TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 202° y 153°

DEMANDANTE: INVERSIONES NANCY MAR, C.A., sociedad mercantil, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 30 de septiembre de 1999, bajo el Nº 44, tomo 274-A Sgdo.
APODERADOS
JUDICIALES: MARCO ROMAN AMORETTI y JUAN CARLOS RODRIGUEZ GOMEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 21.615 y 82.093, respectivamente.

DEMANDADOS: ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, persona jurídica de carácter público reconocida por la Ley Aprobatoria del Convenio celebrado entre la República de Venezuela y la Santa Sede Apostólica, según consta en Gaceta Oficial Nº 27.551 de fecha 24 de septiembre de 1964, e inscrita en el Registro único de información Fiscal (RIF) con el certificado de inscripción J-001022376; y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., constituida en fecha 22 de enero de 2008, según las leyes de las Antillas Holandesas, con domicilio en Curazao, Antillas Holandesas, cuya acta constitutiva se encuentra inscrita en el Registro Comercial de Curazao en fecha 25 de enero de 2008, bajo el número de registro 103805(0), acta de constitución otorgada y traducida al idioma español por ante notario, certificada por el Jefe del Departamento de Registro Civil y de Elecciones, actuando por el Teniente Gobernador de la Isla de Curazao bajo el Nº 1069, de fecha 8 de febrero de 2008.

APODERADOS
JUDICIAL: OSWALDO EMILIO ABLAN CANDIA, OSWALDO ANTONIO ABLAN HALLK y BLAS ANTONIO DELASCIO ESPINOZA, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 36.358, 67.301 y 7.507, respectivamente, apoderados judiciales de la codemandada ARQUIOCESIS DE CARACAS; MARLON RIBEIRO CORREIA, YESCENIA RODRIGUEZ PAREDES y MAURICIO TANCREDI VEGAS, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 63.767, 117.210 y 138.286, en ese mismo orden.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: 12-000772

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del medio recursivo ejercido en fecha 22 de noviembre de 2012, por el abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y por el ciudadano BERNARDINO FERNANDEZ DO VALE, en su condición de presidente de la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., parte demandante, debidamente asistido por la abogado en ejercicio LUSBY FREITES, contra la decisión dictada el 15 de noviembre de 2012, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda de retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., contra los codemandados ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto de fecha 28 de noviembre de 2012, ordenando la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, en fecha 6 de diciembre de 2012, fue asignado a esta superioridad el conocimiento y decisión de la aludida apelación, recibiendo las actuaciones el día 7 de diciembre de 2012, y de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por auto fechado 10 de diciembre de ese mismo año, se fijo como término para dictar sentencia el décimo (10º) día de despacho siguiente.

En fecha 11 de enero de 2013, mediante diligencia la parte actora recurrente consigno documento poder y copia simple de sentencia dictada por el Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en fecha 12 de diciembre de 2012.

De seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman el presente expediente.

