TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL
MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA
Ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-2.150.578. APODERADOS JUDICIALES: RICARDO JOSÉ HENRÍQUEZ LA ROCHE, MIGUEL ÁNGEL GALÍNDEZ GONZÁLEZ, IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, JUAN JOSÉ SUÁREZ MUÑOZ y WILFREDO JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, letrados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 5.688, 90.759, 83.025, 90.704 y 111.531, respectivamente.

PARTE DEMANDADA
Ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. V-6.909.065. ABOGADAS ASISTENTES: LENNYS RODRÍGUEZ y MABEL CERMEÑO, letradas en ejercicio e inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 110.133 y 27.128, respectivamente.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Y DAÑOS Y PERJUICIOS

OBJETO DE LA PRETENSIÓN: un inmueble constituido por un casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicado en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
I
ACTUACIONES ANTE ESTA ALZADA

Se recibieron las presentes actuaciones el 15 de enero de 2013 de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con motivo del recurso de apelación interpuesto el 20 de noviembre de 2012 por la parte demandada en contra de la sentencia proferida el 13 de noviembre de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoara el ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES.

Mediante auto del 23 de enero de 2013 este Juzgado Superior le dio entrada al expediente respectivo y se abocó el ciudadano Juez Titular de este Despacho Judicial al conocimiento y revisión de la causa; y posteriormente en decisión del 25 de enero de este mismo año declaró su competencia para conocer y decidir la apelación propuesta por el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada), debidamente asistido por la abogada Lennys Rodríguez, ordenando a trámite el recurso, fijando el décimo (10º) día de despacho siguiente a la mencionada data para dictar sentencia definitiva, conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

A través de escrito de fecha 18 de febrero de 2013, compareció el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada), debidamente asistido por la abogada Mabel Carmeño, y consignó sus respectivos alegatos.

Mediante auto del 25 de febrero de 2013, se advirtió a las partes que la sentencia en el presente proceso sería dictada al quinto (5º) día de despacho siguiente a dicha data.
II
ANTECEDENTES

Mediante libelo admitido por el procedimiento breve el 21 de septiembre de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, los abogados Irving José Maurell González y Miguel Ángel Galíndez González, actuando en su carácter de apoderados judiciales del ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI, demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios al ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, ordenándose el respectivo emplazamiento.

Verificado el acto citatorio (11/10/2012), por diligencia del 17 de octubre de 2012 el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (accionado), debidamente asistido de abogado, consignó escrito de contestación a la demanda, negándola y contradiciéndola. Asimismo, alegó la ilegitimidad del demandante.

En la fase probatoria ambas partes promovieron pruebas.

Por auto del 30 de octubre de 2012, el a-quo admitió todas las pruebas documentales promovidas por la parte actora (F.163), por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Asimismo, mediante resolución judicial de esa misma fecha admitió las documentales promovidas por la demandada y procedió a negar la admisión de las pruebas de informes promovidas, por cuanto no guardaban relación con el asunto controvertido (F.164).

A través de auto de fecha 1º de noviembre de 2012, el Tribunal de la Causa dijo “VISTOS”, entrando la causa en estado de sentencia, de conformidad con lo previsto en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante escrito del 06 de noviembre de 2012, la representación judicial de la parte actora compareció ante el mencionado Juzgado de Municipio y alegó sus replicas al escrito de pruebas presentado por la parte demandada.

Asimismo, mediante diligencia de fecha 09 de noviembre de 2012, el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (accionado), debidamente asistido de abogado hizo sus respectivas consideraciones.

Por sentencia del 13 de noviembre de 2012 el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoara el ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, cuya decisión fue recurrida por la parte demandada el 20 de noviembre de 2012, siendo oído en ambos efectos el 28 de noviembre de 2012.

III
MOTIVA

Visto el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, debidamente asistida de abogado, el 20 de noviembre de 2012 en contra de la decisión proferida el 13 de noviembre de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, esta Superioridad se adentra al análisis de la misma y al subsecuente pronunciamiento.

Se inició el presente procedimiento por demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios, incoada por los abogados Irving José Maurell González y Miguel Ángel Galíndez González, apoderados judiciales del ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, ordenándose su respectivo emplazamiento.

Verificado el acto citatorio de la parte demandada (11/10/2012), a través de escrito del 17 de octubre de 2012 el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, debidamente asistido de abogado, procedió a dar contestación a la demanda, negándola y contradiciéndola. También promovió la cuestión previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la ilegitimidad del demandante declarada sin lugar, la cual no es revisable en segundo grado de jurisdicción conforme al artículo 357 eiusdem.

En la fase probatoria, ambas partes promovieron pruebas. La representación judicial de la parte accionante promovió documentales, las cuales fueron admitidas mediante auto de fecha 30 de octubre de 2012 por no ser manifiestamente impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva. Asimismo, el demandado promovió documentales e informes, de cuyos medios fueron admitidos solamente los instrumentos.

