TSJ Regiones - Decisión

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Por libelo de demanda presentado en fecha 14-02-2012, el ciudadano JOSE MARIA DOS RIBEIRO, portugués, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.465.605, asistido por el abogado. JUAN PABLO LOPEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 27.177, demandó por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la sociedad mercantil CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A., representada por los ciudadanos DIEGO SALVADOR LA MAGRA DI NARO y DANIEL BONGIORNO, venezolanos, mayores de edad, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad Nº 7.380.598 y 14.749.496, respectivamente, ambos de este domicilio.

RESEÑA DE LOS AUTOS
Al folio 28, riela auto de admisión de la demanda, y en cuanto a la medida solicitada se acordó proveer por auto y cuaderno separado.
A los folios 29 al 33, riela reforma de la demanda, presentada por la parte actora.
Al folio 34, riela auto de admisión de la reforma de la demanda, presentada por la parte actora.
Riela al folio 35, diligencia del alguacil de este despacho en donde dejó constancia de haber practicado la citación de la parte demandada, a quien le hizo entrega de la compulsa.
En fecha: 01-03-2012, este Tribunal acordó la devolución de los documentos solicitados y ordenó corregir la foliatura del presente expediente.
Al folio 38, riela diligencia de la parte actora, recibiendo los documentos solicitados.
Al folio 39, la secretaria de este Tribunal, expidió cómputo.
A los folios 40 al 48, riela escrito de contestación a la demanda presentada por el accionado, con anexos que corren insertos en autos a los folios 49 al 57.
Riela los folios 58 al 63, escrito presentado por la parte actora, donde procede a subsanar y contradecir las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada.
En fecha: 12-03-2012, el ciudadano: JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, otorgó poder apud acta al abogado. JUAN PABLO LOPEZ, ya identificados.
A los folios 65 al 67, riela escrito de pruebas presentado por la parte actora, siendo admitidas por auto de fecha: 13-03-2012.
Al folio 70, riela constancia expedida por la Secretaria de este despacho.
A los folios 71 y 72, rielan oficios Nros. 336 y 305, emanados del Juzgado Tercero y Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, los cuales fueron debidamente agregados en autos al folio 73.
En fecha: 27-03-2012, se agregó en autos oficio Nro. 382-2012, emanado del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara.
A los folios 77 al 135, riela escrito de pruebas presentado por la parte demandada, las cuales fueron admitidas por auto de fecha: 28-03-2012.
Al folio 138, riela diligencia estampada por la parte actora.
Al folio 139, la secretaria de este Tribunal, expidió cómputo.
En fecha: 10-04-2012, se estampó auto difiriendo la decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que no constaba en autos la totalidad de las pruebas promovidas.
Al vuelto del folio 140, la parte demandada dejó constancia de haber retirado el poder original solicitado.
En fecha: 26-04-2012, se agregó a los autos Oficio Nro. 484-2012, proveniente del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara.
………………………
El Tribunal aprecia que mediante auto de fecha 10 de abril de 2012, la presente decisión fue diferida para ser dictada dentro de los quince (15) días de despacho siguientes, por cuanto no constaban la totalidad de las pruebas ordenadas a evacuar, vale decir, pruebas de informes. Conviene acotar que la tutela judicial efectiva en nuestro ordenamiento jurídico, esta contenida en los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, la cual señala que toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y de obtener con prontitud la decisión correspondiente, donde el estado garantizará una justicia expedita, sin dilaciones indebidas, y se adoptará al procedimiento breve. En el presente caso, se trata de las resultas de las pruebas de informes solicitadas a la Institución Bancaria Corp Banca ubicada en la Avenida 20 con Avenida Vargas de esta ciudad y al Banco de Venezuela ubicado en la Avenida Lara, planta baja del Centro Empresarial Caracas, igualmente de esta ciudad, siendo librados los oficios Nº 4920-384 y 4920-385, respectivamente, y remitidos por medio del Instituto Postal Telegráfico IPOSTEL, en fecha 09 de Abril de 2012, de acuerdo al libro de correspondencia oficial llevado por este Despacho, es decir, que al tratarse de una prueba de informe, su resultado depende de la voluntad del requerido para informar, no pudiendo la parte interesada más que instar a que se suministre la información, por lo que en el caso de este tipo de probanzas, el solicitante de la prueba tiene la carga de agilizar la respuesta solicitada, entendiendo esta juzgadora que la materialización de los principios de celeridad y brevedad que orientan a este tipo de procedimientos conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al procedimiento breve contenido en el Código de Procedimiento Civil, donde el lapso de promoción, admisión y evacuación de las pruebas es de diez (10) días, imponen al promovente de la prueba, a que inste los resultados de la misma, impulsándola de manera que a la persona o instituciones bien sea pública o privada suministre la información requerida, todo con el objeto de no entrar en lo que se conoce como “tácticas dilatorias”. En virtud de ello y en vista que no consta en autos alguna actuación del promovente de la prueba de informe, donde solicite incluso la ratificación de los oficios a las ya nombradas entidades bancarias, este Tribunal estando dentro del lapso legal correspondiente, siendo el día de despacho de hoy, el último para que la presente decisión sea proferida dentro del lapso respectivo, y en atención a los principios y garantías constituciones, esta Juzgadora procede a dictar Sentencia y lo hace en los siguientes términos:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR (REFORMA ADMITIDA)