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inicio el proceso mediante escrito libelar de demanda de retracto legal arrendaticio interpuesto en fecha 16 de junio de 2008 por los abogados MARCO ROMAN AMORETTI y JUAN RODRIGUEZ GOMEZ, actuando con el carácter de apoderados judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., con base a lo siguiente: 1) Que en fecha 1º de marzo de 2000, su representada celebró un contrato de arrendamiento, sobre el inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie aproximada de 330,00 mts 2 y las bienechurías sobre el construidas, ubicadas en el fondo denominado HATO SAN ANTONIO, cuyas bienechurías consistían en tres (3) locales comerciales, las cuales fueron construidas por su mandante, y poseían un valor de Bs. 600.000,oo, y que dicho convenio arrendaticio constaba en documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 32, tomo 20; 2) Que cuando su mandante fue a pagar los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de abril de 2008, los primeros días del mes de mayo de 2008, el arrendador le manifestó que el propietario del terreno había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera domiciliada en Curazao desconociendo el derecho de preferencia que la legislación especial inquilinaria consagra a favor de los arrendatarios; 3) Que al ser comunicado de la venta, su mandante le encomendó la búsqueda del documento donde la arrendataria vendió la parcela de terreno y las bienechurías que él tenía arrendado, siendo así como tiene conocimiento de que por documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público con funciones Notariales del Municipio El Hatillo, Estado miranda, en fecha 07 de abril de 2008, bajo el Nº 30, Tomo 01, Protocolo Primero, se efectuó la venta de un lote de terreno con una superficie aproximada de 295.000 mts2, donde consta que la ARQUEDIOCESIS DE CARACAS, por intermedio de su mandatario JACOB RUBEN ABADI ABADI vendió el mencionado inmueble a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., en violación al derecho de preferencia de su mandante 4) Asimismo expresó que, por las razones expuestas demandaba en nombre y representación de su mandante por retracto a la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, en su carácter de arrendatario, y a la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., para que conviniera en lo siguiente: “PRIMERO: Para que convenga que entre mi representado y la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS se firmó un contrato de arrendamiento que tiene por objeto un lote de terreno y las bienechurías sobre él hechas, consistentes en tres locales comerciales en data 21 de marzo de 2001 (…). SEGUNDO: Para que convengan LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS como DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V. que no cumplieron con su obligación de notificar a mi mandante en forma judicial o autenticada que el vendedor deseaba vender el inmueble y convenga el comprador que tampoco notifico a nuestro mandante que había comprado el inmueble. TERCERO: Para que convenga DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V. Que nuestro mandante se subrogue en el lugar de DESARROLLO FONDO SAN ANTONIO N.V. (compradores) en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado, asimismo convenga en ello el vendedor LA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS; o en su defecto a ello sean condenados. CUARTO: Solicito que la sentencia que declare con lugar el retracto legal sea DECLARADO TITULO SUFICIENTE QUE ACREDITE COMO PROPIETARIO DEL FUNDO descrito para nuestro mandante, acordando que el registrador haga la protocolización de la mencionada sentencia”. 5) Fundamentó su pretensión en los artículos 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil, y el artículo 27 de la Ley de Derecho Internacional Privado, 6) Solicitó que la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS fuera notificada en la persona del EMINENTÍSIMO SEÑOR CARDENAL JORGE LIBERTO UROSA SAVINO ARZOBISPO DE CARACAS, y la sociedad DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., en la persona de su Director Administrativo con titulo de Presidente, señor ALVARO JOSE SUCRE FAGRE, 7) Por último, solicitó se decretara prohibición de enajenar y gravar sobre el mencionado inmueble.

A los fines de que fuera admitida la demanda, la parte actora mediante diligencia de fecha 23 de mayo de 2008, consignó como documentos fundamentales de la demanda, los siguientes recaudos:

• Poder judicial otorgado por el demandante a los abogados MARCO ROMAN AMORETTI y JUAN CARLOS RODRIGUEZ GOMEZ, autenticado en fecha 12 de junio de 2008, por ante la Notaria Pública del Municipio Guaicaipuro Estado Bolivariano de Miranda, anotado bajo el Nº 54, tomo 128.
• Contrato de arrendamiento celebrado por la Administradora del Patrimonio Inmobiliario Arquidiócesis (ADPINARQ), arrendataria e Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendadora, autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, bajo el Nº 32, Tomo 20.
• Copia del contrato de compra venta protocolizado ante la Oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio El Hatillo, Estado Miranda, de fecha 7 de abril de 2008, anotado bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero.
• Copia de Informe Técnico de Avalúo del Centro Comercial donde se encuentran ubicados los locales arrendados por el demandante.

Mediante auto fechado 13 de octubre de 2008, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, por el procedimiento breve de conformidad con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 883 del Código de Procedimiento Civil, ordenando el emplazamiento de los codemandados para que comparecieran por ante el juzgado a quo al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación que se practicara. Asimismo, ordenó la notificación de la Procuradora General de la República Bolivariana de Venezuela, mediante oficio.

Iniciados los trámites de citación personal y fallidos los mismos, el alguacil consignó las resultas en fechas 8 de diciembre de 2009 y 12 de abril de 2012.

El 27 de abril de abril 2012, los abogados BLAS A. DELASCIO ESPINOZA, OSWALDO E. ABLAN CANDIA y OSWALDO A. ABLAN HALLAK, actuando en representación de la ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, se dieron por citados para la contestación de la demanda.

En fecha 16 de octubre de 2012, la abogado YESCENIA RODRIGUEZ, en su carácter de apoderada judicial de la co-demandada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., a través de diligencia consignó poder que acredita su representación.

