REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO,
DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
Valencia, 16 de mayo de 2012
202º y 153º
EXPEDIENTE Nº: 13.420
SENTENCIA: DEFINITIVA
COMPETENCIA: CIVIL
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DEMANDANTE: BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEÒN, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V-1.331.430
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: SILVIO LUIS MORENO VALERO, ABIEL ELI PEREIRA BRICEÑO, MARIA ANTONIETA REYES CASTRO y EDUARDO ANTONIO QUINTERO SOSA, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.775, 141.117, 141.118 y 141.119, respectivamente
DEMANDADA: LUZ STELLA ARROYAVE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nro. V- 22.007.076
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ROBERTO HERNANDEZ BAZAN, DESIREE DE LOS ANGELES RINCONES LOVERA, CARLOS JOSE BLANCO y WILIAN DIAZ GUZMAN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 22.270, 156.108, 48.566 y 22.435, respectivamente
Conoce este Tribunal Superior del recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada en contra de la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEÒN en contra de la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE.
Cumplidas como han sido las formalidades legales, entra esta instancia a decidir, previas las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES DEL CASO
Comenzó el presente juicio con demanda presentada en fecha 24 de noviembre de 2009, por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, correspondiéndole conocer al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien la admite por auto del 14 de diciembre del 2009.
El 25 de febrero de 2010, la parte demandada otorgo poder apud acta, quedando citada tácitamente y en fecha 2 de marzo del mismo año contestó la demanda.
Ambas partes promovieron pruebas, pronunciándose el a quo por autos separados del 3 y 16 de marzo de 2010, respectivamente.
Mediante sentencia definitiva dictada en fecha 28 de junio de 2011, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, declaró parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEÒN en contra de la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE. Contra dicha decisión la parte demandada ejerció el recurso procesal de apelación, siendo admitido dicho recurso en ambos efectos mediante auto de fecha 26 de septiembre de 2011.
Cumplidos los trámites de distribución, le correspondió a esta superioridad conocer de la presente causa y por auto de fecha 12 de diciembre de 2011, se le dio entrada al expediente fijándose el décimo (10°) día de despacho siguiente a esa fecha para dictar sentencia en el presente juicio.
Por escrito de 15 de diciembre de 2011, la parte actora se adhiere a la apelación y promueve pruebas en esta instancia.
Por auto del 12 de enero de 2012, este Juzgado Superior declara inadmisibles las pruebas promovidas por la demandante.
La demandada promueve pruebas en esta instancia el 18 de enero de 2012, pronunciándose esta alzada por auto de la misma fecha.
De seguidas, procede esta instancia a decidir lo que hace en los términos siguientes:
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
La parte actora alega en el libelo de demanda que celebró dos contratos de arrendamientos privados a tiempo determinado con la demandada, sobre dos espacios de los inmuebles ubicados en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva Nros cívicos 93-61 y 93-67, parroquia Candelaria, Valencia, Estado Carabobo, inmuebles contiguos uno de otros y alinderados en forma general de la siguiente manera: Naciente: Que es su frente con la calle Padre Alfonzo; Poniente: Terreno que fue de Balbina Pacheco hoy de Luis Monasterios; Norte: Casa y solar que fueron de Juan de Mata Guzmán y que hoy son o fueron de Rosalía Maldonado; y Sur: Con casa y solar que fueron de Antonio Esteves y que hoy son o fueron de Carlos García.
Alega que el contrato referente al inmueble identificado con el Nro. 93-67 tenía una duración de seis meses contados a partir del 1 de abril de 2009 y con vencimiento el 30 de septiembre de 2009 y que el contrato referente al inmueble identificado con el Nro. 93-61 tenía una duración de un año contado a partir del 1 de octubre de 2008 y con vencimiento el 30 de septiembre de 2009.
