TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y DE PROTECCION DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA
ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.010.887, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
NELLIDA GOMEZ URBINA, MARCO ROMAN AMORETTI y ALICIA LEON GOMEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 21.615, 27.187 y 125.250, respectivamente, de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA.-
ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.833.641, de este domicilio.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
CESAR AUGUSTO CONZALEZ, ESPERANZA HERNANDEZ y PARLEY RIVERO, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 43.683, 106.119 y 27.044, respectivamente, todos de este domicilio.-
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
EXPEDIENTE: 10.994.-
Vistos los informes de la parte actora.

Los abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, en fecha 14 de agosto de 2007, demandaron por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA a la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dándosele entrada en fecha 17 de septiembre de 2007, y admitiéndose el día 18 de octubre de 2007, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho, contados a parte de que conste en autos su notificación, más cuatro (4) días que se le conceden como término de distancia, a dar contestación a la demanda.
En fecha 08 de abril de 2008, el abogado CESAR AUGUSTO CONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, presentó escrito de contestación a la demanda.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron y vencido como fue dicho lapso, así como el de informes, el Juzgado “a-quo” en fecha 24 de marzo de 2004, dictó sentencia, en la cual declaró sin lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló el día 08 de marzo de 2011, el abogado MARCO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderado actor, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado en fecha 25 de mayo de 2011, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, donde se le dio entrada en fecha 22 de julio de 2011, bajo el No. 10.994 y el curso de ley.
En esa Alzada, en fecha 04 de octubre de 2011, las abogadas NELLIDA GOMEZ URBINA y ALICIA LEON GOMEZ, en su carácter de apoderadas actoras, presentaron escrito contentivo de informes, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Juzgador a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar presentado por los abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, en el cual se lee:
“…En fecha 14 de septiembre de 2006 nuestro mandante firmó con la ciudadana Zaida Beatriz Colmenares Mares… una OPCION DE COMPRA VENTA, por ante la NOTARÍA PÚBLICA SEGUNDA DE VALENCIA, la cual quedó anotada bajo el No. 55, Tomo 174 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría…
…En la cláusula segunda se estableció: - El precio de la presente Opción de Compra-Venta, en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,00), de los cuales recibo en este acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00) y el resto es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,oo) mediante crédito bancario, una vez aprobado éste. El plazo Vigente acordado entre las partes para la presente opción de compra-venta es de ciento ochenta (180) días hábiles contados a partir de la autenticación del presente documento por ante la Notaría Pública, termino que utilizarán LA VENDEDORA PROMITENTE y EL COMPRADOR PROMITENTE, a los fines de recabar la documentación necesaria y así concretar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente - En la cláusula tercera se estableció una prorroga de treinta días para el supuesto que no se hubiera protocolizado el documento definitivo por circunstancias no imputables a las partes. En la cláusula cuarta estableció como cláusula penal la suma de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00) en caso de desistimiento de la negociación por alguna de las partes, es decir, VENDEDOR PROMITENTEN O COMPRADOR PROMITENTE. Adjunto marcado c la letra -n- documento original de opción de compra-venta.
Con el fin de pagar el precio nuestro mandante gestionó un crédito bancario por ante la entidad BANPRO BANCO UNIVERSAL, según consta de expediente llevado por la menciona entidad, cumpliendo en lo personal con todos los requisitos que la misma le exigía como persona natural beneficiaria de la opción de compra-venta. Ahora bien, sucede que posteriormente mi cliente se entero que la vendedora promitente no tenía la documentación que exigía la entidad bancaria, tal como son la solvencia municipal, solvencia de luz y avaluó del inmueble, en atención a estas exigencias por parte de la entidad bancaria mi cliente le manifestó a la promitente vendedora que ella debía pagar a la mayor prontitud todos estos servicios, ya que dicha entidad exigía toda esta documentación a la vendedora - promitente por considerar que los mismos son requisitos importantes para los trámites del crédito, manifestando la promitente - vendedora que ella no tenia el dinero y que él pagase todos los gastos y que los mismos serían descontados del saldo del precio; tal es verdad de lo antes dicho, que en fecha 27 de febrero de 2007 la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, autorizó a nuestro mandan te a realizar dicho pago, adjunto marcado con la letra “C”, el documento antes mencionado. Asimismo, nuestro mandante interesado en que sea aprobado su crédito gestionó por ante el REGISTRO INMOBILIARIO DE LOS MUNICIPIOS NAGUANAGUA y SAN DIEGO certificado de gravamen, el cual fue expedido el día 09 de marzo de 2007, en el mencionado documento se dejó constancia que el inmueble le pertenece a la vendedora promitente, que existe una hipoteca convencional de primer grado a favor de PRO-VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO , C .. A, entidad donde se estaba gestionando el crédito para su compra y una prohibición de enajenar y gravar según oficio No. 1467 de fecha 19 de septiembre de 2001 emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana, adjunto original del certificado marcado con la letra "D". Al enterarse de las limitaciones que tenia el inmueble nuestro representado le reclamó a la vendedora que había sido sorprendido en su buena fe, dado que no se le informó de la existencia de la hipoteca y la prohibición de enajenar y gravar existente en el inmueble, en virtud esta situación nuestro mandante solicito al banco que le aclarara la situación estos (Banco), le manifestó que como ellos eran los acreedores de dicha hipoteca no iba a ser impedimento para aprobar el crédito dado que en el mismo acto se realizaría la venta y se hacia la liberación del inmueble, pero, que la prohibición de enajenar y gravar impedía que se aprobase el crédito; la vendedora promitente le manifestó que ella iba a solucionar el problema en el termino de un mes.
