REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintiocho de septiembre de dos mil doce 202º y 153º ASUNTO : KP02-V-2012-000240 Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por los ciudadanos MARIBEL PASTORA IZQUIERDO MARTINEZ, LAZARO ANTONIO IZQUIERDO MARTINEZ, JOSE LUCIANO IZQUIERDO MARTINEZ, MARIELENA IZQUIERDO DE ALVAREZ, CARMEN MARISOL IZQUIERDO MARTINEZ, venezolanos, mayores edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad N° 10.370.318, 11.427.201, 7.359.141, 7.387.595 y 9.541.603, asistidos por el abogado en ejercicio MARCO ANTONIO APONTE, titular de la cedula de identidad N° V-5.156.561, inscrito en el IPSA bajo el N° 48.747, contra la Sociedad Mercantil VENEZOLANA DE RECICLAJE, C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en fecha 7 de octubre de 2004, bajo el N° 40, Tomo 43-A, en la persona de su representante legal (Director), ciudadano JOSE LUIS ANGEL RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.112.154, y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 10-02-2012, se ordenó el emplazamiento de la demandada de autos para el segundo día de despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, a fin de dar contestación a la demanda. Cumplidas las formalidades de ley a objeto de lograr la citación personal, en fecha 17-04-2012 diligencia el Alguacil del Tribunal y consigna recibo de citación debidamente firmado por el representante legal de la demandada, ciudadano José Luís Ángel Rodríguez. En fecha 18-04-2012 el suscrito Juez se aboca al conocimiento de la causa de conformidad con el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 20-04-2012 comparece el representante legal de la demandada, José Luís Ángel Rodríguez, a fin de otorgar poder apud acta a los abogados Xavier Cuicas Graterol y Miguel Adolfo Anzola Crespo, inscritos en el IPSA bajo el N° 108.988 y 31.267 respectivamente e igualmente consigna escrito de contestación a la demanda, en cual plantea formal reconvención de conformidad con el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil; siendo admitida por el Tribunal en fecha 25-04-2012 y contestada por la parte actora-reconvenida el día 27-04-2012. En fecha 02-05-12 los demandantes proceden a otorgar poder apud acta al abogado Marco Antonio Aponte. Abierta la causa a pruebas, la parte demandada-reconviniente promovió documentales marcadas A, B, C, D, E y F. Por su parte la actora-reconvenida promovió inspección judicial, prueba de informes, la testimonial de la ciudadana Flor Alba Flechas de Villarreal y la ratificación del documento inserto a los folios 32 y 33 de los autos; pruebas éstas que fueron admitidas y evacuadas por el Tribunal, con excepción de la ratificación solicitada conforme a las previsiones de los artículos 429 y 431 del Código Adjetivo. Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de sentenciar observa: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión, que conforme se desprende de documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 28, tomo 278 y que reproduce conjuntamente al libelo marcado “A”, en fecha 28 de octubre de 2010 cedieron en arrendamiento por tiempo determinado a la sociedad mercantil VENEZOLANA DE RECICLAJE, C.A., unas bienhechurías de su propiedad, constituidas por 389,20 M2 de galpón construido con paredes de bloque obra limpia, techos de acerolit sobre formaletas de hierro y piso de cemento rústico, 224,00 M2 de paredes de bloque obra limpia, techo de acerolit sobre formaletas de hierro y piso de cemento liso, constante de cuatro (4) oficinas y un corredor, 750,00 M2 de paredes de bloque obra limpia que cercan el terreno, 18,00M2 de concreto armado en vigas de riostra con suministro de cabilla de media (1/2) pulgada, 30 M2 portón de hierro, 13,50 M2 ventanas de hierro, una casilla de 9,00 M2 construidas con paredes de obra limpia, techos de platabanda y piso de cemento liso con 2,00 M2 de puertas de hierro y 2,88 M2 de ventanas de hierro basculante, un pozo séptico y sumidero, un tanque con capacidad de 8.000 litros y una sala de baño completa, construidas sobre un área de terreno que mide cinco mil metros cuadrados (5.000 M2) ubicado al lado Sur de la Avenida Florencio Jiménez, vía Quibor de esta ciudad y comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: en línea de 50 metros con autopista Centro Occidental, que es su frente; Sur: carretera vieja Barquisimeto-Tocuyo; Este: terreno ocupado por José Virgilio Jiménez y terreno de la Posesión Las Tinajas y Oeste: con bienhechurías de la familia Díaz y carretera que conduce a Buena Vista; las cuales les pertenecen según documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto de fecha 18-06-2010, inserto bajo el N° 38, tomo 75 y que reproduce marcado “B”. Continúa manifestando que conforme se evidencia en la CLÁUSULA SEGUNDA, se convino que el término de duración del arrendamiento sería de un año fijo contado a partir del 28-10-2010, el