JUEZ PONENTE: MARÍA EUGENIA MATA Expediente Nº AP42-N-2004-001208 En fecha 19 de noviembre de 2004, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, Oficio Nº 1177-04 de fecha 21 de septiembre de 2004, emanado del Juzgado Superior Sexto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por los Abogados Oswaldo Padrón Amare y Lizbeth Subero Ruiz, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los números 4.200 y 24.550, respectivamente, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, inscrita en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado de Primera Instancia del Distrito Federal, en fecha 7 de marzo de 1944, bajo el Nº 653, contra el acto administrativo contenido en el Oficio No. 170, de fecha 16 de enero de 2004, emanado del DIRECTOR GENERAL DE REGISTROS Y NOTARÍAS DEL MINISTERIO DEL INTERIOR Y JUSTICIA, hoy Ministerio del Poder Popular para el Interior y Justicia. Dicha remisión se efectuó en virtud de la distribución efectuada por el referido Juzgado a las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, en virtud de la paralización de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en el año 2003. En fecha 4 de diciembre de 2004, se dio cuenta a la Corte, y se ordenó oficiar al Director del Órgano recurrido, a los fines de solicitarle la remisión de los antecedentes administrativos correspondientes, fijándosele a tales fines un plazo de diez (10) días. En fecha 11 de enero de 2005, fue recibido el Oficio Nº 0230-5810 de fecha 24 de diciembre de 2004, emanado de la Dirección General de Registros y Notarías, anexo al cual remitió el expediente administrativo correspondiente relacionado con la presente causa, el cual fue agregado a los autos el día 12 de enero de 2005. Mediante diligencia de fecha 22 de febrero de 2005, la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, antes identificada, solicitó se remitiera el expediente al Juzgado de Sustanciación de esta Corte a los fines de la continuación de la causa. Por auto de fecha 24 de febrero de 2005, esta Corte ordenó la remisión del expediente al Juzgado de Sustanciación, el cual fue recibido en esa misma fecha. Por auto del 1º de marzo de 2005, el Juzgado de Sustanciación admitió el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, en virtud de que no se verificó alguna de las causales de inadmisibilidad previstas en el aparte 5 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En consecuencia, se ordenó citar a los ciudadanos Fiscal General de la República, Directora General de Registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia y a la Procuradora General de la República. En fecha 21 de junio de 2005, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación consignó en el expediente, Oficio de notificación dirigido a la Directora General de registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia, el cual fue recibido en fecha 16 del mismo mes y año. En fecha 21 de junio de 2005, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación consignó en el expediente, recibo de notificación dirigido a la ciudadana Procuradora General de la República, el cual fue recibido en esa misma fecha por la Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República, por delegación de la ciudadana Procuradora General de la República. En fecha 10 de agosto de 2005, el Alguacil del Juzgado de Sustanciación consignó en el expediente, Oficio de notificación dirigido al Fiscal General de la República, el cual fue recibido en fecha 4 del mismo mes y año, de conformidad con el artículo 21, párrafo 11 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 20 de septiembre de 2005, la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, antes identificada, retiró el cartel de emplazamiento librado por el Juzgado de Sustanciación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 21 aparte undécimo de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 22 de septiembre de 2005, la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, antes identificada, consignó el cartel de emplazamiento publicado en el diario “El Universal”, cuerpo 4, página 4-16, en fecha 22 de septiembre de 2005. En fecha 19 de octubre de 2005, fue constituida la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, por los ciudadanos Javier Sánchez, Presidente; Aymara Vilchez Sevilla, Vicepresidente; y Neguyen Torres López, Juez. Por auto de fecha 14 de febrero de 2006, el Juzgado de Sustanciación ordenó remitir el expediente a la Corte, al observar que el lapso probatorio concluyó sin que las partes promovieran prueba alguna. En fecha 21 de febrero de 2006, se pasó el expediente a la Corte, el cual fue recibido en fecha 9 de marzo de 2006. En fecha 9 de marzo de 2006, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 16 de marzo de 2006, se dio cuenta a la Corte y se designó ponente a la Juez Aymara Vilchez Sevilla, fijándose el tercer (3er.) día de despacho siguiente para dar comienzo a la primera etapa de la relación de la causa. Por auto de fecha 27 de marzo de 2006, se difirió la oportunidad para fijar el acto de informes en la presente causa. En fecha 13 de julio de 2006, la Abogada Alicia Jiménez de Meza, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 22.977, actuando con el carácter de Fiscal del Ministerio Público, ante las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, presentó escrito contentivo de la Opinión Jurídica de la Institución que representa. En fecha 27 de julio de 2006, la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, solicitó se fijara la oportunidad para celebrar el acto de informes. Por auto de fecha 18 de septiembre de 2006, se dio inicio a la primera etapa de la relación y se fijó para el día 3 de octubre de 2006, a las 2:15 pm, la celebración de la audiencia de informes en la presente causa, conforme a lo dispuesto en el artículo 19, aparte 8, de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 28 de septiembre de 2006, la Abogada Gloria Zerpa, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 92.292, actuando con el carácter de sustituta de la Procuradora General de la República, presentó diligencia anexa a la cual consignó Oficio Poder Nº G.G.L.-C.CO.A Nº 000986, de fecha 28 de septiembre de 2006. En fecha 3 de octubre de 2006, la Abogada Carolina Pirela, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 56.336, actuando con el carácter de sustituta de la ciudadana Procuradora General de la República, presentó escrito de Informes. En esa misma fecha, oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de informes de forma oral, se dejó constancia de la comparecencia de la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, antes identificada, así como de la comparecencia de la Abogada Carolina Pirela Romero, todas identificadas en autos, y de la asistencia de la Abogada Alicia Jiménez de Meza, antes identificada. En fecha 5 de octubre de 2006, se dio inicio a la segunda etapa de la relación, la cual tendría una duración de veinte (20) días de despacho. Por auto de fecha 20 de noviembre de 2006, se dijo “Vistos” y se ordenó pasar el expediente a la Juez Ponente a los fines de dictar la decisión correspondiente. En esa misma fecha, se pasó el expediente a la Juez Ponente. En fecha 18 de diciembre de 2008, se constituyó esta Corte, la cual quedó integrada de la siguiente manera: Andrés Brito, Juez Presidente, Enrique Sánchez, Juez Vice Presidente y María Eugenia Mata, Juez. Mediante diligencia de fecha 12 de febrero de 2009, la Abogada Lizbeth Subero Ruiz, antes identificada, solicitó a esta Corte se aboque al conocimiento de la presente causa. Por auto de fecha 2 de marzo de 2009, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa, advirtiéndose que una vez constara en autos el recibo de la última de las notificaciones ordenadas y vencido el lapso establecido en el artículo 86 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, comenzaría a correr el lapso de diez (10) días continuos para la reanudación de la causa, previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil y, posteriormente, el lapso de tres (3) días establecido en el primer aparte del artículo 90 ejusdem. En fecha 11 de marzo de 2009, el Alguacil de esta Corte consignó Oficio de notificación dirigido al Ministro del Poder Popular para Relaciones Interiores y de Justicia, el cual fue recibido en fecha 9 de marzo de 2009. En esa misma fecha, el Alguacil de esta Corte consignó Oficio de notificación dirigido al Director General de Registros y Notarías del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y de Justicia, el cual fue recibido en fecha 9 de marzo de 2009. En fecha 12 de mayo de 2009, el Alguacil de esta Corte consignó recibo de notificación dirigido a la ciudadana Procuradora General de la República, el cual fue recibido en fecha 11 del mismo mes y año por el Gerente General de Litigio de la Procuraduría General de la República, actuando por delegación de la ciudadana Procuradora General de la República. Por auto de fecha 11 de junio de 2009, se reasignó la ponencia a la Juez MARÍA EUGENIA MATA, a quien se ordenó pasar el expediente a los fines de dictar la decisión correspondiente. En fecha 16 de junio de 2009, se pasó el expediente a la Juez MARÍA EUGENIA MATA. En fecha 20 de enero de 2010, en virtud de la incorporación del ciudadano Efrén Navarro, se reconstituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, y se eligió su nueva Junta Directiva quedando conformada de la siguiente manera: Enrique Sánchez, Juez Presidente; Efrén Navarro, Juez Vicepresidente; y María Eugenia Mata, Juez. En fecha 28 de febrero de 2011, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 19 de mayo de 2011, esta Corte dictó auto para mejor proveer, mediante el cual, ordenó a la Secretaría de esta Corte que oficiara a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Miranda, a los fines que dicha dependencia consignara Informe contentivo del estudio de tradición legal del Inmueble comprendido en los linderos establecidos en el documento de “Aclaratoria” del documento de compra venta cuya protocolización fue negada en el acto recurrido. En fecha 26 de mayo de 2011, en cumplimiento a lo ordenado en el auto para mejor proveer antes referido, se acordó librar la notificación correspondiente. En esa misma fecha se libró el oficio Nº 2011-3347 dirigido a la Dirección de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda. En fecha 30 de junio de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia suscrita por el Abogado José Rafael Gamus Caicedo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) Nº 37.756, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual consignó informe contentivo de “Titularidad y Tradición de las posesiones de Cauca, Surima y parte de Sartenejas”. En fecha 7 de julio de 2011, el Alguacil de esta Corte, consignó las resultas de la notificación practicada al Director de Desarrollo Urbano y Catastro de la Alcaldía del Municipio Baruta del estado Bolivariano de Miranda, señalando que la referida notificación fue recibida en fecha 28 de junio de 2011. En fecha 14 de julio de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, el oficio Nº 1219 de fecha 12 de julio de 2011 proveniente de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, mediante el cual da respuesta al oficio Nº 2011-3347 de fecha 26 de mayo de 2011. En el indica que i) no se remitió copia del documento denominado “Aclaratoria” al que hacía referencia el auto, ii) que indica que la competencia para suministrar la información solicitada recae sobre los Registradores “…a quienes les compete suministrar la información de forma fehaciente sobre la documentación archivada y contenida en la base de dato de los registros…”; iii), señaló los inmuebles que según la información que reposa en su Unidad de Documentación y Archivo de esa dependencia, se encuentran a nombre de Sindicato los Guayabitos C.A. En fecha 4 de agosto de 2011, visto el oficio remitido por la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta esta Corte, dictó auto mediante el cual se ordenó librar oficio dirigido a esa dependencia, acompañando el documento de “Aclaratoria” omitido. En la misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado y en tal sentido se libró el oficio Nº 2011-4641. En fecha 1º de noviembre de 2011, el Alguacil de esta Corte, consignó las resultas de la notificación practicada a la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, conforme a lo ordenado en el auto de fecha 4 de agosto de 2011. En fecha 7 de diciembre de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, el oficio Nº 2205 de fecha 5 de diciembre de 2011 proveniente de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, mediante el cual da respuesta al oficio 2011- 4641 de fecha 4 de agosto de 2011, ratificando lo expresado en el oficio Nº 1219 de fecha 12 de julio de 2011 proveniente de dicha dependencia. En fecha 23 de enero de 2012, en virtud de la incorporación de la ciudadana Marisol Marín R., se reconstituyó la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando conformada su Junta Directiva de la manera siguiente: EFRÉN NAVARRO, Juez Presidente; MARÍA EUGENIA MATA, Juez Vicepresidente y MARISOL MARÍN R., Juez. En fecha 17 de septiembre de 2012, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, advirtiendo su reanudación una vez transcurridos el lapso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 26 de septiembre de 2012, esta Corte dictó auto mediante el cual, visto el contenido de los oficios recibidos de la Dirección de Planificación Urbana y Catastro de la Alcaldía de Baruta, en los cuales señaló que la competencia para suministrar la información solicitada por esta instancia recaía sobre los Registradores y no sobre tal dependencia, se ordenó librar oficio al Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, a los fines que consigne informe contentivo de la tradición legal del inmueble comprendido en los linderos establecidos en el documento de “Aclaratoria” de compra venta, cuya protocolización fue negada mediante el acto recurrido. En esa misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado y se libró el oficio correspondiente. En fecha 12 de noviembre de 2012, el Alguacil de esta Corte, consignó las resultas de la notificación practicada al Registrador Subalterno del Primer circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, el cual según indicó fue recibido en fecha 5 de noviembre de 2012. Realizado el estudio individual de las actas que conforman el expediente, esta Corte procede a decidir, previa las consideraciones siguientes: I DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD INTERPUESTO En fecha 11 de agosto de 2004, los Apoderados Judiciales de la Sociedad Mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, presentaron escrito contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad, contra la Dirección General de Registros y Notarias del Ministerio del Poder Popular para el Interior y Justicia, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Que, el presente recurso contencioso administrativo de nulidad se interpuso contra “…el acto administrativo contenido en el Oficio No. 170 de fecha 16 de enero de 2004, emanado del ciudadano Director General de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia, notificado a nuestra representada el día 12 de marzo de 2004, por el cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico ejercido por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en fecha 26 de mayo de 2003, contra la negativa de protocolización emanada del ciudadano Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda…” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “…anexo al oficio No. 170 de fecha 16 de enero de 2004, la Dirección General de Registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia notifica a nuestra representada el Dictamen no. 39 de esa misma fecha, cuyo texto sirve de fundamento al acto que se imputa de fecha 20 de diciembre de 2002”. Que, “Según consta de oficio distinguido con el No. 1.188-A de fecha 10 de diciembre de 2002, notificado a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en fecha 07 de mayo de 2003, el ciudadano Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, se negó a protocolizar dos (2) documentos presentados en fecha 28 de noviembre de 2002, por la ciudadana Luisa Garriga, titular de la cédula de identidad Nº V.3.112.840” (Mayúsculas y Negritas del escrito). Que “…los documentos objeto de la negativa de protocolización del ciudadano Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del estado Miranda, son los siguientes: a) documento por el cual C.A SINDICATO LOS GAUYABITOS, vende a la sociedad mercantil INVERSIONES ESLOVACO C.A. un terreno de su exclusiva propiedad, ubicado en el Municipio Baruta, Jurisdicción del antiguo Distrito Sucre del estado Miranda, el cual fue autenticado previamente por ante la Notaría Pública Undécima de Carcas, el día 19 de agosto de 1985, bajo el No. 75, Tomo 163 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; y b) documento para ser suscrito y otorgado en forma conjunta por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS e INVERSIONES ESLOVACO, C.A., por el cual las partes determinan los linderos del terreno a que se refiere el documento anterior con base en procedimientos técnicos de topografía y cartografía” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, en fecha 26 de mayo de 2003, “…C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS ejerció recurso jerárquico contra el acto administrativo contenido en el Oficio distinguido con el No. 1.188-A de fecha 20 de diciembre de 2002, por el cual el ciudadano Registrador Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda negó, ilegítima e ilegalmente, la inscripción de los documentos presentados por nuestra representada para su correspondiente protocolización” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “En fecha 17 de octubre de 2003, en nombre de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, ejercimos por ante el Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (por imposibilidad material de presentar el recurso por ante la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en vista de que (…) dejó de funcionar en razón de un procedimiento disciplinario contra sus integrantes), el correspondiente recurso contencioso administrativo de nulidad, en virtud del silencio administrativo incurrido por el ciudadano Director General Nacional de Registros y Notariado del Ministerio del Interior y Justicia, en lo que concierne al recurso jerárquico intentado por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en fecha 26 de mayo de 2003, contra el acto administrativo arriba identificado, lo que constituye el supuesto normativo a que se refiere el artículo 39 del Decreto con fuerza (sic) de Ley de Registro Público y del Notariado, con arreglo al cual en los casos de negativa de los registradores a las solicitudes de inscripción de documentos, el interesado podrá interponer recursos jerárquico ante la Dirección Nacional de Registros y del Notariado, la cual deberá decidir el recurso, por acto motivado, dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a su interposición y en el entendido de que si la Administración no se pronuncia en ese lapso, se entenderá negador el recurso”. (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “En fecha 16 de enero de 2004, el ciudadano Director General de Registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia, desestimó en forma expresa el recurso jerárquico ejercido por nuestra representada C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en fecha 26 de mayo de 2003, contra la negativa de protocolización (…) y emitió el acto administrativo contenido en el Oficio No. 170, objeto de ésta (sic) impugnación” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Nuestra representada (…) presentó dos documentos para ser protocolizados, previo cumplimiento de las formalidades legales, por ante el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda (hoy Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda). El primer documento tiene por objeto la venta a la sociedad mercantil INVERSIONES ESLOVACO C.A. (…) un terreno de su exclusiva propiedad parte de mayor extensión, ubicado en el Municipio Baruta…”. (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “El segundo documento, para ser suscrito y otorgado en forma conjunta por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS e INVERSIONES ESLOVACO, C.A., tiene por objeto la determinación de los linderos del terreno a que se refiere el documento anterior con base en procedimientos técnicos de topografía y cartografía, y el establecimiento de otros elementos concernientes a la más precisa descripción de los terrenos de ambas partes, incluyendo la superficie de los terrenos remanentes de la vendedora, en razón de ser necesariamente colindantes, puesto que el terreno vendido a INVERSIONES ESLOVACO C.A. es parte de mayor extensión de tierras, propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, como consta del respectivo documento de compra venta” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Es preciso advertir que no pueden confundirse bajo ningún concepto, cuestiones tan diversas como: a) Los terrenos que fueron vendidos por causa de aporte a la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS por ANTONIO SANTAELLA HURTADO, los cuales comprendían las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS, tal como se describen y limitan según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro competente, el día 23 de marzo de 1944, bajo el No. 49, folio 143, Protocolo Primero, Tomo Adicional, único título inmediato de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS sobre los citados terrenos; b) los lotes de terreno que fueron también, parte de la mayor extensión constituida por las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS, que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS dio en pago a GUSTAVO WALLIS L., terrenos estos últimos que fueron los que se destinaron al desarrollo de la ‘Urbanización Los Guayabitos’ (…) siendo este último el ‘Documento de Urbanización o Parcelamiento en relación con parte de este inmueble’ como reza la nota al margen del título inmediato (y único) de adquisición, antes citado, y; c) El lote de terreno que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, vendió a INVERSIONES ESLOVACO C.A., el cual forma parte de la mayor extensión adquirida de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, según lo indicado en la letra a) que antecede, y nada tiene que ver con los destinados a constituir la ‘Urbanización Los Guayabitos’, según lo indicado en la letra b) inmediatamente anterior” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Por las mismas razones, las cuales derivan de la historia documental de la propiedad, tampoco puede admitirse que con la constitución de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, a cuyos efectos se destinaron los terrenos que eran y son parte de mayor extensión de los terrenos adquiridos de ANTONIO SANTAELLA HURTADO por la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, desaparecieron las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS que fueron los terrenos objeto de esta última operación, como falsamente se afirma en el Oficio o Resolución No. 54, de fecha 04 de julio de 1994, citado tanto en el texto de la Resolución No. 1.188-A, objeto de la impugnación oportunamente formulada por ante la Dirección General de Registros y Notarias del Ministerio de Interior y Justicia, como en el caso contenido en el Oficio No. 70, de esa Dirección General, por el cual se decidió aquella impugnación, siendo de destacar que esa Resolución No. 54 de fecha 04 de julio de 1994, fue emitida en una actuación en la que no fue parte, nuestra representada C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “De la ignorancia de los contenidos documentales o de las confusiones creadas por los sucesivos Registradores Subalternos y Registradores Inmobiliarios y por su respectivo superior jerárquico, en relación con los extremos antes indicados, derivan los pronunciamientos impugnados en este recurso de nulidad…”. Que, “…cuando nos referimos a los pronunciamientos del ‘respectivo superior jerárquico’, apuntamos, en primer lugar, al acto que impugnamos en este recurso de nulidad…”. Que, “En segundo lugar, es de absoluta necesidad referirnos al oficio, citado en el texto de este recurso y en el texto del acto impugnado, distinguido con el No. 54, de fecha 04 de julio de 1994, dictado (…) en un procedimiento en el cual nuestra representada (…) no fue parte, acto que, por cierto, tampoco puede citarse como si se tratara de sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, en virtud de que el acto administrativo carente de fundamentos reales, por desconocer la verdad documental y el tracto sucesivo de la propiedad afectada, no puede surtir efectos legales y está sujeto a revisión en los mismos términos del que aquí se impugna directamente”. Que, “…el pronunciamiento negativo de la Dirección General de Registros y Notarias, al conocer y decidir el recurso jerárquico oportunamente interpuesto por nuestra representada, se basa, (…) en: a) un falso supuesto de hecho: la supuesta e inadmisible identidad entre C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, una sociedad anónima, y la ‘Urbanización Los Guayabitos’; b) un falso supuesto de derecho al confundir el ‘título inmediato de adquisición’, concepto jurídico esencial para asegurar la observancia del principio registral del tracto sucesivo, sin cuya observancia no podría existir ningún sistema registral, con el ‘Documento de Parcelamiento’ de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, a pesar de que, en forma muy clara, los terrenos que fueron afectados a la construcción de dicha Urbanización son o fueron parte de la mayor extensión de tierras que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS adquirió de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, constituida por las posesiones CAUCA, SURIMA Y PARTE DE SARTENEJAS y, al mismo tiempo, desconocer la verdadera naturaleza jurídica de ese ‘Documentos de Parcelamiento’, que no es un documento traslativo de propiedad o declarativo de la propiedad preexistente, como debe serlo, sin excepciones, el ‘título inmediato de adquisición’ a que se refiere la Ley de Registro Público y del Notariado y, en general, las leyes concernientes al Registro Público anteriores a la vigencia de la citada en primer término; c) una clara infracción de las normas y reglas de competencia que constituyen el límite infranqueable de la actividad de los Registradores y una conditio sine qua non de la validez de sus actos, al pretender emitir un pronunciamiento sobre la cabida actual del inmueble propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, a los efectos de negar la inscripción registral, para lo cual no tiene el Registrador ninguna capacidad técnica ni legal, ni de ninguna otra naturaleza, incurriendo, de esa manera, en un vicio insalvable de incompetencia, como lo tienen decidido, desde tiempo inmemorial, tal la jurisprudencia del más alto Tribunal de la República, como las decisiones unívocas, en ese sentido, del antiguo Ministerio de Justicia (Dirección de Justicia y Registro Público; y, d) finalmente, en un grave error en la motivación del acto denegatorio al fundarse en un acto administrativo, la denominada ‘Resolución (sic) No. 54 emanada del Ministerio de Justicia de fecha 04-07-94 (sic)..’, (página 13 del Oficio original del Registrador y diez (10) del Oficio 170 de la Dirección General de Registros y Notarías, objeto de esta impugnación), dictado en un procedimiento en el cual C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, no fue parte en forma alguna, y nulo de necesidad, como también pedimos lo declare esta Sala Político- (sic) Administrativa, incidentalmente, por colidir con disposiciones legales expresas, así como carecer de toda sustentación documental al confundir el título de propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS sobre las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS, es decir, el documento por el cual nuestra representada adquirió dichos inmuebles de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, con el documento por el cual se afectó parte de los mismos (una superficie de trescientos sesenta y cinco mil trescientos noventa y un metros con once centésimas de metro cuadrado (365.391,11 mts2) para desarrollar la Urbanización Los Guayabitos’…” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Incurre el acto impugnado en el mismo falso supuesto de hecho en que incurrió el ciudadano Registrador, al confundir a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, una sociedad anónima legalmente constituida y, como tal, una persona jurídica propia y distinta, con la ‘Urbanización Los Guayabitos’, nombre con el que se designa a un lugar, en este caso, un desarrollo urbanístico, carente, por lo tanto, de personería jurídica propia y diferenciada de los propietarios del suelo que sirvió, parcialmente, de fundamento al parcelamiento o urbanización en referencia” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Como consecuencia de esa confusión inadmisible, el oficio impugnado mantiene la inaceptable confusión entre el título original de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, y el documento de parcelamiento de la ‘Urbanización Los Guayabitos’…” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “De ese falso supuesto fundamental derivan, por necesidad, los demás errores que invalida, tanto el pronunciamiento del Registrador, como el de la alzada, en este caso y, como es apenas lógico, sus improcedentes conclusiones”. Que, “…el ciudadano Registrador pretende fundamentar la negativa a los registros solicitados, aduciendo que en tales documentos no se cita el título inmediato de adquisición del vendedor, o que se le cita erróneamente. En su infundado criterio, ratificado por la decisión que se impugna el título de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, es un Documento de Parcelamiento (que denomina ‘documento de integración, urbanización y parcelamiento’), registrado el (…) conjuntamente con otro documento de la misma fecha, por el cual C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, cedió (en realidad, dio en pago) al ciudadano GUSTAVO WALLIS L., dos lotes de terreno que formaron parte, hasta esa fecha, de la mayor extensión de tierras que ANTONIO SANTAELLA HURTADO vendió, por causa de un aporte, a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS (…) y de los terrenos que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, adquirió de la Iglesia de Nuestra Señora del Rosario del Baruta (…) únicos títulos de adquisición de la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, a todos los efectos legales …” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “El desconocimiento de hecho tan elemental por parte del Ciudadano registrador y de la alzada, es pues, el origen del acto impugnado, claramente pasible de nulidad”. Que, “En primer lugar, procede señalar que un Documento de Urbanización o Parcelamiento no es o puede no ser un título traslativo de propiedad y, por lo tanto, no puede considerarse como título inmediato de adquisición (…) es, en principio, un documento meramente declarativo de la voluntad del o de los propietarios de un terreno, en el sentido de destinarla a su explotación como un parcelamiento (o Urbanización) y a su eventual enajenación por parcelas, caso en el cual la ley exige la protocolización de ese documento con la finalidad de definir las características del parcelamiento; las condiciones bajo las cuales las parcelas resultantes del proceso de urbanización pueden ser enajenadas; los derechos y las obligaciones de los promotores y de los futuros propietarios; las limitaciones prediales que pudieran afectar al terreno destinado; los porcentajes de participación en los gastos o las obligaciones de los propietarios, y, en general, las demás menciones o regulaciones que, según la ley, debe contener ese Documento de urbanización o Parcelamiento. No se trata, entonces, de un documento traslativo de propiedad, lo que en el caso concreto que nos ocupa, deriva, además, de la simple lectura del documento bajo consideración, pues en él no existe ningún acto traslativo de propiedad, por lo que su contenido se agota con las declaraciones de voluntad referentes establecimiento de la ‘Urbanización Los Guayabitos’. Como es procedente en derecho, el Documento de Parcelamiento se limita a indicar los títulos de adquisición de los promotores” (Resaltado del escrito). Que, “Mucho menos podría sostenerse, ni en sana lógica, ni en buen derecho, que el título de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS (quien es un causante a estos efectos) sea el documento de cesión o transferencia en propiedad, al ciudadano GUSTAVO WALLIS L., de dos lotes (A y B) que, claramente, formaban parte de mayor extensión propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS…” (Mayúsculas y resaltado de escrito). Que, “No puede admitirse, en forma alguna, la inversión lógica e histórica que pretende el ciudadano Registrador, y ratifica el acto impugnado, para, con ello, fundamentar una negativa que es errónea, inadmisible y dañosa. De la lectura de este documento de cesión de los dos lotes citados (A y B) y de otros que se identifican del 1 al 6, con sus correspondientes linderos particulares, se desprende sin lugar a dudas de ninguna naturaleza, por su textualidad, que ‘los lotes cedidos pertenecen a mi representada (declara el representante de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS) por formar parte de mayor extensión adquiridos del señor Antonio Santaella por documento registrado en la Oficina subalterna (sic) de registro (sic) del Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, el 24 de marzo de 1944, bajo el No. 49, folio 143, Protocolo 1º Tomo adicional’” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Pero, además, este mismo documento, cuando se describen los linderos de los lotes A y B, objeto de la cesión, así como los linderos de los lotes numerados del 1 al 6, inclusive, expresa, claramente, que los terrenos objeto de la cesión colindaban (y colindan hoy), en diversos casos, ‘con terrenos de C.A. Sindicato Los Guayabitos’, lo que demuestra, desde el principio, que los terrenos cedidos eran sólo ‘ partes de mayor extensión’ y que, con posterioridad a la enajenación a que se refiere ese documento, C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS continuó siendo propietaria de terrenos colindantes, cuestión que pretende desconocerse en forma inadmisible” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “De lo anteriormente indicado se desprenden, las siguientes conclusiones: 1) El único título de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, por lo que concierne a los terrenos que nos ocupan (CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS), es el documento, antes citado, por el cual ANTONIO SANTAELLA HURTADO transmitió (sic) C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, la propiedad de las posesiones ‘CAUCA’, ‘ SURIMA’, y parte de ‘SARTENEJAS’, es decir, el protocolizado en fecha 23 de marzo de 1944, bajo el No. 49 Protocolo Primero, Tomo Adicional, conjuntamente con el título de adquisición de los terrenos adquiridos por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, de la Iglesia de Nuestra Señora del Rosario de Baruta, también antes citado; 2) Ninguno de los documentos a los que el ciudadano Registrador pretende atribuir el carácter de título inmediato de adquisición, tiene realmente ese carácter; en un caso, por tratarse de un documento de urbanización o Parcelamiento que no tiene, en puridad conceptual, contenido o carácter traslativo (ni declarativo) de la propiedad y, en el otro, porque su contenido, claramente expresamente, fue la transferencia de lotes, partes de mayor extensión, del causante (C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS) al sucesor (GUSTAVO WALLIS L.) por lo que la