PARTE ACTORA: WILLIAM JOSÉ SANTANA TORREALBA y SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédula de identidad Nº 8.203.960 y 4.888.234, respectivamente. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados FERNANDO EMILIO REBOLLEDO MARQUEZ y MARÍA JOSEFINA GRAZIANI LICETT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 14.213 y 39.787, respectivamente. PARTE DEMANDADA: IRIAN SANTIAGO OSORIO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 3.415.235. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogado JOSE ENRIQUE AVELEDO POCATERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.583. MOTIVO: Apelación ejercida por la demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 14.07.2010, que declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA. CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EXPEDIENTE: 10089 CAPITULO I NARRATIVA Se inicia la presente causa por libelo de demanda interpuesta en fecha 10.04.2007, por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (Distribuidor de Turno), quedando para conocer de la causa al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 03.05.2007, mediante el procedimiento ordinario, ordenándose la citación de la parte demandada. En fecha 07.11.2007, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda. En fecha 03.12.2007, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron escrito de pruebas. En fecha 04.12.2007, los apoderados judiciales de la parte actora presentaron escrito de promoción de pruebas. Mediante sentencia definitiva dictada por el Juzgado A-quo en fecha 14.07.2010, declaró con lugar la demanda de cumplimiento de contrato. En fecha 15.07.2010, la parte demandada apeló de la sentencia antes citada.- En virtud de ello, el Tribunal de cognición oye dicha apelación en ambos efectos. A tal efecto, subieron las actuaciones al Juzgado Superior Distribuidor de Turno, quedando para conocer de la causa a este Tribunal. Mediante auto de fecha 03.11.2010, se fijó al vigésimo (20) día, para dictar sentencia en la presente causa. En fecha 02.02.2011, los apoderados judiciales de la parte demandada presentaron su escrito de informes. Por auto de fecha 25.04.2011, se difirió el acto para dictar sentencia por 30 días consecutivos siguientes a la presente fecha. Llegada la oportunidad de decidir, el Tribunal pasa hacerlo bajo los siguientes términos. SINTESIS DE LA CONTROVERSIA La actora en su escrito libelar expuso lo siguiente: Alegan que en fecha 11.10.2006, suscribieron un contrato de opción de compra de un inmueble propiedad del ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO. Dicho inmueble está ubicado en las Residencias Parque Uno, Sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-5 y está constituido por un apartamento destinado a vivienda y distinguido con la nomenclatura 2D-18, Piso 12, Acceso Nivel D, Ala 2, situado en la ciudad de Caracas, Urbanización Montalbán, Parroquia Antímano y La Vega, Municipio Libertador, Distrito Capital. En la cláusula quinta del contrato se estableció que el opcionante se compromete a entregar el inmueble objeto del presente contrato a los opcionados, libre de todo gravamen. Aducen que el demandado incumplió reiteradamente dicha cláusula, que las gestiones que debía realizar fueron hechos con tardanza, habiendo suscrito el mencionado contrato en el mes de octubre de 2006, las gestiones las comenzó a realizar entre los meses de enero y febrero de 2007, estando consciente, según la Cláusula Tercera del contrato, de que contaba con 120 días consecutivos, a partir del 11.10.2006. Que debían entregar a los opcionados con 15 días continuos de anticipación a la protocolización de la compra venta los documentos requeridos por el registro y faltaban los siguientes: i) cedula catastral del inmueble; ii) solvencia de derecho de frente; iii) el registro de vivienda principal; iv) solvencia de Hidrocapital; v) la empresa Virtual House y le han solicitado la modificación de los documentos que aparece como soltero y el que entregó dice divorciado, por el cual no ha consignado la sentencia definitiva y firme de divorcio. Manifiestan que, de los documentos anteriormente requeridos le fueron entregadas incompletos, con demora y múltiples llamadas telefónicas y visitas al inmueble para luego ser entregados a los opcionados. Aducen que las fechas que fueron tramitados dichos documentos son: i) cedula catastral el 05.02.2007; ii) nueva solvencia de derecho de frente el 26.01.2007; iii) registro de vivienda principal corregido 21.02.2007; iv) cedula de identidad de estado civil divorciado o en su defecto, sentencia de divorcio nunca entregada; 5) solvencia de Hidrocapital de fecha 05.02.2007, no recibida por el registro por no tener el numero de apartamento y obtenida corregida en fecha 14.02.2007. Que debido a las anteriores irregularidades tuvieron la necesidad de pagar gastos de traslado de los funcionarios del Registro hacia el Banco Industrial de Venezuela, no pudiéndose materializar la firma. Que el día 03.04.2007 el