TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL
TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº CB-11-1283.

PARTE ACTORA: RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-9.418.693.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: FERNANDO LUÍS RUISÁNCHEZ GARCÍA y DORIS ARACELYS ARTEAGA DOMINGUEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 33.494 y 54.419, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CLEMENTINA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nro. V-6.019.197.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: VICTOR BERVOETS BURELLI, LUIS FERMIN JIMENEZ TOVAR y DAMIAN MANUEL PUGA MARTÍNEZ, abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 17.495, 32.986 y 110.392, en ese orden.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS. (Sentencia Definitiva).

I
ANTECEDENTES

Se recibieron en esta Alzada las presentes actuaciones, procedentes del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, previo el trámite administrativo de distribución, en virtud de los recursos de apelación interpuestos mediante escritos de fechas 07 y 08 de abril de 2011 (f.270 y 272 de la pieza principal), por los abogados en ejercicio DAMIAN PUGA (representante de la demandada) y FERNANDO RUISÁNCHEZ (representante actor), inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.392 y 33.494, respectivamente, contra la sentencia dictada por el precitado Tribunal en fecha 04 de marzo de 2011, en la cual declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato, contenida en la demanda incoada por el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ contra la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA; con lugar la pretensión de resolución de contrato, contenida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ; procedente el cobro de la cláusula penal realizado por la parte demandada reconviniente, como indemnización por daños y perjuicios, de conformidad a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes del presente juicio; y por último, sin lugar la pretensión de indemnización por daño moral, contenida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ.
En fecha 13 de mayo de 2011, se le dio entrada al expediente, fijando el vigésimo (20°) día de despacho siguiente para presentar informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil (f.280).
Mediante auto de fecha 03 de junio de 2011, este Tribunal dictó auto -en virtud de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nro. 39.668- en el cual señaló, que por tratarse la presente causa de una acción de cumplimiento de contrato que pudiera comportar la pérdida de la posesión de un inmueble destinado a vivienda, se procedía a suspender temporalmente el juicio, hasta tanto hubiere constancia en autos de haberse tramitado por ante el Ministerio con competencia en materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento contenido en el Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas (F.281 al 282, ambos inclusive).
En fecha 21 de noviembre del año 2011, este Tribunal dictó auto ordenando hacer un cómputo por Secretaría de los días de despachos transcurridos, con motivo de la decisión No.RC000502 dictada por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 1º de noviembre de 2011, con el fin de levantar la suspensión ordenada anteriormente; en razón de encontrarse la causa en estado de presentar los correspondientes informes.
Seguidamente, en la misma fecha -21/11/2011-, este Tribunal mediante auto levantó la suspensión decretada en el presente asunto y ordenó reanudar la causa, librándose las boletas de notificación. (F. 285 al 287, ambos inclusive).
En fecha 14/12/2011, el abogado DAMIAN PUGA, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, mediante diligencia expuso darse por notificado de la continuación del juicio. (F.288).
Mediante diligencia de fecha 11 de enero de 2012, suscrita por el abogado VICTOR BERVOETS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, solicitó se librara boleta de notificación a la parte actora reconvenida. (F. 289).
Por auto de fecha 18/01/2012, se ordenó librar boleta de notificación, para ser dejada en el domicilio procesal de la parte actora reconvenida, para hacer de su conocimiento que se levantó la suspensión del juicio y se ordenó la reanudación de la causa. (F. 290 al 292).
Mediante diligencia presentada en fecha 17/02/2012 por la ciudadana Ramona Mesa, Alguacil Titular de este Tribunal, en la que expuso haber hecho entrega de boleta de notificación al abogado Fernando Ruisánchez, apoderado judicial de la parte actora y consignó copia debidamente firmada. (F. 293 al 294).
Mediante diligencia de fecha 05 de marzo de 2011, suscrita por el abogado DAMIAN PUGA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consignó copias certificadas del contrato de opción a compra que celebró la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTINEZ MEDINA con el ciudadano WALTER ALBENIZ CASANOVA ARAQUE, el cual –a su decir- no se cumplió debido a la prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble. (F.295 al 301, ambos inclusive).
Por diligencia de fecha 02/04/2012, el abogado FERNANDO LUIS RUISÁNCHEZ GARCÍA, apoderado judicial de la parte actora reconvenida, consignó escrito de informes. (F. 302 al 332, ambos inclusive).
Mediante escrito de fecha 20/04/2012, presentado por el abogado DAMIAN MANUEL PUGA MARTÍNEZ, apoderado judicial de la parte demandada reconviniente, consignó escrito de observaciones a los informes presentados por la parte actora. (F. 333 al 349, ambos inclusive).
Por auto de fecha 02 de mayo de 2012, este Tribunal dijo “vistos” y entró en el lapso de 60 días para dictar sentencia, a partir del día 28/04/2012 inclusive, de conformidad con lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil. (F.350)
Estando dentro del lapso de diferimiento no fue posible emitir pronunciamiento debido a la diversidad de causas de competencia distintas, que se encuentran también en estado de sentencia; por lo que fuera del lapso legal, se pasa a dictar sentencia en los siguientes términos:
II
DE LA TRAMITACION EN LA PRIMERA INSTANCIA
Se inició el presente procedimiento contentivo de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y PAGO POR DAÑOS Y PERJUICIOS, por libelo de demanda y anexos, presentados en fecha 31 de Julio de 2009, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial. (F. 03 al 67, ambos inclusive.), correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la misma Circunscripción Judicial.
La demanda fue admitida por el tribunal de la causa, según auto de fecha 04 de agosto de 2009. (F.68).
En fecha 22 de septiembre de 2009, el tribunal a quo abrió cuaderno de medidas, según constancia realizada por la Secretaria del Tribunal. (F. 71).
En fecha 30 de septiembre de 2009, el representante judicial de la parte actora consignó escrito de reforma del libelo de la demanda. (F. 77 al 95, ambos inclusive).
En fecha 01 de octubre de 2009, mediante auto, el tribunal a quo admitió la reforma de demanda. (F. 96).
En fecha 09 de octubre de 2009, el juzgado de instancia ordenó librar la compulsa de citación de la demandada. Asimismo, comisionó al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para que designara al Tribunal Comisionado que practicaría la citación del demandado. (F. 99).
En fecha 28 de enero de 2010, el Tribunal de la causa dejó constancia de haber recibido las resultas de la comisión de citación (F. 110), por no haberse logrado la citación personal de la demandada. (F.113 al 143, ambos inclusive).
Mediante diligencia de fecha 28 de enero de 2010, suscrita por el abogado FERNANDO RUISÁNCHEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó se ordenara citación por carteles. (F.111).
En fecha 01 de febrero de 2010, el Tribunal a quo acordó la citación de la parte demandada por carteles. (F.144).
En fecha 23 de marzo de 2010, el representante judicial de la parte actora mediante diligencia consignó carteles publicados en los diarios El Nacional y La Verdad, en fechas 06 y 10 de marzo de 2010, respectivamente. (F. 150 al 152, ambos inclusive).
En fecha 14 de abril de 2010, el juzgado a quo libró Oficio Nº 0307, dirigido al Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, para que practicara la fijación de cartel de citación en el domicilio de la parte demandada. (F. 158).
En fecha 27 de abril de 2010, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia se dio por citada y consignó mandato que acredita su representación. (F. 160 al 162, ambos inclusive).
En fecha 25 de mayo de 2010, la representación judicial de la demandada consignó escrito de contestación a la demanda, en la cual propuso su reconvención, asimismo consignó depósito Nº 385119307 de Banesco a nombre del ciudadano Ricardo Carabaño, de fecha 09/07/09. (F. 164 al 170, ambos inclusive).
En fecha 27 de mayo de 2010, el Tribunal de la causa admitió la reconvención contra el actor. (F. 171).
En fecha 03 de junio de 2010, la parte actora presentó diligencia donde consignaba escrito de contestación a la reconvención. (F. 174 al 190, ambos inclusive).
En fecha 28 de junio de 2010, la parte demandada-reconviniente consignó escrito de pruebas. (F. 195 al 196).
En fecha 19 de julio de 2010, el juzgado de instancia admitió las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, dejando constancia que no hubo oposición de la parte actora-reconvenida, fijando la fecha y hora de evacuación de las pruebas testimoniales. (F.198 al 200, ambos inclusive.). En esta misma fecha, el referido tribunal libró Oficio Nº 0647, dirigido al Gerente General de BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A.; con relación a la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconviniente. (F. 202).
En fecha 26 de julio de 2010, el tribunal de primera instancia llevó a cabo el acto de declaración de los testigos promovidos por la parte demandada-reconviniente. (F. 203 al 208, ambos inclusive.).
En fecha 24 de septiembre de 2010, el juzgado dio por recibida comunicación de la Vice-Presidencia de Control de Pérdidas de BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., con relación a la prueba de informes promovidas por la parte demandada-reconviniente, cuyas resultas fueron agregadas a los autos. (F. 212 y 213).
En fecha 27 de octubre de 2010, la parte actora por medio de diligencia consignó escrito de informes. (F. 215 al 237, ambos inclusive).
En fecha 21 de febrero de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia dictó sentencia declarando sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el demandante; con lugar la pretensión de resolución incoada por la demandada reconviniente; procedente el cobro de la cláusula penal realizado por la parte demandada reconviniente; y, sin lugar la pretensión de indemnización por daño moral, contenida en la reconvención incoada por la demandada. (F.240 al 260, ambos inclusive).
Consta al folio 264, diligencia presentada en fecha 31 de marzo de 2011 por la representación judicial de la parte actora mediante la cual se dio por notificado de la sentencia de primera instancia y apeló de la misma.
Mediante auto de fecha 04/04/2011, el Tribunal de la causa se abstuvo de pronunciarse sobre la admisión del recurso de apelación y ordenó notificar a la parte demandada mediante boleta o cartel conforme a lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento civil. (F. 265).
Por diligencia de fecha 04/04/2011, presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, en la cual solicitó se le expidiera copia simple de la sentencia dictada en fecha 21/02/2011. (F.268).
Consta al folio 270, diligencia presentada en fecha 07 de abril de 2011 por la representación judicial de la parte demandada, mediante la cual apeló de la sentencia definitiva de fecha 21/02/2011.
Consta al folio 272, diligencia presentada en fecha 08 de abril de 2011 por la representación judicial de la parte actora, mediante la cual apeló de la decisión definitiva dictada en la causa.
Por auto de fecha 25 de abril de 2011, el Tribunal de la causa oyó la apelación ejercida por las partes en ambos efectos, ordenando su remisión al Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito que sea designado por el Distribuidor. (F.273).
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
En fecha 21 de febrero de 2011, el Tribunal Segundo de Primera Instancia dictó sentencia, conforme a las siguientes consideraciones:
“…De una lectura minuciosa y exhaustiva de las afirmaciones de hechos alegados por la parte actora, se debe precisar que el actor manifestó que a pesar de haber cumplido sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa, la accionada aumentó el precio de venta del inmueble, exigiendo, bajo amenazas, el pago adicional de una cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (BsF. 50.000,00), a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa.
Ahora bien, en la contestación de la demanda, la accionada negó haber contravenido las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compraventa del inmueble, y que la negociación no logró concretarse, por causa imputable al actor, porque éste incumplió su obligación principal de pagar el precio convenido, en el plazo acordado de 120 días. En este momento, se debe señalar que la parte demandada reconviene a la actora, en una acción de resolución de contrato, por considerar que el actor realizó un acto injusto de abuso de derecho, al incoar la presente demanda, ocasionándole un estado de angustia y depresión, tristeza, impotencia y dolor.
1) DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE OPCIÖN DE COMPRAVENTA
De la lectura exhaustiva del libelo de demanda y de su contestación, así como del escrito de contestación a la reconvención, este Tribunal debe precisar que ambas partes reconocen haber celebrado el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia, así como el precio convenido y el plazo acordado en la negociación de venta; y que se estableció un monto en calidad de arras, la cual sería imputada al precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En efecto, es importante destacar que la presente controversia no está centrada en la prueba de la validez o autenticidad de la opción de compraventa del inmueble, ni en el precio convenido de venta, y tampoco en el plazo acordado para la vigencia del contrato mencionado, sino que los límites de la controversia consisten en verificar la existencia de un supuesto contrato de venta a plazos, en lugar de una opción de compraventa, y principalmente, en demostrar si una de las partes, o ambas, incumplieron con sus obligaciones en el convenio o acuerdo suscrito.
Ahora, este Juzgador debe traer a colación las normas que regulan las relaciones jurídicas de los contratos, las cuales se trascriben a continuación:
(…Omissis…)
Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para estar en presencia de un “contrato bilateral”, y en consecuencia, sea procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.
En el caso de la presente controversia, después de una lectura de los hechos alegados por las partes, tanto en el libelo de demanda como en su contestación, este Juzgador debe concluir que estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes, donde se obligaron recíprocamente, en razón del cual, el accionado se comprometió a transferir la propiedad del inmueble, y el actor a pagar el precio. Por consiguiente, se verificaron los supuestos de hechos de un contrato bilateral en el caso estudiado. Así se decide.-
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en la presente controversia, este Juzgador observa que las normas rectoras del contrato objeto del presente proceso judicial, que tiene por objeto la transmisión de la propiedad de un inmueble, está constituida por el artículo 1.161 del Código Civil, que copiado textualmente, se lee del tenor siguiente:
(…Omissis…)
En este momento, este Juzgador considera conveniente traer a colación, lo expresado en la sentencia Nº RC-00116 (Caso: Ana Morela Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia Ruíz Velutini) del Tribunal supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 12 de abril de 2005, la cual resulta pertinente para dilucidar el fundamento jurídico de la presente controversia, donde se establece:
(…Omissis…)
En este momento, este Juzgador debe señalar que comparte plenamente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora, este Juzgador debe precisar que de una lectura exhaustiva y detallada de las afirmaciones de hechos alegadas por las partes, tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, pudo verificarse que en el caso de marras existió una relación jurídica entre éstas, en donde hubo un consentimiento legítimamente manifestado, además de haberse obligados recíprocamente, es decir: una de las partes se comprometió a transferir la propiedad del inmueble y la otra a pagar el precio convenido. En consecuencia, este Juzgador declara que el contrato objeto de este juicio, es un contrato bilateral de promesa de compraventa, que quedó perfeccionado por el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, que incluyó los dos (2) elementos esenciales de la venta, como es el de transferir el inmueble por parte del vendedor (La demandada) y el de pagar el precio por el comprador (El actor); por lo cual, este contrato surte efecto entre las partes, tal y como si se tratara de un contrato de compraventa, en sentido amplio (Latu sensu), que incluye al contrato de venta a plazo; y por consiguiente, el anticipo dado por el comprador (El actor), en calidad de arras, forma parte de precio definitivo de venta. Así se decide.-
2) DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
Ahora, y luego de haberse establecida la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, este Juzgador debe pasar al análisis de las probanzas traídas al presente juicio, con el fin de dilucidar el merito de la controversia.
En este momento, este Juzgador considera conveniente traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
(…Omissis…)
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos relevantes y exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada en este caso, y habiéndose anteriormente establecido la existencia del primero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgador pasa a la verificación del segundo de los requisitos de la norma, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, respecto de sus obligaciones contraídas en el contrato de compraventa objeto del presente juicio.
Ahora bien, este Juzgador considera que para verificar los supuestos de hechos alegados por las partes de la presente controversia, es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, que trascrito textualmente, es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Del análisis de las resultas de las pruebas promovidas por la parte actora, este Juzgador observa que ésta no probó, ni tampoco promovió algún medio de prueba, que demostrara que la accionada hubiera exigido una cantidad adicional de dinero, a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia, y por el contrario, el indicio encontrado en la prueba de informes de la entidad bancaria, BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., es coincidente con la afirmación de que el actor, a fin de poder pagar el precio, requirió un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el 16 de diciembre de 2008. Es importante señalar que la entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario antes del vencimiento del contrato de opción de compra del inmueble, cuya fecha de terminación fue el 27 de marzo de 2009, por lo cual, quedó verificado que la vendedora, hoy demandada, cumplió con su obligación de entregar los recaudos requeridos para la aprobación del crédito referido. Asimismo, este Juzgador no encontró en los autos del presente juicio, alguna prueba o indicio que demostrara que el documento definitivo de compraventa hubiera sido redactado, y entregado al demandado, en su condición de vendedor, para su respectiva protocolización. Ni tampoco este Juzgador pudo verificar en los autos que conforman el expediente, que la demandada hubiera sido notificada de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, o que ésta se hubiera negado a esa protocolización.
En razón de lo antes expuesto, este Juzgador debe señalar que el actor no probó que la demandada se hubiera negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa, en razón de haber exigido una cantidad de dinero adicional al precio pactado, ni tampoco probó que éste documento hubiera estado pendiente para su protocolización, por causa imputable a la demandada. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que el actor no probó que la demandada hubiera incumplido sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa del inmueble. Así se decide.-
Ahora bien, del anterior análisis del material probatorio, conlleva a este Sentenciador concluir, que la parte demandante no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que reza lo siguiente:
(…Omissis…)
Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
(…Omissis…)
En consecuencia, al no haber demostrado la parte actora, que la demandada hubiera incumplido su obligación en el contrato objeto del presente juicio, y de conformidad a lo establecido en la máxima o principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, este Juzgador debe necesariamente concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Aunado a lo anterior, debe este Tribunal reiterar el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Así pues, al no haber producido el actor los correspondientes medios de prueba suficientes para demostrar los hechos alegados en su libelo de demanda; este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente la acción ejercida en este proceso, en virtud de que el demandante no cumplió con la carga procesal de probar un hecho objetivo alegado, que pueda subsumirse dentro de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.275, 1.354, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil. Así se decide.-

DEL FONDO DE LA RECONVENCIÓN:
Ahora bien, una vez resuelto la causa principal de la presente controversia, este Tribunal debe pasar al análisis de la reconvención planteada en contra de la parte actora.
En la contestación a la demanda, la parte accionada reconvino a la parte actora, alegando lo siguiente:
(…Omissis…)
De una lectura minuciosa y exhaustiva de las afirmaciones de hechos alegados por la parte demandada-reconveniente, este Juzgador debe señalar que la pretensión de la parte accionante de la reconvención, está constituida por una acción de resolución de contrato, y en virtud de que en opinión de la demandada-reconveniente, el actor-reconvenido incurrió en abuso de derecho, al interponer injustificadamente una acción judicial de cumplimiento de contrato, solicitó el pago de un UN MILLÓN DE BOLÍVARES CON CERO CENTÍMOS (BsF. 1.000.000,00), por concepto de indemnización de daño moral.
En este sentido, a pesar de la deficiencia argumental que se observa entre el derecho y los hechos alegados por la parte demandada-reconveniente, en su contestación a la demanda, y en conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, este Juzgador puede concluir que la pretensión incoada por la demandada-reconveniente, corresponde a dos (2) acciones, es decir: una acción de resolución del contrato de opción de compraventa y una de indemnización por daño moral.
Esta última pretensión, es decir, la acción de indemnización por daño moral, se plantea como producida por un hecho colateral al contrato de opción de compraventa, es decir, por un abuso de derecho del actor-reconvenido, o un exceso en su derecho, al demandar el cumplimiento del contrato, mediante una acción judicial que la demandada-reconveniente calificó de injusta, alejada de la verdad e infundada, y por la cual, ésta padeció (o padece) de un sufrimiento psíquico y moral.
En consecuencia, este Juzgador declara que la acción incoada en la reconvención al actor del presente juicio, corresponde a dos (2) acciones independientes y complementarias, una primera por resolución de contrato y una segunda de indemnización por daño moral. Así se establece.-
En este momento, este Juzgador debe pasar al análisis y valoración del fundamento de derecho y los supuestos de hecho alegados por la demandada-reconveniente, en los cuales se sustenta la reconvención planteada en la presente controversia.
1) DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
Con relación a la primera acción propuesta en la reconvención, es decir, la acción de resolución del contrato de compraventa del inmueble, este Juzgador considera conveniente traer nuevamente a colación lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
(…Omissis…)
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos relevantes y exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber:
3. La existencia de un contrato bilateral; y,
4. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, este Juzgador debe señalar que en razón de que la verificación del primero de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de un contrato, ya fue anteriormente establecido, se debe pasar directamente a la verificación del segundo de los requisitos de la norma, es decir, el incumplimiento de la parte reconvenida, o de ambas, respecto de sus obligaciones contraídas en el contrato de compraventa objeto del presente juicio.
En este momento, este Juzgador considera necesario, traer nuevamente a colación, lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, que trascrito textualmente, es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Del análisis de las resultas de las pruebas promovidas por las partes del presente juicio, este Juzgador debe reiterar que en la verificación del supuesto de hecho de la pretensión de la parte actora-reconvenida, en cuanto a su pretendida acción de cumplimiento de contrato, pudo concluirse que el actor-reconvenido no probó que la demandada-reconveniente hubiera incumplido sus obligaciones contraídas en el contrato, este Juzgador necesariamente debe concluir que la parte demandada-reconveniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, este Juzgador debe necesariamente declarar procedente la acción de resolución de contrato, en virtud de que de las probanzas traídas al presente juicio, pudo probarse el hecho objetivo alegado, que puede subsumirse dentro de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.474 eiusdem. Así se decide.-
Ahora bien, al haberse verificado los supuesto de hecho para que pueda darse la resolución del contrato de compraventa, este Juzgador debe pasar al análisis de las probanzas para determinar si es procedente la indemnización por cláusula penal, tal y como lo alega la parte demandada-reconveniente. En este momento, es necesario señalar que ambas partes convinieron, en la cláusula quinta del contrato objeto del presente litigio, lo siguiente:
“QUINTA: En caso de que no se lleve a efecto la compra del inmueble objeto de este Contrato por causa imputable a EL OFERIDO, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs. F 10.000,oo) (Sic.) será descontada de las arras establecidas en este documento en la cláusula segunda anteriormente citada, quedará en poder de LA OFERENTE como indemnización de daños y perjuicios causados, si por el contrario no se efectuase la venta del inmueble por causas imputables a LA OFERENTE (Sic.) ésta deberá devolver a EL OFERIDO la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.F 50.000,oo) (Sic.) recibida en calidad de arras estipuladas en la segunda cláusula de este documento, mas (Sic.) la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs.F 10.000,oo) (Sic.) por concepto de daños y perjuicios causados”.

