TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 6 de Agosto de 2012
202º y 153º

ASUNTO: AP11-V-2011-000214

PARTE DEMANDANTE: SANDRA ZIA TORRE, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-7.207.336.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDANTE: Conny García, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.886.425, de profesión abogada e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 49.522.

PARTE DEMANDADA: “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, en fecha 12-09-2003, anotada bajo el N° 74, Tomo 36-A.; representada por sus Directores, ciudadanos ELÍAS AHMAR BSEIRINI y TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, quienes son venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad No. V-14.241.953 y V-8.693.509, en ese mismo orden.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE DEMANDADA: Carlos Manuel Carvajal Díaz, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-6.161.749, de profesión abogado e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 50.951.

I
ANTECEDENTES
Comienza el presente juicio mediante demanda incoada por la ciudadana, SANDRA ZIA TORRE, antes identificada, asistida por la profesional del derecho: Conny Garcia, igualmente identificada, en contra de la empresa mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A, domiciliada en la Ciudad de la Victoria, Estado Aragua.

1.-DE LA DEMANDA:
Alega la demandante en su escrito de demanda, entre otros aspectos, los siguientes:

• Que consta en documento suscrito entre las partes en fecha 27 de noviembre de 2008, que la actora: SANDRA ZIA TORRE, en lo adelante “LA COMPRADORA”, se obligó a comprar un inmueble identificado con el No. 2-D con área de construcción de 78,18 mts2, en el Desarrollo Habitacional destinado a vivienda multifamiliar tipo apartamento, denominado Residencias Coromoto Palace, a la sociedad Mercantil Constructora TEAB, C.A, representada por el ciudadano, TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, titular de la Cédula de Identidad No. 8.693.509, en lo adelante “LA PROPIETARIA”, y que ésta a su vez se obligó a vender el referido apartamento, el cual sería vendido bajo el régimen de Propiedad Horizontal.

• Que sobre el inmueble en referencia se estableció un precio de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 798.000,oo); producto de aplicar al saldo sobre el precio base (613.852,oo) menos inicial (163.852,oo) un interés mensual de 2%, es decir que de la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (613.852,oo), que representa el precio base, se le descontaba la inicial de Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares, (163.852,oo) y al saldo de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (450.000,oo) se le aplicaba un interés mensual de 2% cantidades éstas pagaderas por cuotas mensuales por adelantado y que dicho saldo, debía estar pagado en su totalidad para el momento del otorgamiento del documento definitivo de compraventa, con un pago final de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (274.148,00).

• Que la demandada cobraba el interés de 2% ya nombrado sobre el saldo del precio de venta por concepto de un INPC, y que, además, la empresa demandada se encuentra incursa en usura genérica.

• Que hasta el día 20 de diciembre de 2010, fecha establecida para protocolizar el inmueble, ha pagado la cantidad de Quinientos Veinte Mil Ciento Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 520.152,00) quedando por pagar para el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta la cantidad de Noventa y Dos Mil Ochocientos Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 92.848,00).

• Que la actora ha cumplido con todas y cada una de sus obligaciones contractuales.

• Que de acuerdo a lo establecido y atendiendo a las estipulaciones del contrato, la demandada Constructora TEAB C.A., debió entregar el apartamento en cuestión, para el día 20 de diciembre de 2010, que corresponde a la fecha de otorgamiento del documento definitivo de compra venta del inmueble; lo cual no se ha materializado hasta la fecha de interponer su demanda, lo que evidencia un incumplimiento del contrato por parte de la propietaria.

• Que por lo antes expuesto, es que procede a demandar a la Sociedad Mercantil Constructora TEAB C.A., por Cumplimiento de Contrato, suscrito en fecha 27 de noviembre de 2008, para que convenga o sea condenada en otorgar de manera inmediata por ante la Oficina de Registro respectivo o ante la Notaría el nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro indebido de intereses de financiamiento, el cual es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), así como a otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta.

• Estimó su demanda en la cantidad de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares (Bs. 1.227.704,oo), equivalentes a 18.887 Unidades Tributarias.

• Junto con su libelo de demanda, la demandante consignó los siguientes instrumentos:

o Marcado con la letra “A”, Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre ella y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, el cual quedó anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.
o Marcado con la letra “B”, copia simple de una hoja con una serie de números que la actora llamó como unos cálculos de intereses.
o Marcados con la letra “C”, copias simples de una serie de letras de cambio; Cheques, recibos y comprobantes bancarios y todos ellos se encuentran foliados desde el Nº 23 al 47 ambos inclusive de la primera pieza del expediente.
o Marcado con la letra “D” denuncia realizada por la demandante en contra de la empresa demandada, por ante el Instituto Para La Defensa De Las Personas en el Acceso A Los Bienes Y Servicios (INDEPABIS).

Ahora bien, en fecha 01 de marzo de 2011 este Tribunal admitió la demanda y ordenó la citación de la demandada, la cual tuvo lugar en forma personal en fecha 01 de julio de 2011, mediante diligencia suscrita por el ciudadano ELIAS AHMAR BSEIRINI, ut supra identificado, quien en nombre de su representada se dio por citado.

2.-DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA:
En fecha 25 de julio de 2011, la demandada procede a dar CONTESTACIÓN a la demanda incoada en su contra; y, a su vez, propuso RECONVENCIÓN a la demandante.

En el acto de contestación a la demanda, el ciudadano TAOUFIK AHMAR BSEIRINI, igualmente identificado, en su carácter de Director de la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A., asistido por el profesional del derecho: CARLOS MANUEL CARVAJAL DIAZ, en nombre de su representada procedió a:

• Negar, rechazar y contradecir la demanda incoada en contra de su mandante, en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos ni los hechos ni el derecho alegados por la demandante, así como negó rechazó y contradijo la afirmación de la actora en su escrito de demanda mediante el cual se señala que su representada aplica un interés del 2% por ciento mensual sobre el saldo de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,oo).

• Negó, rechazó y contradijo la afirmación de la actora en el sentido que la fecha límite establecida para protocolizar el inmueble fuera el 20 de diciembre de 2010; todo lo contrario, quien incumplió con sus obligaciones contractuales fue la demandante, quien para la fecha señalada ha debido pagar una cuota de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), cosa que no hizo y que además, la actora ha incumplido con el pago de las últimas dos (2) cuotas cada una de ella es por la suma de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), tal y como quedó convenido en la cláusula Cuarta del contrato de compromiso de compra venta y que dichas cuotas corresponden a los meses de octubre y noviembre de 2010 y que por lo tanto quien incumplió con sus obligaciones contractuales fue la demandante y no la demandada. En consecuencia, el aludido contrato quedó resuelto, de conformidad con lo establecido en su cláusula Décima Primera, y por ende en modo alguno se puede pedir su cumplimiento.

• Que en la cláusula Sexta del contrato se estimó que la propietaria culminaría la construcción de la edificación, la cual sería para el mes de diciembre de 2010 y en caso de que ello no fuere posible se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una y si para dicha fecha no se había concluido la obra -por causa no imputable a la propietaria- la compradora podría elegir esperar a que concluya la obra o dar por terminado el contrato y que en la misma cláusula se estableció la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas.

• Que la parte actora miente al decir que su representada le ha cobrado intereses de financiamiento por la exagerada suma de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,00); cantidad que la parte demandante ni siquiera explica de dónde la ha sacado, ni de qué manera fue pagada por ella.

• Que la parte accionante no ha dicho la verdad y procedió a utilizar la administración de justicia cometiendo fraude procesal, al actuar con falta de probidad, prevista en el ordinal 1º del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.

• Que de conformidad con lo establecido en la cláusula Séptima del contrato de compromiso de compra venta, en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, la parte demandada envió a la ciudadana Sandra Zia Torre, telegramas con acuse de recibo, los cuales le fueron entregados en fecha 25 de mayo de 2011 en la dirección que habían pautado las partes en la cláusula Décima Quinta; que en dichos telegramas se le notificaba a la ciudadana Sandra Zia Torre que debería comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, con la finalidad de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento citado en el contrato cuestionado; que, igualmente, se le notificó que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que la compradora-actora adeudaba a la empresa demandada Constructora TEAB C.A., por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,00), discriminados de la siguiente manera:

o La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010;
o La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010; y
o La suma de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota de diciembre de 2010, todo ello como lo establece la cláusula cuarta del nombrado contrato.

