TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
EXPEDIENTE Nº AP42-Y-2013-000255
El 19 de noviembre de 2013 se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (U.R.D.D.) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, oficio No. TS8CA/0890-13, de fecha 5 de noviembre de 2013, emanado del Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada Miriam Bali de Alemán, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 284, actuando con el carácter de presidente y apoderado judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALEBAL XII, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Cuarto de la Circunscripción judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 19 de marzo de 1.996, bajo el No. 66, Tomo 129-A-4to, contra la Resolución Administrativa de efectos particulares No. 0014883 de fecha 6 de julio de 2011, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA, mediante el cual se fijó el canon de arrendamiento de los locales 1, 2, 3, y 4 dispuestos en el inmueble identificado como edificio EPSILON, sin tomar en cuenta los valores del mercado y sin fundamentar el acto.
Tal remisión se efectuó en virtud de la consulta de ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 72 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a los fines de la consulta de Ley de la sentencia dictada por el referido Juzgado Superior en fecha 22 de enero de 2013, a través de la cual declaró con lugar el recurso interpuesto.
En fecha 20 de noviembre de 2013, se dio cuenta a la Corte, se designó ponente al ciudadano Juez Alejandro Soto Villasmil, a quien se ordenó pasar el expediente a los fines de que se pronuncie acerca de la consulta de ley de la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, en fecha 22 de enero de 2013.
En la misma fecha se pasó el expediente al Juez ponente.
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO FUNCIONARIAL
En fecha 6 de octubre de 2011, la representación judicial de la sociedad mercantil recurrente, interpuso demanda de nulidad, sobre la base de los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Indicó que “[m]ediante Resolución Administrativa No. 00014883 de fecha 06 de julio de 2.011, el Órgano [sic] productor del Acto Administrativo fijó el canon de arrendamiento de los locales 1, 2, 3 y 4 del edificio EPSILON, sin tomar en cuenta los verdaderos valores del mercado y sin motivar las razones en las cuales se fundamentó para establecer el precio que fijó al edificio y por ende a los locales objeto s de la regulación.
Denunció que el acto administrativo impugnado incurre en los “[…] Vicios de Ilegalidad y de Inmotivación por haber infringido la mencionada Resolución expresas disposiciones que afectan el Orden Público, del cual goza toda la normativa del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, […] por haber afectado los requisitos de forma y de fondo del mismo, ya que la operación valuatoria practicada por la Sala Técnica de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat carece de fundamento legal, razón más que suficiente para solicitar la Nulidad de dicho Acto”. [Corchetes de esta Corte, negritas del original].
Alegó que “[…] lo que configura la CAUSA DEL ACTO ADMINISTRATIVO no es otra cosa que la expresión de las circunstancias de hecho y de derecho que justifican su emisión y en el procedimiento de Regulación de Alquileres, el elemento CAUSA es el AVALUO. Dicha causa debe ser verdadera y en el caso que nos ocupa, el avalúo practicado por los peritos de la Dirección General de Inquilinato reposa en una CAUSA FALSA, por cuanto los valores asignados a los locales regulados, no se ajustan a la realidad de los verdaderos valores establecidos en mercando arrendaticio inmobiliario, ya que en dicha operación valuatoria NO se tomaron en cuenta los elementos de obligatoria observancia”. [Corchetes de esta Corte, mayúsculas del original].
Manifestó que “[d]e la lectura de la Resolución se desprende que la Administración indicó que para fijar el valor del inmueble lo hizo en baso a los Informes Técnicos elaborados en dicha Dirección, tomando en consideración los siguientes factores: ‘uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias y que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar al inmueble de autos su justo valor,’ siendo el caso que la Resolución no especificó en que [sic] consistió cada uno de esos factores, ya que se limitó única y exclusivamente a su enunciación. Razón por la cual el acto administrativo carece de la motivación requerida, viciándolo de nulidad”. [Corchetes de esta corte].
Afirmó que “[…] la Regulación impugnada violó de manera flagrante [el numeral 2 del artículo 30 de la Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios], pues si bien señala en su texto, que tomó en consideración: ‘el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación’, ello no es cierto, pues el Informe de Avalúo que cura en el expediente administrativo no contiene ninguna mención a este respecto, de allí que los factores diferentes a los de obligatorio cumplimiento, lo cual acarrea una falsa suposición”. [Corchetes de esta corte].
Expresó que “[…] la Resolución señala haber tomado en consideración ‘los precios medios a que se haya enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años’, lo cual es incierto, pues el Informe de Avalúo al referirse a este factor lo que hizo fue establecer una cifra, pero no indicó de donde extrajo esa información, ni cuales fueron los inmuebles y precios de venta tomados en consideración para la comparación, lo cual constituye igualmente el vicio de inmotivación”. [Corchetes de esta corte].
Sostuvo que “[t]ampoco tomó en consideración la Administración todas aquellas circunstancias que influyen en los cálculos que se hacen para fijar el justo valor del inmueble. Por ejemplo, su distancia de los centros comunales, hospitales bancos, etc., el estado de conservación de los locales, acabados de remodelar, los servicios que posee, la calidad de los materiales de construcción del inmueble. De ahí la inconformidad con los valores y la baja rentabilidad asignada a dichos locales”. [Corchetes de esta corte].
Agregó que “[e]l avalúo realizado por la Administración es una verdadera EXPERTICIA; sin embargo, los peritos en sede administrativa, simplemente se limitaron a señalar en forma generalizada los factores de tasación, sin especificar su aplicación sustanciada al bien objeto del avalúo. Es decir, la operación valuatoria se circunscribió a indicar el monto de la misma y a distribuirla entre el número de metros de construcción, sin señalar donde extraen dichos valores y sin considerar los demás factores requeridos”. [Corchetes de esta corte, mayúscula del original].
Finalmente solicitó se “[…] DECLARE LA NULIDAD del acto administrativo impugnado, […] fije la oportunidad para un nuevo avalúo y en consecuencia, determine un mayor valor y una renta óptima a los locales en cuestión, acorde con los verdaderos valores del mercado arrendaticio inmobiliario, a fin de restablecer la situación jurídica subjetiva que le fue lesionada a [su] representada”. [Corchetes de esta corte, mayúsculas del original].
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
De la competencia.
Previo a la decisión de la presente causa, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo debe verificar su competencia para conocer de la consulta de Ley a la que se encuentra sometida la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, el 22 de enero de 2013, establecida en el artículo 72 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República.
De dicho artículo se colige que toda decisión que resulte contraria a la pretensión, defensa o excepción de la República debe ser sometida a consulta obligatoria ante el Tribunal Superior Competente, lo cual, concatenado con el artículo 1º de la Resolución número 2003/00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.866, de fecha 27 de enero de 2004, y en concordancia con el numeral 7 del artículo 24 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.451, de fecha 22 de junio de 2010, permite conocer la competencia de esta Alzada para conocer de dicha consulta. Así se declara.
De la consulta de ley.
Determinada como ha sido la competencia de esta Corte para conocer en consulta del presente asunto pasa a verificar si resulta procedente someter a revisión, a través de la institución de la consulta legal, la decisión dictada el 22 de enero de 2013, por el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, en la cual se declaró con lugar la demanda de nulidad interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil Inversiones Alebal, C.A., contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, la cual forma parte de la Administración Pública Estadal, y visto que al haberse declarado con lugar el recurso interpuesto contra dicha Dirección, la decisión resulta ser contraria a los intereses del Estado.
Ello así, es necesario indicar que en el artículo 72 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, prevé que:
“Artículo 72: Toda sentencia definitiva contraria a la pretensión, excepción o defensa de la República debe ser consultada al Tribunal Superior competente”.