Ahora bien, desde el día 14 se septiembre de 2006 al 22 de mayo de 2007 existe 180 días hábiles de conformidad con lo previsto en la Ley de Fiestas Nacionales de data 22 de junio de 1971 y el artículo 212 de la Ley Orgánica del Trabajo vigente; es decir, que para la fecha del 22 de mayo de 2007, la vendedora promitente debió levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar para cumplir con su obligación y así poder tener el comprador promitente acceso al crédito dentro del plazo estipulado en el documento de opción de compra-venta, antes mencionado en el cuerpo de esta demanda. Es de observar, que la prorroga sólo procede en el supuesto que por hecho de un tercero alguna de las partes hubiera incumplido con su obligación, pero, debemos manifestar que al no levantarse la medida no se debió a un hecho de un tercero sino a una conducta dolosa de la promitente - vendedora ocultando al comprador - promitente la existencia de dicha medida, en tal sentido la prórroga no procede; es de observar que para la mencionada fecha no se había levantado la medida preventiva. En el supuesto negado, que no sea imputable a la vendedora promitente la existencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar, la prorroga de treinta días establecida en la cláusula tercera vencía el día 26 de junio de 2007; tal medida debía levantarse con cierta antelación a los fines de poder conseguir el certificado de gravamen para que el banco pudiera acordar el crédito solicitado, el cual es el medió para pagar el saldo del precio tanto la VENDEDORA PROMITENTE como el COMPRADOR PROMITENTE tuvieron contestes que esa era la única forma como nuestro mandante podía cumplir con pagar el precio.
Debemos acotar que para el día 9 de marzo de 2007, fecha en que entregan a nuestro mandan el certificado de gravamen marcado con la letra “D” han transcurrido 147 días hábiles de los 180 días acordados en el documento.
Asimismo, tenemos información que la medida fue levantada por el registro después de vencido los 210 días hábiles acordados en el documento de opción de compra-venta.
Nuestro mandante se presento a hablar con la vendedora promitente a los fines de realizar la compra-venta por el precio pactado, dado que el incumplimiento le es imputable a ella, y que debido a la existencia de la medida de prohibición de enajenar y gravar no se podía aprobar crédito, por lo cual le solicito a la promitente vendedora se dirijiera a la ENTIDAD BANCARIA y manifestare por escrito que sigue vigente la opción de compra-venta.
En la cláusula segunda se estableció que el precio sería pagado cuando el crédito fuera aprobado por la entidad financiera; lo que significa que la promitente vendedora se obligo a realizar todos los actos que requiera la entidad financiera para aprobar el crédito. Dada la situación vendedora - promitente le manifiesta a nuestro mandante que ella requiere un reajuste en Cuanto al precio del inmueble, el cual es la cantidad de CIENTO NOVENTA y OCHO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 198.000.000,00), que la opción ha caducado, y que nuestro mandante si quiere comprar el inmueble deberá firmar un nueva opción de compra - venta por el precio antes referido…
…Por las razones expuestas, ciudadano Juez, acudimos ante su competente autoridad en nombre y representación de nuestro mandante, quién tiene el carácter de comprador promitente, para demandar como en efecto demandamos a la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES… en su carácter de vendedora promitente para que convenga en los siguientes itines por los conceptos que en cada uno de ellos determinamos o en su defecto a ello sea condenado
PRIMERO.-Convenga en la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el No. 1130 de la Urbanización El MORO II, Sector Oeste del Municipio San Diego del Estado Carabobo, que tiene una superficie aproximada de TRESCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA Y CINCO DECIMETROS CUADRADOS ( 312,55 Mts.2), y un área de construcción de CIEN METROS CUADRADOS CON VEINTICICO DECIMETROS CUADRADOS (101,25 Mts2) y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE-En Trece Metros con Treinta Centímetros (13.30 Mts.) con Parcela 1119; SUR.-En Trece Metros con Treinta Centímetros (13,30 Mts.) con Calle No. 36; ESTE.-En Veintitrés Metros con Cincuenta Centímetros 23,50 Mts.) con Parcela 1129; y OESTE.-En Veintitrés Metros con Cincuenta Centímetros (23, Mts) con la Parcela 1131 y le pertenece a la demandada según documento protocolizado bajo el No. 46, Pto. 1ero. Tomo 3; en fecha 18 de abril de 2000; a favor de nuestro mandante por el precio de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOL VIARES (Bs. 145.000.000,00) o en su defecto a ello se condenada.
SEGUNDO.- Convenga que del precio ha recibido la suma de CUARENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLNARES ( Bs. 41.451.000,00) o en su defecto a ello sea condenada.
TERCERO.- Para que convenga que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 13.549.000,00) sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio a nuestro mandante, es decir, aproximadamente UN MILLON DOSCIENTOS MIL MENSUAL (Bs.1.200.000,00) o en su defecto a ello sea condenada. CUARTO.- Para que convenga en realizar la tradición legal del inmueble o en su defecto la sentencia sirva de titulo suficiente y se ordene su registro ante la Oficina Inmobiliaria competente.
QUINTO.-Solicitamos se condene a costas y costos del presente juicio a la demandada…
…Ruego a Ud. ciudadano Juez, admitir el presente libelo de demanda y darle el trámite de ley…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por el abogado CESAR AUGUSTO CONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, en los términos siguientes:
“…Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos falsamente narrados como el derecho en que se pretende sustentar, la demanda cabeza del presente procedimiento. Fundamentamos la contestación mediante los siguientes argumentos de hecho y de derecho.
