TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 202° y 153°

DEMANDANTE: NICOLÁS RUBINO PINTO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 1.723.907.
APODERADO
JUDICIAL: OSWALDO FUENMAYOR FEO, JUAN CORREA DE LEÓN, CAROLINA MORALES LOBO y CLAUDIA PINTO LUZZI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.671, 294, 79.735 y 63.424, respectivamente.

DEMANDADO: AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.033.535.
APODERADOS
JUDICIALES: ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO, AGUSTÍN ROJAS y LIBIA GARCÍA SERRANO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 33.131, 9.420 y 33.220, en el mismo orden de mención.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: 11-10686

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 4 de noviembre 2011, por el abogado ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, contra la decisión proferida en fecha 31 de octubre de 2011, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada en su contra por el accionante ciudadano NICOLÁS RUBINO PINTO, y en consecuencia condenó al demandado la restitución del inmueble, así como el pago de los cánones vencidos de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010, más los que se sigan causando hasta la terminación del proceso, con imposición de costas a la parte demandada, expediente signado con el Nº AP31-V-2010-000160 de la nomenclatura del aludido juzgado.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo, mediante auto de fecha 16 de noviembre de 2011, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.
Verificada la insaculación de causas el día 24 de noviembre 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 30 de noviembre de 2011. Por auto dictado en fecha 5 de diciembre de 2011, se le dió entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data para dictar sentencia, todo de conformidad con lo establecido en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

De seguidas, se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 25 de febrero de 2010, por el abogado OSWALDO FUENMAYOR FEO en su condición de apoderado judicial del accionante ciudadano NICOLAS RUBINO PINTO, a través del cual alegó los siguientes hechos: Que según consta de documento autenticado en fecha 11 de julio de 2008, en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 86, Tomo 153, que el causante de su representado Giovanni Fornido Arnone, dió en arrendamiento al ciudadano Augusto De Oliveira Cruz, un inmueble, destinado para uso comercial, distinguido con el número dos (2) del Edificio “Ultramar”, ubicado en la Avenida San Martín y Calle Oeste 12, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Distrito Capital, cuya superficie aproximada es de cuatrocientos tres metros cuadrados (403 mts2), y que posteriormente su patrocinado lo adquirió lo que se constata de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, en fecha 25 de julio de 2008, bajo el Nº 9, Tomo 8, Protocolo Primero.

Que el día 28 de abril de 2009, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las obras Públicas y Vivienda, dicta resolución administrativa de efectos particulares Nº 00013028, en el expediente Nº 77.527-F1, contentivo del Procedimiento Administrativo de Regulación de Alquileres, en el cual se fijó como canon de arrendamiento máximo para el inmueble arrendado la cantidad de Veinticinco Mil Ciento Setenta y Ocho Bolívares Con Cincuenta y Ocho Céntimos (Bs. 25.178,58), y contra dicha resolución el arrendatario interpuso Recurso Contencioso-Administrativo de Nulidad, el cual se sustancia en el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso-Administrativo de la Región Capital, expediente signado con el Nº 09-2530. Que la interposición del señalado recurso de nulidad no impide la aplicación inmediata del monto establecido por concepto de nuevo alquiler fijado por el organismo regulador, la cual obligó al arrendatario a cumplir dentro de los diez días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha en que se agregó en el expediente administrativo la notificación de fecha 25 de mayo de 2009; siendo el caso que el arrendatario adeuda a la fecha los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010, dado que en la cláusula décima novena del contrato de arrendamiento se pactó que la falta de pago de dos (2) mensualidades consecutivas, sería causa suficiente para que el arrendador pudiese solicitar la resolución del contrato.

Que por todo lo expuesto solicita se declare: 1º) Resuelto el contrato de arrendamiento otorgado en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2008, bajo el Nº 86, Tomo 153, 2º) Que el demandado haga entrega del inmueble arrendado, 3º) Que el accionado pague los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la terminación de este proceso y 4º) Que se condene al demandado al pago de las costas y costos procesales.

El apoderado libelista estimó la demanda en la cantidad de Doscientos Un Mil Cuatrocientos Veintiocho Bolívares con Sesenta y Cuatro Céntimos (Bs. 201.428,64) equivalentes a Tres Mil Noventa y Ocho con Noventa (3.098,90) unidades tributarias.

Requirió el actor libelista, que se decretara medida de secuestro sobre el inmueble arrendado conforme a lo previsto en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo estatuido en el ordinal 7º del artículo 599 eiusdem, y fundamentó la presente acción en los artículos 1.167 del Código Civil, en el artículo 87 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y en el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Conjuntamente con el escrito libelar, el apoderado judicial de la parte demandante consignó los siguientes recaudos:

• Poder otorgado por el ciudadano Nicolas Rubino Pinto, a los abogados Juan Correa de León, Oswaldo Fuenmayor Feo, Carolina Morales Lobo y Claudia Pinto Luzzi, autenticado en fecha 22 de febrero de 2010, en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 31, Tomo 17, marcado con la letra “A” (f. 9 al 11).

• Contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Giovanni Fornino Arnone en su condición de arrendador, y el ciudadano Augusto de Oliveira Cruz en su carácter de arrendatario, autenticado en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2008, bajo el Nº 86, Tomo 153, marcado con la letra “B” (f. 12 al 15).