opcionante se había comprometido una vez mas a entregar el documento faltante y proceder a la firma de compra venta del inmueble desde el 29.03.2007, a través de una comunicación telefónica con los coaccionados, entregó personalmente en la empresa inmobiliaria Virtual House, una comunicación simple, no autenticada, dirigida a los opcionados en la cual manifiesta que el contrato perimió el 11.02.2007, el opcioannte ha decidido ejecutar la cláusula penal ya que presuntamente incumplieron con las cláusulas tercera y cuarta. Fundamenta su pretensión conforme lo artículos 1.1601.167, 1.159, 5 y 6 del Código Civil. DE LA CONTESTACIÓN Los apoderados judiciales de la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente para contestar la demanda expusieron lo siguiente: Niegan, rechazan y contradicen que su representado haya incumplido el convenio con los compradores en la cláusula quinta. Niegan rechazan y contradicen que faltare la cedula catastral del inmueble y derecho de frente, por cuanto dicho documento se hizo obligatoria para el Registro Subalterno del Tercer Circuito donde debía protocolizarse la venta definitiva a partir del mes de enero de 2007 y fue solicitada en tiempo oportuno en la Alcaldía del Municipio Libertador el día 18.01.2007. Niegan, rechazan y contradicen que faltare el Certificado de Solvencia del inmueble por cuanto el mismo fue expedido por el Sumat el día 13.122006 con vencimiento el 31 del mismo mes y año el cual fuere liquidado el 03.11.2006, pero debido que a los compradores no le habían aprobado el crédito para terminar de cancelar el inmueble ofertado dicha solvencia solicitada nuevamente al Sumat quien la expidió el 26.01.2007 con vencimiento de 31.03.2007, solvencia que había sido liquidada el 12.01.2007. Niegan rechazan y contradicen que faltare el Registro de Vivienda principal por cuanto dicho instrumento fue expedido por el Seniat el 01.12.2006, oportunidad en que fue registrado, sin embargo les fue suministrado otro que fuere expedido por el organismo en cuestión el 21.02.2007 por cuanto el primero existía un error en la nomenclatura del apartamento en venta. Niegan, rechazan y contradicen que les faltare la solvencia de Hidrocapital por cuanto expidió la solvencia de servicio de agua potable y saneamiento en fecha 05 y 06.02.2007, la constancia de condición del servicio de agua potable y saneamiento en condominio fue expedido por Hidrocapital el 14.02.2007 y el ultimo recibo de pago de dicho servicio fue cancelado el día 16.02.2007. Alegan que, no importa en la venta pactada la subsanación del estado civil en la oportunidad de protocolización de la misma correspondiente presentando copia certificada de divorcio a los fines de demostrar su verdadero estado civil. Niegan, rechazan y contradicen que haya entregado los documentos con demoras y después de múltiples llamadas telefónicas celulares y visitas al inmueble por empleados de la empresa Virtual House, ni por ninguna otra persona natural o jurídica. Niegan rechazan y contradicen que la cedula catastral haya sido tramitada el 05.02.2007 que la solvencia del derecho de frente hay sido tramitada el 26.01.2007, que el registro de vivienda principal haya sido tramitado el 21.02.2007, que la solvencia de hidrocapital haya sido tramitada el 05.02.2007. Niegan rechazan y contradicen que la protocolización de la venta de propiedad no se haya materializado en el Banco Industrial de Venezuela por causas imputables a este, por cuanto nunca tuvo conocimiento que en esa institución se suscribiría el documento definitivo de compra-venta. Niegan, rechazan y contradicen que haya prometido entregar el 03.04.2007 unos documentos que ya había suministrado oportunamente. Niegan rechazan y contradicen que hayan sido responsable del incumplimiento del contrato que suscribiera con los opcionantes compradores. Niegan, rechazan y contradicen que hayan actuado premeditadamente. Por último, niegan, rechazan y contradicen la violación de los artículos 1.160, por cuanto se dio cumplimiento a la cláusula penal, y se dio cumplimiento a cabalidad del artículo 1.167, 1.159 y el 5 y 6 del Código Civil. INFORMES EN ESTA ALZADA Los apoderados judiciales de la parte demandada en su escrito de informes, alegaron lo siguiente: Alegan que en la oportunidad procesal para promover pruebas la actora promovió entre prueba testimonial de los testigos, trascurrieron 2 años y medio en distintos contratiempos en el tribunal que paralizaron las actividades y las pruebas promovidas nunca fueron admitidas a pesar de que el presente juicio se desarrolla por el juicio ordinario. Argumentan que, la admisión de pruebas es un acto ineludible e imprescindible para la continuación del juicio que trae como consecuencias una multa disciplinaria para el juez que lo omite, el aquo lo desvalora y deben asumir que fueron admitidas en su oportunidad, inclusive obviando que la parte actora promovió prueba testimonial como refirió. Que nunca fue oída o rechazada la apelación efectuada en fecha 21.06.2010, y por ende