INICIO
En fecha 02-05-2012, fue interpuesta demanda y anexos por motivo de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO DURANTE LA PRORROGA LEGAL, ante la URDD CIVIL Barquisimeto, por el ciudadano MARCO ANTONIO PERNALETE RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, abogado en ejercicio, titular de la cédula de identidad Nº V-13.408.242 e Inscrito en el I.P.S.A Nº 169.980, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Firma Mercantil “INVERSIONES FB, 2.009 C.A. ,” de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil II del Estado Lara, bajo el Nº 42, Tomo 16-A, en fecha 27-02-2009, en contra de la ciudadana EMILI ZAMMAR, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.291.528 y de este domicilio, siendo recibida en este juzgado en fecha 03-02-2012.
SÍNTESIS DEL ESCRITO LIBELAR
Alega el apoderado actor que su representada mantuvo una relación arrendaticia por TIEMPO DETERMINADO con la ciudadana EMILI ZAMMAR, ya identificada, un inmueble constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 1A-8-3, con un área total de Ciento Noventa y Cinco Metros Cuadrados (195 M2) aproximadamente, cuyos linderos son los siguientes: Norte: Con fachada Norte del Centro Comercial; Sur: Con el local 1A-8-2; Este: Con pasillo de acceso N° 2, y Oeste: Con el límite del lindero Oeste de la Torre A, el cual forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para la venta de bolsos, carteras, maletas, artículos de cuero, semicuero, bisutería, prendas de vestidos y de calzados. Que dicha relación arrendaticia por tiempo determinado duró por espacio superior a los diez años, donde las partes acordaban la suscripción de un nuevo contrato por tiempo determinado en forma sucesiva, siendo suscrito el primer contrato en fecha 01 de Diciembre del año 1.997 tal como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, el día 24 de Noviembre de 1.997, anotado bajo el Nº 17, Tomo 159, el cual reproduce conjuntamente al libelo marcado con la letra “B”; que el último contrato de arrendamiento se suscribió el día 18 de Mayo de 2.011 por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, anotado bajo el Nº 40, tomo 67 el cual tendría una vigencia de un (1) año contado a partir del 01 de Diciembre del año 2.010, hasta el 30 de Noviembre del año 2.011, el cual anexa en original marcado con la letra “C”. Que vencido el contrato de arrendamiento, no se suscribió formalmente un nuevo contrato de arrendamiento, y que el día 30 de Noviembre de 2.011 le fue notificado a la ciudadana EMILIE ZAMMAR, ya identificada, que su contrato vencía el día 30-11-2.011, Y QUE EL MISMO NO SERÍA PRORROGADO, indicándole que comenzaría a correr el lapso de la prórroga legal correspondiente de tres (03) años a partir del día 01 de Diciembre de 2011, de conformidad con lo establecido en el ordinal “D” del Artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; notificación realizada mediante telegrama con acuse de recibo debidamente sellado y avalado por IPOSTEL anexa marcada con la letra “D”. Que en el último contrato de arrendamiento se estableció en la cláusula DECIMA SEXTA que en caso de proceder a favor de la arrendataria la Prorroga Legal, el canon de arrendamiento seria ajustado de acuerdo a la tasa de inflación acumulada en el período inmediatamente anterior publicada por el Banco Central de Venezuela, igualmente ambas partes convinieron en la cláusula TERCERA: Que la arrendataria se comprometía en pagar por el inmueble arrendado la suma de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 9.810,00) mensuales; que conforme a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o un convenio entre las partes; que la arrendataria canceló hasta el mes de NOVIEMBRE de 2.011 conforme se evidencia de recibo de pago que reproduce marcado con la letra “E”, siendo cancelado solamente hasta el mes de noviembre de 2011, y no cancela desde esa fecha. Que por tal razón, conforme a lo establecido en el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe considerarse a la arrendataria en estado de insolvencia, ya que ha dejado de pagar los canones de arrendamiento de los meses DICIEMBRE DEL AÑO 2011, ENERO, y FEBRERO, del año 2.012, que a razón de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 9.810,00) mensuales, mas el ajuste de DOS MIL SETECIENTOS SIETE BOLIVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 2.707, 56) mensuales, establecido en la cláusula DECIMA SEXTA del último contrato, lo que daría un total de DOCE MIL QUINIENTOS DIECISIETE BOLIVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 12.517, 50) mensuales como canon de arrendamiento a pagar durante el primer año de la prorroga legal, monto al que alega estar la demandada obligada contractual y legalmente por lo que permite accionar por resolución de contrato por falta de pago durante la prorroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por