República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre
Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas
PARTE ACTORA: Administradora Briceño S.A., de este domicilio e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 05.11.1948, bajo el N° 737, Tomo 4-D.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Laura Piuzzi, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 6.554.386, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 22.738.
PARTE DEMANDADA: Calixto Fortunato Hernández Velazco, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 908.075.
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: Solange Sueiro Lara, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, titular de la cédula de identidad N° 10.818.000, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 148.601.
MOTIVO: Cobro de Contribuciones de Condominio.
Corresponde a este órgano jurisdiccional pronunciarse respecto a la pretensión deducida por la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., en contra del ciudadano Calixto Fortunato Hernández Velazco, concerniente al cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 14-06, que forma parte del Edificio Residencias Beatriz Julieta, ubicado en la Avenida Oeste 9, entre las Esquinas de Urapal a Puente Miraflores, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es propiedad de la parte demandada, conforme a lo argüido por la accionante en la demanda, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de abril de 2.011, ambos inclusive, que ascienden en su conjunto a la cantidad de cinco mil ciento setenta y cuatro bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 5.174,29).
En tal virtud, una vez efectuado el estudio individual de las actas procesales, procede este Tribunal a dictar la máxima sentencia procesal de la primera instancia, previas las consideraciones siguientes:
- I -
ANTECEDENTES
El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 17.05.2011, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, en funciones de distribuidor, quién luego de verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó las documentales con las cuales fundamentó su pretensión en esa misma oportunidad.
A continuación, el día 24.05.2011, se admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenándose la citación de la parte demandada, a fin de que diese contestación de la demanda, al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a las once de la mañana (11:00 a.m.).
Acto seguido, en fecha 07.06.2011, la abogada Laura Piuzzi, dejó constancia de haber provisto al alguacil de los recursos necesarios para gestionar la práctica de la citación personal de la parte demandada, así como consignó las copias fotostáticas necesarias para la elaboración de la compulsa, siendo librada la misma el día 08.05.2011.
Luego, en fecha 18.07.2011, el alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la citación personal de la parte demandada, por lo cual consignó la compulsa.
Después, el día 04.08.2011, la abogada Laura Piuzzi, solicitó la citación de la parte demandada a través de cartel, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 05.08.2011, librándose, a tal efecto, cartel de citación.
De seguida, el día 26.09.2011, la abogada Laura Piuzzi, dejó constancia de haber retirado el cartel de citación.
Acto continuo, en fecha 21.10.2011, se dejó constancia por Secretaría de haberse fijado el cartel de citación.
Acto seguido, el día 12.01.2012, la abogada Laura Piuzzi, consignó las publicaciones originales del cartel de citación en la prensa.
A continuación, en fecha 23.02.2012, la abogada Laura Piuzzi, solicitó se designase defensor ad-litem a la parte demandada, lo cual fue acordado por auto dictado el día 24.02.2012, cuyo cargo recayó en la abogada Solange Sueiro Lara, quien luego de notificada de su designación, aceptó el cargo y juró cumplir fielmente el mismo en fecha 05.10.2012.
Después, el día 24.10.2012, la abogada Laura Piuzzi, solicitó la citación de la defensora ad-litem, cuya petición fue acordada por auto dictado en fecha 25.10.2012, a cuyo efecto, se libró compulsa.
Luego, en fecha 14.12.2012, el alguacil informó acerca de la práctica de la citación de la defensora ad-litem.
De seguida, el día 19.12.2012, tuvo lugar el acto de contestación de la demanda, al cual compareció al defensora ad-litem de la parte demandada, quién consignó escrito de contestación.
Acto continuo, en fecha 14.01.2013, la abogada Solange Sueiro Lara, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado el día 15.01.2013.
Acto seguido, en fecha 17.01.2013, la abogada Laura Piuzzi, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por auto dictado en esa misma fecha.
- II -
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Observa este Tribunal que la reclamación invocada por la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., en contra del ciudadano Calixto Fortunato Hernández Velazco, se patentiza en el cobro judicial de las contribuciones de condominio que genera el bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con el N° 14-06, que forma parte del Edificio Residencias Beatriz Julieta, ubicado en la Avenida Oeste 9, entre las Esquinas de Urapal a Puente Miraflores, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, el cual es propiedad de la parte demandada, conforme a lo argüido por la accionante en la demanda, correspondientes al periodo comprendido entre el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de abril de 2.011, ambos inclusive, que ascienden en su conjunto a la cantidad de cinco mil ciento setenta y cuatro bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 5.174,29).
En este sentido, el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:
“Artículo 13.- La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
Por su parte, el artículo 14 ejúsdem, establece:
“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”. (Subrayado y Negrillas del Tribunal)
En lo que respecta a la fuerza ejecutiva que la ley especial atribuye a las planillas de condominio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 28.10.2002, con ponencia del Magistrado Iván Rincón Urdaneta, expediente Nº 01-2140, caso: Junta de Condominio del Conjunto Residencial Valle Abajo, precisó lo siguiente:
“…La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que otorga el carácter de título ejecutivo.
