TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años 202º y 153º
Exp. Nº 7370.-

PARTE DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 206, Tomo 2-A-Sgdo, en fecha 14 de Diciembre de 1978.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: JOSÉ RAMÓN MEIGNEN MEDINA, ALONSO ALÍ RAMIREZ VELASCO, CRISPULO REINALDO MENDOZA Y ANA JOSEFA GRESCINI DE CHACÓN, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 15.402, 3.746, 15.389 y 23.375, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: ALFREDO ALAS CHAVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-226.111, domiciliado en Los Teques, Estado Miranda.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ÁLVARO ARAQUE DUARTE, FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, IRMA JOSEFINA GÓMEZ PÁRRAGA, EMILIA LATOUCHE FALCÓN, CARLOS ALBERTO HIMIOB APONTE, LUIS ALAS MENDEZ y JESÚS ALAS OSTMANN, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nro. 2.856, 7.306, 33.463, 32.159, 31.618, 60.222 y 80.054, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (REENVIO).

ANTECEDENTES EN ALZADA
Se recibieron las presentes actuaciones en este Tribunal, en razón de la decisión dictada el 04 de agosto de 1993, por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en la que declaró con lugar el recurso de casación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 1992, por este Tribunal, la cual había declarado sin lugar la demanda y Con Lugar la reconvención propuesta por el ciudadano Alfredo Alas Chávez. (F. 169 al 177, ambos inclusive).
Por auto dictado por este Tribunal de fecha 14 de octubre de 2010, se le dio entrada al expediente de conformidad con el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil. (F. 286).
Mediante diligencia de fecha 16/01/2002, el apoderado judicial de la parte demandada, consignó poder que acredita su representación, solicitó al Ciudadano Juez se avocara al conocimiento de la causa y requirió la notificación de la parte actora. (F.289).
Por auto de fecha 21/01/2002, el Dr. Manuel Puerta González en su condición de Juez de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa, ordenando librar boletas de notificación a las partes. (F.292).
En fecha 13/02/2002, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del avocamiento. (F.295).
Mediante diligencia de fecha 29/04/2002, la Alguacil titular de este Tribunal, diligenció informando que no fue posible la notificación personal a Inversiones Sinamaica C.A. en la persona de su representante legal o de cualquiera de sus apoderados, ya que en la dirección a la que visitó, ya no existe la oficina en la que se realizaría la notificación, el vigilante del edificio informó que en la actualidad funciona allí el Ministerio de Interior y Justicia, por lo que consignó boleta de notificación sin firmar (F.296 al 297 ambos inclusive).
En fecha 31/05/2002, el representante judicial de la parte demandada, diligenció solicitando que se expida cartel de notificación a fin de que la notificación se realice por prensa escrita, de conformidad a lo pautado en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (F.298).
Por auto de fecha 03/06/2002, se ordenó notificar por Cartel a la parte actora. (F.299 al 300 ambos inclusive). En fecha 17 de junio de 2002, diligencia el apoderado judicial de la parte demandada consignando ejemplar de periódico donde aparece publicado el cartel de notificación.
Mediante diligencias de fecha 29/07/2002, 17/01/2003 y 02/07/2003, el apoderado judicial de la parte demandada solicitó se dictara sentencia en éste juicio. (F.304 al 306, ambos inclusive).
Por auto de fecha 08/10/2008, quien suscribe, Dra. Rosa Da Silva Guerra en su condición de Jueza Titular de este Tribunal, se avocó al conocimiento de la causa. (F.309).
En fecha 11/11/2009, el apoderado judicial de la parte demandada, se dio por notificado del avocamiento, y solicitó se librara boleta de notificación a fin de notificar a la parte actora. (F.316).
Por auto de fecha 17/03/2010, y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya constituido expresamente un nuevo domicilio procesal, se ordena notificar mediante carteles. (F.317 al 319, ambos inclusive).
En fecha 08 de diciembre de 2010, diligencia el apoderado judicial de la parte demandada, consignando ejemplar de periódico donde aparece publicado el cartel de notificación a la parte demandante. (f. 321 al 322)
Mediante diligencia de fecha 28/02/2011, el apoderado judicial de la parte demandada solicita se dicte sentencia, que ya transcurrió el plazo para que la parte se diera por notificada. (F.323).
Dentro de la oportunidad legal no fue posible dictar el fallo; en razón de lo cual se hace en esta oportunidad, en los siguientes términos:
DE LA CASACIÓN
Contra el fallo dictado en fecha 05/11/1990 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda (F.140 al 144, ambos inclusive), fue ejercido recurso de apelación por la parte demandada, debidamente asistido por el Abogado Francisco Duarte Araque, oída libremente en fecha 28/11/1990 (F.148); alzamiento que subió las actuaciones ante el Juzgado Superior Octavo en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 11/01/1991 (F.150 vto.); que en fecha 14 de mayo de 1992, el mencionado Tribunal de Alzada, pero ahora como Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda dictó decisión mediante la cual declaró sin lugar la demanda interpuesta por la representación judicial de la parte actora, con lugar la reconvención, incoada por Alfredo Alas Chávez contra Inversiones Sinamaica C.A., y, revocó la decisión apelada (F.169 al 177, ambos inclusive), dicha decisión fue dictada por el Juez Titular en ese momento Dr. Alirio Abreu Burelli.
Contra el referido fallo, fue ejercido recurso extraordinario de casación por la representación judicial de la parte actora en fecha 27/07/1992 (F.248), y por la parte demandada fue ejercido el recurso extraordinario en fecha 30/07/1992 (F.250) y admitidos el 11/08/1992 (F.260); alzamiento que subió las actuaciones ante la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia y recibidas por ésta el 21 de septiembre de 1992 (F.263); que en fecha 04 de agosto de 1993, la Sala de Casación Civil dictó decisión en la que declaró con lugar el recurso de casación, ordenó que el Juzgado Superior competente dictase nueva sentencia sin incurrir en el vicio de actividad que generó la nulidad del fallo recurrido(F.277 al 285, ambos inclusive).
Por efecto de la citada declaratoria, correspondió a éste Tribunal de Alzada en fecha 14/10/1993, el conocimiento en reenvío, por lo que se pasa a emitir el fallo que a continuación se pronuncia, en los siguientes términos:

DE LA SENTENCIA APELADA.

En fecha cinco (05) de noviembre de 1990, el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato y declara resuelto el Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes en fecha 17 de octubre de 1.986. Declara sin Lugar la Reconvención propuesta por el ciudadano Alfredo Alas Chávez contra la actora Inversiones Sinamaica C.A., y condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas del proceso por haber sido vencida totalmente en la litis; con fundamento en los siguientes argumentos:
(…Omissis…)
“… El objeto de la presente demanda es la resolución de un Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las partes, en virtud de haber incumplido el comprador con una de sus obligaciones, que hizo imposible el perfeccionamiento del convenio de Opción, dentro del lapso perentorio de 60 días siguientes a la fecha de suscripción del mismo, tal como se había acordado.
En tal sentido la parte accionante alega que el crédito solicitado por el Comprador ante el Banco Hipotecario de la Construcción fue negado por dicha entidad, lo cual imposibilitó el pago del precio y consiguientemente el perfeccionamiento de la Opción de Compra-Venta, dentro del lapso fatal de 60 días previamente acordado entre las partes, referido supra, lo cual a su criterio deduce claro incumplimiento en cuya virtud es que solicita ante este Tribunal la declaratoria de la Resolución de Convenio en cuestión.
En la oportunidad de la litis Contestatio, la parte accionada, negó los hechos y el derecho invocados por la parte actora y entre otras cosas alegó que quien incumplió fue la vendedora, siendo solo imputable a ella tal situación, y al efecto plantea formal reconvención, la cual fue admitida y contestada por la parte en su oportunidad legal.
Planteada así la litis, este Juzgador pasa a continuación a precisar la naturaleza del contrato cuya resolución se demanda. En tal sentido, el Tribunal observa que el contrato en cuestión, si bien aparecen en su formación elementos comunes a los que forman el contrato de venta, carece de elementos esenciales del mismo, tal y como es la tradición de la cosa vendida, la cual se llevaría a efecto al cumplirse ciertas condiciones expresadas en el mismo contrato y por tratarse de un inmueble debería contar con la solemnidad del Registro, en cuya virtud es criterio de este Juzgado, que el contrato suscrito entre las partes y cuya resolución se acciona es un convenio o contrato de Opción de Compra-Venta y en ningún caso un Contrato de Venta, como lo alegó en su oportunidad la parte demandada–reconviniente.
Siendo así las cosas la parte demandada esta en la obligación de demostrar que la solicitud de crédito que realizó ante el Banco Hipotecario de la Construcción, fue aprobada antes del vencimiento del lapso fatal de 60 días después de suscrita la opción, toda vez que aunque tal hecho dependía de un tercero (Banco Hipotecario de la Construcción) el riesgo de una negativa fue asumido por él conforme se desprende de las cláusulas 3 y 4 del Contrato y por aplicación del artículo 1.264 del Código Civil.
Así las cosas, la parte demandada reconviniente promovió el mérito favorable de los autos y testifícales de dos ciudadanos, uno de los cuales fue tachado por la parte actora y aunque el promoverte insistió en hacerlo valer, la declaración en cuestión no fue evacuada, en cuya virtud mal puede ser apreciada por este sentenciador. En cuanto a la testifical de la ciudadana RUTH YAJAIRA MORANTE, la cual fue evacuada en debida forma y tiempo hábil, este Juzgado no aprecia sus dichos como prueba alguna, toda vez que de su declaración se desprende, concretamente de el particular CUARTO, el cual cursa en el folio 108vto, se desprende que la testigo se encuentra en una posición similar a la del promoverte con respecto a la parte actora, toda vez que aparentemente también suscribió un convenio similar con INVERSIONES SINAMAICA, con aparentemente los mismos resultados, por lo que obviamente, tiene interés evidente en las resultas del juicio.
La demandada no aportó a los autos ninguna otra prueba a fin de demostrar el hecho controvertido, antes señalado.
En el lapso de pruebas la parte accionante-reconvenida promovió la comunicación de fecha 12 de marzo de 1990, enviada por el Banco Hipotecario de la Construcción C.A., a Inversiones Sinamaica C.A., en la cual les informa que la solicitud de crédito a nombre del demandado Alfredo Alas Chávez no fue tramitada. Igualmente consta en autos correspondencias remitidas al demandado por la actora, notificándole el vencimiento del plazo concedido en el Contrato de Opción de Compra Venta. Ahora bien, aún cuando tales instrumentos no hacen plena prueba por ser el hecho controvertido dependiente de un TERCERO, crean un grave indicio en cuanto a la negativa del Banco Hipotecario de la Construcción en otorgar el crédito solicitado por el demandado, el cual aunado a la falta o imposibilidad probatoria procesal evidenciada por la parte accionada crea plena convicción en este Juzgador con respecto a los hechos.
Determinado el incumplimiento del Comprador el la consecución del Crédito solicitado ante el Banco Hipotecario de la Construcción C.A., dentro del lapso de los 60 días establecido en el contrato, no cabe la menor duda que la acción resolutoria intentada debe prosperar, en aplicación a lo dispuesto en el artículo 1167 de nuestra Ley Sustantiva Civil.
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES SINAMAICA C.A. contra el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, ambos ampliamente identificados en este fallo, por Resolución de Contrato. En consecuencia, se declara Resuelto el Contrato de Opción de Compra-Venta entre las partes en fecha 17 de octubre de 1.986. Se declara SIN LUGAR la Reconvención propuesta por el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ contra la actora INVERSIONES SINAMAICA C.A., toda vez que quedo demostrado en autos, su incumplimiento al Contrato de Opción de Compra-Venta, declarado resuelto anteriormente.-
Se condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las costas del proceso, por haber sido totalmente vencida en la litis (…)”