De lo anteriormente trascrito, puede establecerse que ambas partes, establecieron sus obligaciones en el contrato de compraventa, con cláusula penal, a fin de asegurar su cumplimiento.
En este momento, este Juzgador considera necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
De una simple lectura de la norma jurídica antes trascrita, se puede observar el supuesto de hechos y su consecuencia, que son:
1. Supuesto de hecho: Que las partes hubieran establecido el cumplimiento de sus obligaciones, con cláusula penal
2. Consecuencia Jurídica: Que en caso de incumplimiento de la obligación principal, por uno de ellos, la cláusula penal sería la compensación de daños y perjuicios.
De los hechos alegados por las partes, y de las probanzas traídas al presente juicio, se puede constatar o verificar que las partes de la controversia establecieron una cláusula penal reciproca de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), en caso de que una de ellas no cumpliera con su obligación, de acuerdo a la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes de la controversia.
Ahora, este Juzgador debe señalar que en razón de haber sido procedente la resolución del contrato objeto del presente juicio, por causa imputable al actor, la demandada tiene la facultad de descontar el monto de la cláusula penal de la cantidad recibida en calidad de arras, y reintegrar el monto restante al actor. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que la demandada-reconveniente retuvo de manera lícita, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), como cláusula penal, del monto recibido del actor, en calidad de arras. Así se decide.-
2) DE LA INDEMNIZACIÓN POR DAÑO MORAL
Una vez concluido lo anterior, este Juzgador debe pasar al análisis de las probanzas traídas por la parte demandada-reconveniente, a fin de verificar los supuestos de hecho de la segunda pretensión de la reconvención, es decir, la indemnización por daño moral.
Ahora bien, este Juzgador debe precisar que la acción se contrae al cobro de indemnización por daño moral, que se alega haber sido causado por una acción civil hecha por el actor-reconvenido, en abuso de su derecho, que le habría ocasionado a la demandada-reconveniente, un profundo sentimiento de angustia y depresión. Para saber si se produjo un daño moral, es necesario establecer que se entiende por daño moral. Al respecto la doctrina nacional, establece lo siguiente:
“… la lesión que sufre una persona en sus sentimientos, afectos, creencias, fe, honor o reputación, o bien en la propia consideración de si misma.” (Enciclopedia Jurídica Opus, Tomo III, Ediciones Libra, Caracas, 1994).
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

“El Daño Moral: Consiste en la afección de tipo psíquico, moral, espiritual o emocional que experimente una persona. Dentro del supuesto del daño moral caben las mas variadas hipótesis: el sufrimiento emocional o espiritual que ha experimentado un atentado a su honor, o a su reputación o a la de su familia.”(Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Universidad Católica Andrés Bello. Caracas, 1989, pp. 243.).
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Por consiguiente, este Juzgador pasa a verificar los supuestos de hecho alegados por la demandada-reconveniente, que pudieran hacer procedente la indemnización por daño moral, y siendo ello así, resulta necesario atender a lo dispuesto en el artículo 1.185 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.196 eiusdem, lo cuales se trascriben a continuación:
(…Omissis…)
De los artículos anteriormente trascritos y de los precedentes doctrinales citados, se desprende que para que un tribunal declare procedente una acción por daño moral, es necesario que se demuestre: que hubo intención, negligencia o abuso de derecho por parte del agente, que se produjo el daño, y la relación de causalidad entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente.
En primer lugar, este Juzgador debe pasar a verificar los supuestos de hechos alegados por la demandada-reconveniente, que pudieran subsumirse en las normas antes trascritas.
Ahora, en el contexto del artículo 1.185 del Código Civil, este Juzgador debe señalar que la doctrina y las jurisprudencia patria, ha establecido que para que surja el hecho ilícito por abuso de derecho, es necesario que en su ejercicio se hayan propasado, excedido dice la ley, los límites fijados por la buena fe y, esa presunción de buena fe genérica tomada en cuenta por el legislador, debe ser considerada en el sentido, de que por el sólo hecho de que se acuse o denuncie a una persona, que luego resulta inocente, no puede decirse que ha habido un abuso de derecho, y que es necesario examinar la situación particular del caso, para determinar con exactitud si el demandado incurrió en abuso de derecho, al ejercer su derecho de denunciar. Siendo esto así, y de acuerdo a lo concluido en la presente controversia, en cuanto a la causa principal que la ocasionó, donde se probó que el actor-reconvenido ejerció una acción civil por cumplimiento de contrato contra la demandada-reconveniente, manifiestamente sin fundamento, porque de la revisión y análisis de los autos del presente juicio, quedó demostrado que la demandada-reconveniente no incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y, que tampoco realizó algún acto o hubiera asumido una conducta que impidiera la protocolización del documento definitivo de compraventa. Además, el actor-reconvenido no probó haber cumplido su obligación principal de pagar el precio, de ser el caso, ni haber realizado alguna gestión para lograr la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble.
Siendo esto así, este Juzgador debe necesariamente concluir, que por tal proceder, el actor-reconvenido incurrió en abuso de derecho, y por vía de consecuencia, la demandada-reconveniente pudo haber estado inmersa en un sufrimiento psicológico y una depresión emocional, al verse envuelta en una situación en la que se le imputaba injustamente, por un supuesto incumplimiento de su obligación, que no permitió la protocolización de documento definitivo de compraventa del inmueble de la presente controversia. Antes tales circunstancias de hechos, indudablemente, este Juzgador debe concluir que el actor-reconvenido incurrió en abuso de derecho. Así se decide.-
Una vez concluido lo anterior, este Juzgador debe verificar la procedencia del resarcimiento o indemnización por daño moral, reclamado por la demandada-reconveniente.
En este momento, este Tribunal considera conveniente traer a colación lo establecido en la sentencia Nº RC-00493 (Caso: Inversiones Alameda C.A contra las sociedades mercantiles Inversiones Tovar Mata C.A., y Consolidada De Ferrys, C.A.), de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 10 de julio de 2007, donde se estableció lo siguiente:
“...El daño moral, por exclusión, el daño no patrimonial; es el daño que no recae directamente sobre el patrimonio de una persona, o que cayendo sobre bienes objetos, ocasione o no lesión material en los mismos, causa una perturbación anímica en su titular, cualquier que sea el derecho que sobre ellos se ostente. El daño moral es, pues, daño espiritual, daño inferido en los derechos de la estricta personalidad, o en valores que pertenecen más al campo de la afección que de la realidad material, económica. El daño moral es la lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona, o la repercusión afectiva desfavorable producida por los daños materiales. Es decir, no excluye la circunstancia de que el daño moral pueda originarse y de hecho se origine en multitud de ocasiones, unido o como consecuencia de ofensas o daños causados en los bienes patrimoniales o económicos del ofendido, pero cuidando de distinguir en todo caso los unos de los otros. (Sentencia de fecha 23 de marzo de 1992, caso: Juana Bautista Díaz de Salazar y otros, contra Evaristo Gómez Rincones). (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

Ahora, este Juzgador considera también necesario traer a colación lo establecido en la sentencia Nº 00409, del Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Político Administrativa (Accidental), en fecha 01 de abril de 2008; que reza:
“Referente al daño moral, el mismo no está sujeto a una comprobación material directa, motivado a que, por su naturaleza es esencialmente subjetiva. Entonces, para establecerlo, el legislador, en el artículo 1.196 del Código Civil, faculta al juzgador para apreciar si el hecho generador del daño material puede generar, a su vez, repercusiones psíquicas, afectivas o lesivas de algún modo al ente moral de la víctima.
La apreciación que al respecto haga el juez así como la compensación que acuerde a la víctima, la cual puede ser pecuniaria o no, en uso de la potestad discrecional concedida en el citado artículo, son atribuciones exclusivas del juez de mérito, es decir, demostrado el hecho ilícito generador del daño material, es discrecionalidad del juez estimar la repercusión que ese daño pudo tener en el ente moral de la víctima, independientemente de la tasación o estimación que pudo haber efectuado aquélla del daño material, e incluso del moral”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)

En ese orden de ideas, debe precisarse que el daño moral, por su naturaleza esencialmente subjetiva, no está sujeto a una comprobación material, o sea, a ser probado en juicio; no así el hecho generador de este tipo de daño, ya que quien afirme haber sufrido un hecho que generó una repercusión psíquica, afectiva o lesiva de algún modo al ente moral de la víctima, debe probarlo.
Ahora bien, si bien es cierto de las pruebas testimoniales evacuadas en el presente juicio, son coincidente en que, la demandada-reconveniente se observa deprimida, demacrada, triste y desmejorada, o sea, padeciendo de sufrimiento emocional y psíquico; y de que el daño moral no es objeto de prueba, es también cierto, que para que pueda verificarse el daño moral, se requiere probar el hecho generador del daño y su nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente. En este sentido, este Juzgador considera pertinente citar nuevamente lo alegado por la parte demandada-reconveniente en su contestación a la demanda, cuando dice:
“La anterior circunstancia, es decir, la imposibilidad de concretar la venta como consecuencia del injusto juicio intentado por la actora, quien a sabiendas de …, el juicio que nos ocupa, generó en mi representada un estado de profunda angustia dado el continuo reclamo por parte del nuevo comprador y a pesar del hecho de que la firma del nuevo contrato de opción de compra lo fue sin estar en conocimiento de la existencia de la cautelar que imposibilitaba la venta (Sic.)”.
“Mi representada, al verse envuelta en esta situación litigiosa, ante el continuo reclamo del nuevo comprador quien muy a menudo infiere que la operación fue un fraude cometido en contra de su patrimonio y lo cual habrá de traer consecuencias incluso de orden penal, ante una obligación moral y legal que se le ha imposibilitado cumplir mediante la ejecución de la venta pactada y ante la imposibilidad de lograr el tan anhelado sueño y necesidad de mudarse al interior del país (…).”.
(Subrayado y Negrillas del Tribunal)

De una revisión exhaustiva y detallada de los autos del presente juicio, no se encontró documento alguno o indicio, que demostrara la existencia de un nuevo comprador del inmueble de la presente controversia, ni que la demandada-reconveniente hubiera celebrado un nuevo contrato de opción de compraventa, y menos, que se hubiera imposibilitado la protocolización de un supuesto documento definitivo de compraventa del inmueble en cuestión. En otras palabras, la demandada-reconveniente no promovió medios de prueba que demostraran que sufrió un daño moral como consecuencia de un hecho causado por el abuso de derecho del actor-reconvenido, y por consiguiente, no demostró los hechos alegados en su reconvención.
En este sentido, este Juzgador debe señalar que el hecho generador del daño moral que afirma haber padecido la parte demandada-reconveniente, no quedó demostrado en autos, y por consiguiente, de manera alguna, puede verificarse que el sufrimiento espiritual, emocional y psíquico que alega haber sufrido (o estar sufriendo), haya sido causado por unos supuestos reclamos de un nuevo comprador del inmueble objeto del presente juicio, al haberse imposibilitado la protocolización del documento definitivo, a causa de la demanda incoada por el actor-reconvenido.
Por lo antes expuesto, este Tribunal considera que en abstracto hay un daño moral en la persona de la demandada-reconveniente, pero, que por sí solo, no es causa de una responsabilidad civil del actor-reconvenido, ya que es necesario demostrar el hecho generador del daño, así como la relación de causalidad o nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que la demandada-reconveniente no probó que hubiera padecido un daño moral por causa imputable al actor-reconvenido. Así se decide.-
Ahora bien, del anterior análisis del material probatorio, conlleva a este Sentenciador concluir, que la parte demandada-reconveniente no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que reza lo siguiente:
(…Omissis…)
Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil, que establece lo siguiente:
(…Omissis…)
En consecuencia, al no haber demostrado la parte demandada-reconveniente, que el actor-reconvenido le hubiera causado un daño moral por la acción judicial incoada en su contra, y de conformidad a lo establecido en la máxima o principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, este Juzgador debe necesariamente concluir, que la parte demandada-reconveniente no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Aunado a lo anterior, debe este Tribunal establecer el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Así pues, y en conclusión, al haber producido la demandada-reconveniente los correspondientes medios de prueba suficientes para demostrar parcialmente los hechos alegados en su contestación a la demanda; este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la acción de resolución de contrato, e improcedente la acción de indemnización por daño moral, en virtud de que la demandada-reconveniente cumplió con la carga procesal de probar el hecho objetivo alegado de resolución de contrato, que puede subsumirse dentro de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.258, 1.264 y 1.270 del Código Civil; no así, la carga procesal de probar el hecho objetivo alegado de indemnización por daño moral, que pueda subsumirse dentro de lo establecido en los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil. Así se decide.-

- V -
DISPOSITIVA
En razón de lo anteriormente expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente establecidas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara lo siguiente:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato, contenida en la demanda incoada por el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ contra la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA.
SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato, contenida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ.
TERCERO: Se declara procedente el cobro de la cláusula penal realizado por la parte demandada reconveniente, como indemnización por daños y perjuicios, de conformidad a lo establecido en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa suscrito entre las partes del presente juicio.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daño moral, contenida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ.
QUINTO: En virtud de que no hubo vencimiento total, y por argumento en contrario a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas en esta decisión…”

IV
FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

A. DE LOS INFORMES PRESENTADOS POR LA PARTE ACTORA:
Consta del folio 303 al 332 escrito de informes, presentado en fecha 02 de abril de 2012 por la parte actora-apelante, en el cual expuso lo siguiente:
Primeramente, el apoderado realiza un resumen del libelo de demanda y de las pretensiones allí explanadas.
Posteriormente, expresó que fundamentaba su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.275, 1.354, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil.
Alegó que procedió a demandar a la ciudadana Clemencia Emilia Martínez Medina, por “CUMPLIMIENTO O EJECUCIÓN DE CONTRATO y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS”, para que conviniera –o a ello sea condenada por el Tribunal en el otorgamiento o protocolización del documento definitivo traslativo de la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución o cumplimiento solicitó; que se compromete a pagar el saldo restante por la compra del inmueble, en ese momento; que si la demandada se negare a la solicitud, pidió al tribunal que declare la propiedad de su representado sobre el referido inmueble, ya que –a su decir- están en presencia de una “Venta a Plazos”. Pide también, que la demandada pague a su mandante la cantidad de seis mil bolívares (Bs. 6.000,00) por daños y perjuicios derivados de la imposibilidad del disfrute del inmueble, más los meses que se sigan causando por la misma razón hasta el momento de la entrega material del inmueble de marras y de la protocolización del documento de venta; y que se le condene al pago de los costos y costas del proceso y los honorarios profesionales del abogado.
Cita algunas jurisprudencias, que –a su parecer- son pertinentes al caso de marras, a los fines de fundamentar que en el contrato que nos ocupa se verificó una venta a plazos, entre ellas, menciona la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 30 de abril de 2002, caso Domingo Valladares, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi G.; en el mismo sentido, cita la sentencia de la misma Sala Civil, de fecha 12 de abril de 2005, caso Ana Morela Serrano Iriarte Vs. Trina Ruíz Velutini, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez.
Aduce que estimó la demanda en la cantidad de trescientos veintiséis mil bolívares fuertes (Bs.326.000,00).
Argumenta que el tribunal de la causa, en fecha 22-09-2009, decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de marras, en virtud de la medida preventiva solicitada, por cuanto la demandada tenía la intención de vender el inmueble a otra persona por un precio mayor.
En cuanto a la sentencia recurrida, el representante judicial de la parte actora-apelante, expresó que en fecha 04-03-2012, el a quo dictó sentencia definitiva en el caso de marras, donde –no obstante que en la parte motiva de la decisión reconoce que estamos en presencia de una venta a plazos- dictamina, sin lugar la pretensión de su mandante, teniendo como base – a su decir – que no se demostraron hechos que son impertinentes para la decisión definitiva que en este juicio debió tomarse.
Cita un fragmento de la sentencia definitiva, en lo que se refiere a la motivación, en donde se expresa lo siguiente:
“En efecto, es importante destacar que la presente controversia no está centrada en la prueba de la validez o autenticidad de la opción de compra-venta del inmueble, ni en el precio convenido de venta, y tampoco en el plazo acordado para la vigencia del contrato mencionado, sino que los límites de la controversia consisten en verificar la existencia de un supuesto contrato de venta a plazos, en lugar de una opción de compraventa, y principalmente, en demostrar si una de las partes, o ambas, incumplieron con sus obligaciones en el convenio o acuerdo suscrito……………omissis……………” (El resaltado y subrayado son del actor apelante).

Posteriormente, aduce que luego de unas citas jurisprudenciales hechas por el A quo donde fundamenta –aún más lo pertinente de la pretensión de su Mandante, expresa la recurrida:
“En este momento, este Juzgador debe señalar que comparte plenamente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora, este Juzgador debe precisar que de una lectura exhaustiva y detallada de las afirmaciones de hechos alegadas por las partes, tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, pudo verificarse que en el caso de marras existió una relación jurídica entre éstas, en donde hubo un consentimiento legítimamente manifestado, además de haberse obligados (sic) recíprocamente, es decir: una de las partes se comprometió a transferir la propiedad del inmueble y la otra a pagar el precio convenido. En consecuencia, este Juzgador declara que el contrato objeto de este juicio, es un contrato bilateral de promesa de compraventa, que quedó perfeccionado por el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, que incluyó los dos (2) elementos esenciales de la venta, como es el de transferir el inmueble por parte del vendedor (La demandada) y el de pagar el precio por el comprador (El actor); por lo cual, este contrato surte efecto entre las partes, tal y como si se tratara de un contrato de compraventa, en sentido amplio (Latu sensu), que incluye al contrato de venta a plazo; y por consiguiente, el anticipo dado por el comprador (El actor), en calidad de arras, forma parte del precio definitivo de venta. Así se decide.-” (Negritas y Subrayados del actor apelante).

Argumenta, que no obstante la recurrida –parcialmente transcrita anteriormente en el presente Capítulo- DICTAMINA QUE “límites de la controversia consisten en verificar la existencia de un supuesto contrato de venta a plazos”, y después decide que EFECTIVAMENTE el contrato de marras surte efecto entre las partes “como si se tratara de un contrato de compraventa, en sentido amplio (Latu sensu), que incluye al contrato de venta a plazo; y por consiguiente, el anticipo dado por el comprador (El actor), en calidad de arras, forma parte de precio definitivo de venta”; más adelante, en la misma parte motiva, expresa, de manera por demás CONTRADICTORIA POR HABER RESUELTO LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA A FAVOR DE SU MANDANTE lo cual resuelve EL FONDO DE LA LITIS, que éste no demostró “que la demandada se hubiera negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa, en razón de haber exigido una cantidad de dinero adicional al precio pactado, ni tampoco probó que éste documento hubiera estado pendiente para su protocolización, por causa imputable a la demandada.” (Negrita y Subrayado del actor apelante).
Aduce, que no obstante haber reconocido EXPRESAMENTE el Juez del A quo que estamos en presencia de CONTRATO DE VENTA A PLAZOS y de haber tenido su Mandante que recurrir a la vía judicial para que así sea declarado por un órgano jurisdiccional, considera el Tribunal (a su decir) –extrapolando lo expresado en la jurisprudencia al pretender imponer al comprador otras obligaciones procesales distintas a las señaladas en las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia por mi alegadas y parcialmente transcritas en el presente escrito, y a las EXPRESADAS Y TRANSCRITAS POR EL AQUO EN LA RECURRIDA- que para poder haber sido declarada CON LUGAR la acción judicial de su Mandante, éste debió DEMOSTRAR que la parte demandada incumplió con su obligación (no obstante ser tal CUMPLIMIENTO DE CONTRATO lo que demanda), y tal supuesto de hecho (demostración del incumplimiento por parte de la vendedora) “NO SE ENCUENTRA CONTEMPLADO COMO REQUISITO PARA DECLARAR LA VENTA A PLAZOS, NI EN NINGUNA DE LAS JURISPRUDENCIAS ALEGADAS POR MI PERSONA, NI EN LAS CITADAS POR LA RECURRIDA.”(Negritas y Subrayados del actor apelante).
Arguye que, no obstante lo expresado en el aparte anterior, considera que de la lectura del expediente, y más específicamente de la lectura de la parte narrativa de la recurrida, se puede ver que hay suficientes indicios que pudieron permitir al A quo, inferir la veracidad de lo demandado, es decir, de la negativa de la demandada a suscribir el documento definitivo de compraventa.
En tal sentido, cita lo que expresa la recurrida en su página 5, en lo relativo a la contestación de la demanda por parte de la demandada, donde se establece lo siguiente:
En la contestación de la demanda, la parte demandada afirma hechos y plantea defensas que se sintetizan a continuación:
“………………………..omissis……………………………
3. Que la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) entregada por el actor, y recibida por la demanda, fue en calidad de arras, a fin de garantizar las obligaciones asumidas por éste, como comprador del inmueble de la controversia.
4. Que en la convención de opción de compraventa se estableció que las arras recibidas por la demandada, devendrían en parte del precio del inmueble, en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa.
8. Niega y rechaza que la demandada haya amenazado con depositarle a la actora, la cantidad recibida en calidad de arras.
9. Que la demandada reintegró a la actora, las arras recibidas al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, previa retención del monto convenido como cláusula penal.
13. Que el actor solicitó y tramitó un crédito hipotecario con la sociedad mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., la cual aprobó un préstamo por un monto de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BsF. 184.955,00).
15. Que la redacción del documento definitivo de compraventa, así como la presentación ante la respectiva Oficina de Registro Inmobiliario, correspondía a la sociedad mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., en razón del crédito hipotecario otorgado a la parte actora.
17. Que la demandada decidió ejecutar la cláusula penal de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), reintegrando el resto del monto recibido en calidad de arras, o sea, el monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 40.000,00), en la cuenta corriente número 01340330993303006000 de BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., el día 09 de julio de 2009, cuyo titular es el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ, quien es la parte actora en la presente demanda. (Subrayados y Negritas del actor apelante).

