TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA
JOSEFINA MEDINA MORENO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 4.860.790, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORAN, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 133.770 y 42.790, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
AGROPECUARIA SAN DIEGO, C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 1997, registrada bajo el Nro. 58, Tomo 46 -A y de este domicilio, en la persona de sus representantes legal de los ciudadanos ALEXIS PRIETO CUBEROS Y LUIS R. RODRIGUEZ BARNIZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 2.963.788 y 2.970.636, con el carácter de director general y director administrativo respectivamente, de la mencionada sociedad mercantil
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 16.043 y de este domicilio.-
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 11.463.-
Visto con informes de la parte actora.-

La ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, asistida por los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, en fecha 28 de enero de 2010, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la Sociedad Mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el día 02 de febrero del año 2010, y se admitió en fecha 18 de febrero de 2010, ordenando el emplazamiento de la accionada, en la persona de sus representantes, ciudadanos ALEXIS E. PRIETO CUBEROS y LUIS R. RODRIGUEZ BARNIZ, en sus caracteres de Director General y Director Administrativo, respectivamente, a los fines de que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que constase en autos su notificación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 18 de marzo de 2010, los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, con el carácter de apoderados actores, dada la imposibilidad de la práctica de la citación personal de la accionada, solicitaron que se realizara mediante carteles; lo cual fue acordado por el Juzgado “a-quo”, mediante auto dictado en fecha 05 de abril de 2010.
En fecha 13 de abril de 2010, el abogado LUIS FELIPE LORÀN, en su carácter de apoderado actor, consignó los carteles de citación publicados en los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, los cuales fueron agregados a los autos por el Juzgado “a-quo”, ese mismo día.
El abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, mediante escrito presentado en fecha 25 de mayo de 2010, se dio por citado en el presente juicio; consignando poder que le fue conferido por los ciudadanos ALEXIS PRIETO CUBEROS Y LUIS R. RODRIGUEZ BARNIZ, actuando con el carácter de Director General y Director Administrativo de la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A.
En fecha 01 de julio de 2010, el abogado JORGE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A, presentó escrito contentivo de cuestiones previas.
Asimismo, los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORAN, con el carácter de apoderados actores, en fecha 12 de julio de 2010, presentaron escrito de contestación a las cuestiones previas.
El Juzgado “a-quo”, en fecha 30 de julio de 2010, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró sin lugar las cuestiones previas opuestas por la accionada.
En fecha 11 de octubre de 2010, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, presentó escrito de solicitud de regulación de competencia; razón por la cual el Juzgado “a-quo” por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2010, acordó remitir las copias certificadas correspondientes a dicha solicitud de regulación de competencia, y ordenó la suspensión de la presente causa, hasta que constasen en autos las resultas de dicha incidencia.
Consta asimismo que, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de diciembre de 2010, dictó sentencia interlocutoria, en la cual declaró sin lugar el recurso de regulación de competencia; y sin lugar la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la incompetencia del Tribunal en razón de la cuantía; cuyas resultas fueron agregadas al presente expediente, por auto dictado en fecha 20 de enero de 2011.
En fecha 08 de junio de 2011, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron; y vencido como fue dicho lapso, así como el de evacuación de pruebas y de informes; el Juzgado “a-quo” en fecha 17 de septiembre de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la presente demanda; contra dicha decisión apelaron en fecha 01 de octubre de 2012, los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORAN, con el carácter de apoderados actores, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 31de octubre de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada en fecha 15 de noviembre de 2012, bajo el No. 11.463 y el curso de ley.
En esta Alzada, los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORAN, con el carácter de apoderados actores, en fecha 14 de enero de 2013, presentaron escrito contentivo de informes; y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Juzgador a decidir previa las consideraciones siguientes:
PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar presentado por la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, debidamente asistida por los abogados TEODORO MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, en el cual se lee:
“….PRIMERO: El seis (6) de Abril de 2.006, celebré opción de compra venta por una vivienda con la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A…. representada por ALEXIS E. PRIETO CUBEROS y LUIS R. RODRÍGUEZ BARNIZ… y con fundamento en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, solicito INTIMAR a ALEXIS E. PRIETO CUBEROS, Director General, para que consigne a los autos dentro del plazo bajo apercibimiento que le fije el Tribunal, el respectivo original que tiene en su poder.
En la cláusula CUARTA tanto AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. como mi persona “reconocen que todas las diligencias, trámites y gestiones que sean necesarias para la adquisición de la mencionada vivienda se realizarán a través del intermediación de ADMINISTRADORA R.R. BARNIZ, S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 31 de Enero de 1.985, bajo el número 60, Tomo 42-C y quien a los efectos de este contrato se denominará LA INTERMEDIARIA”
Afirmo estos datos conocidos para solicitar la INTIMACIÓN de LUIS R. RODRÍGUEZ BARNIZ, para que dentro del plazo bajo apercibimiento que le fije el Tribunal, consigne a los autos el respectivo original de los estatutos sociales que están en su poder, solicitud que fundamento en el artículo 436 ejusdem SEGUNDO: En la cláusula TERCERA, AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. se comprometió “UNA VEZ CONCLUIDA Y PERMISADA LA CONSTRUCCIÓN” a darme en venta y yo a comprar “una (1) unidad de vivienda del Conjunto Residencial “Villas de Alcalá”...”La mencionada unidad de vivienda estará identificada con el N° 70-A tendrá un área aproximada de construcción de noventa y dos metros cuadrados (92Mts 2) y estará conformada por: Tres (3) Habitaciones, Dos (2) baños; Sala comedor, Estar, Cocina, Lavandero, Terraza Techada, Patio Posterior y Lateral, Dos Puestos de Estacionamiento y con los siguientes acabados: puertas de madera, ventanas panorámicas de aluminio y vidrio, cerámica en pisos y baños y totalmente pintada; sobre una superficie aproximada de terreno de Doscientos Cuarenta y Nueve Metros Cuadrados con Treinta Centímetros Cuadrados (249,30mts 2) que forma parte integrante de este inmueble”.
