REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, diecisiete de enero de dos mil trece 202º y 153º ASUNTO : KP02-V-2011-002884 Fue interpuesto en fecha 20-09-2011 libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por la Abogada Saray Ugel, inscrita en el IPSA bajo el N° 31.952, actuando con el carácter de apoderada judicial de la Firma Mercantil INVERSIONES ZETA EFE C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 01/08/1.998, bajo en N° 2, Tomo 5-A y la Firma Mercantil C.A EFE ZETA INVERSIONES, inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 03/05/1997, bajo el N° 60, Tomo 1-A; contra la ciudadana FRANCISCA ANTONIA GONZALEZ CARRILLO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-5.245.194 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 27-09-2011 por este Tribunal, se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 07-12-11 diligencia el Alguacil manifestando la imposibilidad de lograr la citación personal de la demandada, por lo que una vez solicitada y acordada de la citación por carteles se cumplieron las formalidades de ley. En fecha 13-06-2012 el suscrito Juez se aboca al conocimiento de la causa. Transcurrido el lapso previsto sin que la demandada compareciere a darse por citada, se le designó defensor de oficio recayendo dicho nombramiento en la abogada Jenny Sánchez Toloza; quien una vez notificada presentó excusa; por lo se designó en su lugar a la abogada Magaly Sánchez, quien aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Verificada la citación personal de la defensora de oficios en fecha 30-11-2012, compareció en la oportunidad legal y dio contestación a la demanda. Así también lo hizo el abogado Jesús Durán Alfaro, inscrito en el IPSA bajo el Nº 113.800, en su condición de apoderado judicial de la ciudadana FRANCISCA ANTONIA GONZALEZ CARRILLO. En la oportunidad de promover pruebas, ambas partes consignan escritos, siendo admitidas por el Tribunal. Concluidas las etapas del juicio y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Alega la parte actora como fundamento de su pretensión que su representada celebró último contrato de arrendamiento con la demandada en fecha 11-07-2007 por un lapso de un año fijo contado a partir del 01-04-2008 sobre un local comercial identificado con el Nº 24, situado en el Centro Comercial Obelisco ubicado en el la Avenida Pedro León Torres entre calles 54 y 55 de esta ciudad, el cual reproduce marcado “C”. Continúa manifestando que notificado oportunamente el vencimiento del anterior lapso y en virtud de que la relación arrendaticia data de más de diez años, se le otorgó la prórroga legal de tres (03) años, venciendo ésta el día 31-07-2011. En tal sentido sostiene que en virtud de que el deudor no ha dado cumplimiento con su obligación como es de entregar el inmueble dado en arrendamiento y vencida la prórroga legal, siendo agotada la vía conciliatoria con las gestiones amistosas realizadas por su mandante, es por lo que con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar en nombre de su representada a la ciudadana FRANCISCA GONZALEZ para que sea condenada por el Tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado y en consecuencia, cumpla con la obligación de hacer entrega del inmueble, en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. Solicita igualmente la condenatoria en costas y costos del juicio, estimando la demanda en la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 14.560,00) equivalentes a DOSCIENTAS VEINTICUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (224 UT). En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la demandada rechaza, niega y contradice que la relación arrendaticia haya terminado el día 11-07-2008 por cuanto afirma que la demandante aceptó el pago del mes de julio de 2011, lo que implica una continuación de la relación arrendaticia pero transformada a tiempo indeterminado como lo señala la ley, la doctrina y la jurisprudencia. También niega, rechaza y contradice que a su representada la hayan notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento en el tiempo establecido entre las partes, por lo que afirma que la relación continúa a tiempo indeterminado. Igualmente el apoderado judicial niega, rechaza y contradice “que haya culminado la relación arrendaticia por cuanto en fecha 26 de julio de 2012 en la consignación arrendaticia signada con el Nro KP02-S-2011-7254 todas las consignaciones realizadas desde el mes de Agosto de 2011, lo que implica una aceptación de la relación arrendaticia que una vez más de indetermino, situación que conlleva a que la presente demanda no es procedente” (cita textual) Por otra parte, procede a impugnar la cuantía de la demanda por ser irrisoria y no representar el verdadero valor de la causa con el propósito de no exceder las 500 unidades tributarias para no ser objeto de apelación; a lo que añade que el valor comercial del local no es el de la cuantía de la demanda ni tampoco lo que representa las costas de un juicio de esta naturaleza por lo que estima el verdadero