TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 10 de diciembre de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2009-001166

PARTE ACTORA: CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-10.337.529.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: VICTOR BERVOETS BURELLI y MARIA TERESITA CHAVEZ PORRAS, abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.495 y 26.272, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.809.632; la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, domiciliada en Caracas, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 17 de octubre de 1996, bajo el Nº 70, Tomo 63-A Qto.; la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., domiciliada en Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2000, anotada bajo el Nº 13, Tomo 39-A Qto.; y a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de septiembre de 2005 bajo el Nº 40, Tomo 1181-A Qto.
DEFENSORA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.437.820, abogado en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 29.479.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
EXPEDIENTE: AP11-V-2009-001166
SENTENCIA: DEFINITIVA

-I-
El presente proceso comenzó por demanda de RETRACTO LEGAL ejercida por el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.337.529, debidamente asistido por la abogada María Teresita Chávez Porras, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 26.272, contra el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.809.632; la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES, domiciliada en Caracas, inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 17 de octubre de 1996, bajo el Nº 70, Tomo 63-A Qto.; la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., domiciliada en Caracas e inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2000, anotada bajo el Nº 13, Tomo 39-A Qto.; y a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de septiembre de 2005 bajo el Nº 40, Tomo 1181-A Qto.
La parte actora fundamentó su demanda originaria y sus consecuentes reformas en los siguientes hechos, que en resumen, se transcriben a continuación:
• Que en fecha 10 de octubre de 2003 el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA celebró un contrato locativo con la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de Mayo de 1.997, bajo el Nº 33, Tomo 119-A Qto, la que fue utilizada por su accionista y representante legal, ciudadano Max William Wulff Mejías como operadora aparente y la que obró en representación y como mandataria de la propietaria del inmueble objeto del contrato, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., inscrita ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 17 de Octubre de 1996 bajo el Nº 70, Tomo 63-A Qto, según instrumento de fecha 28 de Noviembre de 2000. Dicho contrato fue otorgado por vía de autenticación por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 10 de octubre de 2.003, el cual quedara inscrito bajo el Nº 91, Tomo 84.
• Que el objeto del contrato de arrendamiento, propiedad entonces de la arrendadora, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., lo constituye un local comercial identificado inicialmente en el contrato de arrendamiento con las letras y número COM-06 y, posteriormente, como consecuencia del registro del documento de condominio del inmueble general, como N-A-6, ubicado en el Nivel Avenida del Centro de Servicios Plaza La Boyera (CSPB), con frente a la Avenida Intercomunal La Trinidad de la Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.
• Que el inicio de la relación arrendaticia, conforme a lo dispuesto en la cláusula CUARTA del contrato, quedó condicionado suspensivamente a la primera ocurrencia de una de tres circunstancias: a) La apertura del fondo de comercio de propiedad del arrendatario; b) La obtención de la constancia de terminación de obra relativa al inmueble; c) La obtención de cualquier permisología, provisional o definitiva, que le permitiera al arrendatario desplegar actividades comerciales desde el inmueble dado en arrendamiento. Y que dicha fecha se concretó con el inicio de la actividad comercial en fecha 01 de febrero de 2004, lo cual queda evidenciado de la notificación de desahucio o solicitud de desocupación que fuera objeto su representado por parte de la arrendadora, en fecha 13 de octubre de 2.008, mediante la cual la arrendadora originaria, a través de la mandataria originaria, PROMOTORA INMOBOLIARIA CONCALPRO C.A., requiere erróneamente la entrega del local arrendado para el 31 de diciembre de 2.008, siendo que en realidad el contrato finalizaba el 31 de enero de 2.009.
• Que para determinar el inicio de la vigencia del contrato hay que referirse a las cláusulas Tercera y Séptima de la convención locativa, de las cuales se evidencia que la arrendadora convino en dar por pagados, por anticipado, quince (15) mensualidades o cánones de arrendamiento, es decir: a) Según lo estipulado en la cláusula TERCERA, tres (3) meses o cánones de arrendamiento condonados con causa a la construcción de una mezzanina dentro de EL LOCAL, mezzanina que en efecto fue construida con recursos económicos de su representado; b) Según la cláusula SÉPTIMA seis(6) cánones de arrendamiento pagados por adelantado al momento de la celebración del contrato de arrendamiento; y c) Según la misma cláusula SEPTIMA, seis (6) cánones de arrendamiento adicionalmente condonados con causa a una “…BONIFICACIÓN…” concedida por el pago anticipado de los seis (6) meses antes mencionados en la misma cláusula SEPTIMA, ello en virtud de que el pago anticipado se realizó tomando en consideración que el demandante entraría en posesión y a usufructuar el inmueble en fecha posterior a la de la celebración del contrato de arrendamiento y a la verdadera razón por la que se le exigió a su representado dicho pago anticipado: Un financiamiento sin intereses exigido a los arrendatarios para la terminación del Centro de Servicios Plaza La Boyera (CSPB) que se encontraba aun en construcción.
• Que entre cánones de arrendamiento pagados de manera anticipada (6 meses) y cánones de arrendamiento condonados con causa a una “bonificación” (3+6 meses), lo cual suma un total de quince (15) meses, y tomando en consideración que el primer pago exigido por concpeto de canon de arrendamiento lo fue por el mes de Mayo de 2.005, deuda esta cancelada por el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS. Así mismo realizaron un cómputo regresivo para la determinación del inicio de la relación arrendaticia: Abril (15), Marzo (14), Febrero (13) Enero (12), todos de 2.005; Diciembre (11), Noviembre (10), Octubre (9), Septiembre (8), Agosto (7), Julio (6), Junio (5), Mayo (4), Abril (3), Marzo (2), Febrero (1), todos de 2.004. De lo anterior puede concluirse que la vigencia del contrato de arrendamiento comenzó el primero (1) de febrero de 2.004.
• Que lo anterior queda confirmado, aun cuando con error de un mes de diferencia que favorecería a la arrendadora, con la notificación de desahucio o solicitud de desocupación de la cual fue objeto el demandante, por parte de la antigua y originaria arrendadora, en fecha trece (13) de octubre de 2.008, mediante la cual la arrendadora requiere la entrega del local arrendado para el treinta (31) de diciembre de 2.008, notificación que realizara la mandataria de la arrendadora, Promotora Inmobiliaria Concalpro C.A.
• Que como quedó determinado en la cláusula cuarta del contrato locativo, el lapso de vigencia del contrato de arrendamiento es de cuatro (4) años más una prórroga legal de un (1) año, es decir, cinco (5) años. Y siendo que la misma arrendadora consideró erróneamente pero a su favor, por cuanto deseaba el reintegro del inmueble un mes antes de lo que correspondía, que tanto el lapso de cuatro (4) años como el lapso de un (1) año de prórroga legal llegaban a término el día treinta y uno (31) de diciembre de 2.008, es por lo que puede concluirse en que, según los cálculos realizados por la arrendadora, el inicio de la relación arrendaticia ocurrió el primero (1) de enero de 2.004.
• Que el lapso de vigencia innegablemente comenzó el día primero (1) de febrero de 2004 y no el primero (1) de enero de 2.004, como pretende la arrendadora, y finalizó el treinta y uno (31) de enero de 2.009, y que por cuanto la actual arrendadora, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., y sus representantes legales, han seguido recibiendo los cánones de arrendamiento causados a partir del treinta y uno (31) de enero de dos mil nueve (2.009), su vigencia se transformó en uno a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción.
• Que al percatarse tanto el ciudadano Max Wulff Mejías como la mandante de la arrendadora inicial, PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., que había operado la tácita reconducción del contrato locativo, pretendieron distorsionar el anterior hecho jurídico practicando una nueva notificación, practicada en fecha tres (3) de abril de 2.009 por el Notario Público Interino Quinto del Municipio Baruta del Estado Miranda.
• Que la arrendadora original, sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., dio en venta en fecha 15 de junio de 2005 el inmueble general (del cual forma parte el local arrendado), sin estar sometido a régimen de propiedad horizontal, a la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y que esta posteriormente, previo registro del documento de condominio en fecha 24 de febrero de 2.006, mediante el cual sometió el inmueble general al régimen de propiedad horizontal, dio en venta a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., el inmueble particular que constituye objeto del contrato de arrendamiento tantas veces mencionado, constituido por el local comercial identificado inicialmente en el contrato de arrendamiento con las letras y número COM-06 y, posteriormente, como consecuencia del registro del documento de condominio del inmueble general, como NA-06 ubicado en el Nivel Avenida del Centro de Servicios Plaza La Trinidad de la Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, todo lo cual consta de documento de venta inscrito ante la Oficina de Registro Inmobiliario del El Hatillo del Estado Miranda en fecha cinco (5) de abril de 2.006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero.
• Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en sus artículos 42 y 43, con carácter de obligatorio cumplimiento por ser esta normativa de orden público dado lo dispuesto en el artículo 7 eiusdem, las instituciones conocidas como preferencia ofertita o tanteo y la de retracto legal.
