TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

“VISTOS” con informes de las partes.

Se inició el presente procedimiento mediante demanda proveniente del Juzgado Distribuidor, contentiva de la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por el ciudadano FREDDY DE JESUS MENDOZA, portador de la cédula de identidad número V-5.898.528, representado judicialmente por el abogado en ejercicio CARLOS SACA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 99.278, contra la ciudadana YAJAIRA DEL JESUS FIGUERA MORALES, portadora de la cédula de identidad número V-4.907.925, representada judicialmente por el abogado en ejercicio CARLOS G. JIMENEZ FERMIN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 106.576.

I
DEL PROCEDIMIENTO
En fecha 08 de Noviembre de 2.010, la parte demandante consignó los recaudos que acompañan al escrito libelar, y por auto dictado el día 10 de Noviembre del mismo año, este Tribunal admitió la pretensión antes referida, por el trámite del procedimiento ordinario, a cuyos efectos ordenó el emplazamiento de la demandada, la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera Morales (folio 37).
En fecha 09 de Diciembre de 2.010, la parte demandante consignó escrito de reforma de demanda (folio 40 al 44).
En fecha 17 de Marzo de 2011, la parte demandada se dio por citada a través de su apoderado judicial (folio 46).
En fecha 18 de Marzo de 2011, este Juzgado dictó auto admitiendo la reforma de la demanda, a cuyos efectos concedió estos veinte (20) días de despacho a la accionada a los efectos de la contestación a la pretensión (folio 51).
En fecha 18 de Abril de 2011, la parte demandada contestó la pretensión y reconvino al accionante (folio 52 al 59).
En fecha 27 de Abril de 2.011, este Tribunal admitió la reconvención y emplazó a la parte actora reconvenida, a los fines de que diera contestación a la misma, compareciendo a tales efectos en fecha 01 de Julio de 2011 (folio 60 al 63). En fecha 11 de Julio de 2011, este Órgano Jurisdiccional dictó auto a través de la cual ordenó la reanudación del proceso (folio 68 al 70); quedando notificadas las partes del mismo en fecha 15-07-2011 (folios 75 al 78).
En fechas 08 y 09 de Agosto de 2.011, el representante judicial de la parte actora, presentó nuevamente escrito de contestación a la reconvención (folios 80 al 85).
Llegada la oportunidad para la promoción de medios probatorios, ambas partes hicieron uso de ese derecho, la parte actora el día 29-09-2.011 (folios 90 y 91) y la parte demandada el día 04-10-2.011, (folios 92 al 101) promoviendo las que aparecen en las actas procesales y de las que se hará referencia en capítulo separado en este fallo, siendo agregados a los autos los respectivos escritos, en fecha 05-10-2.011 (folio 102).
Mediante auto de fecha 13 de Octubre de 2011, el Tribunal providenció los escritos de pruebas presentado por las partes (folio 105).
En fecha 05 de Diciembre de 2011, este Órgano Jurisdiccional fijó el lapso para que las partes solicitaran la Constitución del Tribunal con Asociados y, así mismo, fijó el término en el cual debía llevarse a cabo la presentación de los Informes (folio 108), compareciendo las partes a tales efectos en fecha 11-01-2012 (folios 109 al 134, y 135 al 142, en ese mismo orden).
En fecha 12 de Enero de 2.012, este Tribunal mediante auto dijo “Vistos”, entrando la causa en el lapso para dictar sentencia (folio 143).
En fecha 12 de Marzo de 2012 quedó diferido el pronunciamiento definitivo (folio 144).

