TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, LOS GUAYOS y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

Valencia, 02 de febrero de 2012
201º y 152º

EXPEDIENTE Nº 8399

DEMANDANTE: FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.607.616, Abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.020 y de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano NORBERTO AMAYA CORDOVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.102.270, y de este domicilio.
DEMANDADA: MARISELA ALMANDOZ HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.691.432, y de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

DECISIÓN: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA
(SENTENCIA DEFINITIVA)

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inician las presentes actuaciones por demanda interpuesta ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios de este estado, en fecha 04 de Marzo de 2011, por el Abogado FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.607.616, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.020 y de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano NORBERTO AMAYA CORDOVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.102.270, y de este domicilio, contra la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.691.432, y de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un local comercial, ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. (Folios 1 al 41).
En fecha 14 de Marzo de 2011, se ordenó dar entrada y formar expediente, teniéndose para proveer. (folio 42)
En fecha 18 de Marzo de 2011, este Juzgado admitió la demanda, acordándose el emplazamiento de la demandada, antes identificada, para que comparezca por ante este Tribunal el segundo día de Despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda u oponer las cuestiones previas que considere conveniente. (Folio 43).
En fecha 18 de Marzo de 2011, se abrió el cuaderno de medidas, declarándose improcedente la medida preventiva de embargo solicitada por la parte actora. (Folio 1 al 5 del Cuaderno de medidas).
En fecha día 24 de Marzo de 2011, compareció la apoderada judicial de la parte actora y consignó los emolumentos correspondientes a los fines de la elaboración de la compulsa respectiva y el traslado del alguacil para que practique la misma. (Folio 44).
En fecha 4 de Abril de 2011, compareció el ciudadano Alguacil del Tribunal y dio cuenta de que consigna recibo de citación debidamente firmado por la ciudadana: MARISELA ALMANDOZ HURTADO. (Folios 45 y 46).
En fecha 6 de Abril de 2011, compareció la ciudadana: MARISELA ALMANDOZ HURTADO, antes identificada, asistida por la Abogada MARIA MARGARITA TORRES MAGO, Inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 86.291, y presentó escrito de contestación a la demanda. (Folios 47 y 48).
En fecha 28 de Abril de 2011, compareció el Abogado FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI, antes identificado y presentó escrito de pruebas. (Folio 49 al 53)
En fecha 29 de Abril de 2011, mediante auto el Tribunal acordó agregar a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte actora y por cuanto las pruebas en él contenida, admitir las documentales promovidas. (Folio 54)
En fecha 5 de Mayo de 2011, mediante auto el Tribunal difiere el acto de dictar sentencia. (Folio 55)
CAPITULO II
DE LAS PRETENSIONES, ATAQUES Y DEFENSAS DE LAS PARTES

Siendo la oportunidad para dictar sentencia definitiva, este tribunal procede a hacerlo expresando todas las cantidades monetarias independientemente de cómo aparezcan señaladas en las actas bajo la reconversión actual salvo que se realicen transcripciones textuales, y vistos los alegatos esgrimidos por las partes, los mismos se pueden resumir de la siguiente manera:

1.- PRETENSIONES DE LA PARTE ACTORA:

