TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 202° y 154°

DEMANDANTE: CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad No. 5.875.344.
APODERADO
JUDICIAL: LUIS ALFREDO VENOT QUIJADA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 36.930.

DEMANDADAS: DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 3.461.355 y 11.134.963, respectivamente.
APODERADO
JUDICIAL: ARGENIS RODRIGUEZ LIPORACI, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 55.625.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA-CIVIL

EXPEDIENTE: AC71-R-2012-000109 (12-10728)

I
ANTECEDENTES

Corresponde a esta Alzada conocer de la apelación interpuesta en fecha 8 de marzo de 2012 por el apoderado judicial de la parte demandada, ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, en contra de la decisión dictada en fecha 24 de enero 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de opción de compraventa que en su contra interpuso la parte actora, ciudadana CARMEN GEORGINA SALZAR BLANCO, en consecuencia condenó a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.120.000,oo) correspondiente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) a titulo de indemnización de daños y perjuicios, a tenor de la cláusula 5 del contrato de opción de compra-venta autenticado por ante Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79, condenando en costas a la parte demandada conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por auto fechado 12 de marzo de 2012, el juzgado a quo oyó en ambos efectos la referida apelación y, en consecuencia, ordenó la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de turno, quien en fecha 15 de marzo de 2012 asignó el conocimiento y decisión de la presente causa a esta superioridad, por lo que en fecha 23 de marzo de 2012 se dictó auto dándole entrada, fijando de conformidad con lo previsto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el termino de diez (10) días para dictar sentencia.

De esta manera quedó agotada la sustanciación del presente juicio según el procedimiento en segunda instancia para sentencias definitivas, y de seguidas se procede con el resumen de las actuaciones procesales que conforman su expediente.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició este juicio mediante demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra que en fecha 23 de marzo de 2011 interpuso la representación judicial de la parte actora, ciudadana CARMEN GEORGINA SALZAR BLANCO, dicho texto libelar contiene los siguientes alegatos:

Que mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, la ciudadana DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES en su propio nombre y en representación de la ciudadana DALIA MARGARITA PALMA ALBARRAN celebró un contrato de opción de compra-venta con su representada, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No 3-D, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Jardín III, situado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Suroeste de la Esquina de Quebrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, propiedad de la parte demandada.

Que el precio establecido para la venta del referido inmueble fue fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), que serían pagados de la siguiente forma: SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), a la firma del contrato y CUATROCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 420.000,oo) al momento de protocolización del documento definitivo de venta por ante la Oficina Subalterna respectiva.

Que el plazo de dicho compromiso fue establecido por ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos improrrogables, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, plazo dentro del cual las partes debían protocolizar el documento,

Que su patrocinada entregó a las vendedoras la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), al momento de la firma de la opción de compra-venta, y el saldo restante del precio pautado como valor de la venta sería pagado al momento de la protocolización del documento definitivo, asimismo indicó que dicha cantidad entregada por la compradora a las vendedoras -SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo)-, eran para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales que en caso de no celebrarse la venta por causas imputables a la compradora, las vendedoras harían suya dicha suma, a titulo de indemnización, y si la venta no se realizaba por causa imputable de las vendedoras, estas debían devolver a la compradora dicha cantidad.

Que conforme a lo previsto en la cláusula décima del contrato en el momento en que las vendedoras entregaran a la compradora todos los documentos, la compradora debía realizar todos los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de venta.

Que luego de los requerimientos efectuados por su patrocinada a las vendedoras, el formulario de depósito bancario previsto en el artículo 89 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, a los efectos de la protocolización, 0.5 del precio de le venta o declaración de Vivienda Principal, le fue entregado el 13 de diciembre de 2010.

Que el incumplimiento por parte de las vendedoras, causó un grave retraso en los trámites bancarios por ante el Banco de Venezuela, por ante el cual se exigían todos los documentos, sin embargo, el crédito fue aprobado y se consignaron los documentos en la oficina de registro correspondiente, el 30 de diciembre de 2010, fijándose la firma para el día 12 de enero de 2011.

Que el 6 de enero de 2011, su poderdante recibió comunicación dirigida por las vendedoras, participándole que la opción a compra había vencido el 12 de diciembre de 2010, a pesar de que el último recaudo lo había entregado el 13 de diciembre de 2010, no obstante, el día de la firma las vendedoras no comparecieron, momento en el que la compradora pagaría la totalidad del precio de la venta del inmueble, razón por la cual procedió a demandar a las vendedoras para que en ejecución de la cláusula penal, reintegren a su representada la cantidad entregada como arras a las vendedoras, esto es, SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo).

A los efectos de ser admitida la demanda incoada, la parte actora consignó los recaudos siguientes:

• Copia fotostática del instrumento poder que acredita la representación judicial del abogado LUIS ALFREDO QUIJADA, otorgado por la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO, autenticado en fecha 22 de enero de 2010, por ante la Notaria Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, bajo el No. 53, Tomo 05 de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaria.

• Contrato de opción de compra-venta suscrito por las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, vendedoras, y la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO, compradora, autenticado el 15 de julio de 2010 ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de compra venta, de las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, protocolizado en fecha 09 de agosto de 2000, por ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 16, Tomo 06, Protocolo 1º.

• Documento de compra-venta suscrito entre el ciudadano RAFAEL ANTONIO HERNADEZ y la ciudadana DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES sobre los derechos del 50% del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado en fecha 4 de noviembre de 2004, por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 45, Tomo 15, Protocolo 1º.

• Planilla de pago formula 33 correspondiente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, signada con el No. 00077762, expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).

• Constancia de recepción identificada con el No. trámite 219.2010.4.1976, mediante la cual se fijó la fecha de otorgamiento para el 12 de enero de 2011, emitido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarias.

• Guía de envío emitida por MRW, Nº 0108000-00354056, remitente: CARMEN SALAZAR, destinatario: DALIA ALBARRAN, fecha de recepción 30 de diciembre de 2010.

• Comunicación fechada 4 de enero de 2011, remitida por la parte accionada a la ciudadana CARMEN SALAZAR, mediante la cual le informó que la opción de compra-venta más la prorroga venció el 12 de diciembre de 2010.