Contra el aludido fallo, el apoderado judicial del demandado, ejerció recurso de apelación. Este recurso fue objeto de decisión proferida de Alzada, la cual fue anulada en casación como se detalló supra.
Llegada la oportunidad para dictar sentencia, este Juzgado Superior lo hace, previo a las siguientes consideraciones:
INFORMES EN ALZADA
El 20 de febrero de 1991, estando la causa en el Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de resolver el recurso de apelación que se intentó en fecha 20/11/1990 contra la sentencia definitiva, tanto la parte demandada como de la demandante, consignaron escritos de Informes.
El ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, en su carácter de demandado en el presente juicio y debidamente asistido por el abogado en ejercicio Arturo Alvarez Amengual, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 2.123, en su escrito de informes presentado, hizo una breve síntesis de lo alegado por la parte demandante en su libelo de demanda y además alegó: “…. Que hizo una descripción de los diversos aspectos de la negociación que celebró con el ente actor y de haber cumplido fiel y cabalmente, todos los compromisos que asumió en la misma, que en efecto, expuso y demostró sustancialmente los siguientes hechos: 1º.- Haber entregado, conforme a lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato y dentro del plazo en ella estipulado de quince (15) días, todos los recaudos requeridos por parte de la empresa vendedora para la tramitación del crédito hipotecario por ella prometido. 2º.- Haberle entregado a dicha empresa la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) por concepto de arras o garantía de la operación. 3º.- Haber intentado la empresa vendedora, después de haber extraviado ella los mencionados recaudos y esgrimiendo la argumentación de haberse vencido los plazos establecidos en las Cláusulas Tercera y Quinta del contrato, dejar unilateralmente sin efecto el contrato que celebró con él, explicando y demostrando con lujo de detalles los fundamentos de su exposición a tan absurda pretensión. 4º.- Haberse visto obligada la empresa vendedora a convenir en un nuevo plazo hasta el 16 de marzo de 1.987, para que le fuesen entregados “nuevos recaudos” destinados a la tramitación de los créditos hipotecarios prometidos. 5º.- Haber consignado ante el ente vendedor y en virtud de lo antes expuesto, los referidos recaudos, los cuales consignó anexos a su carta de fecha 09 de marzo de 1.987, cuya copia “con acuse de recibo” constituye el anexo a su escrito de contestación y reconvención. 6º.- El haberse iniciado, como consecuencia de los expuesto, un nuevo plazo de sesenta días (Cláusula Tercera del Contrato), para la tramitación, por parte de la empresa vendedora, del crédito hipotecario por ella prometida, lapso durante el cual le hizo presente en varias oportunidades en la sede de la empresa vendedora, donde se le informaba que todo iba muy bien encaminado, por ser el una persona solvente y haber presentado muy buenas referencias, entre otras “una del propio Banco Hipotecario de la Construcción C.A”, anexado a su escrito de contestación-reconvención y que el crédito sería aprobado en la próxima reunión de su junta directiva. 7º.- Que el haber dejado transcurrir la empresa vendedora nuevamente, el plazo de sesenta días establecido para la tramitación del crédito hipotecario, sin informar en absoluto sobre el resultado de su gestión, lo cual motivó su comunicación de reclamo de fecha 25 de mayo de 1.987 y su telegrama de fecha 10 de julio de 1.987, “ambos con acuse de recibo” y sin contestación por parte de dicha empresa (anexos a su contestación-reconvención). 8º.- Que el haberle entregado la empresa vendedora, a los 334 días de haber sido suscrito el contrato, es decir, exactamente a los diez (10) meses (17 de octubre de 1.986 al 17 de agosto de 1.987) una comunicación con la última fecha indicada; 17 de agosto de 1.987, en la cual le informaba que: “la solicitud de crédito presentada por usted al Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente….. “no será tramitada por dicho banco”, sin dar ninguna explicación. Que configura la situación descrita una posición de ostensible incumplimiento de parte de la actora reconvenida, de las obligaciones que asumió como consecuencia del contrato privado contentivo de la negociación de compra-venta, particularmente de sus cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta, pues al manifestar pura, simplemente y sin más explicaciones que su solicitud de crédito no sería tramitada, puso de manifiesto claramente haber sido siempre su intención no dar cumplimiento al compromiso por ella asumido, viniendo a exteriorizarlo en la forma y dicha, con sumo retardo y por lo tanto, extemporáneamente. 9º.- Que en el Número VIII de su reconvención, todos los actos realizados por él, para darle cumplimiento a sus obligaciones como comprador y con suficiente claridad demostró que solamente se encontraba a la espera de ser convocado para el acto del otorgamiento público traslativo de propiedad, en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, e incluso del hecho de que no obstante haber extraviado la vendedora los recaudos que inicialmente le había entregado, para la tramitación del crédito hipotecario por ella prometido, nuevamente le hizo entrega de los mismos y hasta aportó nuevas referencias, y que, como quiera que fue la empresa vendedora la que incurrió en claro incumplimiento de las obligaciones contraídas mediante el contrato de fecha 17 de octubre de 1986, y que por cuanto solamente esta pendiente el otorgamiento del documento público de venta, convenga en efectuarlo, y para el caso de su negativa de otorgarlo, que la sentencia supla a dicha escritura. Incluso que hizo su manifestación expresa de que para el caso de no poder la reconvenida obtener el crédito por ella prometido en la Cláusula Segunda del Contrato, el cancelaría el monto de dicho crédito junto con la cuota inicial establecida. Habiéndose entregado extemporáneamente la empresa actora la posesión del inmueble objeto del presente juicio, el mismo día en que fue suscrito el contrato el cual se hace referencia, 17 de octubre de 1.986, como parte de la negociación que se efectuó mediante dicho contrato; posesión de la cual trató después de despojarlo en forma arbitraria, luego de permanecer él, en el disfrute continuo y pacífico de la misma por el lapso de más de un año, a la espera siempre de ser convocado para firmar el mencionado documento público de venta y la cual le fue restituida mediante decisión de fecha 18 de junio de 1.990 del Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda con sede en Los Teques; que le fue entregada de este modo por la empresa actora, la parte material de la tradición, prevista en el artículo 1.487 del Código Civil, es decir la posesión; quedando por tal motivo pendiente únicamente, el otorgamiento del documento público de venta, por parte de la citada empresa, como lo solicitó en su contestación-reconvención y lo ratificó en los presentes informes, para dar cumplimiento de este modo a lo previsto en el artículo 1.488 ejusdem.
Que en la parte motiva el Juez a quo señaló en su decisión los términos que siguen: “El objeto de la presente demanda es la resolución de un contrato de opción de compra-venta celebrado entre las partes, en virtud de haber incumplido el comprador con una de sus obligaciones, que hizo imposible el perfeccionamiento del convenio de opción, dentro del lapso perentorio de 60 días siguientes a la fecha de suscripción del mismo, tal como se había acordado”. Que da por cierto aquí “un hecho no probado en autos por la parte actora”, sin aclarar cual obligación dejó de cumplir el comprador y sin explicar en consecuencia, como llegó a esa conclusión. Que hecha esa afirmación se acoge el Juez a un argumento esgrimido por la parte actora al afirmar que “el crédito solicitado por el comprador ante el Banco Hipotecario de la Construcción “fue negado” por dicha entidad”. Que este hecho “tampoco fue probado en autos” y finalmente pretende demostrar el supuesto incumplimiento del comprador, en función de un motivo ajeno a dicha parte, como fuel “el incumplimiento de la parte actora”, debido al cual y no debido a ningún incumplimiento del comprador, el perfeccionamiento del contrato no se pudo efectuar, dentro de los 60 días siguientes a su suscripción. Que ratifica el Juez no haber leído y menos valorado el contrato en referencia, en particular su cláusula tercera, en la cual se establece el citado plazo de 60 días “para la tramitación”, lógicamente por parte de la empresa vendedora, del correspondiente crédito bancario. Que desde el momento en que quedó trabada la controversia procesal, “quedó distribuida la carga correspondiente”, por lo que cada parte tenía que probar sus respectivos alegatos, como lo ordena el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pero, “el dar por cierto hechos no comprobados por la parte actora”, el Juez liberó a dicha parte de la carga de probar sus propios alegatos, en contravención del citado artículo.
Que valoró el referido contrato en los términos siguientes: “….el Tribunal observa que el contrato en cuestión, si bien aparecen en su formación elementos comunes a los que forman el contrato de venta, carece de elementos esenciales del mismo, tal y como es la tradición de la cosa vendida, la cual se llevaría a efecto al cumplirse ciertas condiciones expresadas en el mismo contrato y por tratarse de un inmueble debería contar con la solemnidad del Registro….” Que aunque se hará más adelante un análisis más amplio sobre el particular, aclaran que “un contrato de venta es meramente consensual” y se materializa cuando están dadas las circunstancias: objeto, precio y consentimiento de las partes.
Que en el caso de un inmueble el registro perfecciona la venta, pero ésta ha sido ya efectuada, si concurrieron previamente estos elementos, por lo que el Juez pasó a expresar: “Siendo así las cosas (?), la parte demandada está en la obligación de demostrar que la solicitud de crédito que realizó ante el Banco Hipotecario de la construcción, “fue aprobada” antes del vencimiento del lapso fatal (?) de 60 días después de suscrita la opción…” En esta forma pretende deliberadamente el juez “traspasar la carga de la prueba del demandante al demandado”. Que al demandar la parte actora la resolución del contrato de compra-venta, con base en un supuesto incumplimiento del comprador, “estaba ella” la parte actora, en la obligación de comprobar esta afirmación de hecho, lo cual en ningún momento llegó a hacer. No sucedió sin embargo así con la parte demandada-reconviniente, la cual fundamentó su acción en el incumplimiento de la parte actora a lo establecido en las cláusulas tercera y cuarta, del citado contrato. A la cláusula tercera , por no informar sobre el resultado de su tramitación dentro del término de 60 días que dicha cláusula establece y a la cuarta, por dar una información que “además de extemporánea”, no era cónsona con los términos contemplados en dicha cláusula. Que si al comprador se le notificó, “a los 334 días y no a los 60 días”, como estaba establecido en el contrato, que su solicitud de crédito no sería tramitada, quedó demostrado así el incumplimiento de la parte actora, de acuerdo a los términos de las citadas cláusulas tercera y cuarta. Que no podía por consiguiente el comprador demostrar a esas alturas, un hecho sobre el cual, “por no haber sido informado a su debido tiempo por la empresa vendedora”, no tenía conocimiento alguno, si su solicitud de crédito había sido aprobada o no aprobada. Que expone el Juez a quo: “igualmente consta en autos correspondencias remitidas al demandado por la actora, notificándole el vencimiento del plazo concedido en el contrato de opción de compra-venta”. Que con esa afirmación demuestra “no haber leído y menos valorado”, la prueba “sin letra” de la parte actora, de fecha 04 de febrero de 1987 y su prueba “D”, de fecha 02 de diciembre de 1986, que fue aportado por ella misma, desmiente lo dicho en la primera de las comunicaciones, y el Juez de la causa antes de finalizar su decisión sobre “la falta o imposibilidad probatoria procesal evidenciada por la parte accionada”, lo cual ratifica su total desconocimiento de las nueve (9) pruebas consignadas por dicha parte y ni siquiera mencionadas en dicha decisión.
Que el reconviniente en el presente juicio de carácter documental, las pretensiones de las partes se ratificaban o se rechazaban “mediante el simple análisis”, de mero derecho, de las pruebas que obraban en autos, la parte actora consignó además de un poder, cinco (5) pruebas y la parte demandada-reconviniente consignó con su escrito (9) pruebas y ninguna de estas catorce (14) pruebas fue objetada o impugnada por las partes, por lo cual quedaron aceptadas plena y conjuntamente, con su propio y verdadero contenido, pero “ninguna de estas catorce (14) pruebas fue analizadas y menos valoradas por el juez en su decisión de fecha 05 de noviembre de 1.990.
La secuencia de hechos que se establecen mediante las pruebas consignadas por las partes: El anexo “B” de la parte actora, mismo anexo “A” de la parte demandada-reconviniente, en fecha 17 de octubre de 1.986, fue celebrado entre Inversiones Sinamaica C.A, y Alfredo Alas Chávez, un contrato para la venta de la oficina 4-B, piso 4 de la Torre Banco Construcción de la ciudad de Los Teques, que de acuerdo a lo establecido en su cláusula quinta, “el comprador entregó a la vendedora los recaudos necesarios para la tramitación por parte de ésta, del crédito hipotecario prometido por dicha empresa en la Cláusula Segunda del Contrato. Que de acuerdo a lo contemplado en la Cláusula Sexta, “el comprador entregó a la vendedora la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) establecida por concepto de arras o garantía de la operación”. Y de acuerdo a la Cláusula Tercera, “la vendedora se obligó a tramitar el crédito bancario por ella prometido en la cláusula segunda del contrato, dentro de un plazo de sesenta (60) días a partir de su firma, tiempo que se estimó suficiente para ese fin. El Anexo “D” de la parte actora, con la comunicación de fecha 02 de diciembre de 1986, le fueron entregados a la empresa actora, “los últimos recaudos pendientes de la oficina 4-B y de otras oficinas igualmente en venta, para la tramitación de los créditos hipotecarios”. Un Anexo “Sin Letra” de la parte actora, en comunicación de fecha 04 de febrero de 1.987, la citada empresa expone: “…habiéndose vencido los plazos acordados en las cláusulas tercera y quinta de las opciones de compra correspondientes a los siguientes apartamentos (entiéndase oficinas) 4-B… de fecha 17/10/86…. Nos vemos obligados a ejecutar lo establecido en la cláusula séptima de la misma”, con lo cual pretendió decir que habiendo transcurrido el plazo de sesenta días establecido en la cláusula tercera del contrato, para la tramitación por parte de dicha empresa de los créditos bancarios, “sin que supuestamente se le hubieren entregados los recaudos previstos en la cláusula quinta, se veía en la necesidad de aplicar la cláusula penal prevista en la cláusula séptima. La falsedad de lo aquí expuesto, queda demostrado con el contenido de la comunicación anterior. Que en el anexo “E” de la parte actora, que es el mismo anexo “C” de la parte demandada-reconviniente, ante un comprobado extravío de los recaudos inicialmente recibidos por la empresa actora para la tramitación de los créditos hipotecarios, “dicha empresa se vio en la necesidad de otorgar un nuevo plazo hasta el 16 de marzo de 1.987, para la entrega de nuevos recaudos por parte de los compradores, lo cual ratifica que “no hubo incumplimiento de su parte al respecto”, ya que ella misma abrió espontáneamente, un nuevo lapso para la entrega de nuevos recaudos. En el anexo “E” de la parte demandada-reconviniente, con “acuse de recibo”, con la comunicación de fecha 09 de marzo de 1987, “se le entregaron a la empresa actora los nuevos recaudos para la tramitación de los créditos”, lo cual fue hecho siete (7) días antes de finalizar el nuevo lapso establecido para tal fin. El anexo “G” de la parte demandada-reconviniente, con “acuse de recibo”, transcurridos de nuevo los sesenta (60) días dentro de los cuales la empresa actora estaba obligada a informar sobre el resultado de su tramitación del crédito hipotecario sin que lo hubiere hecho, se le entregó el 25 de mayo de 1.987 una carta de reclamo al Vice-Presidente de dicha empresa, la cual no fue contestada. El anexo “H” de la parte demandada-reconviniente, mediante telegrama “urgente y con acuse de recibo”, de fecha 10 de julio de 1.987, se le hizo un nuevo reclamo al nombrado Vice-Presidente, sin recibir respuesta alguna. El Anexo “F” de la parte actora, mismo Anexo “I” de la parte demandada-reconviniente, en comunicación entregada el 17 de agosto de 1.987, la empresa actora expone: “...la solicitud de crédito presentada por usted al Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente para la adquisición de la oficina B del piso 4 de la Torre Banco Construcción en Los Teques no será tramitada por dicho Banco”, sin dar ninguna explicación; como se evidencia de su propia fecha, esa comunicación fue entregada por la empresa actora exactamente a los diez (10) meses = 334 días, de haber sido suscritos los contratos de venta (17 de octubre de 1.986 al 17 de agosto de 1.987) en flagrante demostración de “su propio incumplimiento” del plazo de 60 días establecido en la cláusula tercera del contrato para efectuar esa tramitación. Que expone además en la comunicación, que la solicitud de crédito del comprador “no será tramitada por dicho banco” (el Banco Hipotecario), pero en la cláusula cuarta del contrato se contempla la posibilidad de que dicha solicitud sea o no aprobada y no la de que la misma sea o no tramitada, motivo por el cual no tenía la empresa actora por que utilizar términos distintos a los del contrato para expresar una u otra posibilidad.
Que como se deduce del mismo contrato, la responsabilidad de “tramitar el crédito bancario” correspondía a la empresa vendedora ante dicho banco, motivo por el cual, al exponer la empresa actora, a los 10 meses de haber sido suscrito el referido contrato, que la solicitud de crédito del comprador, no sería tramitada, simplemente demostró su propio incumplimiento, de acuerdo a los términos de las citadas cláusulas tercera y cuarta del contrato.
Que el análisis y valoración de las catorce pruebas o soportes, consignadas por las partes en autos, fueron omitidos por el Juez en su decisión de fecha 05 de noviembre de 1.990 y al pasar por alto esa valoración y dar por ciertos, hechos y circunstancias no probados en autos, creó artificialmente una nueva situación, de características completamente distintas, con lo cual liberó de la instancia a la parte actora, infringiendo en consecuencia: 1º El Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: “En sus decisiones el juez…. Debe atenerse a los alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. 2º El artículo 509 ejusdem, el cual establece: “Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueran idóneas para ofrecer algún elemento de convicción….” 3º El artículo 510 ejusdem, el cual establece: “Los jueces apreciarán los indicios que resulten en autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos”. Y 4º Lo contemplado en el ordinal 5º del artículo 423 ejusdem, el cual establece: “Toda sentencia debe contener:…. 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida….., sin que ningún caso pueda absolverse de la instancia.
La promoción de pruebas de la parte actora y de la parte demandada-reconviniente, la parte actora promovió dicha parte comunicación de fecha 12 de marzo de 1990 del Banco Hipotecario de la Construcción, el cual pertenece al mismo grupo financiero del cual forma parte la actora; que dicha comunicación fue provocada y producido a los tres años y cinco meses de haber sido suscrito el contrato en referencia, fue ampliamente impugnada por él en su informe de fecha 18 de septiembre de 1990 y no fue evacuada en autos por la parte actora, motivo suficiente para que el juez la descartara, en lugar de pretender valorarla.
La parte demandada-reconviniente promovió y evacuó el testimonio de la Dra. Ruth Yajaira Morante Hernández, porque suscribió con él como compradora, la comunicación de fecha 25 de mayo de 1987, consignada como anexo “G” a su reconvención, en ratificación a lo allí expuesto, contrariamente a los que expone el juez, su situación no fue ni es similar a la suya, ya que si bien ella suscribió también un contrato de venta con la citada empresa, no llegó a ser demandada