• Que mediante la primera norma se establece el derecho que tiene el arrendatario que con tal carácter haya celebrado un contrato locativo con una duración de más de dos(2) años de vigencia, se encuentre solvente en el cumplimiento de su obligación de pago de cánones de arrendamiento y esté dispuesto a satisfacer las aspiraciones del propietario, a que se le notifique, conforme a lo dispuesto en el Parágrafo Único del artículo 44 de la referida Ley, la voluntad del propietario de dar en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, es decir, que se le ofrezca preferencialmente en venta el inmueble arrendado con clara especificación del precio y de las condiciones de pago.
• Que conforme a la segunda de estas instituciones, la ley concede al arrendatario el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad y en lugar del tercero que adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión onerosa del derecho de propiedad, si el arrendador y vendedor no cumple con la preferencia ofertiva. De manera tal que, no habiendo cumplido el vendedor con su obligación de ofrecer preferentemente en venta el inmueble arrendado al arrendatario, nace la obligación al tercero, nuevo adquirente y arrendador, de notificar al arrendatario la ejecución de la venta habida, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 47 de la tantas veces referida ley, a partir de cuyo acontecimiento nace para el arrendatario el derecho a ejercer el retracto dentro del lapso de cuarenta (40) días siguientes.
• Que en el caso que nos ocupa, ni la vendedora y anterior arrendadora, ni la adquirente y nueva arrendadora cumplieron con sus respectivas obligaciones de ofrecer en venta o notificar la venta habida a su representado.
• Que en efecto, cuando en fecha quince (15) de junio de 2.005 la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A. dio en venta el inmueble general a la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., ésta última devino en la nueva arrendadora de mi representado, siempre representada aparentemente por el verdadero propietario y arrendador del inmueble, ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS. No obstante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarias, para la fecha de dicha venta no había nacido aún, el derecho de preferencia ofertiva para su representado.
• Que en fecha veinticuatro (24) de febrero de 2.006, la nueva propietaria y arrendadora, sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., sometió el inmueble general a régimen de propiedad horizontal, protocolizando el documento de condominio de rigor, y como consecuencia de ello, emergió para el arrendatario el derecho de preferencia ofertiva.
• Que por vía de consecuencia de lo expresado que la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., debió cumplir con su obligación, prevista en los artículos 42 y 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de ofrecerle al demandante preferentemente en venta el local, en su calidad de arrendatario con más de dos años de vigencia y solvente en el cumplimiento de pago de los cánones de arrendamiento y habiendo dado en venta el local a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en fecha cinco (5) de abril de 2006 sin cumplir con dicha oferta preferente, nació para esta última la obligación de notificar a su representado, de manera auténtica, la venta habida a fin de darle oportunidad para que ejerciera o no su derecho de retraer.
• Que no habiendo cumplido ninguna de las partes con sus respectivas obligaciones de ofrecer en venta o notificar la venta habida, el derecho de retraer nace, a tenor de la novísima doctrina impuesta por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 26 de noviembre de 2007, expediente Nº AA20-C-2007-000165, a partir del momento en que tenga conocimiento cierta de la venta del local arrendado, ejecutada entre INVERSIONES REALTORS XXI C.A., y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
• Que dicha oportunidad se materializó en fecha 17 de septiembre de 2009, pues cuando la mandataria de la arrendadora inicial, PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., intentó e insistió en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento con su representado, el condicionado del proyecto de contrato en cuestión reveló la posibilidad de que el inmueble hubiese sido dado en venta, por lo que el demandante se trasladó en la fecha antes citada, a la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente y, previa revisión de los tomos de rigor, pudo percatarse que en realidad así había ocurrido.
• Que de las circunstancias narradas podemos derivar que el demandante tiene derecho a subrogarse judicialmente, por esta acción de retracto legal, en la venta ejecutada entre INVERSIONES REALTORS XXI C.A., y la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., y la consecuente titularidad del derecho de propiedad que sobre el local ostenta actualmente la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A por el mismo precio y demás términos y condiciones.
• Que fundamenta la presente pretensión en lo dispuesto en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil , normas estas que establecen entre otras cosas el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión onerosa del derecho de propiedad.
• Que con base a lo anteriormente expuesto, y procediendo con el carácter de arrendatario-retrayente, es por lo que procede a interponer demanda de retracto legal en contra del ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., para que convengan o a ello sea condenados por el Tribunal en que:
o A las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A., y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA adquirió desde el 01 de febrero de 2004, el carácter de arrendatario del local comercial distinguido anteriormente como COM-06 y actualmente como NA-06, ubicado en el Nivel Avenida del Centro de Servicios Plaza La Boyera (CSPB), con frente a la Avenida Intercomunal La Trinidad de la Urbanización La Boyera, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, que le fuera dado en arrendamiento inicialmente por la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., a través de su mandataria, sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., y adquirido sobrevenidamente el carácter de arrendadoras, las dos últimas de las arriba nombradas, en virtud de los actos de transmisión de la titularidad del derecho de propiedad ejecutados por las sociedades mercantiles INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., y que dicho contrato de arrendamiento se recondujo y adquirió una vigencia indeterminada.
o Al ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS y a las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.¸ en que el demandante, con tal carácter de arrendatario, siempre pagó los cánones de arrendamiento causados por el uso del tantas veces referido local comercial NA-06, al ciudadano MAX WILLIAM WULLF MEJIAS, bien de manera directa o a través de depósitos efectuados en el Banco de Venezuela.
o A las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.¸ en que, según documento inscrito por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2005, bajo el Nº 10, Tomo 15, Protocolo Primero, habiendo vendido a la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A., a INVERSIONES REALTORS XXI C.A., la totalidad del inmueble general denominado Centro de Servicios Plaza La Boyera (CSPB), y del cual forma parte el local comercial, tantas veces señalado, que constituye objeto del contrato de arrendamiento celebrado entre la primera de las nombradas y el demandante, adquirió sobrevenidamente INVERSIONES REALTORS XXI C.A., la cualidad de arrendadora de CARLOS BUSTAMANTE SIERRALTA.
o A las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.¸ en que como consecuencia de haber sometido INVERSIONES REALTORS XXI C.A., a régimen de propiedad horizontal el inmueble general de su propiedad, conocido como Centro de Servicios Plaza La Boyera (CSPB), y del cual forma parte integrante el local comercial Nº NA-06, objeto del contrato de arrendamiento supra mencionado, nació para el demandante, como arrendatario, la vocación y cualidad necesaria para adquirir preferentemente el inmueble que constituye objeto del contrato de arrendamiento, debiendo, como consecuencia, INVERSIONES REALTORS XXI C.A., cumplir con su obligación legal de realizarle al demandante, preferentemente, la oferta de venta del inmueble en cuestión bajo las mismas condiciones, términos y precios por los cuales vendió dicho inmueble (local comercial NA-06), a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
o A las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.¸ en que habiendo vendido INVERSIONES REALTORS XXI C.A. a ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., el local particular y susceptible de enajenación o apropiación individual, identificado como NA-06 o N-A-6 y no habiendo ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., realizado notificación alguna al arrendatario, nació para el demandante, el derecho legalmente amparado de que se subrogue en la venta y titularidad del derecho de propiedad del tantas veces referido inmueble, en las mismas condiciones, términos y precio por el cual INVERSIONES REALTORS XXI C.A., dio en venta a ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
o A ARRENDADORA SANTA CLARA C.A, en que, como consecuencia de no haber cumplido con su deber de notificar la venta habida del inmueble identificado como local Nº A-N-6 o, indistintamente, como AN-06, el lapso de cuarenta (40) días calendario para ejercer el derecho de retracto legal por parte del demandante comenzó a correr a partir de la fecha en que pudo verificar la existencia de dicha venta, es decir, el día diecisiete (17) de septiembre de 2.009.
o En que, como consecuencia de todo lo narrado en el cuerpo de este escrito, convengan INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en la nulidad de la venta habida entre ellas y cuyo objeto lo constituyó el local comercial identificado como NA-06 O N-A-6, como lo denominan las partes tanto en el documento de condominio como en las comunicaciones entre ellas cruzadas, y que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA tiene derecho a subrogarse en la venta habida entre ambas por el precio y mismas condiciones de venta, de contado, de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 99.500,00), que es el mismo precio por el cual INVERSIONES REALTORS XXI C.A., dio en venta a ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
o Que por cuanto el demandante fue desalojado del inmueble como consecuencia de la ejecución de una sentencia proferida a favor de la arrendadora en un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se condene y ordene a INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA
o Que en caso de no convenir en el petitorio contenido en los particulares anteriores, se condene a los demandados y se ordene el registro de la sentencia para que sirva como título de propiedad.

