TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno de diciembre de dos mil doce
202º y 153º
ASUNTO: KP02-R-2012-000720
DEMANDANTES: ÁLVARO ELÍAS SÁNCHEZ RODRÍGUEZ y HEMILY YSABEL LACRUZ UTRERA, venezolanos, mayores de edad y titulares de la cedula de identidad Nº V-14.372.894 y V.-15.756.303, respectivamente, ambos de este domicilio.

APODERADAS: EDERENA DEL CARMEN GONZÁLEZ, MARLON GAVIRONDA y JENNY CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 92.138, 44.088 y 102.076, respectivamente, todos de este domicilio.

DEMANDADOS: LINORCA COROMOTO AÑEZ DE SEIJAS y LUIS JESÚS SEIJAS TORRENCE, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nros. V.-6.746.564 y V-11.346.172, respectivamente, domiciliados en Cabudare, Municipio Palavecino del estado Lara.

APODERADOS: RAFAEL ALFONSO MARTÍNEZ MENDOZA y LEONARDO NEGRETE SOTO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.939 y 31.198, respectivamente, ambos de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.

SENTENCIA: Definitiva, expediente Nº 12-2040 (Asunto: KP02-R-2012-000720).

Se inició la presente causa por demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, interpuesta en fecha 21 de noviembre de 2008, por los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera, debidamente asistidos por los abogados Ederena del Carmen González y Marlon Gavironda, contra los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence (fs. 2 al 4 y anexos desde el folio 5 al 17), la cual fue admitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante auto de fecha 25 de noviembre de 2008 (f. 18), en el que se ordenó la citación de los demandados, la cual fue materializada mediante citación por carteles, tal como consta a los folios 41, 42 y 47.

En fecha 12 de diciembre de 2008, se decretó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble ubicado en las Residencias Sanare, torre 1º, signado con el Nº 9-A, en jurisdicción del Municipio Palavecino del estado Lara, se libró oficio a la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a los fines de que estampara la nota marginal (fs. 4 y 5 del cuaderno de medidas).

En fecha 13 de agosto de 2009, el abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas, consignó escrito de contestación a la demanda (fs. 61 al 63 con anexos que rielan al folio 54 al 58), en el cual reconvino a la parte actora por cumplimiento de contrato de opción de compra venta e indemnización por daños y perjuicios, la cual fue admitida mediante auto dictado en fecha 22 de septiembre de 2009 (f. 64).

En fecha 30 de septiembre de 2009, la abogada Ederema del Carmen González, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentó escrito por medio del cual dio contestación a la reconvención (fs. 66 al 68). Por auto dictado en fecha 13 de octubre de 2009, se declaró inadmisible la reconvención planteada (fs. 69 y 70).

Mediante escrito de fecha de 23 de octubre de 2009, la abogada Ederena del Carmen González, apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas (fs. 74 al 76), las cuales fueron agregadas mediante auto dictado en fecha 26 de octubre de 2009 (f. 71) y admitidas en fecha 2 de noviembre de 2009 (f. 77). El abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, apoderado judicial de la parte demandada, en fecha 2 de noviembre de 2009, consignó escrito de promoción de pruebas (fs. 80 al 83 y anexos que rielan desde el folio 84 al 89).

Por auto dictado en fecha 9 de noviembre de 2009, se ordenó la reposición de la causa al estado en que se encontraba para el día 13 de octubre de 2009, se declaró la nulidad de todas las actuaciones posteriores a la referida fecha y se ordenó la notificación de las partes, con la advertencia que una vez constara en autos la última notificación y transcurrido el lapso de reanudación de la causa, comenzaría a computarse el lapso de promoción de pruebas (fs. 90 y 91). Contra el precitado auto, la abogada Ederema González, apoderada judicial de la parte demandante, ejerció el recurso de apelación en fecha 10 de noviembre de 2009 (f. 8 de la segunda pieza), el cual fue admitido en un solo efecto, mediante auto dictado en fecha 13 de noviembre de 2009 (f. 96), y declarado con lugar mediante sentencia dictada en fecha 12 de abril de 2010, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara (fs. 146 al 150 de la segunda pieza).

En fecha 28 de junio de 2010, se ordenó la reanudación de la causa, se desechó y se extinguió la reconvención planteada y se dejó constancia que la causa se encontraba en el primer día del lapso de evacuación de pruebas (f. 155). Por diligencia de fecha 2 de julio de 2010, la apoderada judicial de la parte actora, solicitó se fijara nueva oportunidad para la evacuación de los testigos (f. 158), y en fecha 4 de agosto de 2010, ratificó dicha solicitud (f. 168).

Mediante escrito de fecha 8 de julio de 2010, el abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, apoderado judicial de la parte demandada, solicitó pronunciamiento sobre la admisión de las pruebas presentadas, asimismo solicitó se suspendiera la causa por el tiempo que se considere prudente mientras se reordene el proceso, a objeto de garantizar el derecho a la defensa de las partes y evitar posibles reposiciones de la causa (f. 161 de la segunda pieza), el cual fue ratificado en fechas 21 de julio de 2010 y 22 de junio de 2011 (fs. 165, 166 y 197 de la segunda pieza). Por auto de fecha 12 de julio de 2011, se negó la reposición solicitada (f. 202).

Por auto de fecha 2 de marzo de 2011, se ordenó la reposición de la causa al estado de fijar oportunidad para oir la declaración de los testigos promovidos por la parte actora (f. 184), quienes rindieron declaración en fecha 27 de junio de 2011, tal como consta a los folios 198 al 201.

Ambas partes en fecha 26 de septiembre de 2011, presentaron sus respectivos escritos de informes, los cuales rielan los de la parte demandada desde el folio 3 al 13 y los de la parte actora, desde el folio 14 hasta el folio 19 de la tercera pieza.

