TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA REGIÓN CENTRO OCCIDENTAL

Exp. Nº KP02-R-2011-001650

En fecha 16 de enero de 2011, se recibió de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos No Penal de Barquisimeto, el Oficio Nº 1691, de fecha 19 de diciembre de 2011, emanado del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, anexo al cual remitió el expediente contentivo de la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Héctor Enrique López Oropeza, titular de la cédula de identidad Nº 3.857.913, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES HELO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 15 de abril de 1997, bajo el Nº 52, Tomo 20-A, asistido por el abogado José Jaime González Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 7.131, contra las ciudadanas JULIA ALCIRA DAO SALDIVIA y ANA MARÍA DAO SALDIVIA, titulares de la cédula de identidad Nos. 3.642.518 y 4.720.549, respectivamente, y la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 27 de enero de 2006, bajo el No. 30, Tomo 5-A.

Tal remisión se efectuó en virtud de la apelación interpuesta por el abogado José Jaime González Hernández, ya identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta.

En fecha 17 de enero de 2011, este Juzgado le dio entrada al presente asunto, y fijó para el décimo (10º) día de despacho siguiente la oportunidad para dictar la sentencia.

Finalmente, revisadas las actas procesales, este Órgano Jurisdiccional pasa a decidir conforme a las consideraciones siguientes:

I
DE LA DEMANDA

Mediante escrito recibido en fecha 3 de diciembre de 2009, la parte demandante, ya identificada, presentó demanda por retracto legal arrendaticio, con base a los siguientes alegatos:

Que desde mediados del año 1988 ha venido ocupando el terreno ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, esquina de la calle 59 (Angulo Noroeste) de la ciudad de Barquisimeto, con el carácter de arrendatario, hasta que las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, propietarias de dicho terreno, a través de la inmobiliaria INVERMEZ, S.R.L., celebraron con su representada Inversiones Helo C.A., contrato de arrendamiento del referido inmueble, el cual tendrá un plazo de duración de un (1) año a partir del día 1º de junio de 1998, siendo el canon de arrendamiento mensual de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), equivalentes a Cien Bolívares (Bs. 100,00).

Que en razón de que al vencimiento del referido plazo de duración del contrato de arrendamiento, sin que hubiera habido desahucio, su representada siguió en posesión pacífica, continua e ininterrumpida del inmueble arrendado, a la vez que pagando el expresado canon de arrendamiento mensual, que se produjo de pleno derecho la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, a partir del día segundo inclusive del mes de junio de 1999.

Que el ciudadano Ernesto Romero, Director Gerente de dicha inmobiliaria, acudía a su oficina a recibir el pago del canon de arrendamiento vencido, siendo que habían ocasiones en las que dejaba transcurrir varios meses vencido, y los recibos los enviaba posteriormente.

Que en fecha 1º de marzo de 2006, el aludido ciudadano se presentó a su referida oficina y pidió que le firmara un nuevo contrato en el que se incrementaba el canon de arrendamiento hasta Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) mensuales, hoy Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), el cual aceptó firmando de buena fe el documento presentado, toda vez que consideró razonable convenir en un incremento del canon mensual.

Que luego de recibir una copia, observó que la inmobiliaria aparece representado a una sociedad mercantil denominada DAS INVERSIONES C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 27 de enero de 2006, bajo el Nº 30, Tomo 5-A, como arrendadora, representación que dice acreditar con un documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto , en fecha 12 de noviembre de 1999, bajo el Nº 71, Tomo 88, lo que resulta inverosímil, toda vez que su inscripción en el Registro Mercantil se produjo el 27 de enero de 2006.

Que tuvo conocimiento que las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, transmitieron la propiedad del inmueble aludido, sin que la parte actora haya recibido la notificación respectiva del adquiriente DAS INVERSIONES C.A., conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que ni las arrendatarias no la inmobiliaria INVERMEX, S.R.L. dieron cumplimiento a la preferencia ofertiva a su representada INVERSIONES HELO C.A., tal como lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que se incumplieron con las obligaciones previstas en el artículo 44 eiusdem.

Finalmente solicita se declare la nulidad del supuesto contrato de arrendamiento de fecha 1º de marzo de 2006. Que se subrogue a la sociedad mercantil DAS INVERSIONES, C.A., en el contrato que celebró con las identificadas arrendadoras.

Que la traslación de la propiedad del inmueble arrendado, sea trasladada a su representada INVERSIONES HELO C.A., por el mismo precio de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00), equivalentes a la cantidad actual de Cincuenta Bolívares (Bs. 50,00).

Que en caso de que no se convenga a lo anterior, solicita que la sentencia dictada sirva de título de propiedad a su representada INVERSIONES HELO C.A. en cuya fecha y oficina de Registro Público pagará el precio de Cincuenta Bolívares (Bs. 50,00).
Que se condene en los costos y costas del proceso, incluidos los honorarios profesionales. Estima la demanda en la cantidad de Cincuenta Bolívares (Bs. 50,00).