En efecto, ciudadano Juez, en cuanto al particular TERCERO y CUARTO del petitorio de la demanda, la parte demandante expresó lo siguiente:
"TERCERO.- Para que convenga que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIV ARES (Bs. 103.549.000), sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio a nuestro mandante, es decir, aproximadamente UN MILLON DOSCIENTOS MIL MENSUAL (Bs. 1.200.000,00) o en su defecto ello sea condenada.
CUARTO.- Para que convenga en realizar la tradición legal del inmueble o en su defecto la sentencia sirva de titulo suficiente y se ordene su registro ante la Oficina Inmobiliaria competente."
Como usted puede observar ciudadano Magistrado, es jurídicamente imposible que la demandada en este juicio pueda ser obligada o condenada a cumplir una obligación de una manera que no ha sido pactada, tampoco puede ser obligada o condenada, como erróneamente lo pide el actor, a cumplir una determinada obligación como lo IBA A HACER UN TERCERO no vinculado jurídicamente a la parte demandada en el contrato que se acompaña a la demanda, es decir, nuestra representada no puede ser condenada a cumplir como puede o podría hacerlo un Banco, no puede ser obligada a financiar un crédito que no le concedieron al actor, este petitorio es increíble e insólito además que contradice totalmente los demás petitorios, por lo que resulta totalmente improcedente la demanda por cumplimiento de contrato que temeraria e infundamente se ha intentado; mi representada en el precontrato no se obligó a pagar, ni puede cumplir como un Banco o como lo podría hacer una entidad bancaria; esta aspiración petitoria del demandante es totalmente contraria a derecho, ya que el legislador, en este sentido, en el artículo 1.264 del Código Civil, dispone lo siguiente: "Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas...", de tal manera ciudadano Juez que si estudiamos y analizamos el instrumento que el demandante acompaña a su demanda, se observa que no se pactó que la promitente vendedora financiara una obligación como lo haría si se tratase de una entidad bancaria o haría un tercero, esto no es cierto.
Por otra parte pretende el demandante, en su particular cuarto, que la sentencia sirva de título suficiente, esto es, que la decisión produzca los efectos de contrato no cumplido. Pero este petitorio también es totalmente contrario a derecho, ya que entraríamos necesariamente en la aplicación del artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, que expresa: "...Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia solo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos…" (Transcripción parcial)
Ciudadano Juez, es evidente que la parte que ha propuesto la demanda no ha cumplido su prestación como lo ordena este dispositivo, ya que no existe constancia auténtica de esto en los autos que conforman el expediente, no existe constancia auténtica en los autos que tales exigencias, que lo son por imperativo legislativo, hayan sido satisfechas; el demandante lo que ha pretendido en este sentido es que la promitente vendedora sea condenada a satisfacer una operación financiera, es decir, la obligación de pagar del comprador como si ella se tratase de una entidad bancaria, a plazos, pagaderos en sumas parciales a capricho del demandante o como lo efectuaría el Banco que le negó el crédito, asunto que no aparece explanado de esa manera en el recontrato que se acompaña, ni las partes se obligaron de una forma tan extraña como falsamente se alega en la demanda; en definitiva ciudadano Juez, la demanda de la parte actora no puede prosperar al señalar que se pretenda que el juez de la causa beneficie al demandante a pagar en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio en caso de serle aprobado, cuando lo cierto es que mi representada jamás se obligó a financiar ningún pago, ni ha de comportarse como un Banco para financiar préstamos, ni puede ser obligada a ello de acuerdo a la ley, como se desprende de los términos del contrato; y por otra parte, la demanda es improcedente por cuanto el proponente de la demanda NO HA CUMPLIDO SU PRESTACION y NO EXISTE CONSTANCIA AUTENTICA DE ELLO EN LOS AUTOS, como lo exige expresamente el legislador en el mencionado artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, lo que constituye un mandato para los jueces del mérito, que deben revisar si están cumplidos los extremos del artículo 531 antes señalado y pueda producir las consecuencias jurídicas establecidas por el legislador. Ciudadano Juez, el demandante pretende que el Juez de la causa aplique erróneamente las normas de derecho procesal y derecho sustancial, verificando que se hayan cumplido los requisitos concurrentes, y las sustituya con un criterio contralegem, vale decir, que el juez se aparte de su función en la aplicación del principio IURA NOVI CURIA y aplique falsamente o erróneamente el contenido del af1 531 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 12 ejusdem y otras normas de derecho común; de allí que tales petitorios contrarios a derecho y deben ser declarados SIN LUGAR como efecto lo solicitamos y como consecuencia de ello se condene en costas al demandante.
