JUEZ PONENTE: EFRÉN NAVARRO EXPEDIENTE N° AP42-R-2002-002344 En fecha 4 de mayo de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, el oficio Nº 11-0442 de fecha 25 de abril de 2011, anexo al cual la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia, remitió la decisión dictada en fecha 5 de abril de 2011, mediante la cual declaró Con Lugar la acción de Amparo Constitucional incoada por la ciudadana Cointa Cardozo Rangel contra la sentencia dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por el Abogado Jacobo Obadía Levy, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 9.736 actuando con el carácter de representante legal de la Sociedad Mercantil ANA KARINA CONSTRUCCIONES C.A., debidamente, inscrita por ante la Oficina del Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, bajo el Nº 55, Tomo 22-A Pro, de fecha 2 de Mayo de 1985, contra la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1.989, emanada de la “DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO” (hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA y HÁBITAT). En fecha 16 de mayo de 2011, se dio cuenta a la Corte. En esa misma fecha, en cumplimiento a lo ordenado en la sentencia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia esta Corte acordó notificar a las partes. En esa misma fecha, se libró boleta de notificación dirigida a la Sociedad Mercantil Ana Karina Construcciones, C.A., y los oficios Nros 2011-3106, 2011-3107, 2011-3108 y 2011-3109, dirigidos al Director General de Inquilinato del Ministerio de Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, al Ministro de Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, a la Procuradora General de la República y al Inspector General de Tribunales, respectivamente. En fecha 26 de mayo de 2011, el Alguacil de esta Corte consignó notificación dirigida al Inspector General de Tribunales. En fecha 9 de junio de 2011, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia presentada por el ciudadano Giuliano Granchelli Rota, titular de la cédula de identidad Nº 1.744.918, debidamente asistido por la Abogada Sonia Anchetta inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 8.896, mediante la cual se da por notificado. En fecha 20 de junio de 2011, el Alguacil de esta Corte consignó notificación dirigida a la ciudadana Procuradora General de la República. En fecha 21 de junio de 2011, el Alguacil de esta Corte consignó notificación dirigida a la Sociedad Mercantil Ana Karina Construcciones C.A., la cual fue recibida por el ciudadano Giuliano Granchelli Rota antes identificado. En esa misma fecha, el Alguacil de esta Corte consignó notificación dirigida al ciudadano Ministro del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. En fecha 12 de julio de 2011, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa, reanudándose la misma una vez transcurrido el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 19 de julio de 2011, se designó Ponente al Juez EFRÉN NAVARRO, a quien se ordenó pasar el expediente a los fines de dictar la decisión correspondiente. En esa misma fecha se pasó el expediente al Juez Ponente. En fecha 18 de octubre de 2011, se prorrogó el lapso para decidir la presente causa de conformidad con el artículo 93 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. En fecha 8 de diciembre de 2011, venció el lapso de Ley otorgado para decidir la presente causa, reanudándose la misma una vez transcurrido el lapso establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 23 de enero de 2012, en virtud de la incorporación de la Juez MARISOL MARÍN R., fue reconstituida esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada su Junta Directiva de la siguiente manera: EFRÉN NAVARRO, Juez Presidente; MARÍA EUGENIA MATA, Juez Vicepresidente y MARISOL MARÍN R., Juez. En fecha 6 de febrero de 2012, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 12 de marzo de 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia presentada por el ciudadano Giuliano Granchelli Rota, debidamente asistido por Abogada Sonia Anchetta antes identificada, mediante la cual solicita pronunciamiento en la presente causa. Realizado el estudio individual de las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir el asunto, previa las siguientes consideraciones: I ANTECEDENTES En fecha 27 de julio de 1989, el Abogado Jacobo Obadía Levy actuando con el carácter de Representante Legal de la Sociedad Mercantil Ana Karina Construcciones C.A, interpuso ante el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat), que fijó el canon máximo de arrendamiento mensual a una oficina propiedad de la referida Sociedad Mercantil en ocho mil cuatrocientos un bolívar con cincuenta céntimos (Bs. 8.401,50). En fecha 7 de agosto de 1991, el referido Tribunal declaró la nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat) y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para oficina la cantidad de Once Mil Ciento Setenta y Tres Bolívares con Cincuenta y Cinco céntimos (Bs. 11.173,55). En fecha 7 de agosto de 2002, el Abogado Leonardo Viloria, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 9.736 actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Granchelli Rota, acreditó la legitimación del referido ciudadano en la presente causa, se dio por notificado de la sentencia en fecha 7 de agosto de 1991 dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda y solicitó la notificación de la ciudadana Cointa Mercedes Cardozo de Rangel, titular de la cédula de identidad Nº 3.015.341, arrendataria del inmueble objeto de regulación. En fecha 7 de octubre de 2002, el Alguacil del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo, consignó la notificación dirigida a la ciudadana Cointa Mercedes Cardozo de Rangel. En fecha 11 de octubre de 2002, el Abogado Leonardo Viloria, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Granchelli Rota apeló la sentencia de fecha 7 de agosto de 1991, dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. En fecha 18 de octubre de 2002, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto y ordenó la remisión del expediente a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. En fecha 18 de noviembre de 2002, se recibió en la Secretaría de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo el oficio Nº 02-1206 de fecha 18 de octubre de 2002, emanado del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente de la presente causa. En fecha 19 de noviembre de 2002, se dio cuenta a la Corte y se designó Ponente al Juez Cesar Hernández, asimismo se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa. En fecha 17 de diciembre de 2002, comenzó la relación de la causa. En esa misma fecha se recibió, escrito de “formalización de la apelación”, presentado por el Abogado Leonardo Viloria, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Granchelli Rota. En fecha 15 de enero de 2003, comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció el 23 de enero del mismo año. En fecha 28 de enero de 2003, se agregó a los autos el escrito de pruebas reservado en fecha 21 de enero de 2003, presentado por el Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Granchelli Rota. En fecha 4 de febrero de 2003, esta Corte remitió el presente expediente al Juzgado de Sustanciación a los fines de pronunciarse sobre la admisibilidad de las pruebas promovidas. En fecha 12 de febrero de 2003, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte admitió la prueba de experticia promovida y fijó para el segundo día siguiente a esa fecha el acto de designación de expertos. En fecha 18 de febrero de 2003, se declaro desierto el acto de designación de expertos. En fecha 19 de febrero de 2003, el Apoderado Judicial del Ciudadano Giuliano Granchelli Rotta, solicitó una nueva oportunidad para la designación de los expertos. En fecha 26 de febrero de 2003, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte acordó fijar para el segundo día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviese lugar el acto de designación de expertos. En fecha 5 de marzo de 2003, se dio cumplimiento a la designación de expertos. En fecha 11 de marzo de 2003, se juramento la nueva Junta Directiva de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando constituida de la siguiente manera: Presidente, Juan Carlos Apitz Barbera, Vicepresidente, Ana María Ruggeri Cova, Magistrados Perkins Rocha Contreras, Evelyn Marrero Ortiz y Luisa Estela Morales Lamuño. En fecha 7 de mayo de 2003, se fijó para el día 28 de mayo de 2003 la consignación del informe de experticia respectivo. En fecha 28 de mayo de 2003, se dejó constancia de la consignación de referido informe de experticia. En fecha 10 de junio de 2003, el Juzgado de Sustanciación ordenó pasar el expediente a esta Corte Primera a los fines de que continúe su curso de Ley, el cual fue recibido el día 12 de junio de 2003. En fecha 17 de junio de 2003, se dio cuenta a la Corte y se fijó para el décimo (10º) día de despacho siguiente para que tuviera lugar el acto de informes orales. En fecha 10 de julio de 2003, tuvo lugar la audiencia de informes y se dejó constancia de la comparecencia del Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Guiseppe Granchelli Rota, así como la consignación del correspondiente escrito y se dijo “Vistos” en la presente causa. En fecha 15 de julio de 2003, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa y se designó Ponente a la Juez Evelyn Marrero Ortiz. En fecha 11 de noviembre de 