valor de la demanda en un mil unidades tributarias (1.000 UT) Concluida así la sustanciación del expediente y a los fines de dictaminar la presente causa, lo primero que debe dejarse sentado aquí como punto previo, es en relación a la defensa esgrimida por la defensora de oficio designada por este Tribunal como auxiliar de justicia, la cual no será objeto de estudio en esta resolución en virtud del efecto que produce la comparecencia de la propia demandada a través de su apoderado judicial, quien en definitiva posee todos los argumentos y elementos probatorios a fin de esgrimir su mejor defensa y así se establece. Como colorario de lo anterior y revisado como ha sido el escrito de contestación consignado por la parte demandada, el primer aspecto que debe resolver este Tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo planteado, es la impugnación que hiciera a la cuantía de la demanda, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. Al respecto se hace necesario indicar aquí que el Código Adjetivo estableció las reglas sobre estimación de las demandas que versaren sobre arrendamientos. En tal sentido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil expresa lo siguiente: En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año. Ahora bien observa quien aquí decide que en el caso sub iudice se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento del término, situación de hecho que no encuadra en el supuesto de la norma precitada; por lo que este Tribunal acoge el criterio establecido en la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2000, expediente Nº 00-001 con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche en la cual se estableció lo siguiente: La Sala considera necesario unificar el criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento. En este sentido, se establece lo siguiente: a) Si se trata de demandas por resolución de contratos de arrendamiento por pensiones insolutas, se aplicará el criterio transcrito precedentemente, contenido en la decisión de la Sala de fecha 29 de septiembre de 1999; b) Si se trata de demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demanden el pago de pensiones insolutas ni accesorios, como en el caso de autos, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo establece el artículo 38 del citado Código de Procedimiento Civil, Civil, que prevé “El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.” Al respecto, la Sala de Casación Civil, en sentencia de 5 de agosto de 1997, estableció lo siguiente: “Por consiguiente y en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) a) Si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor d) d) La Sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”. En el presente caso se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha por la actora en la suma de CATORCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 14.560,00) equivalentes a DOSCIENTAS VEINTICUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (224 U.T.) por insuficiente, pues afirma que dicho monto no representa el verdadero valor de la demanda, ni el valor comercial del local como tampoco representa las costas de un juicio de esta naturaleza y en tal sentido estima en un mil unidades tributarias (1.000 UT) el verdadero valor de la demanda. Ahora bien tal y como quedado establecido en la sentencia antes citada, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que si nada prueba el demandado, queda firme la estimación que hizo el actor; por lo que a juicio de este juzgador no existen elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por la actora en virtud de que el rechazo efectuado por la parte demandada es un rechazo puro y simple al no aportar elementos probatorios que permitan fijar una estimación distinta a la efectuada por la parte actora, por lo que en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida en el libelo y así se declara. Entrando a resolver el fondo de la controversia, el Tribunal observa que la pretensión deducida por la actora consiste en que sea condenada la demandada a la entrega del inmueble arrendado, por cuanto fue notificada oportunamente del vencimiento del contrato y de haber vencido el día 31-07-2011 la prórroga legal de tres (03) años, ello en virtud de existir una relación arrendaticia por más de diez años. La demandada por su parte se excepciona al sostener que la relación arrendaticia no venció el día 11-07-08 toda vez que ésta continuó pero a tiempo determinado, lo cual fundamenta en base a tres (03) hechos, a saber: 1.-) por haber recibido la demandante el pago del mes de julio de 2011; 2.-) por no haber sido notificada la arrendataria de la no renovación del contrato en el tiempo establecido entre las partes y 3.