TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro (04) de Diciembre del año dos mil trece (2013).
203º y 154º

ASUNTO: KP02-V-2013-001762

PARTE ACTORA: ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.042.023, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE ACTORA: MAILLIN SCARLETT MONTILLA URQUIOLA, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nº 205.075 y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. 4.068.601 y 9.614.658 respectivamente y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MARIANELLA NOHEMI RODRÍGUEZ MARTINEZ y CARLOS EDUARDO RODRÍGUEZ MARTINEZ, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 148.905 y 199.620 respectivamente y de este domicilio.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA DE CUESTIONES PREVIAS (Art. 346, Ord. 11º en concordancia con el artículo 340) EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Se inició el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 15.042.023, de este domicilio, debidamente Asistida por la Abogada MAILLIN SCARLETT MONTILLA URQUIOLA, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nos. 4.068.601 y 9.614.658 respectivamente y de este domicilio. En fecha 14/06/2013 se introdujo la presente demanda ante la U.R.D.D. (Folios 01 al 62). En fecha 08/07/2013 se dio por recibida la presente demanda (Folio 63). En fecha 09/07/2013 este Tribunal a los fines de admitir la presente demanda instó a la actora a que consigne los recaudos en original (Folio 64). En fecha 16/07/2013 la parte actora consignó los recaudos originales (Folios 65 al 89). En fecha 19/07/2013 este Tribunal a los fines de admitir la presente demanda instó a la actora a que consigne el Documento de Propiedad del Inmueble (Folio 90). En fecha 19/07/2013 la parte actora consignó en copias certificadas Documento de Propiedad del Inmueble (Folios 91 al 97). En fecha 30/07/2013 este Tribunal admitió la presente demanda por Cumplimiento de Contrato (Folio 98). En fecha 31/07/2013 la parte actora consignó copia simple del libelo de la demanda (Folio 99). En fecha 07/08/2013 el Alguacil dejó constancia que la parte actora entrego oportunamente los emolumentos (Folio 100). En fecha 12/08/2013 visto el escrito de fecha 05/08/2013 este Tribunal ordenó desglosar el citado escrito del expediente principal al cuaderno de medida signado con el Nº KH02-X-2013-00046 (Folio 101). En fecha 20/09/2013 el Alguacil consignó recibo de citación firmado por la parte demandada (Folios 102 al 105). En fecha 12/10/2013 la parte demanda consignó escrito de contestación a la demanda (Folios 106 al 123). En fecha 21/10/2013 este Tribunal advirtió que comenzara a transcurrir el lapso para convenir o contradecir la cuestión previa (Folio 124). En fecha 24/10/2013 la parte actora consigno escrito de Oposición a la Cuestión Previa (Folios 125 al 126). En fecha 25/10/2013 este Tribunal advirtió que comenzara a transcurrir el lapso de articulación probatoria (Folio 127). En fecha 08/11/2013 se agregaron las pruebas promovidas por la parte demandada (Folio 128). En fecha 07/11/2013 la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas (Folios 129 al 130). En fecha 08/11/2013 la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas (Folios 131 al 146). En fecha 11/11/2013 este Tribunal advirtió que comenzará a transcurrir el lapso para dictar sentencia (Folio 147). En fecha 18/11/2013 la parte demandada consignó escrito de conclusiones (Folios 148 al 151). En fecha 19/11/2013 este Tribunal dejó constancia que las pruebas promovidas por la parte actora fueron consignas dentro del lapso de Ley (Folio 152).