Mediante auto dictado en fecha 11 de febrero de 2010, se admitió la presente demanda, acordándose la sustanciación del procedimiento por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de los co-demandados identificados en autos, respectivamente, a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.
En fecha 19 de febrero de 2010, la parte actora, asistida de abogado, confirió poder apud acta a los abogados Víctor Bervoets Burelli y María Teresita Chávez Porras. Y en esa misma oportunidad, dejó constancia de haber cancelado los emolumentos respectivos al Alguacil.
Mediante diligencia presentada en fecha 23 de febrero de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de las compulsas.
En fecha 25 de febrero de 2010 fueron libradas las compulsas de citación.
En fecha 16 de julio de 2010 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda.
Posteriormente, en fecha 09 de noviembre de 2010, fue reformada nuevamente la demanda, mediante escrito consignado a tal efecto.
Así las cosas, mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2010 este Juzgado admitió la reforma de la demanda, acordándose la sustanciación del procedimiento por los trámites del juicio breve, ordenándose el emplazamiento de los co-demandados identificados en autos, respectivamente, a los fines de dar contestación a la demanda interpuesta en su contra.
Mediante diligencia presentada en fecha 16 de noviembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó los fotostatos respectivos para la elaboración de las compulsas. Y en fecha 17 de noviembre de 2010 fueron consignados los emolumentos para la práctica de las citaciones.
En fecha 23 de mayo de 2012 fueron libradas las compulsas.
En fecha 21 de junio de 2012, y por cuanto fue imposible lograr la citación de los demandados, el apoderado judicial de la parte actora solicitó al Tribunal la citación por carteles.
Dicho pedimento fue proveído mediante auto de fecha 3 de julio de 2012.
Cumplidas las formalidades de la citación por carteles, sin que comparecieran los demandados, en fecha 18 de enero de 2013 este Juzgado procedió a designar como Defensora Judicial a la ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, anteriormente identificada, y se ordenó notificarla mediante boleta, a los fines de su aceptación o excusa del cargo.
En fecha 29 de abril de 2013 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de reforma de la demanda. Dicha reforma fue admitida mediante auto de fecha 14 de mayo de 2013.
Seguidamente y habiendo cumplido con los actos legales, en cuanto a la notificación y juramentación por parte de la defensora judicial designada, así como el subsiguiente acto de citación en la persona de ésta, tal como así dejó expresa constancia el ciudadano alguacil del tribunal en fecha 26 de septiembre de 2013, es de observar que la defensora designada compareció efectivamente el día 30 de septiembre de 2013, consignando a los autos escrito contentivo de siete (7) folios útiles y cuatro (4) anexos, por medio del cual dio formalmente contestación a la demanda incoada en contra de sus representados.
Llegada la oportunidad legal para promover y evacuar pruebas en este asunto, se evidencia de autos que ambas partes hicieron uso de su derecho, consignando a tal efecto sendos escritos, los cuales fueron admitidos por el Tribunal mediante auto dictado el día 8 de octubre de 2013.
En fecha 9 de octubre de 2013 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de alegatos.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa:
-II-
PUNTO PREVIO
DE LA CADUCIDAD DE LA ACCION

