TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
ROSA ANTONIA RAMOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-7.561.557, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
FLORELIA MOTA CASTILLO, YASLIDIS HERNANDEZ PEREZ, FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ y VIRNA CASTILLO TORTOLERO, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 152.926, 142.111, 54.639 y 61.534, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
FARMACIA BOTANICA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el No. 19, Tomo 108-A; en las personas de sus Directores Gerentes, ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ y/o MARIELA ELIZABETH ROMERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-3.632.787 y V-7.108.759, respectivamente.
ABOGADOS ASISTENTES DE LA PARTE DEMANDADA.-
MINERVA ROSALES y JAVIER ROSALES, abogados en ejercicio, inscritos en el INPREABOGADO bajo los números 22.439 y 10.856, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION DE ENTREGA DE INMUEBLE.
EXPEDIENTE: 11.485

La ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, asistida por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, el día 13 de marzo de 2012, presentó demanda por CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION DE ENTREGA DE INMUEBLE, a la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A., por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de esta Circunscripción Judicial, donde se le dió entrada el 15 de marzo de 2012 y se admitió el día 02 de abril de 2012, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente, a partir de la fecha en que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda.
En fecha 19 de junio de 2012, el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por los abogados MINERVA ROSALES y JAVIER ROSALES, presentó escrito contentivo de cuestiones previas y contestación a la demanda.
Asimismo, los abogados FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ y FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderados actores, el día 25 de junio de 2012, presentó escrito de contradicción a las cuestiones previas opuestas por la accionada.
Durante el lapso probatorio, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue dicho lapso, el Juzgado “a-quo” el día 05 de octubre de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró improcedente la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; y procedente la presente demanda por vencimiento del término de la prórroga legal; contra dicha decisión apeló el 07 de noviembre de 2012, el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por el abogado JAVIER ROSALES, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 09 de noviembre de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 29 de noviembre de 2012, bajo el número 11.485, y el curso de ley; y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar, presentado por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, asistida por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en el cual se lee:
“…Soy propietaria de unas bienhechurías consistentes en un inmueble conformado por Una casa de habitación y Dos Locales Comerciales signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, según se demuestra en Titulo Supletorio que de conformidad con el artículo 937 del Código de Procedimiento Civil, fue otorgado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de enero de 1999, el cual anexo signado "A".
En mi condición de propietaria, por documento otorgado el dia 24 de febrero de 1999, que consigno marcado "B", di en arrendamiento a la Sociedad de Comercio FARMACIA BOTANICA, C.A., UN LOCAL COMERCIAL, distinguido con el N° 2, que forma parte de un inmueble de mi propiedad signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Y que mediante la Cláusula Segunda, las partes pactaron que el inmueble se destinaría al USO COMERCIAL, UNICA Y EXCLUSIVAMENTE. Se convino en la Cláusula Cuarta que la vigencia del contrato era de Un año fijo e improrrogable a contar desde el 23 de febrero de 1999 y con vencimiento el 23 de febrero del 2000.
Por documento otorgado el 24 de diciembre de 1999, que consigno signado "C", suscribimos un nuevo Contrato de Arrendamiento con una vigencia de Seis meses fijos e improrrogables, a contar del 24 de diciembre de 1999 y con vencimiento el 24 de junio y del 2000.
