TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA B0LIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
VALENCIA, 08 MAYO DE 2012
EXP. Nº 7781
DEMANDANTE: RED DE ABASTO BICENTENARIO, adscrita al Ministerio del Poder Popular para la Alimentación, conforma al Decreto Nº 8.071, de fecha 22 de febrero de 2011, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.621.
DEMANDADO: Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 09 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 31, Tomo 83-A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Se inicia el presente juicio mediante demanda intentada por los abogados ROSELYS RIVEROS y MARIANELA CASTILLO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 75.110 y 71.731, en su carácter de Apoderados Judiciales de RED DE ABASTOS BICENTENARIO S.A en contra de la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A, identificado ut supra por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se recibe el escrito libelar y sus recaudos anexos en fecha 03 de Enero de 2012, por ante el tribunal Distribuidor que lo que es el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, demanda constante de Diecinueve (19) folios útiles y anexos A1, A2, B, C, D1, D2, D3, E, F, G1, G2, G3, G4. Correspondiéndole por sorteo, la distribución de la presente causa a este Juzgado Tercero de los mismos Municipios, quien le dio entrada el día 09 de Febrero del 2012.
En fecha 09 de Febrero del 2012, comparece la Abogado MARIANELA CASTILLO, presentando listado enumerado de los anexos que acompaña al libelo de la demanda, y consigna en original anexo marcado con la letra “E”, “G” y “G2”, asimismo presento escrito de Reforma a la demanda, constante de dos (02) folios sin anexos.
Siendo admitida la demanda, mediante auto de fecha 14 de Febrero del 2012, acordándose citar a la parte demandada, en la persona de su Gerente BERTHA ARISMENDY SANDOVAL y/o de su Subgerente FRANCISCO SANTO BIANCUZZO, para que comparezca por ante este Juzgado al SEGUNDO (2º) DÍA DE DESPACHO siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 16 de Febrero del 2012, la abogado MARIANELA CASTILLO, consignando copia simple de la sentencia Nº 46 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, donde se determina la competencia de la jurisdicción Civil ordinaria, el cual se agregó a los autos.
En fecha 23 de Febrero del 2012, este Tribunal acordó librar compulsa de citación a la parte demandada PRODUCCIONES FV. MUNDO SOCIAL, en la persona de su Gerente BERTHA ARISMENDY SANDOVAL y/o de su Subgerente FRANCISCO SANTO BIANCUZZO, librándose a tal efecto la respectiva compulsa.
Mediante diligencia de fecha 23 de Febrero del 2012, la Abogado MARIANELLA CASTILLO, consignando los emolumentos para el traslado del ciudadano Alguacil para la práctica de la citación del demandado de autos, dejando constancia en la misma fecha el ciudadano alguacil, de haber ver recibido los mismos.
En fecha 12 de Marzo del 2012, diligencia del ciudadano Alguacil de este Tribunal, consignando recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano FRANCISCO BIANCUZZO.
En fecha 14 de Marzo del 2012, comparece el ciudadano FRANCISO SANTO BIANCUZZO, Asistido del abogado LEO RIERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 144.950, presentando escrito de Cuestiones Previas contenidas en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y contestación a la demanda, constante de dos (02) folios y anexos marcados con la letra “A” copia certificada de Registro de Comercio y “B”, originales de recibos de cobro.
Mediante diligencia de fecha 14 de Marzo del 2012, la Abogada MARIELA CASTILLO, contradijo la cuestión previa opuesta pro la parte demandada.
Compareció en fecha 24 de Abril el 2012, el ciudadano FRANCISCO SANTO BIANCUZZO, otorgando poder Apud acta a los abogados ANTONIO JATAR y LEO RIERA; y consignó escrito de promoción de pruebas, constante de un (01) folio y anexo copias certificadas de Registro de comercio y facturas.
En fecha 25 de Abril del 2012, recayó auto dictado por este Tribunal acordándose agregar y admitir cuanto ha lugar en derecho, el escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 25 de Abril del 2012, compareció la Abogada BONY RAMIREZ, presentando escrito de Pruebas, constante de tres (03) folios y anexos copias simple de poder notariado, y Gacetas Oficiales marcado con las letras “A”; “A1”, “A2”, “A3”, “B”, “C”, “C1”, “C2” Y “C3”, el cual fueron agregadas y admitidas cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, por auto de esa misma fecha.
