REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL MERCANTIL DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS PARTE ACTORA Sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A., de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 30 de mayo de 1984, bajo el Nº 75, Tomo 35-A Pro, reformados sus estatutos según documento inscrito en el citado Registro Mercantil Primero el 21 de diciembre de 2005, bajo el Nº 15, Tomo 184-A Pro. APODERADOS JUDICIALES: Gonzalo García Mena, Miguel Gabaldón Gabaldón y Virgilio Adolfo Fernández, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.825, 4.842 y 112.710, respectivamente. PARTE DEMANDADA Sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DILSAN C.A., (arrendataria) de este domicilio, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 17 de junio de 1997, bajo el Nº 40, Tomo 320-A Sgdo. y la ciudadana DILCIA CECILIA SANDOVAL TORO, (fiadora) venezolana, mayor de edad, de este domicilio y cedulada bajo el Nº V.-3.657.126. APODERADA JUDICIAL: Olga de Jesús Bigotti Trejo, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 22.733. Objeto de la pretensión: Un inmueble constituido por un apartamento, distinguido como PNT-1 A, situado en la planta PNT3 de la Torre “A” del Conjunto Residencial La Floresta, sector Cantarrana, Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO I Se recibió la presente causa en fecha 27 de abril de 2011 del Tribunal Superior Distribuidor de Turno, en virtud de la decisión dictada el 03 de marzo de 2011 por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a través de la cual se declaró incompetente para conocer del presente asunto (como juzgado de alzada), en virtud del recurso de apelación interpuesto el 08 de marzo de 2010 por la parte actora en contra del fallo dictado el 03 de marzo de 2010 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la empresa Inversiones Dextrosa C.A. en contra de la sociedad mercantil Comercializadora Dilsan C.A. y la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro. Por oficio Nº 11.0128 de fecha 27 de abril de 2011 se remitió el presente expediente al Juzgado a quo, a los fines de que subsanara por Secretaría las tachaduras de foliatura que presentaba el mismo. Las actas procesales fueron devueltas a esta Superioridad el 17 de octubre de 2011. Mediante auto del 24 de octubre de 2011 esta alzada le dio entrada al expediente, abocándose el Juez de este despacho al conocimiento y revisión de la presente causa. Por decisión fechada 24 de octubre de 2011 este Órgano Jurisdiccional se declaró competente para decidir la apelación interpuesta por el abogado Virgilio Adolfo Fernández, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la referida data a los fines de dictar la sentencia de mérito de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. A través de diligencia del 05 de diciembre de 2011 el abogado Gonzalo García Mena, apoderado de la actora, adujo que el inmueble de marras fue desocupado por la parte demandada. II ANTECEDENTES Mediante libelo admitido el 10 de junio de 2009 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la sociedad mercantil Inversiones Dextrosa C.A., demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento a la empresa Comercializadora Dilsan C.A., ordenándose el emplazamiento respectivo. El 21 de julio de 2009 la representación judicial de la parte actora solicitó el decreto de medida de secuestro peticionada en el libelo de la demanda. A través de escrito presentado el 27 de julio de 2009 la representación judicial de la parte actora procedió, de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil, a reformar la demanda siendo admitida por el Juzgado de instancia mediante auto del 30 de julio de 2009 ordenando el emplazamiento de la parte demandada. En fecha 03 de agosto de 2009, el abogado Virgilio Fernández, patrocinante de la parte actora consignó por ante el a quo las copias simples requeridas para la apertura del cuaderno de medidas y la compulsa a los fines de citar a la demandada, librándose la misma el 05/08/2009. Mediante diligencia de fecha 08 de diciembre de 2009 se dio por citada la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro actuando en su propio nombre y en representación de la sociedad mercantil Comercializadora Dilsan C.A. y solicitó a la representación judicial de su contraparte la suspensión de la causa hasta el 30 de enero de 2010, lo