En la cláusula SEXTA de mutuo y común acuerdo convinimos en “fijar como precio de venta del citado inmueble la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TFES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y En la parte in fine de la cláusula SEPTIMA: “En el caso que el documento definitivo de compra venta se protocolice ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, antes del vencimiento de las cuotas convenidas, ambas partes acuerdan expresamente que los pagos establecidos se deberán realizar al momento de otorgarse el respectivo documento en la Oficina Registro Inmobiliario correspondiente, renunciando LA OPCIONANTE a los plazos que le fueron concedidos”.
TERCERO: Así quedo redactada la cláusula “DECIMA SEXTA: A los fines de las notificaciones a las que se hace referencia en este contrato, se tendrán las siguientes direcciones: LA PROPIETARIA: Conj. Res. Villas de Alcalá, casa N° 18, Sector La Cumaca, San Diego, Edo. Carabobo. LA OPCIONANTE: Urb. Flor Amarillo, Calle El Casquillo casa N° 106-96, Valencia, Edo. Carabobo. Telef. 04124055028. LA INTERMEDIARIA Urb. El Viñedo, Av. Monseñor Adam, Centro Empresarial Talislandia, piso 1, Ofic. 1, Valencia, Edo Carabobo. Teléf. 02418237571/8234845/8239955.
CUARTO: “Para garantizar el pago de todos los gastos necesarios que se ocasionaren por todas las gestiones y trámites administrativos necesarios para la negociación encargada a LA INTERMEDIARIA" pagué a ésta la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00) y a AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. BOLÍVARES VEINTITRÉS MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL (Bs. 23.645.000,00), al momento de la firma de la opción de compra venta en la NOTARÍA PÚBLICA QUINTA DE VALENCIA, el seis (6) de Abril de 2006, inserta bajo el número 53, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por ese ente. Posteriormente entregué a AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., VEINTICUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES, totalizando CUARENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (BS. 48.545.000,00).
Transcurridos dos (2) años, diez (10) meses y dieciocho (18) días, todavía no he sido notificada por LA INTERMEDIARIA de la conclusión de la obra y de la tenencia de la cédula de habitabilidad de ; vivienda 70-A, suficientemente descrita en la cláusula TERCERA de la opción de compra venta, para : -; AGROPECUARIA SAN DIEGO, C. A. de cumplimiento a su obligación de transferirme la plena propiedad del inmueble objeto de nuestra opción conforme a lo pactado en la cláusula TERCERA concordancia con la DECIMA PRIMERA, conducta que configura incumplimiento de LA INTERMEDIARIA y de AGROPECUARIA SAN DIEGO, C. A.
La vivienda es parte integrante del Sistema de Seguridad Social, así proclamado por el artículo 86 constitucional.
En la cláusula TERCERA quedó expresamente determinada e identificada la vivienda como objeto perseguido, una vez concluida la obra y obtenida la correspondiente cédula de habitabilidad concurrentes e indispensables para que AGRPECUARIA SAN DIEGO, C. A. pueda dar cumplimiento a su obligación de transferirme la propiedad de la vivienda descrita como objeto de nuestra convención.
Transcurridos dos (2) años, diez (10) meses y dieciocho (18) días a mi dirección señalada en la cláusula DECIMA SEXTA no ha llegado ninguna correspondencia, carta, telegrama o servicio de encomienda privado de LA INTERMEDIARIA ADMINISTRADOPRA R.R. BARNIZ, S.R.L., convocándome para darle cumplimiento a lo pactado en la cláusula DECIMA PRIMERA. Tampoco AGROPECUARIA SAN DIEGO,C.A., me ha notificado ni convocado para el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta AGRPECUARIA SAN DIEGO, CA. al decidir no protocolizar el documento de venta de la vivienda objeto de nuestra opción, deberá dentro del término de quince (15) días siguientes contados a partir de la fecha de la notificación de dicha decisión, REINTEGRAR al comprador el monto que éste haya — entregado más el ajuste por inflación e intereses de financiamiento causados desde la fecha correspondiente a cada uno de los aportes efectuados hasta la fecha efectiva del reintegro, así como cualquier otra indemnización que se haya estipulado contractualmente.
Ajustado a lo expresado supra, AGROPECUARIA SAN DIEGO, CA. está obligada a REINTEGRARME BOLÍVARES FUERTE CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO (B.F. 48.545,00) equivalentes a 882.63636 unidades tributarias; a pagarme BOLÍVARES FUERTE VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (B.F. 26.699,75) equivalentes a 485.45 unidades tributarias, por concepto de ajuste inflacionario causado hasta la presente fecha, y a pagarme BOLÍVARES FUERTE TRECEMIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS CON SESENTA CENTIMOS (B.F. 13.592,60) equivalentes a 247.13818 unidades tributarias, por concepto de intereses de financiamiento.