Por escrito de fecha 24 de octubre de 2011, los apoderados judiciales de la parte demandada, solicitaron se dictara auto para mejor proveer, a los fines de que se ordenara la evacuación de una inspección judicial en las oficinas del Banco Bicentenario, lo cual fue negado mediante auto dictado en fecha 28 de octubre de 2011 (f. 23 de la tercera pieza). Contra el precitado auto, en fecha 8 de noviembre de 2011, el abogado Rafael Alfonso Martinez, formuló el recurso de apelación (f. 33), el cual fue admitido en un solo efecto, mediante auto dictado en fecha 10 de noviembre de 2011 (f. 24) y declarado sin lugar mediante sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 12 de marzo de 2012 (fs. 68 al 72 de la tercera pieza).

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 17 de abril de 2012, dictó sentencia mediante la cual declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato; ordenó al demandado, una vez quedara firme sentencia, otorgar el documento definitivo de venta, para lo cual deberá entregar los instrumentos necesarios como las solvencias y demás que le correspondan, para presentar el documento definitivo de venta ante el Registro Público, dentro de los noventa (90) días, más treinta (30) días de prórroga, lapsos estipulados en el contrato de marras, oportunidad en la cual deberán cancelar los demandantes, los ciento doce mil bolívares (Bs. 112.000,00) restantes y condenó en costas a la parte demandada (fs. 76 al 91 de la tercera pieza). En fecha 23 de mayo de 2012, el abogado Alfonso Martinez, apoderado judicial de la parte demandada, formuló el recurso de apelación, de igual forma en fecha 25 de mayo de 2012, la abogada Ederena Gonzalez, apoderada judicial de la parte actora, ejerció el recurso de apelación contra la precitada sentencia, los cuales fueron admitidos, en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 1 de junio de 2012 (f. 106 de la tercera pieza).

Por auto de fecha 31 de julio de 2012, se le dio entrada al expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y por auto de fecha 1 de agosto de 2012 (f. 116 de la tercera pieza), se fijó oportunidad para presentar los informes, observaciones y lapso para dictar sentencia. Ambas partes en fecha 2 de octubre de 2012, consignaron sus respectivos escritos de informes, los cuales rielan los de la parte demandada, desde el folio 117 al 127 y los de la parte demandante desde el folio 128 al 131 de la tercera pieza. En fecha 15 de octubre de 2012, la abogada Ederena del Carmen González, apoderada judicial de la parte actora, consignó escrito de observaciones a los informes de la parte contraria (fs. 132 al 134 de la tercera pieza). Por auto de fecha 15 de octubre de 2012, se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad para presentar observaciones a los informes, por lo que la presente causa entró en lapso para dictar sentencia (f. 135). Por auto de fecha 14 de diciembre de 2012, se difirió la publicación de la sentencia para dentro de los seis días calendarios siguientes (f. 136).

Llegada la oportunidad para sentenciar éste tribunal superior lo hace previas las siguientes consideraciones:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse sobre los recursos de apelación interpuestos en fecha 23 de mayo de 2012, por el abogado Rafael Martínez, apoderado judicial de la parte demandada, y en fecha 25 de mayo de 2012, por la abogada Ederena González, apodada judicial de la parte actora, ambos contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de abril de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, interpuesta por los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera, debidamente asistidos por los abogados Ederena del Carmen González y Marlon Gavironda, contra los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence.

Consta a las actas procesales que los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera, debidamente asistidos de abogados, manifestaron en su escrito libelar que en fecha 13 de junio de 2008, celebraron con los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence, un contrato de opción de compra venta ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el Nº 73, tomo 141, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría pública, sobre un inmueble ubicado en las Residencias Sanare, torre 1, signado con el Nº 9-A, de la planta 9, situado en la calle El Matadero, entre calles San Juan de Dios y San Rafael del Municipio Palavecino, Cabudare del estado Lara; que el precio del inmueble se fijó en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), de los cuales la promitente vendedora recibió, por concepto de inicial, la cantidad de cuarenta y seis mil bolívares (Bs. 46.000,00), al momento de la autenticación del contrato de opción de compra–venta; que se estableció que en los treinta (30) días siguientes desde el momento de la firma, se cancelarían dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), la cual efectuaron, según se evidencia en el recibo marcado con el Nº “01”; que en el referido contrato se estableció en la cláusula tercera, que el lapso establecido para la celebración de la venta definitiva del inmueble sería de noventa (90) días continuos, más treinta (30) días de prorroga, a partir del momento de la autenticación del documento, es decir, ciento veinte (120) días en total, lapso que transcurrió desde el día 13 de junio de 2008 hasta el día 11 de octubre de 2008, durante el cual trabajó muy fuerte e hizo las diligencias pertinentes para poder otorgar el documento definitivo; que los ciudadanos Linorca Coromoto Añez De Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence, no han dado muestras de querer cumplir con su obligación de otorgar el documento definitivo, a pesar de los ofrecimientos y de buscarlos insistentemente para que cumplan con su obligación, por cuanto éstos alegan que el apartamento ahora vale mucho más; que además dejaron de cumplir con la obligación de suministrar la solvencia municipal y la solvencia del condominio, los cuales constituyen requisitos indispensables para introducir el documento ante la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario y obtener así el visto bueno y fijación de fecha para el otorgamiento del documento del documento definitivo, y que tales documentos son de exclusiva posesión de los aquí demandados-propietarios.