II
DE LA CONTESTACIÓN

Mediante escrito presentado en fecha 20 de abril de 2010, la parte demandada, ya identificada, contestó a la demanda interpuesta, con base a los siguientes alegatos:

Que rechaza, niega y contradice la presente acción en todas y cada una de sus partes por ser improcedente, basada en hechos falsos y contrarios a derecho.

Que es cierto que su representada DAS INVERSIONES, C.A., es arrendadora y celebró contrato de arrendamiento con la firma mercantil INVERSIONES HELO C.A., relación arrendataria que ha existido desde el año 1988. Que el inmueble arrendado constituye un terreno el cual, de conformidad con el artículo 3, literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra excluido de la aplicación del artículo 43 eiusdem.

Que el terreno sigue siendo propiedad de Luis Dao, Ana María Dao y Julia Dao, siendo que lo que se produjo fue la creación de una compañía donde los únicos socios son los aludidos ciudadanos, por lo que no hubo venta a terceros. Que debió fundamentarse en el procedimiento establecido en el artículo 1546 del Código Civil.

Finalmente solicita se declare inadmisible la presente acción ya que se fundamenta en una legislación y norma inaplicable y a todo evento la caducidad de la acción de conformidad con el artículo 1547 del Código Civil.

Que de conformidad con los artículos 1141 y 1142 del Código Civil no hay causales para pedir la nulidad del contrato. Que la misma parte actora consigna el canon de arrendamiento a nombre de la sociedad mercantil DAS INVSERIONES en el Tribunal Cuarto de Municipio.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

En fecha 24 de noviembre de 2011, el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara declaró sin lugar la demanda interpuesta, con base al siguiente fundamento:

“(omissis)
Ahora bien, siendo que se evidencia en el testimonial de la ciudadana Elizabeth Rodríguez y en el documento identificado como notificación de avaluo, fechado 29-11-1990 y el cual corre inserto al folio ciento veintidós (122) de la presente causa que el inmueble presentaba edificaciones antes de ser arrendado por la empresa DAS INVERSIONES C.A., A LA PARTE ACTORA, no queda más que declarar que el inmueble identificado en autos es objeto de regulación de la LEY DE ARRENDMAIENTOS (sic) INMOBILIARIOS vigente (…).
TERCERO: Es importante hacer del conocimiento de las partes que todo lo alegado debe ser demostrado, En efecto, la parte actora alega tener un derecho de retracto legal arrendaticia por cuanto a su juicio hubo un hecho traslativo de propiedad del inmueble arrendado a la empresa DAS INVERSIONES C.A. (…) esta servidora debe constatar si en este juicio se han cumplido los requisitos de procedencia para el retracto legal arrendatario, los cuales deben cumplirse simultáneamente a los fines de declarar en efecto si existe el derecho de retracto a favor del arrendatario. Al respecto, observa esta servidora que el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada el 23-02-2006, establece (…).
(…) la parte debía demostrar no sólo el hecho traslativo de propiedad sino también que tenía más de dos años ocupando el inmueble en su carácter de arrendatario, lo que en efecto demostró, sino que además debía demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisface al propietario en el cumplimiento de todas y cada unas de las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento; sin embargo, la parte actora no dio cumplimiento a la carga procesal que le impone el 506 del Código de Procedimiento Civil (…) ya que no demostró en ningún momento estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ni demostró satisfacer al propietario en cada una de las obligaciones suscritas en el contrato de arrendamiento ”.

IV
DE LA COMPETENCIA

A los efectos de determinar la competencia de este Tribunal para el conocimiento del recurso de apelación ejercido, considera quien aquí Juzga hacer mención a la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 10 de marzo de 2010, expediente Nº AA20-C-2009-000673, bajo los siguientes términos:

“En este mismo orden de ideas, en relación a la citada Resolución, sus efectos y condiciones de aplicabilidad, esta Sala en sentencia Nº 740 de fecha 10 de diciembre de 2009, caso: María Concepción Santana Machado contra Edinver José Bolívar Santana, en el expediente AA20-C-2009-000283, estableció lo siguiente:
“…Expuesto lo anterior, esta Sala estima que debe definir el grado o jerarquía del órgano jurisdiccional al cual corresponderá en definitiva conocer y decidir la apelación de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, con sede en Maiquetía, para lo cual se hace necesario verificar, previamente, el interés principal del mismo.
…Omissis…
En consecuencia a partir de la publicación de la referida Resolución que fue en Gaceta Oficial Nº 39.152 de fecha 2 de abril de 2009, se redistribuyó a los Juzgados de Municipio la competencia para conocer en primera instancia de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes; todo ello, según las reglas ordinarias sobre la competencia sobre el territorio.
…Omissis…
Por otra parte, es necesario señalar (…), tal Resolución es aplicable a los juicios iniciados posterior a la publicación de la referida Resolución en Gaceta Oficial Nº 39.153 de fecha 2 de abril de 2009.
…Omissis…
De la jurisprudencia supra transcrita, se desprende que las competencias de los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela, se redistribuyó mediante Resolución emanada de la Sala Plena de este Máximo Tribunal, determinando que a los Juzgados de Municipio corresponderá la competencia para conocer en primera instancia; de asuntos contenciosos que no excedan de tres mil unidades tributarias (3.000 U.T.); y de manera exclusiva y excluyente de todos los asuntos de la jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, siendo que por vía de consecuencia, las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas por los referidos Juzgados de Municipio, los cuales actuarán como jueces de primera instancia, deberán ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio.” (Subrayado y Negrillas de este Juzgado)