2004, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, diligencia presentada por el Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, solicitando a la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo el abocamiento al conocimiento de la presente causa. En fecha 26 de abril de 2005, visto que en fecha 1º de septiembre de 2004 fue constituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo quedando conformada su Junta Directiva por lo siguientes ciudadanos: Presidenta, María Enma León Montesinos, Vicepresidente, Jesús David Rojas Hernández, Jueza Betty Josefina Torres Díaz y Secretaria Jennis Castillo Hernández, esa Corte se abocó al conocimiento de la causa y se designó Ponente a la Jueza Betty Torres Díaz. En fecha 19 de octubre de 2005, fue reconstituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa, quedando conformada su Junta Directiva de la siguiente manera: Presidente, Ana Cecilia Zuleta Rodríguez, Vicepresidente, Alejandro Soto Villasmil, Juez, Alexis José Crespo Daza. En fecha 18 de julio de 2006, esa Corte se abocó al conocimiento de la presente causa y se designó ponente al Juez Alexis José Crespo Daza, a quien se ordenó pasar el expediente a los fines de que dictase la decisión correspondiente. En fecha 6 de noviembre de 2006, fue reconstituida la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa, quedando conformada su Junta Directiva de la siguiente manera: Presidente, Emilio Ramos González, Vicepresidente, Alejandro Soto Villasmil, Juez, Alexis José Crespo Daza. En fecha 12 de julio de 2007, se abocó al conocimiento de la presente causa, se ratificó la Ponencia al Juez Alexis José Crespo Daza y se ordenó pasar el presente expediente a los fines de dictar la decisión correspondiente. En fecha 17 de julio de 2007, se paso el expediente al Juez Ponente. En fecha 17 de octubre de 2007, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de Caracas, diligencia presentada por el ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota debidamente asistido por la Abogada Sonia Anchetta, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 8.896, solicitando se dicte sentencia. En fecha 9 de julio de 2008, mediante sentencia Nº 2008-01295 la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo dictó decisión en la presente causa declarando Con Lugar el recurso de apelación interpuesto. En fecha 18 de noviembre de 2009, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, diligencia presentada por la Abogada Cointa Cardozo de Rangel, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el Nº 22.703, actuando en nombre propio y representación mediante la cual notifica de la sentencia Nº 1461 de fecha 3 de noviembre de 2003 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia que admitió la acción de amparo constitucional interpuesta contra la sentencia Nº 2008-01295 de fecha 9 de julio de 2008, dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, y acordó medida cautelar de suspensión de los efectos de la presente decisión. Mediante sentencia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, declaró Con Lugar la acción de amparo constitucional interpuesta por la ciudadana Cointa Cardozo de Rangel, contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2008 dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. En fecha 16 de mayo de 2011, se recibió el oficio Nº CSCA-2011-003009 de fecha 5 de mayo del mismo año, suscrito por el ciudadano Presidente de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, mediante el cual remitió la presente causa a esta Corte en cumplimiento con la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia mencionada ut supra, que ordenó conocer nuevamente el recurso de apelación interpuesto vista la anulabilidad de la sentencia Nº 2008-01295 de fecha 9 de julio de 2008, dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. II DE LA SENTENCIA DICTADA POR LA CORTE SEGUNDA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO Mediante sentencia Nº 2008-01295 de fecha 9 de julio de 2008, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, declaró en la presente causa Con Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, en los siguientes términos: “De modo que, acorde con el criterio sostenido por esta Corte, fue promovida y evacuada una experticia por ante esta Alzada, la cual ostenta mérito probatorio pleno, por cuanto el informe realizado producto de ella atendió a lo dispuesto en el artículo 30, numerales 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; aplicable -se insiste- en el presente caso por mandato expreso del artículo 88 eiusdem que dispone: ‘Artículo 88.- Las normas contenidas en el presente Decreto-Ley se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inició su tramitación, en lo que les sea aplicable’. En tal sentido, describió el inmueble, su ubicación, uso, el uso del entorno de ubicación, vialidad -haciendo especial alusión al servicio del Metro de Caracas, no señalado expresamente en la experticia practicada en la primera instancia-, servicios, zonificación, área de construcción, áreas útiles, equipos y obras adicionales; por lo que respecta a la descripción de los materiales y acabados, estableció la tipología del edificio, su edad, el estado de conservación y mantenimiento. Adicionalmente y en cumplimiento a la norma apuntada en el mencionado informe, se efectuó la investigación de los valores respectivos. Ahora bien, esta Corte observa que en el artículo 30, parágrafo único de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el legislador estableció que ‘a los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal’. A partir de la disposición transcrita se introdujo una innovación en la legislación especial que rige la materia, al incluirse, entre los parámetros que deben ser tomados en consideración por los expertos avaluadores al determinar el valor de un inmueble que está sometido al régimen de propiedad horizontal, a los fines de regular el canon de arrendamiento máximo mensual, el monto que debe cancelar el propietario por concepto de gastos comunes. Al respecto, se constata que la experticia practicada en el curso de la segunda instancia, contempló el citado elemento y en fin, todos los demás establecidos en la ley inquilinaria in comento, igualmente se observa, que no hubo objeción alguna frente a la prueba de experticia realizada por ante esta Corte, con la cual se logró desvirtuar la que ya corría en autos, debiendo la parte que se considerada inconforme con la misma manifestar sus observaciones en la oportunidad legalmente establecida para ello; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente: ‘Artículo 468.- En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días’. En relación a la norma anterior, jurisprudencialmente se ha afirmado lo siguiente: ‘(…) es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia de fecha 17 de mayo de 2000, recaída en el expediente N° 97-18945, en el caso de PEDRO MARRERO CRUZ, esta Corte sostuvo lo siguiente: ‘(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.’. (Sentencia N° 1.134 de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, de fecha 17 de junio de 2001). De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba. Sin embargo, en el presente caso se evidencia de los autos que el informe de los expertos avaluadores fue consignado en fecha 28 de mayo de 2003, sin que se haya solicitado ampliación o aclaratoria de la misma; por tanto, esta Corte acoge los resultados de la experticia en cuestión, y así se declara. Ahora bien, precisado lo anterior y al haberse otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en esta instancia, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia; de manera que, de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece: ‘Artículo 29.- La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual …’. Ahora bien, se evidencia que, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, los expertos concluyeron en que el justo valor del inmueble de marras es la cantidad de Noventa y Cinco Millones Setecientos Treinta Mil Novecientos Tres con Cuarenta y Un Céntimos (Bs. 95.730.903,41), en consecuencia se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, la cual equivale a 4.834,89 unidades tributarias, a razón de Diecinueve Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 19.800,00) unidad tributaria vigente para la fecha del avalúo practicado al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 7% de conformidad con lo previsto en el literal b del artículo antes transcrito, lo que arrojaría como canon de arrendamiento máximo mensual, al inmueble descrito en este fallo, la cantidad de Setecientos Sesenta y Cuatro Mil Ciento Treinta y Siete con Treinta y Cinco Céntimos (Bs. 764.137,65), no obstante de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, se reexpresa dicha cantidad en Setecientos Sesenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs.F. 764,14). Así se declara. Revocado el fallo apelado, y por cuanto el acto administrativo anulado nunca fue capaz de producir efecto jurídico alguno, en razón de lo cual se entiende que su nulidad es con efectos ex tunc, es decir, desde la fecha en que fue dictado, esta Corte fija el canon antes mencionado desde la fecha de emisión del acto anulado. Así se declara. En virtud de lo anterior, tras haberse anulado el acto impugnado, queda restablecida la situación jurídica lesionada por el mismo, de la manera descrita en el presente fallo. Así se declara. V DECISIÓN Por las razones antes expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1.