TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA
JENNYS JURANCY ANDREA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.476.640, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A., bajo los Nros. 15.012 y 67.424, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad N° V-7.077.763, y de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA.-
MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, abogada en ejercicio, inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 125.299, de este domicilio.-
MOTIVO.-
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
EXPEDIENTE: 11.229
VISTO los informes de ambas partes.

La ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, asistida por las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en fecha 02 de marzo de 2010, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien como distribuidor lo remitió al Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, dándosele entrada de fecha 05 de marzo de 2010, y admitiéndose en fecha 10 de marzo de 2010, ordenando el emplazamiento de la accionada, para que compareciera al segundo (2º) día de despacho siguiente a que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo”, a solicitud de la parte actora, y en virtud de la imposibilidad de la práctica de la citación personal de la accionada, en fecha 10 de diciembre de 2010, dictó auto, en el cual ordenó la citación de la demandada por carteles.
En fecha 28 de febrero de 2011, la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada actora, consignó a los autos ejemplares de los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-Tarde” en los cuales aparecen publicados los carteles ordenados en el auto anterior.
La abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en fecha 14 de marzo de 2011, presentó escrito contentivo de contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo” el día 28 de abril de 2011, dictó un auto, en el cual a solicitud de la apoderada judicial de la accionada, acordó que no habrá lugar al lapso probatorio en la presente causa, por lo que en la oportunidad en que quedara definitivamente firme dicho auto, se fijará por auto expreso la oportunidad para la presentación de los informes.
En fecha 16 de mayo de 2011, el Alguacil del Juzgado “a-quo” dejó constancia de haber practicado la notificación a las apoderadas actoras del referido auto dictado el 28 de abril de 2011.
El Tribunal “a-quo”, en fecha 23 de mayo de 2011, dictó un auto, en el cual fijó un lapso de quince (15) días de despacho, para que las partes presentaren informes en la presente causa.
Consta asimismo que, tanto, las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, con el carácter de apoderadas actoras, como, la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en fecha 21 de junio de 2011, presentaron escritos contentivos de informes.
Igualmente, tanto, la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, como las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, con el carácter de apoderadas actoras, el día 1º de julio de 2011, presentaron escritos contentivos de observaciones.
El Juzgado “a-quo” en fecha 11 de enero de 2012, dictó sentencia definitiva, en la cual declaró sin lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló en fechas 02 de febrero de 2012, y 1º de marzo de 2012, la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada actora, recurso éste que fue oído en ambos efectos mediante auto dictado en fecha 19 de marzo de 2012, razón por la cual el presente expediente fue remitido a este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada en fecha 28 de marzo de 2012, bajo el Nro. 11.229, y el curso de Ley.
En esta Alzada, tanto, la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, como las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, con el carácter de apoderadas actoras, el día 21 de mayo de 2012, presentaron escritos contentivos de informes.
Asimismo, las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, con el carácter de apoderadas actoras, el día 04 de junio de 2012, presentaron escrito contentivo de observaciones, y encontrándose la causa en estado de dictar sentencia, pasa esta Juzgador a decidir previa las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
De la lectura de las actuaciones que corren insertas en el presente expediente se observa lo siguiente:
a) Escrito libelar presentado por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, asistida por las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en el cual se lee:
“…Habiendo planificado adquirir un inmueble para vivienda, contacté la inmobiliaria Rent-A-House, Valencia, cuyas oficinas están ubicadas en el Hotel iter-Continental Valencia, en lo adelante LA INTERMEDIARIA, en donde siempre me entendí con una señora de nombre Iris Hernández, quien me llevó a ver varios inmuebles, entre ellos uno ubicado en el Municipio Naguanagua, el cual, por sus características y dadas mis posibilidades económicas, me pareció el mas adecuado y como consecuencia de ello suscribí directamente con la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO… contractualmente denominada LA OFERENTE, un contrato de opción de compra- venta, cuyo original acompaño signado "A", en lo adelante EL CONTRATO, autenticado, en fecha 07 de julio de 2009, por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia, Estado Carabobo, bajo el N° 58, tomo 230, por un (01) inmueble de su propiedad, según se evidencia de documento, cuya copia fotostática simple acompaño signado "B", protocolizado por ante El Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 8 de abril de 2003, bajo el N° 36, folio 1 al 6, protocolo 1º, tomo 2, constituido por un (01) apartamento, en lo adelante EL INMUEBLE, distinguido con el número PB-2-11 ubicado en la planta baja, torre N° 11, del Conjunto Residencial Los Tulipanes, construido en un lote de terreno, que forma parte de tres (3) lotes de terrenos integrados, ubicados en el Sector Guayabal, en jurisdicción del Municipio Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo del Estado Carabobo, el cual tiene una superficie aproximada de CINCUENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (56 m2), consta de las siguientes dependencias: dos (2) habitaciones, dos (2) baños, sala, cocina-pantry, y área de oficios, está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con fachada norte de la edificación; SUR: con pared lindero del apartamento PB-1; ESTE con hall principal y depósito; y, OESTE: con fachada oeste de la edificación, le corresponde un puesto de estacionamiento N° 109 y un porcentaje de condominio de 0,3975%.