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

DE LA DEMANDA:

Se inició el presente proceso por demanda incoada por la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica C.A. por Resolución de contrato, contra el demandado ciudadano Alfredo Alas Chávez, solicitando que cumpla con su obligación de dar por resuelto el contrato de opción de compra-venta, de fecha 17 de octubre de 1.986.
Señala la actora que consta de contrato de Opción de Compra-Venta, que su mandante, quién actuó en el mismo como “La Propietaria” y Alfredo Alas Chávez, quién se denominó en el citado documento como “El Comprador”, que: Primero: “la Propietaria” se comprometía a vender a “El comprador”, quien a su vez se comprometía a adquirir, un inmueble constituido por una Oficina distinguida como 4-B, situada en el piso 4 de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente, ubicada en Los Teques, Avenida Bermúdez, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, Segundo: Que el inmueble pertenece a su representada, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nro. 6, folio 35 vto., Tomo 3 Adicional, Protocolo 1º, de fecha 28 de diciembre de 1.978; Tercero: Que “El Comprador” se comprometió a comprar el prenombrado inmueble y a proporcionar a “La Propietaria”, todos los recaudos exigidos por la Entidad Bancaria por ante quien se tramitaría el referido crédito hipotecario; Cuarto: Que el precio por el cual “El Comprador” se comprometió en adquirir el referido inmueble, es la cantidad de Trescientos Sesenta y Siete Mil Cuarenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 367.040,00), los cuales serían pagados por “El Comprador” de la siguiente manera: Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) de cuota inicial, y el saldo restante sería financiado en quince (15) años, con un crédito hipotecario de primer grado a favor del Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A., por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) pagadero mediante ciento ochenta (180) cuotas iguales y consecutivas de Un Mil Novecientos Noventa y Siete Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 1.997,61) cada una; y mediante un crédito garantizado con hipoteca de segundo grado a favor de “La Propietaria”, por la cantidad de Ciento Siete Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 107.040,00) para pagar mediante una cuota semestral de Ciento Trece Mil Cuatrocientos Sesenta y dos Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 113.040,40), a partir del Registro del documento definitivo de compra-venta; Quinto: Que para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, “El Comprador” entregó en ese acto a “La Propietaria”, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00). Sexto: Igualmente, consta en dicho documento de opción compra-venta que la referida opción, tendría una duración de sesenta (60) días, contados a partir de su firma, es decir, hasta el 17 de diciembre de 1.986 (cláusula tercera); Séptimo: Asimismo consta que “El Comprador” relevaba de responsabilidad a “La Propietaria”, de las obligaciones que se derivaban de dicho opción de compra-venta, en el caso de que el Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A. no aprobara la solicitud de crédito correspondiente, y que en caso de que por dicha causa u otra no imputable a “El Comprador”, la operación convenida no pudiere efectuarse, “La Propietaria” se comprometió a reintegrarle la cantidad entregada en concepto de garantía (cláusula cuarta). Octavo: “El Comprador” se comprometió a entregar todos los recaudos necesarios para la tramitación del crédito bancario y para el registro del documento en quince (15) días, a partir de la fecha de la opción de compra-venta; Noveno: Asimismo consta en dicho documento, que si transcurriere el tiempo establecido en la cláusula tercera del contrato (60 días) y no se pudiere protocolizar el documento de compra-venta, por cualquier causa imputable a “El Comprador”, o si éste desistiere de la operación, la cantidad entregada como garantía, quedaría a favor de “La Propietaria”, como daños y perjuicios, sin que los mismos tuvieran que ser probados por “La Propietaria”, lo cual se estableció por vía de cláusula penal (cláusula séptima); Décimo: Ambas partes eligieron como domicilio especial a la ciudad de Caracas. Undécimo: Consta de comunicación privada, enviada por oficina Inmobiliaria Alas (propiedad del Ingeniero Alfredo Alas Chávez), de fecha 2 de diciembre de 1986 y oponen al demandado a todos los efectos de ley, que el Ingeniero Alfredo Alas Chávez, remitió algunos recaudos para la solicitud del préstamo hipotecario antes referido para esa fecha. Décima Segunda: Consta igualmente de comunicación privada de fecha 24 de febrero de 1987, que “La Propietaria” concedió un plazo al “El Comprador”, hasta el 16 de marzo de 1.987 para que presentara nuevamente los recaudos para el trámite del crédito hipotecario, por ante el Banco Hipotecario de la Construcción C.A, Décimo Tercero: Consta de correspondencia de fecha 17 de agosto de 1987, que “La Propietaria” le participó a “El Comprador”, que el Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A., le había negado el crédito y que por lo tanto, pasara por las oficinas de “La Propietaria” a retirarlos. Que en innumerables ocasiones, su mandante le ha hecho saber al ciudadano Alfredo Alas Chávez, que la entidad Bancaria referida le negó el crédito solicitado y que por lo tanto, el contrato de opción de compra-venta quedó resuelto por esta causa y por el vencimiento del término de sesenta días (60) de vigencia del contrato de opción compra-venta para firmar el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. Que sin embargo, el Ingeniero Alfredo Alas Chávez, no ha querido darle cumplimiento al contenido en dicho contrato de opción de compra-venta. Que en virtud de estar llenos los extremos contemplados en el Artículo 1.159, 1.160, 1.264 y 1.167 del Código Civil, significa que “El Comprador” no ha cumplido con su obligación de dar por resuelto el contrato de opción de compra-venta y entregar el inmueble el cual ocupaba ilegítimamente y que su representada ocupó posteriormente, “La Propietaria” puede entonces, pedir judicialmente la resolución de dicho contrato.
Que demanda al ciudadano Alfredo Alas Chávez, a fin de que convenga o en su defecto que a ellos sea condenado por el Tribunal, a que cumpla con su obligación de dar por resuelto el contrato de opción compra-venta, de fecha 17 de Octubre de 1.986, y si éste se negare a hacerlo, que a ello sea condenado el mencionado ciudadano, a pagar las costas y costos que origine el presente procedimiento. Igualmente piden la citación personal del demandado para que absuelva posiciones juradas que la formularan oportunamente, así mismo manifiestan su intención de absolverlas por su mandante.