- QUE ES COMPETENTE para conocer el recurso de apelación interpuesta por el abogado Jacobo Obadía Levy, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil ANA-KARINA CONSULTORES C.A., ambos identificados, contra la sentencia dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 7 de agosto de 1991, mediante la cual se declaró la nulidad de la Resolución No. 0608, de fecha 20 de febrero de 1989. 2.- CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por el referido ciudadano. 3.- REVOCA la sentencia apelada. 4- A los fines de restablecer la situación jurídica infringida por el acto anulado, SE FIJA el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad de Setecientos Sesenta y Cuatro Bolívares Fuertes con Catorce Céntimos (Bs.F. 764,14). 5- Finalmente estima esta Corte, que si bien le correspondería remitir el presente caso al Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en la actualidad este ya no existe por lo que debe remitirlo al Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital”. III DE LA SENTENCIA DICTADA POR LA SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA Mediante sentencia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, resolvió la acción de amparo constitucional interpuesta por la ciudadana Cointa Cardozo de Rangel, contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2008 dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en los siguientes términos: “Corresponde a la Sala pronunciarse sobre la demanda de amparo constitucional que la ciudadana Cointa Cardozo de Rangel incoó contra la sentencia n.° 2008-01295 que expidió, el 9 de julio de 2008, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. La demandante denunció que la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo desconoció el derecho a la irretroactividad al haber otorgado efectos hacia el pasado a la experticia que se practicó en la segunda instancia del juicio de regulación de canon de arrendamiento, la cual fijó el monto máximo del alquiler del inmueble destinado a oficina que ocupa como arrendataria. En efecto, la quejosa expuso que, en 1995, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Giuliano Granchelli, cuyo objeto es un inmueble que está destinado a oficina (piso T-1, of. A) en el ‘Centro Empresarial Don Bosco’, en la Avenida Francisco de Miranda, Los Ruices. Respecto a ese inmueble, su anterior propietaria -Ana Karina Construcciones C.A.- había interpuesto demanda de nulidad contra la resolución n 608 de 20 de febrero de 1989 que la entonces Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento expidió para la regulación del canon mensual de alquiler. En 1991, el extinto Tribunal de Apelaciones de Inquilinato declaró con lugar la pretensión y, en consecuencia, fijó nuevo canon de arrendamiento. El ciudadano Giuliano Granchelli, propietario para ese momento, ejerció recurso de apelación, el cual la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declaró con lugar y, con fundamento en una prueba de experticia para determinar el valor del inmueble objeto de la regulación, estableció un nuevo monto mensual de alquiler. Ahora bien, los efectos de la sentencia objeto de la demanda, concretamente del canon de arrendamiento judicialmente establecido, se fijaron hacia el pasado, es decir desde la fecha de emisión del acto administrativo regulatorio de 1989. Esta decisión, en opinión de la demandante, lesiona su derecho a la irretroactividad que prescribe el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Al respecto, la Sala, en primer término, precisa que el artículo 259 constitucional faculta al juez contencioso administrativo a disponer lo necesario para lograr el restablecimiento de la situación jurídica infringida. El caso que originó el amparo constitucional de autos trató de la nulidad del acto administrativo de regulación del canon máximo mensual de alquiler del inmueble (oficina), objeto del contrato de arrendamiento que la ahora accionante ocupa como arrendataria. La pretensión de nulidad la inició, en 1989, la entonces propietaria del inmueble Ana Karina Construcciones C.A., es decir años antes a la existencia de la relación contractual y por una propietaria distinta a la que tenía el inmueble para el momento de la emisión de la sentencia de primera instancia y segunda instancia. La Sala observa que la parte demandante denunció la pérdida de interés procesal, pues nunca hubo cesión de derechos litigiosos entre la propietaria inicial, que fue quien incoó la demanda, con los propietarios subsiguientes. En este particular, debe señalársele a la quejosa que no tiene razón cuando esgrimió la denuncia sobre la pérdida de interés procesal de la parte actora del juicio inquilinario, pues debe precisarse que la regulación del canon de alquiler se fija respecto del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y lo requerido para la legitimación del demandante es el interés que tiene respecto del inmueble, lo cual siempre estuvo presente en la demanda de nulidad, ya que esta Sala, luego de la revisión de las actas, comprueba que cuando el ciudadano Giuliano Granchelli ejerció recurso de apelación, él era el propietario del inmueble en razón de la venta que le había hecho el ciudadano Ernesto Bassesto Brescacin, según consta en documento autenticado el 11 de diciembre de 1991, en la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre, que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre, bajo el n.° 13, tomo 7, protocolo primero. Por tanto, no tiene ninguna consecuencia jurídica, ni relación con la pérdida de interés procesal el hecho de que haya apelado una persona distinta a la que inicialmente incoó la demanda. Así se decide. Ahora bien, en relación con la decisión que se señaló como lesiva, considera la Sala que, tal como se denunció, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa no podía otorgarle efectos hacia el pasado al canon de arrendamiento que se fijó como consecuencia de la evacuación, en segunda instancia, de una experticia para la determinación del valor del inmueble en litigio. En efecto, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo actuó con exceso a la facultad de restablecer la situación jurídica infringida, ex artículo 259 constitucional, cuando decidió, en el año 2008, que el canon de arrendamiento fijado en esa instancia judicial debía cobrarse desde el año 1989, esto es, desde el momento de la emisión del acto regulatorio, cuya nulidad también se declaró, con lo cual, se injurió la garantía a la irretroactividad. El fallo en cuestión no podía otorgarle efectos al pasado al nuevo canon, pues el valor se fijó sobre la base de la experticia practicada en segunda instancia en atención a unos valores de mercado inexistentes para el año 1989 y porque el procedimiento aplicable era el que la Ley de Regulación de Alquileres (1980) establecía, ello según lo que dispone el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 16 de la Ley de Regulación de Alquileres disponía la obligación del arrendador de reintegrar las cantidades recibidas en exceso y no existía obligación del arrendatario al pago de la diferencia entre el canon pactado y el regulado judicialmente. Con base en lo precedente, la Sala considera que la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo no podía otorgar efectos hacia el pasado, desde la emisión del acto administrativo impugnado en nulidad (1989) a unos nuevos valores inmobiliarios, producto de una experticia practicada en el año 2003, pues ello desconoce la garantía a la no retroactividad que está prevista en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en su artículo 24, razón por la cual, se declara con lugar el amparo constitucional que se intentó y, en consecuencia, se anula la sentencia que expidió la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo. Como consecuencia de la nulidad del fallo, se ordena a la citada Corte que remita el expediente de la causa inquilinaria a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo para que esta decida, nuevamente, el recurso de apelación. Así se decide” (Negrillas y subrayado de esta Corte). IV DE RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD En fecha 27 de septiembre de 1989, el Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil Ana Karina Construcciones C.A., interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución N° 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), con base en las consideraciones siguientes: Indicó que “Mediante Resolución Nº 0608, de fecha 20 de febrero de 1.989, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento reguló la Oficina ‘A’, piso T-1 del Edificio denominado Centro Empresarial Dosn (sic) Bosco, situado en La Avenida Francisco de Miranda, Urbanización Los Ruices Distrito Sucre, Estado Miranda, fijando un monto máximo del Canon de Arrendamiento mensual del Inmueble en la Cantidad de Ocho Mil Cuatrocientos Un Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 8 401,50), tal como se evidencia en la Resolución que copia certificada anexo marcada ‘B’, con el presente Recurso”. Arguyó que “Del Avaluó prácticado (sic) al efecto se desprende que los Expertos asignaron una renta calculada a razón de (14,40%) anual para Oficina, pero en tal operación valuatoria, no tomaron en consideración la ubicación (sic) Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de la misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular, solo (sic) se limitaron los expertos ha establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación, ni fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos”. Señaló que “El avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, infringe de forma directa El Artículo 6 de la ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el Artículo 26 de Reglamento de la misma, el cual dispone que para la determinación del valor del Inmueble, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las Pensiones de Arrendamiento máximas deberá tomar en cuenta los siguientes factores: 1. Para determinar el valor del Terreno: Su distancia de los Centros de Servicios Metropolitanos y Vecinales, los precios medios de los últimos 10 años, Luz, Teléfono y otros similar carácter, los servicios Públicos existentes, pavimentación de Calles, Cloacas, acueductos, la zonificación Urbana existente, especialmente si el uso que tiene es o no conforme con las ordenanzas de zonificación Urbana y la intensidad del uso asignado. 