cual fue aceptado por el abogado Gonzalo García Mena en su condición de apoderado judicial de la empresa Inversiones Dextrosa C.A. y acordado por el Juzgado a quo suspendiéndose la causa el 09/12/2009. Por diligencia del 01 de febrero de 2010 la ciudadana Dilcia Sandoval actuando en su condición de presidenta de la sociedad mercantil Comercializadora Dilsan C.A. otorgó poder Apud-acta a la abogada Olga Bigotti. Mediante escrito de fecha 02 de febrero de 2010 la apoderada judicial de los demandados dio contestación a la demanda negando, rechazando y contradiciendo los argumentos de la parte accionante en su libelo de demanda. En fecha 09 de febrero de 2010 el abogado Virgilio Adolfo Fernández, en su condición de apoderado judicial de la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Juzgado a quo el 10/02/2010. Por decisión dictada el 03 de marzo de 2010, el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas declaró sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoara la entidad Inversiones Dextrosa C.A. en contra de la empresa Comercializadora Dilsan C.A. y la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro, ejerciendo recurso de apelación la representación judicial de la parte actora. Remitida la causa a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito de Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas le correspondió el conocimiento de la misma al Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual se declaró incompetente para conocer del recurso de apelación el 03 de marzo de 2011, ordenando la remisión de la litis al Juzgado Superior Distribuidor de turno, el cual una vez realizada la insaculación correspondiente remitió la causa a este órgano jurisdiccional. III DE LA MOTIVACIÓN Vista la apelación interpuesta el 08 de marzo de 2010 por el abogado Virgilio Adolfo Fernández, en su carácter de apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. (parte actora), en contra la decisión dictada el 03 de marzo de 2010 por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, este Órgano Jurisdiccional se adentra al análisis y subsecuente resolución de la misma. En el juicio que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoara la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. en contra de la empresa COMERCIALIZADORA DILSAN C.A. y la ciudadana DILCIA CECILIA SANDOVAL TORO, el tribunal a quo dictó decisión el 03/03/2010 señalando en su parte dispositiva lo siguiente: “(…) Así las cosas, en el presente caso, la prórroga legal venció en fecha 15 de septiembre de 2.006, y no es sino hasta el 28 de mayo de 2.009 en que la actora demanda para que la arrendataria de cumplimiento con el contrato, y en específico con el deber de hacer entrega del inmueble, transcurriendo un período de dos (2) años y ocho (8) meses entre la finalización del contrato y la exigencia judicial de cumplimiento, lapso en el que la arrendatario siguió en posesión del inmueble arrendado, por lo que los hechos se compaginan con el supuesto de hecho consagrado en la norma del 1.614 del Código Civil, por lo que en el presente caso el contrato se indeterminó.- Establecido lo anterior, y siendo que el contrato de marras es un contrato indeterminado, no es posible exigirle al arrendatario la entrega del inmueble por vencimiento del término, ya que no tiene vencimiento en el tiempo, y sólo podrá ser demandado por las causales consagradas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la pretensión del actor debe ser declarada, como efectivamente lo será, declarada sin lugar en la definitiva.- Así se decide.- -DISPOSITIVA- Por los razonamientos que han quedado expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA, C.A., contra la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DILSAN, C.A., y la ciudadana DILCIA CECILIA SANDOVAL TORO, ambas partes ya identificadas en esta decisión. Así se decide.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales a favor de los co-demandados al haber sido vencida en la presente litis. Así se decide.