II
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE ACTORA
Expuso el representante judicial del accionante en el escrito de reforma de la demanda, que desde el día 08 de Diciembre de 2009, su representado convino con la demandada en celebrar un contrato de promesa bilateral de compra-venta, sobre una vivienda de su propiedad constituida por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida denominada ARAYA, ubicada en el sector San Luis en la calle Cayaurima, de la ciudad de Cumaná, Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre, cuyo bien fue objeto del contrato que consignó identificado con el Nº 02, firmado en fecha 13 de Enero de 2.010, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao, del Estado Miranda, bajo el Nº 55, Tomo 01, de los libros respectivos. Alegó que la propiedad sobre el inmueble la ostenta la demandada conforme se desprende de planilla de declaración sucesoral Nº 144-05059 expedida por el Seniat y de documento de cesión de derechos autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de Noviembre de 2.009.
Adujo de la misma forma que, fue convenido iniciar el contrato una vez que su representado pagare a la demandada la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), pago éste que efectuó mediante tres depósitos bancarios realizados en el Banco de Venezuela, el primero por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,00), en fecha 08 de Diciembre de 2009; el segundo por veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,00), en fecha 24 de Diciembre de 2009 y el tercero por veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,00) en fecha 29 de Diciembre de 2009, todo lo cual totaliza ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), más ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo) que pagó en efectivo arroja un monto de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), cantidad de dinero ésta que a la fecha 13 de Enero de 2.010, la demandada declara recibir según el contenido de la cláusula tercera del contrato de promesa bilateral de compra-venta; afirmando que en virtud del pago realizado fue que tuvo inicio la negociación y pudo su patrocinado suscribir el contrato mencionado por ante la Notaría Pública de esta ciudad de Cumaná, en fecha 05 de Febrero de 2.010.
Continuó alegando la representación judicial del accionante que, a partir de allí y según la cláusula cuarta del contrato, las partes tenían noventa (90) días continuos para realizar la venta del bien, teniendo que cumplir su poderdante con el pago de la cantidad restante la cual se correspondía con la suma de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), según la cláusula tercera literal b; mientras que, la parte demandada debía entregar a su representado toda la documentación necesaria para luego hacer la tradición, así como también debía liberar todo gravamen que pesare sobre el inmueble, conforme a la cláusula quinta del supra mencionado contrato.

Hechos determinantes de la pretensión.
Enfatizó el apoderado judicial del actor que, pese a la obligación que tenía la demandada de hacer entrega no solo de la documentación necesaria para hacer la tradición, sino de todos aquellos documentos pertenecientes al inmueble necesarios para la tramitación del crédito bancario, nunca se los suministró a su representado, todo lo cual se evidencia de comunicación que éste dirigiera al representante legal de aquella, firmada por dicho representante en fecha 25 de Marzo de 2.010, a través de la cual se le requirió la documentación, ratificándosele que era para la tramitación del crédito bancario.
Que transcurrió la fecha establecida en el contrato para el cumplimiento y la demandada ni siquiera liberó los gravámenes que aún posee el inmueble objeto del contrato, todo lo cual comporta un incumplimiento a sus obligaciones.
Sobre la base de los hechos precedentemente expuestos, el ciudadano Freddy de Jesús Mendoza, procedió a demandar a la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera Morales, pretendiendo la resolución del contrato, así como una indemnización por daños y perjuicios, consistente en la devolución de la suma de dinero que le entregó, más un monto equivalente a un cincuenta por ciento (50%) del monto total que ésta recibió, es decir, la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo), ello conforme a lo pactado en la cláusula séptima del contrato, lo cual asciende a la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo).
Por último solicitó la indexación monetaria, la cual debía calcularse desde la interposición de la presente demanda, hasta la fecha en que, una vez ordenada en sentencia definitiva la indexación, se haga el cálculo mediante la experticia complementaria del fallo; fundamentando la pretensión en los artículos 1.167, 1.264, 1.274 y 1.276 del Código Civil.