solicita la reposición de la causa al estado de que sean admitidas las pruebas y ordene anular el auto de fecha 25.05.2010. Que el juez aquo valoró erróneamente u obvió las siguientes pruebas aportadas en la sentencia apelada, pues nunca se mencionó que el plazo que ambas partes acordaron libremente para la concreción del contrato de compra-venta era de 120 días continuos y consecutivos contados a partir de la firma del contrato de opción de compra-venta 11.10.2006, es decir que el plazo vencía el día 08.01.2007; que el sentenciador no tomó en cuenta la fecha en que se produce la negociación finales del año 2006; el aquo no valoró el documento de vivienda principal que ya tenia y como bien se dice en el libelo de la demanda adolecía de un error al señalar el apartamento 1D-18, cuando ciertamente era el 2D-18, hecho que no es imputable a la parte por cuanto fue un error; las solvencias de Hidrocapital tienen un periodo muy corto de duración apenas 30 días por lo que tienen un periodo muy corto de duración apenas 30 días por lo que se obtienen al momento de tener la certeza de la negociación. Que la parte actora había alegado que necesitaban la sentencia como requisito indispensable para la venta. Que tampoco valoraron adecuadamente los siguientes documentos: las planillas de supuestos de pagos realizados a la Oficina Subalterna de Registro para realizar el documento de venta, solo concluyó que fueron presentadas extemporáneamente. Que está reconocido por ambas partes que lo que celebraron fue una opción de compra-venta, hecho también demostrado por el documento fundamental de la demanda y habiendo quedado demostrado también no desconocida ni tachada de falsa que ambas partes previeron que en caso de incumplimiento de una cualquiera de ellas la manera de resarcir esta obligación incumplida consistiría en el pago de las arras, sanción que tiene por reconocimiento en el derecho común y es parte de la autonomía de la voluntad de las partes, la demanda debe inexorablemente ser declarada sin lugar, pues no se exigió el pago de las arras, sino el cumplimiento del contrato de compraventa. Por último solicitan se declara con lugar la presente apelación y sin lugar la demanda. PUNTO PREVIO DE LA REPOSICIÓN Antes de decidir el fondo de la presente acción, procede en primer lugar este Tribunal a decidir respecto de la reposición de la causa solicitada por la parte demandada de la siguiente forma: La parte demandada alega en su escrito de informes presentado por ante esta Alzada, una reposición de la causa ya que a su decir, nunca fue oída o rechazada la apelación efectuada en fecha 21.06.2010, del auto dictado en fecha 25.05.2010, donde el Tribunal aquo dejó constancia que por ser las pruebas promovidas por las partes como el merito favorable de los autos y documentales no emitió pronunciamiento alguno, las dio por admitidas de acuerdo a lo establecido en el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil consagra lo siguiente: “Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez. En ningún caso se declarará la nulidad si el acto ha alcanzado el fin al cual estaba destinado.” Asimismo, el artículo 208 del mismo Código expresa: “Si la nulidad del acto la observare y declarare un Tribunal Superior que conozca en grado de la causa, repondrá ésta al estado de que se dicte nueva sentencia por el Tribunal de la instancia en que haya ocurrido el acto nulo, disponiendo que este Tribunal, antes de fallar, haga renovar dicho acto conforme a lo dispuesto en el artículo anterior.” En este orden de ideas, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela consagra lo siguientes: “El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptaran un procedimiento breve, oral y publico. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.” Igualmente, según sentencia de nuestra Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 26.04.2004, Ponente: Con Juez Dr. Adán Febres Cordero, Juicio Alfredo J. Navarro Riquel Vs. Banco de Venezuela S.A.C.A., Exp Nº 02-0768, S. RC. Nº 0483, el cual nos ilustra con mayor profundidad la reposición de la causa o nulidad de actos procesales que son vicios que no debe incurrir los Jueces o Juezas de la Republica, para no romper o quebrantar la estadía de Derecho y a mantener una justicia sana y saludable de la siguiente manera: La declaración de nulidad de un acto del proceso formalmente viciado, plantea la cuestión de los efectos procesales que produce la nulidad no sólo respecto del acto declarado nulo, sino también en relación a los demás actos que forman la cadena del proceso, ya sean anteriores o consecutivos al acto nulo. La nulidad de los actos consecutivos a un acto irrito, se produce cuando este, por disposición de la ley, sea esencial a la validez de aquellos, o cuando la misma ley señala especialmente su nulidad. Y debe entenderse que un acto es esencial a la validez de los que le siguen, cuando estos son casualmente dependientes de aquel; y por ello, la nulidad del acto que le sirve de base o fundamento necesariamente los afecta. En estos casos se produce la reposición de la causa; esto es, la restitución del proceso al estado correspondiente al punto de partida de la nulidad, anulándose todo lo actuado desde aquel momento. La renovación y la reposición se presentan combinadas en los casos de nulidades consecutivas declaradas en la misma instancia en que ocurre el acto irrito, o cuando la nulidad la observa y la declara un tribunal superior que conoce en grado de la causa…”.