TSJ Regiones - Decisión

Se refiere el presente asunto a una demanda de desalojo arrendaticio que ha presentado la empresa de este domicilio CONSTRUCTORA RIVELEX, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y estado Miranda, asiento No.35, del 16 de mayo de 1984, Tomo 25-A-SDO., representado por la abogada en ejercicio Miriam Contreras, IPSA # 54.000; contra la ciudadana NANCY DEL VALLE Rodríguez, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 5.492.790.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere la apoderada actora que su defendido le arrendó a la parte demandada un apartamento que se encuentra ubicado en la planta 7 de la Torre F del Conjunto Habitacional “Residencias Club Cigarral”, situado en la Calle Uno de la Urbanización Parque Cigarral, Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda.
Después de hacer referencias a los contratos celebrados, y decir que la relación de arrendamientos se indeterminó por motivo de haber operado la tácita reconducción, menciona que la arrendataria-demandada, ha dejado de pagar los alquileres, a razón de Bs.5.000,oo mensual, respecto de los meses que van desde septiembre de 2009 hasta marzo de 2011, ambos inclusive. Finaliza demandando:
• El desalojo del apartamento.
• El pago de bs.95.000, oo, en concepto de los cánones insolutos.
• Los intereses de mora a la tasa prevista en el art. 27 de la LAI, que se calcularía por una experticia complementaria del fallo.
• Las costas procesales del juicio, incluido los honorarios profesionales.
Contestación de la demanda
La parte demandada se hizo representar por la abogada María Alejandra Salazar Noguera, IPSA # 70.797, quien en la oportunidad legal contradijo la demanda bajo los siguientes argumentos:
1. Como punto previo dijo que la parte actora no demuestra la titularidad del derecho de propiedad que alega ostentar sobre el apartamento, careciendo de interés como actor.
2. Niega que adeude los meses de arrendamientos que se le imputa de insolutos; ya que ha pagado desde octubre de 2004 alquileres por encima de Bs.800, oo mensual, que fue establecido en el contrato de fecha 03 de febrero de 2004, violando la prohibición de aumentar los alquiles de vivienda establecida por Resoluciones Ministeriales. Establece un cuadro en que refleja lo pagado desde febrero de 2004 hasta agosto de 2009, que totaliza una diferencia de más por Bs.63.316, oo, que lo hace solvente por compensación de los meses que le señalan no pagados en la demanda.
3. Propone reconvención, donde repite el mismo cuadro de lo pagado de más desde febrero de 2004 hasta agosto de 2009, que totaliza Bs.63.316,oo, para que los meses señalados en el libelo como insolutos que suman Bs.16.000,oo se consideren pagados por compensación, y para que reintegre los montos no compensados.
Contestación de la reconvención
La parte actora-reconvenida pasó a contradecir la demanda reconvencional, y alegó:
1. La prescripción de la acción de reintegro, de conformidad con el art. 62 LAI.
2. Como cuestiones previas, alegó la falta de los requisitos No.4 y No.6 del art.340 CPC.
3. Negó que exista el derecho al reintegro demandado.
4. Además dice que no puede haber compensación si no existe la sentencia que así lo haya determinado, de conformidad con el art. 63 de la LAI.

En relación con las cuestiones previas invocadas contra la reconvención, corresponde decir:
• en relación con el No.4 del art. 340 CPC, el objeto de la pretensión, que no es otro que compensar el crédito por motivo de los supuestos sobre-alquileres señalados en la reconvención, y que están claramente determinados, con los alquileres insolutos señalados en el libelo, y pedir el reintegro de lo no compensado.
• Y relación con el No.6 del art. 340 CPC; en cuanto a que no se acompañaron con la reconvención los documentos de donde se deriva inmediatamente el derecho deducido, debemos decir que el contrato de arrendamiento, donde aparece “el monto del canon que debemos considerar congelado”, ya fue presentado con el libelo y no hay razón para volverlo a presentar, si ya existe en autos. Dicho contrato hace las veces de prueba del límite máximo a cobrar por haber sido congelado de acuerdo con la Resolución Ministerial mencionada, que así lo determinó, Es por la existencia de dicho límite que surgiría el derecho reclamado como pago de lo indebido, accionado en la reconvención. La prueba de los pagos efectivamente hecho, en exceso de ese monto, correspondería a la etapa probatoria y no sería necesaria acompañarla con la demanda, porque no son documentos fundamentales.; ya que si bien son prueba de que ese límite habría sido sobrepasado, no demuestra el límite mismo del monto del alquiler a cobrar. Lo mismo ocurría en la época, cuando no había congelación de cánones de arrendamientos, en que el documento fundamento del reintegro sería el “Resuelto Administrativo de Regulación de Alquileres” emanado de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y Habitat—antiguo Ministerio de Fomento— donde aparecía el límite máximo del canon cobrable; pero la prueba de los pagos hechos en exceso de ese límite, no sería documento fundamento del reintegro
• En consecuencia, declaramos sin lugar las cuestiones previas esgrimidas.