En fecha 18 de octubre de 2012, los abogados MARLON RIBEIRO CORREIA y YESCENIA RODRIGUEZ PAREDES, en su carácter de apoderados judiciales de la parte codemandada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., procedieron a contestar la demanda, en los siguientes términos: 1) Negaron, rechazaron y contradijeron en todas y cada una de sus partes los alegatos expuestos en el libelo por la parte accionante, por cuanto dicha representación pretendía alegar una figura jurídica que en el presente caso no se daba. 2) Que la parte demandante señaló que era arrendataria de una superficie de 330 mts2, la cual se encontraba ubicada en el Fondo denominado Hato San Antonio e igualmente había expresado que la venta fue sobre un lote de terreno de una superficie aproximada de 295.000 mts2, según se evidenciaba del documento de compra venta de fecha 7 de abril de 2008, considerando que con la celebración de la mencionada venta del terreno se le vulneró su derecho de preferencia que la legislación especial inquilinaria consagra a favor de los arrendatarios, lo que dio motivo a demandar por retracto legal 3) Expresó el codemandado que, la demandante efectivamente era arrendataria de lote de terreno de 330 mts2, cuya superficie se encuentra dentro del Fondo denominado Hato San Antonio, cuya extensión total aproximada es de 295.000 mts2, por lo que el arrendatario solo ocupaba una porción de la totalidad del terreno que había comprado su mandante a la Arquidiócesis de Caracas en el año 2008, siendo la venta celebrada de manera global, 4) Que siendo el demandante poseedor de solo una parte de la totalidad del terreno, no le correspondía ese supuesto derecho preferencial, ya que tal como lo dispone el artículo 49 de la ley arrendaticia, en caso de tratarse de una venta global del inmueble, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble del cual forma parte el área arrendada, por lo que no estaban en presencia alguna de un retracto legal arrendaticio, tal como lo alegó la parte actora en su demanda, 5) Que el derecho del arrendatario de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad tiene su excepción y es el relativo a la venta global del inmueble arrendado, lo cual era lo sucedido en el presente caso y se comprobaba de los recaudos consignados por la parte actora, contrato de arrendamiento y documento de la de compra venta celebrada, razón por la cual solicitó fuera declarada sin lugar la demandada incoada.

Mediante escrito presentado el 18 de octubre de 2012, la codemandada ARQUIDIOCESIS DE CARACAS, a través de sus apoderados judiciales consignó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual: 1) Niegan, rechazan y contradicen, la demandada propuesta en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, 2) Que la porción de terreno 330mts2 que le fue dada en arrendamiento a la sociedad mercantil INVERSIONES NACY MAR, C.A., junto con las bienechurías sobre ella construidas, consistentes en tres (3) locales comerciales, que forman parte del terreno con una superficie total aproximada de 295.000 mts2, ocupado además por otros arrendatarios fue vendido por la Arquidiócesis de Caracas en forma global, no por parcelas, a la sociedad mercantil Desarrollos Fondo San Antonio, 3) Que era preciso advertir que en el presente caso no era posible la venta por parcelas, por cuanto sobre el terreno vendido nunca se ha protocolizado ningún documento de urbanización o parcelamiento, como lo exige la Ley de Venta de Parcelas, por consiguiente, la demanda por retracto legal arrendaticio propuesta debía ser declarada improcedente, por aplicación del artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en razón de ello solicita se declare sin lugar la demanda.

Abierto ope legis el juicio a pruebas, solo las codemandadas aportaron al proceso sus medios probatorios en el orden siguiente:

CO-DEMANDADA DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V.:

• Copia del documento de compra venta, sobre un lote de terreno de 295.000 mts2, aproximadamente, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 7 de abril de 2008, bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero, cursante a los autos marcado “C”.

• Contrato de Arrendamiento, ya consignado a los autos, celebrado en fecha 1º de marzo de 2000, marcado “B”.

CO-DEMANDADA ARQUIDIOCESIS DE CARACAS:

• Reprodujo e hizo valer como medio de prueba, documento de compra venta, sobre un lote de terreno de 295.000 mts2, aproximadamente, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, ubicado en Jurisdicción del municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nº 30, tomo 1, Protocolo Primero.

• Reprodujo e hizo valer como medio de prueba, contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la Administración del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano, arrendadora, y la sociedad mercantil Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno con una superficie de 330 mts2 y las bienechurías sobre el construidas, consistentes en tres (3) locales comerciales, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, documento autenticado por la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 32, tomo 20 de los Libros de Autenticaciones.

Por autos de fecha 5 y 8 de noviembre de 2012, el a quo admitió las pruebas promovidas por los codemandados.

Mediante auto de fecha 12 de noviembre de 2012, el tribunal de la causa de conformidad con el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil, difirió el pronunciamiento de la sentencia para dentro de los cinco (5) días continuos siguientes.