• Que además se le notificó a la compradora que debía comparecer con su cédula laminada y su RIF vigente. Que no obstante de haber enviado los telegramas su representada también notificó a la demandante del mismo contenido de los citados telegramas mediante la prensa, en el diario El Universal, de fecha 17 de mayo de 2011 y que con mayor diligencia en fecha 18 de mayo del año arriba nombrado solicitó por ante el Juzgado Distribuidor respectivo del Área Metropolitana de Caracas, la notificación de la ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, del contenido arriba enunciado en los telegramas, correspondiéndole efectuar dicha Notificación, al Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 25 de mayo de 2011 realizó la notificación a la Compradora.

• Que en fecha 07 de junio de 2011, a las 9:00 am, día y hora fijados para la protocolización del documento definitivo de venta, su representada se presentó ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de proceder a protocolizar el documento definitivo de Compra Venta a la demandante del apartamento ya señalado; que ya había sido suscrito por su representada y la demandante, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda el día 27 de noviembre de 2008, el cual quedó inserto en el No. 63; Tomo 81. Sobre dicho particular, la representación de la accionada indicó que la parte demandante no se presentó por ante el mencionado Registro, para realizar dicha protocolización, tal y como consta de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Que no es verdad que su representada haya dado un trato discriminatorio a la demandante, ni mucho menos que el contrato de compromiso de compra venta sea un contrato unilateral; cuando de su cláusula Cuarta se observa que se estableció -y así se convino de mutuo y común acuerdo entre la vendedora y la compradora- que el precio de venta del inmueble (Apartamento), es por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo) y que la compradora -hoy demandante- se comprometió a pagar de la siguiente manera:

o En el acto de suscribir el compromiso de compra venta por ante la Notaría ya citada, la cantidad de Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos cincuenta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs. 163.852,oo), la cual fue recibida por la propietaria hoy demandada, a su entera y cabal satisfacción; y
o La cantidad restante, es decir, la suma de Seiscientos Treinta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares con 00/100 (Bs. 634.148,oo) que, a su vez, serían pagados de la siguiente manera: a) Veinticuatro (24) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Diez Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000,oo) cada una, pagaderas la primera de ellas a partir del 20 de Diciembre de 2008. B) Una (01) cuota de Cuarenta Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de junio de 2009. c) Una (01) cuota de Cuarenta Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de noviembre de 2009. d) Una (01) cuota de Cuarenta Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de junio de 2010. e) Una (01) cuota de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares con 00/100 (Bs. 274.148,oo), pagadera el día 20 de diciembre de 2010 y que en el Parágrafo Único la compradora convino expresamente que, la cantidad de dinero que entrega, serían destinadas por la propietaria a la culminación de la construcción del edificio Residencias Coromoto Palace, tal como lo pauta el literal “a”, Parágrafo Único del artículo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal.

• Que ni de las cláusulas antes transcritas ni de ninguna otra cláusula del contrato de compromiso de compraventa se desprende, ni contienen pagos con intereses, ni mucho menos a razón del 2% por ciento mensual, ni NIPC, ni ningún otro concepto que la demandante enuncia en su escrito de demanda; que nada de estos supuestos se encuentran plasmados en el referido documento de compromiso de compra venta.

• Igualmente, la parte demandada procedió a rechazar la cuantía estimada por la demandante por ser exagerada, a tenor con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, que en el capítulo VIII, del escrito de demanda, la actora procede a estimar su demanda en la suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias. Que la demandante al proceder a estimar su demanda, lo hizo en forma irresponsable, sin señalar de dónde se deduce tan exagerada cantidad, pues ni siquiera el inmueble costó dicha suma. Que del compromiso de compra se constata que el apartamento tuvo un costo por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares, (Bs. 798.000,oo); y es por ello, que procede a rechazar una vez más la exagerada suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100. (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias estimada por la actora y procedió a contra-estimar la presente acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo) o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que la actora le queda a deber a su representada desglosándolos de la siguiente manera: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta.

3.- DE LA RECONVENCIÓN:
En el mismo escrito de contestación a la demanda, la demandada procedió a RECONVENIR a la actora en los siguientes términos.

• Que cómo puede la compradora demandar el cumplimiento de un contrato de compra venta que nunca existió entre la demandante y la demandada?; que ni siquiera la actora podría pedir el cumplimiento del contrato de compromiso de compra venta que suscribió con la demandada, cuando quien incumplió con sus obligaciones contractuales fue la demandante y no la demandada?;

• Que en atención a ello y de conformidad con lo establecido en los artículos 361 y 365 ambos del Código de Procedimiento Civil, su representada, Constructora TEAB, C.A., suficientemente identificada, procede a RECONVENIR como en efecto lo hace, a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, igualmente identificada, por resolución del contrato de compromiso de compra venta que suscribió la empresa antes menciondada con la ciudadana actora reconvenida, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, Distrito Capital, Caracas, de fecha 27 de noviembre de 2008, quedando anotado en el No. 63; Tomo, 81 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría y que dio por reproducido en su totalidad.

• Que es el caso, que la empresa Constructora TEAB, C.A., construyó en parte con bienes de su propio peculio y en parte con el producto de las ventas, un edificio de vivienda habitacional, que constaría básicamente de veintiséis (26) apartamentos y los correspondientes puestos de estacionamiento; ubicado en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida, El Paraíso, Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Caracas y cuyas medidas, linderos y demás determinaciones se encuentran en el documento de compromiso de compra venta.

• Que en la cláusula Tercera del contrato, la demandada se comprometió a vender y la demandante reconvenida se comprometió a comprar, un apartamento de aproximadamente 78,18 metros cuadrados, ubicado en el segundo (2) piso, el cual se identifica con el No. 2-D, ubicado en el edificio Residencias Coromoto Palace.

• Que en la cláusula Cuarta del ya nombrado contrato de compromiso de compra venta, las partes convinieron que el precio del apartamento sería por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs.798.000,oo), que la compradora se comprometió a pagar de la siguiente manera:

o En el acto de suscribir el contrato de compromiso de compra venta por ante la Notaría arriba citada, la cantidad de Ciento Sesenta y Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 163.852,oo);
o En cuanto a la suma restante, es decir, la cantidad de Seiscientos Treinta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.634.148,oo), serían pagados por la compradora de la siguiente manera: a) Veinticuatro (24) cuotas mensuales, iguales y consecutivas de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, pagaderas la primera de ellas a partir del veinte (20) de diciembre de 2008; b) Una ( 1) cuota de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de junio de 2009; c) Una (1) cuota de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de noviembre de 2009; d) Una ( 1) cuota de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,oo), pagadera el día 20 de junio de 2010; e) Una (1) cuota de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.274.148, pagadera el día 20 de diciembre de 2010. Que en la cláusula Séptima del identificado contrato de compromiso de compra venta, las partes convinieron que el documento público traslativo de propiedad se otorgaría en el Registro Público correspondiente, a más tardar dentro de los cuarenta y cinco (45) días continuos, siguientes a la fecha de la obtención del último permiso de habitabilidad de la obra (bomberos, constancia de recepción del edificio, a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística; sanidad; catastro o cualesquiera otra que exijan Las autoridades competentes).

• Que igualmente, convinieron en misma cláusula, que la propietaria Constructora TEAB C.A., notificaría a la compradora, el día, hora y lugar de la firma del otorgamiento de dicho documento.

• Que en la cláusula Octava del citado contrato de compromiso de compra venta la compradora, ciudadana Sandra Zia Torre, aceptó que todos los gastos que causara la operación de compra venta serían por su cuenta, incluyendo los derechos de registro.

• Que en la cláusula Décima Primera las partes de común acuerdo convinieron que en caso de que la propietaria, Constructora TEAB C.A., estuviera lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la Compradora, el contrato de compromiso de compra venta quedaría resuelto de pleno derecho y la propietaria Constructora TEAB C.A., retendría el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora, como indemnización por los daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal; y en el plazo de sesenta (60) días hábiles, devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago.