La defensora judicial de la parte demandada, ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, antes identificada, mediante escrito presentado en fecha 30 de septiembre de 2.013, contestó la demanda incoada en su contra, y en ese mismo acto alegó la caducidad de la acción, arguyendo que se celebró un contrato de venta sobre el inmueble de autos entre la empresas INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio El hatillo del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, quedando inscrita bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, siendo que el actor intentó la acción retractual inquilinaria el día 22 de octubre de 2009, tal y como se evidencia del sello estampado por la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, de lo cual se debe concluir que el lapso para interponer la acción superó holgadamente el lapso otorgado por la Ley para ejercerla, por cuanto transcurrieron más de tres (3) años y seis (6) meses, que indudablenmente es un lapso que excede a los cuarenta (40) días requeridos por el artículo 1.547 del Código Civil, como plazo máximo para ejercer la acción retractual arrendaticia.
Así mismo, se evidencia que la defensora judicial fundamenta esta defensa previa, en que la sentencia Nº 260 del 20 de mayo de 2005, dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual sustenta la presente demandada, habría sido anulada por la Sala Constitucional mediante fallo de fecha 31 de julio de 2.007, y que en consecuencia, el lapso de cuarenta (40) días para que el arrendatario intentase su acción de retracto legal debía computarse a partir del momento en que quede demostrado que tuvo conocimiento de la venta realizada por el arrendador al tercero, de manera que al intentarse la acción fuera de este lapso, la misma caduca.
En este sentido este Juzgador tiene forzosamente que señalar, en cuanto a la oportunidad de inicio del lapso de caducidad del Retracto Legal Arrendaticio, lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 26 de noviembre de 2007, en el expediente Nº AA20-C-2007-000165, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, donde ratificó el abandono del criterio que regía hasta el año 2.005, según el cual el lapso de cuarenta (40) días para ejercer el derecho de retracto corría a patir de la fecha de registro del documento traslativo de propiedad, y al efecto estableció:
“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide. (Resaltado del transcrito)