2. Para determinar el valor de la edificación: la magnitud o tamaño del área de construcción, la edad de esta, el suministro directo de la Unidad de la Vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares además de los requisitos que establece el Artículo 26 del Reglamento de la ley de Regulación de Alquileres”. Indicó que “(…) estos requisitos aparecen cumplidos en el avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento de la Oficina ‘A’ piso T-1 del Centro Empresarial Don Bosco, que dio origen al acto Administrativo y que obligatoriamente deben señalarse y motivarse debido a que el avalúo es una verdadera experticia, de conformidad con el dispuesto Articulo 58 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativos, que nos dice: que todo lo relacionado con los medios probatorios se regirán por las disposiciones del Código Civil y del Código de Procesamiento Civil. Por tanto el avalúo de este procedimiento y regulación es la prueba determinante y constituyen una verdadera experticia sujeta a los requisitos de forma y de fondos señalados en los Artículo 1525 del Código Civil, un avalúo inmotivado no puede servir de fundamento para fijar canon alguno, ya que la motivación del avalúo constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que debieran tomar en cuenta los peritos para arribar a una conclusión sobre el valor o ponderación atribuida al caso concreto por el cual no puede ser genérica o indeterminada como en el caso que nos ocupa”. Finalmente señaló que “Por todas las razones anteriormente expuestas estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente, ejerzo en mi carácter antes expuesto, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia el presente recurso Contencioso Administrativo de Nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, dictada por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento expediente Nº 82.098-F9, por carecer de la motivación exigida por los Artículos 9 y 18 Ordinal 5º de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y ser en consecuencia Violatoria de dicho artículo y del Artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el Artículo 26 de su Reglamento. En consecuencia, solicito se declare la Nulidad de la Resolución Nº 0680, Dictada por la Dirección de Inquilinato en Fecha 20 de febrero de 1.989. Pido así mismo del Tribunal que proceda a restablecer la situación Jurídica infringida y se pronuncie en la definitiva sobre la renta máxima que corresponda al Inmueble, con base a un proceso de valuación ajustado a la Ley…”. V DE LA SENTENCIA APELADA En fecha 7 de agosto de 1991, el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del entonces Distrito Federal y Estado Miranda, declaró Con Lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario incoado, fundamentando su decisión en lo siguiente: “La parte recurrente denunció la infracción de los Artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, alegando que el avalúo administrativo no consideró los factores indicados en dichas normas como elementos de juicio indispensables al efecto. (…omissis…) El avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último, el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales, por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido. Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios sesenta y uno (61) al ochenta y uno (81), resultado de la experticia evacuada en está sede por los expertos EURIDISIS MORENO, PEDRO GONZALEZ MATHEUS Y ZULAY CORVO RIVAS, de profesión Arquitectos y Peritos Avaluadores respectivamente. Dicho informe describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización: la tradición legal y linderos: la zonificación según el plano regulador vigente: el desarrollo vial local: las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles: la edad y características de la construcción: la metodología empleada, y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, como los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz teléfono y similares. Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los Artículos 6 de la Ley de Regulación y 26 de su Reglamento, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara. Restablecimiento de la situación jurídica lesionada Conforme a los artículos 131 y 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia y respecto a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica lesionada se observa: Analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, este tribunal acoge como base para la determinación de la renta el valor asignado al inmueble en la experticia el cual se fija en la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL CIENTO VEINTINUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 931.129, 68), sobre el valor se aplica un rendimiento anual del 14.40% de conformidad con lo previsto en el Decreto Ejecutivo No.669 de fecha once (11) de Agosto de mil novecientos setenta y uno (1.971), en relación con lo dispuesto en el Artículo 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para oficina , la cantidad de ONCE MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES CON CINCUENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 11.173.55). En virtud de lo anteriormente expuesto el referido Juzgado declaró la nulidad de la Resolución No. 0608, de fecha 20 de febrero de mil novecientos ochenta y nueve, emanada de la Dirección de Inquilinato del antes Ministerio de Fomento, mediante la cual se fijó canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble denominado oficina ‘A’ piso 1 del edificio Centro Empresarial Don Bosco”. VI DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN En fecha 17 de diciembre de 2002, el Abogado Leonardo José Viloria González, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Giuseppe Granchelli Rota, consignó escrito de fundamentación de la apelación interpuesta, con base en los siguientes razonamientos: Señaló que, “…tal como se puede apreciar a las actas del presente expediente, específicamente a los folios 92 al 98 ambos inclusive, la sentencia recurrida fue dictada en fecha siete (07) de agosto de mil novecientos noventa y uno (1991); ahora bien en fecha 30 de junio de 1995, mi representado celebró con la ciudadana COINTA MERCEDES CARDOZO DE RANGEL, quien es mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.015.341, contrato de arrendamiento sobre el inmueble de autos…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Que, “El día 04 de abril de 2001, bajo la solicitud No. 2001/04/23, la ciudadana GIULIANA GRANCHELLI, actuando en su carácter de apoderada judicial del propietario-arrendador, ciudadano GIULIANO GIUSEPPE GRANCHELLI ROTA, (…) introdujo tal solicitud la cual no pudo ser tramitada, toda vez que el expediente administrativo No. 82.098-F9, al cual se contrae dicho inmueble (propiedad horizontal), no se encontró físicamente en el Despacho Regulador, tal circunstancia obligó a la solicitante a instar a la Administración para que se abriera un anexo (condición dada al nuevo expediente en esto casos), (…) posteriormente en fecha 11-10-2001 (sic), bajo la solicitud No. 01-110-98, en mi carácter de apoderado judicial solicité la apertura de un procedimiento regulatorio para el mismo inmueble, y advirtiéndose el Organismo Regulador de ello si (sic) precisado a dictar un auto en fecha 28 de octubre de 2001, en la cual acumularon las solicitudes antes citadas y cumplidos los tramites de Ley, se ordenó notificar a la arrendataria sobrevenidamente del inmueble, ciudadana COINTA MERCEDES CARDOZO DE RANGEL…” (Mayúsculas, negrillas y subrayado de la cita). Manifestó que, “En vistas de las actuaciones antes citadas y abierto el procedimiento regulatorio sobre el inmueble de autos, sorpresivamente la arrendataria antes plenamente identificada concurre al procedimiento y consigna las resultas de una ‘INSPECCIÓN JUDICIAL’ practicada en fecha 27 de noviembre del año 2001, por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, bajo el No. S-0439, con lo cual (…) le demuestra al Organismo Regulador no solo que existe la decisión cuya apelación hoy motiva esta formalización, sino que practicada y/o evacuada la actuación extrajudicial, pasa a dejar constancia de los particulares en ella contenidos, orientados a dejar constancia que dicha sentencia fue dictada fuera del lapso y en consecuencia en su dispositivo ordenó la notificación de la misma a las partes por haber sido dictada extemporáneamente…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Que, “Estas