DE LA CONTESTACION Y RECONVENCION:
El ciudadano Alfredo Alas Chávez, debidamente asistido por el abogado en ejercicio Francisco A. Duarte Araque, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 7.306, dio contestación al fondo, y en la misma, alega que consta de documento privado que en fecha 17 de octubre de 1986, celebró con la citada empresa un contrato de venta, denominado impropiamente por dicha empresa “Opción de Compra”, sobre una Oficina identificada con el Nro. 4-B, situada en el cuarto piso del Edificio Torre Banco de la Construcción y de Oriente, ubicado éste último en la Avenida Bermúdez de la ciudad de Los Teques. Que de acuerdo a la Cláusula Primera del referido Contrato: “La Propietaria” da en venta a “El Comprador” la unidad Oficina 4-B, Piso 4, la cual forma parte del inmueble: Torre Banco de la Construcción y de Oriente, ubicado al final de la Avenida Bermúdez, en la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. Dicha unidad tiene una superficie de construcción de 56,56 m2 y de acuerdo a la Cláusula Segunda: El precio de la nombrada unidad es la cantidad de Trescientos Sesenta y Siete Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 367.040,00) la cual sería cancelada por El Comprador de la siguiente forma: Una cuota inicial de Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) la cual sería cancelada en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta. El saldo resultante será financiado en quince (15) años, con un crédito hipotecario garantizado por hipoteca de primer grado a favor del Banco Hipotecario de la Construcción de Oriente, por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) pagadero mediante ciento ochenta (180) cuotas mensuales y consecutivas de aproximadamente Mil Novecientos Noventa y Siete con Sesenta y Uno Céntimos (Bs. 1.997,61) cada una y mediante un crédito hipotecario garantizado por hipoteca de segundo grado a favor de la propietaria, por la cantidad de Ciento Siete Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 107.040,00) para pagar mediante una cuota semestral y consecutiva de Ciento Trece Mil Cuatrocientos Sesenta y Dos Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 113.462,40) a partir de la protocolización del documento respectivo. Que de acuerdo al contenido de la Cláusula Décima: El Comprador acepta la presente Opción de compra, en los términos antes expuestos. Son los términos consignados los que realmente contiene el Contrato de Venta en referencia, como puede constatarse de su simple lectura, los cuales la citada empresa trata de deformar en su libelo, como igualmente trata de deformar los hechos subsiguientes. Que en cumplimiento de lo previsto en el Cláusula Quinta del mencionado Contrato, hizo entrega a la citada empresa, dentro del plazo de quince (15) días estipulado, de todos los recaudos requeridos para la tramitación, por parte de dicha empresa, del crédito hipotecario prometido y de acuerdo a lo previsto en la Cláusula Sexta y para perfeccionar el citado contrato, entregó la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) por concepto de arras o garantía de la operación, como consta de recibo firmado en la fecha anteriormente señalada, 17 de octubre de 1986, por el representante de dicha empresa, cantidad ésta que fue, cancelada con un cheque emitido en contra del Banco Internacional, señalado con el Nro. 14018316, depositado por la citada empresa en su cuenta corriente Nros... 01-44397-6 del Banco Construcción, el 31 de octubre de 1986. Que en comunicación de fecha 04 de febrero de 1987, suscrita por su Director Comercial Gerardo Hernández Dávila, la cual consignan, la citada empresa le informa: “habiéndose vencido los plazos acordados en las cláusulas tercera y quinta de las opciones de compra correspondientes a los siguientes apartamentos (entiéndase oficinas) 1.-4-B de fecha 17/10/86 Se ven obligados a ejecutar lo establecido en la cláusula séptima de la misma”. Que en esa oportunidad dicha empresa pretende por primera vez dejar unilateralmente sin efecto el referido contrato, tratando de fundamentarse en un hecho incierto y en una interpretación errónea. Que en efecto, los recaudos para la tramitación del nombrado crédito hipotecario le fueron entregados a la citada empresa dentro del plazo estipulado en la cláusula quinta del referido contrato y en lo referente al plazo de sesenta días estipulado en la cláusula tercera para la tramitación del crédito hipotecario, este plazo le concernía directamente a dicha empresa, la cual tenía que informarle dentro de ese plazo sobre el resultado de su gestión. Al dejar de informarle dentro de ese plazo establecido y pretender que por haber transcurrido ciento nueve (109) días desde la firma del citado contrato, hasta la fecha de su comunicación, dicho contrato quedado sin efecto, la citada empresa pretendió valerse de su propio incumplimiento, para impugnarle la condición que ella misma le impidió concluir. Que en la comunicación de fecha 24 de febrero de 1.987, suscrita por su Director Gerente Lic. Daniel Besso, que informa: “Esta empresa ha resuelto concederle a los interesados en las Oficinas: …..4-B…. Del inmueble: Torre Banco de la Construcción y de Oriente, de esa ciudad, un nuevo plazo hasta el día 16 de marzo del corriente, “improrrogable”, para la presentación de los recaudos destinados a la tramitación de los créditos hipotecarios respectivos,….” Y en documento suscrito por el mencionado director Gerente en la misma fecha 24 de febrero de 1987, ratifica: “Con la firma de la presente acta queda resuelto el convenimiento de fecha 31 de mayo de 1984 ….. Excepto en lo relativo a las Oficinas… 4-B…. Hasta la protocolización de los documentos de compra venta respectivos”. Que en esta forma ratifica y actualiza, en la fecha del citado documento, la vigencia del mencionado contrato, así como el compromiso y la voluntad de vender por parte de la citada empresa.
Que con la comunicación antes citada se inició un nuevo plazo para la entrega de nuevos recaudos destinados a la tramitación del crédito hipotecario prometido por la citada empresa, procedieron entonces a obtener nuevas referencias, las cuales junto con otros recaudos entregó nuevamente con su comunicación de fecha 09 de marzo de 1987, con el acuse de recibo de dicha empresa y el sello del Banco Hipotecario de la Construcción, a partir de esa fecha se inició un nuevo plazo de sesenta (60) días para la tramitación por parte de dicha empresa del crédito hipotecario prometido, lapso durante el cual le hizo presente en varias oportunidades en su sede, ubicada en el Edificio del Banco Construcción, esquina de Platanal, Caracas, donde se le informó que todo iba muy bien encaminado y que por ser una persona solvente y haber presentado muy buenas referencias, entre otras una del propio Banco Hipotecario de la Construcción, que el referido crédito hipotecario sería aprobado en la próxima reunión de Junta Directiva. Transcurridos los nombrados sesenta días, volvió a tratar de comunicarse con los representantes de dicha empresa, para conocer el resultado de la gestión supuestamente efectuada por ella, pero le informaron que le avisarían oportunamente.
Que en comunicación de fecha 25 de mayo de 1987, dirigida al Vicepresidente de dicha empresa, entregada a los setenta y cinco días de haber consignado por segunda vez sus recaudos, le expuso, junto con otras personas en situación similar a la de él y con bastante detalles, la demora creada nuevamente por dicha empresa en relación a la operación de compra venta en trámite. El contenido del telegrama “con acuse de recibo” que en fecha 10 de julio de 1987 le dirigió al nombrado Vicepresidente de dicha empresa, cuya copia certificada por Ipostel consignan, demuestra que dicha comunicación no fue contestada, como tampoco lo fue el referido telegrama.
Que en comunicación de fecha 17 de agosto de 1987, firmada por la Secretaria María de los Ángeles Sánchez, por orden del nombrado Director Comercial Gerardo Hernández Dávila, dicha empresa le informa: “La solicitud de crédito presentada por usted al Banco Hipotecario de la Construcción y Oriente para la adquisición de la Oficina 4-B del piso 4 de la Torre Banco Construcción en Los Teques, no será tramitada por dicho Banco. Le Agradecemos ponerse en contacto con nosotros por los teléfonos (02) 32-03-94 y 32-41-56 para conversar sobre otras alternativas”.
Que la anterior comunicación, entregada por dicha empresa a los trescientos treinta y cuatro (334) días (exactamente 10 meses) de haber suscrito el mencionado contrato, manifiestan claramente la intención de no cumplir con la obligación contraída de venderle, por parte de la nombrada empresa, al informar tan extemporáneamente: “la solicitud de crédito…. No será tramitada por dicho Banco”, sin más explicación, expone una simple negativa de dicho banco, de cumplir con el hecho prometido por la citada empresa, en la cláusula segunda del referido contrato; que esa información, dada en fecha extemporánea, no podía ni puede ser aceptada como la que dentro del plazo establecido de sesenta (60) días, ha debido darle dicha empresa, aún en el supuesto caso de que el nombrado crédito no hubiera sido aprobado; que esa situación debió habérsele comunicado la citada empresa dentro del plazo establecido de sesenta (60) días, a los efectos de que dicho financiamiento pudiera ser obtenido de otra entidad bancaria.
Que al dejar de cumplir su obligación de informarle dentro del plazo establecido, la nombrada empresa le impidió concluir la operación dentro de dicho plazo y al mismo tiempo le dio a entender obviamente que todo marchaba como estaba previsto, que el crédito hipotecario había sido aprobado y que solamente debía esperar a ser llamado para firmar, en la oficina de registro respectivo.
Para darle cumplimiento como comprador al referido contrato, le hizo entrega a la citada empresa en dos oportunidades y dentro del plazo establecido para tal fin, de todos los recaudos requeridos para la tramitación por parte de dicha empresa, del crédito hipotecario prometido por la empresa, necesario para completar el precio del mencionado inmueble.
Que igualmente le hizo entrega de la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00) estipulado por concepto de arras o garantía de la operación. Quedaba como comprador a la espera de que dicha empresa concluyera la tramitación del mencionado crédito y de que finalmente le convocaran para firmar la escritura pública de venta.
Que por todo lo expuesto y en consideración de las actas y demás recaudos acompañados tanto por él como por la parte actora en su libelo de demanda, es que formal y respetuosamente rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, la temeraria y falaz demanda intentada en su contra por la citada empresa, tanto en los hechos que se invocan en el libelo, como en el derecho en el cual se pretende fundamentar.
Que en su carácter de comprador demandado ocurre ante esta autoridad, a reconvenir como en efecto y formalmente lo hace, a la citada empresa demandante para que convenga en que ha sido ella la que ha incumplido el contrato que tenían suscrito en fecha 17 de octubre de 1.986 y mediante el cual se obligan así: A.- La parte actora reconvenida: 1) Da en venta a El Comprador la unidad Oficina 4-B, Piso 4, la cual forma parte del inmueble: Torre Banco de la Construcción y de Oriente, ubicado al final de la Avenida Bermúdez, en la ciudad de Los Teques, Estado Miranda. 2) El precio de la nombrada unidad es la cantidad de Trescientos Sesenta y Siete Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 367.040,00) la cual será cancelada por El Comprador en la siguiente forma: Una Cuota Inicial de Ciento diez mil bolívares (Bs. 110.000,00) la cual será cancelada en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta. El saldo resultante será financiado en quince (15) años, con un crédito hipotecario garantizado por hipoteca de primer grado, por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,00) pagadero mediante ciento ochenta (180) cuotas mensuales y consecutivas de aproximadamente Un mil Novecientos noventa y siete bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 1.997,61) y mediante un crédito garantizado por hipoteca de segundo grado a favor de la propietaria, por la cantidad de Ciento Siete Mil cuarenta Bolívares (Bs. 107.040,00) para pagar mediante, Una (1) cuota semestral y consecutiva de Ciento Trece Mil Cuatrocientos sesenta y dos Bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 113.462,40) a partir de la protocolización del documente respectivo. 3) Esta operación de compra-venta estará condicionada a la oferta de fecha 15 de octubre de 1986 del comprador, la cual supone un reconocimiento de Bs. 20.000,00 por parte de la propietaria, B.- La parte demandada reconviniente: 1) El Comprador hace entrega en este acto a la propietaria de la cantidad de Veinticinco mil bolívares (Bs. 25.000,00) concepto de arras o garantía de la presente operación, la cual le será reintegrada en el momento de la firma del documento compra-venta correspondiente. Que habiendo sido efectuada ya la venta real de referido inmueble, como puede inferirse del contenido del citado contrato de venta, denominado impropiamente “Opción de Compra” por dicha empresa y estando pendiente únicamente la protocolización del documento público de venta, RECONVIENE a la citada empresa INVERSIONES SINAMAICA C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda bajo el Nro. 206, Tomo 2-B Sgdo., en fecha 14 de diciembre de 1.978 y domiciliada en la ciudad de Caracas, para que convenga en concluir el mencionado tramite y consecuencialmente otorguen el documento definitivo de compra-venta correspondiente al referido inmueble, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo las condiciones previstas en el tantas veces citado contrato de fecha 17 de octubre de 1986, o en el caso de su negativa a otorgarla, que la sentencia del tribunal supla a dicha escritura. Que en el caso de que la nombrada empresa no pueda obtener el crédito hipotecario prometido en la cláusula segunda del citado contrato y en aras de concluir cuanto antes la presente operación de compra-venta, ya que esta dispuesto a cancelar el monto de dicho crédito junto con la cuota inicial establecida, que en este caso se eliminaría la hipoteca de primer grado prevista, pero la cantidad fijada para constituir hipoteca de segundo grado, otorgada por la citada empresa, pasaría a constituir hipoteca de primer grado, con su misma modalidad. Que a los efectos procesales estima esta acción en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00), demandando del mismo modo el pago de costas y costos procesales, incluyendo los honorarios de abogados, reservándose el derecho a ejercer por separado la acción de daños y perjuicios pertinentes. Solicita que sea admitida la reconvención.
Por su parte, la parte actora-reconvenida, expuso en su contestación a la reconvención que riela a los folios 51 al 53, lo siguiente:
“Que son varios los argumentos que le asisten para rechazar la Reconvención o mutua petición intentada por la parte demandada. En primer lugar indica que el contrato de Opción de Compra que sirve de base y fundamento a su demanda por resolución de contrato no lo es como tal. Expresa el reconviniente que el contrato en referencia es un contrato de venta y que fue denominado impropiamente por la empresa que representa de opción de compra. Al respecto observa lo siguiente: Los términos de los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes y para su interpretación, cuando no existen dudas o ambigüedades debe hacerse con apego a la literalidad. En el convenio que les ocupa su texto dice al comienzo, como título o denominación, “Opción de Compra”. Que en la mayor parte de las cláusulas de la relación contractual las partes la denominan de esa manera y no aluden a otra. Que además se establecen las arras que es una garantía propia de la Opción de Compra, previa al presumible contrato de venta. Que por otra parte de acuerdo a la normativa Civil que regula la materia referente a la venta esta tiene ciertos elementos que la caracterizan y definen. En el caso planteado la tradición, como obligación del vendedor, no se realizó ya que no se registró la escritura o documento de compra venta que como es obvio no existe ya que la relación entre las partes está circunscrita a una futura negociación que gira en torno al precio estipulado entre las partes que ha debido ser entregado al propietario, su representada, en un determinado plazo. Que la intención y propósito de las partes en la relación contractual que se comenta es tan clara en todos sus aspectos que no existen dudas de que realizaron un contrato de Opción de Compra, con vistas, a perfeccionar en el plazo establecido la venta correspondiente. Que por las razones expuestas en forma suscinta no existe oscuridad, ambigüedad o dudas de que la relación contractual en cuestión es una opción de compra y no una venta como lo sostiene el demandado y reconviniente en esta oportunidad.
Que contradicen otras afirmaciones por parte del reconviniente y que todas luces tratan de desvirtuar su incumplimiento, a la relación contractual pre-establecida en el contrato o convenio de Opción de Compra. Que es importante destacar que la estipulación contractual tiene singular importancia para ambas partes y más en estos casos en donde subyace una realidad económica cambiante. Que esta aseveración tiene relación especialmente con la cláusula referente al precio y la que se refiere al lapso o término para perfeccionar en definitiva la compra-venta como culminación de una negociación deseada por las partes. Que en ese sentido es indiscutible que mas allá del plazo establecido las condiciones del mercado inmobiliario pueden cambiar o alterarse como en realidad sucedió. Que no es lo mismo cumplir en ese lapso establecido de común acuerdo que querer hacerlo ahora cuando obviamente el precio del inmueble a que se refiere el convenio ha variado. Que es por esa razón por lo que cuando se demanda al reconviniente, ciudadano Alfredo Alas, se pidió la Resolución del Contrato sobre la base de las estipulaciones del artículo 1.167 del Código Civil; que eso quiere decir que al darse el incumplimiento por parte del Ing. Alfredo Alas, con respecto al precio en el plazo convenido, no queda otra vía que la planteada sin desconocer, claro ésta los daños y perjuicios que tal incumplimiento ha ocasionado a su mandante reconvenida ya que no sólo no cumplió en su condición de futuro comprador en el plazo establecido y su prorroga, si no que ocupó el inmueble sin autorización expresa de la propietaria lo cual ha dado lugar a la imposibilidad de negociarlo en el mercado inmobiliario por un largo tiempo y lo que es mas, tal situación ha ocasionado gastos judiciales como los que podrían resultar de este proceso.
Que lo que se pretende ahora es la Resolución del Contrato de Opción de Compra, la devolución de las arras, la entrega material del inmueble que fue ocupado ilegalmente por el reconviniente y demandado en este juicio y la condena en costas y costos correspondientes.
Que le queda por contradecir lo expresado por el reconviniente en su escrito cuando indica que el contrato de opción de compra no se cumplió por causas imputables, a su representada, lo cual no es así ya que de la simple lectura del convenio se entiende que su representada no sería responsable en el caso de que no se aprobará la solicitud de crédito correspondiente. En este sentido la Cláusula Cuarta del Contrato de Opción de Compra dice: “El comprador releva de responsabilidad a la propietaria, de las obligaciones que se derivan de esta Opción de Compra, en el caso de que la propietaria se compromete a reintegrarle la cantidad entregada por concepto de garantía”.
Que en función de la buena fe por parte de su representada se le dio prorroga para que el futuro comprador obtuviera el financiamiento o buscara otras alternativas. Que en comunicación consta y agregado a los autos en los recaudos presentados con el libelo de la demanda, que se le participa al señor Alfredo Alas, que la solicitud de crédito presentada por el al Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, para la adquisición de la oficina B del piso 4 de la Torre Banco Construcción en los Teques, no será tramitada por dicho Banco. Igualmente en esa misma comunicación y aún con el deseo de colaborar y cumplir lo estipulado se le dice “Le agradecemos ponerse en contacto con nosotros por los teléfonos (02) 320394 y 324156, para conversar sobre otras alternativas”.
Que esas otras alternativas no fueron buscadas ya que lo que se pretendía era la obtención de un crédito proveniente de otra entidad que en forma autónoma podría haberlo aprobado o negado como en realidad sucedió.
Que ese es un factor ajeno no imputable a Inversiones Sinamaica C.A., quien no puede tener al respecto ninguna responsabilidad, como bien lo asienta la doctrina cuando una de las partes no puede cumplir su obligación debido a una causa extraña no imputable, la otra parte, no puede pedirle el cumplimiento, no tiene recurso alguno para obligarle a ejecutar su prestación.
Conforme los términos de la demanda, la contestación y reconvención, en el presente asunto quedaron admitidos por las partes los siguientes hechos:
1.- Que en fecha 17 de octubre de 1.986, fue firmado un contrato entre la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica –propietaria- y el ciudadano Alfredo Alas Chávez –comprador-, que tuvo por objeto un inmueble constituido por una Oficina distinguida como 4-B, situada en el piso 4 de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente, ubicada en Los Teques, Avenida Bermúdez, Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda.
2.- Que el inmueble objeto del contrato es propiedad de la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica, según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Guaicaipuro del Estado Miranda, bajo el Nro. 6, folio 35 vto., Tomo 3 Adicional, Protocolo 1º, de fecha 28 de diciembre de 1.978.
3.- Que el precio por el cual fue ofertado al comprador el inmueble objeto del contrato fue de Trescientos Sesenta y Siete Mil Cuarenta Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 367.040,00), los cuales serían pagados por “El Comprador” de la siguiente manera: Ciento Diez Mil Bolívares (Bs. 110.000,00) de cuota inicial, y el saldo restante sería financiado en quince (15) años, con un crédito hipotecario de primer grado a favor del Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A., por la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 150.000,oo) pagadero mediante ciento ochenta (180) cuotas iguales y consecutivas de Un Mil Novecientos Noventa y Siete Bolívares con Sesenta y Un Céntimo (Bs. 1.997,61) cada una; y mediante un crédito garantizado con hipoteca de segundo grado a favor de “La Propietaria”, por la cantidad de Ciento Siete Mil Cuarenta Bolívares (Bs. 107.040,00) para pagar mediante una cuota semestral de Ciento Trece Mil Cuatrocientos Sesenta y dos Bolívares con Cuarenta Céntimos (Bs. 113.040,40),a partir de la protocolización del documento respectivo.
4.- Que para garantizar el cumplimiento de sus obligaciones, “El Comprador” entregó en ese acto a “La Propietaria”, la cantidad de Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 25.000,00).
Mientras que los hechos que resultaron controvertidos, y por tanto deben ser objeto de prueba, son los siguientes:
a) La naturaleza del contrato firmado por las partes en fecha 17 de octubre de 1986, toda vez que la demandante afirma que se trata de un contrato de opción de compra-venta; mientras que por su parte, la demandada señala que se trata de un contrato de venta, por lo que deberá éste Tribunal en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil proceder a la interpretación del contrato de marras para resolver en punto previo la naturaleza a la que responde el mismo.
b) Asimismo sostiene el demandante que el contrato objeto de la presente controversia exigía que “El Comprador” entregara todos los recaudos necesarios para la tramitación del crédito bancario y para el registro del documento en quince (15) días, a partir de la fecha de la firma del contrato, y que a través de comunicación de fecha 02 de diciembre de 1986, el demandado remitió sólo algunos de los recaudos para la solicitud del préstamo hipotecario; mientras que, por su parte el demandado afirma haber entregado toda la documentación requerida en el tiempo estipulado y que incluso tuvo que consignarla nuevamente porque la empresa hoy demandante extravió los recaudos; por lo que corresponde tanto al demandante como al demandado la carga de probar sus respectivas afirmaciones en cuanto a la entrega de los recaudos para la tramitación del crédito hipotecario; correspondiendo además al demandado probar el hecho modificativo alegado referido a que se le otorgo un nuevo plazo para la consignación de los recaudos a los fines de la tramitación del crédito hipotecario y que tal modificación se hizo conforme los términos establecidos en el contrato.
c) Adujo la demandante que el contrato establecía una duración de sesenta (60) días, contados a partir de su firma, es decir, hasta el 17 de diciembre de 1.986 (cláusula tercera); mientras que el demandado afirma que al habérsele otorgado un nuevo plazo para la consignación de recaudos -los cuales fueron consignados por él en fecha 09/03/1987- a partir de esa fecha se inició un nuevo plazo de sesenta (60) días para la tramitación por parte de dicha empresa del crédito hipotecario prometido; por lo que habiendo alegado la parte demandada un hecho modificativo respecto la duración del contrato deberá ésta probar el otorgamiento de un nuevo plazo para la consignación de recaudos y por ende el inicio del nuevo lapso para la tramitación del crédito hipotecario, y que tal modificación estaba conforme las previsiones contractuales suscritas por las partes..
d) Adujo la demandante que por correspondencia de fecha 17 de agosto de 1987,le participó a “El Comprador”, que el Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A., le había negado el crédito y que por lo tanto, pasara por sus oficinas; adujo asimismo la demandante que en innumerables ocasiones, le ha hecho saber al ciudadano Alfredo Alas Chávez, que la entidad Bancaria referida le negó el crédito solicitado y que por lo tanto, el contrato de opción de compra-venta quedó resuelto por esta causa y por el vencimiento del término de sesenta días (60) de vigencia del contrato de opción compra-venta para firmar el documento definitivo de compra-venta por ante la Oficina de Registro correspondiente. Por su parte adujo el demandado que la comunicación de fecha 17 de agosto de 1987, señaló textualmente que “La solicitud de crédito presentada por usted al Banco Hipotecario de la Construcción y Oriente para la adquisición de la Oficina 4-B del piso 4 de la Torre Banco Construcción en Los Teques, no será tramitada por dicho Banco. Le Agradecemos ponerse en contacto con nosotros por los teléfonos (02) 32-03-94 y 32-41-56 para conversar sobre otras alternativas”, y que por tanto dicha comunicación no se ciñó a los términos en que se pactó el contrato, toda vez que dicha comunicación no dice si el banco aprobó o no el crédito sino que la solicitud no sería tramitada sin exponer los motivos y además agregó el demandado que la comunicación de fecha 17/08/1987 es extemporánea toda vez que la demandante debió informar de su gestión dentro de los sesenta días establecidos en la cláusula tercera para la tramitación del crédito y no como lo hizo luego de transcurridos 10 meses de haber firmado el contrato; por lo que, cada parte deberá demostrar sus respectivas afirmaciones sobre los términos y plazos, es decir, cuando, cómo y dónde se produjo la información sobre la tramitación del crédito hipotecario en referencia y sí la información sobre el trámite del crédito respectivo estaba estipulada contractualmente.