las razones antes expuestas y cumpliendo expresas instrucciones de su representada, procede a demandar como en efecto lo hace a la ciudadana EMILI ZAMMAR, ya identificada, para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal en: A) La Resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago durante el plazo de la prorroga legal en la forma convenida, específicamente por haber dejado de cancelar los meses correspondientes a DICIEMBRE DEL AÑO 2.011, ENERO y FEBRERO DEL AÑO 2.012, y en consecuencia, entregue libre de cosas y personas el bien inmueble arrendado; constituido por un (01) local comercial, distinguido con el Nº 1A-8-3, con un área total de Ciento Noventa y Cinco Metros Cuadrados (195 M2) aproximadamente, siendo sus linderos: Norte: Con fachada Norte del Centro Comercial; Sur: Con el local 1A-8-2; Este: Con pasillo de acceso N° 2, y Oeste: Con el límite del lindero Oeste de la Torre A, el cual forma parte del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22, de la ciudad de Barquisimeto, Jurisdicción de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren, Estado Lara. B) sea condenada al pago por concepto de los daños y perjuicios, la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA (Bs. 37.552, 50) equivalentes a los cánones insolutos, por el uso de la cosa arrendada sin el cumplimiento de su contraprestación, conforme lo ha establecido la Jurisprudencia Nacional reiterativa y conforme a lo estipulado en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera. C) la condenatoria en costas del proceso.
Fundamento la demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.357 y 1.592 del Código Civil Venezolano y los artículos 33, 38 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 340 ordinal 7º, 585, 599 ordinal 7º, 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
Solicito medida cautelar de secuestro, de conformidad con el ordinal 7mo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.
Estima la demanda en la suma de TREINTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA (Bs. 37.552, 50) equivalente a CUATROCIENTAS DIECISIETE PUNTO VEINTICINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T 417,25).
RESEÑA DE LOS AUTOS
En fecha 09-05-12, se admite la presente acción y en cuanto a la medida cautelar solicitada se acordó proveer por auto y en cuaderno separado.
En fecha 11-05-2012, diligencia la parte actora.
En fecha 16-05-2012, el Tribunal acuerda la creación del cuaderno separado, signado con el Nº KN02-X-2012-000051-
En fecha 04-06-2012, diligencia la parte actora.
En fecha 06-06-2012, el alguacil del Tribunal deja constancia de haber recibido los emolumentos.
En fecha 11-07-2012, la parte demandada de autos, ciudadana EMILI ZAMMAR, plenamente identificada, y asistida de abogada, presenta escrito de solicitud de declaratoria de litispendencia.
Al folio 57, consta auto del Tribunal.
En fecha 16-07-2012, los abogados JUAN CARLOS RODIRGUEZ SALAZAR y JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, en su condición de apoderados judiciales de la parte actora, consigna copia certificada del Expediente Nº KP02-V-2012-1122, nomenclatura del Juzgado Tercero del Municipio Iribarren y realizada algunas consideraciones en cuanto a la declaratoria de LITISPENDENCIA solicitada por la accionada.
En fecha 16-07-2012, el apoderado judicial de la parte demandada, Abg. EDGAR N. BECERRA TORRES, Inscrito en el I.P.S.A Nº 82.188, presenta escrito de contestación a la demanda y opone la cuestión previa contenida en el ordinal 1° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil referente a la litispendencia.
En fecha 17-07-2012, el Tribunal mediante sentencia interlocutoria declara improcedente la solicitud de litispendencia, opuesta como cuestión previa del artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 19-07-2012, la parte actora representada por su apoderado judicial, presenta escrito de promoción de pruebas, la cual es admitida por auto de fecha 25-07-2012.
En fecha 26-07-2012, se declara firme la sentencia interlocutora.
En fecha 26-07-2012, la parte accionada representada por su apoderado judicial, presenta escrito de promoción de pruebas, constante de III capítulos, siendo admitidas salvo su apreciación o no en la definitiva en fecha 30-07-2012.
En fecha 31-07-2012, el apoderado actor presenta escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas salvo su apreciación o no en la definitiva por auto de fecha 01-08-2012.
Del folio 304 al 310, ambas inclusive, consta resultas de la prueba de informe solicitada a la Notaria Publica Segunda de esta ciudad, recibidas en fecha 31-07-2012.
En fecha 06-08-2012, el Tribunal agregas las resultas de las pruebas de informes, recibidas con oficios Nros. 365/2012 y 164/2012, emanadas de la Notaria Publica Quinta de esta ciudad y Notaria Publica Segunda, respectivamente.
En fecha 02-08-2012, el apoderado accionado presenta escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante nota secretarial se deja constancia que en fecha 01-08-2012, venció el lapso de promoción de pruebas.
Al folio 330, consta auto del Tribunal.
En fecha 13-08-2012, se difiere la oportunidad para dictar sentencia.
DEL CUADERNO SEPARADO
En virtud de la solicitud de medida cautelar de secuestro, y tal como fue acordado en el auto de admisión de la demanda, fue creado el cuaderno separado bajo el asunto Nº KN02-X-2012-000051, donde en fecha 16-05-2012, mediante decisión del Tribunal fue decretada medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble objeto de demanda y procedente la medida cautelar de secuestro solicitada.
En fecha 18-05-2012, se recibe del Registro Publico del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, oficio Nº 036/2012.
En fecha 22-05-2012, el Tribunal luego de recibido el mencionado oficio, decreta medida cautelar de secuestro.
En fecha 17-07-2012, el apoderado actor, presenta escrito de oposición a la medida de secuestro y solicitud de revocación de auto de mera sustanciación.
En fecha 19-07-2012, el Tribunal visto el escrito de oposición presentado, acuerda fijar un lapso de ocho (08) días, de conformidad con el artículo 602 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 30-07-2012, la parte accionada representada por su apoderado judicial, presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 31-07-2012, el Tribunal admiten las pruebas presentadas pro el apoderado demandado.
Mediante nota secretarial se deja constancia que en fecha 02-08-2012, venció la articulación probatoria.
En fecha 07-08-2012, el Tribunal dicta sentencia interlocutoria, donde declara sin lugar la oposición ejercida en contra de la medida de secuestro decretada.
En fecha 18-09-2012, la parte demandada, apela de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal en fecha 07-08-2012, siendo negada la apelación por extemporánea en fecha 20-09-2012.
Estando dentro del lapso de diferimiento para dictar sentencia en la presente causa, el Tribunal procede hacerlo en los siguientes términos:
SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
En el capitulo II, del escrito de contestación a la demanda, la parte accionada, representada por su Apoderado Judicial, como contestación al fondo de la demanda niega, rechaza y contradice todo lo expuesto en el libelo de demanda.
Que el contrato no es a tiempo determinado pues hay cosa juzgada en que operó la tacita reconducción y por lo tanto se regula como contrato sin determinación de tiempo.
Que niega, rechaza y contradice que el supuesto hecho que el contrato de arrendamiento firmado por su poderdante se haya vencido, pues solo se renovó el canon de arrendamiento, es decir, se actualizó, pero la relación arrendaticia como tal se mantiene sin determinación de tiempo.
Que se lee del referido contrato original consignado como anexo “B”, que las partes son como arrendador Donato Figueroa Hernández y como arrendataria Emili Zammar y el objeto del contrato el mismo, que en fecha 05-11-2010 el Tribunal Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara dictó sentencia definitiva en el asunto Nº KP02-V-2010-000837, estableció SENTENCIA DEFINTIVAMENTE FIRME, que es COSA JUZGADA entre las partes, como demandada su representada y como demandante la ciudadana MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO; que dicha sentencia dictada hace menos de dos (02) años (5-11-2010), (ley entre las partes) con lo expuesto por la parte demandante y con el contrato consignado como anexo marcado “B”, se evidencia que se trata del mismo inmueble, de la misma relación arrendaticia que se convirtió a tiempo indeterminado;
Que el contrato de arrendamiento se firmaba con el fin de actualizar el canon, pero que en nada modifica la condición de tácita reconducción del contrato suscrito el 01-12-1997. Que la actora pretende cambiar algunas partes del contrato con el fin de violar los derechos que su representada ha logrado a través de más de 14 años como arrendataria, por lo que afirma que dichas estipulaciones son nulas conforme al artículo 7 de la Ley Especial, pues vulneran el orden público.
Que como consecuencia de lo anterior, téngase que la relación arrendaticia establecida sobre el inmueble objeto de la presente demanda es la misma que inició el 01-12-97 entre su mandante EMELI ZAMMAR como ARRENDATARIA, ya identificada y los ciudadanos DONATO FIGUEROA y MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO como arrendadores y que si éstos le cedieron los derechos arrendaticios a la compañía anónima INVERSIONES FB, C.A. que ellos mismos constituyeron en fecha 27-02-09, quien es la demandante en la presente causa, dicha persona jurídica tiene que asumir las obligaciones adquiridas por dichos arrendadores y respetar los derechos adquiridos por su mandante como arrendataria y asumir como ley entre las partes lo decidido judicialmente como cosa juzgada, dado a que para cuando se inició la relación arrendaticia el 01-12-97 dicha persona jurídica no existía a derecho, sosteniendo que por el hecho de que se cambien de arrendador no pueden desmejorarse los derechos del arrendatario.