• Guía de envío emitida por MRW, Nº 0145000-00018585, remitente: CARMEN SALAZAR, destinatario: DALIA ALBARRAN, fecha de recepción 10 de enero de 2011.

• Nota de anulación de trámite emitida en fecha 21 de enero de 2011, por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual declaró que el trámite signado con el No. 219.2010.4.1976, presentado el 30 de diciembre de 2010 correspondiente a la venta e hipoteca quedó anulado, indicando que el documento no fue otorgado por desacuerdo de la vendedora, entregando el documento a solicitud de la parte interesada y del banco emisor del crédito hipotecario.

• Comunicación de fecha 10 de febrero de 2011, emitida por el Banco de Venezuela, informando que la firma del crédito hipotecario de la cliente CARMEN GEORGINA SALZAR BLANCO no se concretó, que la firma del documento para validar la negociación no se llevó a cabo, ya que había sido pautada para el 13 de enero de 2011, y solo comparecieron el apoderado del Banco de Venezuela, la compradora, más no asistió la vendedora.

• Copia simple de documento de compra venta –sin protocolizar-, mediante el cual la ciudadana DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES en su propio nombre y en su carácter de apoderada de la ciudadana DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN vendía en forma real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO el inmueble de marras.

Esta demanda quedó admitida en fecha 28 de marzo de 2011 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ordenando el emplazamiento de la demandada, a los fines de dar contestación al segundo (2do) día de de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones que se practique, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.

Cumplidos los trámites de citación personal y por carteles, el día 21 de octubre de 2011, compareció el abogado ARGENIS RODRÍGUEZ LIPORACI, previa consignación de poder, se dio por citado en nombre de las demandadas.

Por auto fechado 22 de septiembre de 2011, el tribunal dejó constancia de los días de despacho transcurrido desde el día 03 de agosto de 2011 (exclusive), fecha en la cual la secretaria dejó constancia de haber cumplido con las formalidades de del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, hasta el día 20 de septiembre (inclusive) fecha en que fue solicitado dicho computo de la siguiente manera: “…HACE CONSTAR: que desde el día 03/08/11 (exclusive) hasta el día 20/09/2011 (inclusive), han transcurrido ocho (08) días de despacho que discriminados son: Agosto: 05.08,09,10,11 y 12; septiembre: 19, y 20;…”.

Mediante escrito de fecha 25 de octubre de 2011, el apoderado actor, solicitó cómputo de los días de despachos transcurridos desde la consignación de la secretaria de haberse dado por terminado el trámite de la citación hasta la fecha de dicha solicitud, y en caso de haber transcurrido el lapso para la contestación de la demanda, y si se presentó en forma oportuna, y si no contestó la demandada en dicho lapso se declare la confesión ficta de conformidad con lo previsto en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. Dicho cómputo se practicó, según actuaciones de fecha 26 de octubre de 2011, de la siguiente manera: “… desde el día 03/08/11(exclusive) hasta el 25/10/2011 (inclusive), han transcurrido veinticinco (25) días de despacho, que discriminados son: 5,8,9,10 y 11; Septiembre : 19,20,22,23,26,27,28 y 29; Octubre: 3,4,5,6,7,17,18,19,20,21 y 25…”.

En fecha 26 de octubre de 2011, en la oportunidad fijada el acto de contestación de , lo hizo en los términos siguientes:

Reconoció la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos, admitiendo que el tiempo de vencimiento para efectuarse la venta era de ciento veinte (120) días, de conformidad con la cláusula cuatro del referido contrato, que venció el 12 de diciembre de 2010, e igualmente fue acordado hacer uso de un lapso de prorroga, conforme se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 69, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

Admitió que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el referido contrato, de conformidad con la cláusula quinta, la ciudadana CARMEN GEORGINA SALZAR BLANCO entregó a su mandante DALIA MARGARITA ALBARRAN LILNARES, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.oo) como penalidad para el caso de que no se celebrare el contrato de opción de compra-venta por causa imputable a la compradora, tal como sucedió – a su decir- en el presente caso, ya que la misma no ejerció la opción de compra-venta en el lapso de ciento veinte (120) días establecida contractualmente, ni tampoco dentro de los treinta (30) días de prorroga contenida en la cláusula cuarta y ratificados en el documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 69, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

Rechazó, negó y contradijo el incumplimiento que le es atribuido a sus representadas, y cada uno de los alegatos en los cuales se sustenta el mismo; reiterando que el incumplimiento de venta es imputable a la actora-compradora, quien no materializó la venta en tiempo útil.

También negó y rechazó que la actora hubiere solicitado en diversas oportunidades el formulario de depósito bancario previsto en el artículo 89 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, a los fines de la protocolización del 0.5 del precio de la venta o la declaración de vivienda principal.

Negó y rechazó que sus representadas hubieren entregado en fecha 13 de diciembre de 2010 a la actora el referido deposito bancario cancelado en fecha 10 de diciembre de 2010, por el contrario este probaba que sus patrocinadas procedieron a realizar el pago el día viernes 10 de diciembre de 2010, toda vez que el 12 de diciembre del mismo año, vencía la opción de compra, que había sido la accionante quien comunicó a sus mandantes que se debía retrasar la firma porque el documento del Banco de Venezuela había salido mal redactado, por lo que igualmente, negó y rechazó que sus representadas le hubieren causado un grave retraso en los trámites bancarios ante la referida institución bancaria.

Negó y rechazó que la actora en fecha 30 de diciembre de 2010, haya notificado a su mandante que la firma sería para el 12 de enero de 2011, menos aun que no hubiera asistido a la firma del documento, por el contrario ésta asistió en la referida fecha a la Oficio del Registro del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y la actora fue la que no asistió lo cual se evidencia de lo manifestado en el propio libelo de la demanda, lo que también se desprende de la nota de anulación emitida por la ut supra mencionada oficina, la cual fue expedida antes de que transcurrieran los sesenta (60) días que dispone el artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado. Adicionalmente, destacó que la constancia expedida por el Banco de Venezuela de fecha 10 de febrero de 1011 indica que la firma del crédito hipotecario fue pautada para el día 13 de enero de 2011, contrariamente a lo señalado por la constancia de recepción emitida en fecha 13 de diciembre de 2010 por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador, Distrito Capital.