Adicionalmente, el artículo 294 del Código de Procedimiento Civil indica que:

“Admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. (…).” (Negrillas de este Juzgado)

Ad literam, quien aquí juzga verifica la competencia de este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, para el conocimiento del asunto como Tribunal de Alzada, por tratarse de un recurso de apelación interpuesto contra una sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de un asunto iniciado en fecha 23 de noviembre de 2010, que se encuentra dentro de los límites de la competencia territorial atribuida a este Juzgado, por lo que este Órgano Jurisdiccional se declara competente para conocer y decidir el caso de marras. Así se decide.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el recurso de apelación interpuesto en fecha 05 de diciembre de 2011, por el abogado José Jaime González Hernández, ya identificado, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil Inversiones Helo C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 24 de noviembre de 2011, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Héctor Enrique López Oropeza, titular de la cédula de identidad Nº 3.857.913, actuando en su condición de Presidente de la aludida sociedad mercantil, contra las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia y la sociedad mercantil Das Inversiones C.A., identificados supra.

Con el objeto de delimitar la litis del presente asunto, este Juzgado observa que la parte actora entre sus alegatos señaló que desde mediados del año “1988” ha venido ocupando el terreno ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, esquina de la calle 59 (Angulo Noroeste) de la ciudad de Barquisimeto, con el carácter de arrendatario, hasta que las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, propietarias de dicho terreno, a través de la inmobiliaria INVERMEZ, S.R.L., celebraron con su representada Inversiones Helo C.A., contrato de arrendamiento del referido inmueble, el cual tendría un plazo de duración de un (1) año a partir del día 1º de junio de 1998.

Que en fecha 1º de marzo de 2006, suscribieron otro contrato con aumento de canon de arrendamiento, observando con posterioridad que la inmobiliaria aludida aparece representado a una sociedad mercantil denominada DAS INVERSIONES C.A., como arrendadora, representación que dice acreditar con un documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 12 de noviembre de 1999, bajo el Nº 71, Tomo 88, lo que resulta inverosímil, toda vez que su inscripción en el Registro Mercantil se produjo el 27 de enero de 2006.
Que tuvo conocimiento que las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, transmitieron la propiedad del inmueble aludido, sin que la parte actora haya recibido la notificación respectiva del adquiriente DAS INVERSIONES C.A., conforme al artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que no dieron cumplimiento a la preferencia ofertiva a su representada INVERSIONES HELO C.A., tal como lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que se incumplieron con las obligaciones previstas en el artículo 44 eiusdem.

Por su parte, la accionada señaló entre sus principales argumentos que el inmueble arrendado constituye un terreno el cual, de conformidad con el artículo 3, literal A, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se encuentra excluido de la aplicación del artículo 43 eiusdem.

Que el terreno sigue siendo propiedad de Luis Dao, Ana María Dao y Julia Dao, siendo que lo que se produjo fue la creación de una compañía donde los únicos socios son los aludidos ciudadanos, por lo que no hubo venta a terceros. Que debió fundamentarse en el procedimiento establecido en el artículo 1546 del Código Civil. Solicitó se declare inadmisible la presente acción ya que se fundamenta en una legislación y norma inaplicable y a todo evento la caducidad de la acción de conformidad con el artículo 1547 del Código Civil.

En primer lugar corresponde señalar que la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda del 12 de noviembre de 2011, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6.053 Extraordinario, en su Disposición Derogatoria única establece que “Se derogan todas las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley N° 427 de Arrendamiento Inmobiliario publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, destinadas, relacionadas o vinculadas con el arrendamiento inmobiliario de vivienda”. Es decir, fue derogado el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36.845 el 7 de diciembre de 1999, en su ámbito de aplicación respecto con el arrendamiento inmobiliario de vivienda, quedando vigentes las normas que regulen el arrendamiento de inmuebles que posean un fin distinto al mencionado, tal como lo señaló la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia de fecha 15 de diciembre de 2011, Expediente n.° 11-1038.
A tal efecto se observa que la parte demandada alegó que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento esta excluido de la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por cuanto constituye un terreno sin edificación alguna.