Que niega, rechaza y contradice el hecho que se demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR FALTA DE PAGO DURANTE LA PRORROGA LEGAL, referida a la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, firmado entre las partes, pues es un hecho completamente contradictorio, los mismos hechos narrados por la demandante cuando afirma que la relación arrendaticia se inició el 01-12-1997 y que luego en el año 2010 afirmó que el contrato era por tiempo indeterminado para luego manifestar que la relación arrendaticia se ha mantenido por más de 10 años por tiempo determinado, que la misma concluyera el 30-11-2011, por lo que había iniciado una prórroga legal de 3 años y que por una supuesta falta de pago.
Cita textualmente Jurisprudencia emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
Que niega, rechaza y contradice que el contrato consignado con el libelo de la demanda, supuestamente firmado por su representada por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto y de fecha 18-05-2011, sea fidedigno alegando que fue maliciosamente alterado su contenido, pues afirma que se cambió sin la voluntad de su mandante parte del contrato para tratar de desconocer sus derechos adquiridos en la anterior demanda que le fuera favorable, para hacer ver que la relación era con otra persona y sobre todo que cambiaba a tiempo determinado; que todos los años desde el 01-12-1997, se firmaban un nuevo contrato con el fin de actualizar el cano, pero la relación se mantenía a tiempo indeterminado.
Así mismo niega, rechaza y contradice que su poderdante se encuentre insolvente en el pago de las mensualidades de diciembre de 2011, enero y febrero de 2012 pues alega haber consignado el pago de los mismos mediante el procedimiento consignatario, a favor de la ciudadana MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO por ante este mismo juzgado en el asunto KP02-S-2011-009210, quien últimamente ha venido ejerciendo su cualidad de arrendadora sobre su representada como se evidencia de los contratos firmados durante la relación arrendaticia, incluyendo a este último que también lo firmó, pero con la intención de incorporar un tercero al contrato denominado INVERSIONES FB, 2009, C.A. representada legalmente por dicha persona, dejándose claro en el contrato que la ciudadana María Elena Figueroa Blanco actúa también como persona natural en su condición de Agente Inmobiliario, conforme dejó constancia el Notario Público, por lo cual afirma que ello la mantiene en su cualidad de arrendadora para recibir el pago de las pensiones arrendaticias por estar autorizada para ello y no la persona jurídica INVERSIONES FB, C.A. En cuanto al pago aclara que como se estableció en el referido contrato, que luego del lapso fijado entre el 01-12-10 y 30-11-11, los cánones siguientes se ajustarían o indexarían conforme INPC publicado por el BCV en el lapso inmediatamente anterior; por lo que sostiene que el lapso a tomar en cuenta para ello es precisamente desde el 01-12-10 y 30-11-11 y luego de efectuar una operación matemática, señala que el porcentaje a fin de ajustar el canon mensual a partir del mes de diciembre de 2011 es de 25,36%; el cual aplicado al canon anterior de nueve mil ochocientos diez bolívares (Bs. 9.810,oo) se tiene un resultado de dos mil cuatrocientos ochenta y siete bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 2.487,82), por lo que afirma que el nuevo canon para la siguiente prórroga es de doce mil doscientos noventa y siete bolívares con ochenta y dos céntimos (Bs. 12.297,82); señalando además que las consignaciones se han venido efectuando por un monto superior de doce mil trescientos setenta bolívares sin céntimo (Bs. 12.370,oo).
Que del contrato de arrendamiento notariado se desprende que la autorizada para recibir los cánones de arrendamiento es MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO y no la persona jurídica INVERSIONES FB, 2009 C.A., por lo que la consignación realizada es a derecho. Que consta del expediente de consignación llevado por el Juzgado Cuarto de este Municipio, en el asunto Nº KP02-S-2009-16390, que se han venido realizando las consignaciones desde el mes de diciembre del año 2009 y los correspondiente a los meses de diciembre 2010, enero, febrero, marzo y abril del 2012, que se reconocen como pagados; que dichas cantidades fueron retiradas por la ciudadana MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, por lo que es forzoso concluir que las consignaciones realizadas son completamente a derecho.
