EXPEDIENTE N° AP42-R-2005-000446 JUEZ PONENTE: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL El 21 de febrero de 2005, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, el Oficio N° 04-1654 de fecha 2 de diciembre de 2004, emanado del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada Noelia Rojas Velásquez, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 2.077, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ERNESTO D’ESCRIVÁN GUARDIA y TOMAS EDUARDO D’ESCRIVÁN GUARDIA, titulares de las cédulas de identidad números 269.687 y 965.325, respectivamente, en su condición de propietarios del inmueble denominado Quinta Locurita, ubicado en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, contra la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT). Dicha remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación interpuesto el día 23 de noviembre de 2004 por los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 14.317 y 66.391, respectivamente, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Elsio Martínez Pérez, titular de la cédula de identidad Nº 11.305.060, tercero interesado en virtud de su condición de arrendatario del inmueble afectado por el presente juicio, contra la sentencia dictada por el referido Juzgado Superior en fecha 25 de agosto de 2004, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. En fecha 16 de marzo de 2005, se dio cuenta a esta Corte y se designó ponente al ciudadano Juez Jesús David Rojas Hernández. Asimismo, se dio inicio a la relación de la causa, cuya duración sería de quince (15) días de despacho, dentro de los cuales la parte apelante debía presentar las razones de hecho y de derecho en que se fundamenta la apelación, de conformidad con lo establecido en el artículo 19 aparte 18 y siguientes de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 22 de marzo de 2005, los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Elsio Martínez Pérez, en su condición de tercero interesado, consignaron escrito de fundamentación a la apelación. En fecha 14 de junio de 2005, la abogada Noelia Rojas Velásquez, en su condición de apoderada judicial de la parte recurrente, consignó recaudos contentivos de la sentencia y aclaratoria de la misma dictadas en el expediente Nº 049274 por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Transito del Área Metropolitana de Caracas, ello en el marco de la demanda por cumplimiento de contrato incoada por su representado contra el ciudadanoElsio Martínez Pérez. En fecha 6 de julio de 2005, al constatar que la presente causa se encontraba paralizada en estado de fijar la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes, se ordenó notificar a los ciudadanos Ernesto D’Escriván Guardia, Tomás Eduardo D’Escriván Guardia, Elsio Martínez Pérez y al Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela, a los fines de hacerles saber que una vez que constaren en autos la última de las notificaciones ordenadas, se procedería a fijar la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes en la presente causa. En fecha 19 de julio de 2005, se recibió del abogado Luis José Guevara, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 84.953, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Elsio Martínez Pérez, diligencia mediante la cual consignó copia certificada del poder que acredita su representación. En fecha 27 de julio de 2005, el Alguacil de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo dejó constancia de la notificación practicada al ciudadano Elsio Martínez Pérez. En fecha 10 de agosto de 2005, se recibió del Alguacil de este Órgano Jurisdiccional la notificación efectuada al ciudadano Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 20 de septiembre de 2005, notificadas como se encontraban las partes y vencido el lapso otorgado por esta Corte el 6 de julio del mismo año, se fijó para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral, el día 15 de noviembre de 2005, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, aparte 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela. En fecha 14 de junio de 2006, la abogada Noelia Rojas Velásquez, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Ernesto D’Escriván Guardia y Tomas Eduardo D’Escriván Guardia, consignó diligencia mediante la cual solicitó se efectuara el abocamiento respectivo, y por consiguiente, se dictare sentencia definitiva en la presente causa. El 11 de julio de 2006, se dejó constancia que en fecha 19 de octubre de 2005, fue constituida esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, conformada por los ciudadanos: Ana Cecilia Zulueta Rodríguez, Presidenta; Alejandro Soto Villasmil, Vicepresidente; y Alexis José Crespo Daza, Juez. Igualmente, en esa misma ocasión esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa, advirtiendo que el lapso de tres (3) días de despacho previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil comenzaría a transcurrir el día de despacho siguiente a la presente fecha, a cuyo vencimiento se procedería a fijar la oportunidad para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral. Asimismo, se designó ponente al ciudadano Juez Alejandro Soto Villasmil. En fecha 16 de mayo de 2007, la apoderada judicial de los accionantes consignó diligencia mediante la cual solicitó a esta Corte abocarse al conocimiento de la presente causa. El 5 de junio de 2007, se dejó constancia que en fecha 6 de noviembre de 2006, fue constituida esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, conformada por los ciudadanos: Emilio Ramos González, Presidente; Alexis José Crespo Daza, Vicepresidente; y Alejandro Soto Villasmil, Juez. Por ello, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encontraba, y ordenó notificar al ciudadano Elsio Martínez Pérez, al Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura y a la ciudadana Procuradora General de la República, advirtiendo que una vez que constaren en autos el recibo de la última de las notificaciones ordenadas, se iniciaría el lapso de ocho (8) días hábiles a que se refiere el artículo 84 del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, vencidos los cuales comenzarían a transcurrir los diez (10) días de despacho previstos en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil más los tres (3) días de despacho a que se refiere el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo vencimiento quedaría reanudada la causa al estado de fijar la oportunidad para que tuviera lugar la celebración del acto de informes en forma oral. Asimismo, se designó ponente al ciudadano Juez Alejandro Soto Villasmil. En esa misma fecha, se libraron las notificaciones correspondientes. En fecha 25 de junio de 2007, el Alguacil de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo dejó constancia de la notificación practicada al ciudadano Director General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura. En fecha 4 de julio de 2007, se recibió del Alguacil de este Órgano Jurisdiccional la notificación efectuada a la Procuraduría General de la República. En fecha 18 de julio de 2007, el Alguacil de este Órgano Jurisdiccional consignó la notificación realizada al ciudadano Elsio Martínez Pérez. En fecha 18 de julio de 2007, se dejó constancia de la notificación practicada al ciudadano Elsio Martínez Pérez. En fechas 5 y 13 de noviembre de 2007, se recibió del ciudadano Ernesto D’Escriván Guardia, debidamente asistido por el abogado Clímaco Monsalve, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 18.945, diligencia mediante la cual solicitó celeridad procesal en la presente causa, así como pronunciamiento definitivo en la misma. En fecha 5 de mayo de 2009, la abogada Noelia Rojas Velásquez, actuando en su condición de apoderada judicial de la parte recurrente, solicitó se ordenare lo conducente para impulsar procesalmente el presente juicio. En fecha 5 de marzo de 2012, para mejor manejo del presente expediente se ordenó abrir una segunda (2º) pieza, de conformidad con lo previsto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil. En esa misma fecha, se declaró en estado de sentencia la presente causa y se ordenó remitir el presente expediente al Juez ponente Alejandro Soto Villasmil, a los fines de dictar la decisión correspondiente, de conformidad con lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa. En fecha 6 de marzo de 2012, se pasó el presente expediente al Juez ponente. Realizado el estudio del expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pasa a dictar sentencia con base en las siguientes consideraciones: I DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD INTERPUESTO En fecha 8 de abril de 2003, la abogada Noelia Rojas Velásquez, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Ernesto D’Escriván Guardia y Tomas Eduardo D’Escriván Guardia, interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho: Indicó que “[m]ediante la Resolución Administrativa No 006290, de fecha 05 de febrero de 2003, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura regula[ba] el inmueble de autos, calculando su monto sin tomar en cuenta lo preceptuado en el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo una renta máxima mensual no ajustada en forma alguna a los verdaderos valores en el mercado arrendaticio, dando lugar así a un acto administrativo ilegal al no observar los patrones que se deb[ían] de seguir a los fines de su fijación. No indica[ron] los avaluadores de donde [extrajeron] los valores asignados al inmueble regulado, ni la metodología empleada. El análisis de las referencias y el cálculo de los valores, no aparec[ían] indicados, ni ponderados los factores que sirvieron de base, olvidando incluso la consideración y apreciación de aquellos que por voluntad de la propia Ley, deb[ían] ser apreciados, violando así normas de orden público que vician el Resuelto impugnado de nulidad […]” [Corchetes de esta Corte]. Que “[…] [a]nte [esos] hechos resulta inminente que el órgano administrativo al establecer la renta básica del inmueble antes identificado, se apart[ó] completamente de los valores establecidos en el mercado inmobiliario. Asimismo, no estableció ni tomó en cuenta operaciones de compraventa de inmuebles similares, no [había] pruebas en autos que se haya acreditado el valor unitario por metro cuadrado en terrenos circunvecinos al que se avalúa; igualmente, no [había] pruebas en autos de que se acredit[ara] el precio unitario del metro de construcción, no se cumpl[ió] con la normativa a segur establecida por la Ley, muy por el contrario el Informe Fiscal apreciado por la Dirección de Inquilinato, que es la base para la regulación dictada, [dio] una valoración arbitraria, no ajustada y violatoria de la normativa vigente en fundamento de un falso […]” [Corchetes de esta Corte]. Denunció que fueron “[…] infringidos los artículos 9, 18 ordinal 5º, y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por falta de aplicación de los mismos. El motivo de la impugnación de la citada Resolución No 006290, de fecha 05 de febrero de 2003, obedec[ió] a