• Copia simple de documento por el cual el ciudadano Giovanni Fornino Arnone dá en venta al ciudadano Nicolás Rubino Pinto, el inmueble distinguido con el número dos (2) del Edificio “Ultramar”, ubicado en la Avenida San Martín, Calle Oeste 12, Jurisdicción de la Parroquia San Juan del Municipio Libertador, Distrito Capital, autenticado en fecha 22 de febrero de 2008, en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 41 , Tomo 60, marcado con la letra “C” (f. 16 al 19).

• Copia certificada del Recurso Contencioso Administrativo Especial Inquilinario de Nulidad, interpuesto por el abogado Antonio José Tauil Musso en su condición de apoderado judicial del ciudadano Augusto De Oliveira Cruz, contra la Resolución Administrativa de efectos particulares Nº 00013028, dictada en fecha 28 de abril de 2009, por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, y auto de admisión dictado en fecha 13 de agosto de 2009, por el Juzgado Superior Quinto de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, marcado con la letra “D” (f. 22 al 30).

La demanda in comento aparece admitida por el procedimiento breve de conformidad con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto fechado 5 de marzo de 2010 (f. 31 y 32), ordenando el emplazamiento del demandado ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, titular de la cédula de identidad Nº 14.033.535, para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a su citación y diera contestación a la demanda; instando a la parte interesada que consignara los fotostatos que fuesen necesarios, con el objeto de proveer por cuaderno separado respecto a la medida peticionada.

Infructuosas como resultaron las gestiones para citar personalmente al accionado, se constata el folio 52, que en fecha 12 de mayo de 2010 el representante judicial del accionante pidió que se citara por cartel al demandado, lo que fue acordado por el a quo en fecha 18 de mayo de 2010 (f. 53 y 54).

Mediante diligencia fechada 20 de julio de 2010, el abogado Oswaldo Fuenmayor Feo en su condición de apoderado judicial del accionante, consignó las publicaciones del cartel en los diarios “El Nacional” y “El Universal”, de fechas 30 de junio y 4 de julio de 2009.

El día 5 de agosto de 2011 (f. 66), el abogado Antonio José Tauil Musso compareció ante el juzgado de la causa, consignó poder que acredita su representación como apoderado judicial del accionado ciudadano Augusto De Oliveira, y se dió por citado en este juicio.

Mediante escrito de fecha 9 de agosto de 2011 (f. 72 al 79), el abogado ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO, actuando en su carácter de apoderado judicial del demandado ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, consigno escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos: Como punto previo, alegó la perención breve consagrada en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la representación judicial de la parte actora mediante diligencia fechada 20 de julio de 2010, consignó las publicaciones de los carteles de citación del demandado, transcurridos trescientos sesenta días después de su última actuación, y a tan solo cinco (5) días para que se consumara la perención anual, la parte actora mediante diligencia fechada 15 de julio de 2011 consignó los emolumentos al secretario para fijar el cartel de citación en el domicilio del demandado, trascurriendo entre la consignación de la publicación de los carteles y la diligencia tendiente a impulsar la citación cartelaria (consignación de los emolumentos al secretario) con creces el lapso de treinta (30) días previsto en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a la demanda, la negó rechazó y contradijo así como la aplicación del derecho invocado por el demandante en el escrito libelar. Adujo que no es cierto que su defendido adeude el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010. Que en la cláusula cuarta del contrato ambas partes pactaron, en cuanto al monto del canon de arrendamiento, que “…el canon de arrendamiento (…) (…) desde el 1ro. de mayo de 2.009 al 30 de abril de 2.010, la cantidad de SIETE MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 7.150,00) mensuales…”, y que dada la negativa del arrendador a recibir el canon en su domicilio, su patrocinado procedió a consignar los cánones del alquiler en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 20091236, ello de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que se evidencia de la copia certificada de dichas actuaciones que anexó y que prueba que su defendido canceló todos los meses demandados.

Que no es cierto que el canon de arrendamiento máximo fijado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en la cantidad de Bs. 25.178,58 para el inmueble arrendado tenga una aplicación inmediata a partir del mes de junio de 2009, dado que las partes no incluyeron en la convención arrendaticia que suscribieran, ninguna cláusula que haga referencia a la aplicación inmediata de cualquier decisión que dicten los organismos competentes con relación al canon de arrendamiento; y por el contrario, los contratantes acordaron en la cláusula cuarta de la convención, aumentos progresivos del canon durante la vigencia del contrato. Que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que es solo durante la prórroga legal que se pueden aplicar variaciones al canon de arrendamiento que deriven de un procedimiento de regulación, y por interpretación en contrario, cuando un contrato de arrendamiento se encuentre en curso, no se podrá aplicar la regulación hasta que haya finalizado el mismo, a menos que los contratantes hayan acordado, que cualquier variación del canon de arrendamiento que dicte el ente regulador se aplicará de inmediato; y es por ello – a su decir- que resulta improcedente tanto la falta de pago alegada por el accionante como la aplicación inmediata de la regulación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, y solicita que se declare sin lugar la presente demanda y se condene en costas al accionante. Conjuntamente con el escrito de contestación a la demanda, el representante judicial del accionado consignó constante de ocho folios útiles (8) criterios jurisprudenciales dictados por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia y constante de cuatro (4) folios útiles, copia certificada del expediente Nº 20091236, el cual cursa en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Cumplido el trámite procesal de segunda instancia para este tipo de juicios, este Juzgado Superior Segundo entró en la fase decisoria que nos ocupa.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que de seguidas se explanan:

Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 4 de noviembre 2011, por el abogado ANTONIO JOSÉ TAUIL MUSSO en su condición de apoderado judicial del demandado ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, contra la decisión proferida en fecha 31 de octubre de 2011, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento impetrada en su contra por el accionante ciudadano NICOLÁS RUBINO PINTO, y en consecuencia condenó al demandado a la restitución del inmueble, así como el pago de los cánones vencidos de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010, más los que se sigan causando hasta la terminación del proceso, con imposición de costas a la parte demandada. La decisión judicial recurrida es, en su parte pertinente, del siguiente tenor:

“…Congruentemente con todo lo expuesto, siendo que en el sub examine ha quedado demostrado que luego de admitida la demanda en fecha 05 de marzo de 2010, la parte actora consignó en fecha 11 de marzo del mismo año las copias del libelo de la demanda y el correspondiente auto de admisión, a los fines de que fueran libradas las compulsas para la correspondiente citación de la parte demandada, asimismo, consta en el expediente que la actora puso a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, es decir, los emolumentos conforme se evidencia de diligencia de consignación de expensas fechada 23 de marzo de 2010, como también se puede observar que desde la fecha de admisión de la misma hasta dicha fecha de consignación de tales resultas, transcurrió tan solo dieciocho (18) días calendarios, a pesar de no constar en autos computo alguno que determine los días de despacho transcurridos, sin embargo, de acuerdo a los días calendarios se observa que no transcurrieron mas de treinta (30) días para que operara la perención breve, máximine cuando la actora si cumplió en ese sentido con la carga impuesta por nuestro ordenamiento jurídico.
Por otro lado, se observa que la representación judicial de la parte demandada arguyó que, su contraparte mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2010, consignó las publicaciones de los carteles de citación del demandado transcurridos trescientos sesenta (360) días después de su última actuación, y a tan solo cinco (5) días para que se consumara la perención anual la representación judicial accionante en fecha 15 de julio de 2011, consignó los emolumentos al secretario para fijar el cartel de citación en el domicilio del demandado, transcurriendo entre la consignación de la publicación de los carteles y la próxima diligencia tendente a impulsar la citación cartelaria (consignación de los emolumentos al secretario) con creces el lapso de treinta (30) días previsto en el ordinal primero del artículo 367 antes referido.
Cabe destacar, que ante la imposibilidad de citar a la parte demandada, conforme se evidencia de resultas consignadas por el alguacil en fecha 07 de mayo de 2010, la parte actora en fecha 12 de mayo de 2010, solicitó la citación por cartel conforme lo dispone el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, el cuál fue acordado por este Juzgado mediante auto del 18 de mayo de 2010, y consignados los carteles por la actora en fecha 20 de julio de 2010, evidenciándose que no fue sino hasta el 15 de julio de 2011 que dejó constancia de haber cancelado al funcionario o funcionaria que ejerce el cargo de secretaria o secretario del tribunal la cantidad de quinientos bolívares (Bs. 500,00), y que a pesar de no existir computo que indique los días de despachos transcurridos, se puede apreciar que desde el 20 de julio de 2010 hasta el 15 de julio de 2011, transcurrido trescientos sesenta (360) días, es decir, que para que se cumpliera o consumara la perención anual, debió transcurrir trescientos sesenta y cinco (365) días, los cuáles se cumplirían en los días calendarios 16, 17, 18, 19 y 20 de julio de 2011, que completarían el año y así consumarse el lapso de un (1) año para que opere la perención anual, lo cual no ocurrió, por lo que tampoco cumple con el supuesto de perención alegada por la parte demandada, y tal circunstancia no guarda relación de identidad con el supuesto de hecho consagrado en el artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, puesto que como quedó establecido por la sala que no cualquier actuación lleva consigo la interrupción de los lapsos aludidos, debe tratarse de actos de procedimiento que demuestren la voluntad de activar el proceso hacia su destino final, que se realizará con la sentencia, y en el sub examine la actora antes de cumplirse el año para que se produjera la perención, activo el proceso al consignar los emolumentos para la fijación del cartel de citación en el domicilio del demandado, en razón de ello, quien aquí decide debe declarar forzosamente que no ha operado la perención de la instancia. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.
En el caso sub lites, consta que cursa por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que los cánones reclamados como insolutos corresponde a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, y enero de 2010, siendo que a la fecha de consignación tuvo lugar el 09 de julio de 2009, lo que se traduce en que la arrendataria comenzó a consignar el pago de los cánones reclamados como insolutos treinta y nueve (39) días calendarios, lo cual ha debido hacerlo dentro de los (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, conforme lo disponen tanto el artículo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios como el criterio jurisprudencial ut supra mencionados.
Congruente con todo lo explanado, estando los méritos probatorios a favor de la parte actora, resulta forzoso declarar con lugar la demanda por resolución de contrato impetrada por el ciudadano NICOLAS RUBINO PINTO en contra del ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, en consecuencia, se resuelve el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Muinicipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 11 de julio de 2008, bajo el No. 86, Tomo 153 de los libros respectivos, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad destinado para uso comercial, ubicado en la Avenida San Martin y Calle Oeste 12, Edificio Ultramar, distinguido con el No. 2, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, que dio en arrendamiento al ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, por lo que deberá la parte demandada hacer entrega del inmueble objeto de arrendamiento, así como deberá pagar los cánones vencidos, esto es, los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2009, y enero de 2010, más los que se sigan causando hasta la terminación del presente proceso, resultando condenado en costas…”.