A la luz del criterio fijado en la sentencia parcialmente transcrita, no cabe duda de que el lapso de caducidad, a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste; será de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado el hecho de haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, caso similar al que nos ocupa, y esa oportunidad en el caso de marras, fue el 17 de septiembre de 2009, fecha en la que el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, parte actora, se trasladó a la Oficina de Registro Inmobiliario, y previa revisión de los tomos de rigor, pudo percartarse que el inmueble arrendado había sido dado en venta. Y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, contado el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, a los fines de que el actor de autos ejerciera el retracto legal arrendaticio, desde el 17 de septiembre de 2009, exclusive, fecha en la que la parte actora se trasladó a la Oficina de Registro Inmobiliario, hecho que creó la presunción de que el demandante CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, antes identificado, pudo haberse enterado en esa oportunidad de ese negocio jurídico, dicho lapso venció el veintisiete (27) de octubre de 2009 y en ese sentido cabe señalar que la demanda fue propuesta y recibida por el Tribunal Distribuidor el 22 de octubre de 2.005, acontecimiento suficiente para considerar interrumpido el lapso de caducidad, evidentemente dentro del lapso de Cuarenta (40) días, razón por la que es forzoso concluir que el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO contenido en estos autos, fue ejercido en tiempo oportuno, antes del vencimiento del lapso de caducidad establecido por la doctrina patria, en consecuencia y por los razonamientos antes expuestos este Juzgador observa que la defensa perentoria de fondo relativa a la caducidad de la presente acción, no debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI SE DECIDE.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Alegó también la defensora judicial de la parte demandada la falta de cualidad del ciudadano MAX WULFF MEJIAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.809.632 para sostener el presente juicio, señalando que dicho ciudadano no celebró contrato de arrendamiento alguno con la parte actora, y además el no es propietario del local comercial objeto de este juicio ni “apoderado aparente” de las empresas CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
Igualmente alegó la falta de cualidad del ciudadano ROLANDO BETANCOURT NOGUERA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-6.092.318 para sostener este juicio en nombre de la firma mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., por no tener facultades para ello.
Ahora bien, quien aquí decide pasa a determinar, a la luz de la doctrina y de las pruebas aportadas por la representación Judicial de las partes intervinientes en el presente Juicio, si éstas tienen la cualidad que se atribuyen.
Adhiriéndonos a la posición de Chiovenda a fin de evitar equívocos, convendría reservar el nombre común de cualidad para la categoría sustancial equivalente a titularidad del derecho subjetivo concreto o material, el cual hace valer el actor como objeto del proceso, para reclamar con interés una pretensión a la contraparte.
Al respecto, el autor Luís Loreto señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado (…) este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad a obrar y a contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acció…”;
De igual manera, respecto a la falta de cualidad, el autor patrio Arístides Rengel Romberg señala lo siguiente:
“…La legitimación es la cualidad necearía de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictor por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)…”
De conformidad con la doctrina señalada, este Juzgador, a la luz de la probanza hecha por la parte accionante, tiene la obligación de determinar la relación causal entre la persona del demandado concretamente considerada y la persona a quien de conformidad con la Ley es susceptible de sostener la presente acción.
Al momento de realizar las probanzas respectivas o contradecir el alegato opuesto por la parte demandada, la parte accionante en la secuela del presente juicio alegó que la presente demanda no se propone en contra del ciudadano ROLANDO BETANCOURT, sino de la empresa INVERSIONES REALTORS XXI C.A., por lo que la falta de cualidad alegada no debe prosperar en derecho.
Igualmente alegó, en cuanto a la falta de cualidad del ciudadano MAX WULLF MEJIAS, que dicho ciudadano es accionista y director de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., siendo esta empresa quien dio en arrendamiento el local objeto del presente juicio al demandante.
Bajo esta argumentación debe establecerse que la demandada, no puede escapar con este alegato de la pretensión de retracto legal arrendaticio, ya que esta se encuentra dirigida a ella en forma directa, por ser ella quien verá amenazados los derechos de propiedad que adquirió, en la venta acusada de ser realizada violando el derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, así lo consagra el artículo 43 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que establece:
Articulo 43: “…El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad…”
El hecho de que el demandante, tenga doble carácter, es decir el de comprador y el de arrendador, situación demostrada en autos, en nada lo ayuda para escapar de una acción directa en su contra, que como comprador contempla y dirige en forma inequívoca el artículo 43 parcialmente trascrito por este Sentenciador; menos aún colabora a su favor que el arrendatario no haya participado en la venta, ya que el derecho al retracto legal arrendaticio precisamente, protege a éste, de una venta efectuada sin su intervención y en violación al derecho de preferencia ofertiva.
En el retracto legal arrendaticio la venta no es objeto de resolución, puesto que dicha acción no se refiere a una acción de carácter resolutoria, por el contrario la venta efectuada es totalmente válida y necesariamente tiene que ser válida, porque en caso contrario es imposible subrogar al arrendatario demandante en la posición del comprador demandado, tal y como lo condenaría una posible declaratoria con lugar de dicha acción.
La única persona afectada por una decisión que declare CON LUGAR una pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, es sin duda alguna el comprador del inmueble objeto del presente Juicio, porque es él quien tiene que ceder su lugar al arrendatario demandante, en el contrato de venta efectuado, donde presuntamente se ha violado el derecho de preferencia ofertiva. Los derechos y la posición legal del vendedor se mantienen incólumes, sin alteración o modificación alguna.
Por todo lo antes expresado, es forzoso concluir que en la demanda de retracto legal arrendaticio, existe la figura de un litis consorcio pasivo necesario, que permite al arrendatario-demandante proponer su pretensión en contra del vendedor y contra el comprador adquirente del inmueble objeto del presente juicio; en consecuencia, es forzoso para quien aquí decide, desechar la defensa perentoria utilizada por la defensora judicial de la parte demandada y establecer que tanto el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS, como la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., ambas anteriormente identificadas, tienen la cualidad necesaria para sostener el presente juicio. Y ASI SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Resuelto todo lo anterior, finalmente este Juzgador pasa a pronunciarse con respecto al fondo de la presente controversia actuando tomando en cuenta las siguientes consideraciones:
Ahora bien, el caso de autos lo constituye una acción de retracto legal arrendaticio la cual tiene por finalidad que el arrendatario se subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad, por ende, es necesario que se trate de un bien inmueble, de allí que el objeto de este tipo de acciones lo constituye un bien inmueble el cual requiere que se determine por su ubicación, linderos y medidas.
En otros términos, en los juicios de retracto legal arrendaticio el objeto de la pretensión lo constituye un inmueble, pues, se está reclamando un derecho real sobre el mismo, por tanto, es necesario por una parte la clara identificación que se pretende retraer por su ubicación, medidas y linderos para que la decisión resulte ejecutable, así como también lograr el convencimiento en el iter procesal por medio de las probanzas traídas por el actor para ver satisfecho el derecho accionado, y por otro lado también apreciar y valorar las pruebas consignadas por su antagonista para lograr desvirtuar la acción incoada.
Al respecto, el Código de Procedimiento Civil, dispone en su artículo 506 lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