Alega que, no obstante haberse verificado la “VENTA A PLAZOS” en el caso de marras, “por encuadrar perfectamente dentro de los supuestos de hechos y de los razonamientos de derecho de las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia” –hartamente señaladas a lo largo del presente escrito de informes- y “estar la parte demandada obligada a suscribir el DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA”, de todo lo anterior transcrito de la recurrida como “ACEPTADO POR LA DEMANDADA”, infiere la falsedad y contradicciones de los alegatos de ésta (tomados –a su decir- como veraces por la recurrida), en el sentido siguiente:
a) “En el numeral 3 expresa la recurrida que la demandada reconoce haber recibido de mi Mandante por concepto de arras la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00).

b) En el numeral 8 expresa la recurrida que la demandada niega haber amenazado a mi Mandante con depositarle la cantidad recibida en calidad de arras, pero CONTRADICTORIA Y SORPRENDENTEMENTE, en el numeral 9 expresa la recurrida que la demandada reconoce haber reintegrado a mi Mandante las arras recibidas al momento de celebración del contrato de opción de compraventa previa retención del monto convenido como cláusula penal, lo que evidencia el hecho de que nunca quiso reconocer que estamos en presencia de una venta a plazos, y que como bien expresa la recurrida “En efecto, es importante destacar que la presente controversia no está centrada en la prueba de la validez o autenticidad de la opción de compraventa del inmueble, ni en el precio convenido de venta, y tampoco en el plazo acordado para la vigencia del contrato mencionado”, y por tanto ESTÁ OBLIGADA A SUSCRIBIR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE COMPRAVENTA.

c) En los numerales 13, 15 y 17 expresa la recurrida que la demandada reconoce expresamente que a mi Mandante LE FUE APROBADO UN CRÉDITO HIPOTECARIO en BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., que la redacción y presentación del documento definitivo de compraventa por ante la Oficina de Registro Inmobiliario estaba a cargo de la citada entidad bancaria, y que la demandada DECIDIÓ EJECUTAR LA CLAUSULA PENAL reintegrando el monto recibido en calidad de arras a mi mandante. De todo lo aquí expresado podemos inferir sin lugar a dudas- no obstante NO ser necesario demostrarlo para que se verifique la figura jurídica de VENTA A PLAZOS- que mi Mandante SIEMPRE estuvo dispuesto a suscribir el documento definitivo de compraventa, ya que –como reconoce la demandada- HABÍA SOLICITADO UN CRÉDITO Y LE FUE APROBADO, pero al comunicarle tal hecho a la demandada ésta le comunicó que el precio del inmueble había aumentado y que no iba a firmar el documento definitivo de compraventa en el precio establecido, razón por la cual mi Mandante considero (sic) infructuoso realizar las gestiones pertinentes ante la entidad bancaria ya señalada para la elaboración del citado instrumento legal y posterior introducción por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.” (Fin de la cita, negritas y subrayado del apelante).

En cuanto a la reconvención planteada, la parte actora apelante, da por reproducidos los alegatos de hecho y fundamentos de derecho utilizados para desvirtuar la decisión del A quo, en todo lo que sea pertinente para declarar “SIN LUGAR” la reconvención planteada.
En su petitorio final, el recurrente expresa que, espera que el presente escrito de informes sea de utilidad para el mejor entendimiento de la causa, y que en consecuencia, se “DECLARE CON LUGAR LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS INCOADA”, y se condene a la parte demandada a:
“PRIMERO: En el inmediato OTORGAMIENTO O PROTOCOLIZACIÓN por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, del documento definitivo traslativo –a favor de mi mandante- de la PROPIEDAD sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución o cumplimiento aquí se solicita; comprometiéndose expresamente mi poderdante a pagar en dicho momento a la demandada el saldo restante por la compra del inmueble, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES F. (sic) (Bs.F.270.000,00). Ahora bien, en el caso supuesto de que la vendedora, ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya identificada, se niegue a la presente solicitud, pedimos a este digno tribunal que –en la sentencia definitiva que haya de dictarse- DECLARE LA PROPIEDAD de mi poderdante sobre el inmueble de marras, ya que –como he expresado anteriormente y fundamentaré en el siguiente Capítulo del presente Libelo de Demanda- estamos en presencia de una VENTA A PLAZOS.
SEGUNDO: Acuerde el pago de los DAÑOS Y PERJUICIOS expresados en el Libelo.
TERCERO: En el pago de los costos y costas que ocasione el proceso que aquí se inicia hasta su total terminación y mis honorarios profesionales como Abogado.
CUARTO: Declare SIN LUGAR la RECONVENCIÓN planteada.” (Negritas y subrayados del recurrente).

B. DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES DE LA PARTE ACTORA:
En fecha 20 de abril de 2012, compareció por ante este Juzgado Superior, el abogado DAMIAN MANUEL PUGA MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 110.392, actuando en representación de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, parte demandada en el presente procedimiento, a los fines de presentar observaciones a los informes de la parte actora (f.333 al 349, ambos inclusive), lo cual hace en los términos siguientes:
Expresa que consta en actas del expediente, que el ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez, accionó en contra de su representada por cumplimiento de contrato de venta aduciendo que su patrocinada le habría vendido un inmueble, aduciendo como causa petendi el incumplimiento de sus obligaciones como vendedora.
Aduce, que una vez citada la demandada, dio oportuna contestación a la demanda y propuso mutua petición por resolución de contrato, aduciendo a su vez, que el incumplimiento del contrato de opción de compra, le era atribuible a la actora. Y que como consecuencia de ello, solicitó la declaración de extinción del referido contrato de opción de compra, y que como consecuencia de haber sufrido un daño moral derivado del abuso de derecho, incurrido por el actor al haber accionado éste con abuso de derecho, ocasionando ello que su mandante se viera en la necesidad de defenderse y sufrir las consecuencias de una acción judicial injustificada, infundada e injusta, que significó la imposibilidad de dar en posterior venta del referido inmueble dada la cautelar de prohibición de enajenar y gravar acordada a favor de la accionante, lo que le produjo un sufrimiento espiritual, psíquico y moral al impedírsele lograr los objetivos trazados para el mejoramiento de su calidad de vida en la etapa de retiro y disfrute de la vejez junto a su actual esposo.
Arguye que, sentenciada la causa, el a quo determinó, en primer lugar, la improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato ejercida por la actora, y en segundo lugar, procedente la pretensión de resolución de contrato de opción de compra, el derecho de la reconviniente a retener el monto acordado como cláusula penal, pero, que no obstante, declaró improcedente la pretensión de resarcimiento por concepto de daño moral.
En cuanto al escrito de informes presentados por la parte actora, expresa que les causó preocupación y sorpresa el que incurriera en afirmaciones absolutamente falsas, en interpretaciones nada ajustadas a derecho, una confusión de conceptos jurídicos y la construcción de sofismas poco elaborados.
En relación a ello, expresa que el actor, confunde la naturaleza de la institución de las arras como fuente y efecto de garantía con la naturaleza del pago parcial e inicial del precio de un bien. Luego concluye, en que una opción de compra es, en realidad, una venta a plazos, transcribiendo al efecto una serie de fallos de antigua data y contentivos de conceptos –a su decir- abandonados, confusión ésta que nutrió el juzgador de la primera instancia al analizar de manera errática la verdadera naturaleza de la convención en cuestión.
Aduce que el actor falseó la verdad, cuando afirmó que la demandada pretendió desconocer lo convenido aumentando el precio del inmueble objeto del contrato; y que pretende hacer ver –el actor-, a la juez de alzada, que la demandada al determinar el valor de la reconvención, exigió judicialmente el pago total del precio del inmueble, es decir, el cumplimiento de la convención.
Alega que el actor, pretende hacer ver que el juez de la recurrida estableció que la demandada aceptó que se hubiera verificado una venta a plazos.
Cita textualmente, un párrafo del escrito de informes, en el cual se expresa:
“De todo lo aquí expresado podemos inferir sin lugar a dudas- no obstante NO ser necesario demostrarlo para que se verifique la figura jurídica de VENTA A PLAZOS- que mi Mandante SIEMPRE estuvo dispuesto a suscribir el documento definitivo de compraventa, ya que –como reconoce la demandada- HABÍA SOLICITADO UN CRÉDITO Y LE FUE APROBADO, pero al comunicarle tal hecho a la demandada ésta le comunicó que el precio del inmueble había aumentado y que no iba a firmar el documento definitivo de compraventa en el precio establecido, razón por la cual mi Mandante considero (sic) infructuoso realizar las gestiones pertinentes ante la entidad bancaria ya señalada para la elaboración del citado instrumento legal y posterior introducción por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva.”

Con relación a ello, aduce el apoderado de la demandada, que la actora afirmó que su representada intentó aumentar el precio de venta del inmueble –hecho no demostrado y, además (en sus palabras) absolutamente falso- y que por esa razón, admite, confiesa de la manera más ingenua y pueril posible que no realizó “…las gestiones pertinentes ante la entidad bancaria ya señalada para la elaboración del citado instrumento legal y posterior introducción por ante la Oficina de Registro Inmobiliario respectiva…”, es decir, que fue su persona quien incumplió el contrato de opción de compra al no propiciar la redacción, presentación y otorgamiento del documento de venta. Por lo que solicita, que en consecuencia, se valore y aprecie esta confesión de la actora reconvenida, concediéndole las consecuencias de rigor.
Expresa, que vale acotar, que tal comportamiento no se debió a la falsa imputación que se le hiciera a su representada, de querer elevar sobrevenidamente el precio del inmueble, sino a la circunstancia de que el Banco BANESCO, “suponemos que por su baja calificación de condiciones financieras para la concesión del crédito, le aprobó un monto mucho menor al pretendido para el pago del precio del inmueble y es por esa circunstancia de baja potencia económica que abandonó el impulso de sus obligaciones contractuales”. Aduce que este hecho, fue alegado por ellos en la mutua petición, pero que el juez de la primera instancia incurrió en el vicio de incongruencia negativa y análisis parcial de la prueba de informes que así revelaba, y revela, esta circunstancia. En consecuencia, solicita a la Alzada analice esta prueba de manera exhaustiva y valore y establezca este hecho como otra de las pruebas de que la actora reconvenida fue quien incumplió el contrato de opción de compra.
Arguye la representación judicial de la demandada, que la sentencia recurrida estableció, en la definitiva, que la actora reconvenida, habiendo demandado el cumplimiento del contrato que obra en el expediente, no logró demostrar en juicio la causa petendi de su pretensión, es decir, el incumplimiento de las obligaciones adquiridas por la demandada en dicha convención y que, por el contrario, su representada si demostró haber cumplido con lo pactado, razón por la que declaró improcedente la pretensión de cumplimiento de contrato y al contrario, con lugar la pretensión redargüida de resolución judicial de la referida convención.
Expresa que la conclusión a la que llegó el juez de la causa, estuvo fundamentada en la prueba de informes requerida y producida por el Banco BANESCO. Que dicha prueba –a su decir- fue parcialmente analizada y de ella extrajo el juez de la recurrida el hecho demostrado de que su representada sí hizo entrega de todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito por parte de la actora reconvenida y la tramitación de la presentación del documento de venta y constitución de hipoteca, por lo que no asumió conducta alguna dirigida a impedir que el contrato de venta definitivo se celebrara, es decir, “CUMPLIÓ”.
Para rebatir los argumentos de la actora en sus informes, con respecto a las sentencias jurisprudenciales en las cuales se fundamenta la referida actora para calificar – a decir de la demandada- erradamente la convención celebrada como de venta a plazos, la demandada cita la sentencia No. RC000460 proferida por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de octubre de 2010 en el expediente No. 2010-000131.
Aduce que esta sentencia, de fecha mucho más reciente que las citadas por la parte actora reconvenida y que constituye un abandono de criterios aparentemente obsoletos, para la calificación de los contratos de opción de compra, echa por tierra el alegato de la actora reconvenida sobre la verdadera naturaleza de la convención celebrada y así pide sea declarado.
Con respecto a lo expresado por la actora en su escrito de informes, en relación a los testigos promovidos por la parte demandada para demostrar la ocurrencia del daño moral y su causa, en la cual afirmó lo siguiente:
“OBSERVACIONES A DICHA PRUEBA.- En cuanto a la prueba testimonial promovida y evacuada, debo hacer las siguientes consideraciones:
NUNCA EXPLICÓ el Apoderado (sic) de la Demandada-Reconviniente (sic) a este digno Tribunal –ni en escrito de promoción(sic) ni ninguna otra actuación en el expediente de la causa- QUEPRETENDIÓ PROBAR CON LA EVACUADA PRUEBA TESTIMONIAL, razón por la cual no es labor del Juzgador inferir la finalidad de la prueba evacuada, y por ende, debe ser DESESTIMADA en la sentencia definitiva que haya de pronunciarse, de acuerdo a criterio reiterado del Tribunal Supremo de Justicia, que este Tribunal debe conocer al principio iuranovit curia(sic).
B) En las declaraciones dada (sic) por los testigos evacuados(sic) NO SE MENCIONA BAJO NINGÚN CONCEPTO el nombre de mi mandante, por lo que no es labor mía ni del tribunal inferir que este sea el causante de un supuesto cambio en el estado de ánimo de la Reconviniente-Demandada(sic) (si era eso lo que querían demostrar).”

Con respecto a este alegato, la representación de la demandada aduce que, la obligación de anunciar el objeto de la prueba testimonial constituye un requisito cuya exigencia fue abandonada por nuestro máximo tribunal de justicia hace mucho tiempo; que por otro lado, ese aspecto no constituye supuesto de hecho de norma alguna, cualquiera que sea su rango, por lo que el argumento de la aplicación del principio de iura novit curia bajo las circunstancias anotadas por el informante no cabe –a su decir- ni siquiera de manera tangencial entre las obligaciones del Juez al sentenciar.
Respecto de las afirmaciones de la parte actora-reconvenida en esa parte pertinente de sus informes, observa la demandada, que el juez de la recurrida consideró que la reclamación de indemnización de daño moral causado por la conducta abusiva de derecho por parte de la actora resultaba improcedente. Argumenta, que para llegar a esta conclusión, en su motiva la recurrida hizo análisis de este extremo, llegando a la conclusión de que en efecto, la parte actora habría obrado con abuso de derecho al motorizar una pretensión de cumplimiento de contrato, sabiéndose causante del incumplimiento de la convención.
Cita un fragmento de la motiva de la recurrida, contenido al folio 35 del fallo.
Luego aduce, que el juez de la recurrida estableció en su motiva, la determinación e individualización del agente del daño –la actora reconvenida, ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez-. Y asimismo, dejó establecido que dicho agente obró con abuso de derecho al ejercer, de mala fe y en forma injustificada, una acción de cumplimiento de contrato a sabiendas de saberse causante del incumplimiento de las obligaciones derivadas de esa convención y, por tanto, impulsar una acción carente de causa petendi, encuadrando su conducta en el supuesto de hecho preceptuado en el artículo 1.185 del Código Civil, norma esta que establece el principio general de la responsabilidad civil extracontractual por hecho ilícito derivado de abuso de derecho.
Alega que, no obstante, a pesar de haber establecido el abuso de derecho incurrido por el actor-reconvenido como conducta y hecho generadora del daño y de manera absolutamente contradictoria en su motiva, declaró lo siguiente:
“Ahora bien, si bien es cierto de las pruebas testimoniales evacuadas en el presente juicio, son coincidente(sic) en que, la demandada-reconveniente se observa deprimida, demacrada, triste y desmejorada, o sea, padeciendo de sufrimiento emocional y psíquico; y de que el daño moral no es objeto de prueba, es también cierto, que para que pueda verificarse el daño moral, se requiere probar el hecho generador del daño y su nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente.
…Omissis…
En este sentido, este Juzgador debe señalar que el hecho generador del daño moral que afirma haber padecido la parte demandada-reconveniente, no quedó demostrado en autos, y por consiguiente, de manera alguna, puede verificarse que el sufrimiento espiritual, emocional y psíquico que alega haber sufrido (o estar sufriendo), haya sido causado por unos supuestos reclamos de un nuevo comprador del inmueble objeto del presente juicio...
…Omissis…
Por lo antes expuesto, este Tribunal considera que en abstracto hay un daño moral en la persona de la demandada-reconveniente, pero, que por sí solo, no es causa de una responsabilidad civil del actor-reconvenido, ya que es necesario demostrar el hecho generador del daño, así como la relación de causalidad o nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que la demandada-reconveniente no probó que hubiera padecido un daño moral por causa imputable al actor-reconvenido. Así se decide.”.

Con respecto a este criterio sentado por la recurrida, la demandada observa que alegó también que el daño moral derivó como consecuencia del sufrimiento causado al verse demandada injustamente y verse imposibilitada de dar en venta su inmueble a otras personas en virtud de la cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada como consecuencia del juicio incoado por la actora-reconvenida, no solo por el continuo reclamo de un nuevo comprador, por lo que el juez de la recurrida distorsionó lo alegado por su representación; y que no fueron pues, los reclamos del nuevo comprador el hecho generador del daño moral, de la angustia, de la depresión, del estado de infelicidad causado a su representada.
Expresa que el hecho generador lo fue, como al principio estableció el mismo juez de la recurrida, la conducta ilícita y abusiva en derecho del actor-reconvenido al demandar injustamente y de mala fe a su representada así como la medida de prohibición de enajenar y gravar lograda y que desde entonces pesa sobre el inmueble cuya venta pretendió y pretende la demandada.
Aduce que la procedencia del reclamo de indemnización por causa de daño moral, así como en el caso de daño o perjuicio material derivado de hecho ilícito extracontractual, tanto la ley como la jurisprudencia y la doctrina más autorizada establecen que su procedencia pende de la demostración del daño causado a la víctima, la demostración de la debida conexidad entre la conducta dañina del agente y el daño mismo, y por último, la cuantía del daño.
Arguye que, en virtud de que el daño moral no es cuantificable, en caso de reclamación de este tipo de daño, se releva al reclamante o víctima de la demostración de este extremo.
Alude que le quedaba al juez de la recurrida, establecer solo la existencia de dos de los extremos: si la conexidad entre la conducta atribuida al agente del daño y el daño habría quedado demostrada, así como la demostración de la existencia del daño alegado por la víctima. Y que esta conexidad debe, inferirse y derivarse – a su decir- de la exteriorización del ánimo y conducta de la víctima pues, el vínculo entre la conducta del agente y el daño producido solo queda revelado observando y apreciando los efectos dañinos producidos en la víctima, la cual es la única fuente de información con la que se cuenta para la determinación de su existencia y extensión.
Alega que las pruebas analizadas por el juez de la recurrida en el anterior sentido, consistieron en tres testimoniales evacuadas oportunamente durante el proceso.
Expresa que, el hecho generador del daño y el vínculo de conexidad entre la conducta lesiva del agente del daño y el daño producido quedó evidenciado de las expresiones contenidas en esas deposiciones, todo lo cual fue silenciado por el Juez de la recurrida.
Alude que, a todo evento, quedó demostrada la celebración de un nuevo contrato de opción de compra en fecha posterior a la extinción del lapso de vigencia de la convención celebrada con la actora y como consecuencia del incumplimiento de esta última, mediante la producción del instrumento público que la contiene. Que este instrumento, promovido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, revela la existencia de la convención, posterior a la celebrada con la actora, mediante la que se comprometió la propiedad del inmueble pero cuya ejecución resultó frustrada como consecuencia de la cautelar de prohibición de enajenar y gravar acordada y decretada por el a quo a solicitud de quien obrara con abuso de derecho; la parte actora reconvenida.
En consecuencia de todo lo expuesto, la demandada solicita que se declare PROCEDENTE la reclamación de indemnización de daño y perjuicio moral derivada de hecho ilícito extracontractual y con fundamento al abuso de derecho, otorgándole a la demandada una merecida y efectiva tutela judicial.
V
DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA

1. DE LA DEMANDA Y SU REFORMA:
En su escrito libelar presentado ante el tribunal de la causa en fecha 31 de julio de 2009, reformado posteriormente en fecha 30/09/2009, la representación judicial de la parte actora adujo lo siguiente:
Alegó que la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, hoy demandada, celebró con el actor, un contrato de opción de compraventa de un inmueble propiedad de ésta, constituido por un apartamento de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85 m2) más DIEZ METROS CUADRADOS (10 m2) de Terraza, destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-C, ubicado en el segundo piso del Edificio Residencias SUSYMAR, localizado en la parcela Nº 11, del bloque Nº 18, de la Urbanización Caribe, jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27-11-2008, anotado bajo el número 36, Tomo 34, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Expresa que el inmueble antes descrito, está constituido, como un todo indivisible, por un puesto de estacionamiento, identificado con el número 1-C y un maletero, distinguido con el número 1-C, ambos ubicados en la planta tipo sótano del edificio Residencias SUSYMAR.
Arguye que el inmueble objeto de la presente controversia, pertenece a la demandada, según consta en documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 08 de mayo de 2007, bajo el Nº 41, Protocolo Primero, Tomo 3.
Alude el actor, que pagó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 50.000,00) a la demandada, por concepto de anticipo o como parte del precio de venta, según se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa.
Alega el actor que, declaró entregar en calidad de arras, el monto antes indicado, y que la demandada declaró que imputaría este monto al precio convenido de venta del inmueble, el cual es de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BsF. 320.000,00), al momento de la protocolización del documento definitivo de la operación de compraventa.
Expresa que lo pagado por el actor, forma parte del precio de venta, y en consecuencia, se estaría en una operación de venta a plazos.
Indica que la demandada exigió el pago de un monto adicional de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) al precio de venta convenido, a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia, en virtud de que al haber aumentado el precio del dólar con respecto al bolívar, para ella no constituía ningún negocio beneficioso vender el inmueble de marras en el precio establecido y de que tiene un comprador con una mejor oferta; y que igualmente la demandada le “amenazó” con depositarle el dinero que recibió como anticipo, en su cuenta corriente, y así dejar sin efecto el contrato de marras.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.275, 1.354, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil.
Expone el actor, que demanda a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, por cumplimiento o ejecución de contrato y pago de daños y perjuicios, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada expresamente por el tribunal, en las siguientes solicitudes: i) el inmediato OTORGAMIENTO O PROTOCOLIZACIÓN por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, del documento definitivo traslativo de la PROPIEDAD sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución o cumplimiento solicita, comprometiéndose expresamente el actor a pagar en dicho momento a la demandada el saldo restante por la compra del inmueble, es decir, la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES F. (Bs.F.270.000,00); ii) que en el caso supuesto de que la vendedora, ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya identificada, se negare a la solicitud hecha, pide que –en la sentencia definitiva que haya de dictarse- se DECLARE LA PROPIEDAD de su poderdante sobre el inmueble de marras…; iii) Que se condene a la demandada al pago de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs.F. 6.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, en razón de la imposibilidad de disfrute durante tres (3) meses del inmueble, por no haberse protocolizado el documento definitivo de compraventa, en el tiempo acordado en el documento de opción de compraventa; así como al pago de DOS MIL BOLÍVARES (Bs.F. 2.000,00) mensuales, por cada mes de mora, a partir de la fecha de la demanda hasta la fecha de protocolización y entrega del inmueble; iv) en el pago de los costos y costas que ocasione el proceso desde su inicio hasta su total terminación, así como los honorarios profesionales del Abogado.
Estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTISEIS MIL BOLÍVARES FUERTES [BsF.326.000,00].
Asimismo, el actor solicitó una medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

2. DE LA CONTESTACION:
En el escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha 25 de mayo de 2010, la representación judicial de la parte demandada procedió a contestar la demanda y reconvenir la misma, en los siguientes términos:
La demandada niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos, salvo lo expresamente convenido, como en el fundamento de derecho de la pretensión.
Niega y rechaza que la convención celebrada entre el actor y la demandada, constituya una venta a plazos.
Aduce que la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) entregada por el actor, y recibida por la demandada, fue en calidad de arras, a fin de garantizar las obligaciones asumidas por éste, como comprador del inmueble de la controversia.
Expresa que en la convención de opción de compraventa se estableció que las arras recibidas por la demandada, devendrían en parte del precio del inmueble, en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa.
Niega y rechaza que la demandada haya exigido el pago de cantidad adicional al precio pactado por la compra venta del inmueble.
Niega y rechaza haber causado en incumplimiento del contrato celebrado entre las partes. Y aduce, que fue la actora quien incumplió con sus obligaciones, en especial, con su obligación principal como comprador, es decir, con su obligación de pagar el precio pactado.
Expresa que somete a consideración del Tribunal, dado el incumplimiento de la actora de su deber de acatar el mandato ético y moral impuesto en los tres (3) ordinales que constituyen el supuesto de hecho del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil e incurrir en la conducta prevista en el ordinal segundo (2º) del Parágrafo Único de la referida norma, y que se establezca en su oportunidad la deslealtad, falta de probidad, la mala fe, y la temeridad con que ha obrado la actora en este juicio.
Niega y rechaza que haya “amenazado” con “depositarle” a la actora, la cantidad recibida por el alegado concepto de pago anticipado de parte del precio pactado.
Alega que reintegró a la actora, el monto recibido en calidad de arras al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, previa retención del monto convenido como cláusula penal, haciéndole un depósito en la cuenta personal de la actora, de la cantidad recibida como anticipo al precio de venta del inmueble de marras, dando así cabal cumplimiento a lo acordado por las partes; y aduce, que el referido pago lo realizó mediante el depósito bancario No. 385119307 en la cuenta corriente No.01340330993303006000, de la que es titular la actora en el Banco Banesco; y expresa, que este hecho es silenciado por la parte actora, a su decir, maliciosamente, con el objeto de no someter esta circunstancia al conocimiento del Juez y obtener así un enriquecimiento injusto y sin causa legítima alguna al no abarcar el eventual pronunciamiento judicial el ingreso, adecuado o no, de esta cantidad al patrimonio de la actora.
Niega y rechaza que la actora tenga derecho a una indemnización por daños y perjuicios.
Niega y rechaza que la representación judicial de la actora tenga derecho a demandar el cobro de costas y costos judiciales que ni siquiera se encuentran causados, así como el cobro de honorarios de abogado; y alega que, esa circunstancia, conforma un litis consorcio activo –no explícito- a su decir, conformado por la actora y su representante judicial, ambos con distintas pretensiones.
Da así, por contestada la demanda, y solicita que se declare improcedente la pretensión propuesta por la parte actora.

3. DE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA:
Manifiesta el representante judicial de la parte demandada, que pasa a reconvenir a la parte actora, ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez, mutua petición que propone en los siguientes términos:
RESOLUCIÓN DE CONTRATO:
Plantea la representación judicial de la parte demandada, que su representada, en efecto, concedió a la actora opción de compra para la adquisición de un inmueble de su propiedad, cuyas características, linderos, medidas y demás determinaciones quedaron suficientemente establecidos en el libelo de demanda y en el instrumento que contiene la convención.
Arguye que a tal fin, aún cuando la actora omitió hacer referencia a la siguiente circunstancia, tanto la actora como su representada, al celebrar la convención mediante la que la actora adquiriría el referido bien inmueble, sometieron dicha convención a una serie de condiciones y términos, según los cuales las partes difirieron en el tiempo el cumplimiento de sus correspondientes obligaciones principales y consecuencias del contrato celebrado, asumiendo una serie de obligaciones que deberían cumplirse por ambas partes en un lapso de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de celebración de la convención, es decir, a partir del veintisiete (27) de Noviembre de 2008 y con vencimiento el veintisiete (27) de Marzo de 2009 (según lo establecido en la cláusula tercera de la convención).
Alega que, durante ese lapso, la actora, ante la situación económica que lo afectaba, asumió la obligación de obtener los medios económicos para lograr pagar el precio convenido para la adquisición del inmueble tantas veces mencionado. Y aduce que, en efecto, la cláusula CUARTA de la convención reza, en su parte pertinente, literalmente lo siguiente: “… para la solicitud de Crédito por el OFERIDO ante el Banco Banesco…”. (Negritas del escrito).
Expresa que, la actora, en fecha 16 de diciembre de 2008, presentó una solicitud y tramitó un crédito hipotecario ante Banco Banesco, Banco Universal; pero que su solicitud, a decir del reconviniente, dada la limitadísima capacidad crediticia, fue por la cantidad de Bs.240.000,00, y que en sí misma, dicha cantidad no cubría el monto que debería pagar por concepto de precio del inmueble aun cuando se le adicionara o imputara a dicha cantidad el monto entregado en calidad de arras; y alega, que el Banco Banesco, a pesar de contar con todos los recaudos consignados ante el ente crediticio por la actora y consignados por la demandada, sólo le aprobó la cantidad de Bs. 184.955,00, cantidad ésta que, no alcanzaba a cubrir lo que debía pagar para honrar su obligación principal de pagar el precio.
Y dice la demandada, que fue esta la razón por la que el ente crediticio, no motorizó la entrega del capital representado por concesión del crédito, ni generó actividad alguna, dirigida a la redacción del documento de venta y la constitución de la hipoteca de primer grado que garantizaría el pago del crédito concedido y a ser protocolizado, pues a decir de la demandada, esta sería una actividad inútil dada la incongruencia entre el condicionamiento de la convención celebrada entre las partes y el monto del crédito concedido.
Ante la anterior situación, aduce la demandada, que según el decir de la actora, ésta realizó otras diligencias dirigidas a lograr cumplir con su obligación de pago, pero nada logró. Y alega, que a partir de ese momento, la actora asumió una actitud errática, presentando excusas variadas y realizando nuevas proposiciones inaceptables por la demandada, por lo que ésta optó por cumplir con su obligación de mantener su oferta durante la vigencia del contrato, lapso durante el cual, la actora nunca logró obtener los medios económicos necesarios para el pago del precio.
Aduce que, constituye un hecho notorio que, que la entidad bancaria que otorga el crédito asume la carga y responsabilidad de redactar el documento de venta y de constitución de la garantía hipotecaria, ello por razones obvias, dado que el condicionado que contiene dicho documento debe ser necesariamente favorable y en ventaja del prestamista. Alega que la anterior circunstancia, es decir, el hecho de corresponderle a la actora solicitar y obtener la aprobación del crédito, conllevaba evidentemente, la redacción por parte del banco y su presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario del documento de venta y constitución de hipoteca convencional.
Agrega que, lo anterior, significa que el Banco le comunicaría a la actora la culminación de dicha actividad de redacción y presentación ante la Oficina de Registro Inmobiliario, el que a su vez, le correspondería fijar la fecha de otorgamiento del documento de venta, fecha y oportunidad que habría de ser comunicada a la demandada; pero alega que ello nunca ocurrió.
Y expresa la demandada, que a pesar de que el banco aprobó un crédito a favor de la actora para la adquisición del inmueble objeto de la presente pretensión, dicho crédito resultó insuficiente, el Banco Banesco nunca redactó el documento de venta y constitución de hipoteca convencional, y por supuesto, ese documento nunca fue presentado para su protocolización ni habría podido la actora, notificar una fecha u oportunidad para la protocolización del eventual documento de venta.
En este sentido, alega la demandada, que recayó sobre la actora, la responsabilidad sobre el incumplimiento de la convención de compra, como consecuencia de su baja potencia económica e imposibilidad de obtener el suficiente crédito pretendido, por lo que, le es imputable, la causa del incumplimiento del contrato.
Aduce, que al incumplir el actor con las obligaciones asumidas, impidió que su representada cumpliera con las suyas; por lo que la demandada, alega, que ante el incumplimiento del contrato por parte de la actora y agotado el lapso de vigencia de dicha convención, procedió a honrar sus obligaciones y decidió ejecutar la cláusula penal, reteniendo para sí la cantidad de Bs. 10.000,00, y acreditando en fecha 09 de julio de 2009, en la cuenta bancaria de la parte actora, el remanente de la cantidad entregada en calidad de arras, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, depósito –que a su decir- le fue notificado a la actora, y que evidentemente, tuvo conocimiento, y acompaña el voucher o comprobante original de depósito correspondiente.

DE LA PRETENSION DE DAÑO MORAL
Con respecto a esta pretensión, alega la demandada que el bien inmueble objeto del contrato de opción de compra celebrado por el actor y cuya resolución se pretende, es el único bien que integra su patrimonio; decidió darlo en venta nuevamente, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones del contrato de opción de compra venta por parte de la actora, y luego de cumplir con su obligación de reintegrarle el dinero recibido en calidad de arras, en fecha 15 de octubre de 2009, procedió a celebrar nuevo contrato de opción de compra sobre el inmueble de marras.
Alega que dicha convención la celebró la demandada con el ciudadano Walter Alveniz Casanova Araque; y que luego de haberle aprobado el crédito de rigor al nuevo comprador, se presentó el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario a fin de celebrar la venta, oportunidad en la que el ciudadano Registrador rechazó el otorgamiento del referido documento de venta, en virtud de que sobre el inmueble de la demandada pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el tribunal.
Aduce que la imposibilidad de concretar la venta como consecuencia del injusto juicio intentado por la actora, quien a sabiendas de haber sido él, el causante del incumplimiento del contrato, propuso, con evidente abuso de derecho, el juicio que nos ocupa, y alega que esa situación, generó en la demandada un estado de profunda angustia dado el continuo reclamo por parte del nuevo comprador, y a pesar del hecho de que la firma del nuevo contrato de opción de compra lo fue, sin estar en conocimiento de la existencia de la cautelar que imposibilitaba la venta.
Agrega el representante de la demandada, que ésta, al verse envuelta en esta situación litigiosa, ante el continuo reclamo del nuevo comprador quien muy a menudo, le infiere que la operación fue un fraude cometido en contra de su patrimonio, y lo cual, le habrá de traer consecuencias incluso de orden penal, ante una obligación moral y legal que se le ha imposibilitado cumplir mediante la ejecución de la venta pactada y ante la imposibilidad de lograr el tan anhelado sueño y necesidad de mudarse al interior del país junto con su esposo para mejorar la calidad de vida de ambos cónyuges, se encuentra envuelta en un profundo estado de angustia y depresión, pues su futuro, a esta avanzada edad de 50 años, cuando en vez de recoger el fruto del esfuerzo de su vida, más bien se percata, que la misma se ha transformado en una tragedia con un rumbo desconocido y errático, cada vez, más alejado de la felicidad, y cada vez más comprometido, en un torbellino de demandas judiciales y reclamos injustos e inmerecidos.
Alude que en efecto, el ejercicio de una acción infundada, alejada de la verdad, e inmoral, con evidente abuso de derecho, ha dado lugar a un sufrimiento espiritual, psíquico y moral en su representada, quien aun no puede comprender como la actora, sabiendo que no tiene razón en su pretensión, pero valiéndose del decreto de una cautelar que le impide, cercena, mutila toda posibilidad de concluir la venta del inmueble y lograr así los objetivos patrimoniales necesarios para que la demandada disfrutara de lo que le queda de vida útil junto a su pareja. Aún cuando una contraprestación, por muy abultada que sea, jamás podría retribuir o sanear el grave daño o perjuicio moral sufrido, la ley otorga a la víctima de ese daño una adecuada indemnización, y alude, que esa indemnización se estima, en este caso, en la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), pretensión que solicita al juzgador, sea concedida como justa retribución por el dolor moral sufrido.
Expresa que el fundamento jurídico en el que sustenta la reconvención propuesta se encuentra expresado en las normas generales que rigen los contratos y los hechos ilícitos extracontractuales en el Código Civil, específicamente en sus artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.185, 1.258, 1.264 y 1.270, los cuales reglan el valor de las convenciones celebradas entre las partes, sus consecuencias y el ámbito de su extinción.
Finalmente, en el petitorio, expresan lo siguiente:
“Es por todo lo anteriormente expuesto por lo que, en nombre de mi mandante, ciudadana Clemencia Emilia Martínez Medina, quien procede con el carácter ya mencionado, RECONVENGO a la actora, ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez, quien procede con el carácter de optante y deudor de mi representada, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en:
PRIMERO: En que las partes, en fecha 27 de noviembre de 2.008, celebraron un contrato que dieron en denominar OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, cuyo objeto lo constituye el inmueble tantas veces referido en actas del expediente, mediante el cual las partes pactaron un precio de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00).
SEGUNDO: En que la actora entregó, en calidad de arras, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), de la cual, en caso de incumplimiento por parte de la actora de sus obligaciones asumidas en la convención de opción de compra, mi representada tenía y tiene el derecho de retener para sí la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) con causa a la ejecución de la penalización prevista en la convención y reintegrar el remanente, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), como en efecto ocurrió y quedará demostrado, todo ello según lo estipulado en la cláusula QUINTA de la convención celebrada entre las partes.
TERCERA: En que la actora se obligó a pagar el precio del inmueble que constituye objeto de la convención supra mencionada y que dicho precio lo pagaría mediante la obtención de un crédito que habría de solicitar y obtener de la sociedad mercantil financiera Banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, ante la cual solicitó el referido crédito, consignando los recaudos que le fueron solicitados para su tramitación y elaboración, por parte de BANESCO, del documento de venta y constitución de la garantía hipotecaria de rigor a favor a favor del ente bancario prestatario.
CUARTA: Que el referido banco BANESCO, según solicitud de crédito de fecha primero (1) de Diciembre de 2.008, le otorgó un crédito o préstamo, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.008, por hasta solo la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.184.955,00), la que era insuficiente para el pago del precio pactado. Que en virtud de ello la actora nunca pudo notificar a mi mandante, dentro del lapso previsto en la cláusula TERCERA de la convención o fuera de él, de alguna oportunidad fijada para el otorgamiento del documento de venta ya presentado ante la Oficina De Registro Inmobiliario para su otorgamiento.
QUINTA: Que en virtud de lo anterior, siendo que la actora no obtuvo suficiente disponibilidad crediticia para lograr la obtención del precio pactado para la compra del inmueble, el incumplimiento del contrato de opción de compra antes identificado, de fecha 27 de noviembre de 2.008, y la imposibilidad de mi mandante para cumplir con las obligaciones asumidas en la referida convención, le es atribuible a la actora en virtud de la imposibilidad, bajo las circunstancias de tiempo, modo y lugar aquí narradas, de pagar el precio del inmueble ofrecido. Es por ello que solicito de la actora, convenga en disolver y extinguir el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, de fecha 27 de noviembre de 2.008 o ello sea así declarado por el Tribunal mediante resolución judicial de la referida convención.
SEXTA: En reconocerle y pagarle a mi representada, por las razones retro expresadas y con causa al resarcimiento del daño moral sufrido debido al ejercicio de una acción a todas luces improcedente e infundada, constituyendo ello un abuso de derecho, la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00).” (Fin de la Cita, negritas del transcrito, cursivas de esta Alzada.).

El valor de la demanda la establecieron en la cantidad de UN MILLÓN TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.1.320.000,00), monto este representado en el precio pactado por el inmueble objeto del contrato de opción de compra celebrado entre las partes y en la indemnización de daño reclamada, todo lo cual representa VEINTICUATRO MIL unidades tributarias (24.000 U.T.).
La reconvención fue admitida por el Tribunal de la causa mediante auto de fecha 27/05/2012 (f.171, pz. 1).

4. CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
En fecha 03 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención planteada en su contra, en los siguientes términos:
El actor, niega, rechaza y contradice que el contrato objeto de la presente controversia, sea un contrato de opción de compraventa, sino que afirma que se trata de un contrato de venta a plazos.
Reconoce que las partes celebraron un contrato de opción de compraventa por el inmueble objeto de la controversia, que se encuentra plenamente identificado y determinado.
Niega, rechaza y contradice haber asumido la obligación exclusiva de pagar el saldo deudor del precio de venta del inmueble (deducido lo que recibió la opcionante u oferente por concepto de anticipo), mediante un crédito bancario de BANESCO BANCO UNIVERSAL. Y aduce, que si bien es cierto que esa fue una de las opciones de financiamiento que tenía, también es cierto que no estaba obligado –a su decir- a adquirir el inmueble de marras exclusivamente con dicho financiamiento. Y expresa, que tan es así, que él –dedicado al negocio de corretaje inmobiliario- logró hacer unas ventas importantes de inmuebles, con el cobro de cuyas comisiones recaudó todo el dinero necesario para pagar el saldo deudor del precio del inmueble, y que así se lo hizo saber a la demandada-reconviniente, quien le expresó –según sus dichos- que en virtud del alza del dólar, ella no le iba a vender el apartamento en el precio establecido en el contrato de venta a plazos.
Niega, rechaza y contradice que tuviera conocimiento de que se hubiera ejecutado la supuesta cláusula penal del contrato de opción de compraventa del inmueble, y el reintegro a su cuenta personal en BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., del monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 40.000,00).
Expresa que la retención de la supuesta cláusula penal por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), fue realizada de manera ilegal.
Niega, rechaza y contradice que se haya ocasionado daño moral alguno a la demandada-reconviniente, en razón de haber ejercido una acción de cumplimiento de contrato en la vigencia de un contrato de venta a plazos, al pretender el pago de la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BsF. 320.000,00), además de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (BsF. 1.000.000,00) por concepto de indemnización por daños y perjuicios.
Manifiesta su disposición de pagar de inmediato la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (BsF. 320.000,00) por concepto del precio de venta del inmueble, previa deducción de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), retenida ilegalmente, por concepto de arras.

5. DELIMITACIÓN DE LA CONTROVERSIA:
5.1. EN CUANTO A LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO INCOADA POR LA PARTE ACTORA:

En relación a la demanda de cumplimiento de contrato e indemnización de daños y perjuicios incoada por la parte actora, tenemos que, en consideración a los términos de la demanda y su contestación, conforme la carga de la prueba prevista en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1354 del Código Civil, la parte actora debe probar que la demandada incumplió el contrato, al presuntamente exigir el pago de un monto adicional de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) al precio de venta convenido, a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia; correspondiéndole al actor probar este alegato.
Además, por constituir la naturaleza del contrato de marras, un hecho controvertido, se debe determinar si es un contrato de opción de compra venta o un contrato de venta a plazos.
También es un hecho controvertido la ejecución de la cláusula penal pactada entre las partes, expresando el actor que la retención de la supuesta cláusula penal por un monto de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), fue realizada de manera ilegal por la demandada; y por su parte, la demandada niega y rechaza este alegato, y aduce que, le reintegró a la actora el monto recibido en calidad de arras, previa retención de lo acordado y en ejecución de la cláusula penalizante; por lo que le corresponde al actor demostrar la legalidad o no de esa ejecución, y a la demandada, le corresponde probar que hizo el referido reintegro al actor.