En fecha 15 de noviembre de 2012, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia, resultando la misma recurrida por la parte actora y oída la apelación en ambos efectos, motivo por el cual es objeto de conocimiento por este Tribunal, quedando en consecuencia agotado el tramite de su sustanciación conforme al procedimiento en segunda instancia para juicios breves, por lo que se entró a la fase que nos ocupa.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Estando en la oportunidad procesal para dictar sentencia, este Tribunal pasa a ello con base en las siguientes consideraciones:

Se defiere la presente causa al conocimiento de este Juzgado Superior, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de noviembre de 2012, por la parte demandante INVERSIONES NANCY MAR, C.A contra la decisión dictada el 15 de noviembre de 2012, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil recurrente, condenándola en costas, con apoyo en los siguientes argumentos:

“…La jurisprudencia ha sostenido que el retracto legal, tal como lo establece el legislador no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble, del cual forma parte los locales arrendados, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del bien, sino parte de éste; de admitirse lo contrario, supondría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado de enajenar el inmueble -de forma global-, por la obligación que tendría de ofertar las áreas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupa, de este modo y para proteger el derecho del arrendador el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, de lo antes expuesto no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, ya que se encuentra excepcionado por el artículo 49 de la citada ley, ya que el bien arrendado sólo es una porción de la globalidad del terreno vendido a la empresa DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., la referida regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter, ya que tal derecho de preferencia sólo lo tiene por el bien arrendado y no por otro, de lo anterior nos lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendatario parcial del bien vendido, como quedó demostrado con el contrato de arrendamiento, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción, tal como se desprende del acervo probatorio analizado con antelación.
Por lo que se puede concluir, que el caso bajo estudio se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende la empresa INVERSIONES NANCY MAR C.A., no tiene derecho al ejercicio del Retracto legal Arrendaticio y al ser así, la demanda que origina las actuaciones bajo estudio no debe prosperar en derecho, por lo que es forzoso para este Juzgador DECLARAR SIN LUGAR LA PRESENTE ACCIÓN, tal y como se hará en el dispositivo del presente fallo, y así se declara.

DISPOSITIVA
Por fuerza de los anteriores razonamientos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RETRACTO LEGAL interpuesta por la Sociedad Mercantil INVERSIONES NANCY MAR C.A. en contra de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS, y la Sociedad Mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., todos plenamente identificados en el encabezamiento de la presente decisión; conforme a los lineamientos explanados en el fallo.

SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte actora de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO: EL PRESENTE fallo se dicta dentro de su lapso legal.”

Ahora bien, el thema decidendum de la presente controversia, está referido a la pretensión de la parte actora que persigue la subrogación por retracto legal, alegando tener el derecho preferencial de venta del inmueble que fue objeto de esta sin respetar su derecho, aduciendo que desde el 1º de marzo de 2000 es arrendataria de una porción de terreno de 330 mts2 y las bienechurías sobre el construidas, ubicadas en el Fondo denominado Hato San Antonio, el cual forma parte del lote de terreno vendido, cuya relación arrendaticia constaba de contrato de arrendamiento celebrado entre Administradora del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano (ADPINARQ), arrendatario, e Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendadora, autenticado el 21 de marzo de 2001, ante la Notaria Pública Octava del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, bajo el Nº 32, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones.

Asimismo, arguyó que no fue notificada por parte de la ARQUIDIÓCESIS DE CARACAS de la venta del inmueble, ni fue notificada por la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., de la compra del referido inmueble, que solo tuvo conocimiento de ello al momento de hacer el pago del canon de arrendamiento del mes de abril de 2008, cuando el arrendador le manifestó que el propietario del terreno, Arquidiócesis de Caracas, había vendido las parcelas de terreno a una empresa extranjera domiciliada en Curazao, vulnerando de esa manera su derecho de preferencia para adquirir mediante la venta el inmueble en los mismos términos que se hizo, expresó además que, ante lo manifestado realizó la búsqueda del documento de compra-venta, enterándose que por documento protocolizado ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, de fecha 7 de abril de 2008, registrado bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero, la Arquidiócesis de Caracas, a través de su mandatario Jacob Ruben Abadi Abadi, vendió un lote de terreno con una superficie de aproximada 295.000 mts2, a la sociedad mercantil Desarrollos Fondo San Antónimo N.V., en violación a su derecho preferencial, invocó lo previsto en el artículo 47 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano y el artículo 27 de la Ley de Derecho Internacional Privado.