Según se establece en la cláusula PRIMERA de EL CONTRATO, el precio de compra-venta de EL INMUEBLE fue pactado en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,oo) pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de quince mil bolívares (Bs. 15.000,oo) como reserva que pagué en fecha 3 de marzo de 2009, mediante cheque N° 37000162 del Banco Occidental de Descuento; la cantidad de setenta y cinco mil Bolívares (Bs. 75.000,oo), que pagué con cheque de gerencia, al momento de la firma de EL CONTRATO y el saldo del precio, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,oo) que debía ser pagado a través de crédito bancario a ser solicitado por mi persona dentro de ciento ochenta (180) días consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación de EL CONTRATO, más treinta (30) días de prórroga que se me otorgaba al efecto, por lo que haciendo el respectivo computo, se determina que la opción se extinguía en fecha 3 de enero de 2010 y su prórroga automática el 2 de febrero de 2010, estipulándose que cumplido dicho plazo o antes, si asilo decidieran las partes, se debía protocolizar la venta ante el respectivo Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo e igualmente en el PARRAGRAFO UNICO de la mencionada cláusula se estipuló que el lapso podía prorrogarse en el caso de que hubiese demora en la revisión y tramitación interna del registro, por causas no imputables a las partes. Igualmente, en la cláusula TERCERA de EL CONTRATO, denominada Cláusula Penal, se estableció que en el caso de que la venta no se realizare por causas imputables a LA OFERENTE, ésta debía devolver el cien por ciento (100%) de la suma recibida, o sea, la cantidad de noventa mil Bolívares (Bs. 90.000) y además pagar a LA OPTANTE la cantidad de cuarenta y cinco mil Bolívares (Bs. 45.000) adicionales como justa indemnización por daños y perjuicios y que si por el contrario la causa fuere imputable a LA OPTANTE, LA OFERENTE podía retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida y en tal caso devolver a LA OPTANTE solo la cantidad de cuarenta y cinco mil Bolívares (Bs. 45.000,oo), todo lo cual se evidencia de EL CONTRATO previamente anexo.
Mientras se convenía la negociación me informé en el Banco Occidental de Descuento -BOD-, ente bancario elegido al efecto, en lo adelante EL BANCO, de los requisitos y recaudos necesarios al trámite del crédito para el pago del saldo del precio y me dediqué a recabar tales recaudos, por tal razón, habiendo firmado EL CONTRATO en fecha 7 de julio de 2009, pude de manera superlativamente diligente, al día siguiente, esto es el 08 de julio de 2009, presentar en el ente bancario la solicitud del respectivo préstamo consignando todos los recaudos requeridos por dicho ente, tal cual se evidencia del respectivo comprobante firmado y sellado en señal de recepción por EL BANCO y cuyo original anexo signado "C", lo cual conllevó que en fecha 24 de septiembre de 2009, vale decir, con más de cinco (5) meses de anticipación a la extinción del término otorgado en EL CONTRATO, en vigencia del término inicial del mismo y previo a la prórroga automática en él contemplada, me fue aprobado, por Ley de Política Habitacional por EL BANCO el respectivo crédito por la cantidad de ciento noventa y siete mil Bolívares (197.000,oo), según evidencia constancia que en original se anexa signada "D", entregándome dicho ente bancario, a finales del mes de octubre de 2009, el documento de compra venta elaborado para su revisión en registro, procediendo mi persona de inmediato a entregarlo a LA INTERMEDIARIA quien lo presentó para su revisión y cálculo en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, el cual fue revisado y calculado por dicho ente sin observaciones, permaneciendo dicho documento en la mencionada oficina de registro, hasta el 5 de febrero de 2010, fecha posterior a la expiración de EL CONTRATO, en la cual el documento en cuestión y sus recaudos anexos fueron retirado de dicho registro por LA INTERMEDIARIA, tal cual se evidencia del respectivo documento y recaudos que recuperados de LA INTERMEDIARIA en originales acompaño signados "E".