Ante ello, resulta indudable destacar la sentencia de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 22 de septiembre de 2009, caso: INVERSIONES ALVAMART, C.A., Expediente Nº 2008-000613, donde claramente señala:

“El formalizante delata la falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y la falta de aplicación del literal a del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que la juez de alzada incurrió en el vicio de suposición falsa por desviación ideológica del contrato, al haber establecido que el terreno objeto del contrato estaba edificado, solo por la existencia de unas precarias construcciones destinadas al servicio de estacionamiento, cuando de los contratos de arrendamientos señalados se evidencia que su objeto es un terreno el cual no estaba edificado.
Los artículos de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios delatados como infringidos señalan:
ARTÍCULO 1: (…).
ARTÍCULO 3: Quedan fuera del ámbito de aplicación de este Decreto-Ley, el arrendamiento o subarrendamiento de.
a) Los terrenos urbanos y suburbanos no edificados…
ARTÍCULO 42: (…)
ARTÍCULO 43. (…).
En atención a la fundamentación en que apoyó el formalizante la denuncia, esta Sala en ejercicio de las facultades que le son propias se permite descender a las actas procesales, a fin de determinar si el juez incurrió en una desviación intelectual o desnaturalizó el contenido de los contratos de arrendamiento del inmueble objeto de retracto, razón por la cual desciende a las actas.
Respecto a la desnaturalización de los contratos, entendida esta como un vicio enmarcado dentro del primer caso de falso supuesto, esta Sala en sentencia de fecha 27 de julio de 2004, caso: Miriam del Carmen Moreno y otros contra Asociación Civil Ávila , señaló:
“...En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
‘La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.’
‘Ahora bien, ha admitido esta Corte la casación por desnaturalización de una mención contenida en el contrato, que conduciría a que la cláusula establecida en el mismo, produzca los efectos de una estipulación no celebrada.
El límite entre la soberana interpretación del contrato y la tergiversación o desnaturalización de la voluntad contractual está constituido por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta. Si el establecimiento de los hechos por el Juez es compatible con la expresión de la voluntad de las partes, estamos en la esfera de la interpretación; si, por el contrario, la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto, estaríamos en presencia de una desnaturalización del contrato.
En aplicación de la doctrina transcrita, la Sala establece que la desviación ideológica cometida por el juez en la interpretación de los contratos, sólo puede ser atacada mediante el primer caso de suposición falsa...’ (caso: Carlos Rodríguez Palomo, c/ Inversiones Visil C.A.). (Subrayado de la Sala).
Conforme a la anterior jurisprudencia, la desnaturalización de la voluntad contractual está constituida por la compatibilidad de la conclusión del Juez con el texto de la mención que se interpreta, por lo que si la conclusión del sentenciador no es compatible con el texto del contrato ocurre la desnaturalización del contrato.
Ahora bien, veamos el contenido de los contratos de arrendamiento del inmueble objeto de retracto:
1) Contrato de arrendamiento suscrito entre C.A. EDOVAL y la empresa INVERSIONES ALVAMART. C.A., en fecha 30 de noviembre de 1994, que consta del folio 22 y su vuelto de la primera pieza del expediente, el cual establece en su cláusula primera lo siguiente:
‘…PRIMERO.- LA ARRENDADORA da en arrendamiento a la ARRENDATARIA un terreno de su propiedad ubicado entre las calles la Joya y Elice de Chacao, Distrito Sucre del estado Miranda, con frente tanto a la Avenida Francisco de Miranda como a la Avenida Libertador, limitado por el oeste por el Edificio Confinanzas y por el este con el Edificio Banco Caracas, con una superficie aproximada de Seis mil metros cuadrados.
(…Omissis…)
QUINTO: LA ARRENDATARIA destinará el inmueble arrendado única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos, corriendo por su cuenta todo lo relativo al acondicionamiento del mismo a esos efectos y a los permisos, patente y cualesquiera requisitos que puedan exigirles las autoridades respectivas, sin que en ningún caso la ARRENDADORA resulte responsable por la no concesión o revocatoria de tales permisos.
(…Omissis...)
SEPTIMO.-Quedarán en beneficio del inmueble las bienhechurías que realizare la ARRENDATARIA, sin perjuicio de que toda las que no fueren relativas al acondicionamiento para estacionamiento simple sin estructuras, no podrán efectuarse sin el consentimiento por escrito de la ARRENDADORA…” (Subrayado de la Sala y mayúsculas del texto)