Estos conceptos totalizan BOLÍVARES FUERTE OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (BF 88.937.35) EQUIVQLENTES A 5.251,588 unidades tributarias
Por los hechos y el derecho expuestos, vengo a demandar como en efecto demando a AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. para que convenga en pagarme o a ello sea obligada BOLÍVARES FUERTES DOSCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO BOLIVARES equivalentes a 5.251.588 unidades tributarias, suma que contiene el monto señalado en el capitulo III este libelo, como indemnización por concepto de daños y perjuicios más los conceptos determinados en el capítulo IV ejusdem….”
b) Escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., en el cual se lee:
“…Niego, rechazo y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, que la Sra. Josefina Medina Moreno, haya cumplido totalmente con las obligaciones que asumió en el contrato de opción a compra que suscribió con mi representada… Hago valer el contenido de las cláusulas Séptima (VII) del contrato de opción a compra, identificado, en los cuales se evidencia los términos del pago del monto dinerario la cual contempla el supuesto de resolución contractual en caso de incumplimiento. En la cláusula Octava del contrato las partes acordaron también las causales de resolución de contrato de opción a compra que suscribieran, en la que también regularon mediante cláusula penal la eventual responsabilidad civil en caso de incumplimiento parcial o total del contrato por alguna de las partes, lo cual hago valer… Niego, rechazo y contrario que mí representada este en mora con la demandante,puesto que la parte del reintegro que le corresponde a ella por el incumplimiento contractual de la demandante, y según la cláusula OCTAVA DEL CONTRATO de opción suscrito, ha estado a la orden de la demandante en las oficinas de mi representada desde el día 18/12/2008, y prueba de ello lo constituyen las actuaciones que se efectuaron ante el IDEPABIS CARABOBO los días 18/12/2008 y 21/ 01/ 2009, las cuales reposan en este expediente y hago valer, de lo cual se evidencia la oferta de pago por la cantidad de veintinueve mil ciento veintiocho bolívares fuerte (bs/f. 29.128) que mi representada hizo a la demandante en esa fecha... Visto que los fundamentos en que se basa el cumplimiento de contrato propuesta por la demandada de autos, en contra de mi patrocinada, la Empresa Agropecuaria San Diego, C.A., se destruyen uno al otro por sí mismos, debe forzosamente este sentenciador declarar SIN LUGAR esta demanda de Cumplimiento de Contrato.... Hago valer documento Publico Administrativo correspondiente a la cédula de habitabilidad de la Tercera Etapa del Desarrollo Villas de Alcalá, la cual técnicamente se conoce con el nombre de constancia de ajuste y terminación de obra de fecha 21 de Diciembre del año 2009, resolución No. 569-09, la cual acompaño aquí, con lo cual queda evidenciado y probado que mi representada ejecuto la construcción de la vivienda referida en esta demanda. Por ultimo, pido que este acto de contestación sea agregado a los autos, sustanciado y apreciado en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley...”
c) Sentencia dictada en fecha 17 de septiembre de 2012, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
ÚNICO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por JOSEFINA MEDINA MORENO… contra la sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión…”
d) Diligencia de fecha 1 de octubre de 2012, suscrita por los abogados TEODORO JOSÈ MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, con el carácter de apoderados actores, en la cual apela de la sentencia anterior.-
e) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” el 31 de octubre de 2012, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la sentencia de fecha 17 de septiembre de 2012.-
SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE DEMANDA:
1.- Copia fotostática de contrato de opción de compra venta celebrado entre las partes, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 06 de abril de 2006, marcado “A”; el cual corre agregado a los autos en original a los folios que van del 14 al 19 de la Primera Pieza del presente expediente.
Este documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, para dar por probado que, la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., representada por los ciudadanos ALEXIS E. PRIETO CUBEROS y LUIS R. RODRIGUEZ BARNIZ, en su carácter de “LA PROPIETARIA”; por una parte, y por la otra, la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, en su carácter de “LA OPCIONANTE”, convinieron en celebrar contrato de opción de compra venta, sobre una unidad de vivienda del Conjunto Residencial “Villas de Alcalá”, el cual se encontraba en proceso de ejecución en el terreno propiedad de la referida sociedad de comercio, ubicado en el Sector La Cumaca de San Diego, Municipio San Diego, Estado Carabobo; la cual estaría identificada con el N° 70-A, y tendría un área aproximada de construcción de Noventa y Dos Metros Cuadrados (92Mts2), conformada por tres (03) habitaciones, Dos (02) baños, Sala-comedor, estar, cocina, lavadero, terraza techada, patio posterior y lateral, Dos (02) puestos de estacionamiento, y con los siguientes acabados: puertas de madera, ventanas panorámicas de aluminio y vidrio, cerámicas en piso y baños, y totalmente pintada; sobre una superficie aproximada de terreno de Doscientos Cuarenta y Nueve Metros Cuadrados con Treinta Centímetros cuadrados (249,30) que forma parte integrante del inmueble; quedando la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., obligada a vender a la opcionada, el referido inmueble, una vez concluida y permisada la construcción; por un precio de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 153.645,00); cuyo monto quedó obligada la opcionante a cancelar de la siguiente manera: 1) VEINTITRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 23.645,00), para el momento de la firma de la opción en calidad de reserva; 2) CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), a los treinta días siguientes, contados a partir de la firma del documento (14/12/2009); 3) VEINTIOCHO MIL SEISICENTOS BOLIVARES (Bs. 28.600,00) mediante veintidós (22) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, y dos (02) cuotas especiales, aceptando al momento de la firma de dicho documento, veinticuatro (24) letras de cambio, por los montos y fechas de pago especificadas en el referido contrato; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, los abogados TEODORO JOSÈ MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, con el carácter de apoderados actores, promovieron las siguientes pruebas:
1.- Contrato de opción de compra venta celebrado entre la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO y la sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, en fecha 06 de abril de 2006, bajo el No. 53, Tomo 78 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración del referido instrumento, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Original de contrato de arrendamiento suscrito por la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, en su condición de arrendataria; y la ciudadana CLAUDIA ZOIBETH CHIRINOS MENDOZA, en calidad de arrendadora.