III
DE LOS HECHOS ALEGADOS POR LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de contestación a la pretensión, el representante judicial de la parte demandada, admitió como ciertos los siguientes hechos: A- Que su poderdante celebró con el actor un contrato de “promesa bilateral irrevocable de compra venta” sobre un bien inmueble propiedad de aquella plenamente identificado, alegando que en principio, el contrato fue hecho en forma verbal, y tenía como precio de venta la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), sujetos a modalidades de pago. B- Que su representada recibió tres (03) depósitos correspondientes a las sumas de: sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo); veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,oo) y veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,oo), en las fechas indicadas por el demandante como anticipo del precio de venta convenido.
Seguidamente negó y rechazó que el contrato haya tenido su inicio una vez que el actor pagara a su representada la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,oo), pues, señaló que tal cantidad de dinero no fue satisfecha en la realidad por el demandante, toda vez que, si bien éste comenzó desde el mes de Diciembre de 2.009 a abonar las cantidades de dinero que totalizan la suma de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), sin embargo éste no ha honrado el pago restante de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), los cuales prometió cancelar antes del 15 de Enero de 2.010. Señaló el representante judicial de la demandada que, en virtud de la falta de dicho pago, no pudo en esencia iniciar el contrato y en consecuencia, iniciar las obligaciones contractuales de su patrocinada, hasta tanto el actor no cumpliera con las suyas.
Que pese al incumplimiento del actor, su representada procedió a otorgar el documento de opción de compra venta en fecha 06 de Enero de 2.010, por ante la Notaría Pública Sexta del Estado Miranda, confiando en la promesa y excusas ofrecidas por el demandante, creyendo que para esa misma fecha éste haría el último deposito por la cantidad de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), y de tal forma se perfeccionaría el contrato. No obstante, expuso que, su patrocinada se reservó el mismo en espera que el actor cumpliera con su obligación, pero, éste en una actitud desleal, sin cumplir con la cancelación total del anticipo de doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,oo), procedió a solicitar copia certificada el día 01 de Febrero de 2.010 del instrumento otorgado por su poderdante, a los fines de otorgarlo y autenticarlo con su firma en una plaza distinta en fecha 05 de Febrero de 2.010.
En consecuencia, negó que el actor haya cancelado la suma de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), ni antes ni con posterioridad a la fecha del otorgamiento del documento. Negó que del instrumento otorgado por su representada se evidencie conformidad en recibo de cantidad alguna, mucho menos que allí declarara recibir la suma de doscientos mil bolívares (Bs.200.000,oo), ni la de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo). Negó que el perfeccionamiento del contrato se haya verificado en la oportunidad indicada por el actor -05/02/2010-, en virtud de que, la oferta y aceptación del negocio jurídico se había verificado de forma verbal en el mes de Noviembre de 2.010, situación que se evidencia del pago voluntario hecho por el demandante. Negó y rechazó que se haya establecido en el contrato como obligación de la promitente vendedora, la entrega anticipada de la documentación necesaria para hacer la tradición, así como también negó que ésta haya incumplido con presentar los instrumentos que acreditan el carácter de propietaria del inmueble; negó que la promitente vendedora tuviese la obligación de entregar al actor los documentos pertenecientes al inmueble para la tramitación de un crédito bancario, toda vez que, lo anterior no está descrito en cláusula alguna del contrato, siendo por ende falso, que la cláusula quinta del contrato describa obligación de entrega anticipada de documentos dirigidos a la obtención de crédito alguno. Por último, negó que el inmueble objeto de la compra venta posea, al menos para la fecha de la interposición de la pretensión, gravamen alguno, de modo que, no incumplió su patrocinada con la obligación de liberar el inmueble de los gravámenes que lo afectaban.
Alegó la representación judicial de la demandada que, desde el momento de la consolidación del consentimiento, ambas partes debieron iniciar el cumplimiento de sus obligaciones, de este modo, el actor tuvo como primera obligación, cancelar para el 15 de Enero de 2.010, la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), mientras que su representada, tuvo la obligación no solo de respetar la promesa de venta, sino entregar los documentos que acreditaban la identidad del inmueble y el carácter de propietaria, la cual fue satisfecha, así como liberar el inmueble de cualquier gravamen o carga que lo afectara, obligación que también fue satisfecha.
Adujo que, desde el primer acto de otorgamiento por una de las partes, es decir, el día 13 de Enero de 2.010, nació para su patrocinada el derecho de excepcionarse del cumplimiento de sus obligaciones hasta que el hoy actor no honrara la totalidad del anticipo convenido, ello de acuerdo a la excepción prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.493 ejusdem, lo cual justificaría, en todo caso, la obligación de su poderdante de entregar el inmueble para el momento del vencimiento del término estipulado en el contrato, aún cuando para esa oportunidad había cumplido con sus obligaciones contractuales principales, a saber: respetar el precio, no desistir del contrato, no celebrar contratos de opción a compra con terceros, no vender el inmueble a terceras personas, entregar al comprador los documentos relativos al derecho de propiedad, sin que se encuentre obligada a la entrega de otros distintos a éstos.