inversión del título que sirve de fundamento a la negativa registral así como a la decisión que se impugna, es claramente improcedente e inaceptable en derecho y así pedimos lo declare el tribunal al decidir este recurso; 3) De la lectura más simple de los documentos a los que tanto el ciudadano Registrador como la Dirección General de Registros y Notarias pretende, erróneamente, asignar el carácter de títulos inmediatos de adquisición, se desprende que los lotes cedidos por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, y destinados luego a servir de fundamento territorial de la ‘Urbanización Los Guayabitos’ (…) puede ser confundida con la sociedad anónima C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, no sólo forman parte de mayor extensión, sino que, por esa razón esencial, en algunos casos (…) colidan con los terrenos excedentes de propiedad de la sociedad anónima C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, de manera que estamos en presencia de una propia y verdadera tergiversación que vicia los fundamentos o motivos del acto que se impugna (…) 4) Como consecuencia necesaria y directa de lo dicho, es irrevocable a dudas que el o los títulos de adquisición citados por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS en el documento de venta a INVERSIONES ESLOVACO C.A. y su aclaratoria, ambos afectados por la negativa que se impugna, son los que se indican en sus respectivos textos, por cuyo motivo no podía el ciudadano Registrador, sin exceder sus facultades y atribuciones legales (lo que constituye el vicio de exceso de poder), negar como lo hizo, sin fundamentos legales reales, el registro solicitado) (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “…el acto que se impugna no decidió con arreglo a la totalidad de los argumentos contenidos en el recurso jerárquico, pues, como aparece evidente de su texto, el ciudadano Director General de Registros y Notarias se limitó a repetir lo expresado por el Registrador, sin analizar la verdadera naturaleza del título inmediato de adquisición y sin pronunciarse sobre las confusiones entre la sociedad propietaria de los terrenos y la urbanización desarrollada en parte de mayor extensión adquirida de aquella sociedad propietaria, ni sobre la clara diferencia existente entre los terrenos originalmente adquiridos por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS de Antonio Santaella y los que, muy posteriormente se destinaron al desarrollo de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, evidentemente parte de los indicados en primer término” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Esta discrepancia entre lo alegado y lo decidido es, sin duda, un vicio del acto administrativo impugnado, pues, en los términos del artículo 62 de la Ley Orgánica de Procedimiento (sic) Administrativos, ‘el acto administrativo que decida el asunto, resolverá todas las cuestiones que hubieren sido planteadas, tanto inicialmente, como durante la tramitación’ y, conforme al artículo 89 ejusdem, ‘el órgano administrativo deberá resolver los asuntos que se sometan a su consideración dentro del ámbito de su competencia o que surjan con motivo del recurso, aunque no hayan sido alegados por los interesados’ ”. Que, “Procede destacar, en adición a lo antes expuesto, que los títulos inmediatos de adquisición de los terrenos propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, no contienen indicación alguna sobre la superficie o cabida de los terrenos a que ellos se refieren, aunque así expresan, desde luego, los linderos generales de las propiedades originales. En esas condiciones y, además, porque en el país no existen, infortunadamente, los Catastros necesarios para fundamentar el verdadero Sistema Registral del Folio Real, los ciudadanos registradores carecen de facultades legales para pronunciarse sobre la superficie o la cabida de los terrenos a que se refieren los documentos presentados para su inscripción en el Registro Inmobiliario, objeto de la negativa original” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Por las mismas razones, no pueden los Registradores, sin incurrir en abuso o exceso de poder, entrar a calificar la procedencia o improcedencia de una cabida determinada o sugerir su existencia o inexistencia. Basta con la declaración de las partes de que los terrenos objeto de una operación en particular se encuentran dentro de los linderos del título que sirve de título inmediato de adquisición para que el Registrador deba aceptarlos, si ese antecedente inmediato (o todos los antecedentes por remotos que fueren), no indicaran superficie o cabida. Cualquier diferencia susceptible de afectar a algún tercero, lo que no ha ocurrido en este caso, sería, cuando más, una cuestión de partes, en cuyo caso cualquier pronunciamiento correspondería a los tribunales competentes, bien en juicio declaratorio de propiedad, de reivindicación o de nulidad de los documentos inscritos en el Registro Público, como lo señala expresamente el artículo 41, in fine, del Decreto Ley arriba citado” (Resaltado del escrito). Que, “…es evidente que la legislación vigente, como ocurría con todas las leyes anteriores, no exige para la registrabilidad de un documento relacionado con bienes inmuebles, la expresión de su cabida o superficie y siendo ello así, no podría ningún Registrador impugnar un documento sometido a su calificación, por cuestiones concernientes a la cabida, siempre que el objeto del documento en referencia se encuentre dentro de los límites indicados en el título inmediato de adquisición. El artículo 45 del Decreto Ley, que define los requisitos mínimos que debe cumplir toda inscripción en el Registro Inmobiliario relativa a un inmueble o derecho real, sólo exige la identificación de la naturaleza del negocio jurídico, la de las personas naturales o jurídicas y la de sus representantes legales (…) y la descripción de los gravámenes, cargas y limitaciones legales que puedan afectarlos, y nada más…” (Resaltado del escrito). Que, “No compete al Registrador, pues, entrar a considerar, fijar o excluir cuestiones relacionadas con la cabida o superficie de los inmuebles, como lo pretende el Registrador Inmobiliario del primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, al declarar textualmente: ‘… y mucho menos puede, esta Oficina de Registro Inmobiliario, verificar la existencia y tracto sucesivo de las TRESCIENTAS SESENTA Y NUEVE COMA SIETE MIL NOVECIENTAS VEITITRES (sic) HECTAREAS (369,7923 Has) y las QUINCE COMA CUATRO MIL SEISCIENTAS TREINTA Y OCHO HECTÁREAS (15,4638 HAS) (sic), que dicen aún le restan a la sociedad mercantil C.A. Sindicato Los Guayabitos, en las posesiones Sartenejas y Cauca (sic) tal y como se indica en el tantas veces mencionado documento de aclaratoria, más aún tomando en cuenta que en el documento No. 49, Tomo 1 Adicional de fecha 23-03-44, adquieren (sic) del ciudadano Antonio Santaella Hurtado, las posesiones Cauca, Surima y parte de Sartenejas sin determinar cual es la cabida de dichas posesiones’ (Oficio Nº 1188-A, página 15)” (Resaltado del escrito). Que, “El razonamiento que antecede es absurdo; si la Ley no exige la expresión de la cabida o superficie del inmueble, el Registrador no puede alegar su inexistencia para negar la protocolización de un documento, siempre que el inmueble de que se trate esté comprendido dentro de los linderos indicados en el título inmediato de adquisición”. Que, “El acto impugnado se limita, una vez más, en lo sustantivo, a repetir los argumentos del Registrador, formulando observaciones sobre operaciones de compra venta ejecutadas por la legítima propietaria, C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en el curso del tiempo (…) pero sin que de tales citas nada pueda concluirse, puesto que, para ello, hubiera sido necesario establecer previamente la superficie original de las posesiones ‘Cauca’, ‘Surima’, y parte de ‘Sartenejas’, a partir de sus linderos originales, que son los que derivan del único título inmediata de adquisición de nuestra representada, C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Sin partir de este dato fundamental, nadie, ni el Registrador, ni mucho menos la Dirección General de Registros y Notarías, podrían excluir el registro de un documento en razón de la cabida expresada en éste (sic) último, pues la negativa tendría que fundarse, lo que no ha ocurrido, (en razón de que ninguno de los funcionarios citados tiene los medios técnicos para establecer la cabida de los inmuebles), en el establecimiento previo de la cabida del inmueble originalmente adquirido por el causante”. Que, “El acto impugnado carece, evidentemente, de los fundamentos que serían necesarios para sostener su validez, puesto que la cabida es un hecho científicamente comprobable y ni el Registrador, ni la Dirección General de Registro y Notarías, la han establecido, por cuyo motivo todas las afirmaciones y razonamientos de carácter cuantitativo carecen de toda base intelectual y así pedimos lo declare el tribunal al decidir el presente recurso”. Que, “Precisamente porque los títulos anteriores de adquisición, cualesquiera que ellos fueren, no indican o definen cabida alguna, el Registrador está impedido de suplirla, definirla, negarla o cuestionarla. Tal pretensión excede las facultades legales del Registrador, quien ha incurrido en exceso de poder suficiente para anular el acto impugnado, el cual, simplemente, se limitó a repetir sus argumentos como expresamente solicitamos lo declare este tribunal al decidir el presente recurso” (Resaltado del escrito). Que, “Se afirma en el oficio No. 1.188-A de fecha 20 de diciembre de 2002, emanado del entonces Registrador Subalterno del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda, así como, por el ‘efecto de repetición’, lo reproduce el Oficio No. 170 emanado de la Dirección General de Registros y Notarías (…) contentivo del acto impugnado, lo siguiente (…) es evidente que la descripción relativa a la secuencia documental a que se refieren, tanto el oficio del registrador como el que le sirve de fundamento (Oficio No. 54) es absolutamente errónea, debiendo destacarse, por necesidad, la que aparece de la cita de la Resolución No. 54 de fecha 04-07-94 (sic) contenida en los párrafos transcritos, un acto dictado en un procedimiento extraño a nuestra representada y que no le puede ser oponible, ni tiene efectos erga omnes” (Resaltado del escrito). Que, “…como lo hemos señalado con anterioridad, según documento protocolizado el día 23 de marzo de 1944, inscrito por ante el Registro Subalterno del Distrito Sucre del Estado Miranda, bajo el No. 49, Tomo (1) Adicional, ANTONIO SANTAELLA HURTADO cedió y traspasó ‘en plena y exclusiva propiedad a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, en cumplimiento de un aporte de la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (bs. 160.000,00) que suscribí en dicha compañía, las posesiones ‘Cauca’. ‘Surima’ y parte de ‘Sartenejas’, situadas en el lugar llamado Los Guayabitos, Municipio Baruta, Distrito Sucre del estado Miranda (omissis)…’”. Que, “Consideramos necesario repetir hasta la saciedad que estos y ningún otro, son los títulos inmediato de adquisición de las posesiones nombradas, por parte de la sociedad mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS. A lo largo del tiempo, C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS vendió parcelas o terrenos, todos partes de mayor extensión correspondientes a las posesiones que adquirió de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, dejando constancia de ello en diversos documentos previamente protocolizados. En fecha 28 de marzo de 1962, C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS suscribió dos (2) documentos, inscritos por ante la entonces Oficina Subalterna de Registro del Distrito sucre del estado Miranda, a saber: el documento inscrito bajo el No. 1, folio 1, Tomo 4 Adicional, Protocolo Primero, por el cual cedió y traspasó a GUSTAVO WALLIS L. dos (2) lotes de terreno (lotes A y B) y destinó seis (6) lotes enumerados del 1 al 6 ambos inclusive) para desarrollar en ellos la ‘Urbanización Los Guayabitos’, que, como es apenas obvio, no puede ser confundida con la sociedad mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “En este documento puede leerse clara y distintamente que los lotes cedidos pertenecieron a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, ‘por formar parte de mayor extensión adquiridos del señor Antonio Santaella Hurtado, por documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, el 24 de marzo de 1944, bajo el No. 49, folio 143 protocolo 1º Tomo adicional…’; es decir, se trata del documento inmediatamente antes citado e identificado como el título inmediato de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “El segundo documento es el que fue inscrito bajo el No. 49, folio 224 del Tomo 13, Protocolo 1º, que es el Documento de Urbanización o Parcelamiento de la ‘Urbanización los Guayabitos’, el cual en ningún caso podría ser confundido, como ahora lo pretende el registrador’ y lo ratifica la alzada en el acto impugnado, con el título inmediato de adquisición” (Resaltado del escrito). Que, “Como se desprende, en cambio del oficio No. 300 de fecha 30 de mayo de 1995, el Ministerio de Justicia (entonces superior jerárquico del registrador) (…) ‘Al efectuar el análisis comparativo de dichas escrituras se aprecia que los datos de registro que la enajenante C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS cita en el documento para acreditar su derecho de propiedad sobre el inmueble que vende, y coincidentes con los mencionados en el documento mediante el cual ANTONIO SANTAELLA HURTADO dio en venta a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS los inmuebles que en el mismo se señalan, y que los linderos de la mayor extensión arriba transcritos, de la cual forma parte el lote objeto de la venta contenida en la escritura cuya protocolización fue negada, no sólo se corresponden, sino que guardan similitud con los expresados por ANTONIO SANTAELLA HURTADO en el documento arriba mencionado, por medio del cual junto con las posesiones CAUCA y SURIMA aporta a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, la parte de SARTENEJAS que le quedaba, una vez deducidas las porciones objeto de las ventas que hizo a las personas que en el nombrado documento enumera, y así se decide’ ” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Como era inevitable, y lo es ahora, el antiguo Ministerio de Justicia ordenó el registro ilegítimamente negado (…) Ante la realidad documental, de este caso, resultan imposibles, los siguientes supuestos: a) Pretender confundir el título mencionado de adquisición de las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS, que fue lo adquirido por C.A. SNDICATO LOS GUAYABITOS de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, con cualquiera de los dos documentos protocolizados el día 28 de marzo de 1962, antes comentados, y en especial con el Documento de Urbanización o Parcelamiento de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, que no es, como lo alegamos antes, un documento traslativo de propiedad; b) Pretender confundir la ‘Urbanización Los Guayabitos’, construida sobre terrenos, partes de mayor extensión que fueron destinados para la construcción de la citada Urbanización (o Parcelamiento) Los Guayabitos (y concretamente por efectos de la protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento, varias veces citado), dejaron de existir los tres inmuebles o posesiones adquiridos por C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, de ANTONIO SANTAELLA, según el documento protocolizado el día 23 de marzo de 1944, habida cuenta de que los lotes de terreno que se destinaron a la ‘Urbanización Los Guayabitos’, eran sólo partes de la mayor extensión constituida, precisamente, por las posesiones CAUCA, SURIMA y Parte de SARTENEJAS, a que se refiere el documento citado en último término” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “En la medida en que la negativa de registro que se impugna deriva, en lo sustancial, de tales errores de interpretación de la documentación preexistente, debe declararse la nulidad de esa negativa por fundamentarse en situaciones y conclusiones que configuran, claramente, un falso supuesto, suficiente para excluir la validez del acto impugnado, como pedimos lo declare el tribunal competente al decidir el presente recurso”. Que, “Es decisivo destacar porque ha sido una postura tradicional, no sólo del Ministerio de Justicia, jerarca de los registradores en lo que concierne a la interpretación y aplicación de las derogadas leyes de Registro Público, sino del más alto tribunal de la República (y deberá serlo del actual Ministerio del Interior y Justicia), que los registradores no tienen atribuida la competencia legal, absolutamente necesaria para emitir juicios de naturaleza técnica (geométricos y matemáticos) o sobre la cabida, de los inmuebles a que se refieren los documentos presentados para su inscripción. Por eso, cuando el registrador, como ocurre en el caso de autos, procede a rechazar una inscripción registral por razones de cabida, incurre en abuso o exceso de poder, por decir lo menos, y en crasa incompetencia…”. Que, “…resulta inadmisible que un Registrador, que carece de conocimientos especiales en la materia y, también, de los medios técnicos que podrían suministrarle los datos necesarios para emitir opinión en estas materias, pretenda, por simple intuición, opinión personal u opiniones de terceros, siempre anónimos, afectar el legítimo derecho de los administrados a solicitar y obtener la protección que deriva de las inscripciones registrales, sin motivos ni fundamentos jurídicamente aceptables. En la medida de que el Oficio No. 170, contentivo del acto impugnado, ignora lo antes expuesto, incurre en el mismo vicio, pues, como lo señalamos antes, en este caso no se ha establecido la cabida original y, por lo tanto, mal podría considerarse improcedente la que le suceda en el tiempo, sin que exista un fundamento científico o técnico serio, que pueda