vicios de legalidad por haberse infringido expresas disposiciones que afectan el orden público, por cuanto la valoración practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato, carec[ió] de fundamento, razón suficiente para pedir nulidad de dicho acto, toda vez que se atribuyó un valor total al inmueble y no se señala[ron] las razones por las cuales se hizo esa fijación, violando así varios de los requisitos formales del acto administrativo, ya que en dicho acto no se [encontró] una expresión sucinta de los hechos, ni las razones que hubieren sido alegadas, ni los fundamentos de derecho pertinentes indic[ó] a la persona a quien [iba] dirigido el acto, indic[ó] quien solicitó la actuación administrativa, identific[ó] el inmueble y pas[ó] a fijar el valor de la construcción sin decir cómo se determinó ese valor, qued[ó] al desamparo el derecho de impugnación y defensa de [sus] representados por no conocer en detalle cuales fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por el ente administrativo para determinar la renta máxima mensual del inmueble de su interés.” [Corchetes de esta Corte]. Señaló que el acto administrativo impugnado “[…] [tuvo] su origen en un acto de trámites [sic] el cual es fundamental el informe Técnico que aparec[ía] en el Expediente Administrativo y del cual se desprend[ió] con mediana claridad que no se determin[ó] el valor del inmueble con sujeción a lo ordenado por la Ley, no [contenía] el mecanismo o medio seguido por el cálculo, se alud[ió] al mismo sin técnica alguna y sin propiedad, violando así el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone que para la determinación del valor del inmueble hay que tomar en cuenta los factores que allí se especifican, razonadamente, tal avalúo result[ó] desfasado totalmente y no ajustado a la realidad inmobiliaria del País y en especial a inmuebles construidos en el Área Metropolitana de Caracas, toda vez que no se consider[ó] el precio medio en los últimos dos años, los servicios públicos existentes, pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfonos, áreas verdes y la zonificación urbana existente en la zona, el uso; sólo se menciona[ron] cifras sin estar interrelacionadas para utilizar así algún sistema económico, matemático, a los efectos de la fijación de valores. Cómo [pudo] el Funcionario dar valor sin que haya sido fundamentado ni probado, violando así el principio de motivación, igualmente de los actos administrativos. El Fiscal se limitó a plasmar meras observaciones visuales y superficiales sin entrar a detallar como profesional las características físicas, topográficas y económicas del inmueble dentro del mercado actual, así como tampoco las obras nuevas y de reconstrucción realizadas al mismo, violando así como ya se dijo, disposiciones legales que tutelan el derecho legitimo de propietarios e inquilinos y [ese] informe fue la base para que la Dirección General de Inquilinato diere su resuelto […]” [Corchetes de esta Corte]. Igualmente, consideró que el acto impugnado adolece del vicio de falso supuesto, específicamente en relación al “[…] artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la Resolución No 006290 de fecha 05 de febrero de 2003, [dio] por probados valores del inmueble que a la vez [servían] para la fijación del canon arrendaticio, con un Informe Fiscal cuya valoración [fue] arbitraria, no se ajust[ó] a la normativa legal por falta de aplicación; y, al dictarse la Resolución sin una prueba clara y determinante de los valores dados, se […] decidi[ó] dando por probado un hecho con elementos que no aparec[ían] en autos, causa suficiente para considerar un falso supuesto, vicio que anula la Resolución impugnada como se expuso anteriormente y así lo pid[ió] se analice, aprecie y se declare.” [Corchetes de esta Corte]. Por ello, solicitó tutela cautelar “[…] a fin de subsanar la situación jurídica infringida que lesión[ó] los intereses de [sus] representados con vista del resultado de la prueba de la experticia […], se sirva asignar nuevos valores con base a los cuales por aplicación de los porcentajes de rentabilidad establecidos legalmente, se llegue a la fijación de un nuevo canon de arrendamiento mensual para el inmueble que [les] ocupa. Para ello invoc[ó] el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela […]” [Corchetes de esta Corte]. Agregando que “[…] [d]e dicha norma resulta clara la facultad del Juez Contencioso Administrativo para restablecer la jurídica lesionada por el acto administrativo objeto del presente recurso, lo que en el presente caso se concret[ó] mediante la fijación de un nuevo canon acorde con el verdadero valor del inmueble de autos, el cual habr[ía] de determinarse en el curso del proceso mediante la prueba de experticia […]. La [mencionada] norma constitucional deb[ía] ser aplicada plena y preferentemente por el ciudadano Juez, al tiempo que deb[ía] desaplicar la disposición contenida en el articulo [sic] 79 de la nueva Ley de Arrendamientos inmobiliarios, según la cual tal fijación no le es permitida al Juez Contencioso Administrativo, todo en cumplimiento de la obligación de ejercer el control difuso de la Constitución, según lo ordena el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil […]” [Corchetes de esta Corte]. Finalmente, requirió que se “[…] decrete la nulidad de la Resolución No 006290, de fecha 05 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, en el expediente administrativo No 88774 y solicito […] que a fin de reestablecer [sic] la situación jurídica lesionada, fije el nuevo canon máximo mensual al inmueble [anteriormente] identificado […]” [Corchetes de esta Corte]. II DEL FALLO APELADO Mediante sentencia de fecha 25 de agosto de 2004, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, basándose en las siguientes consideraciones: “[…] Pasa ahora [ese] Juzgado al examen de los autos que integran el expediente y observa: Con respecto al vicio de inmotivación invocado por la apoderada judicial de la parte recurrente en el presente recurso, así como denunciado por la parte arrendataria compareciente, el Tribunal observa que generalmente los recurrentes fundamentan este tipo de recursos en el vicio de INMOTIVACIÓN, derivado del artículo 1425 del Código Civil, que establece como uno de los requisitos de validez del dictamen emanado de los expertos la MOTIVACIÓN. Pero tal postura resulta errónea, en criterio de este Tribunal, debido a que el vicio que afecta el dictamen de los expertos (inmotivación) es transferido por los recurrentes automáticamente a la decisión inquilinaria, sin percatarse de la diferencia existente entre los dos actos, pues el primero (avalúo) constituye el fundamento del segundo (resolución), no obstante es preciso destacar que el hecho de que el primero pueda carecer de motivación, no impide predicar, por esa única razón, que también el segundo adolece del mismo vicio, máxime si se tiene en cuenta que conforme a los artículos 9 y 18, numeral 5 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, LA MOTIVACIÓN es un requisito de forma de los actos administrativos. Por consiguiente, basta que en la decisión inquilinaria aparezcan sus fundamentos de hecho y de derecho, aunque resulten insuficientes, como ocurre ordinariamente con este tipo de decisiones, precisamente porque el núcleo de dichos fundamentos radica en el aludido avalúo, para que se considere cumplido ese requisito. En realidad en estos casos, el vicio que suele configurarse, en razón de la inmotivación del avalúo realizado por el órgano administrativo, que sirve de base al proveimiento definitivo, es el de falso supuesto, por cuanto la Administración considera válido dicho avalúo, cuando por carecer de motivación no reviste tal característica, y sobre ese supuesto falso fija el canon de arrendamiento. De allí, que denunciar la inmotivación de la decisión inquilinaria constituye un error y debe conducir, si no se invocan otros vicios, a que el Tribunal declare sin lugar el recurso. Ahora bien, el examen del caso de autos en el marco conceptual anterior revela que el acto impugnado aparece motivado de conformidad con los citados artículos de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en razón de que contiene los fundamentos de hecho y de derecho, pues la simple lectura de la resolución que lo contiene así lo demuestra. En efecto, aparecen como fundamentos jurídicos los artículos 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como los informes técnicos elaborados atendiendo a los mencionados dispositivos normativos. Por consiguiente, presente como esta en la decisión inquilinaria el requisito de la motivación, resulta forzoso desestimar el alegato de inmotivación esgrimido por los recurrentes y los intervinientes. Así se declara. Por otro lado, cabe destacar que la inmotivación del avalúo administrativo alegada por los recurrentes y el arrendatario compareciente, tiene su origen en que la Administración no se ajusta en su criterio a los parámetros normativos delineados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para la elaboración del mencionado avalúo. Sin dudas que este es un acto preparatorio -el fundamental- del proveimiento definitivo (fijación del cánon [sic]), y la única forma de demostrar que no es valido [sic], por carecer de la motivación que exigen los referidos esquemas normativos, es mediante el criterio de expertos. En otras palabras, sólo mediante la prueba de experticia prevista en el Código de Procedimiento Civil, es posible desvirtuar en sede jurisdiccional el fundamento del acto inquilinario (avalúo). […Omissis…] Al respecto, considera [ese] Tribunal: La prueba de experticia promovida, y evacuada fue la de la parte recurrente, por lo que las observaciones solo podrían realizarse dentro de los lineamientos de la promoción de la prueba (art. 451 Código de Procedimiento Civil); del propio contrato de arrendamiento se evidencia que el bien arrendado fue la Quinta Locurita con sus respectivas dotaciones; que la relación arrendaticia se inició en el año 1974, hecho no controvertido por las partes; que el arrendatario acondicionaría el inmueble para el uso al cual sería destinado (hecho tampoco controvertido) y que de existir alguna condición para ello, no consta en autos; conforme a la transacción judicial celebrada entre el propietario y la Compañía Anónima ‘La Castellana’, mediante la cual se adquirió por prescripción adquisitiva el lote de terreno objeto del debate que nos ocupa en relación a sí debe formar parte o no del inmueble objeto a regular, que era poseído desde más de 23 años contados desde el año 1972 por los propietarios, hoy recurrentes, y sobre el mismo existían construcciones, por demás que según los propios dichos de la parte arrendataria ha usado como parte del contrato de arrendamiento y según sus alegatos realizados construcciones (hecho éste no probado); conforme al Oficio de fecha 27 de octubre de 1980, No 224, emanado de la Secretaría General del Concejo Municipal del Distrito Sucre del Estado Miranda, que para la instalación de un colegio en una casa