REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL DE JUZGADOS DE MUNICIPIO DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
JUZGADO VIGÉSIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

JUEZ: VICTOR MARTIN DIAZ SALAS

ASUNTO PRINCIPAL:
AP31-V-2012-001737


PARTE DEMANDANTE:
LUIS ALBERTO MARTINEZ ANDRADE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V-4.287.217.

APODERADO JUDICIAL
DE LA PARTE DEMANDANTE:
GILBERTO JOSE ABREU BECERRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 89.002.-

PARTE DEMANDADA:





JOSE FRANCISCO MARTINEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad E- 81.652.363


JOSE LORENZO FARIA ADRIAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 90.794.-
APODERADO JUDICIAL DE LA
PARTE DEMANDADA:

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I
Se inicio la presente causa mediante demanda propuesta en fecha 17 de octubre de 2012 por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial y asignada al Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio que en fecha 18 de octubre de 2012 la admite y ordena su trámite conforme a las normas del procedimiento breve.- Cumplida la sustanciación se procede a dictar sentencia definitiva.-
ALEGATOS DE LAS PARTES
Narra la actora en su libelo que es propietaria de un inmueble constituido por una casa de dos plantas para habitación familiar y de tres locales de múltiples usos distinguida con el número 45 situada en la Avenida Intercomunal Baruta El Hatillo, Kilometro 4, Sector Los Manantiales, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.-
Que tiene suscrito con el ciudadano JOSE FRANCISCO MARTINEZ dos contratos de arrendamiento, el primero por un local comercial arrendado desde el 01 de septiembre de 2005 y por el cual se han suscrito prórrogas hasta el 01 de septiembre de 2009, cuando se prorrogó automáticamente por un año más y respecto al cual mediante telegrama de fecha 25 de junio de 2010, notificó su voluntad de no prorrogar nuevamente y que a partir del 01 de septiembre de 2010 el arrendatario hiciera uso de la prorroga legal.-
El segundo local que esta en la planta primera del mismo inmueble lo arrendó a partir del 15 de julio de 2007, inicialmente hasta el 15 de enero de 2009 y luego se suscribió una prórroga hasta el 15 de enero de 2010 y que posteriormente se prorrogó por un año más hasta el 15 de enero de 2011 pero que ya en fecha 08 de noviembre de 2010 notificó su voluntad de no prorrogarlo por lo cual a partir del 15 de enero de 2010 el arrendatario inicio su uso de la prorroga legal.-
Sigue afirmando que respecto a los dos contratos se encuentra vencida tanto la duración fijada convencionalmente como las prórrogas legales que en cada caso procedían.-
Con fundamento en estos hechos demanda la ejecución del contrato para que se ordene al arrendatario restituirle los inmuebles arrendados.-
Por su parte la demandada en fecha 04 de diciembre de 2012, presenta escrito por el cual opone la cuestión previa relativa a la falta de jurisdicción respecto a la Administración Publica Nacional con fundamento en el numeral 1 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, afirmado que el inmueble esta destinado a vivienda.- Por sentencia de fecha 10 de diciembre de 2012 se afirmó la jurisdicción en esta caso.-
En cuanto al fondo el demandado contesta afirmando en síntesis que se le notificó la no prórroga de los contratos estando en curso la prórroga convencional de cada uno de ellos.- Que el telegrama no consta la firma de recibido.- Que el inmueble fue vendido sin respetarse su derecho preferente de adquirir el mismo y que el arrendador arrendó una cosa ajena.- Que se encuentra solvente en virtud de haber consignado las pensiones de arrendamiento hasta el mes de abril cuando no fue posible hacerlo más por una causa no imputable a su persona.-
Así garantizado y ejercido el derecho a la defensa por cada una de las partes en el curso del iter procesal ha quedado planteada la controversia y definido el tema decidemdum y a la resolución del conflicto existente en la relación de derecho material se dedicaran los siguientes capítulos del fallo, a tal efecto observamos:
II
PRUEBAS
1. Cursan a los folios cuarenta y uno (41), cuarenta y dos (42) cuarenta y tres (43) cuarenta y cuatro (44) cuarenta y cinco (45) cuarenta y seis (46) del expediente instrumentos privados que se valoran conforme a la norma contenida en el artículo 1363 del Código Civil y que en conjunto permiten establecer que entre las partes en conflicto existen dos relaciones locativas sobre porciones distintas de un mismo inmueble, la primera esta referida a un local comercial arrendado desde el 01 de septiembre de 2005 y por el cual las partes suscribieron prorrogas hasta el 01 de septiembre de 2009 y la segunda sobre un local en la primera planta con una duración desde el 15 de julio de 2007 hasta 15 de enero de 2009, luego prorrogado por un año entre el 15 de enero de 2010 hasta el 15 de enero de 2011.- Se establece además que conforme a las previsiones contractuales de prórroga automática ambas relaciones se prorrogaron por un año más la primera hasta 01 de septiembre de 2010 y la segunda hasta 15 de enero de 2011.-
2. Cursa del folio cuarenta y siete (47) al folio cuarenta y nueve (49) acuse de recibo y telegrama enviado al inmueble arrendado por el cual el arrendador notifica su voluntad de no prorrogar el primero de los contratos que hemos referido al llegar su vencimiento en fecha 01 de septiembre de 2010.- Esta se valora conforme a la previsión del artículo 1357 del Código Civil y se valora como plena prueba de haberse realizado la notificación de no prórroga del arrendamiento pactado sobre ese inmueble.-
3. Cursa del folio cincuenta (50) al folio sesenta (60) del expediente resultas de la notificación judicial que se tramitó en el asunto AP31-S-2010-004916, por la cual la parte aquí demandante notificó al arrendatario su voluntad de no prorrogar el arrendamiento por el local de la primera planta al llegar a su vencimiento en fecha 15 de enero de 2011.- Esta probanza se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1357 del Código Civil y se tiene como plena prueba de la notificación judicial de la no prorroga de ese arrendamiento.-
4. Cursa a los folios setenta y cinco (75) al setenta y siete (77) copia fotostáticas de comprobantes de consignaciones hechas en la cuenta bancaria del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.- Esta probanzas se desechan por impertinentes ya que en caso que nos ocupa el tema de la controversia esta limitado al vencimiento de los contratos y de su prórroga legal, sin que se extienda a la solvencia del arrendatario.-
Adminiculando las probanzas aportadas se establece que las partes aquí en conflicto se encuentran vinculadas por dos relaciones locativas en la que la actora es la arrendadora y la demandada la arrendataria de porciones distintas de un inmueble identificado con el número 45 situada en la Avenida Intercomunal Baruta El Hatillo, Kilómetro 4, Sector Los Manantiales, Municipio El Hatillo del Estado Miranda.- Igualmente se establece que el primero de los contratos es por un local comercial arrendado desde el 01 de septiembre de 2005 y posteriores prórrogas suscritas extendiéndolo hasta el 01 de septiembre de 2009, cuando se prorrogó automáticamente por un año más.- Que respecto a este arrendamiento y mediante telegrama de fecha 25 de junio de 2010, el arrendador notificó su voluntad de no prorrogar nuevamente al vencer el 01 de septiembre de 2010, por lo cual se inició la prórroga legal.- El segundo contrato es sobre un local que esta en la planta primera del mismo inmueble lo arrendado inicia a partir del 15 de julio de 2007 hasta el 15 de enero de 2009 cuando se suscribió una prórroga hasta el 15 de enero de 2010 y que posteriormente se prorrogó por un año más hasta el 15 de enero de 2011, respecto al que en fecha 08 de noviembre de 2010 el arrendador notificó su voluntad de no prorrogarlo por lo cual el vencer el 15 de enero de 2010 el arrendatario inicio su uso de la prorroga legal.-
Si bien el demandado alega que se le violentó su derecho preferente de adquirir el inmueble no hace valer en esta causa la acción que la ley confiere en estos casos por lo que tal cuestión no forma parte del “thema decidemdum”.- Resulta además necesario destacar que aun cuando el demandado sostiene que utiliza el inmueble como vivienda, no aporta ningún elemento para demostrar esta circunstancia y por tanto no puede este Juzgador establecerlo, pues, su decisión esta limitada a lo alegado y lo probado por las partes durante el juicio.-