• Que en la misma cláusula in commento, las partes convinieron que serían causas imputables a la compradora para quedar resuelto el tantas veces citado contrato de compromiso de compra venta, entre otras, lo siguiente:

a) El incumplimiento de cualquiera de los compromisos asumidos mediante el contrato cuya resolución se demandaba;
b) La falta de presentación en el lapso de diez (10) días hábiles, contados a partir que le sean requeridos, los recaudos y demás documentos necesarios que le fueran solicitados para la introducción del documento de compra venta al registro correspondiente;
c) La no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta; y
d) La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula Cuarta del documento de compromiso de compra venta.

• Que en fecha 03 de Marzo del 2011, se inscribió ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, el documento de Condominio, el cual quedó inscrito bajo el Nº 34, Tomo 6 del Protocolo de Transcripción.

• Que en fecha 25 de Marzo de 2011, fue emitido el último recaudo por parte del Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, como es el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad Nº 17414 y que acompañaron marcado con la letra “G”.

• Que el 25 de Marzo del 2011, la última fecha en que la demandada reconviniente obtuvo los permisos por parte de las autoridades competentes, procedió a enviar a la demandante reconvenida telegramas con acuse de recibos en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los cuales fueron entregados en fecha 25 de mayo de 2011 en la dirección que indicaron las partes en la cláusula Décima Quinta, es decir, el de la compradora reconvenida.

• Que en los telegramas que le fueron enviados a la compradora reconvenida, se le notificó que de acuerdo a la cláusula Séptima del contrato suscrito entre Constructora TEAB C.A., y ella, firmado el día 27 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo del Municipio Libertador, que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 am y 10:30 am, debería comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, con la finalidad de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento citado en el contrato antes referido.

• Que no obstante a lo expuesto y en los mismos telegramas que le fueron enviados en fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, se le notificó a la compradora reconvenida, que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que adeuda a la empresa Constructora TEAB C.A., por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares, (Bs. 294.148,oo), que procedió a desglosar de la manera siguiente:

o La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010;
o La suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010; y,
o La cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo) correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del mencionado contrato.

• Que no obstante de haber actuado la demandada reconviniente con la seriedad que el caso ameritaba y procedió a enviar los tres (3) Telegramas a la compradora, en fecha 17 de mayo de 2011, también procedió a notificarla a través de la prensa, tal y como consta del diario el Universal y que dicha notificación, también fue hecha a solicitud de la empresa mercantil Constructora TEAB C.A., por el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 25 de mayo de 2011.

• Que el 07 de junio de 2011, a las 9:00 am, fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de compra venta del apartamento en referencia, su representada se presentó ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, a fin de proceder a protocolizar el documento definitivo de compra venta; no se compareciendo la parte actora por ante el señalado Registro, tal y como consta de Inspección Judicial evacuada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Que por cuanto la ciudadana Sandra Zia Torre, ha pagado solamente la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares Con 00/100 (Bs 503.852,oo), de los Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo), que es el monto convenido entre las partes para la venta del inmueble, la compradora reconvenida adeuda a la demandada reconviniente la suma de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares con 00/100, (Bs 294.148,oo); cantidad esta, que su representada le ha requerido a la demandante reconvenida, que proceda a pagar en varias oportunidades (inclusive ante INDEPABIS), tal y como se evidencia en el Acta de No Acuerdo y Remisión, realizada en la Sala de Conciliación del Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) de fecha 19 de Enero del año 2011, la cual riela al folio ciento cinco (105) del expediente.

• Que es por ello y de conformidad con lo establecido en la cláusula Décima Primera del Contrato de Compromiso de Compra Venta suscrito entre la demandante Reconvenida y su representada, la demandada reconviniente, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2008, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, la empresa mercantil Constructora TEAB, C.A, procedió a Reconvenir como en efecto lo hizo, a la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal, en los siguientes conceptos:

1) En resolver el contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellas por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el mismo ya ha sido plenamente identificado y acompañado tanto por la actora reconvenida como demandada, que tenía como objeto la compra venta del Apartamento identificado con el No. 2D, en el piso segundo (2) del Edificio: Residencias Coromoto Palace, construido por la demandada, en la Urbanización El Pinar, Primera Avenida “A”, El Paraíso, Parroquia San Juan, del Municipio Libertador, Distrito Capital y que el mismo se encuentra ya identificado en el contrato de compromiso de compra venta cuya resolución se demanda, por el incumplimiento por parte de la ciudadana: Sandra Zia Torre, de las Cláusulas: Octava, que dispone: LA COMPRADORA acepta que todos los gastos que cause esta operación corran por su exclusiva cuenta. Los gastos incluyen entre otros, derechos de Registro, que se negó a pagar tal y como a juicio de la demandada se evidencia en el Acta De No Acuerdo y Remisión, realizada en la sala de conciliación de INDEPABIS de fecha 19 de Enero del año 2011, y que los referidos gastos fueron pagados por la demandada; Décima Primera, literales a), c), d) y e), que disponen lo siguiente: “en caso de que La Propietaria esté lista para proceder a la venta del inmueble y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a la compradora, este contrato quedaría resuelto de pleno derecho y en los literales a) las partes convinieron el contrato en referencia quedaría resuelto por el incumplimiento de parte de la compradora de cualesquiera de los compromisos asumidos mediante este documento; c) La no comparecencia de la compradora al lugar y hora señalados para el acto del otorgamiento del documento de compra-venta; d) “La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula Cuarta de este documento y e) la falta de pago a la propietaria en el acto del otorgamiento del documento de compra venta de la cantidad que corresponda pagar en ese acto, por concepto de venta del Inmueble.

2) Que de conformidad con la misma Cláusula Décima Primera del citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, la vendedora demandada, procederá a retener el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora reconvenida, como indemnización por daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal, en consecuencia, y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, el precio convenido por las partes del apartamento, es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo) y por cuanto LA Propietaria recibió de manos de la compradora reconvenida, la suma de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares con 00/100 (Bs 503.852,oo), la demandada procederá a retener el veinte por ciento (20%) de dicha cantidad, como indemnización por los daños y perjuicios estipulados como cláusula penal la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4) y en el término de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la introducción del presente escrito por ante el Juzgado, o cuando lo juzgue conveniente el Tribunal, la demandada reconviniente devolverá a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago, que es por la cantidad de Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y uno Bolívares con Seis Céntimos. (Bs. 403.081,06); y

3) De conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, procedió a estimar la reconvención en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo) o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es el saldo que la actora le queda a deber a la demandada discriminados según la constructora TEAB C.A., de la manera siguiente: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta.

4.- LAPSO PROBATORIO:
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes ejercieron ese derecho, por lo que este Juzgado procederá a valorar las mismas en su debida oportunidad y así se decide.

5.- INFORMES:
En cuanto al lapso de informes, sólo la parte demandada reconviniente ejerció ese derecho. No obstante lo anterior, la parte actora-reconvenida consignó escrito de observaciones a dichos Informes.

Ahora bien, siendo la oportunidad procesal de dictar sentencia en el presente juicio la misma se hace en base a los siguientes términos, debiéndose resolver, como punto previo, la impugnación de la cuantía, de conformidad al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

PUNTO PREVIO
Ha sido criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia que cuando se impugna la estimación de la demanda, por exigua o por exagerada, se debe demostrar cuál sería la estimación adecuada, y no conformarse con hacerlo de forma pura y simple.

En efecto, la Sala de Casación Civil en su sentencia Nº RH.00735, de fecha 10 de noviembre de 2005, expediente 2005-000626, caso: Jacques de San Cristóbal Sextón contra el Benemérito C.A., estableció lo siguiente:

“(…) Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda en forma pura y simple, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en sentencia Nº RH.01353, de fecha 15 de noviembre de 2004, expediente Nº AA20-C-2004-870, caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada y otros, contra Pablo Segundo Bencomo y otros, estableció lo que a continuación se transcribe:

‘…De la revisión de las actas que conforman el expediente se evidencia que la demanda intentada en el presente juicio fue estimada por los demandantes en la cantidad de setenta millones de bolívares (Bs.70.000.000,00), la cual fue impugnada por los demandados por excesiva, en la oportunidad de la contestación de la demanda.
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, por considerarla exigua o exagerada, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), estableció:
‘...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.

Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma’ (…)”.