Al desconocer la fuerza ejecutiva del documento fundamental de la demanda, al momento mismo de su admisión, le está ocasionando una limitación al derecho al acceso a la justicia, pues el accionante escogió como vía idónea para reclamar las sumas de dinero supuestamente adeudadas por concepto de contribuciones condominiales, la vía ejecutiva y no la ordinaria, como de oficio ordenó el auto accionado tramitar…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Así pues, las planillas de condominio cuyo cobro reclama la accionante, si bien no constituyen instrumentos públicos o auténticos, ni mucho menos un vale o un instrumento privado reconocido por el deudor, los cuales conforman el elenco de pruebas escritas que permiten acceder al procedimiento especial de la vía ejecutiva; también es cierto que de acuerdo con lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, las “…liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”.
Ahora bien, estima este Tribunal que en virtud del principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, quién solicita la ejecución de una obligación debe probarla y quién alegue que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la prestación.
Es por ello, que la parte actora aportó copia simple del acta N° 01, levantada en fecha 02.10.2007, por los miembros integrantes de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Beatriz Julieta, por medio de la cual se autorizó a la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., a demandar a los propietarios morosos en el pago del condominio.
Al respecto, el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Artículo 429.- Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquella.
El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el Juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
En lo que concierne al contenido del precepto legal en referencia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 722, dictada en fecha 01.12.2003, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche Gutiérrez, expediente N° 02-272, caso: Industrial Paramillo C.A., contra Textil Trinacria C.A., sostuvo:
“…La copia certificada es válida y fidedigna de la original si se trata de un documento público y ha sido expedida por el funcionario competente de acuerdo a las leyes.
La doctrina de la Sala ha señalado que las copias que se pueden tener como fidedignas son las fotográficas, fotostáticas y las obtenidas por cualquier otro medio mecánico de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados. (Veáse Sent. 22-10-1998; juicio: José Dionisio Landaeta Olivares c/ Tony Anwar Fares Mourrad).
Asimismo, ha considerado que la validez de las copias certificadas viene dada por la fehaciencia o autenticidad que concede la intervención de un funcionario para expedir las copias hechas conforme a procedimientos de reproducción fotostática, fotográfica o mecánica, y tal autenticidad viene dada, a su vez, por la ley, que es la única fuente capaz de otorgarla.
También en esa oportunidad, sostuvo la Sala que la copia certificada de un documento público tiene autenticidad, es decir, hace fe si la ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes. (Veáse Sent. 4-11-1998; juicio: Joao Diego Jesús Coelho y otros c/ A.C. Inquilinos y Ocupantes del Edificio Elvira)…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Al unísono, la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia N° 16, dictada el día 09.02.1994, con ponencia del Magistrado Rafael Alfonso Guzmán, expediente Nº 93-279, caso: Daniel Galvis Ruíz y otra, contra Ernesto Alejandro Zapata, puntualizó:
“...Para la Sala, las copias fotostáticas que se tendrán como fidedignas, son las fotográficas, fotostáticas y contenidas por cualquier otro medio mecánico, de documentos públicos y de los privados reconocidos y autenticados como textualmente expresa el transcrito artículo 429. Si se exhibe una copia fotostática de un documento privado simple - como es el caso de autos - ésta carece de valor según lo expresado por el artículo 429, pues solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, y por lo tanto, a la contraparte del promovente le basta alegar que tal documento (la copia fotostática) es inadmisible, ya que ella no representa documento privado alguno, porque estamos ante un caso de inconducencia, ya que la prueba es legal y no libre, y la ley determina cuando procede la copia simple de un documento privado reconocido o autenticado.
Si promueve una copia fotostática de un documento privado simple, como es el caso de autos, esta carece de valor según lo expresado por el artículo 429 eiusdem, que solo prevé las copias fotostáticas o semejantes de documentos privados reconocidos o autenticados, por ello, en el caso subiudice, la copia fotostática era inadmisible, ya que no representa documento privado alguno, por estar ante un caso de inconducencia.
Los instrumentos en que se funda la acción han de ser producidos en juicio en forma original ya sean públicos o privados. Sin embargo, pueden también consignarse como elementos fundamentales de la acción, los documentos públicos, los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, en copias certificadas expedidas conforme a la ley. En el caso de reproducciones fotográficas, fotostáticas o de cualquier naturaleza, como por ejemplo los documentos trasmitidos por fax, que hayan sido consignados como fundamentos de la acción, ha de tratarse de copias de documentos públicos, reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, por cuanto por su propia naturaleza son de difícil alteración por las partes (véase decisión de fecha 30 de noviembre de 1989 Inversiones Prefuca c/ Jasó Valentín Ledezma y otra) y por otro lado, son estas las formas establecidas por la ley para producir en juicio la prueba escrita, y en base a estas modalidades prevé sus efectos, y su forma de impugnación dentro del procedimiento.
