TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
EXPEDIENTE N° AP42-R-2012-000084
En fecha 26 de enero de 2012, se recibió ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, Oficio Nº 12-0052, de fecha 19 de enero de 2012, emanado del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente medida cautelar de suspensión de efectos por el abogado Jaime Riveiro Vicente, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 30.979, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 21 de octubre de 1982, anotada bajo el Nº 6, Tomo 134-A-Segundo de los libros llevados en el referido Registro, contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Administrativa Nro. 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, el cual “(…) decidió sobre la solicitud de regulación de alquileres efectuada ante este organismo (…) sobre un inmueble constituido por un Galpón Industrial identificado con el Nro. 9 y situado en el sector Filas de Mariche, carretera Petare-Santa Lucía, Municipio Petare (sic) del Estado Miranda (…) llevado por la referida Dirección General de Inquilinato (…)”.
Dicha remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación ejercido por la abogada María Josefina Piol Puppio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 26.729, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, en su condición de tercera interesada, en fecha 5 de agosto de 2011, contra la decisión proferida por el referido Juzgado el 11 de julio de 2011, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente medida cautelar de suspensión de efectos.
El 30 de enero de 2012, se dio cuenta a la Corte y se ordenó la aplicación del procedimiento de segunda instancia previsto en los artículos 90 y siguientes de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. Asimismo, se designó ponente al Juez Alexis José Crespo Daza y se fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para la fundamentación de la apelación.
En fecha 8 de febrero de 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, escrito de fundamentación de la apelación, presentado por la abogada María Josefina Piol Puppio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, como tercera interesada.
El 22 de febrero de 2012, se abrió el lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación de la apelación, los cuales vencieron el día 29 de ese mismo mes y año.
Mediante auto de fecha 22 de marzo de 2012, este Órgano Jurisdiccional señaló lo siguiente:
“(…) se evidencia que en fecha ocho (8) de febrero de dos mil doce (2012), fue consignado por la parte apelante el escrito de fundamentación a la apelación, lo cual representa el ejercicio efectivo de su derecho a la defensa y al debido proceso en el inicio de esa etapa procesal, no obstante ello, se advierte que la presente causa se encuentra paralizada, en razón de la falta de consignación por parte de la contraparte en el presente procedimiento de segunda instancia del escrito de contestación a la apelación, lo cual se traduce en una ausencia absoluta de la misma.
En efecto, se deduce que entre el día en que la parte apelante ejerció el respectivo recurso de apelación, esto es, el cinco (5) de agosto de dos mil once (2011) y el día treinta (30) de enero de dos mil doce (2012), fecha en la cual se dio cuenta a este Órgano Jurisdiccional del recibo del presente expediente, transcurrió más de un (1) mes, en el cual dicho asunto se mantuvo paralizado por causa no imputable a las partes, y en aplicación del criterio acogido por esta Corte en fallo Nº 2121, del veintisiete (27) de noviembre de dos mil siete (2007) [caso: Silvia Suvergine Peña vs. Alcaldía del Municipio José Ángel Lamas del Estado Aragua], mediante el cual se dispuso que ‘… con la finalidad de ampliar las garantías jurisdiccionales ya acordadas por esta Corte (…), [se] establece que a partir de la publicación del presente fallo, se ordenará la reposición procesal en todas aquellas [causas] en las cuales haya transcurrido más de un (1) mes entre la interposición del recurso de apelación ante el a quo y la fecha en la cual se dé cuenta del recibo del expediente en esta Alzada. Así se decide’, con base en el principio de rectoría del Juez, en aras de salvaguardar el derecho a la defensa, el debido proceso y la tutela judicial efectiva de las partes involucradas en el presente asunto, esta Corte repone la causa al estado de la notificación de las partes y del tercero interesado, a los fines de dar inicio al lapso de contestación a la fundamentación de la apelación y, por consiguiente, la continuación del procedimiento de segunda instancia, de conformidad con lo establecido en los artículos 91 y 92 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; en consecuencia, se acuerda de conformidad con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, notificar a la Sociedad Mercantil OPTIPLAS, C.A., a la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVÁN, al DIRECTOR DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT y a la PROCURADORA GENERAL DE LA REPÚBLICA, concediéndole a esta última los ocho (8) días de despacho de conformidad con el criterio establecido por este Órgano Jurisdiccional, mediante decisión Nº 2009-676 de fecha veintisiete (27) de abril de dos mil nueve (2009), dictada en el caso ‘Carmen Santiago de Sánchez, Helena Pasalky y otros, contra la Corporación de Salud del Estado Aragua (CORPOSALUD-ARAGUA)’ y lo preceptuado en el artículo 86 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a cuyo vencimiento comenzará a transcurrir el término de diez (10) días continuos para la reanudación de la causa, previsto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil. Vencidos como se encuentren los mencionados lapsos, se procederá a fijar el lapso para la contestación a la fundamentación de la apelación, de conformidad con lo previsto en el artículo 92 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa”. (Mayúsculas y resaltado del original).
En esa misma oportunidad, se libraron las boletas de notificación dirigidas a la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A.; a la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván y los Oficios Nros. CSCA-2012-002434 y CSCA-2012-002435, dirigidos al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat y a la Procuradora General de la República, respectivamente.
El 3 de mayo de 2012, el Alguacil de esta Corte consignó boleta de notificación dirigida a la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., la cual fue recibida el día 27 de abril de ese mismo año.
En fecha 3 de mayo de 2012, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, diligencia presentada por la abogada María Josefina Piol Puppio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, como tercera interesada, a través de la cual se dio por notificada del auto dictado por este Órgano Jurisdiccional el 22 de marzo de 2012.
El 10 de mayo de 2012, el Alguacil de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo consignó boleta de notificación dirigida a la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, la cual fue recibida el día 8 de ese mismo mes y año.
En fecha 24 de mayo de 2012, el Alguacil de este Órgano Jurisdiccional consignó Oficio de notificación dirigido al Director de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, el cual fue recibido el 18 de ese mismo mes y año.
El 19 de junio de 2012, el Alguacil de esta Corte consignó Oficio de notificación dirigido al Procurador General de la República, el cual fue recibido el día 6 de junio de 2012.
En fecha 16 de julio de 2012, encontrándose notificadas las partes del auto dictado por esta Corte el 22 de marzo de 2012, vencido el lapso establecido en el mismo y a los fines de su cumplimiento, se fijó el lapso de cinco (5) días de despacho para la contestación a la fundamentación a la apelación, los cuales vencieron el día 23 de julio de 2012.
El 25 de julio de 2012, en virtud de encontrarse vencido el lapso para la contestación a la fundamentación de la apelación y de conformidad con lo previsto en el artículo 93 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, se ordenó pasar el expediente al Juez ponente, a los fines que dictara la decisión correspondiente.
En fecha 30 de julio de 2012, se pasó el expediente al Juez ponente.
Revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD INTERPUESTO CONJUNTAMENTE CON AMPARO CAUTELAR Y SUBSIDIARIAMENTE CON MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS
En fecha 29 de abril de 2010, el abogado Jaime Riveiro Vicente, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., interpuso ante el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente con medida cautelar de suspensión de efectos, contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Administrativa Nro. 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda “(…) que decidió sobre la solicitud de regulación de alquileres efectuada ante este organismo (…) sobre un inmueble constituido por un Galpón Industrial identificado con el Nro. 9 y situado en el sector Filas de Mariche, carretera Petare-Santa Lucía, Municipio Petare (sic) del Estado Miranda (…) llevado por la referida Dirección General de Inquilinato (…)”, con fundamento en los argumentos de hecho y de derecho que a continuación se refieren:
Señaló, que “En fecha 17 de julio de 2009 se inicio (sic) el expediente administrativo correspondiente a esta causa, por solicitud de regulación de alquiler realizada a título personal por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…) sobre un inmueble constituido por un Galpón Industrial identificado con el Nro. 9 y situado en el sector Filas de Mariche, carretera Petare - Santa Lucía, Municipio Petare del Estado Miranda, según se evidencia del Expediente Administrativo identificado con la nomenclatura 89.834 llevado por la referida Dirección General de Inquilinato”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Destacó, que en fecha 17 de julio de 2009, la referida solicitud de regulación de alquiler fue admitida por la Dirección General de Inquilinato, de conformidad con lo previsto en el artículo 66 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el 6 de octubre de ese mismo año, la prenombrada Dirección libró el cartel de notificación a los fines de imponer del procedimiento aperturado a su representada.
Narró, que “En fecha 15 de octubre de 2009, el Inspector de Inmuebles (…) deja constancia en el expediente de la imposibilidad de realizar la notificación personal de OPTIPLAS, C.A. por cuanto ‘no firmaron ni sellaron por no estar autorizada’ (…). En la misma fecha (…) la Dirección General de Inquilinato, vista la diligencia interpuesta por el Inspector de Inmuebles en cuanto a que no pudo realizar la notificación personal a los representantes de nuestra mandante, ordenó se procediera a la publicación de ‘cartel de notificación’ en un Diario de mayor circulación y de acuerdo a lo previsto en el artículo 76 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Indicó, que en fecha 30 de octubre de 2009, el apoderado judicial de la solicitante de la regulación del canon de arrendamiento, consignó en el expediente administrativo llevado por la Dirección General de Inquilinato, un ejemplar del diario Últimas Noticias del 28 de octubre de 2009, donde fue publicado el cartel de notificación dirigida a la sociedad mercantil Optiplas, C.A.