Del criterio jurisprudencial precedentemente transcrito, se desprende que cuando el demandado impugne la estimación de la demanda, por considerarla insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación; pues en caso contrario, quedará firme la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar, ya que el rechazo puro y simple no está contemplado en la norma del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, la parte actora -en su escrito de demanda- procedió a estimar su acción de manera pura y simple en la cantidad de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100 (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias.

Por su parte, la demandada reconviniente rechazó dicha cuantía por considerarla exagerada a tenor con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, adujo la demandada que la demandante al proceder a estimar su demanda, lo hizo en forma irresponsable, sin señalar de dónde se deduce tan exagerada cantidad, pues ni siquiera el inmueble costó dicha suma, que del compromiso de compra venta se constata que el apartamento tuvo un costo por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares, (Bs. 798.000,oo); que es por ello, que procede a rechazar una vez más la exagerada suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100. (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias estimada por la actora y procedió a contra-estimar la presente acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que la actora le queda a deber a su representada desglosándolos de la siguiente manera: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta.

Así, este juzgador observa que efectivamente la parte actora al interponer su demanda por cumplimiento de contrato, procedió a estimar la misma en la suma de Un Millón Doscientos Veintisiete Mil Setecientos Cuatro Bolívares con 00/100. (Bs. 1.227.704,oo), o su equivalente a 18.887 Unidades Tributarias, sin señalar de dónde -a su criterio-se desprende dicha cantidad; ya que -como lo sostiene la demandada- del documento de compromiso de compra venta que consta en autos se observa que el apartamento objeto de dicho contrato tuvo un costo por la cantidad de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares, (Bs. 798.000,oo).

Ahora bien, por cuanto la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, procedió no solamente a rechazar la cuantía alegada por la actora por ser exagerada, sino que también propuso en contra de la demandante la reconvención, solicitando la resolución del contrato de compromiso de compra venta estimando su acción en la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo) o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias, que es la suma que a juicio de la demandada reconviniente, le queda a deber la actora reconvenida desglosándolos de la siguiente manera: Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), correspondiente a la cuota del mes de Diciembre de 2010, la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) correspondiente a las cuotas de los meses de octubre y noviembre de 2010, por la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) cada una, tal y como lo establece la Cláusula Cuarta del Contrato de Compromiso de Compra Venta; en consecuencia, se desprende que existen elementos de convicción para admitir la cuantía propuesta por la demandada y no por la actora reconvenida, por lo cual la cuantía del presente juicio es la establecida por la empresa demandada Constructora TEAB C.A., que es la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. 294.148,oo), o su equivalente a 3.870,36 Unidades Tributarias; y así se decide.

En mérito de los razonamientos de hecho y de derecho, relacionados y motivados precedentemente, este Tribunal administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por la empresa mercantil Constructora TEAB C.A., en contra de la estimación de la cuantía realizada por la ciudadana Sandra Zia Torre y así lo hará constar en la definitiva del presente fallo. Así se establece.-

DEL MÉRITO DE LA CAUSA:
Resuelto como ha quedado el punto previo anteriormente transcrito, este Juzgado pasa a decidir la presente causa y lo hace en los siguientes términos:

La parte actora reconvenida solicita a la parte demandada reconviniente, que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal, por el cumplimiento del contrato del contrato suscrito entre ella y la demandada de fecha 27 de noviembre de 2008 y en consecuencia a otorgar de manera inmediata por ante la Oficina de Registro respectivo o ante la Notaría, el nuevo contrato de compra venta, para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro de los intereses de financiamiento, el cual a decir de la actora es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo). A otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta

Por su parte la demandada, en el acto de contestación a la demanda procedió a rechazar y contradecir la demanda en su contra y además propuso a la actora la reconvención solicitando la resolución: 1) Del contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellos, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital y que el mismo ya ha sido plenamente identificado, por el incumplimiento por parte de la ciudadana: Sandra Zia Torre, de las Cláusulas: Octava, que dispone: LA COMPRADORA acepta que todos los gastos que cause esta operación corran por su exclusiva cuenta. Los gastos incluyen entre otros los Derechos de Registro, derechos estos, que se negó a pagar tal y como se evidencia en el Acta de no Acuerdo y remisión, realizada en la Sala de Conciliación de INDEPABIS, en fecha 19 de Enero del año 2011 y por el contrario los referidos gastos fueron pagados por mi demandada; Décima Primera, literales a), c), d) y e), que señalan entre otras cosas lo siguiente, Cláusula Décima Primera: “en caso de que LA PROPIETARIA esté lista para proceder a la venta del inmueble, y ésta no se llegare a efectuar por causas imputables a LA COMPRADORA, este contrato quedará resuelto de pleno derecho, …” literales: a) que textualmente dispone: “El incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos mediante este documento”; c) La no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto del otorgamiento del documento de compra-venta; d) “La falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la Cláusula Cuarta de este documento; e) “La falta de pago a LA PROPIETARIA en el acto del otorgamiento del documento de compra-venta de la cantidad que corresponda pagar en ese acto, por concepto de venta de EL INMUEBLE”. 2) De conformidad con la misma Cláusula Décima Primera del citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, la demandada procedió a retener el veinte por ciento (20%) del monto de las cantidades recibidas de parte de la compradora reconvenida, como indemnización por daños y perjuicios, con el carácter de cláusula penal, en consecuencia, y de conformidad con la cláusula cuarta del contrato, el precio convenido por las partes del apartamento, es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares con 00/100 (Bs. 798.000,oo) y por cuanto LA PROPIETARIA ha recibido de manos de la compradora reconvenida, la suma de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolivares con 00/100 (Bs 503.852,oo), la demandada reconviniente procedió a retener la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4) y en el término de sesenta (60) días hábiles contados a partir de la introducción del presente escrito por ante el Juzgado, o cuando lo juzgue conveniente este Tribunal, la demandada reconviniente devolvería a la compradora el remanente de las cantidades recibidas como parte de pago, es decir, devolvería la suma de Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y uno Bolívares con Seis Céntimos. (Bs. 403.081,06).

- II -
- MOTIVACIONES PARA DECIDIR -
Con el propósito de resolver la presente controversia, este Sentenciador pasa a hacer las siguientes consideraciones:

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, quien suscribe procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Resaltado del Tribunal).

En efecto, constituye principio cardinal en materia procesal aquél conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, “...sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.” (Principio de Veracidad o Dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él no existe otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.

Lo resaltado constituye también el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (“quod non est in actis non est in mundo”: “lo que no está en las actas, no existe en el mundo”), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

En concordancia con lo expuesto y conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, que consagra el Principio de Congruencia, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Planteada la controversia en los términos antes expuestos, este Tribunal observa: el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.

Así las cosas y a tenor con lo establecido en el artículo citado, este Tribunal pasa a valorar las pruebas aportadas por las partes y a tal efecto observa.

Pruebas de la parte Actora-Reconvenida:

1.- Documentales:
1. Promovió y reprodujo el Contrato de Compromiso de Compra Venta entre ellos autenticado ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, bajo el No. 63, Tomo 81 y el cual consta en autos.

Con relación al Contrato de Compromiso de Compra Venta, este Tribunal le otorga todo el valor probatorio que del mismo se desprende, por ser documento Público, emanado de una Autoridad Pública, capaz de dar fe Pública a sus actuaciones y que además ambas partes reconocen dicho documento, como el que rige entre ellos y así se decide.

2. Ahora bien, la parte actora, además de reproducir el citado Contrato de Compromiso de Compra Venta, también señala con el objeto -y según sus palabras- de demostrar la relación entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la empresa demandada, toda vez que -a decir de la actora- el número de teléfono de contacto (0414-3243888) que se especifica en el Contrato de Compromiso de Compra Venta, corresponde al mismo número que aparece al lado de la firma y número de cédula del ya mencionado ciudadano, en la factura Control No. 0048 y para dejar constancia del precio establecido para el inmueble de iguales características vendidos en fechas diferentes.