actuaciones conforme a la solicitud de la arrendataria condujeron a la Dirección de Inquilinato a dictar la resolución No. 004162 de fecha 18 de febrero de 2002, en la cual se señala: ‘Como consecuencia de la anterior resulta obvio que el auto mediante el cual se ordenó la reconstrucción del expediente No.82.098-F9, debe ser revocado así como todas las actuaciones administrativas que involucran el procedimiento, como en efecto se revocan por esta Dirección...” (Negrillas de la cita). Alegó que, “…del fallo apelado se evidencia que en la narrativa de la misma no se dio cumplimiento al REQUISITO DE FORMA previsto en el ordinal 2º del artículo 243, del Código de Procedimiento Civil que establece: “Toda sentencia debe contener: La indicación de las partes y de sus apoderados”, sin embargo en dicho fallo no se expresaron las razones de tal omisión, razón por la cual se infringió la norma citada la cual concatenada con el artículo 244 ejusdem. Relativo a la NULIDAD DE LA SENTENCIA establece: “Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior,…”. En este orden de ideas es justo destacar que el fallo debe determinar con precisión los elementos objetivos y subjetivos involucrados en la controversia judicial, siendo su cumplimiento materia de orden publico (sic)” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Denunció, “el INCUMPLIMIENTO DE UN REQUISITO DE FORMA como lo es la infracción del ordinal 3º del artículo 242 del citado Código, que establece: “Toda sentencia debe contener: Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos”. (Mayúsculas y negrillas de la cita). Agregó que, “En virtud de que en fallo apelado el sentenciador obvió todo referencia a los alegatos formuladas (sic) en la tramitación del procedimiento, silenciando los mismos, no dando cumplimiento al requisito exigido en la norma invocada, razón por la cual la sentencia debe ser anulada, en aplicación del artículo 244 ejusdem, y así pido respetuosamente sea declarado”. Alegó que, “La sentencia recurrida no sólo incurre en los vicios antes denunciados, sino que también adolece de la INFRACCIÓN DEL ORDINAL 5º DEL TANTAS VECES CITADO ARTÍCULO 243, pues al decidir el Tribunal, no consideró los alegatos formulados por el recurrente en su escrito de nulidad contra el acto administrativo, cuando en el CAPITULO II del mismo el cual cito textualmente: ‘Del avalúo practicado al efecto se desprende que los Expertos asignaron una renta calculada a razón del (14,40%) anual para Oficina, pero en tal operación valuatoria, no tomaron en consideración la ubicación Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de la misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular, solo se limitaron los expertos, ha establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación, ni fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos’ realmente la sentencia no decidió sobre estos puntos, esto es absolvió (sic) la instancia, no conteniendo en consecuencia el fallo apelado, ‘decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas’…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Indicó que, “…se produjo una infracción de Ley como lo es LA VIOLACION (sic) DE UNA MAXIMA DE EXPERIENCIA que hace procedente el presente recurso y que tal y como lo prevé el artículo 313 del Código de Procedimiento Civil…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Que, “En tal sentido la nulidad del acto administrativo impugnado queda patentizada, conforme (sic) criterio reiterado por los Tribunales que conocen la materia, criterio por demás no acogido íntegramente por el Juez que conoció la presente causa, ciertamente se promovió y evacuó de la prueba de experticia que promoviera por la recurrente para ese entonces, pues siendo este el medio idóneo con el cual pueden constatarse los hechos y denuncias que se formulan contra la actividad de la administración, en conforme a ésta que el Juzgado puede acceder a los vicios derivados de dicha actividad. En este caso se observa que la prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía la materia, esto es artículo 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, respectivamente, amén del criterio del juzgador de instancia. Dicha probanza no fue impugnada por las partes intervinientes en el procedimiento quedando firme y aún cuando el sentenciador no tiene la obligación de acoger la prueba, llama la atención que misma sirviera de fundamento para declarar la nulidad” (Negrillas de la cita). Adujó que, “…el juzgador a fin de evitar perjuicios a la arrendadora, debió cumplir con los deberes que el artículo 12 del Código de Procedimiento le impone y hacer valer los principio rectores que informan la Ley adjetiva para con ello mantener el equilibrio procesal en aras de la celeridad procesal, en efecto, pudo hacer uso, bien del artículo 401 ordinal 5º, que establece la posibilidad del auto oficioso para la práctica de diligencias probatorias o bien del ordinal 4º del artículo 514 ejusdem relativo a el auto para mejor proveer, a fin de que sea ordenada la práctica de alguna experticia sobre determinados puntos, se amplíe o aclare la que existiere en autos”. Añadió que, “revisados los antecedentes de casos tan particulares nos encontramos con una reciente decisión de esta Corte que advierte lo siguiente: ‘…debe destacarse que en los casos en que lo pretendido por la parte apelante sea la desestimación de la experticia en primera instancia, se sería procedente el conocimiento de tal pretensión en esta Alzada, aún cuando la parte interesada no hubiere hecho uso del lapso establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil antes mencionado, pues la satisfacción de dicha norma, que se ha previsto para un supuesto distinto. Sin embargo, lo anterior requiere de la diligencia del solicitante, en este caso de la parte apelante, toda vez que el único elemento en consideración al cual podría esta Corte acordar lo pretendido por ella, o por lo menos, conocer de sus solicitud, viene determinado por la promoción de una nueva experticia en esta segunda instancia, pues solo del análisis de la misma –una vez evacuada- podría esta Alzada verificar los vicios de la que fue practicada en Primera Instancia del proceso…’Sentencia No. 2000-320 del 3 de mayo de 2000…” (Negrillas de la cita). Solicitó que, “por cuanto el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios viola los dispositivos previstos en los artículo 26 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana, DESAPLIQUE POR INSCONSTITUCIONAL EL REFERIDO ARTÍCULO (sic) DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIO se sirva disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas que han lesionado a nuestro mandante…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). Finalmente solicitó que, “…anule el fallo, entre a decidir el fondo acogiéndose a los razonamientos de hecho y de derecho aquí invocados, así como todos aquellos medios probatorios que sean materia del presente recurso y que oportunamente se promoverán para obtener el restablecimiento de la situación jurídica infringida; y anulado como sea el fallo proceda esta Corte a decidir de conformidad con la Ley declarando CON LUGAR la apelación interpuesta con los pronunciamientos de Ley…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). VII DE LA COMPETENCIA Antes de analizar la competencia para conocer la presente causa, es necesario establecer las siguientes consideraciones: El caso de autos, se inició y fue decidido en primera instancia por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 7 de agosto del año 1991, bajo la vigencia de la derogada Ley de Regulación de Alquileres. Ello así, se pudo constatar de las actas que conforman el expediente judicial que la referida sentencia no fue notificada a las partes, siendo esta efectiva a la parte recurrente, el día 7 de agosto de 2002, mediante la cual interpuso el presente recurso de apelación. Lo que hace necesario aclarar, que bajo la vigencia de la derogada Ley, existía el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato el cual tenía la categoría de Tribunal Superior conociendo en apelación de las decisiones administrativas emanadas de la Dirección de Inquilinato del extinto Ministerio de Fomento, actualmente Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat; no obstante, con la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el mencionado Tribunal desapareció junto con el recurso de apelación, pues ahora lo procedente contra dichas decisiones es un recurso contencioso administrativo de nulidad correspondiendo tal competencia a los Tribunales Superiores Contencioso Administrativo, conforme lo prevé los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999. Ahora bien, resulta necesario destacar que en fecha 16 de junio de 2010, entró en vigencia la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.447 y reimpresa en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.451 de fecha 22 de junio de 2010, la cual en su artículo 24 estableció un nuevo régimen de competencias, que inciden en el funcionamiento de esta Corte en ejercicio de su labor jurisdiccional. Ahora bien, los artículos 2 y 26 de la Constitución consagran derechos y principios que resguardan los valores que deben imperar en la sociedad, como es el reconocimiento del Estado de Derecho y de Justicia, lo que garantiza en el proceso una justicia expedita y sin reposiciones inútiles. Visto lo anterior, con fundamento en el artículo 3 del Código