Por sentencia del 13 de noviembre de 2012 el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios incoada por el ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, estableciendo en su parte motiva lo siguiente:

“(…) Por lo tanto, esta Juzgadora considera en base a los diversos hechos expuestos por las partes y el material probatorio aportado a los autos en especial del contrato de arrendamiento que sustenta esta pretensión, específicamente en su cláusula quinta, que quedó suficientemente claro y establecido que el contrato de arrendamiento no fue prorrogado por voluntad de ninguna de las partes, por cuanto no existe en autos prueba alguna que demuestre lo contraria, siendo así una vez fenecido el lapso convencionalmente pactado a partir del 01/01/2010, comenzó a transcurrir la prórroga legal de dos (02) años a la cual tenía derecho el arrendatario conforme lo establecido en el literal c) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual venció el día 01/01/2012, por lo tanto, a partir de allí el arrendatario JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, debía cumplir con su obligación contractual de hacer entrega material, real y efectiva del inmueble arrendado a la parte actora sin necesidad de notificación, aviso o requerimiento alguno, conforme lo pautado en los artículos 1.265, 1.269, 1.594, 1.599 del Código Civil y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
(…Omissis…)
En conclusión de los diversos dispositivos legales y criterios aquí expuesto se evidencia de forma clara e ineludible que el arrendatario tenía la obligación a partir del día 01/01/2012 de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, siendo esta la obligación que se reclama en esta pretensión como incumplida por la demandada y así ha quedado establecido y demostrada.
Con respecto a la solicitud de reintegro de sobre alquileres, plateado por el demandando, este Tribunal considera que no es procedente en este mismo juicio, por cuanto la parte demandada no planteó su petición por la vía de la reconversión o mutua petición establecida en la ley adjetiva civil, sino como una defensa de fondo, y siendo la reconvención una contrademanda, ha debido llenar los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto resulta improcedente dicho pedimento, siendo así este Tribunal exhorta a la parte accionada a interponer su acción por la vía autónoma con el propósito de obtener una decisión ajustada a su pretensión, si así lo considera pertinente.
En virtud de la procedencia en derecho de la pretensión perseguida por la parte actora y conforme la cláusula Décima Séptima del contrato de arrendamiento, esta Juzgadora observa que las partes pactaron en la Cláusula Penal del contrato de conformidad con el principio de voluntad de contratación (Art. 1.159 Código Civil) que en caso de mora con respecto a la obligación de hacer entrega del inmueble el arrendatario cancelaría como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) diarios, por lo tanto este Tribunal considera que dicha cláusula no es violatoria al orden público, de conformidad con el artículo 1.257 del Código Civil, ya que la misma fue estipulada en caso de retardo en el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, en razón de ello se condena a la parte demandada a pagar la cantidad SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) diarios a partir del 02/01/2012 fecha a partir de la cual incumplió en su obligación de hacer entrega del inmueble ya señalado en autos, hasta el día 14 de Agosto de 2012, oportunidad en la cual el arrendador decide demandar el cumplimiento de la obligación, como justa indemnización por el retardo en el Cumplimiento de la Obligación. Así se decide.- (…)” Folios 187 y 188 vto.

Contra la referida decisión ejerció apelación el 20 de noviembre de 2012 el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (accionado), debidamente asistido de abogado, siendo oída la misma el 28 de noviembre de 2012 en ambos efectos.

A través de escrito del 18 de febrero de 2013 (Folios 213 al 224), compareció ante esta Alzada la parte demandada (recurrente), asistida por la abogada Mabel Carreño y consignó junto a sus alegatos copia simple de Resolución Nº 00015313, de fecha 08-01-2013, emitida por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, mediante la cual fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble objeto de la pretensión en trece mil setecientos diez bolívares con cuarenta y cuatro céntimos (Bs.13.710,44). Asimismo, adujó lo siguiente:

• Que la demanda incoada de cumplimiento de contrato por vencimiento del término, no resulta idónea para la pretensión de la parte actora, en razón que la naturaleza jurídica del contrato es a tiempo indeterminado, por lo que era procedente intentar una acción de desalojo y no de cumplimiento, que resulta contraria a derecho y así solicita sea declarada;
• Que el Juez de la Causa realizó un acto lesivo, al no oficiar a la Procuraduría General de la República, una vez admitida la demanda, incurrió en usurpación de funciones o abuso de poder, pues con su proceder ocasionó la violación de un derecho constitucional;
• Que la actuación de la Procuraduría era totalmente necesaria para garantizar la continuidad del servicio, formalidad ésta que no fue cumplida por el a-quo;
• Que peticiona a este Órgano Jurisdiccional se sirva ordenar que el demandante cumpla previamente con la fase administrativa del procedimiento ante la Superintendencia de Vivienda, entendiéndose que en caso de incumpliendo no se procederá a la desposesión material del inmueble por parte del arrendador;
• Que se imputen los pagos realizados por su persona, en exceso al canon de arrendamiento que debe cancelar, según las resoluciones emitidas por la Dirección de Inquilinato, y que cursan en autos, razón por la cual se encuentra totalmente solvente, y ha dado cumplimiento estricto a lo estipulado en la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento suscrito en el año 2009, por lo que resulta totalmente improcedente el pago de los Bs.158.200,00 demandados por el actor por concepto de daños y perjuicios;
• Que solicita se declare con lugar su apelación y revoque la sentencia recurrida, declarando sin lugar la acción incoada.

Esta Superioridad observa:

La acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal y Daños y Perjuicios, incoada por el ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, teniendo como objeto de la pretensión un inmueble constituido por un casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicado en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

En el petitum del libelo la parte actora solicitó: (i) Cumplir con la obligación de hacer la entrega material del inmueble arrendado (identificado ab-initio), completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas condiciones de solvencia en que lo recibió el arrendatario; (ii) El pago de la cantidad de ciento cincuenta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 158.200,00) por concepto de daños y perjuicios, que constituyen la sumatoria de los doscientos veintiséis (226) días de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del 31 de diciembre de 2011, fecha de finalización de la prórroga legal, hasta el 14 de agosto de 2012, día en que fue incoada la demanda, ambas exclusive, a razón de setecientos bolívares (Bs.700,00) diarios, todo ello conforme a la cláusula “DECIMA SEGUNDA” del último contrato vigente; y (iii) El pago de las costas y costos del proceso.