sostener consideraciones improcedentes contenidas en el acto que se impugna”. Que, “Lo que ocurre en nuestro caso, como lo hemos demostrado, es que el funcionario primero, y luego de alzada, han confundido el título inmediato de adquisición con un Documento de Urbanización o Parcelamiento, por una parte, y, por la otra, llegan a la manifiestamente errónea conclusión de que ese Documento de Urbanización o Parcelamiento deja sin efecto; es decir, como inexistentes, las declaraciones traslaticias de propiedad del o de los verdaderos títulos inmediatos de adquisición, lo que carece de todo fundamento legal, en razón de que la Resolución que ambos citan, distinguida con el No. 54, de fecha 4 de julio de 1994, tampoco podría prevalecer sobre el contenido real de los documentos inscritos en el registro, los cuales sólo pueden ser anulados por sentencias judiciales definitivamente firmes, como expresamente lo invocamos”. Que, “Es por ello que el argumento según el cual el registro o protocolización del Documento de Urbanización o Parcelamiento dejó sin efecto el título mencionado de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, o que ‘los lotes de terreno allí referidos CAUCA, SURIMA Y PARTE DE SARTENEJAS, dejaron de existir en forma individual o independiente’ es un error de apreciación, habida cuenta de todo lo anteriormente expuesto” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “Debe subrayarse que la Resolución No. 54, citada en el Oficio contentivo del acto que se impugna, se refiere a la protocolización de una parcela de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, por lo que en ese caso no pudo ventilarse lo que es materia de esta impugnación, puesto que, como consta del contenido del documento cuya inscripción fue negada en el acto que es objeto de impugnación, en este caso se trata de la venta a INVERSIONES ESLOVACO C.A. de un terreno que nada tiene que ver con el que fue destinado en 1962 a la constitución de la Urbanización de Los Guayabitos y que, en cambio, forma parte de los terrenos que ANTONIO SANTAELLA HURTADO vendió a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS (…) por lo que es evidente, sin duda, que la Resolución No. 54 adolece del mismo defecto de la resolución No. 1.188-A y Oficio No. 170; falso supuesto que excluye su validez…”. (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “En razón de todo lo expuesto, solicitamos se declare la nulidad del acto dictado por la Dirección General de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia, contenido en el Oficio No. 170 de fecha 16 de enero de 2004 y la nulidad consecuencial de la decisión del ciudadano Registrador Inmobiliario el Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta por la cual negó la protocolización de un documento por el cual el CA. SINDICATO LOS GUAYABITOS, vendió a INVERSIONES ESLOVACO, C.A. un lote de terreno; y la escritura que contiene una aclaratoria del citado documento de venta…” (Mayúsculas y resaltado del escrito). II DEL ESCRITO DE INFORMES PRESENTADO POR LA SUSTITUTA DE LA PROCURADORA GENERAL DE LA REPÚBLICA En fecha 3 de octubre de 2006, la Abogada Carolina E. Pirela Romero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 56.336, actuando con el carácter de sustituta de la ciudadana Procuradora General de la República, presentó escrito de Informes en el que expuso las siguientes consideraciones de hecho y de derecho: Que, “El acto administrativo recurrido es el contenido en el Oficio Nº 170, de fecha 16 de enero de 2004, emanado del Director General de Registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia (…) analizado el Dictamen Nº 39, emitido por la mencionada Dirección General, se observa que dicho fallo reúne los requisitos establecidos en los artículos 12 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y no contiene ninguna de las causales de nulidad a que se refieren los artículos 19, 20 y 21 ejusdem”. Que, “La recurrente sostiene que la Dirección General de Registros y Notarías en su dictamen incurrió en falso supuesto de hecho y falso supuesto de derecho (…) esta representación considera que, no le asiste la razón a la recurrente, pues consta en el dictamen, que el Órgano Superior jerárquico estudió los documentos presentados, cuya protocolización fue negada así como los demás recaudos relacionados con operaciones de ventas de lotes o parcelas de terrenos descritos en aquellos documentos”. Que, “Además, la recurrida con base a la Resolución Nº 4 de fecha 04 de julio de 1994, emitida por el antes Ministerio de Justicia, consideró que al realizarse el parcelamiento de la Urbanización ‘Los Guayabitos’, a que se refiere el documento registrado bajo el Nº 49, Protocolo Primero, Tomo 13, de fecha 28 de marzo de 1962, las posesiones CAUCA, SURIMA y PARTE DE SARTENEJAS, dejaron de existir separadamente, para constituirse en la Urbanización ‘Los Guayabitos’, por lo que dicho documento debe citarse como referencia al momento de realizarse cualquier transacción de venta” (Mayúsculas del escrito). Que, “Tal consideración fue sustentada con aplicación de lo ordenado en los artículos 10, 11 y 23 de la Ley de Registro Público y del Notariado. Por tanto, el acto administrativo impugnado no adolece de falso supuesto de hecho ni de derecho, por el contrario, fue emitida en correcta aplicación de las citadas normas y del segundo aparte del artículo 8 de la Ley de Ventas de Parcelas…”. Que, “En tal virtud, el acto administrativo recurrido está constituido por las razones de hecho y de derecho que dieron a la administrativa (sic), los fundamentos para tomar su decisión, ajustándose a las pruebas, a los preceptos legales y a un principio doctrinario atinente, como lo es la antes citada resolución, la cual pretende desconocer la recurrente, alegando sus apoderados, que ella no fue parte en el procedimiento que produjo dicha Resolución, sin tener en cuenta que la misma está estrictamente vinculada a la Urbanización ‘Los Guayabitos’, situada en los terrenos descritos en los documentos que fueron objeto de la negativa de protocolización”. Que, “Al no existir en el acto impugnado, falso supuesto de hecho ni falso supuesto de derecho, no puede considerar la recurrente que la autoridad administrativa que lo dictó haya incurrido en el vicio de incompetencia denunciado”. Que, “… a tenor de lo expresado en el numeral 1 del artículo 18 de la Ley de Registro Público y del Notariado, el Registrador tenía facultad para rechazar los documentos que se le presentaron para su protocolización, y conforme a lo establecido en el encabezamiento del artículo 39 de la misma Ley in comento, el Director General de Registros y Notarías tenía facultad para confirmar la negativa dictada por aquél. De manera, que el vicio de incompetencia alegado por la parte actora carece de fundamento…”. Que, “…la recurrente sostiene el vicio de abuso de poder señalando que los Registradores no pueden calificar la procedencia o improcedencia de una cabida determinada o sugerir su existencia o inexistencia (…) el artículo 38 de la Ley de Registro Público y del Notariado, otorga facultad al Registrador para ejercer la función calificadora. En el presente caso, el Registrador en aplicación de la disposición contenida en el artículo 40 ejusdem, determinó que los documentos cuya protocolización fue negada, no reunían los requisitos establecidos al efecto en el artículo 4, numeral 3 ibidem, respecto a las medidas y linderos del inmueble, dentro de las que está implícita la cabida del inmueble descrito en tales documentos, medidas que incluso no se corresponden con las determinadas por el Registrador mediante la información que consta en el registro. Así pues, al momento de calificar los documentos el Registrador se limitó a lo que se desprende de los títulos y a la información asentada en el registro, pero no prejuzgó sobre la validez de los títulos sino en tales documentos no se citaba el documento de integración, urbanización y parcelamiento protocolizado en fecha 28 de marzo de 1962, bajo el Nº 49, Tomo 13, protocolo primero. Actuación administrativa correcta, pues así lo exige el mencionado artículo 8 de la Ley de Ventas de Parcelas”. Que, “…resulta inexistente la supuesta manipulación de la verdad argüida por la empresa recurrente, en consecuencia, el vicio de abuso de poder no tiene fundamentación alguna…”. Que, “La sociedad mercantil recurrente, alega que el acto administrativo incurre ‘en un grave error en la motivación del acto denegatorio (…) por carecer de toda sustentación documental al confundir el título de propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS sobre las posesiones CAUCA, SURIMA y parte de SARTENEJAS (…)’ ” (Mayúsculas de origen). Que, “…se puede aseverar que la motivación del acto administrativo consiste en la expresión de los motivos de hecho y de derecho que haya tenido su autor para producir el acto administrativo impugnado se aprecian los distintos motivos que tuvo la Administración para dictar el mismo. El Órgano Superior Jerárquico examinó y desplegó sobradamente las razones de hecho y de derecho que le asistieron para dictar la negativa cuya nulidad nos ocupa”. Que, “Desvirtuados los alegatos esgrimidos por los apoderados judiciales de la sociedad mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS solicito (…) declare SIN LUGAR el recurso de nulidad incoado, contra el Dictamen Nº 39 contenido en el oficio Nº 170, de fecha 16 de enero de 2004, dictado por la Dirección General de Registros y Notarías del Ministerio del Interior y Justicia” (Mayúsculas y resaltado del escrito). III DEL INFORME DEL MINISTERIO PÚBLICO En fecha 13 de julio de 2006, la Abogada Alicia Jiménez de Meza, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 22.977, actuando con el carácter de Fiscal del Ministerio Público, presentó escrito contentivo de la Opinión Jurídica de la Institución que representa, en el que señaló las siguientes argumentaciones de hecho y de derecho: Que, “En primer lugar, pasa el Ministerio a analizar la denuncia formulada por la parte recurrente en relación al vicio de inmotivación y violación de los artículos 9 y 62 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el artículo 18 numeral 4º eiusdem, al señalar que el Registrador incurrió en un grave error al fundar su decisión en un acto administrativo, esto es, la Resolución No. 54 emanada del Ministerio de Justicia de fecha 04-07-94 (sic) (…) confundiendo (…) el título de propiedad de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS con el documento por el cual se afectó parte de los mismos para desarrollar la ‘Urbanización Los Guayabitos’, decisión ésta ratificada por la Dirección de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia…” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Que, “…del contenido del acto recurrido parcialmente transcrito (…) el órgano recurrido analizó y expuso suficientemente las razones de hecho y de derecho que tuvo para dictar o emitir la negativa del Registrador a protocolizar pues la Dirección de Registros y Notarías fundamentó su decisión en dos aspectos, el primero de ellos referido a la cabida, esto es al metraje disponible por parte de los recurrentes para proceder a efectuar la venta y en la titularidad inmediata de los mismos, que se encontraba controvertida y carecía de claridad vistos los distintos documentos a los cuales se remitía la aclaratoria que fuera presentada para su registro, aspectos éstos que fueron debidamente detallados en la decisión y que sirvieron de fundamento al órgano recurrido para dictar el acto”. Que, “En relación a la denuncia formulada por la parte recurrente al señalar que los actos impugnados adolecen del vicio de falso supuesto de hecho y de derecho al confundir la identidad entre C.A. Sindicato Los Guayabitos, una sociedad anónima, y la Urbanización Los Guayabitos, confundiendo de igual forma el ‘título inmediato de adquisición’ de los terrenos del Sindicato Los Guayabitos con el ‘Documento de Parcelamiento’ de la Urbanización Los Guayabitos (…) en el caso de marras la parte recurrente señala que el órgano registral confunde la titularidad inmediata de los terrenos acreditándosela a Parcelamiento Los Guayabitos, cuando en realidad le pertenece a Sindicato Los Guayabitos, limitándose a citar una vez mas (sic) su documento de adquisición y el del parcelamiento, sin que tal exposición resulte suficiente para aclarar la titularidad que pretende acreditarse a fin de invocarla para justificar la operación de venta presentada para su registro, sin que conste en autos ningún elemento probatorio que le sirva de soporte a su argumento, y que aclare cual (sic) es el metraje del que efectivamente dispone para efectuar dicha operación, pues no se trata de cuestionar su titularidad, aspecto este que no puede ser revisado por el registrador en cuanto a propiedades anteriores, sino determinar tal como se ha venido sosteniendo cual es el metraje del que realmente dispone luego de tantas operaciones de venta de un terreno de mayor extensión, por lo que, en todo caso, no podría hablarse de un falso supuesto, sin antes verificar los aspectos controvertidos referidos a la determinación de la cabida disponible por parte de los recurrentes para efectuar la operación de compraventa presentada para su registro”. Que, “…no basta alegar el vicio de falso supuesto, pues quien lo invoca tiene la carga de probarlo y señalar con suficiente claridad sus planteamientos, lo cual en el presente caso (…) no ocurrió”. Que “En relación a la denuncia formulada por la parte recurrente, relativa al abuso de poder en que incurrió el Registrador al dictar el acto en el cual manifiesta su negativa a registrar los documentos que en esa oportunidad le fueron presentados, por ser incompetentes para emitir juicios de naturaleza geométrica o matemática y específicamente para opinar sobre problemas de cabida (…) la Ley de Registro Público, en su artículo 38, otorga a los Registradores la facultad de calificación, para que en cumplimiento de los principios de especialidad y consecutividad entre otros, garanticen que los bienes y derechos inscritos en el Registro se encuentren perfectamente definidos en cuanto a la titularidad, naturaleza y contenido, en perfecta secuencia y con la correspondiente correlación entre las inscripciones y modificaciones”. Que, “Tal previsión legal está destinada a otorgar certeza jurídica erga omnes de que lo que se transmite es lo mismo en orden a su titularidad, naturaleza, situación, linderos y medidas, impidiendo que a través del registro puedan alterarse, a voluntad de los particulares, los elementos distintivos del inmueble o derecho que se pretende registrar”. Que, “…en uso de sus atribuciones cuando al Registrador le surjan dudas en cuanto a la inteligencia y aplicación de los preceptos establecidos en la Ley que rige la materia, o cuando considere que el título o documento presentado adolece del algún defecto que impida su registro o incumpla con alguno de los requisitos previstos por dicha Ley para el registro de un documento, deberá negar la respectiva protocolización mediante acto motivado, a tenor de lo dispuesto por el artículo 39 de dicha Ley”. Que, “En el caso bajo examen, el registrador además de las consideraciones relativas a las aclaratorias expuestas por la parte recurrente, referidas a la titularidad inmediata de los terrenos cuya venta se pretende protocolizar, fundamento (sic) su negativa de registro, no solo (sic) en la falta de claridad en cuanto al problema de cabida, sino en la indeterminación existente en cuanto a las superficies de las posesiones Cauca, Surima y parte de Sartenejas, y al Parcelamiento Los Guayabitos, por lo que, el órgano recurrido, luego de revisar el recurso jerárquico interpuesto, procedió a efectuar una serie de consideraciones, cotejando los distintos documentos que acreditan la titularidad sobre esas posesiones, tratando de establecer el tracto legal, concluyendo que a fin de aclarar la situación con respecto a los linderos y metraje disponible por parte de los recurrentes, vista la aclaratoria presentada que remite a documentos de ventas anteriores y así evitar que se pudiera estar vendiendo lo que no le pertenece en realidad, estima procedente solicitar de la Oficina de Catastro un análisis catastral y topográfico de la mayor extensión de terreno propiedad del Sindicato Los Guayabitos, después del parcelamiento que dio origen a la Urbanización Los Guayabitos, a fin de determinar la cabida que le resta el mencionado Sindicato para verificar que el lote de terreno vendido a Inversiones Eslovaco C.A. por documento autenticado el 19-08-1985 (sic) aún permanece inatacable para poder llevar a los protocolos los referidos documentos, declarando así sin lugar el recurso jerárquico interpuesto”. Que, “…el órgano recurrido en ejercicio de su función calificadora, a fin de determinar la procedencia o no del registro de los documentos que le fueran presentados, observó que no existía claridad con los documentos presentados por la parte recurrente para demostrar la titularidad de los terrenos que estaba vendiendo, pues paralelamente al documento de venta de los terrenos mencionados a Inversiones Eslovaco, se acompañó un documento de aclaratoria, con el objeto de registrarse, que explicaba la titularidad que tenían los recurrentes sobre el terreno vendido a Inversiones Eslovaco, invocando una serie de documentos de venta anteriores, resultando difícil establecer en vista de las distintas transacciones de venta realizadas, cual es la cantidad restante de la que dispone el Sindicato para realizar la operación de venta objetada, es por lo que el Registrador y luego la Dirección como órgano revisor del recurso jerárquico presentado estimaron, tal como se señalara en el acto impugnado, la conveniencia de solicitar al Departamento de Catastro (…) una evaluación técnica de los terrenos a fin de suministrar la información necesaria, que le permita aclarar los aspectos detallados en la decisión impugnada orientados a determinar cual (sic) es la cantidad de terreno de la que dispone el mencionado Sindicato, luego de las múltiples operaciones