Manifestaron que los demandados no le otorgaron el documento de propiedad, y además se quedaron con el dinero, y con el tiempo han señalado que el apartamento ahora vale más y que lo tienen vendido a otra persona; que se comunicaron con los propietarios para hablar personalmente con ellos, los cuales reconocieron que habían negociado el inmueble, pero que primero iban a cancelar la deuda que adquirieron por una nueva casa y que después, con lo que les quedara, iban a pagar el dinero entregado como inicial de la compra–venta; que por las razones antes indicadas procedieron a demandar el cumplimiento de contrato de opción compra venta, para que los vendedores convengan, o en su defecto a ello sean condenados por este tribunal, a cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato y otorguen el documento definitivo de compra-venta del inmueble, respetando el precio convenido, o en su defecto, que la sentencia definitiva supla la voluntad de los demandados a los efectos de su registro, una vez pagado el precio convenido. Solicitaron del mismo modo que sean condenados en las costas y costos que origine el presente juicio, así como la indexación del pago reclamado en la demanda, contado a partir de la fecha en que venció el contrato de opción de compra venta, hasta la ejecución de la sentencia. Por último, estimaron la demanda en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), y solicitaron que la presente demanda sea declarada con lugar en la definitiva.

Por su parte, la ciudadana Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas, debidamente asistidos de abogado, en la oportunidad de contestar la demanda, negaron, rechazaron y contradijeron la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, y al efecto señalaron que era falso lo alegado por los demandantes en su temeraria acción, cuando señalaron que “No hemos dado muestras de querer cumplir con la obligación de dar, a pesar de los ofrecimientos y de buscar insistentemente que cumplamos con la obligación” (negrita propia del escrito de contestación); que es falso que hayan dejado de cumplir con la obligación de otorgar el documento definitivo con una conducta omisiva, patentizada en el hecho de no suministrar la solvencia municipal y del condominio, en virtud de que los mismos fueron entregados personalmente en originales y consignados por los demandantes ante las oficinas de Banfoandes, agencia ubicada en el mercado mayorista de esta ciudad, a los fines de tramitar y solicitar el crédito, bajo la modalidad de crédito Fondo de Ahorro Habitacional (FAO); que es falso que hayan querido quedarse con su dinero, dado que, en diversas conversaciones le han ofrecido devolvérselo en virtud de su incumplimiento y de no haber conseguido el dinero restante, para poder cumplir con el pago, el cual los aquí actores no lo quisieron recibir, sino que más bien quisieron extender la opción de compra con diversas propuestas a título personal y en mensajes telefónicos; que por su parte hicieron lo posible y necesario para que se diera cumplimiento a las cláusulas establecidas en el contrato de opción a compra, por cuanto tenían urgente necesidad de su realización para recibir el pago del dinero y al mismo tiempo poder cumplir con la opción de compra que paralelamente tenían para adquirir otra vivienda; que los demandantes ocultaron que nunca tuvieron el dinero propio para comprar el inmueble y que solo contaban con la solicitud de crédito que tenían en tramite ante la agencia de Banfoandes, la cual le fue negada, quedando de esta manera imposibilitados de cumplir con las estipulaciones contractuales pautadas; que al serle negado el crédito, no tuvieron dinero con que pagarles a la fecha y plazo establecido, lo cual a su vez los condujo a incurrir en mora en la opción a compra que habían suscrito para adquirir su vivienda, y a tener que pagar una penalización como cláusula penal. Esgrimieron que fueron muy condescendientes y considerados con los demandantes, en razón de que le permitieron que su abogada redactara el documento; le firmaron un contrato de opción de carácter privado por un monto mayor, para que les aprobaran un crédito mayor; pagaron el valor de la certificación de gravámenes, así como el peritaje del inmueble; que siempre tuvieron la intención de cumplir de buena fe con el contrato, mientras que los actores han actuado de mala fe, y no tuvieron dinero para cumplir con lo establecido en la opción de compra, por la negativa a su solicitud de crédito por parte el banco. Alegaron la excepción de contrato no cumplido o exeptio non adimpletus contractus, establecida en el articulo 1.168 del Código Civil Venezolano, la cual es aplicable en los contratos bilaterales, y que consiste en que cuando una de las partes, en este caso los demandados, no cumplen con su prestación o se allanen a cumplirla simultáneamente, la otra puede abstenerse de cumplir la suya.

Establecido lo anterior, se observa que, en la oportunidad de presentar informes ante esta alzada, la abogada Ederena del Carmen Gonzalez, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicitó se declarara la confesión ficta de los demandados, por cuanto en su oportunidad impugnaron el instrumento poder otorgado por los ciudadanos Luís Seijas y Linorca Añez de Seijas, al abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, en fecha 10 de agosto de 2009, y que obra agregado al folio 59 del expediente, en razón de que en el mismo no se cumplieron con los requisitos establecidos en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil, dado que carece de la formalidad de la certificación por parte de la secretaria del tribunal, por lo tanto es nulo de toda nulidad e ineficaz en el mundo jurídico; que con anterioridad los demandados, sin estar debidamente citados, y asistidos de abogado, dieron contestación a la demanda en la primera actuación que realizaron en el proceso, por lo que tal contestación es extemporánea; que en la primera oportunidad en la que comparecieron al proceso, impugnaron el poder apud acta por no haber sido otorgado ante el secretario y por no constar la certificación de la identidad del otorgante; que en razón de que la actuación del abogado a través de la cual dio contestación a la demanda como apoderado, no puede surtir efectos, el tribunal debió declarar la confesión de los demandados. Y finalmente alegó que, “al dar contestación el abogado Rafael Martínez con un poder IMPUGNADO oportunamente, y siendo que éste era absolutamente INEFICAZ, incapaz de producir efectos legales, no queda otro camino que dejar establecido de forma clara y precisa, que los demandados NO DIERON CONTESTACIÓN A LA DEMANDA, y MUCHO MENOS PROMOVIERON PRUEBA ALGUNA”.