En ese sentido, la representación judicial de la parte actora aduce en la reforma libelar, entre otros hechos, los siguientes:
“(…) Nuestra representada, suscribió un contrato de arrendamiento con JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, antes identificado, sobre un inmueble constituido por una casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicada en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda en fecha 20 de abril de 2.005, bajo el No. 12, Tomo 33 (…).
De acuerdo con la cláusula octava del mencionado contrato su vigencia estuvo comprendida desde el 01 de enero de 2.005, hasta el 31 de Diciembre de 2.005, siendo que luego se suscribió un nuevo y último contrato, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2.009, bajo el número 33, Tomo 7 (…), que conforme a lo previsto en su cláusula quinta su vigencia inició el 01 de enero de 2.009 y expiró el 31 de diciembre de 2.009, sin necesidad de notificarle el desahucio.
Conforme a lo anterior se concluye que, entre nuestro representado y JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, sobre el inmueble ya identificado, se inicio una relación arrendaticia el 01 de enero de 2.005, que finalizó el 31 de diciembre de 2009, por lo que desde el primero (1) de enero de 2.010, dicho arrendatario, comenzó a hacer uso de su derecho a la prórroga legal de dos (02) años que le correspondía, conforme a lo establecido en el literal “c” del artículo 38 de ka Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso este que expiró en fecha 31 de Diciembre de 2.011.
Es el caso, ciudadano Juez, que a pesar de haber expirado el plazo de un (1) año de pactado en el último contrato de arrendamiento, así como la prórroga legal de dos (2) años de la cual hizo uso pacífico, el arrendatario JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, se niega a entregar a nuestro representado el inmueble objeto del contrato conforme a lo convenido en la cláusula quinta del mismo, razón ésta por la que acudimos a demandar como en efecto lo hacemos, el cumplimiento del contrato antes referido.
Ahora bien, ciudadano Juez, no obstante los continuos requerimientos verbales realizados por nuestro representado, a la presente fecha, y sin que se hubiese logrado alcanzar un acuerdo que permitiera celebrar un nuevo contrato de arrendamiento antes del vencimiento del último suscrito, el arrendatario se ha mantenido contumaz respecto a la entrega del bien arrendado, constituyéndose un flagrante incumplimiento a las obligaciones contractuales vigentes asumidas por parte de José Rafael Varela Torres, que lo obliga a hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, es decir, el día 01 de enero de 2.012.
El mencionado incumplimiento ha causado daños y perjuicios a nuestro mandante, los cuales a título de cláusula penal, fueron pactados en la cláusula décimo segunda del último contrato suscrito, ya referido, que establece que la obligación de pagar setecientos Bolívares (Bs. 700,00) diarios, desde el primer día del incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble hasta su entrega definitiva, conforme a lo que, a la presente fecha el demandado adeuda a nuestro representado por concepto de daños y perjuicios convenidos, la suma de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 158.200,00), que constituye la sumatoria de los doscientos veintiséis (226) días de incumplimiento en la entrega del inmueble, contados a partir del 31 de diciembre de 2011, fecha de finalización de la prórroga legal, exclusive, hasta la presente fecha, también exclusive, a razón de setecientos bolívares (Bs. 700,00) diarios, que transcurrieron de la manera siguiente: 31 días del mes de enero, 29 días del mes de febrero, 31 del mes de marzo, 30 días del mes de abril, 31 días del mes de mayo, 30 días del mes de junio, 31 días del mes de julio y 13 días del mes de agosto, todos del año 2012. (…) (Sic.).” Folios 2 vto.y 3

Anexo al libelo, la representación de la parte actora, hizo valer las siguientes pruebas:
A) Copia Certificada de instrumento poder, marcada con la letra “A”, otorgado en fecha 14 de agosto de 2012, por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Chacao del Estado Miranda, anotado bajo el No. 5, Tomo 307, cursante a los folios 06 al 10, el cual se valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Con el mencionado instrumento, queda demostrada la debida representación judicial de los abogados RICARDO JOSÉ HENRÍQUEZ LA ROCHE, MIGUEL ÁNGEL GALÍNDEZ GONZÁLEZ, IRVING JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ, JUAN JOSÉ SUÁREZ MUÑOZ y WILFREDO JOSÉ MAURELL GONZÁLEZ;
B) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento de fecha 20 de abril de 2005 (Folios 11 al 20), marcada con la letra “B”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda inserto bajo el No. 12, Tomo 33 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria. El citado instrumento fue reconocido por la demandada, manteniendo su vigor probatorio. Del mismo se desprende meridianamente que existió una relación arrendaticia entre la Sucesión del ciudadano JACINTO MARTIN MARTIN, representada por su sucesor GONZALO MARTIN ATAURI, y el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, relativa al inmueble identificado ab initio;
C) Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento del 30 de enero de 2009 (Folios 21 al 25), marcada con la letra “C”, suscrito entre la Sucesión del ciudadano JACINTO MARTIN MARTIN, representada por su sucesor GONZALO MARTIN ATAURI, y el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda, quedando inserto bajo el No. 33, Tomo 7 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria. El citado instrumento fue reconocido por la demandada, manteniendo su vigor probatorio;
D) Copia simple de Título de propiedad del inmueble arrendado (identificado ab-initio), marcado con la letra “D” (Folios 261 al 16), protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito del Registro del extinto Departamento Libertador del Distrito Capital, en fecha 02 de febrero de 1959, anotado bajo el No. 15, Folio 56 del Protocolo 1º, Tomo 7º. Del señalado documento se evidencia que el ciudadano JULIO LEVY dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable al de cujus JACINTO MARTIN MARTIN el inmueble objeto de la pretensión. El referido instrumento no fue impugnado ni tachado, por lo que se le valora procesalmente conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