Manifestó, que el 25 de noviembre de 2009, el apoderado de la sociedad de comercio OPTIPLAS, C.A., presentó escrito a través del cual consignó copias de los contratos de arrendamiento existentes sobre el inmueble objeto del procedimiento de regulación del canon de arrendamiento y alegó el valor del mismo especificado por las partes en los referidos contratos, alertando sobre el estado de la antigüedad del inmueble arrendado y de los arreglos realizados por su mandante. En esa misma oportunidad, la Dirección General de Inquilinato aperturó una articulación de diez (10) días hábiles para la promoción y evacuación de pruebas, de conformidad con lo previsto en el artículo 69 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adujo, que “En fecha 11 de enero de 2010, la Dirección General de Inquilinato, visto el escrito de oposición presentado en fecha 25 de noviembre de 2009 por el ciudadano PANFILO ZINATELLI en nombre de OPTIPLAS, C.A., desecha los argumentos de defensa presentados y ordena la continuación del Procedimiento (…) habiendo concluido la articulación probatoria (…) declara abierto a partir del 9 de diciembre de 2009, el lapso de treinta (30) días calendario establecido en el artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se remite el Expediente administrativo a la Oficina de Inspección a los fines legales pertinente”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Esgrimió, que “En fecha 1ero de febrero de 2010, se recibe del Departamento de Avalúos (…) el informe técnico correspondiente realizado sobre el inmueble, a través del cual se determina que el valor unitario del inmueble objeto del procedimiento, asciende a la cantidad de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (sic) FUERTES SIN CENTIMOS (sic) (Bs. F. 9.337.935,00) y, en consecuencia, se fija el canon de arrendamiento del mismo en la suma de SESENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO CON 50/100 BOLIVARES (sic) FUERTES (Bs. 60.638,50) mensuales”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Señaló, que en esa misma oportunidad, la Dirección General de Inquilinato, emitió la Resolución Nº 00013833 -hoy impugnada- a través de la cual fijó el canon mensual de arrendamiento del inmueble en la cantidad de Sesenta Mil Seiscientos Treinta y Ocho con 50/100 Bolívares (Bs. 60.638,50), ordenando la notificación de las partes, siendo que en fecha 8 de febrero de 2012, la solicitante de la regulación, se dio por notificada de la prenombrada Resolución.
Agregó, que “En fecha 17 de febrero de 2010, el Inspector de Inmuebles (…) deja constancia en el Expediente administrativo de (sic) que fue imposible la notificación personal de la RESOLUCION (sic) 00013833 de fecha 1ero de febrero de 2010, a la empresa arrendataria del inmueble, OPTIPLAS, C.A.”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Expresó, que “En fecha 19 de febrero de 2010, la Dirección General de Inquilinato, vista la diligencia efectuada por el Inspector de Inmuebles (…) a través de la cual deja constancia en el Expediente administrativo de (sic) fue imposible la notificación personal de la RESOLUCION (sic) 00013833 de fecha 1ero de febrero de 2010 a la empresa arrendataria del inmueble, OPTIPLAS, C.A., ordena expedir el correspondiente extracto a los fines de la publicación del mismo, de acuerdo a lo previsto en el artículo 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En fecha 05 de marzo de 2010, se consigna en el Expediente de la Causa, un ejemplar del Diario Ultimas (sic) Noticias de fecha 5 de Marzo de 2010, donde fue publicado el extracto del Cartel de Notificación (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Indicó, que en fecha 9 de marzo de 2010, se consignó en el expediente de la causa “Informe de la Notificación por Cartel”, efectuada por el Inspector de Inmuebles, a través de la cual se dejó constancia en el expediente administrativo que fue fijado en el inmueble objeto del procedimiento, un ejemplar del Diario Últimas Noticias del 5 de marzo de 2010, donde fue publicado el extracto del cartel de notificación.
Expresó, que mediante el acto administrativo contenido en la Resolución impugnada “(…) la autoridad administrativa resuelve fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, del inmueble identificado como Galpón 9º, ubicado en la Carretera Petare Santa Lucía, Urbanización Filas de Mariche, Petare Estado Miranda; en la cantidad de: SESENTA MIL SEISCIENTOS TREINTA Y OCHO BOLIVARES (sic) FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (sic) (Bs. F. 60.638,50)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Adujo, que la decisión contenida en la Resolución Nº 00013833 se realizó en virtud de “LA SOLICITUD PRESENTADA EN FECHA 17 DE JULIO DE 2009 POR LA CIUDADANA MARIA (sic) JOSEFINA PIOL PUPPIO, ACTUANDO EN SU CARÁCTER DE APODERADA DE LA SUCESIÓN PAVAN (sic) COPPO LINO, PROPIETARIA DEL INMUEBLE IDENTIFICADO COMO GALPON (sic) Nro. 9, UBICADO EN LA CARRETERA PETARE SANTA LUCIA (sic), URBANIZACIÓN FILAS DE MARICHE, PETARE, MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO MIRANDA, QUIEN DE CONFORMIDAD CON LO PREVISTO EN LOS ARTICULOS (sic) 2, 11 Y 66 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, SOLICITO (sic) LA REGULACIÓN PARA INDUSTRIA DEL INMUEBLE ANTES IDENTIFICADO”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Esgrimió, que “(…) el acto administrativo impugnado resulta nulo de nulidad absoluta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. En efecto:
1) Del mismo expediente administrativo queda claramente probado que el inmueble sobre el cual se solicitó la regulación del canon de arrendamiento, era propiedad del ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO.
2) Del mismo expediente administrativo se comprueba que el señalado ciudadano (…) falleció el 23 de enero de 1997 y de acuerdo a lo declarado en el ‘Formulario para Autoliquidación del Impuesto Sobre Sucesiones’ que corre inserta (sic) en el Expediente.
3) Que a raíz del fallecimiento del ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO, se aperturó ope legis la sucesión PAVAN (sic) COPPO LINO, conformada, de lo que se evidencia del mismo formulario de autoliquidación del impuesto sobre sucesiones, por su cónyuge, la ciudadana YARMILA PYLIK DE PAVAN (sic), antes identificada, y sus hijos, CRISTINA PAVAN (sic) DE VICARIO Y EDUARDO PAVAN (sic).
4) Que la abogada actuante en el proceso administrativo, ejerció las facultades y potestades que le fueran otorgadas a TITULO (sic) PERSONAL por la ciudadana YARMILA PYLIK DE PAVAN (sic) (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Manifestó, que “(…) la ciudadana YARMILA PYLIK DE PAVAN (sic) actúo (sic) en la presente causa administrativa, a TUTILO (sic) PERSONAL, más no en nombre de la SUCESION (sic) PAVAN (sic) COPPO LINO, quien es la verdadera propietaria, hasta la fecha, del inmueble objeto de regulación. Esta situación acarrea un vicio de nulidad absoluta del procedimiento, pues el mismo no fue iniciado por el propietario del inmueble, tal como lo exige la ley, sino por una SUCESION (sic) PAVAN (sic) COPPO LINO, ocasionando que el acto administrativo impugnado cause derechos subjetivos a favor de una persona que no es titular del derecho de propiedad a favor de (sic) inmueble arrendado, y todo como consecuencia de una errada interpretación de los hechos por parte del funcionario del cual emana el acto hoy impugnado, pues en definitiva el referido acto administrativo se dirige a la SUCESION (sic) PAVAN (sic) COPPO LINO, como se observa del texto del acto administrativo impugnado, cuando ésta NUNCA SOLICITO (sic) EL PROCEDIMIENTO CORRESPONDIENTE DE REGULACION (sic) DE ALQUILERES (…) el funcionario del cual emanó el acto impugnado mal interpretó los hechos contenidos en el expediente de la Causa, cayendo en el vicio de falso supuesto de hecho, el cual constituye razón para considerar que el referido acto es nulo de nulidad absoluta (…) de acuerdo a lo previsto en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Expresó, que “Consta igualmente en el expediente administrativo de la Causa que:
1) El inmueble objeto de regulación está conformado por un TERRENO adquirido por el ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO en fecha 11 de enero de 1973, según se evidencia de titulo (sic) de adquisición que riela en el Expediente de la Causa y aportado por la misma solicitante.
2) Que de acuerdo a la CEDULA (sic) CATASTRAL Nro. 69.659, expedida en fecha 16 de septiembre del año 2009 por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, el inmueble objeto de regulación está constituido por un TERRENO y que sobre el mismo NO EXISTE AREA (sic) DE CONSTRUCCION (sic) DECLARADA y que la fecha de adquisición del mismo por parte de su propietario es el día 11 de enero de 1973”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Indicó, que “(…) las construcciones erigidas sobre el terreno antes señalado, no existen y/o no se encuentran declaradas en forma legal, pues de existir, debería estar determinada el área de construcción existente en el mismo, constituyéndose por parte del propietario del mismo una ilicitud no amparada por el derecho, que puede constituir evasión de obligaciones fiscales, tanto nacionales como municipales. De tal situación de ilegalidad no pueden derivarse derechos de ninguna naturaleza en el ámbito de regulación de alquileres de acuerdo a la ley aplicable”.