Paralelamente a los hechos referidos, ocurrió que listo el documento para ser protocolizado, EL BANCO informa no poderlo suscribir en tal momento por no tener la disponibilidad en razón de que los fondos no le habían sido bajados del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, y que se debía esperar. En esa espera expiró la opción y su prórroga y dado que el crédito ya estaba aprobado, EL BANCO solicitó que se prorrogase algunos días EL CONTRATO, proponiendo la renovación del trámite por la Ley de Deudor Hipotecario y Habitat, lo cual informó se haría en un lapso breve, proposición ésta que no fue aceptada por LA OFERENTE, debiendo indicar, para cerrar este capítulo de los hechos, que siempre he tenido disponible la diferencia del saldo del precio, esto es, la cantidad ~ de veintiocho mil Bolívares (Bs. 28.000,oo) según se evidencia de estado de cuenta que en copia fotostática simple se acompaña anexo "F", y no obstante que la situación que impidió la protocolización del documento de compra-venta no me es imputable y por lo tanto no se inserta en ninguna de las situaciones sancionatorias tipificadas en la cláusula penal referida, LA OFERENTE demandada me manifestó que tenía un nuevo comprador para el inmueble y que me aplicará la cláusula penal devolviéndome el cincuenta por ciento (50%) de la inicial que le pagué…
…De los hechos que anteceden deriva que el cumplimiento de la obligación de LA OPTANTE demandante, en este caso el pago del saldo del precio dentro del término de duración de EL CONTRATO, se supeditó, por libre voluntad de ambas partes contractuales, a la oportuna solicitud y otorgamiento de un crédito bancario a ser solicitado por LA OPTANTE dentro de un determinado término, a lo cual di cumplimiento, ya que dentro del mismo, de manera diligente tramité y me fue otorgado el crédito en cuestión, escapando de mi control, por ser ello un hecho imposible de preveer, que los respectivos recursos no fuesen bajados oportunamente del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, ente financiero obligado a ello en razón de la Ley de Política Habitacional, debiendo considerarse igualmente que en el PARAGRAFO UNICO de la cláusula PRIMERA de EL CONTRATO, se estipuló que el lapso podía prorrogarse en el caso de que hubiese demora en la revisión y tramitación interna del registro, por causas no imputables a las partes, cual es el caso, dado que el documento estaba en trámite dentro del respectivo registro inmobiliario esperando por la fijación de fecha para la protocolización del documento definitivo de compra venta hasta que fue retirado, vencido el lapso de EL CONTRATO, por LA INTERMEDIARIA, lo que impidió la prórroga adicional indefinida contractualmente pactada en el mencionado Parágrafo Único de la cláusula Primera de EL CONTRATO….