cual podría renovarse automáticamente por un solo e igual período a menos que una de las parte notificara a la otra, por lo menos con treinta días de anticipación a su expiración del término respectivo, su voluntad de no renovar; alegando además que dicha notificación no se produjo y en consecuencia, se verificó la expresada renovación automática, razón por la cual asevera que en el presente caso se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. En tal sentido, destaca que a pesar de que en la oportunidad de formular denuncia contra la coarrendadora Mariela Izquierdo de Álvarez por ante la Prefectura del Municipio Iribarren, el ciudadano José Luís Ángel Rodríguez, manifestó que había decidido no renovar el contrato y que por tanto se acogería al lapso de seis meses de la respectiva prórroga legal, alegando que lo realmente cierto desde el punto de vista legal y contractual, dicha renovación efectivamente se produjo. Al respecto acota, que dicha renovación se produjo por hechos ajenos a su voluntad que impidieron hacer la expresada notificación en la oportunidad pactada para ello, toda vez que esa era su intención una vez constatadas las reiteradas omisiones del arrendatario ocurridas a lo largo de la relación contractual. En tal sentido, señala como la primera de dichas obligaciones incumplidas, es lo referente al pago del canon de arrendamiento en los términos convenidos en la CLAUSULA CUARTA del contrato, tal como lo prevé el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil; aduciendo que desde el primer mes de arrendamiento el arrendatario incurrió en mora pues sostienen que fueron varias las oportunidades en que el pago se produjo hasta con veinte (20) días de retraso, situación no tolerada por los arrendadores puesto que formulaban su respectivo reclamo al arrendatario por diversas vías, incluyendo llamadas telefónicas y correos electrónicos. Continúan manifestando que otra obligación incumplida por la arrendataria, fue la contenida en la CLAUSULA SEGUNDA referida a la al acuerdo que deberían llegar las partes sobre el monto del nuevo canon de arrendamiento producto de la renovación automática del contrato, afirmando que el mismo no ha podido concretarse debido a que cada vez que se citaba al representante legal de la arrendataria a tal fin, éste jamás concurría, por lo que presumen que lo pretendido por él es continuar pagando el canon originalmente pactado de quince mil bolívares (Bs. 15.000,00) como efectivamente lo hizo durante los meses de noviembre y diciembre de 2011; meses en los cuales afirman debió pagar el nuevo canon, el cual fue propuesto en la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) En tal sentido destaca que el hecho de haber dispuesto de parte del dinero que fue pagado por los meses antes señalados, en modo alguno implica que estemos aceptando que la arrendataria continúe pagando el mismo canon durante la renovación del referido contrato. Así mismo, afirma que la arrendataria incumplió la obligación contenida en el artículo 1586 del Código Civil, que impone la carga de efectuar todas las pequeñas reparaciones que la cosa necesite y que según el uso sean de su cargo, las cuales se estipularon en la CLAUSULA QUINTA del contrato como aquéllas que no excedieran de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00) Al respecto alega que desde el inicio de la relación contractual, la arrendataria ha venido causando daños a la estructura del inmueble así como a sus instalaciones como portones, rejas, paredes, canales, puertas y alcantarillas obstruidas con el material que recicla, así como a estructuras y bienhechurías aledañas al inmueble, producto de la inadecuada conducción de montacargas y vehículos que entran y salen del referido galpón; daños que afirma no haber sido reparados o en todo caso, efectuados de manera incompleta o incorrecta. De igual forma, sostiene que la actividad comercial que la arrendataria realiza, la cual comprende la compra, venta, producción, procesamiento, clasificación, distribución, almacenamiento, transporte y manejo de productos reciclados, conforme se evidencia del acta constitutiva de la misma y que reproduce marcada “C”, les ha causado perjuicios como arrendadores y propietarios en virtud del mal uso que le da al inmueble, puesto muchos de los materiales que utiliza como cauchos, botellas, sacos, bolsas plásticas entre otros, son dejados al aire libre en plena calle y sin ningún tipo de protección, lo que trajo como consecuencia que en fecha 24-10-2011, aproximadamente entre la 1 y 2 de la tarde, se desatara un incendio que provocó daños a las paredes de la fachada del inmueble arrendado, así como al techo y la cerca por el efecto del calor de las llamas y el humo, manifestando además que no se produjo daño mayor por la rápida intervención de los bomberos y sofocaron las llamas, de lo contrario, el inmueble estuviese reducido a cenizas. En tal sentido, reproduce marcado “D” Reporte por incendio de Estructura N° 079-2011 emitido por el Cuerpo de Bomberos y Bomberas de carácter Civil Municipales de Barquisimeto, Estación Sur y Oeste. Así mismo, reproduce notas de prensa marcadas “E” y “F”. Por último, alega que como producto del inadecuado manejo del referido material de desecho, ha traído una preocupante proliferación de roedores que está afectando significativamente a los miembros de la comunidad Simón Planas de la Parroquia Juan de Villegas de esta ciudad, lo que amenaza de convertirse en un problema de salud pública según comunicación emanada del Consejo Comunal del sector, el cual reproduce en copia fotostática marcada “G”; razones éstas por las cuales procede a demandar a la firma mercantil VENEZOLANA DE RECICLAJE, C.A. en la persona de su representante legal para que convenga en su defecto sea condenada por este Tribunal, en la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado con los aquí demandantes y los copropietarios TOMAS ANTONIO IZQUIERDO SANCHEZ y AMERICA JUDITH IZQUIERDO MARTINEZ quienes, no obstante, son coarrendadores en el contrato de arrendamiento, ello no obsta para el trámite de la presente demanda conforme a lo establecido en el artículo 764 del Código Civil, por cuanto la decisión de ejercitar la acción deducida fu adoptada por la mayoría de los comuneros. Finalmente, fundamenta la acción en los artículos 764, 1167, 1264, 1592, 1593 y 1586 del Código Civil; estimando la demanda en la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) los cuales equivalen a trescientas noventa y cuatro punto setenta y tres unidades tributarias (394,73 UT). En la oportunidad de la contestación el apoderado judicial de la parte demandada, reconoce como cierto que su representada celebró contrato de arrendamiento de forma auténtica y a plazo fijo que la parte actora indica en su libelo; sin embargo rechaza por incierto que haya incumplido la cláusula cuarta del contrato pues afirma que durante la vigencia del mismo fueron cancelados todos los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble, negando además que haya incurrido en incumplimientos, que por demás, no precisa cuáles efectivamente está señalando. Así mismo niega expresamente que se haya verificado la prórroga automática establecida en la cláusula segunda del contrato, señalando que sí se cumplió con la notificación señalada en dicha cláusula, puesto que en fecha 19 de septiembre del año 2012 se hizo constar la voluntad de la empresa arrendataria de no renovar el contrato, tanto por correspondencia suscrita en documento privado como por correo electrónico. En tal sentido, niega que se haya prorrogado por un año más el contrato como lo alega la actora en la demanda, toda vez que afirma estar en vigencia la prórroga legal de seis meses hasta el 28 de abril del año 2012 y por tanto, niega que esté en la obligación de cancelar un canon de arrendamiento superior al establecido en el contrato de arrendamiento de Bs. 20.000,00 cuando éste fue fijado en la suma de Bs. 15.000,00. Al respecto, destaca la admisión por parte de los arrendadores de haber recibido durante el plazo de la prórroga legal los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre octubre de 2011 y marzo de 2012. Niega igualmente que su representada haya incurrido en incumplimiento respecto a las reparaciones locativas establecidas en la suma de Bs. 4.000,00, negando que le haya ocasionado daños a la estructura del inmueble arrendado y demás accesorios indicados en el libelo y además niega que le haya ocasionado perjuicios al inmueble que justifiquen la resolución del contrato, resaltando además que no se reclama ningún monto por los supuestos daños. Por último admite la ocurrencia de un incendio dentro del inmueble, sin embargo alega que éste tuvo un carácter “incidental” (sic), tal como se indicó en el informe de bomberos y por tanto no fue originado por causas imputables a la empresa Venezolana de Reciclaje, C.A.; razones éstas por las que rechaza que su representada sea condenada a la resolución del contrato y a pago alguno por daños y perjuicios. Seguidamente el apoderado judicial de la parte demandada procede a reconvenir a la demandante con base a los mismos hechos referidos en el libelo en relación al contrato de arrendamiento suscrito, el cual califica de público conforme a los artículos 1357 y 1360 del Código Civil, y la fundamenta en los siguientes hechos: 1.-) que el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidad anticipada, exigible dentro de los cinco primeros días de cada mes (cláusula cuarta) 2.-) que el contrato tendría una vigencia de un año fijo, prorrogable por un solo período a menos que una de las partes notificare a la otra su voluntad de no renovar (cláusula segunda) 3.-) que las reparaciones menores fueron fijadas en la suma de Bs. 4.000,00 las cuales correrían por cuenta de la arrendataria y que las reparaciones mayores correrían por cuenta de los arrendadores (cláusula quinta) 4.