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Juzgadora, que la presente causa por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ha sido interpuesta por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, antes identificada, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, antes identificados. Alegando la representación judicial de la parte actora que en fecha 30 de Enero del presente año 2013 mediante documento debidamente autenticado por ante la Notaría Cuarta de Barquisimeto, quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 27 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría en esa misma fecha, (anexo marcado con la letra “A”), suscribió con los ciudadanos: ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, ya antes identificados un Contrato al que llaman de Opción de Compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, el cual fue objeto de descripción e identificación en la cláusula Primera de dicho Contrato quedando identificado así: Inmueble constituido por una (1) parcela de terreno y la Casa sobre ella construida identificada con el Nº 3, de la Manzana 18-A, la cual forma parte de la Urbanización Quintas del Trigal, en la Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado con el Número de Inscripción Catastral Nº 13-06-02-000-007-018-003-000-000-000, cuyos, linderos, medidas y demás determinaciones que constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Distrito Palavecino del Estado Lara, el día 14 de Julio de 1983, bajo el Nº 11, Tomo 05, Protocolo Primero, y de los Reparcelamientos protocolizados ante la citada Oficina de Registro el día 13 de Diciembre del año 1983, bajo el Nº 30, Tomo 15, Protocolo Primero, y el día 22 de Enero de 1985, bajo el Nº 29, Tomo 5, Protocolo Primero, dan aquí por reproducidos en su totalidad. La parcela de terreno objeto negociación tiene una superficie de: CIENTO CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (147,00 Mts2.), y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes Linderos particulares: NOR-ESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con Transversal Uno; SUR-ESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 4, SUR-OESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con la parcela Nº 6, y NOR-OESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 2. En la Cláusula Segunda del citado contrato se estableció el Precio de Venta del referido inmueble el cual fue vendido en la suma de: SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00). En la Cláusula Tercera las partes de común y amistoso acuerdo establecieron la forma de pago del precio de la venta acordado, haciendo entrega en ese momento, como inicial, la cantidad de: CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), los cuales fueron entregados mediante Dos Cheques de Gerencia el Primero Nº 00104392 a cargo del Banco Provincial emitido en fecha 08 de Enero del 2013 y a favor de la ciudadana NANCY COROMOTO VILLAREAL, por la cantidad de: CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), y el Segundo Nº 00000917 a cargo del Banco Bicentenario emitido en fecha 16 de Enero del 2013 a favor de ALFREDO RAFAEL CASTRO, (anexo marcado “B”), y conviniendo en la diferencia del Precio de Venta, es decir la suma de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) serían cancelados o pagados mediante un Crédito Bancario que Tramitaría la actora mediante la figura del Deudor Hipotecario, estableciendo en la Cláusula Cuarta del citado Contrato un plazo para dicha cancelación Noventa (90) días continuos, prorrogables por Treinta (30) días más, contados a partir de la firma del indicado Contrato de Compra Venta, y con respecto a la entrega del bien inmueble objeto de la negociación, las partes convinieron en la Cláusula Quinta del contrato lo siguiente: El inmueble descrito en la Cláusula Primera de este Contrato, será entregado por el Vendedor a la Compradora, libre de Gravámenes, censos e hipotecas y sin deudas por concepto de Impuestos Nacionales, Estadales o Municipales o por cualquier otro concepto. El Vendedor pondrá a la disposición de la Compradora, todos los documentos que acrediten la solvencia del inmueble y presentará las que sean requeridas para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta. Por consiguiente, los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, se obligaron a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como su persona se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas y linderos, cuyo precio se fijo en la cantidad de: SEISICENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), de los cuales los vendedores recibieron la suma de CIEN MIL BOLÍARES (Bs. 100.000,00), como aporte parcial del precio total y la diferencia de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 550.000,00) mediante Crédito Bancario de Deudor Hipotecario; es decir alega la actora que en dicho documento se encuentra los elementos o requisitos indispensables para la existencia del Contrato de Compra Venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1141 ejusdem, por ser la Compra Venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se trasmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo en el artículo 1161 del Código Civil (mencionando extractó de sentencia del 25 de Febrero de 1930 (sic.), M. 1931 (sic.) de la Antigua Corte Federal y de Casación, Código Civil Venezolano, por EMILIO CALVO BACA, PÁG. 502). Asimismo, alega la representación judicial de la actora que habiendo cumplido la misma con cada una de las obligaciones a su cargo en el precitado Documento de Compra Venta entre ellas la adquisición y pago de Dos (02) Pólizas de Seguro la Primera de Vida y la Segunda de Hogar que cubre el inmueble objeto de negociación (anexo marcado “C-1”) y más aun habiendo tenido que cumplir con obligaciones expresamente pactadas a cargo de los vendedores como son la obtención de Certificados de Solvencia de Hidrolara, de Enelbar hoy en día Corpoelec, de la Solvencia de Propiedad Inmobiliaria o Derecho del Frente del Inmueble y demás recaudos indispensables para la presentación, revisión y pagos de los derechos de protocolización del Documento de Venta en la Oficina de Registro Público competente y más aun habiendo pagado con sus propios recursos, incluso la suma de TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 3.250,00) de la Planilla de Liquidación del Impuesto Anticipado por Enajenación de Inmuebles a Cargo del Vendedor ante el S.E.N.I.A.T. (Forma 33, equivalente a un 0,5% del Precio de Venta del Inmueble) (anexo marcado “C-2”) logro cumplir con la revisión, presentación y/o recepción en tiempo hábil ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del documento definitivo de venta (anexo marcado “D” en 26 folios útiles) siendo Notificados de manera inmediata los vendedores de la eventual firma del citado documento (anexo marcado “E”), no obstante ello, los vendedores ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, se han negado a cumplir con su obligación de otorgar el Documento Definitivo de Propiedad y peor aun le han manifestado que no se encuentra interesados en culminar la venta del inmueble en vista de que este ha alcanzado otro valor al originalmente convenido, subestimando el carácter bilateral de la compraventa y hasta la presente fecha se niegan a cumplir con lo dispuesto en el Contrato. Sin que ello implicara la aceptación de la actora a ese incremento de precio le solicitó a los vendedores anteriormente identificados, con fines de llevarlo a consideración del Banco Bicentenario una comunicación en la que expusieran los motivos del incremento del precio y a su vez el monto del mismo (anexo marcado “F”), gestiones que resultaron negadas por dicha institución financiera, todo lo cual obligaron a la actora acudir a esta instancia jurisdiccional en búsqueda de la solución a esta controversia que estos señores le niegan al mismo. Es por ello, que no puede una de las partes, en este caso los vendedores, sustituirse en el Órgano Jurisdiccional pretendiendo resolver un contrato, sin plantearse una de las opciones procesales que prevé el artículo 1167 del Código Civil, por una parte, y por la otra no puede atribuírsele incumplimiento alguno, siendo el juez a quien corresponde hacer la correcta discriminación de cuales hechos son actos para justificar un presunto incumplimiento de su parte. Ahora bien, solo una de las partes enfatizo, pretende abrupta y unilateralmente resolver el contrato y, por si fuera poco, condicionar su vigencia a la aceptación por parte de la actora de la alteración del precio de venta del inmueble objeto de negociación, pretendida también inaudita parte, sin cumplir con la contraprestación a que es igualmente deudora y al margen del orden jurídico y de la imprescindible intervención de los Tribunales en los términos explicados suficientemente. Por todo lo anterior expuesto y con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.161, 1.167, 1.264, 1.474, 1.488 y Ordinal Nº 1 del artículo 1.920 del Código Civil, es por lo que con el carácter ya antes invocado demanda, como en efecto así lo hace, respectivamente para que: Primero: Cumplan, o en su efecto a ellos sean condenados por el Tribunal, la satisfacción de la obligación contraída en la negociación que celebraron que consta en el anexo marcado con la letra “A” y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad de compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación ya antes identificada por ante la referida Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, correspondiente a la Jurisdicción donde esta ubicado el mismo o a ello sea condenada por este Tribunal, por lo que solicitó igualmente que de producirse Sentencia, si la demandada no cumple con la obligación de protocolizar el Documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación, la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, supliendo la voluntad del demandado, como lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a fin de que la misma le sirva de Título de Propiedad; Segundo: demanda además las costas y costos procesales de la presente acción, incluyendo entre ellas los honorarios del Abogado, todo lo cual desde ya reclama y Tercero: demanda igualmente que en virtud de que el pago del Saldo deudor del Precio de Venta del Inmueble fue logrado por su persona mediante un Crédito Hipotecario que le fue otorgado por la institución Bancaria Banco Bicentenario y que en virtud de la negativa a otorgar dicho documento de venta en los próximos Sesenta (60) días corre el riesgo de perder dicho Crédito el cual sería anulado por dicha institución Bancaria, se le otorgue llegado el caso de ejecución de la Sentencia, el mismo plazo originalmente concedido para la cancelación de dicho saldo deudor, vale decir Noventa (90) días continuos, prorrogables por Treinta (30) días más, contados a partir de la fecha en que se haga ejecutoria dicha sentencia definitiva. Por ultimo, de la cuantía y estimación de la demanda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil vigente y a los solos efectos de la competencia del Tribunal estima la presente demanda en la cantidad de: SEISICENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 650.000,00), equivalentes a 6.074, 76 UNIDADES TRIBUTARIAS.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda alega que de conformidad con el artículo 346 del ordinal Nº 11 en concordancia con el artículo 5º y 10 último aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011, propone la Cuestión Previa de La Prohibición de Ley de Admitir la Acción Propuesta, fundamentando la misma que en el Libelo de la demanda se describió el inmueble como constituido por una parcela de terreno y la casa sobre ella construida, identificada con el Nº 3, de la Manzana 18-A, la cual forma parte de la Urbanización Quintas del Trigal, en la Jurisdicción de la Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, identificado con el Número de Inscripción Catastral Nº 13-06-02-000-007-018-003-000-000-000, cuyos, linderos, medidas y demás determinaciones que constan suficientemente en el Documento de Parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro de Distrito Palavecino del Estado Lara, el día 14 de Julio de 1983, bajo el Nº 30, Tomo 15, los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad. La parcela de terreno objeto negociación tiene una superficie de: CIENTO CUARENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (147,00 Mts2.), y que se encuentra comprendida dentro de los siguientes Linderos particulares: NOR-ESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con Transversal Uno; SUR-ESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 4, SUR-OESTE: En SIETE METROS (7,00 Mts.) con la parcela Nº 6, y NOR-OESTE: En VEINTIÚN METROS (21,00 Mts.) con la parcela Nº 2: solicitó: “…Cumplan, o en su efecto a ellos sean condenados por el Tribunal, la satisfacción de la obligación contraída en la negociación que celebraron que consta en el anexo marcado con la letra “A” y como consecuencia de ello, procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad de compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación… o a ello sea condenado por este Tribunal…”. Sin lugar a dudas, el efecto de declararse con lugar la pretensión de la actora es la obtención de la propiedad y tradición del inmueble objeto de la opción de Compraventa a que se ha hecho referencia y en ejecución de la sentencia la cosa vendida se pone en posesión del comprador conforme lo establece el artículo 1487 del Código Civil. Por lo que estando el inmueble objeto de la opción de compra sus representados a título de vivienda principal, tal lo reconoce la parte actora en su libelo de la demanda cuando señala “…ya antes identificados un Contrato al que llaman de Opción de Compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, el cual fue objeto de descripción e identificación en la cláusula Primera de dicho Contrato…"; sus ocupantes están bajo la protección del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011, en el sentido de que cualquiera demanda capaz de producir el desalojo, la desocupación o la perdida de la tenencia de la vivienda principal tiene que haber agotado la vía administrativa con el procedimiento establecido en el articulo 5 al 11 del referido Decreto. Por consiguiente los artículos 5 y 10 último aparte ejusdem fundamentan la prohibición de ley de admitir la acción propuesta, haciendo mención a extractos jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nº RI-00175 de fecha 17 de abril de 2013 Expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con Ponencia Conjunta, haciendo referencia a lo siguiente: Como puede darse cuenta alega la demandada que cumplen con los requisitos, ya que ellos habitan el inmueble objeto de la Opción de Compra a título de vivienda principal. Y que son propietarios de la vivienda y bajo ese título también la ocupan, por lo que su tenencia u ocupación es lícita y protegida por el derecho. En ese sentido en este proceso debe cumplirse el agotamiento de la vía administrativa, ya que la demanda la introdujeron en fecha 14 de Junio del 2013, cuando ya estaba en vigencia el Decreto Ley (06/05/2011). Esta máxima expresa que el Decreto Ley, no sólo rige para las relaciones arrendaticias, sino para cualquier juicio en los cuales se puedan afectar los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un inmueble que sea su vivienda principal. De acuerdo con esta máxima, no es necesario que haya inminente peligro de la pérdida de la tenencia de la vivienda principal, sino que haya amenaza de ello. Es así que con el solo hecho de haberse introducido una demanda en contra de sus representados por cumplimiento de contrato con el objeto de que se realice la tradición y consiguiente entrega de su vivienda principal, se cumplan con el requisito para el agotamiento de la vía administrativa pre-juicio establecido en el Decreto Ley. Como se evidencia del contenido de esta máxima, otro de los presupuestos para aplicar el artículo 5º y 11º último aparte del Decreto-Ley como causal de inadmisibilidad de la demanda, es que deben estar expresamente en la ley. En el caso del procedimiento que rige la demanda en contra de sus mandantes, como es el establecido en el Código de Procedimiento Civil, expresamente tiene establecido en el artículo 346 numeral 11º “…La prohibición de ley de admitir la acción propuesta…”, es decir que está previsto en el procedimiento de las cuestiones previas, y por tanto aplicable al presente caso. Que es impretermitible cumplir previamente con el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Ley cuando haya amenaza, en el presente caso de la pérdida de la vivienda principal. Esta máxima establece que el futuro demandante en causa civil no se le menoscaba el derecho de acudir posteriormente a la vía jurisdiccional para hacer valer su pretensión. La Sala Civil expresa que el procedimiento previo a las demandas constituyen un requisito sine quanon para acudir a la vía jurisdiccional. En este resumen que realiza la Sala del objeto, ámbito de aplicación, requisitos y carácter impretermitible de la aplicación del artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011. El cual fue publicado como se evidencia antes de que se introdujera la demanda a la cual se le opone esta excepción, y por tanto le es aplicable el artículo 5º del Decreto Ley. Por otra parte, consignaron marcado con la letra “B” Constancia de Residencia emanado en fecha 12 de Octubre del 2013 del Consejo Comunal Trigal Abajo Sector 1 de la Urbanización El Trigal Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, registrado bajo el Nº 13-06-02-V10-0001 ante el Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Participación Ciudadana, R.I.F. J-29952177-9; donde se evidencia que su representada y su grupo familiar, habita el inmueble objeto de este proceso desde hace 28 años constituyendo éste su vivienda principal, de la misma forma consignaron marcado con la letra “C” Contrato de Opción de Compra otorgado a la parte actora. Por último, como su representado cumple con todos los requisitos con la sentencia analizada emanada de la Sala Civil del Tribunal Supremo Justicia que regula la inadmisibilidad de demandas que contengan amenazas de pérdida de vivienda principal, siendo este el caso de sus representados pide al Tribunal se declare con lugar la excepción de inadmisibilidad contenida en el artículo 346 ordinal Nº 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo Nº 5 y 10º último aparte del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011, con la consecuencia establecida en el artículo 356 del Código Orgánico Procesal Civil, como es el desecho de la demanda y extinción del proceso. Y por cuanto existe una medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre el inmueble tantas veces antes mencionado, ordenada por este Tribunal, pide se deje sin efecto y se comunique al Registro Público Inmobiliario correspondiente. Por otro lado, a los fines de las costas de esta cuestión previa estima los honorarios profesionales en SESENTA MIL (Bs. 60.000,00) hasta toda su incidencia y pide sea condenada en costas la parte actora, con la indexación correspondiente.

En la oportunidad procesal correspondiente para oponerse a la Cuestión Previa alegada por la parte demandada, la parte actora consignó escrito rechazando y contradiciendo la Cuestión Previa alegada en la presente causa contenida en el numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, basándose en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 06 de Mayo del año 2011 artículos 5º y 10º último aparte. Esta Cuestión Previa propuesta como defensa de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda no tiene fundamento ni asidero jurídico alguno por los argumentos siguientes: Que en efecto, el Contrato Compra-Venta es de acuerdo a la doctrina y la Jurisprudencia, un contrato bilateral donde ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado. Tal como lo establecen las siguientes disposiciones legales del Código Civil Venezolano en sus artículos 1.133, 1.159, 1.167. alega la actora que de la simple lectura del Escrito de Demanda de Cumplimiento de Contrato se evidencia que su persona, no solicitó desalojo o desocupación arbitraria de la vivienda, argumentando la misma en que se basa su defensa la parte demandada, su solicitud se basa en que se efectué la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad por compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación la cual fue debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara, dicho inmueble fue colocado en venta voluntariamente por los demandados y se realizo un contrato Opción a Compra en fecha 30 de Enero del presente año 2013, mediante documento debidamente Autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto quedando inserto bajo el Nº 11, Tomo 27 de Libro de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, en esa misma fecha, tal como expresan en el escrito de la demanda, de esta manera cumplió totalmente con cada una de las obligaciones impuestas en el referido contrato de Opción a Compra-Venta, mientras la otra parte manifestó no estar interesados en culminar la venta del inmueble alegando que esta alcanzo otro precio distinto al dispuesto principalmente, y causándole un daño irreparable, por cuanto se negó a firmar el documento definitivo de Compra-Venta. Por otra parte, invocaron como fundamento a su defensa se deje sin efecto Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar que dictó el Tribunal sobre el inmueble de la controversia alegándose que es vivienda principal, asimismo la parte actora hace mención al artículo 585 del Código de Procedimiento Civil Venezolano, contiene los principios que rigen lo relativo a las Medidas Cautelares. Por otra parte, se ha determinado que el “periculum in mora” constituye “…la probabilidad de que el contenido del dispositivo sentencial pueda quedar disminuido en su ámbito económico, o de que una de las partes pueda causar un daño en los derechos de la otra, debido al retardo de los procesos jurisdiccionales…” (Rafael Ortiz Ortiz, “Introducción al Estudio de las Medidas Cautelares Innominadas, Tomo I, pág. 43). A su vez, la doctrina ha definido el “fumus boni iuris” como la apariencia del buen derecho, es decir, la apariencia de la certeza o de credibilidad del derecho invocado por la parte que solicita la medida. Por lo tanto se dictó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble en vista de que los demandados se negaron a firmar el Documento de Compra-Venta definitivo el que fue debidamente protocolizado tal como se expreso anteriormente, incumpliendo con lo establecido en el Contrato de Opción a Compra-Venta firmado, por lo cual existe riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo. Asimismo, alega la actora que hay que tener en cuenta que la Medida Cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar no conlleva a un desalojo o desocupación del inmueble, si no como se ha expresado en el escrito liberar solicitó el Cumplimiento del Contrato mediante el Otorgamiento del Documento definitivo de Compra-Venta tal y como se obligo la parte demandada al ofrecer voluntariamente la venta del inmueble objeto de la controversia mediante el contrato de Opción A Compra-Venta. Señalo la parte actora que es relevante, traer a colocación, el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Casación Civil, Exp. Nº 2011-000376 con respeto al Análisis del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, mediante Sentencia Nº AA20-C-2011000376 de fecha 17 de Febrero del 2001 en el juicio de los ciudadanos: HIKMAT BALAS MAKOUKJL y SILBANA AMAZ DE BALAS contra el ciudadano MARTHINO DA SILVA GANANCA. Es por ello, que la aplicación de El Decreto Ley no es un motivo para paralizar el proceso judicial, al contrario se debe concluir hasta llegar a la fase de sentencia, con motivo de que el presente juicio es por incumplimiento de Contrato por parte de los demandados en la presente causa, No solicitando Desalojo Arbitrario como alega la contra parte. Por las consideraciones precedentemente expuestas que demuestran el cumplimiento de los extremos legales exigidos en el ordenamiento jurídico venezolano solicitó expresamente que la cuestión Previas Nº 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta como Defensa sea desechada y condenada a costas la parte demandada.

CONCLUSIONES

Esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre la presente causa, considera que es menester traer a colación el sistema normativo, los criterios doctrinales y jurisprudenciales que rigen la materia.
Las Cuestiones Previas funcionan como instituciones saneadoras del proceso y suponen la solución de cualesquiera cuestiones que tengan relación directa con el fondo de la causa, facilitando la labor del Tribunal y la visión de las partes en el proceso toda vez que quede fijado definitivamente el objeto del mismo y, por ende, el de la prueba.
Asimismo, Las cuestiones previas, tomando el criterio del autor Emilio Calvo Baca (Derecho Procesal Civil I, 2000), se consideran un “estado de medio de defensa contra la acción, fundado en hechos imperativos o extintivos considerados por el Juez cuando el demandado los convoca, siendo su naturaleza corregir los vicios y errores procesales, sin tocar el fondo del asunto”; por lo que su función es meramente subsanadora, pues se concentran en la búsqueda del cumplimiento total y cabal de todas las etapas del proceso.
La institución procesal de “Las Cuestiones Previas” previstas y sancionadas en nuestra norma adjetiva civil, específicamente en su artículo 346, tienen como finalidad limpiar o depurar el proceso de aquellos vicios o defectos que puedan desacelerar la decisión de fondo.
Es por ello, que la parte demandada opone la cuestión previa del numeral 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a: “…la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permite admitirla por determinadas causales…”
En cuanto a la interpretación del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.
A los fines del análisis de la cuestión previa invocada es menester señalar: Para la admisión de las demandas se hace imperativo que las pretensiones no sean contrarias al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de ley. Excepcionalmente, la prohibición de ley encuentra un lugar en las cuestiones previas, si es el caso que el juzgador no lo verificó al momento de la admisión, como lo establece el artículo 346 numeral 11 del Código de Procedimiento Civil.
En sentencia N° 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la misma Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N° 0002, se estableció que: “…cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión “acción”, en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda…”.
Por consiguiente, revisadas y analizadas de manera minuciosa las actuaciones de las partes en el presente proceso, y visto el escrito de demanda presentado por la parte demandada y el escrito de oposición de cuestiones previas por la parte actora, así como los recaudos acompañados en el mismo; este Tribunal, pasa a pronunciarse sobre la admisibilidad de la presente causa; en este sentido, cabe destacar que lógicamente para la admisión de la demanda, el órgano jurisdiccional debe hacer un examen previo que determine que la acción propuesta no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición de la Ley.
En el caso de autos y en atención a revisar la cuestión previa opuesta, esta juzgadora observa que en el caso de marras, la actora instaura una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, ya antes identificados, cuyo objeto de la acción es un (01) inmueble, destinado a vivienda principal; acción que tiene como fin el cumplimiento del contrato suscrito entre las partes y como consecuencia la tradición legal del inmueble.
Expuesto lo anterior, pasa quien juzga a revisar lo pautado en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668 del 6 de mayo de 2.011, a los fines de establecer si existe una prohibición de ley para admitir la acción propuesta; Las normas citadas disponen lo siguiente:

“…Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.

Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”
De las normas citadas y del contenido del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, considera esta juzgadora que es menester traer a colación lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, con Ponencia Conjunta, en sentencia de fecha 17/04/2013, en el expediente Nº. AA20-C-2012-0000712:
Sic:“(…)Al respecto, esta Sala considera imprescindible referirse a los presupuestos que deben cumplirse para considerar por parte de la administración de justica las causales de inadmisibilidad de la demanda, las cuales una vez verificadas impiden el conocimiento de fondo del asunto. Sobre el particular, la jurisprudencia ha sostenido que las causales de inadmisibilidad deben estar contenidas expresamente en un texto legal, por lo que no podrá declararse la inadmisibilidad de una acción o un recurso, sin que la causal se encuentre expresamente contenida en ley. Además, el examen de dichas causales debe aparecer justificado y proporcional conforme a las finalidades que persigan los instrumentos que las contengan, es decir, el juicio de razonabilidad y proporcionalidad es el que resulta trascendente. De allí que, una decisión de inadmisión meramente procesal, dictada debido a la concurrencia de un motivo legalmente previsto que impidiere el examen del fondo es constitucionalmente admisible, si se parte de que tales formas del procedimiento son instrumentales, es decir, que están dispuestas al servicio de la justicia material. (Vid. sentencias de la Sala Constitucional de fechas 20 de julio de 2000, caso: Elena Barreto Li, y 20 de febrero de 2008 caso: Inversiones Martinique, C.A., respectivamente).
Cabe agregar, que esta Sala mediante sentencia de fecha 23 de mayo de 2008, caso: María Teresa Nogales Amor contra Corporación Venezolana de Transporte y Servicios de Comunicaciones, Taxco C.A., se pronunció en relación con la trascendencia de las normas instrumentales para el proceso comparándolas con otras categorías de normas formales, en cuya oportunidad estableció: “…la norma procesal propiamente dicha posee unas características distintivas de aquellas normas que también, si bien juegan un papel importante en el proceso, son fundamentalmente instrumentales respecto de aquél, entiéndase -normas instrumentales- las normas de las cuales se sirve el sentenciador para cumplir un fin…”, cual es, en definitiva la realización de la justicia. Así, cuando la norma es “instrumental”, advierte el autor Carnelutti tal carácter resulta “…muy importante para comprender la finalidad y relevancia de la norma, por cuanto las mismas van encaminadas a resolver el conflicto, como un conjunto de operaciones dentro del proceso… la norma entendida de esa manera operacional, señala el camino, los pasos que se deben seguir en el proceso para dar solución al acto o hecho jurídico…”.
Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
“Procedimiento previo a las demandas
Artículo 5°. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Inicio
Artículo 6°. El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la posesión del inmueble y, por tanto, el desalojo de alguno de los sujetos objeto de protección de conformidad con el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Audiencia conciliatoria.
Artículo 7°.
…Omissis…
Culminación del procedimiento
Artículo 8°.
…Omissis…
Resultado de la audiencia conciliatoria
Artículo 9°. Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestarán la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante dictará una solicitud mediante lo cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante.
Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Acceso a la vía judicial.
Artículo 10. Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”. (Negrillas y subrayado de la Sala).
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la “restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble” destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a “…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…” frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente “…la necesidad de ocupar el inmueble…”.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley”.
Este criterio dictado por la Sala es acogido de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, por lo que tal como lo estableció la sentencia citada, los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley.
En atención a la motivación precedente, este Tribunal de la revisión de los autos, constata que no cursa, el cumplió por parte de la actora, de la exigencia del agotamiento previo del procedimiento administrativo, pautado por las normas in-comento. por cuanto, no se observa en las actas procesales o en los anexos, ni en el escrito de promoción de pruebas, ningún tipo de recaudo, comunicación o escrito dirigido al Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, donde se constate que haya dado cumplimiento a lo establecido en la norma jurídica mencionada supra, para luego poder incoar la presente acción pro via jurisdiccional; De igual manera se constata que corre a los autos en el folio 130, original de Registro de Vivienda Principal Nº 202032400-70-13-00368718, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración de Aduanera y Tributaria (S.E.N.I.A.T.) en relación a la casa Nº 18A3 Av. El Placer de la Urbanización El Trigal Parroquia José Gregorio Bastidas del Municipio Palavecino del Estado Lara, de la cual se desprende que el inmueble objeto de la demanda es registrada como vivienda principal de Nancy Coromoto Villareal Contreras, parte demandada en la causa de marras, la cual se valora como documento administrativo, de conformidad con el artículo 8 de la Ley Organica de Procedimientos Administrativos, igualmente se constata, constancia de residencia en el inmueble citado, de la ciudadana antes nombrada, lo que demuestra que la parte demandada esta en plena posesión del inmueble (vivienda familiar) que fue objeto del contrato cuya ejecución se solicita, y que se valora como un indicio de la posesión de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil.
Expuesto lo anterior y siguiendo con el hilo argumental declara con Lugar la Demandada de Cumplimiento de Contrato, traería como consecuencia final, la desposesión material del inmueble objeto de contrato, y que sirve de vivienda familiar de la parte demandada, la cual posee el mismo de manera licita, como propietarios del inmueble, tal como se desprende del Documento de Propiedad que cursa en autos en los folios 91 al 97