Que niega, rechaza y contradice lo alegado por la demandante en cuanto al cobro de daños y perjuicios por cuanto no hay incumplimiento de la obligación de su patrocinada en pagar el canon de arrendamiento señalado, por lo que pide sea declarada sin lugar la presente demanda.
Así mismo, niega, rechaza y contradice la infundada solicitud que se dicte medida cautelar de secuestro sobre el bien inmueble objeto del arrendamiento, por no llenar los requisitos de ley y solicita sea revocada la medida de secuestro decretada.
PUNTO PREVIO
Estima quien aquí decide que resulta importante realizar las siguientes consideraciones, dada las reiteradas aseveraciones que efectúa la representación judicial de la parte demandada en torno a la validez del contrato de arrendamiento en el cual se fundamenta la presente demanda, pues afirma que el mismo es nulo de toda nulidad y solicita así sea declarado por este Tribunal, pues según su decir, fue alterado maliciosamente su contenido sin la voluntad de su representada para así violarle sus derechos irrenunciables.
En este orden de ideas resulta oportuno señalar lo que expresa el artículo 1.133 del Código Civil, el cual de seguidas se transcribe: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De acuerdo a lo anterior, se tiene que el elemento dominante en la constitución de un contrato es el consentimiento, por lo que en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; voluntad que es ley entre las partes siempre y cuando no contravengan disposiciones legales conforme al artículo 1.159 del Código Civil.
En tal sentido, el contrato de arrendamiento es un contrato convencional y por lo tanto se perfecciona con la voluntad manifiesta de las partes, cuyo concepto se encuentra recogido en el artículo 1.579 ibídem. De modo que, siendo el contrato de arrendamiento una especie del género contrato, éste posee sus mismos elementos esenciales, a saber: consentimiento, objeto y causa a la luz del artículo 1.141 del Código Sustantivo, pero que además posee como signos identificadores la obligación fundamental del “ARRENDADOR” de hacer gozar al “ARRENDATARIO” de una cosa mueble o inmueble por un precio establecido en la determinación de un tiempo fatal para su extinción.
De manera que, mal puede alegar el apoderado de la parte demandada que se cambió el contenido del contrato sin la voluntad de su representada, por cuanto el consentimiento manifiesto a lo expresado escrituralmente en un contrato, se evidencia tan sólo con la firma de las partes. Adicionalmente se observa de autos que ninguno de los contratos traídos a juicio por la parte actora fue desconocido por la contraparte ni muchos menos tachado de falsedad, antes por el contrario, en reiteradas oportunidades éste fue expresamente reconocido por la parte demanda; por lo que en consecuencia, los contratos de arrendamientos reproducidos conjuntamente al libelo de demanda marcados con las letras B y C, ejercen pleno valor probatorio en la presente causa a la luz del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
MOTIVA Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS
Entrando a resolver el fondo de lo debatido, se observa que la pretensión de la parte actora está dirigida a resolver el contrato de arrendamiento suscrito con la demanda, quien se encuentra haciendo uso de su derecho de prórroga legal de tres (03) años, por estar insolvente en el pago de tres (03) pensiones de arrendamiento consecutivas. Por su parte la demanda se excepciona alegando que el contrato de marras es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción del mismo, lo que hace improcedente la acción, quien además alega estar efectuado el respectivo pago a través del procedimiento consignatorio ante este mismo Tribunal; por lo que corresponde primeramente a esta juzgadora pronunciarse sobre la naturaleza de la relación arrendaticia que une a la demandante y demandada en la presente causa, quien de seguidas procede a examinar las pruebas traídas a juicio conforme al artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
La parte actora consignó dos (02) contratos de arrendamientos a los fines de demostrar el inicio y la culminación de la relación contractual, observándose del primer contrato que tal como lo reconoce la parte demandada, la relación arrendaticia se inicia el 01-12-1997. Así mismo se observa en la Cláusula Cuarta del segundo contrato, que las partes establecieron una duración fija y determinada de un año contado a partir del 01-12-2010 hasta el 30-11-2011, por lo que de no suscribirse un nuevo contrato, este último finalizaría y comenzaría a correr de pleno derecho la prórroga legal correspondiente de tres (03) años, en virtud de que la relación arrendaticia se había mantenido por un tiempo de catorce (14) años consecutivos; lo que se corrobora con el acuse de recibo del telegrama reproducido por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda marcado “D”, el cual tiene valor probatorio al no haber sido desconocidos por la demandada conforme al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, donde se constata que la arrendadora notifica a la arrendataria del vencimiento del contrato y que el mismo no sería renovado, por lo que a partir del 01-12-2011 comenzaría a correr la prórroga legal respectiva. Así se establece.