- De las normas antes transcritas, así como también de la sentencia antes aludida, se infiere que siendo el Juez el rector del debido proceso, deberá mantener las garantías constitucionales del juicio evitando extralimitaciones, la inestabilidad del proceso o el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una tenga en el juicio, ya que las normas procesales son de orden público por lo que no le es dable a los jueces ni a las partes subvertir o alterar el orden y formalidades esenciales del procedimiento, tal y como lo establece el artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, (Los actos procesales se realizaran en la forma prevista en este Código y en las leyes especiales), con lo cual, dicha norma consagra el principio de legalidad de las formas procesales; en cuya aplicación se encuentra la estructura del proceso, su secuencia y desarrollo en la manera preestablecida en la Ley, no siendo en consecuencia disponible por las partes o por el Juez subvertir, modificar o alterar, el trámite ni las condiciones de modo, tiempo y lugar en que deben practicarse los actos procesales. Lo anterior aunado a una revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, evidencian que efectivamente en el curso del proceso, consta en el folio ciento cincuenta y tres (153), auto del aquo mediante el cual efectuó cómputo por secretaría de los días de despacho desde el día 26.09.2007, exclusive, hasta el día 16.06.2008, transcurrieron un total de setenta y un (71) días, dejando constancia que, mediante diligencia de fecha 26.09.2007, se dio por citada, y al día siguiente comenzaron a correr los veinte (20) días de despacho para la contestación, presentando el escrito de contestación el día 07.11.2007, venciendo esta etapa alegatoria el día 09.11.2007; seguidamente el lapso de promoción de pruebas empezó el día 12.11.2007, siendo que ambas partes presentaron en fecha 20.11.2007, los escritos de pruebas; consecutivamente en fecha 03.12.2007, dejó constancia el aquo del vencimiento del lapso de promoción de pruebas, y comenzó a computarse el lapso para la oposición, la cual no formularon ninguna de las partes; posteriormente conforme a lo pautado en el ya mencionado artículo 399 del Código de Procedimiento Civil, al no emitir pronunciamiento alguno, el Tribunal aquo las dio por admitidas y en fecha 16.06.2008, venció el lapso de evacuación de pruebas, haciéndole el conocimiento a las partes que han transcurrido con creces el lapso de informes y por ende el acto para dictar sentencia definitiva Ahora bien, el artículo 399 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: “Si el Juez no providenciare los escritos de prueba en el término que se le señala en el artículo anterior, incurrirá en una multa disciplinaria de quinientos a mil quinientos bolívares, que le impondrá el Superior de acuerdo con el artículo 27; y si no hubiere oposición de las partes a la admisión, estas tendrán derecho que se proceda a la evacuación de las pruebas, aun sin providencia de admisión. Si hubiere oposición sobre la admisión de alguna prueba, no se procederá a evacuar ésta sin la correspondiente providencia.” De la norma antes transcrita, se debe considerar que, ciertamente el Tribunal aquo debió haberse pronunciado mediante auto sobre las pruebas promovidas por ambas partes bien sea para admitirlas o inadmitirlas, pero al no haber oposición de las pruebas entre uno u otro, se tendrán como admitidas salvo su apreciación en la definitiva, ya que es deber del Juez quien conoce de la causa de pronunciarse en todas y cada una de los medios probatorios promovidos, cumpliendo así con el principio de exhaustividad de las pruebas. En este orden de ideas, concluye este Sentenciador que no se evidencia de modo alguno razón para reponer la causa al estado de que el Tribunal dicte auto de admisión de las pruebas, ya que la norma supra indicada es muy precisa al indicar que en caso de que el Tribunal de la causa no se pronuncie sobre las pruebas, se tendrán por admitidas sin providencia alguna, por lo que redundaría en una reposición inútil, de tal manera que no se han violentado el debido proceso en la presente causa, por lo que este Juzgador en uso de las atribuciones que le confieren los artículos 11 y 15 de Código de Procedimiento Civil, y a los fines de salvaguardar el derecho a la defensa, un derecho fundamental, autónomo, ligado al debido proceso, ya que la Ley procesal es fiel interprete de los principios de la Constitución, siendo los derechos antes referidos de orden público, que no pueden ser convalidados, ni resquebrajados, so pena de invalidación de todo lo actuado, estando el Juez en la obligación de cumplir y hacer cumplir cualquier estado y grado de la causa, corrigiendo todas aquellas faltas que puedan alterar la validez del procedimiento y mantener el equilibrio procesal, con el fin de lograr una sana administración de justicia, de conformidad con lo establecido en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, concatenados con los artículos 206, 208, 211 y 245 del Código de Procedimiento Civil y evitando posteriores reposiciones inútiles, NIEGA LA PETICIÓN DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA solicitada por la parte demandada por ser una REPOSICIÓN INUTIL y ASÍ SE DECIDE.