Esta pretensión fue negada y rechazada por la co-demandada Desarrollos Fondo San Antonio N.V., alegando que el demandante alegó que le ampara el derecho de preferencia arrendaticio por ser arrendatario de un lote terreno de 300 mts, señalando además que la totalidad del lote de terreno tiene una extensión de 295.000 mts aproximadamente, aceptando con ello que es poseedor de solo una parte de la totalidad del terreno, por lo que no le corresponde el derecho de preferencia aducido, ya que de conformidad con el artículo 49 de la misma ley, en caso de tratarse de una venta global del inmueble, constituía una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble del cual forma parte el área arrendada.

Igualmente, la co-demandada la Arquidiócesis de Caracas, en su contestación a la demanda, negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la parte actora, aduciendo que efectivamente le había dado en arrendamiento a la sociedad mercantil Inversiones Nancy Mar, C.A., una porción de terreno de 330 mts2, junto con las bienechurías sobre ella construidas, consistentes en tres (3) locales comerciales, lo cual formaba parte del terreno con una superficie total de 295.000 mts2, que además se encontraba ocupado por otros arrendatarios, y que había sido vendido en forma global y no por parcelas a la sociedad mercantil Desarrollos Fondo San Antonio, N.V.; que en ese caso no era posible la venta por parcelas, por cuanto con respecto al terreno vendido nunca se había protocolizado ningún documento de urbanismo o parcelamiento, como lo exige la Ley de Venta de Parcelas, por lo que la demanda por retracto legal arrendaticio propuesta debía ser declarada improcedente en aplicación al artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Establecido lo anterior, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios que han sido valida y tempestivamente aportados al proceso.

PARTE ACTORA:

Consignados junto con el escrito libelar:

• Contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la Administración del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano, arrendadora, y la sociedad mercantil Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno con una superficie de 330 mts2 y las bienechurías sobre el construidas, consistentes en tres (3) locales comerciales, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, Municipio El Hatillo, del Estado Miranda, documento autenticado por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 32, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones, dicho documento lo hicieron valer como medio probatorio los codemandados en su oportunidad de promover pruebas, por lo que este Juzgado al no haber sido impugnado ni tachado, lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, como prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre la Administración del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano, arrendadora, y la sociedad mercantil Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendataria, desde el 1º de marzo de 2000, sobre el lote de terreno antes descrito. Así se establece.

• Copia simple del documento de compra venta con respecto a un lote de terreno de 295.000 mts2, aproximadamente, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero. Por cuanto dicho documento no fue impugnado ni tachado por la parte contraria, muy por el contrario lo hicieron valer como medio probatorio en la oportunidad procesal de promoción de pruebas, este Tribunal le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y disuelta la venta efectuada por parte de la Arquidiócesis de Caracas a la sociedad mercantil Desarrollos Fondo San Antonio, del terreno antes señalado. Así se declara.

• Copia del Informe Técnico de Avalúo del Centro Comercial donde se encuentran ubicados los locales arrendados por el demandante, por cuanto se trata de una copia simple de un documento privado emanado de tercero y no ratificada en juicio, este Tribunal lo desecha de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el lapso probatorio la co-demandada DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., promovió, así:

• Copia del documento de compra venta, sobre un lote de terreno de 295.000 mts2, aproximadamente, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, ubicado en Jurisdicción del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, en fecha 7 de abril de 2008, bajo el Nº 30, Tomo 1, Protocolo Primero, cursante a los autos marcado “C”.

• Contrato de Arrendamiento, ya consignado a los autos, celebrado en fecha 1º de marzo de 2000, marcado “B”.

Co-demandada ARQUIDIOCESIS DE CARACAS:

• Reprodujo e hizo valer como medio de prueba, documento de compra venta, sobre un lote de terreno de 295.000 mts2, aproximadamente, el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, ubicado en Jurisdicción del municipio El Hatillo del Estado Miranda, el cual se encuentra debidamente registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio El Hatillo del Estado Miranda, bajo el Nº 30, tomo 1, Protocolo Primero.

• Reprodujo e hizo valer como medio de prueba, contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre la Administración del Patrimonio Inmobiliario Arquidiocesano, arrendadora, y la sociedad mercantil Inversiones Nancy Mar, C.A., arrendataria, sobre un inmueble constituido por una porción de terreno con una superficie de 330 mts2 y las bienechurías sobre el construidas, consistentes en tres (3) locales comerciales, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, documento autenticado por la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 21 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 32, tomo 20 de los Libros de Autenticaciones.