o quinta, se debe acompañar a la solicitud los planos con indicación de las remodelaciones a realizar para adaptarlas al uso y requerimientos legales, es decir, tal hecho es inherente al interés en este caso del arrendatario. Por su parte, el Código Civil, establece en su artículo 1.609: […Omissis…] Visto lo anterior, estima quien decide, que el hecho de que al fijar la renta máxima del inmueble arrendado se considere las obras realizadas por el arrendatario, no contraría la Ley, al contrario y como se desprende del presente caso, a quien le interesaba realizar las obras o mejoras era al propio arrendatario para poder utilizar el inmueble arrendado para el uso pactado y elegido por el mismo, razón por la cual y a sabiendas de ello, solicitó la autorización del propietario, más sin embargo no consta en autos, pacto alguno entre las partes relativo al reembolso de las mejoras, razón la cual resulta obvio que quien tenía el interés en las mismas y las disfrutó y le produjo frutos fue al propio arrendatario, así como la zona o lote anexado por efecto de la prescripción adquisitiva, no siendo válido el argumento esgrimido que la usucapión le correspondería, pues poseía a título precario, ni que no podía ser parte del inmueble sujeto a regulación. Ahora bien, la referida experticia evacuada conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contenida de los datos mencionados en el párrafo anterior, reúne y cumple con los requisitos exigidos en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 476 del Código de Procedimiento Civil y 1.422 al 1.425 del Código Civil, y en la misma se estipula y valora: el inmueble su ubicación, el uso actual; el objetivo del avalúo; metodología utilizada; los factores legales a considerar; observándose que dicho informe considera todas y cada una de las observaciones realizadas por la parte arrendataria compareciente, así como que a la parcela cuyo uso es de parque se valora en forma totalmente distinta dado no sólo su uso sino conformidad con el mismo, e incidencia de mercado, así corno en el uso del inmueble en general, todo lo cual conduce a [ese] Juzgado a apreciar dicha prueba de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del citado texto legislativo. Por consiguiente, como el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide. En virtud de la anterior declarativa, resulta inoficioso al Tribunal examinar las restantes denuncias, ya que cualquier pronunciamiento al respecto no modificaría el dispositivo del presente fallo. Y así se decide. A los efectos de restablecer la situación jurídica infringida al recurrente, el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece […]. Ahora bien, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Sentencia de fecha 24 de abril del 2001 (caso: María Mercedes Castro de Martín vs. José Raúl Torres Del Monte), quien al respecto ha señalado lo siguiente: […Omissis…] Criterio éste que ha sido ratificado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, y que [ese] Tribunal acoge en su totalidad, y es por lo que actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y conforme a las normas antes señaladas, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de UN MIL MILLONES SETENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES [sic] CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS [sic] (1.076.676.856,92) Distribuidos así: […Omissis…] A este valor se aplica en el porcentaje indicado el Artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es 9,00 % anual, resultando como canon de Arrendamiento mensual la cantidad de OCHO MILLONES SETENTA Y CINCO MIL SETENTA Y SEIS BOLIVARES [sic] CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS [sic] (Bs. 8.075.076.43). Distribuidos así: […Omissis…] IV DECISIÓN Por las razones antes expuestas, [ese] Juzgado Superior Cuarto lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el contencioso administrativo de anulación interpuesto por la abogada NOELIA ROJAS VELASQUEZ, actuando con el carácter de apoderada judicial los ciudadanos ERNESTO D’ ESCRIVAN GUARDIA Y TOMAS DUARDO D’ ESCRIVAN GUARDIA, antes identificados, contra la Resolución N° 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble identificado como Quinta ‘LOCURITA’, ubicada en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, […]” (Destacado y mayúsculas del original) [Corchetes de esta Corte]. III DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN En fecha 22 de marzo de 2005, los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, actuando con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Elsio Martínez Pérez, fundamentó ante esta Corte la apelación ejercida con base en los siguientes argumentos: Manifestaron que “[e]n fecha 23 de julio de 2003, impugna[ron] la Resolución Nro. 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, de la Dirección de Inquilinato por inmotivación y falso supuesto, la cual había sido objeto del Recurso Contencioso Administrativo de Nulidad por parte de los ciudadanos ERNESTO D’ESCRIVÁN GUARDIA Y TOMAS EDUARDO D’ESCRIVÁN GUARDIA, propietarios del inmueble denominado Quinta Locurita, ubicada en la Av. San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, del Estado Miranda.” (Destacado y mayúsculas del original) [Corchetes de esta Corte]. Indicaron que “[…] [se] [adhirieron] a la impugnación del acto administrativo antes señalado, pero por distintas razones de las alegadas por los recurrentes, inclusive por considerar que la regulación contradecía los principios fundamentales de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como lo es el principio del equilibrio económico, de justicia, de razonabilidad y proporcionalidad del acto inquilinario, previsto en los artículos 29, 30 y 70 de la citada Ley y por no haber considerado el organismo regulador la superficie real arrendada, sujeta a regulación, de conformidad con el plano original del inmueble.” [Corchetes de esta Corte]. Afirmaron que “[…] en [su] escrito de impugnación que el acto impugnado incurrió en el vicio de inmotivación de conformidad en lo previsto en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por no aparecer determinado en el acto impugnado ni en el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato como acto preparatorio de la voluntad administrativa, las razones de hecho y de derecho esgrimida por la administración para el establecimiento de los valores asignados, si referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis y de estudio comparativo de la rentabilidad de los inmuebles similares de la zona en cuestión, cuya mención expresa es de ineclutable [sic] cumplimiento como contenido del acto pertinente, debiendo por los demás, indicar su pertenencia en la respectiva valoración, artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tales omisiones y carencia de razonamientos legales y técnicos determinaba la existencia del vicio de inmotivación, tanto en el avalúo y consecuencialmente encarecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble identificado en el expediente administrativo, siendo procedente de conformidad con los artículos 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que se declarara la nulidad del acto impugnado.” [Corchetes de esta Corte]. Señalaron que “[…] el acto impugnado se encontraba viciado de nulidad absoluta por error en su causa. En el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y establece el cumplimiento de la obligación que le corresponda a la administración para la determinación del precio justo, lo cual no deb[ía] ser hecho a su libre antojo, pues [tenía] que ajustarse al bloque de la legalidad.” [Corchetes de esta Corte]. Que “[e]s preciso conocer cuales [sic] son los elementos de juicio que tuvo la administración para concluir como valor de rentabilidad del inmueble la exagerada suma de Bolívares 4.854.988,80, conclusión que se arrib[ó] alegremente, pues en el acto result[ó] inexistente los hechos que pudiera conferir tal sustentación.” [Corchetes de esta Corte]. Denunciaron que “[…] el acto violaba el principio de legalidad, toda vez que no se tomó en cuenta los principios rectores de la racionabilidad y proporcionabilidad previsto en el articulo 32 parágrafo 1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por otra parte el funcionario no decidió conforme a lo alegado y probado en auto por las partes.” [Corchetes de esta Corte]. Expuso que “[…] los propietarios recurrentes denunciaron el vicio de inmotivación, por no saber cuales [sic] fueron los criterios técnicos, de hecho y de derecho aplicados por la Dirección de Inquilinato para la determinación de la renta máxima del inmueble.” [Corchetes de esta Corte]. Que la sentencia recurrida “[…] que declaró la nulidad del Acto Administrativo en virtud de lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por estar afectada del vicio de falso supuesto, pues el avalúo no se ajustó a los parámetros facticos y jurídicos tácitamente señalado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a fijar el canon de arrendamiento del inmueble sobre la base del valor total asignado en la experticia, es decir la cantidad de Bs. 1.076.676.856,92, distribuido entre la parcela Nro. 6 y anexo, fijando la rentabilidad en la forma siguiente: Bs. 4.794.369,79 para la parcela Nro. 6 y el anexo en Bs. 3.280.706,63.” [Corchetes de esta Corte]. Resaltó que “[…] la sentencia […] recurrida por vía de apelación se excedió, cuando fij[ó] el canon de arrendamiento del anexo de la Quinta Locurita, el cual no fue objeto de solicitud de regulación por ante la Dirección General de Inquilinato, pues consta[ba] de la solicitud presentada en fecha 30 de junio del 2002 que el único bien, objeto de la regulación, fue la Quinta Locurita, Ubicada en la parcela Nro. 6 de la Av. San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, incurriendo el Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo, en el vicio de ultrapetita previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil […]” [Corchetes de esta Corte]. Que “[…] la solicitud de regulación que dio como resultado la Resolución impugnada, se circunscribía al inmueble tipo unifamiliar constituido por la Quinta Locurita. Ahora bien, es el caso que la mayoría de los expertos, y [allí] [dedujeron] el error del Tribunal, extendieron el avalúo a un terreno adyacente al anterior en su lindero de fondo, con un Nro. de catastro diferente 209-3900-000902, de 1.020,00 mts2 y las construcciones sobre el existente, ejecutadas por el arrendatario. Cabe señalar, que los contratos de arrendamiento, acreditados en auto, se limitaron a la Quinta Locurita, constituido por la parcela y la casa allí construida, Nro. de catastro 2-09139-06, la cual [tenía] conformidad de uso educativo de fecha 27 de octubre de 1980 para instalar un Instituto Educativo por parte del arrendatario. Por otra parte cabe señalar que el Juzgado Cuarto no tomó en cuenta el valor fiscal de la Quinta Locurita (parcela 6) por Bs. 287.382.370,00, ni el valor de la última transacción por Bs. 7.000.000,00 millones, lo cual incide notablemente