3.- Legajo de Recibos expedidos por concepto de cancelación de canones de arrendamiento por la cantidad de Bs. 2.700 cada uno, a favor de la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, los cuales corren insertos a los folios que van desde el 05 al 13 de la Segunda Pieza del presente expediente.
Ahora bien, cuando se trata de “documentos privados” emanados de terceros que no son parte en el juicio, la promoción de estos documentos debe llevarse a cabo con arreglo a lo que establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En efecto, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó: “…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil…”.
Por lo antes expuesto, y tomando en consideración que los instrumentos señalados en los numerales 2 y 3, fueron ratificados en el acto de reconocimiento de su contenido y firma por la ciudadana CLAUDIA ZOIBET CHIRINOS MENDOZA, en fecha 27 de julio de 2011; los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil; Y ASI SE DECIDE.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
En fecha 1º de julio de 2010, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, consignó a los autos las siguientes documentales:
1.- Copia fotostática del Expediente Administrativo No. 2193-N2008, que cursa por ante el INDEPABIS Carabobo, con motivo de la denuncia interpuesta por la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, contra la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., de cuyas actuaciones consta informe expedido por dicha Institución, de fecha 21 de enero de 2.009, en el cual se evidencia que la sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. ofreció a la parte actora, la cantidad de VEINTINUEVE MIL CIENTO VEINTIOCHO BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 29.128,00), que representa el 60% entregado por la parte actora y que el 40% lo retiene la empresa en legitimo derecho dado el incumplimiento de la cliente en 06/01/.2007.
Este Sentenciador observa que las referidas copias fotostáticas, son reproducción de documentos llamados “administrativos”, por estar suscritos por un funcionario público competente, por lo que, al no haber sido impugnadas por la accionada, se les da valor probatorio, teniéndoseles como fidedignas, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado el contenido de las mismas; Y ASÍ SE DECIDE.
Asimismo, con el escrito de contestación a la demanda, consignó los siguientes instrumentos:
1.- Copia fotostática de cronograma de pago marcado “A”.
Observa este Sentenciador, con relación a este instrumento, que el mismo no tiene ningún valor probatorio por ser documento apócrifo, en el sentido de no estar firmado por persona alguna, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil, el cual señala: “Los instrumentos privados deben estar suscritos por el obligado…”; por lo que se desecha de la presente causa; Y ASI SE DECIDE.
2.- Copia fotostática de aviso publicado en el Diario El Carabobeño, el día 18 de marzo de 2008, marcado “B”, y copia fotostática de notificación publicada en dicho Diario, la cual corre inserta al folio 54 de la Segunda Pieza del presente expediente.
Este Sentenciador evidencia que dichos instrumentos, no se encuentran entre los previstos como “instrumentos públicos” ni los “privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos”, los cuales son los que podrían producirse en juicio en copia simple, razón por la cual de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no les da ningún valor probatorio; Y ASÍ SE DECIDE.
3.- Original de misiva de fecha 07 de abril de 2008, suscrita por la ciudadana JOSEFINA MEDINA, dirigida a la Administradora R.R. Barniz S.R.L., en la cual señala como justificación del retraso de los pagos de las mensualidades del inmueble que está optando, el retraso en el pago de su “Liquidación por Jubilación por parte de la Empresa Pública (CADAFE)”, solicitando un nuevo acuerdo de pago, marcada “C”.
Este Sentenciador observa que dicho instrumento es de los llamados “documentos privados”, el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que la accionante de autos, ciudadana JOSEFINA MEDINA, declara haber incurrido en retraso de los pagos de las mensualidades del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento demanda; Y ASI SE DECIDE.
4.- Copia fotostática de Constancia de Ajuste y Terminación de Obra, expedida por la Alcaldía de San Diego, de fecha 21 de diciembre de 2009.
Esta Alzada evidencia que la precitada copias fotostática es reproducción de un documento de los llamados “administrativos”, por estar suscrito por un funcionario público competente; por lo que, al no haber sido impugnada por la accionada, se le da valor probatorio, teniéndosele como fidedigna, a tenor de lo establecido en el artículo 429, del Código de Procedimiento Civil, para dar por probado que fue expedido el permiso de habitabilidad por la Alcaldía de San Diego, Estado Carabobo, a la unidad de vivienda identificada con el N° 70-A, del Conjunto Residencial “Villas de Alcalá”, el cual se encontraba en proceso de ejecución en el terreno propiedad de la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., ubicado en el Sector La Cumaca, jurisdicción del Municipio San Diego, Estado Carabobo; Y ASÍ SE DECIDE.
Durante el lapso probatorio, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la accionada, promovió las siguientes pruebas:
1.- El mérito favorable que arrojan los autos, en lo que respecta a la comunidad de la prueba.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”; de lo que se concluye que, al ser considerada por la jurisprudencia emanada de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, el que la aplicación del principio de la comunidad de la prueba es de obligatoria aplicación por parte del Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos, no constituye un medio de prueba; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Reprodujo las documentales que fueron acompañadas al escrito de contestación de la demanda.
Este Sentenciador advierte que, al analizar las pruebas acompañadas a los autos, se pronunció sobre la valoración de los referidos instrumentos, razón por la cual dá por reproducida dicha valoración; Y ASI SE ESTABLECE.