Donde se puede concluir que para el día 30-11-2011 la relación arrendaticia se encontraba determinada en el tiempo por el efecto que produce la suscripción del último contrato de arrendamiento, cuya vigencia fue pactada por las partes en un año fijo y determinado; sin que pueda aceptarse aquí lo alegado por la parte demandada de que dicha relación se encuentra aún indeterminada en el tiempo conforme quedó establecido en la sentencia definitivamente firme dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de fecha 05-11-2010, la cual goza de la majestad de cosa juzgada, dado que se constata de las copias certificadas reproducidas en el expediente, que en dicho fallo se estableció que la relación contractual existente entre las partes se había indeterminado por el efecto de la tácita reconducción una vez finalizado el término convenido para el último contrato suscrito y vigente para ese momento, vale decir 30-11-2001, sin que se suscribiese otro; lo que no significa que si las partes conviniesen en suscribir un nuevo contrato por tiempo determinado luego del fallo dictado, la relación arrendaticia se mantendría indeterminada por el efecto que produce la cosa juzgada; por cuanto si bien es cierto que ésta es inmutable, también es cierto que ella opera sólo en lo que ha sido objeto de discusión judicial, lo que se conoce en Derecho como cosa juzgada material, la cual tiene un límite que está perfectamente establecido en el artículo 1.395 del Código Civil que expresa: “La autoridad de cosa Juzgada no procede sino respecto de lo que ha sido objeto de la sentencia. Es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes y que estas vengan a juicio con el mismo carácter que en el anterior.” Por lo tanto, si bien es cierto que la relación arrendaticia se encontraba indeterminada como se estableció en el aludido fallo de fecha 05-11-2010, no es menos cierto que las partes suscribieron un nuevo contrato de forma auténtica en fecha 18-05-2011, luego de haber sido publicada la referida sentencia, donde las partes de común acuerdo establecieron clara e inequívocamente una duración fija y determinada de un año a partir del día 01-12-2010 cuyo vencimiento se verificaría el 30-11-2011; todo lo cual conduce a concluir que las partes, haciendo uso del principio de “la autonomía de la voluntad” consagrado en los artículos 1.133 y 1.159 del Código Civil, convinieron en celebrar un nuevo contrato mediante el cual se regirían todos los aspectos de la relación locativa, entre ellos, la determinación de un tiempo fatal para su extinción; por lo que la relación arrendaticia se transformó de tiempo indeterminado a tiempo determinado, sin que ello represente menoscabo o vulneración de los derechos de la arrendataria puesto que la naturaleza de la relación arrendaticia no constituye un derecho como tal de las partes, sino que es una característica propia de los contratos de arrendamientos; cuyo tiempo de duración la arrendataria convino voluntariamente en cambiar, tal como se evidencia del acervo probatorio que cursa en autos previamente valorado y así se decide. Por lo tanto se concluye que, tal y como quedó arriba expresado, la demandada se encuentra haciendo uso de la prórroga legal de tres (03) años correspondiente a partir del día 01-12-2011, según lo contempla el artículo 38, literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de suerte que la misma se encuentra aún vigente, por lo que debe tenerse en cuenta que por disposición expresa del último aparte de dicho artículo, durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, siendo ésta su naturaleza. Así se establece.
Así pues, corresponde a esta juzgadora pronunciarse sobre la insolvencia alegada por la parte actora quien afirma que la demandada de autos ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Diciembre de 2011, Enero y Febrero de 2012, los cuales incumben al período de la prórroga legal, cuyo monto debía efectuarse con el incremento del índice de inflación publicado por el BCV en el período inmediatamente anterior. Por su parte la demandada manifiesta estar solvente por haber efectuado el procedimiento de consignación arrendaticia por ante este Juzgado en el asunto KP02-S-2011-009210 a nombre de María Elena Figueroa Blanco quien, a su decir, funge y ha fungido como arrendadora durante el transcurso de la relación arrendaticia, alegando además que efectúa el pago de los meses señalados por la actora y siguientes por un monto mensual en la cantidad de DOCE MIL TRESCIENTOS SETENTA BOLÍVARES (Bs. 12.370,oo), el cual calculó en base al último canon pactado más un 25,36% de inflación; por lo que de seguidas debe proceder este Tribunal a analizar las pruebas reproducidas en juicio por las partes ya que como lo estipula el artículo 1.354 del Código Civil quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; siendo en este caso carga del actor probar la existencia de la obligación la cual ha quedado suficientemente demostrada en autos mediante el contrato de arrendamiento suscrito el 18-05-2011; por lo que al alegar la demandada el cumplimiento de su obligación, debe demostrarlo en el curso del proceso o en todo caso evidenciar el hecho extintivo de esa obligación, ya que no sólo es una obligación contractual la que vincula al arrendatario sino legal, como bien lo señala el artículo 1.592 del
Código Civil, en su numeral 2º pues impone como obligación principal del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En este sentido se observa que en efecto existe la aludida consignación en este Tribunal cuyas copias certificadas fueron reproducidas a los autos por la parte demandada, las cuales son valoradas en el presente juicio. Ahora bien, revisadas como han sido las mismas se observa que efectivamente el abogado Edgar Becerra, actuando en nombre y descargo de la arrendataria demandada consigna los pagos correspondientes a las mensualidades reclamadas por la actora en el libelo en tiempo oportuno, toda vez que en el contrato se estipuló que el pago debía efectuarse por mensualidades anticipadas.