en el avalúo del inmueble y por consiguiente en la regulación en conformidad a lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios artículo 30. Incurriendo en violación del artículo 19 numeral primero de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.” [Corchetes de esta Corte]. Sostuvieron que “[e]n relación a la zona adyacente (anexo) que no fue objeto de la solicitud de regulación, pero si fue objeto de la sentencia recurrida, es de uso parque y no puede ser objeto de avalúo como si fuera una zonificación unifamiliar (artículo 176 de la Ordenanza de Zonificación del Municipio Sucre en Jurisdicción del Municipio Chacao) y la mayoría de los expertos acepta[ron] de que se trata de un uso no conforme. Por todo lo anteriormente expuesto, solicit[ó] […] se sirva oír la apelación […] incoada.” [Corchetes de esta Corte]. IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente este Órgano Jurisdiccional que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la competencia para conocer en primera instancia de los recursos contencioso administrativos de nulidad ejercidos contra resoluciones que versen sobre esta materia corresponde a los Juzgados Superiores de lo Contencioso Administrativo. Igualmente, siendo que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo ostenta sus competencias conforme lo previsto en el artículo 1º de la Resolución Nº 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, en concordancia con lo establecido en el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, el cual establece que los Juzgados Nacionales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa –aún Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo- son los competentes para conocer de las apelaciones, de las decisiones de los Juzgados Superiores Estadales de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, los cuales mantienen la denominación de Juzgados Superiores Regionales de lo Contencioso Administrativo hasta tanto entre en vigencia lo relativo a la Estructura Orgánica de dicha Jurisdicción, esta Corte resulta competente para conocer como Alzada natural de las decisiones dictadas por los Juzgados Superiores con competencia contencioso administrativa en materia inquilinaria. Así se declara. Determinada como lo ha sido la competencia para conocer de la presente apelación, se observa que el objeto central del recurso contencioso administrativo intentado lo constituye la pretendida nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, que “[…] fi[jó] el canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, al inmueble identificado como quinta ‘LOCURITA’, ubicado en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda; en la cantidad de: CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.854.988,80)” (Destacado y mayúsculas del original) [Corchetes de esta Corte]. Al respecto, esta Corte observa que el iudex a quo declaró con lugar el recurso de nulidad ejercido, ello pues, éste consideró que la Administración incurrió en vicio de falso supuesto de hecho toda vez que “[…] el acto impugnado tiene como fundamento básico el avalúo practicado por el órgano administrativo que lo dictó, y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, resulta forzoso concluir que la decisión regulatoria está afectada por el vicio de falso supuesto, por lo que procede declarar su nulidad conforme a lo establecido en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Así se decide.” De igual modo, a los fines de lograr el restablecimiento de la situación jurídica infringida, el Juez de primera instancia “[procedió] a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de UN MIL MILLONES SETENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES [sic] CON NOVENTA Y DOS CENTIMOS [sic] (1.076.676.856,92)”, y “[aplicando] el porcentaje indicado el Artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es 9,00 % anual, [fijó] como canon de Arrendamiento mensual la cantidad de OCHO MILLONES SETENTA Y CINCO MIL SETENTA Y SEIS BOLIVARES [sic] CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS [sic] (Bs. 8.075.076.43).” (Destacado y mayúsculas del original) [Corchetes de esta Corte]. Ante tal decisión, la representación judicial del ciudadano Elsio Martínez Pérez (tercero interesado en el presente juicio, dada su condición de arrendatario del inmueble en cuestión), ejerció recurso de apelación, por medio del cual denunció que la sentencia de primera instancia “[está] afectada del vicio de falso supuesto, pues el avalúo no se ajustó a los parámetros facticos y jurídicos tácitamente señalado en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procedió a fijar el canon de arrendamiento del inmueble sobre la base del valor total asignado en la experticia, es decir la cantidad de Bs. 1.076.676.856,92, distribuido entre la parcela Nro. 6 y anexo, fijando la rentabilidad en la forma siguiente: Bs. 4.794.369,79 para la parcela Nro. 6 y el anexo en Bs. 3.280.706,63.” [Corchetes de esta Corte]. Igualmente apuntó que “[…] la sentencia […] recurrida por vía de apelación se excedió, cuando fij[ó] el canon de arrendamiento del anexo de la Quinta Locurita, el cual no fue objeto de solicitud de regulación por ante la Dirección General de Inquilinato, pues consta[ba] de la solicitud presentada en fecha 30 de junio del 2002 que el único bien, objeto de la regulación, fue la Quinta Locurita, Ubicada en la parcela Nro. 6 de la Av. San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, incurriendo el Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo, en el vicio de ultrapetita previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil […]” [Corchetes de esta Corte]. Ahora bien, de los argumentos transcritos esta Corte aprecia que a través del recurso ejercido la parte apelante ha pretendido señalar que el a quo incurrió en falsa suposición al momento de citar la sentencia apelada y, como consecuencia directa de esto, habría incurrido igualmente en ultrapetita. De cara a las denuncias esgrimidas, pasa esta Corte a analizar el vicio de falsa suposición de sentencia denunciado por la representación judicial, para lo cual se estima pertinente apuntar que el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil establece la “suposición falsa de la sentencia” para aquellos casos en los que la parte dispositiva de la decisión sea consecuencia de atribuir a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene; se dé por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos; o se dé por demostrado un hecho con pruebas cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente mismo. En tal sentido, la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, por ejemplo, mediante sentencia N° 1507 de fecha 8 de junio de 2006 (Caso: Edmundo José Peña Soledad Vs. Sociedad Mercantil C.V.G. Ferrominera Orinoco Compañía Anónima), ha aclarado que la falsa suposición de la sentencia es: “[…] un vicio propio de la sentencia denunciable mediante el recurso extraordinario de casación previsto en el encabezamiento del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, el cual conforme lo ha sostenido la doctrina de este Alto Tribunal, tiene que estar referido forzosamente a un hecho positivo y concreto establecido falsa e inexactamente por el Juez en su sentencia a causa de un error de percepción, y cuya inexistencia resulta de actas o instrumentos del expediente mismo. Asimismo, se ha dicho que para la procedencia del alegato de suposición falsa, es necesario demostrar que el error de percepción cometido por el juzgador resulta de tal entidad, que en caso de no haberse producido otro habría sido el dispositivo del fallo recurrido; por tanto, puede constatarse la existencia de la suposición falsa, pero si ésta resultare irrelevante para el cambio del dispositivo no sería procedente, por resultar francamente inútil. De igual forma esta Sala ha advertido que el referido vicio no está previsto expresamente como uno de los supuestos del artículo 244 eiusdem; sin embargo, la suposición falsa se refiere al hecho de que el juez atribuya a instrumentos o actas del expediente menciones que no contiene, o dé por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente. Por lo tanto, si bien no está establecida en forma expresa como una causal de nulidad de acuerdo a las normas señaladas, debe entenderse que, cuando el juez se extiende más allá de lo probado en autos, es decir, atribuye a instrumentos o actas del expediente menciones que no contienen, o dé por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en autos o cuya inexactitud resulta de actas e instrumentos del expediente, estará sacando elementos de convicción y supliendo excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; en consecuencia, no estará dictando una decisión expresa, positiva y precisa respecto del material probatorio y estará infringiendo las disposiciones de los artículos 12 y 243, ordinal 5º, del Código de Procedimiento Civil (Vid. Sentencia N° 4577 de fecha 30 de junio de 2005)” [Destacado y subrayado de esta Corte]. Del fallo antes transcrito, aprecia este Órgano Jurisdiccional que para incurrir en el vicio de suposición falsa, es necesario que el juzgador al momento de dictar la decisión que resuelva el fondo del asunto, haya establecido un hecho positivo y concreto sin respaldo probatorio en el expediente, sin apoyo en prueba que lo sustente o bien por atribuir a un instrumento del expediente menciones que no contiene, dar como demostrado un hecho con probanzas que no aparecen en autos o son falsas, o cuya inexactitud resulta de las actas o instrumentos del expediente mismo. Igualmente necesario para la procedencia del alegato de suposición falsa, es necesario demostrar que el error de percepción cometido por el Juez resulta de tal entidad, que en caso de no haberse producido otro habría sido el dispositivo de la sentencia recurrida, es por ello, que incluso siendo constatada la falsa suposición, si esta resultare irrelevante en el dispositivo no sería procedente dicha denuncia. Esclarecidos los supuestos de procedencia del vicio denunciado, esta Alzada constata que una vez declarada la nulidad del acto administrativo impugnado, al momento de realizar el correspondiente ajuste del canon de arrendamiento objeto de debate, el a quo se basó en el avaluó inmobiliario llevado a cabo en sede jurisdiccional (folio 172 al 209), cuyas resultas arrojaron que: “El valor total con fines rentales del inmueble en estudio, y la renta mensual resultante de aplicar al valor el NUEVE POR CIENTO (9%) anual según el Artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta de BOLÍVARES OCHO MILLONES SETENTA Y CINCO MIL SETENTA Y SEIS CON 43/100 AL MES (8.075.076,43 Bs/mes), según se muestra a continuación: PARCELA VALOR INQUILINARIO RENTA BS/MES No. 6 639.249.305,96 4.794.369,79 Anexo 437.427.550,96 3.280.706,63 TOTAL Bs 1.076.676.856,92 8.075.076.,43 (Destacado y mayúsculas del original) [Véase folio 191 del expediente judicial]. Es menester resaltar que el avaluó antes referido fue lo que conllevó a que el iudex a quo a fijar “[…] como canon de Arrendamiento mensual la cantidad de OCHO MILLONES SETENTA Y CINCO MIL SETENTA Y SEIS BOLIVARES [sic] CON CUARENTA Y TRES CENTIMOS [sic] (Bs. 8.075.076.43).” (Destacado y mayúsculas del original). En clara contraposición al pronunciamiento antes acotado, la parte apelante fue clara en condenar el mismo, pues, a su juicio, se “[…] fij[ó] el canon de arrendamiento del anexo de la Quinta Locurita, el cual no fue objeto de solicitud de regulación por ante la Dirección General de Inquilinato […]”. Dentro de este contexto, esta Corte aprecia que el acto administrativo objeto del presente recurso de nulidad únicamente “[…] fi[jó] el canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, al inmueble identificado como quinta ‘LOCURITA’, ubicado en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda […]” (Véase folio 29). Igualmente, en consonancia con lo expuesto por representación judicial del ciudadano Elsio Martínez Pérez, se debe destacar que rielan insertos a los folios 32 al 67 del expediente administrativo, diversos ejemplares de los distintos contratos de arrendamiento suscritos entre los accionantes Ernesto D’Escriván Guardia y Tomás Eduardo D’Escriván Guardia, en carácter de arrendadores, y el ciudadano antes mencionado, en su condición de arrendatario y tercero interesado en el presente juicio; ello así, es necesario resaltar que en todos y cada uno de los contratos referidos, se aprecia que el inmueble objeto de los mismo se ve constituido por la “Quinta Locurita”, ubicada en la ciudad de Caracas, en la Avenida San Felipe de la Urbanización La Castellana, y registrada bajo el número de catastro 2-09/39-06. No obstante lo anterior, se aprecia que en el avaluó citado por el Juez de primera de instancia fueron sometidos a evaluación dos terrenos distintos, el primero, una “Parcela de terreno identificada como no. 6 manzana letra i, catastro 209-39-006-00-0000 con el nombre Quinta Locurita”; y el segundo, identificado como un “Terreno adyacente al anterior en su lindero de fondo, con número catastral 209-39-000-00-0902”. (Destacado del original) [Subrayado y corchetes de esta Corte]. Dicha situación permite a este Órgano Colegiado entrever un error de apreciación por parte del a quo al momento de fijar el canon de arrendamiento en discusión, pues tal y como fue señalado en líneas precedentes, este valoró tanto la denominada parcela “No. 6” como el “Anexo”, ello a pesar de que el objeto del contrato de arrendamiento era únicamente el primero de ellos, tal y como se desprende de los vínculos arrendaticios referidos ut supra, pues estos incluso poseen registros catastrales distintos. Como corolario de lo anterior, es conveniente traer a colación el fallo proferido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 6 de mayo de 2005, en el marco de la demanda por cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos Ernesto D’Escrivan Guardia y Tomás Eduardo D’Escrivan Guardia, contra el ciudadano Elsio Martínez Pérez, consignado en copias certificadas por los primeros, en su condición de accionantes en el presente proceso, y del cual se desprende que el inmueble arrendado es aquel “[…] identificado como Quinta ‘Locurita’, ubicado en la Urbanización La Castellana, Avenida San Felipe, Nº 2-09-39-06, en la Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Sucre, Estado Miranda […]”. En virtud de todo lo antes expuesto, esta Corte concluye que en efecto, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital incurrió en un grave error de apreciación al momento de identificar el inmueble afectado por el presente recurso de nulidad, situación que a su vez condujo al establecimiento de un canon de arrendamiento superior al que hubiese obtenido en caso de sólo estimar el avaluó sobre la denominada parcela “No. 6”, incurriendo así en ultrapetita. En relación a la ultrapetita, es de destacar que la Sala de Casación Civil del Tribunal de Supremo de Justicia, mediante sentencia Nº 221 del 28 de marzo de 2006 (Caso: Films Venezolanos, S.A.), ya ha explicado cuando se está en presencia del mencionado vicio, señalando a tal efecto lo siguiente: “[…] ‘La doctrina explica que ‘Ultrapetita’ es el vicio de la sentencia que consiste en haber declarado el derecho de las partes más allá de lo que ha sido objeto de la pretensión o litigio’ (Couture. Vocabulario Jurídico). La Expresión viene del latín ‘ultrapetita’, que significa ‘más allá de lo pedido’. En nuestro derecho no se define la ultrapetita, pero la pacífica y constante doctrina de la Sala ha precisado el concepto, que consiste en que el juez en el dispositivo de la sentencia o en el considerando de una decisión de fondo se pronuncie sobre cosa no demandada o concede más de lo pedido, ya que el órgano jurisdiccional tiene que limitarse a decidir el problema judicial sometido a su conocimiento conforme a la demanda y la defensa, no pudiendo excederse o modificar los términos en que los propios litigantes la han planteado. Este Alto Tribunal desde la sentencia del 30-4-28, precisó el concepto en nuestro derecho y es el que ha seguido invariablemente la Sala hasta la fecha. En esta oportunidad la Sala expresó que la ultrapetita ‘es aquel pronunciamiento judicial que concede más de lo pedido o que se pronuncia sobre cosa no demandada’. (M. de 1936. p. 387. Leopoldo Márquez Añez. Motivos y Efectos del Recurso de Forma en la Casación Venezolana. Pág. 81). En consecuencia, los jueces no deben incurrir en ultrapetita, que viene a ser una manifestación particular del principio general de la congruencia de la sentencia con la pretensión del actor y la defensa. También es importante destacar que este vicio solo [sic] puede cometerse en el dispositivo de la sentencia, ya que se encuentra en la parte final del fallo o en un considerando que contenga una decisión de fondo […]” [Destacado y subrayado del original]. En este mismo orden de ideas, la Sala Político-Administrativa, por ejemplo, en sentencia Nº 2638 de fecha 22 de noviembre de 2006 (Caso: Editorial Diario Los Andes, C.A.), ha señalado lo siguiente: “Así las cosas, ha sido criterio de esta Sala que la sentencia para ser válida y jurídicamente eficaz, debe ser autónoma, es decir, tener fuerza por sí sola; debe en forma clara y precisa, resolver todos y cada uno de los puntos sometidos a su consideración, sin necesidad de nuevas interpretaciones, ni requerir del auxilio de otro instrumento; elementos éstos cuya inobservancia en la decisión infringiría el principio de exhaustividad, incurriendo así en el vicio de incongruencia, el cual se origina cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes intervinientes en el proceso, manifestándose tal vicio cuando el juez con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio. Acarreando el primer supuesto una incongruencia positiva y, en el segundo, una incongruencia negativa cuando la decisión omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los alegatos fundamentales pretendidos por las partes en la controversia judicial (…). Así, en lo que respecta a la incogruencia (sic) positiva, la misma se presenta bajo dos modalidades, a saber: i) Ultrapetita: la cual se manifiesta en un exceso de jurisdicción del juzgador al decidir cuestiones no planteadas en la litis, concediendo o dando a alguna parte más de lo pedido. ii) Extrapetita: la cual se presenta cuando el juez decide sobre alguna materia u objeto extraño al constitutivo de la controversia, concediendo a alguna de las partes una ventaja no solicitada.” Así, la doctrina jurisprudencial citada permite evidenciar que el vicio de ultrapetita se configura cuando el Juez de la causa incurre en un exceso al decidir cuestiones no planteadas en la litis, con lo cual se incurriría en infracción del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, así como en el vicio de nulidad señalado en el subsiguiente artículo 244 eiusdem, los cuales disponen: “Artículo 243.- Toda sentencia debe contener: 5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse de la instancia- Artículo 244.- Será nula la sentencia: por faltar las determinaciones indicadas en el artículo anterior; por haber absuelto de la instancia; por resultar la sentencia de tal modo contradictoria, que no pueda ejecutarse o no aparezca que sea lo decidido; y cuando sea condicional, o contenga ultrapetita.” [Destacado y subrayado de esta Corte]. Así, una vez efectuadas las consideraciones anteriores, este Tribunal pasa a determinar si el fallo apelado incurrió en el vicio de incongruencia por ultrapetita, para lo cual observa que la parte recurrente, al momento de solicitar el restablecimiento de la situación jurídica infringida en el presente caso, sostuvo que ello se concretaría en el presente caso, “[…] mediante la fijación de un nuevo canon acorde con el verdadero valor del inmueble de autos […]” [Destacado y subrayado de esta Corte]. De esta forma, siendo evidente que la fijación de un nuevo canon de arrendamiento se realizó tomando en consideración un inmueble que no era objeto del contrato en discusión, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo debe necesariamente declarar con lugar el presente recurso de apelación, y por tanto, declara nula la sentencia emitida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 25 agosto de 2004. Así se decide. Habiendo sido la declarada la nulidad del fallo dictado por el iudex a quo, esta Corte a continuación pasa a conocer del fondo del presente asunto, para lo cual reitera que el objeto del recurso en cuestión se subsume a determinar la legalidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento del inmueble identificado como Quinta “Locurita”. Ahora bien, se observa que al momento de interponer el presente recurso, la representación judicial de los ciudadanos Ernesto D’Escrivan Guardia y Tomás Eduardo D’Escrivan Guardia, argumentó que el acto impugnado adolece de los vicios de inmotivación y falso supuesto, por lo cual esta Corte a continuación pasa a analizar la procedencia de dichos alegatos: - De la presunta inmotivación del acto: Sobre este punto, la apoderada judicial de los accionantes indicó que resultaron “[…] infringidos los artículos 9, 18 ordinal 5º, y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por falta de aplicación de los mismos. El motivo de la impugnación de la citada Resolución No 006290, de fecha 05 de febrero de 2003, obedec[ió] a vicios de legalidad por haberse infringido expresas disposiciones que afectan el orden público, por cuanto la valoración practicada por la Sala Técnica de la Dirección de Inquilinato, carec[ió] de fundamento, razón suficiente para pedir nulidad de dicho acto, toda vez que se atribuyó un valor total al inmueble y no se señala[ron] las razones por las cuales se hizo esa fijación, violando así varios de los requisitos formales del acto administrativo, ya que en dicho acto no se [encontró] una expresión sucinta de los hechos, ni las razones que hubieren sido alegadas, ni los fundamentos de derecho pertinentes indic[ó] a la persona a quien [iba] dirigido el acto, indic[ó] quien solicitó la