Ciudadano Juez, este error al pedir en que incurre el demandante, viene una errónea conclusión que efectuó en la parte infine del subtitulo relativo al DERECHO, (Vuelto del folio 3 del escrito de demanda) cuando expresó: "...en tal sentido deberá el acreedor (vendedor promitente) sufrir las consecuencias de su conducta y realizar la venta en las condiciones de financiamiento que le otorgaba el banco a nuestro representado). Ahora bien, ciudadano Juez esta CONDENA DE SUFRIMIENTO de hecho, establecida en la demanda, para pretender pagar como le venga en gana al promitente comprador con anuencia del juez, no está amparada por ninguna norma de derecho sustantiva o procesal en el sistema legal que nos rige; esta condena de hecho caprichosa, brutal e ilegal no guarda ninguna correspondencia con las normas relativas a las obligaciones y a los contratos que son materia de orden público, por lo demás las partes no dejaron en manos de ningún tercero la fijación del precio ni la forma de pago; la promitente vendedora no se obligó a realizar la venta definitiva en las condiciones de financiamiento que le pudiese otorgar el banco al solicitante del préstamo que es el promitente comprador; tampoco el juez puede ordenar la demandada a "sufrir" las consecuencias de una obligación que no asume por el contrario ni por la ley y en cuanto a la ley, ésta no establece por ninguna parte que pueda ser obligada a recibir pagos parciales como si se tratase de una entidad bancaria, ya que mi representada NO ES BANCO, ni ofrece, ni ofreció créditos hipotecarios, ni financiamientos de pago a corto, largo o mediano plazo, ni los ofreció, ni se obligó de tal manera en el contrato de marras… por ello pedimos que la demanda cabeza del presente juicio sea declarada SIN LUGAR…
…OTRAS DEFENSAS DE FONDO
Ciudadano Juez es cierto que mi representada suscribió el contrato de opción de compra venta otorgado en fecha 14 de septiembre del año 2006, y para ello benefició al promitente comprador dándole un plazo de CIENTO OCHENTA DIAS (180) HABILES, más treinta días hábiles establecidos en la cláusula tercera, tiempo mas que suficiente para solucionar las diferentes situaciones y tramitaciones de solvencias necesarios para llevar a cabo la venta definitiva, tomando en cuenta que la praxis bancaria le exige a los solicitantes de este tipo de crédito un máximo de ciento veinte (120) días CALENDARIO Sin embargo, ciudadano Juez, como usted puede verificar leyendo en el encabezamiento de este documento se pactó en primer término que las partes convinieron en dejar sin efecto otra opción de compra venta cuyo documento había sido autenticado en fecha 29 de mayo del año 2006, bajo el N° 53, Tomo 93, por ante la Notaría Publica Segunda de Valencia; de tal manera que ya la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, parte demandada, había suscrito y otorgado un primer precontrato con un primer lapso para que el comprador promitente, parte accionante, tramitara un crédito por ante la entidad bancaria y adquirir el bien inmueble señalado en la demanda y como no pudo hacerlo, se otorgó el segundo documento que se acompaña marcado con la letra "B" como anexo de la demanda, con un término amplísimo para solventar todas y cada una de las eventualidades narradas en la demanda.
Ciudadano Juez, debemos señalarle que estas situaciones de hecho se presentan y eran conocidas por las partes, en virtud de que el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, se encuentra ARRENRADO en la casa de habitación propiedad de SAIDA BEATRIZ COLMENARES desde el 05 de de julio de 2006, según contrato privado suscrito por las partes.
Fíjese ciudadano Juez, que la parte actora acompaña a su demanda una autorización suscrita por mi representada de fecha 27 de febrero de 2007, a fin de que el mismo comprador promitente ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ, cancelara con dinero de su propio peculio una deuda de luz pendiente y un avalúo realizado al inmueble ofrecido en venta, que habita el demandante como arrendatario; igualmente lo autorizó a cancelar al promitente comprador los gastos por concepto de la tramitación y expedición de una certificación de gravamen por la cantidad de Bs. 421.000; reparación de la bomba de la casa de habitación por la suma de Bs. 400.000; y la expedición de la solvencia municipal habilitada por la suma de Bs. 864.264. Esta situación de verse obligada a expedir una autorización por parte de mi mandante, ocurrió en vista de que mí representada se encuentra domiciliada y laborando en la ciudad de Puerto Ordaz Estado Bolívar, haciéndosele muy difícil a mi representada, tener que trasladarse a cada rato a la ciudad de Valencia Estado Carabobo, todo lo cual lo conoce perfectamente el demandante, tanto es así que el mismo demandante solicito la citación de la demandada en la ciudad de Puerto Ordaz, donde efectivamente fue citada tal como consta de autos. De tal manera que no es cierto, como se narra en el vuelto del folio uno de la demanda, que el demandante no tenía conocimiento de tales hechos, específicamente cuando afirma falsamente: " ...sucede que posteriormente mi cliente se entero que la vendedora promitente no tenía la documentación que exigía la entidad bancaria, tal como son la solvencia municipal, solvencia de luz y avalúo del inmueble...", ya que tales situaciones fueron previstas inicialmente y por ello mi representada autorizó al promitente comprador para que realizase estos trámites y esos pagos, pero no de manera gratuita, ya que en dicha autorización se dejó constancia que tales erogaciones serían descontadas del precio definitivo de venta. Aun cuando el costo de la certificación de gravámenes le corresponde al demandante, en virtud de una razón muy sencilla, pues si mi mandante vende pura y simplemente no necesita certificación de gravamen alguna.
No es cierto ciudadano Juez, que la existencia de una hipoteca convencional de primer grado hubiese frustrado el crédito del actor, ya que mi representada, el día 30 de mayo de 2006, es decir, en tiempo oportuno, depositó dos cheques en el Banco Banpro, Banco Universal, uno por la cantidad de DOCE MILLONES OCHOCIENTOS VEINTINUEVE MIL NOVECIENTOS SEIS BOLÍVARES CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 12.829.906,44) y otro por la suma de DIECISEIS MILLONES CIENTO SETENTA MIL NOVENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 16.170.093,56), los cuales fueron hechos efectivos y en fecha primero de junio del año 2006 fue cancelada en su totalidad la referida hipoteca, ya que mi representada ordenó el descuento de esas sumas al mismo Banco Banpro para ser imputadas a la garantía hipotecaria quedando totalmente saldada desde esa fecha, es decir, que canceló en su totalidad el gravamen hipotecario que pesaba sobre el bien inmueble ofrecido en venta.