PUNTO PREVIO
De la Naturaleza del contrato
Respecto la naturaleza del contrato, la actora afirma que se trata de un contrato de opción de compra-venta; mientras que por su parte la demandada señala que se trata de un contrato de venta, por lo que a los fines de determinar la naturaleza del contrato en cuestión, pasa éste Tribunal a la interpretación de del contenido del mismo conforme a las previsiones del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Se aprecia, que junto con el libelo de la demanda, se acompañó un documento privado marcado con la letra “B” denominado OPCIÓN DE COMPRA, el cual aparece suscrito tanto por el actor como por el demandado en fecha 17 de octubre de 1.986, dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, y de su contenido clausular, específicamente de las cláusulas TERCERA, NOVENA Y DÉCIMA se desprende que las partes utilizaron el término de opción de compra.
No obstante, cabe señalar que en el texto literal contenido en la cláusula primera expresa que “LA PROPIETARIA da en venta a EL COMPRADOR, la unidad: Oficina piso 4, la cual forma parte del inmueble TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE…”, inmueble éste constituye el objeto del contrato de marras; sin embargo, se hace necesario – a los fines de determinar la naturaleza del contrato - establecer la verdadera intención de las partes al contratar; para lo cual se hace necesario analizar lo que en doctrina se ha señalado respecto las características que diferencian el contrato de compra –venta con la opción de venta.
Así, se aprecia que en casos como el de autos, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia para determinar la naturaleza del contrato sentó el siguiente criterio, mediante sentencia Nº 217, del 30 de abril de 2002, dictada en el caso Domingo Valladares contra Felix Juvenal Freites Millán y Mirna Rosa Guilarte De Freites en el expediente Nº 2000-000894, en la cual se señaló lo siguiente:
“…Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”
La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, tal como concluyó el juzgador de alzada, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Por los razonamientos precedentemente expuestos, el Juez de la recurrida no violó las reglas legales denunciadas, al calificar al contrato que sirvió de fundamento a la demanda, como un contrato de compra-venta…”.
El juez que dictó la recurrida, para determinar la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento fue demandado explicó lo siguiente:
“…si nos encontramos frente a un contrato donde las partes señalan que dan en opción de compraventa un inmueble determinado, por un precio determinado, pero, pagadero en cuotas, y donde se fijó el pago de daños y perjuicios, y es aceptado, tanto por vendedores, como por compradores (calificados de oferentes y oferidos), estamos perfectamente frente a un contrato bilateral, que comporta una obligación de dar, esto es, la transmisión de la propiedad por el solo consentimiento válidamente manifestado; y como obligaciones subsidiarias de hacer, la de entregar la cosa (obligación ya cumplida y así reconocida en la demanda por los vendedores), y a otorgar la escritura debidamente protocolizada (requisito necesario para que el contrato sea oponible a terceros), entonces ese contrato se califica como contrato de compraventa, todo con arreglo, a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1141 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1474 eiusdem…”. (Negrillas de la Sala).