Con relación a lo expuesto por la demandante reconvenida, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno a dicha factura control No. 0048, por cuanto aparece con un membrete con el nombre de MAURICE M. BISARINI BITAR, con un monto Cinco Mil Bolívares (5.000). La citada factura no demuestra relación alguna entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y la demandada y mucho menos se demuestra que el ciudadano nombrado obliga a la empresa. Por otra parte, este Tribunal ni siquiera tiene la certeza si la referida factura fue realmente firmada por el ciudadano en alusión; y, a todo evento, siendo la mencionada factura un instrumento privado emanado de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de la misma, ha debido ser ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, en el acto de contestación a la demanda, la demandada impugnó, rechazó y desconoció la tantas veces nombrada factura, por emanar de un tercero que no obliga a la demanda. Por otro lado, el hecho de que el número “0414-3243888” aparezca en el contrato de compromiso de compra venta tal y como se observa de la cláusula Décima Quina del contrato, para eventuales comunicaciones entre las partes, ello de modo alguno demuestra que dicho número es un medio probatorio para demostrar que el ciudadano en mención obliga a la empresa; y, a juicio de este Tribunal, ni siquiera está claro que el número arriba transcrito es del ya referido ciudadano. Por otra parte, tampoco es un medio de prueba para dejar constancia del precio establecido para el inmueble de iguales características vendidos en fechas diferentes. Por las mismas razones antes expuestas, es decir, que es una factura que emana de un tercero que no es parte del proceso ni causante de ella y no fue ratificado por su firmante en la prueba testimonial y como se señaló más arriba la mencionada factura ya fue impugnada y desconocida por la demandada por no emanar de ella, en consecuencia, queda desechada la factura No. 0048 y así se establece.

3. En el punto 2 de su escrito de promoción de pruebas la actora reconvenida reprodujo contratos de Compra Venta de inmuebles en el mismo desarrollo, con el fin de demostrar que son contratos de adhesión; que la empresa según la actora hace firmar a posibles compradores y que a su juicio son violatorios de normas de orden público y los mismos fueron marcados de la siguiente manera: “E”, contrato suscrito ante la Notaría Pública Decimoquinta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 07 de noviembre de 2008, anotado bajo el No. 52, Tomo 140 entre la empresa demandada y la ciudadana: DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016, cuyo monto de venta es por la suma de Bs. 672.500,oo. Marcado “E1”, contrato suscrito ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de mayo de 2011, bajo el No. 2011.2645, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1787, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana DAYRA BLASINI HUTCHINGS, titular de la Cédula de Identidad No. 10.522.016, en la cual se observa que se mantuvo el precio de venta de un inmueble de iguales características por Bs.672.500,oo.

4. Igualmente, promovió marcado “F” contrato suscrito por ante la Notaría Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 13 de agosto de 2009, anotado en el No. 39,Tomo 47, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo y el contrato suscrito por ante el Registro Público Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 09 de junio de 2011, bajo el No. 2011.2741, asiento registral 1º del inmueble matriculado con el No. 219.1.1.22.1851, correspondiente al libro de folio real del año 2011, entre la empresa demandada y la ciudadana CARMEN MIGUELINA MARTINEZ ROJAS, titular de la Cédula de Identidad No. 1.893.921, el cual se observa que el precio fue pactado por la suma de Bs.487.000,oo, conforme al Contrato de Compromiso de Compra Venta.

Al respecto, el Tribunal observa de la simple lectura de los documentos transcritos que los mismos son documentos públicos emanados de una autoridad pública capaz de dar fe pública a sus actuaciones, los cuales gozan de presunción de veracidad.

Ahora bien, de haber sido contratos violatorios del Orden Público han debido ser advertidos por la Autoridad Pública que presenció el acto; además, mediante un escrito de pruebas no puede descalificarse el contenido ni la eficacia de dichos documentos, en todo caso, ha debido ser intentada la Tacha de Documentos Públicos y citados los terceros que aparecen en ellos. En consecuencia, del análisis de los documentos en referencia se observa que de ninguna manera son documentos subjetivos ni aleatorios, por cuanto todos ellos mantienen el precio pactado por las partes que intervienen en la negociación. Del mismo modo, no hay que olvidar que, en los pactos consensuales, las partes son las que imponen las condiciones que han de regir entre ellas siempre y cuando estén ajustados a derecho. Expuesto lo anterior, quien aquí decide difiere del criterio de la actora, en el sentido que los contratos en referencia son de adhesión, unilaterales, aleatorios o subjetivos, en todo lo que se refiere a las condiciones y el precios que aparecen en todos los documentos traídos por la actora; es más, tampoco se observan violaciones de alguna norma de orden público en dichos contratos.

Quien aquí decide acoge lo sustentado por la demandada en su escrito de informes, cuando señala al Tribunal que el ciudadano Notario Público indicó a cada otorgante sobre el contenido y consecuencias del documento que suscriben, por lo tanto el contrato de compromiso de compra venta suscrito por las partes que intervienen en este proceso, no es de criterio subjetivo, ni aleatorio ni mucho menos de adhesión por parte de la empresa demandada; todo lo contrario, es un documento consensual mediante el cual interviene la voluntad de ambas partes. En consecuencia, y de conformidad con el principio de la comunidad de pruebas, ya que una vez que conste en autos las prueba no importa de quien emana debido a que pertenece al proceso, este Tribunal le otorga valor Probatorio a los documentos antes analizados en favor de la parte Demandada Reconviniente y así se decide.

5. En el punto 3 del escrito de promoción de pruebas de la actora, invoca el principio de la comunidad de pruebas, y procede a promover las documentales traídos por la demandada en el acto de contestación a la demanda marcados “A, B y C”, Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D” Notificación publicada en el Diario el Universal y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011. Se promueven estos documento según la demandante para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de probar que la empresa demandada convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, pero que jamás le notificó esa supuesta condición de incumplida en sus obligaciones.

Con relación al presente medio probatorio, este Tribunal se pronunciará en la oportunidad de valorar las pruebas de la demandada reconviniente, y así se decide.

6. Fueron promovidos en cuatro folios las originales de las letras de cambio N° 02/24 por Bs. 10.000,oo y la letra de cambio N° 01/01 con vencimiento al 20 de junio de 2009 por Bs. 40.000,oo y que presuntamente corresponden a la cuota especial N° 1. En 04 folios letras de cambio a la orden a la orden de Constructora TEAB C.A., N° 01/24 por Bs.10.000,oo. En 02 folios letras de cambio a la orden de Constructora TEAB C.A., y que a juicio de la actora se evidencia tanto en anverso como en el reverso, la firma del ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, con su cédula de identidad N° V-11.931.710, los cuales coinciden con la firma de la factura Control N° 0048 y se puede observar que el número de cédula escrito de su puño y letra, coinciden con los datos de Registro Electoral de CNE, del cual acompañaron impresión de la página web y copias de los cheques del Banco Mercantil N° 17027695 y Banco BFC, N° 26613394, los mismos identifican al ciudadano MAURICE M, BISARINI BITAR, al reverso de las letras de cambio, todo ello con la finalidad de demostrar la relación del ciudadano antes identificado con la empresa demandada y prueba el pago de la cuota 03/24.

Ahora bien, con relación a la factura Control N° 0048 ya este Tribunal se pronunció al respecto desechando la misma por emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio ni causante de ella a tenor con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Igual criterio tiene este Tribunal sobre las letras de cambio, así como los cheques y la pagina web traídos a autos por la actora con el fin de demostrar la relación existente entre la demandada y el citado ciudadano, y siendo documentos privados emanados de un tercero que no es parte en el proceso ni causante de las mismas han debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, de conformidad con el artículo enunciado. En consecuencia, quedan desechados los instrumentos arriba referidos y sin ningún valor probatorio y así se decide.