de Procedimiento Civil, según el cual “La jurisdicción y la competencia se determina conforme a la situación de hecho existente para el momento de la presentación de la demanda, y no tiene efecto respecto de ellas los cambios posteriores de dicha situación, salvo que la ley disponga otra cosa”, aplicable por mandato del artículo 31 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, la competencia se determina de acuerdo a la situación de hecho existente para el momento es que se presenta la acción, pudiendo ser modificado posteriormente sólo por disposición de la Ley. Ello así, la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, como se mencionó anteriormente, estableció las competencias que habían sido atribuidas jurisprudencialmente a los órganos que integran dicha jurisdicción, pero no previó ninguna norma que ordenase a esta Corte se desprendiera del conocimiento de aquellas que encontraban en curso. Ahora bien, los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999 aplicable rationae temporis, establecen lo siguiente: “Artículo 10: La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)”. “Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo (…)”. Ahora bien, a los fines de determinar la competencia respecto de las apelación ejercidas contra sentencias dictadas por los Juzgados Superiores Contencioso Administrativos, era el establecido mediante sentencia No. 2.271, de fecha 24 de noviembre de 2004 (caso: Tecno Servicios YES´CARD, C.A.), emanada de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en la cual delimitó las competencias -de modo provisional- de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo, reconociéndolas expresamente como alzadas naturales de los Juzgados Superiores Contenciosos Administrativos, de las cuales, conviene destacar para el caso de autos lo siguiente: “Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer: (…) 4.- De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales. (Véase sentencia de esta Sala N° 1.900 del 27 de octubre de 2004)…”. En consecuencia, de conformidad con el criterio jurisprudencial parcialmente transcrito, se observa que el presente recurso de apelación fue interpuesto contra un Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo a que hace alusión el referido fallo, en ese sentido esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo resulta COMPETENTE para conocer del recurso de apelación interpuesto contra la decisión dictada en fecha 7 de agosto de 1991 por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda. Así se declara. VIII MOTIVACIÓN PARA DECIDIR Corresponde a esta Corte emitir pronunciamiento respecto de los fundamentos del recurso de apelación interpuesto y en tal sentido, se observa lo siguiente: Como punto previo es necesario para esta Corte dejar sentado el carácter de los ciudadanos Cointa de Rangel y Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, en la presente causa, lo cual se verifica de la sentencia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, a la cual se hizo referencia ut supra y que señaló lo siguiente: “En efecto, la quejosa expuso que, en 1995, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Giuliano Granchelli, cuyo objeto es un inmueble que está destinado a oficina (piso T-1, of. A) en el ‘Centro Empresarial Don Bosco’, en la Avenida Francisco de Miranda, Los Ruices. (…) La Sala observa que la parte demandante denunció la pérdida de interés procesal, pues nunca hubo cesión de derechos litigiosos entre la propietaria inicial, que fue quien incoó la demanda, con los propietarios subsiguientes. En este particular, debe señalársele a la quejosa que no tiene razón cuando esgrimió la denuncia sobre la pérdida de interés procesal de la parte actora del juicio inquilinario, pues debe precisarse que la regulación del canon de alquiler se fija respecto del inmueble objeto del contrato de arrendamiento y lo requerido para la legitimación del demandante es el interés que tiene respecto del inmueble, lo cual siempre estuvo presente en la demanda de nulidad, ya que esta Sala, luego de la revisión de las actas, comprueba que cuando el ciudadano Giuliano Granchelli ejerció recurso de apelación, él era el propietario del inmueble en razón de la venta que le había hecho el ciudadano Ernesto Bassesto Brescacin, según consta en documento autenticado el 11 de diciembre de 1991, en la Notaría Pública Tercera del Municipio Sucre, que fue protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Distrito Sucre, bajo el n.° 13, tomo 7, protocolo primero. Por tanto, no tiene ninguna consecuencia jurídica, ni relación con la pérdida de interés procesal el hecho de que haya apelado una persona distinta a la que inicialmente incoó la demanda. Así se decide”. De conformidad con la sentencia transcrita se observa que tanto el ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota propietario del inmueble objeto de regulación en el presente recurso, como la ciudadana Cointa de Rangel en su carácter de arrendataria del mismo, tienen pleno interés en las resultas del presente procedimiento siendo que es contra esta ultima a quien recaerá el canon de arrendamiento que sea estipulado de ser necesario. Ello así, la parte apelante manifestó que “…del fallo apelado se evidencia que en la narrativa de la misma no se dio cumplimiento al REQUISITO DE FORMA previsto en el ordinal 2º del artículo 243, del Código de Procedimiento Civil que establece: ‘Toda sentencia debe contener: La indicación de las partes y de sus apoderados’…” destacando que “el fallo debe determinar con precisión los elementos objetivos y subjetivos involucrados en la controversia judicial, siendo su cumplimiento materia de orden publico…”. Destaca este Órgano Jurisdiccional que el referido artículo 243 del Código de Procedimiento Civil exige como uno de los requisitos de forma a ser cumplidos en el pronunciamiento de decisiones judiciales, el relativo a la mención de las partes, con la finalidad esencial de dejar sentado sobre quienes recae el fallo acogido. En ese contexto, es necesario revisar la Doctrina respecto a la Jurisdicción Contencioso Administrativo, para Antonio Moles “…es ante todo, lo que indica su nombre, una contención o controversia con la Administración, la cual puede suscitarse, tanto respecto a un acto administrativo tildado de ilegal o ilegitimo, como respecto a un derecho subjetivo lesionado o la reparación de un daño”. (“Contencioso Administrativo en Venezuela”, 3º Edición Editorial Jurídica Venezolana. 1993). En ese contexto para Jesús González Pérez “…Son partes procesales aquella que formula y aquella frente a quien se formula la pretensión objeto del proceso…” (“Comentarios a la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa”, 3º Edición. Editorial Civitas. 1993). Siendo ello así, a los efectos de dar cumplimiento al precitado dispositivo, en la presente causa, se verifica la identificación de la parte recurrente, el acto administrativo impugnado, el Órgano del cual emano el acto y tratándose de una regulación, del inmueble objeto de la solicitud. Al respecto, esta Corte observa que el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto fue con ocasión a la Resolución Nº 068 de fecha 20 de febrero de 1989 emanada de la Dirección General de Inquilinato, que fijó el canon de arrendamiento del inmueble denominado Oficina “A” piso T-1 (propiedad horizontal) del Edificio “Centro Empresarial Don Bosco”, situado en la Avenida Francisco de Miranda Urbanización Los Ruices del Municipio Sucre del Estado Miranda. Asimismo, se observa que la presente acción de nulidad fue presentada por el Abogado Jacobo Obadia Levy en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil Ana-Karina Construcciones, C.A., destacándose que el ciudadano Giuliano Granchelli Rota-hoy apelante- fungía como Director Gerente de la referida sociedad, para la fecha de la interposición del recurso y otorgante del Poder que acredito la representación del mencionado Abogado (Riela al folio 11 del expediente judicial). Los referidos datos anteriormente transcritos fueron extraídos del fallo objeto de impugnación con lo que se observa el cumplimiento del ordinal 2 del artículo 243, desechando de esta manera el argumento presentado respecto a su infracción. Así se declara. Denunció, “el INCUMPLIMIENTO DE UN REQUISITO DE FORMA como lo es la infracción del ordinal 3º del artículo 242 del citado Código, que establece: “Toda sentencia debe contener: Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos”. (Mayúsculas y negrillas de la cita). Destaca esta Corte que es el ordinal 3° del artículo 243 del citado Código de Procedimiento Civil, el que establece lo siguiente: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: (…omissis…) 3º Una síntesis clara precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos”. En este contexto, la representación judicial de la Sociedad Mercantil recurrente manifestó lo siguiente: Que, “Del avaluó prácticado (sic) al efecto se desprende que los Expertos (…) no tomaron en consideración la ubicación Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de ella misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular…”. Que, “El avalúo efectuado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, infringe en forma directa el Artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres en concordancia con el artículo 26 del Reglamento de la misma…”. En ese sentido, el A quo, expuso que: “la parte recurrente denunció la infracción de los artículos 