2) Contrato de fecha 1° de noviembre de 2005, que consta del folio 23 y su vuelto de la primera pieza del expediente el cual contiene las cláusulas exactamente iguales al antes mencionado.
Los anteriores contratos constituyen los instrumentos fundamentales del presente juicio los cuales contienen las condiciones del arrendamiento del inmueble hoy objeto de retracto.
De tales contratos La Sala constata que la sociedad mercantil Edoval C.A., dio en calidad de arrendamiento a Inversiones Alvamart C.A., un terreno de aproximadamente 6.000 metros cuadrados.
Que tal inmueble arrendado se destinaría única y exclusivamente para estacionamiento de vehículos y que las “bienhechurías” realizadas por el arrendatario quedarían en beneficio del inmueble.
Visto lo anterior es menester hacer ciertas consideraciones respecto a los contratos de arrendamiento:
El arrendamiento es definido por el artículo 1.579 del Código Civil, como el contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella.
Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son:
1.- Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre estas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al mueble o inmueble cuya posesión o uso temporal se concede.
3.- Causa Lícita; radica en hacer gozar a la otra parte de la cosa objeto de arrendamiento, por cierto tiempo y mediante determinado precio.
Ahora bien, las partes de un contrato pueden válidamente obligarse en los términos, condiciones y modalidades que ellas mismas convengan en el contrato, lo cual constituye el principio de la autonomía de la voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por sí mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen.
Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil.
Realizadas las anteriores consideraciones es menester revisar lo indicado por la juez de la recurrida respecto a los mencionados contratos, de lo cual dijo:
“…Ahora bien, la demanda incoada por Inversiones ALVAMART, C.A., esta basada en una acción por retracto legal arrendaticio sobre un inmueble ubicado entre las calles La Joya y Elice de Chacao, Municipio Chacao de Estado Miranda, con frente tanto a la Avenida Francisco de Miranda como a la Avenida Libertador. Dicha acción se encuentra fundada en el contrato de arrendamiento suscrito entre la sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A. y la sociedad mercantil C.A. EDOVAL, en fecha 30 de noviembre de 1994, (f. 22 y vuelto, pieza Nº 1), con vigencia a partir del 12 de diciembre del mismo año, y que se ha venido prorrogando en el tiempo al punto tal, de que en fecha 01 de noviembre de 2005, (f. 23 y vuelto), con vigencia a partir del día 01 de enero de 2006, fue suscrito el último de los contratos que sobre el mismo inmueble se ha celebrado entre las partes.
En dichos contratos de arrendamiento, se evidencia que en su cláusula primera se establece el objeto del arrendamiento en los siguientes términos:
“(…) PRIMERO.- LA ARRENDADORA da en arrendamiento a LA ARRENDATARIA un terreno de su propiedad ubicado entre las calles La Joya y Elice de Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda, con frente tanto a la Avenida Francisco de Miranda como a la Avenida Libertador, limitado al Oeste por el Edificio Confinanzas y por el Este con el Edificio Banco Caracas, con una superficie aproximada de seis mil metros cuadrados.(…)”
De conformidad con la cláusula contractual antes transcrita, se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento suscrito por las partes en litigio, lo constituye el terreno identificado anteriormente, el cual es propiedad de la codemandada sociedad mercantil C.A. EDOVAL. De igual manera, se observa que el objeto de los sucesivos contratos de arrendamiento suscritos entre las partes no ha sufrido cambios a lo largo de la relación arrendaticia, lo cual se evidencia de los documentos traídos por las partes a los autos del presente expediente, y del reconocimiento que han realizado de ellos, las mismas en sus respectivos escritos.
Establecido lo anterior se debe entrar al análisis de las pruebas aportadas por las partes a lo largo del proceso en primera instancia y que guardan relación con el punto bajo análisis; al efecto se observa:
La parte actora en el presente proceso consignó junto a su libelo de demanda dos (2) contratos de arrendamiento (que rielan a los folios 22 y 23 de la pieza Nº 1) sobre el inmueble objeto del presente litigio, es decir, el primero, de fecha 30 de noviembre de 1994 y el segundo, de fecha 1 de noviembre de 2005. Así también, en el lapso probatorio, promovió y se le admitieron, documentos originales marcados P-2, P-3, P-4 y P-5, (F. 233 al 236, pieza 1) de fechas 31 de mayo de 1995, 31 de noviembre de 1.995, 31 de mayo de 1.996 y 31 de noviembre de 1.996, los cuales contienen convenciones de arrendamiento suscritos entre la codemandada C.A. EDOVAL e INVERSIONES ALVAMART, C.A. (…Omissis…)