Que mediante documento protocolizado por ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 01-02-2012, inscrito bajo el Nº 2012.102, asiento registral 4 del inmueble matriculado con el Nº 362.11.2.3.3872 y correspondiente al Libro de folio Real del año 2.012, que anexó en fotostato marcado “A”, adquirió un inmueble denominado Centro Comercial Santa Elena, constituido principalmente por varios LOCALES COMERCIALES (sic) alquilados o sujetos a una relación locataria cada uno; que al momento de la protocolización asumió, es decir, operó la SUBROGACION LEGAL (sic) transmitiéndose todos los derechos y obligaciones correspondientes o derivados de la ante dicha relación locataria habida con los locales comerciales.
Que es el caso particular que en fecha 30 de Septiembre de 2.005, su enajenante celebró contrato de arrendamiento, A TIEMPO DETERMINADO de TRES (3) AÑOS (sic), con la sociedad mercantil “CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 02 de Septiembre de 2.005, bajo el Nº 19, folio 110, Tomo 48-A, representada por DIEGO LA MAGRA DI NARO y DANIEL BONGIORNO, anteriormente identificados. Que dicho contrato se hizo constar en instrumento autenticado pro ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 30 de Septiembre de 2.005, quedando anotado bajo el Nº 19, Tomo 48-A, que anexó marcado “B” en fotocopia, como documental de la acción, siendo el objeto del mismo Un (01) inmueble LOCAL COMERCIAL de la exclusiva propiedad de su enajenante, cuya ubicación particular es la siguiente: Norte, parcela 5 propiedad del arrendador ocupado por Auto Servicios del Este, C.A; Sur, Av. Berna de la Urbanización Santa Elena, que lo separa de la Av. Lara; Este, Local 14 ocupado (entonces) por Pescadería del Este, C.A (actualmente) Bodegón Santa Elena C.A; y Oeste, local ocupado por Cauchos Santa Rosa del Este C.A; que al vencimiento de dicho contrato, el día 30 de Octubre de 2.008, luego de innumerables conversaciones, siendo que habiéndole exigido de manera extrajudicial la ENTREGA MATERIAL (sic) del inmueble en cuestión, por haber culminado o EXPIRADO (sic) el plazo, ha sido imposible la entrega.
Que igualmente se estableció entre las partes del mencionado arrendamiento determinado, que el canon mensual arrendaticio sería la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo) para entonces, hoy QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) y que debían ser pagados por “LA ARRENDATARIA” por mensualidades vencidas, al final de cada mes, principal obligación de la “LA ARRENDATARIA”. Que la falta de pago de DOS (2) o más mensualidades por LA ARRENDATARIA, sería razón suficiente para dar por terminado el contrato, quedando EL ARRENDADOR en derecho de ejercer las acciones que establece la ley. Asimismo, se estableció entre las partes que los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano y domiciliario, serían por cuenta de EL ARRENDATARIO, quien debería entregar al término del arrendamiento las solvencias correspondientes.
Arguyó que CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A., ya identificada, representada por DIEGO SALVADOR LA MAGRA DI NARO y DANIEL BONGIORNO, ha incurrido en el incumplimiento de las obligaciones del contrato citado, dejando de cancelar las mensualidades pactadas, es decir adeuda los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2.011 y Enero del 2.012, correspondientes a CINCO (5) meses continuos, a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) por cada mes, ascendiendo a la fecha de hoy a la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00).
Fundamentó la pretensión en el vencimiento y en el incumplimiento del contrato de arrendamiento determinado, que se rige por lo establecido en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el Código Civil y demás leyes vigentes que regulan la materia, ello implica hacer valer lo que ordenan las siguientes disposiciones, en las cuales se fundamenta la presente acción: Artículos 1.594, 1.159, 1.160, 1.264, 1.579 y 1.599 del Código Civil vigente. Cláusulas contractuales: TERCERA, CUARTA, QUINTA, NOVENA, DECIMA TERCERA, DECIMA CUARTA, del referido contrato de arrendamiento. Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1, 33, 38 a, 39 y 40.
Que por todas las razones de hecho y alegatos de derecho invocados, demandó por RESOLUCION DE CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO a CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A., representada por los ciudadanos DIEGO SALVADOR LA MAGRA DI NARO y DANIEL BONGIORNO, ya identificados, en su carácter de arrendataria, para que convenga o a ello, sea condenada por este Tribunal en lo siguiente:
PRIMERO: A entregar el inmueble, ya identificado, en virtud del incumplimiento de la arrendataria, según lo establecido en el contrato determinado celebrado, por el arrendamiento de un inmueble, LOCAL COMERCIAL de la exclusiva propiedad de su enajenante, cuya ubicación ya consta en autos, sin plazo alguno, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, en el mismo buen estado en que lo recibió, solvente en el pago de todos los servicios.
SEGUNDO: Consecuencialmente en pagar o a ello sea condenado por el Tribunal, a titulo de daños y perjuicios, una cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamiento vencidos y LOS POR VENCERSE HASTA LA ENTREGA REAL Y EFECTIVA DEL INMUEBLE ARRENDADO (sic) a razón de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo) por cada mes, lo cual suma la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00), hasta la fecha de esta demanda, más lo que se han generado a partir del vencimiento del mismos y los que se siguieran generando hasta la entrega real y efectiva del inmueble.
TERCERO: Pagar las costas procesales que se deriven de la presente demanda.
CUARTO: A devolver el inmueble solvente de los servicios de condominio, agua, energía eléctrica y aseo urbano de acuerdo a lo expresamente convenido debiendo entregar al término del contrato las solvencias correspondientes.
QUINTA: Se reservó el derecho de demandar, por separado las acciones de daños y perjuicios derivada o consecuentes a que hubiere lugar.
Solicitó al Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 599 ordinal 7, artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble arrendado, antes identificado.
Estimaron la presente acción en la cantidad de 27,77 U/T, equivalentes al monto U.T., en DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500, oo).

SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
Y OPOSICIÓN DE CUESTIONES PREVIAS

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la Abg. ENELY AGUILAR RODRIGUEZ, inscrita en el IPSA con el Nº 126.056, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la Sociedad Mercantil “CONEXIÓN WAP DEL ESTE, C.A”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 02 de septiembre del 2005, bajo el Nº 19, Tomo 48-A, carácter que consta de instrumento poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 02 de marzo del 2.012, inserto bajo el Nº 29, Tomo: 36 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que acompaño en original constante de dos (2) folios útiles marcados “A”, la hizo en los términos siguientes, de conformidad a lo establecido en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
De manera ilustrativa citó lo que ha establecido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia a través de Sentencia de fecha 09 de Junio de 2.005. (Calzados París S.R.L., en Amparo. Sentencia Nº 1.190 con ponencia del Magistrado Doctor FRANCISCO ANTONIO CARRASQUERO LOPEZ).
Como punto previo a ser decidido en la definitiva, opuso a favor de su representada y de conformidad con lo previsto en el numeral 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que dicha cuestión previa es procedente ya que su representado firmó Contrato de Arrendamiento con el ciudadano LUIS A. GALLARDO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-1.253.404, por un local comercial identificado con el Nº 15, ubicado en el Edificio denominado “Centro Comercial Santa Elena” cuya ubicación particular consta suficientemente en su Cláusula Primera, a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil cinco (2.005) inserto bajo el Nº 52, Tomo: 172, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que el ciudadano JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, plenamente identificado en autos, no se subrogó legalmente de quien se identificó en la Cláusula Primera del prenombrado Contrato de Arrendamiento que suscribió su representada, como el propietario y administrador (sic) del Centro Comercial Santa Elena.