- Decidido como fue el punto previo relativo a la reposición de la causa, procede a decidir al fondo de la causa: revisadas como fueron los alegatos de las partes, puede colegir que el punto controvertido en el presente caso, versa en el cumplimiento o no de la cláusula quinta del documento de opción de compra-venta, por lo que las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicha condición, y a los fines de conocer el alcance de sus pretensiones este Juzgador pasa a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto pasa esta Alzada a realizar el examen valorativo de las pruebas: DE LAS PRUEBAS La parte actora junto al libelo de la demanda presentó: • Marcado “A”, (f. 07 al 09), Copia Fotostática del Contrato de opción de compra-venta otorgado por ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 11.10.2006, bajo el Nº 11, del Tomo 59, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Dicho medio de prueba documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, la cual se tiene como fidedigna a su original, siendo legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende que es el documento fundamental de la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, dado que se evidencia la existencia de la relación jurídica entre los ciudadanos WILLIAM JOSE SANTANA TORREALBA y SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA, plenamente identificados, por un lado, en su condición de opcionantes-compradores y por otro lado, el ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, plenamente identificado, en su carácter de vendedor, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.- • Marcado “B”, (f. “a”: 10; “b”: 11 al 12; “c”: 13 al 14; “d”: 16 al 18), “a” Original de la Cédula Catastral del bien inmueble objeto de la presente controversia. Dicho documento fue presentado a la parte demandada y por cuanto no fue cuestionada mediante prueba en contrario se tienen por legal por ser documentos administrativos de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. asimismo, es pertinente por cuanto dentro del contenido del mismo se evidencia la identificación del bien inmueble ubicado en el Parque Residencial Juan Pablo II Edificio Parque Uno piso 12, apartamento 2D-18, ubicación Montalbán, a nombre del demandado, ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, ya que guarda relación con los hechos controvertidos relativos al incumplimiento de la serie de recaudos conforme a la clausula quinta del contrato de opción de compra-venta y así se decide.- “b” Original de Solvencia de Derecho de Frente, emanado por ante la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria (Sumat), del bien inmueble objeto de la presente controversia. Dicho documento, fue presentado a la parte demandada y por cuanto no fue cuestionada mediante prueba en contrario se tienen por legal por ser documentos administrativos de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. asimismo, es pertinente por cuanto dentro del contenido del mismo aparece identificado el bien inmueble objeto de la presente pretensión, a nombre del demandado, ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, ya que guarda relación con los hechos controvertidos relativos al incumplimiento de la clausula quinta del contrato de opción de compra-venta y así se decide. “c” Copia Simple del Registro de Vivienda Principal del bien inmueble objeto de la presente controversia. Dicha documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, la cual se tiene como fidedigna a su original, siendo legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende del mismo, el incumplimiento por parte de la demandada de entregar todos y cada uno de los recaudos para el perfeccionamiento del contrato de opción de compra-venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.