de venta que se han realizado sobre las distintas porciones de tierras pertenecientes a una de mayor extensión propiedad del Sindicato Los Guayabitos, con su respectiva determinación de linderos e identificación y permita ordenar el registro de los documentos presentados, y finalmente establecer la cantidad de terreno disponible antes de protocolizar el documento, lo que implica la revisión previa al registro de dichos documentos”. Que, “…la negativa de registro emitida por la Administración Registral fue dictada dentro del marco de las competencias que legalmente le habían sido atribuidas, al procurar a través del acto impugnado, evitar el asiento de un documento cuyo contenido podría implicar el desconocimiento de otros títulos de anterior data debidamente inscritos en el registro inmobiliario, debiendo por lo tanto desestimarse tal alegato”. Que, “…estima este Organismo, que contrariamente a la aseveración formulada por la parte recurrente en su escrito libelar en relación a este argumento, el registrador y posteriormente la Dirección General de Registros y Notarías del Ministerio de Justicia actuando como revisor del recurso jerárquico interpuesto contra la negativa del Registrador, procedió a dictar el acto impugnado en tutela de los principios que rigen la actividad registral, pues ante la duda suscitada por la aclaratoria presentada que intenta establecer la secuencia en cuanto a la titularidad inmediata del terreno a vender, era su obligación la de verificar si de la serie de documentos citados se desprendía con claridad la cabida disponible de la empresa hoy recurrente para realizar la operación de venta, y así poder darle curso a su respectivo registro, debiendo desestimarse tal alegato”. Que, “Por los razonamientos anteriormente expuestos, considera el Ministerio Público que el presente recurso de nulidad debe ser declarado Sin Lugar…” (Resaltado del escrito). IV DE LA COMPETENCIA Corresponde a esta Corte pronunciarse acerca de su competencia para el conocimiento del presente asunto y al respecto, se observa: En fecha 16 de junio de 2010, entró en vigencia la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.447 de la misma fecha, reimpresa en fecha 22 de junio de 2010, en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.451, la cual en su artículo 24 estableció un nuevo régimen de competencias, que inciden en el funcionamiento de esta Corte en el ejercicio de su labor jurisdiccional. Ahora bien, los artículos 2 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagran derechos y principios que resguardan los valores que deben imperar en la sociedad, como es el reconocimiento del Estado de Derecho y de Justicia y es así, como debe garantizarse en el proceso una justicia expedita y sin reposiciones inútiles, todo lo cual hace que esta Corte analice previamente su competencia para continuar el conocimiento del presente caso. Visto lo anterior, debe esta Corte aludir al contenido del artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo tenor: “La Jurisdicción y competencia se determinan conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tiene efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”. Ello así, en atención a la referida norma, aplicable por mandato expreso del artículo 31 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, debe esta Corte concluir que la competencia se determina de acuerdo a la situación de hecho existente para el momento en que es presentada la demanda, pudiendo ser modificado posteriormente sólo por disposición de la Ley. En el caso de autos, la acción principal está constituida por el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto contra el acto administrativo contenido en el Oficio Nº 170 de fecha 16 de enero de 2004, emanado de la Dirección General de Registros y Notarías del Ministerio de Interior y Justicia, notificado a los accionantes en fecha 12 de marzo de 2004. Dicha acción de nulidad fue interpuesta en fecha 11 de agosto de 2004, ante al Tribunal Sexto de lo Contencioso Administrativo del Área Metropolitana de Caracas, ello ante la imposibilidad de presentarlo directamente ante esta Corte. Ahora bien, en ausencia de una norma legal que para la fecha de interposición de la demanda regulara la distribución de las competencias de los Órganos que integran la jurisdicción contencioso administrativa distintos a la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, dicha Sala mediante sentencia Nº 2271 de fecha 24 de noviembre de 2004, (caso: Tecno Servicios Yes´ Card, C.A. Vs. PROCOMPETENCIA), estableció lo siguiente: “Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer: …Omissis... 3.- De las acciones o recursos de nulidad que puedan intentarse por razones de ilegalidad o inconstitucionalidad contra los actos administrativos emanados de autoridades diferentes a las señaladas en los numerales 30 y 31 del artículo 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, si su conocimiento no estuviere atribuido a otro Tribunal...”. En ese sentido, esta Corte observa que el artículo 5 numerales 30 y 31 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.942, de fecha 20 de mayo de 2004, aplicable rationae temporis, establecia lo siguiente: “Artículo 5. Es de la competencia del Tribunal Supremo de Justicia como más alto Tribunal de la República. …Omissis... 30. Declarar la nulidad total o parcial de los reglamentos y demás actos administrativos generales o individuales del Poder Ejecutivo Nacional, por razones de inconstitucionalidad e ilegalidad. 31. Declarar la nulidad, cuando sea procedente por razones de inconstitucionalidad o de ilegalidad, de los actos administrativos generales o individuales de los órganos que ejerzan el Poder Público de rango Nacional...”. Concretamente, en el caso de autos, se demanda la nulidad de un acto emanado de la Dirección General de Servicios y Notarias, órgano adscrito al entonces Ministerio de Interior y Justicia, que no se encuentra comprendido en las categorías señaladas en los numerales 30 y 31 del artículo 5 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, ni constituye una autoridad estadal o municipal, según lo dispuesto por la Sala Político Administrativa de ese Alto Tribunal de la República en su sentencia N° 1900, de fecha 27 de octubre de 2004 (caso: Marlon Rodríguez vs. Cámara Municipal del Municipio El Hatillo del Estado Miranda), por tal motivo esta Corte es COMPETENTE para sustanciar y decidir en primer grado de jurisdicción la presente causa. Así se declara. V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El presente recurso contencioso administrativo de nulidad tiene por objeto el acto administrativo de fecha 16 de enero de 2004, Nº 170 Dictamen 39, emanado de la Dirección General de Registros y Notarías del entonces Ministerio de Interior y Justicia, hoy Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, (folios 76 al 101 del expediente), mediante el cual se declaró sin lugar el recurso jerárquico interpuesto por el ciudadano Luis Vicente Cotell Murillo, titular de la cédula de identidad Nº 7.567.049, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 32.329, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., ratificándose en consecuencia, la decisión del Registrador Inmobiliario del Primer Circuito de Municipio Baruta del Estado Miranda, que negó “…la protocolización de las escrituras que fueron presentadas en fecha 28-11-02 por la ciudadana Luisa Garriga, titular del a Cédula de Identidad Nro. 3.112.940, por ante esta Oficina de Registro Inmobiliario, contentivas de una operación de compra-venta que realiza la sociedad mercantil de este domicilio SINDICATO LOS GUAYABITOS a la Sociedad mercantil INVERSIONES ESLOVACO C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador, en fecha 19 de Agosto de 1985, bajo el Nro. 75, Tomo 163 de los libros respectivos y su documento de aclaratoria presentado para ser protocolizado conjuntamente con el citado instrumento, ambos referidos a porciones de terreno ubicados en esta jurisdicción del Municipio Baruta del Estado Miranda” (Mayúsculas, resaltado y subrayado del acto administrativo). Frente al referido acto, la parte actora imputo una serie de vicios que, de manera precisa se concretan en los siguientes: falso supuesto de hecho y de derecho; infracción de las reglas de competencia por parte del Registrador al emitir pronunciamiento sobre la cabida del inmueble y error en la motivación al fundamentarse en la Resolución Nº 54 de fecha 4 de julio de 1994. Así pues, pasa este Órgano Jurisdiccional a pronunciarse respecto a los vicios que la Representación Judicial de la Sociedad Mercantil C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS le imputó al acto administrativo recurrido, lo cual se hace sobre la base de las siguientes consideraciones: i.- De los Vicios de Falso Supuesto de Hecho y de Derecho Alegados: En primer lugar advierte esta Corte, que la recurrente alegó que el acto administrativo impugnado adolece del vicio de falso supuesto de hecho “…al confundir a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, una sociedad anónima legalmente constituida y, como tal, una persona jurídica propia y distinta, con la ‘Urbanización Los Guayabitos’, nombre con el que se designa a un lugar, en este caso, un desarrollo urbanístico, carente, por lo tanto, de personería jurídica propia y diferenciada de los propietarios del suelo que sirvió, parcialmente, de fundamento al parcelamiento o urbanización en referencia” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Del mismo modo sustento la denuncia de vicio de falso supuesto de derecho, sobre los siguientes argumentos “…al confundir el ‘título inmediato de adquisición’, concepto jurídico esencial para asegurar la observancia del principio registral del tracto sucesivo, sin cuya observancia no podría existir ningún sistema registral, con el ‘Documento de Parcelamiento’ de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, a pesar de que, en forma muy clara, los terrenos que fueron afectados a la construcción de dicha Urbanización son o fueron parte de la mayor extensión de tierras que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS adquirió de ANTONIO SANTAELLA HURTADO, constituida por las posesiones CAUCA, SURIMA Y PARTE DE SARTENEJAS y, al mismo tiempo, desconocer la verdadera naturaleza jurídica de ese ‘Documentos de Parcelamiento’, que no es un documento traslativo de propiedad o declarativo de la propiedad preexistente…” (Mayúsculas y resaltado del original). Que, “…el ciudadano Registrador pretende fundamentar la negativa a los registros solicitados, aduciendo que en tales documentos no se cita el título inmediato de adquisición del vendedor, o que se le cita erróneamente. En su infundado criterio, ratificado por la decisión que se impugna, el título de adquisición de C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, es un Documento de Parcelamiento (que denomina ‘documento de integración, urbanización y parcelamiento’), registrado el (…) conjuntamente con otro documento de la misma fecha, por el cual C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, cedió (en realidad, dio en pago) al ciudadano GUSTAVO WALLIS L., dos lotes de terreno que formaron parte, hasta esa fecha, de la mayor extensión de tierras que ANTONIO SANTAELLA HURTADO vendió, por causa de un aporte, a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS (…) y de los terrenos que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, adquirió de la Iglesia de Nuestra Señora del Rosario del Baruta (…) únicos títulos de adquisición de la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, a todos los efectos legales …” (Mayúsculas y resaltado del escrito). Ahora bien, antes de verificar la existencia o no de los vicios denunciados, esta Corte hace la salvedad que ambas denuncias serán estudiadas y verificadas en el acto administrativo impugnado de manera conjunta, en virtud de que la argumentación explanada por la recurrente, se encuentra estrechamente vinculada. Al respecto, conviene señalar que el vicio de falso supuesto, ha sido definido por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, de la siguiente manera: “(…) el vicio de falso supuesto se patentiza de dos maneras, a saber: cuando la Administración, al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el o los asuntos objeto de decisión, incurre en el vicio de falso supuesto de hecho. Ahora, cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentar su decisión, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, se está en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto”. (Vid. Sentencia N° 1117 de fecha 19 de septiembre de 2002, caso: Francisco Antonio Gil Martínez Vs. Cuerpo Técnico De Policía Judicial). El anterior fallo ha sido ratificado por la misma Sala, entre otras, mediante la sentencia N° 1069 de fecha 02 de mayo de 2006, (caso: José Goncalvez Moreno Vs. Contraloría General de la República). Desprende esta Corte del criterio parcialmente transcrito, que el vicio de falso supuesto se configura de dos formas, a saber, la primera de ellas, conocida como falso supuesto de hecho, que se da cuando la Administración al momento de dictar el acto administrativo lo fundamenta en hechos falsos o inexistentes, y la segunda es el llamado falso supuesto de derecho que se conforma cuando la Administración subsume los hechos ocurridos en un norma errada e inexistente. Ahora bien, precisa esta Corte que el acto administrativo recurrido al ratificar la decisión emanada del Registrador Subalterno que negó la solicitud de protocolización de los documentos arriba identificados, lo hizo con fundamento en las siguientes razones: “Puede apreciarse, de los argumentos del Registrador para negar la protocolización de los documentos anteriormente citados, que las razones esgrimidas por el funcionario registral son dos: La primera, a la cita que se hace en dichos instrumentos, del documento inmediato de adquisición cuando en realidad debe ser el documento de Parcelamiento o Urbanización protocolizado ante la misma Oficina de Registro Subalterno, bajo el Nro 49, Tomo 13, Protocolo Primero de fecha 28 de Marzo de 1.962 (sic), y a este respecto cita la Resolución Nro 54 de fecha 04 de julio de 1.994 (sic) emanada del Ministerio de Justicia, hoy Interior y Justicia, donde se declara CON LUGAR, el Recurso de Apelación interpuesto por el ciudadano CÉSAR BAENA, en cuyo documento negado se citaba como inmediato de adquisición en registrado bajo el Nº 53, Folio 165, Tomo 19, Protocolo Primero, del 21 de diciembre de 1.970 (sic) y no el documento Nº 49 del 23 de Marzo de 1.944 (sic); en dicha Resolución se expresa: ‘De manera que el documento Nro 49 del 23 de Marzo de 1.944 (sic), ya mencionado en el que tanto insiste la ciudadana Registradora en darle vigencia ya dejó de ser título de adquisición anterior y los lotes de terrenos allí referidos ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’ dejaron de existir individualmente alinderados, por sus linderos particulares al ser registrado el documento del parcelamiento ‘LOS GUAYABITOS’ al cual fueron integrados para formar un solo bloque, habiendo desaparecido igualmente y por consiguiente la propiedad que SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A. ejercía sobre los inmuebles individuales ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’. En relación a la cita el documento inmediato de adquisición señalada en los documentos objeto de esta negativa, este Despacho considera, que tal y como lo señala la Resolución Nro. 54, de fecha 04-07-1.994 (sic) realmente al realizar el parcelamiento de la Urbanización ‘LOS GUAYABITOS’, a que se refiere el documento registrado, bajo el Nro 49, Folio 224 Vto; Protocolo Primero; Tomo: 13, en fecha 28-3-1.962 (sic) las posesiones de ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’, dejaron de existir separadamente para constituirse en la Urbanización ‘LOS GUAYABITOS’, supra señalada, por lo que este documento debe citarse como referencia al momento de realizarse cualquier transacción de venta, esto con el fin de salvaguardar los intereses de terceros adquirientes, pues como lo ha señalado la Jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, no se puede vender más de lo que se tiene, esto en concordancia con la normativa registral, consagrada en el Decreto con Fuerza de Ley de Registro Público y del Notariado en los artículos 10,11 y 23, los cuales establecen: (…omissis...) Igualmente, el artículo 8º de la Ley de Venta de Parcelas, segundo aparte, señala: (…omissis…) Y la segunda razón, se refiere a un problema de cabida al señalar el Registrador que no puede verificar la ubicación, ni la existencia del lote de CUATROCIENTOS MIL METROS CUADRADOS (400.000 MTS2) que se venden mediante el documento objeto de la negativa y mucho menos la ubicación ni la existencia de los TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECIMETROS (sic) (383.639,44 MTS2), que se indica en el documento aclaratorio, ya que al verificar la cita de registro invocada en los documentos cuya protocolización se niega, se observa que no aparece determinada la superficie de cada una de las posesiones denominadas ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’ observando además el funcionario registral que en el documento de PARCELAMIENTO O URBANIZACIÓN señalado, el área total de los dos lotes de terreno parcelados es de TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN METROS CUADRADOS CON ONCE CENTÉSIMOS DE METROS CUADRADOS (365.391,11 mts.2) y que una vez urbanizado formaron un solo cuerpo conocido con el nombre de URBANIZACIÓN LOS GUAYABITOS, así se expresa en el citado documento de parcelamiento. Por otra parte, insiste el recurrente en afirmar que el título inmediato de adquisición de los terrenos constituidos por las posesiones ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’ adquiridos por la SOCIEDAD MERCANTIL SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A, son los protocolizados el 23 de marzo de 1.944 (sic), bajo el Nro 49, y el 09 de octubre del mismo año, bajo el Nro 03, así mismo destaca el recurrente que