III
MERITO
A los fines de resolver la cuestión de fondo es necesario en primer término establecer si el primer arrendamiento cuya ejecución se demanda en la presente causa se inició el 01 de septiembre de 2005 y se extendió hasta el 01 de septiembre de 2010, tal relación tuvo una duración de cinco (5) años.- Igualmente debe establecerse que la segunda relación con duración entre el 15 de julio de 2007 y el 15 de enero de 2011 tuvo una duración de cuarenta y dos (42) meses.-
Aclarado lo anterior debemos ahora significar respecto a la pretensión de la actora que el artículo 1599 del Código Civil que prevé:
Artículo 1599: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
La referida norma es una aplicación en materia de arrendamientos del principio “dies interpellat pro homine” o el día interpela al hombre, recogida en el artículo 1269 del Código Civil y conforme a la cual sin necesidad de que se produzca ninguna interpelación o ningún acto tendente al desahucio, se producirá la extinción del tiempo previsto para el arrendamiento.- Sobre este particular, el autor Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Tomo I, páginas 116 y 117, nos enseña:
“En el ámbito Inmobiliario, el contrato es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un canon o precio.
En el contrato de arrendamiento escrito, las partes casi siempre establecen el término inicial (dies a quo), o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. En este caso, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado…”
En sobre el mismo aspecto pero ya desde un punto el punto de vista general el derecho de obligaciones, concretamente sobre el principio “dies Interpellat pro homine”, el maestro Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones, en su página 118 refiere:
“Solo en determinados casos no es necesaria la interpelación para que el deudor quede constituido para que el deudor quede constituido en mora, a saber:
1°--Cuando la obligación está sometida a término cierto, contemplado en el primer párrafo del artículo 1269 del Código Civil: “Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención”.
Al vencerse el término cierto establecido por las partes, automáticamente el deudor se constituye en mora por la aplicación de la máxima romana “Dies interpellat pro homine” (el día interpela por el hombre).”
Ahora bien, respecto a que ocurre una vez que ha llegado a su fin el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, tenemos que recordar la disposición contenida en el artículo 38 del Decreto Ley de Arrendamientos que a la letra es:
“Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