7. Fueron promovidos los siguientes documentos: a) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 04/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BANCORO Nº 75000011. b) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 05/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29470607; c) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 06/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472614; d) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 07/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 29472623; e) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 08/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613406 y copia de cheque del Banco MERCANTIL Nº 79094824; f) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 09/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 226613403 y copia del cheque de Banco BFC Nº 29472627; g) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 10/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco BFC Nº 26613414; h) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 11/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante Nº 0007; i) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 12/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de cheque S/Nº; j) En dos (02) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 13/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de depósito Nº 02323122 del Banco del Tesoro por Bs. 50.000,00; k) En tres (03) folios útiles, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 14/24 por Bs. 10.000,00 y Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 15/24 por Bs. 10.000,00 y copia de comprobante de cheque S/Nº por Bs. 20.000,00; l) En nueve (09) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 16/24; 17/24; 18/24 y 19/24 c/u por Bs. 10.000,00 y copias de tres (03) comprobantes de cheque S/Nº por Bs. 20.000,00; Bs. 20.000,00 y Bs. 40.000, 00; copias de cheques de Banco de Venezuela Nº 88002421 por Bs 40.000,00; del Banco BFC Nº 38737820 por Bs. 20.000,00 y del Banco de Venezuela Nº 16002395 por Bs. 20.000,00; y copia de comprobante de depósito Nº 204004004 del Banco del Tesoro por Bs. 80.000,00 a nombre de CONSTRUCTORA TEAB C.A. recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL. m) En cuatro (04) folios útiles, Letras de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 20/24; 21/24 y 22/24 por Bs. 10.000,00 y copia de cheque del Banco Venezolano de Crédito Nº 13186766 por Bs. 30.000,00, recibido por el abogado CARLOS CARVAJAL; n) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de noviembre de 2009 por concepto de cuota especial Nº 02 por Bs. 40.000,00; o) En un (01) folio útil, Letra de Cambio a la orden de CONSTRUCTORA TEAB C.A., Nº 01/01; con vencimiento al 20 de junio de 2010 por concepto de cuota especial Nº 03 por Bs. 40.000,00.

Ahora bien, en lo que respecta a los documentos, recibos y letras de cambio arriba señalados, este Tribunal observa que dichos instrumentos merecen igual tratamiento que los documentos ya analizados por este Juzgador, en el sentido que ninguno de ellos demuestra relación alguna entre el ciudadano MAURICE M. BISARINI BITAR y tampoco evidencia que el citado ciudadano obliga a la empresa demandada Constructora TEAB C.A.; y siendo documentos privados emanados de terceros que no son parte en el presente juicio ni causante de la misma, han debido ser ratificados por el tercero mediante la prueba testimonial, de acuerdo a lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Además, de haber sido negados, tachados y desconocidos por la parte demandada en el acto de contestación a la demanda.

En ese mismo orden de ideas, tal y como lo señala la demandada en el punto previo del escrito de pruebas, la actora trae a los autos de manera extemporánea e ilegal, hechos no citados ni alegados por ella en su escrito de demanda, al nombrar al ciudadano: MAURICE M. BISARINI BITAR, titular de la cédula de Identidad N° 11.931.710, como quien le presentó los cálculos de intereses legalmente no autorizados. Por lo que de admitir tales hechos la demandada reconviniente quedaría indefensa al no conocer el nuevo hecho planteado por la demandante y proceder a ejercer su derecho a la defensa sobre el referido particular. Por las razones expuestas, quedan desechados del análisis probatorio y así se decide.

8. Promovió experticia a los fines de revisión y análisis de la estructura de costos del desarrollo y del inmueble 2-D, a los fines de probar que el cálculo de los intereses al 2% sobre el precio base y también con el fin de probar que los precios de venta del inmueble obedece a cuestiones subjetivas y aleatorias unilateralmente establecidas por la empresa.

Con relación a la prueba antes citada, este Tribunal observa que solamente el experto Omar A., Barrio Revilla, nombrado por la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes y no consta en autos que los expertos nombrados tanto por el Tribunal, como por la parte que promovió la prueba, hayan intervenido en dicho avalúo; en consecuencia, el avalúo presentado por el experto nombrado por la parte demandada carece de eficacia y, por ende, el Tribunal lo desecha y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide.

9. Consta en autos misiva emanada de la República Bolivariana del Ministerio Público, Dirección de Delitos Comunes y suscrita por Orlando Padrón, en su condición de Director de Delitos Comunes. En dicha misiva el referido Director le participa a la ciudadana Sandra Zia Torre, que en atención a la denuncia que ella presentó en contra de la empresa Constructora TEAB C.A., por presunto cobro de IPC en las Residencias Coromoto Palace, que fue comisionada para actuar en la investigación, la Fiscal Décima Séptima del Ministerio Público.

Con relación a la denuncia arriba mencionada, este Tribunal observa que no consta en autos resultado alguno que deba ser apreciado por este Juzgador, en consecuencia, se desecha del análisis probatorio y así se decide.

2.- Testimoniales:
1. Fue promovido como testigo al ciudadano: GIORGIO DI MURO, titular de la cédula de Identidad Nº V-13.454.656.

Respecto a las declaraciones del referido ciudadano, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, debido a que de las deposiciones del mencionado testigo, se constata que tiene interés en las resultas del juicio, toda vez que dicho ciudadano prestó patrocinio a la demandante, la representó en la denuncia que él mismo ejerciera por ante el INDEPABIS, en contra de la empresa Constructora TEAB C.A.; teniendo inclusive carta poder para representar a la actora ante el Organismo arriba identificado, tal y como consta en autos. Además, de las declaraciones del citado testigo se observa que promovió a la ciudadana Sandra Zia Torre, parte actora en el proceso que nos ocupa como testigo en un caso que él llevaba como actor ante el Tribunal Supremo de Justicia, por lo que debemos concluir que ambas partes han prestado su patrocinio uno al otro en las causas que tienen interés. Por las razones expuestas, este Tribunal desecha al testigo en referencia, de conformidad con las previsiones contenidas en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil y no le otorga valor probatorio alguno y así se decide.

Pruebas de la parte Demandada-Reconviniente:

1.-Documentales:
1. La parte demandada reconviniente promovió los telegramas con acuse de recibos que le envió a la ciudadana Sandra Zia Torre de fechas 16, 17 y 18 de mayo de 2011, los mismos fueron entregados por el Instituto Postal Telegráfico San Martín, Caracas, Distrito Capital, en fecha 25 de mayo de2011 en Residencias Santa Rita, PB, apartamento No.1, entre calle Piedra a Palmito, Quinta Crespo Municipio Libertador Caracas, dirección que fue convenida por las partes en la cláusula Décima Quinta. Los Telegramas que le fueron enviados a la actora reconvenida, fue con el objeto de notificar a la demandante, ciudadana: Sandra Zia Torre, que conforme a lo pautado en la cláusula Séptima del contrato suscrito entre ellos el día 27 de noviembre de 2008, ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo del Municipio Libertador, inserto en el No. 63; Tomo 81, que debía comparecer ante el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, a fin de protocolizar el documento definitivo de compra venta del apartamento identificado en el contrato de compromiso de compra venta. Igualmente se le notificó, que debía pagar mediante cheque de gerencia la cantidad que la compradora (hoy actora) adeuda a la empresa Constructora TEAB C.A., hoy demandada por la cantidad de Doscientos Noventa y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares, (Bs. 294.148,oo), discriminados de la siguiente manera: La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010, la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo), correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010 y la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil, Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo) correspondiente a la cuota del mes de diciembre de 2010, todo ello de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta del contrato en referencia. Asimismo, se le notificó a la referida ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, que debía comparecer con su cédula de identidad laminada y su RIF vigente.

Sobre dichos instrumentales, el Tribunal le otorga todo el valor probatorio a dichos telegramas, ya que no fueron impugnados ni tachados por la actora reconvenida; todo lo contrario, la demandante también los promovió a su favor como principio de la comunidad de pruebas y así se decide.

2. Fue promovida como prueba notificación que le fue hecha a la parte demandante por medio de la prensa Diario El Universal, de fecha 17 de mayo de 2011, del mismo contenido de los telegramas.

Este Tribunal le otorga todo el valor probatorio a la mencionada notificación, debido a que no fue impugnada ni cuestionada por le adversaria; por el contrario, fue promovida y aceptada también por ella bajo el principio de la comunidad de pruebas y así se decide.

3. La demandada solicitó en fecha 18 de mayo de 2011, al Juzgado Distribuidor respectivo del Área Metropolitana de Caracas, la notificación de la demandante reconvenida del contenido arriba enunciado en los telegramas, dicha Notificación, la efectuó el Juzgado Décimo Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, quien en fecha 25 de mayo de 2011.