La mencionada relación arrendaticia se fue prolongando contractualmente hasta su fin que lo fue el 24 de febrero de 2009, es decir, durante 10 años, correspondiéndole una Prorroga Legal de 3 años de conformidad con el literal "d" del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Pero de tal lapso de prorroga legal, el Arrendatario manifestó expresamente ejercer su derecho por un tiempo de 2 años o menos, como se evidencia en el instrumento otorgado entre ROSA ANTONIA RAMOS y FARMACIA BOTANICA, C.A. al finalizar la vigencia del último Contrato de Arrendamiento firmado, esto es en fecha 24 de febrero de 1999, el cual consigno marcado "D", y que en su Clausula Primera se determina el ejercicio de la prorroga legal por 2 años a contar del 24 de febrero del 2009 hasta el 24 de febrero del 2011. En la Cláusula Segunda, y de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se estableció como clausula de valor un canon de arrendamiento de Bsf. 676, para el periodo del 24 de febrero del 2009 al 24 de julio del 2009, y del 24 de agosto del 2009 al 24 de febrero del 2010 se pacto un canon mensual de Bsf.811,oo. Se estableció en el numeral 3o de la Clausula Segunda, que La Arrendataria podría desocupar el inmueble antes de la fecha prevista, es decir, antes del 24 de febrero del 2011, y que en caso contrario, se establecería previo acuerdo entre las partes, un nuevo canon de arrendamiento. Por tal razón La Arrendadora y La Arrendataria fijaron un canon de arrendamiento de Bsf.l.300,oo para el periodo de prorroga legal del 24 de agosto del 2010 al 24 de febrero del 2011, como consta en instrumento otorgado el 24 de marzo del 2010, que se consigna marcado "E".
Como quiera que La Arrendataria decidió ejercer su derecho a la prorroga legal que le corresponde la cual es de 3 años, es decir, desde el 24 de febrero del 2009 al 24 de febrero del 2012, las partes, haciendo uso de la facultad de establecer una clausula de valor de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es que por notificación de fecha 04 de abril del 2011, que anexo marcado "F", se fijo el canon de arrendamiento de Bsf.2.000,oo a partir del 24 de marzo del 2011.
DEL INCUMPLIMIENTO EN LA ENTREGA DEL INMUEBLE
Ciudadano Juez, como quedó establecido antes la Prorroga Legal culminó el 24 de febrero del 2012, pero la Arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el Inmueble totalmente desocupado de personas y cosas, en franco incumplimiento al Contrato de Arrendamiento y a lo establecido en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues LA ARRENDATARIA se encuentra en posesión del inmueble a pesar de las múltiples gestiones amistosas para que desocupe y entregue el mismo.
DE LOS FUNDAMENTOS DE DERECHO
Según la normativa establecida en el artículo 1.159 del Código Civil Venezolano: "Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por muiu consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley".
Establece el artículo 1.167 del Código Civil, que: "En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar Judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello".
Igualmente establece el artículo 1.160 del mismo Código que…
Invoco de igual manera lo que establece el artículo 1.594 del Código Civil…
…En cuanto a la Prorroga Legal, se fundamenta en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38, literal "d", que dice: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años”.
En cuanto a la obligación de entrega del inmueble se fundamenta en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…
…En virtud de lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, la presente Demanda debe ser admitida y sustanciada por el Procedimiento Breve regulado por los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
DEL PETITORIO
Por lo expuesto ocurro ante este Tribunal a su digno cargo, para Demandar a la Entidad Mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A…. en su carácter de ARRENDATARIA, por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACION DE ENTREGAR EL INMUEBLE, en fundamento del articulo 1.167 del Código Civil y en el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para que convenga o en su defecto sea condenada por este digno Tribunal, a las siguientes peticiones:
PRIMERO: Se tenga por VENCIDO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito por ROSA ANTONIA RAMOS y FARMACIA BOTANICA, C.A., que involucra UN LOCAL COMERCIAL, distinguido con el N° 2, que forma parte de un inmueble signado con el N°81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
SEGUNDO: Se tenga por fenecida LA PRORROGA LEGAL de 3 años disfrutada plenamente por FARMACIA BOTANICA, C.A.
TERCERO: Se proceda devolver el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas, obligación esta que se desprende del contenido del artículo 1.594 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya aplicación invoco.
CUARTO: Se condene el pago de todos los recibos de agua, electricidad, gastos comunes, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro que se derive del Contrato de Arrendamiento, hasta la facturación emitida durante la ocupación de los inmuebles. Obligación esta que deriva de la Cláusula Séptima del Contrato de Arrendamiento.
QUINTO: Pido que se condene a la Demandada al pago de las costas, costos y Honorarios Profesionales de Abogados que genere el presente procedimiento.