En fecha 27 de Abril del 2012, siendo las 10:00a.m., tuvo lugar el acto conciliatorio, dejándose constancia de la presencia de la representación Judicial de la parte actora, la parte demandada no compareció ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, declarando el tribunal desierto el acto por no poder exhortar a las partes a conciliación.
Ahora bien, estando en la oportunidad para decidir la presente causa, pasa este Juzgador a hacerlo, para lo cual observa:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
PARTE ACTORA:
- Que en fecha 01 de Octubre de 2009, suscribió un contrato de arrendamiento, bajo la denominación de Contrato de Licencia de Ventas entre la CADENA DE TIENDAS VENEZOLANAS CATIVEN (ahora RED DE ABASTOS BICENTENARIOS S.A), en su carácter de arrendador y la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV, MUNDO SOCIAL C.A., en su carácter de Arrendataria denominada “Licenciataria”.
- Que la vigencia del contrato de Arrendamiento fue establecida por un término de seis (06) meses fijo, contados desde el primero (01) de Octubre de 2009, hasta el treinta (30) de marzo del 2010, no prorrogable (CLAUSULA OCTAVA).
- Que la ARRENDATARIA-LICENCIATARIA, se obligó a pagar como contraprestación por el uso goce del inmueble arrendado, denominado en el contrato ESPACIO ASIGNADO SB-04 de 3,00 mts2, donde se colocó el STAND que es parte del CENTRO COMERCIAL ESPACIO LA CEIBA, una pensión mensual de arrendamiento que se fijó en la cantidad de UN MIL BOLIVARES (BS: 1.000,00), por metro cuadrado de espacio asignado, lo que suma la cantidad de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,00), mensuales, más el impuesto del valor agregado (IVA) CLAUSULA QUINTA Y VIGESIMA), que debían ser canceladas los cinco primero días de cada mes, mediante cheque emitido a la orden de CADENA DE TIENDAS VENEZOLANAS S.A.
- Que posteriormente a solicitud de los locatarios del Centro Comercial, quienes plantearon que se había experimentado una baja en el índice de las ventas, la CADENA DE TIENDAS VENEZOLANAS, CATIVEN S.A., en aras de procurar un nuevo modelo de gestión socialista aprobó “El plan de publicidad y mercadeo del centro Comercial Espacio La Ceiba”, mediante el cual se previó la posibilidad de otorgar un descuento de pensiones mensuales de arrendamiento a todos los arrendatarios de los Locales Comerciales del CENTRO COMERCIAL ESPACIO LA CEIBA, durante el periodo comprendido entre el primero de septiembre de 2010 al 31 de Diciembre del 2010, específicamente al espacio asignado SB-04 de 3,00 mts2, se le fijó la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 2.400,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA), siempre y cuando cumpliera con la condición de pagar todas las deudas impuestas a la empresa PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A., hasta el 31 de Agosto del 2010, antes del 15 de Septiembre del 2010, toda vez que para esa fecha ya debían el canon correspondiente al mes de agosto de 2010, el cual debían pagar por mes adelantado.
- Que por comunicación Nº SG-258-2010, suscrito por la CADENA DE TIENDAS VENEZOLANAS CATIVEN S.A., y recibido por la Sociedad Mercantil producciones FV. Mundo Social C.A., de fecha 06 de Septiembre de 2010, que anexa marcada “F”, la arrendataria no cumplió con las condiciones impuestas por el PLAN DE PUBLICIDAD Y MERCADEO DEL CENTRO COMERCIAL ESPACIO LA CEIBA, por lo que la pensión mensual de arrendamiento se mantuvo en la cantidad de TRES MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 3.000,00), más el impuesto del valor agregado, sin que haya sido objeto de posteriores incrementos hasta el 30 de septiembre de 2010, que es el día del vencimiento de la prorroga legal, la cual operó de pleno derecho.