Ahora bien en el escrito libelar la parte actora solicita la tradición legal del inmueble vendido y en definitiva esto conlleva a la entrega del inmueble al propietario. Si bien la parte actora en su escrito de oposición señala: “ De la simple lectura del Escrito de Demanda de Cumplimiento de Contrato se evidencia que mi persona, parte actora, no solicitó desalojo o desocupación arbitraria de la vivienda, argumento en que se basa para su defensa la parte demandada, su solicitud se basa en que se efectué la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad por compra venta correspondiente al inmueble objeto de negociación la cual fue debidamente protocolizada ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino del Estado Lara”. De lo expresado debemos señalar que el Derecho de Propiedad, establecido en el artículo 545 del Código Civil, conlleva el derecho de usa, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecida por la Ley. Por lo que a todas luces la desposesión del inmueble es el fin último del presente juicio; Así se establece

Otro aspecto que debemos analizar si la demanda fue interpuesta ante de la entrada en vigencia del Decreto Ley citado, o después de la entrada en vigencia del mismo, para determinar la norma aplicable al caso de marras.
De la revisión del escrito libelar se evidencia que la presente demanda fue instaurada en fecha 14 de Junio del año 2013 posterior a la entrada en vigencia del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, es por lo que en consecuencia se declara procedente la cuestión previa opuesta, y se declara prohibición de ley de admitir la acción propuesta de conformidad con el artículo 10 del Decreto Ley citado, por cuanto no se agoto la vía administrativa establecida, como requisito para acudir a la vía jurisdiccional. Así se decide.

DECISIÓN

En merito de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR LA CUESTION PREVIA OPUESTA prevista en el artículo 346, ordinal 11º del Código de Procedimiento Civil, por la parte demandada, en el presente juicio la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, incoada por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES, contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS, todos antes identificados. En consecuencia se declara INADMISIBLE la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado vencida en la incidencia de Cuestiones previas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, sellada y firmada en la Sala del despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los cuatro (04) días del mes de Diciembre del año dos mil trece (2013). Año 203º de la Independencia y 154º de la Federación. Sentencia Nº. 315. Asiento Nº.33

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Hernández Silva
En la misma fecha se publicó siendo las 11: 31 a.m y se dejó copia.

La Secretaria

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diecisiete de diciembre de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : KP02-V-2013-001762

Revisadas como han sido las actas procesales que conforman el presente expediente, éste Tribunal observa: Se dictó sentencia interlocutoria en fecha 04/12/2013 declarando CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por la ciudadana ALEJANDRA COROMOTO CEPEDA TORRES contra los ciudadanos ALFREDO RAFAEL CASTRO BRICEÑO y NANCY COROMOTO VILLAREAL CONTRERAS. Ahora bien en fecha 12/12/2013 solicitan sea corregido error material, el cual se encuentra en la pagina 26 del dispositivo de la sentencia, folio 179 del expediente, en donde se transcribió erróneamente: “…declara con Lugar la Demandada de Cumplimiento de Contrato…”, siendo lo correcto: “…declara con Lugar la Demanda de Cumplimiento de Contrato…”. Hágase parte del fallo definitivo la presente aclaratoria.
La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana Gisela Hernandez Silva

MJP/ligia