-) por el efecto que produce el retiro de todas las consignaciones arrendaticias efectuadas a favor de la arrendadora a partir del mes de agosto de 2011 en el asunto KP02-S-2011-7254. Ante tales alegatos debe este Tribunal como primer aspecto determinar la naturaleza jurídica del contrato y consecuencialmente analizar la procedencia o no de la acción intentada. Para ello resulta oportuno citar al procesalista patrio Aristides Rengel Romberg quien en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa: “En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.” En armonía con lo anterior se procede de seguidas a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia conforme a los elementos probatorios incorporados por las partes en el juicio. En tal sentido se observa que la parte actora reprodujo conjuntamente al libelo un contrato suscrito de forma privada entre INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, representadas para dicho acto por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A. y la ciudadana FRANCISCA ANTONIA GONZALEZ CARRILLO, cuyo objeto lo constituye el arrendamiento de un local identificado con el Nº 24 situado en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torrres entre calles 54 y 55; el cual corre inserto a los folios siete (7), ocho (8) y nueve (9) de los autos y que al no ser desconocido por la demandada se da por reconocido conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que surte pleno valor probatorio en este juicio, observándose que éste en su cláusula QUINTA establece textualmente lo siguiente: El término fijado para la duración de este contrato es de UN (1) AÑO a partir 01-08-2007, prorrogable automáticamente por períodos de Un (1) año convenido desde ahora, siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con Un (1) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el libramiento de un telegrama a la dirección de las partes contratantes, sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente […] De igual modo observa quien aquí decide que la parte actora también reprodujo conjuntamente al libelo una documental que corre inserta al folio diez (10) del expediente la cual quedó reconocida en juicio al no haber sido desconocida ni tachada por la parte demandada, conforme lo estipulan los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicha documental consta de un telegrama remitido por INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, cuyo destinatario lo constituye la ciudadana FRANCISCA ANTONIA GONZALEZ CARRILLO en la siguiente dirección: Av. Pedro León Torres, Entre Calles 54 y 55 CC Obelisco Local No 24. Barqto. Edo. Lara, sellado por la Oficina Postal Telegráfica (IPOSTEL) y fechado por ésta el 25 JUN. 2008; en cuyo cuerpo se lee lo siguiente: A los fines legales acorde a la Cláusula Quinta coma notificamos Vencimiento el 31-07-2008 contrato de arrendamiento inmueble ubicado Av. Pedro León Torres Entre Calles 54 y 55 CC Obelisco Local No 24 Barqto. Edo Lara coma el cual no renovaremos punto Agradecemos Contactarnos. De acuerdo a las anteriores probanzas, queda claramente demostrado en juicio que las partes convinieron en que el tiempo de duración del contrato de marras sería por un año fijo computado a partir 01-08-2007 al 31-07-2008, el cual sería automáticamente renovado por períodos iguales y consecutivos de un año hasta que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no renovar más el contrato; lo cual debía de efectuarse por escrito y por lo menos con un mes de anticipación al vencimiento natural del mismo, bastando para ello el libramiento de un telegrama a la dirección de las partes contratantes. Es decir, que la respectiva notificación se repuntaría como oportunamente efectuada si ésta se realizaba antes del día treinta de Junio (30-06-2008) acorde al plazo establecido por las partes en la cláusula quinta; lo que efectivamente se cumplió por cuanto el telegrama incorporado al folio 10 de los autos, se enteró el día 25 de junio de 2008 en las Oficinas de Ipostel para ser entregado a la arrendataria en la dirección establecida en la cláusula novena del contrato, sin que conste en autos otro medio probatorio que contraríe lo alegado y probado por la actora y que haga valer lo alegado por la parte demandada, quien negó haber sido notificada en el tiempo establecido entre las partes. En consecuencia, forzosamente debe concluir quien aquí dictamina que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado con una vigencia de un año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, el cual culminó el día 31-07-2008 por el efecto que produjo la notificación efectuada; oportunidad en la cual comenzó a correr el plazo de la prórroga legal de tres (03) años cuyo vencimiento se verificaría el día 31-07-2011; conforme al hecho aceptado por las partes de que la relación arrendaticia se había mantenido por más de diez (10) años y así se establece. El otro aspecto que debe entrar a analizar este Tribunal es el relativo a la indeterminación del contrato alegada por la parte demandada, la cual sustenta en el hecho de que la arrendataria recibió el pago del mes de Julio de 2011 lo que según su decir, implicaría una continuación de la relación pero a tiempo indeterminado a cuyo efecto reproduce recibos de pago emanados por la firma mercantil representante de la