TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 202° y 153°

DEMANDANTES: ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.658.580 y 3.658.581, respectivamente.
APODERADAS
JUDICIALES: JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS, abogadas en ejercicio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 23.463 y 51.238, en el mismo orden de mención.

DEMANDADA: WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 14 de noviembre de 2001, bajo el Nº 62, Tomo 607-A-Qto.
APODERADO
JUDICIAL: MARCOS CASTILLO VELANDIA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 49.076.

JUICIO: DESALOJO

SENTENCIA: DEFINITIVA

MATERIA: MERCANTIL

EXPEDIENTE: AC71-R2011-000144 (11-10662)

I
ANTECEDENTES

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 5 de agosto de 2011, por la abogada ASUNCIÓN FRÍAS en su carácter de apoderada judicial de los demandantes ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, contra la decisión proferida en fecha 20 de mayo de 2011 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la defensa perentoria opuesta por el defensor ad litem de la parte demandada sociedad de comercio World Holding & Consulting Venezuela, C.A., relativa a la falta de cualidad de los accionantes para intentar el juicio, así como la carencia de interés jurídico de la accionada para sostenerlo, y en consecuencia sin lugar la demanda por desalojo impetrada por los prenombrados ciudadanos contra la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., en el expediente signado con el Nº AP31-V-2010-000952 de la nomenclatura del aludido juzgado.
El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el tribunal a quo mediante auto fechado 21 de septiembre de 2011, ordenándose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas el día 10 de octubre de 2011, fue asignado el conocimiento y decisión de la preindicada apelación a este Juzgado Superior, recibiendo las actuaciones el día 17 de ese mismo mes y año. Por auto dictado en fecha 19 de octubre de 2011, se le dio entrada al expediente y se fijó el décimo (10mo.) día de despacho siguiente a esa data, exclusive, para dictar sentencia conforme a lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

El día 4 de noviembre de 2011, compareció ante esta Alzada la abogada ASUNCIÓN FRIAS en su carácter de apoderada judicial de los demandantes ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, y consignó escrito de alegatos constante de trece (13) folios útiles y tres (3) anexos constantes de treinta y dos (32) folios útiles, a través del cual arguyó: i) Que el a quo en la decisión cuestionada se limitó a declarar con lugar la defensa perentoria de falta de cualidad de los accionantes para intentar el juicio y la carencia de interés jurídico actual para sostenerlo por parte de la empresa World Holding & Consulting Venezuela, C.A., y en consecuencia, sin lugar la demanda por desalojo impetrada, como si hubiera efectuado un juzgamiento del mérito de la controversia o sobre la titularidad del derecho lo cual no se verificó, y que señala el a quo en la recurrida que “…dada la naturaleza de la presente decisión se hace innecesario analizar y decidir el resto del material defensivo alegado por el Defensor Judicial de la parte demandada…”. ii) Que de las pruebas aportadas por esa representación, el a quo no analizó la prueba testimonial promovida en el capítulo II del escrito de pruebas de fecha 19 de febrero de 2011, argumentando que las mismas no son suficientes para apreciar la idoneidad de la prueba y las declaró improcedentes, por lo que no apreció adecuadamente dichas testimoniales y es por ello que incurrió en una interpretación errónea del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. iii) Que el tribunal de cognición no apreció la inspección judicial realizada, la cual concuerda perfectamente con las testimoniales evacuadas, cuyas deposiciones estuvieron contestes en cuanto a la demostración de la necesidad que tienen los arrendadores de ocupar la porción arrendada como se indicó en el libelo. iv) Que de acuerdo a los términos del libelo y a las pruebas consignadas y evacuadas, se aprecia la falta de pago y la necesidad de los arrendadores de ocupar el inmueble arrendado, de igual forma la relación arrendaticia existente, lo que se evidencia con la prueba de confesión de la demandada y con la falta de pago de los cánones de arrendamiento regulados. vi) Que si bien la arrendataria había adquirido parte de la propiedad del inmueble, dado en arrendamiento, nada impedía que siguiera en la condición de arrendataria en relación con sus copropietarios por la alícuota correspondiente a éstos, y por ello es injustificable que el a quo haya declarado inviable la acción por la presunta falta de cualidad de los accionantes, ignorando que la cualidad de la arrendataria no se perdió por efecto de la adquisición de una parte de la propiedad del inmueble, pues si bien la arrendataria había adquirido parte de la propiedad, es decir, el treinta y tres punto treinta y tres por ciento (33,33%), ello no obsta para que siguiera como arrendataria en relación con los demás co-propietarios del otro (33,33%), correspondiente a la alícuota de propiedad de los otros comuneros, y por consiguiente, debió haber cumplido con sus obligaciones de pago en razón del arrendamiento regulado. Finalmente, pidió que se declarara con lugar la apelación, con lugar la demanda por desalojo y se ordene la desocupación del bien inmueble objeto de la controversia y se condene al pago de los cánones de arrendamiento regulados por concepto de indemnización, correspondiente a los meses de diciembre de 2008 hasta la presente fecha a razón de Bs. 6.093 cada uno, y los que se vayan venciendo hasta la total desocupación del inmueble más los intereses y el ajuste por inflación a partir de la interposición de la demanda, con el pago de los montos insolutos de todos los servicios de la oficina con expresa condenatoria en costas.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

La presente controversia se inició mediante escrito libelar interpuesto en fecha 16 de marzo de 2010 (f. 2 al 12), por las abogadas en ejercicio JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS con fundamento en los siguientes hechos: i) Que los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO conjuntamente con el ciudadano STEVE SZABO adquirieron un bien inmueble constituido por un apartamento para oficina distinguido con las siglas y números C-22-A, situado en el piso 22 de la Torre C del Edificio Centro Plaza de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao Estado Miranda según se evidencia de documento inscrito por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, correspondiéndole a cada co-propietario el 33,33% de los derechos del referido bien. ii) Que posteriormente se arrendó el 66,66% del inmueble en cuestión a la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., pactándose un canon mensual de arrendamiento de mil quinientos sesenta bolívares exactos (Bs. 1.560,00) quedándose los arrendadores con el 33,33% para el funcionamiento de sus propias oficinas de ingeniería, dividiéndose la oficina en dos partes con una pared interna que imposibilita la comunicación entre ambos espacios y delimita los mismos con sus entradas debidamente independientes. iii) Que el socio STEVE SZABO sin previa consulta a los co-propietarios violó el derecho de preferencia y vendió a la arrendataria el 33,33% de los derechos que le correspondían sobre el bien inmueble antes mencionado, siendo alegado posteriormente por la arrendataria la extinción parcial de la obligación de pago y disminuyendo el canon objeto de pago a la cantidad de ochocientos noventa y un bolívares (Bs. 891,00) sin tomarse en cuenta los aumentos por inflación, así las cosas desde dicho momento se le solicitó a la arrendataria la devolución de la porción arrendada produciéndose la negativa de la misma, así como la negativa a firmar un contrato que refleje la situación de hecho producida por la venta efectuada. iv) Que el arrendamiento se llevo acabo por razones económicas, lo cual iba a regularizarse posteriormente para desempañar eficazmente los trabajos de ingeniería respectivos sin limitación alguna y con sus correspondientes materiales de trabajo pues los mismos, se encuentran hacinados no pudiéndose utilizar, por lo cual deben ocuparse espacios fuera de la oficina que acarrean gastos económicos. El referido contrato de arrendamiento fue suscrito el 18 de febrero de 2004 con un (1) año de duración contado a partir del 1º de febrero del referido año, pudiendo prorrogarse con el aumento del canon respectivo, lo cual no se cumplió y no se pago el canon al que había lugar alegándose que se encontraban en prorroga legal, no pagando el incremento acordado desde año 2005. v) Que los actores efectuaron los trámites de notificación respectivos para la no renovación del contrato de arrendamiento y se realizara la entrega voluntaria del inmueble, a lo cual la arrendataria alego que tal notificación era extemporánea y no procedía la entrega solicitada, haciéndose posteriores notificaciones y el día 31 de enero de 2008 el ciudadano JUAN CARLOS FERRO admitió haber sido notificado oportunamente en relación a la voluntad de los arrendadores de no renovar el contrato, practicándose notificación judicial por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y conviniéndose que se entregaría el inmueble en el mes de enero de 2009, sin embargo, la parte demandada comenzó a consignar el pago del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la citada Circunscripción Judicial evidenciándose con ello la mala fe de la arrendataria. vi) Que en vista de tales hechos se recurrió a la dirección de inquilinato del Ministerio de Infraestructura a fin de solicitarse la regulación de la totalidad del alquiler de la oficina que se había dejado de pagar siendo tal regulación por la cantidad de dieciocho mil doscientos setenta y nueve bolívares exactos (Bs. 18.279,00), según resolución Nº 12635 del 6 de noviembre de 2008, siendo el canon mensual objeto del arrendamiento la tercera parte, esto es la cantidad de seis mil noventa y tres bolívares exactos (Bs. 6.093,00), lo cual debió ser pagado desde el mes de diciembre de 2008, siendo los pagos realizados por la arrendataria de ochocientos noventa y un bolívares con cuarenta y dos céntimos (Bs. 891,42) hasta el mes de noviembre del referido año a pesar de estar vigente la regulación antes mencionada tal y como consta del expediente Nº 2383 del Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital que declaró sin lugar el recurso ejercido por la arrendataria contra la Resolución Nº 12635. vii) Que posteriormente se intentó demanda por cumplimiento de contrato ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictándose sentencia en la cual se declaró inadmisible la demanda por haber operado la tácita reconducción, pues se está en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Las abogadas libelistas invocaron como fundamento de la acción incoada el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en sus literales “a y b”, solicitándose se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el 33,33 % de los derechos de propiedad que tiene la arrendataria sobre el bien inmueble en cuestión de conformidad con lo estatuido en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, así como la indemnización de la cantidad de noventa y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares exactos (Bs. 97.488,00) correspondientes a las pensiones de arrendamiento insolutas y causadas durante los meses de diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero y marzo de 2010, cada una de ellas por la cantidad de seis mil noventa y tres bolívares exactos (Bs. 6.093,00), exigiéndose también el pago de aquellas mensualidades que por igual monto y concepto se siguieren venciendo hasta la total desocupación del inmueble, más sus intereses hasta dicha fecha y el ajuste por inflación a partir del momento de interponerse la presente demanda; así como el pago de los montos insolutos de todos los servicios de la oficina y de los costos y costas judiciales, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Conjuntamente con el escrito libelar, los representantes judiciales de los demandantes, consignaron los siguientes recaudos:

• Copia fotostática del poder otorgado por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO a las abogadas en ejercicio JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, bajo el Nº 76, Tomo 7, marcado con la letra “A”.

• Comunicación emitida por el ciudadano JUAN CARLOS FERRO, en su condición de consultor jurídico de la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. y dirigida a la sociedad de comercio GEOPROYECTOS C.A. en la persona de los ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y/o ROBERTO ARAYA ÁLAMO, mediante la cual se da respuesta a la notificación de no renovación del contrato.

• Copia simple del reintegro o egreso de las consignaciones efectuadas por la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Copia certificada del contrato de compra-venta suscrito entre la sociedad mercantil BIENES RAICES COTÁVILA, C.A. y los ciudadanos ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y STEVE SZABO HUNYADY protocolizado en el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, marcada con la letra “B”.

• Copia certificada del contrato de compra-venta suscrito entre el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY y la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., protocolizado en el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el Nº 50, Tomo 14, Protocolo Primero, marcada con la letra “C”.

• Copia cerificada del contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos STEVE SZABO, ALFREDO ARAYA, ROBERTO ARAYA y la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., autenticado en la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2004, bajo el Nº 4, Tomo 15, marcada con la letra “D”.