IV
DE LA RECONVENCION
En la oportunidad en la cual se llevó a cabo el acto de contestación a la pretensión, el apoderado judicial de la accionada, reconvino al actor, sobre la base de los siguientes hechos:
Señaló que tal como fue expuesto por el actor, su representada celebró con éste contrato de promesa bilateral de compra venta, en principio hecho en forma verbal, sobre un inmueble propiedad de aquella, constituido por un lote de terreno y la casa construida sobre el mismo, ubicado en la calle Cayurima, Sector San Luis, Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre; por un precio de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), sujeto a las siguientes modalidades: Un primer pago por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) y la cantidad restante que fue de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo) para el momento de la protocolización del documento de venta; tal como se desprende de la cláusula del contrato celebrado entre ambas partes, autenticado solo respecto de la firma de la demandada en fecha 13 de Enero de 2.010, por ante la Notaría Pública Sexta del Estado Miranda e igualmente autenticada la firma del demandante por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 05 de Febrero de 2.010
Que su poderdante recibió de parte del ciudadano Freddy de Jesús Mendoza, tres depósitos correspondientes a las sumas de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), en fecha 09 de Diciembre de 2.009; veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,oo), en fecha 24 de Diciembre de 2.009 y veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,oo), en fecha 29 de Diciembre de 2.009, como anticipo del precio convenido. Señaló que, el demandante reconvenido no cumplió a cabalidad con el pago de la suma definida en el literal “A” de la cláusula tercera del contrato, en tanto que, no canceló la suma restante de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), incumpliendo con el pago de la parte del precio convenido.
En razón del alegado incumplimiento de conformidad con lo establecido en los artículos 1.264, 1.167, 1.273 y 1.264 del Código Civil, procedió a demandar al ciudadano Freddy de Jesús Mendoza, para que conviniera o fuere condenado en la Resolución del Contrato y en la Indemnización de Daños y Perjuicios, por concepto de cláusula penal establecida en la cláusula séptima del contrato de opción de compra venta, y en consecuencia se le reconozca a su representada a retener para sí la cantidad del cincuenta por ciento (50%) de la suma total que ya ésta había recibido a cuenta del anticipo del precio.
V
DE LA CONTESTACION DE LA RECONVENCION
En la oportunidad procesal correspondiente, el actor reconvenido a través de su representante judicial dio contestación a la reconvención de acuerdo con los siguientes argumentos:
Alegó como hechos no controvertidos en este juicio, la celebración entre las partes, del contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble ubicado en el Sector san Luis calle Cayurima, de esta ciudad; la autenticación del mismo por las partes en fechas distintas, así como el precio de la negociación y el pago mediante tres depósitos bancarios que totalizan la cantidad de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo).
Negó, rechazó y contradijo que su representado no haya cumplido a cabalidad con la suma definida en el literal “A” de la cláusula tercera del contrato, pues, éste hizo tres depósitos al Banco de Venezuela, tal como fue admitido por la demandada, los cuales ascienden a ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), a cuyo monto se le suman ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo) que pagó en efectivo, totaliza doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,oo), monto éste que para la fecha 13 de Enero de 2.010, la demandada declara haber recibir de acuerdo con la cláusula tercera del contrato de opción a compra venta.
Negó rechazó y contradijo que sea procedente que la demandada solicite la resolución del contrato y que menos aún le asista el derecho de solicitar reparación pecuniaria por daños y perjuicios, puesto que ha sido ésta quien ha incumplido con sus obligaciones.
Negó y rechazó que su patrocinado hubiere incumplido la cláusula séptima del contrato. Que sea aplicable la excepción contractual opuesta, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, pues, la demandada admitió los hechos contenidos en la demanda, así como no haber cumplido con la obligación de vender el inmueble, y admitiendo ese hecho se excepciona en la falta de cumplimiento de su patrocinado en el pago de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo).

VI
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
En el escrito de promoción de medios probatorios, la parte accionante reconvenida a través de su representante judicial, reprodujo el mérito favorable de autos, específicamente el que adujo se desprende del contrato de promesa de compra venta; del hecho de haber sido éste autenticado en fechas distintas y del reconocimiento hecho por la demandada en relación a los tres (03) depósitos recibidos; del anexo que consignó con la demanda marcado “3”; de los anexos marcados “A”, “B”, “C” y “D”.