a.- Que su mandante es propietario de un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, sobre el cual en fecha 28 de Septiembre de 2009, se celebró un contrato de arrendamiento entre la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, antes identificada, y la ciudadana DIANA BRICEÑO GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.254.543, autorizada para ello por su mandante tal como de evidencia de contrato de administración conferido ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 5 de Julio de 2009, bajo el N° 9, Tomo 194, en los libros de autenticación llevados por esa notaria, contrato de Arrendamiento autenticado ante referida notaria, anotada bajo el N° 29, Tomo 339, de los libros de autenticación.
b.- Que de acuerdo a los términos de dicho contrato las partes convinieron que quedaban sometidos a las cláusulas contenidas en el mismo.
c.- Que desde que se inició la relación arrendaticia con la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, antes identificada, se desarrolló con completa normalidad, cancelando con regularidad los cánones hasta el mes de abril de 2010, dejando luego de pagar sin ningún tipo de justificación los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.600,00), cada uno para un total de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 28.000,00), igualmente dejó de cancelar los recibos de condominio de los meses de: a) Mayo de 2010, por un monto de UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCO CENTÍMOS (Bs. 1.433,05); b) Junio de 2010, por un monto de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES EXACTO (Bs. 1.300,00); c) Julio de 2010, por un monto de UN MIL VEINTE BOLIVARES EXACTO (Bs. 1.020,00); d) Agosto de 2010, por un monto de UN MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES EXACTO (Bs. 1.081,00); y e) Septiembre de 2010, por un monto de UN MIL CIENTO ONCE BOLIVARES EXACTO (Bs. 1.111,00), a cuyo pago se obligó de acuerdo a la cláusula Octava del Contrato de arrendamiento, adeudando la cantidad de CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCO CENTÍMOS (Bs. 5.945,05), por este concepto.
d.- Que agotadas como han sido las gestiones de cobro por parte de la mandataria del propietario del inmueble, así como de su persona, gestiones estas destinadas a obtener el pago de los importes vencidos de las antes señaladas cuotas, tales esfuerzos han resultado inútiles, siempre se ha negado a ello.
e.- Que fundamenta su demanda en los artículos 1160, 1167 y 1616 del Código Civil, en las cláusulas SEGUNDA, TERCERA, CUARTA, SEXTA, SÉPTIMA y DÉCIMA SEGUNDA del contrato de arrendamiento suscrito por la arrendataria, en los artículos 1 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y en los artículos 340, 585, 586, y 599 del Código de Procedimiento Civil.
f.- Que demanda a la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, antes identificada, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en: 1.-La resolución del contrato de arrendamiento, suscrito en fecha 28 de Septiembre de 2009; 2.- El pago VEINTIOCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 28.000,00) que resulta de sumar los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.600,00), cada uno; 3.- El pago de CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCO CENTÍMOS (Bs. 5.945,05) correspondientes a los recibos de condominio de los meses mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a cuyo pago se obligó de acuerdo a la Cláusula Octava del contrato de arrendamiento; 4.- El pago de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 137.000,00), por concepto de cláusula penal contemplada en la Cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento, la cual estipula una indemnización diaria de daños y perjuicios equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) del canon mensual, por cada día de retardo que tenga en la entrega del inmueble, en caso que la arrendataria no entregue a la arrendadora el inmueble en el plazo fijado por este documento o al finalizar la prórroga que se hubiera otorgado; siendo dicha indemnización diaria equivalente a UN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.000,00); monto este que multiplicado por los CIENTO CINCUENTA Y UN DÍAS TRANSCURRIDOS, desde el Primero de Octubre de 2009, hasta la presente fecha, arroja una suma de CIENTO CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 151.000,00); 5.- El pago de las costas y costos del presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil vigente y 6.- La devolución del inmueble arrendado con la entrega de la solvencia de los servicios públicos respectivos.

2.- DE LA PARTE DEMANDADA:

a.- Que rechaza y contradice tanto los hechos como en el derecho la temeraria demanda por cuanto la misma no se ajusta a la realidad de lo acontecido, ya que en virtud del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Octubre de 2009, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de septiembre de 2009, inserto bajo el N° 29, Tomo 339, de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaria.
b.- Que dicha demanda fue interpuesta en fecha 18 de Marzo de 2011, lapso en el cual el contrato de arrendamiento entre la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, con la arrendataria DIANA BRICEÑO GRATEROL, actuando en su carácter de administradora del Centro Comercial LA GUADALUPE, en su carácter de arrendadora, ya estaba vencido, tal como se evidencia de lo estipulado en la Cláusula Segunda, dicho Contrato vencía en fecha primero de Octubre de 2010, a menos que hubiere constado por escrito una solicitud de prórroga, cosa que no sucedió. Razón por la cual no puede solicitar la Resolución de Contrato de Arrendamiento.
c.- Que rechaza la solicitud de pago de la suma VEINTIOCHO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 28.000,00) que resulta de de sumar los cánones de arrendamientos vencidos y no pagados de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.600,00), cada uno, ya que la señora MARISELA ALMANDOZ HURTADO, no debe esos cánones de arrendamiento.
d.- Que rechaza la solicitud de pago de la suma de CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES CON CINCO CENTÍMOS (Bs. 5.945,05) correspondientes a los recibos de condominio de los meses mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, ya que la demandada no debe esos pagos correspondientes al condominio.
e.- Que rechaza la solicitud de pago de la suma de CIENTO TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 137.000,00), por concepto de cláusula penal contemplada en la Cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento, la cual estipula una indemnización diaria de daños y perjuicios equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) del canon mensual, por cada día de retardo que tenga la arrendataria en la entrega del inmueble, siendo dicha indemnización diaria equivalente a UN MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 1.000,00); ya que no ha sido culpa de su representada, que LA ARRENDADORA, no haya querido recibir el local comercial arriba descrito, alegando una supuesta deuda que su representada no tiene, por lo cual se ha negado a recibirlo.
f.- Que rechaza la solicitud de pago de las costas y costos del presente juicio, ya que las mismas son improcedentes.
g.- Que la demandada ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, siempre ha tenido la intención de hacer entrega de la llave del local arrendado, con las solvencias respectivas, que ha sido el demandante quien no ha querido recibirlas.
h.- Que por todas las razones expuestas tanto de los hechos como en derecho en el presente escrito, solicita muy dignamente a este Juzgado, se desestime la demanda incoada por el ciudadano FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI, por el monto de CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCO CENTÍMOS. (Bs. 184.945,05).

CAPITULO III
DE LA VALORACION DEL MATERIAL PROBATORIO

Vistos los alegatos de las partes y trabada la litis en la presente causa, corresponde ahora a este tribunal analizar los medios probatorios aportados de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil de la siguiente manera:
PRIMERO: Con relación a la documental acompañada al libelo de la demanda, cursante a los folios 4 al 6, otorgado por la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 1° de febrero de 2010, inserto bajo el N° 35, Tomo 42, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria, por cuanto no fue tachada, impugnada o desconocida en su oportunidad legal, este Tribunal la valora como demostrativa del carácter de apoderados judiciales con que actúan los abogados FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI y LUÍS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara y decide.
SEGUNDO: Con relación a la documental cursante en copia simple a los folios 7 al 18, este Tribunal, por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que la parte actora ciudadano NORBERTO AMAYA CORDOVEZ, antes identificado, es el propietario del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del estado Carabobo, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
TERCERO: Con relación a la documental cursante en copia simple a los folios 19 al 22, este Tribunal, por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que la parte actora ciudadano NORBERTO AMAYA CORDOVEZ, antes identificado, suscribió contrato de administración con la ciudadana DIANA BRICEÑO GRATEROL, ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 5 de Julio de 2009, anotada bajo el N° 9, Tomo 194, en los libros de autenticación llevados por esa Notaria, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.
CUARTO: Con relación a la documental cursante en copia simple a los folios 23 al 29, este Tribunal, por cuanto la misma no fue tachada, impugnada ni desconocida en la oportunidad procesal correspondiente, la valora como demostrativa de que sobre el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, se suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaria Pública Quinta de Valencia, en fecha 28 de Septiembre de 2009, anotada bajo el N° 29, Tomo 339, de los libros de autenticación, entre la administradora ciudadana DIANA BRICEÑO GRATEROL y la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula segunda era a partir del 1° de Octubre de 2009 hasta el 30 de septiembre de 2010; por el lapso de Un (1) año fijo, no prorrogable salvo que una de las partes convengan por escrito, con un plazo mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, lo cual debería constar por escrito, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.
QUINTO: Con relación a las documentales privadas cursantes en original a los folios 30 al 39, este Tribunal aún cuando las mismas no fueron tachadas, impugnadas ni desconocidas en su oportunidad legal, no las valora por cuanto emanan de terceros que no son parte en el juicio y no fueron incorporadas como prueba de informes, ni ratificadas en juicio para su valoración, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 432, 433 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara y decide.