Respecto a lo anterior se observa que, el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil establece que, “El poder puede otorgarse también apud acta, para el juicio contenido en el expediente correspondiente, ante el Secretario del Tribunal, quien firmará el acta junto con el otorgante y certificará su identidad”. Por su parte el artículo 213 eiusdem señala que, “Las nulidades que sólo pueden declararse a instancia de parte, quedarán subsanadas si la parte contra quien obre la falta no pidiere la nulidad en la primera oportunidad en que se haga presente en autos”. En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia se ha pronunciado de manera reiterada en el sentido que, conforme a lo previsto en el artículo 213 del Código de Procedimiento Civil, la impugnación del poder debe verificarse en la primera oportunidad procesal inmediatamente después de su consignación, en la que la parte interesada en su impugnación, actúe en el procedimiento, en razón de que este tipo de nulidades, sólo podrán declararse a instancia de parte, quedando subsanadas, si la parte contraria no solicitare su nulidad en la oportunidad debida. Se ha establecido además que, en los casos en que se impugne el poder otorgado por la parte demandada, se debe conceder una oportunidad para que el demandado pueda convalidar el poder impugnado por el actor, ello en virtud de la igualdad procesal y del derecho a la defensa del demandado (Ver sentencia Nº 3460 de fecha 10 de diciembre de 2003, caso Julio Cesar Campero, ratificada en sentencia 2005-603 del 18 de abril de 2006).

Por otra parte, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de forma reiterada ha establecido que:

“...este Alto Tribunal ha indicado respecto a la impugnación del mandato judicial lo siguiente:
La impugnación del mandato judicial debe estar orientada más que a resaltar la carencia o deficiencia de los aspectos formales del documento, hacia aquellos de fondo necesarios para que el mismo pueda considerarse eficaz, es decir los requisitos intrínsecos que de no estar presentes en él, puedan hacerlo inválido para los efectos de la representación conferida, entre otros la identificación del poderdante, o el no haber sido otorgado ante la autoridad competente capaz de darle fe pública y carácter de documento auténtico. Vale decir que la intención del legislador no puede considerarse dirigida al ataque de meros defectos formales de los cuales pudiera adolecer el mandato.

Al respecto, la Sala en sentencia de fecha 11 de noviembre de 1999, se pronunció en los siguientes términos:

“...Es muy importante tener en cuenta que la impugnación del mandato judicial está creada para corroborar si la persona que otorgó el poder en nombre de otra, detenta la representación que aduce y que tal impugnación no está diseñada por el legislador para atacar simples defectos de forma. Se permite la Sala, para ilustrar sobre este particular, transcribir un extracto de su criterio plasmado en la sentencia Nº 310 de fecha 8 de abril de 1999 (caso Fogade e Inmobiliaria Cadima), que es del tenor siguiente:
‘Es muy importante resaltar que la impugnación, se repite, no está diseñada para detectar el incumplimiento de requisitos de forma, sino más bien para detectar si el otorgante de un poder en nombre de otro, carece de la representación suficiente para la realización del acto. De igual forma, no puede el litigante limitarse a impugnar sino que debe desplegar una efectiva actividad probatoria: o pide la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas o prueba que el otorgante carecía de facultad para otorgar el poder’...”.
Al respecto la Sala advierte, que la escritura de mandato, objeto de la impugnación, y que fue otorgado al abogado Carlos César González Coffi, por el ciudadano Artur Soares Ferreira, cumple con los requisitos de identificación del mandante y del mandatario, fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Libertador del Distrito Federal, se concedió para que el apoderado representara y defendiera los derechos e intereses del representado ante el Tribunal Supremo de Justicia. Así mismo, es oportuno señalar que consta en autos que antes de estar concluida la sustanciación del caso bajo decisión, fue otorgado en la Secretaría de la Sala, poder apud acta por el demandante, mediante el cual se instituyó apoderados a varios profesionales del derecho y entre ellos al abogado antes mencionado, quien tuvo a su cargo la consignación del escrito de formalización.
Por lo ya expresado y vistos los argumentos invocados, los cuales se refieren a aspectos formales del documento poder, se desecha la impugnación. En consecuencia, se declara, improcedente la pretensión del impugnante. Así se decide...”. (Sent. 11/11/99, reiterada en fecha 21/9/04, caso: Poliflex C.A., contra Manuel Padilla Fuerte).
En este orden de ideas, el tratadista patrio Ricardo Henríquez La Roche, al comentar el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil, expresa: “...Como ocurre por lo común, la contraparte puede inspeccionar extra litem los recaudos en la oficina correspondiente, impugnar luego la eficacia del poder y cargar al poderdante la prueba de su cualidad de representante del litigante...Los documentos que manda a exhibir este artículo son relativos a la prueba del carácter del representante de otro, sean de origen legal o convencional que tenga el poderdante; no conciernen, como se ha visto en el estudio del artículo 155, a las pruebas de las facultades que pueda tener el poderdante para conferir al apoderado ciertas potestades de disposición como las que señala el artículo 154, ni tiene relación alguna con la suficiencia del poder...”(Código de Procedimiento Civil”. Tomo I, Págs. 474-476).
…Omissis…
...la Sala observa que el juez de alzada ha debido advertir que la impugnación del poder fue efectuada en forma irregular, pues para que pueda tenerse como válidamente presentada se requiere que el impugnante solicite en esa misma oportunidad la exhibición de los documentos, libros, registro o gacetas, o en su defecto, probar que la otorgante carecía de facultad para otorgar el poder; y en el supuesto de que la demandada no cumpliera con la formalidad de exhibir los documentos en la fecha y hora fijada por el tribunal, entonces resultaría ineficaz ese mandato judicial.
En efecto, el artículo 155 del Código de procedimiento Civil, establece que “...Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona o sustituido por el mandatario, el otorgante debe enunciar en el mismo y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos...”; no obstante, el artículo 156 eiusdem, le exige al impugnante so pena de caducidad, que solicite además en el mismo acto la exhibición de los documentos mencionados en el poder, que si no son presentados por el interesado para su examen en la oportunidad fijada por el juez de la causa, el Tribunal deberá dictar decisión sobre la eficacia del poder, en la cual expresará que ha quedado desechado del juicio.
Al mismo tiempo, es forzoso concluir que la obligación prevista en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, sólo persigue que quién otorgue poder en nombre de otro, haga constar en la nota respectiva que el funcionario tuvo a la vista los documentos que le atribuyen el carácter de representante legal; ello con el propósito de facilitar a los interesados la búsqueda, revisión y verificación de los documentos allí expresados; finalidad ésta que se encuentra cumplido en el caso bajo estudio, puesto que las partes consignaron copia de documentos, entre los que se encuentra la Gaceta Legal N° 228, de fecha 10 de abril de 2000, (folio 618, tercera pieza), de los que se desprende que la ciudadana Sandra Mendoza es la Presidenta de la sociedad mercantil demandada.
Aún más, la parte actora le reconoce tal carácter en el libelo de demanda, al solicitarle al tribunal de la causa que cite a la empresa demandada en la persona de su presidenta Sandra Mendoza.
En consecuencia, la Sala considera que el poder otorgado por la mencionada ciudadana no fue válidamente impugnado, por no haber solicitado el impugnante la exhibición de los instrumentos pertinentes; además, en las propias actas del expediente puede verificarse que la ciudadana Sandra Mendoza ostenta ese carácter...”.

