TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8547
PARTE ACTORA: MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.133.480, actuando en representación de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 6.334.755 y 4.510.621, respectivamente.
APODERADO JUDICIALES: LUIS CARLOS CALATRAVA ORAMAS, MARIA ELENA RUMBOS SALAZAR, MARGOT CHACON MEJIAS y JAIME RAMOS RUMBOS SALAZAR, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 12.579, 18.446, 81.699 y 116.682, en su mismo orden.
PARTE DEMANDADA: HECTOR JOSÉ TORRES MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.222.965.
APODERADA JUDICIAL: DAMARIS CENTENO MARTÍNEZ, abogada en ejercicio, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 101.916
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTTRATO DE ARRENDAMIENTO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 20 DE ENERO DE 2010 POR EL JUZGADO DÉCIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual mediante decisión del 28 de Febrero de 2011 fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a la citada fecha para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la representación judicial de la parte actora que sus representados son propietarios y arrendadores de un apartamento situado en el Piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre C del Conjunto Residencial Los Pinos, con calle El Trébol, sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, cuyo inquilino es el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ. Que el contrato de arrendamiento fue autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Marzo de 2008. Que igualmente formó parte de ese contrato locativo, un (1) inventario de bienes del indicado apartamento que contiene un número determinado de bienes muebles e inmuebles por su destinación, que se encontraban en perfecto estado de conservación al momento de la celebración del contrato. Que en la Cláusula Segunda del pacto, se expresa que el canon de arrendamiento es de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,00) mensuales, pagaderos trimestralmente y depositados en el Banco Banesco, Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216, a nombre de DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ, en cualquier sucursal del país y dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada trimestre. Que el inquilino HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, ha dejado de pagar a sus representados el canon de arrendamiento trimestral desde el 1º de agosto de 2008 hasta el 1º de Septiembre de 2009, es decir, los dos (2) últimos meses del tercer trimestre de 2008, el cuarto trimestre de 2008 y los tres primeros trimestres de 2009, por lo que adeuda a sus mandantes la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados. Que la Cláusula Cuarta expresa que los arrendadores tendrán derecho a cobrar la cantidad equivalente a dos (2) días de alquiler por cada día de atraso en la entrega del apartamento, luego de resuelto el mismo, como resarcimiento de los daños y perjuicios por demora. Que existe un contrato de arrendamiento a tiempo determinado entre los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZALEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ y el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, quien ha incumplido con su obligación de pagar las pensiones de arrendamiento antes mencionadas, lo cual configura la violación de la obligación que le impone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. Que el arrendatario ha incumplido la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento, la cual lo obliga a pagar trimestralmente en la cuenta corriente señalada, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada trimestre. Que la Cláusula Décima Primera, expresa que la falta de pago de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento, dará derecho a solicitar la resolución del contrato. Que por las razones expuestas procedió a demandar la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZALEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ y el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, y en consecuencia, solicitó lo siguiente: 1) Que el demandado conviniera o fuese condenado por el Tribunal a resolver el contrato de arrendamiento por el apartamento situado en el Piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre C del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, y la consecuente entrega de ese inmueble. 2) Que el demandado conviniera o fuese condenado a pagar a sus poderdantes la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble debidamente desocupado de bienes y personas conservando solamente en el apartamento todos los bienes muebles e inmuebles por su destinación, que se encuentran descritos e indicados en el inventario que forma parte del contrato de marras. 3) Que el demandado conviniera o fuese condenado a pagar a su representado la cantidad equivalente a dos (2) días de alquiler por cada día de atraso en la entrega del apartamento, luego de resuelto el mismo, como resarcimiento de los daños y perjuicios por la demora. Que para asegurar las resultas del juicio pidió se dictara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado de conformidad con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil y embargo preventivo hasta por el monto de los cánones insolutos. Por último, solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.
Mediante auto de fecha 20 de Octubre de 2009, el Tribunal A quo admitió la demanda en atención a lo previsto en los artículos 1 y 2 de la Resolución 2009-0006 de fecha 18 de Marzo de 2009, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39152 del 2 de Abril de 2009, en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose el emplazamiento del ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, para que compareciera ante el Tribunal al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, a fin que diera contestación a la demanda, promoviera cuestiones previas u opusiera las defensas que considerase convenientes.
El 1º de Junio de 2010, la Secretaria del Tribunal de la Causa dejó constancia de haber dado cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, referente a la citación personal de la parte demandada.