…En el caso que nos ocupa, el pago del saldo del precio fue sometido voluntariamente por las partes contratantes a una condición suspensiva, mixta y futura, tipificada en los artículos 1.197, 1.198 y 1.199 del Código Civil, que debe cumplirse como las partes han querido o entendido verosímilmente que se cumpliese, tal cual estipula el artículo 1.205 eiusdem, a lo cual se debe adicionar a consideración de que la condición se tiene por no cumplida solo en el caso de que el tiempo haya expirado sin que el acontecimiento haya ocurrido y si no se -a fijado tiempo se tiene por no cumplida cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá, tal cual consagra el artículo 1.206 eiusdem, siendo que, en el caso que nos ocupa, estando en trámite en el respectivo registro inmobiliario la protocolización del documento, ello ocasionó el inicio de la prórroga indefinida, por no tener expresa fijación de duración tal prórroga extra, conllevando ello que solo la certeza de que no sucediera la condición, ésto es, el efectivo otorgamiento del crédito, podía determinar la extinción de la obligación, caso en el cual ello sería como consecuencia de un incumplimiento voluntario no imputable a LA OPTANTE demandante lo cual constituye un eximente de responsabilidad que opera en su favor, por ser hecho ajeno a su voluntad, en razón de haberse configurado un caso fortuito, esto es, el definido por la doctrina como conformado por un conjunto de circunstancias que no pueden evitarse y cuyos elementos constitutivos son: un hecho ajeno a la culpa o dolo de quien responde, que en los cálculos ordinarios de una persona normal no sea esperable su ocurrencia y que sea determinante como impedimento en el cumplimiento de la obligación, el cual en nuestra legislación se encuentra consagrado en el artículo 1.271 del Código Civil, que establece que el deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios cuando, a consecuencia de un csfso fortuito o fuerza mayor, ha dejado de dar o hacer aquello a lo que estaba obligado, en virtud de lo cual, habiendo convenido las partes contractuales en establecer que el pago del saldo del precio lo pagaría LA OPTANTE a través de crédito bancario a ser solicitado por ella, habiendo diligentemente tramitado y logrado la aprobación del crédito con casi cinco (5) meses de anticipación a la fecha de extinción de EL CONTRATO, habiendo entregado al ente financiero todos los recaudos necesarios a la protocolización del respectivo documento de compra-venta de EL INMUEBLE, no siendo común ni ordinario que un crédito aprobado bajo Ley de Política Habitacional, que establece derechos al afiliado al sistema y solicitante del crédito, no sea liquidado al ente financiero al cual se aprobó, constituyendo un evento de rara ocurrencia que se ha presentado en forma súbita y sorpresiva, lo que determina que tal hecho razonablemente no podía ser prevenido por ser excepcional, es lógica conclusión que LA OFERENTE ha debido respetar la prórroga que iniciaba con la presentación en registro del documento de compra-venta o de haber sido negado de manera definitiva tal crédito, dar por resuelto EL CONTRATO, pero sin que pudiera, en tal caso, penalizar a LA OPTANTE procediendo a la inmediata devolución de la inicial pagada en razón de EL CONTRATO, incluidos intereses y compensación indexatoria, por no existir soporte contractual ni legal para la penalización que se me pretende imponer, razón por la cual interpongo la presente demanda fundamentando su procedencia en los argumentos de hecho y de derecho antes explanados y adicionalmente a ello en lo consagrado en los artículos 1,167 y 1.216 y siguientes del Código Civil…
…En virtud de las consideraciones de hecho y de derecho que anteceden, agotada como ha sido la vía de la persuasión amistosa, es por lo que ocurro ante su competente autoridad para DEMANDAR SUBSIDIARAMENTE, dejando alternativamente a la demandada la elección del respectivo cumplimiento, como formalmente lo hago en este acto, a la antes identificada ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por este Tribunal a: 1) cumplir con su obligación legal y contractual de venderme EL INMUEBLE, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos por EL BANCO, habida consideración que el correspondiente documento de compra-venta estaba consignado en la respectiva oficina de registro inmobiliario en consecuencia a lo cual, más allá del término de curación de EL CONTRATO, solo la definitiva negativa de EL BANCO en la entrega de tales recursos podía dar no cumplida la condición de pago del saldo del creció y extinguida la obligación de compra-venta contraída; y en defecto de ello; 2) dar por extinguida la obligación contraída en EL CONTRATO, reintegrándome la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) por mi pagada como inicial de la negociación, sin poder deducir de la misma penalidad alguna por no serme imputable el hecho resolutorio y adicionalmente a ello los intereses generados por dicha cantidad y la procedente indexación de la misma, que deberá ser calculada como experticia complementaria la fallo; y 3) pagar las costas de este procedimiento prudencialmente calculadas por este Tribunal…
…Estimo la cuantía de la presente demanda en el monto del precio pactado en EL CONTRATO, esto es la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.315.000,oo), equivalentes a CUATRO MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y SEIS ENTEROS CON MIL QUINIENTOS TREINTA Y OCHO DIEZ MILESIMAS DE UNIDADES TRIBUTARIAS (U.T. 4.846,1538)…”
b) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el cual se lee:
“…Efectivamente, mi mandante celebró un contrato de opción de compra venta con la demandante JENNYS JURANCY ANDREA, sobre un apartamento distinguido con el N° PB.2.11 ubicado en la Planta Baja de la Torre N° 11, del Conjunto Residencial Los Tulipanes ubicado en el Sector Guayabal, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo; suficientemente identificado en las actas de este expediente; negocio que se plasmó en instrumento otorgado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia Estado Carabobo el 7 de julio del 2009, bajo el N° 58, Tomo 230, tal como consta lo acompañó la parte accionante.