-) que los arrendadores recibieron la suma de Bs. 30.000,00 en calidad de depósito, la cual debe ser reintegrada a los sesenta días a la fecha de expiración del contrato. En relación con lo anterior, manifiesta que las partes se encuentran en el último mes de la prórroga legal, la cual vence el 28-04-2012 y afirma que la arrendataria se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto alega que los arrendadores tienen la obligación de reintegrar la totalidad del dinero dado en depósito con los intereses que estos hayan producido de conformidad con los artículos 22, 23 y 25 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. De igual manera afirma que la demandada reconviniente incurrió en gastos mayores a los establecidos en la cláusula quinta, los cuales señala en la suma de Bs. 25.265,94 manifestando además que los mismos deben ser reintegrados por los arrendadores. Es por ello que reconviene a los demandantes a los fines de que convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en el reintegro de la cantidad de Bs. 30.000,00 correspondientes al monto dado en calidad de depósito más los intereses generados hasta la fecha de su reintegro conforme al artículo 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Así mismo solicita el reintegro de la cantidad de Bs. 25.265,94, monto correspondiente a las reparaciones mayores en que la demandada reconviniente incurrió conforme a lo establecido en la cláusula quinta del contrato. Por último, estima la reconvención en la suma de Bs. 55.265,94, equivalentes a 391,85 U.T. Por su parte la actora reconvenida en la oportunidad de la contestación, aduce que es improcedente el reintegro del depósito dado en garantía solicitado por la parte demandada reconviniente, por cuanto el contrato de arrendamiento de marras se renovó automáticamente y añade que aún cuando se encontrare en curso la prórroga legal, tal improcedencia subsisten en los términos explanados en la parte in fine del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en dicho período la relación se considera por tiempo determinado. En tal sentido señala que conforme al artículo 25 ibídem, disponen de sesenta días (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia más los intereses correspondientes; por lo que afirma que si la prórroga legal vence el 28-04-2012, el plazo para la materialización del referido reintegro expiraría el 28-06-2012, fecha ésta a partir de la cual nacería para la demandada reconviniente del derecho de demandar judicialmente el reintegro en cuestión; por lo que concluye que declarar el reintegro solicitado por la demandada, equivaldría constreñirlos a renunciar a los derechos que garantiza la Ley Especial en el artículo 7 por lo que se incurriría en la violación del orden público. En cuanto al pago de la cantidad de veinticinco mil doscientos sesenta y cinco bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 25.265,94) solicitado por la demandada reconviniente, aduce que conforme a la cláusula quinta del contrato que ésta asumió la obligación de pagar tres tipos de reparaciones, a saber: 1.- reparaciones menores cuyo costo no excediera de Bs. 4.000,00; 2.- reparaciones mayores derivadas del inadecuado o mal uso del inmueble arrendado y 3.- reparaciones derivadas del la inoportuna ejecución de las reparaciones menores; señalando además que las reparaciones mayores derivadas por causas distintas a las ya señaladas, debían ser notificadas por escrito a la brevedad posible y que la negligencia del arrendatario en el cumplimiento de estas obligaciones lo hacían responsable del pago de las mismas y sus consecuencias. Igualmente aduce que la referida cláusula hace referencia a cuatro supuestos de hecho distintos uno del otro, por lo que observa que la demandada reconviniente al pretender el reembolso de lo que a su decir pagó en exceso de lo establecido, lo hace en términos genéricos sin especificar a qué tipo de reparaciones se refiere ni mucho en qué consistieron las mismas, ni cuando o por qué debió realizarlas, sin identificar a las personas naturales o jurídicas a las cuales hubiere encargado de dichas reparaciones. Alega además no haber sido notificada la arrendantaria de la existencia de alguna reparación mayor que estuviere afectando el inmueble arrendado por lo que solicita la improcedencia de lo peticionado. Por último, hace una acotación en la que considera que la reconvención no debió ser admitida por cuanto no llena los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil específicamente los extremos a que se contraen los ordinales 1, 2, 3, 4, 5, 6 y 9, por lo que solicita que la misma sea declarada sin lugar. Siendo éstos los términos en que quedó trabada la litis, es necesario aclarar aquí que la parte demandada en el momento de contestar la demanda procedió a reconvenir a la demandante, quien a su vez