La norma transcrita se complementa con la disposición consagrada en la primera parte del artículo 254 eiusdem, donde se establece:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma.”
Las invocadas disposiciones ponen de relieve que el juez, en virtud del principio dispositivo, se encuentra constreñido a decidir en el contexto de lo que ha sido alegado y probado por las partes, debiendo ceñirse estrictamente al principio de verdad procesal, que a su vez somete a las partes al cumplimiento de las cargas procesales relativas a la formulación de sus alegatos y a la necesaria actividad de probar sus afirmaciones, de modo que resulten convincentes a la luz de la justicia y el debido conocimiento del juzgador.
Conforme a tales principios procesales, el juzgador sabe que si no los cumple, el fallo que emita será nulo, a tenor de lo determinado en el artículo 244 del Código de Procedimiento Civil; y por lo que respecta a las partes, de no cumplir con su carga de alegaciones y pruebas, habrá de sucumbir en su acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.354 del Código Civil y en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Todo lo anterior apareja, que el demandante no sólo debe exponer las circunstancias sobre las cuales esgrime su pretensión, sino que debe traer a los autos los elementos de prueba que conforme al principio de mediación se encuentra compelido a evidenciar en el expediente, a los fines de apoyar su petición.
En el caso de autos la parte actora consignó como prueba de lo alegado los siguientes recaudos:
• Marcado “A”, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos de la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A., constituida ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 28 de mayo de 1997, bajo el Nº 33, Tomo 119-A-Qto. Con respecto a este documento se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Marcado “B”, “COMPROMISO/CONTRATO RECIPROCO DE ARRENDAMIENTO CENTRO DE SERVICIOS PLAZA LA BOYERA” celebrado entre la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A. y el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, sobre el inmueble de autos, el cual fue autenticado en fecha 10 de octubre de 2003 por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el Nº 91, Tomo 84 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Ahora bien con respecto a esta probanza se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.
• Marcados “C” y “D”, copia simple del Documento de Condominio del Centro de Servicios Plaza La Boyera, Etapa 1, documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 24 de febrero de 2.006, anotado bajo el No. 15, Tomo 10 del Protocolo Primero, y su posterior aclaratoria, la cual fue registrada en fecha 31 de marzo de 2006 por ante esa misma Oficina, bajo el Nº 24, Tomo 16, Protocolo Primero. Con respecto a estos documentos se observa, que por cuanto los mismos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Marcado “E”, comunicación suscrita en fecha 13 de octubre de 2008 por la sociedad mercantil PROMOTORA INMOBILIARIA CONCALPRO C.A. y dirigida al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, por medio de la cual solicita la entrega del inmueble arrendado para el día 31 de diciembre de 2008, no habiendo posibilidad de prórroga adicional ni extensión del contrato. Con respecto a dicho documento, se evidencia que el mismo no fue desconocido por la parte contra la cual se opuso, por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Marcado “F”, copia simple del documento de venta celebrado entre la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C.A. y la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., sobre un lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble objeto del presente juicio, el cual fue protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 15 de junio de 2.006, anotado bajo el No. 10, Tomo 15 del Protocolo Primero. Ahora bien con respecto a este probanza se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECLARA.
• Marcado “G”, copia certificada del documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2006, bajo el Nº 10, Tomo 4, Protocolo Primero, donde se evidencia que la Sociedad Mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A. le vende a la parte co demandada, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., el inmueble objeto del presente debate, por un monto de NOVENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 99.500.000), lo que para esta fecha es la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 99.500,00), a este respecto quien aquí decide observa que dicho documento publico no fue atacado por ninguna vía de impugnación, por ende al mismo se le otorga el pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil y en cuanto a su contenido se refiere. Y ASI SE DECLARA.
• Marcado “G1”, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., constituida ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 26 de septiembre de 2005, bajo el Nº 40, Tomo 1181-A-Qto. Con respecto a este documento se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Marcado “H”, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., constituida ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 13 de marzo de 2000, bajo el Nº 13, Tomo 399-A-Qto. Con respecto a este documento se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Marcado “I”, copia simple del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C,A,, constituida ante la Oficina de Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda en fecha 17 de octubre de 1.996, bajo el Nº 70, Tomo 63-A-Qto. Con respecto a este documento se observa, que por cuanto dicho documento no fue impugnado, ni tachado en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se le otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.