SINDICATO LOS GUAYABITOS, vendió parcelas o terrenos, todos parte de mayor extensión correspondientes a las posesiones que adquirió de acuerdo a los documentos señalados de 1.944 (sic) y posteriormente en fecha 28-3-1.962 (sic), cedió y traspasó al Dr. GUSTAVO WALLIS L, dos lotes de terrenos marcados ‘A’ y ‘B’, y destinó seis (06) lotes de terrenos numerados del un (01) al seis (6), para desarrollar en ellos la Urbanización LOS GUAYABITOS que como es obvio no puede ser confundida con SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., según documentos registrados bajo el Nro 1, Folio 1, Tomo 4 Adicional, Protocolo primero y bajo el Nº 49, Folio 221, Tomo 13, ambos de fecha 28-03-1962 (sic). De lo anteriormente señalado observa este Despacho, que del documento de venta autenticado por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas el 19 de Agosto de 1.985 (sic) han pasado 18 años aproximadamente, sin que se hubiese registrado dicho documento lo que causa extrañeza, ya que en este intervalo SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., efectuó ventas según consta de documentos y de las notas marginales estampadas en el documento de 1.944 (sic), que dio origen al tracto documental. Por ello sería saludable a los fines de evitar que se pudiera estar vendiendo lo que no le pertenece en realidad, desde el punto de vista registral, tomando en cuenta los asientos que reposan en la Oficina de Registro respectiva, a SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., solicitar de la Oficina de Catastro correspondiente, un análisis catastral y topográfico, después del parcelamiento que dio origen a la Urbanización LOS GUAYABITOS y la venta de los terrenos ‘A’ y ‘B’ para llegar a la conclusión de que realmente el lote de terreno vendido a INVERSIONES ESLOVACO C.A., por documento autenticado del 19-8-1.985 (sic) aún permanece incólume, estable, inatacable, para poder llevar a los protocolos los referidos documentos objeto de esta negativa, en virtud de que en el instrumento de la ACLARATORIA, que se pretende protocolizar, se expresa que aún le resta a SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., una extensión de terreno de TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE, SIETE MIL NOVECIENTOS VEINTITRES HECTÁREAS (369.7923 Has), más una extensión de terreno en la posesión ‘CAUCA’, de QUINCE MIL, CUATRO MIL SEISCIENTAS TREINTA Y OCHO HECTÁREAS (15.4638 Has), más la extensión vendida a INVERSIONES ESLOVACO C.A. por el documento autenticado que se pretende registrar, la cual es por el instrumento de aclaratoria de TRESCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y CUATRO DECIMETROS (383.639,44MTS.2). En conexión con lo que antecede, este despacho considera que es conveniente destacar, que posteriormente al 19 de enero de 1.985 (sic) fecha en la cual se autenticó por ante la Notaría Pública Undécima de Caracas el documento objeto de esta negativa de protocolización, SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A. además de otras operaciones de constitución y cancelación de hipotecas, servidumbres de paso a favor de C.A. Electricidad de Caracas, efectuó las siguientes ventas: 1. Por documento protocolizado bajo el Nº 39, protocolo primero en fecha 2 de marzo de 1.985, JOHN PHELPS, en representación de SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., vende al Dr. ARMANDO VEGAS, un lote de terreno denominado LOMA DE VIENTO, en el parcelamiento LOS GUAYABITOS, sin determinar la superficie o cabida y cuyos linderos y medidas dice el documento son los siguientes; NORTE: Un Doce Metros Sesenta Centímetros con carretera llamada del acueducto. SUR: En Nueve Metros con quince Centímetros con carretera que conduce a la denominada Loma Larga. ESTE: En Ciento Veintisiete metros con parcela Nº 4, propiedad del comprador y OESTE: En Ciento Veintisiete Metros con Cincuenta Centímetros con terrenos que son o fueron propiedad del Sr. LUIS ALBERTO BRITO. Citando como documento inmediato anterior, los registrados el 23-3-1.994 (sic), bajo el Nro 49, folio 143, del protocolo primero y 09-10-1.944 (sic), bajo el Nro 3, Folio 4, Protocolo Primero, Tomo Segundo. 2. Por documento registrado bajo el Nro. 32, Tomo 4, protocolo primero en fecha 13 de Julio de 1.995 (sic) EDUARDO ARNAL MOSQUERA en representación de SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., vende a distribuidora Z.H.C.A., un inmueble de la exclusiva propiedad de su representada, ubicado en Los Guayabitos, sector Los Topitos, con frente sobre la vía que conduce de Baruta a Sartenejas, en el Municipio Baruta del estado Miranda, con un área aproximada de VEINTISEIS MIL QUINIENTOS OCHENTA METROS CUADRADOS (26.580 MTS2), cita como documento inmediato de adquisición el registrado el 23-3-1.944 (sic), bajo el Nro 49, Tomo Primero Adicional. De los anteriores documentos, protocolizados sólo se señala la superficie vendida en el segundo de ellos, la cual en la misma fecha fue objeto de una ACLARATORIA, que dio como resultado que dicha parcela tiene una superficie aproximada de TREINTA MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON SETENTA Y DOS DECIMETROS CUADRADOS (30.464,72 M2) superficie que abarca el área de las parcelas uno (01) a la once (11) de la Urbanización Los Guayabitos, sector, Los Topitos, incluyendo el área de zona verde y el área de vialidad interna. Por último, cabe señalar, Jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 01-10-1.972 (…) en la cual se expresa: ‘Siendo como es función primordial de los Registradores Subalternos la de mantener la regularidad de los actos que atañen a los derechos reales sobre los inmuebles ubicados en su Jusridicción, deben reflejar lo que aparezca de los asientos en los protocolos a su cargo, deben rechazar el registro de todo documento donde se trate de confundir la ubicación de aquellos, pues ello desnaturaliza la Institución del Registro Público en esta rama de sus atribuciones’ (…omissis…) IV DECISIÓN Por las razones de hecho y de Derecho antes expuestas esta Dirección General de Registros y Notarías sin prejuzgar acerca de ningún otro extremo de fondo ni de forma, de conformidad con el artículo 39 del decreto con Fuerza de ley de Registro Público y del Notariado, declara SIN LUGAR el recurso Jerárquico interpuesto por el ciudadano LUIS VICENTE COTELL MURILLO (…) actuando en su condición de Apoderado Judicial de SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., en consecuencia, se ratifica la decisión del Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda. Así se decide, Procédase a las notificaciones de Ley”. Ahora bien, en primer lugar resulta preciso señalar que los documentos cuya protocolización fue negada en sede administrativa, tanto por el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta, como por la máxima autoridad de la Dirección General de Registros y Notarías, son los siguientes: a) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Undécima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 19 de agosto de 1985, bajo el Nº 75, Tomo 163 de los Libros respectivos, referente a la venta que el ciudadano Eduardo Arnal Mosquera (cédula de identidad Nº 2.938.155), Presidente del Sindicato Los Guayabitos, C.A., vende a la sociedad Mercantil Inversiones Eslovaco, C.A., representada por el ciudadano Edito Segundo Hernández (cédula de identidad Nº 3.949.853) un terreno de Cuatrocientos Mil Metros Cuadrados (400.000 mts2), ubicado en el Municipio Baruta del estado Miranda, cuyos linderos están determinados en ese documento. b) “Aclaratoria” al documento de venta antes señalado, a fin de subsanar un error material y aclarar que el área del lote de terreno vendido, una vez hecho el replanteo por el arquitecto RAUL GARCÍA BALLESTA, arroja una superficie aproximada de Trescientos Ochenta y Tres Mil Seiscientos Treinta y Nueve Con Cuarenta y Cuatro Decímetros cuadrados (383.639,44mts2) o Treinta y Ocho Tres Mil Seiscientas Treinta y Nueve Hectáreas (38.3639 Hás), que forma parte de la mayor extensión de la denominada posesión Sartenejas, situada en el lugar llamado Los Guayabitos, Municipio Baruta del Distrito Sucre del estado Miranda, cuyos linderos están determinados en el citado documento de “Aclaratoria”, que hacen Gonzalo Denis B., identificado con el pasaporte Nº V-5.537.996, en su carácter de Director de SINDICATO LOS GUAYABITOS C.A., ALFREDO MATOS ARREAZA, (Cédula de Identidad Nº V- 6.368.887), actuando en su carácter de Director de Inversiones Eslovaco, C.A. Asimismo, precisa esta Corte que la ratificación de la negativa de protocolizar los documentos identificados, presentados por la ciudadana Luisa Garriga, titular de la cédula de identidad Nº 3.112.940, en fecha 28 de noviembre de 2002, (negativa que constituye el dispositivo del acto administrativo objeto del presente recurso de nulidad) tiene como fundamento principal el hecho de haber considerado la máxima autoridad de la Dirección General de Registros y Notarías que “…tal y como lo señala la Resolución Nro. 54, de fecha 04-07-1.994 (sic) realmente al realizar el parcelamiento de la Urbanización ‘LOS GUAYABITOS’, a que se refiere el documento registrado, bajo el Nro 49, Folio 224 Vto; Protocolo Primero; Tomo: 13, en fecha 28-3-1.962 (sic) las posesiones de ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’, dejaron de existir separadamente para constituirse en la Urbanización ‘LOS GUAYABITOS’, supra señalada, por lo que este documento debe citarse como referencia al momento de realizarse cualquier transacción de venta…”. Ahora bien, se evidencia a los folios setenta y siete (77) al ochenta y siete (87) del expediente administrativo, el documento mediante el cual los ciudadanos John P. Phelps, titular de la cédula de identidad Nº 17.636, actuando en su carácter de Administrador del Sindicato Los Guayabitos, C.A., y Gustavo Wallis L., titular de la cédula de identidad Nº 33.358, ejerciendo su propia representación, otorgaron “Documento de Urbanización o Parcelamiento”, de “…dos lotes de terreno con un área total de trescientos sesenta y cinco mil trescientos noventa y un metros cuadrados con once centésimos de metro cuadrado (365.391,11 m2) que una vez urbanizado formarán un solo cuerpo conocido con el nombre de Urbanización Los Guayabitos (…) y está integrada por dos lotes de terreno arriba citados y que han sido reducidos a uno solo para ser urbanizados y por ende para ser enajenados a la venta por parcelas a terceros (…) Relación cronológica de los Títulos de Adquisición: adquirimos los terrenos antes mencionados en la siguiente forma: 1º) El Sindicato Los Guayabitos, C.A. OBTUVO POR COMPRA EFECTUADA DEL SEÑOR Antonio Santaella según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda.- 2) El doctor Gustavo Wallis L. por compra efectuada al Sindicato Los Guayabitos según documento que se registrará antes que la presente. El señor Antonio Santaella a su vez obtuvo en propiedad la totalidad de estos terrenos por partición de los bienes dejados por su finada madre Isabel H. de Santaella, según documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda el 19 de julio de 1941, bajo el Nº 44, protocolo (…)” (Mayúsculas del documento). El documento transcrito parcialmente fue registrado en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 49, folio 224 vto, Protocolo Primero, Tomo 13, el día 28 de marzo de 1962. Asimismo es de señalar, que a los folios cientos ochenta y dos (182) al ciento noventa (190) del expediente administrativo, cursa la Resolución Nº 54 de fecha 4 de julio de 1994, suscrita por el entonces Ministro de Justicia, hoy Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y de Justicia, que conoció en “apelación” la negativa del Registrador Subalterno del Segundo Circuito del Distrito Sucre de protocolizar un documento presentado en fecha 6 de septiembre de 1993, por el ciudadano César Baena (cédula de identidad Nº 2.940.503), documento que se refiere a la venta de la Parcela de Terreno Nº 33 de la “Urbanización Los Guayabitos”. Es de señalar, que el referido acto administrativo contiene determinaciones relacionadas con el asunto que en esta oportunidad nos ocupa, por lo que este Órgano Jurisdiccional estima conveniente transcribir parte de su contenido, más aún cuando el acto objeto del presente recurso de nulidad, fundamentó su decisión en dicha Resolución Nº 54, el cual es del tenor siguiente: “El documento cuya protocolización fue negada, se refiere a la venta de la Parcela de Terreno Nº 33 de la urbanización Los Guayabitos del Distrito Sucre del estado Miranda, que el ciudadano CESAR AUGUSTO BAENA hace a la empresa mercantil ‘C BAENA & CIA, C.A.’ Este despacho para decidir al respecto, lo hace previo el análisis de los recaudos señalados y en los siguientes términos: La ciudadana Registradora razona su negativa de protocolización del documento así: ‘Esta Oficina Subalterna de Registro no ha podido establecer una relación entre este lote y su relación de pertenencia con otras porciones mayores a las cuales se supone debe pertenecer. En el documento presentado se cita como documento de adquisición el Nº 53, folio 165, tomo 19, protocolo 1º del 21 de noviembre de 1970, pero en realidad el documento verdadero es el Nº 55, folio 165, tomo 19, protocolo primero de fecha 21 de diciembre de 1970. Por este instrumento la Compañía Anónima Sindicato Los Guayabitos, vende a César Baena, el lote o parcela de terreno con 2.000 metros cuadrados de superficie. Al hacer la verificación del caso, esta oficina no ha podido establecer la debida relación entre el lote de terreno Nº 33, la Urbanización El Guayabito y los terrenos adquiridos por la Empresa Sindicato Los Guayabitos. Al efectuar la venta mediante el documento Nº 55, la empresa, expresa que adquirió mediante documento Nº 49, Folio 142, tomo 1º, protocolo 1º del 24 de marzo de 1944. Sin embargo, mediante este documento Nº 49 ‘Sindicato Los Guayabitos’ no adquirió una mayor extensión, son tres porciones correspondientes llamadas ‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de Sartenejas, sin que estas tres partes hubiesen formado una sola extensión por estar alinderadas, separadamente con linderos individuales. Por razón de la propiedad adquirida sobre estos tres inmuebles, la empresa sólo podría vender lotes de cada uno de estos inmuebles mayores, haciéndose necesariamente la observación de si el lote nuevo pertenecía a ‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de Sartenejas, sin que estas tres partes hubiesen formado una sóla (sic) extensión, por estar alinderadas separadamente con linderos individuales. Por razón de la propiedad adquirida sobre estos tres inmuebles, la empresa sólo podría vender lotes de cada uno de estos inmuebles mayores, haciéndose necesariamente la observación de sí (sic) el lote nuevo permanecía a ‘Cauca’, ‘Surima’ o parte de Sartenejas. Como en el documento Nº 55 (53) tomo 19, protocolo 1º, del 21 de diciembre de 1970 no se dice a cual (sic) de los tres inmuebles pertenece el lote Nº 33, esta oficina no puede verificar si este terreno de 2.000 metros cuadrados está cubierto por lo adquirido mediante el instrumento Nº 49 del 24 de marzo de 1944, es decir, no se sabe si el lote que ahora se vende perteneció a una de las porciones mayores (‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de Sartenejas), y en caso afirmativo a cual (sic) de ellas. La materia a quedar registrada como propiedad individual debe haber pertenecido en dominio a quien la enajena. No es que falte citarse un documento de adquisición, que es una formalidad legal según lo prevé el Artículo 77 de la Ley de Registro Público. La cuestión a ser precisada y de especial importancia, es la ubicación de un terreno que supuestamente debe ser parte de una de las tres porciones independientes conocidas como ‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de ‘Sartenejas’, de la que en el documento Nº 49, si dice que están en el lugar denominado ‘Los Guayabitos’, pero que nunca fueron un solo inmueble. Estos tres inmuebles fueron adquiridos mediante el documento Nº 49, como ya se dijo, pero no hay que anteponer la existencia de éste y de aquel que de él se deriva, el Nº 55 (53), por el cual se adquirió el lote Nº 33 de 2.000 metros cuadrados, a la necesidad de determinarse legalmente la identidad del lote de terreno en relación con el lote mayor del que fue parte. La identidad del lote de terreno no solamente tiene que estar indicada por sus linderos (que tienen que ver sólo con su determinación física), sino que igualmente su existencia debe estar de manera comprobable, vinculada físicamente a una extensión determinada, y que la determinación de la mayor extensión como objeto poseído en propiedad, comprobará la propiedad sobre el lote pequeño si éste ha pertenecido a aquella, pues de lo contrario no había manera de saberse con certeza si el lote denominado parcela Nº 33, perteneció legítimamente a quien lo vendió, en este caso el ‘Sindicato Los Guayabitos’ y el actual vendedor sería César Augusto Baena. Para esta Oficina de Registro no existe manera de determinar a cual (sic) de las tres porciones pertenece el lote que se vende, y se reitera que no basta que exista un documento de adquisición sino que no hay forma de establecer, en la medida de mantener debidamente la seguridad jurídica, aparte de cual (sic) de las 3 porciones pertenece el lote que se vende o de cual (sic) de los tres inmuebles no ha sido desmembrado, pues no lo dice el documento de adquisición Nº 55. Por todas estas razones, esta Oficina Subalterna de Registro se ve en la necesidad de negar la protocolización del documento presentado, pues no es sólo una cuestión de saber donde (sic) está un lote de terreno, que puede tener una existencia verificable, sino la comprobación de una relación de pertenencia con respecto a uno de los 3 inmuebles mencionados, pues estos fueron adquiridos dentro de sus linderos particulares y nunca se dijo que formaban uno sólo y para ello basta leer el documento Nº 49 ya citado. Sus linderos los describen como inmuebles individuales. El Registro Público no puede limitarse sólo a protocolizar