5.2. DELIMITACIÓN DE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA:

En cuanto a la reconvención planteada, relacionada con la resolución del contrato solicitada por la parte demandada en contra del actor-reconvenido, tenemos que en consideración a los términos de la reconvención y su contestación, conforme la carga de la prueba prevista en los artículos 506 del Código Adjetivo y 1354 del Código Civil; corresponde a la parte demandada reconviniente –al haber demandado la resolución del contrato de opción de compraventa del inmueble– demostrar que ella sí cumplió con todas las obligaciones establecidas en el referido contrato cuya resolución demanda y que fue la actora reconvenida en su condición de compradora, quien no cumplió las obligaciones contraídas.
En cuanto al alegato de que ante el incumplimiento del contrato por parte de la actora y agotado el lapso de vigencia de dicha convención, procedió a honrar sus obligaciones y decidió ejecutar la cláusula penal, reteniendo para sí la cantidad de Bs. 10.000,00, y acreditando en fecha 09 de julio de 2009, en la cuenta bancaria de la parte actora, el remanente de la cantidad entregada en calidad de arras, es decir, la cantidad de Bs. 40.000,00, depósito –que a su decir- le fue notificado a la actora, y que evidentemente, tuvo conocimiento, y acompaña el voucher o comprobante original de depósito correspondiente; debe la demandada probar este hecho, por cuanto la parte actora niega haber recibido dicha cantidad.
Respecto la indemnización de daño moral, se estima oportuno señalar, que lo invocado por la parte actora en su demanda, no es otra cosa, que la institución del abuso del derecho. Cabe señalar, en este caso, que la carga procesal de la prueba se encuentra en cabeza de la parte demandada reconviniente, ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, quien, a tenor del único aparte del artículo 1.185 del Código Civil, le corresponde la carga de probar que se hizo un uso abusivo del ejercicio de un derecho, y que su titular, en este caso el demandante, ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO, se excedió de “los límites fijados por la buena fe”, por lo que debe demostrar la mala fe, o en su defecto, que se excedió del “objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”, debiendo demostrar la mal utilización del derecho a la jurisdicción.

6. DE LAS PRUEBAS
6.1. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Con el escrito Libelar:
1. Promueve marcado “B”, documento original de contrato de opción de compraventa del inmueble, constituido por un apartamento de OCHENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (85 m2) más DIEZ METROS CUADRADOS (10 m2) de Terraza, destinado a vivienda, distinguido con el número y letra 2-C, y por un puesto de estacionamiento, identificado con el número 1-C, y un maletero, distinguido con el número 1-C, ubicados en el Edificio Residencias SUSYMAR, localizado en la parcela Nº 11, del bloque Nº 18, de la Urbanización Caribe, jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas del Estado Vargas; autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 36, Tomo 134, de los Libros de Autenticaciones, en fecha 27 de noviembre de 2008. El referido contrato de opción de compra venta, establece entre otras cláusulas lo siguiente:
“PRIMERA: El inmueble objeto del presente contrato de opción de compra-venta es un apartamento destinados a vivienda distinguido con el N° y letra 2-C, ubicado en el segundo (2°) piso del Edificio denominado “RESIDENCIAS SUSYMAR”, el cual se encuentra ubicado en la parcela N° 11, del Bloque N° 18, en el plano de la Urbanización CARIBE, el cual da su frente con la Av. La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas, del Estado Vargas… (Omissis)… Al inmueble aquí deslindado le corresponde un porcentaje de condominio de seis enteros con dieciséis mil seiscientas ochenta y dos centésimas por ciento (6,16682%) sobre las cargas y derechos de la comunidad según como consta en documento de condominio registrado en la oficina subalterna del Primer Circuito de registro del Estado Vargas en fecha 25 de Octubre de 1999, bajo el número 19, tomo 5 del protocolo primero. El referido inmueble le pertenece a LA OFERENTE, según como consta de documento registrado por ante en (sic) la oficina (sic) subalterna (sic) del Primer Circuito de registro (sic) del Estado Vargas, en fecha 08 de mayo de 2.007, bajo el número 41, tomo 3 del protocolo primero…”
SEGUNDA: LA OFERENTE se compromete a vender a EL OFERIDO y éste se compromete a adquirir el inmueble antes descrito, en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES F.(Bs.F.320.000,00). Con el objeto de asegurar la firma del documento definitivo de compra – venta, EL OFERIDO declara que entrega en calidad de aras (sic) a LA OFERENTE la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES F.(Bs.F.50.000,00) en este acto, y LA OFERENTE declara recibir en cheque a su entera y cabal satisfacción y la cual imputará al precio convenido en el momento de la protocolización del documento definitivo de la operación de compra-venta, es decir que EL OFERIDO cancelara (sic) al momento de la protocolización de este documento la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES F. (Bs.F.270.000,00) a LA OFERENTE en el registro que corresponda con cheque.
TERCERA: de (sic) común acuerdo entre LA OFERENTE y EL OFERIDO, se establece que la presente opción de compra-venta tendrá una duración de noventa (90) días continuos más treinta días de prorroga (sic) a partir de la fecha de autenticación de este documento.
CUARTA:LA OFERENTE garantiza a EL OFERIDO que el inmueble objeto de la presente opción de compra – venta, estará libre de gravámenes, impuestos estadales o municipales, encontrándose solvente igualmente en pago de servicios de luz eléctrica, teléfono y condominio, a tales efectos entregará estos recibos debidamente cancelados en el momento de la protocolización de venta definitiva ante el registro correspondiente, así mismo deberán entregar todas las solvencias necesarias, para protocolizar la venta definitiva, tales como: Cédula Catastral, Derecho de Frente, Rif Personal, Certificación de Gravamen o Borrados –sic- de Hipoteca si así estuviese constituida, para la solicitud de Crédito por EL OFERIDO ante el Banco Banesco, EL OFERIDO no será responsable de no efectuarse dicha protocolización, por la falta de alguno de estos recaudos ante el Registro correspondiente, dando así a su favor la CLAUSULA QUINTA mencionada en este documento que mas –sic- adelante se cita, o en su defecto por convenimiento entre ambas partes volver a realizar dicha opción de Compra-Venta y sus respectivos tramites(sic) estipulando el mismo precio de venta aquí convenido.
QUINTA: En caso de que no se lleve a efecto la compra del Inmueble objeto de este Contrato por causa imputable a EL OFERIDO, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs. F 10.000,oo) (Sic.) será descontada de las arras establecidas en este documento en la cláusula segunda anteriormente citada, quedará en poder de LA OFERENTE como indemnización de daños y perjuicios causados, si por el contrario no se efectuase la venta del inmueble por causas imputables a LA OFERENTE (Sic.) ésta deberá devolver a EL OFERIDO la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.F 50.000,oo) (Sic.) recibida en calidad de arras estipuladas en la segunda cláusula de este documento, mas (Sic.) la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs.F 10.000,oo) (Sic.) por concepto de daños y perjuicios causados.
SEXTA: LA OFERENTE se compromete a entregar a EL OFERIDO el inmueble objeto del presente contrato de compra – venta totalmente desocupado y en condiciones de habitabilidad, en el momento de la firma definitiva de protocolización y EL OFERIDO acepta la entrega de dicho inmueble por conocerlo.
SÉPTIMA: todos los gastos que se originen por concepto de la realización de la operación de compra – venta serán por cuenta exclusiva de EL OFERIDO, dichos gastos son los siguientes: gastos de notaria, timbres fiscales, derechos de registro, redacción de documentos, visados, traslados y habilitación de documentos. Se constituye el siguiente compromiso de opción de compra – venta, sobre el inmueble ya identificado en la cláusula primera y en los términos ya establecidos, las partes se obligan a cumplirlos por el tiempo que dure el ya constituido compromiso de opción de compra – venta, en las mismas condiciones de precio y forma de pago que aquí se estipula.
OCTAVA: el presente contrato de opción de compra – venta contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique para que tenga validez deberá ser expresamente aceptada de manera escrita por las partes.
NOVENA: Para todos los efectos derivados de este contrato las partes eligen como domicilio especial y excluyente la ciudad de Caracas, a cuyos tribunales declaran someterse…”.

Este documento se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue impugnado, ni cuestionado su contenido; por el contrario, la relación contractual fue expresamente admitida por la demandada. En tal virtud, le merece plena prueba a ésta sentenciadora, en consecuencia, con dicho medio de prueba quedó plenamente demostrada: La validez y existencia de la relación contractual cuyo cumplimiento se demanda. En dicho instrumento aparece especificado el inmueble objeto de la venta; se determinó el precio, la forma y oportunidad del pago inicial y definitivo; quedó establecido el tiempo de vigencia del contrato; se establecieron las obligaciones que cada uno de los contratantes asumió para la protocolización del documento definitivo de venta en la Oficina Registral competente. Así se declara.

2. Marcado “C”, promueve copia certificada del título de propiedad del inmueble, constituido por el apartamento objeto de la presente controversia; expedida por el Registro Público del Primer Circuito del Estado Vargas, en fecha 27 de julio de 2009. Con respecto a esta documental, éste Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil; de él se desprende, que la parte demandada es la legítima propietaria del inmueble objeto de la presente controversia. Así se declara.

3. Marcado “D”, promueve Copia simple de la sentencia Nº 217 (Caso: Domingo Valladares contra Félix Juvenal Freites Millán y Otra) del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 30 de abril de 2002, exp. Nº 2000-000894.

4. Marcado “E”, promueve copia simple de la sentencia Nº RC-00116 (Caso: Ana Morela Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia Ruiz Velutini) del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 12 de abril de 2005, exp. Nº AA20-C-2004-000109.
Con respecto a los particulares 3 y 4, este Juzgado no le otorga valor probatorio, en virtud de que dichas documentales sólo sirven para ilustrar al tribunal, por cuanto se tratan de preceptos legales, de los cuales necesariamente el Juez debe tener conocimiento. Así se decide.
6.2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
6.2.1. Con el escrito de Contestación:
1. Promueve original del depósito bancario Nº 385119307 de BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., donde la ciudadana Clemencia Martínez depositó la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 40.000,00) al ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ALVAREZ, mediante depósito en cheque, titular de la cuenta número 01340330993303006000 de BANESCO BANCO UNIVERSAL, en fecha 09 de julio de 2009. (F.170).
Con respecto al análisis de este medio probatorio –depósito bancario-, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No.RC-00877, dictada en fecha 20-12-2005, en el exp. No.2005-000418, caso: MANUEL ALBERTO GRATERÓN contra la sociedad mercantil ENVASES OCCIDENTE C.A., dejó establecido que:
“…Por el contrario, esta Sala estima que los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental.
Las tarjas se encuentran previstas en nuestro Código Civil en su artículo 1383, que textualmente dispone lo siguiente:

“Las tarjas que corresponde con sus patrones hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal”.

El Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expone el significado de las tarjas de la siguiente manera:

“…las tarjas en su versión más primitiva, consisten en dos listones o pedazos separados de madera, cuero u otro material, los cuales reposan en poder de cada parte, y que en materia de ventas a crédito, cada vez que el vendedor entrega mercancías al comprador, juntan los dos listones o pedazos y sobre ellos, a su vez en el mismo instante y con un mismo movimiento, se efectúa una marca que abarca a ambos. Cada muesca corresponde a una entrega, y la coincidencia de las muescas en ambos listones, prueba el número de entregas. Si tomamos en cuenta que el CC contempló a las tarjas dentro de la pruebas por escrito, debemos rechazar que dicho Código se esté refiriendo con exclusividad a la forma primitiva expuesta, y por ello, pensamos que los documentos-tarjas (escritos) siempre ha sido posible emitirlos conforme al CC, quien además, no los prohibe. Esto sin que importe si las tarjas escritas emanan de máquinas, o son suscritas…”. (Jesús Eduardo Cabrera Romero, Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre, Tomo II, Pag 92).

(…Omissis…)
Es preciso destacar igualmente, que los depósitos bancarios vistos como documentos-tarjas no puede considerarse documentos públicos, por cuanto en su formación no interviene ab initio, un funcionario público o particular facultado para dar fe pública por ley. Este documento nace privado y en su contenido constan los símbolos probatorios capaces de demostrar su autoría y, por ende, su autenticidad.

Una característica particular de las tarjas y de los depósitos bancarios, es que los mismos carecen de la firma de su autor, recordemos que se trata de un documento que se forma por la intervención de dos personas, por una parte el banco y por la otra el depositante, lo que podría dificultar la determinación de su autoría, pues el banco se limita a imprimir electrónicamente la validación, mediante un grupo de números, signos y señas, por otro lado, le imprime a la tarja un sello húmedo con el símbolo y nombre del banco, no impide que ello ocurra, por cuanto los símbolos probatorios que constan en su contenido, son capaces de permitir la determinación de su autoría.
(…Omissis…)
Las consideraciones expuestas permiten concluir que los depósitos bancarios no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual evidencia que el formalizante no tiene razón al haber afirmado que era necesaria su ratificación mediante prueba testimonial, la cual ha debido ser promovida en el juicio.”. (Fin de la Cita).

Es preciso destacar lo sentado por la Sala Civil en la sentencia parcialmente transcrita, en cuanto a la naturaleza de los depósitos bancarios; siendo éstos considerados como tarjas, deben ser valorados de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil, el cual dispone que, corresponden con sus patrones y hacen fe entre las personas que acostumbran comprobar con ellas las provisiones que hacen o reciben en detal. En este sentido, del depósito bancario promovido por la parte demandada, se deduce que la ciudadana Clemencia Martínez –parte demandada- depositó mediante depósito en cheque, a la cuenta número 01340330993303006000 de BANESCO BANCO UNIVERSAL, en fecha 09 de julio de 2009, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,00) al ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ALVAREZ, quien funge como titular de la referida cuenta. Así se declara.

6.2.2. En la oportunidad de promoción de pruebas:
En fecha 28/06/2010 el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente, presentó escrito que riela a los folios 195 al 196 de la pieza 1 del presente expediente, a fin de promover pruebas:
1. Promueve Prueba de Informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se oficiara a BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., con la finalidad de que éste informara al tribunal, acerca de si el actor había solicitado un crédito para adquirir vivienda por un monto de Bs. 240.000,00, en fecha 16/12/2008; si el mencionado crédito le había sido aprobado, sólo por la cantidad de Bs.184.955,00; y si el personal de dicha entidad bancaria había presentado y/o redactado al actor el documento de venta sobre el inmueble de marras, y si esa venta la tendría pactada con la ciudadana Clemencia Martínez; y aduce la demandada en su escrito, que promueve esta prueba, con el fin de demostrar que la actora incumplió su obligación de pago y la de presentar el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario dentro del lapso de vigencia de la convención de opción de compra.
Con respecto a esta prueba, este Tribunal observa que, riela al folio 213, auto dictado por el a quo en fecha 24 de septiembre de 2010, mediante el cual recibió, comunicación de la Vice-Presidencia de Control de Pérdidas de la sociedad mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., emitida en fecha 16/08/2012 –que riela al folio 212-, con relación a la prueba de informes promovida por la parte demandada-reconviniente, cuyas resultas se transcriben a continuación:
“… En atención a su oficio en referencia cumplimos en informarle de acuerdo a cada uno de los siguientes particulares:
1. De acuerdo a los archivos de Crédito del ciudadano Ricardo José Caraballo., C.I V-9.418.693, aparece registrado como solicitante de crédito Hipotecario (sic).
2. En fecha 16/12/2008, le fue aprobado el crédito Hipotecario al ciudadano Ricardo José Caraballo., C.I V-9.418.693.
3. Dicho crédito pesaba sobre un bien inmueble constituido en (sic) con la Letra 2-C, ubicado en el piso 2, del Edf. ResdSusymar, situado en la parcela Nº11, del bloque 18, de la Urb. Caribe, con frente a la Av. La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas. Vendedora Clementina Emilia Martínez Medina., C.I V-6.019.197…”.

Este medio probatorio se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por ser un informe emanado de una entidad bancaria, relacionada con documentos o archivos que posee la referida entidad, que se corresponde con los hechos que se discuten en la presente controversia; en virtud del cual, aduce la demandada-promovente que con ella pretende demostrar que la actora incumplió su obligación de pago e incumplió con su obligación de presentar el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario dentro del lapso de vigencia de la convención de opción de compra.
En este sentido, se observa, que del análisis de la precitada prueba, se desprende que del particular primero alegado por la promovente en su escrito de pruebas, acerca de si el actor había solicitado un crédito para adquirir vivienda por un monto de Bs. 240.000,00, en fecha 16/12/2008, la entidad bancaria informó: que el ciudadano Ricardo José Caraballo, C.I. V-9.418.693, aparece registrado como solicitante de crédito hipotecario, y que en fecha 16/12/2008, le fue aprobado el referido crédito; en cuanto al particular segundo, referido a que si el mencionado crédito le había sido aprobado, sólo por la cantidad de Bs.184.955,00, el banco respondió: “En fecha 16/12/2008, le fue aprobado el crédito Hipotecario al ciudadano Ricardo José Caraballo., C.I V-9.418.693…”; y en cuanto al particular tercero, referido a que si el personal de dicha entidad bancaria había presentado y/o redactado al actor el documento de venta sobre el inmueble de marras, y que esa venta la tendría pactada con la ciudadana Clemencia Martínez, el banco respondió: “Dicho crédito pesaba sobre un bien inmueble constituido en (sic) con la Letra 2-C, ubicado en el piso 2, del Edf. Resd. Susymar, situado en la parcela Nº11, del bloque 18, de la Urb. Caribe, con frente a la Av. La Playa, Jurisdicción de la Parroquia Caraballeda, Municipio Vargas. Vendedora Clementina Emilia Martínez Medina., C.I V-6.019.197…”.
En consecuencia, se desprende de la prueba promovida, que ante Banesco, Banco Universal, C.A., la parte actora tramitó un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia; que el referido crédito, le fue aprobado en fecha 16/12/2008, que la vendedora era la ciudadana Clemencia Martínez –parte demandada- y que el inmueble es el identificado en el presente asunto; pero no se desprende del mencionado informe, que el crédito aprobado sea por la cantidad de Bs.184.955,00, ni que la entidad bancaria o su personal le hayan otorgado el documento de venta a que hace referencia el crédito en cuestión a la parte actora; y así se declara.

2. Promueve la prueba de testigos de las ciudadanas ZORAIDA ISABEL VILLEGAS FARÍAS; VANESA ISABEL TURIZO y KEILY JOHANA AGUILERA ROMERO, y aduce, que el objeto de esta prueba, es demostrar el estado anímico de su representada –ciudadana Clemencia Martínez-; siendo admitida por el tribunal de la causa en fecha 19 de julio de 2010, dejando constancia que no hubo oposición de la parte actora-reconvenida, fijando la fecha y hora de evacuación de las pruebas testimoniales. Y en fecha 26 de julio de 2010, el a quo llevó a cabo el acto de declaración de los testigos promovidos por la parte demandada-reconviniente.
Actas de Declaración de los siguientes testigos, la ciudadana ZORAIDA ISABEL VILLEGAS FARÍAS, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y cédula de identidad Nº 8.652.675; la ciudadana VANESA ISABEL TURIZO, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Caracas, y cédula de identidad Nº 15.169.598; y, la ciudadana KEILY JOHANA AGUILERA ROMERO, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Caracas, y cédula de identidad Nº 18.189.187. Como consecuencia de la evacuación de las pruebas testimoniales promovidas, se resume lo siguiente:
1. La ciudadana ZORAIDA ISABEL VILLEGAS FARÍAS, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Puerto Ordaz, Estado Bolívar, y cédula de identidad Nº 8.652.675; al responder a la primera y segunda preguntas de su testimonial, dijo que conoce a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, hoy demandada-reconveniente, desde hace un año, siendo su relación personal de cliente-peluquera, porque su profesión es de peluquera. En la tercera y última pregunta, la testigo mencionó que una vez, que fue a visitar a una cliente, quien es vecina de la demandada-reconveniente, observó un cambio en el ánimo de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya que la vio demacrada, encorvada y deprimida, cuando al principio de su relación personal, ella era una cliente, que le gustaba verse bonita y bien arreglada. Asimismo, la testigo señaló que la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, le había informado que tenía muchos problemas.
2.La ciudadana VANESA ISABEL TURIZO, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Caracas, y cédula de identidad Nº 15.169.598; al responder a la primera, segunda y tercera preguntas de su testimonial, dijo que conoce a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, hoy demandada-reconveniente, en razón de que ha dado clase dirigida a un sobrino de ésta, porque su profesión es docente; además, señaló que ha observado un cambio de ánimo en la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya que la ha visto deprimida, demacrada, triste y desmejorada. Asimismo, la testigo mencionó que la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, le había informado en una oportunidad, que su cambio de ánimo, se debía a un problema que había tenido con su apartamento, al tratar de venderlo, y no poder lograr este propósito. Igualmente, la testigo manifestó que la conducta de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, siempre y en todo momento, había sido la de una persona atenta, alegre e hiperactiva. Al responder la cuarta y última pregunta, la testigo manifestó no tener parentesco familiar con la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA.
3. La ciudadana KEILY JOHANA AGUILERA ROMERO, venezolana, soltera, mayor de edad, domiciliada en Caracas, y cédula de identidad Nº 18.189.187; al responder a la primera y segunda preguntas de su testimonial, dijo que conoce de trato y comunicación a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, hoy demandada-reconveniente, teniendo una relación comercial, porque ella acostumbra a comprarle ropa al detal, ya que vende ropa para damas en su tiempo libre. En la respuesta a la tercera pregunta, la testigo señaló que ha notado un cambio en el ánimo de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, desde mediados del mes de abril, porque dejó de comprar mercancía, y al preguntarle la razón de verla demacrada, descuidada y cabizbaja, ésta le respondió llorando, que había efectuado una venta de su apartamento, y el comprador no había podido encontrar el dinero completo, por lo que siguió ofreciendo su apartamento a otro comprador, pero posteriormente, se dio cuenta que el antiguo comprador, la había demandado, y había hecho una prohibición de venta (Sic.); lo cual había truncado su sueño de comprar una casa en Puerto Ordaz, Estado Bolívar; ya que sus planes eran trasladarse a vivir a esa ciudad, junto a su grupo familiar. Al responder a la cuarta y última pregunta, la testigo manifestó no tener parentesco familiar con la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA.