Igualmente, opuso a favor de su representada y de conformidad con lo previsto en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Que dicha cuestión previa es procedente, por cuanto el único contrato de arrendamiento que su representada suscribió con el prenombrado ciudadano LUIS A. GALLARDO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil cinco (2.005) inserto bajo el Nº 52, Tomo: 172, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, establecía en su cláusula de temporalidad identificada como la Cláusula Cuarta. Que dicho contrato venció el treinta (30) de octubre del año dos mil ocho (2.0008) y por no (sic) haberse firmado ninguna prorroga contractual, automáticamente comenzó a operar la prorroga legal de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por lo antes expuesto opera de pleno de derecho la tacita reconducción, por cuanto la naturaleza del contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por lo que el demandante intentó erróneamente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Que a todo evento pasa a dar contestación a la demanda, donde rechaza, niega y contradice por no ser cierto, que al vencimiento del contrato de arrendamiento al 30-10-2008, se le exigió a su representada la entrega material del inmueble, donde siempre se tuvo un trato cordial con el arrendador; que no es cierto que su representada ha dejado de cancelar las mensualidades pactadas y que dichos cánones si fueron pagados en su debida oportunidad y así se demostrará en la etapa procesal correspondiente. Que no es procedente que su representada deba devolver el inmueble solvente en los servicios de condominio, pues ese edificio denominado “Centro Comercial Santa Elena”, no posee documento de condominio. Que rechaza que se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble.