En este sentido, debe esta Alzada precisar que del artículo anterior se desprende que será objeto de revisión de la sentencia consultada todo aquello que haya resultado contrario a la pretensión, excepción o defensa de la República, sin que pueda extenderse el análisis a la parte del fallo que haya resultado favorable a ésta y, por tanto, contrario a la pretensión de la parte actora, toda vez que tal pronunciamiento debe considerarse como firme en virtud de no haberse interpuesto oportunamente el recurso de apelación, admitiéndose con ello la conformidad de la parte respecto al mismo.
En tal virtud, observa esta Corte que la parte querellada es la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, órgano contra el cual fue declarado con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la sociedad mercantil Inversiones Alebal XII, C.A, debidamente asistida por la abogada Miriam Bali de Alemán, resultando desfavorable a los intereses de la República, lo cual conlleva a concluir, que la prerrogativa procesal contenida en el artículo transcrito ut supra, resulta aplicable al caso de autos; razón por la cual, esta Corte pasa de seguidas a revisar, sólo en aquellos aspectos que resultaron desfavorables a la defensa esgrimida por la representación de la República, en la sentencia dictada por el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital de fecha 22 de enero de 2011, a los fines de dar cumplimiento a la consulta de Ley. Así se decide.
Ahora bien, en el caso que nos ocupa se observa que la declaratoria con lugar de la demanda de nulidad, es contraria a los intereses del Estado, por lo cual existen motivos que lleven a este Órgano Jurisdiccional a revisar a través de la consulta de ley, el fallo dictado en fecha 22 de enero de 2013, emanado del Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, en virtud de ello, esta Corte pasa de seguidas a revisar, los aspectos que resultaron desfavorables a la defensa esgrimida por la representación de la Dirección General de Inquilinato, la sentencia dictada por el referido Juzgado a los fines de dar cumplimiento a la consulta de Ley. Así se decide.
En tal sentido, observa esta Corte que el Juzgado a quo en su fallo de fecha 22 de enero de 2013, declaró con lugar la demanda de nulidad interpuesta por la parte actora, la cual declaró la nulidad de la Resolución Nro. 0014883 de fecha 6 de julio de 2011 emanada de la Dirección General de Inquilinato del ministerio del Poder Popular Para Vivienda y Hábitat y desaplicó por inconstitucional en el caso concreto, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Del vicio de ilegalidad e inmotivación.
La representación judicial de la sociedad mercantil recurrente denunció en su escrito libelar el vicio de ilegalidad e inmotivación en vista de que el acto administrativo No. 0014883 de fecha 6 de julio de 2011, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda, fijó el canon de arrendamiento de los locales 1, 2, 3, y 4 dispuestos en el inmueble identificado como edificio EPSILON, sin tomar en cuenta los valores del mercado y sin fundamentar el acto correctamente, ya que se basó solamente en el Informe de Avalúo, el cual no se encontraba ajustado a lo previsto en el numeral 2 del artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual señala:
“Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.”. [Negritas de esta Corte].