- “d” Original de Solvencia de Hidrocapital, del bien inmueble objeto de la presente controversia. Dicho documento, fue presentado a la parte demandada y por cuanto no fue cuestionada mediante prueba en contrario se tiene por legal por ser documento administrativo de conformidad con lo establecido en la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de mayo de 2003, Exp Nº 2001-000885. asimismo, es pertinente por cuanto dentro del contenido del mismo aparece identificado el bien inmueble objeto de la presente pretensión, a nombre del demandado, ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, ya que guarda relación con los hechos controvertidos relativos a los requerimientos que debió presentar la parte demandada para darle cabal cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta y así se establece. • Marcado “C” (f. 19 al 22), Copia Simple de dos (02) Planillas de Traslado de los funcionarios del Registro. Dicho medio de prueba documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, la cual se tienen como fidedignas a su original, siendo legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende dentro del contenido del mismo, que la parte actora efectuó dicho depósitos a nombre de la Oficina Subalterna del Tercer Circuito, lo que hace entrever a este sentenciador que sobre los traslados de los funcionarios de dicho Registro para dar cumplimiento a lo establecido en la cláusula quinta del antes mencionado contrato de opción de compra-venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se decide.- • Marcado “D”, (f. 23), copia simple de documento privado entre los ciudadanos VIRGINIA ISABEL URQUIJO LANOS e IRIAN SANTIAGO OSORIO, haciéndole saber a los ciudadanos SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA y WILLIAM JOSE SANTANA TORREALBA, el incumplimiento de lo previsto a la cláusula tercera, referido al lapso de ciento veinte (120) días para suscribir el documento definitivo de compraventa, ante el Registro Inmobiliario respectivo, y ejecutan la cláusula penal prevista en treinta y un mil bolívares (Bs. 31.000,00) de los sesenta mil (Bs. 60.000,0), que había cancelado por concepto de garantía. Dicho medio de prueba documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó en su oportunidad procesal correspondiente, se tiene como fidedigna a su original, siendo legal de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende dentro del contenido del mismo, que la parte demandada activa la cláusula penal manifestando un posible incumplimiento por parte de los opcionantes-compradores, dado lo cual se verificará mas adelante la existencia o no del cumplimiento de la parte demandada relativo a la cláusula quinta discutida, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.- • Marcada “E” (f. 28), Cheques emitidos por la parte opcionantes-compradores. dichos cheques fueron presentados a la parte demandada y por cuanto no manifestó su reconocimiento expreso o negación formal en su oportunidad procedimental correspondiente, es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto del contenido del mismo, se desprende la voluntad de la parte actora-opcionantes compradores de dar cumplimiento con la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.- En el lapso probatorio promovió: • En el capitulo segundo, promovió mérito favorable de los autos respecto a la prueba del contrato de opción de compra-venta, Cedula Catastral, Solvencia de Derecho de Frente, Registro de Vivienda Principal, Solvencia de Hidrocapital, Planillas de Traslado, Comunicación simple y de los cheques post datados del Banco Mercantil; este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece. • En el capitulo tercero, promovió Marcado “F” (f. 83 al 97), Documento de Préstamo Hipotecario, autenticado por ante la Notaría Pública Interna del Banco Industrial de Venezuela en fecha 01.02.2007, luego protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital. Dicha documental fue presentada a la parte demandada la cual no impugnó ni tachó de falso en su oportunidad procesal correspondiente, razón por la cual es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto se desprende del mismo la voluntad de la parte accionante de cumplir cabalmente con los requerimientos necesarios para la venta definitiva del bien inmueble, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece.- Marcado “G”, (f. 98 al 100), Comunicación dirigida al Vicepresidente del Crédito Hipotecario del Banco Industrial de Venezuela, Vicepresidente Andrés Galíndez. Dicho instrumento fue presentado a la parte demandada y por cuanto no manifestó su reconocimiento expreso o negación formal en su oportunidad procedimental correspondiente, es legal de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil en concordancia con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo, es pertinente por cuanto del contenido del mismo, se desprende la voluntad de los accionantes de dar cumplimiento a la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta, en el sentido que le explican al Vicepresidente el motivo por el cual no se ha perfeccionado la venta del bien inmueble objeto de la presente controversia, razón por la cual se le otorga pleno valor probatorio y así se establece. La parte demandada en el lapso probatorio promovió: • Promovió mérito favorable de autos de los instrumentos que se encuentran anexos al presente expediente; este sentenciador considera que, conforme a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, el principio de