Como se anotáramos en párrafos anteriores, la parte actora reconvenida invocó a su favor el principio de comunidad de la prueba, y procedió a promover las documentales aportadas por la demandada en el acto de contestación a la demanda marcados con las letras “A”, “B” y “C”, que son los Telegramas de fecha 16, 17 y 18 de mayo de 2011; marcado “D”, notificación publicada en el diario “El Universal” y marcado “E”, notificación del Juzgado Octavo de Municipio del Área Metropolitana de Caracas de fecha 18 de mayo de 2011. Se promovieron estos documento -según la demandante- para demostrar el incumplimiento de la empresa en la fecha de entregar el inmueble, así como la de demostrar que la empresa demandada convalidó la supuesta condición de mala pagadora, por cuanto haciendo alarde del respeto a la contraparte con el envío de tantas notificaciones, pero que jamás le notificó esa supuesta condición de mala pagadora.

Ahora bien, en la cláusula sexta la propietaria hoy demandada estimó que culminaría la construcción de la edificación a más tardar en el mes de diciembre de 2010 y en caso que ello no fuere posible se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una y si para dicha fecha no se había concluido la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que se concluyera la misma o dar por terminado el contrato; y que en la referida cláusula se estableció la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora y en dicha cláusula, las partes dejaron establecido cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondiente a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos entre otros.

Asimismo, se advierte de la cláusula Séptima del contrato de compromiso de compra venta que las partes convinieron que el documento traslativo de propiedad sería protocolizado dentro de los 45 días continuos siguientes a la fecha de obtención del último permiso de habitabilidad de la obra (bomberos, constancia de recepción del edificio a que se refiere el artículo 95 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística, sanidad, catastro o cualquier otro que exijan las autoridades competentes); y, del mismo modo, se convino que la propietaria notificaría a la compradora con 10 días hábiles de anticipación el día, hora y lugar de la firma de otorgamiento del documento definitivo de compraventa y si la compradora tuviere cuotas pendientes por pagar de acuerdo al cronograma de pagos establecidos, ésta se obligaba a pagar la totalidad de las cuotas por vencer desde ese momento, en un plazo de 30 días siguientes, para así tener totalmente pagado el inmueble, como paso previo a la protocolización del documento de compra venta.

Así las cosas, se observa que efectivamente la propietaria estimó que culminaría la obra -a más tardar- para el mes de diciembre de 2010; y, en caso que ello no fuere posible, se otorgarían dos (2) prórrogas automáticas de tres (3) meses cada una. Si para entonces no se había concluido aun la obra, por causa no imputable a la propietaria, la compradora podría elegir entre esperar a que concluyera la obra o dar por terminado el contrato y que en la misma cláusula se estableció como cláusula penal, la obligación de la propietaria de devolver las sumas de dinero recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la compradora. Además, en la referida cláusula las partes establecieron cuáles serían las causas no imputables a la propietaria, tales como si las autoridades competentes no emitieran en el referido lapso las constancias de habitabilidad correspondiente a la culminación de la obra, habitabilidad sanitaria, de bomberos entre otros.

Ahora bien, tomando en cuenta que en fecha 25 de Marzo de 2011, el Cuerpo de Bomberos del Gobierno del Distrito Capital, emitió el Certificado de Cumplimiento de Normas de Seguridad, Nº 17414, debemos concluir que automáticamente se prorrogó el contrato por dos (2) prórrogas por el plazo de tres (3) meses cada una, tal y como quedó establecido en la cláusula sexta del mismo; culminando el plazo de la primera prórroga el 31 de marzo de 2011 y por cuanto el Certificado de Bomberos le fuera entregado en fecha 25 de marzo de 2011, los cuarenta y cinco (45) días que tenía la propietaria para notificar a la compradora a objeto de protocolizar el documento definitivo de compra venta empezaría a correr a partir del primero (01) de abril de 2011 hasta el 15 de mayo del mismo año, ambas fechas inclusive. Sin embargo, de la simple revisión del calendario del año 2011, se observa que el 15 de mayo fue día domingo, por lo que siendo que el primer telegrama fue enviado en fecha 16 de mayo del año 2011, el día hábil siguiente al domingo, y no siendo imputable a la propietaria haber recibido el referido Certificado de bomberos en fecha 25 de marzo de 2011, este Tribunal debe declarar como válida y oportuna la notificación efectuada por la propietaria a la compradora a los fines de protocolizar el documento definitivo de compra y venta. Así se establece.-

En ese mismo orden de ideas, consta en autos telegrama de fecha 09 de abril de 2011, mediante el cual la propietaria notifica a todos los compradores (incluyendo a la demandante) de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta; a dicho instrumento este Tribunal le otorga todo el valor probatorio, por cuanto el mismo no fue tachado por la demandante reconvenida y si tomamos en consideración la fecha que le fue otorgada a la demandada el Certificado de Bomberos, el cual -como se señaló fue el veinticinco (25) de marzo de 2011- y la fecha 09 de abril del mismo año, oportunidad en la que la demandada ya había enviado el telegrama a todos los compradores -incluyendo a la actora reconvenida- habían pasado apenas quince (15) días consecutivos y así se decide.

4. Fue promovida Inspección Judicial realizada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de demostrar que el día 07 de junio de 2011, a las 9:00 am, fecha en la cual se procedía a protocolizar por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, el documento definitivo de Compra Venta a la ciudadana: SANDRA ZIA TORRE, del apartamento identificado con el No. 2-D, ubicado en el piso 2 del edificio Residencias Coromoto Palace, ampliamente identificado en el documento de compromiso de compra venta suscrito entre la demandante y la demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésimo Segundo, el día 27 de noviembre de 2008, quedando inserto en el No. 63; Tomo 81; sin embargo, la demandante no se presentó a dicho acto por ante el referido Registro.

El Tribunal le otorga todo el valor probatorio a la inspección judicial antes mencionada, por cuanto la misma es un documento público, emanado de una Autoridad Pública, capaz de dar fe Pública a sus actuaciones y por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por la demandante, adquiere todo el valor probatorio que de ella se desprende y así se decide.

Analizados y valorados como han sido todos los medios probatorios promovidos por las partes, este Tribunal observa:

Tal como hemos indicado reiteradamente a lo largo del presente fallo, consta en autos Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre la demandante y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría. Dicho contrato fue traído a los autos por ambas partes y este Tribunal le otorgó su justo valor probatorio.

Ahora bien, de acuerdo a los términos en que ha quedado planteada la controversia, se deduce que la pretensión de la parte actora es procurar el cumplimiento del contrato antes identificado, solicitando del Tribunal sea condenada la empresa demanda en otorgar de manera inmediata por ante la Oficina de Registro respectivo o ante la Notaría un nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario, respetando el precio sin el cobro indebido de intereses de financiamiento, el cual es la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), así como a otorgar de manera inmediata, una vez obtenido el crédito, por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo, el documento definitivo de compra venta.

A tal efecto este Tribunal observa, que la parte actora de manera imprecisa ejerce tres (3) acciones simultáneas, como lo son: 1) el Cumplimiento de Contrato suscrito entre ellos en fecha 27 de noviembre de 2008; 2) el otorgamiento por ante la Oficina de Registro o ante la Notaría un nuevo contrato de compra venta para la tramitación del crédito hipotecario y que a su juicio se debe respetar el precio sin el cobro de intereses de financiamiento, que según ella es por la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), pero no dice para qué es el crédito hipotecario y a qué se debe, ni de dónde se deduce el cobro de intereses por financiamiento; y 3) Que una vez obtenido el crédito, se proceda a otorga de manera inmediata por ante la oficina Subalterna el documento definitivo de compra venta.

Ahora bien, tal y como lo manifestó la demandada en el acto de contestación a la demanda no existe, ni se firmó contrato alguno entre la demandante y la demandada, sino un contrato de compromiso de compra venta y es a dicho contrato que este Tribunal pasa a analizar si la demandada incumplió con sus obligaciones contractuales y a tal efecto observa:

De conformidad con las reglas sobre carga de la prueba, establecidas en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora tenía la carga de demostrar sus afirmaciones, esto es, evidenciar la existencia de pago de intereses del 2%mensual; que el contrato suscrito entre ella y la demandada es unilateral, de adhesión y aleatorio. El pago de los intereses de financiamiento y que -según sus propias palabras- asciende a la cantidad de Seiscientos Trece Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 613.852,oo), y que ello constituye Usura Genérica. Asimismo, la actora reconvenida tenía la carga de probar que la demandada cobró INPC.