También se observa que las señaladas consignaciones fueron realizadas a nombre de la ciudadana MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO en forma personal, a quien la parte demandada reconoce y acepta insistentemente como su arrendadora, sosteniendo además que es quien está autorizada para recibir el pago de los cánones de arrendamiento y no la firma mercantil INVERSIONES FB, C.A. plenamente identificada, para luego afirmar de un modo contradictorio, que la arrendadora la constituyen ambas personas, lo cual fundamenta en el hecho de que así quedó establecido en el contrato suscrito el día 18-05-2011, por cuanto la ciudadana MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO actuó en forma personal como Agente Inmobiliario. Con base a lo anterior, procede de seguidas quien decide a analizar los demás elementos probatorios que a tal efecto fueron reproducidos por las partes en el juicio; observándose de la prueba de informes solicitada por la parte demandada a la Notaría Pública de Barquisimeto, que en efecto el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 20-03-2001 fue suscrito por la tantas veces mencionada ciudadana María Elena Figueroa, actuando en forma personal como arrendadora frente a la arrendataria Emili Zammar, tantas veces identificada, por haber sido debidamente autorizada por el ciudadano Donato Figueroa Hernández quien fue el anterior propietario y primigenio arrendador del local objeto de la presente demanda. En relación a este aspecto, también se observa de las copias certificadas del procedimiento consignatario KP02-S-2009-16390 tramitado por ante el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren que dicho procedimiento se inició con ocasión de los pagos de las pensiones de arrendamientos causadas en la mencionada relación contractual que unió a la arrendataria con la arrendadora María Elena Figueroa, las cuales fueron alegadas en la demanda que por desalojo ventilado por ambas partes en el asunto KP02-V-2010-000837 previamente valorado, el cual culminó con sentencia definitiva de fecha 05-11-2010;constatándose igualmente que luego de haber culminado dicha demanda, la arrendataria continuó consignando los pagos por los cánones de arrendamiento en el mencionado expediente consignatorio hasta el mes de abril de 2011, de suerte que la arrendataria suscribió el último contrato en el mes de mayo de 2011 cuya vigencia se retrotrajo a partir del mes de diciembre 2010 por lo que era lógico que la arrendadora hubiese consignado los respectivos cánones de de diciembre 2010 a abril de 2011, en dicho expediente de consignación hasta que se concretase la suscripción de un nuevo contrato para no quedar insolvente; Ahora bien, del contrato objeto de la presente demanda (cuyo contenido y autenticidad fue ratificado por la Notaría Pública Segunda a través de la prueba de informes promovida por ambas partes) se observa que al inicio del mismo se lee lo siguiente:
Entre, INVERSIONES FB, 2009, C.A. empresa mercantil domiciliada en Barquisimeto e inscrita ante el Registro Mercantil II del Estado Lara, bajo el N° 42, Tomo 16-A, representada en este acto por su Directora MARIA ELENA FIGUEROA BLANCO, venezolana, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-9.542.630, quien actúa en este acto como agente inmobiliario, debidamente autorizada para este acto por los ciudadanos MARIA BIMERASIA FIGUEROA HERNANDEZ y JOSE ANTONIO FIGUEROA HERNANDEZ […] quien en lo sucesivo y para los efectos de este contrato se denominará LA ARRENDADORA por una parte y por la otra EMILI ZAMMAR […] quien en lo adelante se denominará LA ARRENDATARIA, se ha convenido celebrar un contrato de arrendamiento, sujeto a las siguientes cláusulas […] TERCERA: El canon mensual de arrendamiento es la cantidad de NUEVE MIL OCHOCIENTOS DIEZ BOLIVARES (Bs. 9.810,00), que pagará LA ARRENDATARIA a LA ARRENDADORA […]