(Sentencia N° 00090 de fecha 12 de abril de 2005, caso: Mary Elba Simón de Pérez y María Fabiola Pérez de Simón, c/ Clínica de Especialidades Médico Quirúrgicas, C.A.,).

Ahora bien, esta alzada observa que a los folios 51 al 53, obra agregado escrito de contestación presentado en fecha 14 de julio de 2009, por los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas, asistidos de abogado; posteriormente en fecha 10 de agosto de 2009, los precitados demandados confirieron instrumento poder al abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, el cual fue impugnado por la parte actora, en fecha 30 de septiembre de 2009, es decir en la primera oportunidad que se hizo presente a los autos, en razón de que se habían incumplido los requisitos establecidos en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil; y finalmente, en fecha 13 de agosto de 2009, el abogado Rafael Alfonso Martínez Mendoza, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en razón de que, a través de la actuación realizada en fecha 14 de julio de 2009, se habían dado por citado en el juicio, por lo que la contestación era extemporánea por anticipada.

Ahora bien, analizado como ha sido el poder apud acta que obra agregado al folio 59, otorgado en fecha 10 de agosto de 2009, ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, por los ciudadanos Luís Seijas y Linorca Añez de Seijas, se observa que si bien es cierto que, la secretaria del tribunal de la causa no certificó expresamente la identidad de los otorgantes, también lo es, que la funcionaria firmó y estampó el sello del tribunal en señal de su recibimiento, por lo que, se deduce que dicho acto se verificó en su presencia, y tomando en consideración que la impugnación está orientada a meros aspectos formales, y no a los requisitos intrínsecos del poder, los cuales si conllevarían a una invalidación de la representación conferida, tal como lo ha establecido nuestro Máximo Tribunal, trascrito supra, quien juzga considera que la impugnación realizada por la apoderada judicial de la parte actora, no debe prosperar y así se establece.

Establecida como ha sido la legitimación ad procesum del abogado Rafael Alfonso Martínez, y por consiguiente la validez del escrito de contestación a la demanda presentado en fecha 13 de agosto de 2009, y tomando en consideración que, conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la contestación presentada en fecha 14 de julio de 2009, personalmente por los demandados pero asistidos de abogado, aun siendo extemporánea por anticipada, es válida y eficaz, así como también las pruebas promovidas, quien juzga considera que no es procedente la confesión ficta alegada por la representación judicial de la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

Establecido los términos en los que quedó planteada la presente controversia, se observa que constituyen hechos admitidos, y por tanto exentos de pruebas, la celebración de un contrato de opción a compra de un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en las Residencias Sanare, torre 1, signado con el Nº 9-A, de la planta 9, situado en la calle El Matadero, entre calles San Juan de Dios y San Rafael del Municipio Palavecino, Cabudare del estado Lara; el precio y las condiciones de pago establecidos en el contrato. Por el contrario constituyen hechos controvertidos, el incumplimiento de las partes de las obligaciones derivadas del contrato, por una parte, el incumplimiento de los actores de sus obligaciones contractuales de pago, y de los demandados, de sus obligaciones contractuales entregar la solvencia de impuestos municipales y la solvencia del condominio, así como de otorgar el documento definitivo de venta.

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.133 del Código Civil. Por su parte, el artículo 1.167 eiusdem establece que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

En tal sentido se evidencia de las actas que, los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera, debidamente asistidos de abogados, a los fines de demostrar la existencia de la relación contractual y las obligaciones asumidas por cada una de ellas en el contrato, consignó como instrumento fundamental contrato de opción de compra que tiene por objeto un inmueble constituido por un apartamento destinado para la vivienda, ubicado en las Residencias Sanare, torre 1, signado con el Nº 9-A, de la planta 9, situado en la calle El Matadero, entre calles San Juan de Dios y San Rafael del Municipio Palavecino, Cabudare del estado Lara, autenticado en fecha 13 de junio de 2008, por la Notaría Pública Quinta de Barquisimeto, bajo el N° 73, tomo 141, entre los ciudadanos Linorca Coromoto Añes de Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence (vendedores) y los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera (compradores) (fs. 5 y 6), el cual al haber sido aceptado por ambas partes, en su contenido y firma, se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, y por consiguiente demostrada la existencia del contrato de opción de compra venta y así se declara.