En fecha 3 de Junio de 2010, el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, en su carácter de parte demandada en la presente causa, debidamente asistida por la abogada DAMARIS CENTENO MARTÍNEZ, procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos: Opuso como defensa de fondo, la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, prevista en el artículo 346, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, ya que se desprende del escrito libelar que la parte accionante no estimó la cuantía de la demanda, conforme lo prevé el artículo 38 eiusdem, requisito fundamental para determinar la competencia por el valor de la demanda; que al no estimar la actora la cuantía de la demanda, el Tribunal no puede valorar con precisión si es competente para tramitar el presente juicio conforme a las disposiciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil y que al carecer la demanda de estimación de cuantía, mal puede el tribunal conocer de la misma, por no tener la plena convicción que es competente por el valor de la demanda, el cual no fue determinado por la parte accionante en su escrito libelar. Igualmente, opuso como defensa de fondo la contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la representación que se atribuye, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente; que la ciudadana MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZÁLEZ, como supuesta representante legal de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, otorgó poder especial a los abogados LUIS CARLOS CALATRAVA ORAMAS, MARIA ELENA RUMBOS SALAZAR; MARGOT CHACON MEJIAS y JAIME RAMÓN RUMBOS SALAZAR, pero en el expediente no consta el supuesto poder que le otorgaron a la ciudadana MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZALEZ, por lo que carece de representación en el presente juicio para patrocinar a los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, y en consecuencia impugnó y desconoció el poder que cursa al folio cinco (5) y seis (6) del expediente. De igual manera, opuso como defensa de fondo el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, contenida en el artículo 346, ordinal 6º eiusdem, ya que el libelo de la demanda no cumple con el requisito establecido en le ordinal 7º del artículo 340 ibidem, toda vez que de la narración de los hechos que se hace en la demanda, la misma se limita al establecimiento de unos hechos que, según el demandante, le causaron daños y perjuicios, pero, no especifica en qué consisten esos daños, ni está establecido el monto que supuestamente debía pagar por concepto de daños y perjuicios; y que el demandante después de narrar unos hechos que le atribuye al su persona, nada aporta acerca de la entidad de los daños cuya indemnización se demanda, nada dice sobre la clase del daño ocasionado, no disgrega los daños, no aporta los hechos capaces de establecer la relación de causalidad entre al conducta del supuesto agente del daño y la víctima, que sirva para establecer la extensión del daño causado, nada se sabe acerca de la naturaleza del daño que le permita saber a ciencia cierta que tipo de daño se pide debe ser indemnizado, y que a su vez existe una falta de indicación de los criterios que utilizó el accionante al valorar los daños que se reclama, lo que trae como consecuencia la falta de precisión del tipo de daño causado, y el impedimento de discriminar las cantidades que exige el actor en su libelo de demanda. Convino en que los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, son propietarios y arrendadores de un apartamento situado en el Piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre C del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo, Estado Miranda y del cual él es inquilino. Convino en la existencia de un contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 26 de Marzo de 2008, quedando anotado bajo el Nº 45, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos en los que no convino, como en el derecho la demanda incoada en su contra por la ciudadana MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZÁLEZ, actuando en representación de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, por no ser ciertos lo alegatos esgrimidos en el escrito libelar. Negó, rechazó y contradijo que él haya dejado de pagar a los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, el canon de arrendamiento trimestral, desde el 1º de Agosto de 2008 hasta el 1º de Septiembre de 2009, es decir, los dos últimos meses del tercer (3er) trimestre del año 2008, al cuatro (4to) trimestre del año 2008, y los tres (3) primeros trimestres del año 2009. Alegó que él procedió en fecha 24 de Marzo de 2008, a depositar en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ, Cheque de Gerencia por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00). Que el 25 de Julio de 2008, depositó en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ, la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00). Que en fecha 16 de Abril de 2010, procedió a depositar la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000.00) en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ. Que mal puede alegar la parte actora en su escrito libelar que él ha dejado de pagar a los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, el canon de arrendamiento trimestral, desde el 1º de Agosto de 2008 hasta el 1º de Septiembre de 2009, es decir, los dos (2) últimos meses del tercer (3er) trimestre del año 2008, al cuarto (4to) trimestre del año 2008, y los tres (3) primeros trimestres del año 2009. Negó, rechazó y contradijo que les adeude a los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, la cantidad de CIENTO SESENTA Y UN MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, toda vez que como ya se dejó explanado hizo tres (3) depósitos en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ. Que por los razonamientos de hecho y de derecho expuestos solicito que: 1) Se declare con lugar la defensa de fondo de falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste, o la litispendencia, o que el asunto deba acumularse en otro proceso por razones de accesoriedad, de conexión o de continencia, prevista en el artículo 346, ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, 2) Se declare con lugar la defensa de fondo contenida en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente, 3) Se declare con lugar la defensa de fondo, el defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, contenida en el ordinal 346, ordinal 6º eiusdem, 4) Se declare sin lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada en su contra por la ciudadana MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZÁLEZ, actuando en representación de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, con todos los pronunciamientos de ley. Por último, solicitó se condene en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
El 3 de Junio de 2010, el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, parte demandada en la presente causa otorgó Poder Apud Acta a la abogada DAMARIS CENTENO MARTÍNEZ.
En fecha 9 de Junio de 2010, la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
El 10 de Junio de 2010, el Tribunal A quo dictó sentencia interlocutoria en los siguientes términos:

“En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en los términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa promovida por la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03 de Junio de 2010, referida a la contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara la COMPETENCIA POR LA CUANTIA para conocer en este Juzgado.
-TERCERO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido fuera del termino legal que dispone el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se ordena la notificación de las partes.
-CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas, por lo que se refiere a esta incidencia a la parte demandada perdidosa.”

Mediante auto del 20 de Julio de 2010, el Tribunal de la Causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.
El 22 de Julio de 2010, la apoderada judicial de la parte accionada presentó Escrito de Regulación de Competencia.
En fecha 22 de Julio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas.
Por auto del 27 de Julio de 2010, el Tribunal A quo se pronunció sobre el escrito de promoción de pruebas presentado por la parte accionante.
Mediante auto de fecha 29 de Julio de 2010, el Tribunal de la Causa de conformidad con lo establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento Civil ordenó remitir mediante oficio copia certificada del libelo de la demanda, auto de admisión de fecha 20 de Octubre de 2009, del escrito de contestación, de la decisión dictada el 10 de Junio de 2010 y del escrito de regulación de competencia, al Juzgado Superior Civil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con el objeto que decida el recurso ejercido, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 71 eiusdem.
El 30 de Julio de 2010, el Tribunal de la Causa dictó auto mediante el cual en atención a lo previsto en el artículo 71 del Código de Procedimiento Civil, en su último aparte, se suspendió el pronunciamiento del fondo de la presente causa hasta tanto conste en autos la decisión de Regulación de Competencia ejercida, oportunidad en la cual se procederá a emitir la decisión de mérito de la causa.
Mediante auto del 3 de Diciembre de 2010, el Tribunal de la Causa ordenó agregar las resultas del Recurso de Regulación de Competencia emanadas del Juzgado Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 17 de Diciembre de 2010, el Tribunal A quo dictó sentencia interlocutoria bajo los siguientes argumentos:

“En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, éste Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela conforme a lo (sic) dispone el artículo 253 del texto constitucional y por autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de fecha 03 de Junio de 2010, referida a la contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
-SEGUNDO: Se declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de fecha 03 de Junio de 2010, referida a la contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 7º del artículo 340 eiusdem, relativa al defecto del libelo de la demanda por no especificar la indemnización de daños y perjuicios reclamados.
-TERCERO: De conformidad con el criterio jurisprudencial sustentado en fallo de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 3664 de fecha 06 de Diciembre de 2005, recaído en el expediente Nº 05-1731, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera, en concordancia con el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga a la parte demandante, un lapso de cinco (05) días de despacho al momento en que quede definitivamente firme el presente pronunciamiento, para que proceda a subsanar la cuestión previa declarada Con Lugar, vencido lo cual el tribunal emitirá pronunciamiento sobre la subsanación en el lapso de tres (3) días de despacho siguientes al vencimiento de aquel términos, y en caso de declararse subsanada la cuestión previa, proceder a emitir el fallo del merito del fondo de la causa dentro de los tres (03) días de despacho siguientes al vencimiento del lapso al pronunciamiento de subsanación.
-CUARTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 357 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 274 y 276 ejusdem, no se hace especial condenatoria en costas dada la naturaleza del presente fallo.
-QUINTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso de diferimiento fijado por auto de fecha 10 de Diciembre de 2010, por lo que resulta innecesaria su notificación.”

En fecha 10 de Enero de 2011, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de subsanación de las cuestiones previas.
Mediante decisión del 14 de Enero de 2011, el Tribunal de la Causa declaró que la parte actora subsanó de manera correcta y en tiempo oportuno el defecto de forma del escrito libelar.
El 20 de Enero de 2011, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos:

“En virtud de los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en (sic) lo términos que dispone el artículo 253 del texto constitucional y pro autoridad de la Ley, DECIDE:
-PRIMERO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión que por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (sic) incoaran los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, en contra del ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, todos plenamente identificados.
-SEGUNDO: Como consecuencia del particular anterior se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de Marzo de 2008 por ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 45, tomo 41 de los libros de autenticaciones, el cual tuvo por objeto un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas.
-TERCERO: Se condena a la parte demandada en la causa, ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, plenamente identificado en el presente fallo, a efectuar a favor de la parte actora y/o a sus apoderados judiciales, la ENTREGA MATERIAL, real y efectiva del bien inmueble objeto del contrato cuya resolución se decreta en éste fallo, el cual esta constituido por un apartamento situado en el piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, Municipio Metropolitano de Caracas.
-CUARTO: Se CONDENA a la parte demandada en la causa, ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, a CANCELAR a favor de la parte demandante la suma de Ciento sesenta y un mil bolívares (161.000,00 Bs.) por concepto de daños y perjuicios derivados de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto de 2008 a Septiembre de 2009, cada uno a razón de once mil quinientos bolívares (11.500,00 Bs.), más aquellos que se continuaron venciendo desde el mes de Octubre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme en la causa.
-QUINTO: De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se hace especial condenatoria en costas del proceso, al inexistir vencimiento total en la pretensión de Resolución de Contrato de arrendamiento ejercida por la parte actora en contra de la demandada.
-SEXTO: Se hace del conocimiento de las partes que el presente fallo es proferido dentro del lapso legal que dispone el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, por lo cual resulta innecesaria su notificación.”