SEXTO: Adicionalmente pido a este Juzgado la aplicación de la CORRECCION MONETARIA o INDEXACION, tomando en consideración la galopante inflación desatada en Venezuela…”
b) Escrito de cuestiones previas y contestación a la demanda, presentado por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por los abogados MINERVA ROSALES y JAVIER ROSALES, en el cual se lee:
“…Opongo a la demandada, en mi expresado carácter, la cuestión previa de Inadmisibilidad, prevista en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil…. ello en concordancia con lo pautado en el artículo 41 de la Ley Especial, todo por las razones de hecho y Derecho que de seguidas explano:
En su escrito de demanda, admitido por este Tribunal, el 20 de Abril de 2012… la demandante señala que dio en arrendamiento a mi representada el local comercial ahí descrito, señalando que en la cláusula “CUARTA” del contrato… que el término es “…de un año fijo e improrrogable a contar desde el 23 de febrero de 1999 y con vencimiento el 23 de Febrero de 2.000…”. Seguidamente, señala que por documento otorgado el 24 de Diciembre de 1.999… “…suscribimos un nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia de seis meses fijos e improrrogables, a contar del 24 de diciembre de 1.999 y con vencimiento el 24 de Junio del 2.000.”, ello de acuerdo con la cláusula “CUARTA” de este último contrato… Sin embargo la demandante insiste en su demanda en que “…la relación arrendaticia se fue prorrogando contractualmente hasta su fin que lo fue el 24 de febrero de 2.009, es decir, durante 10 años… Seguidamente, indica que al contrato le correspondía una prorroga legal de tres (3) años de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Luego y desconociendo deliberadamente el contenido del artículo 7 de la citada Ley especial, señala que “…el arrendatario manifestó expresamente ejercer su derecho por un tiempo de 2 años o menos, como se evidencia en el instrumento otorgado entre …omisis… al finalizar la vigencia del último contrato de arrendamiento, esto es el fecha 24 de Febrero de 1.999…”, como queriendo desconocer-otra vez-la demandante, el citado contrato del 24 de Diciembre de 1.999… Prosigue indicando que “…como quiera que la arrendataria decidió ejercer su derecho a la prorroga legal que le corresponde, la cual es de 3 años, es decir, desde el 24 de febrero de 2.009 al 24 de febrero de 2.012…”… y por notificación de 04 de abril de 2011… se aumentó el canon de arrendamiento a Bs. 2.000,00 a partir del 24 de Marzo de 2.011.
Como es fácil de colegir, el contrato de arrendamiento vigente es el acompañado a la demanda como “C”, suscrito en 23 de Diciembre de 1.999, con vigencia desde el 24 de Diciembre de 1.999 al 24 de Junio del año 2.000, pues es la misma demandante quien señala que “…la mencionada relación arrendaticia se fue prolongando contractualmente… durante 10 años”. Esto no significa otra cosa sino que el contrato vigente es éste y no otro y que habiéndose prorrogado continuamente durante diez (10) años, se vencería el 24 de Junio de 2.010 y no el 24 de Febrero de 2.009; y por lo tanto, la prorroga legal de tres (3) años debe contarse a partir del 24 de Junio de 2.010 y vencerá el 24 de Junio de 2.013…
…Procedo a contestar en nombre de mi representada el fondo de la demanda… rechazo y contradigo la demanda en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho… solicitando del Tribunal que declare que el contrato que rige la relación locativa es el que comenzó a regir el 24 de Diciembre de 1.999… niego, rechazo y contradigo que mi representada esté en mora en su obligación de entregar el inmueble… rechazo, niego y contradigo que la prorroga de tres (3) años esté fenecida y que mi representado tenga que devolver el inmueble pues aún está disfrutando del lapso legal de prorroga… niego, rechazo y contradigo que mi representada debe ser condenada al pago de los recibos de agua, electricidad, gastos comunes, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro que se derive del contrato de arrendamiento… niego, rechazo y contradigo que mi representado sea condenado en costas, costos y honorarios de abogados así como la indexación monetaria….”.
c) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 05 de octubre de 2012, en la cual se lee:
“…este Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, Declara: PRIMERO: IMPROCEDENTE la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11º del Artículo 346 de Código de Procedimiento Civil; SEGUNDO: PROCEDENTE la demanda por el vencimiento del término de la prorroga legal incoada por ROSA ANTONIA RAMOS… asistida por la abogado en ejercicio FLORELIA MOTA CASTILLO… en contra de la Sociedad Mercantil FARMACIA BOTANICA C.A…. condenándose al arrendatario a: 1) por vencido el Contrato de arrendamiento suscrito entre la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS y FARMACIA BOTANICA C.A., que involucra un local comercial, distinguido con el N° 2, que forma parte de un inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa Municipio Valencia Estado Carabobo 2) Se tiene por fenecida la prorroga legal de 3 años disfrutada plenamente por Farmacia Botánica, C.A. 3) La devolución del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y cosas. 4) que pague los servicios de agua, electricidad, teléfono, y cualquier otro servicio que reciba el inmueble arrendado…”
d) Diligencia de fecha 07 de noviembre de 2012, suscrita por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por el abogado JAVIER ROSALES, en la cual apela de la sentencia anterior.
e) Auto dictado por el Tribunal “a-quo”, en fecha 09 de noviembre de 2012, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por el abogado JAVIER ROSALES, contra la sentencia definitiva dictada el 05 de octubre de 2012.

SEGUNDA.-
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO LIBELAR:
1.- Copia fotostática de Título Supletorio evacuado por ante el Juzgado Tercero de primera instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 20 de Enero de 1999, contentivo de las bienhechurías del conformadas por una casa de habitación y dos locales comerciales signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, macado “A”.
En relación al referido documento, observa este Sentenciador que la parte actora pretende demostrar con el mismo la propiedad del inmueble dado en arrendamiento, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, razón por la cual se desecha dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
2.- Original de contrato de arrendamiento de fecha 24 de febrero de 1999, suscrito por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, como arrendadora, y la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., representada por sus Directores Gerentes, ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ y ELIZABETH ROMERO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, signado con el No. 1, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, marcado “B”.
De la revisión del contenido de dicho instrumento se observa que, el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, se encuentra constituido por un local comercial signado con el No. 1, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, es decir, es referido a un inmueble distinto al objeto del presente juicio, por lo que, al no aportar nada a los fines de dilucidar los hechos controvertidos en la presente causa, se desecha dada su impertinencia; Y ASI SE DECIDE.
3.- Original de contrato de arrendamiento de fecha 24 de diciembre de 1999, suscrito por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, como arrendadora, y la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., representada por sus Directores Gerentes, ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ y MARIELA ELIZABETH ROMERO, sobre un inmueble constituido por un local comercial, signado con el No. 2, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo, marcado “C”.
Este Sentenciador observa que, dicho instrumento, es de los llamados “documentos privados”, pudiendo ser definidos como aquellos que: “…por su esencia pertenecen al ámbito del orden jurídico privado, que dejan constancia de acaecimientos realizados dentro de la esfera privada y trascienden tan sólo a situaciones jurídicas de esta índole. La intervención de sujetos no oficiales, lo particular de la materia documentada, la ausencia de formas o solemnidades, son elementos característicos indispensables en su constitución…” (citado del “CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL” por EMILIO CALVO BACA, páginas 805 y 806), el cual al no haber sido desconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, por lo que esta Alzada le da valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, el cual establece: “El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones”, para dar por probado que la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., representada por sus Directores Gerentes, ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ y ELIZABETH ROMERO, un inmueble constituido por un local comercial, signado con el No. 2, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo; por una duración de seis (6) meses, contados a partir del día 24 de diciembre de 1999; Y ASI SE DECIDE.
4.- Original de instrumento suscrito por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS y FARMACIA BOTANICA C.A., representada por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, de fecha 24 de Febrero de 2009, marcado “D”.
Este Sentenciador observa que dicho instrumento privado no fue desconocido por la parte demandada, por lo que, con fundamento al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, dándosele valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado su contenido, en el sentido del convenimiento de las partes en la terminación de la relación locativa; Y ASI SE DECIDE.
5.- Copia fotostática de instrumento suscrito por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS y por la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., de fecha 24 de Marzo del 2010, marcado “E”.