Como se dijo más arriba, es a la parte actora a quien le correspondía demostrar a través de los medios de prueba establecidos en la Ley, sus afirmaciones de hecho, cosa que no probó a lo largo del proceso, contraviniendo el dispositivo contenido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual por lo cual este Juzgador no puede llegar a la convicción del supuesto incumplimiento de las obligaciones contractuales imputadas a la parte demandada derivadas del contrato de compromiso de compra venta suscrito entre ellos.

En todo caso y atendiendo a lo señalado por la actora, en el sentido que la demandada ha debido entregar el inmueble a más tardar en el mes de diciembre de 2008, si ello fuera cierto, la demandante no ha debido intentar la presente acción de Cumplimiento de Contrato, sino que ha debido -en todo caso- acogerse a lo establecido por ellos en la cláusula sexta que señalaba que si para dicha fecha no se había concluido la obra, por causas no imputables a la propietaria, la compradora podía a su elección esperar a que se concluya o dar por terminado el contrato, en cuyo caso la propietaria tenía la obligación de devolver las sumas de dinero por ella recibidas más el 20% de las mismas, sin que exista ningún otro recurso, acción o reclamación por parte de la demandante.

Por las consideraciones antes expuestas y debido a que tampoco la actora reconvenida pudo demostrar que fue por causa imputable a la demandada reconviniente el hecho que no fue entregado el inmueble a más tardar en el mes de diciembre de 2008, se debe declarar SIN LUGAR la pretensión de la actora. Así se decide.

DE LA RECONVENCIÓN PROPUESTA
La parte demandada, propuso reconvención solicitando en dicha reconvención la Resolución del Contrato de compromiso de compra venta que suscribió con la actora reconvenida en fecha 27 de noviembre de 2008, por cuanto no ha dado cumplimiento a su obligaciones contractuales tales como la contemplada en la cláusula cuarta del citado contrato, esto es la de pagar a la vendedora la suma de Doscientos Noventa y Cuatro Mil Ciento Cuarten y Ocho Bolívares (Bs. 294.148,oo), que la demandada desglosó de la siguiente manera: La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de octubre de 2010, La cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs.10.000,oo) correspondiente a la cuota del mes de noviembre de 2010 y la cantidad de Doscientos Setenta y Cuatro Mil Ciento Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs. 274.148,oo), que corresponde a la cuota del mes de diciembre de 2010 . La cláusula octava, en la cual se señaló que todos los gastos eran por cuenta de la compradora, tales como gastos de registro. La cláusula décima primera, que disponía que en caso de no se efectuare por causas imputable a la compradora el contrato quedaría resuelto de pleno derechos y fijaron en la misma cláusula, cuáles serían las causas imputables a la compradora y entre ellos se encuentra: a) El incumplimiento de cualesquiera de los compromisos asumidos por ella mediante el contrato; c) la no comparecencia al lugar y hora señalados para el acto de otorgamiento del documento de compra venta, d) la falta de pago de más de dos (2) cuotas de las establecidas en la cláusula cuarta.

Al respecto, este Tribunal observa:

Quedó demostrado en autos la existencia del contrato de opción a compra aludido, así como que efectivamente, la parte demandante reconvenida no cumplió con sus obligaciones contractuales al quedar evidenciado que la demandante no pagó más de tres (3) las cuotas que le adeudaba a la propietaria tal y como se prueba del acta de no acuerdo levantada por el INDEPABIS, y tampoco consta en autos que la actora reconvenida haya pagado las cuotas arriba señalada, todo lo contrario la demandante reconoce que por lo menos le adeuda a la demandada la suma de Noventa y Dos Mil Ochocientos Cuarenta y Ocho Bolívares (Bs.92.848,oo), tal y como consta del libelo de la demanda cursante al folio 5 del expediente.

Igualmente, quedó demostrado en autos que no obstante a la notificación que le realizara la demandada mediante los telegramas que cursan en autos de fecha 09 de abril y 16 de mayo a los fines de presentarse por ante el registro subalterno respectivo para protocolizar el documento definitivo de compra venta, ésta no se presentó al acto, tal y como consta de Inspección Judicial levantada por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

De igual modo, no consta en autos que la actora reconvenida haya dado cumplimiento a la cláusula octava, esto es, el pago de derecho de registro a que se refiere dicha cláusula.

Por su parte la demandada ha dado cumplimiento a todas y cada una de sus obligaciones contractuales al extremo que consignó por ante el Tribunal en cheque de gerencia la cantidad Cuatrocientos Tres Mil Ochenta y Un Bolívares (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida, a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera, del citado contrato de compromiso de compra venta, señalando al efecto que por cuanto el precio convenido por las partes del apartamento es por la suma de Setecientos Noventa y Ocho Mil Bolívares (Bs. 798.000,oo) y debido a que la propietaria recibió de la compradora la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 503.852,oo) suma esta que tampoco fue objetada por la demandante reconvenida, la demandada, procedió a retener la cantidad de Cien Mil Setecientos Setenta Bolívares con Cuatro Céntimos (Bs.100.770,4), que es el 20% de la cantidad de Quinientos Tres Mil Ochocientos Cincuenta y Dos Bolívares (Bs. 503.852,oo), estipulada como cláusula penal.

Ahora bien, la parte actora reconvenida se opuso a la consignación del ya referido cheque y solicitó al Tribunal sea declarada inadmisible la reconvención, por cuanto a su juicio dicha consignación constituye un procedimiento incompatible con el que nos ocupa, debido a que constituye la oferta real y el depósito.

A tal efecto, quien aquí decide observa, que la oferta real y el depósito es un procedimiento mediante el cual el deudor que quiera ser liberado de una deuda podría proceder a ofrecer a su acreedor la suma adeuda más los intereses, gastos líquidos e ilíquidos.

En el presente caso se constata que la demandada no adeuda monto alguno a la actora reconvenida, sino que procede a dar cumplimiento a lo establecido y convenido por ellos en la cláusula Décima Primera del ya aludido contrato. Con la consignación del aludido cheque la demandada no hace más que cumplir cabalmente con sus obligaciones contraídas con la actora, es por ello que resulta IMPROCEDENTE la solicitud de inadmisibilidad de la acción formulada por la actora reconvenida y así se decide.

Ahora bien, la reconvención demandada por la Constructora TEAB, C.A., tiene su fundamento legal en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil y habiéndose demostrado los extremos de su procedencia en el presente caso; en consecuencia, este Tribunal debe declarar CON LUGAR la RECONVENCIÓN planteada por la representación judicial de la parte demandada en contra de la demandante, ciudadana Sandra Zia Torre, tal como se hará constar en la dispositiva del fallo y así se decide.

- III -
- DISPOSITIVA -
Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que, por acción de Cumplimiento de Contrato, intentara la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en contra de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, ambas suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato incoada por la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, en contra de la sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, ambas suficientemente identificadas.

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la reconvención que por acción de Resolución de Contrato, incoara la sociedad mercantil CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, en contra de la ciudadana SANDRA ZIA TORRE, En consecuencia, se declara RESUELTO el Contrato de Compromiso de Compra Venta, suscrito entre la demandante y la empresa demandada por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 27 de noviembre de 2008, anotado en el Nº 63; Tomo 81 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría.

TERCERO: Se acuerda que la parte demandada-recoviniente, sociedad mercantil “CONSTRUCTORA TEAB, C.A.”, restituya –una vez que el presente fallo quede definitivamente firme- únicamente a la parte actora-reconvenida, la cantidad de CUATROCIENTOS TRES MIL OCHENTA Y UN BOLÍVARES (Bs. 403.081,oo), a favor de la actora reconvenida; a fin de dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula décima primera del citado contrato de compromiso de compra venta.

CUARTO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena su notificación a las partes, a objeto de la interposición de los recursos; todo ello de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 8º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 6 de Agosto de 2012. 202º y 153º.
El Juez,

Dr. César A. Mata Rengifo
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut
En esta misma fecha, siendo las 1:44 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria

Abg. Inés Belisario Gavazut

Asunto: AP11-V-2011-000214
CAM/IBG/cam.-