contestó la reconvención en la oportunidad legal, por lo que siguiendo el orden lógico debe resolver primero este Tribunal el fondo de la demanda para luego entrar a analizar la reconvención propuesta y así se establece. En este orden de ideas y entrando al fondo de la demanda, se observa que la parte demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento suscrito de forma auténtica con la demandada por tiempo determinado, con fundamento en que ésta ha contravenido las cláusulas SEGUNDA, CUARTA Y QUINTA del contrato por cuanto afirma que reiteradamente se retrasaba en el pago de las pensiones arrendaticias, por no haber convenido en concretar el incremento del canon, situación a la que afirma que estaba obligado en virtud de haberse renovado el contrato por el efecto que produce la falta de notificación oportuna y por el hecho de haber causado daños a la estructura del inmueble así como a sus instalaciones y además por no haber efectuado las reparaciones menores a las que estaba obligado. Por su parte, la demanda acepta y reconoce la suscripción del contrato de arrendamiento así como el plazo fijo señalado por la parte actora; sin embargo se excepciona del incumplimiento que se le imputa manifestando que ha efectuado el pago de todos los cánones de arrendamiento por el uso del inmueble. Así mismo niega que el contrato se haya renovado automáticamente, afirmando que se encuentra haciendo uso de la prórroga legal correspondiente en virtud de haber notificado a la arrendadora el día 19 de septiembre a través de documento privado como por correo electrónico, por lo tanto niega que deba pagar incremento alguno al canon fijado, además niega haber causado daños al inmueble. Ante tales alegatos es necesario analizar las pruebas incorporadas al proceso a la luz del artículo 1354 del Código Civil, siendo el primer aspecto que debe entrar a analizar este Tribunal es lo referente a la naturaleza del contrato de arrendamiento reconocido por la demandada el cual corre en autos desde el folio 11 al 14 y, consecuencialmente, determinar la procedencia de la acción. En tal sentido la CLAUSULA SEGUNDA del contrato expresa lo siguiente: El plazo de duración del presente convenio es de un (1) año fijo a contar del otorgamiento del presente documento. Podrá renovarse automáticamente por un solo e igual período, a menos que una de las partes notifique a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la expiración del término respectivo, su voluntad de no renovar. Queda expresamente entendido que para el caso de que opere dicha renovación, el monto del canon de arrendamiento será incrementado hasta concurrencia de la cantidad acordada por las partes contratantes. Dichas partes igualmente conviene en que para el caso de que la duración de la presente convención arrendaticia, sea sólo de un año, durante los seis (6) meses de la prórroga a que se contrae el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el canon inicialmente pactado (15.000 Bs.) se mantendrá vigente, [...] De acuerdo con lo anterior, de seguidas procede a analizar quien aquí decide si efectivamente se cumplió con la debida notificación la cual pondría fin al contrato o de lo contrario, éste se renovaría automáticamente por otro año; a lo cual resulta oportuno señalar que como lo ha establecido la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia “los hechos negativos están constituidos por la negación de un acto o un hecho jurídico, los cuales no pueden acreditarse en juicio por cuanto no son hechos en sentido real sino solo en sentido ideal, sin embargo éstos pueden comprobarse si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya en el orden lógico”. En este caso el hecho negado por la actora es la falta de notificación oportuna que daría por terminado el contrato, la cual alega por no haberse realizado de forma legal ni contractual por hechos ajenos a su voluntad que impidieron realizarla en la oportunidad pactada para ello, toda vez que era su intención dados los reiterados incumplimientos por parte de la arrendataria. También se observa que en el libelo reconoce que el representante legal de la firma mercantil demandada expresó verbalmente a la coarrendadora y codemandante Marielena Izquierdo de Álvarez en la oportunidad de interponer denuncia por ante la Prefectura del Municipio Iribarren, su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento y acogerse al plazo de prórroga legal. Ahora bien y de acuerdo a lo anterior, se observa que aún cuando la parte demandante señala no haberse realizado la notificación en el tiempo establecido en el contrato, reconoce expresamente que el representante legal de la arrendataria lo manifestó de forma verbal a la coarrendadora Mariela Álvarez de Izquierdo que había decidido no renovar el contrato y que se acogería al lapso de seis meses de prórroga lega, lo cual representa un hecho admitido en juicio por la propia demandante y que como se dijo antes, constituye un hecho positivo y cierto que comprueba la inexistencia del hecho negativo alegado. De modo que, a juicio de quien aquí decide, independientemente de que la notificación se haya efectuado de la forma como se estableció en el contrato, éste hecho se produjo por la voluntad manifiesta de las partes, toda vez que es la propia actora quien reconoce abiertamente en el libelo la voluntad manifiesta del arrendatario de dar por terminado el contrato; quien además admitió que era ésa precisamente su intención, lo que perfectamente se adminicula con el hecho probado en autos mediante la prueba de informes que es valorada por este Tribunal, contentiva de los movimientos bancarios de la cuenta número 6000174969 a nombre de IZQUIERDO MARTINEZ MARIBEL en la institución bancaria Activo Banco Universal, C.A. de cuyo contenido se desprende que luego del día 28-10-2011, oportunidad en la que expiraba el plazo convenido de un año, la arrendataria siguió depositando la cantidad de DOCE MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES CON QUINCE CENTIMOS (Bs. 12.857,15) bajo las condiciones establecidas en la cláusula cuarta del contrato, observándose además que la arrendadora dispuso de los mismos, lo que sin lugar a dudas representa una aceptación a dichos pagos; por lo que en armonía con lo antes expuesto, en el presente caso se efectuó la debida notificación de la no renovación del contrato por lo que una vez vencido éste, comenzó a correr el lapso de prórroga legal de seis meses, cuyo vencimiento se verificaría el día 28-04-2012 y así queda establecido; resultando necesario indicar aquí en relación a las pruebas aportadas por la parte demandada para demostrar la tan mencionada notificación (folios 80 y 81), que las mismas deben desecharse por cuanto los hechos admitidos en juicios no son objeto de prueba. En lo que respecta a la causa que motiva esta demanda, se observa que la demandante imputa a la arrendataria el incumplimiento de la obligación legal y contractual, como lo es efectuar las reparaciones menores que el inmueble necesite establecidas en Bs. 4.000,00 en el contrato y que según el uso sean de su cargo. En tal sentido, se observa del contrato traído a los autos que las partes establecieron en la cláusula quinta lo siguiente: Las reparaciones consideradas por el artículo 612 del Código Civil como menores, que para el presente caso serán aquellas cuyo costo no excedan de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00), serán de cargo de EL ARRENDATARIO. Lo serán igualmente aquellas reparaciones mayores derivadas del inadecuado o mal uso del inmueble, o por la inoportuna ejecución de las primeras (menores). Esta responsabilidad de EL ARRENDATARIO es efectiva, incluso, por el hecho de sus trabajadores, dependientes o cualquier persona que haya tenido acceso al inmueble arrendado. La necesidad de reparaciones mayores o las eventualidades que puedan originarlas, deben ser notificadas por escrito a LOS ARRENDADORES a la mayor brevedad posible. La negligencia de EL ARRENDATARIO en el cumplimiento de estas obligaciones lo hace responsable del pago de las mismas y de sus consecuencias. Ahora bien, del contenido de dicha cláusula se observa que el arrendatario se obligó a efectuar las reparaciones menores establecidas en la suma de Bs. 4.000,00 así como las reparaciones mayores que se causen por no haber ejecutado las menores o por el inadecuado uso del inmueble. También se obligó a las reparaciones mayores que le corresponden a la arrendataria, cuando éstas no le hayan sido notificadas oportunamente y causen daño mayor; y siendo que la parte actora alega que la arrendataria ha venido causando daños a la estructura del inmueble así como a sus instalaciones como portones, rejas, paredes, canales, puertas y alcantarillas obstruidas con el material que recicla, así como a las estructuras y bienhechurías aledañas al inmueble, producto del mal uso que le da al inmueble dada la actividad de reciclaje que realiza; lo que provocó un incendio que causó daños a las paredes de la fachada del inmueble arrendado, así como al techo y la cerca por el efecto del calor de las llamas y el humo causándoles perjuicios como arrendadores y propietarios; lo cual fue negado por la demandada, de seguidas se procede a analizar las pruebas que al respecto fueron aportadas en juicio. Primeramente se observa que la parte actora promovió prueba de inspección judicial y que fue evacuada por este Tribunal, oportunidad en la que el apoderado judicial de la parte demandada solicita no sea evacuada la misma por no estar representada la parte actora, dado que sólo están presentes algunos de los miembros asistidos de abogado y el apoderado judicial tampoco se encontraba presente, argumentando que la práctica de la prueba sería ilegal. Al respecto debe señalarse aquí que en el presente caso existe un litisconsorcio activo, quienes se encuentran vinculados por una relación sustancial común a ellos como lo es el contrato de arrendamiento que sirve como instrumento fundamental a la acción y siendo que Doctrinariamente está admitido que los hechos comunes pueden ser probados por cualquiera de los consortes, amén de que el acta levantada al efecto aparece suscrita por el apoderado de la demandada, lo que convalida dicha actuación por él; es por lo que la inspección judicial practicada es objeto de valoración y así se establece. Ahora bien revisada como ha sido la aludida inspección judicial, se constata que una vez constituido el Tribunal en el inmueble objeto de la demanda, dejó constancia de los hechos inspeccionados conforme a los particulares solicitados por la parte actora, reproduciéndose fotografías que forman parte de la misma, de cuyo contenido se aprecia que en efecto se constató la presencia de cinco brakers a los que algunos les faltaba la tapa de seguridad y que a una de ellas no se tuvo acceso por impedirlo el material reciclado, que los canales de desagüe se encontraban obstruidos por materia prima reciclable. En cuanto al alcantarillado también se dejó constancia de estar obstruido con abundante residuo, observándose algunas en condiciones de deterioro. Igualmente observó el Tribunal daños a los portones metálicos de seguridad tales como huecos producto de la corrosión; hechos éstos que se corroboran además con el material fotográfico inserto en autos de los cuales también se observa daños al techo del inmueble. En cuanto a un incendio ocurrido en las afueras del inmueble arrendado, hecho éste que además de haber quedado suficientemente probado en autos, fue expresamente aceptado por la demandada quien además niega que éste haya sucedido por su responsabilidad, observándose del informe que ésta trae emanado del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de carácter Civil Municipales de Barquisimeto del Estado Lara, inserto a los folios 82, 83 y 84 de los autos y que surte pleno valor probatorio en autos al constituir un documento emanado por una autoridad administrativa; que en efecto se clasificó el incendio dentro de la categoría “Accidental” en virtud de no poderse determinar la procedencia de la llama abierta que originó la ignición del fuero, pero éste al hacer contacto con el material combustible contentivo de cuatro toneladas de carcasa de caucho ubicadas en las afueras del inmueble, se propagó rápidamente causando daños a las paredes de la fachada, techo y cercas del inmueble arrendado por efecto del calor de las llamas de fuego y el humo. Siendo ello así en vista de lo anteriormente expresado, es forzoso declarar que la demandada causó daños al inmueble generando daños y perjuicios a los arrendadores incumpliendo así su obligación contractual y legal, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente los artículos 1264, 1586, 1592 y 1593 del Código Civil y en consecuencia declarar la procedencia de la acción en armonía con el artículo 1.167 del mismo Código en donde se estipula, que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación , la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; y así se establece. En relación a la prueba testimonial de la ciudadana Flor Alba Flechas de Villarreal promovida por la parte actora, se desecha por cuanto los hechos declarados allí no guardan relación con los hechos controvertidos en la presente causa y así se establece. Resuelta la demanda interpuesta, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre la reconvención planteada por la demandada de autos; sin embargo antes de pronunciarse al fondo de la misma y dada la acotación necesaria que efectúa la actora reconvenida en la parte in fine de su escrito de contestación, alegando que la reconvención debe precisar claramente el objeto y sus fundamentos y que no debió ser admitida por no cumplir con los extremos de los ordinales 1°, 2°, 3°, 4°, 5° y 6° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Al respecto resulta imperioso señalar aquí que la norma procesal ha puesto a disposición de la parte demandada las Cuestiones Previas previstas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como uno de los mecanismos para corregir o depurar el proceso de aquellos errores u omisiones que revisten un carácter formal, los cuales son resueltos por el juez que conozca del asunto de forma previa; en virtud de lo cual debió el apoderado judicial de la parte actora reconvenida oponer las cuestiones previas a las que creyere había lugar para ello, como bien lo señala el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil y no lo hizo. Ahora bien, en caso de que el escrito contentivo de la demandada reconvencional adolezca de alguno de los requisitos de forma establecidos en el artículo 340 ibídem, ello no lo hace inadmisible a la luz del artículo 366 iusdem, pues como se dijo antes, son requisitos de forma y que debieron ser opuestas