CAPITULO IV
DE LA PROCEDENCIA DE LA PRETENSIÓN

PRIMERO: Para determinar la procedencia o no de la pretensión debe considerarse que en todo proceso ambas partes, pueden probar, correspondiendo al actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; y al demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa, que es lo mismo que decir, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Se puede decir, de un modo general conforme a la jurisprudencia, que pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales, que perfectamente aplican a este caso: “Que la carga de la prueba no sólo corresponde al actor, sino también al demandado, según sus respectivas afirmaciones de hecho”, “Que la contradicción pura y simple de la demanda, o contradicción genérica, no coloca sobre el demandado la carga de la prueba, ni el riesgo de la falta de prueba, y en consecuencia, si el actor no se desembaraza de la carga de la prueba de los hechos en que se fundamenta su pretensión, ésta debe ser rechazada por el juez por infundada”, “Que corresponde al demandado la prueba de los hechos en que fundamenta su excepción”.
Por otro lado, de acuerdo al principio de comunidad de la prueba, o de adquisición procesal, el juez está en la obligación de valorarlas todas y sacar de ellas las consecuencias jurídicas pertinentes en beneficio de la parte a quien favorezca el hecho demostrado, aunque esta parte no haya sido la promovente de la prueba o no tuviera la carga de producirla y una vez producida la prueba y cerrada la etapa de instrucción, la actividad del juez, en la etapa de decisión, queda desvinculada de la actividad de las partes, y en ningún caso ésta determina la conducta del juez en la formación de su convicción acerca del mérito de las pruebas, considerándose adquirido para el proceso el resultado de la instrucción probatoria, que se hace común para las partes.
SEGUNDO: Ahora bien, considerando que la parte actora en su escrito de demanda pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito sobre el inmueble objeto de la relación locativa, por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde el mes de mayo hasta el mes de septiembre de 2010, el pago del condominio de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a cuyo pago se obligó de acuerdo a la cláusula Octava del Contrato de arrendamiento, y el pago de la indemnización por concepto de cláusula penal contemplada en la Cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento, por cada día de retardo que tenga en la entrega del inmueble, en caso que la arrendataria no entregue a la arrendadora el inmueble en el plazo fijado por este documento o al finalizar la prórroga que se hubiera otorgado, este Tribunal observa que la parte demandada al respecto alegó que dicha demanda fue interpuesta cuando ya había vencido el contrato de arrendamiento suscrito, por lo que no podía solicitar la Resolución de Contrato de Arrendamiento, y rechazó el hecho de que se demandara el pago de los cánones de arrendamientos y el condominio de los meses de mayo a septiembre de 2010, ya que no los debe. En este sentido, queda claro que la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento en el pago de la obligación principal de la arrendataria, por lo que una vez establecido y evidentemente aceptado por las partes la existencia del vínculo contractual, luego de haberse efectuado el análisis del material probatorio aportado según el cual quedó evidenciada la existencia de la relación arrendaticia surgida del contrato de arrendamiento suscrito, es por lo que en este orden de ideas y siguiendo una secuencia lógica, se hace necesario pasar a analizar la procedencia o no de la pretensión con vista a las alegaciones y probanzas de las partes, y al respecto el tribunal observa que cuando la parte demandante pretende en términos generales la resolución del contrato de arrendamiento y la consecuente desocupación del inmueble objeto de la relación locativa por incumplimiento en el pago de la obligación principal del arrendatario; y esta pretensión es rechazada por la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda, sin que exista duda respecto a la existencia del contrato de arrendamiento, corresponde a este tribunal verificar la naturaleza del mismo, por un lado; y por el otro, determinar si realmente hubo un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de la demandada y la supuesta obligación de pagar la indemnización por concepto de cláusula penal al propietario o a la arrendadora, a los fines de establecer la procedencia o no de la pretensión y si es parcial o total.
Con relación a la naturaleza del contrato de arrendamiento cuya existencia reconocen ambas partes, este tribunal observa que de la documental valorada en el particular cuarto del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, se evidencia que en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 28 de septiembre de 2009, sobre el inmueble suficientemente descrito, se pactó en su Cláusula Segunda que tendría una duración de un (1) año fijo, contado a partir del primero de Octubre de 2009, no prorrogable salvo que las partes lo convinieran por escrito, con un plazo mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, y al no existir en autos evidencia que demuestre que alguna de las partes haya dado cumplimiento a esta condición, no cabe duda para quien suscribe que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado.
No obstante, tal como se señaló, la pretensión de la parte actora surge con motivo del incumplimiento en el pago de la obligación principal de la arrendataria por lo que debe entenderse que indistintamente de la naturaleza del contrato que rige la relación locativa ello no significa un obstáculo para la procedencia o no de la acción por resolución, como sucede en el caso planteado. Quiere decir entonces, que en los contratos a tiempo determinado, lo importante es que surja un evidente incumplimiento en las obligaciones contractuales y legales entre los contratantes para que proceda la resolución, lo cual este tribunal pasará a analizar de inmediato.