Este Juzgador observa que dicho documento es privado, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada por funcionarios competentes, con arreglo a las leyes…”, es decir, que solo pueden presentarse en juicio en copias simples o en copias certificadas, los documentos públicos o “los privados reconocidos o los tenidos legalmente por reconocidos” y no los documentos privados simples, como sucede en el caso de autos, pues de ellos no se derivan valoración probatoria alguna, siendo inoponíble a su vez a la contraparte, quien mal puede desconocer su firma en un documento con tales características, y ASÍ SE DECIDE.
6.- Original de notificación dirigida a la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., de fecha 04 de abril de 2011, marcado “F”.
En cuanto a dicho instrumento, este Sentenciador de conformidad con lo previsto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, le da valor de principio de prueba por escrito, para ser adminiculado con otras pruebas; Y ASI SE DECIDE.
7.- Copia fotostática de documento constitutivo y estatutos sociales de la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el No. 19, Tomo 108-A; marcado “G”.
Dicho documento, al no haber sido tachado de falso, se aprecia de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360, del Código Civil, para dar por probado que efectivamente la referida sociedad mercantil tiene personalidad jurídica, así como el nombramiento de los Miembros de la Junta Directiva, y las normas que rigen el funcionamiento de la misma; Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:
Durante el lapso probatorio, los abogados FRANCISCO HERNANDEZ RODRIGUEZ y FLORELIA MOTA CASTILLO, en su carácter de apoderados actores, en fecha 25 de junio de 2012, promovieron las siguientes pruebas:
1.- Original de contrato de arrendamiento celebrado por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS y la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., sobre el local N° 2, del inmueble signado N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipios Valencia del Estado Carabobo; marcado “A”.
Este Sentenciador observa que dicho instrumento privado no fue desconocido por la parte demandada, por lo que, con fundamento al contenido del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido, dándosele valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil, para dar por probado que la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, dio en arrendamiento a la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., representada por sus Directores Gerentes, ciudadanos ANTONIO JOSE RODRIGUEZ y ELIZABETH ROMERO, un inmueble constituido por un local comercial, signado con el N° 2, que forma parte del inmueble signado N° 81, ubicado en la Avenida Principal del Barrio 18 de octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS ACOMPAÑADAS AL ESCRITO DE CONTESTACION A LA DEMANDA:
1.- Recibo expedido por la Secretaria del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Expediente de consignación arrendaticia No. 746, en el cual deja constancia de que recibió del ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, actuando en nombre de la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., comprobante de depósito bancario a favor de la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, con concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2012, por el inmueble constituido por un local, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (Via El Paito) del Barrio 18 de Octubre, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo; Y ASI SE DECIDE.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
El ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ, actuando en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., asistido por los abogados MINERVA ROSALES y JAVIER ROSALES, promovieron las siguientes pruebas:
1.- Ratificaron y reprodujeron los razonamientos alegados en el escrito de contestación y oposición a cuestiones previas
Observa esta Alzada que los hechos señalados por la promovente, no constituyen medio probatorio alguno, sino parte de los alegatos que conforman la materia objeto de la presente controversia, por lo tanto carente de valor probatorio; Y ASI SE ESTABLECE.
2.- Invocó el mérito favorable a los autos.
Ha sido conteste, nuestro mas alto Tribunal de Justicia, el considerar que el merito genérico que corren a los autos, no es un medio probatorio de los establecidos por nuestra legislación; en efecto, en sentencia No. 01218, de fecha 02 de septiembre de 2.004, dictada por la Sala Político Administrativa, con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa, asentó: “...Precisado lo anterior, advierte la Sala que en la jurisprudencia se ha considerado que la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no constituye un medio de prueba, sino que mas bien está dirigido a la aplicación del principio de la comunidad de la prueba, el cual debe aplicar le Juez, conforme a lo establecido en el sistema probatorio venezolano...”. Por tal razón esta Alzada lo desecha, por no ser un medio probatorio válido Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERA.-
Observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 05 de octubre de 2012, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró: improcedente la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11º del Artículo 346 de Código de Procedimiento Civil; y procedente la demanda por el vencimiento del término de la prorroga legal, incoada por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, contra la Sociedad Mercantil FARMACIA BOTANICA C.A.
El ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la accionada, asistido por los abogados MINERVA ROSALES y JAVIER ROSALES, opuso a la demandada, la cuestión previa de Inadmisibilidad, prevista en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ello en concordancia con lo pautado en el artículo 41 de la Ley Especial, con fundamento a que la demandante señala que dio en arrendamiento a su representada el local comercial descrito en el escrito libelar, señalando que en la cláusula “CUARTA” del contrato el término es: “…de un año fijo e improrrogable a contar desde el 23 de febrero de 1999 y con vencimiento el 23 de Febrero de 2.000…”; que por documento otorgado el 24 de Diciembre de 1.999: “…suscribimos un nuevo contrato de arrendamiento con una vigencia de seis meses fijos e improrrogables, a contar del 24 de diciembre de 1.999 y con vencimiento el 24 de Junio del 2.000”; que sin embargo, la demandante insiste en su demanda en que: “…la relación arrendaticia se fue prorrogando contractualmente hasta su fin, que lo fue el 24 de febrero de 2.009, es decir, durante 10 años; señalando asimismo que: “…como quiera que la arrendataria decidió ejercer su derecho a la prorroga legal que le corresponde, la cual es de 3 años, es decir, desde el 24 de febrero de 2.009 al 24 de febrero de 2.012…”… y por notificación de 04 de abril de 2011… se aumentó el canon de arrendamiento a Bs. 2.000,00 a partir del 24 de Marzo de 2.011…”; que el contrato de arrendamiento vigente es el suscrito el 23 de Diciembre de 1.999, con vigencia desde el 24 de Diciembre de 1.999 al 24 de Junio del año 2.000, pues es la misma demandante quien señala que: “…la mencionada relación arrendaticia se fue prolongando contractualmente… durante 10 años”; lo que significa que el contrato vigente fue prorrogado continuamente durante diez (10) años, el cual se vencería el 24 de Junio de 2.010 y no el 24 de Febrero de 2.009; y por lo tanto, la prorroga legal de tres (3) años debe contarse a partir del 24 de Junio de 2.010, la cual vencía el 24 de Junio de 2.013.
Por lo que pasa esta Alzada a pronunciarse como punto previo con relación a la excepción opuesta referida a la prohibición de ley de admitir la demanda o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En este sentido se observa, que la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, asistida por la abogada FLORELIA MOTA CASTILLO, en el escrito libelar señala que por documento otorgado el día 24 de febrero de 1999, dió en arrendamiento a la sociedad de comercio FARMACIA BOTANICA, C.A., un local comercial, distinguido con el N° 2, que forma parte de un inmueble de su propiedad, signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo; que el 24 de diciembre de 1999, suscribieron contrato de arrendamiento con una vigencia de seis (6) meses fijos, contados a partir del día 24 de diciembre de 1999 y con vencimiento el 24 de junio y del 2000; que la mencionada relación arrendaticia se fue prolongando contractualmente hasta su fin, que lo fue el 24 de febrero de 2009, es decir, durante 10 años, correspondiéndole una Prorroga Legal de 3 años de conformidad con el literal "d" del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que el arrendatario manifestó expresamente ejercer su derecho de prorroga legal por un tiempo de 2 años, como se evidencia en el instrumento otorgado entre ROSA ANTONIA RAMOS y FARMACIA BOTANICA, C.A., en fecha 24 de febrero de 1999; que se estableció un canon de arrendamiento de Bsf. 676, para el periodo del 24 de febrero del 2009 al 24 de julio del 2009, y del 24 de agosto del 2009 al 24 de febrero del 2010 se pactó un canon mensual de Bsf. 811,oo; que se estableció en el numeral 3º de la Cláusula Segunda, que La Arrendataria podría desocupar el inmueble antes de la fecha prevista, es decir, antes del 24 de febrero del 2011, y que en caso contrario, se establecería previo acuerdo entre las partes, un nuevo canon de arrendamiento; que por tal razón La Arrendadora y La Arrendataria fijaron un canon de arrendamiento de Bsf. l.300,oo, para el periodo de prorroga legal del 24 de agosto del 2010 al 24 de febrero del 2011; que La Arrendataria decidió ejercer su derecho a la prorroga legal de 3 años, es decir, desde el 24 de febrero del 2009 al 24 de febrero del 2012; que las partes por notificación de fecha 04 de abril del 2011, fijaron el canon de arrendamiento de Bsf. 2.000,oo a partir del 24 de marzo del 2011; que la Prorroga Legal culminó el 24 de febrero del 2012.