Los referidos medios de pruebas ya fueron previamente analizados por este sentenciador ratificándose lo expuesto en el punto referente al análisis de las pruebas de la parte actora, así se declara.

Cabe destacar lo que prevé el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, esta obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a el la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procidemental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“… Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quien corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos…”

Se observa de las actas procesales, específicamente del documento de arrendamiento y el documento de compra venta consignados por la parte demandante como instrumentos fundamentales de la demanda (f. 11 al 28), que la accionante, INVERSIONES NANCY MAR, C.A., posee un lote de terreno con una superficie aproximada de 330 mts2 y las bienechurías sobre el construidas, ubicado en el Fundo denominado Hato San Antonio, Municipio El Hatillo, Estado Miranda, en calidad de arrendataria, como consecuencia del contrato de arrendamiento celebrado con la ADMINISTRADORA DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ARQUIDIOCESANO (ADPINARQ), igualmente se constata que dicho terreno forma parte del inmueble objeto de la venta efectuada por ARQUIDIOCESIS DE CARACAS a la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, cuya venta versa sobre un lote de terreno de una superficie aproxima de 295.000 mts2 el cual forma parte de uno de mayor extensión denominado Fundo o Finca San Antonio, sin que exista en autos prueba alguna que demuestre que el terreno vendido de forma global podía ser vendido por parcelas, amén de que la pretensión del demandante es “subrogarse en el lugar de DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO, en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de propiedad ya mencionado”, por lo que pretende la adjudicación del lote de terreno global donde se encuentra ubicado el lote de terreno arrendado.

En este sentido la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 49 establece:

“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.”

De la norma antes transcrita se observa que el retracto legal, no opera cuando se enajena la globalidad del inmueble del cual forma parte el bien arrendado, puesto que el arrendatario en este caso, no ocupa la totalidad del inmueble, sino parte de éste. De admitirse lo contrario, se materializaría un perjuicio para el arrendador, quien se vería obstaculizado para enajenar el inmueble – de forma global- por la obligación que tendría de ofertar los locales, viviendas u oficinas que conforman éste a todos los arrendatarios que los ocupan. De este modo y para proteger el derecho del arrendador, el legislador dispuso la excepción contenida en el artículo 49 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

Al respecto, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Casación Civil, mediante sentencia No. 000340, dictada en fecha 23 de mayo de 2012, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz Hernández, resolvió:

“El fallo recurrido señaló lo siguiente:

“…en el caso de autos la demanda interpuesta debió ser declarada de oficio, inadmisible in limine litis, puesto que de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo. En efecto, consta del documento de compra-venta protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito del Municipio Iribarren del estado Lara, en fecha 10 de mayo de 2010, bajo el N° 2010.606, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 362.11.2.1.1525, el cual corre inserto a los folios 24 al 32 del presente expediente, que el ciudadano Edmundo Severino Iribarren, en su carácter de presidente de la firma mercantil Centro Occidental de Inversiones Sociedad Anónima (CODISA), dio en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana Susana Wu Wu, un bien inmueble de su propiedad, constituido por unas bienhechurías edificadas sobre un terreno ejido de propiedad municipal que mide cuatrocientos setenta metros cuadrados (470 m²), situado en la carrera 22 entre calles 24 y 25, parroquia Catedral, Municipio Iribarren del estado Lara, dentro de los siguientes linderos: Norte: terreno que es o fue ocupado por Rafael Guedez; Sur: con la carrera 22, que es su frente; Este: terreno que es o fue ocupado por Vicente Romero Cottis, y Oeste: terreno que es o fue ocupado por Cornelio Gil García. Asimismo se observa, que de los contratos de arrendamientos, traídos por el actor se desprende que el local ocupado por el arrendatario posee una superficie de trescientos veinticinco metros cuadrados (325 m²), aproximadamente de superficie con 9 metros de frente sobre la carrera 22, de lo que se colige que, el ciudadano Carlos Humberto Ríos López, no es arrendatario del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo, o lo que es lo mismo, es arrendatario de un local que forma parte de un inmueble de mayor extensión.

El artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que, el retracto no procederá en los casos de enajenación o transferencia global, razón por la que, resulta forzoso para esta juzgadora confirmar la sentencia apelada con las modificaciones antes identificadas, y en consecuencia declarar inadmisible la presente demanda, por cuanto la misma, encuadra en el supuesto establecido en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se declara.

