TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. Nº 8627
PARTE ACTORA: ARISA DEL VALLE MEJÍAS GUEVARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 16.462.839, representada en este acto por el abogado en ejercicio DANIEL SOTO VILERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 97.589.
PARTE DEMANDADA: FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.967.754, representada por el abogado en ejercicio ANGEL EDUARDO YANEZ PEREIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 13.695.
MOTIVO: DESALOJO.
DECISION APELADA: SENTENCIA DEFINITIVA DICTADA EN FECHA 9 DE NOVIEMBRE DE 2006 POR EL JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa mediante el sorteo de Distribución a este Juzgado Superior, el cual mediante decisión del 3 de Agosto de 2011 fijó de conformidad con lo establecido en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a la citada fecha para dictar sentencia.
Llegada la oportunidad correspondiente para decidir la presente causa, pasa este Tribunal de Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
-PRIMERO-
ANTECEDENTES
Alega la parte actora en su escrito libelar que en fecha 4 de Agosto de 2004, adquirió un inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, Edificio Paraguachi, distinguido con el Nº 7, situado en la Segunda Planta de la Torre Norte, Urbanización Boleita, Municipio Sucre del Estado Miranda. Que el citado edificio se encuentra sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, tiene una superficie aproximada de ciento cuarenta y cuatro metros cuadrados con cuarenta centímetros cuadrados (144,40 mts2), está comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Calle B de la Urbanización que es su frente; Sur: Pasillos de Ascensores y Fachada del Pasillo Interior; Este: Parcela Nº 4, y Oeste: Apartamento Nº 8, según se evidencia de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 4 de Agosto de 2004, bajo el Nº 28, Tomo 3, Protocolo Primero. Que antes de realizar la venta el vendedor le hizo saber que el referido inmueble estaba ocupado por personas, con cualidad de arrendatarios de la propietaria para ese momento, y el vendedor le había ofrecido con preferencia la venta del inmueble, pero la arrendataria ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, manifestó no estar interesada en esa oferta y en virtud de esa negativa no quiso firmar la notificación, como se evidencia del documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 12 de febrero de 2004. Que el vendedor, transcurrido el lapso para que la arrendataria aceptara su voluntad de adquirir, lo cual no hizo, procedió a ofertarlo públicamente, oferta que fue aceptada por la parte actora en virtud de poseer el dinero y la necesidad de adquirir un inmueble con esas características y a ese precio. Que luego de realizar la compra del inmueble, el vendedor le indicó que tenía que notificar a la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, de haber adquirido el apartamento, por lo cual procedió a notificar según se evidencia de documento autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, de fecha 1º de Septiembre de 2004. Que la compra venta realizada cumple con los requisitos de Ley y transcurrido el lapso para hacer cualquier objeción, que tuviera a bien la parte demandada, después de haber sido notificada sobre la venta, la misma no lo hizo. Que la cantidad que canceló al vendedor a su entera y cabal satisfacción asciende a la suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 65.000.000,00) equivalentes a SESENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 65.000,00). Que no ha podido tomar posesión material del inmueble como propietaria y si bien es cierto que convino de forma verbal en fecha 2 de Septiembre de 2004 con la arrendataria para que continuara con la relación arrendaticia por tiempo indeterminado hasta que tomara la decisión de mudarse, la misma ahora se niega a desocupar el apartamento y ha estado realizando consignaciones a nombre de la accionante en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente signado con el Nº 9816004736. Que fundamenta la presente demanda en los artículos 33 y 34 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada. Que por los hechos antes expuestos procedió a demandar a la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, para que fuese condenada por el Tribunal en lo siguiente: 1) Que desaloje el inmueble propiedad de la accionante, ya que la misma esta en necesidad de ocuparlo, y 2) Que se le condene al pago de las costas y costos procesales. Por último, solicitó que la demanda fuese admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva.
Cumplidas las formalidades legales a los fines de la práctica de la citación de la parte demandada, en fecha 30 de Junio de 2005, se llevó a efecto el Acto de Contestación a la Demanda, compareciendo el abogado ANGEL EDUARDO YANEZ PEREIRA, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, quien consignó escrito constante de dos (2) folios útiles.
En su escrito la representación judicial de la parte demandada, impugnó la demanda por cuanto no estableció en la misma la cuantía y por lo tanto el Tribunal no debió haberle dado entrada ya que es incompetente para ello, ya que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil regula como en las causas relativas a los arrendamientos deberá estimarse el valor de la demanda, por lo que opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 eiusdem. Rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos y los fundamentos de derecho que se esgrimen en la demanda, por ser esa acción judicial un verdadero fraude a la Ley, ya que la parte actora no tiene capacidad económica para haber adquirido el apartamento que ocupa su representada como inquilina. Que la supuesta propietaria nunca ha entrado al inmueble y no conoce a su mandante, por lo que opone el contrato de arrendamiento firmado el 1º de Mayo de 1980, así como el convenio firmado con la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ MOTA, el cual quedó autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 6 de Febrero de 1997, bajo el Nº 37, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, y el cual fue debidamente reconocido por la parte actora. Que del referido contrato se deduce que no es aplicable el desalojo señalado por la parte accionante por cuanto no se trata de un contrato a tiempo indeterminado, ni tampoco es un contrato verbal como lo dice el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde base su pretensión la parte actora. Por último, solicitó que se declare sin lugar la demanda y se condenara en costas y costos a la parte actora.
El 22 de Julio de 2005, el Tribunal de la Causa dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la cuestión previa del ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuesta por la representación judicial de la parte demandada.