Destacó, que “(…) desde el punto de vista legal las construcciones erigidas sobre el terreno de la SUCESION (sic) PAVAN (sic) COPPO LINO, no existen o no están legalmente declaradas, estamos en presencia del arrendamiento de un terreno, y en este caso particular, de naturaleza urbana por estar el mismo ubicado dentro de los límites de la urbe de la ciudad capital, de acuerdo a lo catalogado por la autoridad competente municipal, es decir, la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda. Ante este hecho jurídicamente aceptable, tal inmueble no estaría sujeto a regulación de acuerdo a la ley (…). No estando edificado, de acuerdo a la ley, y de manera jurídicamente aceptable, el terreno objeto de regulación de alquiler, el procedimiento administrativo iniciado carece de toda validez (…).
Sostuvo, que “Admitir que el inmueble está construido, cuando tales construcciones carecen de los permisos o cédula de habitabilidad de ley, es dar reconocimiento y valor legal a una situación de ilegalidad o ilicitud, y en derecho, de situaciones ilegales o ilícitas no pueden derivarse consecuencias o derechos a favor de su propietario, como las que se pretenden a través del acto administrativo hoy objeto de impugnación, pues tal situación de facto es consecuencia de una ilegalidad a todas luces existente y que constituye un fraude ante la ley”.
Alegó, que “La Autoridad administrativa debió analizar esta situación para crear derechos a favor del propietario del inmueble y resaltar tal ilicitud, pues a nuestro criterio, tal autoridad erró en la interpretación de los hechos y del derecho y cayó en un evidente falso supuesto de hecho y de derecho, al aplicar al caso concreto unas normas legales no aplicables al caso y en virtud de unos hechos que a la luz de la ley, no son ciertos. Tal vicio acarrea la nulidad absoluta del acto impugnado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (…)”.
Narró, que “Del expediente administrativo de la causa se desprende que la adquisición del terreno donde se encuentran las construcciones ilegales arrendadas data del 11 de enero de 1973, y que la CEDULA (sic) CATASTRAL expedida por la autoridad municipal competente (…) es de fecha 16 de septiembre de 2009. Si partimos que esta Cédula Catastral es el documento administrativo legal que equivale al conocimiento de la autoridad competente sobre el bien declarado (…) y que la misma, en una interpretación jurídica ‘amable’ pudiera constituirse como un documento equivalente a la Cédula de Habitabilidad, tampoco le sería aplicable al mismo la ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Destacó, que “Siendo la fecha de expedición de la CEDULA (sic) CATASTRAL del inmueble es el 16 de septiembre de 2009, fecha posterior por supuesto al 2 de enero de 1987 (fecha señalada por la ley), entonces tampoco le sería aplicable al inmueble objeto de regulación, las normas contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo que se refiere a la fijación de cánones de arrendamiento”.
Refirió, que “(…) en fecha 17 de agosto de 2006, la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) suscribió contrato de arrendamiento con nuestra representada OPTIPLAS, C.A. (…). De tal instrumento jurídico se evidencia que:
1) La ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…) arrienda el inmueble objeto de regulación de alquiler, señalando que es la PROPIETARIA del mismo (…) lo cual no es cierto, pues el mismo es propiedad aún a la fecha de la SUCESION (sic) PAVAN (sic) COPPO LINO, y tal hecho constituye un fraude a los demás integrantes de la sucesión, induciendo a nuestra representada en error en cuanto a la titularidad del bien, y obligándola a pagar unas sumas de dinero a ella de manera directa, cuando tales sumas de dinero pertenecen a un conglomerado de personas naturales que integran la referida sucesión.
2) En el referido contrato de arrendamiento, las partes establecieron y fijaron el valor del canon de arrendamiento mensual del inmueble, y determinaron además que en ese caso de prórroga, la cual se ha sucedido de manera interrumpida desde la fecha de vencimiento de este contrato (01 de junio de 2007), el incremento estaría determinado por el índice inflacionario determinado por el Banco Central de Venezuela.
3) En dicho contrato de arrendamiento, la parte arrendadora reconoció y estableció que el valor del inmueble para el año 2006 era de (…) TRESCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 315.000.000,00), hoy BOLIVARES (sic) FUERTES TRESCIENTOS QUINCE MIL CON 00/100 (Bs. F. 315.000,00) (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Expresó, que con fundamento a la situación descrita anteriormente “(…) se puede determinar que en el procedimiento de AVALUO (sic) realzado (sic) por la autoridad administrativa, que riela al expediente administrativo, NO SE TOMO (sic) EN CUENTA el valor atribuido al inmueble por la parte arrendadora, tanto en este contrato de arrendamiento, como en la CEDULA (sic) CATASTRAL emitida por la autoridad municipal competente, y en consecuencia, se erró en la adecuada aplicación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Manifestó, que el valor fiscal del inmueble arrendado, según lo declaró la parte arrendadora al momento de realizar la autoliquidación del impuesto sucesoral, es de Veintitrés Millones Trescientos Trece Mil Seiscientos Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 23.313.600,00), es decir, Veintitrés Mil Trescientos Trece Bolívares Fuertes con Sesenta Céntimos (Bs. F. 23.313,60), lo cual -a su decir- tampoco fue tomado en cuenta por la autoridad administrativa al momento de analizar el asunto sometido a su consideración, siendo que ello implica la ausencia del procedimiento legalmente determinado, lo que vicia el acto impugnado de nulidad absoluta de conformidad con lo establecido en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Arguyó, que “(…) se evidencia del Informe del avalúo practicado al inmueble arrendado (…) que la autoridad administrativa NO FUNDAMENTA el precio medio de los últimos dos (2) años (…) del inmueble, y simplemente se limita a aseverar que el mismo es de Bs. 8.085.035 (…). No se determinan ni señalan en lo absoluto las bases de cálculo de este valor. Este hecho configura una situación grave al momento de determinar el valor del inmueble objeto de regulación, parámetro fundamental para la aplicación de los porcentajes anuales de rentabilidad previstos en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tal falta de fundamentación acarrea una indefensión para nuestra representada, y vicia el acto administrativo de nulidad absoluta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con el artículo 18 ejusdem (…)”, siendo que -a su decir- el acto administrativo impugnado adolece de la expresión sucinta de los hechos y de los fundamentos legales pertinentes. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Alegó, que “El acto impugnado parte de la premisa que el procedimiento fue iniciado por el propietario del inmueble, es decir, por la SUCESION (sic) LINO PAVAN (sic) COPPO, pues a ella está dirigido el mismo, cuando, lo cierto es que dicho procedimiento fue iniciado de manera y a titulo (sic) personal por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…)”. (Mayúscula y resaltado del original).
Agregó, que “El acto administrativo objeto de impugnación no toma en consideración los hechos que constan en autos de (sic) que el inmueble objeto de regulación está conformado por un TERRENO adquirido por el ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO en fecha 11 de enero de 1973, según se evidencia de titulo (sic) de adquisición que riela en el Expediente de la Causa y aportado por la misma solicitante y que de acuerdo a la CEDULA (sic) CATASTRAL Nro. 69.659, expedida en fecha 16 de septiembre del año 2009 por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, el inmueble objeto de regulación está constituido por un TERRENO y que sobre el mismo NO EXISTE AREA (sic) DE CONSTRUCCION (sic) DECLARADA. En consecuencia, en aplicación de la ley, dicho inmueble constituido legalmente solo (sic) por un terreno no estaría sujeto a la aplicación de la normativa que integra la Ley de Arrendamientos inmobiliarios”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Indicó, que “En el procedimiento constitutivo del acto administrativo objeto de impugnación, la autoridad administrativa no tomó en cuenta que en fecha 17 de agosto de 2006, la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) suscribió contrato de arrendamiento con nuestra representada OPTIPLAS, C.A. (…) y que de tal contrato se evidencia que la parte arrendadora reconoció y estableció que el valor del inmueble para el año 2006 era de BOLIVARES (sic) TRESCIENTOS QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (sic) (Bs. 315.000.000,00), hoy BOLIVARES FUERTES (sic) TRESCIENTOS QUINCE MIL CON 00/100 (Bs. F. 315.000,00) (…). En consecuencia, la autoridad administrativa autora del acto impugnado NO TOMO (sic) EN CUENTA el valor atribuido al inmueble por la parte arrendadora, tanto en este contrato de arrendamiento, como en la CEDULA (sic) CATASTRAL emitida por la autoridad municipal competente, y en consecuencia, erró en la adecuada aplicación del artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que constituye una prescindencia total y absoluta del procedimiento legalmente establecido (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Señaló, que en el procedimiento constitutivo o de formación del acto administrativo impugnado, la autoridad administrativa -a su decir-, no fundamentó ni determinó adecuadamente el valor medio de ventas de inmuebles similares realizados en los dos (2) últimos años de la solicitud de regulación, lo que sucedió también con el valor fiscal declarado por el propietario del inmueble, siendo éstos, parámetros exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Adujo, que “El acto contenido en la RESOLUCION (sic) 00013833 de fecha 1ero de febrero de 2010 emanado de la Dirección General de Inquilinato, está viciado de nulidad absoluta pues se fundamenta en evidentes falsos supuestos de hecho y de derecho (…) pues fue dictado con base a hechos falsos y fundamentado en una errónea interpretación y aplicación del marco jurídico que regula el presente caso (…)”. (Mayúsculas, resaltado y subrayado del original).