actuación administrativa, identific[ó] el inmueble y pas[ó] a fijar el valor de la construcción sin decir cómo se determinó ese valor, qued[ó] al desamparo el derecho de impugnación y defensa de [sus] representados por no conocer en detalle cuales fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por el ente administrativo para determinar la renta máxima mensual del inmueble de su interés.” [Corchetes de esta Corte]. Por otro lado, la parte apelante afirmó que “[…] el acto impugnado incurrió en el vicio de inmotivación de conformidad en lo previsto en el artículo 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por no aparecer determinado en el acto impugnado ni en el avalúo elaborado por la Dirección de Inquilinato como acto preparatorio de la voluntad administrativa, las razones de hecho y de derecho esgrimida por la administración para el establecimiento de los valores asignados, si referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis y de estudio comparativo de la rentabilidad de los inmuebles similares de la zona en cuestión, cuya mención expresa es de ineclutable [sic] cumplimiento como contenido del acto pertinente, debiendo por los demás, indicar su pertenencia en la respectiva valoración, artículo 70 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Tales omisiones y carencia de razonamientos legales y técnicos determinaba la existencia del vicio de inmotivación, tanto en el avalúo y consecuencialmente encarecimiento de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble identificado en el expediente administrativo, siendo procedente de conformidad con los artículos 9 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos en concordancia con los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que se declarara la nulidad del acto impugnado.” [Corchetes de esta Corte]. En razón del argumento antes expuesto, estima Corte necesario apuntar que toda resolución administrativa resulta motivada cuando contiene, aunque no todos, los principales elementos de hecho y de derecho, esto es, cuando contemple el asunto debatido y su principal fundamentación legal, de modo que el interesado pueda conocer el razonamiento de la Administración y lo que la llevó a tomar la decisión. Lo anterior, constituye doctrina jurisprudencial reiterada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, precisando que la insuficiente inmotivación de los actos administrativos, sólo da lugar a su nulidad, cuando no permite a los interesados conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron los motivos en los que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión, pero no cuando, a pesar de la sucinta motivación, permite conocer la fuente legal, las razones y los hechos apreciados por el funcionario. Así, una resolución puede considerarse motivada cuando ha sido emitida sobre la base de hechos, datos o cifras concretas y cuando éstos consten efectivamente y de manera explícita en el expediente [Véase sentencia Nº 9 de fecha 9 de enero de 2003 (Caso: Luis A. Delegado)]. Dicho criterio ha sido acogido por esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, por ejemplo, en sentencia Nº 518 dictada en fecha 14 de abril de 2008 (Caso: Nohel Jesús Piñango Vargas Vs. Dirección de Servicios Policiales del Estado Lara), ocasión en la cual se precisó que la motivación es la expresión formal de los supuestos de hecho y de derecho del acto, por lo que, resulta indispensable que los actos administrativos de carácter particular estuvieran dotados de motivación, exceptuando solamente a los de simple trámite o aquellos a los cuales una disposición legal los exima de tal requisito. A tal efecto, se señaló que todo acto administrativo debía contener una relación sucinta donde se dejara constancia de los antecedentes de hecho y de derecho que concurren a la formación del acto, facilitando su interpretación y evitando el estado de indefensión a los particulares, esto de conformidad con lo dispuesto en el numeral 5 del artículo 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que establece: “Artículo 18. Todo acto administrativo deberá contener: […Omissis…] 5. Expresión sucinta de los hechos, de las razones que hubieren sido alegadas y de los fundamentos legales pertinentes.” Tal exigencia consiste pues, en la necesidad de que los actos emitidos por la administración señalen, en cada caso, el fundamento expreso de la determinación de los hechos que dan lugar a la decisión, de manera que el administrado pueda conocer en forma clara y precisa las razones fácticas y jurídicas que originaron tal resolución, permitiéndole oponer las razones que crea pertinentes a fin de ejercer su derecho a la defensa; serán inmotivados entonces, los actos administrativos, en aquellos casos en los cuales los interesados quedan impedidos para conocer los fundamentos legales y los supuestos de hecho que constituyeron las bases o motivos en que se apoyó el órgano administrativo para dictar la decisión. Igualmente, es posible afirmar que el objeto perseguido por esta exigencia es: i) Controlar la arbitrariedad de la Administración Pública, pues le impone justificar el razonamiento lógico que siguió para establecer el acto administrativo; y, ii) Garantizar el legítimo derecho de defensa de los particulares, porque éstos requieren conocer los motivos de la decisión para determinar si están conformes con ellos. En este sentido, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en sentencia Nº 708 de fecha 3 de mayo de 2011 (Caso: Sociedad Mercantil Sanitas de Venezuela S.A.), dejó establecido que, el vicio de inmotivación del acto administrativo consiste en la falta absoluta de fundamentos y no cuando los mismos son escasos o exiguos, con lo cual no debe confundirse. En este sentido, la falta absoluta de motivos puede asumir varias modalidades: a) Que el acto administrativo no presente materialmente ningún razonamiento; b) Que las razones dadas por la Administración no guarden relación alguna con los hechos presentes en el correspondiente expediente administrativo; c) Que los motivos se destruyan los unos a los otros por contradicciones graves e irreconciliables; y, d) Que todos los motivos sean falsos. En aplicación de los anteriores preceptos al caso objeto de análisis, esta Corte a continuación trae a colación el texto del acto impugnado, en forma de la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura, donde se señaló que: “De conformidad con lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, [esa] Dirección General analizados los Informe Técnicos elaborados al efecto, en los cuales han sido tomados en consideración los siguientes factores: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar el inmueble de autos su justo valor, así como también, según sea el caso, el valor fiscal, declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transcmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6)meses antes de la solicitud de fecha de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años, e igualmente el estado de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble de autos; determina que el valor total del inmueble objeto del presente procedimiento de fijación del canon de arrendamiento es la cantidad de: SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES (Bs. 647.331.840,00), de acuerdo a lo indicado en el correspondiente Informe de Avalúo. […Omissis…] En consecuencia, esta Dirección actuando en uso de sus atribuciones legales, y de conformidad con lo establecido en los artículos 9, 28 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. RESUELVE: Fijar el canon de arrendamiento máximo mensual para otros usos, al inmueble identificado como quinta ‘LOCURITA’, ubicado en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao, Estado Miranda; en la cantidad de: CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 4.854.988,80)” (Destacado subrayado y mayúsculas del original) [Corchetes de esta Corte]. De este modo, aprecia esta Corte que del acto administrativo parcialmente transcrito se desprenden suficientes razones, tanto de hecho como de derecho, para considerar satisfecho el requisito de motivación de los actos administrativos. Efectivamente, el acto impugnado se fundamentó en el informe de expertos elaborado en sede administrativa de conformidad con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e igualmente en las potestades legales conferidas a la Dirección General de Inquilinato para fijar cánones de arrendamiento en casos como el de autos. En consecuencia, halándose suficientemente motivado el acto impugnado, esta Corte desestima los alegatos esgrimidos en relación la supuesta inmotivación del acto recurrido. Así se decide. - Del falso supuesto alegado: Por otro lado, la parte actora también consideró que el acto recurrido está viciado de falso supuesto, específicamente en relación al “[…] artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la Resolución No 006290 de fecha 05 de febrero de 2003, [dio] por probados valores del inmueble que a la vez [servían] para la fijación del canon arrendaticio, con un Informe Fiscal cuya valoración [fue] arbitraria, no se ajust[ó] a la normativa legal por falta de aplicación; y, al dictarse la Resolución sin una prueba clara y determinante de los valores dados, se […] decidi[ó] dando por probado un hecho con elementos que no aparec[ían] en autos, causa suficiente para considerar un falso supuesto, vicio que anula la Resolución impugnada como se expuso anteriormente y así lo pid[ió] se analice, aprecie y se declare.” [Corchetes de esta Corte]. Ahora bien, en relación al vicio de falso supuesto alegado, esta Corte observa que la jurisprudencia ha establecido que el mismo alude, bien sea a la inexistencia de los hechos que motivaron la emisión del acto, a la apreciación errada de las circunstancias presentes, o a una relación errónea entre la Ley y el hecho, que ocurre cuando se aplica la norma a un hecho no regulado por ella o cuando su aplicación se realiza de tal forma al caso concreto, que se arriba a consecuencias jurídicas distintas o contrarias a las perseguidas por el legislador [Véase sentencia de esta Corte N° 603 de fecha 23 de abril de 2008 (Caso: Mary Caridad Ruiz de Ávila)]. El anterior criterio coincide con aquel emanado por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, por ejemplo mediante sentencia Nº 307 de fecha 22 de febrero de 2007 (Caso: Rafael Enrique Quijada Hernández), cuando señaló en relación al vicio de falso supuesto, que: “[…] esta Sala ha establecido en reiteradas oportunidades que éste se configura de dos maneras: la primera de ellas, cuando la Administración al dictar un acto administrativo, fundamenta su decisión en hechos inexistentes, falsos o no relacionados con el o los asuntos objeto de decisión, casos en los que se incurre en el vicio de falso supuesto de hecho; el segundo supuesto se presenta cuando los hechos que dan origen a la decisión administrativa existen, se corresponden con lo acontecido y son verdaderos, pero la Administración al dictar el acto los subsume en