En cuanto a la prohibición de enajenar y gravar que pesaba sobre el mismo inmueble, la misma había sido solventada con anterioridad por nuestra representada, pero el Tribunal de la causa no había remitido el oficio que suspendía tal medida, y luego de remitido dicho oficio la situación quedó resuelta de manera definitiva, con el oficios Nros: NC-1352, de fecha 2-junio del año 2007, emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, donde participa que con motivo del juicio seguido por Pro vivienda de Ahorro y Préstamo C.A contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, ese Tribunal por auto de la misma fecha suspendió la medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar jh pesaba sobre el referido inmueble, recibida en esa Oficina Subalterna en fecha 18 de octubre del año 2001, quedando agregado al cuaderno comprobantes de esa oficina…
…Por ello no es cierto que la demandada haya observado una conducta dolosa ni le haya ocultado información al demandante, ya que estas situaciones fueron suficientemente conversadas por ambas partes y el tiempo que se otorgó era mas que suficiente para solventarlas satisfactoriamente…
…No es verdad ciudadano Juez que al ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO se le haya negado el crédito que pidió a BANPRO BANCO UNIVERSAL por culpa de nuestra representada ZAIDA COLMENAREZ, Tampoco es verdad que debido a la prohibición de enajenar y gravar no se pudiese aprobar el crédito, nada de esto es cierto y el demandante tampoco lo demuestra con los recaudos que acompaña a la demanda, ya que es el banco o la entidad bancaria ante quien se tramitó dicho crédito, quien en definitiva debe señalar e indicar porque no se le aprobó el crédito al solicitante ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO. Por lo tanto ciudadano Juez no es cierto que mi mandante tenga que convenir en la venta del inmueble de su propiedad, ya que el petitorio propuesto por los apoderados judiciales del actor es inadmisible, por cuanto se pide que la demandada convenga o sea condenada por el Tribunal como si se tratase de una entidad financiera; que asuma una obligación bancaria, que acepte pagos parciales y mensuales, que financie un crédito como lo haría un Banco o Banpro Banco Universal; es decir, que el actor pide que el Tribunal sustituya una persona natural en el lugar que ocuparía un Banco, para que la sustituía convenga o sea condenada como si fuese el sustituido y esto es totalmente antijurídico y la acción resulta igualmente inadmisible y así pedimos que se declare. No es verdad que nuestra mandante pueda ser condenada a "realizar la venta en las condiciones de financiamiento que le otorgaba el banco a nuestro representado..." (Sic) (Petición escrita al vuelto folio 3 de la demanda)
No es verdad que mi representada tenga que convenir que el precio recibido haya sido de cuarenta y un millones cuatrocientos cincuenta y un mil bolívares (Bs. 41.451.000,oo); ni que el saldo del precio ascienda a la suma de Bs. 103.549.000), ya que este no es el precio actual del inmueble. No es verdad ciudadano Juez que mi representada pueda ser condenada a cumplir una operación de financiamiento como lo pudiese hacer una entidad bancaria como lo es Banpro Banco Universal; este petitorio es contrario a derecho, debe ser declarado SIN LUGAR por improcedente y condenar en costas al temerario demandante.
No es cierto que mi representada pueda ser obligada a realizar la tradición legal del inmueble de su propiedad, ya que el actor no ha pagado el precio ni le concedieron el crédito para pagarle a mi representada, ni existe constancia
autentica en los autos de que el actor haya cumplido su prestación; tampoco su defecto la sentencia podría servir de título suficiente, ya que en primer término el actor NO HA CUMPLIDO SU PRESTACIÓN y en segundo lugar NO EXISTE CONSTANCIA AUTENTICA DE ELLO EN LOS AUTOS, como lo exige expresamente el legislador en el artículo 531 Código de Procedimiento Civil, por ello no se puede ordenar ningún registro ante el Registrador competente.
No es cierto que la medida fue levantada por el registro después de vencidos
210 días hábiles acordados en la opción de compra-venta, esto no es verdad
como tampoco es verdad que el actor se haya presentado a hablar con
mi mandante a los fines de realizar la compra-venta por el precio pactado, al igual que no es verdad que haya habido incumplimiento alguno que le sea imputable a mi representada, como tampoco es cierto que el actor le haya solicitado a mi representada que se dirigiera a la entidad Bancaria a manifestar que seguía vigente la opción de compra-venta, esto no es verdad.
No es cierto que mi mandante le haya manifestado al actor, que requería ajuste en el precio del inmueble, el cual según el actor es por la cantidad CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 198.000.000,oo) Por último solicito que la presente demanda sea declarada SIN LUGAR y condene en costas al demandante…”
c) Sentencia dictada en fecha 24 de marzo de 2011, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentada por los Abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, todos identificados en autos.
Se condena es costas a la parte accionante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
d) Diligencia de fecha 08 de marzo de 2011, suscrita por el abogado MARCO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.-
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 25 de mayo de 2011, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia de fecha 24 de marzo de 2011.-

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:
1.-) Poder otorgado por el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, a los Abogado NELLIDA GOMEZ y MARCO ROMAN, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 08 de agosto de 2007, bajo el Nro.53, Tomo 180, marcado “A”.