- (…)” En contra de la citada decisión recurrió el abogado Virgilio Adolfo Fernández, apoderado de la actora, siendo oído el mismo el 10 de marzo de 2010. Mediante escrito presentado por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Área Metropolitana de Caracas, el abogado Gonzalo García Mena, en representación de la actora argumento lo siguiente: 1. Que en el contrato de arrendamiento fechado 29 de agosto de 2003 se estableció que en ningún caso operaba la tácita reconducción del arrendamiento; 2. Que conforme al documento privado del 17/09/2004, las partes convinieron en prorrogar el contrato por un año más a partir del 15/09/2004, venciéndose dicha prórroga el 14/09/2005, y que para la fecha de la interposición de la demanda (el 28/05/2009), la arrendataria no había hecho entrega del inmueble a la arrendadora ocupando ilegalmente el apartamento sin realizar pago alguno; 3. Que el sentenciador a quo no tomó en cuenta lo alegado y probado en autos; 4. Que las cartas presentadas por la demandada como emanadas de la arrendadora solo dejaban constancia de que la accionada cumplió con sus obligaciones de pago, sólo durante la relación arrendaticia, no así al vencimiento del término de la prórroga legal; 5. Que por tales razones solicitaban la declaratoria con lugar del recurso y la entrega del inmueble libre de bienes y personas. Esta Superioridad observa: La pretensión por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, por vencimiento de la prorroga legal, incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. en contra de la empresa COMERCIALIZADORA DILSAN C.A., (arrendataria) y de la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro (fiadora). El objeto de la pretensión lo constituye el apartamento, distinguido como PNT-1 A, situado en la planta PNT3 de la Torre “A” del Conjunto Residencial La Floresta, sector Cantarrana, Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda. La parte actora en su escrito libelar expuso lo siguiente:  Que dio en arrendamiento a la demandada un apartamento distinguido como PNT-1, ubicado en el sector Cantarrana, Urbanización Los Naranjos, Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda y fijó el plazo de duración de un año a contar del 15 de septiembre de 2003;  Que conforme a documento privado fechado 17 de septiembre de 2004 la arrendadora y arrendataria convinieron en prorrogar el contrato por un año más a partir del 15 de septiembre de 2004, modificando la cláusula segunda, en relación con el canon, estableciéndolo en la cantidad de Bs. 1.577.160,00, equivalente hoy día a Bs.F. l.577,16, pagadero dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, el cual sería indexable semestralmente;  Que dicha prórroga se venció el 14 de septiembre de 2005;  Que en virtud de que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, la prórroga de la cual gozaba la arrendataria fue de un (1) año, el cual feneció el 14 de septiembre de 2006;  Que por cuanto la arrendataria no había hecho entrega del inmueble, procedían a demandarla por cumplimiento de contrato;  En el escrito de reforma presentado el 27/07/2009 la actora peticionó: (i) que se le hiciera entrega del apartamento arrendado, desocupado de bienes y personas; (ii) que a los fines de evitar un enriquecimiento sin causa se le pagara la cantidad de 53.623,44, equivalente a 974,97 U.T. como indemnización compensatoria por la ocupación ilegítima que la arrendataria hizo del inmueble, desde el 15 de septiembre de 2006 hasta el 14 de mayo de 2009 (32 meses), a razón de 1.577,16 Bolívares mensuales, monto equivalente al último canon mensual pagado hasta la terminación de la prórroga legal, más el equivalente a los meses que se siguieran venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble a la actora; (iii) las costas y costos del juicio, así como los honorarios de abogados de la parte actora; Junto al libelo de demanda la representación judicial de la parte accionante consignó los siguientes documentos: 1. Marcado “A”, Instrumento Poder (Fls. 5-7) autenticado por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, inserto bajo el Nº 18, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, mediante el cual el ciudadano Rodolfo Belloso Clemente, en su carácter de Director Gerente de Inversiones Dextrosa C.A. confiere poder a sus abogados. Se valora procesalmente al no haber sido impugnado, conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; 2. Marcado “B” (Fls. 8-13), original de contrato de arrendamiento celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. (arrendadora) y la empresa COMERCIALIZADORA DILSAN C.A. (arrendataria), autenticado por ante la Notaría Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 29/08/2003. Tiene valor probatorio al no haber sido tachado