Sobre el valor probatorio de la prueba sub examine, éste Tribunal le otorga valor probatorio a dichas declaraciones testimoniales, valorándose las aseveraciones en ellas realizadas conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio de las mismas, en virtud de que las deposiciones proferidas por las testigos evacuadas fueron coincidentes, y no se contradicen entre sí, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, para esta Juzgadora, de las referidas deposiciones de las testimoniales evacuadas, se desprende que en efecto se produjo un cambio en el ánimo de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya que se encontraba demacrada, encorvada y deprimida, triste y desmejorada; que su cambio de ánimo –según los dichos de las testigos- se debía a un problema que había tenido con su apartamento, al tratar de venderlo, y no poder lograr este propósito y que si bien las testigos conocían a la demandada, no tenían ningún parentesco familiar con ella. Así se establece.

VII
MOTIVACION

A.- De la demanda de cumplimiento de contrato incoada por el ciudadano Ricardo José Caraballo, parte actora en el presente juicio.
Aprecia esta Juzgadora que, la acción principal incoada corresponde al cumplimiento o ejecución de contrato e indemnización de daños y perjuicios de un “contrato de opción de compra-venta” interpuesto por el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO contra la ciudadana CLEMENCIA MARTÍNEZ MEDINA.
En su escrito libelar, la parte actora aduce que suscribió un contrato de opción de compra con la referida ciudadana, por un monto de Bs. 320.000,00; y que pagó la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.F. 50.000,00) a la demandada, por concepto de anticipo o como parte del precio de venta, según se desprende de la cláusula segunda del contrato de opción de compraventa en calidad de arras, el monto antes indicado, y que la demandada declaró que imputaría este monto al precio convenido de venta del inmueble, al momento de la protocolización del documento definitivo de la operación de compraventa; y expresa que lo pagado, forma parte del precio de venta, y que en consecuencia, se estaría en una operación de venta a plazos.
Con respecto a estos alegatos, la parte demandada expresó que es cierto que suscribió con el actor un contrato de opción de compra venta en fecha 27 de noviembre de 2008; niega y rechaza que la convención celebrada entre ellos constituya una venta a plazos; aduce que la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) entregada por el actor, y recibida por ella, fue en calidad de arras, a fin de garantizar las obligaciones asumidas por éste, como comprador del inmueble de la controversia; expresó que en la convención de opción de compraventa se estableció que las arras recibidas por la demandada, devendrían en parte del precio del inmueble, en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa; niega y rechaza que haya exigido el pago de cantidad adicional al precio pactado por la compra venta del inmueble; niega y rechaza que haya sido ella quien diera causa al incumplimiento del contrato celebrado entre las partes; y arguye que fue la actora quien incumplió su obligación de pagar el precio convenido por el inmueble; alega que le reintegró a la actora, la cantidad recibida en calidad de arras, previa retención del monto convenido como cláusula penal, haciéndole un depósito en la cuenta personal de la actora, de la cantidad recibida como anticipo al precio de venta del inmueble de marras; niega y rechaza que la actora tenga derecho a una indemnización por daños y perjuicios; y finalmente, aduce que el actor no cumplió con su obligación de pagar el precio del inmueble, dentro de los CIENTO VEINTE (120) días, a partir de la autenticación del documento de opción de compraventa, o sea, plazo convenido de vigencia del contrato objeto de la presente controversia; que el actor solicitó y tramitó un crédito hipotecario con la sociedad mercantil BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., la cual aprobó un préstamo por un monto de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BsF. 184.955,00); y que ella –la demandada- entregó todos los recaudos requeridos para la tramitación del crédito hipotecario antes indicado.

1. DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO:
Aduce el actor, que el contrato objeto de la presente controversia, es una venta a plazos; y por su parte, la demandada aduce que es un contrato de opción de compra-venta.
En este sentido, el tribunal de la causa estableció lo siguiente:
“1) DE LA NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA
De la lectura exhaustiva del libelo de demanda y de su contestación, así como del escrito de contestación a la reconvención, este Tribunal debe precisar que ambas partes reconocen haber celebrado el contrato de opción de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia, así como el precio convenido y el plazo acordado en la negociación de venta; y que se estableció un monto en calidad de arras, la cual sería imputada al precio de venta al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En efecto, es importante destacar que la presente controversia no está centrada en la prueba de la validez o autenticidad de la opción de compraventa del inmueble, ni en el precio convenido de venta, y tampoco en el plazo acordado para la vigencia del contrato mencionado, sino que los límites de la controversia consisten en verificar la existencia de un supuesto contrato de venta a plazos, en lugar de una opción de compraventa, y principalmente, en demostrar si una de las partes, o ambas, incumplieron con sus obligaciones en el convenio o acuerdo suscrito.
Ahora, este Juzgador debe traer a colación las normas que regulan las relaciones jurídicas de los contratos, las cuales se trascriben a continuación:
(…Omissis…)
Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para estar en presencia de un “contrato bilateral”, y en consecuencia, sea procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente.
En el caso de la presente controversia, después de una lectura de los hechos alegados por las partes, tanto en el libelo de demanda como en su contestación, este Juzgador debe concluir que estamos en presencia de un contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes, donde se obligaron recíprocamente, en razón del cual, el accionado se comprometió a transferir la propiedad del inmueble, y el actor a pagar el precio. Por consiguiente, se verificaron los supuestos de hechos de un contrato bilateral en el caso estudiado. Así se decide.-
A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en la presente controversia, este Juzgador observa que las normas rectoras del contrato objeto del presente proceso judicial, que tiene por objeto la transmisión de la propiedad de un inmueble, está constituida por el artículo 1.161 del Código Civil, que copiado textualmente, se lee del tenor siguiente:
(…Omissis…)
En este momento, este Juzgador considera conveniente traer a colación, lo expresado en la sentencia Nº RC-00116 (Caso: Ana Morela Serrano Iriarte y Otro contra Trina Cecilia Ruíz Velutini) del Tribunal supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 12 de abril de 2005, la cual resulta pertinente para dilucidar el fundamento jurídico de la presente controversia, donde se establece:
(…Omissis…)
En este momento, este Juzgador debe señalar que comparte plenamente el criterio jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Ahora, este Juzgador debe precisar que de una lectura exhaustiva y detallada de las afirmaciones de hechos alegadas por las partes, tanto en el libelo de la demanda como en su contestación, pudo verificarse que en el caso de marras existió una relación jurídica entre éstas, en donde hubo un consentimiento legítimamente manifestado, además de haberse obligados recíprocamente, es decir: una de las partes se comprometió a transferir la propiedad del inmueble y la otra a pagar el precio convenido. En consecuencia, este Juzgador declara que el contrato objeto de este juicio, es un contrato bilateral de promesa de compraventa, que quedó perfeccionado por el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, que incluyó los dos (2) elementos esenciales de la venta, como es el de transferir el inmueble por parte del vendedor (La demandada) y el de pagar el precio por el comprador (El actor); por lo cual, este contrato surte efecto entre las partes, tal y como si se tratara de un contrato de compraventa, en sentido amplio (Latu sensu), que incluye al contrato de venta a plazo; y por consiguiente, el anticipo dado por el comprador (El actor), en calidad de arras, forma parte de precio definitivo de venta. Así se decide.-”. (Fin de la cita).

De la precedente transcripción del fallo recurrido, se observa que el juez de instancia se refiere a dicho contrato como un contrato de promesa bilateral de compraventa, que quedó perfeccionado por el consentimiento legítimamente manifestado por las partes, y que incluyó los dos elementos esenciales de la venta: transferir la propiedad del inmueble por parte del vendedor y el de pagar el precio por parte del comprador; y establece finalmente el juzgador de la recurrida que, este contrato surte efecto entre las partes como si se tratara de un contrato de compraventa, en sentido amplio.

Ahora bien, la doctrina de casación ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes, no le es permitido a los Tribunales darles un significado distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. La calificación dada al contrato que han suscrito y el contenido del mismo, debe ser analizada por el Tribunal, a los fines de determinar su naturaleza y alcance.
En consecuencia, a los fines de resolver la controversia suscitada respecto la calificación del contrato, es necesario interpretar el mismo, a la luz de la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.”

La citada disposición le confiere potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, cuando está controvertida la calificación del mismo entre las partes, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.
Para determinar cuál es la naturaleza del contrato objeto de la presente causa, aprecia quien suscribe que a los fines de interpretar el contrato, es necesario tomar en cuenta, el criterio jurisprudencial imperante para el momento de la interposición de la demanda, año 2009, porque va a ser ese criterio, el aplicable al caso de marras para determinar la naturaleza controvertida del contrato.
Ahora bien, sobre el particular referido a la calificación de la naturaleza de los contratos de opción de compra y los de compra venta, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N°217 de fecha 30 de abril de 2002, bajo la ponencia del Magistrado FRANKLIN ARRIECHE G., caso DOMINGO VALLADARES contra FELIX JUVENAL FREITES MILLAN y MIRNA ROSA GUILARTE DE FREITES, expediente No. 2000-000894, estableció lo siguiente:

“Para determinar si se trata de un contrato de compra o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar.”

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo. (Comentarios de Nicolás Vegas Rolando).
Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Ob. cit).
Por su parte, José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.” (Fin de la cita).
En este mismo sentido, la mencionada Sala Civil en sentencia N° RC-00116, de fecha 12 de abril de 2005, expediente N° AA20-C-2004-000109, bajo la ponencia del Magistrado ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ, caso ANA MORELA SERRANO IRIARTE y MARCELO ENRIQUE GARCÍA ALFONZO contra TRINA CECILIA RUÍZ VELUTINI, dejó sentado lo siguiente:
“…De la trascripción antes realizada, la Sala observa que el juez de alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción de compra venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral…”. (Fin de la cita).

En aplicación de las anteriores consideraciones, se puede concluir que el contrato que originó el juicio es de compra-venta, y no de opción de compra, pues aún cuando presente la apariencia de un contrato de opción de compra, la naturaleza de la convención objeto del presente juicio no es tal, pues hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado; es decir, se verificó la venta por el cruce de voluntades o consentimiento.
Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compra-venta, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes.
En consecuencia, para esta juzgadora, en el caso bajo análisis estamos en presencia de un contrato de compra-venta, toda vez que en el mismo, consta la manifestación de voluntad de ambas partes: por un lado, la de vender el inmueble, y por el otro, la de adquirir la propiedad del mismo, mediante el pago de un determinado precio; mientras que, la tradición fue diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por el accionante, y el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble; y así se declara.

B.- DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO SOLICITADO POR LA PARTE ACTORA:

El artículo 1.167 del Código Civil, establece que:
“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” (Negritas de este Tribunal).

Interpretando la norma anteriormente transcrita, se evidencia que son dos (2) los requisitos exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Así las cosas, es necesario para esta juzgadora, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada en este caso, verificar la existencia de los requisitos señalados.
Con respecto al primero de los requisitos, referidos a la existencia de un contrato bilateral, se aprecia que tal como se determinó en la oportunidad de la calificación del contrato de marras, el mismo es bilateral, por cuanto hubo un acuerdo de voluntades entre el vendedor de entregar el inmueble vendido, y el comprador de entregar el precio pactado, es decir, ambas partes asumieron obligaciones recíprocamente; así se decide.
En cuanto al requisito del incumplimiento de las obligaciones, tenemos:
Expone el actor, que demanda a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, por cumplimiento o ejecución de contrato e indemnización de daños y perjuicios, para que convenga o en su defecto a ello sea condenada expresamente por el tribunal, en las siguientes solicitudes: i) el inmediato otorgamiento o protocolización por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Estado Vargas, del documento definitivo traslativo de la propiedad sobre el inmueble objeto del contrato cuya ejecución o cumplimiento solicita, comprometiéndose expresamente el actor a pagar en dicho momento a la demandada el saldo restante por la compra del inmueble, es decir, la cantidad de doscientos setenta mil bolívares fuertes (Bs.f.270.000,00); ii) que en el caso supuesto de que la vendedora, ciudadana Clemencia Emilia Martínez Medina, ya identificada, se negare a la solicitud hecha, pide que –en la sentencia definitiva que haya de dictarse- se declare la propiedad de su poderdante sobre el inmueble de marras…; iii) que se condene a la demandada al pago de seis mil bolívares (Bs.f. 6.000,00), por concepto de indemnización por daños y perjuicios, en razón de la imposibilidad de disfrute durante tres (3) meses del inmueble, por no haberse protocolizado el documento definitivo de compraventa, en el tiempo acordado en el documento de opción de compraventa; así como al pago de dos mil bolívares (Bs.F. 2.000,00) mensuales, por cada mes de mora, a partir de la fecha de la demanda hasta la fecha de protocolización y entrega del inmueble; iv) en el pago de los costos y costas que ocasione el proceso desde su inicio hasta su total terminación, así como los honorarios profesionales del Abogado.
Respecto de estos alegatos, la parte demandada adujo que, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 50.000,00) entregada por el actor, y recibida por la demandada, fue en calidad de arras, a fin de garantizar las obligaciones asumidas por éste, como comprador del inmueble de la controversia; que devendrían en parte del precio del inmueble, en la oportunidad de otorgarse el documento definitivo de compraventa.
Niega y rechaza que la demandada haya exigido el pago de cantidad adicional al precio pactado por la compra venta del inmueble. Niega y rechaza que la demandada haya “amenazado” con “depositarle” a la actora, la cantidad recibida por el alegado concepto de pago anticipado de parte del precio pactado.
Alega que reintegró a la actora, el monto recibido en calidad de arras al momento de la celebración del contrato de opción de compraventa, previa retención del monto convenido como cláusula penal, haciéndole un depósito en la cuenta personal de la actora, de la cantidad recibida como anticipo al precio de venta del inmueble de marras, dando así cabal cumplimiento a lo acordado por las partes; y aduce, que el referido pago lo realizó mediante el depósito bancario No. 385119307 en la cuenta corriente No.01340330993303006000, de la que es titular la actora en el Banco Banesco; y expresa, que este hecho es silenciado por la parte actora, a su decir, maliciosamente, con el objeto de no someter esta circunstancia al conocimiento del Juez y obtener así un enriquecimiento injusto y sin causa legítima alguna al no abarcar el eventual pronunciamiento judicial el ingreso, adecuado o no, de esta cantidad al patrimonio de la actora.
Al respecto, se observa que el Juez de la recurrida, estableció lo siguiente:
“2) DEL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO
Ahora, y luego de haberse establecida la naturaleza jurídica del contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, este Juzgador debe pasar al análisis de las probanzas traídas al presente juicio, con el fin de dilucidar el merito de la controversia.
(…Omissis…)
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos relevantes y exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión de cumplimiento de contrato incoada en este caso, y habiéndose anteriormente establecido la existencia del primero de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, este Juzgador pasa a la verificación del segundo de los requisitos de la norma, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, respecto de sus obligaciones contraídas en el contrato de compraventa objeto del presente juicio.
Ahora bien, este Juzgador considera que para verificar los supuestos de hechos alegados por las partes de la presente controversia, es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, que trascrito textualmente, es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Del análisis de las resultas de las pruebas promovidas por la parte actora, este Juzgador observa que ésta no probó, ni tampoco promovió algún medio de prueba, que demostrara que la accionada hubiera exigido una cantidad adicional de dinero, a fin de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la presente controversia, y por el contrario, el indicio encontrado en la prueba de informes de la entidad bancaria, BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., es coincidente con la afirmación de que el actor, a fin de poder pagar el precio, requirió un crédito hipotecario, el cual fue aprobado el 16 de diciembre de 2008. Es importante señalar que la entidad bancaria aprobó el crédito hipotecario antes del vencimiento del contrato de opción de compra del inmueble, cuya fecha de terminación fue el 27 de marzo de 2009, por lo cual, quedó verificado que la vendedora, hoy demandada, cumplió con su obligación de entregar los recaudos requeridos para la aprobación del crédito referido. Asimismo, este Juzgador no encontró en los autos del presente juicio, alguna prueba o indicio que demostrara que el documento definitivo de compraventa hubiera sido redactado, y entregado al demandado, en su condición de vendedor, para su respectiva protocolización. Ni tampoco este Juzgador pudo verificar en los autos que conforman el expediente, que la demandada hubiera sido notificada de la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, o que ésta se hubiera negado a esa protocolización.
En razón de lo antes expuesto, este Juzgador debe señalar que el actor no probó que la demandada se hubiera negado a protocolizar el documento definitivo de compraventa, en razón de haber exigido una cantidad de dinero adicional al precio pactado, ni tampoco probó que éste documento hubiera estado pendiente para su protocolización, por causa imputable a la demandada. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que el actor no probó que la demandada hubiera incumplido sus obligaciones contraídas en el contrato de opción de compraventa del inmueble. Así se decide.-
Ahora bien, del anterior análisis del material probatorio, conlleva a este Sentenciador concluir, que la parte demandante no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que reza lo siguiente:
(…Omissis…)
En consecuencia, al no haber demostrado la parte actora, que la demandada hubiera incumplido su obligación en el contrato objeto del presente juicio, y de conformidad a lo establecido en la máxima o principio que rige el derecho probatorio en nuestro país, este Juzgador debe necesariamente concluir, que la parte actora no cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado.
Aunado a lo anterior, debe este Tribunal reiterar el contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, que es del tenor siguiente:
(…Omissis…)
Así pues, al no haber producido el actor los correspondientes medios de prueba suficientes para demostrar los hechos alegados en su libelo de demanda; este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente la acción ejercida en este proceso, en virtud de que el demandante no cumplió con la carga procesal de probar un hecho objetivo alegado, que pueda subsumirse dentro de lo establecido en los artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.167, 1.264, 1.271, 1.273, 1.275, 1.354, 1.474, 1.486, 1.488 y 1.527 del Código Civil. Así se decide.-”.

Ahora bien, las convenciones celebradas son ley para las partes que las han realizado. Esta fórmula rigurosa, expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí las consecuencias que se deriven en caso de incumplimiento.
Sobre la interpretación de los contratos y el alcance de las obligaciones contenidas en él; la Sala de Casación Civil de fecha 21 de septiembre de 2006 (Exp.: Nº AA20-C-2006-000237) señaló que:
“…Sobre el particular, la Sala ha establecido que, en principio, la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces de instancia, quienes, en virtud de lo dispuesto en la parte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se atendrán al propósito y a la intención de las partes y la decisión que al respecto produzcan sólo será atacable en Casación, por una denuncia de error en la calificación del contrato por el primer caso de suposición falsa...”(Negritas de la Sala).

En aplicación de la anterior jurisprudencia, pasa entonces esta Sentenciadora a interpretar lo establecido por las partes en el contrato en discusión, de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, para determinar si efectivamente, la actora demostró el incumplimiento del contrato que le imputa a la demandada.
Se observa que, en el contrato objeto de la presente demanda, se estableció en la cláusula Segunda, el precio del inmueble en la cantidad de trescientos veinte mil bolívares (Bs. 320.000,00); y las partes convinieron en que “el oferido”, con el objeto de asegurar la firma del documento definitivo, declaró la entrega en calidad de arras la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs.50.000,00); y también, está establecido en el contrato que el referido monto se imputaría al precio convenido en el momento de la protocolización del documento definitivo de la operación, es decir, que el comprador cancelaría la cantidad de Bs.270.000,00; la referida cláusula textualmente expresa:
“…SEGUNDA: LA OFERENTE se compromete a vender a EL OFERIDO y éste se compromete a adquirir el inmueble antes descrito, en la cantidad de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES F.(Bs.F.320.000,00). Con el objeto de asegurar la firma del documento definitivo de compra – venta, EL OFERIDO declara que entrega en calidad de aras (sic) a LA OFERENTE la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES F.(Bs.F.50.000,00) en este acto, y LA OFERENTE declara recibir en cheque a su entera y cabal satisfacción y la cual imputará al precio convenido en el momento de la protocolización del documento definitivo de la operación de compra-venta, es decir que EL OFERIDO cancelara (sic) al momento de la protocolización de este documento la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES F. (Bs.F.270.000,00) a LA OFERENTE en el registro que corresponda con cheque…”

Asimismo, quedó pactado en el mencionado contrato, que éste tendría una duración de noventa (90) días continuos, prorrogables por 30 días más, a partir de la fecha de autenticación de este documento; tal como se desprende de la cláusula tercera del contrato de marras, que es del tenor siguiente:
“…TERCERA: de (sic) común acuerdo entre LA OFERENTE y EL OFERIDO, se establece que la presente opción de compra-venta tendrá una duración de noventa (90) días continuos más treinta días de prorroga (sic) a partir de la fecha de autenticación de este documento…”

Así las cosas, tenemos que el contrato denominado de “opción de compra venta”, y que conforme se dijo supra, se trata de un contrato de venta, fue autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 36, Tomo 134, de los Libros de Autenticaciones, en fecha 27 de noviembre de 2008; es decir, que los 90 días se cumplieron el día 25 de febrero de 2012; y se produjo automáticamente la prórroga de los 30 días acordados, los cuales vencieron el día 27 de marzo de 2009.
Luego, en las cláusulas cuarta, sexta y séptima del contrato que se discute, se establecieron las obligaciones asumidas por cada contratante, las cuales quedaron estipuladas de la siguiente manera:
“…CUARTA:LA OFERENTE garantiza a EL OFERIDO que el inmueble objeto de la presente opción de compra – venta, estará libre de gravámenes, impuestos estadales o municipales, encontrándose solvente igualmente en pago de servicios de luz eléctrica, teléfono y condominio, a tales efectos entregará estos recibos debidamente cancelados en el momento de la protocolización de venta definitiva ante el registro correspondiente, así mismo deberán entregar todas las solvencias necesarias, para protocolizar la venta definitiva, tales como: Cédula Catastral, Derecho de Frente, Rif Personal, Certificación de Gravamen o Borrados de Hipoteca si así estuviese constituida, para la solicitud de Crédito por EL OFERIDO ante el Banco Banesco, EL OFERIDO no será responsable de no efectuarse dicha protocolización, por la falta de alguno de estos recaudos ante el Registro correspondiente, dando así a su favor la CLAUSULA QUINTA mencionada en este documento que mas –sic- adelante se cita, o en su defecto por convenimiento entre ambas partes volver a realizar dicha opción de Compra-Venta y sus respectivos tramites(sic) estipulando el mismo precio de venta aquí convenido…
SEXTA: LA OFERENTE se compromete a entregar a EL OFERIDO el inmueble objeto del presente contrato de compra – venta totalmente desocupado y en condiciones de habitabilidad, en el momento de la firma definitiva de protocolización y EL OFERIDO acepta la entrega de dicho inmueble por conocerlo.
SÉPTIMA: todos los gastos que se originen por concepto de la realización de la operación de compra – venta serán por cuenta exclusiva de EL OFERIDO, dichos gastos son los siguientes: gastos de notaria, timbres fiscales, derechos de registro, redacción de documentos, visados, traslados y habilitación de documentos. Se constituye el siguiente compromiso de opción de compra – venta, sobre el inmueble ya identificado en la cláusula primera y en los términos ya establecidos, las partes se obligan a cumplirlos por el tiempo que dure el ya constituido compromiso de opción de compra – venta, en las mismas condiciones de precio y forma de pago que aquí se estipula…”.