En reiteración de los precedentes jurisprudenciales, la Sala deja sentado que sólo pueden producirse fotocopia de documentos públicos o privados, reconocidos o tenido legalmente por reconocidos con el libelo, y no de documentos privados simples…”. (Subrayado y negrillas del Tribunal)
Conforme a lo anteriormente expresado, se tendrán como fidedignas las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, sino fueren impugnadas por el contrincante, bien en la contestación de la demanda, si fueron producidas con el escrito libelar o bien dentro de los cinco (05) días siguientes a su consignación en autos, si fueron acreditadas en la contestación o durante el lapso probatorio, en razón de lo cual, a juicio de este Tribunal, la copia simple del acta N° 01, levantada en fecha 02.10.2007, por los miembros integrantes de la Junta de Condominio del Edificio Residencias Beatriz Julieta, por medio de la cual se autorizó a la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., a demandar a los propietarios morosos en el pago del condominio, no debe concedérsele valor probatorio alguno, ya que resulta inadmisible para acreditar el hecho jurídico que se pretende probar en la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que aún cuando la comentada acta aparentemente se encuentra plasmada en el Libro de Actas de dicho Conjunto Residencial, abierto por la Notaría Pública Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28.06.2007, no pierde su naturaleza de documento privado, debido a que en su levantamiento no intervino funcionario público alguno y, por tanto, debió aportarse en autos su original.
Y, además, la accionante consignó quince (15) planillas de condominio originales, emitidas por la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., a cargo del ciudadano Calixto Fortunato Hernández Velazco, a las cuales se dispensa el valor probatorio que les atribuye el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, evidenciándose de las mismas la relación mensual del condominio correspondiente al apartamento distinguido con el N° 14-06, que forma parte del Edificio Residencias Beatriz Julieta, ubicado en la Avenida Oeste 9, entre las Esquinas de Urapal a Puente Miraflores, Parroquia Altagracia, Municipio Libertador del Distrito Capital, desde el mes de febrero de 2.010, hasta el mes de abril de 2.011, ambos inclusive, que ascienden en su conjunto a la cantidad de cinco mil ciento setenta y cuatro bolívares con veintinueve céntimos (Bs. 5.174,29).
En vista de lo anterior, estima este Tribunal que la parte actora probó la existencia de la obligación de la demandada de pagar las cuotas de condominio reclamadas, en virtud de la obligación propter rem derivada del derecho de propiedad que detenta sobre el bien inmueble sujeto a propiedad horizontal, conforme a lo previsto en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero, sin embargo, no probó su carácter de administradora del Conjunto Residencial Vista Hermosa.
En efecto, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, dispone:
“…Corresponde al Administrador:
a) Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b) Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c) Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d) Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
f) Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
g) Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
h) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo Único:
La violación o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que haya lugar…”. (Subrayado y Negrillas de este Tribunal)
En atención a la anterior disposición jurídica, el administrador de un bien inmueble sujeto a propiedad horizontal cuenta con un elenco de atribuciones que la ley le confiere para el mantenimiento y conservación de los bienes comunes, entre ellas, ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder, a cuyo efecto, deberá contar con la debida autorización de la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el documento de condominio y, a su vez, esa autorización debe igualmente constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.
Por consiguiente, juzga este Tribunal que la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., no demostró en este proceso su aducido carácter de administradora del Edificio Residencias Beatriz Julieta, en contravención al principio procesal de la carga probatoria, consagrado en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que resultan inadmisibles las probanzas documentales destinadas a probar tal hecho, por haberse acreditado en autos copias simples de instrumentos privados simples, contrariando con tal proceder el artículo 429 ejúsdem, que sólo permite producir en juicio copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de instrumentos privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, lo cual conlleva a desestimar la demanda elevada al conocimiento de este órgano jurisdiccional, por no haberse acreditado las exigencias a las cuales alude el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal. Así se declara.
- III -
DECISIÓN
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos:
Primero: Se declara SIN LUGAR la pretensión de Cobro de Contribuciones de Condominio, deducida por la sociedad mercantil Administradora Briceño S.A., en contra del ciudadano Calixto Fortunato Hernández Velazco, de acuerdo con lo contemplado en el literal (e) del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Segundo: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en la litis, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 ejúsdem.
Tercero: El presente fallo ha sido dictado en el término establecido en el artículo 890 ibídem.
Publíquese, regístrese y déjese copia. Cúmplase lo ordenado.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la ciudad de Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de enero del año dos mil trece (2.013).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez Titular,
César Luis González Prato
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
En esta misma fecha, se publicó, registró y dejó copia de la anterior sentencia, siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.).
La Secretaria Accidental,
Xiomara Margarita García Delgado
CLGP.-
Exp. Nº AP31-V-2011-001324
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