Que el canon de arrendamiento del inmueble signado con el Nro. 93-67 era de NOVECIENTOS BOLIVARES (Bs. 900,00) y que el canon de arrendamiento del inmueble signado con el Nro. 93-61 era de SETECIENTOS TREINTA BOLIVARES (Bs. 730,00).
Afirma que, en fecha 26 de agosto de 2009 le envió a la arrendataria dos telegramas donde le manifestaba su voluntad de no prorrogar dichos contratos ni celebrar nuevos contratos de arrendamiento sobre los inmuebles antes citados. Que posteriormente en fecha 7 de octubre de 2009 envía dos nuevos telegramas requiriéndole la entrega del inmueble por expiración del término de dichos contratos de arrendamientos, informándole que por no haber cumplido con la cláusula sexta de los contratos no goza del derecho de prórroga legal.
Que desde la fecha de admisión de los últimos telegramas el 7 de octubre de 2009, la arrendataria se ha mantenido ocupando los inmuebles sin ánimo de entregarlos.
Que al día 26 de agosto de 2009 la arrendataria mantenía una deuda por servicio eléctrico, aseo urbano y tasas municipales por la suma de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.460,46), lo cual constituye, en sus palabras, incumplimiento a la cláusula sexta de los contratos.
Que realizó inspección en los inmuebles donde según sus dichos, se evidencia el deplorable estado de abandono y deterioro general en que se encuentran los inmuebles, agregándole además el cambio de fin con el cual le fue arrendado el inmueble 93-61, que le fue arrendado con fines comerciales y la arrendataria lo ha utilizado con fines comerciales y residenciales sin su autorización, incumpliendo las cláusulas sexta y séptima de los contratos.
Fundamenta su demanda en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 1159, 1160, 1166 y 1167 del Código Civil, cláusulas terceras, cuarta, sexta, séptima y novena del contrato de arrendamiento, artículo 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que por las razones expuestas demanda por cumplimiento contrato de arrendamiento a la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE para que el Tribunal le ordene hacer la entrega material de los inmuebles arrendados e igualmente la obliguen a cancelar los servicios públicos insolventes hasta la fecha de la demanda, la reparación de los daños causados a los inmuebles, la indemnización por daños y perjuicios por permanecer en los inmuebles después de la expiración del término a razón de DIEZ BOLIVARES diarios (Bs. 10,00) hasta su entrega definitiva. Solicita igualmente que la demandada sea condenada a: 1.- Pagara la cantidad de UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00) a razón de DIEZ BOLIVARES diarios (Bs. 10,00) por cada inmueble producto de su permanencia posterior al término de los contratos; 2.- Solicita se cuantifique en una experticia complementaria del fallo los daños causados a los inmuebles y la corrección monetaria desde la presentación de la demanda hasta la sentencia definitiva.
Estima la demanda en la suma de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) lo que equivale a CINCO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 5.454,54).
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
La parte demandada en el escrito de contestación a la demanda opone como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora por no haber consignado la declaración sucesoral del inmueble, instrumento que en sus palabras, le otorga plenos derechos para ejercer por la vía del derecho las acciones correspondientes y materializar su derecho de acceso legal sobre la cosa.
Niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, niega estar insolvente con el servicio de electricidad, reseña que al momento de celebrar el contrato este servicio estaba incluido dentro del pago del canon de arrendamiento.
Niega que el inmueble tenga daños materiales, estando en perfecto estado de habitabilidad. Asimismo niega estar insolvente con los cánones de arrendamientos, que ha hecho consignaciones por ante el Juzgado Primero y Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
III
ANALISIS DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
A los folios 10 y 11 produjo instrumentos privados en originales consistentes en contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, que al no ser desconocidos se tienen como reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil, quedando evidenciado que las partes celebraron un primer contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso Nro. 93-61 para ser utilizado con fines comerciales por un término fijo de un año contado a partir del 1 de octubre de 2008; y un segundo contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la avenida Padre Alfonso cruce con calle Silva para ser utilizado con fines comerciales por un término fijo de seis meses contados a partir del 1 de abril de 2009.