Mediante escrito presentado en fecha 10 de Octubre de 2005, la representación judicial de la parte accionada solicitó la regulación de competencia, en virtud de lo establecido en el artículo 71 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad legal correspondiente, ambas partes promovieron sendos escritos de promoción de pruebas.
El 19 de Septiembre de 2006, el este Juzgado Superior dictó sentencia interlocutoria declarando sin lugar la regulación de competencia planteada por el apoderado judicial de la parte demandada, y en consecuencia declaró competente al Tribunal A quo para seguir conociendo de la presente causa.
En fecha 9 de Noviembre de 2006, el Tribunal A quo dictó sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda que por desalojo incoara la ciudadana ARISA DEL VALLE MEJIAS GUEVARA contra la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, y condenó en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia del 27 de Febrero de 2007, la parte actora de acuerdo a lo previsto en el artículo 891 eiusdem, ejerció recurso de apelación contra la decisión dictada por el Tribunal de la Causa.
Por auto de fecha 25 de Abril de 2007, el Tribunal A quo oyó la apelación en ambos efectos y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor, a los fines legales consiguientes.
-SEGUNDO-
ANALISIS PROBATORIO
Trabada la litis en los términos expuestos, se procede al análisis de las pruebas aportadas por las partes y en tal sentido tenemos:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) Copia certificada del documento de compra venta, sucrito entre el ciudadano DANIEL FRACISCO SOTO VILERA, en su carácter de apoderado especial de la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA y la ciudadana ARISA DEL VALLE MEJIAS GUEVARA, debidamente autenticado ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 4 de Agosto de 2004, bajo el Nº 28, Tomo 3, Protocolo Primero.
Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado propiedad que sobre el inmueble tiene la parte accionante. Así se decide.
2) Documento de Preferencia Ofertiva de Venta a la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, del inmueble constituido por el apartamento distinguido con el Nº 7, situado en la segunda planta de la Torre Norte del Edificio PARAGUACHI, ubicado en la Urbanización Boleita del Municipio Sucre del Estado Miranda, suscrito por el ciudadano DANIEL FRANCISCO SOTO VILERA, en su carácter de apoderado especial de la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA, y presentado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 9 de Febrero de 2002.
Este instrumento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado que la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA, ejerció a favor de la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA el derecho de preferencia que establece la ley. Así se declara.
3) Documento suscrito por la ciudadana ARISA DEL VALLE MEJIAS GUEVARA, mediante el cual le notifica a la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, que es la nueva propietaria del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. Acto éste practicado por la Notaria Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 1º de Septiembre de 2004.
Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado que la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA, ejerció a favor de la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA el derecho de preferencia que establece la ley. Así se decide.
4) Copia certificada del expediente Nº 98160004736 nomenclatura del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde se evidencia las consignaciones realizadas a partir del mes de Septiembre de 2004 por la parte demandada a favor de la parte accionante, por la cantidad de CIENTO OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 108.000,00) equivalentes a CIENTO OCHO BOLÍVARES (Bs. 108,00).
Este instrumento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado que la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA, ejerció a favor de la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA el derecho de preferencia que establece la ley. Así se declara.
5) Copia simple del Poder Especial otorgado por los ciudadanos FREDDY JOSÉ MOTA CARPIO y MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA, al abogado DANIEL SOTO VILERA debidamente registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 22 de Septiembre de 2003, bajo el Nº 45, Tomo 2, Protocolo Tercero.
Este documento aún cuando no fue impugnado por la contraparte durante la secuela del proceso, carece de valor probatorio alguno, toda vez que el mismo fue otorgado por terceras personas que no son parte en el juicio. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA y la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, mediante el cual le da en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 16 de Diciembre de 1992, quedando anotado bajo el Nº 73, Tomo 18 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado que la relación contractual alegada por la parte accionante en su escrito libelar es a tiempo determinado. Así se decide.
2) Contrato de Arrendamiento suscrito entre la ciudadana MELANIA MARGARITA SANCHEZ DE MOTA y la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, mediante el cual le da en arrendamiento el inmueble objeto del presente juicio, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 6 de Febrero de 1997, quedando anotado bajo el Nº 37, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.
Este documento no fue tachado ni impugnado por la parte demandada durante la secuela del proceso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Superioridad, otorgándosele el valor probatorio que establecen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, quedando así demostrado que la relación contractual alegada por la parte accionante en su escrito libelar es a tiempo determinado. Así se declara.
-TERCERO-
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir el fondo de la presente controversia, pasa esta Alzada hacerlo en los siguientes términos:
La parte demandante alega que convino de forma verbal en fecha 2 de Septiembre de 2004 con la parte demandada que continuara con la relación arrendaticia por tiempo indeterminado hasta que tomara la decisión de mudarse al inmueble, y que además la accionada se niega a desocupar el apartamento y ha estado realizando consignaciones en el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Por su parte, la representación accionada, considera que el contrato es a tiempo determinado por lo que no es procedente el desalojo señalado por la parte actora en su escrito libelar.
En este orden de ideas, tenemos que la acción se encuentra fundamentada en el artículo 34.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
“Artículo 34.b).- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo (…)”

El cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, independientemente de la naturaleza de sus respectivas fuentes. Toda obligación es susceptible de cumplimiento, trátese de una obligación que provenga de un contrato o de una obligación que se derive de alguna de las fuentes extracontractuales, hecho ilícito, gestión de negocios, pago de lo indebido, enriquecimiento sin causa, abuso de derecho o manifestación unilateral de voluntad. (Eloy Maduro Luyando, Emilio Pittier Sucre. “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III. Tomo I. Caracas, 2002).
Así, el legislador supone que las partes al contraer una obligación desean que ella se cumpla de la manera originalmente pactada, del modo como fue contraída; por lo tanto, la obligación adquirida debe cumplirse de un modo idéntico a como se contrajo.
Obligación ésta que se encuentra contemplada como principio general en el artículo 1.264 del Código Civil, que dispone: (sic) “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”.
Ahora bien, en el caso de autos se evidencia que la parte actora interpuso la demanda de desalojo, sin haber notificado a la parte demandada de no prorrogar el Contrato de Arrendamiento, de acuerdo a lo estipulado en la Cláusula Cuarta del convenio, por lo que el mismo automáticamente se ha ido prorrogando en las mismas condiciones en que se inició la relación arrendaticia, es decir, a tiempo determinado, y en tal sentido, este Juzgado Superior comparte el criterio esgrimido por el Tribunal A quo, en relación a que la demanda por desalojo no debe prosperar en virtud que la accionante no aportó ningún elemento probatorio que demostrará que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, y así se deja establecido.
-CUARTO-
DISPOSITIVA
En consideración a los motivos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, ACTUANDO COMO TRIBUNAL DE ALZADA, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado DANIEL SOTO VILERA, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada en fecha 9 de Noviembre de 2006, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: SE DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO incoada por la ciudadana ARISA DEL VALLE MEJÍAS GUEVARA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 16.462.839 contra la ciudadana FELICITAS FUENMAYOR DE TORREALBA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.967.754. De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas del recurso a la parte apelante. TERCERO: SE CONFIRMA EL FALLO APELADO con la imposición de las costas del recurso a la parte apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso legal establecido para ello, motivado al exceso de trabajo que existe actualmente en este Juzgado Superior, se ordena la notificación de las partes de la decisión que aquí se dicta de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese, Diarícese, Expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil, Bancario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en la ciudad de Caracas, Distrito Capital, a los seis (6) días del mes de Junio de 2012. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,

CÉSAR DOMÍNGUEZ AGOSTINI.
LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO.

En la misma fecha, siendo las tres y quince (3:15 p.m.), se dictó y registró la anterior decisión, previo el anuncio de ley.

LA SECRETARIA,

ABG. NELLY JUSTO.

CDA/NBJ/damaris
EXP. Nº 8627