De las referidas convenciones se evidencia que el objeto del contrato de arrendamiento es un terreno, no haciendo mención los reseñados contratos de si se trata de terreno edificado o no; mencionando que el inmueble se encuentra ubicado en el Municipio Chacao del estado Miranda, constituyendo en este sentido un terreno urbano.
(…Omissis…)
En conclusión, por cuanto el procedimiento aplicable en el caso bajo análisis resultó el previsto en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios tal como fue tramitado en la primera instancia; y siendo que en la recurrida se declaró: “… inadmisible la demanda incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES ALVAMART, C.A. contra las sociedades mercantiles C.A. EDOVAL e INMOBILIARIA CENTROLIDER, C.A. por Retracto Legal Arrendaticio, por cuanto la misma es contraria a la ley al invocar como norma de aplicación para el juicio el texto de la ley de arrendamientos inmobiliarios y dado que la demanda versa sobre un terreno no edificado…”; y por cuanto se demostró que en el inmueble objeto del litigio, se encuentran construidas una serie de estructuras realizadas en materiales resistentes que constituyen edificaciones, tratándose en consecuencia de un terreno urbano edificado; en razón de lo cual, contrariamente a lo declarado por la recurrida; en el caso bajo análisis el procedimiento aplicable es el previsto en la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dicha decisión debe ser revocada, en razón de lo cual se pasa a resolver las restantes defensa previas opuestas; y a tal efecto se observa…”. (Subrayado de la Sala)
De lo indicado por la recurrida se observa claramente que la juzgadora al interpretar el contrato desnaturalizo su sentido, tergiversando la voluntad contractual de las partes, ya que basándose en el siguiente razonamiento “y por cuanto se demostró que en el inmueble objeto del litigio se encuentran construidas una serie de estructuras realizadas en materiales resistentes que constituyen edificaciones” concluyó que el inmueble objeto de arrendamiento es un terreno “edificado” destinado a estacionamiento de vehículos.
En el sub iudice, el contrato de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye el instrumento fundamental de la acción, del cual se derivan las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “terreno”, por ende, mal podía la juez de la recurrida desentrañar de pruebas adicionales el objeto del contrato, si en forma clara e inequívocamente este lo expresaba.
Así pues, la Sala constata que la juez desnaturalizó el contrato de arrendamiento al señalar que el terreno estaba edificado, aún estando consciente y habiendo señalado en el mismo fallo que el objeto de este lo constituía solo un terreno, incurriendo en tal desnaturalización en virtud de la tergiversación hecha a otras pruebas, obviando que la prueba fundamental del juicio lo constituían tales contratos en los cuales las partes expresaron claramente su voluntad y señalaron inequívocamente que el objeto de los mismos era un “terreno”, desnaturalizando con tal proceder lo indicado en tales contratos.
En atención a lo anteriormente expuesto, se observa que la Juzgadora de alzada en uso del poder soberano de interpretación del contrato desnaturalizó el mismo, al haber concluido que se trataba de un terreno edificado lo cual no es compatible con el texto del mismo, cuyo objeto claramente establecido por las partes lo constituía un terreno, infringiendo a su vez el principio de autonomía de voluntad de las partes.
Es claro pues, que con tal interpretación del contrato la juez de la recurrida arrojó una interpretación errada e incompatible con lo que estipula el contrato ya que sus afirmaciones respecto a la existencia del “terreno edificado” son irreconciliables con el texto de la mención que se interpreta.
De manera que, el establecimiento de los hechos que la Juez realizó resultó evidentemente contrario con la expresión de la voluntad de las partes, por ende, la Sala constata que en el sub iudice se está en presencia de una desnaturalización del contrato de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda incoada.
Tal desviación ideológica, al desnaturalizar el contrato y considerar que el objeto del mismo eran terrenos edificados, conllevó a admitir una demanda que a todas luces es inadmisible por el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues claramente el literal “a” del artículo 3 de dicha ley, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados, incurriendo de esta manera en la falta de aplicación de dicha normativa, lo cual generó la falsa aplicación de los artículos 1°, 42 y 43 ejusdem. Así se decide.
De las razones expresadas precedentemente, se desprenden los fundamentos que permiten declarar la procedencia de la denuncia que por suposición falsa, que ha sido objeto de análisis por parte de esta Sala. Así se decide” (Negrillas del original y agregadas).