- Que la Arrendataria-Licenciataria convino en pagar adicionalmente al canon de arrendamiento, una cantidad mensual correspondiente al pago de comunes o mantenimiento del ESPACIO ASIGNADO SB-04 de 3,00 mts2, donde se coloco STAND, así como los servicios de Energía Eléctrica y Aseo Urbano, mediante deposito en la cuenta bancaria que fuere designada por CATIVEN, el cual debía entregar al Administrador del Centro Comercial dentro del lapso de los cinco (05) primeros días de cada mes (CLAUSULA SEXTA).
- Que la Arrendataria-LICENCIATARIA, asumió la obligación de entregar ESPACIO ASIGNADO SB-04 DE 3,00 Mts2, donde se coloco el STARD, el cual es parte del CENTRO COMERCIAL ESPACIO LA CEIBA a EL ARRENDADOR, a la expiración del terminó de seis (06) meses fijo, no prorrogable, establecido en el contrato de arrendamiento, es decir, el día 31 de Marzo de 2010, totalmente libre de personas y cosas; e incluso en el texto del contrato se incluyó una clausula denominada “Devolución del Espacio”, donde se previó la posibilidad que transcurridos siete (07) días de la expiración del término de vigencia del contrato de arrendamiento, el arrendador podría desocupar el inmueble, facultándolo a disponer libremente de las cosas que hubiere dejado la LICENCIATURIA (ARRENDATARIA), dentro del espacio asignado, por cuanto las mismas se considerarían abandonadas (CLAUSULA OCTAVA Y DECIMA QUINTA).
- Que en la CLAUSULA SEPTIMA del contrato se estableció que el incumplimiento de las obligaciones del contrato daría derecho a la parte que ha cumplido con sus obligaciones a ejercer las obligaciones legales y judiciales.
- Que la Arrendataria-LICENCIATARIA, tenía el beneficio de la prorroga legal, la cual operó de pleno derecho, y fue ejercido por la arrendataria al continuar ocupando el ESPACIO ASIGNADO SB-04 DE 3,00 Mts2, donde se coloco el STARD, el cual es parte del CENTRO COMERCIAL ESPACIO LA CEIBA, y pagar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de abril, mayo, junio y julio de 2010
-Que el 30 de Septiembre de 2010, es el día que en expira la vigencia del contrato de Arrendamiento y de su prorroga legal, y que la ARRENDATARIA-LICENCIATARIA ya había dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales y legales, particularmente la relativa al pago de las pensiones mensuales de arrendamiento, que le debía al arrendador.
- Que la arrendataria no cancelo los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto y Septiembre.
- Que por tales razones procede a demandar por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término e indemnización de Daños y Perjuicios, a la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 09 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 31, Tomo 83-A, a entregar inmediatamente el inmueble arrendado, que sea condenado al demandado a pagar la indemnización de los daños y perjuicios causados por el uso del inmueble arrendado.
ALEGATOS DE LA PARTE ACCIONADA:
La parte demandada, ciudadano FRANCISCO SANTO BIANCUZZO TROCCOLI, en su carácter de sub-gerente de la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES F.V MUNDO SOCIAL C.A, asistido del abogado LEO RIERA, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
AL CAPITULO I: Que de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, promovió Cuestiones Previas, es decir, “La prohibición de la Ley de Admitir la acción propuesta…”, señalando el accionado, cito: “… que están en presencia de un contrato escrito, cuyo vencimiento paso hacer indeterminado … que es evidente que el actor al solicitar el pago de los daños que denomina daños y perjuicios, al solicitar el pago de estos observamos que la supuesta causa de los mismo obedece al monto del pago de los cánones de arrendamiento desde el día que expiro el contrato y la prorroga legal , es decir existió y existe a intención por parte del actor de hacer efectivo por parte de mi representada en su condición de arrendataria a que pague el monte relativo a los meses siguientes a la fecha de expiración del contrato celebrado la cual ocurrió casi dos años”.
De la Contestación: Hechos Convenidos: establece:
1.- Que existe un contrato de arrendamiento entre las partes que indica el actor sobre el bien inmueble descrito en autos.
2.- Que dicho contrato era por seis meses.