una norma errónea o inexistente en el universo normativo para fundamentarlo, lo cual incide decisivamente en la esfera de los derechos subjetivos del administrado, en estos casos se está en presencia de un falso supuesto de derecho que acarrearía la anulabilidad del acto.” [Destacado y subrayado de esta Corte]. Así pues, se entiende que el falso supuesto de hecho del acto administrativo es aquel vicio en la causa que da lugar a la anulabilidad del mismo, que consiste en la falsedad de los supuestos motivos en que se basó el funcionario que dictó el acto, en la disparidad de los elementos fácticos con respecto a aquellos que debieron servir de fundamento a la decisión o cuando los hechos no fueron tomados en cuenta por la autoridad administrativa. En cambio, el falso supuesto de derecho se verifica cuando la Administración ha fundamentado su decisión en una norma que no resulta aplicable al caso concreto o es inexistente. Resulta evidente entonces, que este vicio, en sus dos manifestaciones, es producto de una mala apreciación de los elementos materiales existentes en el procedimiento administrativo, de manera que de haberse apreciado correctamente los mismo, la decisión habría sido otra; en este contexto, es necesario aclarar pero si la falsedad versa sobre unos motivos, y no sobre el resto, no puede concluirse de ipso facto que la base de sustentación del acto sea falsa, por el contrario, la certeza y demostración de los motivos restantes a menudo es suficiente para impedir la anulabilidad del acto, porque para que se configure el falso supuesto como vicio es necesario demostrar que de no haberse incurrido manifestado, el contenido del acto sería diametralmente distinto. A la luz de lo antes señalado, y visto que la parte actora consideró que “[…] al dictarse la Resolución sin una prueba clara y determinante de los valores dados, se […] decidi[ó] dando por probado un hecho con elementos que no aparec[ían] en autos, causa suficiente para considerar un falso supuesto […]”, resulta evidente que el vicio denunciado por la parte se refiere al falso supuesto de hecho. En ese sentido, tal y como fue indicado en el punto anterior, esta Corte reitera que el fundamento principal de la resolución hoy impugnada, lo constituyó el informe de avaluó evacuado durante el transcurso del procedimiento administrativo, pues este se habría apartado de los parámetros establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En efecto, en casos como el de autos, la validez el informe de avaluó resulta de vital importancia, pues en esencia, es en base a lo determinado en este que la Administración se pronunciara sobre la controversia inquilinaria sometida a su conocimiento. Por ello, esta Corte debe a continuación referirse a lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, aplicable ratione temporis al presente caso, específicamente a su artículo 30 el cual dispone: “Artículo 30 Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: 1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente. 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.” De conformidad con la norma antes citada, resulta claro que al momento de realizarse el avaluó en base al cual se fijará el canon de arrendamientos sobre un determinado inmueble, además de los elementos valorativos vinculados al uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas del bien, deberá también tomarse en cuenta cualquier condición que influya en las operaciones y cálculos destinados a establecer su valor; así como también el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, en concatenación con aquel fijado en los actos transmisores de propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares dos años recientes. En aplicación de lo anterior al caso de marras, se aprecia que el si bien informe evacuado en el marco del procedimiento administrativo que originó la Resolución impugnada cumple con parte de los requisitos exigidos (folio 142 al 145 del expediente administrativo), no hace mención alguna al uso dado al inmueble arrendado, el cual, según lo descrito por ambas partes, servía como centro educativo, situación la cual ineludiblemente altera la forma en la que debe ser valorado el inmueble. Al contrario, la Administración valoró el referido inmueble como una vivienda de tipo unifamiliar, clasificación que se aleja de la realidad del caso. De igual manera, tanto el informe elaborado por el Dirección General de Inquilinato como el acto administrativo que le prosiguió omiten hacer cualquier tipo de mención a diversas condiciones susceptibles de afectar el valor del inmueble, como las transacciones de compra-venta inmobiliaria sobre inmuebles similares en fechas cercanas las de inicio del procedimiento. Igualmente, en contraposición al informe elaborado en sede administrativa, la parte recurrente promovió experticia cuyas resultas rielan insertas en los folios 172 al 209 del presente expediente judicial, la cual señala detalladamente cada uno de elementos analizados en bajo el título denominado “ELEMENTOS DE OBLIGATORIA CONSIDERACIÓN PARA LA ESTIMACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO”, en los siguientes términos: “2.- ELEMENTOS DE OBLIGATORIA CONSIDERACIÓN PARA LA ESTIMACIÓN DEL CANON DE ARRENDAMIENTO El artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que ‘para la determinación del valor del inmueble’ (a los fines del establecimiento de cánones de arrendamiento), ‘el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores: […Omissis…] Por consiguiente, la descripción del inmueble en estudio se llevará a cabo tomando en cuenta una serie de factores, varios de los cuales son de obligatoria observación para la estimación del canon de arrendamiento, y otros constituyen información complementaria importante. Estos factores se enumeran a continuación: 2.1.- Clase y Situación del inmueble. 2.2.- Tipo de Zona 2.3.- Vialidad 2.4.- Servicios Públicos 2.5.- Zonificación y Usos Permitidos 2.6.- Características del Inmueble 2.6.1.- La Edificación 2.6.1.1.- Terreno 2.6.1.1.1.- Area [sic] y Dimesiones del Terreno 2.6.1.1.2.- Topografía 2.6.1.1.3.- Forma del Terreno 2.6.1.1.4.- Linderos y Medidas del Terreno 2.6.1.2.- Las Construcciones 2.6.1.2.1.- Año de Construcción – Documento de Condominio 2.6.1.2.2.- Area [sic], Dimensiones de Construcción de la Edificación y su Distribución por Usos 2.6.1.2.3.- Número de Plantas de la Edificación 2.6.1.2.4.- Calidad de Materiales y Acabados de la Edificación 2.6.1.2.5.- Servicios e Instalaciones de la Edificación 2.6.1.2.6.-Estado de Conservación de la Edificación 2.7.- Valor Fiscal Declarado o Aceptado por el propietario 2.8.- Valor establecido en los Actos de Transmisión de la Propiedad realizados en los seis (6) meses anteriores a la solicitud de regulación 2.9.-Precios Medios de Enajenación de Inmuebles similares durante los dos (2) últimos años […]” (Destacado del original). Del texto parcialmente citado resulta posible apreciar que el informe pericial en cuestión sí cumple a cabalidad con los parámetros de Ley indicados en el citado artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la correcta valuación de cánones de arrendamiento sobre bienes inmuebles. Ello así, en base a lo expuesto en párrafos precedentes, esta Corte Segunda lo Contenciosos Administrativo considera que el acto objeto de impugnación se encuentra viciado por incurrir en un falso supuesto de hecho, ya que, el informe técnico que sirvió para su elaboración no cumple con los requisito exigidos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente para la fecha en la que se solicitó la fijación del canon, por tanto, este Tribunal declara con lugar la acción interpuesta, y en consecuencia, la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la Dirección General de Inquilinato del entonces Ministerio de Infraestructura. Así se decide. Declarada la nulidad del acto objeto de impugnación, esta Corte igualmente pasa a evaluar la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida hecha por los accionantes, basada en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues a su juicio “[…] [d]e dicha norma resulta clara la facultad del Juez Contencioso Administrativo para restablecer la jurídica lesionada por el acto administrativo objeto del presente recurso, lo que en el presente caso se concret[ó] mediante la fijación de un nuevo canon acorde con el verdadero valor del inmueble de autos, el cual habr[ía] de determinarse en el curso del proceso mediante la prueba de experticia […]. La [mencionada] norma constitucional deb[ía] ser aplicada plena y preferentemente por el ciudadano Juez, al tiempo que deb[ía] desaplicar la disposición contenida en el articulo [sic] 79 de la nueva Ley de Arrendamientos inmobiliarios, según la cual tal fijación no le es permitida al Juez Contencioso Administrativo, todo en cumplimiento de la obligación de ejercer el control difuso de la Constitución, según lo ordena el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil […]” [Corchetes de esta Corte]. En razón de lo anterior, esta Corte a continuación transcribe el texto integro del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Artículo 79 Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia. En caso de que sea declarada la nulidad del acto regulatorio mediante sentencia definitivamente firme, el órgano regulador deberá proceder a dictar el nuevo acto conforme a lo establecido en la sentencia judicial, en cuyo caso, deberá reiniciarse un nuevo procedimiento administrativo conservando pleno valor jurídico todas aquellas actuaciones, pruebas y actos que sean acordes con el fallo o que no hayan sido declarados nulos por el mismo.” Según la norma citada, una vez declarada la nulidad del acto administrativo con contenido inquilinario, concretamente aquel que fija un canon de arrendamiento, la sentencia no podrá determinar un nuevo monto, sino que, por el contrario, el órgano jurisdiccional deberá remitir el asunto a la Administración para que esta, conforme los términos establecidos en la decisión anulatoria, lo vuelva a fijar. Sin embargo, es importante aclarar que la norma citada ha sido objeto de desaplicación por parte de este Órgano Jurisdiccional en anteriores ocasiones, por ejemplo, mediante sentencia Nº 691 de fecha 24 de 2010 (Caso: Inversiones Colica S.A. Vs. Dirección General de Inquilinato del ministerio de Infraestructura), argumentándose que: “[…] se evidencia que el contenido del artículo 79, resulta a todas luces inconstitucional, ya que la misma (sic) limita indebidamente la aplicación de la disposición contenida en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; en cuanto a la potestad amplia del Juez contencioso-administrativo de, junto a la revisión de la legalidad y constitucionalidad de la actividad administrativa, disponer lo necesario para el restablecimiento de la situación jurídica subjetiva lesionada, mediante, verbigracia, la fijación de un canon de arrendamiento acorde con las características y estado del bien sujeto a regulación que deriven de las pruebas llevadas por las partes y evacuadas ex oficcio al proceso, evitando con ello el fomento de la litigiosidad y la multiplicidad de causas en los Tribunales. […Omissis…] Razón por la cual resulta procedente la desaplicación por control difuso de la constitución de la ley (sic) con sujeción a lo establecido en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en virtud de la solicitud manifestada por la parte recurrente. Así se declara.” Es necesario destacar que el criterio expuesto en fallo antes citado ha sido objeto de confirmación por parte de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que a través de sentencia Nº 1343 de fecha 4 de agosto de 2011, indicó lo siguiente: “[…] la norma en cuestión limita el contenido del acto de juzgamiento e impide la sustitución judicial en lo que a la fijación del canon se refiere, además de que hace ineficaz el recurso administrativo de anulación como medio judicial para el restablecimiento de la situación jurídica infringida, lo cual, al mismo tiempo, restringe las potestades que por disposición del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela le han sido otorgadas al juez contencioso-administrativo, por cuanto este no solo puede anular el acto administrativo impugnado, sino también: (…) ‘disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa”, con base en la apreciación de los alegatos y pruebas presentados durante el proceso.’ En tal sentido, esta Sala en sentencia n.º: 558, de fecha 17 de marzo de 2003, caso: Ricardo Zandegiacomo Cella Zamberlan y otros, reiterada a su vez, en sentencia n.º: 2507, del 03 de septiembre de 2003, caso: María Silvana Balestrini Godoy, y n.º: 695, de fecha 18 de abril de 2007, caso: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, respecto a la denuncia formulada en dicho caso por los apoderados judiciales de los accionantes, referida a la presunta violación del derecho al debido proceso y al juez natural por parte del Juzgado Superior Tercero en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Capital, con ocasión de la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señaló, entre otras consideraciones, que los órganos de la jurisdicción contencioso-administrativa tienen atribuida la facultad de sustituirse en determinados casos en la Administración, cuando ello sea necesario para garantizar una tutela judicial efectiva, con base en los principios y valores del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia, donde la plena jurisdicción del contencioso-administrativo no solo se limita a declarar la nulidad de la actuación o de la abstención, sino también a proveer lo necesario para tutelar los derechos e intereses de quienes han visto cercenados sus derechos por el arbitrario proceder de la Administración. […Omissis…] Finalmente, con fundamento en lo antes señalado concluyó lo siguiente: 1. Que la jurisdicción contencioso administrativa salvaguarda no sólo el interés público que tutela la Administración, sino también los derechos e intereses de los particulares, lo cual es compatible con el sentido, propósito y razón del artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. 2. Que el Juez contencioso-administrativo puede realizar pronunciamientos de condena a hacer o no hacer en contra de la Administración, ordenar la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, e, inclusive, sustituirse en el órgano o ente autor del acto anulado, para proveer en sede judicial aquello a lo que tenía derecho el particular y que le fue negado o limitado. 3. Que disposiciones de rango legal ajenas a las competencias del Poder Judicial que ejercen el control legal y constitucional de las actuaciones u omisiones de las demás ramas del Poder Público y tutelan los derechos y garantías de los justiciables, no pueden limitar o eliminar el ejercicio de tales atribuciones, como lo hace la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. […Omissis…] En este orden de ideas, esta Sala estima oportuno reiterar su doctrina (vid. sentencia n.º: 695, de fecha 18 de abril de 2007, caso: Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), en cuanto a que el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es (…)’inconstitucionalmente limitativo de las potestades restablecedoras del juez’, ya que dicha potestad no puede circunscribirse ‘a la declaratoria de nulidad del acto administrativo sino que (…) puede sustituir el canon de arrendamiento que hubiere anulado por el que resulte correcto, […] Así, atendiendo a lo antes expuesto, esta Sala considera ajustada a derecho la desaplicación por control difuso de la constitucionalidad efectuada por la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, del artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con ocasión del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por las apoderadas judiciales de Inversiones Colica, C.A., contra la Resolución n.º: 2095, de fecha 04 de abril de 2001, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (hoy Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda). Así se decide.” Tal y como se desprende de la sentencia antes transcrita, es plausible que el Juez contencioso administrativo fije el canon de arrendamiento acertado una vez haya sido declarada la nulidad del acto impugnado, ello siempre y cuando este cuente con suficientes elementos para su fijación; lo contrario, resultaría contradictorio con los principios de acogidos en nuestra Constitución, ya que acarrearía el nacimiento de un nuevo trámite para fijar un nuevo canon, el cual a su vez sería susceptible de ser recurrido ante esta Jurisdicción, generándose así mayores retardos en la resolución de la controversia planteada. Por tanto, en base los criterios citados, y dado que el en presente caso rielan insertas en las actas suficientes elementos como para fijar un nuevo canon arrendaticio, esta Corte, en acatamiento del criterio reiterado por la Sala Constitucional, desaplica lo preceptuado en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide. Ahora bien, precisado lo anterior, y habiéndosele otorgado pleno valor probatorio a la experticia evacuada en sede jurisdiccional, esta Corte procede a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en el informe pericial llevado a efecto por ante esta instancia. Por ello es pertinente citar lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: “Artículo 29.- La fijación de los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto-Ley, estará basada en los siguientes porcentajes de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, representado en Unidades Tributarias: a) Con un valor hasta de 4.200 Unidades Tributarias 6% anual. b) Con un valor de entre 4.201 y 8.400 Unidades Tributarias 7% anual. c) Con un valor de entre 8.401 y 12.500 Unidades Tributarias 8% anual. d) Con un valor superior a 12.501 Unidades Tributarias 9% anual […]”. Ahora bien, se evidencia que, en razón de las observaciones y cálculos efectuados, los expertos concluyeron en que el justo valor del inmueble en cuestión es la cantidad de SEISCIENTOS TREINTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS CINCO BOLÍVARES CON NOVENTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 639.249.305,96), en consecuencia se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado con base al valor estimado en la misma, correspondiendo aplicar un porcentaje de rendimiento anual del siete por ciento (9%) de conformidad con lo previsto en el literal b) del artículo antes transcrito, lo que arrojaría como canon de arrendamiento máximo mensual la cantidad de CUATRO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON SETENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 4.794.369,79), no obstante, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria, se re-expresa dicha cantidad a CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (4.794,70 Bs. F.). Así pues, declarada la nulidad del fallo apelado, y por cuanto el acto administrativo recurrido nunca fue capaz de producir efecto jurídico alguno, pues se entiende que su nulidad es con efectos ex tunc, es decir, desde la fecha en que el mismo fue dictado; esta Corte debe aclarar que el canon antes fijado regirá la relación arrendaticia desde la fecha de emisión del acto anulado. Así se decide. Finalmente, esta Corte debe aclarar que el anterior pronunciamiento no constituye impedimento alguno para que los ciudadanos Ernesto D’Escriván Guardia y Tomas Eduardo D’Escriván Guardia, en su condición de propietarios de los bienes inmuebles discutidos en el presente caso, intenten cualquier otro tipo de acciones judiciales contra el ciudadano arrendatario Elsio Martínez ante la jurisdicción civil. V DECISIÓN En virtud de los planteamientos precedentemente expuestos, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: 1.- Su COMPETENCIA para conocer el recurso de apelación ejercido por los abogados Luis Gerardo Ascanio Esteves y Cristina Alberto Peña, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano ELSIO MARTÍNEZ PÉREZ, tercero interesado en virtud de su condición de arrendatario del inmueble afectado por el presente juicio, contra la sentencia proferida por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 25 de agosto de 2004, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto. 2.- CON LUGAR el recurso de apelación ejercido. 3.- NULO el fallo apelado. 4.- CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad intentado por la abogada Noelia Rojas Velásquez, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos ERNESTO D’ESCRIVÁN GUARDIA y TOMAS EDUARDO D’ESCRIVÁN GUARDIA, en su condición de propietarios del inmueble denominado Quinta Locurita, ubicado en la Avenida San Felipe, Urbanización La Castellana, Municipio Chacao del Estado Miranda, contra la Resolución Nº 006290 de fecha 5 de febrero de 2003, emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA (hoy DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HÁBITAT). 5.- En desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, FIJA el nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble descrito en el presente fallo, en la cantidad de CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLÍVARES FUERTES (4.794,70 Bs. F.). 6.- Dada la desaplicación por control difuso que antecede, se ORDENA remitir copia de presente decisión a la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la presente decisión y remítase al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado. Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en la ciudad de Caracas a los diecisiete (17) días del mes de septiembre del año dos mil doce (2012). Años 202º de la Independencia y 153º de la Federación. El Presidente, EMILIO RAMOS GONZÁLEZ El Vicepresidente, ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA El Juez, ALEJANDRO SOTO VILLASMIL Ponente La Secretaria Accidental, CARMEN CECILIA VANEGAS Exp. Nº AP42-R-2005-000446 ASV/88 En fecha ________________ ( ) de ____________ de dos mil doce (2012), siendo la (s) ____________ , se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° _______________. La Secretaria Acc.