Resulta vital para este Juzgador traer a colación la aludida sentencia, pues constituye un caso similar al de autos, donde resulta como eje primordial revisar el documento fundamental objeto del presente asunto como lo es el contrato de arrendamiento.

Ahora bien, el Juzgado a quo luego de analizar elementos probatorios promovidos declaró que “(…) se evidencia en el testimonial de la ciudadana Elizabeth Rodríguez y en el documento identificado como notificación de avaluo, fechado 29-11-1990 y el cual corre inserto al folio ciento veintidós (122) de la presente causa que el inmueble presentaba edificaciones antes de ser arrendado por la empresa DAS INVERSIONES C.A., A LA PARTE ACTORA, no queda más que declarar que el inmueble identificado en autos es objeto de regulación de la LEY DE ARRENDMAIENTOS (sic) INMOBILIARIOS vigente (…)”.

Así, constata este Juzgado de autos que cursa en autos los siguientes elementos probatorios:

- Promovidos por la parte actora con su escrito libelar:

1.- Copia simple de documento autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 4 de abril de 2006, mediante el cual las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, titulares de las cédula de identidad Nº 3.642.518 y 4.720.549, respectivamente, dejan constancia que “Aportamos a la empresa DAS INVERSIONES, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 27 de Enero del Año 2006, bajo el Nro. 30, folio 149, Tomo 5-A, representada en este acto por el Primer Director General LUIS DAO LAMEH (…), todos los derechos de propiedad que tenemos y poseemos sobre una parcela de terreno propio, que tiene una superficie de Novecientos metros Cuadrados (900 Mts2), ubicada en el ángulo Nor Oeste de la Avenida Francisco de Miranda y la calle 59, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara (…). El precio de este aporte es la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS 50.000.000,00) (…)” (folios 9 al 15 del expediente judicial).

2.- Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora y la sociedad mercantil INVERMEX S.R.L., sin fecha, mediante el cual se arrienda un inmueble ubicado en la Avenida Francisco de Miranda, esquina calle 59, en Barquisimeto (folio 17 y 18 del expediente judicial). Dicho documento fue valorado por el Juzgado a quo. Del mismo no desprende este Juzgado que existiese construcción alguna. Indicando en todo caso en su cláusula segunda que el arrendatario se obliga a utilizar el “inmueble” única y exclusivamente para compra venta de autos.

3.- Copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora y la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A., representada por la sociedad mercantil INVERMEX S.R.L., de fecha 1º de marzo de 2006, mediante el cual se arrienda un inmueble ubicado en la carrera 15 con calle 59, en Barquisimeto (folio 19 y 20 del expediente judicial) . Del mismo no desprende este Juzgado que existiese construcción alguna.

Al contrario sólo señala:

“PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a ‘EL ARRENDATARIO’ un terreno, ubicado en la carrera 15 con calle 59 esquina noroeste de esta ciudad.
SEGUNDA: ‘EL ARRENDATARIO’ se obliga a utilizar única y exclusivamente el inmueble arrendado para COMPRAVENTA DE AUTOS conforme al uso permitido”.

4.- Copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil Inversiones HELO C.A. (folios 22 al 24).

5.- Copia simple de documento de compra venta, celebrado entre los ciudadanos Carlos Luis Barrera, titular de la cédula de identidad Nº 403.247 y Luis Dao, de “una parcela de terreno propio “, constante de Novecientos Metros Cuadrados (900 Mts2), ubicado en la Avenida Francisco de Miranda y la calle 59 (folios 25 al 27 del expediente judicial).

- Promovidos por la parte demandada con su escrito de contestación:

1.- Original de contrato de arrendamiento, suscrito entre la parte actora y la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A., de fecha 1º de septiembre de 2006, mediante el cual se arrienda un inmueble ubicado en la carrera 15 con calle 59, en Barquisimeto (folio 71 del expediente judicial).

2.- Original del documento autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 4 de abril de 2006, mediante el cual las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, titulares de las cédula de identidad Nº 3.642.518 y 4.720.549, respectivamente, aportan el terreno descrito a la sociedad mercantil DAS INVERSIONES, C.A.

3. Copias simples de RIF de la parte demandada y cédula (folios 75 al 80 del expediente judicial.

4.- Copia simple de documento de compra venta, celebrado entre los ciudadanos Carlos Luis Barrera, titular de la cédula de identidad Nº 403.247 y Luis Dao, de “una parcela de terreno propio “, constante de Novecientos Metros Cuadrados (900 Mts2), ubicado en la Avenida Francisco de Miranda y la calle 59 (folios 81 al 82 del expediente judicial).

5.- Certificado de solvencia de sucesión (folio 84 al 93).

6.- Copia simple del documento constitutivo de la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A., en fecha 27 de enero de 2006 (folios 95 al 99).

- Promovidas por la parte actora en el lapso probatorio:

1.- Boletín de Notificación catastral, con fecha de recepción 21 de octubre de 2006 (folio 104). Del mismo se desprende tipo de inmueble: “Local comercial”, área de terreno “900”, Área de Construcción “275” (folios 104 al 108).

2.- Copia del documento autenticado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara, en fecha 4 de abril de 2006, mediante el cual las ciudadanas Julia Alcira Dao Saldivia y Ana María Dao Saldivia, titulares de las cédula de identidad Nº 3.642.518 y 4.720.549, respectivamente, aportan el terreno descrito a la sociedad mercantil DAS INVERSIONES, C.A (folios 109 al 110).

3.- Copias simples de Acta Constitutiva y Estatutos de la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A. y copia simple del RIF (folios 111 al 117).