Por su parte, la representación judicial de la demandada-reconviniente consignó escrito en el cual: a- Invocó el mérito favorable que emerge de los autos a favor de su representada. b- Invocó el mérito favorable que se desprende del contrato de promesa de compra venta; de los bauchers de depósito efectuados en el Banco de Venezuela; de las copias fotostáticas del título de propiedad del inmueble objeto del contrato.
Promovió prueba instrumental consistente en copia certificada de documento de Liberación de Hipoteca Especial y de Primer Grado, constituida sobre el bien inmueble objeto del contrato.

VII
MOTIVOS PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para que este Órgano Jurisdiccional, emita pronunciamiento sobre el asunto sometido a su consideración, procede a efectuarlo con fundamento en las siguientes motivaciones:

Límites de la controversia.
Del escrito de reforma de demanda se desprende que, el ciudadano Freddy de Jesús Mendoza pretende la resolución de un contrato de Opción de Compra Venta sobre el inmueble identificado en autos, en virtud de haber incumplido la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera Morales, las obligaciones contenidas en la cláusula quinta del referido contrato, a saber: A- La entrega de toda la documentación necesaria para hacer la tradición del aludido bien; B- La entrega de toda la documentación perteneciente al inmueble para la tramitación de un crédito bancario y C- La liberación de gravámenes que posee el inmueble. Por su parte la accionada, alegó la excepción de contrato no cumplido, contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, bajo el argumento de que, al no haber cumplido el demandante en primer término, con el pago de la suma total contenida en la cláusula tercera literal “A” del contrato, es decir, con el pago íntegro de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) pactado como anticipo de la negociación, ello conducía a que no pudiese iniciar el cumplimiento de sus obligaciones hasta tanto el actor no cumpliera con las suyas.
En criterio de quien suscribe, resulta pertinente el análisis previo de la excepción planteada por la demandada de autos, por sobre las circunstancias que apoyan la pretensión, en tanto y en cuanto, de proceder de aquella -excepción-, la consecuencia jurídica sería la extinción de la pretensión, quedando así de manifiesto la inoficiosidad de revisión de las circunstancias fácticas que sustentan a ésta última. Por el contrario, de considerar este Tribunal que la excepción planteada por la accionada es improcedente, entonces deberá entrar este Juzgado a analizar los fundamentos de hecho de la pretensión y en consecuencia, constatar, si la demandada incumplió con las obligaciones contenidas en la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa, referidas por el actor, en la forma señalada ut supra. De allí que, resuelto lo anterior, determinará este Despacho Judicial a cual de las partes corresponde la indemnización de daños y perjuicios que ambas han reclamado a la contraria; con todo lo cual quedará resuelta igualmente la reconvención y así se establece.
Significa entonces que, conforme a las posiciones asumidas por las partes en este juicio, no constituye hecho controvertido y por lo tanto queda relevado de probanza, la existencia del contrato de promesa de compra venta y la autenticación del mismo en fecha 13 de Enero de 2.010, solo en lo que respecta a la firma de la promitente vendedora, la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera, así como su autenticación en fecha 05 de Febrero de 2.010, en relación a la firma del promitente comprador, el ciudadano Freddy de Jesús Mendoza, motivo por el cual, la instrumental que recoge el negocio jurídico celebrado por las partes, cursante a los folios 12 al 16, tendrá el valor de plena prueba y así se decide.
Del mismo modo, no constituyen hechos controvertidos y por ende deben tenérseles como ciertos, la condición de propietaria de la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera, respecto del inmueble objeto del contrato de promesa de compra venta; la obligación del demandante de pagar a la demandada la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo); así como también el hecho de haber efectuado el demandante como parte de pago de la suma antes dicha, tres (03) depósitos bancarios a la cuenta de la demandada, el primero por la suma de sesenta y cinco mil bolívares (Bs. 65.000,oo), en fecha 08 de Diciembre de 2009; el segundo por veintiocho mil bolívares (Bs. 28.000,oo), en fecha 24 de Diciembre de 2009 y el tercero por veintidós mil bolívares (Bs. 22.000,oo), en fecha 29 de Diciembre de 2009, para un monto total de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), en razón de lo cual las instrumentales que acreditan tales hechos cursantes a los folios 26 al 28; 29 y 113 al 130, tendrán el valor de plena prueba y así se decide.

De la procedencia de la excepción de contrato de cumplido opuesta por la demandada.

