REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. -I- IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Parte actora: Sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., sociedad mercantil de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el dieciséis (16) de enero de dos mil seis (2.006), bajo el No. 65, Tomo 2-A-Cto. Representación judicial de la parte actora: Ciudadanos JAIME REIS DE ABREU, SONIA M. FERNÁNDEZ DE ABREU Y EMILIO A. ECHEVERRÍA IRIARTE y JANETT DE ABREU FERREIRA, abogados en ejercicios, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 12.187, 32.181, 12774 y 88539, respectivamente. Parte demandada: Sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., de este domicilio, inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el diez (10) de agosto de dos mil cuatro (2.004), bajo el No. 03, Tomo 950-A-Qto. Representación judicial de la parte demandada: Ciudadanas, MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANA BORGES, de este domicilio, abogadas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo los Nos. 6.755, 11.804 Y 75.509, respectivamente. Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Expediente: Nº 13.950. ( REENVÍO) -II- RESUMEN DEL PROCESO Correspondió a este Juzgado Superior, conocer y decidir de este asunto en reenvío, en virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, el día dieciséis (16) de mayo de dos mil doce (2.012), a través de la cual CASÓ DE OFICIO Y DECRETÓ LA NULIDAD del fallo recurrido proferido por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (8) de julio de dos mil once (2.011); que declaró: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogado YVANA BORGES ROSALES en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA C.A. 2005 C.A., contra la decisión dictada el veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2010) por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; REVOCÓ la sentencia recurrida; SIN LUGAR la demanda interpuesta por la empresa INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A.; CON LUGAR la reconvención propuesta por ésta contra aquella; RESUELTO el contrato celebrado entre las partes; y, condenó a la parte demandante en costas, con fundamento en los artículos 281 y 274 del Código de Procedimiento Civil. Comienza este proceso con la acción de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA intentada por los ciudadanos JAIME REIS DE ABREU, SONIA M. FERNÁNDEZ DE ABREU Y EMILIO A. ECHEVERRÍA IRIARTE, ya identificados, en su condición de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., suficientemente identificadas, a través de libelo de demanda presentado en fecha diez (10) de agosto de dos mil seis (2006), ante el Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Correspondió conocer por distribución de la causa al Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual, procedió a la admisión de la demanda, el día nueve (9) de octubre de dos mil seis (2.006); y ordenó el emplazamiento de la parte demandada a fin de compareciera en la oportunidad respectiva para que diera contestación a la demanda interpuesta en su contra.- En ese mismo auto, el Juzgado de la causa, admitió la prueba de posiciones juradas promovida por la demandante en su libelo; ordenó la citación de la parte demandada; y advirtió a ambas partes la oportunidad en que debían absolver las referidas posiciones juradas. El doce (12) de diciembre del dos mil seis (2006), la representación judicial de la parte demandada consignó instrumento poder que acreditaba su representación, con lo cual quedó citada tácitamente, de conformidad con lo previsto en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil. El día veinticinco (25) de enero dos mil siete (2007), los ciudadanos EMILIO ECHEVERRÍA Y JAIME REIS DE ABREU, apoderados de la demandante; y la ciudadana SULMA ALVARADO, representante judicial de la demandada convinieron en suspender el procedimiento por treinta (30) días continuos contados a partir de esa fecha. En fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2007) el Tribunal de la primera instancia, suspendió el procedimiento por treinta (30) días continuos, desde esa misma fecha veinticinco (25) de enero dos mil siete (2007), hasta el veinticinco (25) de febrero de dos mil siete (2.007), de conformidad con lo preceptuado en el artículo 202 del Código de Procedimiento Civil. En diligencias del veintitrés (23) y veintisiete (27) de febrero del mismo año, respectivamente, los abogados JAIME REIS DE ABREU Y SULMA ALVARADO ELMOR, en su condición de apoderados de la parte actora y demandada, también respectivamente, convinieron en suspender la causa hasta el treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007). El Juzgado de la causa, conforme a lo previsto en el ordinal 2º del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, suspendió el curso del procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber, desde esa misma fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), hasta el día treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007); tal y como lo habían señalado las partes en las diligencias de fecha veintitrés (23) y veintisiete (27) de febrero de ese mismo año. El dos (2) de abril de dos mil siete (2.007), las abogadas MARÍA COMPAGNONE Y SULMA ALVARADO, representantes judiciales de la parte demandada, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., identificada en el texto de esta sentencia, presentaron escrito de contestación al fondo de la demanda, en el cual, entre otros aspectos, negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes; impugnaron y no aceptaron los supuestos ofrecimientos de pago efectuados por la parte actora; y reconvinieron a la demandante, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A. por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA-VENTA, todo lo cual será examinado en los capítulos correspondientes de esta decisión. El Tribunal de la causa, por auto de fecha diez (10) de abril de dos mil siete (2007), admitió la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, por cuanto consideró que la misma no era contraria a derecho, al orden público a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa en la ley; y estableció oportunidad para que la parte actora reconvenida diera contestación a la citada reconvención. El abogado EMILIO A. ECHEVERÍA, representante judicial de la parte actora reconvenida, el día veintiséis (26) de abril de dos mil siete, presentó escrito de contestación a la reconvención, en el cual, como punto previo, opuso la extemporaneidad por tardía de la contestación de la demanda efectuada por la parte demandada; y, contestó al fondo a la reconvención propuesta por la parte demandada, con los resultados que se analizarán más adelante. El cuatro (4) de mayo de dos mil siete (2007), las abogadas MARÍA COMPAGNONE Y SULMA ALVARADO, ya identificadas en el texto de este fallo, representantes judiciales de la parte demandada reconviniente, negaron el alegato expuesto por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRE-ALE C.A., y pidieron al a-quo desechare tales argumentos. Abiertas a pruebas, tanto la acción principal, como la acción reconvencional, todas las partes promovieron éstas. A este respecto el Tribunal de la primera instancia, emitió su pronunciamiento el día treinta y uno (31) de mayo de dos mil siete (2007) En fecha cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007), el Juez Titular del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se inhibió de seguir conociendo de este asunto; y, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor de turno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Igualmente, ordenó la remisión al Juzgado Superior Distribuidor de turno de en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de las copias certificadas pertinentes, a los fines de la tramitación de la incidencia de inhibición surgida en este caso. En razón de la inhibición antes dicha, le fue asignada por distribución, la causa principal al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- El dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007), la Dra. Lisbeth Segovia Petit, Juez Titular de ese Juzgado, le dio entrada al expediente y se avocó al conocimiento del asunto sometido a su conocimiento. En fecha trece (13) de agosto de dos mil siete (2.007) tuvo lugar el acto de posiciones juradas, del ciudadano FRANCISCO MORALES DÍAZ DEL CASTILLO; y, como quiera, que el mismo no se hizo presente en el Tribunal, a pesar de haberle concedido la hora de espera, los apoderados de la demandante, procedieron a estamparle las posiciones juradas que constan en el acta respectiva; y que más adelante serán examinadas. El dieciocho (18) de octubre de dos mil siete (2.007) la representación judicial de la demandada reconviniente, pidió la reposición de la causa. En fecha cuatro (4) de diciembre de dos mil siete (2.007) las abogadas MARIA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANNA BORGES, suficientemente identificadas en esta sentencia, en su condición indicada, presentaron informes en la primera instancia. Por su parte, el abogado EMILIO A. ECHEVERRÍA, apoderado de la demandante reconvenida, el día veintisiete (27) de febrero de dos mil ocho (2.008), pidió fueran declarados extemporáneos los informes de su contraparte, previo cómputo practicado por Secretaría y con atención a los recaudos por él acompañados. Como fue señalado en este fallo, el veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2.010), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el proceso que nos ocupa; en la cual, declaró: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID – ANDRES – ALE, C.A. contra la empresa PROMOTORA GRANADA 2005, C.A.; condenó a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa, acompañado al libelo de la demanda en los términos establecidos en los particulares PRIMERO Y SEGUNDO del dispositivo del fallo; ordenó la notificación de las partes; y condenó en costas a la demandada. El día veintinueve (29) de septiembre de dos mil diez (2.010), la abogada YVANA BORGES ROSALES, apoderada de la parte demandada reconviniente, apeló de la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. En fecha cuatro (4) de noviembre de dos mil diez (2010), el a quo oyó en ambos efectos la referida apelación; y ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno. Recibido por sorteo el expediente por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, el día veinticuatro (24) de noviembre de dos mil diez (2.010), se fijó oportunidad para que las partes presentaran sus informes ante esa Alzada. El once (11) de febrero de dos mil once (2.011), ambas partes presentaron escritos de informes ante el Juzgado Superior respectivo; y el veintitrés (23) de marzo del mismo año, las apoderadas de la parte demandada formularon observaciones a los informes presentados por la parte contraria. Como fue indicado, el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha ocho (8) de julio de dos mil once (2.011), dictó sentencia en este proceso, la cual fue CASADA DE OFICIO por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia. Recibido el expediente proveniente del Tribunal Supremo de Justicia, la Dra. INDIRA PARÍS BRUNI, Juez Provisional del mencionado Juzgado Superior Primero, se inhibió de seguir conociendo de este asunto; y remitió los autos y las copias certificadas de la incidencia de inhibición, a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. El treinta (30) de julio de dos mil doce (2.012), fue recibida la causa principal ante este Juzgado Superior, luego de la respectiva distribución; y, quien suscribe este fallo, se avocó al conocimiento de la causa y ordenó la notificación de las partes. Efectuada la notificación ordenada, se fijó oportunidad para dictar sentencia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 522 del Código de Procedimiento Civil. Pasa entonces esta Alzada a pronunciarse, de la siguiente manera: -III- DEL REENVÍO Como fue señalado en el capítulo anterior, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia del dieciséis (16) de mayo de dos mil doce (2.012) con ponencia del Magistrado Dr. LUIS ANTONIO ORTÍZ HERNÁNDEZ, CASÓ DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el ocho (8) de julio de dos mil once (2011); y, en consecuencia, decretó su nulidad y ordenó al tribunal que resultare competente dictara nueva decisión corrigiendo el vicio referido, ateniéndose a lo expresamente establecido en este fallo. Estableció la Sala, lo siguiente: “…En garantía del legítimo derecho que poseen las partes a la defensa y libre acceso a los órganos de administración de justicia para ejercer el derecho a la tutela judicial efectiva de los mismos y el de petición, consagrado en los artículos 49, numeral 1°, 26 y 51, todos de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, esta Sala en sentencia N° 22 de fecha 24 de febrero del 2000, expediente N° 99-625, caso: Fundación para el Desarrollo del estado Guárico (FUNDAGUÁRICO) contra José Milagro Padilla Silva, determinó que conforme a la disposición legal prevista en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil, y al principio constitucional establecido en el artículo 257 de la precitada Constitución, referido a que "..El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia...", tiene la prerrogativa para extender su examen hasta el fondo del litigio, sin formalismos, cuando se detecte la infracción de una norma de orden público o constitucional. En este sentido, con el fin de aplicar una recta y sana administración de justicia, de conformidad con lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y en aplicación del criterio vinculante sentado por la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 1353 de fecha 13 de agosto de 2008, expediente N° 07-1354, caso: Corporación Acros, C.A., según el cual, la casación de oficio, más que una facultad discrecional, constituye un verdadero imperativo constitucional, porque “...asegurar la integridad de las normas y principios constitucionales es una obligación de todos los jueces y juezas de la República, en el ámbito de sus competencias (ex artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela)...”, esta Sala procede a obviar las denuncias articuladas en el presente recurso extraordinario de casación, para casar el fallo recurrido con base en la infracción del orden público encontrada en el caso bajo estudio, y al respecto observa, que la sentencia impugnada señaló lo siguiente: “Señala la parte actora: Que consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 21 de Octubre de 2006, bajo el No. 21, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones, que las partes celebraron una promesa de compraventa sobre cuatro (4) locales comerciales ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Granada, signados con los Nros.1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2) respectivamente. Los cuales tienen las siguientes características: (omissis); dicha promesa se efectuó por la suma de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs.1.750.000.000,oo), lo que para esta fecha actual, es la suma de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F.1.750.000,00), para a ser cancelados de la siguiente manera: A) Una reserva por VEINTE MIL DE BOLÍVARES con 00/100 (Bs.20.000,oo), (sic) la cual ya se hizo efectiva el día 04 (sic) de Diciembre de 2005, según cheque del Banco Plaza No 00000194; b) Una cuota de opción compraventa por TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.30.000,00) la cual ya se hizo efectiva. C) Una cuota de Diez Mil de Bolívares con 00/100 (Bs.10.000,00) cancelada en el acto que se efectuó en la Notaría; D) Cinco (05) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.10.000,OO) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15 de Marzo de 2006 y la última, el 15 de Julio de 2006; E) Seis (06) cuotas-giros por un monto de QUINCE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.15.000,00) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2006, y la última el día 05 de Enero de 2007;F) Seis (06) cuotas-giros por un monto de VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.20.000.00), con vencimiento la primera el día 15 de Febrero de 2007, y la última el día 15 de Julio de 2007; G) Seis (06) cuotas- giros por un monto de VEINTICINCO MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.25.000,00) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2007, y la última el día 15 de Enero de 2008; H) Seis (06) cuotas-giros por un monto de TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.30.000.00) con vencimiento la primera el día 15 de Febrero de 2009; I) Seis (06) (sic) cuotas-giros por un monto de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.35.000.00) con vencimiento la primera el día 15 de Agosto de 2008 y la última el día 15 de enero de 2009. Asimismo expresaron los apoderados actores que todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de OCHOCIENTOS SESENTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.860.000.00) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. Y que el saldo restante, es decir la cantidad de OCHOCIENTOS NOVENTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS.890.000.00) seria (sic) financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. Que la parte actora pagó las cuotas-giros vencidas los días 15 de Marzo de 2006; 15 de Abril de 2006; 15 de Mayo de 2006, pero la demandada rechazó el pago de la cuota – giro signada con el No. 4 y siguientes, por lo que su representada a través de la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha día 12 de julio de 2006, se trasladó y constituyó en la Oficina de Promotora Granada 2005 C.A., ubicada en la calle 3-A, Torre Express, piso 5, oficina 5C, La Urbina, Área Metropolitana de Caracas, dejándose constancia del ofrecimiento de pago de la cantidad de DIEZ MIL DE BOLIVARES (BS.10.000,00), mediante cheque de gerencia identificado con el No.00380226, del Banco Plaza, de fecha 11 de Julio de 2006 de la cuota-giro No 4, mes de junio de 2006; antes del vencimiento de los 60 días calendarios señalados en la cláusula novena del contrato. Afirma la parte actora, que cumplió diligentemente con las obligaciones pactadas en el contrato y que por su parte la demandada quebrantó el contrato al negarse a recibir el pago del saldo del precio. Razón (sic) por la cual, se solicita el cumplimento del contrato celebrado de compraventa celebrado sobre los inmuebles antes identificados, y que la sentencia sirva de título de propiedad, para el caso de que la demandada se negare a otorgar el documento de venta del inmueble respectivo, según lo previsto en el artículo 1167 del Código Civil. (omissis) La representación Judicial de la parte demandada, el 02 (sic) de abril de 2007, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda y reconvención en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo la demanda de cumplimiento de contrato. Admitió la celebración del contrato de promesa de compraventa y negó que se haya negado a recibir las cuotas-giros Nros. 4 y 5 con vencimiento el 15 de junio y 15 de julio de 2006. Sostiene que la parte actora pretendió pagar la cuota No. 2 con vencimiento el 15 de abril de 2006, con el cheque No.00000367 (sic) del Banco Plaza, de fecha 21 de abril de 2006, el cual no pudo hacerse efectivo y que luego la actora pagó el 18 de mayo de 2006. Que la demandada no cumplió con las cuotas del 15 de junio y 15 de julio 2006 y que los ofrecimientos de pago son tardíos. Impugnó los ofrecimientos de pago, pues la oferta real es la única vía legal y pide se desechen del proceso. Niegan que la demandada haya incumplido los términos contractuales, que se pactaron en el contrato de autos.- De igual forma, el Tribunal de la causa, mediante auto del 10 de abril de 2007, admitió la reconvención interpuesta por la parte demandada y fijó el quinto 5º día de Despacho siguiente para que tuviere lugar la contestación a la reconvención, por la parte actora - reconvenida. En fecha 26 de abril de 2007, la parte actora presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, señalando lo siguiente: Que la parte demandada consignó extemporáneamente el escrito de contestación a la demanda, y en consecuencia debe desecharse dicho escrito y declarar inadmisible la mutua petición propuesta y que la parte demandada no expresa que las letras de cambio consignadas en autos están libradas contra ANIBAL DE PONTE CAMARA y no por la parte actora reconvenida, por lo que la parte accionada no ha dado cumplimiento al contrato pues aún no ha emitido las cuotas-giros necesarias para el pago del saldo del precio pactado. (omissis) Como se ha dicho, a criterio de quien aquí decide, ha quedado demostrado en este caso, la existencia de las obligaciones asumidas por ambas partes; asimismo, ha quedado demostrado que quien incumplió el contrato cuyo cumplimiento y resolución pretenden la actora y la demandada, respectivamente, ha sido la demandante, toda vez, que con prescindencia de la calificación jurídica que a éste se le otorgue, es un contrato bilateral; y no era suficiente con que el comprador pretendiera excepcionarse bajo la premisa del rechazo de los pagos por parte del acreedor o conforme a la presunción por él establecida, en el sentido de que era lógico deducir que si no le habían aceptado los pagos de las cuotas giros distinguidas con los números 4 y 5, tampoco les aceptarían las sucesivas. Nuestro ordenamiento jurídico vigente, prevé este tipo de situaciones en las cuales el acreedor se rehúsa a recibir o los pagos; o para el caso en que al deudor, no le hayan presentado al cobro la letras de cambio: y, a tales efectos, establece los debidos procesos a ser seguidos ante un Juez competente, contenidos en los artículos 1.306 y 1.307 del Código Civil; y los artículos 819 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; así como el pautado en el artículo 450 del Código de Comercio, que son los únicos mecanismos idóneos para que los deudores en esos casos, puedan libertarse de su obligación, y Así se establece. Como quiera que en este caso concreto, quedó demostrada la deuda contraída por la parte demandante, prevista en la cláusula sexta del contrato; y, como quiera que la parte demandada se rehusó a recibir los pagos porque los mismos no habían sido efectuados oportunamente, de acuerdo con los vencimientos establecidos en la referida cláusula; a criterio de quien aquí sentencia, el deudor para poder solventarse, y quedar liberado de la obligación contraída en el instrumento de promesa bilateral de compra venta aquí bajo estudio, y actuar como un buen padre de familia, debió actuar en forma diligente, interponiendo cualquiera de los procesos legales contenido en nuestra legislación vigente, para extinguir válidamente la obligación por el contraída, en tiempo hábil, es decir, en forma tempestiva.- Considera el Tribunal, que no era suficiente presentarse a realizar el ofrecimiento con un Notario Público, para luego indicar que el demandado se había rehusado a recibirlo; y que como, se negó a hacerlo en los dos primeros casos, era lógico pensar que también rechazaría los sucesivos pagos. De lo anterior se desprende que el demandante en este proceso, no logró demostrar sus afirmaciones en el sentido de que había pagado oportunamente y había cumplido lo pactado en el contrato. Así se decide. Planteada así las cosas, en el caso bajo análisis, el Tribunal constata que en base al Principio Dispositivo, que le otorga la Ley Adjetiva Civil al Juez como Director del Proceso, a quien le corresponde el estudio del asunto que le ha sido puesto a su conocimiento, en base a lo presentado por las partes en el proceso. En tal sentido, la vigencia de éste principio encuentra su justificación en que el objeto de la controversia es siempre una relación jurídica privada, en la cual no está interesado el Estado, y por tanto, debe quedar librada al poder de disposición de los particulares la materia o el interés cuya tutela procuran en el juicio, por tanto en razón de la búsqueda de la verdad como fin del órgano jurisdiccional, y siendo que efectivamente quedó demostrado en el presente juicio, que las partes se encuentran vinculadas a través de un contrato de promesa bilateral de compra venta, en los términos y condiciones previstos en el mismo, por lo que de acuerdo con las normas generales de contratación previstas en la legislación venezolana, los contratos obligan a cumplir lo expresado en ellos, a cumplir sus obligaciones tal como han sido contraídas, de tal manera que no se puede obligar al acreedor a recibir una cosa distinta a la que se debe, conforme lo pactado en el instrumento fundamental de la demanda, y ASI SE DECIDE.