Este documento al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
2.-) Copia fotostática de contrato de opción de compra suscrito por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, como vendedora promitente y el ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, como comprador promitente, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174, marcado “B”, el cual fue consignado en original en el lapso probatorio.
Este documento, al no haber sido impugnado, se le da pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la vendedora promitente, ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, se comprometió a vender a el comprador promitente ciudadano ORLANDO JOSÉ GUANCHEZ AQUINO, un inmueble, constituido por una casa ubicada en la Urbanización “El Morro” distinguida con el Nro. 1130, Municipio San Diego del Estado Carabobo, por el precio de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,00), de los cuales la vendedora promitente recibió la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), y el resto, es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,00), mediante crédito bancario, cuando éste sea aprobado; estableciendo un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento contentivo de la referida opción de compra-venta, y que vencido el término establecido y que por circunstancias no imputables a ninguna de las partes, no se hubiese protocolizado el documento definitivo, se acordará un nuevo plazo el cual no podía exceder de treinta (30) días hábiles; Y ASI SE DECIDE.
3.-) Copia fotostática de autorización de fecha 27 de febrero de 2007, suscrita por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES, en su carácter de propietaria, vendedora promitente, del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta, marcado “C”.
Este sentenciador observa que dicho documento no se encuentra entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia simple, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no le da ningún valor probatorio al precitado instrumento marcado “C”; Y ASÍ SE DECIDE.
4.-) Copia fotostática de Certificado de Gravamen expedido por el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el 09 de marzo de 2007, sobre el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, marcado “D”.
Este documento, al no haber sido impugnado se le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, es la propietaria del inmueble constituido por una Parcela de Terreno y la casa-quinta sobre ella construida, distinguida con el N° 1130, ubicada en la Urbanización El Morro, en el cual pesa una Hipoteca Convencional de Primer Grado a favor de PRO-VIVIENDA, según documento protocolizado en esta Oficina, en fecha 18 de abril de 2000, bajo el N° 46, Pto. 1°, Tomo 3; y que para la fecha de su expedición, existe medida de prohibición de enajenar y gravar, según Oficio N° 1467, de fecha 19 de septiembre de 2001, decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana; Y ASÍ SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el procedimiento, las abogadas NELLIDA GOMEZ URBINA y ALICIA LEON GOMEZ, en su carácter de apoderadas actoras, en fecha 06 de mayo de 2008, promovieron las siguientes pruebas:
1.-) Reprodujeron en todas y cada una de sus partes el mérito favorable de los autos.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) Original de documento de opción de compra venta suscrito entre las partes del presente juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 14 de septiembre de 2006, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
3.-) Copia certificada de documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, expedida por la Oficina de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, protocolizado en fecha 18 de abril de 2000, bajo el No. 46, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo I.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, es la propietaria del inmueble objeto del presente juicio; Y ASÍ SE DECIDE.
4.-) Ejemplares del Diario El Carabobeño, de fechas 23, 24 y 25 de marzo de 2007, donde es ofrecido en venta el inmueble objeto del presente juicio, marcados con la letra “B”.
5.- Promovió la prueba de informes, a los fines de que se oficiara al Diario El Carabobeño, para que informara quien pagó la publicación del anuncio aparecido en los días 23, 24 y 25 de marzo de 2007, donde es ofrecido en venta el inmueble objeto del presente juicio.
Corre a los folios 260 y 261 del presente expediente, Oficio de fecha 12 de junio de 2008, expedido por el Diario El Carabobeño, en el cual señala:
“...En nuestros archivos reposa una factura distinguida con el Nro. 38194, donde se evidencia claramente el nombre de quien solicitó la publicación de los mini anuncios de fechas 23, 24 y 25 de marzo del 2007, en el cuerpo “C”, página C-4, del Diario El Carabobeño, dicho nombre corresponde a la ciudadana: Zaida Colmenarez, titular de la cédula de identidad No. V-8.833.641…”,
De la revisión de las pruebas promovidas por la parte accionante, señaladas en los numerales 4 y 5, este Sentenciador evidencia que nada aportan a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, razón por la cual no se les da valor probatorio alguno, dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
6.-) Promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara a la entidad bancaria Pro-Vivienda (BANPRO) Banco Universal, a los fines de que remitiera copia certificada del Expediente No. 23099, de fecha 12 de diciembre de 2006, de los ciudadanos ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO y ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MAREZ, correspondiente a la solicitud de crédito ante esa entidad bancaria.
En relación a la copia certificada del Expediente que reposa en dicha entidad bancaria, este Sentenciador se pronunciará con posterioridad.

INSTRUMENTO ACOMPAÑADO AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:
1.-) Original de poder otorgado por la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, a los Abogados CESAR GONZALEZ, ESPERANZA HERNANDEZ y PARLEY RIVERO, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 11 de octubre de 2007, bajo el Nro. 58, Tomo 110, marcado “A”.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 05 de mayo de 2008, el abogado CESAR AUGUSTO GONZALEZ, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.-) Invocó el merito favorable que arrojan de los autos.
La jurisprudencia, tal como fue señalado, ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar el Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido; Y ASÍ SE DECIDE.