A tales efectos, se hace necesario en primer lugar, determinar la naturaleza del contrato que rige la presente relación locativa, por lo que, este Sentenciador, en uso de las facultades que le confiere el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en el cual en su parte in fine señala que: “En la interpretación de contrato… Los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes… teniendo en mira las exigencias de la Ley, de la verdad y la buena fe”; siendo la interpretación de los contratos otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos; partiendo de que en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Siendo criterio de la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 13 de octubre de 1994, el que:
“…el poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea, cuando las ideas del contrato o acto, están mal expresadas o no guardan tal correlación y enlace, que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”
En este sentido, es de observarse que, la parte demandada, sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A., suscribió el contrato de arrendamiento con la parte actora, ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, en fecha 24 de diciembre de 1.999; que dicho contrato tiene como objeto un inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el N° 2, que forma parte de un inmueble de su propiedad, signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre, Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Valencia del Estado Carabobo; observándose que si bien, el mismo al regular la duración de la relación locativa, estableció que lo era de seis (6) meses, contados a partir del día 24 de diciembre de 1999, improrrogable, tal como se evidencia del contenido de su cláusula CUARTA; el cual fue renovado mediante contrato de fecha 24 de enero del año 2000, cuya duración sería de dos (2) años, vale señalar, desde el 24 de enero de 2000 al 24 de enero de 2002, constituyendo un hecho no controvertido al ser reconocido por ambas partes, que la relación locativa se prorrogó durante 10 años; lo que hace forzoso concluir, que la naturaleza del contrato que rige la relación locativa lo es a tiempo determinado; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, se hace necesario precisar la fecha del vencimiento del término que dio origen a la prórroga legal arrendaticia, dado que el demandante alega que dicha prórroga comenzó a partir del día 24 de febrero de 2009, y la accionada de autos señala que la misma comenzó el 24 de junio de 2010.
En este sentido, es de observarse que, consta a los autos que ambas partes suscribieron el instrumento que corre inserto al folio quince (15) del presente expediente, de fecha 24 de febrero de 2009, acompañado al escrito libelar marcado “D”; valorado por esta Alzada con anterioridad; el cual de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido desconocido, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente como reconocido; teniéndose por probado su contenido, en el sentido del convenimiento de las partes en la terminación de la relación locativa, al señalar de manera expresa el día en que comenzaba lapso de la prórroga legal arrendaticia, teniéndose en consecuencia como fecha de vencimiento del término de duración de la relación locativa el día 24 de febrero de 2009; Y ASI SE ESTABLECE.
Ahora bien, habiéndose establecido en el referido documento de fecha 24 de febrero de 2009 que, el lapso de prórroga legal lo sería de dos (2) años contados a partir del día 24 de febrero de 2009 al 24 de febrero de 2011, considera esta Alzada necesario destacar, que la prórroga legal es un derecho beneficio otorgado por el legislador al arrendatario a la finalización de un contrato celebrado a tiempo determinado, condicionado a que éste se encuentre ejecutando las obligaciones pactadas y por el tiempo previsto en la Ley condicionado por la duración de la relación arrendaticia, siendo de orden público relativo, dado que si bien es obligatorio para el arrendador, es potestativo para el arrendatario, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
A su vez, se hace necesario acotar, que en el caso sub examine, establecido como fue que la relación locativa se mantuvo por un período de 10 años, dicha circunstancia encuadra en lo previsto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso de tres (3) años; por lo que, habiéndose establecido en el precitado instrumento acompañado al escrito libelar marcado “D”, el cual corre inserto al folio quince (15) del presente expediente que: “LA ARRENDADORA le concede la prorroga legal a LA ARRENDATARIA, por un lapso de DOS (02) años, a partir del día 24 de Febrero de 2009 al 24 de febrero de 2011, fecha en la cual LA ARRENDATARIA se obliga a entregar el inmueble desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado en que los recibió…”; este Tribunal en aplicación con lo dispuesto en el artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”; tiene como letra muerta lo establecido en el aludido instrumento; dado que ello implicaría una renuncia por parte del inquilino de sus derechos como tal; teniéndose como término de la prorroga legal el de que sea de tres (3) años, tal como establece el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, de la revisión de las actas que corren insertas en el presente expediente se observa que, la accionante de autos interpuso la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal, en fecha 13 de marzo de 2012, es forzoso concluir que, la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A., continuó en posesión del inmueble arrendado a la fecha en que fue incoada la presente demanda, vale señalar, en fecha 13 de marzo de 2012, lo que equivaldría partiendo del día 24 de febrero de 2009 al 24 de febrero de 2012, un período de tres (3) años, agotando en su totalidad el derecho previsto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el sentido del ejercicio de la prorroga legal arrendaticia de tres (3) años; razón por la cual la excepción opuesta por la parte demandada, referida a la prohibición de ley de admitir la demanda, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentándose en que la parte actora presentó la demanda dentro del lapso de prórroga del contrato de arrendamiento objeto del juicio, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.