- En vista de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005, C.A., debe ser declarada SIN LUGAR, con expresa condenatoria en costas a la demandante por haber resultado totalmente vencida en la acción principal. Así se decide. Por otra parte, por cuanto la demandante no logró demostrar estar solvente con respecto a los pagos que le fueron reclamados por la parte demandada en su contra-demanda, la Reconvención (sic) propuesta por la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005, C.A., por RESOLUCIÓN DE CONTRATO contra la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A., a tenor de lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, considera éste Tribunal Superior, que lo ajustado a derecho es declararse CON LUGAR, con expresa condenatoria en costas de la parte actora reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en la Reconvención propuesta por la parte demandada. Así se decide. En consecuencia, éste Tribunal Superior, concluye, que el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente, debe ser declarado Procedente, y acordar la REVOCATORIA de la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2.010), por cuanto el A-quo, interpretó en forma errónea la voluntad de las partes, expresada en el documento de promesa bilateral de compra – venta, aunado al hecho de que quedó demostrado plenamente la insolvencia que mantiene la parte actora con respecto a las cuotas de Junio (sic) y julio de 2006, así como las siguientes cuotas (a Julio (sic) de 2006), y ASÍ SE DECIDE”. (Mayúsculas del texto citado). De la lectura del fallo recurrido transcrito se observa, que el juez de alzada desestimó la pretensión de cumplimiento de contrato de promesa bilateral de compra venta deducida por la demandante, luego de haber determinado que fue ella quien incumplió el contrato y que, al no haber demostrado estar solvente con respecto a los pagos que le fueron reclamados por la parte demandada en su reconvención, era la pretensión de resolución de contrato propuesta por ésta última la que debía prosperar, por virtud de lo cual declaró con lugar la aludida reconvención y resuelto el mencionado contrato, pero nada dijo respecto del alcance o efectos derivados de tal declaratoria, y más concretamente, la suerte que tendrían los pagos que ya había hecho la promitente compradora a la promitente vendedora con motivo de la celebración del contrato, quedando insoluto dicho punto el cual no fue resuelto por la recurrida, con lo cual se hace obvio que dicha sentencia se encuentra inficionada del vicio de indeterminación objetiva. En efecto, es pacífica y constante la jurisprudencia de esta Sala, respecto a que toda sentencia debe contener la determinación de la cosa u objeto sobre la que recae la decisión, pues ello permite la ejecución del fallo y la determinación del alcance de la cosa juzgada, requisito éste de estricto orden público que en virtud del principio de unidad del fallo, puede haberse cumplido en cualquier parte de la sentencia. Asimismo, este Alto Tribunal ha establecido de manera pacífica y constante que el requisito de determinación de la cosa u objeto sobre la que recae la decisión, previsto en el artículo 243 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil, resulta indispensable y necesario para que el fallo constituya un título autónomo y suficiente, el cual lleve en sí mismo la prueba de su legalidad, y en el supuesto de resultar definitivamente firme, sea de posible ejecución sin acudir a otros recaudos ni actas, que puedan generar nuevos derechos o declaraciones no hechas en la fase de cognición. Asimismo, este requisito persigue garantizar que el contenido de la sentencia permita determinar los efectos de la cosa juzgada, siendo perfectamente posible, en virtud del principio de unidad del fallo, que tal determinación esté expresada en cualquier parte de la sentencia, no únicamente en su parte dispositiva. (Sent. 24-3-2003. Caso: René Romero García c/ Carolina Lugo Díaz). Así pues, el artículo 243 ordinal 6º del Código de Procedimiento Civil está íntimamente vinculado con lo que la doctrina denomina como principio de autosuficiencia de la sentencia, según el cual, el fallo debe bastarse a sí mismo, sin que sea necesario acudir a otras actas e instrumentos del expediente, tanto para su ejecución como para determinar el alcance de la cosa juzgada. En el caso sub examine, tanto de la sentencia transcrita supra como del propio contrato de promesa bilateral de compra-venta suscrito entre las partes se comprueba que para el momento en que se interpuso la demanda, la demandante (promitente compradora) ya había desembolsado de su patrimonio parte de la inicial del precio convenido, sin que se hubiese esclarecido en el fallo la suerte que correrían tales cantidades de dinero, es decir, si estaban sujetas o no a devolución por parte de la promitente vendedora por efecto de la resolución declarada y en qué proporción, tomando en consideración lo estipulado en el contrato, en cuyo auxilio habría que acudir forzosamente para hacer posible su ejecución, lo que pudiese generar nuevos pronunciamientos o declaraciones no hechas en la fase de cognición que esta Sala está obligada a evitar, puesto que tales pronunciamientos no son propios de dicha fase procesal, la cual fue diseñada para materializar o hacer efectivo lo declarado y ordenado en la sentencia definitiva dictada en la fase de cognición. De modo pues que, a juicio de esta Sala, es nula por indeterminación objetiva la sentencia que declara la resolución de un contrato, si no precisa el efecto o eficacia restitutoria o recuperatoria que se deriva de tal decisión, claro está, en aquellos supuestos en los que ha lugar a la restitución o recuperación de alguna prestación. Dicho de otro modo, en aquellos casos en los que es posible derivar efectos restitutorios o recuperatorios del fallo que declara la resolución de un contrato, los mismos deben ser claramente determinados en la decisión, no pudiendo limitarse la misma a la mera declaratoria de resolución, aún cuando el demandante hubiere circunscrito su pretensión a esa simple declaratoria, toda vez que, se trata de un asunto que interesa a ambas partes, quienes deben tener plena seguridad jurídica respecto del alcance del fallo a los efectos de determinar la cosa juzgada que del mismo dimanará así como de lo que será materia objeto de ejecución, siendo deber del juez emitir un pronunciamiento exhaustivo y autosuficiente al respecto. En este sentido ha tenido oportunidad de pronunciarse esta Sala en casos similares al de autos, así por ejemplo, en sentencia N° 677 del 20 de noviembre de 2009, expediente N° 09-191, caso: Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otra, estableció: “En el caso concreto, la Sala observa que el juez superior en el fallo recurrido cita doctrina del autor Eloy Maduro Luyando, relativa a que “...la resolución tiene efectos retroactivos, por lo que declarado (sic) con lugar, el contrato se considera como si nunca se hubiese efectuado, volviendo las partes a la situación precontractual, es decir, a la situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato...”, así como otra doctrina autoral en la cual se afirma que “...la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución, así como ordenar la restitución del bien que ocupa el optante...” y, sin embargo, no se apoyó en ellas para dictar su decisión, pues en ninguna parte de ésta ordena a la actora, en forma clara y precisa, que restituya a los codemandados-vendedores el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó, violando así lo dispuesto en los artículos 12 y ordinal 6° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. En otras palabras, si la resolución del contrato tiene efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, entonces el juez de alzada ha debido ordenarle a la parte actora que le restituyera a la parte demandada el bien inmueble objeto del contrato sobre el cual recae la sentencia resolutoria que dictó; y no limitarse, exclusivamente, a condenar a los codemandados de autos a que le restituyeran a la demandante las sumas de dinero y el inmueble ya mencionados e identificado en el cuerpo de este fallo, respectivamente, so pena de inficionar la decisión recurrida de indeterminación objetiva, como en efecto lo hizo. De tal manera, que el ad quem al no ajustar su sentencia a las doctrinas autorales citadas en el propio cuerpo del fallo recurrido, incurrió en el vicio de indeterminación objetiva y, por ende, impidió determinar con exactitud hasta donde se extienden los efectos de la cosa juzgada, pues aun cuando se exprese en forma teórica o doctrinal que el efecto de la acción resolutoria retrotrae la situación entre las partes contratantes al mismo estado en que se encontraban antes de que suscribieran el contrato en cuestión, es menester que en alguna parte de la sentencia resolutoria el juez de la recurrida, de manera clara y precisa, también le ordenara al actor la restitución a la cual queda obligado por efecto de la resolución acordada, evitando así que hayan cuestiones sobreentendidas en su decisión”. (Resaltado con subrayado añadido). Más recientemente, en sentencia N° 53 del 8 de febrero de 2012, expediente N° 11-503, caso: George Yazji contra Instituto Universitario De Mercadotecnia ISUM C.A., con ponencia del mismo Magistrado que con tal carácter suscribe el presente fallo, estableció: “(…) la resolución del contrato declarada por la recurrida, comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar, como si el convenio jamás se hubiese celebrado. Y si una de las partes contratantes pagó parte de un precio de venta, a través de uno o varios abonos, la sentencia que declara la resolución del contrato debe indicar qué monto debe ser restituido al comprador y ordenar tal restitución”. Aplicando los criterios jurisprudenciales que anteceden al presente caso, se colige que el juez de alzada incurrió en el vicio de indeterminación objetiva, al haber declarado pura y simplemente la resolución del contrato de promesa bilateral de compra-venta celebrado entre las partes, sin precisar los efectos de tal declaratoria en el dispositivo del fallo, ni en ninguna otra parte de su decisión. Así se decide. Por virtud de la declaratoria de casación de oficio del fallo recurrido, la Sala se abstiene de decidir las denuncias contenidas en el escrito de formalización, conforme a lo prescrito en el artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide…” Pasa entonces este Tribunal decidir el asunto sometido a su conocimiento, en atención a lo establecido por nuestro Máximo Tribunal; y a tales efectos, observa: -IV- ALEGATOS DE LAS PARTES ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA EN SU LIBELO DE DEMANDA Los abogados JAIME REIS DE ABREU, SONIA M. FERNÁNDEZ DE ABREU Y EMILIO A. ECHEVERRÍA, apoderados judiciales de la parte demandante reconvenida, alegaron en su libelo de demanda, lo siguiente: Que su representada, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., y la sociedad de comercio PRMOTORA GRANADA 2005 C.A., habían realizado en fecha cierta ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el día veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2006), anotado bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, una convención contractual bilateral en la que ambas partes, obligándose recíprocamente, habían convenido en celebrar una convención que habían denominado promesa de compraventa. Que la promotora, hoy demandada, en el mencionado contrato, había señalado ser la única y exclusiva propietaria de una parcela de terreno distinguida como lote B-2, ubicada en el sector Vega Arriba, de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, la cual formaba parte de los terrenos donde actualmente se construía el Conjunto Residencial Comercial Fruta’s Condominiums, como se evidenciaba del título de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil cuatro (2.004), bajo el No. 33, protocolo primero, tomo 20.- Que en vista de tal manifestación, su representada había convenido en el perfeccionamiento del negocio jurídico pactado en los términos y condiciones allí señaladas. Que su representada había aceptado que la promotora estaba desarrollando en la parcela de terreno de su propia un edificio multifamiliar-comercial, el cual se encontraba en la fase final del proyecto; y en consecuencia había negociado los locales comerciales ofertados en venta. Que ambas partes, en la cláusula tercera del contrato referido, se habían obligado recíprocamente, así: “…LA PROMOTORA, se obliga a dar en venta, y EL COMPRADOR, se obliga a adquirir cuatro LOCALES COMERCIALES, ubicados en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las referidas Mezzanina. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los locales Comerciales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.” Que en el contexto invocado, la promotora, se había comprometido a ejecutar la obra por sí sola, o bajo su dirección, según las obligaciones asumidas en las cláusulas traídas a colación, circunstancias jurídicas totalmente aceptadas y materializadas en el instrumento objeto de la negociación y por ello ley. Que también habían convenido las partes cualquier modificación o alteración que pudiere introducir la promotora al proyecto o a los locales objeto del contrato, ya fuere, por razones de conveniencia, por exigencias de las autoridades competentes, para un mejor aprovechamiento del proyecto; así como también cualquier modificación necesaria en los acabados de primera, especificaciones y materiales a ser utilizados en la construcción de los locales; siempre que ello no afectare la calidad original de los locales adquiridos por el comprador, todo lo cual fue previsto en la cláusula quinta del contrato. Que asimismo, ambas partes habían convenido de mutuo acuerdo y recíprocamente en la cláusula sexta de la convención bilateral, lo siguiente: “…El precio por el cual EL COMPRADOR, adquiere el inmueble objeto de esta Promesa, es de UN MIL setecientos cincuenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) a ser cancelados bajo los términos y condiciones siguientes: A) Una reserva por Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00), la cual ya se hizo efectiva el día 04/1272005 (sic) según cheque del Banco Plaza No.00000194; b) Una cuota de opción de compraventa por Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) la cual ya se hizo efectiva…c) Una cuota de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cancelada en este acto de Notaría; d) Cinco (05) cuotas – giros por un monto de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15/03/2006 y la última el 15-07-2006; e) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince Millones de Bolívares con 00/100 (bs. 15.000.000,oo) convencimiento (sic) la primera el día 15/08/2006 y la última el día 05/01/2007; f) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2007, y la última el día 15/07/2007; g) Seis (06) cuotas giros por un monto de Veinticinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2007, y la última el día 15/01/2008; h) Seis (6) cuotas-giros por un monto de Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2009; i) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Treinta y cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2008 y la última el día 15/01/2009. Todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de Ochocientos Sesenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.860.000.000,oo) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. El saldo restante, es decir, la cantidad de Ochocientos Noventa Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 890.000.000,oo) será financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. Todos los pagos a ser realizados por EL COMPRADOR a LA PROMOTORA de acuerdo a este contrato, deberán ser mediante cheque no endosable a nombre de LA PROMOTORA, o a nombre de quien La Promotora designe”. Que el precio de los locales comerciales vendidos por la promotora y adquiridos por el comprador, así como la forma de pago habían quedado literalmente establecidos en el documento de venta objeto de la operación; y, que su representada la había extinguido mediante pagos realizados a la promotora, de las cuotas-giros vencidas los días 15/03/2006; 15/04/2006; 15/05/2006, quien siempre había recibido dichos pagos a satisfacción; y había hecho entrega de los giros y recibos correspondientes, en la dirección indicada en la convención contractual bilateral. Que la hoy demandada, había rechazado el pago de la cuota-giro No. 4 y siguientes; y que la promotora se había negado remisa y renuentemente a recibir el pago; que no obstante ello, y para mayor seguridad, el comprador había realizado a la promotora, a través de la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día doce (12) de julio de dos mil seis (2.006), la cual se había constituido en las oficinas de la demandada, ofrecimiento de pago por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), correspondiente a la cuota-giro No. 4, del mes de junio de 2006, la cual acompañaban a su libelo. Que el comprador había cumplido literalmente con todas las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa, pues había extinguido tempestivamente todas las obligaciones con vencimiento los 15 días de cada mes, hasta que la promotora, hoy demandada, había dejado de recibir el cheque contentivo del pago de la cuota-giro No. 4, con vencimiento el día quince (15) de junio de dos mil seis (2.006), circunstancia que se había previsto en tiempo bueno; valía decir, que la promotora se había negado a recibir los pagos a partir del día quince (15) de junio de dos mil seis (2.006). Que alertaban al Tribunal que el documento donde constaba el contrato de compraventa había sido redactado por la promotora sin la intervención del comprador, de manera que lo había hecho a su conveniencia; que no obstante, ambas partes habían experimentado el deseo o necesidad de contratar hasta el momento, a través de la integración de las voluntades de ambas partes contratantes, valía decir, quedaron experimentados y manifestados voluntariamente todos los elementos que conformaban el negocio jurídico de la venta celebrada. Que en la cláusula octava del contrato celebrado entre las partes, se había pactado que la referida promesa bilateral de compraventa, estaría vigente desde la fecha de su autenticación hasta la fecha de la firma del documento definitivo de compraventa que probare la propiedad del comprador de los bienes objeto de la negociación. Que en ese contexto, se realizaba que irrefutable e irrebatiblemente, las partes de la convención habían expresado de manera contundente e inequívoca y con talante negocial, un acto de compraventa perfecto e irrevocable, que debía ser cumplido literalmente por ambas partes, lo cual había sido quebrantado por la promotora. Que asimismo, ambas partes habían acordado establecer en la cláusula décima quinta, las direcciones y la modalidad como debían practicarse las notificaciones o el envío de correspondencia o entrega de documentos. Que su mandante, para mayor seguridad, había hecho ofrecimiento fehaciente y tempestivo de pago en la dirección de la promotora indicada en la cláusula décima quinta del contrato existente entre las partes, de la cuota vencida el quince (15) de junio de dos mil seis (2.006), valía decir, antes del vencimiento de los sesenta (60) días calendarios pactados en el numeral 2 de la cláusula novena; pago este que había sido rechazado ostensiblemente y sin fundamento alguno por la promotora demandada; lo cual era contrario al negocio jurídico válidamente celebrado entre las partes; circunstancia que libertaba a el comprador de toda responsabilidad legal y contractual. Que ambas partes habían designado como domicilio especial y excluyente de cualquier otro, a la ciudad de Caracas, con lo cual habían renunciado a cualquier otra jurisdicción, según lo pactado en la cláusula décima novena del citado contrato. Que con sujeción estricta a los términos estipulados en el contrato de promesa bilateral de compraventa, en forma tempestiva, su representada había cumplido adecuadamente las obligaciones asumidas en la relación contractual; y que, a partir de la fecha de autenticación del contrato, ésta era, el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), el contrato de promesa bilateral de compraventa se había formado en el marco de la legalidad, toda vez que ambas partes habían manifestado su consentimiento; y habían establecido el objeto y la causa contractuales, todo conforme al artículo 1.137 del Código Civil. Que consecuencialmente, la promotora había devenido en vendedora y su representada, en adquirente irrevocable del bien y, por ende, propietaria del inmueble cuya negociación había sido aceptada por ambas partes en el contrato autenticado el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), por documento anotado bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda. Que formado y perfeccionado como había quedado el contrato de compraventa para los contratantes, habían surgido de inmediato para los contratantes, las obligaciones y derechos convencionales y legales propios de la venta. Que para su representada, el comprador, había nacido (i) el derecho de propiedad de los locales comerciales 1, 2, 3 y 4 ubicados en la Planta Baja del Edificio Residencias Granada que le habían sido vendidos; (ii) el derecho a la tradición de los inmuebles adquiridos, mediante el otorgamiento por parte de la promotora-vendedora, de los correspondientes instrumentos de propiedad; (iii) el derecho a saneamiento, en caso de evicción; y, (iv) la obligación de pagar el precio en la forma y términos convenidos. Que para la promotora – vendedora había nacido: (i) el derecho al precio pactado, pagadero en la forma y términos convenidos; (ii) la obligación de cumplir con la tradición de la cosa vendida, mediante el otorgamiento de los correspondientes instrumentos públicos de propiedad; y, (iii) su obligación de sanear en caso de evicción. Que era el caso que, desde la formación y perfeccionamiento del contrato de compra-venta y la disposición e insistencia de su mandante de cumplir con sus obligaciones, hasta ahora la vendedora se había mostrado remisa y renuente en recibir el pago de las cuotas-giros No. 4 y 5 correspondientes a los meses de junio y julio de 2006; que el pago de la cuota No. 4, había sido ofertado a través de Notario Público, en la dirección establecida, el cual había sido rechazado por la promotora, con lo cual había incumplido la vendedora con sus obligaciones legales y contractuales; particularmente habiendo rehuido su obligación de recibir los cheques emitidos a su orden con la mención no endosable, tal como se había pactado en el instrumento contentivo de la convención contractual bilateral. Que también se había mostrado remisa y renuente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la cláusula tercera del instrumento de compraventa; valía decir, habiendo pretendido obstaculizar la venta de los inmuebles negociados; en recibir los pagos establecidos en la cláusula sexta; en lo previsto en la cláusula octava del contrato que había establecido la vigencia del contrato hasta la firma del documento definitivo de compraventa del bien objeto de negociación; que ambas partes habían estimado que debería ser firmado en marzo de 2008, con dos prórrogas automáticas de seis (6) meses; y de la cláusula décima quinta, por haber rechazado ostensiblemente los pagos correspondientes a las cuotas-giros convenidas. Invocaron asimismo, el artículo 1.167 del Código Civil, en razón de lo cual, pedían el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes; e hicieron responsable al demandado de daños y perjuicios. Fundamentaron además su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.354 del Código Civil y demandaron en nombre de su representada INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A. a la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, para que conviniera o a ello fuera condenada por el Tribunal, en lo siguiente: “1.- En que, por haber adquirido EL COMPRADOR los locales del Edificio Granada el día 21 de febrero de 2006, fecha en que se formó el contrato de compra venta, nuestra representada es propietaria de los LOCALES COMERCIALES ubicados en la planta baja del en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los locales Comerciales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo. 2.- En el precio convenido de la venta en la suma de UN MIL setecientos cincuenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) a ser cancelado bajo los términos y condiciones siguientes: A) Una reserva por Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00), la cual ya se hizo efectiva el día 04/1272005 (sic) según cheque del Banco Plaza No.00000194; b) Una cuota de opción de compraventa por Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo)la cual ya se hizo efectiva…c) Una cuota de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cancelado en este acto de Notaría; d) Cinco (05) cuotas –giros por un monto de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15/03/2006 y la última el 15-07-2006; e) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince Millones de Bolívares con 00/100 (bs. 15.000.000,oo) convencimiento (sic) la primera el día 15/08/2006 y la última el día 05/01/2007; f) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2007, y la última el día 15/07/2007; g) Seis (06) cuotas giros por un monto de Veinticinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2007, y la última el día 15/01/2008; h) Seis (6) cuotas-giros por un monto de Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2009; i) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Treinta y cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2008 y la última el día 15/01/2009. Todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de Ochocientos Sesenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.860.000.000,oo) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. El saldo restante, es decir, la cantidad de Ochocientos Noventa Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 890.000.000,oo) será financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. 