En lo que respecta a la naturaleza del contrato se observa del texto del precitado contrato que, la vendedora Linorca Coromoto Añez de Seijas (vendedora) y los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera (compradores), celebraron un “CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA”, en el cual en su cláusula primera la promitente se compromete a venderle a los optantes, un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por un apartamento, destinado para la vivienda, ubicado en las Residencias Sanare, torre 1, signado con el Nº 9-A, de la planta 9, situado en la calle El Matadero, entre calles San Juan de Dios y San Rafael del Municipio Palavecino, Cabudare del estado Lara. Se observa además que, en la cláusula segunda se estableció que el precio convenido por las partes era la cantidad de ciento sesenta mil bolívares fuertes (Bs. 160.000,00), el cual serían cancelados de la siguiente forma: “a) los primeros CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (46.000,00 BsF), serán entregados al momento de la firma del presente documento; b) DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (2.000,00 Bs.F) serán entregados en un plazo de 30 días continuos que empezaran a correr al momento de la firma del presente documento; c) la cantidad restante, es decir, CIENTO TREINTA (SIC) Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES (112.000,00 BsF) por crédito de Ley de política Habitacional, al momento de la firma del documento definitivo de venta en el Registro Subalterno correspondiente”. Asimismo en la cláusula tercera se estableció que “El lapso establecido para el presente contrato es de 90 días continuos, mas 30 días de prórroga a partir del día de la autenticación del presente documento”; en la cláusula cuarta se estableció la cláusula penal de incumplimiento de las obligaciones; en la cláusula sexta, la promitente se obliga a entregar el bien vendido, en perfecto estado, libre de gravámenes, personas y cosas, solventes en todos sus servicios públicos y privados, así como las respectivas solvencias nacionales y municipales, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta; cláusula octava “Queda entendido entre las partes que LOS OPTANTES ocupara el inmueble antes identificado una vez que el documento definitivo de venta sea protocolizado por la Oficina Subalterna de Registro…”.

El artículo 1.474 del Código Civil establece que “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y comprador a pagar el precio”. Conforme a la doctrina actual de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, son los jueces de instancia los facultados para interpretar y calificar los contratos, con la limitación de que en tal actividad, no pueden distorsionar los hechos que hubieren sido alegados por ellas, puesto que si bien la labor del juez es indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos, no obstante en modo alguno puede errar en la calificación del contrato o incurrir en una suposición falsa.

El contrato de opción es aquel por medio del cual una parte llamada promitente ofrece irrevocablemente, por un cierto tiempo, celebrar un determinado contrato con otra parte denominada optante, quién es libre de aceptar o no la oferta de celebrar el contrato que le ha sido propuesto. La esencia del contrato de opción radica en la obligatoriedad para una de las partes de desplegar una determinada conducta (no disponer de un derecho) por un tiempo determinado, y en la posibilidad para la otra parte (quién tiene la opción) de decidir si acepta o no, libremente, la oferta en cuestión, Mauricio Rodríguez Ferrara, El Contrato de Opción, segunda edición 1.998, pg. 5.

Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:

“Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo”. Agrega el autor citado, que existen diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar”.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, la cual legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo (comentarios de Nicolás Vegas Rolando).

El autor Luís Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, novena edición, página 143, define la venta como “Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; y tiene las siguientes características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales”.

El contrato preliminar ha sido confundido con el contrato de opción. El objeto del contrato preliminar es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, el cual puede ser unilateral o bilateral, dependiendo si surgen obligaciones para una de ellas o para ambas. El contrato preliminar está dirigido a la conclusión de otro contrato (definitivo) entre las mismas partes, quienes deben manifestar nuevamente su voluntad en el contrato ulterior. Por el contrario el contrato de opción, no implica un nuevo acuerdo de voluntades, ya que el perfeccionamiento del contrato ulterior, depende única y exclusivamente del optante.

Conforme a la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato. Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. Asimismo, se ha establecido que estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.

Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes: Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato; es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo; es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro; produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato; pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195).

En el caso de autos, se trata de un contrato de opción de compra venta, de carácter bilateral, en el que una parte asumió la obligación de vender, de no disponer del bien inmueble por el plazo de la opción, es decir en 90 días más 30 de prórroga contados a partir del 13 de junio de 2008, y de entregar el bien vendido en perfecto estado, libre de gravámenes, personas y cosas, solvente en todos sus servicios públicos y privados, así como con sus respectivas solvencias nacionales y municipales, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, y la otra parte, de pagar el precio dentro del lapso convenido en el contrato de opción, es decir la cantidad de cuarenta y seis mil bolívares fuertes (Bs. 46.000,00), al momento de la firma del documento, es decir 13 de junio de 2008; dos mil bolívares fuertes (Bs. 2.000,00), en un plazo de treinta (30) días continuos contados a partir de la firma del documento, es decir 13 de julio de 2008; y ciento doce mil bolívares fuertes (Bs. 112.000,00), por crédito de la Ley de Política Habitacional, al momento de la firma del documento definitivo de venta en el registro correspondiente, es decir para el día 13 de octubre de 2008, fecha en la que vence la prórroga del contrato de opción de compra venta. Ambas partes aceptaron que los promitentes compradores cumplieron con el pago de las dos primeras cuotas, quedando pendiente la última, por la cantidad de ciento doce mil bolívares fuertes (Bs. 112.000,00).

Establecida como ha sido la existencia de un contrato bilateral, que además fue aceptado por ambas partes, corresponde a esta sentenciadora analizar las pruebas cursantes a los autos, a los fines de demostrar el cumplimiento o incumplimiento de las partes a las obligaciones asumidas contractualmente, o que al menos se ofreció cumplirlas.