2.-) Promovió prueba de informes, a los fines de que se oficiara a la Gerencia de la Agencia BANPRO BANCO UNIVERSAL, a los fines de que informara sobre lo siguiente: 1) Del motivo por el cual no le fue aprobado el crédito por esa entidad bancaria para adquirir vivienda al ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, solicitado desde el mes de septiembre de 2006, hasta el mes de julio de 2007; 2) Que dicha entidad bancaria remitiera copia fotostática de documento en el cual no se aprobó dicho crédito al ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, y 3) Que esa entidad bancaria remitiera copia de todos y cada uno de los documentos que se encuentran en el expediente que el Banco aperturó con motivo de la solicitud del precitado crédito.
Consta al folio 69 del presente expediente, oficio de fecha 23 de junio de 2008, expedido por la referida entidad bancaria; en el cual se lee:
“…En cuanto al motivo por el cual, presuntamente no le fue aprobado el crédito para adquirir vivienda al ciudadano Orlando Jose Guanchez Aquino, titular de la cedula de identidad Nro. V-7.010.887, le indicamos que esta Institución Financiera no ha procedido a negarle el crédito solicitado, simplemente le solicito certificación de gravamen en donde se evidenciara el levantamiento de la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar correspondiente al inmueble a ser adquirido, motivo por el cual no podemos proceder a consignar la exigencia establecida en el punto 2) del oficio No 867, referida a esta circunstancia.
Adicionalmente se le hace saber, que la solicitud de crédito fue introducida por el cliente en cuestión en fecha 5 de marzo de 2007, así se evidencia de la planilla de solicitud de préstamo hipotecario para personal natural, llenada por el cliente.
Con respecto a la situación del crédito, cuyo titular lo es la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, titular de la cédula de identidad No. V-8.8833.641, le informamos lo siguiente: Saldo Vigente: Bs. 25.050,66, presentado en 3 cuotas de atraso a la fecha por Bs. 944,31, crédito castigado en mora, con record de pago MALO...”.
Para valorar la presente prueba de informes, el Tribunal observa, que la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresó lo siguiente:
“...Ahora bien, la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas...”
En consecuencia, se aprecia tanto la prueba de informes sub-examine, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como la copia certificada, inserta a los folios que van desde el 70 al 225, del expediente crediticio de los ciudadanos ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO y ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MAREZ; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Esta Alzada observa que la presente apelación, lo fue, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 24 de marzo de 2011, en la cual declaró sin lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES.
Los abogados MARCO ROMAN AMORETTI y NELLIDA GOMEZ URBINA, en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, en el escrito libelar, alegan que en fecha 14 de septiembre de 2006, su mandante firmó con la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, una opción de compra venta, por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, estableciéndose en la cláusula SEGUNDA, que el precio del inmueble objeto de dicho contrato, lo era en la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 145.000.000,00), de los cuales recibiendo la referida ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 40.000.000,00), y el resto es decir, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,oo), lo recibiría mediante crédito bancario; que el plazo vigente acordado entre las partes para la presente opción de compra-venta lo era de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la autenticación del dicho documento por ante la Notaría Pública, término acordado a los fines de recabar la documentación necesaria y así concretar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro correspondiente; que en la cláusula TERCERA se estableció una prórroga de treinta (30) días para el supuesto de que no se hubiera protocolizado el documento definitivo, por circunstancias no imputables a las partes; que con el fin de pagar el precio, su mandante gestionó un crédito bancario por ante BANPRO BANCO UNIVERSAL, cumpliendo en lo personal con todos los requisitos que la misma le exigía como persona natural beneficiaria de la opción de compra-venta; señalando que la vendedora promitente no tenía la documentación que exigía la entidad bancaria; que su mandante gestionó por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego, certificado de gravamen de fecha 09 de marzo de 2007, en el cual se dejó constancia que el inmueble le pertenece a la vendedora promitente, que existe una hipoteca convencional de primer grado a favor de PRO-VIVIENDA, ENTIDAD DE AHORRO Y PRESTAMO C.A, y una prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana; que su mandante al enterarse de las limitaciones que tenia el inmueble había sido sorprendido en su buena fe; que desde el día 14 se septiembre de 2006 al 22 de mayo de 2007, existen 180 días hábiles, es decir, que para la fecha del 22 de mayo de 2007, la vendedora promitente debió levantar la medida de prohibición de enajenar y gravar para cumplir con su obligación y así poder tener el comprador promitente acceso al crédito dentro del plazo estipulado en el documento de opción de compra-venta; razones por las cuales demandan a la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENARES MARES, en su carácter de vendedora promitente, para que convenga o en su defecto a ello se condenada, en lo siguiente: 1) en la venta del inmueble constituido por una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida, distinguida con el No. 1130 de la Urbanización El MORO II, Sector Oeste del Municipio San Diego del Estado Carabobo, a favor de su mandante, por el precio de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOL VIARES (Bs. 145.000.000,00); 2.- Que del precio ha recibido la suma de CUARENTA Y UN MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN MIL BOLNARES (Bs. 41.451.000,00); 3.-) Que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (Bs. 13.549.000,00), sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL iba a financiar el pago del saldo del precio a su mandante, es decir, aproximadamente UN MILLON DOSCIENTOS MIL MENSUAL (Bs.1.200.000,00); 4.-) En realizar la tradición legal del inmueble o en su defecto la sentencia sirva de titulo suficiente y se ordene su registro ante la Oficina Inmobiliaria competente.