Ahora bien, conforme la citada doctrina, en la que se destacan las diferencias entre opción de compraventa y compraventa; en el caso bajo análisis, se aprecia que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues, constituye un acuerdo de voluntades, en el cual, ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho, pero sometido a la aprobación del crédito hipotecario, tal como lo establecieron en la cláusula Tercera al señalarse lo siguiente: “La presente Opción de Compra tendrá una duración de sesenta días a partir de su firma; tiempo que se estima suficiente para la tramitación del crédito bancario…”; comprometiéndose además, ambos contratantes, en la cláusula cuarta a lo siguiente: “EL COMPRADOR releva de responsabilidad a LA PROPIETARIA, de obligaciones que se derivan de esta Opción de Compra, en el caso que el BANCO HIPOTECARIO DE LA CONSTRUCCION DE ORIENTE no apruebe la solicitud de crédito correspondiente. Para el caso de que por esta causa no imputable a EL COMPRADOR, la operación convenida no lograra efectuarse, LA PROPIETARIA se compromete a reintegrarle la cantidad entregada en concepto de garantía”.
Así las cosas, el contrato bajo análisis se constituye en un “contrato de opción de compraventa”, ya que, se pactaron obligaciones recíprocas, en las cuales, una parte se obligaba a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, en este caso, la aprobación de un crédito hipotecario. Así se decide.
Resuelto como ha quedado el punto referido a la naturaleza del contrato de marras, pasa de seguidas quien aquí se pronuncia, al análisis probatorio en la presente causa.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES:
1. PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:
De las aportadas, junto con el escrito libelar:
1.- Identificado con la letra “B” riela Contrato privado de venta suscrito por las partes en fecha 17/10/1986 (F. 07 al 08 de la pieza No. 1). La documental en referencia se constituye en un documento privado que no fue desconocido por la parte a quien se le opuso y por tanto se le tiene por reconocido de conformidad con lo dispuesto en los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil, para dar por demostrada la relación que vincula a las partes en litigio.
2.- Comunicación de fecha 04/02/1987 (F. 09), suscrita por el ciudadano Gerardo Hernández Dávila en su condición de Director Comercial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano Alas Chávez –hoy demandado- de la cual se lee textualmente lo siguiente:
“… Sirva la presente para saludarle y notificarle que habiéndose vencido los plazos acordados en las cláusulas tercera y quinta de las opciones de compras correspondientes a los siguientes apartamentos:
1.4B- 6-A –B-C de fecha 17/1086.
2. 2C de fecha 30/10/86
3. 3A- 8B -7D-E-F de fecha 15/11/86.
Nos vemos obligados a ejecutar lo establecido en la cláusula séptima de la misma.
Sin otro particular a que hacer referencia, nos reiteramos de Ud…”•

De la documental en referencia se aprecia que la misma se constituye en una carta misiva dirigida por una de las partes en litigio a la otra, y en virtud de que no fue objeto de impugnación, la misma es valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por demostrada la información suministrada por la actora a la demandada en fecha 04/02/1987 respecto del contrato de marras según el contenido de la referida misiva.
3.- Marcada con la letra “E” comunicación de fecha 24/02/1987 suscrita por el ciudadano Daniel Besso en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ de la cual se lee textualmente:
“… Tengo el agrado de comunicarle que esta empresa ha resuelto concederle a los interesados en las Oficinas: 2-C, 3-A, 4-B, 6-A, 6-B, 6-C, 7-D, 7-E, 7-F, y 8-B del inmueble: TORRE BANCO DE LA CONSTTUCCIÓN Y DE ORIENTE, de esa ciudad un nuevo plazo hasta el día 15 de Marzo del corriente “improrrogable”, para la presentación de los recaudos destinados a la tramitación de los créditos hipotecarios respectivos, por ante el Banco Hipotecario de la Construcción C.A…”

De la citada documental, se observa que la misma se constituye en una carta misiva dirigida por una de las partes en litigio a la otra, y en virtud de que no fue objeto de impugnación, la misma es valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por demostrada la información suministrada por la actora a la demandada en fecha 24/02/1987 respecto de la concesión de un nuevo plazo a la hoy demandada para la presentación de los recaudos destinados a la tramitación del crédito hipotecario. Esta prueba será objeto de análisis en la parte motiva de esta sentencia.
4.- Distinguido con la letra “F”, comunicación de fecha 17/08/1987 (F. 11 de la pieza No. 1) suscrita por el ciudadano Gerardo Hernández Dávila en su condición de Director Comercial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, de la cual se lee textualmente:
“… Nos dirigimos a usted en la oportunidad de informarle que la solicitud de crédito presentada por usted al Banco Hipotecario de la Construcción de Oriente para la adquisición de la oficina B del piso 4 de la Torre Banco Construcción en Los Teques no será tramitada por dicho banco, le agradecemos ponerse en contacto con nosotros por los teléfonos (02) 32-03-94 y 32-41-56 para conversar sobre otras alternativas.
Del mismo modo les informamos que los recaudos entregados por usted al Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente pueden pasar a retirarlos por nuestra oficina ubicada en el piso 11 Oficina A de la Torre Banco Construcción Los Teques…”

La instrumental antes enunciada, se constituye en una carta misiva dirigida por una de las partes en litigio a la otra, y en virtud de que no fue objeto de impugnación, la misma es valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por demostrada la información suministrada por la actora a la demandada en fecha 17/08/1987 respecto de la no tramitación de la solicitud de crédito hipotecario solicitada por el demandado a los efectos de la adquisición del inmueble de marras, y sobre la incidencia de tal probanza en la presente controversia se volverá Infra.

5.- Marcado con la letra “D” comunicación de fecha 02/12/1986 (F. 14 de la pieza No. 1) suscrita por el ciudadano Alfredo Alas Chávez y dirigida al ciudadano GERARDO HERNÁNDEZ DÁVILA Sociedad Mercantil FININVERSIONES C.A. donde se lee textualmente:
“… Reciba un saludo cordial.
Entrega de los recaudos pendientes de las Oficinas: 4-B, 6-A, 6-B, 6-C, 7-D, 7-F y 7-F del inmueble Torres Banco de la Construcción y de Oriente de esta ciudad, para la tramitación de los respectivos créditos hipotecarios. Con nuestra comunicación del 28-NOV-86 le remitimos los recaudos de las Oficinas: 2-C, 3-A y 8-B…”

La referida documental no fue impugnada, y respecto de la misma, se aprecia que si bien fue dirigida a la empresa FININVERSIONES C.A., tal remisión se hizo en la persona del ciudadano GERARDO HERNÁNDEZ DÁVILA, quien es el director gerente de la empresa INVERSIONES SINAMAICA, C.A., parte actora en este proceso; en consecuencia, se constituye en una carta misiva, la cual es valorada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por demostrado que en fecha 02/12/1986 el demandado hizo entrega de los recaudos pendientes de la Oficina 4-B.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE EN EL LAPSO PROBATORIO:
1.- Mérito Favorable de los autos. Con relación al mérito favorable de los autos ha sido criterio pacífico de éste Tribunal que el mismo no constituye medio de prueba alguno, toda vez que conforme lo dispone el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido.
2.- Correspondencia enviada a la empresa INVERSIONES SINAMAICA C.A. por parte del Banco Hipotecario de la Construcción C.A. El referido instrumento trata de hechos que constan en una entidad financiera que no es parte en el juicio, por lo que respecto de dicho medio debió haber sido promovida una prueba de informes a los fines de su acreditación en la presente causa, y por cuanto no fue promovida ni evacuada la prueba de informes respectiva se desecha el medio probatorio en comentario.

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
Con la contestación:
1.- Identificado con la letra “A” contrato privado de venta suscrito por las partes en fecha 17/10/1986 (F. 30 al 31 de la pieza No. 1). La documental en referencia ya fue valorada supra.
2.- Marcada con la letra “B” comunicación de fecha 04/02/1987 (F. 32), suscrita por el ciudadano Gerardo Hernández Dávila en su condición de Director Comercial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano Alas Chávez, donde manifiestan que habían vencido los plazos acordados en las cláusulas tercera y quinta y que en virtud de ello procedían a ejecutar lo establecido en la cláusula séptima. La documental en referencia ya fue valorada supra.
3.- Marcada con la letra “C” comunicación de fecha 24/02/1987 suscrita por el ciudadano Daniel Besso en su condición de Director Gerente de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, en donde informan la concesión de un nuevo plazo para la consignación de recaudos para la tramitación del crédito hipotecario de la oficina 4-B. La documental en referencia ya fue valorada supra.
4.- Identificado con la letra “D” Documento denominado ACTA DE RECEPCIÓN Y ENTREGA de fecha 24/02/1.987 (F. 34 al 38, ambos inclusive de la pieza No.1) suscrito por los ciudadanos ALFREDO ALAS CHAVEZ –hoy demandado- y el ciudadano DANIEL BESSO en representación de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA, C.A. –hoy demandante-. La referida documental da cuentas de un documento privado suscrito por las partes en litigio, el cual no fue objeto de impugnación ni desconocimiento en virtud de lo cual se valora conforme a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil; siendo que del contenido de la documental antes descrita se deriva que desde el día 31/05/1984 la oficina de ventas del inmueble TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE funcionaba en la OFICINA INMOBILIARIA ALAS, C.A. y que a través del documento en referencia aparece la siguiente nota:“ 5.- “Las llaves de las oficinas reservadas fueron entregadas en calidad de préstamo a los respectivos interesados, para iniciar los trabajos de acondicionamiento de dichas oficinas…”, desprendiéndose de esta instrumental que la oficina identificada 4-B aparece en condición de “Reservada” y en la parte in fine de tal instrumental se dejó plasmado lo siguiente: “…Otro Sí: Con la firma de la presente Acta queda resuelto el Convenimiento de fecha 31 de mayo de 1.984, suscrito entre las empresa INVERSIONES SINAMAICA, C.A. y OFICINA INMOBILIARIA ALAS, C.A., excepto en lo relativo a las Oficinas 2-C, 3-A, 4-B, 6-A, 6-B, 6-C, 7-D, 7-F y 8-B, todavía en trámites de venta; hasta la protocolización de los documentos de compra-venta respectivos…”, por lo que el mencionado medio probatorio sirve para acreditar que las llaves de la oficina 4-B de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente fueron entregadas en calidad de préstamo a los respectivos interesados, en virtud de estar en tramite la venta de la misma.
5.- Identificado con la letra “E” comunicación de fecha 09/03/1.987 (F. 37 al 38 ambos inclusive de la pieza No. 1) suscrita por el ciudadano ALFREDO ALAS CHÁVEZ y dirigida al ciudadano DANIEL BESSO en representación de INVERSIONES SINAMAICA C.A., a través de la cual se remiten seis (06) carpetas contentivas de los recaudos destinados a la tramitación, ante el BANCO HIPOTECARIO DE LA CONSTRUCCIÓN C.A., inherentes a varias oficinas de la TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE, y entre ellas, la carpeta contentiva de recaudos correspondientes a la solicitud de crédito del demandado, a los fines de la adquisición de la oficina 4-B de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente. La referida documental, se constituye en una carta misiva dirigida por una de las partes en litigio a la otra, y en virtud de que la misma no fue objeto de impugnación se valora conforme lo dispuesto en el artículo 1.371 del Código Civil, para dar por acreditada la entrega de recaudos por parte del demandado a la actora en fecha 09/03/1987, observándose asimismo, que la referida carta presenta firma con acuse de recibo por parte de la actora.
6.- Constancia de fecha 30/03/1989, suscrita por el ciudadano José Soriano en representación del Banco Hipotecario de la Construcción en donde se expresa que el día 06/04/81 le fue concedido un crédito hipotecario al ciudadano ALAS CHAVEZ ALFREDO por la cantidad de bolívares CIENTO OCHENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS CON 70/100 (Bs. 186.286,70) y que dicho crédito fue otorgado en un plazo de quince años pagaderos mediante cuotas mensuales de bolívares DOS MIL SETECIENTOS CUARENTA Y SIETE CON 49/100 (2.747,49) y que para la fecha de emisión de la referida constancia el ciudadano ALAS CHAVEZ había cumplido formalmente con su obligación con la señalada entidad financiera. La documental en referencia se constituye en un documento que trata sobre hechos anteriores a la solicitud de crédito por parte del demandado para la adquisición de la oficina 4-B, y fue consignada por dicha parte como prueba de las referencias que acompañó a la solicitud de crédito hipotecario para la adquisición de la oficina 4-B, por lo que a criterio de quien aquí juzga la misma no es conducente a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, es decir, si hubo o no incumplimiento del contrato de compra venta objeto de la litis.
7.- Comunicación de fecha 25/05/1987 suscrita por los ciudadanos RUTH YAJAIRA MORANTE H., DEYANIRA ISABEL MORANTE H., GUSTAVO MANZO PIÑERO, HECTOR HERNANDEZ YANEZ, ALFREDO HERNANDEZ YANEZ, JESUS. M. CARDENAS ROSALES y ALFREDO ALAS CHAVEZ –hoy demandado- en su condición de compradores de varias de las oficinas ubicadas en la TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE, dirigida a la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. en donde se narra la preocupación de los compradores ante la demora en la tramitación de los créditos hipotecarios necesarios para concretar su compra.
8.- Telegrama con acuse de recibo fechado 10/07/1987, suscrito por los ciudadanos RUTH YAJAIRA MORANTE H., DEYANIRA ISABEL MORANTE H., GUSTAVO MANZO PIÑERO, HECTOR HERNANDEZ YANEZ, ALFREDO HERNANDEZ YANEZ, JESUS. M. CARDENAS ROSALES y ALFREDO ALAS CHAVEZ –hoy demandado- en su condición de compradores de varias de las oficinas ubicadas en la TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE, dirigido a la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. en donde solicitan respuesta a la comunicación de fecha 25/05/1987.
Las documentales identificadas en el presente texto con los Nros. 7 y 8 dan por acreditado el intento de la demandada de obtener información por parte de la actora sobre la tramitación del crédito para la adquisición de la oficina 4-B.
4.- Distinguido con la letra “I” comunicación de fecha 17/08/1987 (F. 45 de la pieza No. 1) suscrita por el ciudadano Gerardo Hernández Dávila en su condición de Director Comercial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. y dirigida al ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, en donde manifiesta que la solicitud de crédito para la adquisición de la oficina 4-B de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente no será tramitada por dicho banco. La documental antes enunciada ya fue valorada supra.
En la oportunidad de la presentación de informes ante el a quo, la parte demandada aportó Copia Certificada de decisión de fecha 18/06/1990 dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda con sede en Los Teques, inherente a un Interdicto de Despojo incoado por el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. (F. 126 al 138 ambos inclusive de la primera pieza del expediente).
Cursa asimismo a los folios 185 al 244 ambos inclusive de la pieza No. 1 del presente expediente, copia certificada de decisión de fecha 13/11/1991 proferida por la extinta Corte Suprema de Justicia –hoy Tribunal Supremo de Justicia- en su Sala de Casación Civil, con ponencia del Magistrado CARLOS TREJO PADILLA, a través de la cual se resolvió definitivamente el Interdicto de Despojo incoado por el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A.
Las precitadas documentales se constituyen en documentos públicos judiciales que al no haber sido objeto de impugnación o tacha son valorados por quien aquí se pronuncia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; para dar por demostrados hechos relacionados con un interdicto incoado el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR EL DEMANDADO EN EL LAPSO PROBATORIO:
1.- Testimonial de la ciudadana RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, venezolana, abogada, domiciliada y residenciada en Los Teques, Estado Miranda, Calle Ayacucho No. 21, C.I. 3.587.822