Refiere la doctrina que, la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), es la facultad que tiene la parte de un contrato bilateral a negarse a cumplir sus obligaciones cuando su contraparte le exige el cumplimiento sin a su vez haber cumplido con su propia obligación (Cfr. Eloy Maduro Luyando. Curso de Obligaciones. Derecho Civil III. Séptima Edición. Editorial Sucre. Caracas, 1989, p. 502).
En el caso particular bajo estudio, la ciudadana Yajaira del Jesús Figuera fundamentó fácticamente la aludida excepción contenida en el artículo 1.168 del Código Civil, sobre la base de que el promitente comprador, Freddy de Jesús Mendoza, no cumplió a cabalidad con el pago de la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) convenida como anticipo del precio de venta, porque no canceló la suma restante de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo). De allí que, adujo el representante judicial de la demandada, al no haber cumplido el actor con el pago total del anticipo convenido, no podían iniciar las obligaciones contractuales para su representada, hasta tanto el demandante no cumpliera con las suyas. Por su parte, el accionante contradijo que no haya satisfecho el pago de doscientos mil bolívares, toda vez que, efectuó los tres depósitos bancarios que totalizan la suma de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), mientras que, los ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), asevera que los canceló en efectivo. Cuyo pago adujo, declaró recibir en conformidad la demandada, de acuerdo con el contenido del literal “a” de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta.
Ahora bien, la doctrina ha expuesto que la carga probatoria de excepciones como la planteada en el caso de marras, corresponde al actor cuando la misma está fundamentada en el incumpliendo de una obligación de hacer o de dar por parte de éste, cuyo criterio ha sido adoptado por la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 27 de Julio de 2.004, caso Telecomunicaciones Ganadera S.A, Vs. Electrospace C.A, en efecto se ha dicho que
…El caso de la excepción de incumplimiento (exceptio nom adimpleti contractus). Este caso se sujeta a la regla general. Si dicha excepción se refiere a una obligación del demandante de dar, hacer o entregar, al demandado le basta probar su nacimiento y aquél le corresponderá la carga de demostrar que cumplió exactamente como si el demandado obrara como actor y éste como demandado…(Hernando Devis Echandía. Compendio de Derecho Procesal. Bogotá. Editorial ABC, Octava Edición, 1.984, pp.135).

Así las cosas, corresponde al actor en el presente juicio, demostrar que cumplió con una obligación de hacer consistente en pagar la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), pues, ambas partes han admitido la existencia de dicha obligación en sus respectivos escritos que contienen los hechos, lo que conduce a que la demandada esté relevada de probar la existencia de la misma y así se establece.
Pues, bien, en la etapa probatoria el accionante no promovió medio de prueba alguno que demostrase que canceló la cuestionada suma de dinero de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), los cuales afirmó que canceló en efectivo, circunstancia ésta que, en principio, deja al descubierto un hecho controvertido desprovisto de prueba; no obstante, como éste señaló que la demandada declara en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato haber recibido en conformidad la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), y por ende, se entiende que tambieén la cantidad ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), ello para la fecha 13 de Enero de 2.010, fecha ésta cuando se autenticó el contrato en lo que respecta a la firma de ésta, entonces procederá este Organo Jurisdiccional a constatar lo dicho por el demandante y, en tal sentido se observa lo que dispone la mencionada cláusula
TERCERA: El precio por el cual LA PROMITENTE VENDEDORA se obliga a vender y EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a comprar el inmueble convenido en esta Promesa Bilateral Irrevocable de Compra-Venta, es por la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), monto éste que será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a LA PROMITENTE VENDEDORA de la siguiente manera: a.- La cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 200.000,00), al momento de la firma del presente documento por ante cualquier notaría de la República Bolivariana de Venezuela; b.- La diferencia, es decir la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 500.000,00), será cancelado por EL PROMITENTE COMPRADOR en la oportunidad del Registro del Documento definitivo de Compra Venta…