Mediante diligencia de fecha 21 de Enero de 2011, la representación judicial de la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, apeló de la decisión proferida por el Tribunal A quo el 20 de Enero de 2011.
Por auto del 28 de Enero de 2011, el Tribunal de la Causa acordó oír el recurso de apelación en ambos efectos, ello de acuerdo a lo establecido en los artículos 290 y 891 eiusdem, y ordenó remitir el expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los fines que el Tribunal que resulte sorteado, conociera del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual por decisión del 28 de Febrero de 2011 fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a la citada fecha para dictar el fallo correspondiente.
-SEGUNDO-
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Efectuadas las formalidades y lapsos procesales, pasa esta Alzada a decidir en los siguientes términos:
La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera que sea el incumplimiento que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem.
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiando el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador, que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del bien, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador, que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntas del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo y, que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación.
Se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario suscrito por el Dr. GILBERTO GUERRERO QUINTERO, Volumen I, que entre otras cosas indica cuales son los requisitos para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento y al respecto indica:

“Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: que el contrato jurídicamente existe, que la obligación esté incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir y que el tribunal declare o pronuncie la resolución o terminación del contrato; pues el vinculo obligatorio necesariamente debe tener su original en el contrato, que llene todos los requisitos exigidos por la Ley, esto es, que el contrato haya nacido sin vicios o defectos que le hagan inválido o ineficaz, es decir, se trate de un contrato perfecto y la presencia de una obligación perfeccionada que no se haya consumado. Pero además esa obligación debe existir. ¿Es posible una obligación con existencia física, pero inválida a los efectos resolutorios? Evidentemente que si. Existente muchos contratos inválidos en cuanto existe el instrumento escrito y firmado por las partes, pero su “existencia jurídica”, está en duda, ya que esta “existencia” no nace de la “validez”, en cuyo caso el contrato será anulable o nulo, según sea el caso, pero resoluble. Únicamente se resuelve un contrato que ha nacido perfecto, esto es, sin vicios o defectos que lo hagan inválido o ineficaz.”

De manera pues, que para que el arrendador pueda pedir la resolución del contrato éste debe haber cumplido con sus obligaciones y el arrendatario estar incurso en incumplimiento de una de sus obligaciones, lo cual es el caso de autos.
El artículo 1.159 del Código Civil consagra el principio de la autonomía de la voluntad de las partes en materia contractual, así como la fuerza obligatoria de los contratos entre las partes que lo suscriben, entendiéndose que los mismos no es que sean equiparables con la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse al deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto y en cada una de las cláusulas que han sido pactadas, en la medida en que ese acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la actividad contractual.
En tal sentido, son oportunas las sensatas y autorizadas palabras del profesor JOSÉ MELICH ORSINI, quien al respecto nos enseña in verbis, que:

“…el principio de contrato-ley está muy lejos, por tanto de constituir una vanalidad. Por una parte sirve de fundamento a la ejecución forzosa del deudor, pero por otra nos enseña además que, una vez que los contratantes han fijado libre y autónomamente el contenido del contrato, éste es intangible y no puede ser modificado ni revocado sino por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley. Ninguna consideración de equidad, por razonable que parezca, autoriza al Juez para modificar los términos de un contrato, ni de oficio ni a petición de alguna de las partes. Al celebrar el contrato las partes han debido pensar todas sus consecuencias y riesgos. Si alguna de ellas contrató con ligerezas, si le faltó perspicacia, no tendrá ante quien quejarse; pues el Juez no tiene poder para modificar la Ley que las partes se dieron, así como no tiene para modificar la ley propiamente dicha. Ésta es una consecuencia de la misma organización de los poderes públicos que niega al Juez todo papel creador en la producción de las normas jurídicas. Tal función es, en efecto, exclusiva del legislador y, en el orden jurídico privado, de la autonomía de la voluntad de las partes.
El Juez, pues, siempre que el contrato se haya formado libremente y no haya fraude en su ejecución, deberá aplicar las normas del mismo, sin que pueda preocuparse por la mayor o menor severidad de las cláusulas aceptadas y por las consecuencias dañinas que de las mismas se deriven para alguna de las partes”. (HENRY DE PAGE, TRAITÉ ELÉMÉNTAIRE DE DROIT CIVIL BELGE, TOMO II, Nº 467, PÁG. 434)