Del artículo anteriormente transcrito, se evidencia que para la correcta determinación del valor que posee el inmueble en cuestión, la entidad competente debe fundamentarse, entre otras situación, en el valor fiscal que el propietario haya declarado o aceptado.
Ello así, se observa del folio 99 del presente expediente, que la experticia realizada con el fin de determinar el verdadero valor del inmueble así como la renta mensual de arrendamiento de los locales 1, 2, 3, y 4, arrojó resultados considerablemente desiguales, a los montos indicados en el Informe de Avalúo, instrumento utilizado por la Administración para fundamentar el acto administrativo impugnado.
Lo que trae como consecuencia, que se declare la nulidad del el acto administrativo No. 0014883 de fecha 6 de junio de 2011, ya que efectivamente la administración incurrió el vicio de ilegalidad y de inmotivación, como fue alegado por la parte recurrente, al haber fundamentado el referido acto administrativo solamente en los datos aportados en el Informe de Avalúo practicado por la Dirección General de Inquilinato, el cual carece de fundamento legal, al no tomar en consideración lo establecido en el numeral 2 del artículo 30 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
De la desaplicación del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En vista de que la representación judicial de la sociedad mercantil recurrente solicitó la determinación de un nuevo valor y renta, acorde con los valores del mercado arrendaticio, y teniendo en consideración la declaratoria de nulidad del acto administrativo No. 0014883, de fecha 6 de junio de 2011, corresponde proceder a indicar el monto correspondiente al edificio EPSILON y los locales 1, 2, 3, y 4.
Sin embargo, el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:
“Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.”. [Negritas de esta Corte].

De la norma transcrita, se desprende, que los fallo que decidan de las demandas de nulidad en materia de inquilinatos, no tendrán la potestad para fijar nuevos cánones de arrendamiento, lo que trae como consecuencia que la Dirección General de Inquilinato, deba proceder a dictar nuevo acto de conformidad con lo decidido en la sentencia judicial, para lo cual sería necesario realizar un nuevo procedimiento administrativo, en el cual se tomarían en cuenta todas las actuaciones válidas en el fallo.
No obstante, el hecho de tener que iniciar un nuevo procedimiento administrativo para fijar los nuevos cánones de arrendamiento, implica que el recurrente no vea la efectiva ejecutoriedad del fallo, acción que va en contra de lo establecido en los artículos 26, 257 y 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los cuales indican:
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente.
[…Omissis…]
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.
[…Omissis…]

Artículo 259. La jurisdicción contencioso administrativa corresponde al Tribunal Supremo de Justicia y a los demás tribunales que determine la ley. Los órganos de la jurisdicción contencioso administrativa son competentes para anular los actos administrativos generales o individuales contrarios a derecho, incluso por desviación de poder; condenar al pago de sumas de dinero y a la reparación de daños y perjuicios originados en responsabilidad de la Administración; conocer de reclamos por la prestación de servicios públicos; y disponer lo necesario para el restablecimiento de las situaciones jurídicas subjetivas lesionadas por la actividad administrativa.