En consecuencia de lo antes expuesto, quien juzga considera que en el caso de autos lo procedente es declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto, en fecha 14 de junio de 2011, por el abogado Oswaldo Herrera, en su condición de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en fecha 10 de junio de 2011, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, y en consecuencia se declara inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide”.

Como puede observarse, la recurrida confirmó la decisión de primera instancia que había declarado inadmisible la pretensión deducida fundamentándose en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el cual, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para (sic) la vivienda, oficina o local arrendado, porque de los documentos acompañados al libelo de demanda, se desprende que el actor no es arrendatario de la totalidad del inmueble vendido, sino de una fracción del mismo y que la venta se hizo en bloque o por la globalidad.

Según el formalizante el juez debió haber declarado con lugar la demanda, por cuanto “…el ofrecimiento de venta realizado por la propietaria de conformidad con el artículo 44 ibídem otorga a [su] mandante el derecho de preferencia ofertiva y consecuencialmente el derecho de retracto…”.

Al respecto, juzga esta Sala que ello no es así, por cuanto, tales derechos, tanto el de preferencia ofertiva como el de retracto legal arrendaticio existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, aun y cuando el arrendador o el propietario, por desconocimiento, mal asesoramiento o simplemente por falsa convicción afirme o reconozca la existencia de tales derechos al arrendatario, no por ello significa que éste último efectivamente los adquiera y pueda ejercerlos, puesto que, se insiste, su existencia y procedencia depende de que se configuren los supuestos establecidos expresamente por la ley, y no de lo que tengan a bien declarar, manifestar o expresar las partes.

En este sentido, la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, en modo alguno infringió los artículos 7 y 45 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario, hizo valer el carácter de orden público del derecho de retracto, al no alterar sus supuestos de procedencia circunscribiendo su aplicación a lo establecido en el artículo 49 eiusdem, lo cual descarta cualquier pronunciamiento sobre la existencia o no del derecho de preferencia ofertiva del arrendatario y, por ende, hace inaplicable al presente caso el artículo 45 de ese mismo texto legal, todo lo cual conduce a la desestimación de la presente denuncia. Así se decide.”

(…Omissis…)

“En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide.”

Ahora bien, por cuanto en fecha 13 de octubre de 2008, el tribunal de origen mediante auto expreso admitió la demanda que por retracto legal incoara la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., y posteriormente por sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2012, declaró sin lugar la misma fundamentando su decisión en al artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decisión contra la cual fue ejercido recurso de apelación por parte de la accionante, y analizadas las pruebas aportadas, junto con el fundamento legal y la jurisprudencia arriba citados, considera quien decide pertinente determinar, si el juzgador puede pronunciarse sobre la admisibilidad, luego de haber admitido la demanda y habérsele dado el trámite procesal a la causa en su totalidad, aplicando el principio de conducción judicial sobre lo cual la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 779, de fecha 10 de abril del año 2002, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García, se pronuncio en los siguientes términos:

“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.

Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.”

En este mismo orden de ideas, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fallo N° 1193 de fecha 22 de julio de 2008, con ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz, ratificada por la misma Sala en fallo N° 1896 de fecha 01 de diciembre de 2008, estableció:

“La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hace valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.

Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.

A favor de lo antes dicho, cabe lo que fue afirmado por el Magistrado Jesús Eduardo Cabrera, en exposición que hizo sobre la confesión ficta:

(...) me vengo planteando hace años, que el demandado sin necesidad de haberlo expuesto en su contestación, si no contestó la demanda, siempre podrá alegar y probar en cualquier etapa del proceso la falta de acción. Resuelto que la jurisprudencia se mueve por la acción, y si no hay acción no puede haber sentencia. No es que estemos discutiendo el fondo del asunto, sino que es totalmente absurdo que el juez esté decidiendo un caso cuando él no podía haberlo resuelto porque había perdido la jurisdicción sobre él, ya que la acción no existe, si no hay interés, si no hay cualidad, si hay caducidad legal y menos, si hay prohibición de la ley de admitirla...omissis... (CABRERA, Jesús E. La Confesión Ficta en revista de derecho probatorio. n.° 12 pp. 35 y 36).”

Ahora bien, para dirimir el problema judicial planteado, resulta imperativo indicar que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, ya aludido, constituye una especie de despacho saneador, en virtud del cual los jueces se pronuncian respecto a la admisibilidad o no de una demanda, previo a la revisión y constatación en la misma del cumplimiento de los exigencias de admisibilidad, incluso, para aplicar las reglas de competencia según sea el caso. Esa disposición textualmente dispone que:

“…Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos…”.

Esa revisión previa es congruente con el principio procesal, en virtud del cual los jueces son directores e impulsores del proceso –principio dispositivo- consagrado en los artículos 11 y 14 del Código Adjetivo Civil, dado que ejercen una función jurisdiccional pública dentro del mismo, pues la solución judicial de los conflictos es uno de los fines primarios del Estado de Derecho que asegura el acceso de sus integrantes a valores fundamentales de justicia, paz, orden y seguridad. Como bien se expresa en la Exposición de Motivos del Código de Procedimiento Civil, todo proceso judicial “…no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional, entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia…”. Es por ello, que a los jueces se les asigna el papel de ser directores del proceso, despojándose de esta manera del antiguo rol que de simples e impasibles árbitros tenían, negándosele toda iniciativa oficiosa para asegurar la prosecución de los juicios.

No es así en nuestro actual ordenamiento jurídico, por lo que –aún de manera genérica- es que fue sancionado el citado artículo que autoriza a los jueces a rechazar in limine una demanda, siempre con fundamento a los tres supuestos no concurrentes que en el mismo están contenidos: 1) Que no sea contraria la demanda al orden público. 2) Que no sea contraria a las buenas costumbres y 3) Que no sea contraria a alguna disposición expresa de Ley. Abundante doctrina existe tanto de tratadistas como del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a estos supuestos jurídicos en virtud de los cuales pueden los jueces negar la admisión de las demandas, incluso por improponibilidad manifiesta.

Respecto al supuesto jurídico que permite el rechazo de la demanda negando su admisión por ser ésta contraria a alguna disposición expresa de Ley, abundan también los casos por los cuales, luego de revisar la demanda para su admisión, ésta sea negada. Ello se armoniza perfectamente con el principio constitucional de la tutela judicial efectiva que consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que a título de excepción permite la inadmisión de las demandas bien por razones de fondo, o por cuestiones formales.

Por razones de fondo, cuando su objeto sea imposible jurídicamente tales como el reclamo judicial de deudas azarosas; por razones formales, cuando no se acompañen los documentos que la ley exige expresamente para su admisión ó que las leyes especiales señalen que deban preexistir a los fines de darse la consecuencia jurídica contemplada en sus normas. Muy importante resulta lo anterior, a los fines de admitir o no una demanda, sin necesidad de tener que tocar el fondo de los asuntos planteados por los demandantes.

Los jueces tienen el deber de conocer la ley y de revisar la admisibilidad de la acción propuesta, con el objeto de evitar un caos posterior y dentro de los límites establecidos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. En el presente caso, la norma jurídica que rige la materia no otorga cualidad activa para el ejercicio del retracto legal arrendaticio al arrendatario que no lo es de la totalidad del inmueble, cuando la enajenación o transferencia de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado se haya realizado en forma global, lo cual quedó claramente evidenciado en el sub iudice en contravención a lo dispuesto en el artículo 49 citado, configurándose el supuesto de admisibilidad conforme a disposición expresa de ley. Así se establece.

Congruente con todas las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, resulta forzoso para esta Alzada declarar sin lugar el medio recursivo ejercido contra la sentencia dictada en fecha 15 de noviembre de 2012, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, y declarar inadmisible la demanda por retracto legal arrendaticio, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando modificada la sentencia dictada por el a quo, y así se hará en forma expresa, positiva y precisa en la parte in fine del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente esgrimidos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 22 de noviembre de 2012, por el MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y por el ciudadano BERNARDINO FERNANDEZ DO VALE, en su condición de presidente de sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., contra la decisión dictada en 15 de noviembre de 2012, por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada.

SEGUNDO: INADMISIBLE la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por la sociedad mercantil INVERSIONES NANCY MAR, C.A., contra los contra los codemandados ARQUIDIOCESIS DE CARACAS y la sociedad mercantil DESARROLLOS FONDO SAN ANTONIO N.V., todos suficientemente identificados en el cuerpo del presente fallo.

TERCERO: Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 202° de la Independencia y 153° de la federación, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil trece (2013).
EL JUEZ

ARTURO MARTINEZ JIMÉNEZ

LA SECRETARIA, ACC.,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ
En esta misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.), se publicó, registró y agregó la anterior sentencia al expediente, constante de dieciséis (16) folios útiles.
LA SECRETARIA, ACC.,

Abg. MARICEL CARRERO PÉREZ

Exp.: No. 12-000772
AMJ/MCP/VMM.-