6 de la ley de regulación de alquileres y 26 de su reglamento alegando que el avalúo administrativo no consideró los factores indicados en dichas normas como elementos de juicio indispensables al efecto. (…) El avalúo que elaboro la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de área, mediaciones de la construcción y por último, el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan, la estimación del valor total del inmueble. (…) Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Códigos de Procedimiento Civil. Le corresponde mérito probatorio pleno, de allí que la notable diferencia entre los valores que arrojan y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescriben los Artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento. Para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara”. Ello así, no observa este Órgano Jurisdicción que el A quo haya violado la exigencia descrita en el ordinal 3° de la norma transcrita ut supra, visto que efectivamente analiza la pretensión de la Sociedad Mercantil recurrente, así como la valoración de la prueba de experticia presentada. Así se declara. Alegó que, “La sentencia recurrida no sólo incurre en los vicios antes denunciados, sino que también adolece de la INFRACCIÓN DEL ORDINAL 5º DEL TANTAS VECES CITADO ARTÍCULO 243, pues al decidir el Tribunal, no consideró los alegatos formulados por el recurrente en su escrito de nulidad contra el acto administrativo, cuando en el CAPITULO II del mismo el cual cito textualmente: ‘Del avalúo practicado al efecto se desprende que los Expertos asignaron una renta calculada a razón del (14,40%) anual para Oficina, pero en tal operación valuatoria, no tomaron en consideración la ubicación Zonificación, calidad de Construcción, estado de conservación de la misma ni el precio medio de los últimos Diez (10) años, factores éstos determinantes para la fijación del precio a Regular, solo se limitaron los expertos, ha establecer porcentajes sin ningún tipo de motivación, ni fundamentos lógicos y técnicos a los valores atribuidos’ realmente la sentencia no decidió sobre estos puntos, esto es absolvió (sic) la instancia, no conteniendo en consecuencia el fallo apelado, ‘decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas’…” (Mayúsculas y negrillas de la cita). En este sentido, estima esta Corte que el apelante hace mención al vicio de incongruencia previsto en el artículo 243 ordinal 5° del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene implícito el principio de exhaustividad del fallo, que impone al Juez la obligación de emitir una decisión de manera positiva y precisa, sin sobreentendidos, sin dejar cuestiones pendientes, sin incertidumbre ni ambigüedades, congruentes con las pretensiones y defensas opuestas, el cual es del tenor siguiente: “Artículo 243.- Toda sentencia deberá contener: (…omissis…) 5º. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia”. De la norma supra señalada, se desprende el principio de la congruencia, conforme al cual el juez al decidir deberá hacerlo en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades; debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate y, de esa manera, dirimir el conflicto de intereses planteados en la controversia. En lo que respecta al vicio de incongruencia, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01077 de fecha 25 de septiembre de 2008, caso: (Sucesión de Luisa Cristina García Landaeta de Corao), lo siguiente: “…que la sentencia para ser válida y jurídicamente eficaz, debe ser autónoma, vale decir, tener fuerza por sí sola, debiendo ser emitida en forma clara y precisa, resolviendo todos y cada uno de los puntos sometidos a su consideración, sin necesidad de nuevas interpretaciones, ni requerir del auxilio de otro instrumento; siendo por consiguiente, que el incumplimiento de alguno de estos elementos entrañaría una lesión al principio de exhaustividad, el cual se origina cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes en el proceso. De esta forma, ha sostenido la Sala que cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio, se producirán los vicios de incongruencia positiva (en el primer supuesto) o, en el segundo, de incongruencia negativa. Por su parte, esa incongruencia positiva, puede manifestarse bajo dos modalidades, a saber: i) Mediante Ultrapetita: la cual se manifiesta en un exceso de jurisdicción del juzgador al decidir cuestiones planteadas en la litis, concediendo o dando a alguna parte más de lo pedido, y ii) Por Extrapetita: cuando el juez decide sobre alguna materia u objeto extraño al constitutivo de la controversia, concediendo a alguna de las partes una ventaja no solicitada”. En tal sentido, al no existir la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes, debe atenderse a lo dispuesto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza lo siguiente: “Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.”. Ahora bien, siendo que la representación judicial del recurrente manifestó que el A quo, “…no decidió sobre estos puntos, esto es absolvió (sic) la instancia, no conteniendo en consecuencia el fallo apelado…”, esta Corte observa que el Juzgado haciendo un especial énfasis en el avaluó elaborado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), determinó lo siguiente: “No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales, por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”. Por consiguiente, este Órgano Jurisdiccional considera que el A quo fundamentando su decisión conforme a los argumentos de la representación judicial de la Sociedad Mercantil recurrente, cumpliendo con el principio de exhaustividad no evidenciándose el infracción de la norma contenida en el ordinal 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. Asimismo, el recurrente manifestó en el escrito de fundamentación de la apelación que “(…) se produjo una infracción de Ley como lo es LA VIOLACIÓN DE UNA MAXIMA DE EXPERIENCIA (…) la prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía la materia, esto es artículos 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento (…)” (Mayúscula y resaltado del original). Que, “…la prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía la materia, esto es artículo 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento, respectivamente, amén del criterio del juzgador de instancia. Dicha probanza no fue impugnada por las partes intervinientes en el procedimiento quedando firme y aún cuando el sentenciador no tiene la obligación de acoger la prueba, llama la atención que misma sirviera de fundamento para declarar la nulidad”. En consecuencia, resulta necesario para esta Alzada revisar el contenido del artículo 6 de la referida norma (aplicable ratio temporis), la cual es del tenor siguiente: “Artículo 6.- Para la determinación del valor del inmueble a los fines de artículo anterior, el Organismo encargado de efectuar la fijación de las pensiones de arrendamiento máximo, deberá tomar en cuenta los siguientes factores: 1. Para determinar el valor del terreno: a) Su distancia de los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales; b) Los precios medios de los últimos diez (10) años; c) Los servicios públicos existentes: pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos y otros de similar carácter. d) La zonificación urbana existente; especialmente si el uso que tiene es o no conforme con las Ordenanzas de zonificación urbana y cuál la intensidad del uso asignado. 2. Para determinar el valor de la edificación: a) La magnitud o tamaño del área de construcción; b) La edad de la construcción; c) El suministro directo a la unidad de vivienda respectiva de los servicios de agua, aseo y otros similares; d) En el caso de vivienda multifamiliares: la existencia de servicios cooperativos, zonas verdes, parques infantiles, jardines de infancia, escuelas, guarderías y piscinas; e) La relación área de construcción por unidad de dormitorio.” (Negrillas de la cita). En el mismo contexto, el artículo 26 del Reglamento de la menciona Ley, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 29.727 de fecha 5 de febrero de 1972, aplicable rationae temporis, establecía lo siguiente: “Artículo 26: Cuando conforme a la Ley o a este reglamento fuere necesario determinar el valor de un inmueble o de un proyecto de inmueble, la Dirección de Inquilinato pedirá información sobre los siguientes puntos: 1) Ubicación, con expresión de su cercanía a los centros de servicios metropolitanos, comunales y vecinales y formas de accesos y comunicación respecto de ellas. 2) Precios medidos durante los últimos diez años: Para tal finalidad se atenderá a los precios de enajenación en la misma zona o en zonas análogas. 3) Servicios públicos existentes. 4) Zonificación urbana existente que será constatada con la ordenanza municipal vigente y en su defecto por certificación de la municipalidad. 