En este orden de ideas, al aplicar el reconocido Principio Probatorio según el cual se establece que quien afirma un hecho positivo debe probarlo plenamente, el cual se encuentra fundamentado tanto en la ley adjetiva como en la sustantiva en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y en el artículo 1354 del Código Civil. En el presente caso, observa éste Tribunal que la parte demandada en su escrito de contestación efectuó en forma genérica el rechazo y contradicción, tanto de los hechos como en el derecho de las pretensiones alegadas en la demanda por la parte actora y que las previsiones del Artículo 397, Primera Parte in fine, del Código de Procedimiento Civil, determinan la ficción legal de contradicción de los hechos, por la circunstancia de que ninguna de las partes haya formalmente convenido en alguno o en cuáles no serían objeto de pruebas; es por lo que de acuerdo a las articulaciones de hecho y de derecho de las partes en sus respectivos escritos, se determina que es carga probatoria de la parte actora demostrar la existencia de la obligación, esto es la existencia del contrato, de las oportunidades de cumplir con el contrato a través del pago, de la cláusula o disposición que establezca el canon y los términos en que se plantea la cláusula penal cuyo cobro se pretende; y es carga probatoria de la parte demandada demostrar el haber cumplido con sus obligaciones, a través del pago oportuno de los cánones arrendaticios y el condominio en el caso de que se haya probado su existencia por la parte actora.
De los elementos probatorios ya valorados se pudo evidenciar la existencia de la relación arrendaticia iniciada con la firma del contrato de arrendamiento relacionado con el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, cuya vigencia de acuerdo a su cláusula segunda era a partir del 1° de Octubre de 2009; por el lapso de de un (1) año, no prorrogable salvo que una de las partes convengan por escrito, con un plazo mínimo de treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato, fijándose de común acuerdo una pensión arrendaticia mensual de cinco mil bolívares exactos más IVA, quedando por cuenta exclusiva de la arrendataria el pago de los gastos de condominio y servicios públicos o privados generados por el inmueble; hecho éste que no fue rechazado por la demandada al momento de ejercer su defensa. Por lo que está claro que la parte demandante probó la existencia de la relación arrendaticia, las oportunidades de cumplir con el contrato a través del pago, y la obligación por parte de la arrendataria al pago de un canon mensual por el uso del inmueble; igualmente, aún cuando no logró demostrar el quantum de la deuda por concepto de gastos comunes de condominio generados en los meses reclamados, por las razones expuestas en el particular quinto del capítulo correspondiente a la valoración de las pruebas, si probó la obligación contractual de la demandada de pagar los gastos derivados de este concepto. Ahora bien, con respecto a la obligación de pagar una indemnización a la propietaria o arrendadora por cada día que transcurra hasta la efectiva desocupación del inmueble, pactada por las partes en la cláusula décimo novena del contrato de arrendamiento; se hace necesario analizar la disposición legal contenida en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, referido a los supuestos de procedencia para la aplicación de la cláusula penal, de cuyo texto se evidencia claramente que dicha obligación está condicionada a la finalización del término del contrato o su prórroga, lo cual determina que este tipo de reclamos proceda sólo en demandas cuya pretensión sea el cumplimiento del contrato por vencimiento del término o su prórroga legal, y como quiera que esta juzgadora en análisis previo estableció respecto a la naturaleza del contrato de arrendamiento, que en este caso aún cuando se trata de un contrato a tiempo determinado, la acción por resolución ejercida por el actor era procedente toda vez que se fundamentó en el supuesto incumplimiento de obligaciones contractuales por parte de la arrendataria, aunado al hecho cierto de que dicha demanda se interpuso durante la vigencia de la prórroga legal obligatoria de seis meses, de conformidad con el artículo 38 eiusdem, lapso éste que comenzó a transcurrir una vez culminado el año de vigencia del contrato, es decir el 01 de octubre de 2010. En razón de lo expuesto y dada la incompatibilidad de la acción de resolución de contrato ejercida por el actor con el supuesto de procedencia para la aplicación de la cláusula penal, está claro para quien suscribe que en este caso concreto no es procedente la pretensión del cobro de la indemnización derivada de este concepto y así se declarará de seguidas.
En este orden de ideas, al haber sido probado por la parte actora la existencia de la obligación por parte de la arrendataria en el pago de los cánones y las cuotas por gastos comunes de condominio, correspondía entonces a ésta probar su cumplimiento, es decir, el pago, y de los elementos de autos no se evidencia de modo alguno que así lo haya hecho, ni siquiera parcialmente respecto a los meses de canon reclamados como insolutos; por un valor de CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.000,00) mensuales más el importe del valor agregado (I.V.A.), para un total de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 5.600,00) mensuales, conforme a lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, ni tampoco de los gastos mensuales por condominio de los meses cuyo cobro se exige.
En virtud de lo anterior, y al haberse evidenciado el incumplimiento por parte de la arrendataria de cláusulas contractuales y vitales de la relación arrendaticia como lo son el pago del canon y de las cuotas condominiales, lo procedente es declarar parcialmente con lugar la demanda, y en consecuencia condenar a la parte demandada al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.600,00), por un monto de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00); al pago de las cuotas condominiales reclamadas como insolutas correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010; y hacer la entrega libre de personas y cosas del inmueble objeto de la relación locativa sin daños ni deterioros y solvente de todos los servicios públicos y privados, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1167 del Código Civil, lo cual establecerá este tribunal en la dispositiva seguidamente. Y así se declara y decide.