instrumentos, sino que igualmente debe verificar la relación de lo vendido con aquello que se adquirió. Esto implica que la indeterminación de la pertenencia del lote de terreno a uno de los tres inmuebles, incide en lo que respecta a la propiedad, pues no poderse decir que la parcela Nº 33, pertenece a Cauca, Surima o al tercer inmueble, tampoco se puede decir que el lote perteneció al vendedor, por que (sic) no se expresó en el documento, de cual (sic) de los tres inmuebles se tomó el lote y esto significa indeterminación para el Registro Público, pués (sic) no se puede decir, fuera del contenido del documento que el vendedor Sindicato Los Guayabitos, tomó el lote de alguno de los tres inmuebles, pués (sic) tal razonamiento debió hacerse en el documento Nº 55 (53) para así quedase definido que el lote pertenecía al vendedor, por haberse desmembrado en alguno de los tres inmuebles de su propiedad. La formalidad legal de mencionarse un documento de adquisición para esta Oficina de Registro, no cumple con el mandato de legalidad una cuestión de hecho como es la de vincular físicamente el lote que se vende, que no fue hecho en el texto del documento. La existencia del lote como un objeto físico en determinado sitio no es lo que en este caso es motivo de esta negativa, sino la imposibilidad de saberse con certeza si el lote que se vende fue parte de lo adquirido por Sindicato Los Guayabitos. Asimismo, es necesario destacar que en la nota de registro del documento Nº 55 de fecha 20-12-1970 (sic) hay una significativa inscripción del Registrador que dice lo siguiente: ‘Se hace constar que en el título de adquisición de este inmueble no aparece determinada la superficie del mismo observándose conforme a notas marginales que se han efectuado varias ventas, circunstancia de la cual fue enterada la parte compradora y manifestando su conformidad con la misma, firma la presente nota’. Esto último establece también para esta Oficina la duda de que ya está agotada la cabida de los inmuebles adquiridos por Sindicato Los Guayabitos, debido a las innumerables ventas que se han realizado’. (Fin de la cita). Por su parte el recurrente fundamenta su apelación en los siguientes términos: ‘La ciudadana Registradora no ha sido lo suficientemente acuciosa en la revisión de los títulos y el historial de la propiedad para establecer el tracto sucesivo o es que trata de desconocer actos jurídicos debidamente registrados de los cuales omite hacer mención en su informe. En efecto, los tres lotes de terrenos denominados ‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de ‘Sartenejas’, adquiridos en el denominado documento Nº 49 del 23 de marzo de 1944, Tomo 1º, Ad., protocolo 1º por Sindicato Los Guayabitos, C.A., que acompaño marcado ‘A’, existieron individual e independientemente, con linderos propios, hasta el 28 de marzo de 1962, fecha esta (sic) en que fue registrado bajo el Nº 49, Tomo 13, protocolo 1º, el documento de integración y de urbanización y parcelamiento, con el nombre de Urbanización Los Guayabitos, constante de una superficie de terrenos de trescientos sesenta y cinco mil trescientos noventa y un metros cuadrados con once centésimas (365,391,11), provenientes de la integración de los terrenos adquiridos por Sindicato Los Guayabitos, C.A., conforme al documento acompañado marcado ‘A’, antes mencionado, y que comprende los tres lotes ‘Cauca’; ‘Surima’ y parte de ‘Sartenejas’, más el terreno aportado por el doctor Gustavo Wallis L. en dicho documento de integración y parcelamiento, está establecida la relación cronológica de los títulos de adquisición de los terrenos que conforman la superficie integrada. Conforme al documento de parcelamiento y plano de la Urbanización Los Guayabitos, la primera etapa fue (sic) dividida en ochenta (80) parcelas destinadas a ser vendidas a terceros, entre las cuales está comprendida la parcela número treinta y tres (33) que motiva la negativa de registro de la ciudadana Registradora. De manera que esta parcela Nº 33 tiene una existencia propia, con sus linderos independientes de cualesquiera otros lotes de terrenos que no sea el del parcelamiento. Acompaño marcados ‘B’ documento correspondiente al parcelamiento de la Urbanización Los Guayabitos. Consta que en documento acompañado marcado ‘A’ fueron estampadas las notas marginales correspondientes al registro del parcelamiento de la Urbanización Los Guayabitos. De lo anteriormente expuesto, se desprende de manera diáfana, clara y jurídica, que a partir el año 1962, por virtud de la integración, parcelamiento y urbanización de los terrenos pertenecientes al Sindicato Los Guayabitos, C.A., el título de adquisición anterior, por virtud del artículo 8 de la Ley Sobre Ventas de Parcelas, pasó a ser, desde entonces, el referido documento de parcelamiento y en el cual deben estamparse las notas marginales correspondientes a las ventas que ocurran de las parcelas allí construidas. Así lo ha decidido también la Corte Suprema de Justicia, al establecer: Es al margen de un documento de urbanización o parcelamiento donde deben estamparse las notas marginales relativas a las modificaciones que ocurran en dicha urbanización o parcelamiento’. (Gaceta Oficial Nº 27356 del 29-1-64). De manera que el documento Nº 49 de fecha 23 de marzo de 1944, ya mencionado, en el cual tanto insiste la ciudadana Registradora en darle vigencia, ya dejó de ser título de adquisición anterior a los tres lotes de terreno allí referidos ‘Cauca’, ‘Surima’ y parte de ‘Sartenejas’, dejaron de existir n forma individual independiente. IV En el documento por el cual el Sindicato Los Guayabitos, C.A. vende a César Baena la parcela de terreno número treinta y tres (33), constante de dos mil metros cuadrados conforme al documento registrado con fecha 21 de diciembre de 1970, bajo el Nº 55, folio 165, Tomo 19, protocolo 1º, que acompaño marcado ‘O’, se incurrió en el error de indicar como título de adquisición anterior, el de formar parte de mayor extensión que adquirió según consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda, el 24 de marzo de 1944, bajo el Nº 49, que antes se ha mencionado, cuando en realidad, como antes he dicho, ya este documento había dejado de ser título de adquisición anterior, pues la venta de esta parcela número 33 fue hecha con posterioridad al parcelamiento de 1962. Pero el Registrador para ese entonces, incurriendo también en falta de acuciosidad y de buena revisión de título, en lugar de dejar constancia de este error de cita en la nota de registro, optó por dejar constancia de que en el título de adquisición (citado anteriormente) no aparece determinada la superficie y que se han efectuado varias ventas. No se molestó el ciudadano Registrador en revisar el documento de parcelamiento en donde sí están plenamente determinada la superficie y estampadas las notas marginales de las parcelas vendidas, con excepción de la Número 33. Estampó la nota marginal en el documento erróneamente citado en lugar de hacerlo en el documento de parcelamiento como puede observarse en los folios anexos para estampar notas marginales. En el expediente cursan copias certificadas del documento mediante el cual el ciudadano CESAR BAENA compra la parcela a la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS (No. 55, Tomo 19, del 21-12-70 (sic)); del documento mediante el cual el ciudadano ANTONIO SANTAELLA aporta a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, las posesiones ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y parte de ‘SARTENEJAS’ (Nº 49, Tomo 1 Adc. Del 23-03-44) y del documento mediante el cual C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS destina dichas posesiones para la constitución de la Urbanización ‘LOS GUAYABITOS’ conforme a la Ley de Venta de Parcelas (Nº 49, Tomo 13 del 28-03-62). Vistos y analizados detenidamente los alegatos de la Registradora y del recurrente, así como la documentación que cursa en el expediente, este Despacho observa que las razones para negar la protocolización son dos (2); la primera se refiere a un error material cometido al redactarse el documento, en el sentido de que se expresó que el vendedor había adquirido mediante documento Nº 53, Folio 165, Tomo 19 del 21-11-70 (sic) cuando en realidad dicho documento es el nº 55, Folio 165, Tomo 19 del 21-12-70. La segunda razón de la negativa se refiere a un problema de ‘cabida’, al manifestar la Registradora que: ‘… esta oficina no ha podido establecer la debida relación entre el lote de terreno nº 33, la urbanización el (sic) Guayabito y los terrenos adquiridos por la empresa Sindicato Los Guayabitos’. En relación al error material referente al número del documento y su fecha, creemos que resulta excusable, puesto que en el documento ‘original’, que cursa al último folio de este expediente, puede observarse que la nota registral dice: ‘quedó registrado bajo el Nº 53, folio 165…’, que es posible que la persona que hizo, en forma manuscrita, tal nota, haya querido poner el Nº 55, pero en realidad, por ser manuscrito, dicho número parece más el Nº 53, que el Nº 55.- Consideramos que, en todo caso, no hay la menor duda de que se trata de un simple error material, puesto que en ambos casos al folio 165 del Tomo 19 el protocolo Primero correspondiente al 4º Trimestre de 1970, aparece asentada la venta que la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS hace al ciudadano CESAR BANEA de la Parcela Nº 33, a la cual se refieren estas actuaciones. Habiendo pues la certeza de que se trata de un error material de traslado de datos de un documento a otro, este Despacho considera que tal hecho no constituye un defecto que impida el registro del documento presentado, puesto que al ser presentado el título inmediato de adquisición debidamente registrado, como en el caso de autos se hizo, dichos errores se subsanan de conformidad con el Artículo 77 de la Ley de Registro Público mediante la inserción de una nota registral en la que se haga mención de dicho título y de que su presentación se hizo para subsanar la omisión o error cometido en el documento Por las razones expuestas este Despacho considera que el defecto es subsanable, y que no impide protocolizar el documento presentado. En relación al problema de ‘cabida’, alegado por la Registradora para negar la protocolización, en el sentido que expresa: ‘…que esta Oficina no ha podido establecer la debida relación entre el lote de terreno N1 33, la Urbanización El (sic) Guayabito y los terrenos adquiridos por la empresa Sindicato Los Guayabitos.- y también que: ‘Para esta Oficina de Registro no existe manera de determinar a cual (sic) de las tres porciones pertenece el lote que se vende…’. A este respecto el Despacho considera que en cuanto concierne a la extensión de la parcela adquirida por el señor CESAR BAENA, su cabida fue determinada en su documento de adquisición de fecha 21 de diciembre de 1970, siendo su extensión de dos mil metros cuadrados (2.000 m2). Sin embargo, no deja de tener consistencia el razonamiento del Registrador respecto a que ‘Esto último establece también para esta oficina la duda de que ya está agotada la cabida de los inmuebles adquiridos por ‘SINDICATO LOS GUAYABITOS’, debido a las innumerables ventas que se han realizado’. Si bien la parcela Nº 33 adquirida por el señor CESAR BAENA en 1970 tiene su cabida, esto no descarta que actualmente la Oficina de Registro tenga motivos para sustentar el agotamiento de los terrenos del parcelamiento LOS GUAYABITOS. Encuentra el Despacho que el señor CESAR BAENA destaca claramente una situación, como es el sentido que se desprende de lo que expresa: ‘De manera que el documento Nº 49 del 23 de marzo de 1944, ya mencionado, en el que tanto insiste la ciudadana Registradora en darle vigencia, ya dejó de ser título de adquisición anterior y los lotes de terreno allí referidos ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y parte de ‘SARTENEJAS’, dejaron de existir en forma individual e independiente’. Esto significa que estos tres inmuebles últimamente nombrados dejaron de existir individualmente alinderados por sus linderos particulares al ser registrado el documento de parcelamiento ‘Los Guayabitos’, al cual fueron integrados para formar un solo bloque, habiendo desaparecido igualmente y por consiguiente la propiedad que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS ejercía sobre los inmuebles individuales ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’. Para la Oficina de Registro queda bien claro que, como lo dice el apelante señor CESAR BAENA, estos tres inmuebles existieron individual e independientemente, con linderos propios, hasta el 28 de marzo de 1962, fecha esta (sic) en que fue registrado bajo el Nº 49, Tomo 13, Protocolo 1º, el documento de integración y de urbanización y parcelamiento, con el nombre de ‘Urbanización Los Guayabitos’, constante de una superficie de terrenos de trescientos sesenta y cinco mil trescientos noventa y un metros cuadrados con once centésimas (365.391, 11 m2), provenientes de la integración de los terrenos adquiridos por Sindicato Los Guayabitos, C.A., conforme al documento marcado ‘A’ antes mencionado, y que comprende los tres lotes ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y PARTE DE SARTENEJAS, más el terreno aportado por el señor Gustavo Wallis L.’. Por los razonamientos que anteceden, este Despacho, en uso de sus atribuciones declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano CESAR BAENA (…) y por vía de consecuencia ordena la protocolización del documento del presente recurso…” (Mayúsculas del acto administrativo). Ahora bien, el documento cuya protocolización se negó, (folios 37 al 40 del expediente), representa la venta de un terreno supuestamente propiedad de la Compañía Anónima Sindicato Los Guayabitos a la Compañía Inversiones Eslovaco, C.A. cuya “…área aproximada es de cuatrocientos mil metros cuadrados (400.000,oo M2)” y que, conforme al mismo documento, dicho terreno pertenece a la sociedad vendedora “…por haberlo adquirido según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre de Estado Miranda, el día 23 de marzo de 1944, bajo el Nº 49, folio 143, Tomo I Adicional”. No obstante ello, es de resaltar la circunstancia de que posterior a la fecha de adquisición del mencionado terreno por parte de C.A. Sindicato Los Guayabitos, tuvo lugar la realización de varias operaciones de compra-venta de dicha porción de terreno, lo cual es verificable de las distintas actas que conforman el expediente, a saber: a)“Documento de Urbanización o Parcelamiento”: (folios 77 al 87 del expediente administrativo), inscrito en el Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Distrito Sucre del estado Miranda, bajo el Nº 49, Folio 224 vto., Protocolo Primero, Tomo 13, el día 28 de marzo de 1962. De dicho documento se relata la “Relación cronológica de los Títulos de Adquisición”, expresando los ciudadanos John P. Phelps y Gustavo Wallis L, ambos antes identificados, que adquirieron los terrenos del Sindicato Los Guayabitos, C.A y que el área total es de Trescientos Sesenta y Cinco Mil Trescientos Noventa y Un metros cuadrados con Once Centímetros cuadrados (365.391,11 m2) y que una vez urbanizado formarán un solo cuerpo conocido con el nombre de Urbanización Los Guayabitos. b) Resolución Nº 54 de fecha 4 de julio de 1994, suscrita por el entonces Ministro de Justicia, hoy Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y de Justicia: (folios 182 al 190 del expediente administrativo), antes transcrita, mediante la cual se declaró expresamente lo siguiente: “…estos tres inmuebles últimamente nombrados dejaron de existir individualmente alinderados por sus linderos particulares al ser registrado el documento de parcelamiento ‘Los Guayabitos’, al cual fueron integrados para formar un solo bloque, habiendo desaparecido igualmente y por consiguiente la propiedad que C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS ejercía sobre los inmuebles individuales ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y ‘PARTE DE SARTENEJAS’. Para la Oficina de Registro queda bien claro que (…) estos tres inmuebles existieron individual e independientemente, con linderos propios, hasta el 28 de marzo de 1962, fecha esta (sic) en que fue registrado bajo el Nº 49, Tomo 13, Protocolo 1º, el documento de integración y de urbanización y parcelamiento, con el nombre de ‘Urbanización Los Guayabitos’, constante de una superficie de terreno de trescientos sesenta y cinco mil trescientos noventa y un metros cuadrados con once centésimas (365.391, 11 m2), provenientes de la integración de los terrenos adquiridos por Sindicato Los Guayabitos, C.A., conforme al documento marcado ‘A’ antes mencionado, y que comprende los tres lotes ‘CAUCA’, ‘SURIMA’ y PARTE DE SARTENEJAS, más el terreno aportado por el señor Gustavo Wallis L.’ ”. Esta Resolución Administrativa ordenó la protocolización del documento presentado en fecha 6 de septiembre de 1993, por el ciudadano César Baena (cédula de identidad Nº 2.940.503), documento que se refiere a la venta de la Parcela de Terreno Nº 33 a la empresa mercantil C BAENA & CIA, C.A. Citándose como documento de adquisición el inscrito bajo el Nº 55, folio 165, tomo 19, protocolo primero de fecha 21 de diciembre de 1970, siendo que por este último instrumento es que el ciudadano César Baena adquirió de la Compañía Anónima Sindicato Los Guayabitos, el lote o parcela de terreno de 2.000 metros cuadrados de superficie. En consecuencia, debe tomarse como cierta la declaración establecida en la Resolución Administrativa Nº 54, al constituirse en un acto administrativo que mantiene su vigencia por no constar la declaratoria judicial expresa de su ilegalidad, ello en virtud del Principio de Ejecutividad del cual está revestido todo acto administrativo. Es así como, resulta evidente para este Órgano Jurisdiccional que los documentos cuya negativa de protocolización constituye el objeto del presente recurso de nulidad, no cumplen con el principio registral denominado de “Tracto Sucesivo”, el cual se constituye en aquel principio registral por virtud del cual se exige que cada acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje las transmisiones en perfecta sucesión. La continuidad sin interrupción en la titularidad registral determina que todos los actos relativos a un mismo bien inmueble consten en el Registro y éste exprese la realidad jurídica. Este principio impone que, dentro de cada folio registral, los asientos tengan una previa relación jurídica o nexo causal de causante a sucesor, o lo que es lo mismo, que para practicar la inscripción a favor de un determinado adquirente o causahabiente, debe constar previamente registrado el título de su transmitente o causante. Esta cadena o eslabonamiento de causante a sucesor constituye la esencia del principio de tracto sucesivo. Aparte de la claridad en el contenido de los asientos del Registro y su contribución a los efectos generales de nuestro sistema inmobiliario, el principio de tracto sucesivo produce efectos específicos: 1º Para el que solicita la inscripción, el rechazo o cierre del Registro a los títulos presentados a inscripción, si no aparece cumplido el requisito de la previa inscripción a favor del transferente. Este efecto supone negar provisional o definitivamente la publicidad registral y todos sus efectos sustantivos, como el principio de fe pública registral y el de legitimación. 