arrendadora, INVERSIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA, S.A., cursantes a los folios cincuenta y seis (56), cincuenta y siete (57) y cincuenta y ocho (58) de los autos, los cuales ejercen valor probatorio en juicio al no haber sido desconocidos por la parte actora. Del contenido de dichas documentales se constata el pago por concepto de alquiler del local objeto de la demanda, correspondiente al mes de julio de 2011. Al respecto debe indicarse aquí que, tal y como se estableció anteriormente, la prórroga legal otorgada a la arrendataria culminó el día 31 de Julio de 2011 por lo que a tenor de lo dispuesto en último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, “durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original” lo que implica lógicamente el pago de las pensiones arrendaticias que se ocasionen durante la vigencia de la prórroga legal, por lo que en ningún modo representa la tácita reconducción del contrato el hecho de haber recibido la arrendadora el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio del 2011 por cuanto el mismo se encuentra dentro del lapso de prórroga legal y así queda establecido. En cuanto a la tácita reconducción alegada por la parte demandada con fundamento en el retiro de todas las consignaciones de arrendamiento efectuadas a favor de la arrendataria a partir del mes de agosto de 2011 en el asunto KP02-S-2011-7254 sustanciado por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, a cuyo efecto consigna copia certificada de dicho asunto y cursan desde el folio ochenta y siete (87) al folio ciento treinta y ocho (138) y que son valoradas por este Tribunal conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; se desprende de las mismas que la arrendataria inició el procedimiento consignatario en fecha 11 de octubre de 2011 a los fines de efectuar el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Agosto de 2011 y subsiguientes y que en fecha 10 de julio de 2012 la arrendadora, a través de su apoderado César Camacho, efectuó retiro de las consignaciones efectuadas a su favor; sin embargo también se observa que la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término del contrato se inicia en fecha 20 de septiembre de 2011 con anterioridad al aludido procedimiento consignatario, por lo que en ningún modo representa la tácita reconducción de la relación de arrendamiento el retiro de las consignaciones efectuadas por la arrendadora, por cuanto éste se efectuó estando en curso la acción judicial en la cual además, no se está reclamando el pago de cánones de arrendamiento insolutos a la luz de lo previsto en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide. En cuanto a las demás pruebas aportadas al juicio, como lo son copias simples del expediente de consignaciones Nº KP02-S-2012-7931 tramitado por ante este Tribunal, las mismas se valoran conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo se desechan por cuanto no aportan ningún elemento probatorio relacionado con los hechos debatidos en la presente controversia. En cuanto a la prueba de informes solicitada al Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, cuyo objeto lo constituye dejar constancias de hechos y circunstancias relacionas al expediente de consignaciones KP02-S-2011-7254, las cuales constan en el cuerpo de las copias certificadas insertas en autos y que además ya fueron objeto de valoración; razón por la cual este juzgador considera suficientemente agotada la prueba y en tal sentido no es necesario esperar a que la resulta de la misma llegue a los fines de dictar el presente fallo y así se decide. Como consecuencia del análisis antes realizado, quedó demostrado en juicio que la naturaleza de la relación que une a las partes a través de un contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, cuyo vencimiento se verificó el 31-07-2008 así como el de la prórroga legal el día 31-07-2011, por lo que indefectiblemente concluye quien juzga que la parte demandada se encuentra en mora de cumplir la obligación contractual contraída como lo es entregar el inmueble dado en arrendamiento por vencimiento del término del contrato y el de la prórroga legal y en consecuencia, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda decidido. En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento, intentada por las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A, C.A EFE ZETA INVERSIONES contra la ciudadana FRANCISCA ANTONIA GONZALEZ CARRILLO, todos identificadas en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial identificado con el Nº 24, situado en el Centro Comercial Obelisco ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 54 y 55 de esta ciudad, en el mismo buen estado que lo recibió y solvente en todos sus servicios. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los diecisiete (17) días del mes de Enero del año dos mil trece (2013) Años 202° y 153° EL JUEZ, ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA LA SECRETARIA, AUDREY LORENA PINTO En la misma fecha se publicó, siendo las 2:26 p.m. La Sec.