Reseñado lo anterior, debe este jurisdicente previamente determinar el thema decidendum en el presente juicio, el cual está claramente enmarcado en los hechos alegados por la parte actora quien persigue la resolución del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de julio de 2008, en la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 86, Tomo 153, con respecto a un inmueble, destinado para uso comercial, ubicado en la Avenida San Martín, Calle Oeste 12, Edificio Ultramar, distinguido con el Nº 2, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones arrendaticios detallados en el libelo de la demanda y adeudados por el accionado así como la no entrega de dicho inmueble.

Ante esta pretensión, el representante judicial del accionado mediante escrito de fecha 9 de agosto de 2011 consignó escrito de litis contestatio, evidenciándose que como punto previo, alegó la perención prevista en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el accionante el día 20 de julio de 2010, consignó las publicaciones de los carteles de citación, transcurridos trescientos sesenta días después de su última actuación, y a tan solo cinco (5) días para que se consumara la perención anual, el demandante mediante diligencia fechada 15 de julio de 2011 consignó los emolumentos al secretario para fijar el cartel de citación en el domicilio del demandado, transcurriendo entre la consignación de la publicación del cartel y la diligencia tendiente a impulsar la citación cartelaria el lapso de treinta (30) días. Negó, rechazó y contradijo la demanda así como la aplicación del derecho invocado por el demandante; que no es cierto que su defendido adeude el canon arrendaticio de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009 y enero de 2010, y dada la negativa del arrendador a recibir el canon en su domicilio, su patrocinado procedió a consignar los cánones en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, expediente Nº 20091236, ello de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que se evidencia de la copia certificada de dicho expediente que anexó.

Arguyó el representante del accionado, que no es cierto que el canon de arrendamiento máximo fijado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en la cantidad de Bs. 25.178,58 para el inmueble arrendado tenga una aplicación inmediata a partir del mes de junio de 2009, dado que las partes no incluyeron en la convención arrendaticia ninguna cláusula que haga referencia a la aplicación inmediata de cualquier decisión que dicten los organismos competentes con relación al canon de arrendamiento; y por el contrario, los contratantes acordaron en la cláusula cuarta de la convención, aumentos progresivos del canon durante la vigencia del contrato. Que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios estatuye que es solo durante la prórroga legal que se pueden aplicar variaciones al canon de arrendamiento que deriven de un procedimiento de regulación, y por argumento en contrario, cuando un contrato de arrendamiento se encuentre en curso no se puede aplicar la regulación hasta que haya finalizado el mismo, por lo que –en su opinión- es improcedente tanto la falta de pago alegada como la aplicación inmediata de la regulación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, requiriendo que se declarara sin lugar la demanda y se condene en costas al accionante.

Fijado lo anterior, pasa este sentenciador a determinar el orden decisorio en el presente caso, por lo que decidirá primero el alegato de perención de la instancia formulado por el representante judicial de la parte accionada. Luego, emitirá pronunciamiento con relación al alegato de la no aplicación de la cantidad de Bs. 25.178,58, que fue el monto fijado como canon de arrendamiento a partir del mes de junio de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, dado que las partes no incluyeron en la convención arrendaticia ninguna cláusula que haga referencia a la aplicación inmediata de cualquier decisión que dictara algún organismo competente y a dilucidará el fondo de esta causa.

PRIMERO: El representante judicial del demandado alegó la perención prevista de conformidad con el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que el día 20 de julio de 2010, el actor consignó las publicaciones de los carteles, transcurridos trescientos sesenta días después de su última actuación, y a tan solo cinco (5) días para que se consumara la perención anual, el demandante mediante diligencia fechada 15 de julio de 2011 consignó los emolumentos para que el secretario fijara el cartel de citación en el domicilio del demandado, transcurriendo entre la consignación de la publicación del cartel y la diligencia tendiente a impulsar la citación cartelaria el lapso de treinta (30) días consecutivos.

Pues bien, el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil establece expresamente lo siguiente:

Artículo 267.- “Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1º Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiere cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”.

En relación con las obligaciones que le impone la ley al accionante, han sido diversos los criterios sostenidos. Así, antes de la entrada en vigencia de la constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la Ley de Arancel Judicial, consagraba la obligación del demandante de pagar el arancel respectivo a los fines de que le fuera librada la correspondiente compulsa. Ante la manifiesta gratuidad constitucional, tanto la doctrina como la jurisprudencia patria, han establecido que dichas obligaciones deben ser estrictas y oportunamente satisfechas dentro del mencionado lapso de treinta días, mediante la consignación de los fotostatos respectivos a los efectos de la elaboración de la compulsa, el suministro de la dirección del demandado a los efectos de la practica de la citación y el pago al alguacil de los recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, ex artículo 12 eiusdem, dejando asentado la Sala de Casación Civil del Máximo Tribunal en sentencia de fecha 6 de julio de 2004, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Vélez, que el incumplimiento de estas obligaciones acarrea la perención de la instancia. El criterio que estableció la preindicada Sala fue el siguiente:

“No obstante, dado el principio constitucional actual respecto a la gratuidad de la justicia y de la naturaleza que había entre las obligaciones (previstas en la ley para el logro de la citación cuando este haya de practicarse en un sitio que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal), se robustece la tesis planteada argumentando que los ingresos públicos o tributarios se satisfacían dinerariamente, vale decir, pagando con dinero el monto de la obligación tributaria, no siendo posible pagarla en especie o de otra forma, entre tanto que la obligación que aun subsiste de transportación de los funcionarios o auxiliarios de justicia que impone el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial puede satisfacer poniendo a disposición del funcionario o auxiliar de justicia los vehículos necesarios para la transportación, satisfaciendo de esta manera la obligación legal, mediante una forma diferente a la del dinero, lo cual deviene jurídicamente imposible en materia tributaria o de ingreso público, siendo así esta Sala establece que la obligación arancelaria que previo la Ley de Arancel Judicial perdió vigencia ante la manifiesta gratuidad constitucional, quedando con plena aplicación las contenidas en el precitado artículo 12 de dicha ley y que igualmente deben ser estricta y oportunamente satisfechas por los demandantes dentro de los 30 días siguientes a la admisión de la demanda, mediante la prestación de diligencias en la que ponga a la orden del alguacil los medios y recursos necesarios para el logro de la citación del demandado, cuando esta haya de practicarse en un sitio o lugar que diste más de 500 metros de la sede del Tribunal; siendo obligación del Alguacil dejar constancia en el expediente de que la parte demandante le proporciono lo exigido en la ley a los fines de realizar las diligencias pertinentes a la consecución de la citación. Queda de esta forma modificado criterio de esta Sala a partir de la publicación de esta sentencia, la cual se aplicara para las demandas que sean admitidas al día siguiente de la fecha en la cual se produzca esta. Así se establece...”.

De acuerdo con el citado criterio jurisprudencial, respecto a la exigencia que haya una omisión en el cumplimiento de las obligaciones, la carga para el actor se agota (i) con indicar la dirección donde se ha de citar; (ii) consignar las copias del libelo para ser compulsadas; (iii) según la Sala de Casación Civil, “el transporte o traslado y gastos de manutención y hospedaje, cuando haya que cumplirse en lugares que disten más de quinientos metros de la sede del tribunal, los cuales se cubren de diferente manera, pero que su incumplimiento a juicio de esta Sala generan efectos de perención”.

Ahora bien, revisadas como han sido las actas procesales del presente expediente, se evidencia que el actor cumplió con las obligaciones impuestas por la ley para impulsar el proceso dentro de los treinta (30) días siguientes luego de la admisión de la demanda. Asimismo, considera este jurisdicente que en relación a la perención anual prevista en la norma ut supra transcrita la misma no se perfecciona, en virtud de que el accionante luego de haber resultado infructuosa la citación personal del accionado y haber solicitado se le citara mediante cartel, el día 20 de julio de 2010 consignó los carteles de citación que fueron librados por el a quo en fecha 18 de mayo de 2010, y es en fecha 15 de julio de 2011, vale decir trescientos sesenta (360) días luego de la consignación de los carteles, que el actor da impulso al proceso consignando los emolumentos a fin de que la secretaria se trasladara al domicilio del demandado y fijara el cartel, ello para cumplir con las formalidades establecidas en la materia, siendo que para que se cumpla la perención anual es necesario que transcurran trescientos sesenta y cinco (365) días, siendo el caso que la disposición legal ya transcrita no establece ese supuesto de hecho para que opere la perención breve en fase de citación cartelaria, por cuanto la norma del artículo 267 eiusdem, tal como lo ha establecido reiteradamente la doctrina de la Sala de Casación Civil, constituye una norma procesal sancionatoria, y por tanto de interpretación restrictiva esto es, aplicable estrictamente a los supuestos de hecho en ella contemplados, sin que pueda extenderse sus consecuencias a supuestos fáctico distintos a los específicamente en ella contemplados, y en razón de ello se desecha el alegato de perención de la instancia formulado por la parte demandada. Así se establece.

SEGUNDO: Este jurisdicente procede a emitir pronunciamiento con relación al alegato formulado por el representante judicial de la parte demandada, relativo a la no aplicación de la cantidad de Bs. 25.178,58 como monto fijado como canon de arrendamiento a partir del mes de junio de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, con fundamento en que las partes no incluyeron en la convención arrendaticia ninguna cláusula que haga referencia a la aplicación inmediata de cualquier decisión que dictara algún organismo competente.

Pues bien, es el caso que en fecha 1º de enero de 2000 entró en vigencia la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual fue publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 en fecha 7 de diciembre de 1999, ello para unificar toda la especial legislación inquilinaria mediante un único cuerpo normativo regulatorio. En efecto, de conformidad con las disposiciones contenidas en su texto, la jurisdicción atribuida a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y a las Direcciones de Inquilinato de las Alcaldías del interior de la República, deviene en limitada y circunscrita a : 1) La fijación de los cánones máximos a cobrar para aquellos inmuebles sujetos a regulación de alquileres; 2) A la revisión de los montos productos de los actos regulatorios previos y, 3) A la imposición de sanciones administrativas por infracciones a las normas de orden público que dicha Ley estatuye.

El artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que:

“La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias:…omissis…”.
El artículo 32 eiusdem establece:

“Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 2º de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:…”.

Y el artículo 7 íbidem estatuye que:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

De acuerdo al contenido de las disposiciones legales especiales que rigen la materia inquilinaria ut supra citadas, ciertamente la solicitud de regulación de alquileres es de orden publico lo que quiere significar, que no puede relajarse por las partes en concordancia con lo establecido en el artículo 6 del Código Civil, que dispone “…No pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia está interesado el orden público o las buenas costumbres”;
debiéndose indicar que dicha regulación puede ser solicitada por cualquiera de los interesados, es decir por el arrendador o por el arrendatario.

Pues bien, se hace necesario plantear varios supuestos de hecho, ello para analizar las consecuencias que ocasionaría una nueva regulación para determinar cuál es el monto del canon de arrendamiento que el arrendador puede exigir y el arrendatario está obligado a pagar, ello por cuanto en el presente juicio el accionado alega la no aplicación de la cantidad de Bs. 25.178,58 como monto fijado como canon de arrendamiento a partir del mes de junio de 2009 por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en virtud de que en el contrato suscrito no se estipuló ninguna cláusula que haga referencia a la aplicación inmediata de cualquier decisión que dictase algún organismo competente. Dichos supuestos son:

a) Sí la fijación del alquiler máximo es por un monto menor del que el arrendatario ha venido pagando hasta la fecha de la decisión de la Dirección General de Inquilinato, la aplicación de la misma es obligatoriamente inmediata, sea un contrato escrito o verbal, a tiempo determinado o indeterminado.

b) Sí el contrato no contiene mención alguna sobre regulación en trámite o futuras regulaciones del inmueble: i) el arrendatario se encuentra amparado por el plazo fijo de vigencia del contrato, y en tal caso el arrendador que pretenda cobrar el monto completo de la nueva regulación, la cual es más alta que la suma que venía pagando el inquilino, deberá notificar su exigencia al inquilino y la misma será exigible a partir del vencimiento del plazo que esté en curso. ii) Si el contrato contiene mención expresa sobre la aplicación de una nueva regulación en trámite o futura, se aplicará la regulación según lo previsto en el contrato. En la mayor parte de los casos en que los contratos contienen previsiones sobre posibles futuras regulaciones, se establece su aplicación inmediata sin necesidad de participación o notificación alguna por parte del arrendador.

c) Cuando el contrato desde su celebración era a tiempo indeterminado o se convirtió en tal por el hecho de que el arrendador, después de la fecha de vencimiento del plazo fijo, continuó aceptando el pago de las pensiones arrendaticias y el inquilino continuó ocupando el inmueble, en este caso la regulación será aplicable luego de que se notifique al inquilino.

La parte actora demanda la resolución del contrato locativo aduciendo el incumplimiento en los pagos por el arrendatario. Así, el artículo 1.579 del Código Civil establece que: “…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga pagar a aquella...”.

Asimismo, el artículo 1.160 eiusdem dispone:

“…Los contratos deben ejecutarse de buen fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”.

De lo anterior se infiere que el deudor de una obligación contractual debe cumplirla de la misma forma como debe cumplir las leyes, todo ello en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes.

Por otra parte el artículo 1.592 del Código Civil estatuye:

“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Dichas obligaciones son del mismo tenor para los subarrendatarios, ya que al celebrar el contrato de subarrendamiento, quedan subrogados en los mismos derechos y deberes que los arrendatarios

Y el artículo 1.167 eiusdem ha pautado:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
De la norma antes transcrita se puede definir la acción resolutoria, como la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedir la terminación del mismo y en consecuencia ser liberada su obligación, si la otra parte no cumple a su vez con la suya. Entonces, se tiene que para que proceda la acción resolutoria es necesario que concurran ciertas condiciones, tales como: a) Que el contrato sea bilateral; b) Que el incumplimiento de una de las partes de su obligación sea de tipo culposo; c) Que la parte que intente la acción de resolución, haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
Adicionalmente, el artículo 1.585 del mismo Código Sustantivo Civil establece las obligaciones del arrendador, dentro de las cuales se destaca la de entregar la cosa arrendada al arrendatario y mantenerlo en el goce de la cosa durante el tiempo que dure el contrato y este de conformidad con el artículo 1.592 ya referido, tiene el deber de pagar el precio del canon de arrendamiento en los términos pactados en el contrato.
En relación a la pretensión deducida, es oportuno traer a colación el criterio expresado por el autor Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “La Resolución del Contrato”, así:

“...A la luz de nuestra legislación es de considerar que cuatro son los requisitos más importantes que deben existir, o deben cumplirse, para el ejercicio de la acción resolutoria, a saber:
A) Que se trate de un contrato
B) Se requiere el incumplimiento
C) Es esencial que el actor haya cumplido u ofrecido cumplir
D) Se requiere la declaración judicial.
...Por consiguiente, la acción por resolución sólo compete al contratante que ha cumplido sus obligaciones. Pero puede darse el caso de que esa parte contractual ha querido cumplir y realizado una actividad orientada a ejecutar su obligación, pero la otra parte incumple. En tal caso, la parte que pretende y desea cumplir no ha cumplido en virtud, suponemos, de que por el efecto retroactivo de la resolución, si cumple, es posible que luego no obtenga la repetición o recuperación de la prestación cumplida.
A fin de proteger sus intereses no es incorrecto sostener que esa parte contratante pueda ofrecer eficazmente cumplir, pero en forma garantizada para así protegerse del otro contratante, en todo caso. Claro que esta forma de “ofrecer cumplir eficazmente”, debe ser solamente en determinados casos, puesto que si no se ha cumplido mal se puede pretender la obtención de la resolución del contrato...
De modo, pues, que no puede intentar la acción resolutoria quien no ha cumplido u ofrecido eficazmente cumplir, máxime cuando ‘...debe considerarse que, una vez impuesta la demanda de resolución, no sea lícito a la parte incumplíente pretender dar todavía ejecución al contrato, obligando a la parte que ha cumplido a sufrirla tardíamente...(Bola fió-Rocco-Vivante. “Derecho Comercial” (estudio sobre la venta), Tomo 2, (TARTUFARI), Pág. 240, sexta edición, 1948)...” (Remarcado del autor, pp. 248, 268-269).

Ahora bien en el caso que se analiza y donde quedó admitida la existencia de la relación arrendaticia, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento autenticado en fecha 11 de julio de 2008, las partes expresamente pactaron lo siguiente:

“…CUARTA: El canon de arrendamiento mensual, para período comprendido del 1º de mayo de 2008 al 30 de abril de 2009, es la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 6.500,00); desde el 1º de mayo de 2.009 al 30 de abril de 2.010, la cantidad de SIETE MIL CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (Bs. 7.150,00) mensuales y desde el 1º de mayo de 2.010 hasta el 30 de abril de 2.011, la cantidad de SIETE MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 7.865,00) mensuales, que EL ARRENDATARIO deberá pagar puntualmente en los cinco (5) primeros días al vencimiento de cada mes por mensualidades vencidas, en el domicilio de EL ARRENDADOR, o sea en calle Capanaparo con Ventuari, Residencias Valle Abajo Suites, Urbanización Valle Abajo, Caracas; o en el lugar que este le indique a él o a su nombre….”.

De acuerdo con lo expuesto ut supra y al contenido de la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento in comento, observa el Tribunal que el mismo no contiene mención alguna sobre regulación o futuras regulaciones sobre el inmueble arrendado, siendo ello así el arrendatario está amparado por el plazo fijo de vigencia estipulado en el contrato, por lo que en opinión de este juzgador si el arrendador pretendía cobrar el monto completo de la nueva regulación, que en este caso fue fijada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en la cantidad de Bs. 25.178,58 a partir del mes de junio de 2009, debía primeramente notificar su exigencia al inquilino, en el entendido de que la misma sería exigible a partir del vencimiento del plazo que estuviere en curso; lo cual no ocurrió en el caso de marras.

Otro aspecto que no escapa a los ojos de este juzgador, es el alegato del accionante referido a que la interposición del recurso de nulidad del acto administrativo no impide la aplicación inmediata de la fijación del alquiler hecha por el organismo regulador, la cual obligó al arrendatario diez días hábiles administrativos, contados a partir de la fecha en que se agregó en el expediente administrativo la notificación. Es verdad que en el sub lite se constata que el arrendatario interpuso recurso de nulidad contra la resolución administrativa; actuación que se valora conforme a lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, anexo marcado con la letra “D” (f. 22 al 30), empero de acuerdo a las actuaciones que produjo el accionado relativas a dicho recurso de nulidad no se verifica en primer lugar, que el arrendador haya exigido el pago mediante un requerimiento expreso, teniendo el arrendatario el derecho a ejercer dicho recurso de nulidad para enervar sus efectos futuros, y en segundo lugar, como ya antes se explicó, la regulación de alquiler fijada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en la cantidad de Bs. 25.178,58 no es de aplicación inmediata, ello por cuanto en el contrato se estableció un lapso fijo de duración y en el cual nada pactaron sobre futuras regulaciones, y en todo caso, si el arrendador pretende cobrar el monto de una nueva regulación debía notificar su exigencia al inquilino; por lo que se desecha en ese sentido los alegatos esgrimidos por la parte actora. Así se decide.

Atendiendo a las anteriores consideraciones, corresponde entonces a este juzgador decidir respecto a la insolvencia o no de los pagos arrendaticios alegada por la parte actora, tomando en cuenta que la parte demandada consignó marcada con la letra letra “B”, certificación de consignaciones del expediente Nº 20091236 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que al no haber sido impugnadas se valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por el inquilino, quien alegó que ello demuestra haber realizado consignaciones a partir del día 9 de julio de 2009 destinadas al pago del canon arrendaticio del inmueble objeto de la demanda al ciudadano Giovanni Fornido Arnone.

Considera el Tribunal pertinente citar, nuevamente, la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de julio de 2008, en la cual ambas partes establecieron la forma de pago de los cánones:

“…CUARTA: El canon de arrendamiento mensual, para período comprendido del 1º de mayo de 2008 al 30 de abril de 2009, es la cantidad de … que EL ARRENDATARIO deberá pagar puntualmente en los (5) primeros días al vencimiento de cada mes por mensualidades vencidas, en el domicilio de EL ARRENDADOR, o sea en calle Capanaparo con Ventuari, Residencias Valle Abajo Suites, Urbanización Valle Abajo, Caracas; o en el lugar que este le indique a él o a su nombre…” (Negrillas de este ad quem).

De la anterior cita se puede inferior, que las partes establecieron como fecha de pago del canon de arrendamiento, los primeros cinco (5) días del mes vencido. Se constata que el demandado haciendo uso de los derechos que consagra la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en el Título VII, Capítulo I efectuó los pagos arrendaticios a partir del día 9 de julio de 2009 para cancelar los meses subsiguientes a partir del mes de junio de 2009.

El jurista Gilberto Guerrero Quintero, en su obra titulada “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, volumen I, pág. 423, señala lo siguiente:

“La consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial y así lo hemos venido sosteniendo desde hace algún tiempo, lo que así recogió la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su Titulo VII. En efecto, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa a recibir el pago del alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51…”.