2.- Testimonial del ciudadano HECTOR NARCISO HERNANDEZ YANEZ, venezolano, mayor de edad, médico, domiciliado y residenciado en Los Teques, Estado Miranda, Calle Carabobo, Edif. El Carmen piso 2, Apto. 5, C.I. 619.494
De las testimoniales promovidas por la parte demandada, sólo se evacuó la de la ciudadana RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, venezolana, abogada, domiciliada y residenciada en Los Teques, Estado Miranda, Calle Ayacucho No. 21, C.I. 3.587.822, cuya declaración fue rendida en los siguientes términos (F.108 al 110, ambos inclusive de la pieza No. 1):
“… En horas de Despacho del día de hoy, once de junio de mil novecientos noventa, siendo las 10:00 de la mañana, oportunidad fijada por el Tribunal para que tenga lugar el acto de declaración de la ciudadana RUTH YAJAIRA MORANTE HERNANDEZ, se hizo presente una persona que siendo presentada por la parte promovente y debidamente juramentada, dijo ser y llamarse como queda escrito de nacionalidad venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.587.822. Impuesta del motivo de su comparecencia y de las Generales de Ley referentes a declaraciones de testigos, manifestó no tener impedimento alguno para declarar. Se deja constancia de que se encuentra presente en este acto, el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ, venezolano mayor de edad y portador de la cédula de identidad No. 226.111, en su carácter de parte demandada reconviniente, debidamente asistido por el doctor FRANCISCO ARMANDO DUARTE ARAQUE, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7306, quien procede a interrogar a la testigo de la siguiente manera: AL PRIMERO: ¿Diga la testigo, si es cierto y le consta que durante el mes de octubre del día diecisiete de mil novecientos ochenta y seis (1986), el Ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, efectuó una negociación con IINVERSIONES SINAMAICA C.A. contrato de venta de la oficina 4-B, del cuarto piso del Edificio Torre Banco de la Construcción y de Oriente, situado al final de la Avenida Bermúdez de esta ciudad, frente al Ginnacio (sic) cubierto?. Contestó: “Si es cierto y me consta que el Ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, efectuó una negociación el día 17 de octubre de 1986 cuyo objeto lo constituyó la Oficina 4-b del cuarto piso del Edificio Torre Banco de la Construcción y de Oriente ubicado en la Avenida Bermúdez de esta ciudad, con la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica C.A. AL SEGUNDO: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que en el contrato de venta suscrita (sic) entre la referida empresa y el ingeniero ALAS CHAVEZ, la referida Sociedad de Comercio se comprometió a tramitar por ante el Banco Hipotecario de la Construcción un crédito con el cual se pagaría en parte el precio de la referida Oficina 4-B?.-CONTSTÓ: Si es cierto que la Sociedad Mercantil, Inversiones Sinamaica C.A., se comprometió a tramitar dentro de un lapso de sesenta días el crédito hipotecario, contados a partir de la entrega de todos los recaudos por el ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ. AL TERCERO: ¿Diga la testigo, si es cierto y le consta que de parte del ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, se dio caval (sic) cumplimiento a la entrega de todos y cada unos de los recaudos exigidos para dicha negociación los cuales fueron entregados dentro de la segunda quincena del mes de octubre del mil novecientos ochenta y seis, lo cual entregó a INVERSIONES SINAMAICA C.A.? contestó: Si es cierto y me consta que el ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, entregó en la segunda quincena del mes de octubre del mil novecientos ochenta y seis, todos los recaudos requeridos tales como la entrega de fotocopia de la cédula de identidad, referencias personales, bancarias, comerciales, balance personal y solvencia de impuesto sobre la renta, y las planillas del Banco Hipotecario de la Construcción donde se hacía la solicitud del crédito hipotecario previamente firmada por el ingeniero Alfredo Alas Chávez. Inversiones Sinamaica contra la entrega de esos recaudos, firmó una copia del Memorandu (sic), mediante el cual se le entregaban dichos recaudos, dándole conformidad y acuse a dicha recepción. AL CUARTO: ¿Diga la testigo si es cierto y le consta que INVERSIONES SINAMAICA C.A. extravió todos los recaudos presentados para esta negociación por el ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, los (sic) cual le hizo saber a este por escrito?. Contestó: En realidad INVERSIONES SINAMAICA, mandó una comunicación a todos los que habíamos enviado dichos recaudos, por lo cual comparecimos personalmente a las oficinas de Inversiones Sinamaica C.A., en Caracas y hablamos con el ciudadano GERARDO HERNANDEZ DAVILA, con quien se aclaró que no era que el ingeniero ALAS y otras personas que estábamos negociando otras oficinas no hubiéramos entregado esos recaudos, sino que la verdad era que a INVERSIONES SINAMAICA C.A., se les habían extraviado todos los recaudos correspondientes al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y los de las otras personas que también estábamos negociando otras oficinas en el mismo y ya citado Edificio. El extravío de tales recaudos por parte de la citada empresa vendedora hizo que el licenciado DANIEL BESSO , mediante comunicación de fecha 24 de febrero de mil novecientos ochenta y siete , le concediera al ingeniero Alfredo Alas Chávez, y a todos los demás que estábamos negociando otras oficinas un nuevo plazo que vencería el dieciséis de marzo de mil novecientos ochenta y siete, para entregar nuevamente los mismos recaudos que anteriormente habíamos entregado y que a ellos se le extraviaron. Fue así que el día 9 de marzo de mil novecientos ochenta y siete el ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y los demás que estábamos negociando otras oficinas en el citado Edificio, nuevamente entregamos todos y cada uno de los recaudos exigidos para dichas negociaciones, oportunidad esta en que volvieron a expedirle al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y a nosotros conformación y acuse de recibo de tales recaudos, lo cual fue hecho en forma escrita. AL QUINTO: ¿Diga la testigo como es cierto y le consta que INVERSIONES SINAMAICA C.A., en fecha diecisiete de agosto de mil novecientos ochenta y siete comunicó por escrito al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y a todos los demás que estábamos negociando otras oficinas en el citado Edificio, que la solicitud de crédito presentada al Banco Hipotecario de la Construcción y Oriente, no sería tramitada por dicho Banco? Contestó: “Si es cierto y me consta que el día diecisiete de agosto de mil novecientos ochenta y siete, que tanto el ingeniero ALBERTO ALAS CHAVEZ, como las demás personas que estábamos negociando otras oficinas del citado Edificio, recibimos esa comunicación, sin darnos otra explicación. Por cierto dicha comunicación nos fue dada una vez que habían transcurrido nueve (9) meses de haberse suscrito los contratos de venta. La empresa Inversiones Sinamaica durante esos nueve meses nos informaban personalmente que estaban tramitando el crédito y el papeleo para efectuar efectivamente la venta al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y a nosotros también, dándonos garantía de que la venta si se iba a efectuar y que en cualquier momento nos llamaban para firmar el documento definitivo de compra venta ante el Registro Subalterno correspondiente. Esta garantía nos las daban con mucha frecuencia y en repetidas oportunidades, pues tanto el ingeniero ALAS CHAVEZ, como nosotros estábamos preocupados por la tardanza de Inversiones Sinamaica C.A., en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales; ello motivó a que tanto el Ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, como todos los demás que estábamos tramitando la compra de otras oficinas en el citado edificio le entregamos a la citada empresa una comunicación al respecto, la cual le fue estampado acuse de recibo el veintiocho de mayo de mil novecientos ochenta y siete; también le enviamos un telegrama urgente con acuse de recibo el diez (10) de julio de mil novecientos ochenta y siete, exigiendo a INVERSIONES SINAMAICA C.A., la conclusión y firma definitiva de esta negociación. AL SEXTO: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que ha sido Inversiones Sinamaica C.A., la que no quiere cumplir y finiquitar la venta de la Oficina 4-B del citado Edificio con el ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ?. Contestó: Si se y me consta que fue Inversiones Sinamaica C.A., quien no dio cumplimiento a la obligación de vender puesto que tanto al ingeniero ALFREDO ALAS, como a los demás que estábamos negociando otras oficinas en el citado Edificio nos manifestaron personalmente y a través de sus más calificados representantes legales que ellos no nos iban a vender las oficinas en virtud de que las mismas habían adquirido otro valor derivado de la devaluación del bolívar y que si al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ y los demás que estábamos negociando otras oficinas queríamos firmar el documento definitivo de venta tendríamos que reconocerle el aumento de precio, a lo cual todos nos negamos y le exigimos el cumplimiento y obligaciones de los respectivos contratos de venta. AL SEPTIMO: ¿Diga la testigo, porque sabe y le consta todo lo anteriormente declarado? Contestó: “Porque además de acompañar personalmente al ingeniero ALFREDO ALAS CHAVEZ, en todas estas diligencias, también yo estaba negociando otra oficina para adquirírsela a la citada empresa y todos los recaudos, correspondencia y demás trámites se hicieron y se recibieron conjuntamente. Cesaron. Terminó, se leyó y conformes firman…”

La declaración rendida por la testigo RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ es apreciada por ésta juzgadora, por versar sobre hechos en los cuales ha recaído la controversia y sobre su apreciación y adminiculación con el resto de los medios probatorios ofrecidos en la causa se volverá infra.