En el acto de la litis contestatio (Fols. 50 al 60), la parte accionada asistida de abogado adujo lo siguiente:
• Que se evidencia notoriamente que este contrato de arrendamiento se celebró entre la Sucesión JACINTO MARTIN MARTIN y su persona, y que la persona que se presenta como demandante, no consignó documento que acreditara su carácter de representante o administrador de dicha sucesión, no constando en los autos acta de declaración de único y universal heredero expedida por un Tribunal, razón esta por la cual solicita se declare in limini litis la inadmisión de la presente demanda, de conformidad con lo establecido en el artículo 346 Ordinal 3° del Código de Procedimiento Civil. La referida cuestión fue declarada sin lugar por el a-quo y no es revisable en segundo grado de jurisdicción conforme al artículo 357 eiusdem;
• Que niega y contradice lo alegado por la representación judicial de la parte actora en cuanto al tiempo que tiene como arrendatario del bien inmueble identificado ab-initio, consignando recibo de pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2003 por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00);
• Que la relación arrendaticia se inicio en el año 2003, trascurriendo doce (12) años hasta la presente fecha. En consecuencia, la representación judicial de la parte demandante señaló de forma errada que el contrato de arrendamiento comenzó el primero (1) de enero del 2005 y venció el 31 de Diciembre de 2009;
• Que la demandante incurre en un falso supuesto al señalar que la prórroga legal expiró el 31 de diciembre del 2012, por lo que la prórroga legal vencería, en este caso, en el año 2014;
• Que la Resolución N° 010242 de fecha 22 de junio de 2006 dictada por la Dirección General de Inquilinato, Ministerio de Infraestructura, correspondiente al expediente No. 53.570, reguló a solicitud de las ciudadanas Sonia Castro y Liliana Gutry, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la Sucesión JACINTO MARTIN MARTIN, el canon de arrendamiento del bien inmueble objeto de la pretensión en la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 2.739.643,55);
• Que en junio de 2006 hasta octubre de 2009 cancelaba un canon de arrendamiento de acuerdo a lo resuelto por la prenombrada Dirección General de Inquilinato, empero a solicitud de la representación judicial de la Sucesión JACINTO MARTÍN MARTÍN, a partir del mes de noviembre de 2009, comenzó a cancelar un aumento del canon de arrendamiento por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 7.000,00); y posteriormente en el mes de enero del 2010 comenzó a pagar otro aumento por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 12.000,00) hasta el mes de mayo de “(…)2005(…)”; y en el mes de junio de 2011 pagó la cantidad de DIECISÉIS MIL BOLÍVARES (Bs. 16.000,00), realizándose pagos sin que mediara regulación alguna;
• Que desde del año 2009 hasta la presente fecha ha cancelado indebidamente un canon superior al que establece la regulación acordada por la Dirección General de Inquilinato, a través de la Resolución No. 010242;
• Que el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que quedará sujeto a repetición el bien inmueble regulado por el organismo competente cuando se cobre en exceso el canon de arrendamiento, motivo por el cual solicitó el reintegro del dinero pagado exceso por concepto de canon de arrendamiento;
• Que la indemnización de la suma de CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 158.200,00) por concepto de daños y perjuicio no es procedente, en virtud que su representado no ha incumplido con la cláusula demandada;
• Que sea declarada sin lugar la presente demanda.

Asimismo, la representación de la accionada consignó los siguientes recaudos:
a) Legajos de Recibos originales (Folios 61 al 115) relativos al pago de canon de arrendamiento del inmueble objeto de litigio, marcados con la letra “A”, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2003; enero, febrero, marzo, julio, agosto, octubre, septiembre, noviembre y diciembre del año 2004; febrero, septiembre, noviembre y diciembre del año 2005; febrero, abril, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2006; enero, febrero, junio, septiembre y diciembre del año 2007; enero, febrero, mayo, agosto y diciembre del año 2008; julio, octubre y diciembre del año 2009; abril, mayo, julio, noviembre y diciembre del año 2010; enero, febrero, marzo, abril, julio y septiembre del año 2011. Los mencionados instrumentos no fueron desconocidos por la parte actora, por lo cual mantienen su eficacia probatoria de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil;
b) Copia simple de Resolución No. 010242 (Folios 116 al 119), marcada como Anexo “A”, de fecha 22 de junio de 2006 emanada del Ministerio de Infraestructura Dirección General de Inquilinato, Expediente No. 53.570, la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
c) Comprobante de Recepción de Solicitud (Folio 120), marcado como Anexo “B”, de fecha 29 de noviembre de 2011 efectuada por el ciudadano Rafael Varela ante la Oficina de Iniciación de Procedimientos de la Dirección General de Inquilinato. Dicho medio mantiene su vigor probatorio al no haber sido impugnado, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
d) Comprobantes de Consignación de depósitos bancarios (Folios 121 y 123) efectuados por el arrendatario José Rafael Varela Torres (parte demandada) en la cuenta corriente del Banco de Venezuela perteneciente al Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial y sellados por el referido órgano jurisdiccional. Dichos instrumentos se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil;
e) Original de escrito de fecha 28 de junio de 2012 (Folios 124 y 125), marcado como Anexo “C”, presentado por el ciudadano JOSE RAFAEL VARELA (accionado) ante la Oficina General de Inquilinato, Oficina de Iniciación de Procedimientos, sellado y firmado por dicho ente. La parte actora en su escrito probatorio alego, entre otras cosas, el principio de alteridad de la prueba, en virtud de que la misma estaba firmada únicamente por el demandado, quien la promovió (Folio vto. 127). Sin embargo, la misma no vulnera el referido principio de alteridad, que consiste en que la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve, no siendo posible beneficiarse unilateralmente de un medio sin la intervención de una persona distinta de quien pretende favorecerse de la prueba; por cuanto el escrito fue sellado y firmado por el mencionado organismo receptor, manteniéndose su vigor probatorio;
f) Copia simple de Acta de Inspección Judicial ExtraLitem (Folios 128 al 132), marcada como Anexo “D”, de fecha 11 de octubre de 2012 practicada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas sobre el inmueble objeto de la pretensión, en la que se dejó constancia que en el inmueble funciona el Preescolar Caura, que el notificado en el acto, José Rafael Varela Torres, puso a la vista del Tribunal RIF del Preescolar; que el bien se encuentra en buen estado de conservación, etc. Dicha acta de inspección fue producida por la accionada, sin que la actora la impugnase, a lo que se aúna que fue realizada por un órgano jurisdiccional, lo que produce convencimiento en esta Alzada, apreciándosele como prueba.