Reconoció la comunicación emitida a la demandante, en la cual sus mandantes le participaban que la opción de compra, y su prórroga, venció el 12 de diciembre de 2010, pero negó y rechazó el alegato de la actora, que sus mandantes no asistieron al Registro para la firma el día 12 de enero de 2011; toda vez que, las mismas si habían asistido y quien no acudió fue la demandante, que en el comprobante de anulación emitido por el Registro, se hizo constar que el documento no había sido otorgado por desacuerdo de la vendedora, más no, que ésta no había asistido.

Conjuntamente con la contestación de la demanda, el abogado ARGENIS RODRIGUEZ LIPORACI, consignó copia simple de documento poder que acredita su representación.

Mediante escrito de fecha 4 de noviembre de 2011, el apoderado judicial de la parte actora, además de que el 21 de octubre de 2011, la representación judicial de la parte demandada compareció a darse por citada con la copia de un poder, sin que se dejara constancia que el documento original fue presentado a efectum videndi, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, impugnó el referido poder. Igualmente, alegó que en el auto de fecha 26 de octubre de 2011 el tribunal había fijado un acto para la contestación de la demanda, dejando constancia de la comparecencia de la parte demandada quien volvió a consignar copia simple del poder y dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandante, que en esa misma fecha el a quo fijó el tercer (3er) día de despacho siguiente al acto de contestación de la demanda, para un acto conciliatorio. Finalmente solicitó fuera revisado el expediente y se hicieran las correcciones obligatorias.

Por auto de fecha 8 de noviembre de 2011, el a quo a fin de emitir un pronunciamiento sobre lo pretendido por la parte actora, lo instó a que realizara de forma clara y precisa sus peticiones, por cuanto no había planteado ninguna corrección en concreto.

En la fase probatoria que ope legis se instauró, solo la representación judicial de la parte demandada hizo uso de tal derecho y consignó escrito contentivo de las pruebas que de seguidas se explanan:

• Marcado con la letra “A”, documento de opción de compra-venta, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos.

• Marcado con la letra “B”, documento denominado Prórroga del Contrato, otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el 69, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

• Marcado con la letra “C”, copia simple de Constancia de Recepción fechada 30 de diciembre de 2010, expedida por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital.

• Marcado con la letra “D”, comunicación enviada a la parte demandada por la representación judicial de la parte actora a través del abogado LUIS VENOT.

• Marcada con la letra “E” copia fotostática de la Nota de Anulación de fecha 21 de enero de 2011, expedida por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, que fue acompañado por la actora en su escrito libelar marcado con la letra “J”.

• Marcada con la letra “F”, copia de la constancia de fecha 10 de febrero de 2011, expedida por el Banco de Venezuela, que fue anexada por la actora a la demanda con la letra “K”.

Mediante auto de fecha 10 de noviembre de 2011, el juzgado a quo admitió las pruebas promovidas por la representación judicial de la parte accionada.

Luego de asignado a esta superioridad el conocimiento de la apelación interpuesta por la accionada en contra de la referida sentencia, tal y como ya ha sido reseñado en los antecedentes de este fallo, quedó su trámite de sustentación conforme al procedimiento en segunda instancia, por lo que nos encontramos en la fase decisoria que ahora nos ocupa.

III
MOTIVACION PARA DECIDIR

Procede este Tribunal a dictar sentencia, lo cual hace con sujeción a los razonamientos y consideraciones que a continuación se exponen:

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 8 de marzo de 2012, por el abogado ARGENIS RODRIGUEZ LIPORACI, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de enero de 2012, que declaró con lugar la demanda de desalojo impetrada. Esa decisión judicial es en su parte pertinente como sigue:

“… Si bien es cierto que del contenido de la citada cláusula 4.- el tiempo vencía el día 12 de Diciembre de 2010, no es menos cierto, que adicionalmente a ello, los contratantes condicionaron dicho lapso, conscientes con la necesidad de contar con toda la documentación requerida para la respectiva protocolización, pues sin ella, la suscripción se hacía materialmente y jurídicamente imposible, dispusieron en la cláusula 10.- que “en el momento en que LAS VENDEDORAS procedan a entregar a LA COMPRADORA todos los documentos requeridos en la cláusula anterior, LA COMPRADORA deberá proceder a la realización de los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de compra venta, dentro del plazo estipulado en la CLAUSULA CUARTA (4), de noventa (90) días continuos improrrogables, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento”.

Disposición contractual que debe ser analizada tomando como norte la buena fe de los contratantes, cuyo fin se presume en ese orden, era materializar efectivamente la venta pactada, en el sentido de que una vez que la vendedora contara con toda la documentación necesaria para la firma, se disponía de un tiempo de 90 días para la correspondiente protocolización. Resulta lógico aseverar, que si el formulario mencionado se correspondía con uno de los recaudos a consignar por ante la oficina de registro competente, para la fijación de la fecha para la firma, y cuyo pago se efectuó el día sábado antes del día, que según la cláusula 4. debía protocolizarse el documento, que tal protocolización se cumpliera a partir de esa fecha.

Ahora bien, habiéndose cumplido con el último extremo necesario el día 10 de Diciembre de 2010, resulta válido contractualmente sostener que, en ese caso, operaba lo convenido en la cláusula 10.-, en el sentido, que a partir de tal fecha, la compradora disponía de 90 días continuos para la materialización de la venta del inmueble. Evidenciándose, que dentro del mismo, la Oficina de Registro fijó el día miércoles 12 de enero de 2011, y que según constancia emitida por dicha oficina, el documento correspondiente al trámite de la venta en análisis, no fue otorgado por desacuerdo de la vendedora.

Situación que conlleva a sostener, que en el caso de autos, todos los trámites correspondientes a la venta convenida en el contrato cuyo cumplimiento se exige se verificaron a cabalidad, conforme a lo establecido en el mismo; y que la protocolización correspondiente, no se verificó y fue anulada por el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, en virtud de un desacuerdo de parte de la vendedora. Generando tal circunstancia, que el documento de venta no se suscribiera en la fecha fijada, por un hecho que le es imputable a la parte demandada en su carácter de vendedora, resultando procedente en derecho la demanda con la cual se dio inicio a la presente causa, y así se establece. …”.