ni desconocido por la demandada, se aprecia conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; 3. Marcado “C” (F. 14), original de documento privado por medio del cual la empresa INVERSIONES DEXTROSA C.A. (arrendadora) a través de su Director RODOLFO BELLOSO CLEMENTE, Cédula de Identidad Nº 2.943.095, por una parte y por la otra la entidad comercial COMERCIALIZADORA DILSAN C.A. (arrendataria) representada por la ciudadana DILCIA CECILIA SANDOVAL TORO, Cédula de Identidad Nº 3.657.126 sustituye y modifica la Cláusula Segunda y Cuarta del contrato de arrendamiento celebrado el 29 de agosto de 2003, prorrogándolo por un (1) año más, a partir del 15 de septiembre de 2004, sobre el inmueble identificado como PNT3-1A, ubicado en la planta PNT3 de la Torre “A”, del conjunto Residencias La Floresta, del Sector Cantarrana de la Urbanización Los Naranjos, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda. Esta documental fue reconocida por la representación de la accionada en la contestación de la demanda por lo cual mantiene su eficacia probatoria; 4. Marcado “D” (Fls. 15-19), copia simple de documento de compra venta, mediante el cual la sociedad mercantil INVERSIONES JUNTAS C.A. por medio de su apoderado el ciudadano RODOLFO BELLOSO CLEMENTE, con Cédula de Identidad Nº 2.943.095, da en venta a la sociedad INVERSIONES DEXTROSA C.A. los apartamentos distinguidos con las letras y números PNTE-1A, PNT3-2A y PNT3-2B, ubicados en las PNT3 de las Torres “A” y “B”, del conjunto RESIDENCIAS LA FLORESTA, catastro Nº 3432001, autenticado en la Notaría Publica Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, el 28 de junio de 2002, inserto bajo el Nº 48, Tomo 62 de los libros de dicha entidad, posteriormente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el 08 de julio de 2002 quedando anotado bajo el Nº 9, Tomo 3, Protocolo Primero. Se valora procesalmente al no haber sido cuestionado por la accionada. Mediante escrito fechado 02/02/2010 la representación judicial de la empresa demandada (Comercializadora Dilsan C.A.) dio contestación a la demanda, argumentando:  Que si bien era cierto que entre las partes existía una relación arrendaticia sobre el inmueble de marras conforme a contrato suscrito el 29/08/2003, con vigencia de un año a partir de 15/09/2003 y que fue prorrogado por un año más según documento privado del 17/09/2004, estableciendo un canon mensual de 1.577,16 Bolívares, también era cierto que la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro, se constituyó en fiadora de la arrendataria desde el inicio de la relación arrendaticia;  Que era falso que la demandada ocupara ilegalmente el inmueble y que adeudara la cantidad de 53.623,44 Bolívares, por 34 meses de una supuesta indemnización compensatoria a la actora;  Que negaba que existiera un enriquecimiento sin causa de la demandada ya que la estadía de ésta última en el inmueble obedecía a la voluntad manifiesta de la actora;  Que la demandante omitió expresar que luego del 14 de septiembre de 2005 comenzó conversaciones con la arrendadora para adquirir el inmueble arrendado;  Que era falso que la demandada no estuviese solvente con el pago de los cánones arrendaticios, ya que para el año 2007, la actora, a través de su Director Gerente Rodolfo Belloso Clemente, expidió constancias donde expresaba que la demandada cumplió oportunamente con sus obligaciones de pago;  Que cada vez que subía el precio del dólar en el mercado, le era aumentado el precio de la venta del inmueble, no ocurriendo lo contrario cuando éste bajaba. Anexo a la contestación la demandada consignó:  Originales de misivas (Fls. 96 y 97) fechadas 20 de marzo de 2007, suscritas por ciudadano Rodolfo Belloso Clemente, dirigidas a la entidad bancaria Banesco, Banco Universal, haciendo constar que conoce a la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro, en virtud de la relación arrendaticia, que durante tres (3) años mantuvo con la sociedad mercantil Inversiones Dextrosa C.A., en su condición de Director Gerente de la misma, y que cumplió oportunamente con sus obligaciones de pago. Este medio probatorio no fue desconocido ni impugnado por la parte a quien se le opuso, por lo que se estima procesalmente conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;  Original de misiva (F.97) fechada 20 de marzo de 2007, con logo de la empresa Inversiones Dextrosa C.A., dirigida a Banesco Banco