En la fase probatoria, ambas partes promovieron pruebas.

La parte actora hizo valer las siguientes pruebas:

I. Reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
II. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento de fecha 23 de enero de 2006 (Folios 139 al 143), marcada con la letra “A”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda inserto bajo el No. 01, Tomo 04 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria. El citado instrumento fue reconocido por la demandada, manteniendo su vigor probatorio. Del documento se desprende meridianamente que existió una relación arrendaticia entre la Sucesión del ciudadano JACINTO MARTIN MARTIN, representada por su sucesor GONZALO MARTIN ATAURI y el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, relativa al inmueble identificado ab initio;
III. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento de fecha 16 de enero de 2007 (Folios 144 al 148), marcada con la letra “B”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda inserto bajo el No. 67, Tomo 2 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaría. Dicho instrumento fue reconocido por la demandada, por lo que mantiene su eficacia probatoria;
IV. Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento de fecha 17 de diciembre de 2007 (Folios 149 al 153), marcada con la letra “C”, suscrito entre las partes por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Baruta del Estado Miranda inserto bajo el No. 31, Tomo 156 de los libros de autenticaciones llevados en dicha notaria. El referido instrumento fue reconocido por la demandada, por lo que se aprecia procesalmente.

La parte demandada promovió las siguientes pruebas:

A) Ratificó los instrumentos producidos junto al acto de la litis contestatio, los cuales ya fueron analizados precedentemente;
B) Promovió prueba de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Dicho medio probatorio fue inadmitido por el Tribunal de la Causa mediante auto del 30 de octubre de 2012, el cual no fue recurrido por la parte interesada, por lo que se conformó con la mencionada decisión;
C) Reprodujo el mérito favorable de los autos, el cual no constituye un medio de prueba conforme a la Doctrina y la Jurisprudencia Patrias;
D) Promovió Copia simple de Misiva de fecha 20 de enero de 2011 (Folio 161), marcado Anexo “A”, suscrito por el ciudadano Gonzalo Martín Atauri (accionante) al ciudadano José Rafael Varela (demandado), con el objeto de demostrar la plena vigencia del contrato de arrendamiento de fecha 30 de enero de 2009, por lo que se entiende a su decir, renovado desde el 20 de enero de 2011. El aludido instrumento privado fue impugnado por la parte accionante, por lo que se desecha de conformidad al 444 del Código de Procedimiento Civil.

Analizadas con antelación las pruebas y alegaciones cursantes en autos, esta Alzada hace las siguientes consideraciones:

PRIMERO. Como bien se desprende de autos, la acción por la cual se contrae el presente proceso es la de Cumplimiento de Contrato por vencimiento de la prórroga legal, suscrito por el ciudadano GONZALO MARTIN ATAURI (parte actora), en representación de la Sucesión Jacinto Martín Martín, con el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada). Los mencionados signatarios celebraron varias convenciones locatarias desde el mes de julio del año 2003, siendo reconocidas por ambas partes, finalizando la relación arrendaticia el 31 de diciembre de 2009 y operando la prórroga legal de dos (2) años, conforme a lo establecido en el literal “c)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que expiró según la actora el 31 de diciembre de 2011, negándose la demandada a la entrega del inmueble objeto de arriendo, incumplimiento la cláusula quinta del último contrato suscrito el 30 de enero de 2009.

El objeto de la pretensión se encuentra constituido por un inmueble destinado al funcionamiento de Servicios Educativos “PREESCOLAR CAURA”, constituido por una casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicado en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Además del (i) cumplimiento del contrato, la parte actora solicitó: (ii) la entrega material del inmueble arrendado (identificado ab-initio), completamente desocupado libre de personas y bienes, en las mismas condiciones de solvencia en que lo recibió el arrendatario; (iii) El pago de la cantidad de ciento cincuenta y ocho mil doscientos bolívares (Bs. 158.200,00), por concepto de daños y perjuicios, que constituyen la sumatoria de los doscientos veintiséis (226) días de retraso en la entrega del inmueble, contados a partir del 31 de diciembre de 2011, fecha de finalización de la prórroga legal, hasta el 14 de agosto de 2012, día en que fue incoada la demanda, ambas exclusive, a razón de setecientos bolívares (Bs.700,00) diarios, todo ello conforme a la cláusula “DECIMA SEGUNDA” del último contrato vigente; y (iv) El pago de las costas y costos del proceso.

SEGUNDO. Ha quedado constatado que en el acto de la litis contestatio, el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada), debidamente asistido de abogada, opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue declarada sin lugar por el Tribunal de la Causa en decisión del 13 de noviembre de 2012, no encontrándose sujeta a revisión por esta Alzada dado que carece de apelación de conformidad con el artículo 357 eiusdem.

Asimismo, la representación de la accionada alegó que desde del año 2009 ha cancelado indebidamente un canon superior al que establece la regulación acordada por la Dirección General de Inquilinato, a través de la Resolución No. 010242 de fecha 22 de junio de 2006, y de conformidad con el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios solicitó reintegro de sobre alquileres. Sin embargo, dicha petición resulta a todas luces improponible como defensa, toda vez que aquella solo puede plantearse como pretensión autónoma y tal no es el caso de autos; pudiendo la aquí accionada, si así lo considerase pertinente proponer la demanda de reintegro de alquileres.

TERCERO. La recurrente esgrimió ante esta Alzada que el Juez de la Causa realizó un acto lesivo, al no oficiar a la Procuraduría General de la República una vez admitida la demanda, y que la actuación del referido organismo era totalmente necesaria para garantizar la continuidad del servicio, formalidad ésta que, a su decir, no fue cumplida por el a-quo.

No obstante, de la revisión de las actas procesales, se deriva que el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 11 de octubre de 2012 (Folio 11 del Cuaderno de Medidas), a petición de la representación judicial de la parte actora, si ofició a la Procuraduría General de la República Bolivariana de Venezuela (Oficio No. 2012-0677) y al Ministerio del Poder Popular para la Educación (Oficio No. 2012-0678), con el objeto de hacer de su conocimiento del juicio de marras y de la solicitud cautelar formulada por la accionante, todo ello de conformidad con el artículo 96 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, remitiéndole copias certificadas del libelo de demanda y del auto de admisión de la misma. También, esta Alzada observa que dicho oficio fue recibido, firmado y sellado por el mencionado ente el 15-11-2012 a las 11:00am (folios 15 y 16 del Cuaderno de Medidas), cumpliendo el Tribunal de la Causa de esta manera con la referida formalidad.

CUARTO. La representación judicial de la parte demandada peticionó a este Órgano Jurisdiccional se sirviera ordenar a la demandante cumpliera previamente con la fase administrativa del procedimiento ante la Superintendencia de Vivienda, porque en caso de incumpliendo el arrendador no procederá a la desposesión material del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio). Dicha petición fue formulada a pesar de que el contrato fue suscrito para servicios educativos y no para vivienda.

Del cuerpo del libelo se desprende que la parte accionante demandó el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento del 30-01-2009 por vencimiento de la prórroga legal, solicitando la entrega material del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio), destinado a Servicios Educativos.

Asimismo, esta Alzada pudo constatar que al folio 21 al 25 del expediente riela contrato de arrendamiento del 30 de enero de 2009 suscrito entre el ciudadano GONZALO MARTIN ATAURI (parte actora), en representación de la Sucesión Jacinto Martín Martín, y el ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada), alusivo a una casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicado en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.

El Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668 (del 06-05-2011) establece en su artículo 1 que la referida Ley tiene por objeto la protección de los arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de inmuebles destinados a vivienda, así como a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario.

De la lectura del contrato de arrendamiento del 30-01-2009 (Folios 21 al 25), se observa en su cláusula “SEGUNDA” que el arrendatario destinaba el inmueble arrendado, para el funcionamiento de Servicios Educativos (“PREESCOLAR CAURA”), sin que se pudiera destinar el inmueble a uso distinto al estipulado en la convención suscrita, sin la previa autorización escrita otorgada por el arrendador, por lo que el presente caso no encuadra en los supuestos establecidos en la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que señala claramente en su objeto los inmuebles destinados a vivienda.

Cabe destacar, que la parte demandada señaló que en el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) funciona un preescolar y que también le sirve de vivienda al arrendatario, a sus dos (2) hijos y a su esposa, en virtud de que no tiene vivienda propia. Sin embargo, en el contrato de arrendamiento siempre se estableció que solamente se alquilaba para el funcionamiento de Servicios Educativos.

De igual forma, la propia parte accionada hizo valer copia de inspección judicial (del 11/10/2012) practicada por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, apreciada en la oportunidad del examen del acervo probatorio, de la cual se desprende meridianamente que en el inmueble funciona el “Preescolar Caura”, inscrito en el M.P.P.P.E. Nº 711A08, por lo que mal podría el accionado alegar que ocupa el inmueble como vivienda desde hace diez (10) años, cuando en la contestación no lo expuso como alegato, ni en la referida inspección tampoco se constató ese hecho, por lo que éste carece de verosimilitud.

De ahí, que debe desestimarse el alegato de ocupación como vivienda del inmueble arrendado, ya que el mismo no pudo ser constatado en autos.

Con respecto, a los inmuebles arrendados con fines educativos la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 109 del 26 de febrero de 2013 (Exp. N° 09-0985), instituyó lo siguiente:
“(…) Vista la ausencia de una representación especializada que garantice de manera idónea, oportuna y eficaz de los derechos de los niños, niñas y adolescentes en dichos procedimientos, tal como se ha expuesto ut-supra, así como la existencia en la integración del Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes de funcionarios inter-ministeriales y representantes de los consejos comunales que garantizarían la plena protección del derecho constitucional a la educación, la Sala estima imperativo, con efectos aplicativos hacia el futuro y con carácter vinculante, establecer que en todas aquellas acciones derivada de contratos de arrendamiento de inmuebles dedicados a la enseñanza, donde el efecto consecuencial del mismo se encuentre dirigido al desalojo del inmueble con el presunto menoscabo preliminar del derecho a la educación de los niños, niñas y adolescente, debe notificarse de la mencionada causa, en la oportunidad de la contestación de la demanda al Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, para que proceda a la defensa de los derechos colectivos de estos ciudadanos, a los efectos de evitar el presunto menoscabo de sus derechos constitucionales sin un conocimiento directo de la relación jurídica controvertida.

En igual orden de ideas, con la finalidad de revestir dicha protección, debe notificarse de la mencionada demanda, al representante de la Zona Educativa donde funcione la institución educativa ocupante del inmueble para que de manera coordinada, conjuntamente con el Consejo Nacional de Derechos de Niños, Niñas y Adolescentes, elaborasen un plan de redistribución de los afectados en caso de ser procedente la medida de desalojo, todo ello con la finalidad de no ocasionar demoras en el desarrollo del procedimiento ni la suspensión inicial de la causa diferente a la establecida en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Reforma Parcial del Decreto con Fuerza de Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República. (…)”

De la precitada jurisprudencia, se observa que el fallo deberá aplicarse hacía el futuro, es decir, los juicios iniciados con posterioridad a su publicación (26-02-2013).

QUINTO. Igualmente, se deriva de la revisión exhaustiva de las actas procesales, que la parte accionada aduce defensas contradictorias, por cuanto en la contestación de la demanda alegó (i) “(…) que la demandante incurre en un falso supuesto al señalar que la prórroga legal expiró el 31 de diciembre del 2012, por lo que la prórroga legal vencería, en este caso, en el año 2014 (…)” (F.51), mientras que ante esta Alzada señaló que (ii) “(…) En este caso, se demanda, el cumplimiento del contrato, por vencimiento del término, pero siendo que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción escogida por el demandante, no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste, a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de desalojo, y no de cumplimiento, que resulta contraria a derecho (…)”(F. vto.216). En virtud de ello, por un lado reconoce su derecho a prórroga legal una vez finalizada la convención locataria y, por el otro, desconoce que la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, por lo que esta Superioridad pasará a entrar a analizar las dos alegaciones.

Del examen del acervo probatorio realizado en el decurso de la sentencia de marras, especialmente de los instrumentos que rielan a los folios 11 al 25, 61 al 115 y 139 al 153, se desprende que la relación arrendaticia se inicio en el mes de julio del año 2003 y que los sujetos del presente proceso suscribieron varios contratos de arrendamientos sobre el inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio).

Sin embargo, se deriva que en la última convención firmada en fecha 30 de enero de 2009 (folios 21 al 25), ambas partes acordaron a través de la cláusula “QUINTA”, cuyo cumplimiento ahora se solicita, lo siguiente:
“(…) La duración del presente Contrato de Arrendamiento es de (1) año fijo e improrrogable, contado a partir del 01 de Enero de 2009. A todo evento, desde ahora EL ARRENDATARIO, releva a EL ARRENDADOR, a sus mandantes, cesionarios o causahabientes, de la obligación de notificarles el desahucio como conicicion (sic.) necesaria para evitar incurrir en tacita reconducción, pues, es claro el deseo de EL ARRENDATARIO, quien así lo manifiesta expresamente y acepta desde ahora que el tiempo durante el cual dure este arrendamiento es fijo y determinado. (…)” Folio vto. 21

De la precitada estipulación, se observa que los signatarios suscribieron dicho contrato por un (01) año fijo y sin prórroga alguna, y que el arrendatario manifestó expresamente y aceptó que el tiempo de duración del arrendamiento era fijo y determinado.

De modo que, la relación locataria comenzó en el año 2003 hasta el 01 de enero de 2010, fecha en que finalizó el último contrato (del 30-01-2009), por lo que la misma existió durante siete (07) años, correspondiéndole dos (02) años de prórroga legal de conformidad a lo previsto en el literal “c)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:
“(…) En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(…Omissis…)
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años (…)”

De ahí que, con base en lo pactado por los contratantes en la Cláusula “QUINTA” del Contrato de Arredramiento del 30-01-2009 (folios 21 al 25) la intención de las partes era la de mantener la relación locativa a término fijo, operando de pleno derecho la prórroga legal de dos (02) años hasta el 01 de enero de 2012, conforme a lo establecido en el literal “c)” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, surgiendo la obligación por parte del inquilino de hacer la entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio).

Determinado que el contrato de arrendamiento del 30-01-2009 no fue prorrogado por voluntad de ninguna de las partes, no probándose lo contrario, y siendo que la convención locataria feneció el 01 de enero de 2010, transcurriendo el lapso de la prórroga legal por dos (2) años, la cual opera de pleno derecho, hasta el día 01 de enero de 2012, era obligación del arrendatario ciudadano JOSE RAFAEL VARELA TORRES (parte demandada) hacer la entrega material del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab-initio) a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

También el apelante invocó ante esta Alzada en su escrito de alegatos la tácita reconducción del contrato de arrendamiento del 30-01-2009, manifestando que viene ocupando el inmueble arrendado desde el 01 de enero de 2012, fecha en la cual venció la prórroga legal, y que la posesión era consentida por el arrendador, el cual no hizo ninguna oposición hasta el 14 de agosto de 2012, día en que interpuso la demanda de marras, transcurriendo un lapso de seis (6) meses, lo cual produjo, en su opinión, una tácita reconducción y el mismo pasa a ser a tiempo indeterminado, toda vez que el arrendatario continuó ocupando el inmueble.