Sostuvo, que “(…) debemos destacar el vicio de falso supuesto de hecho del acto impugnado, por cuanto el mismo está dirigido a la SUCESION (sic) LINO PAVAN (sic) COPPO, y en consecuencia, parte de la premisa que la solicitud de regulación es realizada por esta Sucesión, cuando en realidad quien solicita el procedimiento de regulación de alquileres sobre el inmueble arrendado es la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic), a título personal (…) el acto impugnado se fundamenta en que el inmueble arrendado esta (sic) conformado por unas construcciones que constituyen un galpón industrial, cuando desde el punto de vista de derecho, tales construcciones resultan inexistentes, pues no existe título supletorio debidamente protocolizado, y muy por el contrario, sus propietarios declaran ante la autoridad competente que el mismo está conformado por unos terrenos. Como consecuencia de esta situación, la autoridad administrativa aplica erróneamente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, fijando un canon de arrendamiento sobre un inmueble (terreno) que estaría exento de regulación de acuerdo a lo previstos (sic) en dicha Ley especial”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Denunció, que “(…) la autoridad administrativa autora del acto hoy impugnado incurrió en un vicio de falso supuesto de hecho, cuando apreció tales hechos constantes en el expediente y alegados por las partes, de una manera distinta a la que efectivamente ocurrieron o son, de acuerdo a lo que se aprecia en el mismo expediente administrativo, y como consecuencia de esta errada apreciación de los hechos, el acto impugnado sufre del vicio también de falso supuesto de derecho, cuando en forma errónea aplicó normas de derecho señaladas en el acto como fundamento de su decisión, pues le aplicó al caso concreto y en forma equivocada las previsiones contenidas y aplicables para el supuesto de hecho de (sic) que el inmueble arrendado fuese susceptible de regulación de alquileres y de (sic) que el procedimiento correspondiente hubiese sido iniciado por quien tenía derecho a ello, es decir, por la SUCESION (sic) LINO PAVAN COPPO (sic)”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Esgrimió que la Dirección General de Inquilinato violó de manera flagrante el derecho al debido proceso de la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., toda vez, que “(…) de forma arbitraria, ilegal, sobrevenida y sin base legal alguna, inaplicó los principios rectores y el procedimiento establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la determinación del valor del inmueble arrendado (…) el acto impugnado no razona ni determina adecuadamente estos parámetros, y no podía hacerlo porque nunca los aplicó. Tanto es así que el avalúo realizado por la autoridad administrativa (…) no señala ni determina el valor fiscal aceptado por el propietario (…) ni mucho menos determina los precios medios a los que se (sic) hayan enajenado inmuebles similares en los dos (2) últimos años de la solicitud de regulación. Sin embargo, el acto administrativo impugnado establece que si (sic) tomó en cuenta y consideración estos parámetros para dictar el mismo, cuando del expediente administrativo puede evidenciarse que esto es absolutamente falso”. (Subrayado del original).
Alegó, que la situación antes descrita vicia de nulidad absoluta el acto impugnado “(…) pues viola el derecho constitucional al debido proceso, el cual en el presente caso no es otro que el que señala la ley especial aplicable. Tan grave resulta la falta de aplicación de la norma señalada en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la autoridad administrativa establece un valor del inmueble a todas luces abultado e irreal y que constituye la base de determinación o fijación del canon de arrendamiento del inmueble, en aplicación de lo establecido en el artículo 29 ejusdem y materializa unos importantes daños y perjuicios en contra de nuestra representada al establecer un abultadísimo canon de arrendamiento que supera en un mil por ciento (1.000%) el existente hasta la presente fecha”.
Requirió, el otorgamiento de “(…) la protección cautelar necesaria y requerida para salvaguardar los derechos de nuestra representada y que por vía de amparo constitucional, puede garantizar provisionalmente el derecho y garantía constitucional que le ha sido violado a nuestra mandante, suspendiendo los efectos del acto administrativo recurrido y hasta tanto exista sentencia definitivamente firme que recaiga en la presente causa” (Subrayado del original).
Denunció, que “(…) el acto recurrido violó abiertamente el derecho y garantía constitucional a un debido proceso reconocido a nuestra representada, desde el mismo momento en que la autoridad autora del acto impugnado, decidió no aplicar el procedimiento o proceso contenido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como fórmula para la determinación y fijación del valor del inmueble arrendado. Es por esta razón que solicitamos (…) que se resguarde el derecho constitucional a la defensa y al debido proceso en el presente caso, mediante la declaratoria y otorgamiento del amparo cautelar que en este caso se solicita, de manera tal que sean suspendidos los efectos del acto administrativo impugnado (…)”.
Asimismo, peticionó subsidiariamente medida cautelar de suspensión de efectos, “Para el supuesto negado de (sic) que el Tribunal de la Causa no otorgue la protección cautelar por vía de amparo solicitada en (sic) capítulo anterior, de conformidad con el aparte 21 del artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, solicitamos se otorgue la medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado con la finalidad de evitar daños de difícil o imposible reparación por la definitiva, y que en el presente caso están constituidos por el exagerado y abrumador aumento del canon de arrendamiento del inmueble arrendado (…).
Finalmente, solicitó que se declare la nulidad del acto contenido en la Resolución Nº 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, proferido por la Dirección General de Inquilinato.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante decisión de fecha 11 de julio de 2011, el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente con medida cautelar de suspensión de efectos por el abogado Jaime Riveiro Vicente, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Administrativa Nro. 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, en los siguientes términos:
“En cuanto a la iniciación del procedimiento administrativo a titulo (sic) personal por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…) se evidencia de las actas que conforma (sic) el expediente administrativo específicamente en el folio once (11) planilla de solicitud que refleja en el nombre del solicitante a la ciudadana MARIA (sic) JOSEFINA PIOL PUPPIO, y en el renglón de carácter con que actúa especificando el de ‘Apoderada Judicial’, Asímismo (sic) corre inserto al folio, noventa (90) al noventa y cuatro (94), del expediente judicial, así como en los folios trece (13) al diecinueve (19), del expediente administrativo, planilla de liquidación sucesoral del ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO, que contiene como herederos y legatarios a los ciudadanos YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic), CRISTINA PAVAN (sic) DE VICARIO y EDUARDO PAVAN (sic) PYTLIK, de lo anterior se desprende que la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) es señalada como cónyuge del ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO.
Ahora bien, en base a lo anterior, este Tribunal reconoce la condición con que actúa la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…) como persona que inició el procedimiento en sede administrativa al demostrar fehacientemente su cualidad como cónyuge del ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO, señalado así en la planilla sucesoral S-32-H-94-A 075434 de fecha 11 de julio de 1997, y vista las anteriores consideraciones, estima este Juzgador que la parte actora para intervenir validamente (sic) en el proceso pudo escoger uno de los modos establecidos en la Ley Procesal, para solicitar la tutela del derecho subjetivo que se alega como violado: entre ellos el de disponer la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic), de una vía expedita para intervenir en el juicio en nombre de sus coherederos a través de la representación sin poder, y de esta forma poder obtener la tutela de los derechos involucrados en la causa, situación esta que aconteció en el caso de autos, pues como se ha referido anteriormente al momento de hacer su solicitud en sede administrativa, acompaño (sic) la planilla de declaración sucesoral, pudiendo actuar en su propio nombre como co-heredera, debidamente representada por abogado, presentando las pruebas de la filiación a alegar, -que se evidencia en autos- puesto que en la presente causa no se está proponiendo la discusión sobre un derecho real, en los cuales la Ley establece la obligación de instaurar conjuntamente la acción por todos aquellos que ostentan la condición de propietarios del inmueble, no existe en el caso bajo análisis un litisconsorcio necesario, que los obligue a todos a solicitar la Regulación de Alquileres, pues la solicitud de Regulación del inmueble es un acto de administración que puede ser ejercido por cualquiera de los coherederos, que tienen igual derecho de propiedad sobre un bien indiviso, siendo que la resolución que se impugna en el presente recurso, también es un acto de administración que en nada perjudica a los demás copropietarios que forman parte del presente proceso, pues se está ejerciendo el derecho de solicitar la Regulación como coheredera y comunera mayoritaria del inmueble de autos, además de haber actuado en el presente proceso como tercero (sic) interesada, en consecuencia de lo anterior se declara improcedente este alegato.
En cuanto al alegato demandado por la actora con respecto a que el inmueble a regular está conformado por un terreno adquirido por el ciudadano PAVAN (sic) COPPO LINO, en fecha 11 de enero de 1973, tal y como se evidencia de la cédula catastral Nº 69.659, expedida en fecha 16 de septiembre de 2009, por la Dirección de Catastro Municipal de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Miranda, especificando que el inmueble esta (sic) constituido por un terreno y que sobre el mismo no existe área de construcción declarada, siendo así el terreno no estaría sujeto a la aplicación de la normativa que integra la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, el Tribunal observa:
Cursan en el expediente judicial específicamente en los folios 256 al 263 Contrato de Arrendamiento suscrito por la ciudadana YARMILA PYTLIK DE PAVAN (sic) (…) y por la sociedad mercantil OPTIPLAS C.A. (…) e igualmente consta en el expediente judicial desde los folios 264 al 267, en principio la Cedula (sic) de Habitabilidad Nº 18934, de fecha 21 de febrero de 1979, Nº 18934, otorgada al ciudadano LINO PAVAN (sic), donde se le concede el permiso de habitabilidad suscrito para la época por el Director de Ingeniería y Obras Publicas del Concejo Municipal del Distrito Sucre, del Estado Miranda, Zonificación C-I, Uso: Comercio Industrial; de seguidas el Oficio Nº 0439 de fecha 22-3-1973, donde indica (…) ‘Ref: Permiso de Construcción, parcela, sector ‘Cabeza de Tigre’, informándole que en los recaudos presentados a esa Dirección se le concede el permiso de construcción solicitado para la parcela anteriormente indicada, suscrita por el Ingeniero José Alayeto E., para la época Director General de Ingeniería y Obras Publicas (sic) del Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda; otorgándosele pleno valor probatorio, evidenciándose la existencia de área de construcción declarada, en consecuencia este Tribunal desestima este alegato. Así se decide.
Ahora bien, el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas (sic) por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
En base a lo anterior, este Juzgado en fecha 10 de febrero de 2011, observó que era necesario la designación de un único experto a los fines de dilucidar los requerimientos exigidos por las partes y poder determinar los valores reales del inmueble; siendo forzosa la designación del ciudadano Enrique García, como experto, quedando evidenciadas las anotadas deficiencias de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 215 al 361, resultado (sic) de la experticia evacuada en esta sede por el experto antes referido; y siendo que el dictamen pericial aportado al proceso resulta para quien aquí decide, preciso, concreto, coherente y firme en sus argumentaciones, este Tribunal lo valora según la sana critica (sic), no suponiendo arbitrariedad, sino someterse a las reglas de la lógica, de sentido común del pensar reflexivo y de las máximas de experiencia, ya que lo pretendido es la valoración del inmueble, teniendo por consiguiente que ser realizado por un experto en la materia como lo es el ciudadano Enrique García, arquitecto, con sobrada trayectoria y experiencia, explanando claramente la metodología empleada en su informe pericial.
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo (sic) se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración (sic) corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide.
En virtud de la decisión anterior, estudiado como ha sido detalladamente el informe pericial correspondiente a la prueba de experticia evacuada en esta sede para determinar el valor real del inmueble objeto de regulación y habiéndose concluido que la misma se ajusta a los extremos exigidos por las normas aplicables en la materia, este Tribunal le acuerda valor de plena prueba, y se resuelve proceder a fijar canon de arrendamiento, con base al valor estimado en la misma el cual monta a la cantidad de CUATRO MILLONES CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLIVARES (sic) CON CINCUENTA Y DOS CENTIMOS (sic) (Bs. 4.054.955,93) por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo mensual para Industria al inmueble Galpón Nº 9 (parte alta) la cantidad de VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (sic) CON VEINTIDOS CENTIMOS (sic) (Bs.25.885,22) distribuidos más adelante entre las distintas dependencias del inmueble.
Por las razones expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara Con Lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto por empresa OPTIPLAS, C.A., debidamente representada por el abogado JAIME RIVEIRO VICENTE (…) contra de la Resolución No. 00013833, de fecha 17 de julio de 2010, emanada de la Dirección del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat (sic)).
SEGUNDO: Se declara la nulidad de la Resolución No. 00013833, de fecha 17 de julio de 2010, emanada de la Dirección del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat).
TERCERO: A los fines de restablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para industria la cantidad de VEINTICINCO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (sic) CON VEINTIDOS (sic) CENTIMOS (sic) (Bs.25.885,22) (…).
(…Omissis…)
CUARTO: Se declara expresamente que los efectos de la presente sentencia en el tiempo tendrán lugar desde la fecha en que la misma quede definitivamente Firme”. (Mayúsculas y resaltado del fallo).
III
DEL ESCRITO DE FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN
En fecha 8 de febrero de 2012, la abogada María Josefina Piol Puppio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, presentó escrito de fundamentación a la apelación, en los siguientes términos:
Manifestó, que “La presente apelación se fundamenta en dos aspectos, básicamente, el primero de ellos es el vicio de INMOTIVACIÓN en que incurrió la sentencia apelada, así como en que el Juez de la sentencia recurrida fijó el valor del canon máximo de arrendamiento del inmueble de autos, con base en una prueba de EXPERTICIA totalmente viciada de ILEGALIDAD”. (Mayúsculas del original).
Sostuvo, que “(…) el Juez a-quo señala que en la resolución impugnada ‘No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas (sic) por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar’ sin indicar a cuáles de estos elementos y valores se refiere, especialmente cuando en el párrafo inmediatamente anterior ya había señalado que ‘el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble’. No se entiende entonces, cuáles fueron los elementos de juicio que en su decir fueron ‘omitidos’ por la administración y que lo llevaron a declarar la NULIDAD del acto administrativo recurrido. Siendo ésta la única referencia que existe en toda la sentencia acerca de las razones que llevaron al Juez a-quo a dictar su fallo en los términos señalados, pues los restantes alegatos del recurrente habían sido previamente desestimados”. (Mayúsculas del original).
Refirió, que “Una sentencia dictada en estos términos se encuentra sin lugar a dudas viciada de INMOTIVACIÓN, lo cual la hace NULA de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, al faltar una de las determinaciones indicadas en el artículo 243 ejusdem, específicamente la contenida en el ordinal 4º del mismo, lo que configura el vicio denunciado”. (Mayúsculas del original).
Adujo, que el segundo aspecto en el cual se fundamentó su apelación, lo constituye la ilegalidad con que fue evacuada la experticia de autos, que sirvió de base a la sentencia apelada para fijar el canon de arrendamiento “(…) la cual la hacía nula, de nulidad absoluta, situación que fue advertida al Juez de la Causa, en escrito presentado por mi representación en fecha veintiocho (28) de abril de 2011, en el cual solicitaba la REPOSICIÓN DE LA CAUSA. Dicha solicitud no fue oída por el Juez a-quo, quien apreció y acogió totalmente el írrito dictamen pericial para fundamentar su decisión”. (Mayúsculas del original).
Alegó, que “(…) es falso que el Juez de la causa haya ordenado una experticia para determinar ‘LOS VALORES REALES DEL INMUEBLE’ como se afirma en el fallo apelado, sino que lo fue para determinar ‘las medidas de las construcciones’ con motivo de la evacuación de una prueba de inspección judicial”, contraviniendo lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, así como también los artículos 54, 55 y 66 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, habiendo incurrido -a su decir- en la prohibición contenida en el artículo 67 eiusdem. (Mayúsculas del original).
Esgrimió, que el abogado que pagó los honorarios del experto incurrió en la infracción establecida en el artículo 74 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, toda vez, que “(…) tasó un monto de Bs. 30.000,00 por concepto de honorarios profesionales para realizar las referidas mediciones, que era lo ordenado por el Tribunal, y se atribuyó, además, la facultad de señalar que dichos honorarios debían ser pagados de (sic) por mitad por cada una de las partes y además de ello, INCUMPLIÓ lo ordenado por el Juez de la Causa pues se excedió en sus atribuciones al establecer el valor del inmueble y el porcentaje de rentabilidad del mismo”. (Subrayado del original).
Agregó, que “(…) el experto designado recibe en fecha 31 de marzo de 2011 un cheque por Bs. 15.000,00 de la parte recurrente y sin haber recibido la otra supuesta parte de honorarios que él mismo estableció, procedió a consignar la ilegal experticia en fecha 31 de marzo de 2011 (…) luego de la aceptación y juramentación del experto igualmente se incumplió con lo establecido en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto NO SE FIJÓ EL PLAZO PARA CONSIGNAR LA EXPERTICIA, dejando a mi representada en total estado de indefensión respecto a ese punto, al no conocer el plazo con que contaba el perito para consignar su experticia y ejercer el derecho de impugnarla. Todas estas violaciones son de orden público, en primer lugar por cuanto transgreden normas de procedimiento y además son violatorias de las disposiciones de la Ley de Arancel Judicial”. (Mayúsculas y subrayado del original).
Señaló, que “Tales ilegales actuaciones, indujeron también en error a la Fiscalía del Ministerio Público, quien en su escrito de fecha 12 de abril de 2011 afirma que la experticia a la que nos referimos es una EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO para fijar el valor delo (sic) inmueble, hecho totalmente incierto en el que el Ministerio Público fundamentó su opinión pues NO SE TRATABA DE UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, en primer lugar, porque para la fecha, aún no se había producido el fallo y en segundo lugar por cuanto la experticia ordenada no lo fue para determinar el valor del inmueble, sino las medidas del mismo, como se evidencia del auto de fecha 3 de febrero de 2001 (…)”. (Mayúsculas del original).
Finalmente, solicitó que sea declarada con lugar la apelación interpuesta contra la sentencia impugnada en donde el Juez a quo “(…) obvió totalmente pronunciarse acerca de las gravísimas violaciones denunciadas, trayendo esto como consecuencia que se dictara la írrita sentencia objeto del presente recurso”.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1.- DE LA COMPETENCIA:
Antes de analizar la competencia para conocer la presente causa, es necesario establecer las siguientes consideraciones:
Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de anulación corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo.
Ahora bien, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa -aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto se aplique lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso-administrativa en materia inquilinaria.
En consecuencia, de conformidad con lo precedentemente expuesto, se observa que el presente recurso de apelación fue interpuesto contra una decisión dictada por un Juzgado Superior de lo Contencioso Administrativo, en consecuencia esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo resulta COMPETENTE para conocer del recurso de apelación interpuesto contra la decisión dictada en fecha 11 de julio de 2011, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. Así se decide.
2.-DE LA APELACIÓN:
Determinada su competencia, corresponde a esta Corte pronunciarse sobre el recurso de apelación ejercido por la abogada María Josefina Piol Puppio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, en su condición de tercera interesada, en fecha 5 de agosto de 2011, contra la decisión proferida por el por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 11 de julio de 2011, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente con medida cautelar de suspensión de efectos, observando que la parte apelante en el escrito de fundamentación a la apelación denunció el vicio de inmotivación en la referida sentencia, así como la ilegalidad en la experticia considerada para proferir dicho fallo.
En tal sentido y visto que el recurso de apelación interpuesto gira en torno a la experticia realizada por el Juez a quo, esta Corte estima pertinente pasar de seguidas a analizar la legalidad de dicha prueba a los fines de determinar si el fallo apelado se encuentra ajustado a derecho, para lo cual es necesario realizar las siguientes consideraciones:
DE LA ILEGALIDAD DE LA EXPERTICIA.-
La parte apelante, en el escrito de fundamentación a la apelación adujo que la experticia de autos fue evacuada con ilegalidad y sirvió de base a la sentencia apelada para fijar el canon de arrendamiento “(…) la cual la hacía nula, de nulidad absoluta, situación que fue advertida al Juez de la Causa, en escrito presentado por mi representación en fecha veintiocho (28) de abril de 2011, en el cual solicitaba la REPOSICIÓN DE LA CAUSA. Dicha solicitud no fue oída por el Juez a-quo, quien apreció y acogió totalmente el írrito dictamen pericial para fundamentar su decisión”. (Mayúsculas del original).
Alegó, que “(…) es falso que el Juez de la causa haya ordenado una experticia para determinar ‘LOS VALORES REALES DEL INMUEBLE’ como se afirma en el fallo apelado, sino que lo fue para determinar ‘las medidas de las construcciones’ con motivo de la evacuación de una prueba de inspección judicial”, contraviniendo lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, así como también los artículos 54, 55 y 66 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, habiendo incurrido -a su decir- en la prohibición contenida en el artículo 67 eiusdem. (Mayúsculas del original).
Esgrimió, que el abogado que pagó los honorarios del experto incurrió en la infracción establecida en el artículo 74 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, toda vez, que “(…) tasó un monto de Bs. 30.000,00 por concepto de honorarios profesionales para realizar las referidas mediciones, que era lo ordenado por el Tribunal, y se atribuyó, además, la facultad de señalar que dichos honorarios debían ser pagados de (sic) por mitad por cada una de las partes y además de ello, INCUMPLIÓ lo ordenado por el Juez de la Causa pues se excedió en sus atribuciones al establecer el valor del inmueble y el porcentaje de rentabilidad del mismo”. (Subrayado del original).
Agregó, que “(…) el experto designado recibe en fecha 31 de marzo de 2011 un cheque por Bs. 15.000,00 de la parte recurrente y sin haber recibido la otra supuesta parte de honorarios que él mismo estableció, procedió a consignar la ilegal experticia en fecha 31 de marzo de 2011 (…) luego de la aceptación y juramentación del experto igualmente se incumplió con lo establecido en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto NO SE FIJÓ EL PLAZO PARA CONSIGNAR LA EXPERTICIA, dejando a mi representada en total estado de indefensión respecto a ese punto, al no conocer el plazo con que contaba el perito para consignar su experticia y ejercer el derecho de impugnarla (…)”. (Mayúsculas y subrayado del original).
Señaló, que “Tales ilegales actuaciones, indujeron también en error a la Fiscalía del Ministerio Público, quien en su escrito de fecha 12 de abril de 2011 afirma que la experticia a la que nos referimos es una EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO para fijar el valor delo (sic) inmueble, hecho totalmente incierto en el que el Ministerio Público fundamentó su opinión pues NO SE TRATABA DE UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, en primer lugar, porque para la fecha, aún no se había producido el fallo y en segundo lugar por cuanto la experticia ordenada no lo fue para determinar el valor del inmueble, sino las medidas del mismo, como se evidencia del auto de fecha 3 de febrero de 2001 (…)”. (Mayúsculas del original).
Vistos los anteriores alegatos esgrimidos por la parte apelante, observa esta Alzada que los mismos se encuentran orientados a denunciar la ilegalidad con que -a su decir- se llevó a cabo la experticia ordenada por el Juez de la causa en virtud al no haber podido determinar las medidas de las construcciones del local mediante la inspección judicial efectuada por el a quo, para lo cual se hace oportuno precisar lo siguiente:
La experticia o prueba pericial consiste en la aportación al Juez de la opinión de personas expertas sobre la materia controvertida. Su razón de ser está en la evidencia que el Juez no puede poseer todos los conocimientos científicos que requiere la apreciación de las diversas cuestiones que se plantean en los litigios. Para suplir esta situación se recurre a los expertos en la materia, quienes ilustran al Juez sobre el particular.
Para precisar mejor el concepto de prueba pericial o experticia, es conveniente distinguirlo de la inspección judicial, siendo esta última la constatación que hace el Juez, por sí mismo, de la existencia de los hechos que se debaten. En cambio, los expertos determinan las causas y efectos de los hechos y las razones de orden técnico que pueden pasar desapercibidas a primera vista.
En este contexto, es pertinente indicar que conforme a lo previsto en el ordinal 4º del artículo 514 del Código de Procedimiento Civil, aplicable al caso de autos por remisión expresa del artículo 31 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, el Juez como director del proceso si lo juzgare procedente podrá acordar mediante auto para mejor proveer, aún después de presentados los informes, “Que se practique alguna experticia sobre los puntos, que fije el Tribunal, o se amplíe o aclare la que existiere en autos (…). Los gastos que ocasionaren estas actuaciones serán a cargo de las partes de por mitad, sin perjuicio de lo que se resuelva sobre costas”.
Así, se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente que en fecha 19 de enero de 2011, la apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, presentó escrito de promoción de pruebas, donde promovió en el punto “J”, prueba de inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, sobre el inmueble de autos, a fin de constatar que el mismo está constituido por “(…) un galpón industrial de aproximadamente 2.000 m2 de construcción y no un terreno vacío como lo afirma el recurrente”.
- Realizada la referida inspección judicial en fecha 3 de febrero de 2011, cuya acta riela al folio 270 y 271 de la Pieza I del expediente judicial, mediante auto motivado de fecha 10 de febrero de 2011, el Juez a quo determinó que era necesario designar un experto, toda vez, que en la referida acta se enunció que “(…) respecto a las medidas de las construcciones de dicho local no es posible determinar tal circunstancia a través de esta prueba de inspección”. En esa misma oportunidad se designó al experto, quien aceptó el cargo y fue juramentado en fecha 17 de febrero de 2011, solicitando “(…) un lapso de 30 días consecutivos a los fines de dar cumplimiento a la misión encomendada (…)”, quien informó mediante diligencia del 22 de marzo de ese mismo año que llevaría a cabo la experticia encomendada el día 24 de ese mes y año, contrariamente a lo esgrimido por la parte apelante en el escrito de fundamentación a la apelación acerca de que “(…) se incumplió con lo establecido en el artículo 460 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto NO SE FIJÓ EL PLAZO PARA CONSIGNAR LA EXPERTICIA, dejando a mi representada en total estado de indefensión (…)”.
- Riela a los folios 325 al 361 de la Pieza I del expediente judicial, informe de experticia consignado el 31 de marzo de 2011, por el experto designado.
Asimismo, se evidencia que cursa al folio 368 de la primera pieza del expediente judicial, diligencia del 27 de abril de 2011, suscrita por la apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, a través de la cual solicitó le fueran expedidas copias simples de los folios 272, 322 al 346 y 362 al 367 de la pieza principal del presente expediente.
- En fecha 28 de abril de 2011, la apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, presentó escrito a través del cual solicitó la reposición de la causa al estado en que se encontraba el 10 de febrero de 2011, (fecha en la cual el Juzgado de instancia ordenó llevar a cabo la cuestionada experticia), así como la nulidad de todo lo actuado, por considerar que la experticia evacuada estuvo viciada de ilegalidad.
El Juzgador de instancia, mediante auto de fecha 15 de febrero de 2011, precisó que en virtud de haber concluido el lapso de evacuación de pruebas, “(…) declara abierto el lapso para la consignación de informes escritos, que deberán ser presentados dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la fecha de hoy (…)”; y luego de la consignación de los informes presentados por ambas partes, declaró mediante auto de fecha 23 d febrero de 2011, que:
“En virtud de haber concluido el lapso para la consignación de los informes escritos de conformidad con lo establecido en el articulo (sic) 85 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, este Tribunal procederá a dictar sentencia dentro de los treinta (30) días de despacho siguiente (sic) contados a partir de la presente fecha de conformidad con lo establecido en el articulo (sic) 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa”. (Resaltado del original).
Vistas las anteriores actuaciones suscitadas en primera instancia, observa esta Alzada, que la experticia fue consignada el 31 de marzo de 2011 y la objeción a la misma, 28 días después de haber sido consignado el informe de experticia, a través del cual solicitó la reposición de la causa por considerar la existencia de vicios de ilegalidad en dicha prueba, siendo que la parte que se considerara inconforme con la experticia debía manifestar sus observaciones en la oportunidad legalmente establecida para ello; en efecto, el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 468.- En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalara con brevedad y precisión. El Juez si estimara fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”. (Resaltado del original)
En relación con lo anterior, es necesario señalar que en reiteradas ocasiones esta Corte ha tenido la oportunidad de pronunciarse acerca de la posibilidad de las partes de hacer valer sus observaciones en contra de las experticias evacuadas durante el proceso. Así, por ejemplo, en sentencia Nº 2008-1295 de fecha 9 de julio de 2008, caso Ana Karina Construcciones, C.A. vs. Dirección de Inquilinato del Ministerio de Fomento, este Órgano Jurisdiccional sostuvo lo siguiente: “(…) Por su parte, la experticia constituye un medio de prueba que tiene por finalidad la comprobación de hechos que exijan conocimientos especiales, siendo regulada por los artículos 1.422 y 1.427 del Código Civil y 451 al 471 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, por cuanto la experticia no emana de funcionarios públicos capaces de dar fe pública, la misma no constituye un documento público, sino un medio de prueba claramente regulado por las normas mencionadas, y por ello debe ser atacada el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes de conformidad con lo previsto en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil.”.
De lo expuesto se desprende que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil permite que en el mismo día de presentación de la experticia o dentro de los 3 días siguientes, cualquiera de las partes solicite al Juez que ordene ampliar o aclarar la prueba. Asimismo, observa esta Alzada que fue la apoderada judicial de la tercera interesada quien promovió la inspección judicial, en virtud de la cual el Juez a quo ordenó de oficio la experticia bajo análisis, que para el momento en que fue consignada la experticia, esto es el 31 de marzo de 2011, la causa no estaba paralizada toda vez, que mediante auto del 23 de febrero de ese mismo año el Juzgado a quo señaló que dictaría sentencia dentro de los treinta (30) días de despacho siguientes, siendo que entre las referidas fechas transcurrieron veinticinco (25) días hábiles de la Administración, esta Corte deduce que a la fecha de consignación de las tantas veces mencionada experticia, debe entenderse que las partes estaban a derecho y cualquier aclaratoria, ampliación u observación ha debido solicitarla el mismo día o dentro de los tres (3) días siguientes, lo cual no hizo.
Asimismo, debe observarse que los cuestionamientos efectuados tampoco fueron realizados en la primera oportunidad luego de la consignación de la experticia, toda vez, que el 27 de abril de 2011, la apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván diligenció y solicitó únicamente copia simple de los folios anteriormente referidos, siendo recién el día 28 de abril de 2011, cuando consignó escrito de observaciones a los fines de cuestionar la referida experticia y solicitar la reposición de la causa por considerar que la misma se encontraba viciada de ilegalidad.
Ahora bien, respecto al alegato esgrimido por la parte apelante en virtud del cual señaló, que “(…) es falso que el Juez de la causa haya ordenado una experticia para determinar ‘LOS VALORES REALES DEL INMUEBLE’ como se afirma en el fallo apelado, sino que lo fue para determinar ‘las medidas de las construcciones’ con motivo de la evacuación de una prueba de inspección judicial”, contraviniendo lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, así como también los artículos 54, 55 y 66 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arancel Judicial, habiendo incurrido -a su decir- en la prohibición contenida en el artículo 67 eiusdem. (Mayúsculas del original).
En torno a este punto, se hace necesario aclarar que el Juez a quo consideró necesario fijar las prenombradas medidas a los fines de dilucidar el valor del inmueble en conocimiento de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares de conformidad con lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que se desestima el anterior alegato. Así se decide.
Asimismo, observa esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo que si bien es cierto que el Juez a quo debió pronunciarse acerca de la procedencia o no de la solicitud de reposición de la causa realizada por la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván el 28 de abril de 2011, no menos cierto es que la misma resultaría inoficiosa puesto que no cambiaría el dispositivo del fallo, toda vez, que el fin del escrito presentado por la referida ciudadana era atacar la legalidad de la prueba de experticia, lo cual debió realizar el mismo día de presentación de la misma o dentro de los 3 días siguientes, de conformidad con el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia esta Alzada desestima el alegato bajo análisis. Así se decide.
DEL VICIO DE INMOTIVACIÓN.-
La parte apelante en el escrito de fundamentación a la apelación manifestó, que “(…) el Juez a-quo señala que en la resolución impugnada ‘No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas (sic) por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar’ sin indicar a cuáles de estos elementos y valores se refiere, especialmente cuando en el párrafo inmediatamente anterior ya había señalado que ‘el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble’. No se entiende entonces, cuáles fueron los elementos de juicio que en su decir fueron ‘omitidos’ por la administración y que lo llevaron a declarar la NULIDAD del acto administrativo recurrido. Siendo ésta la única referencia que existe en toda la sentencia acerca de las razones que llevaron al Juez a-quo a dictar su fallo en los términos señalados, pues los restantes alegatos del recurrente habían sido previamente desestimados”. (Mayúsculas del original).
Refirió, que “Una sentencia dictada en estos términos se encuentra sin lugar a dudas viciada de INMOTIVACIÓN, lo cual la hace NULA de conformidad con lo establecido en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, al faltar una de las determinaciones indicadas en el artículo 243 ejusdem, específicamente la contenida en el ordinal (sic) 4º (sic) del mismo, lo que configura el vicio denunciado”. (Mayúsculas del original).
Ante tal alegato, estima oportuno este Órgano Jurisdiccional señalar que, en lo concerniente al VICIO DE INMOTIVACIÓN denunciado, el cual está contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, es preciso destacar que de acuerdo a las exigencias impuestas por el referido Código, toda sentencia debe contener:
“Artículo 243: (…).
1°. La indicación del Tribunal que la pronuncia.
2°. La indicación de las partes y de sus apoderados.
3°. Una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan de autos.
4°. Los motivos de hecho y de derecho de la decisión.
5°. Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia.
6°. La determinación de la cosa u objeto sobre que recaiga la decisión”. (Resaltado de esta Corte).

En efecto, según lo preceptuado por el artículo 244 eiusdem, si la decisión judicial omitiere alguna de las precitadas exigencias ordenadas por el artículo 243 in comento, ésta será nula.
De tal manera, la doctrina y la jurisprudencia han sostenido que la motivación de la sentencia consiste en el señalamiento de las diferentes razones y argumentaciones que el juzgador ha tenido en cuenta para llegar a la conclusión que configuraría su parte dispositiva. Asimismo, se ha interpretado que el referido vicio radica en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos sólo sean escasos o exiguos.
En este contexto, la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 00764, del 23 de mayo 2007, caso: Francisco Pablo Salas Higle vs. Alcides Méndez Caraballo, señaló respecto a la inmotivación de la sentencia que:
“(…) este vicio de la sentencia se verifica cuando sucede alguna de las siguientes circunstancias: 1º) Si la sentencia no contiene materialmente ningún razonamiento de hecho ni de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo; 2º) Si las razones expresadas por el sentenciador no tienen relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas; 3º) Cuando los motivos se destruyen los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables, situación comparable a la falta absoluta de fundamentos; 4º) Cuando los motivos son tan vagos, generales, inocuos, ilógicos o absurdos que impiden conocer el criterio jurídico que siguió el juez para dictar su decisión; y 5º) Cuando el sentenciador incurre en el denominado vicio de silencio de prueba.
Lo anterior se debe primordialmente a que la motivación, propia de la función judicial, tiene como norte controlar la arbitrariedad, permite constatar los razonamientos del sentenciador, necesarios para que las partes conozcan las razones que les asistan, indispensables para poder ejercer con propiedad los recursos y, en fin, para poder determinar la fidelidad del juez con la ley. Por consiguiente, tiende a la incolumidad de principios fundamentales como el derecho a la defensa, a una sentencia justa e imparcial y a los principios de la tutela judicial efectiva, previstos en el artículo 49 de la Constitución.
En este sentido, la motivación del fallo debe ser expresa, clara, comprensible, legítima; es decir, basada en pruebas válidamente incorporadas al proceso, debe ser lógica y coherente, por ende, concordante en todos sus razonamientos.
Así, la motivación del fallo con el uso de fórmulas vagas y generales, equivale a falta de motivación, pues supone la falta de examen por parte del juez de los hechos y del derecho, el cual se produce cuando la recurrida expresa meras afirmaciones sin sustento en el texto del fallo o en la causa, tales como ‘consta en autos’, ‘resulta demostrado de las pruebas evacuadas’, ‘aparece comprobado’; expresiones que lejos de ser motivos fundados, constituyen peticiones de principio, pues aceptan como demostrado o como prueba aquello mismo que debe ser probado sobre los puntos de hecho o derecho.
Concluye entonces esta Sala que se estará en presencia del vicio de inmotivación de la sentencia, no sólo cuando haya una ausencia total y absoluta de las razones en que se fundamente el juez para dictar su decisión, sino también, cuando las razones esgrimidas en el fallo, sean de tal modo ilógicas, contradictorias o simplemente vagas e imprecisas, que no permitan a las partes saber con exactitud, cuáles fueron los motivos por los cuales el juez llega a la conclusión que afirma en la parte dispositiva del fallo; todo lo cual deviene en una violación del derecho a la defensa y a la tutela judicial efectiva, ya que mal puede impugnarse debidamente una decisión y esgrimir defensas apropiadas contra ella, si no se conocen las razones que fundamentan dicho fallo”.
En este orden de ideas, es preciso indicar que el vicio de inmotivación se presenta como una falta absoluta de motivos de hecho o de derecho en la decisión que el Juez profiera; pero los motivos exiguos o escasos, o la errada motivación, no hace que la sentencia adolezca de tal vicio; el cual además puede adoptar diversas modalidades, como son: a) que la sentencia no contenga materialmente ningún razonamiento de hecho o de derecho en que pueda sustentarse el dispositivo, lo cual es de muy improbable ocurrencia, pues es inconcebible que los jueces puedan llegar a tal extremo de ignorancia o de descuido en la redacción de sus fallos; b) que las razones expresadas por el sentenciador no tengan relación alguna con la pretensión deducida o con las excepciones o defensas opuestas, caso en el cual los motivos aducidos a causa de su manifiesta incongruencia con los términos en que quedó circunscrita la litis, deben ser tenidos como inexistentes; c) que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e inconciliables, generando así una situación equiparable a la falta absoluta de fundamentos; y d) que los motivos sean tan vagos, generales o inocuos, ilógicos o absurdos que impidan a la alzada o a casación conocer el criterio jurídico que siguió el Juez para dictar su decisión, caso éste que se equipara también al de falta de motivación. (Vid. Sentencia Nº 2011-015-CA-A dictada por esta Corte Accidental “A” en fecha 21 de marzo de 2011, Caso: Argenis Hernández contra la Asamblea Nacional).
Volviendo al caso de autos, resulta pertinente realizar un análisis exhaustivo de la sentencia dictada por el a quo a los fines de verificar la existencia o no del vicio de inmotivación denunciado por la parte apelante. En efecto, se desprende del fallo impugnado que el Juez de la causa declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad ejercido por la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A. contra el acto administrativo contenido en la Resolución Nº 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, emanada de la Dirección General de Inquilinato, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, establecido lo siguiente:
“Ahora bien, el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final la estimación del valor total del inmueble.
No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio consideradas por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.
En base a lo anterior, este Juzgado en fecha 10 de febrero de 2011, observó que era necesario la designación de un único experto a los fines de dilucidar los requerimientos exigidos por las partes y poder determinar los valores reales del inmueble; siendo forzosa la designación del ciudadano Enrique García, como experto, quedando evidenciadas las anotadas deficiencias de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios 215 al 361, resultado de la experticia evacuada en esta sede por el experto antes referido; y siendo que el dictamen pericial aportado al proceso resulta para quien aquí decide, preciso, concreto, coherente y firme en sus argumentaciones, este Tribunal lo valora según la sana critica (…) ya que lo pretendido es la valoración del inmueble, teniendo por consiguiente que ser realizado por un experto en la materia como lo es el ciudadano Enrique García, arquitecto, con sobrada trayectoria y experiencia, explanando claramente la metodología empleada en su informe pericial.
Dicho inmueble está descrito en el informe objeto del avalúo y los factores de su localización, la tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del estudio de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por ultimo (sic) se indican los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.
(…). De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración corrobore la existencia de vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consisten en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se decide. (Subrayado de esta Corte).
De la transcripción anterior, observa esta Alzada que el a quo manifestó -en la decisión impugnada- que, el avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, contenía la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arronjaron al final la estimación del valor total del inmueble, indicando que no se evidenciaban los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los valores que la Ley obliga a evaluar, las cuales por tanto deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido, que por tal motivo fue que en fecha 10 de febrero de 2011, el Juez de la causa mediante auto motivado determinó, que era necesario designar a un experto, por cuanto, en la inspección judicial realizada por el a quo en el inmueble objeto del procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, no fue posible determinar las medidas de construcción de dicho inmueble, siendo que a través de la prenombrada experticia se logró dilucidar un conjunto de factores como localización, tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos y privados disponibles, la edad y características de la construcción, la metodología empleada y un análisis comparativo tanto de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe.
Con base a lo anterior, el a quo concluyó que en conocimiento de los servicios auxiliares directos de importancia relevante para la determinación del valor rental, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstancialmente los demás elementos exigidos por la Ley en cuanto a servicios públicos como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares, existía una notable diferencia entre los valores arrojados por el informe de experticia y los establecidos por la Administración, evidenciando la existencia de vicios que consideró que afectaron la legalidad del acto administrativo impugnado en primera instancia, puesto que consistían en infracciones del artículo 30 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999.
En este contexto, es necesario transcribir lo preceptuado en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable rationae temporis, a los fines de verificar si en la sentencia impugnada se encontraba motivada y ajustada a derecho, siendo el contenido de los mismos del tenor siguiente:
Artículo 29: La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en unidades Tributarias:
a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual
b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual.
c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual.
d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual.
Parágrafo Único: El Ejecutivo Nacional podrá modificar los porcentajes de rentabilidad establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social”.
“Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo Único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la Administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal”. (Resaltado de esta Corte).
En este mismo orden de ideas, observa esta Alzada que la Administración en la Resolución impugnada determinó lo siguiente:
“De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta Dirección General, analizados los Informes Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideraciones los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha (sic) solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente, el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor unitario del inmueble objeto del presente procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es la cantidad de: NUEVE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES (sic) FUERTES SIN CENTIMOS (sic) (Bs.F. 9.337.935,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo”. (Mayúsculas y resaltado del original).
Ahora bien, se evidencia del informe de experticia inserto al folio 326 al 361 de la Pieza I del expediente judicial, que el experto designado realizó un estudio detallado tomando en consideración factores como: la fecha del avalúo, la descripción del inmueble, ubicación, uso, zona, vialidad, servicios, zonificación, cálculos, mediciones, características generales de la construcción, mantenimiento, valor fiscal, valor establecido en los actos de transmisión de propiedad, precios medios de inmuebles similares, valor del terreno y valor de la construcción, determinando que el valor del inmueble objeto del procedimiento de regulación del canon de arrendamiento, es de Cuatro Millones Trescientos Cuarenta y Siete Mil Quinientos Cincuenta y Un Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 4.347.551,93), siendo importante destacar que la referida experticia no fue impugnada por las partes en la debida oportunidad procesal para hacerlo, por lo que tiene pleno valor probatorio.
En tal sentido, en vista que la Administración determinó que el valor del prenombrado inmueble era de Nueve Millones Trescientos Treinta y Siete Mil Novecientos Treinta y Cinco Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 9.337.935,00), y el experto designado por el a quo, fijó en el informe de experticia -el cual no fue impugnado por las partes en su debida oportunidad-, el monto de Cuatro Millones Trescientos Cuarenta y Siete Mil Quinientos Cincuenta y Un Bolívares con Noventa y Tres Céntimos (Bs. 4.347.551,93), el Juez de instancia estableció que existía una notable diferencia entre los valores que arrojó dicha experticia y los fijados por la Administración, señalando que en base a ello se corroboraba la existencia de vicios que afectaban la legalidad de la Resolución impugnada en virtud de lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia anuló el acto administrativo impugnado.
Como corolario de lo anterior, observa este Órgano Jurisdiccional que el a quo examinó los hechos en concatenación con las pruebas aportadas al proceso para proferir un fallo con sustento en los motivos que lo llevaron a sentenciar con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, estableciendo cuáles son los parámetros que deben tomarse en cuenta para la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con la Ley que regula la materia, y tomando en consideración la experticia realizada y el monto que la misma arrojó en contraposición con lo establecido por la Administración, concluyendo que esa diferencia afectaba la legalidad del acto administrativo impugnado. Por lo tanto, esta Corte no encuentra que la sentencia apelada esté incursa en el vicio de inmotivación denunciado por la parte apelante, por lo que -en base a lo precedentemente expuesto- desecha el referido alegato. Así se decide.
En virtud de las anteriores declaraciones, concluye este Órgano Jurisdiccional que desechados como han sido los vicios alegados por la parte apelante en el escrito de fundamentación a la apelación, resulta forzoso declarar SIN LUGAR LA APELACIÓN INTERPUESTA y por ende esta Alzada CONFIRMA el fallo proferido en fecha 11 de julio de 2011, por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente medida cautelar de suspensión de efectos. Así se declara.
V
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- Que es COMPETENTE para conocer del recurso de apelación ejercido por la abogada María Josefina Piol Puppio, actuando con el carácter de apoderada judicial de la ciudadana Yarmila Pytlik de Paván, en fecha 5 de agosto de 2011, contra la decisión proferida por el Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital el 11 de julio de 2011, mediante la cual declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con amparo cautelar y subsidiariamente medida cautelar de suspensión de efectos por el abogado Jaime Riveiro Vicente, actuando con el carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil OPTIPLAS, C.A., contra el Acto Administrativo contenido en la Resolución Administrativa Nro. 00013833 de fecha 1º de febrero de 2010, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO, adscrita al Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda.
2.- SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido
3.- CONFIRMA el fallo apelado.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión. Remítase el expediente al Juzgado de origen. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los siete (7) días del mes de noviembre del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Presidente,

EMILIO RAMOS GONZÁLEZ

El Vicepresidente,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Ponente
El Juez,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

La Secretaria Accidental

CARMEN CECILIA VANEGAS

AJCD/14
Exp. Nº AP42-R-2012-000084

En fecha _________________ ( ) de __________ de dos mil doce (2012), siendo las _________ de la _______________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el Nº 2012-_____________

La Secretaria Accidental.