exhaustividad probatoria, así como el principio de adquisición probatoria establece la obligatoriedad del juez de analizar tantos medios probatorios como sean promovidos, por lo tanto carece de relevancia probatoria invocar el mérito. Así se establece. CAPITULO II MOTIVA Consideraciones para decidir: Consta al folio 164 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14.07.2010, mediante la cual, declaró CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentara los ciudadanos WILLIAM JOSE SANTANA TORREALBA y SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA, en contra del ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, bajo los siguientes términos: ….OMISSIS…. “Así las cosas, la Cláusula QUINTA del contrato de marras dispone de manera clara y precisa que EL OPCIONANTE (Vendedor), tenia la obligación de hacer entrega a LOS OPCIONANTES (Compradores), de todos y cada uno de los recaudos que en esa cláusula se especifica, con QUINCE (15) Días de anticipación, a la fecha del otorgamiento del documento definitivo, por ante el Registrador correspondiente. Y ASÍ SE DECLARA. Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtúe lo alegado por los demandantes, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera quien aquí decide que la presente acción debe prosperar en derecho, tal y como se dejara asentado en el dispositivo del presente fallo. Y ASI EXPRESAMENTE SE DECIDE.” Ahora bien, vistos los términos en los cuales el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario, declaró con lugar la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, pasa esta Alzada a realizar las siguientes consideraciones para resolver el fondo de la presente controversia de la siguiente manera: Tanto la parte actora como la parte demandada suscribieron un acuerdo de voluntades por escrito, determinándose la misma en un “contrato”, definiéndolo nuestra norma sustantiva civil en su artículo 1.133 así: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir entre ellos un vinculo jurídico…”; alegando la parte actora el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta, pero el artículo 1.159 del Código Civil establece que: “…Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”, y el artículo 1.160 ejusdem establece: “…Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley…”; en base a los artículos antes mencionados, la parte demandada al momento de dar contestación a la demanda “enervando el incumplimiento alegado por la parte actora respecto a la cláusula quinta.”; ahora bien, de la verificación del documento de opción compra-venta suscrito por las partes, se observa específicamente en la cláusula quinta discutida lo siguiente: “…QUINTA: Sujeto a los términos y condiciones previstos en este contrato, “EL OPCIONANTE” se compromete a entregar el inmueble objeto del presente contrato a “LOS OPCIONADOS”, libre de todo gravamen, medidas de embargo, prohibiciones de enajenar y gravar, secuestros; y completamente solvente en los pagos de impuestos, tasas o contribuciones nacionales, estadales o municipales, y se obliga a transmitirle a “LOS OPCIONADOS” la plena propiedad, dominio y posesión del inmueble objeto de esta Opción de Compra al momento de la protocolización del Documento Definitivo de Venta. “EL OPCIONANTE” deberá entregar a “LOS OPCIONADOS” con no menos de QUINCE (15) DÍAS de antelación a la fecha de protocolización del Documento Definitivo de Compra-Venta por el Registro respectivo la Solvencia de Derecho de frente, Registro de Vivienda Principal, R.I.F., Solvencia de Hidrocapital y Recibos Cancelados. Así mismo, para el momento de la protocolización, “EL OPCIONANTE” debe entregar a “LOS OPCIONADOS” fotocopia de los últimos recibos cancelados de los servicios tales como Condominio-Agua, Electricidad-Aseo Urbano y Gas.” De lo pactado por las partes en la cláusula quinta –discutida- del documento de opción compra-venta, se evidencia que la parte actora demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra-venta a su decir, por cuanto la parte demandada incumplió con la cláusula quinta debido a que las gestiones fueron hechas con tardanza y debían entregarles con quince (15) días continuos de anticipación a la protocolización de la compra-venta los documentos requeridos por el Registro, pero la parte demandada manifestó en la contestación, que no ha incumplido con la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta pretendido por la parte accionante. En este orden de ideas, este Sentenciador a los fines de examinar todo lo alegado y probado en autos por las partes, el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, son similares a la hora de demostrar la veracidad de sus alegaciones de hecho con el derecho, a tal efecto señalan lo siguiente: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”. Asimismo, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil es muy importante a la hora de razonar, analizar e interpretar las condiciones de las partes, incorporándose el juzgador dentro del cuerpo o contenido del contrato, para así sacar a relucir y buscar la verdad que es el propósito y razón propia del juez al momento de decidir alguna cuestión de hecho y derecho en materia de contratos: “…Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”.