De la revisión de las actas procesales del presente expediente, no se deriva que el arrendador haya recibido el pago de los cánones de arrendamiento posteriores al vencimiento de la prórroga legal (01-01-2012), no constituyendo la simple posesión del inmueble, per se, causal de indefinición de la relación locataria escrita, por lo que mal podría decirse que ha operado la tácita reconducción del mismo.

De modo que, no desprendiéndose de los autos ningún instrumento que demuestre que la parte actora continuó recibiendo el pago de las pensiones arrendaticias con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal del contrato, o que consintió la ocupación del inquilino, ni habiéndose promovido ningún otro medio que pruebe el hecho invocado, la reconducción alegada debe desestimarse.

De manera que, el arrendatario tenía la obligación a partir del día 01/01/2012 de restituir al arrendador la cosa arrendada en las mismas condiciones que la recibió, cuya obligación se reclama como incumplida por la demandada, quedando la misma demostrada.

SEXTO. Con respecto a la cláusula “DECIMA SEGUNDA” del contrato de arrendamiento del 30-01-2009, esta Superioridad observa que las partes pactaron una Cláusula Penal, la cual establece lo siguiente:

“(…) EL ARRENDATARIO se obliga en caso de incumplimiento de cualquiera de las obligaciones adquiridas conforma al presente documento, a pagar la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F.700,00) díarios, desde la fecha en que tenga lugar el incumplimiento, hasta la entrega definitiva del inmueble a EL ARRENDADOR, totalmente desocupado de bienes y personas, lo cual aceptan y convienen las partes con el carácter de cláusula penal(…)”

De la cláusula transcrita, se desprende que en caso de mora con respecto a alguna de las obligaciones suscritas en el contrato de arrendamiento de marras, el arrendatario cancelaría como indemnización por daños y perjuicios la cantidad de SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 700,00) diarios; por lo tanto este Tribunal considera que dicha cláusula no es violatoria al orden público, de conformidad con el artículo 1.257 del Código Civil, ya que la misma fue estipulada en caso de retardo en el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble, en razón de ello se debe condenar a la parte demandada a pagar la cantidad SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) diarios a partir del 02 de enero de 2012, fecha a partir de la cual incumplió en su obligación de hacer entrega del inmueble (identificado ab-initio), hasta el día 14 de agosto de 2012, oportunidad en la cual el arrendador decide incoar la demanda, como justa indemnización por el retardo en el cumplimiento de la obligación.

De ahí, que no habiendo sido probado por la demandada el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado (identificado ab-intio), en tanto que la actora demostró los hechos constitutivos de la pretensión, la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal debe prosperar en derecho.

Por lo tanto, conforme a lo anterior, la parte accionada deberá ser condenada a la entrega del inmueble objeto de la pretensión (identificado ab- initio) y al pago de la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) diarios a partir del 02 de enero de 2012, fecha a partir de la cual incumplió en su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, hasta el 14 de agosto de 2012, oportunidad en la cual se interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

En consecuencia, la apelación interpuesta por la parte demandada, tramitada Per Saltum, deberá declararse sin lugar, condenándosele en costas del recurso conforme al artículo 281 del Código de procedimiento Civil, quedando así confirmada la decisión de fecha 13 de noviembre del 2012 proferida por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

IV
DE LA DECISION

Por las razones precedentes, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley dicta la siguiente decisión:
PRIMERO: Se CONFIRMA, con base en las motivaciones precedentes, la decisión dictada el 13 de noviembre de 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por el ciudadano GONZALO MARTÍN ATAURI, en contra del ciudadano JOSÉ RAFAEL VARELA TORRES, alusiva a un inmueble constituido por un casa-quinta denominada “MARY-FLOR”, distinguida con el número y letra 112-B, ubicado en la avenida La Arboleda, Urbanización La Campiña, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital;

SEGUNDO: Se CONDENA a la accionada: (i) a la entrega (a la actora) del inmueble objeto de la relación locataria, libre de personas y de bienes, en las mismas condiciones solventes en que lo recibió; y (ii) al pago de la cantidad de SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 700,00) diarios a partir del 02 de enero de 2012, fecha a partir de la cual incumplió en su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado, hasta el 14 de agosto de 2012, oportunidad en la cual se interpuso la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Asimismo, se insta al a-quo que en la oportunidad de la ejecución del presente fallo se tome toda medida previsiva, a los fines de evitar la afectación de los niños, niñas y adolescentes educandos;

TERCERO: Se declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada y se le condena en costas del recurso de conformidad con el artículo 281 del código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Notifíquese la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad capital de la República Bolivariana de Venezuela, a los diecinueve (19) días del mes de Diciembre de dos mil trece (2013).-
EL JUEZ,

Dr. ALEXIS CABRERA ESPINOZA
LA SECRETARIA,
Abg. ANA MORENO V.
En esta misma fecha siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (03:25 p.m.), se publicó y registró la presente decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. ANA MORENO V.
AJCE/AMV/fccs
Exp. N° 10588
(AP71-R-2013-000016)
Def.