De la anterior trascripción se observa que en la redacción utilizada al inicio del contrato se utilizó el pronombre demostrativo singular “quien” para indicar sin necesidad el nombre de la persona que actúa como arrendataria, lo que en principio descarta lo alegado por la demandada en relación al hecho de que esta cualidad la ejercen tanto la firma mercantil como la persona natural allí nombradas; por lo que toca determinar cuál de las dos ostentan dicha condición, observándose que como lo afirma la demandada, la Notario Público dejó constancia que la ciudadana María Elena Figueroa Blanco actuó como agente inmobiliario, pero ello no es suficiente para determinar su cualidad de arrendadora puesto que las funciones de un agente se extienden desde asesorar hasta ofrecer inmuebles tanto para lo compra venta como para el alquiler, pero la cualidad de arrendador va estar determinada por la persona que suscriba el contrato en dicha condición; por lo que no debe confundirse el hecho de que una persona natural que represente a una persona jurídica en algún acto jurídico, asuma los derechos y las obligaciones que se deriven del mismo, puesto que éstos nacen únicamente para la persona jurídica quien en definitiva, lleva a cabo el negocio jurídico bajo la representación legal de una persona natural. Lo anterior se adminicula con el duplicado del recibo de cancelación reproducido por la parte actora conjuntamente con el libelo de demanda marcado “E” y que corre al folio 32 de los autos, el cual ejerce valor probatorio en la presente causa al no haber impugnado por la parte demandada, de cuyo contenido de constata que efectivamente era a la firma mercantil INVERSORA FB 2009, C.A. a quien la arrendataria pagaba el canon de arrendamiento. Así se establece.
En cuanto a los demás recibos de pago reproducidos por la parte actora, se desechan al haber sido impugnados por la parte demandada. Así se establece.
De acuerdo a lo anterior, no existe duda para quien aquí decide que el contrato de arrendamiento autenticado en fecha 18-05-2011 por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, fue suscrito entre la firma mercantil INVERSIONES FB, 2009, C.A. como arrendadora y la ciudadana EMILI SAMMAR como arrendataria, debiendo agregar aquí que el hecho de que la firma mercantil INVERSIONES FB, 2009, C.A. haya estado representada en dicho acto por la misma persona natural con quien se mantuvo en los últimos años la relación arrendaticia, ciudadana María Elena Figueroa Blanco, ello no significa que se haya fusionado en ambas personas la cualidad de arrendadora o, que esta última continúe ejerciendo la cualidad de arrendadora, por cuanto ello no quedó establecido en el contrato; a lo cual hay que agregar aquí que en los contratos de arrendamiento la cualidad activa o pasiva recae en las personas que suscriben el contrato como arrendador o arrendatario, sin que medie importancia quien ejerza la propiedad del bien inmueble, a menos que opere la subrogación arrendaticia. En tal sentido y conforme quedó establecido anteriormente, el contrato es la convención mediante la cual las partes pueden crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; de suerte que, en el último contrato de arrendamiento celebrado por la demandada, ésta convino en modificar la persona con la cual se entendería en todo lo relacionado con la relación arrendaticia, por lo tanto los pagos debieron efectuarse a favor de INVERSIONES FB, 2009, C.A. quien es la persona con quien la parte demandada suscribió el último contrato de arrendamiento, pues es ésta en definitiva quien ejerce la cualidad de arrendataria tal y como quedó establecido anteriormente, y es frente a quien la arrendataria puede satisfacer el cumplimiento de su obligación conforme se convino en la cláusula tercera del contrato. Lo anterior se fundamente en las disposiciones del artículo 1.592 del Código Civil, en su numeral 2° que establece que el pago debe efectuarse en los términos convenidos y conforme al criterio establecido en la Sentencia Nº 334 emitida por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 10-05-2010, en la cual estableció que la consignación arrendaticia para reputarse como legítima y con efecto liberatorio de la obligación debe efectuarse a favor de la persona que aparece en el contrato de arrendamiento y no otro. Así se establece
Por lo que con fundamento en las normas previamente señaladas debe repuntarse las consignaciones realizadas como ilegítimas y en consecuencia declararse a la arrendataria como insolvente, por lo que la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento debe prosperaren derecho. Así se decide.
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