3.- En que en ejecución de la sentencia proferida favorablemente a nombre de nuestra representada que habrá de recaer en la oportunidad que establezca el Tribunal, la empresa PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., otorgue a INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., el correspondiente instrumento público de propiedad o en su defecto, en la sentencia de mérito, definitivamente firme, sirva de título traslativo de propiedad. 4.- En que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad o en su defecto de la sentencia correspondiente la empresa PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1) Original y copia del RIF de el vendedor; 2) Fotocopia de la cédula de identidad del otorgante; 3) Documento Constitutivo Estatutario y documento en donde consta la designación del representante legal del vendedor, de ser el caso; 4) Solvencia de Derecho de Frente vigente a nombre del vendedor y 5) Cédula Catastral; 6) Solvencia de agua potable, y 7) Cualquier otro instrumento, requisito o solvencia que fuere requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Caso de no cumplimiento voluntario por parte de la demandada pedimos al Tribunal nos autorice a que por su cuenta y a costa cumplamos y ejecutemos esas diligencias y exigencias legales, deducibles esos costos del precio a pagar. Manifestamos expresamente, que nuestra mandante INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., compradora de los locales comerciales identificados, en cumplimiento de las obligaciones que por Ley y por contrato a ella corresponden, por su parte y desde ahora, se compromete a pagar en ejecución de sentencia en la oportunidad que al efecto fije el Tribunal y con antelación al registro o protocolización del documento traslativo de propiedad o su equivalente, las cuotas-giros pactadas que se encuentran vencidas para la fecha, y el saldo del precio será pagado en la forma, términos y condiciones establecidos en la cláusula SEXTA del contrato de promesa bilateral de compraventa…” Por último, de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimaron su demanda en la suma de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.750.000.000,00), moneda vigente para el momento de la interposición de la demanda, equivalente hoy, a la suma de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 1.750.000,00). ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA EN SU CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Las representantes judiciales de la parte demandada, ciudadanas MARÍA COMPAGNNONE Y SULMA ALVARADO, ya identificadas, en la oportunidad de la contestación de la demanda, pidieron al Tribunal declarara SIN LUGAR la demanda intentada contra su representada, para lo cual, adujeron lo siguiente: Que negaban, rechazaban y contradecían la demanda que por cumplimiento de contrato de promesa de compraventa, había sido intentada en contra de su representada. Que admitían que ambas partes habían celebrado en fecha veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, inserto bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones, el contrato denominado PROMESA DE COMPRAVENTA, que tenía por objeto los locales Nros. 1, 2, 3 y 4 del Edificio Residencias Granada, actualmente en construcción y que estaba ubicado en el Sector Vega Arriba de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda y que formaba parte integrante del CONJUNTO RESIDENCIAL-COMERCIAL FRUTAS CONDOMINIUMS. Que negaban y rechazaban expresamente que su representada se hubiera negado a recibir el pago de la cuota-giro No. 4, con vencimiento para el quince (15) de junio de dos mil seis (2.006) y la cuota-giro No. 5, con vencimiento para el quince (15) de julio de dos mil seis (2.006), como lo afirmaba la demandante. Que era el caso que la demandante sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A., había pretendido pagar la cuota Nro. 2, con vencimiento el quince (15) de abril de dos mil seis (2.006), con el cheque No. 00000367 del Banco Plaza, emitido el veintiuno (21) de abril de dos mil cuatro (2.004) a favor de su mandante, pero que dicho instrumento había resultado con insuficiencia de fondos, motivo por el cual, no había podido haberse hecho efectivo. Que posteriormente, la deudora, había repuesto el cheque no pagado y la cuota vencida del quince (15) de abril de dos mil seis (2.006), había sido cancelada efectivamente el dieciocho (18) de mayo de dos mil seis (2006), era decir, con más de un mes de retraso. Que en esa oportunidad, su mandante no había tenido inconvenientes en recibir el pago de la deuda, aún cuando había transcurrido más de un mes de la fecha de pago, pero la deudora había incurrido en constantes incumplimientos y no había cancelado las cuotas subsiguientes en su fecha de vencimiento. Que no obstante, la obligación precisa de la demandante, asumida en el contrato celebrado entre las partes, de pagar puntualmente cada una de las cuotas estipuladas en la Cláusula Sexta, la compradora-demandante, no había cumplido con tal obligación. Que eso había sido lo que había sucedido con las cuotas correspondientes al quince (15) de junio y al quince (15) de julio de dos mil seis (2.006): que tal circunstancia podía ser apreciada de las actuaciones notariales emprendidas por la demandante para hacer el ofrecimiento de pago de las cuotas con vencimiento el quince (15) de junio y el quince (15) de julio. Que debía observarse que el ofrecimiento de pago de la cuota vencida el quince (15) de junio, fue efectuado por la demandante el día doce (12) de julio de dos mil seis (2.006), con un cheque de fecha once (11) de julio de dos mil seis (2.006), era decir, con veintisiete (27) días de atraso. Que lo mismo había sucedido con el ofrecimiento de la cuota vencida el quince (15) de julio de dos mil seis (2.006), que se había hecho el once (11) de agosto de dos mil seis (2.006), con un cheque del ocho (8) de agosto de dos mil seis (2.006), valía decir, también con veintisiete (27) días de retraso. Que tales irregularidades habían distorsionado la obligación de la compradora hoy demandante, que irremediablemente había incurrido en mora y no había cumplido con los pagos, tal como se había comprometido en la cláusula Sexta del Contrato de Promesa de Compra-Venta, celebrado entre las partes. Que además, la compradora-demandante, había incumplido la obligación de pagar los intereses de mora convenidos en la parte final de la Cláusula Sexta del referido contrato, por el retardo en el pago de la cuotas a las que se había obligado; que las cuotas debieron haber sido pagadas con toda puntualidad los días quince (15) de junio de dos mil seis (2.006) y quince (15) de julio de dos mil seis (2.006); que sin embargo, la demandante no había cumplido con esas obligaciones, ya que las actuaciones notariales no eran suficientes para solventar la deuda. Que impugnaban y no aceptaban los supuestos “ofrecimientos de pago”, pues esa no era la formalidad exigida para solventar una deuda; que la demandante, ante su falta de cumplimiento, en todo caso, debió haber procedido según lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 819 y siguientes, referidos a la Oferta Real y el Depósito, única vía legal por la cual hubiera podido lograr solventarse frente a la acreedora. Que la modalidad elegida por la demandante no podía ser considerada oferta como tal, sino más bien, como una simple notificación y no surtía ningún efecto legal a favor de la actora ni en contra de la demandante. Que pedían al Tribunal se sirviera desechar del proceso, por insuficientes e impertinentes, las actuaciones notariales llamadas “ofrecimientos de pago”, efectuadas por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A.- De igual forma, las representantes judiciales de la demandada, negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante hubiera incumplido alguna de las obligaciones asumidas en el contrato celebrado entre las partes, cuyo cumplimiento le había sido exigido; pues, había sido la compradora demandante, quien había violentado los términos contractuales y no había pagado en su oportunidad; sino que por el contrario, había pretendido hacer dos (2) pagos extemporáneamente, mediante un mecanismo no idóneo para ello. Que en ninguna de las cláusulas contractuales se había comprometido su representada a aceptar las irregularidades de la obligada al pago, como efectivamente lo había hecho la compradora. Que no era verdad que la compradora hubiera actuado ajustada a lo establecido en la Cláusula Sexta del contrato, pues resultaba absurdo que la demandante, a pesar de haber incurrido en el incumplimiento de su obligación de pagar, como ya se había dicho, pretendiera demandar el cumplimiento de una obligación que aún estaba pendiente de pago y que no podía reputarse como de plazo vencido. Que a la vendedora la amparaba el derecho y la ley, de exigir el pago puntual de las obligaciones convenidas en el texto contractual, según lo establecían los artículos 1.159, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil. Asimismo, las apoderadas de la demandada, rechazaron y contradijeron que la demandante hubiera dado cumplimiento a las cláusulas contractuales y mucho menos, que hubiere hecho “ofrecimientos” de pago, fehacientes y tempestivos; pues, las dos notificaciones que había practicado, jamás podían ser consideradas como ofertas de pago; y las cuales, además, habían sido realizadas extemporáneamente por tardías, esto era, con veintisiete (27) días de retraso en cada oportunidad. Que la demandante había aducido en su libelo, que los supuestos “ofrecimientos” de pago, habían sido realizados antes del vencimiento de los sesenta (60) días calendarios previstos en el numeral 2 de la cláusula novena del contrato; que como se podía observar del texto de la cláusula citada, la demandante le daba una interpretación muy acomodaticia a sus intereses, pero la cual se alejaba de la verdadera intención de los contratantes, así como de una interpretación ajustada a Derecho. Que el término de sesenta (60) días continuos, se establecía como causal de resolución del contrato, pero nunca podía ser aprovechado para no pagar puntualmente las cuotas convenidas; que se trataba de dos (2) cosas distintas: una cosa era la causal de resolución y la otra, la obligación de pago puntual. Que no era cierto que como consecuencia de la celebración del contrato, cuyo cumplimiento se había demandado, hubieran surgido para el comprador las obligaciones y derechos convencionales y legales propias de la venta, como la expresada en el capítulo II, numerales 1, 2 y 3 del libelo de la demanda. Que tales derechos los hubiera tenido el comprador, si hubiera cumplido real y efectivamente las obligaciones contractuales, hasta el vencimiento de los pagos, pero no antes de haber cancelado la totalidad de la deuda de forma tal y como se había comprometido. Que el verdadero propósito de la promesa de compra venta, era justamente comprometer a las partes celebrantes, a cumplir las obligaciones asumidas por cada uno, hasta llegar al término de la negociación, pero hasta tanto no concluyeran los lapsos previstos y se hubiera cumplido con las obligaciones de pago y de hacer de cada uno, no podía afirmarse que estábamos en presencia de una verdadera compra venta. Que otro caso sería si se hubiera protocolizado el documento definitivo de compra-venta, pero no en ese, que lo que se había celebrado había sido el compromiso de vender y comprar, para posteriormente, si se cumplía con las obligaciones asumidas por ambas partes se perfeccionaría posteriormente la venta definitiva. Que en lo que se refería concretamente al derecho mencionado en el numeral 4 del libelo de la demanda, sí constituía un derecho legal propio de la venta y estaba dirigido a la obligación ineludible de la compradora de pagar el precio; pero que si la compradora no pagaba el precio de compra, no podía tener derecho a la propiedad, a la tradición y al saneamiento. Que de acuerdo a lo establecido en ese numeral 4, la compradora tendría que cumplir con su obligación de pagar el precio total de la venta, en la forma y términos convenidos, no demorados o retardados; y que, hasta tanto no hubiere cumplido en esos términos, no podía aspirar bajo ningún concepto, a la propiedad, a la tradición y al saneamiento. Que el derecho al precio pactado, alegado por la demandante, como propio del vendedor, amparaba a su mandante, pues debía serle pagado el precio de la venta, en la forma y términos convenidos, no extemporáneamente y sin el incremento de los intereses de mora. Que negaban, rechazaban y contradecían que la demandante, por el sólo hecho de haber celebrado el contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, fuera la propietaria de los locales Nos. 1, 2,3 y 4 del Edificio Residencias Granada. Que negaban que su representada hubiese obstaculizado la venta de los inmuebles negociados y que la demandante hubiese obrado con toda racionalidad, ponderación y buena fe, como lo afirmaba en el libelo de demanda, puesto que, por una parte, en una negociación debieron haberse agotado los diálogos entre vendedor y comprador; y no entrar de inmediato a una demanda judicial, como efectivamente lo había hecho la parte actora. Que si se observaba con atención, el libelo de la demanda había sido distribuido el diez (10) de agosto de dos mil seis (2.006), pero para esa fecha, la demandante no había practicado la segunda de las notificaciones, mal llamadas “ofrecimiento de pago”. Que esa actuación notarial había sido practicada el once (11) de agosto de dos mil seis (2.006), lo que implicaba que no podía alegar la demandante que había hecho lo posible, lo racional y lo ponderado, para llevar a feliz término, la negociación de compra venta, puesto que, antes de concluir con las supuestas diligencias para lograrlo, ya había introducido una demanda contra la vendedora. -B- DE LA RECONVENCIÓN ALEGATOS DE LA DEMANDADA RECONVINIENTE EN LA RECONVENCIÓN Las apoderadas de la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvinieron a la actora por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, por incumplimiento de la demandante, de acuerdo a lo previsto en los artículos 1.167, 1.159, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil, para que conviniera o en su defecto, a ello fuera condenado por el Tribunal, en lo siguiente: “...PRIMERO: En la resolución del contrato PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, por incumplimiento del comprador a la Cláusulas Sexta y Novena y de conformidad con la Ley. SEGUNDO: En pagar las costas y costos de este procedimiento.” Fundamentaron su reconvención, en lo siguiente: Que en el documento celebrado entre las partes, denominado PROMESA DE COMPRA-VENTA, otorgado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), en la cláusula sexta, se había fijado el precio de venta y los términos y condiciones de pago. Que en la referida cláusula se había establecido en el literal e) la obligación de pago de seis (6) cuotas por montos de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,OO), cada una, con vencimientos para los días 15-08-06, 15-09-06, 15-10-06, 15-11-06, 15-12-06 y 5-01-07, pagos éstos vencidos para la fecha y los cuales no había honrado la obligada. Que en la cláusula novena del contrato, se habían acordado las causas por las cuales el contrato de PROMESA DE COMPRA-VENTA, podría resolverse, entre las cuales, se leía: “2) Si EL COMPRADOR se atrasare por más de sesenta (60) días continuos en el pago de cualquiera de las cuotas convenidas sin una causa debidamente argumentada.” Que era el caso, que la compradora, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., había dejado de pagar las dos (2) últimas cuotas-giros previstas en el literal d) de la cláusula sexta del contrato, por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00) cada una, con vencimientos para el quince (15) de junio de dos mil seis (2006) y el quince (15) de julio de dos mil seis (2.006); y así mismo, había dejado de pagar las seis (6) cuotas con vencimientos para los días quince (15) de agosto de dos mil seis (2.006); quince (15) de septiembre de dos mil seis (2.006); quince (15) de octubre de dos mil seis (2.006); quince (15) de noviembre de dos mil seis (2.006); quince (15) de diciembre de dos mil seis (2.006); y, quince (15) de enero de dos mil siete (2.007)., por montos de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00) cada una. Que de lo narrado, se podía concluir lo siguiente: (i) Que las partes celebraron un contrato bilateral denominado PROMESA DE CONTRA-VENTA, el cual tenía por objeto los locales 1, 2, 3 y 4 de edificio en construcción, RESIDENCIAS GRANADA; (ii) Que la compradora, sociedad mercantil INSVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., se había obligado a pagar el precio de compra según las condiciones y términos establecidos en la cláusula sexta; (iii) Que la compradora, sociedad mercantil INSVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., había dejado de pagar las dos últimas cuotas-giros previstas en el literal d) de la cláusula sexta, es decir, las cuotas por DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (bs. 10.000.000,00) cada una, convencimiento para los días quince (15) de junio y quince (15) de julio de dos mil seis (2.006); así como la falta de pago de las seis cuotas giros previstas en el literal e) de la misma cláusula por QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), cada una; y, (iv) Que la vendedora, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., tenía derecho a demandar la Resolución del Contrato de Promesa de Compra-Venta, en virtud del incumplimiento de la compradora. ALEGATOS DE LA DEMANDANTE RECONVENIDA EN LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN Los apoderados judiciales de la parte actora reconvenida, el día veintiséis (26) de abril de dos mil siete (2.007), presentaron escrito de contestación a la reconvención, en el cual, como punto previo, solicitaron al Tribunal declarara extemporánea por tardía la contestación a la demanda; a todo evento, rechazaron y contradijeron la reconvención opuesta por la parte demandada; y en fin, pidieron que fuera declarada con lugar la demanda que daba inicio a estas actuaciones y sin lugar la reconvención. Fundamentaron sus pedimentos en los siguientes argumentos: Que a todo evento, y sin que esa contestación convalidara las extemporáneas y tardías actuaciones, negaron, rechazaron y contradijeron tanto en los hechos como en cuanto al Derecho se refiere la pretendida reconvención propuesta contra su patrocinada. Que la demandada, en su contestación-reconvención, sólo hacía referencia a una serie de cuotas-giros; sin expresar que las mismas habían sido libradas y aceptadas personalmente por el ciudadano ANIBAL PONTE CAMARA, tantas letras de cambio como cuotas giros convenidas, signadas con los números del 1/35 al 35/35, en fecha quince (15) de febrero de dos mil seis (2.006) a la orden de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., de valor entendido, para ser pagadas en Caracas. Que la compraventa había sido celebrada entre las empresas INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE, C.A., y PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., compradora y vendedora, respectivamente, y las cuotas giros fueron pagadas por el ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA y las letras de cambio fueron materializadas, a nombre del mismo ciudadano. Que esa circunstancia evidenciaba la buena fe de su representada y su representante legal ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, personas que siempre habían cumplido sus obligaciones asumidas tanto en esa oportunidad como en otras negociaciones celebradas anteriormente con los representantes de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., ciudadanos FRANCISCO MORALES DÍAZ DEL CASTILLO y GUIDO RAMÓN PALACIOS ACUÑA, las cuales siempre se habían cumplido en el marco de la lealtad. Que la vendedora y sus representantes, no habían obrado así, puesto que su representada había emitido en fecha once (11) de mayo de dos mil seis (2.006), el cheque No. 00000433 por Bs. 10.000.000,oo y en fecha dieciocho (18) de mayo de dos mil seis (2.006), el cheque No. 00000453 POR Bs. 10.000.000,oo, contra su cuenta del Banco Plaza, los cuales fueron presentados para su cobro en fecha treinta (30) de noviembre de dos mil seis (2.006), valía decir, más de seis (6) meses después de emitidos, todo ello con la deliberada pretensión de constituir en mora a su representada y a su representante legal. Que dicha circunstancia adminiculada a los dos (2) pagos realizados en presencia del Notario Público, los cuales fueron rechazados por la hoy demandada, lo cual evidenciaba que dicha parte había actuado en el proceso, con temeridad o mala fe y había omitido esas circunstancias esenciales a la operación, las cuales debían ser esgrimidas para el buen conocimiento e interpretación del Juzgador. Que tales alegatos los hacían, para prevenir que en futuras oportunidades pudieren los representantes de la vendedora alegar que las letras de cambio emitidas y aceptadas, no guardaban relación con el negocio jurídico celebrado entre las partes y a que se contraía este juicio. Que en la cláusula sexta del contrato suscrito entre las partes, había quedado convenida la forma de pago del precio del inmueble vendido y nada se había precisado en cuanto a las treinta y cinco (35) letras de cambio referidas. Que, sin embargo, la vendedora había obligado al ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, a aceptar personalmente tantas letras de cambio como cuotas convenidas, que se encontraban en poder de la demandada y jamás fueron señaladas en el contrato de compraventa. Que eso implicaba que con apariencia de engaño se aceptaron cuotas y letras de cambio por el mismo concepto del pago del precio por personas distintas. Que querían significar que al pagar las tres cuotas giros iniciales en el contexto convenido, también fueron canceladas las tres letras de cambio identificadas con los Nos. 1/35, 2/35 y 3/35 y extinguidas las obligaciones respectivas por la vendedora, lo cual, a su decir, confirmaba que las letras de cambio restantes, y en número de 32, se tenían emitidas y aceptadas por el órgano de representación de la compradora y es así como lo confesaba la demandada en su contestación. Que la norma establecida en la parte final de la comentada cláusula sexta, previno en el espacio y en el tiempo, la penalización en caso de mora de su representada, que todo tiempo había sido invocado como bueno y hábil para extinguir las obligaciones asumidos, sólo que existía una penalización convenida y aceptada por su poderdante y que su representada aceptaba por haber sido legalmente instituida y así se había cumplido. Que realzaban que su representada por órgano de su Presidente, siempre había tratado de honrar, honró y honraría, las obligaciones asumidas por vía del pago voluntario de las cuotas-giros y letras de cambio, acudiendo a la dirección fijada en la cláusula Décima Quinta de la convención, valía decir, en la Calle 3-A, Torre Express, pisio 5, oficina 5-C de la Urbanización La Urbina, Municipio Sucre del Estado Miranda, sólo que los pagos fueron rechazados; y por ello, se había hecho acompañar de Notario Público, para que se dejara expresa constancia de dicha circunstancia, referida a la negativa de la vendedora de recibir los respectivos pagos de las cuotas giros y entregar las correspondientes letras de cambio emitidas y aceptadas, lo cual constaba en instrumentos públicos que daban fe pública de las declaraciones en ellos contenidas. Que la propia empresa demandada reconviniente, había confesado en el capítulo II de su escrito de mutua petición que no había tenido inconveniente en recibir el pago de la deuda. Que los pagos realizados en presencia de Notario Público y no recibidos por la vendedora, reafirmaban la buena fe y lealtad de su representada y de su órgano de representación; y confirmaban el rechazo por parte de la demandada reconviniente. Que por expresas instrucciones de su mandante, negaban y rechazaban que se hubieran hecho ofrecimientos de pagos, sino que, por el contrario, se habían realizado pagos con la presencia de un Notario Público, los cuales habían sido rechazados por la demandada, circunstancia que desvirtuaba totalmente los calificativos de pagos insuficientes en impertinentes, invocados por la demandada. Que por otra parte, querían resaltar que las actuaciones públicas no eran atacables por la vía de la impugnación y en consecuencia, eran ciertos e irrebatibles los pagos realizados y no aceptados en presencia del funcionario público que los había presenciado y así pedían fuera declarado en la definitiva. Que querían resaltar además que los pagos honrados por su representada y aceptados por la demandada, en cualquier espacio y tiempo, todos habían sido honrados tempestivamente y todos habían sido aceptados expresamente y así haber confesado en su escrito la hoy demandada, la cual pretendía obstruir el contrato de compraventa y rehuía en la búsqueda de una solución honrosa a este asunto. Que afirmaban que la vendedora, al dejar de recibir los pagos en la dirección fijada en el contrato y realizados ante la presencia de Notario Público, en el espacio y tiempo convenidos, había quebrantado el contrato de compraventa e incumplido con sus obligaciones asumidas. Que era falso que su representada hubiera dejado de cumplir las obligaciones contractuales asumidas y prevenidas en los artículos 1.159. 