como cuestiones previas para ser resueltas de la forma prevista en la ley. A todo evento y a los fines de extender una sentencia que abrace todos los puntos señalados y controvertidos en la demanda, observa quien aquí decide que de la lectura efectuada a la demanda reconvencional, se lee claramente cuál es el objeto de la misma; la cual es interpuesta contra los demandantes con fundamenta en el hecho de que los arrendadores deben reintegrarle la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) dados en garantía más los intereses generados en virtud de encontrarse solvente en el pago de los cánones, conforme al artículos 23 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; quien además solicita el reintegro de veinticinco mil doscientos sesenta y cinco bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 25.265,94) por haber incurrido en reparaciones mayores a las establecidas en la cláusula quinta del contrato; lo que fue negado por la parte actora reconvenida en la oportunidad de la contestación; por lo que de seguidas procede quien aquí decide a analizar las pruebas reproducidas en juicio a cuyo efecto. En relación al reintegro del depósito dedo en garantía más sus intereses generados conforme al artículo 23 de la Ley Especial, observándose tanto del contrato de arrendamiento como de los recibos cursantes a los folios 88, 91 92 de los autos, que en efecto la arrendataria entregó como depósito en garantía a la arrendadora la cantidad de treinta mil bolívares, los cuales deben ser reintegrados conjuntamente con los intereses generados a la luz de dicho dispositivo legal; sin embargo establece el artículo 25 ibídem que el arrendador debe reintegrar dichos montos dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, lo que también quedó establecido en el contrato locativo, constatándose que para la fecha de interposición de la reconvención las partes aún se encontraban vinculadas en la relación contractual y en consecuencia, no había nacido el derecho del arrendatario de reclamar el reintegro del depósito dado en garantía, razón por la cual es menester declarar la improcedencia de la petición formulada por la demandada reconviniente y así se establece. En cuanto al reintegro de la cantidad de dinero de veinticinco mil doscientos sesenta y cinco bolívares con noventa y cuatro céntimos (Bs. 25.265,94) los cuales corresponden, según su decir. a gastos mayores en que incurrió la arrendataria al efectuar reparaciones al inmueble objeto de la demanda, constatándose también que a los fines de probar sus dichos, la demandada reconviniente reproduce a los folios 85 y 86 dos facturas en original emitidas por LA firma mercantil Construcciones Civiles y Decorativas, C.A. (CONSCIDECA, C.A.) sin embargo, las mismas deben desecharse al no surtir pleno valor probatorio en autos al no haber sido ratificada la prueba conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia y bajo los anteriores razonamientos, es por lo que la reconvención propuesta debe ser desestimarse por improcedente y así se decide. En relación a las demás pruebas documentales aportadas por la demandada reconviniente cursantes a los folios 87 y 90 se desechan al no revestir carácter probatorio al constituir documentos sin suscripción alguna; así mismo se desechan los recibos de pago a nombre de América Izquierdo y que rielan desde el folio 93 al folio 96 al no guardan relación con los hechos debatidos en el juicio, toda vez que los mismos van dirigidos a demostrar la solvencia de la parte demandada y así queda establecido. En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR LA DEMANDA POR RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los ciudadanos MARIBEL PASTORA IZQUIERDO MARTINEZ, LAZARO ANTONIO IZQUIERDO MARTINEZ, JOSE LUCIANO IZQUIERDO MARTINEZ, MARIELENA IZQUIERDO DE ALVAREZ, CARMEN MARISOL IZQUIERDO MARTINEZ en contra la Sociedad Mercantil VENEZOLANA DE RECICLAJE, C.A. en la persona de su representante legal (Director), ciudadano JOSE LUIS ANGEL RODRIGUEZ, todos identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y se condena a la demandada de autos a entregar el inmueble arrendado constituido por un galpón un ubicado al lado Sur de la Avenida Florencio Jiménez, vía Quibor de esta ciudad de esta ciudad, cuyas demás características constan al inicio de este fallo, libre de personas y cosas y solvente en el pago de los servicios públicos. Así mismo, se declara SIN LUGAR LA RECONVENCION PROPUESTA EN LA PRESENTE CAUSA POR REINTEGRO ARRENDATICIO. Por último, se condena en costas a la parte perdidosa por haber vencimiento total. Por cuanto el presente fallo es publicado fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiocho (28) días del mes de Septiembre del año dos mil doce (2012) Años 202° y 153° EL JUEZ, ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA LA SECRETARIA, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 3:01 p.m. La Sec.