Así las cosas, quedó claramente evidenciado que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en el cual convino el demandado, por lo que se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, configurándose un convenio bilateral y en atención a la solicitud de resolución del contrato objeto de la presente litis, resulta oportuno traer a colación lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ello”.
De tal forma quedó evidenciado que las partes pactaron un canon de arrendamiento de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.500,00) mensuales, pagaderos trimestralmente, de conformidad con lo establecido en la Cláusula Segunda:

“CLÁUSULA SEGUNDA: El canon mensual de arrendamiento es de ONCE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (BsF. 11.500,00) pagaderos trimestralmente, el cual deberá ser depositado en el Banco Banesco, Cuenta Corriente Nº 01340185351853062216 a nombre de Damelis Arrioja de Cruz en cualquiera de sus sucursales existentes en el País, dentro de los cinco (5) días siguientes al vencimiento de cada trimestre”.

De igual manera, en la Cláusula Décima Primera las partes establecieron que:

“CLÁUSULA DEDIMA PRIMERA: La falta de cumplimiento de mas de dos (2) mensualidades del canon de arrendamiento, así como cualquiera de las obligaciones que asuma EL ARRENDATARIO por este contrato, dará derecho a LOS ARRENDADORES a solicitar la resolución del presente contrato, sin perjuicio de las demás acciones a que tuviere lugar. De igual forma, si EL ARRENDATARIO por cualquier motivo llegare a desocupar el inmueble arrendado antes del vencimiento del plazo fijado convenido o de sus prorrogas si las hubiere, queda obligado a cancelar a LOS ARRENDADORES todas las pensiones o cánones de arrendamiento que tuvieren pendientes y/o faltaren hasta la culminación del presente contrato; las pensiones o cánones de arrendamiento continuarán corriendo mientras EL ARRENDATARIO no entregue el inmueble arrendado en perfectas condiciones de conservación y uso y solvente en el pago de los servicios públicos instalados antes mencionados”.