PUNTO PREVIO

Tal como lo señala el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa este Tribunal, antes de entrar a pronunciarse sobre el fondo de la causa, a decidir las cuestiones previas y las defensas de fondo opuestas en su escrito de contestación de la demanda, donde tenemos:
1) La apoderada accionada en el escrito presentado de contestación a la demanda, opone a favor de su representada para ser decidido como punto previo en la definitiva, y de conformidad con lo previsto en el numeral 3º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual textualmente reza: “La legitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no este otorgado en forma legal o sea insuficiente.” Que dicha cuestión previa es procedente ya que su representado firmó Contrato de Arrendamiento con el ciudadano LUIS A. GALLARDO, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº V-1.253.404, por un local comercial identificado con el Nº 15, ubicado en el Edificio denominado “Centro Comercial Santa Elena” cuya ubicación particular consta suficientemente en su Cláusula Primera, a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil cinco (2.005) inserto bajo el Nº 52, Tomo: 172, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y que acompaño y opuso al demandante constante de cinco (05) folios útiles marcados “B”; es decir, el ciudadano JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, plenamente identificado en autos, no se subrogó legalmente de quien se identificó en la Cláusula Primera del prenombrado Contrato de Arrendamiento que suscribió su representada, como el propietario y administrador (sic) del Centro Comercial Santa Elena. Que quien le vende al hoy demandante es la Sociedad Mercantil “INVERSIONES LOS LUISES, C.A” cuyos datos de identificación constan suficientemente en dicha escritura y que se hizo representar por la ciudadana ANA SOFIA GALLARDO JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, abogada, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad Nº V-4.067.257. En consecuencia, el demandante no tiene la representación que se atribuye de supuesto subrogado por su representada en su carácter de Arrendador, respectivamente.
En cuanto a la oposición de la citada cuestión previa, del ordinal 3º, por la parte demandada, donde subraya y resalta la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado por no tener la representación que se atribuya, alegando que su representado firmo contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS A. GALLARDO, ya identificado, y donde el ciudadano JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, no se subrogo legalmente de quien se identifico como el propietario y administrador del Centro Comercial Santa Elena, y que se observa que quien vente al hoy demandante es la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS LUISES , C.A., que se hizo representar por la ciudadana ANA SOFIA GALLARDO JIMENEZ, por lo que el demandante no tiene la representación que se atribuye de supuesto subrogado legal de quien firmo el contrato de arrendamiento suscrito por su representada en su carácter de arrendador.
De igual manera observa el Tribunal que la parte demandante, en el lapso establecido en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, presento escrito donde rechaza la cuestión previa opuesta en contra de su representado, y expone que la demanda yerra al formular su argumento en los términos referidos, ya que los supuestos previstos en el ordinal 3º del artículo 346 ejusdem, constituyen lo que la doctrina denomina falta de capacidad de postulación, y significa que solamente los abogados pueden sostener en juicio, por lo que no puede existir la falta de legitimidad alegada, por cuanto acude como demandante y no como apoderado actor.
En los artículos 34 y siguientes de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario no se establece de manera directa y expresa quién es el legitimado activo, para su realización en la praxis judicial puede interpretarse que tanto el propietario arrendador como el no propietario e incluso arrendador de la cosa ajena tiene derecho al ejercicio de la acción invocadas en el titulo IV de la Terminación de la Relación Arrendaticia, Capitulo I de las demandas.
Si bien es cierto que de autos se evidencia, específicamente del contrato de arrendamiento que da origen a la presente acción, que el ciudadano LUIS A. GALLARDO, ya identificado, para la fecha 30 de septiembre de 2005, con el carácter de propietario y administrador dio en arrendamiento uno de los locales comerciales ubicado en el Centro Comercial San Elena, tantas veces identificado, a la Sociedad Mercantil CONEXIÓN WAP DEL ESTE, C.A., ya identificada; también es cierto que mediante venta que se le hiciera al ciudadano JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, ya identificado de todo el conjunto que constituye el edificio construido, llamado CENTRO COMERCIAL SANTA ELENA, en fecha 12 de Agosto de 2011, donde se aprecia que en virtud de la presente venta, se transmite al comprador la plena propiedad, posesión y dominio del inmueble vendido, dejando constancia el Registrador Mercantil que fueron presentados el registro mercantil de Inversiones Los Luises, C.A., todo identificado, conjuntamente con su reforma, cuyo funcionario actuante ostenta la cualidad de funcionario publico, y esta facultado por la ley de dar fe publica, y donde posteriormente en fecha 01 de febrero de 2012, mediante documento debidamente registrada, fue perfeccionada como tal la venta en virtud del pago de la totalidad del monto y fue declarada cancelada la deuda y liberada la garantía constituida sobre el inmueble antes indicado, opera lo que se conoce como subrogación arrendaticia, lo que para la doctrina consiste en el efecto de sustituir o poner al adquirente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, y por consiguiente, el adquirente, que en este caso en el ciudadano JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, parte demandante, sucede al arrendado en los deberos y en LOS DERECHOS frente al inquilino a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala que si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el decreto-ley, donde la venta del inmueble dado en arrendamiento, produce la transmisión al comparador de la relación arrendaticia existente entre el arrendatario y el arrendador, y por consiguiente el arrendatario ahora es el comprador, lo que se quiere decir, que el comprador se subroga en los derechos y los deberes del arrendador de quien adquirió dicho inmueble, por lo que para quien decide considera que dicha cuestión previa fue erróneamente invocada y por lo tanto se declara IMPROCEDENTE la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, propuesta por la parte demandada. Así se decide.
2) De la misma manera opuso conjuntamente la cuestión previa del ordinal 11º, el cual textualmente reza: “La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Que dicha cuestión previa es procedente, por cuanto el único contrato de arrendamiento que su representada suscribió con el prenombrado ciudadano LUIS A. GALLARDO, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha treinta (30) de septiembre de dos mil cinco (2.005) inserto bajo el Nº 52, Tomo: 172, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, establecía en su cláusula de temporalidad identificada como la Cláusula Cuarta lo siguiente: “El término de duración del presente contrato será de tres años como termino fijo contado a partir de PRIMERO de NOVIEMBRE de 2005 al TREINTA de OCTUBRE de 2008, si las partes desearen prorrogar este contrato participaran al propietario con Noventa días antes de expirar el contrato de Arrendamiento, lo manifestarán por escrito y en caso que El Arrendador aceptare la prorroga esta se hará por el tiempo que se convenga ajustado al nuevo Canon de Arrendamientote acuerdo a la inflación que publique el Banco Central de Venezuela y a la conveniencia del Arrendador.” De la interpretación de la mencionada Cláusula, se desprende que dicho contrato venció el treinta (30) de octubre del año dos mil ocho (2.0008) y por no (sic) haberse firmado ninguna prorroga contractual, automáticamente comenzó a operar la prorroga legal de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que así establecido el lapso de un (01) año que le otorga la ley a su representada por prorroga legal, la misma culminó entonces el TREINTA DE OCTUBRE DEL AÑO DOS MIL NUEVE (2.009).Sin embargo esta demanda se admitió en fecha veintinueve (29) de febrero del presente año y su representada fue citada al día siguiente, a saber primero (01) de marzo de 2012, es decir, más de dos (02) años y tres (03) meses después de vencido el mencionado contrato y su prorroga legal, y la arrendataria ha estado en posesión del inmueble. Que por lo antes expuesto opera de pleno de derecho la tacita reconducción, por cuanto la naturaleza del contrato paso a ser a tiempo indeterminado, por lo que el demandante intentó erróneamente la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, y debió demandar el Desalojo, por lo que solicita se declare la inadmisibilidad de la presente demanda.
La cuestión previa contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, encuadra dentro de aquellas cuestiones que atacan directamente la acción ejercida ante el órgano jurisdiccional. En efecto la cuestión previa de prohibición de admitir la acción propuesta, esta dirigida, sin más al ataque procesal de la acción, mediante el sostenimiento por parte del oponente de un mecanismo que, de proceder, impediría la subsistencia del derecho abstracto de la acción, originando la prohibición legislativa y procede en aquellos casos en que la ley niega en absoluto la acción propuesta, por no reconocer la existencia misma del derecho sustancial que en ella se pretende deducir.