III

Con base a los anteriores argumentos este Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpusiera la ciudadana CARMEN GREGORIA (sic) SALAZAR BLANCO contra las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PLAMA (sic) ALBARRAN, todas identificadas en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (BS.120.000) correspondiente a la suma de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000) dada como garantía más la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000), a título de indemnización de daños y perjuicios…”

Expuesto lo anterior, debe determinar previamente este Juzgador los limites en que ha quedado planteada la controversia, o thema decidendum, cuyos límites quedan fijados en virtud de lo pretendido por la actora y lo aducido por la demandada en sus escritos alegatorios tempestivos, siendo básicamente la pretensión actora el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta que fue autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, el 15 de julio de 2012, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No 3-D, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Jardín III, situado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Suroeste de la Esquina de Quebrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, celebrado entre las partes, cuyo precio fue fijado en la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,oo), mediante el cual se estableció un plazo de ciento veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos a partir de la fecha de autenticación del contrato, y para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales, la compradora entregó a la demandada la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), acordándose igualmente, que en caso de no celebrarse la venta por causas imputables a la compradora, las vendedoras harían suya dicha suma antes referida a titulo de indemnización, y en caso de que la venta no realizara por causa imputable de las vendedoras, estas deberán devolver a la compradora dicha cantidad más SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo) como indemnización por daños y perjuicios, que para el momento de la firma de la venta definitiva la compradora debía cancelar el saldo restante, es decir, la cantidad de CUATRO CIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.420.000,oo).

Esta pretensión actora fue rechazada, negada y contradicha por la accionada, quien arguyó que el incumplimiento que le era atribuido, era imputable a la parte actora, ya que había sido ella quien no materializó la venta en tiempo útil.

También negó y rechazó que la actora hubiere solicitado en diversas oportunidades el formulario de depósito bancario previsto en el artículo 89 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, a los fines de la protocolización con el pago del 0.5 del precio de la venta o la declaración de vivienda principal.

Negó y rechazó que sus representadas hubieren entregado en fecha 13 de diciembre de 2010 a la actora el referido depósito bancario cancelado en fecha 10 de diciembre de 2010, por el contrario ello probaba que las demandadas procedieron a realizar el pago el día viernes 10 de diciembre de 2010, toda vez que el 12 de diciembre del mismo año, vencía la opción de compra, que había sido la accionante la que comunicó a sus mandantes que había que retrasar la firma porque el documento del Banco de Venezuela había salido mal redactado, por lo que igualmente, negó y rechazó que estas le hubieran causado un grave retraso en los trámites bancarios ante la referida institución bancaria.

Negó y rechazó que la actora en fecha 30 de diciembre de 2010, hubiese notificado a las vendedoras que la firma sería para el 12 de enero de 2011, menos aun que no hubiera asistido a la firma del documento, por el contrario ésta asistió en la referida fecha a la Oficina del Registro del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, y había sido la actora la que no asistió, lo cual se evidenciaba de lo manifestado en el propio libelo de la demanda, lo que también se desprende de la nota de anulación emitida por la ut supra mencionada oficina, la cual fue expedida antes de que transcurrieran los sesenta (60) días que dispone el artículo 38 de la Ley de Registro Público y Notariado. Adicionalmente, destacó que la constancia expedida por el Banco de Venezuela de fecha 10 de febrero de 2011 indicaba que la firma del crédito hipotecario había sido pautada para el día 13 de enero de 2011, contrariamente a lo señalado por la constancia de recepción emitida en fecha 13 de diciembre de 2010, por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador.

Fijados de esta manera los hechos controvertidos requeridos de solución judicial, pasa a continuación esta superioridad a fijar los hechos que quedaron admitidos por las partes en sus respectivos escritos alegatorios, el cual no es contrario al orden público, por lo que no es objeto de prueba alguna y se establecen como ciertos y válidos a los fines de poder dirimir los demás hechos que si han quedado controvertidos, los cuales son:

• Reconoció la celebración del contrato de opción de compra-venta sobre el inmueble objeto del presente asunto judicial, conforme se evidencia de documento autenticado por ante la Notaria Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos, admitiendo que el tiempo de vencimiento para efectuarse la venta era de ciento veinte (120) días, de conformidad con la cláusula cuatro del referido contrato, que venció el 12 de diciembre de 2010, e igualmente fue acordado hacer uso de un lapso de prorroga, conforme se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el No. 69, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria.

• Admitió que para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes en el referido contrato, de conformidad con la cláusula quinta, la ciudadana CARMEN GEORGINA SALZAR BLANCO entregó a su mandante DALIA MARGARITA ALBARRAN LILNARES, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.oo) como penalidad para el caso de que no se celebrare el contrato de opción de compra-venta por causa imputable a la compradora.

• Reconoció la comunicación emitida a la demandante, en la cual sus mandantes le participaban que la opción de compra, y su prórroga, venció el 12 de diciembre de 2010.

Determinado lo anterior, pasa este sentenciador antes de proferir el merito de fondo, a verificar un examen exhaustivo de los medios probatorios aportados por las partes, lo cual se hace en el orden que sigue:

PARTE ACTORA:

Con el escrito libelar promovió:

• Contrato de opción de compra-venta suscrito por las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, vendedoras, y la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO, compradora, (f. 23 al 27), autenticado el 15 de julio de 2010 ante la Notaría Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos. Este medio probatorio admitidos por las partes demuestra la relación jurídica establecida por las partes, y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, y así se declara.

• Copia certificada del documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No 3-D, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Jardín III, situado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Suroeste de la Esquina de Quebrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, (f. 28 al 34), protocolizado en fecha 9 de agosto de 2000, por ante la Oficina Subalterna del Sexto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, bajo el No. 16, Tomo 06, Protocolo 1º. Este medio demuestra el carácter de propietaria de las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, demandadas, el cual no fue tachado y se valora conforme a lo previsto a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

• Documento de compra-venta suscrito entre el ciudadano RAFAEL ANTONIO HERNADEZ, vendedor, y la ciudadana DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES, compradora, (f. 35 al 37), sobre los derechos de propiedad que le corresponden equivalentes a un 50% del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado en fecha 4 de noviembre de 2004, por ante el Registro Inmobiliario del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el No. 45, Tomo 15, Protocolo 1º. Del cual se desprende la condición de propietaria de la parte demandada, por cuanto no fue tachado se valora conforme a lo previsto los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

• Planilla de pago formula 33 correspondiente a la declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, signada con el No. 00077762, (f. 38), expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). Este medio probatorio demuestra el pago del impuesto correspondiente, y se valora conforme a lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil. Así se declara.

• Constancia de recepción identificada con el No. trámite 219.2010.4.1976, (f. 39), que demuestra que efectivamente la fecha de otorgamiento fue fijada para el 12 de enero de 2011, emitido por el Servicio Autónomo de Registro y Notarias, que se valora conforme a lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, por tratarse de un documento público administrativo. Así se declara.

• Guía de envío emitida por MRW, Nº 0108000-00354056, (f. 40), remitente: CARMEN SALAZAR, destinatario: DALIA ALBARRAN, fecha de recepción 30 de diciembre de 2010, no obstante la parte demandada al negar haber recibido comunicación alguna, independientemente del contenido de éstas, el tribunal las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código Civil, como indicio probatorio de que fue enviada comunicación por parte de la compradora a las vendedoras en la fecha indicada a la siguiente dirección: Apartamento Nº 3-D, piso 3 del edificio Residencia Jardín III, ubicado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Sur Oeste, Parroquia San Juan. Así se declara.

• Comunicación de fecha 4 de enero de 2011, (f. 41), remitida por la parte accionada a la ciudadana CARMEN SALAZAR, mediante la cual le informó que la opción de compra-venta más la prorroga venció el 12 de diciembre de 2010, por cuanto la misma no fue desconocida por la parte demandada y admitida en su escrito de contestación, este tribunal la valora conforme a lo previsto en el artículo 1.373 del Código Civil. Así se declara.

• Guía de envío emitida por MRW, Nº 0145000-00018585, (f. 42), remitente: CARMEN SALAZAR, destinatario: DALIA ALBARRAN, fecha de recepción 10 de enero de 2011, no obstante la parte demandada negar haber recibido comunicación alguna, independientemente del contenido de éstas, el tribunal las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 510 del Código Civil, como indicio probatorio de que fue enviada comunicación por parte de la compradora a las vendedoras en la fecha indicada a la siguiente dirección: Apartamento Nº 3-D, piso 3 del edificio Residencia Jardín III, ubicado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Sur Oeste, Parroquia San Juan. Así se declara.

• Nota de Anulación de trámite (f. 43), emitida en fecha 21 de enero de 2011, por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador del Distrito Capital, mediante la cual declaró que el trámite signado con el No. 219.2010.4.1976, presentado el 30 de diciembre de 2010 correspondiente a la venta e hipoteca quedó anulado, por cuanto el documento no fue otorgado por desacuerdo de la vendedora, en consecuencia, se entregó el documento a solicitud de la parte interesada y del Banco emisor del crédito hipotecario, este Tribunal lo valora conforme a lo previsto en el artículo 1.359 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Comunicación de fecha 10 de febrero de 2011, (f. 44), emitida por el Banco de Venezuela, informando que la firma del crédito hipotecario de la cliente CARMEN GIORGINA SALZAR BLANCO no se concretó, es decir, la firma del documento para validar la negociación no se llevó a cabo, ya que la firma fue pautada para el 13 de enero de 2011, y solo comparecieron el apoderado del Banco de Venezuela, la compradora, más no asistió la vendedora. Este Tribunal le confiere a dicha documental todo el valor probatorio que de ella emana de conformidad con lo previsto en el artículo 1.372 del Código Civil. Así se declara.

• Copia del documento de compra-venta sin protocolizar, (f. 45 al 54), mediante el cual la ciudadana DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES en su propio nombre y en su carácter de apoderada de la ciudadana DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN vendía en forma real, pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO el inmueble objeto de la presente litis, y se valora conforme a lo previsto en el artículo 510 del Código Civil, como indicó del crédito que fue aprobado por el Banco de Venezuela a la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO, para la adquisición del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el No 3-D, ubicado en el piso 3 del Edificio Residencias Jardín III, situado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Suroeste de la Esquina de Quebrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador. Así se declara.

Ahora bien, de las actas que conforman el presente se puede precisar que la parte actora solo aportó las pruebas que acompaño a su escrito libelar.

PARTE DEMANDADA:

En el lapso probatorio promovió lo siguiente:

• Copia simple de documento de opción de compra-venta, (f. 170 al 174), autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79 de los libros respectivos, cuyo documento ya fue objeto de análisis por este Juzgado. Así se declara.

• Documento denominado Prórroga del Contrato, (f. 175 al 178), otorgado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 15 de noviembre de 2010, bajo el 69, Tomo 125 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaria. De esta prueba se desprende de la cláusula tercera lo siguiente: “…Por cuanto el termino de Ciento Veinte (120) días continuos, señalados en la Cláusula Cuatro (4) del Contrato de Opción de Compra, indicado en la Cláusula Primera de este documento, vence en fecha 12-11-10, y conforme a la referida Cláusula Cuatro (4) “LAS VENDEDORA” y “LA COMPRADORA”, convienen, por cuanto se hace necesario, en prorrogar el referido Contrato de Opción de Compra, ya identificado por Treinta (30) días continuos, cuya prorroga, será del 13-11-10- al 12-12-10…”, este Tribunal la valora conforme a lo previsto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil. Así se declara.

• Copia simple de Constancia de Recepción, (f. 179-180), de fecha 30 de diciembre de 2010, expedida por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, dicho documento ya fue objeto de valoración por este tribunal. Así se declara.

• Comunicación enviada a la parte demandada por la representación judicial de la parte actora, (f. 181-182), mediante la cual indicó en el segundo punto “… Es el caso que por causas ajenas a las partes o sea por errores en la redacción del documento por parte del banco, (…) y el documento para la firma definitiva ya fue aprobado y fijada su firma en el Registro Subalterno Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital (…) para el día Jueves Trece (13) de Enero de 2011, a las 8:30 am…”. Por cuanto trata de un documento emanado de la parte demandante, sin que ésta lo haya desconocido en juicio, el tribunal lo valora de conformidad con lo dispuesto en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.371 del Código Civil. Así se declara.

• Copia fotostática de Nota de Anulación de fecha 21 de enero de 2011, (f. 183), expedida por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, documento ya valorado por este tribunal. Así se declara.

• Copia simple de comunicación de fecha 10 de febrero de 2011, (f. 184), emitida por el Banco de Venezuela, informando que la firma del crédito hipotecario de la cliente CARMEN GIORGINA SALZAR BLANCO no se concretó, es decir, la firma del documento para validar la negociación no se llevó a cabo, ya que la firma fue pautada para el 13 de enero de 2011, y solo comparecieron el apoderado del Banco de Venezuela, la compradora, más no asistió la vendedora, documento éste ya valorado por el tribunal. Así se declara.

Ahora bien, siguiendo con el examen del el caso de marras, se observa que la actora pretende el cumplimiento de un contrato de opción de compra-venta que fue autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, en fecha 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79, atinente a la penalidad consagrada en el mismo, que consiste en el reintegro de la suma dada como arras más otra cantidad igual de SESENTA MIL BOLÍVARES (BS. 60.000,oo), a título de indemnización de los daños causados, en razón de no haberse materializado la venta por causa que le es imputable a la vendedora.

Pretensión que fue rechazada, negada y contradicha por la representación judicial de la parte accionada, quien al contestar la demanda luego de reconocer la celebración del contrato accionado, alegó que la venta definitiva no se materializó por causa que le es imputable a la demandante y no a su mandante, quien en su condición de compradora, no ejecutó la venta, en el plazo previsto en el referido contrato y la prórroga de éste.

Con relación a este particular, arguyó la parte actora que el incumplimiento que le atribuía a la parte demandada, se debía al retraso en la entrega de los documentos previstos en la cláusula cuarta, que debían entregar las demandadas a la accionante, afirmado que el formulario de depósito bancario previsto en el artículo 89 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, a los efectos de la protocolización el 0.5% del precio de la venta o declaración de Vivienda Principal, le fue entregado el 13 de diciembre de 2010, razón por la cual se ocasionó el retraso en los trámites bancarios, empero, que previamente ya el crédito había sido aprobado por la institución bancaria, quedando fijada como fue la firma por el registro para el día 12 de enero de 2011, la cual no se verificó, por cuanto la vendedora no asistió a dicho acto.

Sobre lo cual, señaló la parte accionada que no había recibido por parte de la demandante comunicación alguna enviada a su domicilio notificándole que la firma sería en fecha 12 de enero de 2011, asimismo expresó en el escrito de contestación:

“Niego y rechazo categóricamente, que en la fecha fijada para la firma mis representadas, no hubiecen asistido a la firma del documento, por el contrario, mi representada Dalia Margarita Albarran Linares, actuando en su propio nombre y en representación de la ciudadana Dalis Margarita Palma Albarran, asistió en fecha 12-01-11 a la Oficina de Registro Público del sexto Circuito del Municipio Libertador del distrito Capital, por contrario fue la compradora que no asistió, toda vez que la misma y conforme a la manifestado por la parte actora en el libelo de la demanda acudió a la referida oficina en fecha 13-01-11. (…) que la Nota de Anulación emitida por la Oficina de Registro (…), deja constancia de que “el documento no fue otorgado por desacuerdo de la parte vendedora”, en ningún caso indica que mis representadas no hubieren acudido…”

“Es importante señalar que la Constancia expedida por el Banco de Venezuela de fecha 10-02-11, contrariamente a lo señalado por la Constancia de Recepción, emitida en fecha 30-12-10 por la Oficina de Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, la cual indica que la fecha de otorgamiento sería el Miércoles 12 de Enero de 2.011.”

Se desprende tanto de las declaraciones hechas por las partes como de los recaudos consignados, que existe una disyuntiva respecto al día fijado para la firma definitiva de la venta, pues por una parte de acuerdo con lo expuesto por la parte actora en su escrito libelar, la firma debió efectuarse el día 12 de enero de 2011, consignando como prueba de ello Constancia de Recepción, expedida por el Registro Público del Sexto Circuito Municipio Libertador Distrito Capital, y por la otra las demandadas alegan haber acudido a la firma el día 12 de enero de 2011 pero que la demandante acudió a la firma el día 13 de enero de 2011, por cuanto la carta de fecha 10 de febrero de 2011, expedida por el Banco de Venezuela, y cuyo original fue consignado por la parte actora junto con el libelo, indica: “…la firma de la documentación para validar la negociación no se llevó a cabo. La firma del crédito hipotecario fue pauta (sic) para el 13 de enero de 2011 a las 8:00 am en el Registro 6to de Municipio Libertador, donde a ese acto acudieron el apoderado del banco de Venezuela, la compradora quien es la cliente del Banco, pero no asistió la vendedora.”, aunado a ello consta de la comunicación enviada a la parte demandada por la representación judicial de la parte actora (f.181), mediante la cual indicó en el segundo punto “…Es el caso que por causas ajenas a las partes o sea por errores en la redacción del documento por parte del banco, (…) y el documento para la firma definitiva ya fue aprobado y fijada su firma en el Registro Subalterno Sexto del Municipio Libertador del Distrito Capital (…) para el día Jueves Trece (13) de Enero de 2011, a las 8:30 am…”. Ahora bien, no obstante la carta expedida por el banco y la comunicación enviada por el apoderado judicial de la parte actora, tanto como la Constancia de Recepción expedida por la Oficina de Registro como las declaraciones de ambas partes indican que la fecha en la cual debió efectuarse la firma fue el día 12 de enero de 2011 y no otra. Así se establece.

Respecto a la pretensión de cumplimiento de contrato, cabe señalar lo previsto en el artículo 1.133 del Código Civil, que dispone que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico, por un lado; y por el otro, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.159 eiusdem, el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Ahora bien, de la prueba documental acompañada por la demandada, quedó demostrado, que en la convención contentiva de la opción de venta celebrada por las partes respecto del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido 3-D, ubicado en el piso 3, del edificio Residencias Jardín III, situado en la calle Oeste 12, intersección con calle Sur 10, ángulo Suroeste de la Esquina de Quebrado, Parroquia San Juan, Municipio Libertador, quedó establecida las condiciones pago de una cantidad de dinero por razón de daños y perjuicios, ante un eventual incumplimiento con las obligaciones asumidas, donde igualmente, expresaron el tiempo de ejecución de tales obligaciones, de la forma que sigue:

“….5.- GARANTIA-PENALIDAD: La cantidad entregada por LA COMPRADORA a LAS VENDEDORAS, en este acto, de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 60.000) son para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que asumen por este contrato. En el supuesto caso de que no se celebrase la Compra-Venta mediante la protocolización del documento público por causas imputables a LA COMPRADORA, LAS VENDEDORAS, harán suya la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 60.000,oo) que reciben en este acto, a título de indemnización por daños y perjuicios sin que LAS VENDEDORAS tengan que demostrar nada al respecto. Si por el contrario, no se llegare a celebrar la Compra-Venta mediante la protocolización del documento público por causas imputables a LAS VENDEDORAS, éstas deberán devolver la cantidad que reciben en este acto de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 60.000,oo), más la suma de SESENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 60.000,oo), a título de indemnización por daños y perjuicios, sin que nada tenga que demostrar al respecto LA COMPRADORA y cualquier otra suma que hubieren recibido LAS VENDEDORAS de manos de LA COMPRADORA.
En todo caso el pago de la cantidad de dinero ejecutada, o la devolución a LA COMPRADORA, deberá llevarse a cabo en un plazo no mayor de ocho (8) DÍAS CONTINUOS, contados a partir de la fecha de la notificación por escrito de la resolución del contrato, hecha por la parte ejecutante a la parte ejecutada, en la forma pactada en la cláusula No. 11...”.

Con relación al tiempo de ejecución del compromiso de venta, se observa lo siguiente:

“…. 4.- PLAZO DEL COMPROMISO: El término de este CONTRATO es de Ciento Veinte (120) días continuos, prorrogables por treinta (30) días continuos improrrogables si fuere necesario, contados a partir de la fecha de autenticación de este documento, plazo dentro del cual las partes deberán protocolizar el documento público de compra- venta.
(…)

10.- En el momento en que LAS VENDEDORAS procederá a entregar a LA COMPRADORA todos los documentos requeridos en la cláusula anterior, LA COMPRADORA deberá proceder a la realización de los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de compra venta, dentro del plazo estipulado en la CLAUSULA CUARTA (4), de noventa (90) días continuos improrrogables, contados a partir de la fecha e autenticación de este documento…”.

De lo antes expuesto, se puede precisar que fue establecido en el contrato objeto de la presente litis, cuyo cumplimiento es exigido, que las partes aseveran que el lapso inicial de ciento veinte (120) días, transcurrió desde el 15 de julio de 2010 al 12 de noviembre de 2010, y la correspondiente a la prórroga desde el 13 de noviembre al 12 de diciembre de 2010, siendo este el tiempo dentro del cual debía materializarse y suscribirse el documento definitivo de la venta pactada.

El sub iudice trata de un contrato bilateral donde las partes asumieron obligaciones recíprocamente, observando quien aquí juzga que se desprende del propio texto de dicho contrato, que si bien es cierto que, la compradora se obligó a gestionar todos los trámites dirigidos a la protocolización del documento, a los fines de que dentro del plazo pactado, se firmara el documento definitivo, en razón de las exigencias y formalidades registrales, se requería el suministro de parte de la propietaria del inmueble objeto de la venta, de todos los documentos a tales efectos, de tal forma que en el referido contrato, concretamente en la cláusula novena se hace referencia a dicha documentación, entre ellos, el Formulario de Depósito Bancario establecido en el artículo 89 de la Ley de Impuesto sobre la Renta, el cual se produjo en el presente proceso, siendo que de dicho texto se evidencia, que el pago correspondiente se efectuó por ante la entidad bancaria el día 10 de diciembre de 2010, que se correspondió con un día viernes, siendo el lunes siguiente 13 de diciembre de ese mismo año, cuando según lo previsto en la cláusula cuarta el lapso de la opción vencía el 12 de diciembre de 2010.

Ahora bien, del contenido de la cláusula cuarta ut supra mencionada, se desprende que se estableció que el tiempo para la protocolización del documento de compra venta vencía el día 12 de diciembre de 2010, igualmente, se acordó que adicional a ello, los contratantes condicionaron dicho lapso, conscientes con la necesidad de contar con toda la documentación requerida para la respectiva protocolización, ya que sin ella, la suscripción se hacía material y jurídicamente imposible, dispusieron en la cláusula décima del referido contrato que: “…en el momento en que LAS VENDEDORAS procedan a entregar a LA COMPRADORA todos los documentos requeridos en la cláusula anterior, LA COMPRADORA deberá proceder a la realización de los trámites correspondientes para la protocolización del documento definitivo de compra venta, dentro del plazo estipulado en la CLAUSULA CUARTA (4), de noventa (90) días continuos improrrogables, contados a partir de la fecha e autenticación de este documento…”.

Disposición contractual que debe ser analizada tomando como norte la buena fe de los contratantes, cuyo fin se presume en ese orden, era materializar efectivamente la venta pactada, en el sentido de que una vez que la vendedora contara con toda la documentación necesaria para la firma, se disponía de un tiempo de 90 días para la correspondiente protocolización. Por lo que resulta impropio aseverar, que si la planilla formato 33 se correspondía con uno de los recaudos a consignar por ante la oficina de registro competente, para la fijación de la fecha para la firma, y cuyo pago se efectuó el día viernes 10 de diciembre de 2010, a la 1:53:01 p.m. (f. 38), y de acuerdo con la cláusula cuarta debía protocolizarse el documento el 12 de siembre de 2010, siendo el primer día hábil siguiente a la fecha el lunes 13 de diciembre de 2010, resultando imposible que la protocolización se cumpliera antes del 12 de diciembre de 2010, inclusive.

Cabe destacar, que habiéndose cumplido con el último extremo necesario el día 10 de diciembre de 2010, resulta válido contractualmente sostener que, en ese caso, operaba lo convenido en la cláusula décima, en el sentido, que a partir de tal fecha la compradora disponía de noventa (90) días continuos para la materialización de la venta del inmueble, por lo que mal podían pretender las vendedoras que “la opción de compra venta más la prorroga venció el día 12/12/2010”, tal como lo manifestaron en el comunicado enviado a la parte demandante en fecha 4 de enero de 2011, (f. 41), más aún, cuando dentro del periodo de los 90 días continuos, los recaudos necesarios para la firma fueron entregados por la compradora ante la oficina de registro correspondiente, tal como se desprende de la Constancia de Recepción expedida por la oficina de registro (f. 39), y mediante la cual fijó el día miércoles 12 de enero de 2011 como fecha de otorgamiento, que según constancia expedida por dicha oficina, el documento correspondiente al trámite de la venta en análisis, no fue otorgado por desacuerdo de la vendedora, circunstancia esta que conlleva a sustentar, que en el caso de autos, todos los trámites correspondientes a la venta convenida en el contrato cuyo cumplimiento se exige se verificaron a cabalidad, conforme a lo establecido en el mismo; y que la protocolización correspondiente, no se verificó, la cual fue anulada por el Registro Público del Sexto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital, por el desacuerdo de parte de la vendedora, lo que implica que dicha circunstancia, ocasionó que el documento de venta no se celebrara en la fecha fijada, por un hecho que le es imputable a la parte demandada en su carácter de vendedora, resultando procedente en derecho la demanda con la cual se dio inicio a la presente causa. Así se declara.-

Así, la parte accionada no aportó prueba alguna en el decurso probatorio que demostrara el hecho extintivo, impeditivo o modificativo de la obligación impetrada, es decir, que no dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala:

“… Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

En ese sentido, nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en sus comentarios al Código de Procedimiento Civil, señala: “…Nuestro Código acoge la antigua máxima romana incumbit probatio qui dicit, no qui negat, al prescribir que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Pero esa formula es de todo punto de vista inconveniente. Según enseña mejor doctrina, la negación o afirmación puede ser simple modalidad de redacción. La circunstancia de afirmar o negar un hecho no altera la mayor o menor posibilidad de su prueba; un hecho negativo concreto puede probarse, en tanto una afirmación indefinida (…) no puede probarse. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal (…) Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en este nuevo artículo 506…”.

Asimismo, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 30 de mayo de 2006, expediente No. 2002-000729, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, dejó establecido lo siguiente:

“… En relación con la regla de la carga de la prueba, establecida en el artículo 1354 del Código Civil, se consagra allí un principio sustancial en materia de onus probandi, según el cual, quien fundamente su demanda o su excepción en la afirmación o negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o no existencia del hecho. Con lo cual, cuando el demandado alega hechos nuevos en la excepción, tocará a él la prueba correspondiente.
De tal manera que, desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa, el aforismo “reus in excipiendo fit actor” referido al principio general según el cual: “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa”.
En este orden de ideas, la Sala, en sentencia No. 389 de fecha 30 de noviembre de 2000, al interpretar el sentido y alcance de la regla de distribución de la carga de la prueba, estableció:
“…Al respecto, esta Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos...”.

En armonía con todo lo expuesto en el cuerpo del presente fallo, y estando los meritos a favor de la actora, resulta forzoso para este sentenciador declarar sin lugar el medio recursivo ejercido por la representación judicial de la parte demanda en fecha 8 de marzo de 2012, en contra de la decisión proferida en fecha 24 de enero 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en los términos que aquí se expresan: con lugar la demanda por cumplimiento de contrato impetrada por la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO contra las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, en consecuencia, se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), correspondientes a la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) que fuera dada como garantía de la venta, más la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios causados a la actora por la cuanto no se llevo a cabo la protocolización del documento de venta definitivo por causas imputables a la vendedora, conforme a lo previsto en cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento fue demandado, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, el 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79, resultando condenada en costas la parte demandada, y así se indicará en la sección dispositiva de este fallo de manera expresa, positiva y precisa. ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le confiere la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, abogado ARGENIS RODRIGUEZ LIPORACI en fecha 8 de marzo de 2012, en contra de la decisión proferida el 24 de enero 2012 por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda confirmada en los términos expresado en el cuerpo del presente fallo.

SEGUNDO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO interpuso la ciudadana CARMEN GEORGINA SALAZAR BLANCO contra las ciudadanas DALIA MARGARITA ALBARRAN LINARES y DALIS MARGARITA PALMA ALBARRAN, todas identificadas en el presente fallo, en consecuencia, se condena a la parte demandada a reintegrar a la parte actora la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,oo), correspondientes a la suma de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo) que fuera dada como garantía de la venta, más la cantidad de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,oo), como indemnización de los daños y perjuicios causados a la actora, conforme a lo previsto en cláusula quinta del contrato accionado, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador, el 15 de julio de 2010, bajo el No. 23, Tomo 79.

TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas en cuanto al proceso se referiré a la parte demandada.

Por cuanto el presente fallo se publica fuera de la oportunidad legal prevista para ello, de conformidad con lo establecido en los artículos 233 y 251 eiusdem, se ordena notificar a las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias definitivas, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 ibidem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sede del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años 202° de la Independencia y 154° de la Federación, a los veintisiete (27) días del mes de febrero de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMENEZ
LA SECRETARIA ACC,

ABG. MARICEL CARRERO

En esta misma data, siendo las dos y veinte minutos de la tarde (2:20 p.m.), se público, registró y agregó al expediente la anterior decisión, constante de diecinueve (19) folios útiles.
LA SECRETARIA ACC,

ABG. MARICEL CARRERO

Expediente N° AC71-R-2012-000109
AMJ/MCF/Vmm.-