4.- Copia simple de Planilla de avalúo emanada de la Dirección de Catastro del entonces Concejo Municipal del Distrito Iribarren de fecha 16 de julio de 1968, en donde se señala “terreno vacío”, (folios 118 al 120).

5.- Copia simple de Notificación de Información catastral de fecha 29 de noviembre de 1990, a nombre del ciudadano Luis Dao, aludiendo al inmueble objeto de la presente demanda, indicando condición del terreno “Construido” y Código Catastral indicando “Tipo de Inmueble”, “galpón x” (folios 121 al 126).

6.- Copia simple de documento de compra venta, celebrado entre los ciudadanos Carlos Luis Barrera, titular de la cédula de identidad Nº 403.247 y Luis Dao, de “una parcela de terreno propio“, constante de Novecientos Metros Cuadrados (900 Mts2), ubicado en la Avenida Francisco de Miranda y la calle 59 (folios 81 al 82 del expediente judicial), (folios 127 al 129).

- Promovidas por la parte demandada en el lapso probatorio:

1.- Copias simples de Acta Constitutiva y Estatutos de la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A. e inventario y copia simple del RIF (folios 147 al 165), de cuyo inventario se desprende “UNA EXTENSIÓN DE TERRENO con sus bienhechurias existentes (…)” correspondiente al bien inmueble objeto del presente recurso.

2.- Declaración sucesoral (folios 167 al 172)

3.- Copias simples de documentos de venta y poder (folios 178 al 236)

4.- Originales de contratos de arrendamientos suscritos entre ambas partes, uno sin fecha y otro de fecha 1º de marzo de 2006 (folios 237 al 238).

Asimismo, se evidencian las diversas testimoniales levantadas a los ciudadanos Adolfo Lafayette Márquez Mora, quien señaló que existía una construcción para el año 1998, (folios 241 al 242); Ignacio Colmenarez, quien reitera lo anterior (folios 243 al 244); Alexis Javier Lorenzo Lorenzo, señalando que para el año 1991 había una oficina, una exhibición con un techo y piso de cemento; Luis Felipe Sánchez Rojas, indicando que existían construcciones antes de 1999 (folios 249 y 250); Elizabeth Rodríguez; indicando que desde 1990 comenzó a ver bienhechurias en el terreno (folios 252 al 253).

Siendo así, es claro que en el sub iudice, los contratos de arrendamiento del inmueble objeto del presente retracto legal, constituye igualmente el instrumento fundamental de la acción, en los cuales se establecen las condiciones del arrendamiento y de cuyo contenido se observa que el objeto del mismo es un “inmueble” y “terreno”, sin ningún otro señalamiento, por ende, conforme fue analizado, mal podía la Juez a quo desprender el objeto del contrato y concluir que consistía en un terreno edificado de otros elementos probatorios adicionales, cuando los contratos de arrendamientos no señalan de forma expresa construcción alguna, conforme al análisis de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.

Conforme a lo anterior, resulta forzoso para este Juzgado declarar con lugar la apelación interpuesta, revocar la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta, de conformidad con el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, y en consecuencia, conociendo sobre el asunto debatido, conforme con lo previsto en el artículo 209 eiusdem, se declara inadmisible por la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, pues claramente el literal “a” del artículo 3 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, excluye del ámbito de aplicación a los terrenos urbanos y suburbanos no edificados. Así se decide.

Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

VI
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas este Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, con sede en Barquisimeto, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:

PRIMERO: SU COMPETENCIA para conocer y decidir el recurso de apelación interpuesto por el abogado José Jaime González Hernández, ya identificado, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Héctor Enrique López Oropeza, ya identificado, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES HELO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Lara, en fecha 15 de abril de 1997, bajo el Nº 52, Tomo 20-A, asistido por el abogado José Jaime González Hernández, antes identificado, contra las ciudadanas JULIA ALCIRA DAO SALDIVIA y ANA MARÍA DAO SALDIVIA, ambas plenamente identificadas, y la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A..

SEGUNDO: Se declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto.

TERCERO: Se REVOCA la sentencia de fecha 24 de noviembre de 2011, dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual se declaró sin lugar la demanda interpuesta.

CUARTO: Se declara INADMISIBLE la demanda por retracto legal arrendaticio, interpuesta por el ciudadano Héctor Enrique López Oropeza, actuando en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES HELO, C.A., asistido por el abogado José Jaime González Hernández; contra las ciudadanas JULIA ALCIRA DAO SALDIVIA y ANA MARÍA DAO SALDIVIA, y la sociedad mercantil DAS INVERSIONES C.A..

QUINTO: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Notifíquese a las partes conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia conforme lo establece el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, en Barquisimeto, a los quince (15) días del mes de marzo del año dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.
La Jueza,

Marilyn Quiñónez Bastidas La Secretaria,

Sarah Franco Castellanos
Publicada en su fecha a las 11:30 a.m.
D4.- La Secretaria,