Ahora bien, esta Juzgadora observa del estudio y análisis de la demanda y sus documentos fundamentales, que la presente demanda es por motivo de Resolución de Contrato de Arrendamiento, y se acompaña el respectivo contrato de arrendamiento que contiene las cláusulas por las cuales se rige, y la resolución es por incumplimiento por parte del demandado de la Cláusula tercera y quinta del contrato, sin entrar a decidir sobre la procedencia o no de la misma, lo cual se hará posteriormente al fondo de la controversia. En cuanto a los requisitos por la procedencia de la acción resolutoria es necesaria la existencia del contrato y el mismo es acompañado a la demanda como documento fundamental de la misma. De igual manera se desprende de la cláusula cuarta que el término de duración del presente contrato será de tres años como término fijo, por lo que al hablar de termino fijo no puede operar la tacita reconducción del artículo 1600 del Código Civil Venezolano, ya que se considera prorrogado automáticamente por el mismo periodo, siendo que, la única prohibición expresa que existe en materia inquilinaria, se trata de la relacionada con la demanda por el cumplimiento de contratos de arrendamientos por vencimiento del término, tal como lo dispone el artículo 41 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que no sucede en el caso que aquí se discute.

Por lo que esta sentenciadora observa que no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda por motivo de Resolución de Contrato; por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano, de manera pues que, la demanda intentada es admisible, y por tal, ya fue admitida cuanto ha lugar en derecho, al no ser contraria al orden público, las buenas costumbres o alguna disposición expresa de Ley, por lo antes razonado este Juzgado debe declarar sin lugar la cuestión previa que fuera opuesta por la parte demandada, con fundamento en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS Y SU VALORACION

Planteada así la controversia, y conforme a los alcances de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil Vigente, ambas partes dentro del lapso establecido en la ley, ejercieron su derecho a promover pruebas, por lo que procede esta juzgadora a analizar y valorar los medios de prueba presentados, a los fines de determinar si se acreditaron los hechos aquí controvertidos.

PARTE DEMANDANTE: como punto previo realiza una pequeña consideración en cuanto a que la parte demandada se exoneró y negó deber cantidad alguna de las pensiones locatarias demandadas, lo que considera quien juzga que dicho asunto no debe ser discutido como punto previo, sino valorado conforme a las probanzas traídas al proceso. Así se decide.

Reproduce el merito favorable e invoca el principio de la comunidad de la prueba, en lo que respecta a la mora del deudor, en contravención de lo dispuesto en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en este sentido, no se está en presencia de un medio probatorio, sino ante una solicitud de materialización o aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que es deber del juez aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de parte; así lo estableció la Sala de Casación Social en la Sentencia de fecha 17 de febrero de 2004, (caso “Colegio Amanecer C.A”) , y así lo acoge esta Juzgadora.

Solicita prueba informe a los Juzgados Primero, Tercero y Cuarto de este municipio, con el objeto de que informen si existen consignaciones efectuadas por la Sociedad Mercantil “CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A., ya identificada, a favor de 1) JOSE MARIA DOS SANTOS RIBEIRO, 2) INVERSIONES LOS LUISES C.A. y 3) LUIS ALFREDO GALLARDO y/o MARIA EUGENIA GALLARDO, por el inmueble objeto de demanda, y de igual manera solicita se ordene por secretaria constancia sobre los particulares ya señalados. De autos se observa que de la referida prueba de informe solicitada, se obtuvo oportuna respuesta, siendo de manera negativa lo requerido, dejando constancia la secretaria de este juzgado, que no cursa ningún asunto relacionado con la consignación de canon de arrendamiento en los particulares requeridos, de igual manera así lo informo el Juzgado Cuarto y Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, mediante oficios Nº 336 y 305, respectivamente, e informa el Juzgado Primero de este municipio, que por ese juzgado cursa expediente de consignación Nº KP02-S-2012-762, efectuada por la ciudadana LOURDES BUSTAMANTE FLORES, en su carácter de representante de la sociedad mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTA, C.A., a favor del ciudadano LUIS ALBERTO GALLARDO, sobre tres locales comerciales signados con los Nros. 15, 16 Y 17, en el Centro Comercial Santa Elena, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2011 y enero y febrero de 2012, donde se observa que dichas constancias fueron expedidas por funcionarios públicos que dan plena fe de los hechos y actuaciones llevados por los organismos de los cuales se encuentran encargados y al no ser impugnados ni tachados se les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 del Código Civil Venezolano y 429 del Código de Procedimiento Civil, mas aprecia quien decide que el informe emanado por el juzgado primero de este municipio, nada aporta al proceso por cuanto la sociedad mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTA, C.A, no tiene parte en este juicio, y por lo tanto no se valora dicha resulta. Así se decide.

PARTE DEMANDADA: dentro de la oportunidad legal, fue presentado escrito de promoción de pruebas, por lo que pasa al análisis y valoración solo de aquellas probanzas que fueron admitidas por este Tribunal.

Promueve las siguientes documentales: en copia fotostática simple marcado “01”, comprobante de egreso del cheque Nº 8900030, librado a favor del ciudadano LUIS GALLARDO, por la cantidad de BOLÍVARES DOS MIL, (Bs. 2.000,oo) correspondiente al canon del mes de septiembre de los locales comerciales 15,16 y 17 y la factura Nº 008 a favor de CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE, C.A, promueve marcado “02”, original del estado de cuenta expedido, sellado y firmado por funcionario autorizado del Banco de Venezuela, correspondiente a la cuenta signada con el Nº 010204224440000003984 a nombre de la sociedad mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE C.A, en cuanto a dichas probanzas aprecia quien decide, que aun cuando no fueron tachadas ni impugnadas, versan sobre pagos realizados por un tercero que no esta presente en el proceso que aquí se ventila, y por tanto de conformidad con el contenido del artículo 12 y 507, no pueden ser valoradas, debido que a quien aquí se demanda es a la sociedad mercantil CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A. Así se decide.

Promueve copia fotostática del expediente de consignación de cánones de arrendamiento que cursan pro ante el Juzgado Primero de este municipio, signado con el Nº KP02-S-2012-000762, donde consta que la Sociedad Mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE, C.A., realizó consignaciones a favor del ciudadano LUIS GALLARDO, ya identificado, de donde se evidencia que la ciudadana LOURDES BUSTAMANTE FLORES, actuando en representación de la sociedad mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE, C.A, realiza consignación por los locales identificados con los números 15, 16 y 17 del CENTRO COMERCIAL SANTA ELENA, este tribunal no pasa a valorar el contenido del expediente de consignación en virtud que el mismo fue realizado por una persona jurídica distinta a la que aquí se demanda, de donde se desprende que dicha consignación la hace es por la sociedad mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE y no por CONEXIONWAP DEL ESTE C.A., por lo que no puede ser apreciada de conformidad con los artículos 12 y 507 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

En cuanto a las pruebas de informes solicitadas en los particulares primero y segundo, por cuanto no constan en autos las resultas de los mismos. El Tribunal no tiene pruebas que apreciar. Así se decide.

Por ultimo solicita se oficie al Juzgado Primero de este Municipio, para que informe si existe una causa signada con el Nº KP02-S-2012-000762, donde la Sociedad Mercantil CAUCHOS SANTA ROSA DEL ESTE, C.A., consigna a favor del ciudadano LUIS GALLARDO, dicha resulta consta mediante oficio Nº 484/2012, proveniente del citado juzgado, pero por las razones tantas veces enunciadas, no se le concede valor probatoria esta prueba de informe por no aportar nada a lo que aquí se ventila. Así se decide.

MOTIVA
Centrados los alegatos y pretensión de la demandante y las defensas y excepciones de la demandada, establece ésta operadora de Justicia, que la presente demanda queda circunscrita a una demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO con fundamento en el incumplimiento de las cláusulas contentivas en el contrato.

Analizadas y valoradas como fueron las pruebas promovidas por las partes,, observa esta Sentenciadora que el articulo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran que la carga de prueba le corresponde tanto a la parte demandante, como a la parte demandada, siendo pacífica y reiterada la doctrina al establecer que, en el proceso civil, las partes tienen la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, para llevarlas a la convicción del Juez, por cuanto le corresponde atenerse a lo alegado y probado en autos, de acuerdo al contenido del artículo 12 ejusdem.

La regla contenida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, constituye un aforismo en derecho procesal, ya que el Juez decide conforme a los hechos acreditados en el juicio. Como consecuencia de este principio, el demandante debe probar su acción y los supuestos de la pretensión demandada.

Es bien sabido que el Juez como director del proceso, debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas, y fundamentándose en que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, por lo que es fundamental la actuación de las partes para nutrir a quien tiene la loable tarea de decidir, para que su decisión sea tomada de acuerdo a lo alegado y probado por ellos durante toda las etapas del juicio.

En el presente caso, quedo establecido como punto previo la subrogación legal del contrato, donde evidentemente el nuevo propietario, tiene derecho a reclamar sus pretensiones, siempre respetando los derechos del inquilino; ahora bien, el demando de autos, solo se limito a promover pruebas, donde figura una sociedad mercantil distinta a la que aquí se demanda, y no demostró algún pago realizado por él, donde queda establecido que las partes deben dar cumplimiento al contrato el cual es valorado por este Tribunal, tal como ha sido pactado, donde se estableció en la cláusula tercera la forma en que seria cancelado el canon de arrendamiento mensual, donde la arrendataria se comprometió a pagar los cinco primeros días al mes vencido, por lo que considera quien decide que la parte demandada, al no promover alguna prueba que lo favoreciera, y que desvirtuara lo pretendido por el actor, donde se demostrara el pago oportuno de los cánones de arrendamiento por quien aquí se demanda, se ve forzada en declara la presente acción procedente en derecho. Así se decide.
DISPOSITIVAPor los fundamentos de hecho y derecho antes expuestos y debidamente analizados, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, con sede en el Edificio Nacional, de la Ciudad de Barquisimeto, de conformidad con lo establecido en los Artículos 26, 49 ordinal 1ero y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 12, 15, 242 y 243 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: Sin lugar las cuestiones previas contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opuestas por la parte demandada Sociedad Mercantil CONEXIÓN WAP DEL ESTE C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 02 de Septiembre de 2.005, bajo el Nº 19, folio 110, Tomo 48-A, representada por los ciudadanos DIEGO SALVADOR LA MAGRA DI NARO y DANIEL BONGIORNO,