De la anterior transcripción se desprende, que la “oferente” –vendedora- tenía las siguientes obligaciones con respecto al “oferido” –comprador-:
1. Que el inmueble estaría libre de gravámenes, impuestos estadales o municipales, solvente en pago de servicios de luz eléctrica, teléfono y condominio.
2. Debía entregarle al comprador los recibos de los servicios antes mencionados, debidamente cancelados en el momento de la protocolización de venta definitiva ante el registro correspondiente.
3. Asimismo, debía entregar todas las solvencias necesarias para protocolizar la venta definitiva, entre las cuales destaca: cédula catastral, derecho de frente, rif personal, certificación de gravamen o borrador de hipoteca, para la solicitud de crédito por el “oferido” –comprador- ante el Banco Banesco.
4. Que en caso de no celebrarse la protocolización por la falta de alguno de los mencionados recaudos, debía compensar al comprador con el cumplimiento de la cláusula penal, o en su defecto, debía volver a realizar dicha opción de Compra-Venta y sus respectivos trámites, estipulando el mismo precio de venta convenido, con el consentimiento de la otra parte.
5. La “oferente” –vendedora- se comprometía a entregar al “oferido” –comprador- el inmueble totalmente desocupado y en condiciones de habitabilidad, en el momento de la firma definitiva de protocolización.
6. Se obligaba a cumplir lo pactado, por el tiempo que durara el ya constituido compromiso, en las mismas condiciones de precio y forma de pago estipuladas.

Con respecto a las obligaciones del comprador, las mismas quedaron establecidas en los siguientes términos:
1. La obtención del crédito hipotecario solicitado –tal como expresamente lo pactaron- ante el Banco Banesco, con el fin de pagar el precio convenido.
2. El comprador corría, exclusivamente, con todos los gastos originados por la realización de la operación de compra – venta, y dichos gastos son los siguientes: gastos de notaría, timbres fiscales, derechos de registro, redacción de documentos, visados, traslados y habilitación de documentos.
3. Se obligaba a cumplir lo pactado, por el tiempo que durara el ya constituido compromiso, en las mismas condiciones de precio y forma de pago estipuladas.
Asimismo, se aprecia, que en la cláusula quinta del tantas veces mencionado contrato, las partes acordaron que en caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble de marras, por causa imputable al comprador, se descontaría de las arras establecidas, la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que quedarían en poder de la vendedora; si por el contrario, el incumplimiento se debía a causas imputables a la vendedora, ésta debía devolver la cantidad recibida en calidad de arras (Bs.50.000,00), y adicionalmente, debía entregar la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados al comprador. Textualmente la cláusula quinta expresa:
“…QUINTA: En caso de que no se lleve a efecto la compra del Inmueble objeto de este Contrato por causa imputable a EL OFERIDO, la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs. F 10.000,oo) (Sic.) será descontada de las arras establecidas en este documento en la cláusula segunda anteriormente citada, quedará en poder de LA OFERENTE como indemnización de daños y perjuicios causados, si por el contrario no se efectuase la venta del inmueble por causas imputables a LA OFERENTE (Sic.) ésta deberá devolver a EL OFERIDO la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.F 50.000,oo) (Sic.) recibida en calidad de arras estipuladas en la segunda cláusula de este documento, mas (Sic.) la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES F (Bs.F 10.000,oo) (Sic.) por concepto de daños y perjuicios causados…”.

De todo lo expuesto anteriormente, aprecia esta sentenciadora, que conforme se dejo establecido en los limites de la controversia, por cuanto el actor adujo que el incumplimiento de la demandada se debió a que ésta le exigió la cantidad de Bs. 50.000,00 adicionales al precio de la venta para ella proceder a la protocolización del documento definitivo de compra venta, irrespetando y desconociendo –a su decir- el monto contractualmente establecido; tal alegato debía ser probado; no obstante, se aprecia que de las probanzas aportadas por el actor, no se deduce ningún indicio que pueda generar la convicción de esta juzgadora, sobre el alegato de que la demandada haya exigido una cantidad adicional, como condición para la protocolización del referido documento de venta sobre el inmueble de marras.
Tampoco se desprende, tal como lo establece el contrato en su cláusula octava, alguna aceptación por escrito de las partes con respecto a la modificación de alguna de las estipulaciones convenidas por las mismas:
“…OCTAVA: el presente contrato de opción de compra – venta contiene todas las estipulaciones convenidas entre las partes, en consecuencia otra estipulación que las derogue, amplíe o modifique para que tenga validez deberá ser expresamente aceptada de manera escrita por las partes…”

Ahora bien, se desprende de la prueba de informes promovida por la parte demandada, la cual no fue impugnada por el actor, que ante Banesco, Banco Universal, C.A., la parte actora tramitó un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia; que el referido crédito, le fue aprobado en fecha 16/12/2008; que la vendedora era la ciudadana Clemencia Martínez –parte demandada- y que el inmueble es el identificado en el presente juicio; pero no se desprende del mencionado informe, que el crédito aprobado sea por la cantidad de Bs.184.955,00, ni que la entidad bancaria o su personal hayan redactado el documento de hipoteca a que hace referencia el crédito en cuestión aprobado a la parte actora.
En este sentido, para esta sentenciadora, al determinarse que, de la prueba de informes de la entidad bancaria, BANESCO, BANCO UNIVERSAL, C.A., resultó un indicio de que el actor, tramitó un crédito hipotecario por ante la mencionada entidad, el cual le fue aprobado el día 16 de diciembre de 2008; es decir, que el referido crédito fue aprobado antes del vencimiento del contrato de “opción de compra venta”, que como ya dijimos, es un contrato de venta, el cual culminaría el día 27 de marzo de 2009; de lo cual se concluye, que la parte demandada cumplió con sus obligaciones de entregar los documentos, recibos y solvencias necesarios para la aprobación del crédito en cuestión, porque de lo contrario, no le hubiera sido aprobado el crédito al actor. Así se declara.
Asimismo, tampoco se desprende de los autos del presente juicio, alguna prueba o indicio que demostrara que el documento definitivo de compraventa hubiera sido redactado, y entregado a la demandada, en su condición de vendedora del inmueble, para la referida protocolización. Ni tampoco se pudo comprobar en los autos del presente expediente, que la demandada hubiera sido notificada de alguna fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa, o que ésta se hubiera negado a esa protocolización.
Así, para esta Sentenciadora, tal como lo declaró la recurrida, no probó la parte actora que la demandada hubiera incumplido sus obligaciones contraídas en el contrato de venta del inmueble. Así se declara.
También se aprecia, del depósito bancario promovido por la parte demandada, el cual no fue impugnado por la actora, que la ciudadana Clemencia Martínez hizo un depósito en cheque, a la cuenta número 01340330993303006000 de BANESCO BANCO UNIVERSAL, en fecha 09 de julio de 2009, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. F. 40.000,00) al ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ALVAREZ –parte actora-, quien funge como titular de la referida cuenta; de ello se deduce, que al haber culminado la vigencia del contrato suscrito entre las partes en fecha 27 de marzo de 2009, y al haberse demostrado que el incumplimiento del mismo no le es imputable a la parte demandada, ésta dio cumplimiento a la compensación pactada en la cláusula quinta del contrato en cuestión, devolviéndole al comprador la garantía entregada en calidad de arras, entiéndase la suma de Bs. 50.000,00, con la retención de la cantidad de Bs. 10.000,00, como indemnización de los daños y perjuicios causados a ésta por el incumplimiento del actor; por lo tanto, el depósito de la vendedora-demandada de la suma de Bs.40.000,00 en la cuenta del comprador-demandante, no es ilegal, ya que sólo estaba dando cumplimiento a lo pactado entre las partes. Así se declara.

En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil, concatenado con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la parte actora no demostró el incumplimiento de las obligaciones contractuales pactadas por parte de la demandada, conforme el encabezamiento del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella; la acción incoada no puede prosperar. Así se decide.
Con fundamento en los motivos de hecho y de derecho señalados supra; para esta juzgadora, la parte actora no trajo a los autos medios de prueba conducentes para demostrar los hechos alegados en su libelo de demanda constitutivos del incumplimiento de la parte demandada; por lo que la acción de cumplimiento de contrato ejercida debe declararse sin lugar condenando en costas a la parte perdidosa, en virtud de que el demandante no cumplió con la carga procesal de probar el incumplimiento de la demandada. Así se decide.-

B.- DE LA RECONVENCIÓN PLANTEADA:
Resuelta como se encuentra la acción principal de cumplimiento de contrato incoada, esta Alzada procede ahora a analizar y decidir sobre la reconvención, en los siguientes términos:
1. En cuanto a la resolución del contrato de opción de compra, solicitada por la parte demandada-reconviniente, se observa que el petitorio de la reconvención, es del siguiente tenor:
“…RECONVENGO a la actora, ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez, quien procede con el carácter de optante y deudor de mi representada, para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, en:
PRIMERO: En que las partes, en fecha 27 de noviembre de 2.008, celebraron un contrato que dieron en denominar OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, cuyo objeto lo constituye el inmueble tantas veces referido en actas del expediente, mediante el cual las partes pactaron un precio de TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.320.000,00).
SEGUNDO: En que la actora entregó, en calidad de arras, la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs.50.000,00), de la cual, en caso de incumplimiento por parte de la actora de sus obligaciones asumidas en la convención de opción de compra, mi representada tenía y tiene el derecho de retener para sí la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,00) con causa a la ejecución de la penalización prevista en la convención y reintegrar el remanente, es decir, la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00), como en efecto ocurrió y quedará demostrado, todo ello según lo estipulado en la cláusula QUINTA de la convención celebrada entre las partes.
TERCERA: En que la actora se obligó a pagar el precio del inmueble que constituye objeto de la convención supra mencionada y que dicho precio lo pagaría mediante la obtención de un crédito que habría de solicitar y obtener de la sociedad mercantil financiera Banco BANESCO, BANCO UNIVERSAL, ante la cual solicitó el referido crédito, consignando los recaudos que le fueron solicitados para su tramitación y elaboración, por parte de BANESCO, del documento de venta y constitución de la garantía hipotecaria de rigor a favor a favor del ente bancario prestatario.
CUARTA: Que el referido banco BANESCO, según solicitud de crédito de fecha primero (1) de Diciembre de 2.008, le otorgó un crédito o préstamo, en fecha dieciséis (16) de Diciembre de 2.008, por hasta solo la cantidad de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs.184.955,00), la que era insuficiente para el pago del precio pactado. Que en virtud de ello la actora nunca pudo notificar a mi mandante, dentro del lapso previsto en la cláusula TERCERA de la convención o fuera de él, de alguna oportunidad fijada para el otorgamiento del documento de venta ya presentado ante la Oficina De Registro Inmobiliario para su otorgamiento.
QUINTA: Que en virtud de lo anterior, siendo que la actora no obtuvo suficiente disponibilidad crediticia para lograr la obtención del precio pactado para la compra del inmueble, el incumplimiento del contrato de opción de compra antes identificado, de fecha 27 de noviembre de 2.008, y la imposibilidad de mi mandante para cumplir con las obligaciones asumidas en la referida convención, le es atribuible a la actora en virtud de la imposibilidad, bajo las circunstancias de tiempo, modo y lugar aquí narradas, de pagar el precio del inmueble ofrecido. Es por ello que solicito de la actora, convenga en disolver y extinguir el contrato de OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, de fecha 27 de noviembre de 2.008 o ello sea así declarado por el Tribunal mediante resolución judicial de la referida convención…”.

Al respecto de estos alegatos, la parte actora niega, rechaza y contradice haber asumido la obligación exclusiva de pagar el saldo deudor del precio de venta del inmueble (deducido lo que recibió la opcionante u oferente por concepto de anticipo), mediante un crédito bancario de BANESCO BANCO UNIVERSAL. Y aduce, que si bien es cierto, esa fue una de las opciones de financiamiento que tenía, también es cierto que no estaba obligado –a su decir- a adquirir el inmueble de marras exclusivamente con dicho financiamiento. Y expresa, que tan es así, que él –dedicado al negocio de corretaje inmobiliario- logró hacer unas ventas importantes de inmuebles, con el cobro de cuyas comisiones recaudó todo el dinero necesario para pagar el saldo deudor del precio del inmueble, y que así se lo hizo saber a la demandada-reconviniente. Niega, rechaza y contradice que tuviera conocimiento de que se hubiera ejecutado la supuesta cláusula penal del contrato de opción de compraventa del inmueble, y el reintegro a su cuenta personal en BANESCO BANCO UNIVERSAL, C.A., del monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES (BsF. 40.000,00), siendo realizada de manera ilegal.
En este sentido, la decisión recurrida estableció lo siguiente:
“…1) DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
Con relación a la primera acción propuesta en la reconvención, es decir, la acción de resolución del contrato de compraventa del inmueble, este Juzgador considera conveniente traer nuevamente a colación lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
(…OMISSIS…)
Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos relevantes y exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber:
3. La existencia de un contrato bilateral; y,
4. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
Ahora bien, este Juzgador debe señalar que en razón de que la verificación del primero de los requisitos de procedencia de la acción de resolución de un contrato, ya fue anteriormente establecido, se debe pasar directamente a la verificación del segundo de los requisitos de la norma, es decir, el incumplimiento de la parte reconvenida, o de ambas, respecto de sus obligaciones contraídas en el contrato de compraventa objeto del presente juicio.
En este momento, este Juzgador considera necesario, traer nuevamente a colación, lo establecido en el artículo 1.474 del Código Civil, que trascrito textualmente, es del tenor siguiente:
(…OMISSIS…)
Del análisis de las resultas de las pruebas promovidas por las partes del presente juicio, este Juzgador debe reiterar que en la verificación del supuesto de hecho de la pretensión de la parte actora-reconvenida, en cuanto a su pretendida acción de cumplimiento de contrato, pudo concluirse que el actor-reconvenido no probó que la demandada-reconveniente hubiera incumplido sus obligaciones contraídas en el contrato, este Juzgador necesariamente debe concluir que la parte demandada-reconveniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Así pues, este Juzgador debe necesariamente declarar procedente la acción de resolución de contrato, en virtud de que de las probanzas traídas al presente juicio, pudo probarse el hecho objetivo alegado, que puede subsumirse dentro de lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.474 eiusdem. Así se decide.-
Ahora bien, al haberse verificado los supuesto de hecho para que pueda darse la resolución del contrato de compraventa, este Juzgador debe pasar al análisis de las probanzas para determinar si es procedente la indemnización por cláusula penal, tal y como lo alega la parte demandada-reconveniente. En este momento, es necesario señalar que ambas partes convinieron, en la cláusula quinta del contrato objeto del presente litigio, lo siguiente:
(…OMISSIS…)
De lo anteriormente trascrito, puede establecerse que ambas partes, establecieron sus obligaciones en el contrato de compraventa, con cláusula penal, a fin de asegurar su cumplimiento.
En este momento, este Juzgador considera necesario traer a colación lo dispuesto en el artículo 1.258 del Código Civil, que es del tenor siguiente:
(…OMISSIS…)
De una simple lectura de la norma jurídica antes trascrita, se puede observar el supuesto de hechos y su consecuencia, que son:
1. Supuesto de hecho: Que las partes hubieran establecido el cumplimiento de sus obligaciones, con cláusula penal
2. Consecuencia Jurídica: Que en caso de incumplimiento de la obligación principal, por uno de ellos, la cláusula penal sería la compensación de daños y perjuicios.
De los hechos alegados por las partes, y de las probanzas traídas al presente juicio, se puede constatar o verificar que las partes de la controversia establecieron una cláusula penal reciproca de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), en caso de que una de ellas no cumpliera con su obligación, de acuerdo a la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes de la controversia.
Ahora, este Juzgador debe señalar que en razón de haber sido procedente la resolución del contrato objeto del presente juicio, por causa imputable al actor, la demandada tiene la facultad de descontar el monto de la cláusula penal de la cantidad recibida en calidad de arras, y reintegrar el monto restante al actor. En consecuencia, este Juzgador debe concluir que la demandada-reconveniente retuvo de manera lícita, la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (BsF. 10.000,00), como cláusula penal, del monto recibido del actor, en calidad de arras. Así se decide.-”.

Respecto la resolución del contrato; conforme el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Conforme la citada norma, la resolución del contrato se verifica si se cumplen los siguientes requisitos:
1. Que se trate de un contrato bilateral; bilateralidad que en el caso de autos ya fue determinado supra, al analizarse la acción de cumplimiento; y 2. Que una de las partes no ejecute su obligación.
Con relación al alegado incumplimiento de la parte actora reconvenida; se aprecia, que en la cláusula cuarta del contrato se dejó establecido, lo siguiente:
CUARTA:LA OFERENTE garantiza a EL OFERIDO que el inmueble objeto de la presente opción de compra – venta, estará libre de gravámenes, impuestos estadales o municipales, encontrándose solvente igualmente en pago de servicios de luz eléctrica, teléfono y condominio, a tales efectos entregará estos recibos debidamente cancelados en el momento de la protocolización de venta definitiva ante el registro correspondiente, así mismo deberán entregar todas las solvencias necesarias, para protocolizar la venta definitiva, tales como: Cédula Catastral, Derecho de Frente, Rif Personal, Certificación de Gravamen o Borrados –sic- de Hipoteca si así estuviese constituida, para la solicitud de Crédito por EL OFERIDO ante el Banco Banesco, EL OFERIDO no será responsable de no efectuarse dicha protocolización, por la falta de alguno de estos recaudos ante el Registro correspondiente, dando así a su favor la CLAUSULA QUINTA mencionada en este documento que mas –sic- adelante se cita, o en su defecto por convenimiento entre ambas partes volver a realizar dicha opción de Compra-Venta y sus respectivos tramites(sic) estipulando el mismo precio de venta aquí convenido.

Conforme la citada cláusula, la tramitación del préstamo hipotecario se realizaría ante la entidad bancaria Banco Banesco; y que para ello, la vendedora haría entrega al comprador de los recaudos pertinentes.
Ahora bien, de las pruebas traídas a los autos, concretamente de la prueba informativa evacuada, se desprende que ante Banesco, Banco Universal, C.A., la parte actora tramitó un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia; que el referido crédito, le fue aprobado en fecha 16/12/2008; que la vendedora era la ciudadana Clemencia Martínez –parte demandada-; lo que evidencia que al serle aprobado el crédito hipotecario, se deduce que la vendedora cumplió con entregar los recaudos pertinentes; por lo que correspondía al demandante reconvenido en su condición de comprador, impulsar la liquidación del crédito y gestionar la protocolización del documento constitutivo de la hipoteca; no obstante, de las actas no se evidencia tal actuación.
De las actas bajo análisis, tampoco se desprende elemento de prueba alguno, que evidencie el cumplimiento de su obligación por parte del actor-reconvenido, respecto la materialización de la protocolización del documento de venta con su correspondiente hipoteca; en razón de lo cual, sobre el comprador recae la causa del incumplimiento del contrato. Así se declara.
La parte actora reconvenida aduce, que si bien es cierto que Banesco fue una de las opciones de financiamiento que tenía, también es cierto que no estaba obligado –a su decir- a adquirir el inmueble de marras exclusivamente con dicho financiamiento. Y expresa, que tan es así, que él –dedicado al negocio de corretaje inmobiliario- logró hacer unas ventas importantes de inmuebles, con el cobro de cuyas comisiones recaudó todo el dinero necesario para pagar el saldo deudor del precio del inmueble.
Al respecto, se observa que al estar convenido expresamente en el contrato (cláusula cuarta), que el crédito se gestionaría con el señalado banco; además, del resultado de la prueba informativa, según la cual la parte actora tramitó un crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la presente controversia y que el referido crédito, le fue aprobado en fecha 16/12/2008; se tiene por demostrado que, en efecto el comprador, no obstante la obtención del crédito; no cumplió con la obligación de notificar a la vendedora, dentro del lapso previsto en la cláusula TERCERA de la convención o fuera de él, de la oportunidad fijada para el otorgamiento del documento de venta en la Oficina De Registro Inmobiliario para su protocolización.
En consecuencia; la parte actora-reconvenida no logró probar el incumplimiento de la demandada-reconveniente; de donde se deduce entonces, que en este caso, la parte demandada-reconviniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, a los fines de que prospere la acción de resolución incoada.
En consideración a los motivos supra señalados, para esta juzgadora; tal como lo declaró la recurrida; la acción de resolución de contrato, conforme lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, debe prosperar. Así se decide.-
En cuanto al hecho controvertido, referente a la ilicitud de la retención de la cláusula penal por parte de la demandada-reconviniente, se observa, que tal como quedó establecido supra, las partes habían convenido en la cláusula quinta del contrato, que en caso de no llevarse a cabo la compra del inmueble de marras, por causa imputable al comprador, se descontaría de las arras establecidas, la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) como indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, que quedarían en poder de la vendedora; si por el contrario, el incumplimiento se debía a causas imputables a la vendedora, ésta debía devolver la cantidad recibida en calidad de arras (Bs.50.000,00), y adicionalmente, debía entregar la suma de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) por concepto de daños y perjuicios causados al comprador.
En este orden de ideas, al quedar demostrado que el incumplimiento del contrato no se produjo por causas imputables a la vendedora –hoy demandada reconviniente-; por el contrario, quedó establecido, que el incumplimiento, fue ocasionado por el actor-reconvenido (comprador), tal como se señalara anteriormente, que el depósito bancario realizado en fecha 09 de julio de 2009 por la vendedora en la cuenta bancaria personal del comprador, en virtud de haber culminado la vigencia del contrato, ejecutando la cláusula penal pactada, se realizó conforme se acordó contractualmente; así se declara.