3.- Catorce (14) instrumentos cambiarios signados con los números 10/22, 11/22, 12/22, 13/22, 14/22, 15/22, 16/22, 17/22, 18/22, 18/22, 19/22, 20/22, 21/22, 22/22, por la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.3000.000,00), hoy MIL TRESCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 1.300,00), cada una y con vencimiento en las siguientes fechas: la 10/22 el 06 de febrero de 2.007, 11/22 vence el 06 de marzo de 2.007, 12/22 vence el 06 de abril 2.007, 13/22 vence el 06 de mayo de 2.007, 14/22 vence el 06 de junio de 2.007, 15/22 vence el 06 de julio de 2.007, 16/22 vence el 06 de agosto de 2.007, 17/22 vence el 06 de septiembre de 2.007, 18/22 vence el 06 de octubre de 2.007, 19/22 vence el 06 noviembre de 2.007, 20/22 vence el 06 de Diciembre de 2.007, 21/22 vence el 06 de enero de 2.008, 22/22 vence el 06 de febrero de 2.008 y la letra de cambio Nro. 2/2, por la cantidad de TRECE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 13.200.000,00), hoy TRECE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 13.200,00), con fecha de emisión 06 de abril de 2006 y fecha de vencimiento el 06 de diciembre de 2007, todas con valor entendido, para ser pagada sin aviso y sin protesto por la ciudadana JOSEFINA MEDINA.
Este Sentenciador observa que dichos instrumentos al constituir documentos de los llamados “privados”, al no haber sido desconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, los mismos adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente como reconocidos, por lo que esta Alzada les da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado su contenido; Y ASI SE DECIDE.
4.- Ejemplar del Diario El Carabobeño de fecha 08 de diciembre de 2008, en la cual se hace notificación de la 5ta etapa de la Urbanización Villas de Alcalá, en la que se encuentra ubicada la casa 70-A.
Observa este Sentenciador que las publicaciones de prensa constituyen documento de los llamados “comunicacionales”, los cuales no constituyen documentos públicos ni puede asemejarse a ellos, ya que el mismo por ser una simple documental puede ser desvirtuada mediante cualquier otro medio probatorio; por lo que al no haber sido impugnado, se le da valor de principio de prueba por escrito, de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, para ser adminiculado con las demás pruebas traídas a los autos; Y ASI SE DECIDE.
5.- Promovió e hizo valer la confesión espontánea de la demandada cuando en el escrito de demanda reconoce y confiesa en el particular 4to que, lo único pagado a su representada fue la cantidad de Bs. 48.545.000, en los siguientes términos: “…para garantizar el pago de… y Agropecuarias San Diego C.A. 23.645.000 BOLIVARES, al momento de la firma de la opción de compra venta en la notaria pública 5ta de Valencia, el 6 de abril de 2.006, insertado el número 53, tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por ese ente. Posteriormente entregué a Agropecuarias San Diego C.A. 24.900.000 bolívares, totalizando 48.545.000”.
Observa este Sentenciador que, es criterio reiterado el que los dichos de las partes en los diversos escritos, incluyendo el libelar y de contestación a la demanda, e incluso tal como lo señala el autor RENGEL ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Civil Venezolano”: “…puede decirse de las declaraciones contenidas en los informes para la vista de la causa; no tienen el carácter de confesiones. Este tipo de declaraciones tienen más bien la finalidad de delimitar los términos de la controversia, y por tanto el thema probandum, y no expresan el animus confitendi, que sólo puede encontrarse en las declaraciones confesorias”; criterios éstos que toma en consideración esta Alzada para concluir, que no se evidencian, en el caso de autos, la confesión denunciada por la parte promovente, razón por la cual no se le da el carácter de confesión a los dichos de la accionante, contenidos en el escrito libelar; Y ASÍ SE DECIDE.
6.- Promovió e hizo valer la prueba de presunción, en el sentido de lo siguiente: “Siendo el precio de venta originalmente establecido fue por la cantidad de Bs. 153.645.000 de los viejos, y la Sra. Josefina Medina confiesa haber pagado solo Bs. 48.545.000 de los viejos, se puede concluir que la demandante dejó de pagar la cantidad de Bs. 105.100.000 de los viejos, con lo cual queda evidenciado y probado una vez más su incumplimiento”.
En cuanto a la prueba de indicios, esta Alzada trae a colación la sentencia dictada por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado Juan Rafael Perdomo, en la cual asentó:
“…La valoración de los indicios la realiza libremente el Juez, para saber si son necesarios o contingentes graves, precisos y concordantes, y en fin, cuál será el merito que deberá reconocérseles para su convicción respecto a la existencia o no y características de los hechos alegados y controvertidos en el proceso, obviamente previo examen de todos los requisitos de admisibilidad necesarios para su existencia, validez y eficacia procesal…”
Siendo la presunción, en razón de su misma naturaleza, lógicamente en sus efectos probatorios, del conocimiento exclusivo del Juez; en atención a lo anteriormente expuesto, esta Alzada considera que la misma no configura un medio de prueba per sé, promovible por las partes en la etapa de pruebas, y en consecuencia no le atribuye valor probatorio alguno a su promoción; Y ASI SE DECIDE.
TERCERA.-
Observa este Sentenciador que, la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 17 de septiembre de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró sin lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, contra la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., contra la Sociedad Mercantil EXIT METAL NOFER, C.A.