5) La calidad y el valor de la construcción. En cuanto a la primera, deberá atenderse a la cantidad y tipo de materiales, a su edad y su vida probables; y en cuanto a la segunda, deberá atenderse al valor de los materiales, al de la mano de obra, a los impuestos que se causen, a los honorarios profesionales por causas de la construcción y a los gastos generales de la construcción”. Ello así, determinado el marco legal aplicable al caso de autos, esta Corte verifica lo expuesto por el Juzgado A quo, respecto a la actuación del Departamento de Avalúos del Ministerio de Fomento (Hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), de la manera siguiente: “…El avaluó que elaboro la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último, el avaluó propiamente dicho, el cual indica las medidas de terrenos y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan, al final , la estimación del valor total del inmueble. No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales, por tanto, deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”. Asimismo, expresó respecto a la experticia evacuada en sede judicial lo siguiente: “Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno, de allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última” En ese sentido, siendo que el apelante manifestó que la“… prueba de experticia no fue evacuada con total sujeción a la normativa del Código de Procedimiento Civil así como tampoco a la normativa especial que regía la materia, esto es artículos 6 y 26 de la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento…”, esta Corte procede a verificar la sujeción legal de la misma siendo que el A quo, acogió como base para la determinación de la renta el valor asignado al inmueble en la referida experticia, entre la cual se destaca lo siguiente: “D.4.1: Análisis de los elementos de Obligatoria Apreciación Distancia y formas de acceso a los centros de servicios Metropolitanos, Comunales y Vecinales. Tanto los referenciales como el inmueble en estudio están ubicados en un mismo entorno, consecuencialmente las distancias y formas de acceso a los Centros de Servicios Comunales, Metropolitanos y Vecinales es la misma, luego el factor correctivo por este concepto es la unidad”. (…) Los servicios públicos existentes tales como pavimentación de calles, acueductos, cloacas, luz, teléfono y otros similares. Efectuado el recorrido de la zona y su entorno pudimos comprobar tanto la existencia como el funcionamiento de todos los servicios aludidos y otros como correo, transporte público, metro, vigilancia, etc…”. (…) FORMACION (sic) DEL VALOR TOTAL VALOR TOTAL DE LA OFC. A, situada en el piso T-1, DEL CENTRO EMPRESARIAL DON BOSCO., es la cantidad de NOVECIENTOS TREINTA Y UN MIL CIENTOS VEINTE Y NUEVE BOLIVARES con SESENTA Y OCHO CENTIMOS. DISTRIBUCION (sic) DE LA RENTA MENSUAL. Sobre el valor del inmueble en estudio, se aplica un porcentaje de rendimiento equivalente al 14,40% anual, de conformidad con lo previsto en el Decreto Ejecutivo No. 669 de fecha 11 de agosto de 1971, en relación con lo dispuesto en el Artículo No. 5 de la Ley de Regulación de Alquileres. Renta anual al 14,40%= Bs. 134.082,67 Bs. 134.082,67/12= Bs. 11.173,55 el valor de la renta mensual de la Ofc. A, es la cantidad de ONCE MIL CIENTO SETENTA Y TRES BOLIVARES con CINCUENTA Y CINCO céntimos”. (Mayúsculas y subrayado de la cita). De lo anterior, no observa esta Corte que la prueba de experticia promovida por la representación judicial de la Sociedad Mercantil Ana-Karina Construcciones, C.A., propietaria del inmueble objeto de regulación para la fecha de la interposición del recurso, se encuentre incursa en alguna infracción a los dispositivos legales transcritos ut supra, más aún cuando la renta asignada al inmueble en el avaluó efectuado por la Administración fue de ocho mil cuatrocientos un bolívar con cincuenta céntimos (8.401,50). Así se declara. Ahora bien, visto que ante esta Alzada la parte recurrente promovió prueba de experticia “…como prueba fundamental que servirá para determinar el valor del inmueble tomando en consideración el tiempo transcurrido desde la fecha de la decisión apelada y muy particularmente la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, esta Corte advierte lo expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011, que resolvió la acción de amparo constitucional interpuesta por la ciudadana Cointa Cardozo de Rangel, contra la sentencia de fecha 9 de julio de 2008 dictada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, de la manera siguiente: “Ahora bien, en relación con la decisión que se señaló como lesiva, considera la Sala que, tal como se denunció, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativa no podía otorgarle efectos hacia el pasado al canon de arrendamiento que se fijó como consecuencia de la evacuación, en segunda instancia, de una experticia para la determinación del valor del inmueble en litigio. En efecto, la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo actuó con exceso a la facultad de restablecer la situación jurídica infringida, ex artículo 259 constitucional, cuando decidió, en el año 2008, que el canon de arrendamiento fijado en esa instancia judicial debía cobrarse desde el año 1989, esto es, desde el momento de la emisión del acto regulatorio, cuya nulidad también se declaró, con lo cual, se injurió la garantía a la irretroactividad. El fallo en cuestión no podía otorgarle efectos al pasado al nuevo canon, pues el valor se fijó sobre la base de la experticia practicada en segunda instancia en atención a unos valores de mercado inexistentes para el año 1989 y porque el procedimiento aplicable era el que la Ley de Regulación de Alquileres (1980) establecía, ello según lo que dispone el artículo 88 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 16 de la Ley de Regulación de Alquileres disponía la obligación del arrendador de reintegrar las cantidades recibidas en exceso y no existía obligación del arrendatario al pago de la diferencia entre el canon pactado y el regulado judicialmente” (Subrayado de esta Corte). De la sentencia transcrita se acentúa que, no era procedente la aplicación retroactiva de la experticia practicada en segunda instancia, en virtud de la aplicación de la Ley de Regulación de Alquileres al caso de autos, lo que comporta, que aquellos actos y hechos ya cumplidos, así como sus efectos procesales no pueden verse afectados por la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ello así, en virtud de lo expuesto por este Órgano Jurisdiccional, así como de la revisión exhaustiva de las actas que conforman el caso de marras, no resulta procedente la valoración de la prueba de experticia evacuada ante esta Alzada por la representación judicial del recurrente, en atención a que la misma se realizó de conformidad con el numeral 2 del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual exigía la determinación de los valores fiscales de por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación –establecida según el informe pericial como la fecha en que se interpuso el recurso de apelación- y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, lo cual no era consonó con la garantía a la no retroactividad prevista en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, acorde a lo establecido en la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia Nº 450 de fecha 5 de abril de 2011, ya que la experticia evacuada ante esta Alzada establece como fecha del avaluó el 16 de mayo de 2003, cuando se debía determinar el justo valor del bien inmueble desde febrero de 1989. De conformidad con lo anterior, siendo que la representación judicial del recurrente no logró comprobar la ilegalidad de la prueba de experticia evacuada ante el Juzgado A quo y que sirvió de fundamento en el fallo apelado, esta Alzada no considera procedente entrar a conocer el alegato respecto a la desaplicación por inconstitucional del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el fin perseguido con el referido alegato era el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas presuntamente lesionadas a su mandante. Así se declara. En consecuencia, este Órgano Jurisdiccional declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado Leonardo Viloria, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Giuliano Giuseppe Granchelli Rota, contra la sentencia de fecha 7 de agosto de 1991 dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda que declaró la nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), y en consecuencia CONFIRMA el fallo apelado. IX DECISIÓN Por las razones precedentemente expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1. Su COMPETENCIA para conocer del recurso de apelación interpuesto por el Abogado Leonardo Viloria, actuando con el carácter de Apoderado Judicial del ciudadano GIULIANO GIUSEPPE GRANCHELLI ROTA, contra la sentencia de fecha 7 de agosto de 1991 dictada por el Tribunal de Apelaciones de Inquilinato de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda que declaró la nulidad de la Resolución Nº 0608 de fecha 20 de febrero de 1989, emanada de la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE FOMENTO (Hoy MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT). 2. SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto. 2. CONFIRMA el fallo apelado. Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión y remítase al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado. Dada, sellada y firmada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los ________________ ( ) días del mes de __________________de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación. El Juez Presidente, EFRÉN NAVARRO Ponente La Juez Vicepresidente, MARÍA EUGENIA MATA La Juez, MARISOL MARIN R. El Secretario Accidental, IVÁN HIDALGO Exp. N° AP42-R-2002-002344 EN/ En Fecha________________________ ( ) de __________________________________ de dos mil doce (2012), siendo la (s) _________________ de la ___________________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° ___________________. El Secretario Acc.