En este sentido se observa que la parte actora promovió como anexos al escrito libelar las siguientes pruebas: copia certificada del contrato de opción a compra venta, celebrado en fecha 13 de junio de 2008, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, inserto bajo el Nº 73, tomo 141, de los Libros de autenticaciones llevados por esa notaría (fs. 5 y 6), por medio del cual la ciudadana Linorca Coromoto Añez de Seijas, dio en opción a compra venta a los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Isabel Lacruz Utrera, un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda, ubicado en las Residencias Sanare, en la calle San Juan de Dios y San Rafael, Municipio Palavecino del estado Lara, el cual fue valorado supra; copia simple del documento de liberación de hipoteca en primer grado, la cual pesaba sobre el inmueble ubicado en las Residencias Sanare, Torre 1, signado con el Nº 9-A, de la planta 9, situado dicho edificio en la calle el Matadero, entre calles San Juan de Dios y San Rafael del Municipio Palavecino, Cabudare del estado Lara, el cual quedó autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 3 de agosto de 2007, bajo el Nº 34, tomo 235 de los libros de autenticaciones de dicha notaría (fs. 7 y 8); copia simple del documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, en fecha 16 de mayo de 1996, bajo el Nº 22, folios 1 al 5, protocolo primero, tomo 14, por medio del cual adquirió el inmueble objeto del presente juicio, la ciudadana Linorca Coromoto Añez de Seijas (fs. 9 al 15); certificación de gravámenes expedida en fecha 9 de junio de 2008, por el Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara (f. 17), a favor del ciudadano Álvaro Sánchez, por medio de la cual se deja constancia que sobre el inmueble objeto del presente juicio, no pesan gravámenes ni medidas de embargo o prohibición de enajenar y gravar. Dichos instrumentos se valoran de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Durante el lapso probatorio, promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos: En fecha 27 de junio del 2011 (fs. 198 y 199), rindió declaración el ciudadano Miguel Santiago Méndez González, titular de la cédula de identidad Nº V-9.624.785, quien al ser interrogado manifestó: “1) Diga el testigo si es cierto y le consta y tiene conocimiento del contrato de opción a compra que realizó el ciudadano Álvaro Sánchez con los ciudadanos Linorca Añez de Seijas y Luís Seijas Torrence, por la compra de un apartamento ubicado en calle Matadero entre calle San Juan de Dios y San Rafael, denominado Residencias Sanare Torre 1, signado con el Nº 9-A, de la Planta 9, en Cabudare Municipio Palavecino Estado Lara? Contesto: Si, si me consta, de hecho yo lo acompañe varias veces para para (sic) hacer ese tipo de tramite. 2) Diga Usted si conoce en que términos se estableció el contrato de opción a compra establecido por las partes? Contesto: El iba a entregar una inicial mientras Álvaro arreglaba toda la documentación para el crédito bancario. 3) Diga Usted si conoce y le consta en que desencadenó el contrato de opción a compra? Contesto: Bueno ellos no le entregaron ni el dinero, ni el apartamento ya que ellos usaron ese dinero para comprar otra casa. Y el apartamento lo vendieron a otra persona por un monto mayor. 4) Diga Usted si conoce y le consta el por que se negaron a entregar la documentación completa, comisión que impidió la obtención del inmueble a Álvaro Sánchez? Contesto: Para evitar que tuviera el crédito bancario. 5) Diga Usted si le consta que le hayan entregado el dinero de la inicial al ciudadano Álvaro Sánchez? Contesto: Si me consta que no le entregaron el dinero. 6) Diga Usted como sabe y le consta lo declarado? Contesto: Por que estuve con Álvaro haciendo las diligencias para que obtuviese el inmueble, yo soy compañero de trabajo. Y estuve al tanto de la situación…”.

En igual fecha (fs. 200 y 201), compareció el ciudadano Yury Gerardo Lobo Marcano, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-11.671.702, el cual al momento de ser interrogado manifestó lo siguiente: “1) Diga el testigo si es cierto y le consta y tiene conocimiento del contrato de opción a compra que realizó el ciudadano Álvaro Sánchez con los ciudadanos Linorca Añez de Seijas y Luís Seijas Torrence, por la compra de un apartamento ubicado en calle Matadero entre calle San Juan de Dios y San Rafael, denominado Residencias Sanare Torre 1, signado con el Nº 9-A, de la Planta 9, en Cabudare Municipio Palavecino Estado Lara? Contesto: Si tengo conocimiento de la negociación del ciudadano Álvaro Sánchez con las personas antes mencionadas de la negociación del apartamento, ubicado en las Residencias Sanare, Torre 1, apartamento 9-A, piso 9, ubicado en Cabudare. 2) Diga Usted si conoce en que términos se estableció el contrato de opción a compra establecido por las partes? Contesto: Se señor Álvaro Sánchez dio una inicial e inmediatamente comenzó a gestionar el crédito hipotecario. 3) Diga Usted si conoce y le consta en que desencadenó el contrato de opción a compra? Contesto: Desencadeno en que al Señor Álvaro Sánchez no se le entrego la documentación completa por tanto no se pudo protocolizar la adquisición de la vivienda y tampoco le reembolsaron el dinero del señor Álvaro Sánchez le había entregado. 4) Diga Usted si conoce y le consta el por que se negaron a entregar la documentación completa, comisión que impidió la obtención del inmueble a Álvaro Sánchez? Contesto: Por que no le quisieron vender el apartamento alegando que ya habían vendido el apartamento a otra persona por un moto (sic) mayor. 5) Diga Usted si le consta que le hayan entregado el dinero de la inicial al ciudadano Álvaro Sánchez? Contesto: Me consta de que no se lo entregaron, de hecho le dijeron que con el dinero habían comprado otro inmueble y que no le iban a devolver nada. 6) Diga Usted como sabe y le consta lo declarado? Contesto: Me consta personalmente por que yo le iba a prestar el dinero al ciudadano Álvaro Sánchez y además lo acompañe en varias oportunidades a realizar las diligencias, estaba pendiente de hacerle el cheque por la cantidad restante de la negociación, cuando él me lo pidiera. Definitivamente no se concreto la negociación y tengo entendido que el apartamento se lo vendieron a otra persona. Es todo...”.