• Original de las notificaciones de fechas 1º de noviembre de 2005, 13 de marzo de 2007 y 19 de marzo de 2007, suscritas por los ciudadanos ROBERTO ARAYA ÁLAMO y ALFREDO ARAYA ÁLAMO, en su condición de arrendadores, y dirigidas a la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., a través de las cuales le informa la decisión de no renovar el contrato de arrendamiento, marcadas con las letras “E, F y G”.

• Original de notificación emitida el 19 de marzo de 2007 por el consultor jurídico de la arrendataria, abogado JUAN CARLOS FERRO por medio de la cual se remitió el pago de los meses febrero y marzo de 2007, así como el pago correspondiente a los gastos comunes de diciembre de 2006, admitiéndose que la fecha de vencimiento del contrato era el 31 de enero de 2008 y manifestándose que se haría uso de la prorroga legal respectiva, marcada con la letra “H”.

• Copias certificadas de los siguientes documentos: a.- Resolución Nº 00012635, de fecha 06 de noviembre de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de la totalidad de la oficina en cuestión en la cantidad de dieciocho mil doscientos setenta y nueve bolívares exactos (Bs. 18.279,00), y para el estacionamiento descubierto en la cantidad de un mil setecientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 1.748,86); b.- Notificación personal dirigida a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. en fecha 7 de noviembre 2008; c.- Informe de la notificación personal-constancia de visita al inmueble respectivo de fecha 14 de noviembre de 2008; d.- Cartel de notificación dirigido a la arrendataria dictado el 17 de noviembre 2008; e) Informe de notificación por cartel de la referida resolución; y f) Copia simple de la publicación en el diario “El Universal”; marcadas con la letra “I”.

• Copias certificadas del Recurso Contencioso Administrativo intentado por la arrendataria, con su respectivo auto decisorio dictado por el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, a través del cual se declaró inadmisible el recurso ejercido contra la Resolución Nº 00012635 dictada por la Dirección Nacional de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, la cual quedó definitivamente firme según auto de data 17 de febrero de 2009, marcadas con las letras “J ”.

• Copia certificada de la sentencia dictada el día 3 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa promovida por la defensora judicial de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., y en consecuencia, inadmisible la demanda intentada por cumplimiento de contrato de arrendamiento, marcada con la letra “K”.

La demanda in comento aparece admitida mediante auto de fecha 25 de marzo de 2010, por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 88), ordenándose el emplazamiento de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., para que compareciera al segundo (2do.) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a fin de que diera contestación a la demanda.

Cumplidos los trámites de citación establecidos en el Código de Procedimiento Civil, previa solicitud de la parte actora se designó como defensor judicial de la demandada al ciudadano JOSÉ LUIS VILLEGAS, quien fue debidamente notificado mediante boleta el día 30 de septiembre de 2010, manifestando su aceptación al cargo prestando el juramento de ley a través de acta de data 5 de octubre de 2010.

Efectuadas las gestiones de citación personal del defensor judicial designado, procedió a dar contestación a la demanda el día 17 de enero de 2011, mediante escrito el abogado JOSÉ LUIS VILLEGAS actuando con el carácter indicado, alegó lo siguiente: i) Que de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil se alega la falta de cualidad de los accionantes, así como la falta de interés de la demandada, pues conforme al documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO, ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO y STEVE SZABO HUNYADY adquirieron el bien inmueble objeto de arrendamiento estableciéndose un verdadero estado de comunidad debidamente regulado por el artículo 759 del Código Civil. ii) Que posteriormente a través de documento autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda en fecha 18 de febrero de 2004, bajo el Nº 4, Tomo 15, los citados co-propietarios arrendaron a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. el 66,66% de los derechos de propiedad del inmueble en cuestión, adquiriendo ulteriormente la demandada y durante la vigencia del referido contrato de arrendamiento el 33,33% de los derechos de propiedad del inmueble objeto de litigio a través de una venta que le hiciere el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY, quedando así modificada la condición de la sociedad mercantil ya citada, quien pasó a ser de arrendataria a propietaria y/o comunera teniendo plena propiedad de su parte y participando en las cargas y beneficios que abarca el bien inmueble, y no a una porción de él, incluyendo la del contrato de arrendamiento suscrito cuya naturaleza quedó desvirtuada por efecto de la venta, según lo establecido en el artículo 765 del Código Civil. iii) Que en nombre de su defendida negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta por no ser ciertos los hechos alegados y por no asistirle a los actores el derecho que reclaman, pues los accionantes solicitan la desocupación del 33,33% del bien inmueble objeto de la controversia pues la demandada no puede recibir el trato de una arrendataria sino de una comunera por haber adquirido el 33,33% del inmueble, pretendiéndose eludir por los actores la partición y división de la cosa en común proponiéndose la división indebida de una propiedad que se reputa pro-indivisa pues se vería trasgredido el derecho de propiedad de la demandada siendo ello de rango constitucional según lo estatuido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. iv) Que desde el mismo momento en que la arrendataria compró un porcentaje del inmueble quedó subrogada de pleno derecho en la posición que inicialmente ocupaba su arrendador, y en consecuencia, mal podría ser obligada a entregar algo que le pertenece, en este sentido es evidente que la demandada no esta obligada a desocupar la parte del inmueble que se describe en el libelo de demanda pues ello implicaría disponer de un derecho que es ajeno, no pudiendo obligarse a la accionada a pagar deudas distintas a las que derivan de su estado de comunidad ni mucho menos de las que deriven del contrato de arrendamiento, ya que ella dejó de ser inquilina y pasó a ser co-propietaria. Así las cosas, es por lo que el defensor ad litem pide se declare sin lugar la demanda, así como la falta de cualidad de los actores y la falta de interés de su representada.

Mediante escrito de fecha 19 de enero de 2011 la abogada ASUNCIÓN FRÍAS en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, promovió pruebas de la manera siguiente:

• Promovió el mérito de los autos en todo lo que favorezca a la parte actora.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos Carlos Jiménez, Mikel Ugalde y Marisol Cekota, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.115.014, 14.890.521 y 4.351.172, respectivamente.

El tribunal de cognición por auto de fecha 24 de enero de 2011, admitió las pruebas promovidas por la parte actora por no ser manifiestamente ilegales ni impertinentes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, fijando el tercer (3º) día de despacho siguiente para que los testigos promovidos rindieran su declaración.

Acto seguido, el día 8 de febrero de 2011 las abogadas JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS en su condición de apoderadas judiciales de la parte actora, consignaron escrito a través del cual expusieron sus alegatos en relación a la contestación de la demanda que efectuó el defensor ad litem de la demandada. En la misma fecha previamente indicada la representación judicial de la parte demandante, consignó nuevo escrito de promoción de pruebas, lo cual hicieron de la siguiente manera:

• Promovieron el mérito de los autos en todo lo que favorezca a la parte actora.

• Promovieron y consignaron copia certificada del expediente Nº 2008-0349 de consignaciones que lleva el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Promovieron y consignaron copia certificada del expediente Nº AP31-S-2008-000133 relativo a la notificación judicial llevada a cabo ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

• Promovieron inspección judicial con el fin de que el tribunal se trasladara al inmueble objeto de litigio y procediera a dejar constancia de los metros cuadrados de la totalidad de la oficina, de los metros cuadrados que ocupa la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. y de los metros cuadrados que ocupan los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA y ROBERTO IGNACIO ARAYA, así como también la separación y delimitación de la oficina, el estado en que se encuentran los bienes muebles y su hacinamiento, y en definitiva de cualquier otra circunstancia.

El Juzgado de a quo en fecha 10 de febrero de 2011, procedió a evacuar las testimoniales promovidas por la parte actora, solicitando prorroga del lapso probatorio el día 11 de febrero de 2011, la abogada ASUNCIÓN FRÍAS en su condición de apoderada judicial de los accionantes, siendo proveído lo requerido mediante auto de fecha 18 de febrero de 2011. Así las cosas, el tribunal de primer grado procedió a llevar acabo la inspección judicial promovida en fecha 23 de febrero de 2011, en la cual se dejó constancia de las condiciones en que se encuentra el bien inmueble respectivo y los metros cuadrados del mismo con sus respectivas divisiones, consignándose las fotos correspondientes a dicha inspección a través de diligencia fechada 2 de marzo de 2011.

El juzgado de primera instancia dictó sentencia en fecha 20 de mayo de 2011, en la cual declaró procedente la defensa previa alegada por el defensor ad litem designado relativa a la falta de cualidad de la parte actora y la carencia de interés jurídico de la parte demandada, y sin lugar la demanda intentada por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, imponiéndose las costas a los actores por haber resultado vencidos en juicio.

Efectuados los trámites de notificación de la sentencia establecidos en el Código de Procedimiento Civil, la abogada ASUNCIÓN FRÍAS en su condición de apoderada judicial de la parte actora mediante diligencia fechada 5 de agosto de 2011, ejerció recurso de apelación contra la decisión proferida por el a quo el 20 de mayo de 2011.

Por auto de fecha 21 de septiembre de 2011, se oyó en ambos efectos la apelación ejercida por la parte actora, ordenandose la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a fines de la insaculación legal.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Procede este Juzgado Superior Segundo a fallar, lo cual hace con sujeción en los razonamientos y consideraciones que se exponen a continuación:

Se defieren las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 5 de agosto de 2011, por la abogada ASUNCIÓN FRÍAS actuando en su condición de apoderada judicial de la parte demandante, contra la decisión proferida el 20 de mayo de 2011 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró procedente la defensa previa alegada por el defensor ad litem designado relativa a la falta de cualidad de la parte actora y a la carencia de interés jurídico de la parte demandada, y en consecuencia, sin lugar la demanda intentada por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, imponiéndose las costas a los actores por haber resultado vencidos en juicio.

Ese fallo es, en su parte pertinente, como sigue:

”…Sólidos principios doctrinarios y jurisprudenciales elaborados sobre la materia, son contestes al establecer que en el proceso civil las partes deben asistir al juicio de que se trate dotadas de la necesaria y suficiente legitimación, activa o pasiva, para su correcta y adecuada intervención en estrados. En ese sentido, el artículo 136 del Código de Procedimiento Civil es muy enfático al señalar que ´Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley´.
La cualidad, entonces, no es más que la adecuada y necesaria relación de identidad lógica entre la figura abstracta del actor, concretamente considerada, en relación con la persona que es titular del derecho; y de identidad lógica entre la figura abstracta del demandado, concretamente considerada, con relación a la persona contra quien es dirigida la pretensión procesal. Esta, también, es la tesis sustentada con carácter vinculante por el Supremo Tribunal de la República:
…omissis…
De lo expuesto, se concluye que la intención primaria de las partes al momento de contratar no fue otra sino la de propender a la formación contrato de arrendamiento cuyo objeto está referido a la totalidad del inmueble que se identifica como apartamento nº C-22-A-2 del Edificio Centro Plaza, integralmente considerado, y no a porciones individuales o específicas de ese apartamento, sin evidenciarse de autos que el objeto de esa convención hubiere sido modificado por convenio posterior entre las partes, por lo que es de entender que esa relación contractual arrendaticia ha mantenido su vigencia desde el mismo instante de su formación, quedando integrada, prima facie, entre los ciudadanos Steve Szabo, Alfredo Araya y Roberto Araya, en su doble condición de copropietarios y de arrendadores, y la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a., como arrendataria, y en este sentido es que debe orientarse la correcta interpretación de la cláusula primera del contrato accionado, en la que, como se dijo, se expresa que el objeto de ese pacto arrendaticio es el mencionado apartamento, como una sola unidad, por lo que cabe aplicar el principio de ley que tiene entre las partes el contrato celebrado con las formalidades pertinentes, tal como se establece en el artículo 1.159 del Código Civil.
…omissis…
Ahora bien, el negocio jurídico de la compraventa que involucra al ciudadano Steve Szabo Hunyady con la sociedad mercantil World Holding & Consulting Venezuela, c.a., está referido a la traslación de la cuota parte que, en un 33,33% sobre los derechos de propiedad, mantenía el primero de los nombrados en el inmueble que es objeto de la convención locativa ya previamente perfeccionada entre las partes, frente a lo cual considera el Tribunal que a la compradora la asiste un derecho pleno sobre esa cuota, en la que, por mandato de lo establecido en el artículo 765 del Código Civil, tiene la plena propiedad. Es por ello que la cuota se considera como algo inmaterial que abarca cada parte de la cosa, sin llegar a toda ella, constituyendo un derecho subjetivo que es susceptible de enajenación o abandono, por lo que al ser enajenada, la transferencia de propiedad atañe al derecho que ella representa en la parte y no a la universalidad de bienes que la integran. Por lo tanto, al materializarse el indicado acto traslativo de propiedad, el objeto de la venta está referido a derechos sobre el inmueble y no a la tercera parte de la estructura física del apartamento arrendado.
…omissis…
Por ende, al contrario de la tesis sustentada por las partes, la venta materializada en beneficio de World Holding & Consulting Venezuela, c.a., está referida a derechos sobre la cosa común y no a porciones de la estructura física de la cosa arrendada, pues a ello se opone el carácter proindiviso que ostenta el inmueble perteneciente a la comunidad que hoy en día existe entre los ciudadanos Alfredo Araya, Roberto Araya y la mencionada entidad mercantil.
…omissis…
Por ende, ante los cambios sobrevenidos en la relación contractual arrendaticia con ocasión de la venta efectuada en beneficio de la hoy demandada, mal puede la parte actora en el presente caso exigir de la hoy demandada la satisfacción de un derecho de posesión sobre la cosa arrendada pues a ello se opone el derecho de propiedad que hoy en día ostenta la destinataria de la pretensión sobre el 33,33% de la totalidad del inmueble de autos, dado que no tiene sentido requerir ´la desocupación inmediata del inmueble objeto de esta controversia´ (sic), porque ello implicaría una clara negación al derecho de propiedad que le asiste y es inherente a World Holding & Consulting Venezuela, c.a., pues de admitirse lo contrario se propendería a la partición anticipada de la cosa común pero sin observarse las fórmulas legales destinadas para tal fin, de un bien que se reputa proindiviso, en el que sobre la demandada concurren las figuras de deudor y de acreedor sobre todo el bien inmueble y no sobre una porción del mismo.
…omissis…
Por lo tanto, la solución a este conflicto de intereses, en el que no es posible discutir al mismo tiempo derechos de propiedad y posesión sobre una persona respecto a la misma cosa, la solución no es otra sino la contemplada en el artículo 768 del Código Civil, conforme al cual ´A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad, y siempre puede cualquiera de los partícipes demandar la partición´, bien sea a través de los mismos copropietarios, por árbitros o por ejercicio de la correspondiente acción procesal
…omissis…
En consecuencia, ante la duda razonable existente en los autos del expediente, donde los actores has desconocido los cambios ocurridos en la relación jurídica de su interés, estima quien aquí decide que al existir una dualidad de posiciones en cabeza de la destinataria de la pretensión, a las cuales no es posible delimitar fácilmente, lo correcto y ajustado a derecho es desestimar la demanda iniciadora de las presentes actuaciones, con el efecto subsiguiente que la vía adecuada para dilucidar el conflicto entre las partes es la acción de partición y no la pretensión de desalojo. Así se decide de conformidad a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil. Ha lugar a la denuncia formulada por el defensor ad litem de la parte demandada.
Dada la naturaleza de la presente decisión, se hace innecesario analizar y decidir el resto del material defensivo alegado por el defensor judicial de la parte demandada. Así se declara.
III
DECISIÓN
Sobre la base de las anteriores consideraciones, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1.- Con lugar la defensa previa alegada por el defensor ad litem designado inicialmente a la parte demandada, concerniente a la falta de cualidad de los actores para intentar el juicio y la carencia de interés jurídico actual para sostener las razones aducidas por los demandantes en el libelo.
2.- Sin lugar la demanda de Desalojo instaurada por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, en contra de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, c.a., ambas partes suficientemente identificadas en este fallo.
2.- De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se le imponen las costas a la parte actora por haber resultado vencida en este juicio…”

Fijado lo anterior, debe previamente este jurisdicente establecer el thema decidendum, el cual se circunscribe a determinar si la declaratoria con lugar de falta de cualidad de los demandantes para intentar el presente juicio y la carencia de interés jurídico de la demandada, así como la declaratoria sin lugar de la acción impetrada, se encuentran o no ajustadas a derecho. Así, en el sub lite se observa que las abogadas en ejercicio JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS procediendo en su carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, interpusieron formal demanda de desalojo a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., con fundamento en que se suscribió contrato de arrendamiento en conjunto con el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY en el cual se arrendó una parte de la oficina identificada C-22-A del piso 22 y ubicada en la Torre C del Edificio Centro Plaza, Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda, con entrada independiente que se identificó luego de dividir la oficina como C-22-a-2, con un área de 66,66% del total, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento que la sociedad mercantil antes mencionada dejó de pagar al transformarse el contrato luego de haber adquirido el 33,33% de los derechos del bien en cuestión, lo que le fuere vendido por el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY sin previa notificación y posterior autorización de los demás co-propietarios. Por lo que demandan el desalojo del área del 33,33 % tercera parte del inmueble, con fundamento en el artículo 34, literales a y b de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; como indemnización sustitutiva por los cánones dejados de pagar por la cantidad de noventa y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares exactos (Bs. 97.488,00) correspondientes a las pensiones de arrendamiento insolutas y causadas durante los meses de diciembre de 2008; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009, enero, febrero y marzo de 2010, cada una de ellas por la cantidad de seis mil noventa y tres bolívares exactos (Bs. 6.093,00), exigiéndose también el pago de aquellas mensualidades que por igual monto y concepto se siguieren venciendo hasta la total desocupación del inmueble, más sus intereses hasta dicha fecha y el ajuste por inflación a partir del momento de interponerse la presente demanda; así como el pago de los montos insolutos de todos los servicios de la oficina y de los costos y costas judiciales, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dicha pretensión fue rechazada por el abogado JOSÉ LUIS VILLEGAS en su condición de defensor ad litem de la parte demandada sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., quien mediante escrito fechado 17 de enero de 2011, opuso la falta de cualidad activa de los demandantes para intentar la presente acción, así como la falta de interés de su defendido para sostenerla, dado que la citada sociedad mercantil le compró al ciudadano STEVE SZABO HUNYADY el 33,33% de los derechos que poseía sobre el bien inmueble en cuestión quedando de esta manera sin efecto alguno el contrato de arrendamiento celebrado, pues dicha empresa paso de ser arrendataria a co-propietaria quedando la naturaleza del contrato desvirtuada por efectos de la venta posteriormente realizada.

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda por desalojo impetrada, pues, -a su decir- los hechos narrados en el libelo no son ciertos y no asisten a los actores el derecho que ambicionan deducir, pues los demandantes solicitan a la sociedad mercantil anteriormente citada la desocupación del bien inmueble del cual se adquirió el 33,33% de los derechos de propiedad, por lo que no debe ser tratada como arrendataria sino por el contrario como co-propietaria, ya que no puede llevarse a cabo la división de una propiedad que resulta proindivisa, de llevarse a efecto tal división se vería trasgredido el derecho de propiedad establecido en el artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela. Finalmente, alegó que mal podría ser obligada la demandada a entregar lo que en derecho le pertenece por haberlo adquirido producto de una venta que le efectuare el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY, no pudiendo ser obligada a cancelar deudas distintas a las generadas de la comunidad.

Fijados los hechos controvertidos, a continuación corresponde a esta Alzada establecer el orden decisorio, que en el caso particular está referido a dilucidar en primer lugar la defensa perentoria de falta de cualidad activa de los demandantes para intentar la presente demanda, así como la falta de interés jurídico de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., para sostenerla; de resultar improcedente se analizará y se emitirá pronunciamiento con respecto al mérito de la pretensión deducida.

PRIMERO: Se pasa a emitir pronunciamiento con relación a la defensa perentoria de falta de cualidad y de falta de interés, opuesta con fundamento en que, si bien es cierto se suscribió de un contrato de arrendamiento entre los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO, ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, STEVE SZABO y la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. debidamente autenticado en fecha 18 de febrero de 2004 por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, no es menos cierto, que la referida sociedad mercantil compró los derechos de propiedad que tenía el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY sobre el bien inmueble ubicado en el piso 22, de la Torre “C” del Edificio Centro Plaza, identificado con las letras y números C-22-A, de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda, según se evidencia por documento de fecha 14 de marzo de 2005 debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Chacao del Estado Miranda, quedando de esta forma sin valor alguno el contrato de arrendamiento suscrito, pues quien fungía como arrendataria perdió su condición y pasó a ser co-propietaria, teniendo plena propiedad de su cuota y siendo así comunera del bien objeto del presente litigio, por lo cual mal podría desalojarse a dicha sociedad mercantil.

La representación judicial de la parte demandante abogadas JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS, consignaron como documentos probatorios junto a su escrito libelar, los instrumentos que pasan a ser analizados sólo a los fines de decidir la cuestión jurídica previa opuesta, a saber:

• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., dirigida a GEOPROYECTOS C.A., en la persona de los ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y/o ROBERTO ARAYA ÁLAMO (f. 15). Esta comunicación, recibida el 23 de febrero de 2007 se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, evidenciándose que se realizó un ofrecimiento de venta del 33,33% adquirido, lo cual a su vez deja en evidencia la relación contractual arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.

• Copias simples de las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (f. 17 al 36), en las cuales se evidencia el retiro de la consignación efectuada por la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSUTING VENEZUELA C.A. por la cantidad de dos mil seiscientos setenta y cuatro bolívares con veintiocho céntimos (Bs. 2.674,28) cada uno. El Tribunal por cuanto tales copias no fueron impugnadas se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pues dejan en evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes lo que acarreó las consignaciones efectuadas, y de las cuales se puede constatar que la sociedad mercantil demandada realizó consignaciones periódicas a favor de los ciudadanos Araya Roberto y Araya Alfredo, las cuales fueron retiradas por los beneficiarios hasta el mes correspondiente a noviembre 2008. Así se declara.

• Copia certificada del documento de compra-venta (f. 37 al 42), suscrito entre la sociedad mercantil BIENES RAÍCES COTÁVILA C.A. y los ciudadanos ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y STEVE SZABO HUNYADY, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, acreditando la propiedad del inmueble identificado con los números y letras C-22-A ubicado en el piso 22 de la Torre “C” del Edificio Centro Plaza de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda. Esta documental se aprecia y valora según establecen los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, evidenciándose efectivamente que a partir del 27 de marzo de 1998, los demandantes son co-propietarios del aludido inmueble. Así se declara.

• Copia certificada de documento de compra-venta (f. 43 al 47), suscrito entre el ciudadano STEVE SZABO HUNYADY y la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el Nº 50, Tomo 14, Protocolo Primero, acreditando la propiedad del 33,33% del inmueble identificado con el número y letras C-22-A ubicado en el piso 22 de la Torre “C” del Edificio Centro Plaza de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este recaudo se aprecia y valora según establecen los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil, evidenciándose efectivamente que a partir del 14 de marzo de 2005 la demandada es propietaria de la aludida cuota correspondiente al inmueble de autos. Así se declara.

• Copia certificada del contrato de arrendamiento (f. 48 al 52), suscrito entre los ciudadanos STEVE SZABO, ALFREDO ARAYA, ROBERTO ARAYA y la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 18 de febrero de 2004, bajo el Nº 4, Tomo 15, acreditando la relación arrendaticia existente sobre el inmueble identificado con los números y letras C-22-A-2 ubicado en el piso 22 –Pent House- de la Torre “C” del Edificio Centro Plaza de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda. Este recaudo documental se aprecia y valora según establecen los artículos 1.357 y 1.384 del Código Civil, evidenciándose efectivamente que a partir del 1º de febrero de 2004 existió una relación arrendaticia entre los intervinientes y que la misma se inició sobre un área dividida e independiente del bien inmueble de autos. Así se declara.

• Originales de comunicaciones emitidas por los ciudadanos ALFREDO ARAYA y ROBERTO ARAYA, dirigidas a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. (f. 53). Estas comunicaciones, recibidas con sello húmedo los días 8 de noviembre de 2005, 13 de marzo de 2007 y 20 de marzo de 2007, se valoran conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, evidenciándose la manifestación de no renovación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, así como el cobro de los cánones de arrendamiento correspondientes al 5 de febrero de 2002, lo que demuestra la relación contractual arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.

• Original de comunicación emitida por la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., dirigida a GEOPROYECTOS C.A., en la persona de los ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y/o ROBERTO ARAYA ÁLAMO (f. 56). Esta comunicación, se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.371 del Código Civil, manifestando la remisión del pago de alquiler correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2007, así como el de gastos comunes de la oficina del mes de diciembre de 2006; informándose asimismo que se produjo la renovación automática del contrato de arrendamiento hasta el 31 de enero de 2008, fecha desde la cual se haría uso de la prorroga legal correspondiente. Así se declara.

• Copias certificadas de los siguientes documentos: a) Resolución Nº 00012635, de fecha 6 de noviembre de 2008, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual de la totalidad de la oficina en cuestión en la cantidad de dieciocho mil doscientos setenta y nueve bolívares exactos (Bs. 18.279,00) y para el estacionamiento descubierto en la cantidad de un mil setecientos cuarenta y ocho bolívares con ochenta y seis céntimos (Bs. 1.748,86); b) Notificación personal dirigida a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. en fecha 07 de noviembre 2008; c.- Informe de la notificación personal-constancia de visita al inmueble respectivo de fecha 14 de noviembre de 2008; d) Cartel de notificación dirigido a la arrendataria dictado el 17 de noviembre 2008; e) Informe de notificación por cartel de la referida resolución; y f) Copia simple de la publicación en el diario “El Universal” (f. 57 al 67). El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que las mismas no fueron impugnadas ni desconocidas, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y 1.384 del Código Civil, evidencian la relación arrendaticia existente entre las partes, pues ésta tuvo que ser probada ante dicha dirección para que se llevara a cabo el procedimiento respectivo, e igualmente se desprende de dichas actuaciones que el 14 de noviembre de 2008, fue notificada personalmente de la resolución dictada, y aumento del canon lo cual se constata del sello y firma que la sociedad mercantil estampó como recibido. Así se declara.

• Copias certificadas del Recurso Contencioso Administrativo intentado por la arrendataria, con su respectivo auto decisorio dictado por el Juzgado Superior Séptimo de lo Contencioso Administrativo de la Región Capital, a través del cual se declaró inadmisible el recurso ejercido contra la Resolución Nº 00012635 dictada por la Dirección Nacional de Inquilinato del Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, por no haberse consignado los documentos esenciales de la acción conforme a lo establecido en el artículo 19 ordinal 5º de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia, lo que quedó definitivamente firme según auto de fecha 17 de febrero de 2009 (f. 69 al 73). Dicha copia se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. Así se declara.

• Copia certificada de la sentencia dictada el día 3 de diciembre de 2009 por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa promovida por la defensora judicial de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., y en consecuencia, inadmisible la demanda intentada por cumplimiento de contrato de arrendamiento por haber operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento celebrado (f. 74 al 87). El Tribunal le otorga pleno valor probatorio, en virtud de que la misma no fue impugnada ni desconocida, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en cuanto a la vigencia de la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.

Ahora bien, en relación al punto previo que se analiza considera oportuno indicar este jurisdicente, que la falta de cualidad es sinónimo de carencia de acción. Entre la acción y el interés jurídico, existe un nexo de coordinación lógica y necesaria. La acción, es un derecho específicamente procesal conferido por la ley, en consideración de un interés preexistente y solamente afirmado independientemente de la circunstancia de que ese interés sea reconocido luego como realmente existente en la decisión. De manera que, la cualidad activa y pasiva se deriva, en regla general, de la titularidad y sujeción, respectivamente, a un determinado interés jurídico que se afirma existente entre partes, lo que pone de manifiesto que esa titularidad y sujeción afirmados son los únicos elementos externos que confieren a los litigantes el derecho de acción y la sujeción a la acción, de tal modo que existe entre ellos una perfecta correspondencia lógica. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y el titular de la acción, considerada desde el punto de vista concreto, es lo que constituye la falta de cualidad, que se debe a la identidad lógica entre interés y acción. Por tanto, la cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio; como titular de la acción, en su aspecto activo o pasivo; idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito, es pues, una identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo, y la persona contra quien se afirma la existencia.

Con respecto a la legitimatio ad causam, el maestro Luis Loreto en su obra “Ensayos Jurídicos” expresa que:

“…La cualidad en sentido amplísimo es sinónimo de legitimación. Esta acepción la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimidad. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto o de un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimidad. En el primer caso podría muy bien hablarse de cualidad o legitimidad activa; en el segundo caso, se trataría de la cualidad o legitimidad pasiva. El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve con la demostración de la identidad entre la persona que ejerció la acción y el titular de la misma; contra quien se ejercita y el sujeto que es su verdadero titular obligado concreto. Se trata de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho o el poder jurídico y la persona contra quien se concede o la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándole, como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera....La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto o un sujeto determinado.” (...).

Pues bien, disponen los artículos 140 y 361 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 140: “Fuera de los casos previstos en la ley no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno”.
Artículo 361: “En la contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar.
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9º, 10º y 11º del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiere propuesto como cuestiones previas.
Si el demandado quisiere proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación…”

Sobre este punto el Dr. Arístides Rengel Romberg, ha señalado sobre la falta de cualidad, lo siguiente: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquéllos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de “legítimos contradictores”, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de este interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”.

En este aspecto, resulta oportuno traer a colación el criterio asentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1.207 de fecha 30 de septiembre de 2009, expediente Nº 08-0883, con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, en estos términos:

“…Ahora bien, en cuanto a la cualidad y a la consecuencia jurídica por su falta, esta Sala Constitucional sostuvo:
La cualidad o legitimación a la causa ha sido, desde hace mucho tiempo, objeto de diversos estudios por parte de los más reconocidos estudiosos del Derecho Procesal, de donde surgió la brillante tesis del ilustre y reconocido jurista Luis Loreto “Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”, quien precisó la cualidad como la pura afirmación de la titularidad de un interés jurídico por parte de quien lo pretende hacer valer jurisdiccionalmente en su propio nombre (cualidad activa) y como la sola afirmación de la existencia de dicho interés contra quien se pretende hacerlo valer (cualidad pasiva), sin que sea necesaria, para la sola determinación de la existencia o no de la legitimación, la verificación de la efectiva titularidad del derecho subjetivo que se pretende hacer valer en juicio, por cuanto ello es una cuestión de fondo que debe resolverse, precisamente, luego de la determinación de la existencia de la cualidad, es decir, que la legitimación ad causam constituye un presupuesto procesal del acto jurisdiccional que resuelva el fondo o mérito de lo debatido, sin que ello desdiga de la vinculación evidente con el derecho de acción, de acceso a los órganos de administración de justicia o jurisdicción y, por tanto, con una clara fundamentación constitucional.
Tal vinculación estrecha de la cualidad a la causa con respecto al derecho constitucional a la jurisdicción obliga al órgano de administración de justicia, en resguardo al orden público y a la propia constitución (ex artículo 11 del Código de Procedimiento Civil), a la declaración, aun de oficio, de la falta de cualidad a la causa, pues, de lo contrario, se permitiría que pretensiones contrarias a la ley tuviesen una indebida tutela jurídica en desmedro de todo el ordenamiento jurídico, lo que pudiese producir lo contrario al objeto del Derecho mismo, como lo es evitar el caos social.(…)” (Énfasis de este Tribunal)

Así, al hilo de lo expuesto y luego de efectuado el análisis de los documentos probatorios pertinentes y aportados en este caso por los demandantes, evidencia este Tribunal Superior la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito inicialmente entre los ciudadanos STEVE SZABO, ALFREDO ARAYA y ROBERTO ARAYA en su calidad de arrendadores, con la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. en su calidad de arrendataria, en el cual se acordó el arrendamiento de “…un inmueble de su exclusiva propiedad, distinguido con el número C-22-A-2, ubicado en el piso 22 (Pent House) de la torre C, del edificio denominado Centro Plaza, situado en la Avenida Francisco de Miranda, Los Palos Grandes, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, para uso exclusivo de la OFICINA ADMINISTRATIVA sede de WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A…”, lo cual hace más que evidente la existencia de una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el proceso respecto al bien inmueble antes referido.

En este sentido, no puede la parte demandada pretender que se declare procedente la falta de cualidad de la parte actora, así como su falta de interés para actuar en el presente juicio, por la compra de los derechos de propiedad a uno de los arrendadores por la arrendataria equivalentes al un 33,33% pro indivisas pues del contrato antes referido se evidencia que los ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO ARAYA ÁLAMO en su carácter de co-propietarios del bien arrendado también procedieron a suscribir el contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. por el bien inmueble de autos, por lo que se evidencia de ello, que la cualidad tanto activa como pasiva de las partes existe, ya que los actores tienen plena legitimidad para reclamar el derecho que creen tener y el demandado tiene el interés para contradecir o el deber de hacer valer las defensas que creyere pertinentes respecto al contrato celebrado, pues, si bien es cierto existe un contrato de compra venta realizado con posterioridad entre el ciudadano STEVE SZABO y la hoy demandada, no se puede dejar a un lado la existencia del contrato locativo previamente suscrito, por cuanto se venden a la demandada derechos de propiedad equivalentes al 33,33% del total de inmueble arrendado, produciéndose una subrogación del comunero co-propietario en lo que respecta a la relación arrendaticia que se mantiene e implica una posesión sobre una parte determinada que atenta con los derechos que en la totalidad del inmueble y sin delimitación especifica ostentan los ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO ARAYA ÁLAMO, en forma pro indivisa, quienes tienen en materia de comunidad cualidad en forma conjunta o separa para intentar la acción judicial por si mismos, así se declaran.

Por otra parte, en lo que respecta a la comunidad, y la confusión como medio de extinción de las obligaciones establece el Código Civil en sus artículos 765, 768, 1.232 y 1.245, lo siguiente:

Artículo 765.- “Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esa parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en la partición.”

Artículo 768.- “A nadie puede obligarse a permanecer en comunidad y siempre puede cualquiera de los participes demandar la parición. Sin embargo, es válido el pacto de que se deba permanecer en comunidad por un tiempo determinado, no mayor a cinco años. La autoridad judicial, sin embargo, cuando lo exijan graves y urgentes circunstancias, puede ordenar la división de la cosa común, aun antes del tiempo convenido.”

Artículo 1232.- “La confusión liberta a los otros codeudores por la parte que corresponda a aquél en quien se hayan reunido las cualidades de acreedor y deudor.”

Artículo 1245.- “La confusión que se verifica por la reunión en la persona de uno de los acreedores de las cualidades de deudor y de acreedor, no extingue la deuda sino por su parte.”

De la trascripción up supra efectuada, se puede observar que cuando se esta en presencia de una comunidad de propietarios cada quien es responsable de su cuota parte y solidario con los gastos comunes generados por el bien o la cosa, en tal sentido en razón de la cuota correspondiente a un co-propietario éste podrá venderla cuando así lo disponga, si no existiere pacto en contrario; situación que ocurrió en el presente juicio efectuándose la venta del 33,33% del bien inmueble de autos perteneciente al ciudadano STEVE SZABO a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., manteniéndose como ya se dijo la relación arrendaticia sobre la porción del inmueble que en virtud de dicha conversión delimita y otorga la posesión de un parte exclusiva del inmueble a uno de los comuneros lo que debe ser dilucidado a los fines de que no se cause perjuicio a los comuneros arrendadores en virtud del ejercicio del derecho de acción y en procura de una tutela judicial efectiva, lo que no se cumpliría si se acepta como valido lo esgrimido por el a quo por la recurrida, cuando se expresa que la parte actora debe ejercitar una acción de partición a los fines de liquidar la comunidad existente, manteniéndose entre tanto el arrendamiento que se analiza en perjuicio de los accionantes en el presente caso, ciudadanos ALFREDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO ARAYA ÁLAMO quienes son propietarios del 66,66% del bien inmueble arrendado ahora al otro comunero que un principio lo era de esta misma proporción, motivo por el cual, queda en absoluta existencia de la relación arrendaticia entre las partes, que determina claramente la cualidad para accionar y del interés para contradecir en el sub iudice por la parte demandada. Así se decide.

Por último, en lo que respecta en la declaratoria sin lugar de la demanda en virtud de la declaratoria de procedencia de la falta de cualidad analizada por el a quo, la preindicada Sala en sentencia No. 502, de fecha 12 de abril de 2011, expediente No. 10-1390, determinó lo siguiente:

“…Ahora bien, los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues tal y como lo afirmó el insigne Maestro Luis Loreto, en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...” (Loreto, Luis. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad. Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana. pg. 189). Si prospera la falta de cualidad o interés de alguna de las partes, no le es dable al juzgador entrar a conocer el mérito de la causa, SINO DESECHAR LA DEMANDA, ya que la persona que se afirma titular de un derecho, no es la persona a quien la ley le otorga la facultad para hacerlo exigible. Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente (…) [Subrayado del presente fallo].
En efecto, del fallo parcialmente transcrito se desprende que cuando es procedente la falta de cualidad o interés de alguna de las partes los jueces no pueden entrar a conocer el fondo de la controversia, sino, sólo deben limitarse en desechar la demanda, situación ésta que le hubiese permitido a la parte actora, visto que no se hubiese producido cosa juzgada material pues no hubo el análisis del fondo de la causa, ejercer nuevamente la demanda por incumplimiento de contrato conformando el respectivo litisconsorcio necesario, tal y como fue alegado por el apoderado judicial del solicitante.
Por esto, la titularidad del derecho, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar a la sentencia definitiva y la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda, lo cual no era materia para decidir por el Juzgado Superior; mientras que el defecto de legitimación da lugar, en el presunto caso, al rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez a la consideración del mérito de la causa. En el presente caso el Juzgado Superior procedió a declarar con lugar la apelación, desechando la demanda de marras por una falta de cualidad pero declara erradamente en el dispositivo del fallo “sin lugar” la misma. (…)” (Énfasis de este Juzgado Superior)

Por todo lo explanado, resulta por demás evidente que el a quo no debió declarar sin lugar la demanda intentada, ya que al declarar procedente la defensa perentoria opuesta le estaba vedado y no podía inmiscuirse en el mérito del asunto controvertido, resultando forzoso para este Tribunal declarar la improcedencia de la defensa perentoria alegada, motivo por el cual queda revocada en este aspecto el fallo recurrido. Así se decide.

SEGUNDO: Despejado el aspecto precedente, antes de pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, procede esta Superioridad al análisis de los medios probatorios aportados al proceso en el lapso legal correspondiente para la promoción de pruebas por la representación judicial de la parte demandante abogadas JUANA AMPARO RIVAS de WILSTERMANN y ASUNCIÓN FRÍAS, a saber:

• Hicieron valer el mérito favorable de los autos en todo lo que favorezca a los demandantes. En relación a la promoción del mérito favorable de los autos es oportuno efectuar algunas precisiones: Si bien esta fórmula es frecuentemente utilizada en la práctica forense por un importante número de abogados litigantes, debe destacarse que nuestro sistema probatorio está regido por una serie de principios, entre los que se encuentra el de la comunidad de la prueba, también denominado “principio de adquisición procesal”, que según explica el autor colombiano Jairo Parra Quijano, se traduce en el “…resultado de la actividad probatoria de cada parte, se adquiere para el proceso y ésta (la parte) no puede pretender que solo a ella beneficie. No se puede desistir de la prueba practicada; no se puede estar tan solo a favor de la declaración de un testigo, ya que ésta afecta conjuntamente a las partes, tanto en lo favorable como en lo desfavorable. En otras palabras, este principio consiste en que las pruebas son sustraídas a la disposición de las partes, para pertenecer objetivamente al proceso…”. En este mismo sentido el tratadista Santiago Sentis Melendo, citando al autor Italiano Aurelio Scardaccione, con respecto a este principio, nos dice: “…principio de adquisición en virtud del cual las pruebas, una vez recogidas, despliegan su eficacia a favor o en contra de ambas partes, sin distinción entre la que las ha producido y las otras”. El Juez puede y debe utilizar el material probatorio prescindiendo de su procedencia…”. Lo anterior implica que, al decidir la controversia el sentenciador no sólo va a apreciar lo favorable de las pruebas producidas por cada parte, sino que debe apreciarlas en su totalidad en virtud al principio de la exhaustividad procesal que consagra igualmente el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, tanto lo favorable como lo desfavorable que puede contener la prueba con respecto a todas las partes involucradas en la contienda, y no solo apreciar lo favorable de una prueba con relación a la parte que la incorporó al proceso, respetando así los principios de adquisición procesal y el de unidad de la prueba. Siendo ello así, este Tribunal considera inoficioso entrar a establecer y valorar el “merito favorable de autos”, pues tal expresión forense no es ni medio, ni fuente, ni tipo probatorio alguno susceptible de apreciación particular. Así se declara.

• Promovió las testimoniales de los ciudadanos CARLOS JIMÉNEZ, MIKEL UGALDE y MARISOL CEKOTA, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.115.014, 14.890.521 y 4.351.172, respectivamente, de los cuales únicamente rindieron sus declaraciones los ciudadanos CARLOS JIMÉNEZ y MARISOL CEKOTA ARDILLA, en fecha 10 de febrero de 2011, siendo contestes lo testigos en que conocen de trato y comunicación a los ciudadanos ALFREDO ARAYA y ROBERTO ARAYA, que desempeñan sus actividades profesionales en el Centro Plaza, Torre C, piso 22, Municipio Chacao, que tienen alquilada una porción de sus oficinas a la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., lo cual se encuentra delimitado mediante una pared de este a oeste que divide ambos espacios, que totalizan aproximadamente una superficie de 180 mts2 y les consta que el espacio ocupado por los ingenieros Araya es aproximadamente de 60 mst2 aproximadamente; y que el espacio ocupado por la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., es de 120 mts2 aproximadamente, que les consta que los demandantes desde hace mucho tiempo le han solicitado a la mencionada empresa la devolución del inmueble arrendado, la cual obedece a la premura de los demandantes de ocupar dichos espacios para cubrir la necesidad de su empresa de ingeniería civil y ambiental, que les consta que los Ingenieros Araya no pueden realizar trabajos por limitaciones de espacio, debiendo contratar trabajos de otros ingenieros fuera de su oficina. Este Tribunal valora la prueba testimonial de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código Civil, desprendiéndose de la misma que la sociedad mercantil demandada ocupa un área delimitada de dos terceras partes del área total. Así se declara.

• Promovió e hizo valer la copia certificada del expediente Nº 2008-0349 llevado por ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiente a los meses comprendidos desde febrero 2008 hasta diciembre 2010, las cuales fueron realizas de la siguiente manera:

Fecha de consignación MES MONTO Número del Depósito
21/02/2008 Febrero Bs. F. 2.674,28 1059625

18/06/2008 Mayo Bs. F. 2.674,28 1119082

19/09/2008 Agosto Bs. F. 2.674,28 1035010

04/11/2008 Octubre Bs. F. 2.674,28 1035013

05/02/2009 Diciembre Bs. F. 2.674,28 1155867

28/04/2009 Febrero Bs. F. 2.674,28 1243740

04/08/2009 Abril Bs. F. 2.674,28 1243739

29/10/2009 Junio Bs. F. 2.674,28 1246222
02/02/2010 Agosto Bs. F. 2.674,28 1173154

05/05/2010 Noviembre Bs. F. 2.674,28 1246198

03/08/2010 Enero Bs. F. 2.674,28 79898456

09/12/2010 Marzo Bs. F. 2.674,28 8657768

Respecto a las consignaciones descritas en el cuadro que antecede, las cuales fueron realizadas por la empresa WORLD HOLDING & CONSULTING DE VENEZUELA C.A., en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolita de Caracas, el Tribunal observa que, dado que tales copias certificadas no fueron objeto de tacha por el adversario, el Tribunal les otorga valor probatorio en cuanto al hecho de la consignación conforme a lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como evidencia de que la sociedad mercantil ya nombrada realizó consignaciones periódicas por concepto de alquiler a favor de los demandantes, por la cantidad de Bs. 2.674,28. En contravención al monto fijado la Resolución No. 0012635, ya analizada y que dicho monto no ha sido retirado por los accionantes. Igualmente se evidencia del escrito suscrito por la parte arrendataria y mediante el cual se inicia el procedimiento consignatario (f. 174 y 175) que se reconoce la relación arrendaticia sobre el área identificada C-22-A-2 y se indica que operó en virtud de la compra del 33,33 % de la totalidad del inmueble, por quien es arrendatario de una porción del mismo la extinción parcial de la obligación del canon de arrendamiento conforme el artículo 1.342 citado, por lo que procede a realizar la consignación por la cantidad de Bs.f. 2.674,28, correspondiente al canon de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2008. Así se declara.

• Promovió e hizo valer copias simples de la notificación judicial efectuada a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A. por ante el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 19 de febrero de 2008. El Tribunal por cuanto tales copias no fueron impugnadas se aprecian conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de dichas documentales que los ciudadanos ALFREDO ARAYA y ROBERTO ARAYA, hoy demandantes, hicieron del conocimiento a la sociedad mercantil ya citada, que en fecha 31 de enero de 2009, debía hacer entrega libre de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, el inmueble que ocupa, en virtud de que la prorroga legal del contrato de arrendamiento suscrito el 18 de febrero de 2004 finalizó el 31 de enero de 2008. Así se declara.

• Promovió inspección judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a los fines del traslado del juzgado a quo al inmueble objeto de la relación locativa, cuya evacuación se efectuó el 23 de febrero de 2011, designando practico para su realización dejando constancia el tribunal que el metraje de la oficina C-22-A es de 180 mts2 aproximadamente, que la sociedad mercantil ocupa un metraje de 120 mts2 aproximadamente; y los arrendadores, hoy demandantes, ocupan 60 mts2 aproximadamente, que la totalidad del inmueble se encuentra separado y constituye dos oficinas independientes las cuales se encontraban separadas por una pared drywall. Que en las oficinas ocupadas por los arrendatarios se encuentran todos lo bienes muebles identificados en el inventario que cursa en el expediente con excepción de los acrílicos protectores, encontrándose dichos muebles en buenas condiciones, que la oficina ocupada por los actores está dedicada al uso de actividades de ingeniería, verificándose la existencia de equipos propios de esa actividad, encontrándose el mobiliario bien distribuido pero evidencia aglomeramiento y dificultad para movilización en sus respectivas áreas. Igualmente se desprende del acta levanta, la intervención del abogado Marcos Raúl Castillo Velandia, actuando en representación de la parte demandada, expresando que con relación a los bienes muebles ubicadas en la oficina, que su representadas poseía el 33,33% de los derechos de propiedad sobre esos bienes por venta efectuada por el ciudadano Steve Szabo Hunyady. El Tribunal valora la prueba de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como evidencia de que tanto la sociedad mercantil demandada como la parte actora ocupan en distintas proporciones bien delimitadas en el inmueble señalado. Así se declara.

Realizado como fue el análisis de los medios probatorios, pasa este Juzgado a pronunciarse con relación al fondo del presente asunto judicial, el cual versa sobre la procedencia o no del desalojo demandado por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, contra la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., con fundamento de los literales a y b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es por falta de pago de los cánones de arrendamiento, y la necesidad de los arrendatarios de ocupar el mismo.

Al respecto, la parte demandante en su escrito libelar expresó que eran propietarios de un inmueble constituido por un apartamento para oficina distinguido con las siglas C-22-A, situado en el nivel 22 de la Torre C del Edificio Centro Plaza, ubicado con frente a la Avenida Francisco de Miranda, intersección con la prolongación de la Avenida Andrés Bello, de la Urbanización Los palos Grandes, y también con frente a la Calle Transversal de dicha Urbanización, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, cuyo inmueble lo adquirieron conjuntamente con el ciudadano STEVE SZABO, mediante documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, dicho inmueble posee una superficie cubierta aproximada de 114, 95 mts2, más una terraza apergolada por la placa nervada superior de 66,86 mts2; que a cada uno de los adquirientes le correspondía el 33,33% de los derechos sobre el inmueble, ya que no se habían hecho especificaciones diferentes. Que en fecha 18 de febrero de 2004, los tres propietarios arrendaron el 66,66% del inmueble en cuestión a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., reservándose los copropietarios el 33,33% para el funcionamiento de sus propias oficinas de Ingeniería, dividiendo la oficina en dos partes con una pared interna que impide la intercomunicación entre ambas, delimitando de forma absoluta los espacios.

Que era el caso que, el socio STEVE SZABO, sin consultar con los otros co-propietarios, vendió el 14 de marzo de 2005, a la arrendataria sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., el 33,33% de los derechos que le correspondían sobre la propiedad de dicho inmueble, subrogándose la arrendataria en el 33,33% de los referidos derechos, por lo cual la arrendataria alegando extinción parcial de la obligación de pago, disminuyo unilateralmente el canon de arrendamiento determinado en la cláusula segunda del contrato, fijado en Bs. 1.560.000,oo, en la suma de 891.000,42; que debido a la venta celebrada le solicitaron a la arrendataria la devolución de la porción arrendada, negándose en todo momento la arrendataria a dicha devolución y a la firma de un contrato que reflejara la situación de hecho producida por la venta señalada.

Indicaron los accionantes que, habían reducido el espacio de sus oficinas temporalmente, por razones económicas con la expectativa de poder volverlo a utilizar como estaba concebido originalmente de acuerdo a las necesidades de la empresa, encontrándose en la actualidad limitados por razones de espacio, razón por la cual en varias ocasiones han solicitado a la arrendataria la devolución del inmueble, y dado que la respuesta a la entrevista personal y la notificación judicial de la entrega del inmueble fue la de dejar de pagar directamente a los arrendadores, y dada la negativa de pagar el aumento establecido, recurrieron a la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a fin de solicitar la regulación del mismo y el alquiler de la totalidad de la oficina arrendada que fue regulado en Bs. 18.279,oo, según resolución Nº 12635, de fecha 6 de noviembre de 2008. Dado que el arrendamiento del contrato que demandan se refiere al 33,33%, es decir a una tercera parte del inmueble, el canon mensual de arrendamiento es de Bs. 6.093,oo, cuya cantidad debió pagarla la arrendataria a partir del mes de diciembre de 2008, inclusive, pago éste que no ha realizado hasta la fecha, no obstante que la resolución dictada le fue notificada personalmente y por prensa de conformidad con la ley, adeudando hasta la fecha de interposición de la demanda la cantidad Bs. 97.488,oo, relativos a los meses de diciembre 2008, enero hasta diciembre 2009, enero hasta marzo 2010, a razón de Bs. 6.093,oo, mensuales, por lo cual solicitaban el desalojo con fundamento en el ordinal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el pago por indemnización sustitutiva de los cánones de arrendamientos dejados de percibir, intereses y el ajuste por inflación hasta la interposición de la demandada así como el pago de los gastos comunes sin especificar los mismo en el libelo.

Sobre lo aducido por los demandantes, la parte accionada, representada por defensor ad litem, en la oportunidad de dar contestación a la demanda expresó que negaba, rechazaba y contradecía en todas y cada una de sus partes, por no ser ciertos los hechos narrados en el libelo y por no asistirle a los autores el derecho que se arrogan.

Alego la parte demandada que, había adquirido el 33,33% de los derechos de propiedad del citado inmueble, sin hacerse especificaciones diferentes, por lo que no podía recibir un trato de arrendataria sino de comunera; que, la pretensión de los demandantes perseguía eludir el cumplimiento de las normas de partición y división de la cosa común, propendiéndose una indebida división de una propiedad que se reputa pro indivisa, en la que vería trasgredido su derecho de propiedad.

Que desde la celebración de la venta, la demandada quedó subrogada de pleno derecho en la posición de quien inicialmente fue su arrendador y por ende mal podía ser obligada a entregar lo que en derecho le pertenece, por no haberse hecho descripción alguna en la venta, participaba en un todo común, como lo es el apartamento descrito, por lo que no estaba obligada a desalojar la totalidad o parte del inmueble señalado en el libelo, porque ello implicaría disponer de un derecho que le es ajeno, que no podía ser compelida a pagar deudas distintas que no se deriven de su estado de comunidad que mantiene con los demandantes, y al dejar de ser inquilina no era deudora de los conceptos que se describen en el libelo.

Sobre lo aducido por ambas partes, este Tribunal considera pertinente hacer el siguiente análisis a fin de dilucidar la situación jurídica que nos ocupa:

De acuerdo con lo expuesto por los demandante y del estudio de las actas que conforman el expediente, específicamente documento otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Chacao del Estado Miranda, el 27 de marzo de 1998, bajo el Nº 27, Tomo 17, Protocolo Primero, y documento protocolizado en el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 14 de marzo de 2005, bajo el Nº 50, Tomo 14, Protocolo Primero, queda claro para quien decide, que los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO conjuntamente con la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., son propietarios del inmueble constituido por un apartamento para oficina distinguido con las siglas C-22-A, situado en el nivel 22 de la Torre C del Edificio Centro Plaza, ubicado frente a la Avenida Francisco de Miranda, intersección con la prolongación de la Avenida Andrés Bello, de la Urbanización Los palos Grandes, y también con frente a la Calle Transversal de dicha urbanización, Jurisdicción del Municipio Chacao, Distrito Metropolitano de Caracas, perteneciéndole a cada uno de los copropietarios el 33,33% de los derechos que corresponden sobre la propiedad del inmueble.

Ahora bien, surge la disyuntiva por cuanto dos de los propietarios ocupan una tercera parte del inmueble, mientras que la sociedad mercantil ocupa dos terceras parte del bien, ello es así en virtud de que inicialmente, en fecha 1 de febrero de 2004, la sociedad mercantil demandada adquirió la posesión del 66,66% del inmueble debido al contrato de arrendamiento celebrado con los hoy demandantes junto con el ciudadano STEVE SZABO, quien vendió a la arrendataria su tercera parte, el 14 de marzo de 2004, surgiendo la problemática sobre una tercera parte que ocupa la sociedad mercantil, y que de acuerdo con lo que se desprende de las actuaciones, es disputada en calidad de arrendataria por uno de los co-propietarios, dado que una vez celebrada la venta, la arrendataria continuó pagando los cánones de arrendamiento que a su decir le correspondía por esa porción.

Sin embargo, adujo el defensor ad litem como defensa a las pretensiones de la parte actora, que la relación arrendaticia se había extinguido una vez celebrada la venta, subrogándose la sociedad mercantil de pleno derecho en la posición de quien inicialmente fue su arrendador y por no haberse hecho descripción alguna en la venta, solo de derechos en un 33,33 % participaba en un todo común.

Sobre ello cabe señalar que, la armonización de los principios y preceptos jurídicos aplicables a la cuestión, permite advertir que la adquisición por el inquilino de derechos de copropiedad sobre el bien arrendado, no produce la extinción del arrendamiento por confusión, pues la copropiedad no da a cada partícipe el carácter de arrendador único e independiente de los demás, sino sólo la distinta de coarrendador, conjuntamente con los otros integrantes de la comunidad, dentro de una parte arrendadora plural. Ciertamente, una de las formas de extinción de las obligaciones del arrendador es la confusión que, de acuerdo con lo expuesto por el autor Isaac Bendayan Levy en su obra “ESTUDIOS DE DERECHO INQUILINARIO”, expresa:
“En efecto si se reúnen en una misma persona la cualidad de arrendador y arrendatario, bien sea por compra, herencia, donación, o cualesquiera otra forma de transmitir la propiedad, el contrato se extingue y cesa automáticamente de producir obligaciones.”
Circunstancia que no se cumple en sub iudice, al estar en presencia de una co-propiedad y donde el área arrendada esta constituida por el doble de la proporción de los derechos adquiridos en propiedad por el inquilino co-propietario, quien motu propio procedió a reducir el canon locativo en esa misma proporción y continuo pagando por el área delimitada ocupada con tal carácter.
Sobre este asunto La Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 7 de noviembre 2003, con ponencia del ex magistrado Franklin Arriechi, dejo sentado lo siguiente:

“Lo expuesto permite concluir que ambas partes demandante y demandada cedieron válidamente sus derechos litigiosos a un tercero, en quien se confundieron ambas cualidades, lo cual determina la extinción de las obligaciones que originaron el presente juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.342 del Código Civil, lo que conlleva a la inexistencia del derecho subjetivo sustancial que tiende a la obtención del bien, y en consecuencia también desapareció la obligación de satisfacer la pretensión.
En efecto, el interés constituye el contenido del derecho subjetivo material, pues en el litigio el actor exige la satisfacción de su pretensión a través de la subordinación del interés del otro. Ese interés propio se manifiesta por medio de la alegación de un supuesto derecho que se dice transgredido, que se hace valer junto al derecho de acción en la demanda, exigiendo al órgano jurisdiccional que obligue al adversario a renunciar a su interés en favor del interés del demandante.

Entonces, si concurren ambos intereses en una misma persona la obligación se extingue por confusión, y se produce la extinción del proceso, por no existir sujetos con intereses contrapuestos que exijan una solución al estado a través del órgano jurisdiccional, para que resuelva la controversia surgida entre ellos.

Al respecto, el autor Humberto Cuenca en su obra Derecho Procesal Civil, Tomo I, págs. 206 y 207, al desarrollar el tema relacionado con los presupuestos procesales, cita el criterio sostenido por Oscar Bülow, y expresa que “...la existencia o validez del proceso exige ciertas condiciones sin los cuales el proceso no existe o tiene una existencia irregular o viciosa...”, de lo cual la doctrina ha derivado la distinción entre los requisitos relativos a la existencia del proceso y los relacionados con su validez, con clara precisión de que los primeros comprenden “...a) La existencia de un órgano jurisdiccional cuya función es proveer la actividad de las parte;, b) Sujetos procesales, o sea, un actor que reclama y un demandado que resiste; c) La demanda judicial...”.

El desarrollo del proceso depende de la actividad alternativa de las partes, que en principio son tres: juez, actor y demandado, a quienes corresponde impulsar y lograr su desarrollo hasta la consecución de la sentencia definitiva.

Es claro, pues, que para la existencia del proceso constituye requisito indispensable la existencia de un juez y de diferentes partes con intereses contrapuestos, entre quienes se constituye una relación procesal, en el que la actividad de una provoca la de la otra de forma consecutiva y en el orden preestablecido por la ley.

Por los motivos expresados, esta Sala debe declarar la extinción del proceso, por carecer de uno de los presupuestos necesarios, ya que no existen partes enfrentadas en la defensa de sus propios intereses, al revelarse la pérdida del derecho subjetivo material ocasionada por la concurrencia de las cualidades de actor y demandado en una tercera persona, por lo cual cesó el conflicto y la relación procesal.”

Asimismo, el artículo 1.342 del Código Civil, dispone que la obligación se extingue por confusión cuando las cualidades de acreedor y deudor se reúnen en una sola persona; así cuando los caracteres arrendador y arrendatario se unen en un solo titular, a consecuencia de la adquisición de la propiedad de la cosa, por parte del inquilino, la relación de arrendamiento se extingue por confusión. No sucede lo mismo cuando sólo se transmiten al locatario derechos de copropiedad de la cosa arrendada, pues, en ese supuesto, la propiedad de la cosa pertenece a todos los copropietarios en forma pro indivisa, de modo que cada uno, como todos, es propietario de la totalidad del bien y no sólo de una parte determinada independientemente del porcentaje de su participación, y a la vez todos y cada uno de los comuneros tienen el derecho de usar y disfrutar del bien común, y es precisamente en este último punto donde existe una clara diferencia con el propietario único, porque mientras el derecho de usar el bien común por dominador exclusivo, sólo encuentra las limitaciones generales provenientes de la ley, el copropietario enfrenta, además, límites más inmediatos y específicos, en el interés de la comunidad de copropietarios y en el derecho que cada uno de estos tiene para usar y disfrutar de la cosa. Esto se refleja en la transmisión, por subrogación, de los derechos del arrendador, porque atendiendo a las normas relativas a la copropiedad, la sustitución no opera de la misma manera tratándose de un adquirente único, que de quien adquiere una porción en la comunidad, la cual constituye una parte arrendadora plural, integrada por todos los copropietarios, que en relación con el arrendamiento adquieren el carácter de coarrendadores y de modo semejante al derecho que tienen para usar la cosa común, sus derechos terminan donde comienza el interés de la comunidad y donde se encuentran los derechos de los otros coarrendadores. Esto es así, porque si el bien dado en arrendamiento pertenece a varias personas en copropiedad, al inquilino -como en cualquier contrato locativo- se le transmite el uso y goce total de la cosa arrendada, con exclusión de cualquier otra persona, y la comunidad de propietarios adquiere la correlativa obligación de respetar y garantizar esa prerrogativa, así como el derecho de recibir la renta, entre otros, a cambio del uso transmitido. Consecuentemente, si el derecho al uso transmitido al inquilino en el arrendamiento, no se identifica con el que éste adquiere como copropietario, ni el carácter de arrendador original se identifica con el de coarrendador obtenido por subrogación a través de la copropiedad, es inconcuso que no puede operar la confusión de derechos.
En sentencia de fecha 9 de marzo de 2005, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, exp. 03-1847, dictaminó:

“El juzgado de la causa (en fase de ejecución), de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, declaró sin lugar el referido pedimento por cuanto no podía la parte demandada y vencida desistir de la demanda y porque la confusión que se alegó era ajena a su condición de arrendataria respecto de los otros comuneros propietarios del inmueble objeto del arrendamiento. Contra ese pronunciamiento apeló nuevamente y el ad quem juzgó igualmente improcedente su desistimiento, pero, además, analizó si había operado alguna causa de suspensión de la ejecución, según el artículo 532 del Código de Procedimiento Civil (Prescripción y cumplimiento íntegro de la sentencia) y, si en el caso podría haber operado la confusión, sobre lo cual juzgó que, si bien la arrendataria había adquirido parte de la propiedad, nada impedía que siguiera en la condición de arrendataria en relación con sus copropietarios por la alícuota correspondiente a estos.
3. El fallo objeto de esta apelación- como se indicó supra- juzgó que la interpretación de la alzada en la causa originaria era errónea por cuanto se había producido la figura de la confusión.
Esta sentencia, a juicio de esta Sala, es totalmente errónea porque, si bien el Juzgado de Alzada hizo unas consideraciones en relación con la procedencia de la confusión y su compatibilidad con el contrato de arrendamiento, ellas sólo reiterativas de un juzgamiento que ya se había hecho en la sentencia de fondo del 26 de abril de 2002 (aquélla contra la cual la quejosa había planteado el amparo del que posteriormente desistió); es más, el thema decidendum de aquella apelación no era la procedencia de la confusión sino del “desistimiento” que la demandada había formulado ante el juzgado de municipio. En consecuencia, se atribuyeron consecuencias al acto jurisdiccional supuestamente lesivo en cuestión que éste no produjo.
Finalmente, la Sala aprecia que el juzgamiento de improcedencia del desistimiento no causó ningún agravio constitucional; por ello, el a quo incurrió, con su decisión favorable a la pretensión constitucional, en una tercera instancia de juzgamiento. Adicionalmente, con dicho fallo se revisó la sentencia del 26 de abril de 2002, lo que no era posible ya que el amparo fue interpuesto el 6 de marzo de 2003, es decir, luego del vencimiento del lapso de caducidad a que se refiere el artículo 6.4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”

Dicho lo anterior, y habiendo adquirido la arrendataria solo la propiedad del 33,33% del inmueble que ocupaba en un 66,66% como consecuencia del contrato de arrendamiento previamente celebrado, no operó la subrogación total sino porcentual alegada por el defensor, manteniendo la demandada aun obligaciones como arrendataria respecto a los demás copropietarios por la alícuota correspondiente a éstos, obligaciones estas que la misma sociedad mercantil reconoce al continuar con el pago del canon de arrendamiento, incluso realizo las cancelaciones de las mensualidades arrendaticias ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal y como consta de las pruebas aportadas. Así se establece.

Así, en cuanto a la causal de desalojo alegada por los accionantes en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento señalados en su escrito libelar, y sobre lo cual la parte demandada representada por el defensor ad litem se excepciono del pago por la alegada subrogación y confusión que a su decir extinguió las obligaciones de la demandada como arrendataria.

Tal como antes se indicó, en el caso que nos ocupa no hubo subrogación o confusión total por cuanto si bien la arrendataria había adquirido parte de la propiedad continúo con su relación arrendaticia respecto con sus copropietarios por la cuota parte correspondiente, es decir, el 33,33% del inmueble, y en razón de ello queda establecido por este jurisdicente que entre las partes existe una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, en virtud de las modificaciones contrato de arrendamiento surgido entre las partes, expresamente admitido en este juicio por los demandantes, debido a la actitud en el comportamiento adoptado por cada uno de los contratantes que los llevo a modificar la relación contractual arrendaticia inicial a tiempo indeterminado, el cual se rige por las normas legales que regulan la materia ex artículo 34 eiusdem.

Ahora bien, aducen los demandantes que por cuanto la copropietaria-arrendataria se ha negado a la devolución de la parte que ocupa en calidad de arrendamiento así como al pago de los aumentos de cánones de arrendamiento, acudieron ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a fin de solicitar la regulación del alquiler del inmueble en cuestión, quedando regulado el alquiler de la totalidad de la oficina en Bs. 18.279,oo, según Resolución Nº 12635, de fecha 6 de noviembre de 2008, y en virtud de que el arrendamiento del contrato que demandan se refiere al 33,33%, es decir, a una tercera parte del inmueble, el canon mensual de arrendamiento correspondiente era por Bs. 6.093,oo, lo cual notificaron a la arrendataria, y sin embargo ésta se negó a efectuar el pago del aumento correspondiente a partir del mes de diciembre de 2008, continuando con el pago de las mensualidades por el monto que si venía consignando de Bs. 891,42, por lo que había incurrido en la falta de pago arrendaticio, como se observa de las actas que conforman el expediente donde ciertamente en fecha 6 de noviembre de 2008, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, estableció como precio mensual de canon de arrendamiento del inmueble la cantidad de Bs. 18.279,oo.

Ahora bien, tal como lo señalan los demandantes, la arrendataria es propietaria del 33,33% del inmueble de marras, asimismo quedo establecido que la arrendataria ocupa el 66,66% del inmueble, porcentaje éste que fue sometido a la regulación de alquiler, y dado que continuó arrendada solo una porción de esa parte del inmueble el cual seria el 33,33% en virtud de que la arrendataria paso a ser propietaria de la otra porción -33,33%, siendo ello así, el monto establecido por la Dirección de Inquilinato -Bs. 18.279,oo-, deberá ser dividido entre tres, a fin de que arroje el monto correspondiente a la tercera parte del inmueble, resultando de dicha división Bs. 6.093, que seria el monto establecido para el alquiler del 33,33% de la oficina.

En tal sentido, aplicando la definición del derecho real a la propiedad, esta se manifiesta en el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el titular y dicho sujeto.

La propiedad es el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de una manera absoluta y exclusiva a la acción y voluntad de una persona, y lo faculta para apropiarse de todas las utilidades que el bien es capaz de proporcionar. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.

Respecto al derecho y límite de los comuneros, el Código Civil en su artículo 761 establece:

“Cada comunero puede servirse de las cosas comunes, con tal que no las emplee de un modo contrario al destino fijado por el uso, y de que no se sirva de ellas contra el interés de la comunidad, o de modo que impida a los demás comuneros servirse de ellas según sus derechos.”

Dado que la arrendataria es a su vez copropietaria del inmueble sujeto al arrendamiento, por tratarse este de un bien indiviso sobre el cual ninguno de sus propietarios puede delimitar físicamente la porción que le corresponde, por cuanto son propietarios del bien en un todo y a su vez todos y cada uno de los comuneros tienen el derecho de usar y disfrutar del bien común, en virtud de que les pertenecen derechos de copropiedad de la cosa, el monto que por concepto de arrendamiento arroje dicho inmueble, sea cual sea la porción objeto del alquiler, les pertenece por igual en proporción a su cuota parte a cada uno de los comuneros, de manera tal que independiente de que se trate el arrendatario de uno de los copropietarios, este tiene igual derecho de percibir el fruto que arroja el arrendamiento de la cosa sobre la cual posee derechos de copropietario.

Al respecto señala el Código Civil en el artículo 765:

“Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aun sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en partición.” (subrayado del tribunal).