DEL MÉRITO
Versa el presente asunto sobre una acción de Resolución de Contrato de opción de compra-venta incoado por la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A. –en su carácter de vendedora- contra el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVÉZ –en su carácter de comprador-; así, se observa, que pretende la parte accionante que se dé por resuelto el referido contrato, en virtud de que aduce, que la parte demandada incumplió con su deber de suministrar tempestivamente todos los recaudos necesarios para la tramitación del crédito hipotecario para la adquisición de la oficina 4-B, y que tal hecho consta de comunicación privada enviada por el demandado en fecha 02/12/1986, la cual fue acompañada al escrito libelar identificada con la letra “D”; asimismo, adujo la accionante, que el Banco Hipotecario de la Construcción C.A. le había negado el crédito solicitado por el demandado para la adquisición del inmueble de marras, lo que según sus dichos, hicieron saber a la parte demandada en “innumerables ocasiones” y por comunicación de fecha 17/08/1.987, continuó la parte actora argumentando que el contrato de venta quedó resuelto por el vencimiento del término de 60 días de vigencia para la firma del documento definitivo de venta, y que el propio contrato establecía en su cláusula cuarta que el comprador relevaba de responsabilidades a la propietaria-vendedora, de las obligaciones que derivaban del mismo en el caso de que el Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A. no aprobara la solicitud de crédito correspondiente.
Por su parte, el demandado alega que quien incumplió el contrato de venta fue la demandante, toda vez que aduce, entregó oportunamente todos los recaudos correspondientes para la tramitación del crédito, pero que la demandante extravió esos recaudos y luego le concedió un nuevo plazo para la consignación de los mismos, lo que a su entender, generó que se iniciara un nuevo plazo de sesenta días para la tramitación del crédito correspondiente por parte de la actora, luego de que la demandada le consignara los recaudos del crédito hipotecario por segunda vez; asimismo argumenta el demandado, que no hubo información oportuna por parte de la hoy demandante de las gestiones inherentes a la tramitación del crédito hipotecario correspondiente, lo que a su entender, era una obligación contractual para la vendedora, toda vez que adujo, que dentro del lapso de sesenta días la vendedora tenía que informarle al comprador sobre el resultado de su gestión del crédito para la adquisición de la oficina 4-B, para que se diera la protocolización del documento ante el registro respectivo, por lo que la parte demandada procedió a reconvenir a la parte demandante.
Por su parte, la actora-reconvenida al momento de dar contestación a la reconvención de su contraparte, adujo que el demandado-reconviniente no sólo incumplió con sus obligaciones como comprador sino que ocupó el inmueble sin autorización expresa de la propietaria lo que ha impedido negociar el mismo en el mercado inmobiliario.
Así, en cuanto a los efectos de los contratos disponen los artículos 1.159 y 1.167 del Código Civil, lo siguiente:
Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La normativa anteriormente transcrita, se refiere a los efectos que producen los contratos entre los suscribientes y las posibles vías judiciales a través de las cuales se puede reclamar la no ejecución de los mismos.
En el caso concreto, encontramos plasmada la pretensión por parte del actor, de haber elegido la vía de la resolución, aduciendo que se encuentra habilitado por el presunto incumplimiento por parte del demandado de sus obligaciones contractuales; mientras, que se planteó también por vía reconvencional, el cumplimiento del contrato por parte del demandado, al aducir por su parte, que quien incumplió el contrato fue la actora.
Así las cosas, se pasa a resolver sobre los alegatos de las partes, en la siguiente forma:
Respecto de la presunta ocupación ilegal del inmueble de marras por parte del demandado aducida por el actor, no aprecia esta jurisdicente, que conste en actas tal situación de ocupación ilegal del inmueble en los actuales momentos. Lo que si se constató de los autos, es que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, con sede en Los Teques en fecha 18 de Junio de 1.990, declaró con lugar una querella interdictal restitutoria incoada por el ciudadano Alfredo Alas Chávez contra “Inversiones Sinamaica C.A.” sobre el inmueble objeto del contrato sobre el cual ha recaído la demanda y reconvención en este caso; decisión esta que fue casada de oficio sin reenvío por la extinta Corte Suprema de Justicia –hoy Tribunal Supremo de Justicia- en su Sala de Casación Civil -folios 126 al 138 y folios 185 al 244, ambos inclusive de la primera pieza-, con ponencia del Magistrado CARLOS TREJO PADILLA, en donde se declaró sin lugar el interdicto restitutorio propuesto por el ciudadano Alfredo Alas Chávez contra “Inversiones Sinamaica C.A.”.
Asimismo, encontramos que, afirmó la demandante, que el contrato objeto de la presente controversia exigía que “El Comprador” entregara todos los recaudos necesarios para la tramitación del crédito bancario y para el registro del documento en quince (15) días, a partir de la fecha de la firma del contrato, y que a través de comunicación de fecha 02 de diciembre de 1986, el demandado remitió sólo algunos de los recaudos para la solicitud del préstamo hipotecario; mientras que por su parte, el demandado afirma haber entregado toda la documentación requerida en el tiempo estipulado, y que incluso tuvo que consignarla nuevamente porque la empresa, hoy demandante, extravió los recaudos; siendo ello así, considera oportuno esta jurisdicente examinar el contenido de las cláusulas tercera y quinta del contrato de venta, en las cuales se estableció:
“…TERCERA: La presente opción de compra tendrá una duración de sesenta días a partir de su firma; tiempo que se estima suficiente para la tramitación del crédito bancario.

QUINTA: EL COMPRADOR se compromete a entregar todos los recaudos necesarios (vigentes), para la tramitación del crédito bancario y para la protocolización del documento respectivo, dentro de un plazo de quince (15) días a partir de esta fecha…”

Ahora bien, del cúmulo probatorio, específicamente del contrato de venta que vincula a las partes, se desprende de su cláusula quinta, que el comprador -hoy demandado- tenía la obligación de entregar a la vendedora-demandante todos los recaudos necesarios (vigentes), para la tramitación del crédito bancario dentro del plazo de quince días contados a partir de la firma del contrato (17/10/1986), por lo que los quince días aludidos vencieron el 02/11/1986; en tal sentido, se aprecia que el medio cursante en autos del cual se desprende la entrega de recaudos por parte de la demandada a la actora es la comunicación suscrita por el ciudadano Alfredo Alas Chávez y dirigida al ciudadano GERARDO HERNÁNDEZ DÁVILA, enviada en fecha 02/12/1986 (f. 14 de la pieza No. 1); constatándose así, que evidentemente habían vencido los quince días aludidos, que vencieron el 02/11/1986, para la entrega de todos los recaudos; también se aprecia, comunicación de fecha 09/03/1987 (f. 37 al 38, ambos inclusive de la pieza No. 1) suscrita por el ciudadano ALFREDO ALAS CHÁVEZ y dirigida al ciudadano DANIEL BESSO, en representación de INVERSIONES SINAMAICA C.A., en donde consta que fueron remitidas seis (06) carpetas contentivas de los recaudos destinados a la tramitación ante el BANCO HIPOTECARIO DE LA CONSTRUCCIÓN C.A., inherentes a varias oficinas de la TORRE BANCO DE LA CONSTRUCCIÓN Y DE ORIENTE, y entre ellas, la carpeta contentiva de recaudos correspondientes a la solicitud de crédito del demandado, a los fines de la adquisición de la oficina 4-B de la Torre Banco de la Construcción y de Oriente.
Se aprecia igualmente, que mediante comunicación de fecha 04/02/1987 (f. 32), suscrita por el ciudadano Gerardo Hernández Dávila, en su condición de Director Comercial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES SINAMAICA C.A., y dirigida al ciudadano Alfredo Alas Chávez, que la actora manifestó al demandado que habían vencido los plazos acordados en las cláusulas tercera y quinta del contrato de marras.
Es de considerar asimismo, que habiendo aducido la demandada, que en el presente asunto ocurrió un hecho que modificó los plazos de entrega de recaudos y por ende también la vigencia de sesenta días del contrato, ésta tenía la carga probatoria de tal hecho, y a tales fines promovió comunicación de fecha 24/02/1987, a través de la cual, la actora concedió a la demandada, a su decir, un “nuevo plazo” hasta el día 15 de Marzo de 1987, para la presentación de los recaudos destinados a la tramitación del crédito hipotecario inherente a la oficina 4-B objeto del contrato de marras; se observa también, que la demandada, para soportar tal defensa, adujo que la modificación del plazo para la entrega de recaudos obedeció a que, la hoy demandante, extravió los recaudos que fueron consignados oportunamente y pretendió probar tal alegación con la declaración de la testigo RUTH YAJAIRA MORANTE HERNÁNDEZ; en tal sentido, se desprende del particular cuarto de la declaración de la referida testigo, que la misma afirmó, que la Sociedad Mercantil -hoy demandante- había extraviado todos los recaudos que había entregado al ingeniero ALAS CHAVEZ, a los efectos de la tramitación del crédito hipotecario de la oficina 4-B, y que en virtud de ello, por comunicación de fecha 24/02/1987, la propia actora había concedido un nuevo plazo para la entrega de dichos recaudos al ingeniero Alas Chávez –hoy demandado-. Sin embargo, a criterio de quien aquí juzga, la sola declaración de la testigo no lleva a la convicción del hecho del extravío de los recaudos por parte de la demandante, toda vez, que tal hecho no fue soportado por algún otro medio que permitiera adminicular tal declaración, para constatar fehacientemente la ocurrencia del extravío de los referidos recaudos.
En éste mismo orden de ideas, cabe señalar, que si bien la parte demandada probó la existencia de la comunicación que le remitió la parte actora, y que a su decir, con la misma se modificaron los plazos del contrato; no es menos cierto, que del contenido literal del contrato no se aprecia ninguna cláusula que permitiera a las partes variar unilateralmente las condiciones o los plazos acordados en el contrato; ni con la emisión unilateral de una comunicación por cualquiera de las partes a la otra; lo que forzosamente lleva a desechar la hipótesis del demandado, de que con la comunicación de fecha 24/02/1987 se produjo una modificación en los plazos establecidos contractualmente para la entrega de recaudos y de vigencia del contrato, lo que hace concluir a quien aquí se pronuncia, que la entrega de recaudos por parte del demandado a la actora, fue realizada luego de precluída la oportunidad establecida contractualmente para la entrega de los mismos, toda vez que, como se señalara supra, la oportunidad para la entrega de recaudos venció en fecha 02/11/1986, por lo que queda desechada igualmente la defensa del demandado sobre el inicio de un nuevo plazo de sesenta (60) días para la tramitación por parte de Inversiones Sinamaica C.A. del crédito en referencia. Y así se establece.
También, afirmó la demandante, que por correspondencia de fecha 17 de agosto de 1987, le participó a “El Comprador”, que el Banco Hipotecario de la Construcción y de Oriente, C.A., le había negado el crédito y que por lo tanto, pasara por sus oficinas y que en innumerables ocasiones, le había hecho saber al ciudadano Alfredo Alas Chávez, que la entidad Bancaria referida le negó el crédito solicitado y que por lo tanto, el contrato de opción de compra-venta quedó resuelto por esta causa; mientras que, sobre éste punto afirmó el demandado (i) que la comunicación de fecha 17/08/1987 no decía que se le había negado el crédito, sino que su solicitud ante el Banco Construcción no sería tramitada por dicha entidad financiera, sin señalar los motivos; (ii) que dicha comunicación no se ciñó a los términos en que se pactó el contrato porque no especifica si se aprobó o no el crédito; (iii) que la referida comunicación, es extemporánea, toda vez, que la demandante debió informar de su gestión dentro de los sesenta días establecidos en la cláusula tercera para la tramitación del crédito, y no como lo hizo, luego de transcurridos 10 meses de haber firmado el contrato.
Respecto del deber de información sobre la tramitación del crédito, que según los dichos de la demandada, tenía la actora, aprecia quien aquí se pronuncia, que tal deber de informar no fue establecido contractualmente, y ello se evidencia de la literalidad del contrato de marras, aunado al hecho de que tampoco fue estipulada en el contrato una cláusula que permitiera a las partes modificar de mutuo acuerdo lo inicialmente pactado; por lo que, a criterio de ésta sentenciadora, no se podía a través de un documento distinto al contrato, modificar lo acordado por las partes en el contrato de opción de compra-venta. Y así se establece.
Siendo ello así, a criterio de ésta jurisdicente, debió la parte demandada dentro del plazo de 15 días, luego de la firma del contrato -17/10-1986- consignar los recaudos para la tramitación por parte de la demandante del crédito hipotecario, plazo éste que venció el 02/11/1986, sin que haya sido acreditado en autos la entrega oportuna de dichos recaudos para que la parte demandante procediera a la tramitación del crédito en referencia, lo que a todas luces deviene, en un incumplimiento contractual por parte del demandado-comprador de las cláusulas tercera y quinta del contrato que habilita a la demandante-vendedora a solicitar la resolución del mismo, conforme las previsiones del artículo 1.167 del Código Civil, por lo que, en la parte dispositiva del presente fallo debe declararse resuelto el contrato de opción de compra-venta suscrito por las partes. Y así se establece.
Habiéndose constatado en el caso concreto, que el incumplimiento contractual se verificó en cabeza del demandado, queda desechada la reconvención por cumplimiento de contrato realizada por la parte demandada. Y así se establece.

Conforme a los anteriores señalamientos, concluye quien aquí juzga, que el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada debe ser declarado sin lugar, confirmándose con la motivación aquí expresada el fallo recurrido, y consecuencialmente, debe declararse, asimismo, sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato incoada por el demandado contra la parte actora. Y así se decide.

DISPOSITIVA

Por las razones precedentemente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra el fallo dictado en fecha 05/11/1990 por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el juicio que por Resolución de Contrato de opción de Compra Venta incoara la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica C.A. contra el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, con la motivación aquí expresada el fallo de fecha 05/11/1990 proferido por el Juzgado Séptimo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en el juicio que por Resolución de Contrato de opción de Compra Venta incoara la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica C.A. contra el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ y que declaró CON LUGAR la acción de resolución de contrato incoada. En consecuencia; se declara resuelto el contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre las partes en fecha 17 de octubre de 1.986.
TERCERO: SIN LUGAR, la reconvención por cumplimiento de contrato de compra venta planteada por el ciudadano ALFREDO ALAS CHAVEZ contra la Sociedad Mercantil Inversiones Sinamaica C.A.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS del juicio a la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente sentencia no se pronunció dentro del lapso legalmente establecido, se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada en el copiador de sentencias de éste Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 13 días del mes de agosto del año 2.012. Años 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZA,

DRA. ROSA DA SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

En esta misma fecha, 13 de agosto de 2012, siendo las 02:50 P.M., se publicó y registró la anterior sentencia.
LA SECRETARIA,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

Exp. N° 7370
RDSG/GMSB/mtr/aml.