Universal, en la cual la empresa demandante hace constar que la arrendataria Comercializadora Dilsan C.A., representada por su Presidenta Dilcia Cecilia Sandoval Toro, durante la vigencia del contrato cumplió oportunamente con la cancelación de los cánones de arrendamiento. Se valora procesalmente al no haber sido desconocido, conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. En el lapso probatorio, la parte actora hizo valer las siguientes pruebas (el 09/02/2010): 1. El contrato de arrendamiento fechado 17 de septiembre de 2004, especialmente en su cláusula Décimo Séptima, donde se estableció la obligación de la arrendataria de indemnizar a la arrendadora, por cada día de demora en la entrega del inmueble de marras, hasta su completa desocupación. El referido medio (documento privado marcado “C”), fue valorado precedentemente; 2. Igualmente, mediante escrito presentado el 19/02/2010, la parte actora adujo que sobrevino un hecho nuevo consistente en el abandono voluntario del inmueble por parte de la arrendataria, y que a los fines de probar esta circunstancia promovía la prueba de inspección judicial. No consta en autos la evacuación de este medio probatorio; Analizadas las pruebas aportadas por las partes, esta Superioridad hace las siguientes consideraciones: I.- Como bien quedó establecido la acción incoada ha sido la de cumplimiento de contrato de arrendamiento de la prorroga legal, incoada por sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. en contra de la empresa COMERCIALIZADORA DILSAN C.A., (arrendataria) y de la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro (fiadora), relativa al inmueble identificado ab initio. Aduce la demandante que suscribió un contrato de arrendamiento con Inversiones Dextrosa, hoy demandada, en fecha 29 de agosto de 2003, estableciéndose un lapso de duración de un (1) año a partir del 15 de septiembre de 2.003 hasta el 14 de septiembre de 2.004, lo cual fue expresamente aceptado por la demandada, por lo que se tiene como cierto este hecho. De igual modo, las partes reconocen en que el 17 de septiembre de 2.004 acordaron prorrogar el contrato por el lapso de un (1) año, desde el 15 de septiembre de 2.004 hasta el 14 de septiembre de 2.005, lo cual constituye un hecho no controvertido. En el presente caso, afirma la actora que a partir del 15 de septiembre de 2.005, se dio inició al lapso de la prórroga legal de un (1) año, ya que la relación arrendaticia había durado dos (2) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicho lapso de prórroga legal feneció el 15 de septiembre de 2.006, y que, pese a ello, la parte demandada no hizo entrega del inmueble arrendado y no efectuó ningún pago del canon arrendaticio. II.- En el acto de la litis contestatio la representación de la demandada negó que su mandante ocupase ilegalmente el inmueble objeto de la pretensión y que adeude Bs. 53.623,44 por treinta y cuatro (34) meses. Asimismo, adujo que su estadía en el inmueble obedece a la voluntad de la arrendadora. Igualmente, aseveró la representación de la accionada que las partes conversaron a fin de que la ciudadana Dilcia Cecilia Sandoval Toro, adquiriera el inmueble objeto del arriendo. En su sentencia de fecha 03 de marzo de 2010 el juzgado de la causa, ingreso a analizar la naturaleza del contrato, concluyendo en que el mismo se indeterminó, al haber sido presentada la demanda dos (2) años y (8) meses después del vencimiento de la prórroga legal, aplicándole el contenido del artículo 1.614 del código civil. De modo que, antes de avanzar a cualquier otro análisis, debe esta Alzada pronunciarse sobre la determinación o indeterminación de la relación locataria que vincula a INVERSIONES DEXTROSA C.A. y COMERCIALIZADORA DILSAN C.A. En ese sentido, de la revisión de los autos se deriva que las partes han reconocido recíprocamente que la relación arrendaticia se inicio por contrato escrito el 29 de agosto de 2003 (por el período de un año), el cual fue prorrogado el 17 de septiembre de 2004 (por un año), venciéndose el 14 de septiembre de 2005 (como lo afirma la accionada), en tanto que la prorroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debió vencer el 15 de septiembre de 2006. La relación arrendaticia a tiempo determinado nace, generalmente, de un contrato escrito en el que las partes, en ejercicio de sus voluntades fijan, de manera precisa, la fecha de terminación de aquella. Por su parte, la relación locativa indeterminada deriva: (i) de la voluntad mancomunada de las partes, quienes dan nacimiento a un contrato verbal sin fijación del tiempo de culminación; (ii) o de circunstancias propias del arriendo originariamente a tiempo determinado, que transforman la relación y la hacen indefinida. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en decisión de fecha 28 de junio de 2005 (Sentencia Nº 1391, caso Gilberto Gerardo Remartini Romero), puntualizó en relación con la tácita reconducción del contrato de arrendamiento, lo siguiente: “(…Omissis…) Para decidir la Sala observa: En el presente caso la parte actora denunció que le fue lesionado el debido proceso, en virtud de que los jueces de la instancia no se pronunciaron en cuanto a su alegato de que el contrato de arrendamiento se había convertido a tiempo indeterminado; omisión que produjo que el proceso fuese tramitado de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo lo correcto el establecido en el artículo 34 eiusdem. Al respecto, la Sala, de las actas del presente expediente, observa que efectivamente, ambas partes, además, de no reconocer que el contrato de arrendamiento celebrado se había convertido a tiempo indeterminado en virtud de las múltiples prórrogas de las cuales fue objeto, también quedó demostrado por el hecho de que el 8 de septiembre de 1995, la Inmobiliaria Inblasa, S.A., autorizada para celebrar el contrato de arrendamiento, le comunicó por escrito al ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, la voluntad de los propietarios y arrendatarios del inmueble allí especificado, de no prorrogar el contrato suscrito, razón por la cual debía entregar el inmueble libre de personas y bienes el 1° de noviembre de 1995 (folio n° 59); sin embargo, para esa fecha el arrendatario permaneció en posesión del inmueble y continuó cancelando los cánones de arrendamiento ante el Juzgado Tercero de Municipio Urbanos de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, los cuales fueron retirados por el arrendador, ello fue signo inequívoco de aceptar la continuidad de la relación arrendaticia. El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Igualmente señaló la Sala: “Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo. Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. No obstante, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, aplicó para la resolución del caso, el artículo 38 de la señalada Ley de Arrendamientos, de conformidad con lo dispuesto por el parágrafo segundo del citado artículo 34, pues el mismo establece que “[Q]ueda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo”. La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público. (…)” La figura de la tácita reconducción, se deriva del contenido de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, que son del siguiente tenor: Artículo 1600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Las precitadas normas deben ser interpretadas dentro del contexto de lo acontecido en el decurso de una relación arrendataria, dado que el legislador no establece en forma determinante cúal es la manera y el tiempo en que debe ejercer la oposición el propietario (o arrendador), para evitar que se considere que ha consentido la ocupación del inquilino después de vencido el contrato de arrendamiento; o si la única expresión de opugnación legal es la acción en vía judicial (resolución, desocupación, etc.) tendiente a la recuperación del inmueble objeto del arriendo. De ahí, que corresponde a los jueces en el proceso, como instrumento para la realización de la justicia, más allá de verificar la ocupación por parte del inquilino después de vencido el contrato y su prórroga, determinar si concurren o no elementos suficientes que hagan presumir que dicha ocupación ha contado con la anuencia del propietario o del arrendador y que la relación locativa debe considerarse a tiempo indefinida. En el caso bajo examen, obran dos elementos de ingente importancia que configuran la indeterminación de la relación locataria en el presente proceso. El primer elemento, lo constituye la inacción del propietario durante más de dos (2) años y ocho (8) meses, lapso en el que consintió la ocupación del inmueble objeto del arriendo por parte de la inquilina después de vencido el término del contrato, no constando en autos que en dicho período se hubiese otorgado, verbi