Así mismo, en el lapso probatorio la ciudadana INES JACQUELINE MARTIN MARTEL, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demanda, promovió las siguientes probanzas:
• Marcados “A” y “B”, telegramas de citación emitidos a las empresas demandadas, en las personas de sus representantes, enviados a través del Instituto Postal Telegráfico (IPOSTEL). Con respecto a estos documentos se observa, que por cuanto dichos documentos no fueron impugnados, ni tachados en su oportunidad de ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil, se les otorga el valor de plena prueba. Y ASI SE DECIDE.
• Igualmente la defensora judicial de la parte demandada solicitó se libre oficio al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), con la finalidad de que informe el domicilio actual de los ciudadanos MAX WILLIAM WULFF MEJIAS, ROLANDO BETANCOURT NOGUERA y MILAGROS CRISTINA DE ARMAS MARTINEZ. Con respecto a dicha prueba, se evidencia que aún cuando fue admitida por este Juzgado en fecha 8 de octubre de 2013, la misma no fue evacuada. En consecuencia, este Juzgado desecha dicha prueba del análisis probatorio, Y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, en cumplimiento de los extremos para la procedencia de este tipo de acciones la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala que:

Artículo 42
La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

Artículo 43
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.

A la luz de las normas transcritas que constituyen el fundamento legal de la pretensión contenido en estos autos, debemos extraer los requisitos de procedencia del Retracto Legal Arrendaticio, para el caso que nos ocupa:
El derecho a ejercitar la acción de retracto legal arrendaticio, constituye la consecuencia legal sancionatoria para el supuesto que al inquilino o arrendatario le sea lesionado el derecho de preferencia ofertiva también conocido como derecho de tanteo legal inquilinario, en este sentido fijamos sus requisitos:
1. Que el propietario del inmueble arrendado haya celebrado una operación de venta del mismo con un tercero ajeno a la relación arrendaticia, sin notificar previamente al arrendatario, para que este ejerza el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:
Artículo 44
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.