Ahora bien, las anteriores testimoniales fueron evacuadas con ocasión a un auto para mejor proveer proferido en fecha 2 de marzo de 2011, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, el cual conforme a lo establecido en el artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, fue dictado de forma extemporánea, es decir cuando la causa se encontraba paralizada ante el vencimiento del lapso para dictar sentencia definitiva. En este sentido resulta necesario acotar, que los jueces no pueden subvertir los términos y lapsos establecidos para el ejercicio de un acto o un recurso. En consecuencia de lo antes expuesto, resulta forzoso para esta juzgadora desechar las testimoniales antes transcritas, por ser violatorias al derecho a la defensa y al debido proceso y así se declara.

Por su parte, la parte demandada, de manera extemporánea por anticipada, contestó la demanda y promovió pruebas, las cuales conforme a la doctrina actual son válidas y eficaces, motivo por el cual se analizan de la siguiente manera: promovió copia simple del documento autenticado ante la Notaria Pública de Cabudare, estado Lara, en fecha 16 de junio de 2008, bajo el Nº 43, tomo 45 de los libros de autenticaciones, por medio del cual los ciudadanos Sandra Karina Requena Piña y Evaristo José Oropeza Aponte, dieron en opción a compra a los ciudadanos Luís Jesús Seijas Torrence y Linorca Coromoto Añez de Seijas, un inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, distinguida con el Nº 78, el cual forma parte del conjunto residencial Altos de la Florida, ubicado en el Municipio Palavecino del estado Lara (fs. 54 y 55), el cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil; original de la planilla Nº 033146, emanada del Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, a los fines de demostrar que el ciudadanos Luís Jesús Seijas canceló el pago de la certificación de gravamen, en fecha 4 de junio de 2008 (f. 56); libreta signada con el Nº 0482306, del Banco Central, Banco Universal (f. 57), la cual se desecha por inconducente; solvencia Nº 051832, correspondiente al inmueble propiedad de la ciudadana Linorca Añez de Seijas, Residencias Sanare, torre 1 apartamento 9A, expedida en fecha 24 de abril de 2008, y con vigencia hasta el día 31 de diciembre de 2008, por la Dirección de Rentas Municipales del Municipio Palavecino del estado Lara, a los fines de demostrar que el inmueble objeto de litigio se encontraba solvente para el año 2008 (f. 58), la cual se valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil.

En lo que respecta a las pruebas promovidas por la demandada en fecha 2 de noviembre de 2012, se observa que las mismas fueron promovidas de manera extemporáneas por tardía, motivo por el cual ningún efecto pueden producir en la presente causa y así se decide.

Ahora bien, la excepción non adimpleti contractus prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, tiene lugar cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación si el otro no cumple o ejecuta la suya, con el fin de suspender la correlatividad de la obligación que tiene el excepcionante con la contraparte, hasta tanto el contratante no ejecute primero la obligación que contrajo con el excepcionante, mediante la celebración de un contrato bilateral. En relación a la carga de la prueba en la excepción de contrato no cumplido, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que corresponde, en principio al excepcionante demostrar que no cumplió con su obligación por culpa de la contraparte (actora).

En el caso de autos, los demandados alegaron la excepción de contrato no cumplido por cuanto los actores habían actuado de mala fe, y por cuanto no tuvieron dinero para cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra, en razón de la negativa a su solicitud de crédito por parte del banco, hechos éstos que no fueron demostrados en autos, aun cuando si demostró que para el día 24 de abril de 2008, el inmueble se encontraba solvente en el pago de impuestos municipales.

No obstante lo anterior, considera esta sentenciadora que, constituye un requisito de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, la demostración por parte del actor del cumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato, fundamentalmente, haber cumplido con las obligaciones de pago, y que no obstante ello, los demandados se habían negado a cumplir con sus respectivas obligaciones. En este sentido, correspondía al actor la carga de demostrar que para la fecha de vencimiento del contrato, disponía del dinero suficiente para satisfacer la obligación, bien a través de la consecución de un crédito hipotecario, o en su defecto, haber seguido el procedimiento de oferta real previsto en el Código de Procedimiento Civil, antes del día 13 de octubre de 2008, y tomando en consideración que el actor no cumplió con la carga procesal de demostrar el cumplimiento de su principal obligación de pago, en tiempo oportuno, quien juzga considera que la presente acción por cumplimiento de contrato debe ser declarada sin lugar, como en efecto así se declara.

DECISION

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 23 de mayo de 2012, por el abogado Rafael Martínez, apoderado judicial de la parte demandada, se declara: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 25 de mayo de 2012, por la abogada Ederena González, apodada judicial de la parte actora, ambos contra la sentencia definitiva dictada en fecha 17 de abril de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. Se declara SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra - venta, interpuesta por los ciudadanos Álvaro Elías Sánchez Rodríguez y Hemily Ysabel Lacruz Utrera, debidamente asistidos por los abogados Ederena del Carmen González y Marlon Gavironda, contra los ciudadanos Linorca Coromoto Añez de Seijas y Luís Jesús Seijas Torrence, antes identificados.

Queda así REVOCADA la sentencia dictada en fecha 17 de abril de 2012, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

Se REVOCA la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 12 de diciembre de 2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, sobre el inmueble ubicado en las Residencias Sanare, torre 1, signado con el Nº 9-A, en jurisdicción del Municipio Palavecino del estado Lara.

Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y bájese oportunamente el expediente al tribunal de la causa.

Expídase copia certificada de la presente sentencia para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes diciembre de dos mil doce.

Años: 202° de la Independencia y 153º de la Federación.
La Juez Titular,

Dra. Maria Elena Cruz Faria El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García.

En igual fecha y siendo las 1:13 p.m. se publicó y se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.
El Secretario Titular,

Abg. Juan Carlos Gallardo García