2. En cuanto a la acción de Daño Moral; tenemos que:
La Acción de Daño Moral pretendida por la parte demandada-reconviniente, consiste en que la parte actora convenga o sea condenada a pagar la suma de Un Millón de Bolívares (Bs.F 1.000.000,00) por concepto de indemnización del daño moral sufrido, debido al ejercicio de una acción, según señala, a todas luces improcedente e infundada, constituyendo ello un abuso de derecho.
La parte demandada reconviniente rechazó y contradijo la pretensión, al considerar que no estaba ajustada a las disposiciones procesales de determinación de los daños y por otra parte, por no existir sentencia condenatoria de delito alguno.
En los informes presentados por la demandada, en el punto relativo al daño moral, expresó que el juez de la recurrida estableció en su motiva, la determinación e individualización del agente del daño –la actora reconvenida, ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez- y que el hecho generador lo fue, la conducta ilícita y abusiva en derecho del actor-reconvenido al demandar injustamente y de mala fe a la demandada, así como la medida de prohibición de enajenar y gravar lograda y que desde entonces pesa sobre el inmueble cuya venta pretende. En consecuencia de lo expuesto, la demandada solicita que se declare PROCEDENTE la reclamación de indemnización de daño y perjuicio moral derivada de hecho ilícito extracontractual y con fundamento al abuso de derecho, otorgándole a la demandada una merecida y efectiva tutela judicial.
En aras de dilucidar lo que en doctrina se ha expuesto sobre el daño moral, resulta precisa la opinión del destacado autor Guillermo Cabanellas, extraída del texto: “Indemnización de Daños y Perjuicios, Autores Venezolanos”, Ediciones Febretón, Caracas 2001, página 13, quien expone acerca del daño material y moral lo siguiente:
“(…) DAÑO MORAL: la lesión que sufre una persona en su honor, reputación, afectos o sentimientos, por acción culpable o dolosa de otra. Estrago que algún acontecimiento o doctrina causa en los ideales o costumbres de un pueblo, clase o institución. (…)”

Con relación al resarcimiento del daño, se observa que las obligaciones tienen su fuente, según lo dispone el artículo 1.173 del Código Civil, en lo siguiente:
“ARTÍCULO 1.173: Las obligaciones nacen de la Ley, de los contratos, de los cuasi contratos y de los hechos ilícitos.”

Así también, el artículo 1.185 del Código Civil, respecto al hecho ilícito establece:
"El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho…"

El daño moral es, por exclusión, el daño no patrimonial; es aquél que recae en los valores espirituales o en valores que pertenecen más al campo de las afecciones que de la realidad material económica. El daño moral es la lesión ocasionada en los bienes no económicos de una persona o la repercusión afectiva desfavorable producida por los daños materiales. En resumen, el daño moral es la lesión a los sentimientos del hombre que por su espiritualidad no son susceptibles de una valoración económica.
El Código Civil, en el artículo 1.196, establece la obligación de reparar el daño moral causado por el hecho ilícito y dispone que 'el juez puede acordar una indemnización a la víctima en caso de lesión corporal, de atentado a su honor, a su reputación, o a los de su familia, a su libertad personal, como también en el caso de violación de su domicilio o de un secreto concerniente a la parte lesionada'.
Respecto el daño moral, el tratadista venezolano José Mélich-Orsini, en su obra “La responsabilidad civil por hechos ilícitos” (Biblioteca de la Academia de Ciencias Políticas, Caracas/2001, pag.33), dice lo siguiente:
“Al respecto, en la doctrina a la que supone afiliado nuestro Código Civil se suelen clasificar los daños morales en daños morales que afectan la parte social del patrimonio moral de la persona (los que algunos llaman “daños a la vida relación”: atentados al honor o a la reputación, daño estético, etc.) y daños morales que afectan exclusivamente la parte afectiva del patrimonio moral, caracterizándose estos últimos por consistir únicamente en un estado de ánimo (aflicción, resentimiento, ansiedad, preocupación) o en dolores físicos (sufrimientos).” (Negritas de esta Alzada).

Ahora bien, en decisión N° 495 de fecha 20 de diciembre de 2002, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en el juicio seguido por Rafael Felice Castillo, contra La Sucesión de Rafael Tovar, expediente N° 01-817, dejó sentado, que el fallo que analice una demanda por indemnización de daños morales, debe cumplir con los siguientes aspectos en su motivación:
‘...La Sala en doctrina contenida en sentencia del 9 de agosto de 1991 (Josefina Sanmiguel de Hernández y otros contra C.A., Venezolana de Seguros Caracas), reiterada en fallo del 3 de noviembre de 1993 (Jorge Enrique Zabala contra Aerotécnica, S.A), expresó:
Este Supremo Tribunal ha establecido que los jueces cuando condenan al pago de un daño moral, más aún si es de magnitud, están en la ineludible obligación de expresar las razones que tuvieron para fijar el monto de la indemnización acordada. En sentencia del 12 de febrero de 1974, la Sala sostuvo:
Al decidirse una cuestión de daños morales, el sentenciador necesariamente ha de sujetarse al proceso lógico de establecer los hechos, de calificarlos y de llegar a través de este examen a la aplicación del derecho, analizando desde luego la importancia del daño, el grado de culpabilidad del autor, la conducta de la víctima, sin cuya acción no se hubiera producido el daño y la llamada escala de los sufrimientos morales, valorándolos, pues no todos tienen la misma intensidad, por las distintas razones que puedan influir en ellos, para llegar a una indemnización razonable, equitativa, humanamente aceptable.

Ahora bien, la figura que la doctrina y la jurisprudencia conciben como “abuso de derecho”, se encuentra recogida en la parte final del artículo 1.185 del Código Civil, que se refiere al exceso en que se puede incurrir, en el ejercicio de un derecho, por mala fe o por violación de la finalidad social que se persiga.

En fundamento a la norma anteriormente citada, no existe culpa ni responsabilidad civil, cuando se ejerce un derecho sin abuso, aunque se cause un daño; de manera que el ejercicio de un derecho no resulta abusivo, sino cuando hay mala fe o violación del objeto por el cual se otorgó ese derecho. Del último párrafo del artículo 1.185 del Código Civil, se desprende que el ejercicio de un derecho no acarrea responsabilidad cuando su titular actúa de buena fe y en armonía con la finalidad social del derecho.
En tal sentido, nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, para que el ejercicio de un derecho ‘...engendre responsabilidad civil..., debe haberse actuado en forma abusiva, pues tratándose del ejercicio facultativo de un derecho... sólo si se procediere de mala fe o si se excediese el particular en el uso de esa facultad..., sólo en este caso, lógicamente, podría darse entonces la posibilidad legal de indemnización...” (Sentencia del 13 de agosto de 1987 de la Sala Político-Administrativa).
Haciendo una apreciación integral del artículo 1.185 del Código Civil, se contemplan dos situaciones completamente distintas, y naturalmente, se fijan los elementos que diferencian la una de la otra. El primer párrafo del artículo, corresponde a una de esas situaciones en la que se trata de probar que el daño causado fue producto de un hecho intencional, negligente o imprudente de otro, lo cual pareciera sencillo y hasta elemental. En cambio, el segundo caso, que corresponde al último párrafo del artículo mencionado, en el que se sostiene: “debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”; presenta una situación grave y hasta complicada, que representa un delicado y complejo problema jurídico, el cual se refiere a: “precisar cuándo se ha hecho uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo” o cuándo el ejercicio de ese derecho excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto por el cual ha sido conferido ese derecho...”.
De manera que, intentar una acción es ejercer un derecho, por lo que la demanda no envuelve o entraña cometer en sentido estricto, un hecho ilícito, que sin más, signifique el "abuso de derecho" previsto en el aparte único del artículo 1.185 del Código Civil que expresa: "...Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho."
En consecuencia, la sola circunstancia de demandar y solicitar una medida, no es suficiente para concluir que se está en presencia de una conducta ilícita de la parte accionante en el juicio, que genere per se daños y perjuicios, pues es necesario, que la actitud de la accionante evidencie que abusó del derecho o que obró de mala fe, que se extralimitó en el ejercicio del derecho que concede el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se fundamentó la acción de cumplimiento.
Por tanto, en el abuso de derecho se requiere que se ejecute una conducta irregular de la persona; requiere así, el abuso de derecho, llevar al juez a la convicción que el sujeto se extralimitó y abusó efectivamente del derecho, lo cual no es más que poner en evidencia que cometió un exceso al incoar una acción con el patente y ostensible ánimo de causar daño; es decir, que el exceso se cometió, con intención dañosa de quien intentó la demanda y ejerció, dentro del curso de la causa, actuaciones procesales con la sola y abierta intención de perjudicar a la parte contraria.
En sentencia N° 122 de fecha 26 de abril de 2000, caso: Carlos E. Morales C. contra Seguros Orinoco, C.A., exp. N° 99-928, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado el siguiente criterio jurisprudencial:
“…El formalizante tiene razón en el cargo que imputa a la recurrida, ya que ella analizó la pretensión del actor a una indemnización por daño moral, con base únicamente en el primer parágrafo del artículo 1.185 del Código Civil, sin que exista en su fallo alguna decisión en relación con la hipótesis contenida en el segundo párrafo del citado artículo, según el cual (…) “debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”. Este vicio de incongruencia negativa es esencial, ya que según la doctrina, el citado artículo 1.185 contempla dos situaciones distintas y naturalmente fija elementos que diferencian una y otra. Los códigos civiles anteriores sólo contemplaban el hecho ilícito por antonomasia; es decir, el daño causado a otro con intención o por negligencia o por imprudencia.

Esos dos hechos ilícitos estaban previstos en los artículos 1.217 y 1.218 del Código Civil de 1922, los cuales están, desde 1942 sintetizados en la primera parte del artículo 1.185. A este precepto general se añadió el párrafo especial arriba mencionado en el que se asimila el hecho ilícito al abuso de derecho; y como es natural, este hecho ilícito es diferente al consagrado en la primera parte del artículo 1.185 del Código Civil, ya que tiene características propias, requiere de la comprobación de otros elementos, de la prueba de hechos y circunstancias que no son menester probar cuando se trata del hecho ilícito propiamente dicho, aun cuando estén comprendidos en una misma disposición.

El artículo 1.185 del Código Civil, en su conjunto se refiere a hechos o aspectos profundamente diferentes. En las distintas hipótesis del primer parágrafo, basta probar el daño causado por un hecho intencional, negligente o imprudente de otro; cuestión sencilla, casi elemental. En cambio, en el segundo caso, se trata de situación grave y complicada, de un delicado y complejo problema jurídico: precisar cuándo se ha hecho uso racional de un derecho, y cuándo se ha abusado de ese mismo derecho, expresado en los propios términos de la ley, cuando el ejercicio del derecho, excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual ha sido conferido ese derecho”, puede decirse que se trata de dos derechos en conflicto, cuestión delicada de por sí que no puede resolverse en forma simplista, como procedió la recurrida, para quien bastó la acusación, el auto de detención y su revocatoria, para acordar los daños y perjuicios de índole moral, tal cual ocurría antes de que la ley positiva hubiera consagrado la tesis de los hechos ilícitos como consecuencia de los abusos del derecho. Es corriente que disposiciones de carácter general, como el primer parágrafo del artículo 1.185 del Código Civil, así en lo penal como en lo civil, resulten luego restringidas por excepciones y por casos especiales que requieren de hipótesis distintas. Por tanto, el artículo 1.185 del Código Civil contempla dos situaciones jurídicas totalmente distintas: la del que abusa de su derecho, y las del que procede sin ningún derecho. Por consiguiente, está obligada la recurrida a resolver a cuál de las dos hipótesis analizadas correspondía el caso de autos, con mayor razón si se le pidió expresamente. Por las razones expuestas, se declara procedente la infracción contenida en esta denuncia…” (Subrayados y negritas de este Tribunal Superior).

En el presente asunto, se observa, que la parte actora-reconvenida interpuso una demanda de cumplimiento de contrato contra la parte demandada-reconviniente, obteniendo con ella una medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia.
En el caso bajo análisis, el hecho de que el ciudadano Ricardo José Carabaño Álvarez, incoara la acción de cumplimiento de contrato ante los órganos jurisdiccionales, apoyado en elementos que consideró, en su momento, harían procedente su pretensión, teniendo una expectativa de derecho acerca de la acción incoada; por sentirse menoscabado en sus derechos, no puede percibirse como ejercicio abusivo de su derecho; en virtud de que, la sola circunstancia de demandar y solicitar una medida - cuya procedencia fue valorada por un Tribunal - no es suficiente para concluir que se está en presencia de una conducta dolosa de la parte accionante en el juicio, que genere per se daños y perjuicios, dado que se requiere que la actitud de la parte accionante evidencie que abusó del derecho o que obró de mala fe, y que en definitiva, se extralimitó en el ejercicio del derecho que – en este caso - concede el artículo 1.167 del Código Civil, en el cual se fundamentó la acción de cumplimiento; actuación esta, que no aparece evidente de las actas bajo análisis, ya que si bien, la acción de cumplimiento incoada no prosperó; no está probada la mala fe de la parte actora en el ejercicio de esa acción.
Por lo que en este caso, si bien el hecho presuntamente generador del daño lo constituiría la interposición de la demanda y la solicitud de medida cautelar; el ejercicio del derecho a demandar, en este caso, por si sólo no basta para calificarlo como hecho generador de daño; sino que debe estar probado que ese ejercicio se hizo de mala fe o con extralimitación; lo cual no aparece evidente en el caso bajo análisis. Así se declara.
Ahora bien; de las testimoniales evacuadas, las cuales fueron valoradas conforme a las reglas de la sana crítica, de conformidad con lo establecido en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil y, luego del estudio de las mismas, en virtud de que las deposiciones proferidas por las testigos evacuadas fueron coincidentes, y no se contradicen entre sí, y de conformidad con lo estipulado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se dejó constancia de lo siguiente:
a. Que observaron un cambio en el ánimo de la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, ya que se encontraba demacrada, encorvada y deprimida, triste y desmejorada.
b. Que su cambio de ánimo –según los dichos de las testigos- se debía a un problema que había tenido con su apartamento, al tratar de venderlo, y no poder lograr este propósito.
De lo anterior se deduce, que la demandada-reconviniente pudo haber padecido un sufrimiento emocional y psíquico; no obstante, siendo acertado que el daño moral no es objeto de prueba, es también cierto, que para que pueda verificarse el daño moral, se requiere probar el hecho generador del daño y su nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente.
En este sentido, considera esta sentenciadora prudente traer a colación lo alegado por la parte demandada-reconviniente en su contestación a la demanda, cuando dice: que siendo el inmueble en discusión, su único patrimonio, decidió darlo en venta nuevamente, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones del contrato de “opción de compra venta” por parte de la actora, y luego de cumplir con su obligación de reintegrarle el dinero recibido en calidad de arras, procedió a celebrar nuevo contrato de opción de compra sobre el inmueble de marras en fecha 15 de octubre de 2009; que luego, de que al nuevo comprador se le aprobara el crédito de rigor, se presentó el documento de venta ante la Oficina de Registro Inmobiliario a fin de celebrar la venta, oportunidad en la que el ciudadano Registrador rechazó el otorgamiento del referido documento de venta, en virtud de que sobre el inmueble de la demandada pesaba una medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el tribunal.
Aduce que la imposibilidad de concretar la venta como consecuencia del injusto juicio intentado por la actora, quien a sabiendas de haber sido él, el causante del incumplimiento del contrato, propuso, con evidente abuso de derecho, el juicio que nos ocupa, y alega que esa situación, generó en ella un estado de profunda angustia dado el continuo reclamo por parte del nuevo comprador, por lo que se encuentra envuelta en un profundo estado de angustia y depresión.
Ahora bien, aprecia esta jurisdicente, que en efecto la parte demandada reconviniente estaba afectada emocionalmente con la situación derivada de la venta del apartamento; sin embargo, no estando demostrado en este caso, que la parte actora haya ejercido de mala fe o se haya excedido en el ejercicio del derecho de accionar y solicitar una medida, en el juicio de cumplimiento de contrato; en este caso, el hecho generador del daño, como es, la mala fe en la interposición de la demanda no está demostrado, y por consiguiente, no demostró la demandada-reconviniente, los hechos alegados en su reconvención para que proceda la indemnización.
En este caso; al establecerse la inexistencia del hecho ilícito, pues la simple operatividad de un juicio civil no puede ser considerada per se como una actividad generadora de daños, por lo que, no esta probado en autos la ocurrencia de conductas que puedan ser consideradas como representativas de abuso de derecho o mala fe por parte del afirmado agente del daño o subsumibles en los supuestos fácticos de los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, por lo que bajo estas circunstancias de hecho, se afirma que en el caso de autos no cabía la aplicación de la responsabilidad civil por daño moral establecida en los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil, lo cual conduce a determinar la improcedencia de la pretendida indemnización.
Por lo antes expuesto, este Tribunal considera que es necesario demostrar el hecho generador del daño, así como la relación de causalidad o nexo causal entre el daño sufrido por la víctima y la culpa del agente, lo cual no fue efectivamente demostrado por la demandada-reconviniente. En consecuencia, debe concluirse que la demandada-reconviniente no probó el abuso de derecho o mala fe del actor-reconvenido. Así se decide.
Así las cosas, de conformidad con los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 1.354 del Código Civil, al no haber demostrado la parte demandada-reconviniente, que el actor-reconvenido era el causante de un daño moral por la acción judicial incoada en su contra, incumplió la demandada con su obligación de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión; aunado al contenido del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, y en caso de duda, se debe favorecer al demandado; la acción por daño moral no puede prosperar.
En conclusión, es forzoso para esta sentenciadora declarar procedente la acción de resolución de contrato, e improcedente la acción de indemnización por daño moral conforme los artículos 1.185 y 1.196 del Código Civil; en razón de lo cual la reconvención debe prosperar sólo parcialmente. Así se decide.-

VIII
DISPOSITIVA

Por la motivación precedente, este Tribunal Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR los recursos de apelación interpuestos mediante escritos de fechas 07 y 08 de abril de 2011 (f.270 y 272 de la pieza principal), por los abogados en ejercicio DAMIAN PUGA (representante de la demandada) y FERNANDO RUISÁNCHEZ (representante actor), inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 110.392 y 33.494, respectivamente, contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Área Metropolitana de Caracas en fecha 21 de febrero de 2011, en el juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta incoara el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ contra la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con la motivación expresada en esta sentencia; el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 21 de febrero de 2011.
TERCERO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato y pago de daños y perjuicios incoara el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ contra la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA.
CUARTO: Se declara CON LUGAR la pretensión de resolución de contrato, contenida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ; en consecuencia, se declara procedente en derecho, el cobro de la cláusula penal realizado por la parte demandada-reconviniente, como indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en la cláusula quinta del contrato suscrito entre las partes del presente juicio.
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión de indemnización por daño moral, pretendida en la reconvención incoada por la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA contra el ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ.
SEXTO: Respecto las costas; por cuanto la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta y pago por daños y perjuicios incoada por la actora y el recurso de apelación ejercido, no prosperó, se condena en costas del juicio y del recurso al ciudadano RICARDO JOSÉ CARABAÑO ÁLVAREZ, conforme los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil. Con relación a la reconvención, al haber prosperado sólo parcialmente la misma, no hay condenatoria en costas del juicio; sin embargo, al haberse confirmado la recurrida, se condena en costas del recurso a la ciudadana CLEMENCIA EMILIA MARTÍNEZ MEDINA, de conformidad con lo establecido en el artículo 276 ejusdem.
Por cuanto la presente decisión no se dictó dentro del lapso de diferimiento, es necesaria la notificación de las partes.
Publíquese, Regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Despacho, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los 13 días del mes de Agosto de 2012. Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. ROSA DA´SILVA GUERRA.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.
En esta misma fecha, 13 de agosto de 2012, se registró y publicó la decisión, siendo las 03:15 P.M.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. GLENDA M. SÁNCHEZ B.

EXP. No. CB-11-1283.
RDSG/GMSB/eas/gsb.