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil. Que negaban que su representada hubiera realizado ofertas de pago puesto que su actividad había consistido en honrar los pagos en presencia de Notario Público, en el tiempo, modo y lugar, pactados en la convención contractual de compraventa. Que rechazaban las supuestas “interpretaciones acomodaticias” señaladas por la parte contrincante, por cuanto el instrumento convencional expresaba literalmente las obligaciones asumidas por las partes, razón por la cual no cabían interpretaciones acomodaticias, sino que por el contrario, cabía hacer invocaciones textuales de orden contractual y en ese contexto, hacían valer en tutela de los derechos de su mandante, las normas contractuales aceptadas por las partes. Que reafirmaban que el contrato de marras era una genuina y singular expresión de un contrato de compraventa, toda vez que en el mismo, las partes habían plasmado los presupuestos del consentimiento, objeto, causa y publicidad registral, tal y como se había convenido en la cláusula tercera del contrato. Que su representada era titular de todos los derechos y de los inmuebles objeto del contrato de venta celebrado, era decir, de los locales comerciales 1, 2, 3 y 4, por ser: a) la propietaria de los mismos; b) por tener derecho a la tradición de los inmuebles adquiridos, el cual debería ser otorgado por la promotora-vendedora; c) por tener derecho a saneamiento en caso de evicción; siendo su obligación pagar el precio en la forma y términos convenidos. Que no estaba en discusión el pago del saldo del precio de los locales comerciales y en consecuencia su representada, cumplirá adecuadamente, como en efecto, había venido cumpliendo con pagarlo, en los mismos términos previstos en la cláusula sexta del contrato, pues esa era su obligación como compradora; que lo que pasaba era que la vendedora había obstaculizado omisivamente la realización de los pagos previstos en las cuotas-giros o letras de cambio, al dejar de recibirlos, lo que había dado origen a que su representada acudiera ante el órgano judicial para ser tutelada en el marco de la legalidad. Que debía observarse que el libelo había sido distribuido el diez (10) de agosto de dos mil seis (2.006) y la demandada una vez citada para el juicio, es cuando presentó al cobro los cheques Nos. 00000433 y 00000453, antes identificados, los cuales hizo efectivos tardíamente, y cuando quiso, circunstancia esa que evidenciaba la conducta maliciosa de la demandada reconviniente. Que rechazaban y negaban totalmente que las cuotas con vencimientos los días quince (15) de agosto de dos mil seis (2.006); quince (15) de septiembre de dos mil seis (2.006); quince (15) de octubre de dos mil seis (2.006); quince (15) de noviembre de dos mil seis (2.006); quince (15) de diciembre de dos mil seis (2.006); y, quince (15) de enero de dos mil siete (2.007); que se correspondían con las letras de cambio aceptadas por el librado ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, circunstancia no señalada por la demandada reconviniente; y que no habían podido ser extinguidas dichas obligaciones por cuanto ésta había rechazado los pagos anteriores cuyos cheques de gerencia constaban en autos. Que si no había recibido los pagos anteriores, era lógico deducir que mucho menos iba a recibir los subsiguientes; así que era falso que su representada hubiera dejado de honrar sus obligaciones. Que su mandante había precisado en el libelo querer extinguir las obligaciones vencidas cuando así lo determinara el Tribunal, cuyo pago había sido obstruido por la demandada. Que el estado de solvencia de la demandante era irrefutable, que sólo la conducta remisa y renuente de la demandada, era censurable por haberse negado a recibir los pagos y pretender colocar a la actora como incumplidora de sus obligaciones. Que era falso y por ende, lo rechazaban que su representada hubiera dejado de pagar las dos (2) cuotas giros o letras de cambio previstas en el literal d) de la cláusula sexta, con vencimientos los días quince (15) de junio de dos mil seis (2.006) y quince (15) de julio de dos mil seis (2.006), puesto que los cheques de gerencia para extinguir dichas obligaciones se hallaban consignados en el expediente, por haberse negado la demandada reconviniente a recibirlos en presencia del Notario. Que una vez más, negaron, rechazaron y contradijeron que su mandante hubiera incumplido con las normas sustantivas previstas en los artículos 1.167, 1.159, 1.168, 1.264 y 1.527 del Código Civil; y consecuencialmente, era falso por las circunstancias de hecho y de derecho señaladas, que a la demandada le correspondiera demandar la resolución del contrato, puesto que carecía de la acción de resolución, en virtud de que el legislador civil confería las acciones de cumplimiento o resolución en el artículo 1.167, únicamente al sujeto de derecho que se considerare lesionado en la convención contractual, más nunca al sujeto no lesionado patrimonialmente. -V- ALEGATOS EN ALZADA Como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, el día once (11) de febrero de dos mil once (2.011), los abogados de ambas partes presentaron sus respectivos escritos de informes ante la segunda instancia. INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE Las abogadas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO e YVANNA BORGES, ya identificadas, apoderadas de la parte demandada, en la segunda instancia, en su escrito de informes alegaron lo siguiente: Que la recurrida había incurrido en una serie de incoherencias, errores de interpretación y omisiones que ameritaban una revisión profunda por la Alzada, a lo fines de que le fuera garantizado a su representada el derecho a la defensa y al debido proceso. Que el Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se había inhibido el cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); y el procedimiento se había paralizado por largo tiempo transcurrido entre esa fecha y hasta el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007) Que la contestación formulada por su representada había sido efectuada tempestivamente; y por ende, también la reconvención propuesta por esa representación; que el Tribunal de la causa, como consecuencia de la declaratoria de extemporaneidad de la contestación, había declarado inadmisible la reconvención; y no había entrado analizar las razones de hecho; de derecho y demás alegatos de su mandante. Que el Juez de la causa se había inhibido el cuatro (4) de junio de dos mil siete (2007), oportunidad en la que se había avocado al conocimiento la Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a fin de continuar con el conocimiento de este asunto. Que entre una actuación y otra, habían transcurrido cincuenta y ocho (58) días; y que sin embargo, la nueva Juez, no había ordenado la notificación de las partes para que siguiera el curso de la causa, la cual se encontraba en el lapso de evacuación de pruebas, las cuales habían sido admitidas pero no se habían proveído ni la boleta para las posiciones juradas, ni el oficio para la prueba de informes, aunque al pie del auto decía que se habían librado, lo cual no constaba en los autos. Que ni el Juez inhibido había remitido el expediente dentro de los tres (3) días de despacho siguiente; ni la nueva Juez se había avocado tampoco dentro de los tres (3) días, conforme a lo previsto en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Que el expediente había sido recibido el tres (3) de julio de dos mil siete (2007); y treinta (30) días después, valía decir el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007) había sido cuando la Juez se había avocado. Que la paralización de la causa se verificaba en el tiempo que la causa había estado inactiva, por las partes y por el Tribunal y en el presente caso se había cumplido un tiempo mayor al previsto en la ley para actuar, puesto que habían sido casi dos meses sin actividad procesal, entre una actuación y otra, con lo cual se había roto la estadía a derecho de las partes. Que en la respectiva oportunidad habían pedido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia que repusiera la causa al estado que se fijara la oportunidad para la evacuación de las pruebas admitidas por el Juzgado Sexto del mismo grado de conocimiento; pero no hubo pronunciamiento alguno a tal solicitud; y tampoco lo hubo en la sentencia definitiva, con lo cual se le había conculcado a su representada el derecho al debido proceso. Que era propicio mencionar que en los Tribunales de primera instancia, tanto con el sistema anterior, como con el actual, no era fácil acceder diariamente a los expedientes; que en este caso concreto, el día veintiséis (26) de julio de dos mil siete (2.007) había sido dictado un auto de avocamiento que no correspondía a su causa y que, sin aclaratoria alguna, el dos (2) de agosto de ese mismo año, había sido dictado otro auto en el cual se avocaba a este expediente. Que tal circunstancia había sido aprovechada por uno de los apoderados de la parte contraria, quien había llevado a su cliente a darse por citado para la prueba de posiciones juradas. Que en la recurrida se le había otorgado pleno valor probatorio a esa prueba, sin haber analizado exhaustivamente dicha probanza; y sin haber examinado sobre como había sido evacuada tras una paralización de la causa y sin considerar el desorden que existía en el Tribunal para la fecha. En apoyo de sus argumentos, la representación judicial de la parte demandada, invocó el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en las sentencias parcialmente transcritas referidas a la paralización de la causa; y a la notificación que debe ordenar el nuevo Juez que se avoca al conocimiento de un asunto. Que el sentenciador de la primera instancia, le había dado pleno valor probatorio al ofrecimiento de pago efectuado por la actora ante Notario Público, con el fundamento de que el mismo no había sido impugnado, lo cual era falso, toda vez que, en el escrito de contestación-reconvención presentado oportunamente por su representada lo habían impugnado y rechazado por cuanto esa figura no estaba contemplada en nuestro ordenamiento jurídico y no liberaba al deudor frente a su acreedor. Que en su oportunidad manifestaron que ese no era el modo idóneo para cumplir los compromisos asumidos en el contrato celebrado entre las partes; porque para eso, el legislador patrio había establecido el procedimiento de Oferta Real, a través de la cual podía el deudor solventarse frente a su acreedor. Que respecto a las posiciones juradas, el Tribunal le había atribuido pleno valor probatorio, sin tomar en cuenta que el proceso se encontraba paralizado, razón por la cual, dicha prueba no debió ser valorada; y pidieron a la Alzada la desechara. Que en lo se refería al documento fundamental de la demanda, el Juez de la causa había determinado en la recurrida que el contrato celebrado entre las partes contenía en su esencia todas las características de un contrato de compraventa a plazos; por lo que debía entenderse que había operado la transmisión de la propiedad del bien, por efecto de la voluntad de querer vender y comprar el inmueble en cuestión y de la fijación por las partes del precio de dicho bien. Que esa determinación del Juez de la sentencia apelada distorsionaba totalmente el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues no sólo había cambiado totalmente el sentido del contrato firmado por las partes, sino que con un argumento vago y sin fundamento había decidido que entre las partes había habido transmisión de propiedad derivada de un contrato que no era más que una opción de compra venta. Que de lo narrado se podía concluir que la sentencia apelada no se correspondía con lo alegado y probado en autos; interpretaba erradamente el instrumento fundamental de la demanda; omitía analizar la solicitud de reposición de la causa; dejó de analizar actas y autos procesales de vital importancia para la sustanciación del juicio; valoraba pruebas sin analizarlas plenamente y le concedía al demandante todo lo solicitado. Que pedían fuera declarada SIN LUGAR la demanda y CON LUGAR la reconvención con todos los pronunciamientos de ley. INFORMES DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA Los apoderados de la parte demandante reconvenida, en su escrito de informes, adujeron lo siguiente: Que solicitaban la confirmatoria del fallo recurrido, con la correspondiente imposición de las costas de la segunda instancia a la contraparte apelante. Que el sentenciador del a – quo en su fallo, había resuelto la controversia con estricto apego a los alegatos de las partes y a las pruebas promovidas y evacuadas en el juicio, aplicándole a las pruebas las reglas de valoración establecidas en las normas adjetivas. Que ante la confesión de la demandada en el acto de evacuación de las posiciones juradas acerca de su inequívoca voluntad de no vender el bien inmueble a la parte actora en el mismo precio pactado en el contrato, sino que le exigía un mayor precio al convenido y por ello se había abstenido de recibir los pagos a la parte actora, había correspondido al a quo, como ahora a este Juzgado Superior, darle validez a la argumentación de la actora y proceder a la subsunción de los hechos confesados en las normas sustantivas vigentes, premisas estas que llevaban a la irrebatible conclusión de que en el caso de autos, la demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., de manera dolosa había incumplido las obligaciones que había asumido en el contrato celebrado, a saber, la tradición legal del inmueble vendido a contraprestación del precio pactado por las partes en el contrato. En apoyo de sus argumentos, invocaron sentencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, del veintiséis (26) de abril de dos mil diez (2.010), en torno a la apreciación de la prueba de posiciones juradas. Que el a- quo había cumplido con la máxima jurisprudencial que sostenía que los jueces debían realizar el examen de todo material probatorio que cursara a los autos a fin de que la verdad procesal surgiera del análisis y concatenación del conjunto de pruebas ofrecidas por los litigantes. Que por ello, el fallo recurrido debía ser confirmado; declarada sin lugar la apelación formulada por la demandada reconviniente; y, declarada con lugar la demanda intentada por su representada por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. OBSERVACIONES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE En la segunda instancia, la parte demandada reconviniente, a través de sus apoderadas, presentaron escrito de observaciones a los informes de su contraparte, en los siguientes términos: Que la representación judicial de la parte actora reconvenida se había limitado a expresar que el fallo apelado estaba ajustado a derecho y había copiado una buena parte de la sentencia recurrida; que asimismo, había copiado unos párrafos de la sentencia; y, había alegado que ésta se había dictado con arreglo a lo alegado y probado en autos; con insistencia en la extemporaneidad de la contestación y en la confesión de las posiciones juradas a las cuales el Juez de la causa, les había atribuido pleno valor probatorio. Que la sentencia apelada era incongruente, contradictoria y confusa, además de admitir situaciones no probadas, las cuales habían sido relacionadas en su escrito de informes; que sin embargo la actora nada informaba ante esa instancia que fuera relevante, importante y que motivara su estudio por la Alzada. Que insistían en que la recurrida adolecía de una serie de incoherencias, errores de interpretación y omisiones que ameritaban una revisión profunda por el Juzgado Superior. -VI- DE LA RECURRIDA Como fue indicado en la parte narrativa de esta decisión, el veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2.010), el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó sentencia en el proceso que nos ocupa; en la cual, declaró: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuesta por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID – ANDRES – ALE, C.A. contra la empresa PROMOTORA GRANADA 2005, C.A.; condenó a la demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa, acompañado al libelo de la demanda en los términos establecidos en los particulares PRIMERO Y SEGUNDO del dispositivo del fallo; ordenó la notificación de las partes; y condenó en costas a la demandada. El a quo fundamentó su decisión en los siguientes términos: “…Valoradas las pruebas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente Juicio, se observa que la presente causa versa sobre un CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y a tal efecto las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa admiten, sin reservas de ninguna índole, estar vinculadas a través de un contrato de transmisión de propiedad, convención esta que fue autenticada ante la Notaría Público del Municipio Zamora del Estado Miranda en fecha 21 de febrero de 2.006, anotado bajo el Nº 21, Tomo 21, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, recaudo este que, no fue objetado en la forma de ley por la parte demandada, por cuyo motivo se impone para este Tribunal la apreciación de ese instrumento con el carácter de plena prueba por lo que respecta al hecho material contenido en ese instrumento. Y ASI SE DECIDE. Ahora bien, el reseñado instrumento fue autocalificado por las partes en litigio como un “contrato promesa de compraventa” (sic), conforme al cual la hoy demandada se comprometió frente a la empresa INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE C.A., a vender, en forma pura y simple, el bien inmueble de marras constituido por cuatro locales comerciales ubicados en la planta baja del Edificio Residencias Granada, identificados con los números 1,2,3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente, y tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados, para lo cual estipularon que la vendedora percibiría, como contraprestación económica la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) lo que para la presente fecha es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo), En ese sentido, lo dispuesto en la cláusula TERCERA del contrato de autos, se subsume en el supuesto de hecho a que alude el artículo 1.474 del Código Civil, que raza lo siguiente: Artículo 1.474: La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio. Pues una de las partes se obligó a vender un determinado bien, y la otra a comprarlo por un precio igualmente especificado y dentro de un plazo de tiempo en concreto, materializándose, así, la expresión de su consentimiento en la suscripción del contrato definitivo de compraventa. Por ello y de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, cuya norma obliga al juez a interpretar los contratos con arreglo al propósito y a la intención de las partes, teniendo en cuenta las exigencias de la Ley, la verdad y de la buena fe, este Juzgador comprende que el documento denominado por las partes como “contrato promesa de compraventa” (sic), contiene, en su esencia, todas las características de un contrato de compraventa a plazo, por lo que debe entenderse que entre ellas operó la transmisión de la propiedad del bien por efectos de la manifestación de voluntad de querer vender y comprar el inmueble en cuestión, y la fijación por parte de los contratantes del precio de dicha venta, tal y como además, lo han aceptado y reconocido las partes en el curso de este debate judicial. Y ASI SE ESTABLECE. Así pues, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. En este orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia autentica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales. En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre las partes el cual se encuentra autenticado ante Notaría Publica, tal y como se precisó en el capitulo de las valoración de las pruebas, contenida en la presente Sentencia. En tal sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” Por otro lado, la doctrina ha sostenido que la idea del contrato ley, guarda estrecha relación con el concepto de la coercibilidad de toda obligación jurídica, dado que si a las partes se les permitiese cumplir lo que fuere de su conveniencia, o dar por terminado sin justa causa cualquier contrato que celebren, la coercibilidad, como elemento consustancial inherente al concepto de obligación jurídica, no existiría. Las obligaciones jurídicas, entre ellas las de fuente contractual, son también exigibles judicialmente, para que sean cumplidas tal y como han sido contraídas y en la cantidad total adeudada, lo cual se desprende de los principios de identidad e integridad de las obligaciones que pregonan los artículos 1.264 y 1.290 del Código Civil. En consecuencia, es a la parte que se ve perjudicada por el incumplimiento de su contraparte, a quien la ley le ha dado la posibilidad de decidir si exige el cumplimiento del contrato, más la indemnización de los daños y perjuicios, o si solicita el cumplimiento por equivalente, y la resolución del contrato, tal como lo prevé el artículo 1.167 del referido Código sustantivo. En el presente caso, las partes integrantes de esta relación jurídica litigiosa, luego de afirmar el objeto del contrato cuyo cumplimiento se ambiciona en sede judicial, indicaron que el precio de la venta era la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) lo que hoy es la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.750.000,oo), de los cuales no existe objeción que el vendedor recibió, en calidad de anticipo, a) una reserva por VEINTE MIL DE BOLÍVARES (BS. 20.000,00), la cual se hizo efectiva el 04 de Diciembre de 2005 según cheque del Banco Plaza No 00000194; asimismo una cuota de opción compraventa por TREINTA MIL BOLÍVARES (BS. 30.000,OO) la cual se hizo efectiva el 20 de enero de 2006 según cheque del banco Plaza No 00000248; y por ultimo una cuota de DIEZ MIL DE BOLÍVARES (BS. 10.000,00) cancelada en el acto de otorgamiento del documento por ante la Notaría Publica. En efecto, el artículo 1.487 del Código Civil, pone en cabeza del vendedor la obligación de hacer la tradición de la cosa vendida, especificándose en el artículo 1.488 ejusdem que el vendedor cumple con esa obligación con el otorgamiento del instrumento de propiedad. Así mismo, el articulo 1.527 del Código Civil, dispone que ‘La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato’. Sólo el cumplimiento de los contratantes a estas disposiciones de ley pueden tener por satisfechas las exigencias contenidas en el artículo 1.160 del mismo Código sustantivo, que consagra el principio de buena fe entre los contratantes según la equidad, el uso o la ley. En consecuencia, si se parte de la premisa indicada por el artículo 1.264 del Código Civil, conforme al cual las obligaciones deben ser cumplidas en la misma forma como hubieren sido contraídas, es obvio concluir que el efecto inmediato de haberse materializado el citado contrato de compraventa no es otro sino el que las obligaciones reciprocas de las partes debían cumplirse, para el vendedor mediante el otorgamiento de escritura publica por ante la respectiva oficina registral en el termino acordado, y para el comprador, mediante el pago del remanente del saldo deudor en la oportunidad señalada en el contrato, haciendo la entrega de la cantidad de dinero acordada, en dinero efectivo y moneda de curso legal, lo que, a su vez, responde a las propias exigencias del artículo 1.211 eiusdem, en el que se dispone que el término estipulado en las obligaciones “…sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma…”, lo que, en principio, obliga a considerar que el solicitante de tutela judicial efectiva, de acuerdo al principio actori incumbit onus probandi, esté obligado a demostrar todo cuanto alegó en su beneficio al momento de proponer su demanda, lo que, a su vez, se encuentra en sintonía con el principio dispositivo que gobierna el proceso civil. Ahora bien, no obstante lo anterior, observa el Tribunal que si bien la parte demandada contestó extemporánemante la demanda, es menester precisar que durante el lapso probatorio, hizo valer las probanzas que consideró pertinentes, y a este respecto se observa que: El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: Articulo 506: “…las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba…” La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo para que su alegato no se considere infundado. En tal sentido, esta Sala mediante sentencia N° 193 del 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó: “…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba…”, ahora bien independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. A: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss). Dentro del mismo contexto, se observa que esta última actitud dinámica del demandado, no fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues el mismo presentó su escrito de contestación a la demanda tardíamente, es decir, con posterioridad al vencimiento del lapso del emplazamiento, circunstancia que tan sólo confiere a la parte demandada probar aquello que le favorezca, según el imperativo del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Es de observar que la parte demandada promovió la prueba de posiciones juradas para ser evacuada en la persona del ciudadano FRANCISCO MORALES DIAZ DEL CASTILLO, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad No V- 6.066.141, en representación de PROMOTORA GRANADA 2005, C.A.; la cual fue admitida y evacuada, previa la citación personal del representante legal de la actora ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA en fecha 07 de agosto de 2007, quien compareció en fecha 09 de agosto de 2007 a las Once (11:00 a.m.), fin de absolver las posiciones juradas que debió formular la parte demandada, quien no compareció, ni a través de su representante ni de sus abogados, al señalado acto. En la oportunidad fijada por el Tribunal para que compareciera el ciudadano FRANCISCO MORALES DIAZ DEL CASTILLO, en su carácter de representante de la demandada para que recíprocamente absolviera las posiciones que le formulara la parte actora, dicho ciudadano, una vez concedida la hora de espera, no hizo acto de presencia, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal tiene por confesa en las posiciones que la parte contraria le hizo legalmente en presencia del Tribunal. Y ASI SE DECIDE. En este contexto, la demandada PROMOTORA GRANADA 2005 C.A. según consta de acta que riela a los autos del presente expediente, quedó confesa, en síntesis, en las posiciones siguientes: Que impartió instrucciones para no recibir pagos de ANIBAL DE PONTE CAMARA; que éste ultimo siempre se presentaba en la oficina de la demandada a pagar de manera mensual las cuotas y no las recibían; que la demandada en presencia de Notario Público se negó a recibir el pago de las cuotas en su oficina; que la demandada por órgano de su representante ordenó que nadie de dicha oficina recibiera pago alguno de ANIBAL DE PONTE CAMARA, quien pagaba con puntualidad sus cuotas; que la demandada al dejar de recibir los pagos realizados por la actora violentó los términos contractuales de la convención; que además incurrió en negligencia en recibir los pagos; que la demandante cumplió con las cláusulas contractuales del documento de compraventa de fecha 21 de Febrero de 2006; que la actora siempre obró de buena fe en la negociación según el documento de venta; que la demandada impartía instrucciones para no recibir dinero de ANIBAL DE PONTE CAMARA por cuanto esos locales tenían un precio actual de Bs. 700.000.000,oo superior al precio pactado; que la demandada ordenó no recibir pago alguno con la venta de los locales 1,2,3 y 4 del Edificio Residencias Granada; y que la venta celebrada con la actora INVERSIONES ASTRID-ALE-ANDRES C.A. fue obstruida por PROMOTORA GRANADA C.A. a través de sus representantes legales por no recibir el pago de las cuotas pactadas en concepto del saldo del precio de los locales vendidos. Y ASI SE DECIDE. De manera que adminiculados los instrumentos probatorios de autos, puede este sentenciador evidenciar que la parte actora INVERSIONES ASTRID-ALE-ANDRES C.A., ha pagado, del precio de los inmuebles vendidos fijado en UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.1.750.000,oo), las siguientes cantidades: VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 20.000,OO) de reserva, TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000,OO) por concepto de opción de compraventa; DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000.,OO) cancelada en el acto de Notaría; tres (03) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000,OO) vencidas los días 15 de marzo, 15 de abril y 15 de mayo todos del 2006; cantidades éstas que sumadas totalizan NOVENTA MIL DE BOLIVARES (BS. 90.000,OO) y que deberán ser deducidas del precio de la venta y el saldo restante del precio deberá ser pagado por la compradora en la forma y términos pactados en el contrato objeto del presente juicio; cantidades que deberán ser determinadas mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar, tomando como referencia los términos y lapsos establecidos en el contrato de autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, quien aquí decide considera que la parte demandada quedó confesa respecto al incumplimiento de las obligaciones que había sumido en el contrato de marras, y por ende la demanda de autos debe prosperar en derecho tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE…” La parte demandada, a través de sus apoderadas, en los informes presentados ante la segunda instancia, entre otros aspectos, adujo lo siguiente: Que la recurrida había incurrido en una serie de incoherencias, errores de interpretación y omisiones que ameritaban una revisión profunda por la Alzada, a los fines de que le fuera garantizado a su representada el derecho a la defensa y al debido proceso. Que en la respectiva oportunidad habían pedido al Juzgado Cuarto de Primera Instancia que repusiera la causa al estado que se fijara la oportunidad para la evacuación de las pruebas admitidas por el Juzgado Sexto del mismo grado de conocimiento; pero no hubo pronunciamiento alguno a tal solicitud; y tampoco lo hubo en la sentencia definitiva, con lo cual se le había conculcado a su representada el derecho al debido proceso. Ante ello, el Tribunal observa: El caso bajo estudio, como se ha indicado, se inició este proceso, de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, interpuesto por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., todas suficientemente identificadas en el texto de esta sentencia. Observa este Tribunal, que la parte demandada en su escrito de fecha dieciocho (18) de octubre de dos mil siete (2.007); pidió la reposición de la causa al estado de que fuere ordenada la notificación de las partes y fuere anulado todo lo actuado desde el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007); y señaló ante la Alzada, que el Juez de la recurrida, había omitido todo pronunciamiento sobre dicho alegato, a pesar de haber sido pedido en la oportunidad correspondiente. Ante ello, tenemos: El artículo 243 en su ordinal 5º del Código de Procedimiento Civil, establece: “…Toda sentencia debe contener: “… Omissis…” “…5º Decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensa opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia…” De la norma anteriormente transcrita, se observa que expresamente este requisito se refiere a la congruencia, es decir, que la sentencia se ajuste a las pretensiones del actor y del demandado, lo cual, si no se cumple en la sentencia, da lugar al vicio de incongruencia. Nuestro más alto Tribunal, al referirse al vicio de la incongruencia, de manera reiterada ha establecido lo siguiente: “…la incongruencia adopta dos modalidades y tres aspectos. Las modalidades son: incongruencia positiva, cuando el juez extiende su decisión más allá de los límites del problema judicial que le fue sometido, o la incongruencia negativa, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial, y los aspectos son: a) cuando se otorga más de lo pedido (ultra petita; b) cuando se otorga algo distinto de lo pedido (extra petita); y cuando se deja de resolver sobre algo pedido u excepcionado (citra petita). (Exp 01-0763, No. 0134 del 3 de abril de 2003) Ahora bien, el Juzgado de la causa en el dispositivo de la sentencia recurrida, dejó sentado que: “…Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda interpuesta por la empresa INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C. A., contra PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., por Cumplimiento de Contrato. En consecuencia, se condena a la parte demandada a dar cumplimiento al contrato de compraventa anexado al libelo de la demanda como instrumento fundamental de la acción y autenticado, por ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha 21 de Octubre de 2006 bajo el No. 21, Tomo 21 de los libros de Autenticaciones, y, por ende, materializar en beneficio de los hoy demandantes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, que involucra los inmuebles que a continuación se describen: LOCALES COMERCIALES ubicados en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2)respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los Locales Comerciales identificados con los números 1,2,3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.- SEGUNDO: Que el precio de la venta pactado y por el cual INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C. A, adquiere los inmuebles, es la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo), hoy UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,oo); del cual ha pagado VEINTE MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 20.000,OO) de reserva, TREINTA MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 30.000,OO) por concepto de opción de compraventa; DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000.,OO) cancelada en el acto de Notaría; tres (03) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES CON 00/100 (BS. 10.000,OO) vencidas los días 15 de marzo, 15 de abril y 15 de mayo todos del 2006; cantidades éstas que sumadas totalizan NOVENTA MIL DE BOLÍVARES (BS. 90.000,OO) y que deberán ser deducidas del precio de la venta; y el saldo restante del precio deberá ser pagado por la compradora en la forma y términos pactados en el contrato objeto de este juicio; cantidades que deberán ser determinadas mediante experticia complementaria del fallo, que se ordena realizar, tomando como referencia los términos y lapsos establecidos en el contrato de autos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. TERCERO: En caso que la hoy demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se condena a la demandada en costas por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con lo previsto en los artículos 251 y 233 ambos del Código de Procedimiento Civil…” Del análisis realizado tanto de la parte motiva como del dispositivo del fallo recurrido, en el presente caso, se desprende que el Juzgado de la instancia inferior omitió el debido pronunciamiento sobre la reposición de la causa pedida por la parte demandada en el escrito del dieciocho (18) de octubre de dos mil siete (2007); por lo que a criterio de esta Alzada, al haber el a-quo dejado de resolver sobre ese pedimento efectuado oportunamente por la parte demandada, tal circunstancia vicia de nulidad la sentencia apelada, conforme a lo previsto en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el ordinal 5º del artículo 243 del mismo cuerpo legal. Así se establece. En consecuencia, la sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana Caracas, en fecha veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2010), debe ser anulada. Así se declara.- Por otra parte, observa este Tribunal que el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “La nulidad de la sentencia definitiva por el Tribunal de la instancia inferior, que se halle viciada por los defectos que indica el artículo 244, sólo puede hacerse valer mediante el recurso de apelación, de acuerdo con las reglas propias de este medio de impugnación. La declaratoria del vicio de la sentencia por el Tribunal que conozca en grado de la causa, no será motivo de reposición de ésta y el Tribunal deberá resolver también sobre el fondo de litigio. Esta disposición no se aplica en los casos a que se refiere la última parte del 246…”. Esta Sentenciadora, conforme a los dispuesto en el artículo 209 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito; y, declarada como ha sido la nulidad del la sentencia definitiva dictada en este proceso por el a-quo, pasa a resolver la presente causa y al respecto observa: -VII- MOTIVACIONES PARA DECIDIR Planteada como quedó la controversia, en lo términos antes señalados, esta Sentenciadora, antes de proceder a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido y a valorar las pruebas producidas en el proceso, pasa a examinar los puntos previos que se indican a continuación: DE LA SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA FORMULADA POR LA PARTE DEMANDADA Como fue apuntado, las abogadas MARÍA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, apoderadas de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA C.A. 2005 C.A., pidieron al Juzgado de la causa, fuera ordenada la reposición de la causa. Fundamentaron su solicitud en lo siguiente: Que solicitaban la reposición de la causa al estado de que fuera notificado el avocamiento de la ciudadana Juez, en razón de que el proceso se encontraba paralizado por el transcurso del tiempo que el expediente estuvo inactivo, desde el día cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); fecha en la cual se había inhibido el Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y el auto de avocamiento de la ciudadana Juez de ese Tribunal, valía decir, el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007). Que entre ambas fechas, habían transcurrido casi dos (2) meses; y ese largo período de tiempo había producido la paralización de la causa, lo que daba origen a su solicitud, a fin de garantizar a las partes el debido proceso. Que en efecto, en fecha cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007), el Juez de la causa para ese entonces, Dr. Humberto Angrisano, Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, se había inhibido de seguir conociendo del asunto; y que, pasados veintidós (22) días continuos, era decir, el día veintiséis (26) de junio de dos mil siete (2.007), dicho Juzgado había dictado un auto ordenando la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor. Que el expediente había estado paralizado por veintidós (22) días, de los cuales, nueve habían sido de despacho; que luego habían transcurrido siete (7) días continuos y el dos (2) de julio de dos mil siete (2.007) había sido distribuido el expediente. Que el tres (3) de julio de ese mismo año, el expediente había sido recibido en el Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, lo cual podía evidenciarse del sello húmedo estampado al vuelto del folio respectivo. Que en dicho Juzgado Cuarto, habían continuado los días de inactividad procesal, pues sólo el dos (2) de agosto de ese año, era cuando ese Tribunal había dictado un auto de avocamiento. Que el expediente había entrado en paralización el día cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); y era el dos (2) de agosto de ese mismo año, cuando ésta era reactivada con el avocamiento del Tribunal al cual había correspondido en distribución. Que entre una y otra actuación, habían transcurrido cincuenta y ocho (58) días continuos. Que esa inactividad de ambos Tribunales había colocado a su representada en total y absoluto estado de indefensión, con expresa violación del artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Que evidenciándose de autos la paralización de la causa, debía reponerse al estado de que fueran notificadas ambas partes del avocamiento de la ciudadana Juez del Tribunal, a los fines de garantizarles a éstos, el derecho consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, referido al Debido Proceso; y dar así cumplimiento al artículo 14 del mismo cuerpo legal. Que después de la inhibición del Juez Sexto, habían transcurrido veintiocho (28) días para que el expediente fuere distribuido por el Tribunal de turno; y luego de ser recibido en el Tribunal al que le correspondió por distribución, transcurrieron treinta (30) días para que ese Tribunal se avocara al conocimiento de la causa. Que habiendo estado el expediente casi dos meses fuera de la actividad procesal, no era posible reanudar el proceso sin notificación. Que tanto las normas procesales como la jurisprudencia habían determinado que después de paralizada la causa, el Juez debía notificar a las partes para la reanudación de los actos, pues la falta de tal actividad del Tribunal, colocaba en indefensión a las partes y vulneraba el debido proceso. En apoyo de sus argumentos invocaron sentencias de nuestro Máximo Tribunal, que transcribieron en el escrito comentado. Que en el caso que nos ocupaba, las partes no podían actuar, desde la fecha en que el Juez Sexto se había inhibido y que el nuevo Juez se avocó tiempo que duró casi dos (2) meses. Que en conclusión, podían afirmar, conforme a lo establecido por la jurisprudencia y doctrina imperante, que la falta de actividad de los sujetos procesales durante un prolongado período de tiempo, paralizaba la causa y rompía la estadía a derecho de las partes, lo que resultaba violatorio de derechos y garantías constitucionales. Que en este caso concreto, la notificación de ambas partes era indispensable para la continuación del procedimiento, más aún cuando habían sido admitidas las pruebas en el a-quo; y que se trataba del lapso más importante de la actividad procesal; aunado a las demoradas actuaciones judiciales por parte de los Tribunales de Primera Instancia debido al volumen de actividades y a las fallas que presenta nuestro Poder Judicial, lo cual era público y notorio. Que por todo lo anterior, pedían al Tribunal se sirviera reponer la causa al estado de que se ordenara la notificación de las partes, se anulara todo lo actuado desde el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007) y se fijara oportunidad para la continuación de la causa, dejándose transcurrir íntegramente el lapso fijado en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En diligencia del cinco (5) de noviembre de dos mil siete (2.007), el abogado JAIME REIS DE ABREU, apoderado de la parte demandante, expuso lo siguiente: “…Objeto por carecer de pertinencia la solicitud de la parte demandada de reponer la causa al estado de que se ordene la notificación de las partes, y en consecuencia la rechazo totalmente por ser una petición contraria a derecho por cuanto el artículo 93 del Código de Procedimiento Civil previene: “Ni la recusación ni la inhibición detendrán el curso de la causa, cuyo conocimiento pasará inmediatamente, mientras se decida la incidencia, a otro Tribunal de la misma categoría…”; en efecto, el Tribunal mediante decreto de fecha 02 de agosto de 2007 dio entrada al asunto, ordenó anotarlo en el libro de causas y se avocó al conocimiento de la presente causa. Como se observa el Tribunal obró en derecho y cumplió adecuadamente con el mandato que le impone el Art.93 del Código de Procedimiento Civil en armonía con el artículo 12 ejusdem. Así invoco y hago valer en derecho…” (Subrayado del texto copiado) Por otra parte, en los informes presentados en la segunda instancia, concretamente en el capítulo IV, insistieron las abogadas de la demandada, en que el Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial se inhibió el cuatro (4) de junio de dos mil siete (2007); y el proceso se paralizó por el largo tiempo transcurrido entre esa fecha y el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007); oportunidad en la cual se había avocado al conocimiento la Juez Cuarta de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, para continuar conociendo del proceso. Ante ello, tenemos: El artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, establece: “Hecha la citación para la contestación de la demanda las partes quedan a derecho, y no habrá necesidad de nueva citación para ningún otro acto del juicio, a menos que resulte lo contrario de alguna disposición especial de la ley.” En torno a este tema, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ha establecido el siguiente criterio, en sentencia No. 0431 del diecinueve (19) de mayo de dos mil (2000): “…Esta Sala observa que dos de los fundamentos del amparo propuesto por los apoderados de Proyectos Inverdoco C.A. son, conforme se expresa en el escrito, que la juez que sustituyó a la titular, debía abocarse al conocimiento de la causa, antes de dictar su sentencia, y notificar a las partes de su abocamiento; y que igualmente la sentencia que se dictó fuera de lapso, debía haber sido notificada a las partes. Que aun cuando son presentados separadamente, tienen en común el mismo hecho: la falta de notificación. Al respecto, esta Sala considera que, la estadía a derecho de las partes, consagrada en el artículo 26 del Código de Procedimiento Civil, es un principio que rige el derecho procesal venezolano en general. El mismo se formula, en que practicada la citación para la contestación de la demanda, o citación inicial, en otros procesos diferentes al juicio ordinario civil, no habrá necesidad de nueva citación a las partes para ningún otro acto del juicio, a menos que resulte lo contrario de alguna disposición especial de la ley, como ocurre -por ejemplo- en materia de posiciones juradas o de juramento decisorio (artículos 416 y 423 del Código de Procedimiento Civil). Consecuencia del principio es, que después de la citación inicial, salvo las excepciones, no es necesario citar a las partes para que concurran a ciertos actos, trasladarles copias de las actuaciones para que las conozcan, ni hacerles saber la ocurrencia de actuaciones procesales del tribunal o de las partes. Debido al principio de que las partes están a derecho, las citaciones (órdenes de comparecencia) y las notificaciones (comunicación de noticia sobre la causa), se hacen innecesarias. Entre las excepciones al principio, en materia de notificaciones, se encuentran al menos dos: una es de creación jurisprudencial y es producto del respeto al derecho de defensa de las partes; y la otra, responde a la ruptura a la estadía a derecho, y consiste en hacer saber a las partes la reanudación del juicio. La primera tiene lugar cuando un nuevo juez se aboca al conocimiento de la causa. La jurisprudencia emanada de la Casación Civil, consideró que para evitar sorpresas a las partes, el nuevo juez debía notificarlos que iba a conocer, independientemente que el proceso se encontrara o no paralizado. Esta notificación garantizaba a las partes, el poder recusar al juez, o el solicitar que se constituyera el tribunal con asociados, preservándosele así ambos derechos a los litigantes. La falta de tal notificación, ha sido considerada como una transgresión al debido proceso, y por lo tanto ha originado acciones de amparo; y la jurisprudencia, incluyendo la de esta Sala (en el caso: Petra Lorenzo), ha sido, que el que incoa el amparo por esta causa, debe fundarlo en que efectivamente iba a recusar al juez (señalando la causal), o que iba a pedir la constitución de asociados, evitándose así reposiciones inútiles como efecto del amparo declarado con lugar. En el escrito de amparo presentado por Proyectos Inverdoco C.A., no existe declaración alguna que guarde relación con la existencia de una causal de recusación, que la omisión del trámite procesal del abocamiento haya impedido plantear, afectando la garantía de ser juzgado por un juez imparcial, que es, por cierto, a donde va dirigida la protección de los valores constitucionales en esta hipótesis. Por tanto, no es admisible el argumento invocado por la empresa accionante del amparo como fundamento de las violaciones constitucionales por ese motivo, y así se declara. La segunda notificación obligatoria, tiene lugar cuando la causa se encuentra paralizada, y por lo tanto la estadía a derecho de las partes quedó rota por la inactividad de todos los sujetos procesales. La paralización ocurre cuando el ritmo automático del proceso se detiene al no cumplirse en las oportunidades procesales las actividades que debían realizarse bien por las partes o por el tribunal, quedando la causa en un marasmo, ya que la siguiente actuación se hace indefinida en el tiempo. Entonces, hay que reconstituir a derecho a las partes, para que el proceso continúe a partir de lo que fue la última actuación cumplida por las partes o por el tribunal, y tal reconstitución a derecho se logra mediante la notificación prevenida en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil si la causa aun no ha sido sentenciada en la instancia, o por el artículo 251 ejusdem, si es que se sentenció fuera del lapso. Tal notificación se hará siguiendo lo pautado en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. De continuar la causa paralizada sin reconstituir a derecho a las partes, una serie de derechos subjetivos procesales le quedan negados a la parte que no se enteró de la continuación de la misma, afectándole así su derecho de defensa, de acuerdo al estado en que se encontraba el juicio. No es necesario en estos casos, si se intenta un amparo, concretar cuál fue el derecho que se iba a ejercer y no se utilizó, ya que es sabido que dentro del proceso, las situaciones jurídicas van sucediéndose, y sobre su marcha las partes van actuando, de acuerdo al desarrollo de cada situación; por lo que no puede existir una actividad preconcebida a realizarse que haya quedado conculcada. Conforme al estado de la causa, las partes pueden perder el derecho a promover pruebas hasta los últimos informes en primera o segunda instancia; el de tacha de documentos públicos; presentar informes y hacer observaciones a éstos; solicitar nulidades si los vicios afectan al orden público; pedir aclaratorias de los fallos; apelar y claro está, recusar, pedir asociados, etc. Considera esta Sala que, ante la entidad de los derechos subjetivos procesales que pierde el litigante, con independencia de sí los iba a utilizar o no, lo cual lo determinaba el desarrollo del proceso, de que su derecho de defensa le