A su vez, el abogado CESAR AUGUSTO CONZALEZ, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES, en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos falsamente narrados como el derecho en que se pretende sustentar, la presente demanda; señalando que es jurídicamente imposible que la demandada en este juicio pueda ser obligada a cumplir una obligación de una manera que no ha sido pactada, que su representada no puede ser condenada a cumplir como podría hacerlo un Banco, no puede ser obligada a financiar un crédito que no le concedieron al actor, por lo que resulta improcedente la demanda por cumplimiento de contrato que temeraria e infundamente se ha intentado, siendo además contraria a derecho; que la parte que ha propuesto la demanda no ha cumplido su prestación como lo ordena este dispositivo, ya que no existe constancia auténtica de esto en los autos que conforman el expediente, no existe constancia auténtica en los autos que tales exigencias, que lo son por imperativo legislativo, hayan sido satisfechas; razones por las cuales solicitaron que la presente demanda de cumplimiento de contrato sea declarada sin lugar.
Trabada así la litis, este Sentenciador en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Siendo criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, el que:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:
1.354 C.C.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
506 CPC.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Y siendo, que la presente acción lo es por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, es de observarse la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que pasa este Sentenciador a analizar el contrato objeto del presente juicio, a los fines de precisar la existencia o no del incumplimiento alegado.
Constituye un hecho no controvertido la existencia del contrato de fecha 14 de septiembre de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 55, Tomo 174, valorado previamente por esta Alzada, en cuyas cláusulas se lee:
“…SEGUNDA: El precio de la presente Opción de Compra-Venta, es la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.145.000.000,oo), de los cuales recibo en este acto la cantidad de CUARENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.40.000.000,oo) y el resto es decir la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.105.000.000,oo), mediante crédito bancario, cuando éste sea aprobado. El plazo Vigente acordado entre las partes para la presente opción de compra-venta es de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la autenticación del presente documento por ante una Notaría Pública, término que utilizarán LA VENDEDORA PROMITENTE Y EL COMPRADOR PROMITENTE a los fines de recabar la documentación necesaria y así concretar la venta definitiva por ante la Oficina de Registro Correspondiente.
TERCERA: De igual forma, las partes aceptan que vencido el término establecido y que por circunstancias no imputable a ninguna de las partes, no se hubiese protocolizado el documento definitivo, se acordará por un nuevo plazo el cual no podrá exceder de Treinta (30) días hábiles…”
De lo que se desprende, que las partes establecieron un plazo de ciento ochenta (180) días hábiles, contados a partir de la fecha de autenticación del referido contrato, vale señalar, a partir del día 14 de septiembre de 2006, a los fines de recabar la documentación necesaria, para el otorgamiento del documento definitivo de venta. Siendo que al vencimiento de dicho término, si por circunstancias no imputables a ninguna de las partes, de no haberse otorgado el documento definitivo, ambas acordarían un nuevo plazo, el cual no podría exceder de treinta (30) días hábiles, debiendo el accionante cancelar en el referido plazo el saldo deudor, vale señalar, la cantidad de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 105.000.000,00), hoy equivalentes a CIENTO CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 105.000,00).
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes.
En este sentido, nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, el cual debe concordarse con lo establecido en los artículos:
1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Siendo la opción de compraventa un acuerdo, mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, se coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.
En el caso sub examine, el accionante pretende, tal como se evidencia de los particulares TERCERO y CUARTO del escrito libelar, el que la accionada convenga que el saldo del precio ascendiente a la cantidad de CIENTO TRES MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL BOLÍVARES (Bs.103.549.000,00), y que el mismo podría ser cancelado, de la misma forma en que lo hubiese sido, al financiarlo la sociedad mercantil BANPRO BANCO UNIVERSAL, vale señalar, aproximadamente a razón de UN MILLÓN DOSCIENTOS MIL MENSUAL (Bs.1.200.000,00), cantidad ésta que no se corresponde con lo establecido en el contrato, dado que dicho saldo deudor, o restante como reza en el mismo, lo es por la cantidad única de CIENTO CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 105.000.000,00), de lo que se desprende que el accionante incumplió con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ello por una parte; y por la otra, la pretensión de que el saldo deudor “sea pagado en la forma como BANPRO BANCO UNIVERSAL”, iba a financiar el pago del saldo del precio”, contraviene el artículo 1.291 del Código Civil, contentivo del principio de la integridad del pago, el cual establece que: “El deudor no puede constreñir al acreedor a recibir en parte el pago de una deuda, aunque ésta fuere divisible”, lo que hace que la pretensión sea contraria a derecho, dado que no puede el accionante oferido imponerle a la accionada oferente el que reciba un pago fraccionado, incompleto y violatorio del contrato, lo que hace forzoso concluir que la presente demanda de cumplimiento de contrato, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Cumpliendo con el principio de exhaustividad del fallo, es de observarse que el demandante pretende que la sentencia sirva de título suficiente para demostrar la tradición legal del inmueble, y si bien sería conforme a derecho el que la sentencia pueda valer como un título traslativo de propiedad, para que ello sea conforme a derecho, debe cumplir necesariamente con la norma contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”
Y siendo que en el caso de marras la pretensión de cumplimiento de contrato no prosperó, mal podría constituir el presente fallo título traslativo de propiedad alguna Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, y estando conforme a derecho la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 24 de marzo de 2011; la apelación interpuesta por la parte actora contra dicha decisión, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero En Lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 08 de marzo de 2011, por el abogado MARCO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, contra la sentencia dictada el 24 de marzo de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, incoada por el ciudadano ORLANDO JOSE GUANCHEZ AQUINO, contra la ciudadana ZAIDA BEATRIZ COLMENAREZ MARES.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE
DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil doce (2012). Años 201° y 152°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 070/12.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO.-