A los folios 12 al 17 produjo telegramas enviados por la parte demandante a la parte demandada, los cuales poseen sellos húmedos del Instituto Postal Telegráfico de la República Bolivariana de Venezuela (IPOSTEL) por lo que se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.371 del Código Civil, quedando evidenciado que la demandada recibió los referidos telegramas fechados los dos primeros el 26 de agosto de 2009 en donde se le notificó la voluntad de la arrendadora de no prorrogar los contratos ni celebrar otros nuevos y los dos segundo fechados el 7 de octubre de 2009 donde se le solicita la entrega de los inmuebles.
Produjo a los folios 18 a los 20 estados de cuenta emitidos por la Compañía Anónima Electricidad de Valencia, instrumentos estos sobre los cuales el Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romeros, en su obra Revista de Derecho Probatorio, ha puntualizado lo siguiente:
“El caso de las notas de consumo (energía eléctrica y teléfono) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firma, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo cual se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
...(omissis)…
En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificatorias de la empresa telefónica en el segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.” (Cabrera Romero, Jesús E. “Revista de Derecho Probatorio”. Editorial Jurídica Alva S.R.L, Caracas, 1997, Tomo 9, Págs. 362 y 363).
Este criterio también ha sido compartido por la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en la sentencia Nro. RC.00877 de fecha 20 de diciembre de 2005 caso Manuel Alberto Graterón vs Envases Occidente C.A; por lo que es acogido por esta alzada, observándose que las instrumentales bajo análisis poseen la impresión del logotipo de la C.A. Electricidad de Valencia, así como el nombre de ésta, Nro. de Registro de Información Fiscal (R.I.F), sin embargo no poseen sellos húmedos ni firma alguna y están referidos a un cliente denominado Gabriel Fulido quien no es parte en la presente causa, por lo que los mismos no son apreciados por éste sentenciador.
Produce a los folios 21 al 37 inspección ocular realizada por el Notario Público Cuarto de Valencia, Estado Carabobo realizada el 19 de noviembre de 2009. Con respecto a este instrumento debe señalarse que el artículo 1429 del Código Civil establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en los casos en que pudiera sobrevenir algún perjuicio por retardo y para hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. En este sentido, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, al considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia. Así en sentencia Nº RC-01244 de fecha 20 de octubre de 2004, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Expediente Nº 03-0563 dejó sentado el siguiente criterio:
“Nuestra doctrina ha expresado en torno a la procedencia de la inspección judicial preconstituida, que la misma es válida sólo cuando se pretenda demostrar el estado o las circunstancias de hechos que podrían desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Entonces, el solicitante debe demostrar ante el órgano jurisdiccional la urgencia o perjuicio por el retardo que pudiera ocasionar su no evacuación inmediata.
Esta condición de procedencia debe ser alegada y probada ante el juez, para que éste previo análisis de las circunstancias, así lo acuerde.
Una vez cumplidos estos requisitos, la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial preconstituida no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.
Si no se prueba la urgencia ello sí afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de las cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde ella sea producida, la prueba no puede ser apreciada.”
De la minuciosa lectura de la inspección judicial extra litem promovida por la parte demandante, se observa que la misma no alegó ni probó la necesidad de evacuar la prueba anticipadamente, sólo se limitó a solicitar la evacuación de siete particulares, mas no indicó cuál era el riesgo concreto, específico que haría eventualmente hacer desaparecer o modificar los hechos que se pretendían demostrar, ni ante el notario que evacuó la prueba ni en el tribunal de la causa, estando impedida esta alzada, conforme a la doctrina desarrollada por nuestro máximo Tribunal de Justicia, de valorar la prueba en cuestión, por consiguiente, la misma se desecha del proceso.
En la oportunidad de promover pruebas por capítulos primero y segundo invoca el mérito de las instrumentales que acompañó al libelo de demanda, sobre las cuales este Tribunal ya se pronunció, por lo que se reitera lo decidido en ese sentido.
Por un capítulo tercero promueve la prueba de informes a ser rendida por la Corporación Electica Nacional (CORPOELEC). Consta al folio 166 que la institución requerida respondió en fecha 12 de marzo de 2010 no poder suministrar la información solicitada, por lo que nada tiene que valorar este Juzgador en este sentido.
Ante este Juzgado Superior en la oportunidad pertinente promovió pruebas de experticia, inspección judicial e informes que fueron declaradas inadmisibles por auto del 12 de enero de 2012, no teniendo nada que valorar este Juzgador en este sentido.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
En lapso probatorio, promovió 71 recibos de pago en originales, instrumentos privados que al no ser desconocidos se tienen por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme al artículo 1.363 del Código Civil, sin embargo en cuanto a su mérito resultan irrelevantes toda vez que en la presente causa no se debate la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento.
Promueve en copia fotostática simple cinco contratos de arrendamiento que cursan a los folios 78 y 79, 92 y 93, 109 y 110, 121 y 137 respectivamente. Sobre el valor probatorio de las copias simples de los instrumentos privados, la Sala de casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº RC-0259 de fecha 19 de mayo de 2005, Expediente Nº 03-0721, dispuso lo que sigue:
“Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotostáticas y obtenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos o autenticados, como textualmente expresa el trascrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple –como es el caso de autos- ésta carecerá de valor según lo expresado por el artículo 429, que sólo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados”
Como quiera que los contratos de arrendamiento bajo análisis se tratan de instrumentos privados promovidos en copia fotostática simple los mismos no pueden ser valorados conforme al criterio jurisprudencial antes transcrito.
Promovió al folio 136 instrumento privado en original consistente en contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de abril de 2009, el cual fue promovido por la demandante y ya fue objeto de valoración en la presente sentencia por lo que se reitera lo decidido al respecto.
Promovió cursante a los folios 138 al 147 recibos de consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sus respectivas planillas de depósito bancario, instrumentales que al emanar de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones se aprecian de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme al artículo 1.360 del Código Civil, sin embargo en cuanto a su mérito resultan irrelevantes toda vez que en la presente causa no se debate la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento.
Promovió cursante a los folios 148 al 161 recibos de consignaciones arrendaticias efectuadas ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sus respectivas planillas de depósito bancario, instrumentales que al emanar de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones se aprecian de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se valoran conforme al artículo 1.360 del Código Civil, sin embargo en cuanto a su mérito resultan irrelevantes toda vez que en la presente causa no se debate la insolvencia en el pago del canon de arrendamiento.
Ante este Juzgado Superior en la oportunidad pertinente invocó por un capítulo primero el mérito favorable de los autos, lo que no constituye un medio de prueba en nuestro sistema procesal por lo que nada tiene que valorar este juzgador en este sentido.
En los capítulos segundos tercero y cuarto hace una serie de alegatos que no constituyen medios de prueba, pero que serán debidamente analizados en la presente sentencia.
IV
PRELIMINARES
PRIMERO: La parte demandada al promover pruebas en esta instancia alega que los contratos se celebraron a tiempo determinado pero con el transcurrir del tiempo se transformaron en contratos sin determinación de tiempo, al operar la tacita reconducción, afirmando que lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento de contrato.
Para decidir se observa:
El artículo 1.600 del Código Civil, dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Esta norma contiene y regula lo que la doctrina gusta denominar la “tácita reconducción”, que no es otra cosa, que la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno sin determinación de término, para lo cual es necesario que concurran tres circunstancias:
1.- Que se trate inicialmente de un contrato a tiempo determinado.
2.- Que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente.
3.- Que a ésta circunstancia no se oponga el propietario.
En este orden de ideas, a los fines de verificar si en el asunto sub examine operó la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en litigio, este sentenciador verifica que conforme a la cláusula tercera de los contratos que se pudieron valorar, las partes pactaron el término de un (1) año y seis (6) meses respectivamente, por lo que resulta concluyente que se trata de contratos celebrados inicialmente a tiempo determinado, estando satisfecho el primer requisito.
Sin embargo, los otros requisitos para que opere la tácita reconducción son que el inquilino continúe ocupando el inmueble después de vencido el plazo estipulado contractualmente y que a ésta circunstancia no se oponga el propietario, observando esta alzada que el último de los contratos celebrados lo fue por seis meses fijos contados a partir del 1 de abril de 2009, vale decir con vigencia hasta el 1 de octubre de 2009, siendo que la presente demanda se introdujo el 24 de noviembre de 2009 por lo que es forzoso concluir que el arrendador se opone al que el arrendatario continúe ocupando el inmueble, no estando satisfechos los otros requisitos para que opere la tácita reconducción, razones por las cuales se desestima el alegato de la demandada sobre la transformación de los contratos en unos sin determinación de tiempo, Y ASÍ SE DECIDE.
SEGUNDO: La parte demandada en la oportunidad de contestar la demanda opone como defensa perentoria la falta de cualidad de la parte actora por no haber consignado la declaración sucesoral del inmueble, instrumento que en sus palabras, le otorga plenos derechos para ejercer por la vía del derecho las acciones correspondientes y materializar su derecho de acceso legal sobre la cosa.
Para decidir se observa:
Sobre la cualidad, el reconocido procesalista Luis Loreto ha señalado que el fenómeno se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de, identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerado, y la persona abstracta contra quien la Ley concede la acción, y mas adelanta señala: siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema práctico fundamental queda circunscripto a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña, que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso. Ahora bien, por la naturaleza misma de las cosas, ese criterio no puede atenerse sino a la pura afirmación del actor, a los términos mismos de la demanda, ya que precisamente, la efectiva y real titularidad de la relación o estados jurídicos cuya protección se solicita, forma el objeto mismo e inmediato del juicio, cuya existencia concreta se afirma y se demanda. Mientras la relación litigiosa no se halle definitivamente decidida y la sentencia que así lo reconozca pase en autoridad de cosa juzgada, no puede saberse jurídicamente si la relación o estado jurídico existe realmente. (Obra citada: Ensayos Jurídicos, Caracas 1970, página 26)
La parte demandada opone la falta de cualidad del actor al no haber consignado la declaración sucesoral del inmueble, siendo que de la pura afirmación del actor se desprende que alega ser arrendador de dos inmuebles contiguos identificados con los Nros. 93-61 y 93-67 ambos ubicados en la parroquia Candelaria, Valencia, estado Carabobo, hechos que se encuentran plenamente demostrados en los autos con los contratos de arrendamiento que fueron debidamente valorados en el decurso de esta sentencia.
La declaración sucesoral que alude la demandada constituye una auto declaración destinada al pago de un impuesto, por lo que mal puede ser ese instrumento el que le otorgue plenos derechos para ejercer su acción al demandante, aunado a que en la presente causa no se debate la propiedad del inmueble arrendado, por consiguiente, se desestima el alegato de falta de cualidad opuesto por la parte demandada, Y ASÍ SE DECIDE.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Pretende la parte demandante, que la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE haga la entrega material de los inmuebles arrendados y al efecto alega que la arrendataria no le correspondía la prórroga legal por haber incumplido el contrato. Que al día 26 de agosto de 2009 la arrendataria mantenía una deuda por servicio eléctrico, aseo urbano y tasas municipales por la suma de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.460,46), lo cual constituye, en sus palabras, incumplimiento a la cláusula sexta de los contratos. Que realizó inspección en los inmuebles donde según sus dichos, se evidencia el deplorable estado de abandono y deterioro general en que se encuentran los inmuebles, agregándole además el cambio de fin con el cual le fue arrendado el inmueble 93-61, que le fue arrendado con fines comerciales y la arrendataria lo ha utilizado con fines comerciales y residenciales sin su autorización, incumpliendo las cláusulas sexta y séptima de los contratos.
Por su parte, la demandada niega estar insolvente con el servicio de electricidad y reseña que al momento de celebrar el contrato este servicio estaba incluido dentro del pago del canon de arrendamiento. Asimismo, niega que el inmueble tenga daños materiales, estando en perfecto estado de habitabilidad.
Para decidir se observa:
El artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:
“Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.”
Para determinar si la arrendataria tenía derecho a la prórroga legal o no es necesario discernir si efectivamente incumplió sus obligaciones contractuales como alega la demandante y en este sentido es necesario traer a colación el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Por su parte el artículo 1354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
Estas normas establecen lo que la doctrina gusta llamar la distribución de la carga de la prueba, que permite al Juez decidir cual de las partes debe soportar las consecuencias de la omisión o carencia de pruebas.
En el caso de marras, la demandante señala que la arrendataria mantenía una deuda por servicio eléctrico, aseo urbano y tasas municipales por la suma de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON CUARENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.460,46), y la demandada niega estar insolvente con el servicio de electricidad y que al momento de celebrar el contrato este servicio estaba incluido dentro del pago del canon de arrendamiento. La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RC-0733, de fecha 27 de julio de 2004, Expediente Nº 03-1006, dejó sentado el siguiente criterio respecto a la distribución de la carga de la prueba, a saber:
“Asimismo, consta de la sentencia recurrida que el demandado negó de forma pura y simple la demanda, y por ende, negó haber incumplido esa obligación.
Sobre este particular, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar ese hecho extintivo, que implícitamente está afirmando.
Acorde con este criterio, la Sala ha establecido que al actor le basta sólo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagar aquél...”.
Conforme al criterio transcrito, al haber quedado demostrado conforme a la cláusula sexta de los contratos que el pago por el servicio de luz correspondía a la arrendataria y al haber esta negado estar insolvente con el servicio de electricidad, le correspondía probar el hecho extintivo de su obligación cosa que no hizo, quedando de esta manera demostrado el incumplimiento de la arrendataria a la cláusula sexta de los contratos.
Igualmente alega la demandante el deterioro de los inmuebles y el cambio de fin con el cual le fue arrendado el inmueble 93-61, afirmando que el mismo la arrendataria lo ha utilizado con fines comerciales y residenciales sin su autorización, incumpliendo las cláusulas sexta y séptima de los contratos.
No obstante, la parte demandante no logra demostrar el deterioro de los inmuebles ni el cambio de fin con el cual fue arrendado, toda vez que la inspección judicial extra litem promovida con este fin no pudo ser valorada por falta de técnica, se aprecia que la demandada al promover pruebas en esta instancia reconoce ocupar el inmueble tanto para uso comercial como residencial.
Los contratos cuyo cumplimiento se demandan prevén expresamente en su cláusula cuarta que la arrendataria se obliga a ocupar los inmuebles para fines comerciales, sin que conste en las actas procesales autorización alguna suscrita por la arrendadora que autorice el cambio de objeto del inmueble arrendado, resultando concluyente que la arrendataria incumplió la cláusula cuarta de los contratos de arrendamientos.
Como quiera que quedó demostrado que la arrendataria incumplió las cláusulas cuarta y sexta de los contratos de arrendamiento, conforme al artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Ahora bien, el último contrato celebrado lo fue por seis meses fijos contados a partir del 1 de abril de 2009, vale decir con vigencia hasta el 1 de octubre de 2009 y siendo que la arrendataria no tiene derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal al haber incumplido las cláusulas cuarta y sexta del contrato de arrendamiento, tenía la obligación de hacer la entrega del inmueble el 1 de octubre de 2009, resultando concluyente que la pretensión de la demandante para que se le haga entrega de los inmuebles arrendados con los servicios públicos solventes es procedente en derecho, Y ASÍ SE DECIDE.
Igualmente pretende la parte actora la reparación de los presuntos daños causados a los inmuebles, siendo necesario destacar que la inspección judicial extra litem promovida con el fin de demostrar los presuntos daños no se pudo valorar por falta de técnica, por lo que resulta improcedente la pretensión de la parte actora de que se le pague los daños causados al inmueble y que se cuantifiquen en una experticia complementaria del fallo los referidos daños, Y ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, pretende la parte actora se le pague la cantidad de UN MIL CIEN BOLIVARES (Bs. 1.100,00) a razón de DIEZ BOLIVARES diarios (Bs. 10,00) por cada inmueble producto de la permanencia de la arrendataria posterior al término de los contratos hasta su entrega definitiva.
Para decidir se observa:
La cláusula novena del contrato de arrendamiento prevé que si llegaré el vencimiento del término y la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble, deberá pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios, resultando en consecuencia procedente la pretensión de la parte actora de que se le pague por concepto de daños y perjuicios la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios, desde el 1 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia.
Este cálculo no lo puede hacer este juzgador por ser incierto el momento en el cual la sentencia quede definitivamente firme, es por ello que de conformidad con el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán calcular por concepto de daños y perjuicios previstos en el contrato, la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios, desde el 1 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia. Y ASÍ SE DECIDE.
Finalmente, el demandante solicita la corrección e indexación de las sumas demandadas, lo que en criterio de esta alzada no encuentra justificación por cuanto las partes previeron contractualmente el pago de unos daños y perjuicios en caso de incumplimiento de la arrendataria. Aunado a lo expuesto, en la presente sentencia no se han condenado a pagar cantidades líquidas de dinero, toda vez que para el cálculo de los daños y perjuicios se ordenó la realización de una experticia complementaria del fallo por lo que resulta improcedente la corrección e indexación solicitada por la demandante, lo que determina que la adhesión a la apelación sea declarada sin lugar, Y ASÍ SE DECIDE.
VI
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso procesal de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE; SEGUNDO: SIN LUGAR la adhesión a la apelación formulada por la parte demandante, ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEÒN; TERCERO: SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada en fecha 28 de junio de 2011, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; CUARTO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento intentada por la ciudadana BLANCA GUILLERMINA RIVERO DE LEÒN en contra de la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE; QUINTO: SE ORDENA a la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE hacer entrega de los inmuebles que le fueron arrendados ubicados en la avenida Padre Alfonso, cruce con calle Silva Nros cívicos 93-61 y 93-67, parroquia Candelaria, Valencia, estado Carabobo; SEXTO: SE CONDENA a la ciudadana LUZ STELLA ARROYAVE a pagar por concepto de daños y perjuicios la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios desde el 1 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia; SEPTIMO: SE ORDENA la realización de una experticia complementaria del fallo, debiendo designarse para ello en el tribunal de la causa a tres expertos, quienes deberán calcular por concepto de daños y perjuicios previstos en el contrato, la cantidad de DIEZ BOLIVARES (Bs. 10,00) diarios, desde el 1 de octubre de 2009 hasta que se encuentre definitivamente firme la presente sentencia.
Se condena en costas procesales a ambas partes por haber resultado confirmada la sentencia recurrida, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes.
Remítase el presente expediente al tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la sala del despacho del JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRÁNSITO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en la ciudad de Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de mayo de dos mil doce (2012). Año 202º de la Independencia y 153º de la Federación.
JUAN ANTONIO MOSTAFÁ
EL JUEZ TEMPORAL
NANCY RAQUEL REA
LA SECRETARIA
En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión siendo las 11:45 a.m. previo el cumplimiento de las formalidades de Ley.
NANCY RAQUEL REA
LA SECRETARIA
Exp. Nº 13.420
JAM/NR/EMA.-
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