Se evidencia en el instrumento contentivo de la opción de compra venta, el cual hago valer en todo su contenido; y constituye como cualquier contrato, ley entre las partes intervinientes, y única y exclusivamente a las cláusulas allí estipuladas deben atenerse; donde además las partes deben ejecutar de buena fe y cumplir lo expresado en la negociación antes aludida y correr con las consecuencias que se deriven del mismo, según la equidad, el uso o la ley, tal como lo disponen los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, que se fijó como precio de venta la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,oo) de los cuales, efectivamente la parte demandante denominada en la negociación la optante, entregó NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) mediante un primer pago de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo) como reserva a la negociación, y SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,oo) en el momento de la suscripción del referido contrato de opción de compra venta; tal como lo alega la demandante en el libelo, quedando a deber la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,oo) que debían ser pagados por la demandante dentro de los (180) días consecutivos a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra venta, es decir, el 7 de julio de 2009, mediante un crédito bancario que seria solicitado por la optante, es decir, la demandante de autos.
CON ELLO QUEDA CLARO QUE LA PRINCIPAL OBLIGACION DE LA OPTANTE ERA LA DE OBTENER EL DINERO A TRAVES DE UN PRESTAMO DE UNA INSTITUCION FINANCIERA BANCARIA.
Es verdad que las partes fijaron otro plazo de (30) días de prorroga, además de los (180) días antes aludidos para materializar el negocio de opción de compra venta, y se especificó claramente, tal como lo determina la cláusula segunda del referido instrumento que cumplido dicho lapso o antes, las partes se comprometían a otorgar y protocolizar la venta ante/el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, determinándose claramente en la referida clausula un parágrafo único, que es del tenor siguiente: “Asi mismo, LAS PARTES acuerdan que este lapso podrá prorrogarse en el caso de que exista demora en la revisión y tramitación interna del Registro, por causas no imputables a LAS PARTES”...
Es cierto que se estableció en la cláusula tercera del referido instrumento, la cláusula penal pertinente en caso que no se materializara el negocio y se plasmó que si el negocio no se realizare por causas imputables a la oferente, es decir a mi mandante, esta debía devolver el 100% de la suma recibida, ello es los NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) antes descritos, y además debía pagar a la optante, es decir, a la demandante la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) adicionales, ello como justa indemnización por daños y perjuicios, estableciéndose que si por el contrario la venta no se llegare a realizar por causas imputables a la optante esta debía pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) es decir, el 50% del dinero entregado, y en consecuencia mi mandante solo debía devolver la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) como justa indemnización por daños y perjuicios.
En relación a este punto, y en franca aplicación del articulo 1258 del Código Civil, del cual peticiono por estricto derecho su aplicación, la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal; y en este caso se pacto cláusula penal en caso de que incumplimiento por parte de la optante, monto que requiero quede en beneficio de mi mandante por no haberse ejercido la opción de compra venta en virtud de la morosidad en el pago por parte de la demandante.
La penalidad pactada por las partes en el contrato, es describa por la demandante en el libelo lo cual como indique es cierto.
Es igualmente verdadero que la optante tramitó el crédito bancario para el pago del saldo de precio a través del Banco Occidental de Descuento (BOD) y entregó todos los recaudos requeridos por tal institución para tales fines y le fue aprobado por Ley de Política Habitacional por parte del banco el crédito respectivo, por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 197.000,oo); y consta a su vez que se le entregó qi documento de compra venta definitivo elaborado por el abogado del mismo banco para que lo presentara a la revisión y calculo en la Oficina Inmobiliaria de Registro, el cual fue revisado y calculado sin observaciones, permaneciendo dicho documento en la mencionada oficina de Registro hasta el 5 de febrero de 2010 fecha posterior al termino establecido en el documento de opción de compra venta, a los fines de materializar el negocio, el cual fue retirado por la intermediaria.