Decidido lo anterior, es de observarse que, cuando el contrato de arrendamiento lo es a plazo fijo, como en el caso de autos, al haber las partes establecido el aspecto temporal del mismo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, al vencimiento del plazo pactado, la arrendataria debió cumplir con su obligación de devolver la cosa en el mismo estado en que la recibió, según lo dispuesto en el artículo 1594 eiusdem; o demostrar un hecho extintivo de su obligación de hacer entrega del inmueble objeto del contrato, y siendo, tal como fue establecido, que el contrato de arrendamiento venció el 24 de febrero de 2009, prorrogado legalmente hasta el 24 de febrero de 2012, y que, el accionado no trajo a los autos ningún elemento de convicción que evidenciara un hecho extintivo de su obligación de hacer entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, incumpliendo con la carga probatoria que le impone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; es forzoso concluir que la pretensión incoada por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, contra la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A., referente a la obligación, por parte de la arrendataria, de entregar el inmueble arrendado por haber vencido la prorroga legal, libre de personas y cosas, en el buen estado y condiciones en que lo recibió, solvente de los servicios de agua, electricidad, gastos comunes, teléfono, aseo domiciliario y cualquier otro que se derive del contrato de arrendamiento, debe prosperar, tal como se dispondrá en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
Por lo que, en observancia de los criterios jurisprudenciales, así como la normativa legal que rige la materia, tomados en consideración por esta Alzada como fundamento de su fallo, la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado “a-quo” en fecha 05 de octubre de 2012, no puede prosperar; Y ASI SE DECIDE.

CUARTA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa prevista en el Ordinal 11º del Artículo 346 de Código de Procedimiento Civil, opuesta por la parte demandada.- SEGUNDO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 07 de noviembre de 2012, por el ciudadano ANTONIO JOSE RODRIGUEZ CANACHE, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil FARMACIA BOTANICA, C.A., asistido por el abogado JAVIER ROSALES, contra la sentencia definitiva dictada el 05 de octubre de 2012, por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- TERCERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prorroga legal, incoada por la ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, contra de la Sociedad Mercantil FARMACIA BOTANICA C.A.. En consecuencia, SE CONDENA a la parte demandada, Sociedad Mercantil FARMACIA BOTANICA C.A., DEVOLVER a la parte actora, ciudadana ROSA ANTONIA RAMOS, el local comercial, distinguido con el N° 2, que forma parte del inmueble signado con el N° 81, ubicado en la Avenida Principal (vía El Paito) del Barrio 18 de Octubre Jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa Municipio Valencia Estado Carabobo, totalmente desocupado de personas y cosas; solvente de los servicios de agua, electricidad, teléfono, y cualquier otro servicio que reciba el inmueble arrendado.
Queda así CONFIRMADA la sentencia definitiva objeto de la presente apelación.
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los ocho (08) días del mes de enero del año dos mil trece (2013). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:25 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Se libró Oficio No. 014/13.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO