TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA:
OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 29 de septiembre de 1.975, bajo el No. 35, tomo 65-A Sgdo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA:
NAHIVA ELIZABETH YAHONDY CORDERO y JOSE GREGORIO QUINTERO MARTINEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 51.312 y 70.412, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
RAFAEL MARTINEZ CEBALLOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-5.250.322.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA:
RAUL TRUJILLO ROJAS y ZURILMA BLANCO GOMEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.798 y 32.789, respectivamente.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA:
DEFINITIVA.
- I -
Se inició el presente juicio por libelo de demanda procedente de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos, relativa a la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por la Sociedad Mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, contra el ciudadano RAFAEL MARTINEZ CEBALLOS.
Por auto de fecha 06 de octubre de 2.011, este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada para que compareciera ante este Juzgado al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos la citación de la parte accionada, a fin que de diera contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 20 de octubre de 2.011, la representación judicial de la parte demandante consignó los fotostátos respectivos, a los fines de la elaboración de la compulsa, la cual se acordó y libró por auto de fecha 27 de octubre de 2.011.
A través de diligencia de fecha 14 de noviembre de 2.011, la representación judicial de la parte accionante suministró los emolumentos respectivos, a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, de lo cual dejó constancia el Coordinador de Alguacilazgo correspondiente.
Por medio de diligencia de fecha 30 de noviembre de 2.011, el ciudadano CHRISTIAN RODRÍGUEZ, Alguacil adscrito a la COORDINACIÓN DE ALGUACILAZGO DE LOS JUZGADOS DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ubicada en el piso 12 del Edificio José María Vargas, dejó constancia su imposibilidad de practicar la citación de la parte demandada y consignó compulsa.
En fecha 07 de diciembre de 2.011, la representación judicial de la parte demandante solicitó la citación de la parte demandada mediante cartel, lo cual fue acordado por auto de fecha 12 de diciembre de 2.011, cursante al folio 52, ordenándose su publicación en los diarios “EL NACIONAL” y “ULTIMAS NOTICIAS”, de esta ciudad, con el intervalo de Ley.
A través de diligencia de fecha 13 de febrero de 2.012, la representación judicial de la parte demandante consignó los ejemplares del cartel de citación publicados en prensa.
Mediante nota de Secretaría de fecha 24 de febrero de 2.012, se dejó constancia por Secretaría de la fijación del cartel de citación librado a la parte demandada y del cumplimiento de las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Por medio de diligencia de fecha 12 de marzo de 2.012, la representación judicial de la parte demandante solicitó se le designara defensor judicial a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto de fecha 15 de marzo de 2.012, oportunidad en la cual se nombró a la ciudadana ALIDA WALESKA LIZCANO PERDOMO, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 164.330, a quien se ordenó notificar para que compareciera ante este Tribunal al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos su notificación, a fin de que manifestara su aceptación o excusa al cargo, y en el primero de los casos prestara el juramento de Ley, y en esa misma fecha se libró la boleta respectiva.
Mediante diligencia de fecha 28 de marzo de 2.012, la representación judicial de la parte demandada se dio por citada en el presente juicio y consignó escrito de contestación de la demanda.
Durante el lapso probatorio, solo la representación judicial de la parte demandada promovió las pruebas que consideró convenientes,.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
La representación judicial de la parte actora alegó en su escrito de demanda que su mandante es propietaria de un inmueble constituido por un local comercial distinguido como MC 4-31, ubicado en el Nivel 4 del Centro Plaza, Sector Villa Mediterránea, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda.
Continuó aduciendo la representación judicial de la parte accionante, que dicho inmueble fue cedido en arrendamiento al ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ CEBALLOS, en fecha 02 de enero de 2.006, por un canon de SEISCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CIENTO CINCO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 663.105,75), equivalentes hoy en día a SEISCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 663,11), según se evidencia en original de contrato de arrendamiento anexo con la demanda marcado “C”.
Continuó advirtiendo la representación judicial de la parte demandante, que posteriormente en fecha 01 de diciembre de 2.006, por misiva privada que, según señaló, fue firmada por el arrendatario en señal de conformidad, fue notificado la no renovación del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de enero de 2.006.
Adujo la representación judicial de la parte accionada, que el destino del inmueble arrendado era para única y exclusivamente fines comerciales.