En este sentido, la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, asistida por los abogados TEODORO MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPE LORÀN, en el escrito libelar alega que, en fecha 06 de abril de 2.006, celebró contrato de opción de compra venta, por una vivienda con la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A.; que en la cláusula CUARTA, tanto AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., como su persona reconocieron que todas las diligencias, trámites y gestiones que sean necesarias para la adquisición de la mencionada vivienda, se realizarían a través del intermediación de ADMINISTRADORA R.R. BARNIZ, S.R.L.; que en la cláusula TERCERA, AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., se comprometió “UNA VEZ CONCLUIDA Y PERMISADÁ LA CONSTRUCCIÓN” a darle en venta, y a su vez, su persona a comprar una (1) unidad de vivienda del Conjunto Residencial “Villas de Alcalá”, la cual estaría identificada con el N° 70-A, con un área aproximada de construcción de noventa y dos metros cuadrados (92Mts 2), conformada por: Tres (3) Habitaciones, Dos (2) baños; Sala comedor, Estar, Cocina, Lavandero, Terraza Techada, Patio Posterior y Lateral, Dos Puestos de Estacionamiento y con los siguientes acabados: puertas de madera, ventanas panorámicas de aluminio y vidrio, cerámica en pisos y baños y totalmente pintada; que en la cláusula SEXTA convinieron en fijar como precio de venta del citado inmueble, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 153.645,oo); que para garantizar el pago de todos los gastos necesarios que se ocasionaren por todas las gestiones y trámites administrativos necesarios para la negociación encargada, pagó a la intermediaria la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.000,00), y a la sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., la cantidad de VEINTITRÉS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 23.645,00), al momento de la firma de la opción de compra venta en la Notaría Pública Quinta De Valencia, el 06 de abril de 2006, bajo el número 53, Tomo 78 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; que posteriormente entregó a la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., VEINTICUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 24.900,oo); totalizando la suma de CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 48.545.000,00); que transcurridos dos (2) años, diez (10) meses y dieciocho (18) días, todavía no ha sido notificada por la intermediaria de la conclusión de la obra y de la tenencia de la cédula de habitabilidad de la vivienda 70-A, lo cual de conformidad con lo pactado en la cláusula TERCERA concordancia con la DECIMA PRIMERA, configura incumplimiento por parte de la intermediaria y de AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A.; razón por la cual demanda a la sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A. para que convenga en pagarle o a ello sea obligada a reintegrarle CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 48.545,00); así como también a pagarle la cantidad de VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 26.699,75), por concepto de ajuste inflacionario causado hasta la fecha de la interposición de la presente demanda; y la cantidad de TRECE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 13.592,60), por concepto de intereses de financiamiento; todo lo cual totaliza la suma de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 88.837,35).
A su vez, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C. A., en el escrito de contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, que la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, haya cumplido totalmente con las obligaciones que asumió en el contrato de opción a compra que suscribió con su representada; hizo valer el contenido de la cláusula Séptima del contrato de opción a compra identificado en autos, en la cual se evidencia los términos del pago del monto dinerario, la cual contempla el supuesto de resolución contractual en caso de incumplimiento; así como también, de la cláusula Octava, en la cual las partes acordaron también las causales de resolución de contrato de opción a compra que suscribieran, en la que también regularon mediante cláusula penal la eventual responsabilidad civil en caso de incumplimiento parcial o total del contrato por alguna de las partes; negó, rechazó y contradijo que su representada este en mora con la demandante, puesto que la parte del reintegro que le corresponde a ella por el incumplimiento contractual de la demandante, y según la cláusula octava del contrato, ha estado a la orden de la demandante en las oficinas de su representada desde el día 18/12/2008, y prueba de ello lo constituyen las actuaciones que se efectuaron ante el INDEPABIS Carabobo, los días 18/12/2008 y 21/01/2009, de lo cual se evidencia la oferta de pago por la cantidad de VEINTINUEVE MIL CIENTO VEINTIOCHO BOLIVARES (Bs. 29.128,oo), que su representada hizo a la demandante en esa fecha; hizo valer la cédula de habitabilidad de la Tercera Etapa del Desarrollo Villas de Alcalá, la cual técnicamente se conoce con el nombre de “Constancia de Ajuste y Terminación de Obra”, de fecha 21 de Diciembre del año 2009, Resolución No. 569-09, la cual corre a los autos, de cuyo contenido se evidencia que su representada ejecutó la construcción de la vivienda referida en la presente demanda; razones por las cuales solicita que la presente demanda sea declarada sin lugar.
Trabada así la litis, este Sentenciador en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Siendo criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, el que:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
Por su parte, los artículos 1.354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, disponen:
1.354 C.C.- “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
506 CPC.- “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Y siendo, que la presente acción lo es por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, es de observarse la norma contenida en el artículo 1.159 del Código Civil, el cual establece que el contrato tiene fuerza de ley entre las partes, por lo que pasa este Sentenciador a analizar el contrato objeto del presente juicio, a los fines de precisar la existencia o no del incumplimiento alegado.