Examen de las pruebas
1.-
Al folio 17 y ss corre copia certificada de documento notariado representativo de un contrato de arrendamiento celebrado (3 de febrero de 2004) entre Constructora Rivelex c.a. y Nancy del valle Rodríguez, como arrendadora y arrendataria respectivamente, que son las partes actora y demandada en el presente juicio, sobre el inmueble de autos. Entonces no puede decirse que la parte actora carece de interés y de cualidad para sostener el presente juicio cuando ella aparece en dicho contrato en su condición de arrendadora.
Queda desestimada la defensa esgrimida por la parte demandada. Así se declara.
Por otra parte, en relación al tema debatido en el presente juicio, el canon de arrendamiento aparece fijado en la cantidad de Bs.800, oo mensual.
Como quiera que para esa fecha ya estaba vigente la congelación de alquileres, debemos de pensar que dicho monto debió mantenerse vigente en el tiempo, ya que las Resoluciones 058 y 036 de los Ministerios de Producción y Comercio y de Infraestructura fijó los alquileres en el monto que estuviera vigente para el 30 de noviembre de 2003; y de allí en adelante se ha mantenido dicha congelación por sucesivas Resoluciones Ministeriales que se han venido publicando.
Ahora bien, el pago de alquileres por encima del monto congelado, tipifica un pago de lo indebido sujeto a repetición (art.1178 CC); pero deberá probarse que efectivamente se han pagado cánones de arrendamientos que exceden del monto congelado. No es suficiente demostrar que en contratos sucesivos aparezcan pactados cánones superiores, es necesario que se pruebe que dichos cánones se hayan pagado efectivamente.
2.-
Al folio 64 y ss corre Documento de Condominio del Edificio Res. Club Cigarral Torres C, D, E, y F, presentado por al parte demandante.
Dicho documento no prueba la propiedad del apartamento objeto del presente juicio; ya que dicho instrumento solo hace una descripción de las distintas áreas del edificio y de los derechos y obligaciones de los futuros propietarios cuando se venden los apartamentos en régimen de la propiedad horizontal.
Además consideramos que la condición de propietario no es indispensable para celebrar válidamente contrato de arrendamiento; y la prueba está en que existen figuras de arrendamientos sin que el arrendador sea propietario, y sin que por ello dichos contratos sean inválidos, como sucede por ejemplo con el sub-arriendo, el contrato de alquiler celebrado con el usufructuario, y en la vida real vemos infinidad de contratos celebrados por administradoras, que pactan arrendamientos “en nombre propio”, asumiendo el rol de arrendadores siendo en verdad mandatarios, asumiendo la figura del mandato en nombre propio, de conformidad con el art. 1691 CC,
LO que ocurre es que el contrato de arrendamiento es un negocio de contenido posesorio, no “petitorio”, cuyo objeto, esto es, lo que se trasmite en él, es la simple tenencia precaria de la cosa y no el dominio; por lo que no es necesario que el arrendador sea dueño de la cosa., es suficiente conque sea poseedor.
Ya dijimos que el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo, cuyo documento ya fue examinado, es suficiente para conferirle legitimación ad-causa a la parte actora.
3.-
Al folio 97 y ss corre, en fotocopia un documento, promovido por la parte actora-reconvenida, representativo de una Sentencia dictada en fecha 15 de febrero de 2011, por el Juez Luís Rodolfo Herrera Gonzáles, del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la cual se declaró sin lugar la pretensión de compensación que había invocado la parte demandada frente a la parte demandante, en un juicio arrendaticio de vencimiento de prórroga legal entablado entre las mismas partes y sobre el mismo apartamento de este juicio. Sentencia que, para desestimar la compensación, recoge el mismo argumento que el demandado invocó en este juicio; a saber, que la compensación para ser procedente debe provenir de una sentencia previa de reintegro y promoverse dicha sentencia en el juicio donde la compensación se invoca.
Véase como dice la Sentencia:
De la norma transcrita se desprende los supuestos que deberán verificarse para que sea procedente el reintegro de los cánones de arrendamientos o la compe3nsación de éstos por los cánones insolventes, a saber: i) que haya sido establecido mediante sentencia definitivamente firme; y ii) cuando el importe de tal reintegro, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Ahora bien, del análisis del material probatorio triado a los autos, el Tribunal observa que el demandado no acompañó a los mismos la sentencia definitivamente firme que haya declarado el reintegro de los cánones que hoy pretende sea compensados a los cánones vencidos y no pagados.
En consecuencia de lo anterior este sentenciador debe necesariamente declarar sin lugar la pretensión de compensación de los cánones de arrendamientos insolutos, planteada por la demandada, en virtud de que no están llenas las disposiciones contenidas en el artículo 63 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Aún cuando la parte demandante-demandada no alegó como tal—con ese nombre—la cosa juzgada como defensa de fondo, sí esgrimió el mismo argumento que uso la sentencia traída a los autos para declarar sin lugar la compensación, a saber que no existía, entre las pruebas que se acompañaron, la Sentencia definitivamente firme que hubiese declarado el reintegro, de conformidad con el art. 63 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Antes que nada, cabe decir que independientemente de que no se alegara la cosa juzgada como tal—con ese nombre—la misma hubiera sido procedente, por que se actualizaba la triple identidad que se exige en el art. 1395 CC, para considerar aplicable la cosa juzgada en este juicio.
En efecto, en este juicio se esta pidiendo la compensación por razón de los meses pagados en exceso que van desde septiembre de 2004 hasta marzo de 2009; y en aquel juicio la compensación se pidió por razón del pago en exceso de los alquileres de los mismos meses que van desde octubre de 2004 hasta julio de 2009; aún cuando el motivo de la acción principal incoada fuese diferente en ambos; ya que en aquél fue un desalojo por vencimiento de la prórroga legal y en éste, es un desalojo por falta de pago de los alquileres. Diferencia que se refiere a la demanda principal; y no, a la reconvención o a la excepción de compensación deducida por el demandado, que es, a nuestro juicio, en donde se actualiza la cosa juzgada.
Quiere ello decir que los meses pagados en exceso, usados para ser compensados son los mismos en ambos juicios, lo que significa que el objeto de la compensación de aquel juicio es el mismo al objeto de éste, los sujetos son los mismos y la causa es la misma en ambos juicios, ya que dicha causa es la extralimitación en el cobro del alquiler que habría sido congelado y que crea el crédito por pago indebido a favor del inquilino para ser compensado con los cánones que se imputan insolutos a favor del arrendador.
Es evidente entonces que “respecto a la compensación esgrimida en ambos juicios”, que es la misma, existe cosa juzgada., que debemos nosotros respetar, aún cuando no se haya esgrimido “formalmente” como tal en éste; habida cuenta que la “cosa juzgada” debemos considerarla de orden público (arg. ex-art.327 #5 CPC), y además corresponde a una defensa perentoria de fondo. (art.35 LAI y art.885 CPC), lo que antiguamente, en el Código de Procedimiento Civil de 1917, se conocía como “excepción de inadmisibilidad”. No cabe incurrir en formalismos, a los que es contraria la Constitución Nacional en su art. 257; ya que sería una formalidad superflua exigir que se califique o se mencione con el mismo nombre que le da la ley, la defensa procesal que se invoque, si ella correspondiera exactamente con “el supuesto de hecho” de la norma que la contiene “Novis novit curia: El derecho lo pone el juzgador y los hechos las partes.
Sin embargo, aún cuando acogemos la cosa juzgada emanada de dicha sentencia, por el solo respeto a ella, queremos dejar sentado que el criterio doctrinal interpretativo (del art. 63 LAI) sustentado por el actor reconvenido y sostenido por el Juez Luís Rodolfo Herrera González, no lo compartimos ni suscribimos en absoluto.
En efecto, decir que no procede la compensación porque no se acompañó la Sentencia de Reintegro que previamente así lo determinara, es crear una prejudicialidad que no existe. Existió sí, en el pasado, en el ordenamiento inquilinario derogado, que nos rigió hasta 1999 (cuando fue promulgada la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999) en que el procedimiento de reintegro por sobre-cánones era administrativo y correspondía ventilarlo ante la Dirección de Inquilinato del antiguo Ministerio de Fomento hoy Habitat; pero desde la promulgación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, la demanda de reintegro por sobre-alquileres es de la competencia de los Jueces Civiles, de acuerdo con el art.33 ejusdem. Y el Juez Civil que conoce de una demanda inquilinaria de desalojo es perfectamente competente para conocer de la defensa de compensación, es perfectamente apto, competente, para calificar y liquidar previamente el cobro excesivo de cánones de arrendamiento y aplicar en consecuencia la compensación y/o el reintegro.
Resultaría un contrasentido dividir la continencia de la causa, sosteniendo que fuese necesario, para invocar con éxito una compensación, que, previamente al juicio (donde se pretenda la defensa de la compensación por sobre-alquileres), el inquilino deba haber obtenido ya una sentencia definitivamente firme donde se hubiese declarado y liquidado el exceso y condenado al reintegro; para así poderla promover en el juicio donde se invoque la compensación, que es lo que se desprende de la Sentencia arriba transcrita.
No hay razón válida ni lógica para exigirle al inquilino que haya pagado alquileres en exceso que deba seguir como actor un juicio de reintegro previo donde se le declare ese exceso, para que pueda invocar la compensación cuando fuese demando después por su arrendador por falta de pago.
El mismo Juez Civil que conozca del juicio instaurado por el arrendador es suficientemente apto y competente para conocer de la defensa y/o reconvención de reintegro y compensación invocada por el arrendatario. No hay razón para crear una prejudicialidad que no existe; ya que ésta se actualiza siempre y cuando el tema que creare “el juicio previo necesario” no fuere de la competencia del Juez del juicio donde ella se invoque.
Indudablemente que el arrendatario—¡quien lo duda!—podría como acreedor por razón de un pago indebido de sobre-alquileres, demandar el reintegro, sin esperar ser demandado; pero nada le impide, si antes fuese demandado por su arrendador, invocar como defensa o reconvenir el reintegro para que opere la compensación y se le tenga solvente; que, como sabemos se efectúa ipso iure, una vez que se den las condiciones del art. 1332 CC. Y esta compensación la puede perfectamente conocer, por vía de reconvención o por vía de excepción, el juez que estuviere conociendo de la demanda del arrendador, ¿quien le puede negar la competencia al Juez que conoce de la demanda del arrendador, de conocer esa defensa o reconvención? El Juez de la acción es el Juez de la excepción, salvo el caso de prejudicialidad, que en este asunto no existe.
El art. 63 de la LAI, cuando habla de “reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme”, se debió referir al supuesto de una compensación para ser aplicada a alquileres por vencer, vale decir, alquileres futuros; vale decir, cuando el inquilino, ganancioso en una acción de repetición por sobra-alquileres (art. 58 LAI), para hacer efectiva la sentencia que condene a su arrendador a devolver determinada cantidad de dinero, quiera aplicar el monto condenado a reintegrar a la cancelación de meses futuros de alquileres. Sería una forma de ejecutar la sentencia de reintegro. Véase como el legislador se expresa en tiempo futuro:
Los reintegros previstos en este Título son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste a este en estado de solvencia, cuando el importe de tal reintegro, establecido mediante sentencia definitivamente firme, sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres.
Pero la norma no contempla el caso de que se quiera aplicar la compensación a los alquileres ya vencidos, alquileres pasados; que, como insolutos, se reclamen por el arrendador, y pudieran ser perfectamente compensados, si se dieran las condiciones de un reintegro por sobre-alquileres.
Para aplicar la norma para este segundo caso (alquileres ya vencidos) es que se refiere el autor patrio Ricardo Enríquez La Roche, en su libro “Arrendamientos Inmobiliarios 2008, página 230., donde dice:
“El crédito por concepto de pago en exceso de alquileres convencionales que resulte de la regulación, es compensable por los cánones de arrendamiento vencidos. Dicha compensación opera ipso y con efectos hacia el pasado, en el sentido de que la insolvencia por falta de pago del arrendatario no existe….”
En ningún momento el autor Henríquez la Roche condiciona la procedencia o éxito de la defensa de la compensación a que el crédito por pago indebido de sobre-alquileres venga ya liquidado y determinado en una sentencia previa de reintegro.
Sin embargo debemos reiterar que aún cuando no compartimos el criterio de la Sentencia, debemos acatarla, por respeto a la cosa juzgada que dimana de ella, Así se declara.
4.-
A los folios 122, 123 124 corren tres documentos privados representativos de dos contratos de prorrogas celebrados entre las partes, donde aparecen la fijación del alquiler aumentado en relación con el del contrato del 3 de febrero de 2004.
Como quiera que estas pruebas guardan relación con la defensa del demandado respecto al reintegro de sobre-alquileres y compensación, sobre lo cual existe cosa juzgada, como hemos visto, pasamos sobre ellas sin sacar argumentos de prueba de las mismas.
5.-
A los folios que van del 125 al 197 ambos inclusive, corren una serie de documentos privados representativos de recibos de pago de alquileres, librados por Promotora Gerónimo c.a. Inversiones Mobiliarias a favor de la parte demandada, por concepto de alquiler.
Pasamos sobre dicha prueba; por cuanto dichos instrumentos guardan relación con la defensa de compensación y reintegro esgrimida por la parte demandada, respecto a los sobre-alquileres pagados entre febrero 2004 hasta agosto de 2009; sobre la cual ya vimos que existe cosa juzgada por parte del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en Sentencia de fecha de fecha 15 de febrero de 2001 declaró que dicha compensación era improcedente.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos y hechas las consideraciones que anteceden, corresponde decir:
● Que en relación con la parte demandada, ella alegó la compensación de los meses de arrendamientos que en el libelo se le imputaban como insolutos con los pagos indebidos que hizo en exceso sobre el monto congelado, de los meses que van de febrero de 2004 hasta septiembre de 2009, pidiendo que se le considere solvente.
Este alegato no puede ser tomado en cuenta por motivo de que ya el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Sentencia del 15 de febrero de 2011, en un juicio arrendaticio sobre el mismo inmueble, entre las mismas partes, donde se alegó la misma compensación, dictaminó que era improcedente la compensación porque no existía un juicio previo que por sentencia definitivamente firme hubiese determinado el monto a reintegrar, de conformidad con el art. 63 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios; creando así cosa juzgada que nosotros estamos en el deber de respetar, aún cuando no compartiéramos el fundamento de tal determinación, como lo explicamos anteriormente.
La misma defensa de compensación ya de por sí es una demostración obvia de que los cánones de arrendamientos de los meses señalados como insolutos en el libelo, no están pagados; ya que de lo contrario, el demandado no los pretendería compensar. Lo que hace exitosa la acción de desalojo incoada.
● En relación con la parte actora, cabe decir que aún cuando no pudiéramos acoger la defensa de compensación de la inquilina, para declarar solvente a la parte demandada, por la razón antes señalada, no podríamos condenarla a pagar cánones insolutos a base de un monto superior a Bs.800, oo mensual; que, como hemos visto, fue el canon de arrendamiento que quedo congelado. Y en este sentido una de las pretensiones de la parte actora, de que se condene al inquilino al pago de los meses insolutos por Bs.95.000, oo, debe quedar reducida a Bs.16.000, oo, que es el resultado de multiplicar Bs.800, oo mensual por los veinte meses insolutos señalados en el libelo, desde septiembre de 2009 hasta marzo de 2011, ambos inclusive.
PARTE DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y autoridad de la ley:
I) Declara parcialmente con lugar la demanda principal de desalojo que ha presentado Constructora Rivelex c.a. contra la ciudadana Nancy del Valle Rodríguez, ambas partes arriba identificada. En consecuencia adopta las siguientes resoluciones:
• Declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, de fecha 3 de febrero de 2004. y las sucesivas prórrogas., de acuerdo a la causal de incumplimiento en el pago de los alquileres, prevista en el art. 34, letra a) de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios y en el art. 91 de la Ley de Regulación de los Arrendamientos de 2011.
• Como consecuencia de la extinción de la relación arrendaticia, se condena a la parte demandada a que proceda a desalojar y entregar a la parte actora el inmueble objeto de arrendamiento: apartamento que se encuentra ubicado en la planta 7 de la Torre F del Conjunto Habitacional “Residencias Club Cigarral”, situado en la Calle Uno de la Urbanización Parque Cigarral, Municipio El Hatillo, Distrito Sucre del Estado Miranda.
• Se condena igualmente a la parte demandada a que le pague a la parte actora la cantidad de Bs.16.000, oo, por concepto de los meses insolutos que van desde septiembre de 2009 hasta marzo de 2011, a razón de bs.800, oo mensual.
• Se le condena a que pague los intereses moratorios sobre dicha cantidad, a razón de la tasa pasiva de los seis principales bancos, conforme a la información que determine el Banco Central de Venezuela, lo que determinará por una experticia complementaria del fallo.
• No hay constas, por ser parcial la condena.
• Para la ejecución del desalojo deberá cumplirse lo previsto en el Decreto contra Desalojo Arbitrario; esto es, ubicársele previamente alojamiento a la parte demandada.
II) Declara sin lugar la demanda reconvencional que ha presentado Nancy del Valle Rodríguez contra Constructora Rivelex, c.a, por no poderse acoger la compensación y reintegro por razón de la cosa juzgada de la Sentencia que la desestimó. Hay condena en costas, por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los días primero del mes de marzo del año dos mil doce, en Los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
Ivonne Contreras.
Nota:
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana, se publicó el anterior fallo con la inserción del mismo en los autos del expediente del juicio.
La Secretaria