queda cercenado al no reconstituirlo a derecho, y que el perjudicado que invoca tal situación y pide se le ampare, sin más debe ser amparado. Esta es la situación de que trata este amparo, donde estando el proceso paralizado se le dio continuidad sin notificar a los actores para reconstituirlos a derecho, violándoseles así sus derechos subjetivos procesales, y por ende, el derecho a la defensa, cuando se sentencia fuera del término prestablecido para ello, y no se notifica a las partes, cuya estadía a derecho queda rota al momento en que vencidos los lapsos para actuar no se actúa, e independientemente la causa entra a un estado de incertidumbre sobre cuándo culminará. La continuación sorpresiva, perjudica a quien dejó de estar a derecho, hasta el punto que el incumplimiento del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, le impide a la parte apelar y pedir aclaratorias del fallo; y hasta los terceros interesados que cesan en la vigilancia del proceso debido a la situación en que se encuentra, se ven afectados con respecto a la tercería que podrían interponer. Aceptar que tal situación sea posible, que a espaldas de quien ya no está constituido a derecho, continúe el proceso, es desconocerle el derecho constitucional que tienen las partes, el cual ha sido reconocido por diversos fallos de esta Sala, cual es la existencia de una doble instancia, la cual nace del artículo 8, numeral 2-F de la Ley Aprobatoria de la Convención Americana de Derechos Humanos, Pacto San José de Costa Rica. Al existir dos instancias, se trata de una segunda instancia efectiva, no una ficción que impida la realización de la justicia a la cual va dirigida el proceso, conforme al artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Una instancia efectiva, es aquella que permite a la parte apelante ejercer a plenitud, dentro de los marcos legales, su derecho de defensa, y ello no acontece si la ley se interpreta, incluso forzadamente, para negar a las partes la posibilidad de probar sus alegatos con las pruebas posibles en el grado de la causa, en la segunda instancia. Por último, el citado artículo 257 de la Constitución vigente, prevé una justicia real, eficaz, y mal puede ésta existir cuando se limita la actividad del posible apelante, al incumplir el juez de la causa paralizada con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, vulnerando con tal hecho el derecho a la defensa y al debido proceso, consagrados en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela (establecidos en el artículo 68 de la Constitución de 1961)…” En este caso concreto, como se dijo, el fundamento central de la solicitud de reposición de la causa, se circunscribe, a que el proceso se encontraba paralizado por el transcurso del tiempo que el expediente estuvo inactivo, desde el día cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); fecha en la cual se había inhibido el Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial y el auto de avocamiento de la ciudadana Juez de ese Tribunal, valía decir, el dos (2) de agosto de dos mil siete (2.007). Adujo la solicitante de la reposición, que el expediente había estado paralizado por veintidós (22) días, de los cuales, nueve habían sido de despacho; que luego habían transcurrido siete (7) días continuos y el dos (2) de julio de dos mil siete (2.007) había sido distribuido el expediente; que el tres (3) de julio de ese mismo año, el expediente había sido recibido en el Juzgado Cuarto en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial; y que en dicho Juzgado Cuarto, habían continuado los días de inactividad procesal, pues sólo el dos (2) de agosto de ese año, era cuando ese Tribunal había dictado un auto de avocamiento. Que el expediente había entrado en paralización el día cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); y era el dos (2) de agosto de ese mismo año, cuando ésta era reactivada con el avocamiento del Tribunal al cual había correspondido en distribución. A este respecto, se observa: El artículo 93 del Código de Procedimiento Civil dispone: “Ni la recusación ni la inhibición detendrán el curso de la causa, cuyo conocimiento pasara inmediatamente mientras se decida la incidencia, a otro Tribunal de la misma categoría, si lo hubiere en la localidad, y en defecto de éste, a quien deba suplirlo conforme a la Ley. Si la recusación o la inhibición fuere declarada con lugar, el sustituto continuará conociendo del proceso, y en caso contrario, pasará los autos al inhibido o recusado.” De conformidad con la norma citada, la cual establece expresamente que ni la recusación ni la inhibición detendrán el curso de la causa, queda claro a esta Sentenciadora, que no es válido el argumento de las demandadas, referido a que el proceso se había paralizado desde el cuatro (4) de junio de dos mil siete (2.007); fecha en la cual se había inhibido el Juez Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta misma Circunscripción Judicial. A criterio de quien aquí decide, las partes estaban a derecho en virtud de que las apoderadas de las demandadas habían quedado citadas al consignar el poder que acredita su representación, el doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006); la inhibición del Juez Sexto, no detuvo el curso de la causa; y era la obligación de las partes darle el impulso procesal y el debido seguimiento tanto para la remisión de los autos, previo el vencimiento de los lapsos que corresponden en los casos de inhibición o de recusación; así como para la distribución respectiva y el recibo del expediente en el Tribunal al cual le había correspondido por sorteo el conocimiento del asunto, por una parte. Se observa además que la parte demandada habla de días continuos y señala que en el Juzgado Sexto habían transcurrido nueve (9) días de despacho antes de que el Tribunal en cuestión remitiera el expediente. Aduce asimismo que el expediente fue recibido el tres (3) de julio de dos mil siete (2007), ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial; y que no había sido sino hasta el dos (2) de agosto del mismo año fecha en la cual la Juez se había avocado al conocimiento de la causa; lo cual había hecho fuera de los tres días previstos en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil. Ante ello, tenemos: Consta en autos al vuelto del folio 123 que el expediente fue recibido en el Juzgado Cuarto el tres (3) de julio de dos mil siete (2007); y que el avocamiento de la Juez se produjo el dos (2) de agosto de ese mismo año. Asimismo, consta a los folios 287 al 289, cómputo practicado por la Secretaría del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, del cual se desprende que entre el 3 de julio de 2007 y el 2 de agosto de 2007, transcurrieron en ese Tribunal 14 días de despacho; ello, en todo caso constituye un retraso en el cumplimiento de los plazos, contra lo cual existen los recursos que establece la ley. Como ya se dijo y como quiera que la inhibición del Juez no produce la paralización de la causa, por un lado, y por el otro, no consta en autos que la parte demandada hubiese indicado causal alguna de recusación contra la Juez de la causa, que es el motivo que da origen a la protección del derecho de ser juzgado por un Juez imparcial, la solicitud de reposición de la causa formulada por la parte demandada debe ser declarada improcedente, ya que la partes se encontraban a derecho, como fue apuntado. Así se establece. DE EXTEMPORANEIDAD DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA Y LA RECONVENCIÓN PROPUESTA SOLICITADA POR LA PARTE ACTORA Se observa que la parte demandante al momento de consignar su escrito de contestación a la reconvención señaló lo siguiente: Que de una revisión de las actas que conformaban el expediente, se podía apreciar que la demandada, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., había dado contestación a la demanda, de manera extemporánea por tardía, por cuanto lo había hecho el vigésimo primer (21º) día de despacho siguiente a su citación; y, en consecuencia, también resultaba extemporánea la mutua petición propuesta en el escrito de contestación de la demanda. Que la referida afirmación se podía constatar de lo siguiente: (i) Que el día doce (12) de diciembre de dos mil seis (2006), la demandada se había dado por citada en el juicio; (ii) Que el día veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), ambas partes habían acordado suspender el procedimiento por treinta (30) días calendario; período el cual había vencido el día veinticuatro (24) de febrero de dos mil siete (2.007), día sábado; con lo cual, la causa se había iniciado de pleno derecho, el día veintiséis (26) de febrero de dos mil siete (2.007); (iii) Que el día veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), la representación de la parte demandada había aceptado la solicitud del representante de la parte actora de fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil siete (2.007), en el sentido de suspender nuevamente el procedimiento hasta el día treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007), a lo cual, el Tribunal de la causa impartió la correspondiente homologación a la suspensión, en fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007); (iv) Que el día dos (2) de abril de dos mil siete (2.007) que valía decir, al vigésimo primer (21º) día de despacho, la representación judicial de la demandada, había presentado escrito de contestación a la demanda y de reconvención. Que de acuerdo con el Libro Diario y el Calendario del Tribunal de la causa, desde el día doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006), hubo despacho los días 13, 14, 15, 18, 19 y 20 de diciembre de dos mil seis (2.006); los días 8, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24 y 25 de enero de dos mil siete (2.007), los cuales totalizaban dieciocho (18) días de despacho en el Tribunal de la causa, contados a partir de la citación; que sumados a los días veintiséis (26) y veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), días en los cuales había despachado el Tribunal, con exclusión de las suspensiones decretadas, y en consecuencia, computables para el lapso de emplazamiento, resultaba que se habían completado los veinte (20) días de despacho, que le habían sido concedidos a la demandada para que diera contestación a la demanda. Que sin duda alguna, la demandada había consignado su escrito de contestación el dos (2) de abril de dos mil siete (2.007), era decir, un (1) día de despacho después de vencido el lapso de emplazamiento, cuando ya se encontraba fatalmente cumplida la oportunidad para contestar la demanda y para proponer reconvención, por lo cual, el referido escrito debía ser desestimado por extemporáneo por tardío. Que en ese sentido, la mutua petición propuesta en el extemporáneo y tardío escrito de contestación, resultaba inadmisible; y así debió haberlo declarado el Tribunal; que al haberla admitido sin haber examinado tales circunstancias, el auto había quedado inficionado de nulidad a tenor de lo previsto en el artículo 213, 361 y 365 del Código de Procedimiento Civil y así pedían fuera declarado. El día cuatro (4) de mayo de dos mil siete (2.007), las abogadas MARÍA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, en su condición de apoderadas de la parte demandada reconviniente, presentaron escrito de rechazo a la solicitud de extemporaneidad de la contestación y por ende, de la reconvención propuesta, invocada por la representación judicial de la parte actora. En ese sentido, adujeron lo siguiente: Que negaban el alegato expuesto por la representación judicial de la parte actora, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., en el cual indicaba que su mandante, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, había dado contestación a la demanda que había originado ese procedimiento, de manera extemporánea por tardía, por cuanto, en su entender, lo había hecho al vigésimo primer (21º) día de despacho siguiente a su citación; y que, como consecuencia de ello, consideraba igualmente como extemporánea la reconvención propuesta por su representada. Que su poderdante, mediante diligencia de fecha doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006), se había dado por citada en el presente juicio; y que, posteriormente, en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), ambas partes habían acordado, de conformidad con lo establecido en el parágrafo segundo del artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, suspender el curso de la causa por un plazo de treinta (30) días continuos, pedimento ese que había sido acordado por este Tribunal mediante auto de esa misma fecha, en los siguientes términos: “…este Tribunal provee lo solicitado. En consecuencia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 202, parágrafo segundo (2º) del Código de Procedimiento Civil, se suspende el curso del presente procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber desde esta misma fecha 25 de enero de 2007 hasta el día 25 de febrero de 2007, tal y como lo señalaron las partes…” Que resultaba evidente del auto dictado por el Tribunal de la causa en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), que el cómputo del lapso para la contestación de la demanda se había iniciado el día trece (13) de diciembre de dos mil seis (2.006); y, había corrido hasta el día veinticuatro (24) de enero de dos mil siete (2.007), por cuanto el día veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007) había quedado inserto dentro de los treinta (30) días continuos de la suspensión de la causa, tal y como lo había acordado el a-quo, por auto expreso, siendo que para la fecha de la suspensión, solo habían transcurrido diecisiete (17) días de despacho del lapso para la contestación de la demanda. Que era el caso, que la parte actora, el día veintitrés (23) de febrero de dos mil siete (2.007), había diligenciado en los autos y había expresado su deseo de continuar con la suspensión hasta el día treinta (30) de marzo del mismo año. Que el día veintiséis (26) de febrero de dos mil siete (2.007), la causa se había reanudado de pleno derecho, por que la parte que representaban no había manifestado su conformidad con la nueva suspensión en esa misma fecha. Que sin embargo, al día siguiente, era decir, el veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007) que en nombre de su representada, acordaron esa segunda suspensión del curso de la causa hasta el día treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007), la cual fue aceptada por el Tribunal mediante auto de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), en los siguientes términos: “…este Tribunal provee lo solicitado. En consecuencia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 202, parágrafo segundo (2º) del Código de Procedimiento Civil, se suspende el curso del presente procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber desde esta misma fecha 27 de febrero de 2007 hasta el día 30 de marzo de 2007, tal y como lo señalaron las partes…” Que ambos autos que había pronunciado el Tribunal de la causa y los cuales habían proveído sobre las solicitudes de suspensión de la causa, habían sido redactados con suficiente claridad y precisión para que no hubiera duda alguna sobre el lapso de la suspensión, por ello, había colocado la frase “desde esta misma fecha” y, mencionaba las fechas exactas en las cuales se debía entender suspendido el procedimiento. Que los referidos autos, habían quedado definitivamente firmes, por no haber sido impugnados o contradichos; o manifestada su inconformidad por ninguna de las partes. Que ignorar la exactitud de los autos del veinticinco (25) de enero y veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), era pretender buscar de donde no existía, lo cual comportaba una posición acomodaticia para aspirar a una sanción tan estricta como lo era la confesión de la demandada, lo cual no ocurría, pues no cabía duda alguna, que la causa había quedado suspendida entre los días veinticinco (25) de enero y veinticinco (25) de febrero de dos mil siete (2.007), en la primera suspensión; y entre los días veintisiete (27) de febrero y el treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007), en la segunda suspensión, fechas estas que no podían computarse para el término de la contestación. Que de no haber sido así, el Tribunal habría colocado la frase “a partir de esa fecha” y entonces sí se comenzaría a contar la suspensión desde el día siguiente, pero que lo escrito, escrito estaba y debía ser respetado por las partes involucradas. En consecuencia, dentro de los días de la suspensión acordada expresamente por el Tribunal, a los fines del cómputo del lapso para la contestación de la demanda en el presente procedimiento sólo había corrido un día de despacho, a saber, el veintiséis (26) de febrero de dos mil siete (2.007), por lo tanto, para el momento de la segunda suspensión de la causa, solo habían transcurrido dieciocho (18) días de despacho del lapso para la contestación de la demanda. Por lo tanto, el día dos (2) de abril de dos mil siete (2.007), había sido el décimo noveno (19º) día de despacho del lapso para la contestación de la demanda, fecha en la cual, su mandante, había contestado la demanda y había reconvenido a la actora, todo ello, dentro de la oportunidad procesal correspondiente. Que por todo lo planteado, pedían al Tribunal desechar los alegatos expuestos por la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, referidos a la supuesta extemporaneidad de la contestación de la demanda por parte de su representada. Por su parte, las apoderadas de la demandada, en los informes presentados en segunda instancia, respecto a este punto, señalaron: Que los autos, tanto del 25 de enero como del 27 de febrero, ambos del 2007, habían dejado establecido los lapsos durante los cuales quedaba suspendida la causa, con expresa indicación de la fecha en la cual se iniciaba la suspensión, así como el día que concluía; que en estricto derecho, los días de suspensión de la causa habían sido 25 de enero al 25 de febrero de 2007, ambos inclusive. Y en la segunda oportunidad desde el 27 de febrero y el 30 de marzo, ambos inclusive. Que ninguno de dichos autos habían sido objetados por las partes, valía decir que habían aceptado en los términos allí expuestos. Que la demanda había sido entonces, oportunamente contestada el día dos (2) de abril de 2007, cuando se había verificado el décimo noveno día de despacho contado a partir del doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006). Que no había duda que tanto los días 25 de enero como el 27 de febrero, estaban incursos en la suspensión de la causa. En relación con esta defensa, se observa: Con respecto a este punto, el tema central de discusión es si deben computarse o no como válidos para el lapso de emplazamiento de la demandada para contestación de la demanda, que comenzó a correr a partir de día doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006), exclusive, fecha en la cual, la demandada consignó poder y quedó citada, los días veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007) y veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), fecha en las cuales fue suspendida la causa. Consta al folio sesenta y seis (66) de la primera pieza del expediente, diligencia suscrita en fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), la cual es del tenor siguiente: “…En horas de despacho del día de hoy, 25.01-07, comparece ante este Juzgado los Dres. Emilio Echeverría y Jaime Reis de Abreu, abogados en ejercicio, inscritos en el INPRE con los Nos. 12774 y 12.187 y de este domicilio, apoderados de la parte actora; y Sulma Alvarado inscrita en el INPRE con el No.11.804 y de este domicilio, apoderada de la parte demandada y exponen: “Por cuanto estamos en conversaciones para lograr un avenimiento en este asunto y tratar de resolver todas las desavenencias existentes entre las partes, hemos decidido convenir en la suspensión de la presente relación procedimental por treinta (30) días continuos, contados a partir de la presente fecha. Pedimos al Tribunal que imparta la aprobación de ley al presente procedimiento. Es todo…” Asimismo, consta al folio sesenta y siete (67) auto de fecha veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), dictado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que para ese entonces tenía asignado el conocimiento de la causa, en el cual se lee textualmente lo siguiente: “…JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Caracas, 25 de enero de dos mil siete (2007) 196º y 147º Vista la diligencia de fecha 4 de julio de 2006, suscrita por los ciudadanos EMILIO ECHEVERRÍA, JAIME REIS Y SILVIA (SIC) ALVARADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 12.774, 12187 y 11.804, respectivamente, apoderados judiciales de las partes intervinientes en la presente causa y el pedimento en ella contenido, este tribunal provee lo solicitado. En consecuencia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 202, parágrafo segundo (2º) del Código de procedimiento (sic) Civil, se suspende el curso del presente procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber desde esta misma fecha 25 de enero de 2007 hasta el 25 de febrero de 2007, tal y como lo señalaron las partes…” Cursa igualmente al folio sesenta y ocho (68) diligencia de fecha veintitrés (23) de febrero de dos mil siete (2.007), en la cual se lee lo siguiente: “…horas de despacho del día de hoy, veintitrés (23) de febrero de dos mil siete (2.007), comparece ante este Tribunal el abogado JAIME REIS DE ABREU, inscrito en el INPRE con el No. 12.187, obrando con el carácter de apoderado de la parte actora y expone: “Por cuanto ambas partes estamos en conversaciones para lograr una convención en este asunto expreso que mi patrocinada desea suspender este asunto hasta el 30 de marzo de 2007 y pido al Tribunal que si la contraparte expresa su voluntad en el mismo contexto, se acuerde impartir la aprobación de ley…” Por otra parte, se aprecia que al folio sesenta y nueve (69) de la primera pieza de este expediente, corre una diligencia de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), la cual es del tenor siguiente: “En horas de Despacho del día de hoy, VEINTISIETE (27) de febrero de dos mil siete (2.007) comparece ante este Tribunal la Dra. SULMA ALVARADO ELMOR, abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 11.804, quien con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., expone: “De conformidad con lo establecido en el Parágrafo Segundo del Artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, manifiesto mi conformidad con la exposición del apoderado actor, formulada el día 23 de los corrientes, de suspender el curso de la presente causa hasta el día 30 de marzo de 2007, reanudándose el siguiente día de despacho, sin necesidad de providencia alguna…” Asimismo, consta al folio setenta (70) de la primera pieza del expediente, auto de fecha veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), dictado por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que para ese entonces tenía asignado el conocimiento de la causa, en el cual se lee, textualmente lo siguiente: “…JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Caracas, 27 de febrero de dos mil siete (2007) 196º y 147º Designada como he sido por la comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en sesión de fecha 6 de diciembre de 2006 y notificada mediante oficio No. 4843 de fecha 7 de diciembre de 2006 y notificada mediante oficio No. 4843 de fecha 7 de diciembre de ese mismo año, para el cargo de Juez Temporal de este Despacho a los fines de cubrir las vacaciones del juez titular, me aboco al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra. Asimismo, vista la diligencia de fecha 23 de febrero de 2007 y la diligencia de fecha 27 de febrero de 2007, suscrita por los ciudadanos JAIME REIS Y SULMA ALVARADO, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 12187 y 11.804, respectivamente, apoderados judiciales de las partes intervinientes en la presente causa y el pedimento en ella contenido, este tribunal provee lo solicitado. En consecuencia, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 202, parágrafo segundo (2º) del Código de procedimiento (sic) Civil, se suspende el curso del presente procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber desde esta misma fecha 27 de febrero de 2007 hasta el 30 de marzo de 2007, tal y como lo señalaron las partes…” A este respecto, se observa: El artículo 202 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “Los términos o lapsos procesales no podrán ni abrirse de nuevo después de cumplidos, sino en los casos expresamente determinados por la ley, o cuando una causa no imputable a la parte que lo solicite lo haga necesario. Parágrafo Primero. En todo caso en que el curso de la causa quede en suspenso por cualquier motivo, la causa reanudará su curso en el mismo estado en que se encontraba al momento de la suspensión. Parágrafo Segundo. Pueden las partes, de común acuerdo, suspender el curso de la causa por un tiempo que determinarán en acta ante el Juez…” Por otra parte, el artículo 198 del mismo cuerpo legal, establece: “…En los términos o lapsos procesales señalados por día no se computará aquél en que se dicte la providencia o se verifique el acto a que de lugar la apertura del lapso” En este caso, se