2. Que el arrendatario-demandante haya ejercido el Retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación.
3. Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (2) años como arrendatario del inmueble vendido, encontrándose solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme lo dispone el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Ahora bien, corresponde a este Juzgador determinar si en el caso de autos se cumplen con los requisitos de procedencia de la pretensión de retracto legal arrendaticio, establecidos anteriormente:
En este sentido, conforme a las probanzas ya analizadas por parte de este juzgador logró demostrar la parte actora, en primer termino que la sociedad mercantil CONCALPRO PROMOCIONES C,A, en su carácter de propietaria-arrendadora del inmueble, vendió a la co-demandada INVERSIONES REALTORS XXI C.A., quien a su vez, dio en venta dicho inmueble a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en fecha 5 de abril de 2006, por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, anotado bajo el No.10, Tomo 4, Protocolo Primero, por la suma de NOVENTA Y NUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 99.500.000) para la época, que es igual hoy día a la suma de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 53.750,00) de acuerdo a la reconversión monetaria establecida por el Gobierno Nacional a través del Banco Central de Venezuela, el inmueble objeto de este proceso. El citado instrumento hace plena prueba en este sentido y como consecuencia de ello se encuentra satisfecho uno de los requisitos exigidos por la Ley, al no haber demostrado la parte demandada en la secuela del iter procesal que haya notificado previamente al arrendatario sobre la futura venta del inmueble, para que este ejerciera el derecho preferente, en la forma prevista en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por tales motivos este juzgador concluye que se cumple con el primer requisito mencionado en la norma.
En cuanto al segundo requisito establecido para la procedencia de la acción de Retracto Legal Arrendaticio contenido en estos autos, fue cumplido por el actor, ya que logró demostrar a través de sus dichos no desvirtuados por los co-demandados durante la secuela del proceso y que evidentemente se observa de autos, interpuso su derecho de retracto dentro del lapso de caducidad de cuarenta (40) días, conforme a la doctrina nacional, ya que al haberse enterado de la venta efectuada el día 17 de septiembre de 2.009, fecha cierta de la citada operación de compra venta del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario y objeto de esta acción, fue diligente al interponer su demanda el día 22 de octubre de 2.009, es decir, dentro de la oportunidad legal prevista en la normativa vigente, hecho que creó la presunción de que el actor pudo haberse enterado en esa oportunidad de ese negocio jurídico, y en ese sentido evidentemente dentro del lapso de 40 días, razón por la que es forzoso concluir que el retracto contenido en estos términos, fue ejercido en tiempo oportuno, antes del vencimiento del lapso de caducidad establecido por la doctrina patria.
El tercer y último requisito establecido para la procedencia de esta acción contenido en estos autos, fue cabalmente cumplido y en ese sentido quedó demostrado a lo largo de este fallo, que el demandante sí era arrendatario del inmueble vendido para el momento en que la propietaria del mismo, lo vendiera a la co- demandada, sociedad mercantil INVERSIONES REALTORS XXI C.A., y posteriormente, a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA, por cuanto este hecho aconteció y quedó demostrado en iter procesal, ya que si bien la relación arrendaticia inició el día 1 de febrero de 2004 y finalizó el 31 de enero de 2.009, el contrato de arrendamiento devino en uno a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción, ya que los nuevos propietarios del inmueble recibieron los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2.009, lo cual no fue desvirtuado por la parte demandada. Por último el arrendatario demandante, manifestó en su escrito libelar su voluntad de satisfacer el pago del precio pactado en la venta del inmueble vendido para subrogarse en los mismos términos y condición de la compradora.
En virtud de lo antes expuesto, y encontrándose cumplidos todos los requisitos para la procedencia del Retracto legal Arrendaticio contenido en estos autos, y verificándose de autos que los co-demandados en ningún momento lograron desvirtuar de forma alguna la pretensión incoada por el actor, este juzgador considera necesariamente declarar procedente la acción de retracto legal, como efectivamente así será declarada en el dispositivo de esta decisión. ASÍ SE DECIDE.
-III-

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
PRIMERO: Se declara CON LUGAR la demanda que por RETRACTO LEGAL incoara el ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, contra el ciudadano MAX WILLIAM WULFF MEJIAS y las sociedades mercantiles CONCALPRO PROMOCIONES C.A., INVERSIONES REALTORS XXI C.A. y ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., todos debidamente identificados en el encabezado del presente fallo.
SEGUNDO: Se subroga al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-10.337.529, como comprador en el lugar del tercero adquiriente, sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A., en el documento relacionado con la COMPRA-VENTA protocolizada en fecha 5 de abril de 2.006 ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, anotado bajo el No.10, Tomo 4 del Protocolo Primero, que tuvo por objeto el siguiente bien inmueble: Un local distinguido con la nomenclatura N-A-6, localizado en el Edificio Principal, Nivel A, Etapa 1 del Centro de Servicio Plaza La Boyera, con uso comercial y/o servicios, ubicado en la avenida intercomunal La Trinidad El Hatillo, Urbanización La Boyera, sector Los Geranios, jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, y tiene una superficie aproximada de ochenta y dos coma cincuenta metros cuadrados (82,50 m2), siendo sus linderos particulares los siguientes: por el Norte: local N-A-46; por el Sur: Pasillo de tránsito y estacionamiento; por el Este: Local N-A-7; y por el Oeste: Local N-A-5; y le corresponde un porcentaje de condominio del 0,80325%, conforme al documento de condominio de la Etapa 1 del Conjunto, registrado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda en fecha 24 de febrero de 2006, anotado bajo el Nº 15, Tomo 10, Protocolo Primero, y su aclaratoria protocolizada por ante la misma Oficina de Registro Inmobiliario en fecha 31 de marzo de 2006, anotada bajo el Nº 24, Tomo 16, Protocolo Primero.
TERCERO: Se ordena al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA a reintegrarle a la sociedad mercantil ARRENDADORA SANTA CLARA C.A. el precio que ella pagó en el documento de COMPRA-VENTA, protocolizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 5 de abril de 2.006, bajo el No. 10, Tomo 04, Protocolo Primero, esto es la suma hoy día equivalente al monto de NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS. 99.500,00), cuya cantidad deberá ser consignada por el actor en cheque de gerencia a nombre de este Tribunal, a satisfacción de la co-demandada ARRENDADORA SANTA CLARA C.A.
CUARTO: Una vez firme la presente decisión, se ordena oficiar lo conducente a dicha Oficina de Registro Público a los fines de que proceda al registro del presente fallo. En caso de que la parte demandada no dé cumplimiento al mismo, la presente decisión servirá de titulo suficiente de propiedad al ciudadano CARLOS ALFREDO BUSTAMANTE SIERRALTA, del inmueble antes identificado en virtud de la subrogación acordada a su favor, y en consecuencia se estampará la debida nota marginal.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber sido totalmente vencida en la presente instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SEXTO: Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUESE Y REGISTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado 4º de 1era Ins. C.M.T.B. En la Ciudad de Caracas, a los 10 días del mes de diciembre de 2013. Años 203º y 154º.

El Juez,

Abg. Carlos A. Rodriguez Rodriguez
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

En esta misma fecha, siendo las 12:29 PM, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 de Código de Procedimiento Civil.
El Secretario Accidental

Abg. Jan Lenny Cabrera Prince

Asunto: AP11-V-2009-001166
CARR/JLCP