De las normas anteriormente señaladas, se desprende que el recurrente tiene el derecho de que se le decida con prontitud la solicitud realizada a los órganos de administración de justicia, la cual no se verá vulnerada por la omisión de las formalidades no esenciales, y se realizará lo fundamental para que se tengan como restituidas aquellas situaciones jurídicas que se vieron perjudicadas por alguna actividad de la administración.
Dicho esto, resulta pertinente para el restablecimiento de los daños ocasionados a la sociedad mercantil recurrente, que el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital, determinara el valor de la renta mensual del inmueble identificado como locales 1, 2, 3, y 4 del edificio EPSILON.
En vista de lo anteriormente expuesto, resulta pertinente traer a colación lo establecido por esta Corte mediante Sentencia No 2008-1467, de fecha 31 de julio de 2008 (caso: Ignacia Paulina Corredor Guánchez, contra la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura), en la cual se señaló lo siguiente:

“[…] Sin embargo, debe esta Alzada aclarar que el iudex a quo como consecuencia de la declaratoria de nulidad del acto impugnado así como a la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica infringida subjetiva lesionada, realizada por la representación judicial de los propietarios del inmueble de autos (folios 101 y 102), desaplicó el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ‘[…] de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios […] vulnera las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución […] en consecuencia [procedió a establecer] el canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble […]”. [Corchetes de esta Corte].
.
Es evidente entonces, que resultara pertinente desaplicar en el caso concreto el artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en vista de la incompatibilidad con los artículos 26, 257 y 259 de la Constituciones de la República Bolivariana de Venezuela, todo esto de conformidad con lo establecido en el artículo 7 de la Carta Magna, el cual señala:
“Artículo 7. La Constitución es la norma suprema y el fundamento del ordenamiento jurídico. Todas las personas y los órganos que ejercen el Poder Público están sujetos a esta Constitución.”. [Negritas de esta Corte].
Como puede observarse de la norma transcrita, al ser la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela la norma suprema, tiene jerarquía sobre las leyes especiales, en el caso que nos ocupa, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es por todo lo anteriormente expuesto que resulta ajustada a derecho la desaplicación en el caso concreto del artículo 79 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se declara.
Hechas las consideraciones anteriores, esta Alzada encuentra ajustada a derecho la decisión consultada, y en consecuencia, confirma la sentencia de fecha 22 de enero de 2013, dictada por el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital. Así se decide.
II
DECISIÓN
Por las razones anteriormente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: sucintamente
1.- SU COMPETENCIA para conocer en consulta del fallo dictado por el Juzgado Superior Octavo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, de fecha 22 de enero de 2013, mediante el cual declaró con lugar la demanda de nulidad interpuesta por la representación judicial de la sociedad mercantil INVERSIONES ALEBAL XII, C.A., contra el acto administrativo No. 0014883, de fecha 6 de junio de 2011, dictado por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA, mediante el cual se fijó el canon de arrendamiento de los locales 1, 2, 3, y 4 dispuestos en el inmueble identificado como edificio EPSILON, sin tomar en cuenta los valores del mercado y sin fundamentar el acto.
2.- Conociendo de la consulta prevista en el artículo 72 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial Orgánica de la Procuraduría General de la República, CONFIRMA el fallo dictado en fecha 22 de enero de 2013 por el Juzgado Superior Octavo de lo Contenciosos Administrativo de la Región Capital.
Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión. Remítase el presente expediente al Tribunal de Origen. Cúmplase con lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en la Ciudad de Caracas a los nueve (9) días del mes de diciembre de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Presidente,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
Ponente

El Vicepresidente,

GUSTAVO VALERO RODRÍGUEZ

El Juez,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA

La Secretaria Accidental,

CARMEN CECILIA VANEGAS

Exp. N° AP42-Y-2013-000255

ASV/7

En fecha _____________________ ( ) de _____________ de dos mil trece (2013), siendo la (s) _________ de la ____________, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° ______________.

La Secretaria Accidental,