Constituye un hecho no controvertido la existencia del contrato de opción de compra venta, celebrado en fecha 06 de abril de 2006, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia del Estado Carabobo, inserto bajo el Nro. 53, Tomo 78, valorado previamente por esta Alzada, en cuyas cláusulas se lee:
“…SEXTA: LA PROPIETARIA y LA OPCIONANTE de mutuo y común acuerdo han convenido en fijar como precio de venta del citado inmueble la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 153.645.000,00), que deberán estar pagados íntegramente al momento de la protocolización del documento de compra venta definitivo. SEPTIMA: El precio de esta venta estipulado en la cláusula anterior lo entregarán a LA INTERMEDIARIA mediante cheques a nombre de AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., de la manera siguiente: A) En este acto, en dinero efectivo y de cursó legal, la cantidad de VEINTITRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 23.645.000,00); B) La cantidad de VEINTIOCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 28.600.000,00); mediante el pago de Veintidós (22) cuotas mensuales, iguales y consecutivas, por los siguientes montos y vencimientos:
CUOTA No. MONTO (Bs.) VENCIMIENTO
1/22 1.300.000,00 06 de Mayo de 2.006
2/22 1.300.000,00 06 de Junio de 2.006
3/22 1.300.000,00 06 de Julio de 2.006
4/22 1.300.000,00 06de Agosto de 2.006
5/22 1.300.000,00 06 de Septiembre de 2.006
6/22 1.300.000,00 06 de Octubre de 2.006
7/22 1.300.000,00 06 de Noviembre de 2.006
8/22 1.300.000,00 06 de Diciembre de 2006
9/22 1.300.000,00 06 de Enero de 2.007
10/22 1.300.000,00 06 de Febrero de 2.007
11/22 1.300.000,00 06 de Marzo de 2.007
12/22 1.300.000,00 06 de Abril de 2.007
13/22 1.300.000,00 06 de Mayo de 2007
14/22 1.300.000,00 06 de Junio de 2007
15/22 1.300.000,00 06 de Julio de 2007
16/22 1.300.000,00 06 de Agosto de 2007
17/22 1.300.000,00 06 de Septiembre de 2007
18/22 1.300.000,00 06 de Octubre de 2007
19/22 1.300.000,00 06 de Noviembre de 2007
20/22 1.300.000,00 06 de Diciembre de 2007
21/22 1.300.000,00 06 de Enero de 2008
22/22 1.300.000,00 06 de Febrero de 2008
C) La cantidad de VEINTISEIS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.26.400.000,00), mediante el pago de dos (2) cuotas, iguales y por los siguientes montos y vencimientos:
CUOTA N° MONTO (Bs.) VENCIMIENTO
1/2 13.200.000,00 07 de Febrero de 2.007
2/2 13.200.000,00 07de Diciembre de 2007
D) Y una cuota final al momento de la protocolización del documento de compra venta por la cantidad de SETENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.75.000.000,00).A los fines de facilitar el cobro de dichas cuotas y sin que ello implique novación alguna de la obligación, LA OPCIONANTE acepta en este acto para su pago, Veinticuatro (24) letras de cambio por los montos y vencimientos antes indicados. Es entendido que los pagos aquí pactados se consideran como anticipos del precio de venta, los cuales serán destinados exclusivamente al pago de los gastos que genera la construcción del Conjunto que se denominará “Villas de Alcalá. En el caso que el documento definitivo de compra venta se protocolice ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, antes del vencimiento de las cuotas convenidas, ambas partes acuerdan expresamente que los pagos establecidos se deberán realizar al momento de otorgarse el referido documento en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, renunciando LA OPCIONANTE a los plazos que les fueron concedidos. OCTAVA: Se conviene expresamente entre las partes que habiendo cumplido LA INTERMEDIARIA con el presente mandato y la operación no se realizare por causa imputable a LA OPCIONANTE porque desistiere de la operación, o revocare este mandato o por incumplimiento total o parcial de cualquiera de las obligaciones que asume por medio del presente contrato, o bien al no pagar el precio de venta en la forma convenida, o no se presentare al momento que se le indique, de acuerdo a lo establecido en la cláusula DECIMA PRIMERA de este contrato al otorgamiento del documento definitivo de compra venta en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, o por causa de la ejecución de cualquier acto dirigido a impedir o frustrar el cumplimiento del presente contrato, en cualesquiera de tales casos el presente mandato quedará resuelto de pleno derecho y sin declaratoria previa, en cuyo caso el cuarenta por ciento (40%) de la cantidad de dinero recibida quedará en beneficio de LA PROPIETARIA como indemnización de los daños y perjuicios que por tal incumplimiento llegare a sufrir, sin que esté en obligación de probaren forma alguna los daños ocasionados ni el monto de los mismos, en cuyo caso LA PROPIETARIA de la referida unidad de vivienda, sin ninguna otra formalidad o autorización, podrá disponer y vender la misma en la forma que mejor lo considere conveniente, momento en el cual reintegrará a LA OPCIONANTE el sesenta por ciento (60%) restante. Ahora bien, en caso de que ocurra el incumplimiento mencionado y LA OPCIONANTE quiera continuar con la operación de compra venta de la referida unidad de vivienda, entonces deberá inmediatamente firmar nuevo contrato de compra ajustado a la fecha en que incurrió su incumplimiento o realizó el acto prohibido a que se refiere esta cláusula, en cuyo caso el dinero que haya entregado se les reconocerá como abono a cuenta. En cambio, si el contrato de compra venta no se celebrare debido a causas imputables a LA PROPIETARIS, debido a que las autoridades competentes no otorguen la habitabilidad del inmueble oportunamente, LA PROPIETARIA reintegrará ALA OPCIONANTE las cantidades recibidas en virtud de este contrato, más una cantidad equivalente al cuarenta por ciento (40%) de la totalidad del dinero entregado por LA OPCIONANTE por concepto de indemnización de daños y perjuicios, quedando libre de toda obligación y sin responsabilidad contractual, sin que LA OPCIONANTE en ningún caso pueda reclamar alguna otra cantidad por ese o por cualquier otro concepto…”
De lo que se desprende, que las partes establecieron como precio del inmueble objeto del referido contrato, la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y TRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 153.645.000,00), el cual debía pagar “LA OPCIONANTE” a “LA INTERMEDIARIA”, mediante cheques a nombre de AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., de la manera siguiente: 1.-) VEINTITRES MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 23.645.000,00), en el acto de la celebración de dicho contrato; y 2.-) VEINTIOCHO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 28.600.000,00) mediante el pago de veintidós (22) cuotas mensuales, iguales y consecutivas.