En este sentido, es menester traer a colación lo dispuesto en el artículo 51 del Código de Procedimiento Civil que establece:

“Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”.

Igualmente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 5 de febrero de 2009, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, determinó con respecto a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que sigue:

“En efecto, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los tribunales de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago…”.
…omissis…
En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago mensualidades adelantadas.” (Subrayado de la alzada).

Establecido lo anterior, se evidencia que la Ley otorga un lapso de quince (15) días continuos para que el arrendatario consigne el pago del canon de arrendamiento, luego de la negativa del arrendador a recibirlo y posterior al vencimiento de la fecha de pago establecida por las partes. Así, revisadas como han sido las consignaciones realizadas por la parte demandada en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y verificado las fechas en que se hicieron las mismas, ha quedado evidenciado que las mismas se realizaron de la siguiente forma:

MES MONTO Bs. FECHA PAGO PAGADO
Junio 2009 Bs. 8.008,00 09-07-2009 Bs. 8.008,00
Julio 2009 Bs. 8.008,00 05-08-2009 Bs. 8.008,00
agosto 2009 Bs. 7.908,00 17-09-2009 Bs. 7.908,00
Agosto 2009 Bs. 100,00 17-09-2009 Bs. 100,00
Septiembre 2009 Bs. 8.008,00 06-10-2009 Bs. 8.008,00
Octubre 2009 Bs. 8.008,00 05-11-2009 Bs. 8.008,00
Noviembre 2009 Bs. 8.008,00 03-12-2009 Bs. 8.008,00
Diciembre 2009 Bs. 8.008,00 08-01-2010 Bs. 8.008,00
Enero 2010 Bs. 8.008,00 11-02-2010 Bs. 8.008,00
Febrero 2010 Bs. 8.008,00 04-03-2010 Bs. 8.008,00
Marzo 2010 Bs. 8.008,00 06-04-2010 Bs. 8.008,00
Abril 2010 Bs. 8.008,00 05-05-2010 Bs. 8.008,00
Del cuadro anterior se desprende que el mes de junio de 2009, fue consignado por el arrendatario el día 9 de julio de 2009, por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00), el mes de julio 2009 fue consignado el día 5 de agosto de 2009 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de agosto de 2009 fue consignado el día 17 de septiembre de 2009 por la cantidad total de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de septiembre de 2009 fue consignado el día 6 de octubre de 2009 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de octubre de 2009 fue consignado el día 5 de noviembre de 2009 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de noviembre de 2009 fue consignado el día 3 de diciembre de 2009 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de diciembre de 2009, fue consignado el día 8 de enero de 2010 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de enero de 2010 fue consignado el día 11 de febrero de 2010 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de febrero de 2010 fue consignado el día 4 de marzo de 2010 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de marzo de 2010 fue consignado el día 6 de abril de 2010 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00); el mes de abril de 2010 fue consignado el día 5 de mayo de 2010 por la cantidad de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008,00). De lo anterior se colige que las consignaciones realizadas lo fueron sin infringir lo pactado en el contrato y cumpliendo con el contenido del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala que si el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarlas ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; de acuerdo con lo anterior, el canon del mes vencido debe depositarse hasta el día 20 de cada mes siguiente; lo que conlleva a afirmar que en el presente caso el inquilino realizó en forma oportuna el pagos de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, y enero de 2010. Así se decide.

Así las cosas, se desprende de autos que la parte demandada no desconoció el contrato celebrado entre las partes, quedando probada la relación locativa y las obligaciones del arrendador y arrendatario y la forma de pago del canon fijado. Por su parte el accionado probó el pago de las pensiones arrendaticias que fueron reclamadas por la actora, es decir que cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que dispone lo siguiente:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regulara la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”.

En el sub iudice se observa que el demandante ciertamente probó la relación contractual que motivó la pretensión incoada, siendo el caso que el accionado se excepcionó argumentando que cumplió con la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, quien aportó al proceso prueba del pago de los cánones correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1999 y enero de 2010, a razón de ocho mil ocho bolívares (Bs. 8.008) cada mes, en virtud de las consignaciones que efectuó ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por la cantidad de ocho mil ocho (Bs. 8.008,00), ello por cuanto se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y las partes nada establecieron sobre la fijación de un nuevo canon de arrendamiento por parte de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda; por lo que resulta forzoso para este juzgador declarar sin lugar la demanda por resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 11 de julio de 2008. Así se decide.

Congruente con todo lo antes explanado, resulta forzoso para este sentenciador declarar con lugar la apelación ejercida por el accionado, sin lugar la demanda por resolución de contrato de arrendamiento, y en consecuencia deba revocarse la decisión recurrida, y así se dispondrá en la sección dispositiva de este fallo judicial de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 4 de noviembre de 2011, por el abogado ANTONIO JOSE TAUIL MUSSO en su carácter de apoderado judicial del accionado AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, contra la decisión dictada en fecha 31 de octubre de 2011, por el Juzgado Undécimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda revocada con la motivación aquí expuesta.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano NICOLÁS RUBINO PINTO, contra el ciudadano AUGUSTO DE OLIVEIRA CRUZ, ut supra identificados.

TERCERO: De conformidad con lo previsto en los artículos 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

Por cuanto la presente decisión se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada de la presente decisión, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este Juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de junio de dos mil doce (2012).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En la misma data, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) se publicó, se registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de diecisiete (17) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Expediente N° 10-10686
AMJ/MCF/ds