TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Décimo Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, veintiocho de febrero de dos mil trece
202º y 154º
ASUNTO : AP31-V-2009-003077
PARTE ACTORA: ALIS RITA VILLALOBOS DE TUA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro.1.159.369
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GILBERTO DABOIN DELGADO, abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 23.025.
PARTE DEMANDADA: HELENA MIRABAL MONTIEL, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. 5.308.724
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
En fecha 23-09-2009 Se dictó auto mediante el cual se admitió la demanda por los trámites del juicio breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el literal "A" del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ordenándose el emplazamiento de la ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.308.724, para que comparezca al segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación, para que dé contestación a la demanda, incoada en su contra, por la ciudadana Alis Rita Villalobos de Tua, por DESALOJO.
Alegó el apoderada judicial de la parte actora en su libelo de demanda que su representado celebró Contrato de Arrendamiento privado con la ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL por un apartamento ubicado en el Edificio La Colina Torre A Penthouse cuatro (Ph-4), calle San José Macaracuay del Municipio Sucre del Estado Miranda del Área Metropolitana de caracas, que el contrato se inicio en fecha 01-02-1998 y la fecha de su termino natural es de 01-02-2009, ambas fechas inclusive, determinado en el tenor del Contrato de Arrendamiento Privado, suscrito por las partes. Que la arrendataria ha incumplido con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-09-2007, ya que hizo su ultimo pago de arrendamiento hasta el mes de septiembre de 2009, adeudando la cantidad de 24 meses insolutos sin pagar los cánones de arrendamiento acordados por las partes y aceptados voluntariamente su consentimiento por un monto mensual de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.450,00) cada mes en forma consecutiva, adeudando a la fecha de esta acción o demanda incoada la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.10.800,00), que debió pagar los cánones de arrendamiento todos los meses como se acordó en el contrato de arrendamiento de forma consecutiva como quedó determinado en el Contrato de Arrendamiento Privado suscrito en su tenor, como son el último pago de 01-09-2007 y los meses desde octubre de 2007 hasta septiembre de 2009, asimismo ha incumplido el pago de agua luz eléctrica, aseo urbano, gas teléfono, que la empresa Confidata Recursos empresariales S.A, que administra el apartamento arrendando, renunció a seguir administrando en virtud del estado de atraso en que se encontraba la arrendataria en los pagos de los cánones de arrendamiento violando sus obligaciones inherentes al contrato privado suscrito entre las partes, asimismo señaló que envió misiva de fecha 22 de enero de 2009 y 28 de abril de 2009 asistiendo el 30 de abril de 2009 al despacho de Abogados Daboin & Asociados el día 30 de abril de 2009 y se concertó una reunión la entrega del apartamento amistosamente y hasta la fecha de la interposición de la demanda no ha sido posible la entrega.
Fundamentando su demanda en los artículos 34 literal A y 33 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario y los artículos 1592 y 1579, 1160, 1167, 1264 del Código Civil
En fecha 07-10-2009, se ordenó librar la respectiva compulsa a la parte demandada ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL.-
En fecha 14-10-2009 el apoderado judicial de la parte actora consignó emolumentos a los fines de citar a la parte demandada
En fecha 11 de enero de 2010 el alguacil Edgar zapata consignó compulsa sin firmar librada a la ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL en virtud de haber sido imposible citarla personalmente.-
Que en fecha 21-01-2010, previa solicitud del apoderado Judicial de la parte actora el Tribunal libró cartel de citación a la parte demandada.-
Que en fecha 10-02-2010, previa consignación de los fotostatos para abrir el cuaderno de medidas, el Tribunal ordenó abrir cuaderno de medidas la cual se negó en fecha 08-03-2010.
En fecha 05-04-2010 el apoderado judicial de la parte actora dejo constancia de haber retirado cartel de citación para ser publicados según lo determina el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Que en fecha 14-04-2010 el apoderado judicial de la parte actora consignó las publicaciones de los carteles de efectuados en el diario últimas Noticias de fecha 09-04-2010 y el Universal de fecha 13-04-2010.-
Que en fecha 04-05-2010 la Secretaria Arlene Padilla dejó constancia de haberse trasladado y fijado a la puerta del inmueble un ejemplar de cartel de citación librado a la parte demandada.-
Que fecha 24-04-2010, previa solicitud efectuada por el apoderado Judicial de la parte actora el Tribunal Designó Defensor Ad-Litem a la ciudadana ANA LUCIA CHACON MOLINA, inscrita en el 76.958, quien compareció en fecha 22 de Junio de 2010 y aceptó el cargo recaído en su persona y juro cumplirlo bien y fielmente.-
Que en fecha 15-07-2010, se dictó auto mediante la cual se ordenó librar compulsa de citación a la Defensora Judicial de la parte demandada abogada ANA LUCIA CHACÓN, en inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 76.958.
Que en fecha 20-09-2010 compareció el alguacil Wilfredo Moscan y consignó compulsa acompañada con la orden de comparencia debidamente firmada por la Defensora Ad-litem de la parte demandada Abogada Ana Lucia Chacón Molina.-
Que en fecha 22-09-2010 compareció la Defensor Ad Litem de la parte demandada y consignó escrito de contestación de la demanda y entre otras cosas negó y rechazo y contradijo la demanda por Desalojo incoada por la ciudadana ALIS RITA VILLALOBOS DE TUA en contra se representada ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL.
En esa misma fecha compareció el apoderado judicial de la parte demandada ciudadana Helena Mirabal Montiel y procedió a contestar la demanda incoada en su contra de conformidad con el artículo 35 del la ley de Arrendamiento Inmobiliario y entre otras cosas alegó la cuestión previa prevista en el ordinal 1ºy 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Asimismo procedió a contestar el fondo de la demanda e impugnó la medida cautelar de secuestro solicitada por la parte actora.-
Que en fecha 30-09-2010 se dictó Sentencia Interlocutoria mediante la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa prevista en el ordinal 1º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil se condenó en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la notificación de la sentencia.-
Que en fecha 7-10-2010 la parte demandada se dio por notificada del fallo y solicitó la notificación de la Sentencia Interlocutoria a la parte demandada.-
Que en fecha 14-10-2010 se ordenó librar boleta de notificación a la parte demandada, boleta que se dejó son efecto a través de auto de fecha 25-10-2010, el cual ordenó librar una nueva boleta de notificación.-
Que en fecha 08-11-2010 compareció el alguacil Grejorver Planas Rojas y consignó boleta de Notificación Sin Firmar, en virtud de que en su traslado fue atendido por la ciudadana JOSEFINA MONTIEL DE MIRABAL, quien es la madre de la parte demandada, a quien le entregó en sus manos la boleta y no quizo firmarla por no estar autorizada.-
Que en fecha 8-11-2010 la secretaria Arlene Padilla dejo constancia de haber cumplido las formalidades conforme lo establece el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.-
Que en fecha 15-11-2010 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y se dio por notificado de la sentencia de fecha 30-09-2010 y constituyó como domicilio procesal de conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil en la Urbanización Manzana F, Casa Nro.235, Cúa, Distrito Urdaneta, Estado Miranda.-
Que en fecha 22-11-2010 compareció el apoderado judicial de la parte demandada y presente escrito de regulación de competencia en contra de la decisión dictada por este tribunal en fecha 30-09-2010 en la cual declaró Sin Lugar la cuestión previa relativa a la falta de competencia del tribunal.
En fecha 30-11-2010 el tribunal dictó auto mediante el cual ordenó aperturar el cuaderno separado al cual se le anexaran copias certificadas a los fines de tramitar el Recurso de Regulación de Competencia.-
Que en fecha 30-11-2010 compareció el apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito de pruebas el cual fue admitido en por auto de fecha 01-12-2010.-
Que en fecha 07-12-2010 compareció el apoderado Judicial de la parte actora y solicitó declare extemporáneo el Recurso de Regulación de Competencia solicitado.
Que por auto de fecha 13-01-2011 se negó dicho pedimento toda vez que la parte demandada quedó notificado del fallo el 15-11-2010, y es a partir del primer día siguiente de la mencionada fecha que comenzó a computarse el lapso para la interposición del recurso, y siendo que la parte en fecha 22-11-2010 interpuso el Recurso en el tiempo hábil establecido en el artículo 69 del Código de Procedimiento civil.
Que en fecha 18 de enero de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó al revocatorio por contrario imperio del auto de fecha 13 de enero de 2011.
Que en fecha 2-02-2011, se dictó auto mediante el cual se negó la solicitud de revocatoria.-
Previa solicitud efectuada por el apoderado judicial de la parte demandada se dictó auto de fecha 14-02-2011 mediante el cual se ordenó el computo de los días transcurridos desde el 15-11-2010 hasta la fecha que la parte demandada se dio por notificada de la Sentencia Interlocutora de fecha 30-09-2010 especificándose los días del lapso probatorio, estableciéndose que los días del lapso probatorio fueron los siguientes mes de noviembre 16,17,19,22,24 y 30; mes de diciembre de 2010 1,2,3 y 7, lo cual da un total de diez (10) días de despacho. Los días correspondientes a la interposición del Recurso de Regulación de Competencia fueron mes de noviembre, 16,17,19,22 y 24, los cuales da un total de cinco (5) días de despacho.
Por auto de fecha 30-03-2011 se ordenó librar oficio y remitir anexas copias al juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de que previa distribución sea tramitado el Recurso de Regulación de Competencia, oficio librado en fecha 08 de abril de 2011.-
Que en fecha 20-05-2011 se ordenó suspender la presente causa en el estado que se encuentra de conformidad con el artículo 4 del Decreto con Rango y Fuerza De Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarías de Vivienda.-
En fecha 18-07-2011 se ordenó agregar a los autos oficio Nro. 2011-256 con las resultas de la Regulación de Competencia, mediante la cual el Juzgado Superior Sexto de esta circunscripción Judicial declaró Improcedente la Solicitud de regulación de competencia interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada.-
Que en fecha 14-11-2011 compareció el apoderado judicial de la parte actora y solicitó se reponga ka causa al estado que se abra de nuevo el lapso probatorio a los fones que se corrija los errores determinados en este escrito y haya un buen derecho para las partes litigantes de conformidad con el artículo 15,17,170 y 206 del Código de Procedimiento Civil.
Que por auto de fecha 10 de enero de 2012, el tribunal ordenó reanudar el juicio en la etapa de dictar sentencia y dejó sin efecto el auto de fecha 20-05-2010 el cual ordenó suspender la causa, que dicho auto fue corregido por auto de fecha 28-06-2012 en lo que respecta a la fecha del auto fecha 20-05-2011.-
Previa solicitud realizada por el apoderado judicial de la parte actora se ordenó librar boleta de notificación de la parte demandada a través del despacho al Tribunal con Competencia en el Municipio Urdaneta del Estado Bolivariano de Miranda a los fines de notificar la reanudación de la causa al estado de dictar sentencia.
Que en fecha 03-10-2012, compareció el apoderado judicial de la parte actora y dejo constancia de haber solicitado por ante la OAP retirado la entrega del despacho de fecha 09-08-2012 con sus recaudos a los fines de gestionar la notificación por ante el Tribunal de Municipio de la Ciudad de Cúa.-
Que por auto de fecha 09-10-2012 se instó al apoderado judicial de la parte actora a retirar el mismo por la oficina de la Oficina de Atención al Público.-
II
DE LAS PRUEBAS
PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA
1.- Original de Contrato privado de Arrendamiento suscrito entre Alis Villalobos y Helena Mirabal Montiel de fecha 01-02-1998.-
2.-Copia Simple de documento de propiedad del inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda que es parte integrante del Edificio denominado Residencia La Colina el cual esta ubicado en la Urbanización Colinas de la California, Etapa E constituido sobre una parcela Nro.2
3.-Copia de comunicación de fecha 01-12-2008, remitida a la ciudadana Helena Mirabal, inquilina del Apartamento Ph4 del Edificio La Colina donde Cofidata Recursos empresariales S.A le certifica la decisión del Propietario de no recibir más cánones de arrendamiento, los cuales se encuentran vencidos desde 10-2007 y que a partir del octubre de 2008 la propietaria del inmueble se haría responsable por el cobro de los cánones de arrendamiento y recibo de envió Nro de guía 0101000-00381247.-
4.- Copia de Comunicación de fecha 22-01-2009 enviada a Elena Mirabal Montiel suscrita por el Abogado Gilberto Delgado donde se instan a comparecer el día 27-01-2009 a las 2:00 p.m a tratar asunto relacionado con el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento.-
5.-Original de comunicación enviada a Elena Mirabal Montiel suscrita por el Abogado Gilberto Delgado donde se le notifica por segunda vez a comparecer el día 30-04-2009 a las 9:30 p.m a tratar asunto relacionado con el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento y recibida por en fecha 30-04-2009.-

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
1.- Copia de Resolución Conjunta Nro. 035 de fecha 06 de abril 2010
III
DE LA CUESTION PREVIA
La parte actora opone la cuestión previa consagrada en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y al respecto señaló que el contrato de arrendamiento objeto de litigio, se estableció un canon de arrendamiento mensual inferior al demandado por la parte actora, siendo el canon de arrendamiento establecido en el contrato el que debió ser tomado en cuenta para demandar, el cual representa un monto inferior al demandado, lo que determina que la parte actora realizó el incremento ilegal del canon de arrendamiento están congelados a nivel nacional desde el 19-05-2004, a tal efecto citó la actual resolución que establece la continuidad de la congelación de los alquileres desde 18-05-2004 hasta la presente fecha, la cual tiene un carácter vinculante para todos los tribunales de la Republica Bolivariana de Venezuela, por lo antes expuesto pido sea declarada la cuestión previa .-
Este Tribunal a los fines de decidir la Cuestión Previa opuesta, se cita el ordinal 11 del artículo 346, que señala textualmente lo siguiente: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
Omissis…
11° La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.” Fin de la Cita
Asimismo este Tribunal trae a colación el criterio de la Sala Político Administrativa, Sentencia Nro. 02597 del 13/11/2001, que asentó lo siguiente en cuanto a la prohibición de admitir la acción:
"…entiende esta Sala que los supuestos de inadmisibilidad de la acción a que hace referencia el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son enteramente distintos a los supuestos de inadmisibilidad de la demanda. En tal sentido, resulta claro que el elemento común para considerar prohibida la acción es precisamente la existencia de una disposición legal que imposibilite su ejercicio. Cuando ello sucede así la acción y consecuentemente la demanda, no podrá ser admitida por el órgano jurisdiccional. Si el órgano jurisdiccional hubiere acogido o admitido la demanda cuando estuviere incursa en causales de inadmisibilidad de la acción como las antes anotadas, el demandado podrá sin lugar a dudas- oponer la cuestión previa contenida en el ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Empero, ya ha advertido este Supremo Tribunal de Justicia que no debe confundirse la existencia de una disposición expresa de la Ley que impide el ejercicio de la acción, con otras disposiciones del ordenamiento jurídico que exijan el cumplimiento de requisitos previos para poder admitirse las demandas”.
Conforme con el criterio antes esgrimido, esta sentenciadora observa que no existe una norma expresa que prohíba la admisión de la demanda Desalojo por Falta de Pago; ya que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado, plenamente regulado por el ordenamiento jurídico venezolano en el Artículo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario y en consecuencia lo invocado por la parte demandada a través de su apoderado es un alegato de fondo que no puede ser opuesto como cuestión previa, en este sentido resulta forzoso para esta sentenciadora declarar Improcedente en Derecho la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
La parte actora al momento de introducir la demanda señala en su escrito que la apoderada Alis Rita Villalobos suscribió contrato de arrendamiento privado con la ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL, por un apartamento ubicado en el edificio La colina , Torre A Penthouse cuatro (Ph-4) calle San José Macaracuay del Municipio Sucre del Estado Miranda, como aparece identificado en el contrato de arrendamiento, el cual fue iniciado en fecha 01-02-2009 ambas fechas inclusive determinado en el tenor del contrato de arrendamiento privado, suscrito por las partes, la arrendataria en el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado ha incumplido con el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01-09-2007, que hizo su último pago por canon de arrendamiento hasta la fecha de esta demanda en el mes de septiembre de 2009, adeuda veinticuatro 24 meses insolutos sin pagar los cánones de arrendamiento por un monto de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450,00) cada mes lo que equivale a la cantidad de DIEZ MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.10.800,00) que es equivalente a la cantidad de Diez Mil Ochocientos Bolívares Fuertes (Bs.10.800,00), que por tal motivo incoa demanda de Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento insolutos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, conforme lo establece las partes en la cláusula Décima Cuarta, que además de no pagar el canon desde el 01-09-2007 no cancelo el agua, la luz eléctrica aseo urbano, gas teléfono, que en virtud de lo anterior se le envió misiva de fechas 22-01-2009 y 28-04-2009 asistiendo el 30-04-2009 al Despacho de Daboin & Asociados el día 30 de abril de 2009 y se concertó en la reunión la entrega del apartamento amistosamente y a la fecha ha sido imposible llegar a un acuerdo de la entrega del inmueble, motivo por el cual procedió a demandar el Desalojo de la Arrendataria, antes identificada y la entrega del apartamento de arrendado identificado en esta demanda en su tenor por falta de pago
Que la parte actora fundamenta su demanda en el artículo 34 literal A y 33 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, y los artículo 1592 y 1579 del Código Civil.-
Que en virtud de lo anteriormente señalado se demanda el Desalojo de la arrendataria HELENA MIRABAL MONTIEL del apartamento arrendado y antes identificado en esta Demanda en su tenor por falta de pago por Cánones de Arrendamiento, así como el pago de los cánones de arrendamiento insolutos desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009 que suman la cantidad de Bs. 10.800,00 mas los meses que se signa venciendo hasta la entrega material y definitiva del inmueble arrendado y su ejecución y la indexación de las cantidades condenadas a pagar.-
La parte demandada al momento de contestar el fondo de la demanda niega rechaza y contradice la demanda incoada en contra de su representada y al respecto señaló que su representada no adeuda a la parte actora los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, es decir, 24 meses a razón de cuatrocientos cincuenta Bolívares fuertes (BS.450,00) cada mes, siendo que su mandante se encuentra solvente en el pago de las referidas mensualidades toda vez que la misma a realizado de los cánones de arrendamiento de los meses demandados como insolutos por ante el Tribunal 25º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, lo cual demostrare en el lapso de pruebas respectivo.-
Igualmente negó rechazo y contradijo que su mandante haya convenido voluntariamente con la parte actora un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.450.00) mensuales, por cuanto la parte actora le exigió a su mandante el pago del un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta Bolívares fuertes (bs. 450,00) canon este por demás ilegal, ya que el contrato de arrendamiento que es ley entre las partes estableció un canon de arrendamiento inferior al exigido a su mandante por parte del arrendador, siendo totalmente ilegal el cobro del referido canon de arrendamiento, por cuanto el arrendador procedió a realizar un incremento ilegal de canon de arrendamiento, con posterioridad al año 2005, fecha a partir de la cual se encontraba vigente la congelación de los alquileres a nivel nacional, según resolución ministerial, citada previamente en el presente escrito que doy aquí por reproducido, lo cual evidencia la ilegalidad de la presente demanda y así solicitó sea declarada en la Sentencia Definitiva.-

Este Tribunal para decidir el fondo de la controversia pasa hacer las siguientes consideraciones:
Planteada así la controversia y vistos los alegatos de las partes, este Tribunal considera oportuno citar el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el cual copiado textualmente establece:
”Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas……”
Del texto de la norma precedente se evidencia claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción de desalojo, a saber:
1.-La existencia de un contrato bilateral verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
2.-El incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de pagar los cánones de arrendamiento.
De ello suerte que, a los fines de determinar la procedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, debe esta juzgadora pasar a revisar la verificación de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral verbal o escrito indeterminado, observa este Tribunal que de los autos se desprende en la cláusula segunda del contrato de Arrendamiento que riela a los autos como documento fundamental de la demanda y que es valorada como plena prueba por esta Sentenciadora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en la referida cláusula las partes establecieron lo siguiente:
“Este Contrato tendrá una duración de un (1) año fijo a partir del 1 de Febrero de 1.998, o sea que terminará el día 31 de enero de 1.999. Asimismo , El ARRENDATARIO” se obliga a efectuar la entrega física del inmueble libre de efectos personales, en la fecha de vencimiento del presente contrato o de cualquiera de sus prorrogas de haberlas, por medio de acta levantada en el mismo inmueble en la presencia de “ EL ARRENDATARIO” Y “LA ARRENDADORA” o sus respectivos representantes. Igualmente, en ningún caso las lleves del inmueble deberán ser dejadas con, o enviadas por medio de conserjes, mensajeros o terceras personas. El presente contrato es prorrogable por periodos iguales de un año (1) cada uno, previa solicitud escrita de “EL ARRENDATARIO, efectuada con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del presente contrato o cualquiera de sus prorrogas, y siempre y cuando dicha solicitud sea aprobada por “LA ARRENDADORA” y dicha aprobación sea comunicada por escrito a EL ARRENDATARIO”, dentro de diez (10) días siguientes a al recepción de la solicitud referida. Salvo lo establecido en la CLAUSULA TERCERA, “EL ARRENDATARIO” estipula que el hecho de no hacer la solicitud de prórroga conforme a lo establecido en esta cláusula, constituye la confirmación de sus parte de la no prorroga del presente contrato y es entendido en caso que a “EL ARRENDATARIO” no le sea comunicada la aprobación de su solicitud de prórroga dentro del lapso aquí estipulado, que la misma no ha sido aprobada por la “LA ARRENDADORA”. En el caso de no haber prórroga, si “EL ARRENDATARIO” continuase ocupando el inmueble después de la fecha de vencimiento, se entenderá que no se opera en ningún caso la tácita reconducción, y LA ARRENDADORA podrá exigir la desocupación del inmueble en forma inmediata. Asimismo El ARRENDATARIO pagara, demás del canon de arrendamiento DIEZ MIL BOLIVARES (BS.10.000,00) por cada día de ocupación de la fecha de vencimiento del presente contrato.”
Ahora bien se evidencia en el presente caso que las partes iniciaron la relación arrendaticia en fecha 01 de febrero de 1.998 la cual tuvo una duración de un (1)año fijo hasta el 31 de enero de 1.999, que se aprecia de los autos que la arrendataria no efectuó con sesenta (60) días de anticipación solicitud de renovar el contrato, ni que la misma hubiese sido aprobada por la “LA ARRENDADORA”, dentro de diez (10) siguientes, motivo por el cual se debe establecer que vencida la prorroga contractual de un año (1) fijo, el arrendatario continuo ocupando el inmueble y el arrendador recibiendo los cánones de arrendamiento en este sentido se debe establecer que en el presente caso opero la tácita reconducción del contrato conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil. De lo anterior se evidencia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cumpliéndose el primer supuesto que establece la norma.- y así se decide.-
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de desalojo, es decir el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que el Artículo 1.592 del Código Civil dispone: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1. ...(omissis)…
2. …pagar la pensión de arrendamiento…”.
Conforme al artículo del Código Civil parcialmente transcrito, se evidencia claramente, que es obligación del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; y, dado que la demostración de la no ejecución o incumplimiento de la obligación constituye la prueba de un hecho negativo, nuestro legislador exime al acreedor (arrendador) de tal prueba y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiéndole al deudor (arrendatario) la demostración de haberla cumplido o la de haber realizado algún acto que hubiese producido efectos liberatorios. En tal sentido el dispositivo del artículo 1.354 del Código Civil que prevé:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
En el presente caso la actora alega el incumplimiento de la parte demandada que se circunscribe en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses desde enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de 2007.
Ahora bien observa esta sentenciadora que en el caso de marras la parte demandada negó rechazo y contradijo la demanda incoada en contra de su representada y al respecto señaló que su representada no adeuda a la parte actora los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, es decir, 24 meses a razón de cuatrocientos cincuenta Bolívares fuertes (BS.450,00) cada mes, siendo que su mandante se encuentra solvente en el pago de las referidas mensualidades toda vez que la misma a realizado el deposito de los cánones de arrendamiento de los meses demandados como insolutos por ante el Tribunal 25º de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, lo cual demostrare en el lapso de pruebas respectivo.
Asimismo señaló que su mandante no convino voluntariamente con la parte actora un canon de arrendamiento de cuatrocientos cincuenta bolívares fuertes (Bs.450.00) mensuales, que el canon es ilegal, ya que el contrato de arrendamiento que es ley entre las partes estableció un canon de arrendamiento inferior al reclamado por el actor.
Este Sentenciadora a los fines de decidir el punto controvertido trae a colación la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento y al respecto aprecia lo siguiente:
“El canon de Arrendamiento establecido es la cantidad de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00) el cual será pagado por “EL ARRENDATRAIO” por mes anticipado dentro de los cinco (5) primeros días calendarios de cada mes a “LA ARRENDADORA” o su representante, en la dirección establecida en la Cláusula Décima tercera. Cualquier Depósito en cuentas bancarias a nombre de “ LA ARRENDADORA” o su representante no se pueden considerar como cancelaciones de cánones de arrendamiento hasta tanto no sea emitido el correspondiente recibo. De haber una o más prórrogas, el canon de arrendamiento para el nuevo período será el acordado entre las partes. El pago por parte de “EL ARRENDATARIO” de un monto igual o mayor al establecido en esta cláusula correspondiente al canon de arrendamiento del primer mes subsiguiente al primer período del vigencia del presente contrato o subsiguiente a cualquier prórroga del mismo, y la aceptación por parte de “ LA ARRENDADORA” de dicho monto, constituye un acuerdo entre las partes de prorrogar el presente contrato por el lapso establecido en la CLAUSULA SEGUNDA y de establecer dicho monto como el canon mensual de arrendamiento para la referida prórroga. En el caso de retardo en el pago del canon, este será aumentado para ese es mes en un tres por ciento (3%) por cada mes o fracción de mes que dure el retardo independientemente de cualquier otra sanción, legal o contractual que sea procedente.”
Vista la cláusula anterior se evidencia que las partes establecieron contractualmente un canon de arrendamiento de Ciento Cincuenta Mil Bolívares (Bs.150.000,00) hoy Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (BS.150,00) que no se desprende de probanza alguna que dicho canon de arrendamiento haya sido aumentado tal y como lo sostiene el apoderado judicial de la parte actora es su escrito libelar, en este sentido al no haber quedado demostrado dicha afirmación de que el canon de arrendamiento es por la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Bolívares (Bs.450,00) este Tribunal considera que los cánones de arrendamientos solicitados por dicha cantidad, no pueden ser acordados y en consecuencia se condena al pago de los cánones de arrendamiento por la cantidad Ciento Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.150,00). y así se decide.-
Continuando con el análisis y juzgamiento de la presente causa, esta sentenciadora observa que en el caso de marras el apoderado judicial demandada señaló que su representada no adeuda a la parte actora los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009, es decir, 24 meses a razón de Cuatrocientos Cincuenta (Bs.450,00) fuertes, que se aprecia que la parte demandada no consignó a los autos probanza alguno que demostrada dicha afirmación, motivo por el cual se debe concluir que la parte demandada no cumplió con la obligación que le impone la ley al no demostrar de forma alguna haber pagado los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, y por lo tanto se debe considerar a la parte demandada como insolvente. Y ASÍ SE DECIDE EXPRESAMENTE
Asimismo se establece que el canon de arrendamiento que debe pagar la parte demandada por los meses demandados es por la cantidad de Ciento Cincuenta Bolívares (BS.150,00), canon este establecido en la cláusula tercera del Contrato De Arrendamiento, por las razones que se dejaron claramente establecidas. Y ASÍ SE DECIDE.-
Por último, en relación a la indexación de la causa, peticionado en el particular cuarto del libelo de demanda, este Tribunal observar que las obligaciones de valor no son susceptibles de ser objeto de indexación monetaria, y que únicamente podrían estar sujetas al pago de los intereses tanto convencionales como moratorios, a fin de cubrir un eventual incumplimiento del deudor, tal y como lo establece el artículo 24 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Como consecuencia de lo expuesto, este Tribunal niega la pretensión de la parte actora referente al pago de la indexación monetaria de los cánones de arrendamiento reclamados. Así se decide.-
V
DISPOSITIVA
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Duodécimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Desalojo incoada por la ciudadana ALIS RITA VILLALOBOS DE TUA en contra de la ciudadana HELENA MIRABAL MONTIEL, plenamente identificados al inicio del presente fallo, y en consecuencia, de ello se condena a la demandada a:
PRIMERO: HACER ENTREGA del Inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio La colina, Torre A Penthouse cuatro (Ph-4) calle San José Macaracuay del Municipio Sucre del Estado Miranda.-
SEGUNDO: Se condena al pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de octubre de 2007 hasta el mes de septiembre de 2009 a razón de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES CADA UNO (BS.150,00) suma que totaliza la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES(BS.3.600,00) y los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
TERCERO: Se declara improcedente la Indexación de las cantidades condenadas a pagar.-
CUARTO: No hay condenatoria en costas por cuanto no hubo vencimiento total, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Por cuanto la presente decisión, es dictada fuera de sus lapsos naturales, se ordena notificar a las partes conforme a lo previsto en los artículos 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este JUZGADO DUODECIMO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, a los Veintiocho (28) del mes de Febrero del año DOS MIL TRECE(2013). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ANABEL GONZÁLEZ GONZÁLEZ
LA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES
En la misma fecha se publicó el presente fallo.
LA SECRETARIA,
ABG. ARLENE PADILLA REYES