Del contrato quedó plenamente demostrada la carga de la parte actora relacionada con la demostración de la obligación, correspondiéndole al accionado demostrar que cumplió con su obligación de pagar en los términos establecidos en la Cláusula Segunda del convenio.
Ahora bien, el demandado JOSE LUIS MATA en su contestación a la demanda, alegó que él procedió en fecha 24 de Marzo de 2008, a depositar en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ, Cheque de Gerencia por la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00). Que el 25 de Julio de 2008, depositó en la señalada cuenta la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00), y que en fecha 16 de Abril de 2010, depósito la suma de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000.00) en la Cuenta Corriente Nº 013401853518530662216 del BANCO BANESCO, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA DE CRUZ.
Entiende quien juzga, que en el proceso civil, las partes persigan un fin determinado: Que la sentencia les sea favorable. Pero el sistema dispositivo que lo rige por mandato del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la carga desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que funda su pretensión, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenida, sus hechos alegados no sean tenido como verdaderos en la sentencia y sufran por tanto el perjuicio de ser declarados perdedores. Precisamente esta necesidad de probar para vencer es lo que se denomina la carga de la prueba, consagrada en el artículo 1.354 del Código Civil.
Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...”.
En nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.
La Sala de Casación Civil ha señalado que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforma a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”
Cuando las partes aportan al proceso las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la pruebas. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al proceder a tomar la decisión puede absolver la instancia (artículos 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de emitir sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet, y así se decide.
Ahora bien, este Tribunal de Alzada debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el Juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del proceso.
En este sentido, observa este Tribunal Superior que la parte demandada trajo a los autos como elemento probatorio un voucher de un cheque de gerencia de Banesco Banco Universal, a nombre de la ciudadana DAMELIS ARRIOJA, por la suma de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00), así como un Estado de Cuenta emitido por la Maquina de Autoservicio de Banesco, Banco Universal en el cual aparece reflejado que de su cuenta le fue debitada la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 34.500,00), documentales que no pueden ser valoradas por este Tribunal Superior, toda vez que no se evidencia que efectivamente la ciudadana DAMELIS ARRIOJA haya recibido el cheque de gerencia, o que el mismo haya sido depositado en la cuenta corriente señalada en el contrato de arrendamiento, de igual manera el estado de cuenta emitido por la máquina de autoservicio no contiene el sello húmedo de la entidad financiera, aunado a ello debieron ser acompañados de la prueba de informes de acuerdo a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que efectivamente no estaba insolvente, y al desvirtuar el demandado los alegatos esgrimidos por la parte actora en su escrito libelar, ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato el cual fue reconocido al momento de dar contestación a la demanda, lo que hace procedente la demanda que por Resolución de Contrato, de conformidad con lo establecido en las Cláusulas Segunda y Décima Primera, así como en lo previsto en el artículo 1.164 del Código Civil, y así se declara.
Ahora bien, la parte actora demanda unos daños y perjuicios, equivalentes al pago de la suma de dos (2) días de arrendamiento por cada día de atraso en la entrega del inmueble por parte del demandado.
En este sentido, observa este Tribunal de Alzada que ese pago solo es procedente en las demandas de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término y/o su prorroga legal, ya que en el caso de la resolución de contrato se presentan tres (3) oportunidades imprecisas e indeterminadas en el tiempo que hacen inejecutable los daños y perjuicios así como los reclama la parte actora, razón por la cual le es forzoso a esta Alzada declarar su improcedencia, y así se decide.
-TERCERO-
DISPOSITIVA
Por todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SE DECLARA SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada contra la sentencia proferida en fecha 20 de Enero de 2011, por el Juzgado Décimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la ciudadana MARIA DEL CARMEN CRUZ GONZÁLEZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 6.133.480, actuando en representación de los ciudadanos FRANCISCO JAVIER CRUZ GONZÁLEZ y DAMELIS SOLEDAD ARRIOJA DE CRUZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos. 6.334.755 y 4.510.621, respectivamente, contra el ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MÉNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.222.965. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 26 de Marzo de 2008, ante la Notaria Pública Novena del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el Nº 45, Tomo 41 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria. TERCERO: SE CONDENA al demandado a hacer la entrega material a la parte demandante del inmueble constituido por un apartamento situado en el Piso 14, distinguido con el Nº 14-A de la Torre “C” del Conjunto Residencial Los Pinos, Calle El Trébol, Sector Los Pinos, La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. CUARTO: SE CONDENA al ciudadano HECTOR JOSÉ TORRES MENDEZ, a pagar a la parte demandante la cantidad de CIENTO SESENTA Y MIL BOLÍVARES (Bs. 161.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de Agosto de 2008 a Septiembre de 2009, más los que se continuaron venciendo desde el mes de Octubre de 2009 hasta el momento en que recaiga sentencia definitivamente firme. QUINTO: A los efectos de la ejecución del presente fallo el Tribunal A quo deberá aplicar lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, referente a la suspensión de los juicios en materia arrendaticia hasta tanto se apliquen y verifiquen los mecanismos procedimentales que establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de Mayo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668. SEXTO: Queda así confirmada la decisión apelada con las imposición de las costas del recurso conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costa a la parte demandada. SEPTIMO: Por cuanto el presente fallo es dictado fuera de la oportunidad legal establecida para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Tribunal de Alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta.
Publíquese, Regístrese, Diarícese y en su oportunidad legal devuélvase el expediente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METRPOLITANA DE CARACAS, en Caracas a los ocho (08) día del mes de Agosto de Dos Mil Doce (2.012). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO

En esta misma fecha, siendo las dos y cuarenta y cinco de la tarde (2:45 p.m.) previo anuncio de Ley, se publicó y registró la anterior decisión en la Sala de Despacho de este Juzgado.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO
Exp. Nº 8547
CDA/NBJ/dc.