A juicio de quien suscribe es clara la voluntad del legislador para que de pleno derecho y además con el carácter de obligatoria para el arrendador, se inicie una prórroga cuya duración está sujeta a las reglas contenidas en el mismo artículo.- Institución que denominamos prórroga legal obligatoria y que interpretamos como un beneficio para el arrendatario.- No obstante y a mayor abundamiento la doctrina sobre el particular ha significado:

(Gilberto Guerrero Quintero en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Tomo I, página 118:) “El término final es característico del arrendamiento por tiempo determinado, aun cuando no exclusivo del mismo, puesto que si del arrendamiento sin determinación temporal se trata, éste bajo ninguna forma puede existir a perpetuidad debido a que siempre se le podrá poner término de conformidad con lo dispuesto en la ley o según la previsión de las partes. Si observamos lo dispuesto en el artículo 1559 del Código Civil, pareciera que con el solo vencimiento de este término el contrato queda extinguido, concluido, terminado (“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”). Sin embargo no es así, pues según el artículo 38 de la LAI, los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las reglas que tal norma contempla (vid. prórroga legal).”

Siendo que estas previsiones son aplicables según lo establecido anteriormente, tenemos que concluir que respecto al primer contrato correspondía una prórroga legal por el lapso de dos (2) años que venció el 01 de septiembre de 2012 y respecto al segundo contrato una prórroga por un (1) año que venció el 15 de enero de 2012.-

Respecto al particular segundo contenido en el petitorio referido al pago de los cánones de arrendamientos de los dos (2) locales dejados de pagar desde el 15 de enero de 2011, este Juzgador advierte que de una revisión detenida del libelo de demanda revela que tal pretensión carece de fundamentación alguna en el libelo propuesto, pues no se hace ninguna relación de hechos que la fundamente, siendo así este sentenciador desecha este pedimento.- Y así se decide.-

III
DISPOSITIVA
En virtud de las consideraciones que anteceden, este Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano LUIS ALBERTO MARTINEZ ANDRADE, en contra del ciudadano JOSE FRANCISCO MARTINEZ ambas partes plenamente identificadas en el cuerpo de la presente decisión.- En consecuencia se condena a la parte demandada a lo siguiente:
PRIMERO: Entregar a la parte actora dos (2) locales comerciales de múltiples usos distinguido con el N° 45, situado el primero en la planta baja y el segundo en la primera planta de la casa N° 45, situada en la Avenida Intercomunal Baruta El Hatillo, Kilómetro 4, Sector Los Manantiales, Municipio El Hatillo del Estado Miranda, totalmente desocupado, libre de bienes y personas, solvente en el pago de todos los servicios públicos y privados.-

Respecto a las costas procesales se procederá conforme al artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese y Déjese copia certificada de la presente decisión.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Vigésimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, adscrito al Circuito Judicial de los Tribunales de Municipios de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con sede en Los Cortijos de Lourdes a los catorce (14) días del mes de Febrero del año dos mil trece (2013).- Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
El Juez,

Abg. Víctor Martín Díaz Salas.-
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
En esta misma fecha 14 de Febrero de 2013, siendo las 9:30 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia, previas las formalidades de ley.- Conste,
La Secretaria,

Abg. Nancy Tirado Jaramillo.-
VMDS/ntj*
EXP. N° AP31-V-2012-001737
ASIENTO LIBRO DIARIO: 10