- De lo antes mencionado, cabe destacar que la parte demandada argumentó que no ha incumplido con la cláusula quinta antes mencionada, que los documentos los presentó oportunamente, ahora bien, de lo antes analizado esta Alzada puede aseverar que dio derecho al accionante demandar el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta por el incumplimiento de la cláusula quinta, siendo que la parte demandada no probó nada que le favoreciera sobre la entrega oportuna de los documentos respectivos, llegando a la conclusión este sentenciador que la parte actora alegó y probó a los autos el incumplimiento de la parte demandada de la cláusula quinta del contrato de opción de compra-venta, al no aportar prueba alguna tendentes a desvirtuar el alegato de la parte actora, aunado a ello, la mencionada cláusula especifica el vendedor tenia la carga u obligación de presentar los documentos con quince (15) días de anticipación, a los efectos de la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, compartiendo el criterio sostenido por el Tribunal aquo de declarar con lugar el presente juicio y así se decide. Finalmente, en cuanto a la “cláusula penal” alegada por la parte demandada en el escrito de informes presentados por esta alzada, considera este Tribunal Superior que, mal podría haberla activado ya que previamente quedó demostrado a los autos el incumplimiento de la cláusula quinta por el mismo, razón por la cual no debe ejecutarse la cláusula penal solicitada por la parte demandada y adicionalmente a ello, el artículo 1.167 del Código Civil establece la posibilidad de exigir o bien la resolución del contrato o bien el cumplimiento del mismo, por lo tanto, mal puede excepcionarse la demandada invocando la cláusula penal como un medio de evadir el compromiso adquirido en el contrato suscrito y así se establece.- CAPITULO III DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en nombre de la República y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, IRIAN SANTIAGO OSORIO, en contra de la sentencia de fecha 14.07.2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- SEGUNDO: NIEGA, la solicitud de REPOSICIÓN DE LA CAUSA solicitada por la parte demandada por ante esta alzada. TERCERO: CONFIRMA, la sentencia dictada en fecha 14.07.2010, dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.- CUARTO: CON LUGAR, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, intentado por los ciudadanos WILLIAM JOSE SANTANA TORREALBA y SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA, contra el ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO. QUINTO: ORDENA a la parte demandada, ciudadano IRIAN SANTIAGO OSORIO, a dar cumplimiento al contrato de opción de compra-venta, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 11.10.2006, anotado bajo el Nº 11, Tomo 59, del Libro de autenticaciones llevado por ese despacho y de esa forma otorgar el documento definitivo y traslativo de propiedad a favor de los compradores, ciudadanos WILLIAM JOSE SANTANA TORREALBA y SANDRA MILAGROS MARTÍNEZ MENDOZA, sobre un bien inmueble de su propiedad ubicado en las Residencias Parque Uno, Sector Parque Residencial Juan Pablo II, Parcela VCM-5 y constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con la nomenclatura 2D-18, Piso 12,Acceso Nivel D, Ala 2, de esta ciudad de Caracas,el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 10 de septiembre de 1990, anotado bajo el número 40, Tomo 9, Protocolo 1º, según documento de cesión de derechos protocolizado por ante la Oficina Inmobliaria del Tercer circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 10 de marzo de 2004, anotado bajo el número 12, tomo 25, Protocolo 1º. Dicho otorgamiento definitivo de venta se realizará estrictamente bajo los mismos términos acordados en el aludido contrato y previo el pago de la totalidad del precio pactado en el mismo. Asimismo se acuerda que la presente sentencia, una vez definitivamente firme, sirva de título suficiente de propiedad del inmueble aludido en caso de que el demandado no proceda a otorgar el aludido documento de venta del inmueble descrito. Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. SEXTO: Se condena a la parte demandada conforme a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, al pago de las costas procesales por haber sido vencido en el presente proceso. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFIQUESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ocho (08) días del mes de febrero de dos mil trece (2013). Año 202° y 153°. EL JUEZ, Dr. VÍCTOR JOSÉ GONZÁLEZ JAIMES. EL SECRETARIO, Abg. RICHARS DOMINGO MATA. En la misma fecha, siendo las (2.00 p.m.), se publicó y registró la anterior sentencia, en expediente N° 10089, como está ordenado. EL SECRETARIO, Abg. RICHARS DOMINGO MATA.