HECHOS NO CONVENIDOS: Negó rechazó, salvo lo expresamente convenido en el capitulo anterior, tanto los hechos narrados por el actor en el libelo de la demandada, así como rechazo el fundamento de derecho en que se base la acción, por ser falsos y no ajustados a la realidad, por no ser el procedimiento aplicable, por tratarse de un contrato cuyo vencimiento es indefinido, por tal motivo, rechazo y contradijo todo el contenido del libelo de la demanda , rechazó el capítulo primero relativo de los hechos así como el relativo a las razones para demandar del actor, rechazó y contradijo el contenido del capítulo II, del libelo de la demanda por no ser ajustado a la acción adecuada, rechazó y contradijo el contenido del capítulo III relativo del Ejercicio de la acción, y rechazó categóricamente el contenido y las exigencias solicitadas por el actor en el capítulo IV del libelo de la demanda, e impugnó la estimación de la demanda por no ajustarse a derecho, se opuso al decreto de la medida preventiva solicitada, así como rechazo el contenido del escrito de la Reforma Parcial de la demanda.
DE LA PRUEBAS:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
JUNTO CON EL LIBELO DE DEMANDA:
- Copia simple del Documento de Registro de Comercio de la Empresa RED DE ABASTO BICENTENARIO S.A.
- Copias simple de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nros 39.621, Marcada con la letra “A2”, 39.622 marcado “A3”, 39.625 marcado “A4”.
- Marcado con la letra “B” y “C” copias simples de documentos Notariado de Poder general.
- Marcado con la letra “D1” en copia simple Registró Comercio de la Empresa Producciones FV. MUNDO SOCIAL, C.A.
- Marcado “D2” RIF DE DE LA SOCIEDAD MERCANTIL PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A.
- Marcada con la letra “E” cursante a los folios (74 al 82) del cuerpo del expediente Original del contrato de arrendamiento.
- Copia simple de la comunicación Nº SG-258-2010, emitida de la Empresa CATIVEN, a la empresa PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A., cursante a los (folios 83 al 89) del cuerpo del expediente.
- Consignó un conjunto de comunicaciones emitidas a la Empresa Cadenas de Tiendas Cativen S.A. marcadas con las letras G1, G2, G3 y G4.
- Consignó junto con el escrito de reforma de la demanda, comunicación Nº GCCELC-284-2011, dirigida a la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A., mediante el cual la empresa CATIVEN, le comunica el retraso en el pago de los cánones, y original de comunicación emanada a la cadena de Tiendas Cativen S.A., mediante el cual la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A, le manifiesta que ahn puesto a la venta la firma comercial.
DURANTE EL DEBATE PROBATORIO:
En la oportunidad legal correspondiente, la parte actora presentó los mismos elementos probatorios que consignó junto con el libelo de la demanda.
PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONADA:
EN LA OPORTUNIDAD DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:
- Marcada con la letra “A” copia certificada del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV. MUNDO SOCIAL C.A., cursante a los folios 156 al 163 del cuerpo del expediente
- Marcado con la letra “B”, legado de Aviso de Cobro y facturas, y que cursa a los folios 164 al 174, ambos inclusive.
DURANTE EL DEBATE PROBATORIO.
En la oportunidad legal correspondiente, la parte accionada presentó los mismos elementos probatorios que consignó junto con el libelo de pruebas.
- Legado de Aviso de Cobro y facturas, y que cursa a los folios 187 al 195, ambos inclusive
ANALISIS PROBATORIO:
En cuanto a las pruebas aportadas al procedimiento por la parte ACTORA encontramos:
Consignó la parte actora marcada con la letra “A1” copia fotostática de Registro de Comercio de la Empresa Sociedad Anónima CADENA DE TIENDAS VENEZOLANAS CTIVEN S.A., el cual conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, conserva su valor probatorio en cuanto a la certeza de su contenido, es decir, lo relativo a la constitución de la Empresa mencionada, sin embargo, para quien aquí decide, dicho instrumento nada aporta al esclarecimiento de los hechos. ASI SE DECIDE.
Con respecto a las Gacetas Oficiales de la República Bolivariana de Venezuela, signadas con los Nros 39.621, 39.622, 39.625, el cual y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas conservan su valor probatorio en cuanto a la certeza de su contenido, sin embargo, para quien aquí decide, dichas Gacetas Oficiales nada contribuyen al esclarecimiento de los hechos. ASI SE DECIDE.
Con relación al Registro de Comercio consignado copia fotostática de la Empresa Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV. MUNDO SOCIAL C.A., este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga su valor probatorio en cuanto a la certeza de su contenido, es decir, lo relativo a la constitución de la Empresa mencionada, sin embargo, para quien aquí decide, dicho instrumento nada aporta al esclarecimiento de los hechos. ASI SE DECIDE.
En cuanto al Contrato de Arrendamiento promovido en original, este Juzgador, considera que el mismo adquirió la condición de documento privado reconocido, el cual del mismo se desprende en su clausula OCTAVA: “La duración del contrato tendrá una duración de seis (06) meses contados a partir del Primero (01) de Octubre del 2009, por lo que terminará el día treinta y uno (31) de marzo del 2010. Una vez vencido este lapso este contrato se considerara vencido y de ninguna manera podrá considerarse como prorrogado automáticamente”. Así como se puede evidenciar en sus clausulas SÉPTIMA: Naturaleza de las obligaciones “… dará derecho a la parte que ha cumplido con sus obligaciones a ejercer las acciones legales y judiciales pertinentes para el resarcimiento de los daños y perjuicios generados, y en la clausula DECIMA QUINTA: la devolución del espacio en la fecha del vencimiento del termino de duración del contrato, la LICENCIATARIA deberá devolver a CATIVEN el espacio asignado, totalmente libre de personas y cosas.” quien aquí decide por lo que a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil le confiere todo merito probatorio, y así se decide.
Con relación a la comunicación Nº SG-258-2010, suscrito por la Secretaria General Directiva Provisional Cativen, cursante a los folios 83 al 89 del expediente, este Juzgador no le confiere merito probatorio alguno, en razón de que la misma emana solo de la parte actora, en virtud de no haber sido desconocido por la parte accionada, no se le confiere ningún valor probatorio, conforme al principio de alteridad de la prueba, el cual señala que nadie puede constituir prueba a favor de si mismo y dado que el mismo fue suscrito solo por el demandante, sin que participara en él la parte demandada, razón por la cual se desecha del proceso. ASI SE DECIDE.
En cuanto a las comunicaciones suscritas por la Sociedad Mercantil PRODUCCIONES F.V MUNDO SOCIAL C.A., cursante a los folios 90 al 94 del cuerpo del expediente, este sentenciador no le otorga merito probatorio alguno, en razón de que la misma fue emana solo de la parte demandada, y conforme al principio de alteridad de la prueba, el cual señala que nadie puede constituir prueba a favor de sí mismo y dado que el mismo fue suscrito solo por el demandada, sin que participara en él la parte demandante, razón por la cual se desechan del proceso. ASI SE DECIDE.
CON RELACION A LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA ESTE JUZGADOR OBSERVA LO SIGUIENTE:
En cuanto a la copia certificada del Registro de Comercio de la Empresa Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV. MUNDO SOCIAL C.A. marcado con la letra “A”, sin embargo el presente instrumento cursa en original a los folios 64 al 69, con respecto a su valoración, este Juzgador emitió su pronunciamiento en análisis procedente, otorgándole valor probatorio, por las razones antes explanadas. ASI SE DECIDE.
En cuanto marcados con la letra “B” contentivo de Aviso de Cobro, junto con legado de facturas, el cual corre inserto en los folios 167 al 174, este sentenciador no le otorga merito probatorio alguno, en razón de que la misma emana solo de la parte demandante, y conforme al principio de alteridad de la prueba, el cual señala que nadie puede constituir prueba a favor de sí mismo y dado que el mismo fue suscrito solo por la parte demandante, sin que participara en él la parte demandada, razón por la cual se desechan del proceso. ASI SE DECIDE.
Consignó junto con el escrito de pruebas cursante a los folios 187 al 195, conjunto de instrumentos privados, contentivo de Aviso de Cobro, junto con legado de facturas, este sentenciador no le otorga merito probatorio alguno, en razón de que la misma emana solo de la parte demandante, y conforme al principio de alteridad de la prueba, el cual señala que nadie puede constituir prueba a favor de sí mismo y dado que el mismo fue suscrito solo por la parte demandante, sin que participara en él la parte demandada, razón por la cual se desechan del proceso. ASI SE DECIDE.
MOTIVA
Tramitada debidamente la litis y no observando este Juzgador, vicio alguno que invalide lo actuado, pasa a decidir la presente controversia, pero antes decidir el fondo de la presente litis este Tribunal para a resolver:
COMO PUNTO PREVIO:
Lo alegado por la parte demandante, en su escrito de contestación del primer capitulo, la cuestión previa del articulo 346 del código de procedimiento civil, en concordancia con el articulo 35 de la ley de arrendamiento inmobiliarios, promoviendo cuestión previa contenida en el ordinal 11 del articulo 346 del código de procedimiento civil, el cual manifiesta la parte demandada, que estamos en presencia de un contrato escrito cuyo vencimiento paso a ser indeterminado. Ahora bien este juzgador observa que del cuerpo del presente expediente, se observa contrato suscrito entre sociedad mercantil CADENA DE TIENDA VENEZOLANAS CATIVEN S.A, antes ya identificada y la sociedad de mercantil PRODUCCIONES FV. MUNDO SOCIAL, C.A, antes ya identifica, el cual del mismo se desprende en su cláusula OCTAVA: “La duración del contrato tendrá una duración de seis (06) meses contados a partir del Primero (01) de Octubre del 2009, por lo que terminará el día treinta y uno (31) de marzo del 2010. Una vez vencido este lapso este contrato se considerara vencido y de ninguna manera podrá considerarse como prorrogado automáticamente”. Así como se puede evidenciar en sus cláusulas SÉPTIMA: Naturaleza de las obligaciones “… dará derecho a la parte que ha cumplido con sus obligaciones a ejercer las acciones legales y judiciales pertinentes para el resarcimiento de los daños y perjuicios generados.
De la norma transcrita, conviene dar por reproducidos los argumentos expuestos por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 16 de diciembre de 2003, que bajo ponencia del Magistrado Levis Ignacio Zerpa tuvo ocasión de precisar:
En este orden de ideas, debe señalarse que en la estructura del ordenamiento jurídico, la acción procesal está concebida como el medio para acceder a la función jurisdiccional, cuando existe la necesidad de satisfacer pretensiones jurídicas. Si se entiende la acción procesal como un derecho a la jurisdicción, debe precisarse que ella es un presupuesto lógico de todo derecho, dado su carácter de medio o instrumento jurídico para lograr, por intermedio de los órganos jurisdiccionales, el goce y ejercicio pleno de todos los demás derechos. Esta necesaria relación de medio a fin, permite calificar a la acción como un derecho especial o de segundo nivel, es decir, un auténtico metaderecho, frente a todos los demás derechos del ordenamiento jurídico.
El especial derecho de acción procesal está previsto y garantizado expresamente en la vigente Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en su artículo 26, en los siguientes términos:
“Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos; a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente...".
Así las cosas, cuando se interpone ante el órgano jurisdiccional una demanda, en la misma se hace valer la acción procesal y se deduce la pretensión, de manera que, es entendido que la pretensión se constituye en el elemento fundamental de este especial derecho de acción; ella se evidencia cuando una persona afirmándose titular de un derecho insatisfecho, pide a los órganos jurisdiccionales se le otorgue la necesaria tutela judicial.
De lo precedentemente señalado emergen los tres elementos fundamentales de la acción procesal: los sujetos, la pretensión y el título o causa petendi. El primero esta representado por quien pretende algo y la persona contra quien se pretende ese algo; el segundo, es el interés jurídico que se hace valer a través de la acción y que está constituido por un bien, que puede ser de carácter material (mueble o inmueble) o un derecho u objeto incorporal; y el tercero es el fundamento o motivo de la pretensión aducida en juicio. En este sentido se ha dicho que la pretensión viene a ser lo que se pide, mientras que el título establece el por qué se pide…”.
En cuanto a la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, en sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la misma Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N° 0002, se estableció que: “…cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda…”, criterio jurisprudencial que compartimos, y que yendo más allá de ese concepto, se alude a la prohibición de admitir la pretensión.
La parte demandada, en la oportunidad de promover la cuestión previa, expone que existe una prohibición de admitir la demanda, en razón de que estamos en presencia de un contrato escrito, cuyo vencimiento paso a ser indeterminado y este sentido estable el articulo 34 de la ley de arrendamiento inmobiliarios aplicable. Ahora, quien esto decide, observa de lo expuesto por la parte demandada, que el hecho de si la parte demandada intentó o no un Juicio por cumplimiento de contrato de arrendamiento, no constituye causal para no admitir la demanda, al constituir un hecho que debe ser decidido al mérito de la causa, por lo que en razón de todo lo anteriormente expuesto, debe ser desechada la cuestión previa opuesta, en razón de que la demanda no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. Así se decide.
En decisión establecida por La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber: El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato.”
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Resuelta la cuestión previa que antecede este juzgador para a resolver el fondo de la controversia, es por lo que este sentenciador pasa hacer unas consideraciones en relación al contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”(resaltado de este tribunal)
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia. (Citado por José Luis Varela en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. Pág. 99).
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…”
(Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe este Juzgador analiza previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente, en cual evidentemente se logra observar que la parte demandada gozaba de la prorroga legar de conformidad con el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que establece: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto ¬Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamentado en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.
Se trata de un beneficio establecido por LAI en su artículo 38 y, como tal, se orienta a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7° eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.
ommisis…
Conforme a la anotación conceptual expresada, la prórroga legal presenta varias características:
ES DE ORDEN PÚBLICO RELATIVO. En efecto, según el Artículo 7º de LAI “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables”; pues se trata de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho ejercitable únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo, no es absoluto puesto que al arrendatario no puede imponerle al arrendador la prórroga legal en contra de su voluntad luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo quiere, o simplemente no lo ejerce o goza debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes. Se trata de un orden público de protección que, igualmente, se observa al establecer el legislador que:
Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término.
…ommisis…
OBLIGATORIA PARA EL ARRENDADOR. Una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado en el contrato celebrado por tiempo determinado “éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador” establece el artículo 38 de LAI. Esta obligatoriedad a cargo únicamente del arrendador deviene del propio derecho que tiene el arrendatario de continuar ocupando el inmueble que recibió en arrendamiento por tiempo determinado.
…ommisis…
ES FACULTATIVA PARA EL ARRENDATARIO. La prórroga legal, al constituir un derecho facultativo para el arrendatario, denota que éste puede renunciarlo.
…ommisis…
Si no fuese facultativa para el arrendatario la prórroga legal, entonces el legislador no habría establecido que:
Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
…ommisis…
OPERA DE PLENO DERECHO. Significa que la misma procede, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de LAI (por ministerio de la ley), la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable.
…ommisis…
APLICABLE SÓLO A LOS CONTRATOS POR TIEMPO DETERMINADO. Si la relación arrendaticia es por tiempo indeterminado, la prórroga legal no procede, pues según el artículo 38 en comento, el contrato debe haberse celebrado a tiempo determinado.
…ommisis…
Con la salvedad de las observaciones antes anotadas, la certeza temporal o “tiempo cierto o determinado” (art. 1579, CC), consiste de un lapso preciso o específico que las partes establecen en el mismo momento de la celebración de la relación arrendaticia, conociendo así cuándo se inicia y el momento de su conclusión.
…ommisis…
SE CONCEDE SOLAMENTE POR UN TIEMPO MÁXIMO. Constituye una nota distintiva de la prórroga legal, que la misma sólo se produce por cierto tiempo y por un plazo o tiempo máximo, al así disponerlo la Ley. En efecto, según el artículo 38 de LAI, en los cuatro literales que lo informan, cuando la relación arrendaticia haya durado determinado tiempo, o hasta cierto tiempo, se prorrogará la misma “por un lapso máximo de”, partiendo la duración de la prórroga por tiempo determinado desde seis (6) meses hasta tres (3) años, de acuerdo con el tiempo de duración del contrato.
Ahora bien, observa quien aquí decide, que se evidencia que la parte demandante logró demostrar la existencia del contrato cuyo cumplimiento demandó, así como la existencia de las obligaciones asumidas por el demandado en dicho contrato, de pagar los cánones de arrendamiento con lo cual se concluye que el actor cumplió con la carga probatoria que le imponen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento demanda, mientras que la demandada no logró demostrar ni el pago, ni ningún otro hecho extintivo, pues pretendió demostrar que la acción intenta por la parte actora no fue la mas idónea o correcta por cuanto el contrato que suscribieron las parte paso a tiempo indeterminado, entonce tal acción es el desalojo lo cual no probó, el pago de los meses demandando, ya que los instrumentos que en tal sentido acompañó a los autos, no se le concedió ningún valor probatorio quedando desechado en razón que no aportaron nada para el esclarecimiento, Por tanto es carga de la parte demandada demostrar que se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales, tales como el canon de arrendamiento y los servicios públicos, el cual debió promover y evacuar los medios de pruebas necesarios para demostrar su cumplimiento es decir, el pago de sus obligaciones; lo cual no se evidenció durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, por otra parte la demandada no probó los hechos constitutivos de su excepción o defensa en razón por lo cual, la demanda por cumplimiento de contrato debe prosperar en cuanto a lugar en derecho, y así se declara.
Por las razones de hecho y de derechos antes expuestos, este TRIBUNAL TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, NAGUANAGUA, SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, DECLARA
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por la abogada BONY ANGELICA RAMIREZ, actuando en su carácter de apoderados judiciales de RED DE ABASTO BICENTENARIO S.A, antes ya descrita en contra Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 09 de Septiembre de 2005, bajo el Nº 31, Tomo 83-A.
SEGUNDO: Se condena al demandado Sociedad Mercantil PRODUCCIONES FV MUNDO SOCIAL C.A antes ya identificada.
1- La entrega del inmueble constituido, identificado con las letras y numero SB-04, de tres Metros Cuadrado (3,00Mts2) ubicado en el Centro Comercial Espacio La Ceiba, Nivel Bolívar, norte con calle 145 y 151, sector la Ceiba, Municipio Valencia del Estado Carabobo, totalmente desocupado, libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió y así como lo que se sigan causando mensualmente hasta la definitiva del inmueble antes descrito.
2- A pagar la cantidad de Bs. 60.480,00 correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados, vencidos y no pagados.
3- A pagar la cantidad de Bs. 935,93 por concepto de mensualidad de gasto comunes o de mantenimiento, de los meses octubre de 2010 hasta enero de 2012, así como lo que se sigan causando mensualmente hasta la definitiva del inmueble antes descrito.
4- A pagar la cantidad de Bs. 700,26. por concepto de mensualidades de pago de servicio públicos, (eléctricas, agua, aseo) de los meses octubre de 2010 hasta enero de 2012 así como lo que se sigan causando mensualmente hasta la definitiva del inmueble antes descrito.
TERCERO: Se declara con lugar la indexación o corrección monetaria solicitada. Se ordena la realización de la experticia complementaria del fallo, a los fines de que los expertos determinen: La corrección monetaria de la suma de sesenta y dos mil quinientos dieciocho bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. 62.518,93), para lo cual los expertos tomaran como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda, esto es el mes de febrero de 2012, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos.
CUARTO: Se condena en COSTAS a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Y DÉJESE COPIA EN EL COPIADOR DE SENTENCIA.
Dada, firmada y sellada, en el Tribunal Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los ocho (08) días del mes de Mayo de 2012. Años 201 de la Independencia y 152 de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABOG. YOVANI GREGORIO RODRÍGUEZ CANTERO
LA SECRETARIA TIRULAR

ABOG. SALLY E. SEGOVIA MOSKALA.
Nota: En la misma fecha previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó la anterior sentencia, siendo las 09:00 A.M., y se dejó copia en los archivos de este Tribunal.
LA SECRETARIA TITULAR