CAPITULO V
DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA DEMANDA que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fuera incoada por el Abogado FÉLIX DAVID OLAIZOLA ORSATTONI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.607.616, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 62.020 y de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano NORBERTO AMAYA CORDOVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.102.270, y de este domicilio, contra la ciudadana MARISELA ALMANDOZ HURTADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.691.432, y de este domicilio. Consecuencialmente, se DECLARA RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes, suficientemente mencionado en autos. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada a hacer al pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010, a razón de CINCO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.600,00), por un monto de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,00); al pago de las cuotas condominiales reclamadas como insolutas por los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2010. TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada a hacer entrega material inmediata del inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial La Guadalupe, Nivel Planta Alta, identificado con las siglas PA-02, situado en la Avenida Principal de la Urbanización La Viña, Número 138-A, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
No hay condenatoria en costas procesales por no haber resultado totalmente vencida la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE Y DEJESE COPIA.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Valencia, 02 de febrero de 2012.
LA JUEZA PROVISORIA,

ABG. MARINEL MENESES GONZALEZ.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

En la misma fecha se publicó y registró la presente decisión, previo el anuncio de ley, siendo las 2:30 p.m. y se libraron las boletas de notificación.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIEL ROMERO

MMG/MR/José.
EXP. N° 8399