Señaló, que el arrendatario se obligó a pagar el canon de arrendamiento al arrendador dentro de los cinco (05) primeros días de cada mes, mediante cuotas adelantadas, en la persona designada para tal efecto y en la dirección convenida en el contrato.
Adujo, que conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento, la duración del mismo sería de seis (06) meses, contados a partir del 01 de enero de 2.006, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha del vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el contrato, y que en caso de prórrogas, se mantendrían vigentes cada una de las cláusulas del contrato.
Por ello -advirtió el demandante- la intención de las partes fue la de celebrar un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y con fundamento a la cláusula anteriormente invocada, operó de pleno derecho para el arrendatario la prórroga legal por el lapso de seis meses contados a partir de la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento.
Continuó aduciendo la representación judicial de la parte demandada, que en fecha 01 de julio de 2.011, a través del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, le fue notificado al arrendatario: 1) que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de enero de 2.006, que comenzó a regir en fecha 01 de enero de 2.006, el arrendatario ya había hecho uso de la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que en tal virtud, en fecha 30 de junio de 2.007, oportunidad en que venció dicha prórroga legal, debió haber hecho entrega del inmueble al arrendador, completamente desocupado, libre de bienes y personas, ya que en fecha 01 de diciembre de 2.006, el arrendatario fue notificado de la no renovación del contrato. 2) que la notificación judicial practicada por el Tribunal arriba indicado era para dejar constancia de la fecha cierta del uso da la prórroga legal.
Agregó, que el arrendatario ha incumplido la cláusula octava del contrato de arrendamiento debido a que no ha hecho entrega del inmueble arrendado y ha incurrido en incumplimiento.
Concluyó la representación judicial de la parte demandante, que entre la parte actora y la parte demandada fue suscrito un contrato de arrendamiento, en fecha 02 de enero de 2.006, el cual comenzó a regir en fecha 01 de enero de 2.006, hasta el 30 de junio de 2.006, y prorrogado por las partes hasta el 31 de diciembre de 2.006, ambas fechas inclusive; que el arrendatario no ha ejecutado su obligación de devolución del inmueble objeto del contrato una vez que finalizó la prórroga legal de seis (06) meses prevista en la Ley; que el arrendador tiene derecho a exigirle al arrendatario y obligarlo a que le restituya el inmueble cedido en arrendamiento por plazo fijo y que cuya prórroga legal venció en fecha 30 de junio de 2.007.
En virtud de los hechos expuestos, la parte demandante demandó a la parte demandada, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, en:
PRIMERO, cumplir con el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 02 de enero de 2.006, y que comenzó a regir en fecha 01 de enero de 2.006, cuya prórroga legal venció en fecha 30 de junio de 2.007, y haga entrega del inmueble arrendado, libre de bienes y personas.
SEGUNDO, entregar la totalidad de los recibos donde conste la satisfacción total de los pagos de los servicios públicos del inmueble en cuestión.
TERCERO, cancelar las costas y costos del proceso, incluyendo honorarios de abogado.
Estimó la cuantía de la demanda en SIETE MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLÍVARES CON TREINTA Y DOS CENTIMOS (Bs. 7.957,32), equivalentes a CIENTO CUATRO CON SETENTA UNIDADES TRIBUTARIAS (104,70 U.T.).
Señaló su domicilio procesal, solicitó medida cautelar de secuestro sobre el inmueble arrendado.
Por último, solicitó la admisión de la demanda, sustanciada conforme a derecho y declararla con lugar en la definitiva.
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda lo realizó en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo tanto los hechos como el derecho, en todos y en cada uno de los puntos explanados en el libelo de la demanda por la parte actora, por ser falsos los hechos narrados e improcedente el derecho.
PRIMERO, negó, rechazó y contradijo que el demandado haya sido notificado mediante misiva privada, en fecha 01 de diciembre de 2.006, en relación a la no renovación del contrato de arrendamiento, manifestando no haberla recibido nunca, e impugnaron y desconocieron dicha misiva, afirmando que no tiene fecha cierta, que carece de legitimidad la persona que dirige la misiva, y que no fue efectuada de manera válida y oportuna. Advirtiendo que aún hubiere sido válida la notificación, la misma violentaría el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que notifica el 01de diciembre de 2006 y solicita la entrega del inmueble el 02 de enero de 2.007, concediendo un solo mes para el desahucio.
SEGUNDO, Negó, rechazó y contradijo que su representada haya sido válidamente notificada a través de la notificación judicial llevada a cabo por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, afirmando que a través de la misma la representación judicial de la parte demandante, pretende darle fecha cierta a la notificación efectuada por la empresa RENT-A-HOUSE, Parque Cristal, Los Palos Grandes, en la cual no consta que efectivamente haya sido recibida, ni la fecha en que fue recibida. Considerando, que lo más incongruente de dicha notificación judicial, es que pretende validar la notificación realizada en el año 2006 por la empresa RENT-A-HOUSE, Parque Cristal, Los Palos Grandes, solicitada y ejecutada por un Tribunal, en fecha 01 de julio de 2.011. Señaló, que dicha notificación no tuvo como finalidad la de participar a la parte demandada, la voluntad del arrendador de ponerle fin al contrato de arrendamiento que pudiera existir entre las partes, y que el único fin fue el de otorgarle fecha cierta a la notificación de fecha 01 de diciembre de 2.006.
TERCERO, Negó, rechazó y contradijo que la parte demandada haya incumplido el contrato de arrendamiento aludido por la parte accionante, por el hecho de no haber hecho entrega del inmueble objeto de dicho contrato una vez concluida la prórroga legal, en virtud de que la parte accionada nunca fue notificada de manera efectiva y oportuna por el arrendador.
Sostiene la representación judicial de la parte demandante que si el contrato de arrendamiento aludido por la parte accionante, data del 1 de enero de 2.006, y siendo que la presente demanda fue incoada y admitida en fecha 06 de octubre de 2.011, y que la relación arrendaticia entre la parte demandada y la empresa OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, tiene una duración de cinco (05) años y seis (06) meses, la prórroga legal que corresponde a la parte demandada es de dos (02) años, afirmando que, en consecuencia, es improcedente la pretensión de la parte demandante.
Es así como concluyó la representación judicial de la parte demandada, que la parte demandante alegó haber notificado a la parte demandada, a tarvés de una misiva privada realizada por la empresa RENT-A-HOUSE Parque Cristal Los Palos Grandes, de fecha incierta y cuya copia fue impugnada y desconocida, por lo que la misma no constituye prueba alguna. Asimismo, la parte actora pretende por medio de una notificación judicial, efectuada en fecha 01 de julio de 2.011, otorgarle fecha cierta a la notificación privada presuntamente realizada en fecha 01 de diciembre de 2.006, y establecer desde esta fecha el comienzo de la prórroga legal a la cual debió acogerse el demandado.
Añadió que esta actuación carece de fuerza legal y que, en consecuencia, al ser ilógico e ilegal, mal puede el demandado estar obligado a entregar el inmueble, si no se han llenado los extremos establecidos en la Ley.
Por último, señaló su domicilio procesal y solicitó que la demanda fuera declarada sin lugar.
-II-
DEL ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Durante el lapso probatorio, solo la representación judicial de la parte demandada promovió las pruebas que consideró convenientes.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1º Se adhirió y produjo los instrumentos acompañados al libelo de la demanda por la parte demandante, siempre y cuando favorezcan a su representado. Al respecto, quien aquí sentencia observa que es criterio reiterado de nuestro Tribunal Supremo de Justicia, que al no haber sido especificado expresamente sobre que documentos se pretenden hacer valer tales mérito, se imposibilita su apreciación por parte de esta sentenciadora, toda vez que el mérito favorable promovido de manera genérica no constituye medio de prueba alguna que amerite pronunciamiento, y así se declara.
Por otra parte, la representación judicial de la parte demandada produjo en autos junto con su escrito de contestación de la demanda, el siguiente instrumento:
1º Original de instrumento poder, cursante a los folios 73 al 75, ambos inclusive, autenticado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 31 de enero de 2.012, anotado bajo el No. 26, tomo 10. Al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue tachado por la representación judicial de la parte demandante, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo prescrito en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte demandada, ciudadano RAFAEL MARTINEZ CEBALLOS, ejercen en el presente juicio los ciudadanos RAUL TRUJILLO ROJAS y ZURILMA BLANCO GOMEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.798 y 32.789, respectivamente, y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Durante el lapso probatorio la representación judicial de la parte demandante no promovió pruebas. Sin embargo, produjo en autos junto con su libelo de la demanda, los instrumentos siguientes:
1º Original de instrumento poder, cursante a los folios 06 al 08, ambos inclusive, autenticado ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Sucre del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 13 de junio de 2.011, anotado bajo el No. 09, tomo 33. Al respecto, quien aquí sentencia observa que dicho instrumento no fue tachado por la representación judicial de la parte demandada, por lo que el mismo surte pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo prescrito en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, quedó demostrado en autos la representación que de la parte actora, Sociedad Mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, ejercen en el presente juicio los ciudadanos NAHIVA ELIZABETH YAHONDY CORDERO y JOSE GREGORIO QUINTERO MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogados bajo los Nos. 51.312 y 70.412, respectivamente, y así se declara.
2º Original de instrumento privado, cursante a los folios 09 al 11, ambos inclusive, de “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”, celebrado entre la empresa OSCAR LUPI, ESTUDIOS E INVERSIONES, C.A., OLESINCA, y el ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ CEBALLOS, el cual tuvo como objeto el inmueble arrendado identificado en autos. Al respecto, quien aquí sentencia observa que el referido instrumento no fue desconocido por la representación judicial de la parte demandada, por lo que quedó reconocido el instrumento, conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y, en consecuencia, quedó demostrado en autos el vínculo jurídico que une a las partes y las obligaciones y derechos que para cada una de las partes emana de dicho vínculo jurídico, y así se declara.
3º Promovió original de instrumento privado de comunicación, cursante al folio 12, fechada en Caracas, el 01 de diciembre de 2.006, dirigida al ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ, por parte de “Rent-A-House PARQUE CRISTAL Los Palos Grandes”. Al respecto, esta sentenciadora observa que dicha comunicación fue impugnada y desconocida por la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad en que dio contestación a la demanda. Por otra parte, esta sentenciadora observa que dicho instrumento emana de un tercero, por lo cual debió haber sido ratificado en juicio mediante la prueba testimonial, conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, quien aquí decide desecha el referido instrumento como medio probatorio, y así se declara.
4º Original de actuaciones cursantes a los folios 13 al 31, ambos inclusive, practicadas por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativa a solicitud de notificación judicial efectuada por la sociedad mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA. Al respecto, quien aquí decide observa que a pesar de que dichas actuaciones fueron impugnadas y desconocidas por la representación judicial de la parte demandada, en la oportunidad en que dio contestación a la demanda, las mismas no fueron tachadas, por lo que surten pleno valor probatorio, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, en consecuencia, quedó demostrado en autos que en fecha 01 de julio de 2.011, siendo las 11:30 a.m., se trasladó y constituyó el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, y que fue atendido por el ciudadano ROOSEVELL ABREU, cédula de identidad No. 18.923.160, practicando notificación judicial, y así se declara.
5º Copia fotostática simple ampliada cursante al folio 32, de cédula de identidad No. V-5.250.322, correspondiente al ciudadano RAFAEL TOBIAS MARTINEZ CEBALLOS. Al respecto, quien aquí decide observa que la referida copia fotostática es parcialmente ilegible, presenta yuxtapuesto o sobre escrito a mano con tinta color negro el nombre de su titular y número, y aunado a ello se trata de un documento de identificación que no guarda relación con lo debatido en el presente juicio, en virtud de lo cual quien aquí decide lo desecha como medio probatorio, y así se declara.
CONSIDERACIONES DE MERITO
Ahora bien, quien aquí sentencia observa que el presente juicio se refiere a una demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ejercida por la parte accionante, sociedad mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, contra la parte demandada, ciudadano RAFAEL MARTÍNEZ CEBALLOS, alegando la parte accionante el incumplimiento de la parte accionada de hacer entrega del inmueble arrendado identificado en autos, constituido por un (01) local comercial identificado como MC 4-31, ubicado en el nivel 4 del Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, sector Villa Mediterránea, Los Palos Grandes, jurisdicción del Municipio Chacao del Distrito Metropolitano de Caracas. Afirmando, el vencimiento de la prórroga legal en fecha 30 de junio de 2.007, del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de enero de 2006, sosteniendo el accionante que fue prorrogado por las partes hasta el 31 de diciembre de 2.006, toda vez que en fecha 01 de diciembre de 2.006, le fue notificado a la parte demandada de la no renovación del contrato de arrendamiento.
Por su parte, la representación judicial de la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, negó, rechazó y contradigo la misma, tanto en los hechos, como en el derecho, en todas y en cada una de sus partes. Sostuvo que la demandada nunca fue notificada mediante misiva privada, en fecha 01 de diciembre de 2.006, de la no renovación del contrato de arrendamiento, afirmando nunca haberla recibido, y que en todo caso dicha misiva lesiona la prórroga prevista en la Ley, ya que esta fechada el 01 de diciembre de 2.006 y solicita la entrega del inmueble en fecha 02 de enero de 2.007. Además, negó haber sido notificado judicialmente por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ya que –afirmó- la intención de dicha notificación era darle fecha cierta a la notificación realizada mediante misiva en fecha 01 de diciembre de 2006. Y como defensa de fondo alegó que el demandado nunca ha incumplido el contrato de arrendamiento, por no haber hecho entrega del inmueble objeto del contrato, ya que el accionado nunca fue notificado. Y añadió que en todo caso al demandado le corresponde dos (02) años de prórroga legal, ya que la convención locativa data del 01 de enero de 1.996 y hasta la fecha de interposición de la demanda, tiene una duración de cinco (05) años y seis (06) meses.
Así las cosas, quien aquí sentencia observa que conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el cumplimiento o el hecho extintivo de la obligación.
En este sentido, es oportuno destacar en el caso sub iudice el principio jurídico de la distribución de la carga de la prueba asentado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia No. 193, del 25 de abril de 2003, dictada en el caso seguido por la ciudadana DOLORES MORANTE HERRERA, contra los ciudadanos DOMINGO ANTONIO SOLARTE y ANGEL EMILIO CHOURIO, la cual consideró:
“En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquélla que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte interesada en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probando incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las cargas tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. Pág. 277 y ss).
(…) “.

Asimismo, con respecto al presente caso bajo estudio, la antigua Corte Suprema de Justicia, en Sentencia de fecha 26 de febrero de 1987, dejó asentado:
"El demandado al contradecir, negar o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos deriven, el actor corre con toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones."
Igualmente al comentar el citado artículo 1.354 del Código Civil, nuestro Máximo Tribunal, reiterando la jurisprudencia pacífica y reiterada desde el 9 de julio de 1969, en sentencia de 21 de mayo de 1987, señaló:
"Con esa norma legal se esta estableciendo que al demandado le incumbe la carga de la prueba cuando la naturaleza de su defensa el mismo ha reconocido que la obligación que se le demanda, o sea, que el derecho del actor si existió; pero por un nuevo hecho alegado por el se extinguió la obligación. Fuera de estos casos de excepción, el solo hecho de que el demandado no se defienda, no exime al actor de la carga de probar su acción, máxime que cuando contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como el derecho, (…)."
Conforme a la Doctrina de Casación parcialmente transcrita, la cual es acogida por este Tribunal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el actor al establecer en su demanda la existencia de ciertos hechos constitutivos, entendidos éstos como aquellos de donde se origina el derecho en el cual basa su pretensión, debe cargar con las pruebas de los mismos si le son contradichos por la parte demandada, tal y como sucedió en el presente caso.
Así las cosas, esta sentenciadora observa que ambas partes están contestes en admitir que existen entre ellos una relación jurídica de carácter arrendaticio, cuyo objeto es el inmueble identificado en autos, con lo cual quedó demostrado en autos el vínculo jurídico que une a las partes y las obligaciones y derechos de cada una de ellas emanado de dicho vínculo jurídico. Existiendo solamente discrepancia en cuanto a si el demandado ha incurrido en incumplimiento o no, fundamentado en el hecho de no haber entregado el arrendatario-demandado el inmueble arrendado a la parte demandante-arrendadora.
Así las cosas, es pertinente hacer referencia a lo establecido en la cláusula octava del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, la cual prevé:
“La duración del presente contrato será de Seis (6) Meses, contados a partir del día 01 de Enero del 2006, pudiendo prorrogarse por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra, con por lo menos treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término, su voluntad de dar por terminado el presente contrato. En el caso de producirse prórrogas, mantendrán su plena vigencia cada una de las cláusulas del presente contrato.”

En este sentido, observa esta sentenciadora que conforme a la cláusula anteriormente trascrita, fue voluntad expresa entre las partes celebrar un contrato de arrendamiento por un período de duración de seis (06) meses, contados a partir del 01 de enero de 2.006, prorrogándose sucesivamente por igual período de seis (06) meses, si una de las partes no manifestare a la otra con por lo menos treinta (30) días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de cualesquiera de sus prorrogas, su voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia. En el caso de autos siendo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado y no habiendo sido notificado el demandado de la voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato de arrendamiento, nunca operó la prórroga legal a que tiene derecho el demandado, por lo que mal pudo ejercer la parte actora la acción de cumplimiento de contrato prevista en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual exige como requisito esencial de procedibilidad el vencimiento de la prórroga legal.
Por otra parte, cursa en autos a los folios 13 al 31, ambos inclusive, original de actuaciones realizadas por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, las cuales no fueron tachadas por la parte demandada, por lo que, si bien es cierto surte pleno valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, tampoco es menos cierto que dicha notificación judicial era para poner en conocimiento del arrendatario el vencimiento de la prórroga legal, que según el demandante devino de la notificación dirigida por “RENT-A-HOUSE PARQUE CRISTAL Los Palos Grandes”, al ciudadano RAFAEL MARTINEZ, fechada en Caracas, el 01 de diciembre de 2006, cursante al folio 12, la cual quien aquí sentencia desechó, por emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio y no haberse hecho valer sus efectos jurídicos conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que, conforme a lo antes expuesto, no habiendo sido manifestada la voluntad por una de las partes a la otra de dar por terminado el contrato de arrendamiento, mal pudo haber operado la prórroga legal que según la parte demandante se encuentra vencida, y así se declara.
Así las cosas, esta sentenciadora observa que la prórroga legal comienza a transcurrir a partir del día siguiente a la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento o de cualesquiera de sus prórrogas, si fuere el caso, y este vencimiento, de acuerdo a lo convenido por las partes del presente juicio, ocurre después que una de las partes haya manifestado a la otra su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia, con por lo menos 30 días de anticipación a la expiración del contrato o cualesquiera de sus prórrogas, porque si no el contrato se continuaría renovando sucesiva e indefinidamente, y la notificación que no es mas que la exteriorización de la voluntad de una de las partes dirigida a la otra de no continuar con la relación arrendaticia, es la que interrumpe esa sucesiva renovación del contrato. De modo que, si no hay notificación, no hay vencimiento de la relación arrendaticia, y si no hay expiración de la relación arrendaticia, no hay prórroga legal que comience a transcurrir.
En tal sentido, en el presente juicio no hubo nunca prórroga legal, porque el contrato de arrendamiento no se encuentra vencido, toda vez que nunca hubo una fehaciente voluntad de una de las partes exteriorizada hacia la otra de no continuar con la relación arrendaticia, sólo se evidencia una comunicación de un tercero, que fue desechada, en la cual le hacen saber al arrendatario la “no” prórroga del contrato de arrendamiento; por lo que mal pudo haber incurrido el demandado en el incumplimiento del contrato alegado por el actor en su demanda, y así se declara.
En consecuencia, conforme a lo expuesto quien aquí sentencia observa que si bien es cierto la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal se encuentra prevista en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no es menos cierto que no puede prosperar por cuanto no quedó demostrado en autos el incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del demandado, y así se declara.
- III -
Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana¬ de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoara la Sociedad Mercantil OSCAR LUPI ESTUDIOS E INVERSIONES C.A., OLESINCA, contra el ciudadano RAFAEL MARTINEZ CEBALLOS, todos suficientemente identificado en el texto de este fallo. Se condena en costas a la parte demandante en virtud de haber resultado totalmente perdidosa, conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente Decisión en el copiador de sentencias respectivo, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Arrea Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintisiete (27) días del mes de abril de dos mil doce (2.012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ, EL SECRETARIO ACC,

YECZI PASTORA FARIA DURAN CARLOS PEÑA

En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), se registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC,

CARLOS PEÑA

Exp. AP31-V-2011-001928