Sobre ello se ha pronunciado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 26 de julio de 2002:

En efecto, el mencionado artículo establece lo siguiente:
“Cada comunero tiene la plena propiedad de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes. Puede enajenar, ceder o hipotecar libremente esta parte, y aún sustituir otras personas en el goce de ellas, a menos que se trate de derechos personales; pero no puede cercar fracciones determinadas del terreno común ni arrendar lotes del mismo a terceros. El efecto de la enajenación o de la hipoteca se limita a la parte que le toque al comunero en partición”.
Del artículo transcrito se evidencia que el mismo lo que establece son los derechos de disfrute y libre disposición sobre las cuotas, y desde luego no la libre disposición de la totalidad bien común, que requiere para la eficacia de su enajenación el acuerdo unánime de todos los comuneros, contrario a lo afirmado por el formalizante.
Por otra parte, sobre la imposibilidad de un comunero para vender la totalidad de la cosa común se ha pronunciado la Sala, actuando como Tribunal Constitucional, concretamente en sentencia de fecha 05 de mayo de 1999, caso Pablo Antonio Contreras Navarrete, oportunidad en la cual se precisó lo siguiente:

“La disolución de la comunidad de gananciales comporta la extinción o finalización del régimen patrimonial-matrimonial, y al disolverse la comunidad por divorcio procede su liquidación, o lo que es lo mismo, la realización de un conjunto de operaciones encaminadas a separar los bienes comunes de los privativos de cada uno de los cónyuges, que debe culminar con la adjudicación en propiedad exclusiva a cada cónyuge de determinados bienes, lo cual puede efectuarse judicialmente o mediante acuerdo entre las partes que integran esa comunidad de gananciales. Al existir un proceso judicial de liquidación sin que el mismo hubiere concluido, ninguno de los cónyuges, actuando separadamente, puede realizar actos de disposición sobre la totalidad de aquellos bienes proindivisos, pues cuando la comunidad de gananciales se extingue, pero no se ha proveído a su liquidación, es sustituida por una comunidad ordinaria entre los cónyuges o ex - cónyuges, o sus herederos, y sólo termina con la liquidación de la misma. La comunera no podía –como ocurrió en el caso presente- disponer de la cuota parte que no le correspondía, puesto que su derecho pleno de propiedad está limitado a su cuota en la comunidad y a los provechos o frutos correspondientes conforme a lo establecido en el artículo 765 del Código Civil” (Negrillas de la Sala)”

Por cuanto, tal como se señalo anteriormente, el monto que por canon de arrendamiento resulto de la regulación de alquiler efectuada por la Dirección de Inquilinato es de Bs. 18.279,oo, que dividido entre dos, a fin de determinar el monto correspondiente a las dos terceras partes del inmueble, es de Bs. 9.139,5, dicha cantidad deberá ser dividida entre los comuneros de acuerdo a la alícuota que les pertenece sobre el inmueble, la cual en el presente caso es de 33,33% para cada uno de ellos, resultando por tanto la cantidad de Bs. 3046,5 que dejo de pagar voluntariamente el copropietario arrendatario, correspondiendo entonces a la arrendataria- copropietaria cancelar a sus copropietarios Bs. 6093,oo, por concepto de de mensualidades arrendaticias sobre la cuota parte que ocupa que se redujo al 33,33% y que no le corresponde de acuerdo a los derechos adquiridos por la venta que le fue otorgada por el ciudadano STEVE SZABO. Así se establece.

Se observa de las actas procesales que dicho aumento sobre el canon de arrendamiento fue establecido por Resolución de fecha 6 de noviembre de 2008, cuya notificación personal se realizo a la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., en fecha 14 de noviembre de 2008, por lo que de acuerdo con lo expresado por el autor Sosa Brito junto con otros autores, en su obra titulada “DEL REGIMEN LEGAL DE INQUILINATO EN VENEZUELA”, mediante el cual señalan: “Si el contrato no contiene mención alguna sobre regulación en tramite o futuras regulaciones: el arrendatario se encuentra amparado por el plazo fijo de vigencia del contrato, y en tal caso el arrendador que pretenda cobrar el monto completo de la nueva regulación, la cual es mas alta que la suma que venia pagando el inquilino, deberá notificar su exigencia al inquilino y la misma será exigible, a partir del vencimiento del plazo que esté circulando.”. Así el nuevo canon de arrendamiento comenzó a regir a partir del mes de diciembre de 2008, inclusive.

De acuerdo con las copias de las consignaciones efectuadas por la empresa demandada ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas y de las copias certificadas del expediente No 2008-0349 emanadas del ya citado Juzgado, se evidencia que la accionada cancelaba por cuotas trimestrales la cantidad de Bs. 2674,28, siendo la ultima de las consignaciones que consta de las actas presentadas, de fecha 9 de diciembre de 2010, de lo que se colige que, no obstante haber tenido la demandada conocimiento del aumento del canon de arrendamiento continuo pagando el mismo monto que venia cancelando como precio del arrendamiento por la porción de la oficina delimitada ocupada con tal concepto, incumpliendo a criterio de quien decide con sus obligaciones como arrendataria y configurándose en la causal de desalojo prevista en el literal a del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

En este sentido, se debe precisar que los contratos pueden ser unilaterales, cuando una sola de las partes se obliga, como lo es el mutuo, el comodato, el depósito, y bilaterales o sinalagmáticos, cuando ambas partes se obligan recíprocamente, tal es el caso de la venta y el arrendamiento, por el ejemplo. En cuanto a la bilateralidad de un determinado contrato no se deriva solo de la circunstancia de que el mismo contrato haga nacer obligaciones para ambas partes contratantes, sino que estas obligaciones sean recíprocas. Ahora bien, la reciprocidad significa correspondencia o mutuo cambio de una acción con otra, lo que traducido al ámbito de un contrato que obliga a ambas partes, debe entenderse en el doble sentido de que la asunción de la obligación por una de las partes, corresponda la asunción de la obligación de la otra parte, y que el deber de cumplimiento de la obligación de cada parte esté asimismo en estricta correspondencia con el modo según el cual la otra parte satisfaga, a su vez, el deber de cumplimiento de su respectiva obligación.

El cumplimiento del contrato es quizás la consecuencia más importante de los efectos internos del mismo y se extiende, no solo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, dispone el artículo 1.159 del Código Civil vigente que: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”, este artículo es quizás uno de los fundamentos de más prosapia dentro de nuestro Código Civil y constituye el fundamento de la fuerza obligatoria del contrato.

En este mismo orden de ideas, establece el artículo 1.579 del Código Civil:

“El arrendamiento es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla”.

Según el precepto legal contenido en el artículo ya citado, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a otra de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella y el 1.592 eiusdem, establece como una de las obligaciones principales del arrendatario pagar la pensión de arrendamiento en los términos convencionalmente pactados.

De lo reproducido precedentemente, y con fundamento en las normas enunciadas y transcritas, se colige que el arrendatario efectivamente estaba obligado a cancelarle a la actora las sumas dinerarias por concepto de cánones de arrendamiento establecidas en la Resolución No 00012635, correspondiente a los meses de diciembre 2008, enero hasta diciembre 2009, enero hasta marzo 2010, pagos éstos que no fueron en modo alguno probados por el demandado, como tampoco aportó elemento alguno que desvirtuara la pretensión de la accionante, es decir, no cumplió con la carga establecida en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, disposición legal según la cual:

“…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe, por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En el mismo orden, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“…En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocara a él la prueba correspondiente.

De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.

De lo anterior, se evidencia de manera indubitable el incumplimiento de las obligaciones contractuales y legales que el demandado asumió en la oportunidad de celebrar el contrato que origino el desalojo que hoy se pretende, en virtud de lo cual es forzoso para éste Sentenciador declararlo procedente con base al literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debiendo –en consecuencia-, ser condenada la accionada al pago de la indemnización equivalente a los cánones de arrendamiento regulados descritos en el particular segundo del petitorio del escrito libelar mas los que se sigan venciendo hasta la fecha del presente fallo, quedando excluido lo demandado por concepto de intereses y el ajuste por inflación, dada la naturaleza del monto reclamado por indemnización y dada la forma genérica como fueron reclamados estos últimos conceptos al igual como el reclamo de pago de los montos insolutos de los servicios de oficina que no se especifican en el libelo y no quedaron probados en autos, y Así se decide.

En lo atinente a la causal de desalojo prevista en el literal b) del artículo 34 eiusdem, esto es aduciendo la actora la necesidad de ocupar el espacio arrendado por encontrarse actualmente en situación de estreches y deterioro para poder desempeñar sus servicios de ingeniería civil y ambiental, debiendo compartir un espacio que le es imprescindible y necesario para el desempeño de su trabajo, se debe acotar que dicha causal no quedó efectivamente probada en autos, amén que al estar conformada la propiedad del inmueble por una comunidad de co-propietarios en partes pro indivisas como ya quedó clara y expresamente analizado nos resulta forzosa para este Tribunal declara la improcedencia de dicha causal. Así se decide.

Finalmente, como consecuencia de la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses demandados como insolutos, ya señalados, y habiendo quedado absolutamente probado el incumplimiento en que incurrió la demandada al infringir su obligación principal, debe declarase ha lugar el recurso de apelación ejercido quedando revocada la sentencia dictada en fecha 20 de mayo de 2011 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, y en consecuencia se declara parcialmente con lugar la demanda por desalojo impetrada con respecto al área arrendada de 33,33 % del inmueble delimitado mediante pared divisoria y puerta independiente identificado con el número y letra C-22-A-2, situado en el piso 22 de la Torre “C” del Edificio Centro Plaza, advirtiendo claramente este Tribunal que por tratarse de un bien pro indiviso deben respetarse los derechos que como co-propietaria ostenta la parte demanda y no queden delimitadas áreas derivadas del arrendamiento que se extingue y que afectan a los co-propietarios actores en los términos expuestos en el presente fallo, y así se resolverá en la sección dispositiva de este fallo en forma expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO

En mérito de los razonamientos expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la parte demandada contra la decisión emitida por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 20 de mayo de 2011, la cual queda revocada.

SEGUNDO: SIN LUGAR la defensa perentoria de falta de cualidad activa y de carencia de interés jurídico del demandado, opuesta por el defensor ad litem de la sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA C.A., ut supra identificada.

TERCERO: PARCIALMENTE HA LUGAR demanda por desalojo impetrada por los ciudadanos ALFREDO EDUARDO ARAYA ÁLAMO y ROBERTO IGNACIO ARAYA ÁLAMO, contra la sociedad mercantil sociedad mercantil WORLD HOLDING & CONSULTING VENEZUELA, C.A., se condena a la demandada en hacer entrega de una de las dos terceras partes, es decir el 33,33% del área del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria constituida por oficina distinguida con las letras y números C-22-A-2, situada en el piso 22 de la Torre C del Edificio Centro Plaza de la Urbanización Los Palos Grandes del Municipio Chacao del Estado Miranda, totalmente desocupada y en las mismas buenas condiciones en que los recibió al inicio de la relación contractual, debiendo respetarse su derecho a ocupar el área pro indivisa del inmueble derivada de los derechos de propiedad adquiridos, igualmente deberá hacer entrega de los bienes muebles entregados conforme a inventario conjuntamente con el inmueble al momento de celebrarse la relación arrendaticia inicial.

CUARTO: Se condena a la parte demandada a pagar a la actora por concepto de daños y perjuicios la cantidad de noventa y siete mil cuatrocientos ochenta y ocho bolívares (Bs. F. 97.488,oo), equivalentes a los meses de alquiler reclamados como insolutos hasta el mes de marzo de 2010, mas los que sigan venciendo hasta la fecha del presente fallo.

QUINTO: Dada la naturaleza del presente fallo, no se produce condenatorias en costas.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias que lleva este juzgado, tal y como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los treinta (30) días del mes de enero de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma data, siendo las doce y treinta post meridiem (12:30 p.m.) se publicó, registró y se agregó al presente expediente la anterior decisión, constante de treinta y dos (32) folios útiles.
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

Exp. Nº AC71-R-2011-000144 (11-10662)
AMJ/MCF/vm.-