aprecia que la primera suspensión efectuada por las partes, el día veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), éstas señalaron que dicha suspensión sería a partir de esa fecha, lo cual es confirmado por el a quo, cuando señala que se suspende el curso del presente procedimiento “desde esta misma fecha”. En la segunda suspensión, se observa que la actora, el veintitrés (23) de febrero de dos mil siete (2.007) manifiesta su deseo de suspender el asunto hasta el treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007); y que si la contraparte estuviere de acuerdo en suspender, se acordare impartir la aprobación de ley. Asimismo, se evidencia que el día veintisiete (27) de febrero de ese mismo año, la parte demandada manifestó su conformidad con la exposición del actor de suspender la causa hasta el día treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007), pero no indica expresamente a partir de que fecha. El a-quo como se indicó, dicta auto el veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), suspende el curso del procedimiento por treinta (30) días continuos, a saber desde esa misma fecha, hasta el treinta (30) de marzo de dos mil siete (2.007) En razón de ello, este Tribunal Superior, en atención a lo dispuesto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil, y a lo señalado por las partes, y por el Tribunal de la causa, considera que el día de la primera suspensión, es decir, el veinticinco (25) de enero de dos mil siete (2.007), es un día de despacho válido para el emplazamiento para la contestación de la demanda; lo mismo sucede con el día veintisiete (27) de febrero de dos mil siete (2.007), siendo que ese día se suspendió nuevamente el proceso; y las suspensiones comienzan a contarse a partir del día siguiente. A criterio de quien aquí decide, en este caso específico, los días en que las partes solicitaron la suspensión si deben ser contados como días válidos para el lapso de emplazamiento, toda vez que fueron los días en que se verificaron los actos que dan origen a la suspensión y son los días además, en los que el Tribunal dictó las providencias que aprobaron las suspensiones. Se observa además que tal como consta de cómputo realizado por la Secretaría del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial que en dicho Tribunal, entre el doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006) exclusive; fecha en la cual quedó citada la demandada y el dos (2) de abril de dos mil siete (2.007), con exclusión de los días durante la cual estuvo suspendida la causa, transcurrieron veintiún (21) días de despacho discriminados así: 13, 14, 15, 18, 19 y 20 de diciembre 2006; 8, 9, 10, 15, 16, 17, 18, 19, 22, 23, 24, 25 de enero de 2007; 26 y 27 de febrero de 2007 y 2 de abril de 2007. En razón de lo anterior, a juicio de esta Sentenciadora, la contestación de la demanda y la reconvención propuestas presentadas el dos (2) de abril de dos mil siete (2.007), vigésimo primer (21º) día resultan extemporáneas por tardías, toda vez que las mismas fueron presentadas, sin tomar en cuenta como válidos los días 25 de enero de 2007 y 27 de febrero de 2007, fecha en las cuales el Tribunal de la causa acordó la suspensión, ya que, en este caso concreto, como se dijo, los días en que fueron formuladas y homologadas las solicitudes de suspensión, éstos son los días, 25-01-2007 y 27-02-2007, respectivamente, si deben tomarse en cuenta para el cómputo de los veinte (20) días de despacho acordados para el emplazamiento para la contestación de la demanda, de conformidad con lo previsto en el artículo 198 del Código de Procedimiento Civil, antes transcrito; y, más aún cuando en la segunda suspensión, las partes comparecieron en distintas fechas y no indicaron a partir de cuando se suspendía. Así se establece. DEL FONDO DE LO DEBATIDO Resueltos los anteriores puntos previos pasa esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo de lo debatido; y a tales efectos, observa: Ante ello, el Tribunal observa: Como ya se dijo, en el capítulo precedente, la parte demandada no compareció dentro de los veinte (20) días del lapso de emplazamiento para dar contestación a la demanda, en razón de lo cual, se hace necesario examinar el contenido del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil que establece: “...Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días la sentencia fuere pronunciada antes de su vencimiento...”. Del artículo transcrito se desprende que la confesión opera siempre y cuando concurrentemente se cumplan los siguientes requisitos: a) que el demandado no diere contestación a la demanda; b) que nada probare que le favoreciera y, c) que la petición del demandante no fuere contraria a derecho. La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del diecinueve (19) de septiembre de dos mil dos (2002), en relación a los elementos de la confesión ficta, dispuso lo siguiente: “…Por otra parte, y a fin de enfatizar lo esgrimido se observa que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil señala: “Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca”. Normativa ésta, de la cual se desprende que para la procedencia de la confesión ficta se necesita que: 1) el demandado no dé contestación a la demanda; 2) la demanda no sea contraria a derecho; y 3) no pruebe nada que le favorezca. En tal sentido, cuando se está en presencia de una falta de contestación o contumacia, por la circunstancia de inasistir o no contestar la demanda, debe tenerse claro que el demandado aún no está confeso; en razón de que, el contumaz por el hecho de inasistir, nada ha admitido, debido a que él no ha alegado nada, pero tampoco ha admitido nada, situación ante la cual debe tenerse claro, que no se origina presunción alguna en su contra. De tal manera, que hasta este momento, la situación en la que se encuentra el demandado que no contestó la demanda, está referida a que tiene la carga de la prueba, en el sentido de probar que no son verdad los hechos alegados por la parte actora. En tal sentido, en una demanda donde se afirman unos hechos y simplemente se niega su existencia, la carga de la prueba la tiene la parte accionante, sin embargo, si el demandado no contesta la demanda, el legislador por disposición establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, puso en su cabeza la carga de la prueba, siendo a él, a quien le corresponde probar algo que lo favorezca. Sin embargo, al tratarse de una distribución legal de la carga de la prueba, el demandante deberá estar pendiente de que puede subvertirse esta situación de carga en cabeza del demandado, y por eso la parte actora debe promover pruebas, debido a que, si el demandado que no contestó ofrece pruebas y prueba algo que le favorezca, le reinvierte la carga al actor y entonces ese actor se quedaría sin pruebas ante esa situación, pudiendo terminar perdiendo el juicio, porque él no probó y a él correspondía la carga cuando se le reinvirtió. Para la declaratoria de procedencia de la confesión ficta, se requiere la verificación de los otros dos elementos como lo son, que la petición no sea contraria a derecho y que el demandado en el término probatorio no probare nada que le favorezca. Siguiendo este orden de ideas, el hecho relativo a que la petición no sea contraria a derecho, tiene su fundamento en el entendido que, la acción propuesta no esté prohibida por ley, o no se encuentre amparada o tutelada por la misma; por lo que, al verificar el juez tal situación, la circunstancia de considerar la veracidad de los hechos admitidos, pierde trascendencia al sobreponerse las circunstancias de derecho a las fácticas, ya que aunque resulten ciertos los hechos denunciados no existe un supuesto jurídico que los ampare y que genere una consecuencia jurídica requerida. Debiendo entenderse, que si la acción está prohibida por la ley, no hay acción, y no es que sea contraria a derecho, sino que sencillamente no hay acción. De tal forma, que lo contrario a derecho más bien debería referirse a los efectos de la pretensión (un caso palpable de ello, viene a ser el que pretende cobrar una deuda de juego judicialmente, para lo cual carece de acción). Por lo que, en realidad existen pretensiones contrarias a derecho, cuando la petición no se subsume en el supuesto de hecho de la norma invocada. En cambio, el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidas a hacer contraprueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido, la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, la inexactitud de los hechos, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente. Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión. Siendo así, cuando el demandado va a probar algo que lo favorezca en el sentido de demostrar la inexistencia de los hechos que narró el actor, no requerirá plena prueba, siéndole suficiente en consecuencia las dudas, en razón de que, lo que exige la ley es probar algo. Esto tiene que ver con la ficción (la confesión), la cual no puede ocultar la realidad. Si se está ante una futura ficción, la sola duda a favor de la realidad ya tiene que eliminarla. Debido a que el proceso persigue que el valor justicia se aplique, por cuanto el fallo lo que busca es hacer justicia, no puede hacerla si se funda en ficciones y no en la realidad. No obstante lo expuesto, existen materias donde no funcionan los efectos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como sucede en los juicios donde está interesado el orden público, y la falta de contestación no invierte nada, por lo que el actor sigue teniendo sobre sí la carga de la prueba. Igual sucede en los juicios donde el demandado es un ente público que goza de los privilegios del fisco, cuya situación es idéntica a la planteada, es decir, se da por contestada la demanda y en consecuencia no existe la posibilidad de inversión de la carga de la prueba, como se ha señalado. Al respecto, esta Sala en sentencia del 27 de marzo de 2001 (Caso: Mazzios Restaurant C.A.), señaló: “El artículo 362 citado, considera que el demandado que no contesta la demanda se le tendrá por confeso, cuando en el término probatorio no pruebe nada que lo favorezca y la demanda no sea contraria a derecho. Luego, para tenerlo como confeso, lo que se declara en el fallo definitivo, como una garantía al derecho de defensa, se le permite al demandado probar algo que lo favorezca, lo que significa que ni siquiera se le exige una plena prueba contra una presunción en su contra. …..Omissis... La confesión expresa puede siempre ser revocada o rectificada mediante la prueba del error de hecho (artículo 1404 del Código Civil), y por ello los efectos del silencio que conduce a que alguien se tenga por confeso, igualmente y con mayor razón pueden ser revocados, no siendo necesario el alegato y prueba del error de hecho, ya que el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil previene que con probar algo que favorezca al no concurrente, evita que se consoliden los efectos del silencio, y por tanto que se le tenga por confeso. Se trata de principios generales, congruentes con el mantenimiento del derecho de defensa de las partes”. (Resaltado de la Sala). Criterio del cual se observa, que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia. De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso, medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal. (Resaltado de esta Alzada) Tales afirmaciones pueden entenderse de mejor forma, bajo el siguiente escenario, en la causa principal que originó el presente amparo, el objeto de la acción es una resolución de contrato por falta de pago, donde el demandado no dio contestación a la demanda, siendo así, su actividad probatoria ha debido estar enfocada en desvirtuar los hechos constitutivos que afirmó su contraparte, esto es, que la obligación no existió o no podía existir. El demandado, no produjo pruebas que desvirtúen los hechos alegados por la actora; sino que, promovió una serie de probanzas (como fueron: 1) documento de propiedad del inmueble a nombre de la ciudadana Alicia Salazar, 2) acta de defunción N° 81 del 13 de mayo de 1997, correspondiente al fallecimiento de Alicia Salazar, 3) exhibición del documento que le acreditaba a Alicia Peralta García la propiedad, representación o derecho con que actuó al momento de la celebración del contrato de arrendamiento y 4) testimoniales), dirigidas a demostrar que su accionante y a la vez arrendatario no era la propietaria del inmueble arrendado, lo que conllevaría a la nulidad del contrato suscrito con la accionante, pruebas estas correspondientes a una excepción perentoria que no fue alegada en su oportunidad, y que no contradicen las circunstancias alegadas en el escrito libelar (que quedaron como ciertas al no haberse dado contestación a la demanda y no cumplirse los extremos del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil), por lo cual resulta obvio que, la no concurrente no promovió nada que le favoreciera… En el presente caso, procede entonces, este Tribunal a examinar los requisitos antes señalados; y, al respecto, observa: A) QUE EL DEMANDADO NO DIERA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA EN EL LAPSO SEÑALADO: Como ya fue indicado, la abogada SULMA ALVARADO ELMOR, el día doce (12) de diciembre de dos mil seis (2.006) consignó poder que acreditaba la representación de la parte demandada, con lo cual quedó citada en nombre de su mandante, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A. A partir de esa fecha y con excepción de las suspensiones efectuadas de mutuo acuerdo entre las partes, comenzó a transcurrir el lapso de emplazamiento, como fue examinado en el capítulo anterior; y se determinó que la contestación de la demanda y la reconvención propuesta por la representación judicial de la parte demandada, fueron presentadas el día vigésimo primero (21º) del lapso, es decir, de forma extemporánea por tardía. En vista de lo anterior, y encontrándose a derecho la parte demandada y no habiendo dado contestación a la demanda, dentro del lapso que le otorga la ley, se cumple el primer requisito del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara. B) QUE NADA PROBARE QUE LE FAVORECIERA En relación con este requisito, observa este Tribunal que durante el lapso probatorio, la demandada a los efectos de desvirtuar los dichos esgrimidos por el accionante, aportaron en su escrito de pruebas los siguientes medios de pruebas: 1.- Originales de las letras de cambio signadas con los Nos. 4/35, 5/35, 6/35, 7/35/, 8/35, 9/35, 10/35 y 11/35, las dos (2) primeras por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), cada una; y las seis (6) restantes por montos de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), cada una emitidas todas en fecha quince (15) de febrero de dos mil seis, librados contra ANIBAL PONTE CAMARA, representante legal de INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A, persona jurídica que celebró el contrato cuyo cumplimiento se demanda. Los representantes judiciales de la parte demandada, durante el lapso probatorio, promovieron las siguientes pruebas: 1.- Originales de las letras de cambio signadas con los Nos. 4/35, 5/35, 6/35, 7/35/, 8/35, 9/35, 10/35 y 11/35, las dos (2) primeras por un monto de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), cada una; y las seis (6) restantes por montos de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), cada una emitidas todas en fecha quince (15) de febrero de dos mil seis, librados contra ANIBAL PONTE CAMARA, representante legal de INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A, persona jurídica que celebró el contrato cuyo cumplimiento se demanda. Este Juzgado Superior, no les atribuye valor probatorio a los referidos instrumentos, de conformidad con el criterio establecido por Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, ya que el contumaz, al momento de promover pruebas, debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso, medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requerían haberse alegado en su oportunidad procesal. Así se establece. 2.- Prueba de confesión del ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, en su carácter de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE C.A., de conformidad con el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil y manifestaron la reciprocidad del ciudadano FRANCISCO MORALES DÍAZ DEL CASTILLO, en representación de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., para absolver las posiciones juradas, a tenor de lo previsto en el artículo 406 del mismo cuerpo legal. Admitida la prueba de posiciones juradas y fijada la oportunidad respectiva, en fecha siete (7) de agosto de dos mil siete (2.007) compareció el ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, asistido de los abogados JAIME REIS DE ABREU Y SONIA FERNÁNDEZ DE ABREU y se dio por citado a los fines de absolver las posiciones juradas promovidas por la parte demandada. El día nueve (9) de agosto de dos mil siete (2.007), oportunidad fijada para que tuviera lugar el acto de posiciones juradas del ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA, únicamente se hicieron presentes el mencionado ciudadano ANIBAL DE PONTE CAMARA y sus apoderados judiciales. El Tribunal dejó constancia de la no comparecencia de la parte promovente de la prueba, por lo cual dio por concluido el acto; en razón de lo cual, este Juzgado Superior no tiene pronunciamiento alguno que emitir al respecto. Así se declara. De lo anterior se desprende que la demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., no ha promovido prueba alguna en el proceso del juicio para desvirtuar los hechos invocados en la pretensión interpuesta por la parte actora, tal y como lo señala el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil y el criterio jurisprudencial trascrito de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide. En vista de lo antes narrado, a criterio de quien aquí decide, en este caso concreto, también se ha dado cumplimiento al segundo de los requisitos establecidos en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide C) QUE LA PRETENSIÓN DEL DEMANDANTE NO SEA CONTRARIA A DERECHO En relación al tercer requisito referente a que lo pretendido por la parte actora no sea contrario a Derecho, observa esta Sentenciadora que la acción propuesta es una acción por cumplimiento de contrato fundamentada en el artículo 1.167 del Código Civil; y pidió al Tribunal de la causa, que si el demandado no convenía condenara a éste a lo siguiente: “1.- En que, por haber adquirido EL COMPRADOR los locales del Edificio Granada el día 21 de febrero de 2006, fecha en que se formó el contrato de compra venta, nuestra representada es propietaria de los LOCALES COMERCIALES ubicados en la planta baja del en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los locales Comerciales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo. 2.- En el precio convenido de la venta en la suma de UN MIL setecientos cincuenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) a ser cancelado bajo los términos y condiciones siguientes: A) Una reserva por Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00), la cual ya se hizo efectiva el día 04/1272005 (sic) según cheque del Banco Plaza No.00000194; b) Una cuota de opción de compraventa por Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo)la cual ya se hizo efectiva…c) Una cuota de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cancelado en este acto de Notaría; d) Cinco (05) cuotas –giros por un monto de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15/03/2006 y la última el 15-07-2006; e) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince Millones de Bolívares con 00/100 (bs. 15.000.000,oo) convencimiento (sic) la primera el día 15/08/2006 y la última el día 05/01/2007; f) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2007, y la última el día 15/07/2007; g) Seis (06) cuotas giros por un monto de Veinticinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2007, y la última el día 15/01/2008; h) Seis (6) cuotas-giros por un monto de Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2009; i) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Treinta y cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2008 y la última el día 15/01/2009. Todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de Ochocientos Sesenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.860.000.000,oo) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. El saldo restante, es decir, la cantidad de Ochocientos Noventa Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 890.000.000,oo) será financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. 3.- En que en ejecución de la sentencia proferida favorablemente a nombre de nuestra representada que habrá de recaer en la oportunidad que establezca el Tribunal, la empresa PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., otorgue a INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., el correspondiente instrumento público de propiedad o en su defecto, en la sentencia de mérito, definitivamente firme, sirva de título traslativo de propiedad. 4.- En que a los fines de la protocolización del documento traslativo de la propiedad o en su defecto de la sentencia correspondiente la empresa PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., produzca la documentación registralmente exigible, a saber: 1) Original y copia del RIF de el vendedor; 2) Fotocopia de la cédula de identidad del otorgante; 3) Documento Constitutivo Estatutario y documento en donde consta la designación del representante legal del vendedor, de ser el caso; 4) Solvencia de Derecho de Frente vigente a nombre del vendedor y 5) Cédula Catastral; 6) Solvencia de agua potable, y 7) Cualquier otro instrumento, requisito o solvencia que fuere requerido por la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente. Caso de no cumplimiento voluntario por parte de la demandada pedimos al Tribunal nos autorice a que por su cuenta y a costa cumplamos y ejecutemos esas diligencias y exigencias legales, deducibles esos costos del precio a pagar. Manifestamos expresamente, que nuestra mandante INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., compradora de los locales comerciales identificados, en cumplimiento de las obligaciones que por Ley y por contrato a ella corresponden, por su parte y desde ahora, se compromete a pagar en ejecución de sentencia en la oportunidad que al efecto fije el Tribunal y con antelación al registro o protocolización del documento traslativo de propiedad o su equivalente, las cuotas-giros pactadas que se encuentran vencidas para la fecha, y el saldo del precio será pagado en la forma, términos y condiciones establecidos en la cláusula SEXTA del contrato de promesa bilateral de compraventa…” Observa este Tribunal que dicha pretensión se encuentra contemplada en nuestro ordenamiento jurídico, por lo que a juicio de esta Sentenciadora, no siendo la presente acción contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición de Ley, se cumple en el presente caso con el tercer requisito del artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. Ahora bien, siendo que en este caso la demandada no dio oportuna contestación a la demanda intentada en su contra; no probaron nada que le favoreciera; y siendo que la pretensión deducida no es contraria a derecho, toda vez que los hechos sucedidos en este proceso guardan perfecta relación de identidad respecto del supuesto de hecho abstractamente consagrado en la norma anteriormente transcrita, necesariamente debe producirse la consecuencia jurídica establecida en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, es decir, resulta imperativo concluir que en este juicio operó la confesión ficta de la demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A. Así se declara. Entre los hechos narrados por la actora, los cuales quedaron aceptados por la demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A en virtud de la confesión ficta que operó en este juicio y que no fueron desvirtuados por ésta durante el lapso probatorio respectivo, como ya se dijo, se encuentran, los siguientes: Que la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C.A., y la sociedad de comercio PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., habían realizado en fecha cierta ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el día veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2006), bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, una convención contractual bilateral en la que ambas partes, obligándose recíprocamente, habían convenido en celebrar una convención que habían denominado promesa de compraventa. Que la promotora, en el mencionado contrato, había señalado ser la única y exclusiva propietaria de una parcela de terreno distinguida como lote B-2, ubicada en el sector Vega Arriba, de Guatire, Municipio Zamora del Estado Miranda, la cual formaba parte de los terrenos donde actualmente se construía el Conjunto Residencial Comercial Fruta’s Condominiums, como se evidenciaba del título de propiedad protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Zamora del Estado Miranda, en fecha diecisiete (17) de diciembre de dos mil cuatro (2.004), bajo el No. 33, protocolo primero, tomo 20.