gratia, un tiempo a la inquilina para la desocupación o que hubiesen establecido alguna estipulación respecto a la entrega del inmueble, lo que denota la clara anuencia de la arrendadora. El segundo elemento, determinante en la configuración de la indefinición contractual, deriva de dos (2) misivas fechadas el 20 de marzo de 2007 (folios 96 y 97) dirigidas a Banesco, Banco Universal, suscritas por el ingeniero Rodolfo Belloso Clemente, Director de Inversiones Dextrosa C.A., a través de las cuales manifiesta que Dilcia Cecilia Sandoval Toro y Comercializadora Dilsan C.A. mantuvieron una relación que expiró el 15 de septiembre de 2006 y que durante la vigencia del contrato la citada arrendataria cumplió con la cancelación de los cánones. De modo que, motivado a la fecha en que fueron emitidos los mencionados instrumentos (20-03-2007), se ha de presumir la solvencia de la arrendataria para aquel momento. De los precitados instrumentos, ya examinados, no sólo se desprende la solvencia en el pago de los cánones por parte de la arrendataria, contrario a lo solicitado en el libelo por la actora, sino que a ese elemento fáctico se aúna la inacción de la propietaria por más de dos (2) años y ocho (8) meses (luego de vencida la prórroga legal arrendaticia), lo que denota que el supuesto de hecho acontecido encuadra en el supuesto normativo contenido en el artículo 1.614 del Código Civil, por lo que la accion incoada es a todas luces inidónea, puesto que el cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal arrendaticia pretendido por la actora es propio de las convenciones a tiempo determinado, en tanto que en el caso de marras se está en presencia de una relación indefinida accionable mediante el desalojo. De manera que, en el caso de marras ha quedado configurada la indeterminación de la relación locataria, por lo que conforme al articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la parte actora en el presente juicio debió proponer el desalojo y no el cumplimiento de contrato, puesto que esta última acción sólo es susceptible de ser incoada cuando se trate de contratos a tiempo determinado, y ese no es el caso de autos. De tal modo, que tratándose de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la acción de cumplimiento de contrato propuesta por la aquí demandante resulta inidónea, ya que lo correcto era que interpusiese el desalojo, que es el que en derecho corresponde, por lo que la pretensión incoada deriva en improcedente; y habiendo sido establecida la indeterminación de la acción resulta inoficioso ingresar al análisis de cualquier otra alegación, toda vez que ineluctablemente el resultado será el mismo: la improcedencia de la demanda. De ahí, que la decisión del A-quo de fecha 03 de marzo de 2010 ha de confirmarse, con una motivación en parte disímil, debiendo declararse sin lugar la apelación, condenándose en costas del recurso a la actora. IV DE LA DECISION Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dicta la siguiente sentencia: PRIMERO: Se CONFIRMA la decisión proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el 03 de marzo de 2010 en el juicio que por cumplimiento de contrato incoara la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. en contra de la empresa COMERCIALIZADORA DILSAN C.A., que declaró sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES DEXTROSA C.A. en contra de la sociedad mercantil COMERCIALIZADORA DILSAN C.A. y la ciudadana DILCIA CECILIA SANDOVAL TORO, alusiva a un inmueble constituido por un apartamento, distinguido como PNT-1 A, situado en la planta PNT3 de la Torre “A” del Conjunto Residencial La Floresta, sector Cantarrana, Urbanización Los Naranjos, Municipio El Hatillo del Estado Miranda; SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la apelación ejercida por la parte actora, condenándosele en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese y publíquese la presente decisión y en su oportunidad legal, remítase el expediente. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República, a los veintiún (21) días del mes de noviembre de dos mil doce (2012). EL JUEZ Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA LA SECRETARIA ABG. ANA MORENO V. En esta misma fecha, siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.), se publicó y registró la presente decisión. LA SECRETARIA ABG. ANA MORENO V. EXP. Nº 10.327 AJCE/AMV/ Ntva. Ralven Def.