2º Para el titular inscrito, la seguridad de que no podrá inscribirse ningún título si él no aparece como disponente. Este principio lo recoge nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 11 de la Ley de Registro Público y del Notariado, denominado “Principio de Consecutividad” (publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 37.333 de fecha 27 de noviembre de 2001), aplicable rationae temporis, cuyo contenido es el mismo en la legislación actual (artículo 7 de Ley del Registro Público y del Notariado, publicada en la Gaceta oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº Número 5.833 Extraordinario de fecha 22 de Diciembre de 2006), el cual es del tenor siguiente: “Artículo 11: De los asientos existentes en el Registro, relativos a un mismo bien, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones”. Tiene por objeto guardar el debido paralelismo entre el contenido de los asientos y la realidad, procurando que el historial jurídico de cada finca inmatriculada sea completo, y por consiguiente, que los sucesivos titulares del dominio se síganlos unos a los otros convenientemente eslabonados. Lo que exige este principio es, que los sucesivos actos inscribibles relativos a una finca figuren en los protocolos concatenados o enlazados entre sí, lo cual se logra prohibiendo se registren actos en que se declare, reconozca, transmita, grave, modifique o extinga un derecho, sin que sea registrada previamente la adquisición de tal derecho a favor de la persona de quien aparezca derivar o emanar cualquiera de aquellos casos, manteniendo así el orden regular de los titulares registrales sucesivos. En el caso concreto se observa, que desde el año 1944 fecha en la cual fue protocolizado el documento de adquisición por parte de la C.A. Sindicato Los Guayabitos del terreno objeto de la venta cuya inscripción registral fue negada, hasta la fecha en que se pretendió protocolizar la venta en cuestión (28 de noviembre de 2002 ante el Registrador Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Baruta del estado Miranda quien decidió negativamente y cuya confirmatoria constituye el acto objeto de la presente nulidad) se han efectuado diversas operaciones que han modificado indudablemente la titularidad del terreno, tales como la protocolización del documento de parcelamiento, la venta individual de algunas de dichas parcelas y constitución de servidumbres sin que tales ventas aparezcan en los documentos cuya inscripción fue negada. En ese orden de ideas, llama poderosamente la atención de esta Corte, en cuanto al documento de venta autenticado ante la Notaría Pública Undécima de Caracas, en fecha 19 de agosto de 1985, transcurrió un tiempo considerable sin que el mismo hubiere sido protocolizado, operando en ese período otras ventas sobre el terreno objeto de la controversia, señaladas en la motivación del acto recurrido transcrito en este mismo fallo, tales como las realizadas al Dr. Armando Vegas y Distribuidora Z.H.C.A, sin que en la primera de las nombradas se especificara la cabida del terreno vendido. Por tal razonamiento, insiste este Órgano Jurisdiccional en que los documentos cuya protocolización fue solicitada y posteriormente negada, al no cumplir con el “Principio de Consecutividad” o de “Tracto Sucesivo”, no constituyen un reflejo de la realidad y en consecuencia existen serias, fundadas y razonables dudas con respecto a la porción de terreno que real y ciertamente le corresponde a la compañía que vende, es decir, a C.A. Sindicato Los Guayabitos, para que pueda esta última legítimamente disponer de la misma. Realizadas las anteriores precisiones, y conociendo de la denuncia formulada por la Representación Judicial de la parte recurrente, se reitera que esta última alegó la configuración de los vicios de falso supuesto de hecho y de derecho en el acto administrativo recurrido, por cuanto en sus dichos existe una confusión por parte del órgano administrativo, entre el título de propiedad de la porción de terreno que se quiere vender con la protocolización del documento presentado y cuya negativa se ataca con este recurso de nulidad, y el “Documento de Urbanización o Parcelamiento” de la Urbanización Los Guayabitos. Al respecto enfatiza este Órgano Jurisdiccional, que el Documento de Urbanismo o de Parcelamiento es un documento regulado por la Ley de Venta de Parcelas, (artículo 2) en el que se destina una parcela a urbanización, debiéndose señalar en dicho documento las características generales de todo Urbanismo o Parcelamiento, siendo su realización de obligatorio cumplimiento para el propietario de cualquier parcela. En este documento se señala entre otras circunstancias el área del parcelamiento, el número de parcelas, las áreas comunes, los servicios con que cuenta el urbanismo, los datos de la propiedad del urbanismo, las condiciones de construcción, la administración de los servicios y áreas comunes. Es de señalar que la “Parcela”, se constituye en una porción de terreno, susceptible de apropiación individual, que forma parte de una urbanización y en consecuencia está dotada de servicios públicos, cuando se habla de parcela se habla de un terreno con servicios públicos y que forma parte de una urbanización. Distinto sería hablar de un lote de terreno. En este último caso, estaríamos en presencia de un terreno que no necesariamente cuenta con servicios ni se encuentra situada dentro de un urbanismo. En cambio, el título de propiedad de un bien inmueble, es un documento que acredita la propiedad de una vivienda o finca y en la que se describe la fecha y forma en que se adquirió, así como las características principales del inmueble o cualquier limitación a la titularidad o a las facultades de disposición de la misma. Resulta evidente entonces, que las nociones jurídicas de “Documento de Urbanismo o Parcelamiento” y de “Título de Propiedad”, no pueden considerarse como sinónimos, puesto que de sus conceptos no se deriva identidad alguna, siendo que el primero de ellos se refiere al documento en virtud del cual se destina una parcela para ser urbanizada, mientras que el segundo es un documento que acredita la titularidad de un bien inmueble a una persona (natural o jurídica) determinada. Ahora bien, estima este Órgano Jurisdiccional que ni de los dichos por la parte actora, ni de los recaudos consignados en autos, se evidencia por parte del Director General de Registros y Notarías la existencia en el acto administrativo recurrido de una confusión entre las aludidas nociones jurídicas, conclusión a la cual se llega luego de verificarse que la negativa de registro proveniente de ambas instancias administrativas, es generada por la disparidad comprobada entre la realidad registral de la porción de terreno objeto de venta y el documento que recoge la operación de la venta en cuestión. Tampoco se observa en el acto atacado, que la Administración hubiere confundido en algún momento a la Compañía Anónima Sindicato Los Guayabitos, con la Urbanización los Guayabitos, en todo caso se le cuestionaba a la Compañía Anónima, la no indicación del documento de parcelamiento que dio origen a la llamada Urbanización los Guayabitos. En consecuencia, debe este Órgano Jurisdiccional concluir que el acto administrativo recurrido no adolece del vicio de falso supuesto ni de hecho ni de derecho, en los términos alegados por la parte actora y, en consecuencia, se desecha esta denuncia. Así se declara. II.- De La Incompetencia del Registrador Alegada: Por otra parte se evidencia que la Representación Judicial de la C.A. Sindicato Los Guayabitos alegó que “…resulta inadmisible que un registrador, que carece de conocimientos especiales en la materia y, también, de los medios técnicos que podrían suministrarle los datos necesarios para emitir opinión en estas materias, pretenda, por simple intuición, opinión personal u opiniones de terceros, siempre anónimos, afectar el legítimo derecho de los administrados a solicitar y obtener la protección que deriva de las inscripciones registrales, sin motivos ni fundamentos jurídicamente aceptables. En la medida de que el Oficio No. 170, contentivo del acto impugnado, ignora lo antes expuesto, incurre en el mismo vicio, pues, como lo señalamos antes, en este caso no se ha establecido la cabida original y, por lo tanto, mal podría considerarse improcedente la que le suceda en el tiempo, sin que exista un fundamento científico o técnico serio, que pueda sostener consideraciones improcedentes contenidas en el acto que se impugna”. Al respecto es de señalar, que el Decreto con Fuerza de Ley del Registro Público y del Notariado, de fecha 13 de noviembre de 2001, vigente para el momento en que se dictó el acto administrativo recurrido, establece en su artículo 18 como deber de los registradores “Admitir o rechazar los documentos que se presenten para su registro”, por su parte, el artículo 38 eiusdem consagra la llamada “Función Calificadora” del registrador, la cual abarca tanto el control de legalidad de los títulos como el examen del contenido del Registro, por los obstáculos que puedan derivar del mismo para la práctica del asiento solicitado. Para la calificación el Registrador determina la validez del título, la capacidad de los otorgantes y la posibilidad o no de ser inscrito el documento, atendiendo al carácter real del derecho, la observancia de las formas y teniendo presente el juego de la prioridad, el tracto sucesivo, la identificación de la finca. La calificación consiste pues, en el control de la legalidad y veracidad de los documentos inscribibles, capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. La función calificadora corresponde al Registrador, siendo esta función obligatoria y quedando sometido a responsabilidad por incumplimiento de esta obligación. Ahora bien, para esta Corte resulta no sólo lógico, sino necesario, que el Registrador emita pronunciamiento respecto de la cabida de la porción de terreno cuya venta se pretendió inscribir, puesto que con ello simplemente se limitó a ejercer su función calificadora, percatándose de la falta de correspondencia entre el historial registral de la porción de terreno objeto de la venta con el documento de compra venta, por lo que negó la solicitud de inscripción. Debe resaltarse entonces, que en atención a esta función calificadora el Estado pretende asegurarse de que todo aquello que asiente el Registro es válido y puede surtir efectos frente a terceros, garantizándose de esta manera la seguridad jurídica de todos aquellos interesados en un determinado negocio jurídico. En razón de ello, es que esta Corte debe desestimar la denuncia de incompetencia del Registrador, alegada por la Representación Judicial de la hoy actora. Así se declara. III.- De la Inaplicabilidad de la Resolución Nº 54: Por último se resalta que la parte actora alegó que “Debe subrayarse que la Resolución No. 54, citada en el Oficio contentivo del acto que se impugna, se refiere a la protocolización de una parcela de la ‘Urbanización Los Guayabitos’, por lo que en ese caso no pudo ventilarse lo que es materia de esta impugnación, puesto que, como consta del contenido del documento cuya inscripción fue negada en el acto que es objeto de impugnación, en este caso se trata de la venta a INVERSIONES ESLOVACO C.A. de un terreno que nada tiene que ver con el que fue destinado en 1962 a la constitución de la Urbanización de Los Guayabitos y que, en cambio, forma parte de los terrenos que ANTONIO SANTAELLA HURTADO vendió a C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, según el documento protocolizado el día 23 de marzo de 1994, bajo el Nº 49, folio 143, Protocolo Primero, Tomo Adicional (…) por lo que es evidente, sin duda, que la Resolución No. 54 adolece del mismo defecto de la resolución No. 1.188-A y Oficio No. 170; falso supuesto que excluye su validez…”. (Mayúsculas y resaltado del escrito). Ahora bien, resulta evidente para este Órgano Jurisdiccional que la propia recurrente incurrió en contradicción al formular la denuncia que se analiza, toda vez que señala que la Resolución Administrativa Nº 54, tantas veces aludida y transcrita con antelación, es ajena a la “…materia de esta impugnación…”. Al respecto es de referir, que del propio documento de Aclaratoria de la venta que se intentó protocolizar, se desprende que el objeto de la venta negada, se refiere a “…un lote de terreno parte de mayor extensión denominada posesión ‘Sartenejas’, situada en el lugar llamado Los Guayabitos”. Así resulta evidente, que la Resolución Administrativa Nº 54 antes transcrita, es necesariamente aplicable al caso de autos, puesto que la misma -como se señaló anteriormente y se insiste en el presente párrafo-, establece determinaciones relacionadas con las posesiones “Cauca”, “Surima” y “Sartenejas”, por lo que mal podría pretender la parte actora que este acto administrativo no sea tomado en cuenta para considerar el historial registral del terreno que se vende. Lo anterior se ve reforzado al evidenciarse que esta misma Resolución Administrativa alude de manera expresa al documento de adquisición por parte de la C.A. Sindicato Los Guayabitos, protocolizado en fecha 23 de marzo de 1944, bajo el Nº 49, folio 143, Tomo Primero Adicional y de cuya lectura de su copia (folios 88 al 96 del expediente administrativo) evidenció esta Corte, que la hoy recurrente adquirió las posesiones “Cauca”, “Surima” y parte de “Sartenejas”, por lo que al haber declarado la Resolución Administrativa en cuestión que estas posesiones pasaron a formar parte de un solo lote de terreno, esta Corte estima que las consideraciones en el explanadas sí pueden ser apreciadas en cuanto sean aplicables, en relación al caso de autos, más cuando no se evidencia que el mismo hubiere sido anulado en vía jurisdiccional o revocado por la Administración y en consecuencia, desecha el alegato planteado. Así se declara. Finalmente, no puede dejar de considerar este órgano jurisdiccional que, en el presente caso, el asunto debatido incide no sólo sobre los sujetos involucrados en autos, sino sobre todos aquellos que adquirieron parcelas dentro de los terrenos comprendidos en la cabida del documento original de adquisición de fecha 23 de marzo de 1944, parcelados según el documento Nº1, folio 1, Tomo 4, adicional, Protocolo Primero de fecha 28 de marzo de 1962, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda o que tengan interés en hacerlo en el futuro, ello ante las fundadas dudas presentes en cuanto a la cabida del terreno aún disponible para la Compañía Anónima Sindicato Los Guayabitos, luego de distintas operaciones de venta realizadas. En razón de ello, a los fines de protocolizar la venta objeto del documentos cuya inscripción fue negada, así como cualquiera otra sobre tal terreno a efectuarse en lo sucesivo, estima esta Corte –al igual que lo consideró la Dirección de Registros y Notarias en el propio acto impugnado- que la oficina de Catastro Municipal correspondiente, deberá establecer la identidad de los títulos, relación entre el sujeto y objeto de los mismos, y el aspecto físico del inmueble determinado por dicha oficina según las indicaciones que sobre linderos y dimensiones que figuren en los documentos relativos al inmueble, efectuando los levantamientos planimétricos que fueren necesarios, ello en atención a la función de fuente de información inmobiliaria, que poseen las oficinas municipales de catastro expresamente otorgado en el artículo 46 de la Ley de Registro Público y Notariado vigente. Es así que, al haberse analizado y desestimado cada uno de los vicios que la parte recurrente le imputó al acto administrativo recurrido, esta Corte declara SIN LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, contra el acto administrativo contenido en el Oficio No. 170, de fecha 16 de enero de 2004, emanado del DIRECTOR GENERAL DE REGISTROS Y NOTARÍAS DEL MINISTERIO DEL INTERIOR Y JUSTICIA, hoy Ministerio del Poder Popular para el Interior y Justicia. Así se decide. V DECISIÓN Por las razones expuestas esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- SU COMPETENCIA para conocer del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la C.A. SINDICATO LOS GUAYABITOS, contra el acto administrativo contenido en el Oficio No. 170, de fecha 16 de enero de 2004, emanado del DIRECTOR GENERAL DE REGISTROS Y NOTARÍAS DEL MINISTERIO DEL INTERIOR Y JUSTICIA, hoy Ministerio del Poder Popular para el Interior y Justicia. 2.- SIN LUGAR el recurso interpuesto. Publíquese, regístrese y notifíquese. Cúmplase lo ordenado. Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ____________ ( ) días del mes de _______________de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Presidente, EFRÉN NAVARRO La Juez Vicepresidente, MARÍA EUGENIA MATA Ponente La Juez, MARISOL MARÍN El Secretario, IVAN HIDALGO EXP. Nº AP42-N-2004-001208 MEM/