- Que la demandante había convenido en el perfeccionamiento del negocio jurídico pactado en los términos y condiciones allí señaladas; y había aceptado que la promotora estaba desarrollando en la parcela de terreno de su propiedad un edificio multifamiliar-comercial, el cual, para ese momento, se encontraba en la fase final del proyecto; y en consecuencia había negociado los locales comerciales ofertados en venta. Que ambas partes, en la cláusula tercera del contrato referido, se habían obligado recíprocamente, así: “…LA PROMOTORA, se obliga a dar en venta, y EL COMPRADOR, se obliga a adquirir cuatro LOCALES COMERCIALES, ubicados en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las referidas Mezzanina. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los locales Comerciales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.” Que la promotora, se había comprometido a ejecutar la obra por sí sola, o bajo su dirección, según las obligaciones asumidas en las cláusulas contractuales. Que también habían convenido las partes cualquier modificación o alteración que pudiere introducir la promotora al proyecto o a los locales objeto del contrato, ya fuere, por razones de conveniencia, por exigencias de las autoridades competentes, para un mejor aprovechamiento del proyecto; así como también cualquier modificación necesaria en los acabados de primera, especificaciones y materiales a ser utilizados en la construcción de los locales; siempre que ello no afectare la calidad original de los locales adquiridos por el comprador, todo lo cual fue previsto en la cláusula quinta del contrato. Que asimismo, ambas partes habían convenido de mutuo acuerdo y recíprocamente en la cláusula sexta de la convención bilateral, lo siguiente: “…El precio por el cual EL COMPRADOR, adquiere el inmueble objeto de esta Promesa, es de UN MIL setecientos cincuenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo) a ser cancelados bajo los términos y condiciones siguientes: A) Una reserva por Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00), la cual ya se hizo efectiva el día 04/1272005 (sic) según cheque del Banco Plaza No.00000194; b) Una cuota de opción de compraventa por Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) la cual ya se hizo efectiva…c) Una cuota de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cancelada en este acto de Notaría; d) Cinco (05) cuotas – giros por un monto de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,oo) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15/03/2006 y la última el 15-07-2006; e) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince Millones de Bolívares con 00/100 (bs. 15.000.000,oo) convencimiento (sic) la primera el día 15/08/2006 y la última el día 05/01/2007; f) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2007, y la última el día 15/07/2007; g) Seis (06) cuotas giros por un monto de Veinticinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2007, y la última el día 15/01/2008; h) Seis (6) cuotas-giros por un monto de Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/02/2009; i) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Treinta y cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2008 y la última el día 15/01/2009. Todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de Ochocientos Sesenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.860.000.000,oo) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. El saldo restante, es decir, la cantidad de Ochocientos Noventa Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 890.000.000,oo) será financiado por LA PROMOTORA en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. Todos los pagos a ser realizados por EL COMPRADOR a LA PROMOTORA de acuerdo a este contrato, deberán ser mediante cheque no endosable a nombre de LA PROMOTORA, o a nombre de quien La Promotora designe”. Que el precio de los locales comerciales vendidos por la promotora y adquiridos por el comprador, así como la forma de pago habían quedado literalmente establecidos en el documento de venta objeto de la operación; y, que su representada la había extinguido mediante pagos realizados a la promotora, de las cuotas-giros vencidas los días 15/03/2006; 15/04/2006; 15/05/2006, quien siempre había recibido dichos pagos a satisfacción; y había hecho entrega de los giros y recibos correspondientes, en la dirección indicada en la convención contractual bilateral. Que la demandada, había rechazado el pago de la cuota-giro No. 4 y siguientes; y que la promotora se había negado remisa y renuentemente a recibir el pago; que el comprador había realizado a la promotora, a través de la Notaría Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día doce (12) de julio de dos mil seis (2.006), la cual se había constituido en las oficinas de la demandada, ofrecimiento de pago por la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00), correspondiente a la cuota-giro No. 4, del mes de junio de 2006. Que el comprador había cumplido con todas las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa, pues había extinguido tempestivamente todas las obligaciones con vencimiento los 15 días de cada mes, hasta que la promotora, había dejado de recibir el cheque contentivo del pago de la cuota-giro No. 4, con vencimiento el día quince (15) de junio de dos mil seis (2.006), circunstancia que se había previsto en tiempo bueno; valía decir, que la promotora se había negado a recibir los pagos a partir del día quince (15) de junio de dos mil seis (2.006). Que en la cláusula octava del contrato celebrado entre las partes, se había pactado que la referida promesa bilateral de compraventa, estaría vigente desde la fecha de su autenticación hasta la fecha de la firma del documento definitivo de compraventa que probare la propiedad del comprador de los bienes objeto de la negociación. Que las partes de la convención habían expresado de manera contundente e inequívoca y con talante negocial, un acto de compraventa perfecto e irrevocable, que debía ser cumplido literalmente por ambas partes, lo cual había sido quebrantado por la promotora. Que asimismo, ambas partes habían acordado establecer en la cláusula décima quinta, las direcciones y la modalidad como debían practicarse las notificaciones o el envío de correspondencia o entrega de documentos. Que la demandante había hecho ofrecimiento fehaciente y tempestivo de pago en la dirección de la promotora indicada en la cláusula décima quinta del contrato existente entre las partes, de la cuota vencida el quince (15) de junio de dos mil seis (2.006), pago este que había sido rechazado ostensiblemente y sin fundamento alguno por la promotora demandada; lo cual era contrario al negocio jurídico válidamente celebrado entre las partes. Que la demandante, con sujeción estricta a los términos estipulados en el contrato de promesa bilateral de compraventa, en forma tempestiva, su representada había cumplido adecuadamente las obligaciones asumidas en la relación contractual; y que, a partir de la fecha de autenticación del contrato, ésta era, el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), el contrato de promesa bilateral de compraventa se había formado en el marco de la legalidad, toda vez que ambas partes habían manifestado su consentimiento; y habían establecido el objeto y la causa contractuales, todo conforme al artículo 1.137 del Código Civil. Que la promotora había devenido en vendedora y su representada, en adquirente irrevocable del bien y, por ende, propietaria del inmueble cuya negociación había sido aceptada por ambas partes en el contrato autenticado el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), por documento anotado bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda. Que era el caso que, desde la formación y perfeccionamiento del contrato de compra-venta y la disposición e insistencia de su mandante de cumplir con sus obligaciones, hasta ahora la vendedora se había mostrado remisa y renuente en recibir el pago de las cuotas-giros No. 4 y 5 correspondientes a los meses de junio y julio de 2006; que el pago de la cuota No. 4, había sido ofertado a través de Notario Público, en la dirección establecida, el cual había sido rechazado por la promotora, con lo cual había incumplido la vendedora con sus obligaciones legales y contractuales; particularmente habiendo rehuido su obligación de recibir los cheques emitidos a su orden con la mención no endosable, tal como se había pactado en el instrumento contentivo de la convención contractual bilateral. Que también se había mostrado remisa y renuente en el cumplimiento de las obligaciones asumidas en la cláusula tercera del instrumento de compraventa; al obstaculizar la venta de los inmuebles negociados; en recibir los pagos establecidos en la cláusula sexta; en lo previsto en la cláusula octava del contrato que había establecido la vigencia del contrato hasta la firma del documento definitivo de compraventa del bien objeto de negociación; que ambas partes habían estimado que debería ser firmado en marzo de 2008, con dos prórrogas automáticas de seis (6) meses; y de la cláusula décima quinta, por haber rechazado ostensiblemente los pagos correspondientes a las cuotas-giros convenidas. Por otra parte, observa este Juzgado Superior, que además de la confesión operada en este proceso, para demostrar sus afirmaciones la actora trajo al proceso las siguientes pruebas: 1.- Documento autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, el día veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), anotado bajo el No. 21, Tomo 21 de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaría, celebrado entre la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005 C.A., y la compañía de comercio INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE, C.A, denominado por la intervinientes como “PROMESA DE COMPRAVENTA”.- En el contrato denominado PROMESA DE COMPRAVENTA, cuyo cumplimiento se demanda, entre otras menciones, se puede leer textualmente lo siguiente: “ …TERCERA: “LA PROMOTORA”, se obliga a dar en venta, y “EL COMPRADOR”, se obliga a adquirir cuatro LOCALES COMERCIALES, ubicados en la planta baja del Edificio “RESIDENCIAS GRANADA”, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los locales Comerciales identificados con los números 1, 2, 3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.” “…Omissis…” “…SEXTA: El precio por el cual “EL COMPRADOR”, adquiere el inmueble objeto de esta Promesa, es de UN MIL setecientos cincuenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 1.750.000.000,00) a ser cancelado bajo los términos y condiciones siguientes: a) Una reserva por Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00), la cual ya se hizo efectiva el día 04/12/2005 según cheque del Banco Plaza No.00000194; b) Una cuota de opción de compraventa por Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,00) la cual ya se hizo efectiva el día 20/01/ 2006, según cheque del Banco Plaza No. 00000248; c) Una cuota de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,00) cancelada en este acto de Notaría; d) Cinco (05) cuotas –giros por un monto de Diez Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 10.000.000,00) cada una con vencimiento los días 15 de cada mes, venciéndose la primera el 15/03/2006 y la última el 15-07-2006; e) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Quince Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 15.000.000,00) convencimiento la primera el día 15/08/2006 y la última el día 05/01/2007; f) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Veinte Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 20.000.000,00) con vencimiento la primera el día 15/02/2007, y la última el día 15/07/2007; g) Seis (06) cuotas giros por un monto de Veinticinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 25.000.000,oo) con vencimiento la primera el día 15/08/2007, y la última el día 15/01/2008; h) Seis (6) cuotas-giros por un monto de Treinta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 30.000.000,00) con vencimiento la primera el día 15/02/2009; i) Seis (06) cuotas-giros por un monto de Treinta y cinco Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 35.000.000,00) con vencimiento la primera el día 15/08/2008 y la última el día 15/01/2009. Todas las cantidades hasta aquí citadas totalizan la suma de Ochocientos Sesenta Millones de Bolívares con 00/100 (Bs.860.000.000,00) que se corresponde con el monto de la inicial convenida. El saldo restante, es decir, la cantidad de Ochocientos Noventa Millones de Bolívares con 00/100 (Bs. 890.000.000,00) será financiado por “LA PROMOTORA” en un período de veinticuatro (24) meses con una tasa de interés del doce por ciento (12%) anual. Todos los pagos a ser realizados por “EL COMPRADOR” a “LA PROMOTORA” de acuerdo a este contrato, deberán ser mediante cheque no endosable a nombre de “LA PROMOTORA”, o a nombre de quien La Promotora designe. El retraso en la fecha de pago establecida en las cuotas-giros antes mencionados implicará la aplicación de intereses por mora a razon del uno por ciento (1%) mensual. En el caso de existir devolución de cheque por causa imputable a “El COMPRADOR”, este será penalizado con el pago de Treinta mil bolívares con 00/100 (Bs. 30.000,00)…” El anterior instrumento es un documento público, a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, toda vez que el mismo fue otorgado por el funcionario autorizado para dar fe pública y en su otorgamiento se cumplieron las formalidades previstas en el ordenamiento jurídico. Por cuanto el mismo no fue tachado de falso en la oportunidad respectiva, este Tribunal le atribuye todo el valor probatorio que le confieren los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil y lo considera demostrativo de la existencia de las obligaciones asumidas por las partes que integraron el negocio jurídico celebrado entre ellos. Así se declara. 2.- Original de la notificación solicitada por el ciudadano ANIBAL DE PONTE CÁMARA, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE, C.A., practicada por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, toda vez que se trata de un instrumento otorgado por un funcionario a quien la Ley ha otorgado fe pública y el cual no fue tachado de falso por la parte contra quien se hizo valer. Así se declara. 3.-Original de la notificación solicitada por el ciudadano ANIBAL DE PONTE CÁMARA, en su condición de Presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE, C.A., practicada por la Notaría Pública Vigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el día once (11) de agosto de dos mil seis (2.006), la cual se trasladó y constituyó en la oficina de Promotora Granada 2005 C.A., en la siguiente dirección: calle 3-A, Torre Express, piso 5, oficina 5 C, La Urbina, Área Metropolitana de Caracas. Este Tribunal de alzada le atribuye todo el valor probatorio al citado medio probatorio conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1.359 y 1360 del Código Civil, toda vez que se trata de un instrumento otorgado por un funcionario a quien la Ley ha otorgado fe pública y el cual no fue tachado de falso por la parte contra a quien le fue opuesto. Así se establece. 3.- En el presente caso tenemos, que en el lapso probatorio abierto, la representación judicial de la parte actora, promovió prueba de informes de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la cual a pesar de haber sido admitida por el Tribunal de la causa, por auto de fecha treinta y uno (31) de mayo de dos mil siete (2.007) no fue evacuada durante el lapso respectivo. El día trece (13) de agosto de dos mil siete (2.007), en la oportunidad señalada para que tuviera lugar el acto de posiciones del ciudadano FRANCISCO MORALES DÍAZ DEL CASTILLO, en representación de la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA, 2.005 C.A., se anunció el acto y por cuanto no había comparecido el absolvente, de conformidad con lo previsto en el artículo 412 del Código de Procedimiento Civil, se le concedieron sesenta (60) minutos de espera y se dejó constancia que únicamente se encontraban presentes los ciudadanos JAIME REIS DE ABREU Y SONIA FERNÁNDEZ DE ABREU, apoderados de la demandante. Vencido el lapso de espera, sin que el absolvente se hubiera hecho presente, los representantes de la parte demandante procedieron a estampar las posiciones juradas en la forma en que quedó establecido en el acta respectiva. Con respecto a esta prueba, este Tribunal no le atribuye valor probatorio alguno, toda vez que nada aportan al proceso; puesto que los hechos que pretenden demostrarse con dicha prueba, ya quedaron probados por efecto de la confesión ficta operada en este juicio. De otro lado se observa que con dicha prueba se pretenden obtener además confesión sobre calificaciones que únicamente corresponden al Juez. Así se declara A este respecto, se observa: Como ya ha sido señalado a lo largo de este fallo, la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE, C.A, demandó el cumplimiento del contrato celebrado entre las partes el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006), fundamentado en que había cumplido las obligaciones asumidas en el mismo, concretamente las referidas al pago oportuno de las cuotas; y con base en el incumplimiento de la promotora, que se había negado a recibir los pagos a partir del quince (15) de junio de dos mil seis (2.006), a pesar de los ofrecimientos de pago que le había hecho en presencia de Notario Público. Fundamentó su demanda en el artículo 1.167 del Código Civil, que a tales efectos, establece: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.” De la norma antes transcrita, se evidencia que en un contrato bilateral, como el que nos ocupa, si alguna de las partes no ejecuta su obligación, la otra tiene derecho a reclamar la ejecución o la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos. De conformidad con lo establecido en el criterio antes transcrito de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud de haber operado la confesión ficta de la parte demandada en este proceso, como quedó resuelto, este Tribunal, observa que debe la parte demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A., dar cumplimiento al contrato bilateral celebrado con la hoy demandante, a través del cual, ésta se comprometió a vender a INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS ALE, C.A., y esta última se comprometió a adquirir los locales comerciales distinguidos con los Nos. 1, 2, 3 y 4 ubicados en la Planta Baja del Edificio Residencias Granada, suficientemente identificados en la cláusula tercera del citado contrato suscrito el veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006). Que el precio por el cual la compradora, sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS ALE, C.A., adquiriría los locales comerciales ya señalados, fue establecido en la suma de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 1.750.000.000,00), en los términos y condiciones expresados en la cláusula sexta del contrato celebrado entre las partes. Que la demandada, sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005 C.A., se rehusó a recibir los pagos de la cuotas Nos. 4 y 5, en las direcciones señaladas en el contrato, cuya notificación le hizo la demandada a través de Notario Público, los días doce (12) de julio y once (11) de agosto de dos mil seis (2006). Que las sumas canceladas por la demandante, deberán ser deducidas del precio de venta estipulado entre las partes; y que el saldo restante que deberá ser determinado mediante experticia complementaria al fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento; y deberá ser cancelado por la demandante tomando como referencia las condiciones pactadas en el contrato. En vista de lo anterior, es forzoso concluir para esta Sentenciadora, que la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005, C.A., debe ser declarada CON LUGAR, con los demás pronunciamientos de ley, con expresa condenatoria en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece. DISPOSITIVO Por las razones y consideraciones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: NULA la decisión de fecha veintiuno (21) de julio de dos mil diez (2.010) dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. SEGUNDO: IMPROCEDENTE la solicitud de reposición de la causa formulada por la representación judicial de la parte demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005, C.A.- TERCERO: EXTEMPORÁNEAS POR TARDÍAS la contestación a la demanda y la reconvención propuestas por la parte demandada sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2005, C.A. CUARTO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentada por la sociedad mercantil INVERSIONES ASTRID-ANDRÉS-ALE C.A., contra la sociedad mercantil PROMOTORA GRANADA 2.005, C.A.- QUINTO: Se ORDENA a la parte demandada cumplir el contrato celebrado entre las partes, el día veintiuno (21) de febrero de dos mil seis (2.006) autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Zamora del Estado Miranda, bajo el No. 21, Tomo 21, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual tenía por objeto los locales 1, 2, 3 y 4, ubicados en la Planta Baja del edificio en construcción, RESIDENCIAS GRANADA: En consecuencia, se condena a la parte demandada a materializar en beneficio de los hoy demandantes el acto traslativo de propiedad que se infiere del citado instrumento, respecto de los inmuebles que a continuación se describen: LOCALES COMERCIALES ubicados en la planta baja del Edificio RESIDENCIAS GRANADA, identificados con los números 1, 2, 3 y 4, los cuales tienen una superficie aproximada de: ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2), ciento diecinueve metros cuadrados con sesenta y un centímetros cuadrados (119,61m2) y ciento veintiocho metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (128,93 m2)respectivamente. Tienen las siguientes características: Dos niveles (Planta Baja y Mezzanina), 2 Baños por Local Comercial, escalera metálica para dar acceso a las respectivas Mezzaninas. El área común comercial cuenta además, con doce (12) puestos de estacionamiento identificados con los números del 01 al 12, un área de carga y descarga, un Cuarto de Basura y terrazas para colocar Equipos Acondicionados. Los Locales Comerciales identificados con los números 1,2,3 y 4 serán entregados con los siguientes acabados: a) Piso rústico en toda el área de cada Local Comercial, a excepción de los baños, los cuales vienen con los pisos de cerámica, todas las piezas sanitarias y su respectiva grifería; b) Las paredes de todos los ambientes serán frisadas y pintadas de blanco, a excepción de las paredes de los baños que serán de cerámica; c) Las puertas internas serán de madera (o similar) entamborada, y la puerta exterior será de vidrio con marco de aluminio y pasa mano metálico; d) los marcos de las vitrinas también serán de aluminio; e) contará con instalaciones para teléfono; aguas blancas y aguas negras; electricidad 110 y 220; sistema contra incendio; así como instalaciones especiales para la conexión de los equipos de aire acondicionado y gas directo.- SEXTO: Que el precio de la venta pactado y por el cual INVERSIONES ASTRID-ANDRES-ALE, C. A, adquiere los inmuebles, es la cantidad de UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 1.750.000.000,oo), equivalente hoy, a la suma de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.1.750.000,oo); del cual ha pagado VEINTE MIL DE BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 20.000,OO) de reserva, TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 30.000,00) por concepto de opción de compraventa; DIEZ MIL DE BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F 10.000.,OO) cancelada en el acto de Notaría; tres (03) cuotas-giros por un monto de DIEZ MIL DE BOLÍVARES FUERTES CON 00/100 (Bs. F. 10.000,OO) vencidas los días 15 de marzo, 15 de abril y 15 de mayo todos del 2006; cantidades éstas que sumadas totalizan NOVENTA MIL DE BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 90.000,OO) y que deberán ser deducidas del precio de la venta; y el saldo restante del precio deberá ser determinado mediante experticia complementaria al fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento; y deberá ser cancelado por la demandante tomando como referencia las condiciones pactadas en el contrato. SÉPTIMO: En caso que la demandada no cumpla voluntariamente con el dispositivo de esta decisión, se establece que la presente decisión servirá de título suficiente de propiedad en conformidad a lo establecido por el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. OCTAVO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida, conforme a lo preceptuado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. NOVENO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso legal, notifíquese a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Remítase el expediente al Tribunal de origen, en la oportunidad legal correspondiente. Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias de este Tribunal. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los doce (12) días del mes de abril de dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.- LA JUEZ DRA. EVELYNA D’APOLLO ABRAHAM LA SECRETARIA ACC PATRICIA LEÓN VALLÉ En esta misma fecha, a las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m.), se publicó y registró la anterior sentencia. LA SECRETARIA ACC. PATRICIA LEÓN VALLEÉ