Nótese de la cláusula tercera transcrita que, en la misma a parte de la obligación de los contratantes de vender y comprar el inmueble por el precio convenido, lo que consta es una obligación diferente con cargo al promitente comprador, que no es otra que la de pagar la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,oo), en la oportunidad allí prevista; más de una revisión del contenido de la cláusula supra, se constata que no existe manifestación de voluntad alguna por parte de la promitente vendedora Yajaira Figuera Morales, en la cual declare que recibió conforme los referidos doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), todo lo contrario, lo que allí se dice es que el promitente comprador, debe cancelarlos.
De tal manera que, no habiendo promovido el demandante prueba que acreditase el pago cuestionado por la demandada de ochenta y cinco mil bolívares (Bs. 85.000,oo), ni coligiéndose de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta que la ciudadana Yajaira Figuera Morales haya declarado recibir conforme el pago íntegro de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), entonces, resulta necesario para esta juzgadora concluir señalando al efecto que, el ciudadano Freddy de Jesús Mendoza incumplió con la obligación de pago contenida en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato, cuya obligación debió llevar a cabo previamente a las obligaciones que correspondía ejecutar a la prenombrada demandada, en virtud de que resulta incuestionable del contenido de la cláusula en cuestión, que ambos pactaron la suma de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) como un anticipo del precio de la venta y si no pagó tal anticipo, mal pudo pretender imputar incumplimiento a la demandada Yajaira Figuera Morales de las obligaciones establecidas en la cláusula quinta de la convención, y en razón de lo expuesto es que la excepción de contrato no cumplido planteada por la accionada con fundamento en el artículo 1.168 del Código Civil debe prosperar, cuya procedencia no hace mas que lograr el decaimiento de la pretensión del actor, en razón de lo cual esta operadora de justicia mal podrá entrar a analizar los fundamentos que sustentan dicha pretensión, quedando relevada, en consecuencia, de valorar las instrumentales cursantes al folio 17 y del 98 al 101, las cuales guardan relación con la misma y así se decide.
Ergo, como quiera que, ha quedado en evidencia el incumplimiento del ciudadano Freddy de Jesús Mendoza a la obligación de pago contenida en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato de opción de compra-venta, y constituyendo éste hecho la causa de pedir de la pretensión resolutoria planteada en la reconvención por la accionada, cierto como ha quedado el incumpliento imputador al actor, obligatoriamente la reconvención ha de prosperar y en consecuencia debe declararse en la dispositiva de este fallo la resolución del contrato de promesa de compra venta, autenticado solo en lo que respecta a la firma de la promitente vendedora, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de Enero de 2.010, inserto bajo el Nº 55, tomo I de los libros de autenticaciones; y autenticado a los efectos de la firma del promitente comprador por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 05 de Febrero de 2.010, quedando inserto bajo el Nº 45, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones y así se decide.

De la procedencia de la pretensión indemnizatoria por daños y perjuicios planteada en la reconvención.

Pretende, asimismo, la demandada reconviniente que, este Tribunal condene al demandado reconvenido al pago de una indemnización por daños y perjuicios con ocasión al incumpliento de la obligación que contrajo en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato de Promesa de Compra Venta, cuya indemnización se encuentra definida en la cláusula séptima del referido contrato, y que en definitiva se le reconozca a retener para sí, la suma equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad pagada por el demandante como anticipo del precio de la venta, ello por concepto de cláusula penal.
En efecto, la cláusula bajo comentarios, dispone:
SEPTIMA: EL PROMITENTE COMPRADOR conviene con LA PROMITENTE VENDEDORA que si dentro del plazo estipulado en la cláusula Cuarta, por su culpa no se cumpliere a cabalidad con el compromiso aquí asumido y no ejerciera oportunamente la Promesa Bilateral Irrevocable De Compra Venta perderá el CINCUENTA POR CIENTO (50%) del monto entregado en arras, es decir la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 100.000,00), como justa indemnización por los daños y perjuicios que le ha o pudiere haber ocasionado, sin el requisito de su probanza. Asi mismo, si LA PROMITENTE VENDEDORA desistiere…(Negritas añadidas).

Ciertamente, de la cláusula citada ut supra, se advierte que, el promitente comprador, es decir, el ciudadano Freddy de Jesús Mendoza pactó cumplir con indemnizar a la promitente vendedora por los daños y perjuicios que le causare a ésta en caso de que no se llegase a materializar la venta del inmueble por causas imputables a su persona, cuya indemnización consiste en la pérdida que el mismo debe sufrir del monto equivalente al cincuenta por ciento (50%) de la cantidad que entregó en arras.
Las obligaciones garantizadas con cláusula penal se encuentran consagradas en la ley civil sustantiva, específicamente en el artículo 1.257, el cual dispone que: “Hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el incumplimiento”. De allí, que perfectamente las partes en esta causa podían pactar cláusulas penales para garantizar el cumplimiento de una obligación, como en efecto lo hicieron.
Significa entonces que, habiendo pactado las partes la indemnización a la cual se contrae la cláusula séptima del contrato con el objeto de garantizar el pago de los daños y perjuicios que pudieren causarse la una a la otra, entonces deben dar cumplimiento a dicho dispositivo contractual, por mandato del artículo 1.264 ejusdem, que establece: ”Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraías. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
En el caso de marras, quedó establecido en párrafos anteriores de este fallo que, el demandante reconvenido, no cumplió con la obligación de pago contenida en el literal “a” de la cláusula tercera del contrato de promesa de compra-venta, no verificándose por esta causa la venta definitiva del inmueble objeto de dicho contrato, y como quiera que, tal inejecución es sólo imputable a su persona, entonces está obligado de acuerdo con lo previsto en la citada cláusula séptima a indemnizar los daños y perjuicios que su incumpliendo ocasionó a la demandada reconviniente, cuya indemnización establecieron que consistiría en la pérdida que éste habría de sufrir de un cincuenta por ciento (50%) de la suma que entregó por concepto de arras a la demandada y así se establece.
En consecuencia, habiendo entregado el actor a la demandada la suma de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo), tal como ambas partes lo han admitido, y representando el cincuenta por ciento (50%) de tal cantidad la suma de cincuenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 57.500,oo), resulta claro que, al haber pactado ambas partes en la cláusula bajo comentarios que, el promitente comprador perdería tal porcentaje, en criterio de quien suscribe, ello comporta indudablemente, que la promitente vendedora podrá retenerlos para sí, fue en la cuenta bancaria de ésta donde el actor los depositó. De tal manera que, habiendo escogido las partes la forma antes dicha para que el actor indemnizara a la accionada por los daños y perjuicios ocasionados, entonces es procedente que, de la cantidad de ciento quince mil bolívares (Bs. 115.000,oo) que depositó el demandante a la demandada, ésta deduzca para si, el cincuenta por ciento (50%) de dicho monto, lo cual representa la suma de cincuenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 57.500,oo), por concepto de indemnización por daños y perjuicios y así se decide.

VIII
DECISION
En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO, incoada por el ciudadano FREDDY DE JESUS MENDOZA, portador de la cédula de identidad N° V-5.898.528, representado judicialmente por el abogado en ejercicio CARLOS SACA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 99.278, contra la ciudadana YAJAIRA DEL JESUS FIGUERA MORALES, portadora de la cédula de identidad número V-4.907.925, representada judicialmente por el abogado en ejercicio CARLOS G. JIMENEZ FERMIN, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 106.576. SEGUNDO: CON LUGAR la reconvención planteada por la ciudadana YAJAIRA DEL JESUS FIGUERA MORALES, contra el ciudadano FREDDY DE JESUS MENDOZA. TERCERO: RESUELTO EL CONTRATO de promesa de compra ventaautenticado solo en lo que respecta a la firma de la promitente vendedora, por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 13 de Enero de 2.010, inserto bajo el Nº 55, tomo I de los libros de autenticaciones; y autenticado a los efectos de la firma del promitente comprador por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 05 de Febrero de 2.010, quedando inserto bajo el Nº 45, Tomo 19 de los Libros de Autenticaciones. CUARTO: Se condena al ciudadano FREDDY DE JESUS MENDOZA a pagar a la ciudadana YAJAIRA DEL JESUS FIGUERA MORALES, la suma de cincuenta y siete mil quinientos bolívares (Bs. 57.500,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, cuyo monto deberá ser deducido de la cantidad entregada por el actor en arras. Así se decide.
Queda la parte actora condenada en costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los veinticinco (25) días del mes de Junio del año 2.012. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO

Abg. GLORIANA MORENO MORENO
LA SECRETARIA

Abg. KENNY SOTILLO SUMOZA

NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 pm), previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.
LA SECRETARIA

Abg. KENNY SOTILLO SUMOZA
Expediente N° 19.390
Materia: civil
Motivo: Resolución de Contrato
Sentencia: Definitiva
Partes: Freddy de Jesús Mendoza Vs. Yajaira del Jesús Figuera Morales