En materia de interpretación de contratos, la ciencia del derecho reconoce dos sistemas acogidos distintamente por las diversas legislaciones, que son: el de la voluntad declarada que se atiene a la voluntad manifestada por los contratantes sin más investigación; y el de la voluntad real que se atiene a la intención de las partes.
En este sentido, nuestro derecho positivo consagra el sistema de voluntad real. En efecto, en el Art. 10 del CPC se consagra que "en la interpretación de contratos o actos que presente obscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Tribunales se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe”, el cual debe concordarse con lo establecido en los artículos:
1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”
1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
1.160: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
1.167.- “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Siendo la opción de compraventa un acuerdo, mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, se coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción.
En el caso sub examine, el accionante, tal como fue señalado, pretende el que la accionada convenga en que la parte demandada, sociedad mercantil AGROPECUARIA SAN DIEGO C.A., a que: a.-) le reintegre CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 48.545,00); b.-) pagarle VEINTISEIS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 26.699,75), por concepto de ajuste inflacionario causado hasta la fecha de la interposición de la presente demanda; y c.-) pagarle TRECE MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 13.592,60), por concepto de intereses de financiamiento; todo lo cual totaliza la suma de OCHENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE BOLIVARES CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 88.937.35).
Siendo que, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, en su carácter de apoderado judicial de la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, el que la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, haya cumplido totalmente con las obligaciones que asumió en el contrato de opción a compra que suscribió con su representada; haciendo valer el contenido de la Cláusula Séptima, en la que se establecieron los términos del pago del monto dinerario; contemplando el supuesto de resolución contractual en caso de incumplimiento; así como también el contenido de la Cláusula Octava, en la que fue acordada las causales de resolución de dicho contrato de opción a compra, estableciéndose como cláusula penal, la eventual responsabilidad civil en caso de incumplimiento parcial o total del contrato por alguna de las partes; observando este Sentenciador del análisis de los instrumentos traídos a los autos, por la parte demandada, con el escrito de contestación de la demanda, específicamente de la misiva de fecha 07 de abril de 2008, suscrita por la ciudadana JOSEFINA MEDINA, dirigida a la Administradora R.R. Barniz S.R.L., valorada por esta Alzada con anterioridad, el que efectivamente la accionante de autos, reconoce que incurrió en retraso, con relación a los pagos de las mensualidades establecidas en el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento demanda; lo se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.168 del Código Civil, que recoge la Excepción Non Adimpleti Contractus, al disponer:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
La excepción del contrato no cumplido, constituye, como lo señala MAZEAUD, un procedimiento indirecto de cumplimiento, al puntualizar que la resolución judicial u la teoría del riesgo conducen a una extinción retroactiva de las obligaciones nacidas del contrato sinalagmático y que si bien la Excepción Non Adimpleti Contractus, se refiere al cumplimiento del contrato y no a su extinción, prepara con frecuencia esa extinción.
Doctrinalmente se considera como requisito de aplicabilidad de la referida excepción, el hecho de que las obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo; vale señalar, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando (Eloy Maduro Luyando, en su obra: Curso de obligaciones –Derecho Civil III); dado que, tal como se señalara, la referida excepción suspende los efectos del contrato y no lo extingue; lo que la diferencia de la acción resolutoria, que está dirigida a obtener la terminación del mismo.
Y siendo que, en los contratos bilaterales, como lo es el contrato de opción de compra venta, para que proceda la acción de cumplimiento de contrato, la parte que intente tal acción, debió haber cumplido con las obligaciones adquiridas en el mismo; al observar quien juzga, durante el análisis y valoración del material probatorio aportado a los autos, el que quedo probado el hecho de que la parte actora, aun cuando exige el cumplimiento del contrato, no dio cumplimiento a las obligaciones que el mismo le impuso, toda vez que no canceló los montos correspondientes tal como habían sido pactados; incumpliendo con la obligación prevista en la cláusula SEPTIMA del contrato objeto del presente juicio, autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 06 de abril de 2006; es forzoso concluir que la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, celebrado entre la sociedad de comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A., representada por los ciudadanos ALEXIS E. PRIETO CUBEROS y LUIS R. RODRIGUEZ BARNIZ, en su carácter de “LA PROPIETARIA”; por una parte, y por la otra, la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, en su carácter de “LA OPCIONANTE”, no puede prosperar; dejándose a salvo los derechos que pudiera corresponderle derivados de dicho contrato de opción de compra venta; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales y doctrinarios, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte actora contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 17 de septiembre de 2012, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
CUARTA.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 1º de octubre de 2012, por los abogados TEODORO JOSE MENDOZA SANCHEZ y LUIS FELIPEN LORÀN, con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, contra la sentencia dictada el 17 de septiembre de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoada por la ciudadana JOSEFINA MEDINA MORENO, contra la Sociedad de Comercio AGROPECUARIA SAN DIEGO, C.A..
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas de la presente decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los trece (13) días del mes de agosto del año dos mil trece (2013). Años 203° y 154°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria Temporal,

CARINA CRESPO ARMAS
En la misma fecha, y siendo las 12:00 m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. Se libró Oficio No. _348/13.-
La Secretaria Temporal,

CARINA CRESPO ARMAS