Narra la demandante que encontrándose listo el documento para ser protocolizado, el banco le informo que no lo suscribiría en virtud que no disponía de los fondos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BAÑAVIH) y se debía esperar para ello.
Confiesa la demandante que con motivo de esa espera expiró la opción y su prorroga, y el banco solicitó que se prorrogase algunos días el contrato proponiendo la renovación del tramite por la ley del deudor hipotecario y hábitat, lo cual informo se haría en un lapso breve, proposición que aduce no fue aceptada por mi mandante, y además indica que siempre ha tenido la disponibilidad del saldo de precio, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,oo) la cual podemos inferir sumada a la cantidad aprobada por el banco completaría el saldo de precio.
Todo ello es cierto. Lo que no es cierto es el derecho que alega la demandante a si favor, refiriendo a no ser culpable de la materialización del negocio de venta, pues aduce que la situación suscitada como lo es la falta de disponibilidad de fondos por parte de banco no le es imputable y por lo tanto a su entender no se inserta en ninguna de la situaciones sancionatorias en la cláusula penal del contrato….
…En primer lugar, la obligación del comprador tal como lo dispone el articulo 1527 del Código Civil es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato; por parte de mi mandante se cumplió con todas las obligaciones y prueba de ello es que el documento fue revisado y calculado en la Oficina Inmobiliaria de Registro, es decir, se cumplió con la entrega de todos los recaudos para verificar la tradición; y la tradición de los inmuebles se verifica como lo dispone el articulo 1488 ejusdem con el otorgamiento del instrumento de propiedad, cuestión que realizaría mi mandante tal como se obligo. Claro está cumplido el pago total del precio de venta.
En segundo lugar, y con ello se materializa el incumplimiento de la demandante en su obligación de pago. Tenemos que la única responsable de la tramitación de otorgamiento de un crédito bancario es su persona; a mi mandante lo único que le correspondía era recibir el dinero, que si bien se estipulo en el instrumento este dinero del saldo de precio se tramitaría por un crédito bancario, es decir con dinero prestado que debía conseguir la optante; nada impide a la demandante haber pagado por cualquier otro medio, porque el hecho que tramite o no un crédito bancario es única y exclusiva responsabilidad de la compradora; ello no es carga de mi mandante ni la vincula de manera alguna a los fines de materializar la venta, peor aun, en el instrumento de opción nada se establece con respecto a exoneración de cláusula penal por parte de la compradora si el crédito no le fuere otorgado, o como en el caso presente el banco no dispusiera de los fondos necesarios para prestar el dinero a la optante y materializar la venta.
Es falso de toda falsedad el derecho que invoca la demandante en la presentí demanda, cuando pretende desviar ideológicamente el contenido del parágrafo único de la clausula segunda, erróneamente denominada primera en el libelo de demanda, cuando se establece que podía prorrogarse el lapso de duración de la opción, en caso de que la revisión y tramitación interna del registro tuviere demora. En este caso en particular no existió tal demora por parte de la tramitación registral, desde el punto de vista administrativo, el documento fue revisado y calculado dentro del termino para ejercer la opción, lo que no fue materializado es el pago, carga única y exclusiva de la demandante sea que este a la espera de un crédito o de cualquier otra circunstancia.
En conclusión, jamás puede ser obligada mi mandante a cumplir un negocio bajo circunstancias no plasmadas en el contrato de opción de compra venta y como indiqué al principio de la contestación de demanda, las obligaciones asumidas en este contrato deben cumplirse tal como se detallan en las cláusulas a que se contrae el mismo, ello es, termino de vigencia de la opción, (180) mas (30) a partir del otorgamiento del documento, y el pago del saldo de precio por parte de la compradora mediante un crédito bancario solicitado por la misma compradora, denominada la optante, y por ello es única y exclusiva su responsabilidad, donde además en el instrumento contractual se establece una cláusula penal a su persona por causas imputables de no llegar a materializarse la venta, mayor causa imputable para ella que el banco elegido por su persona para materializar el negocio, no otorgara los fondos, no existe, por cuanto como indique el banco lo elige la optante como pudo haber elegido cualquier otro banco de su preferencia; y el tramite del crédito bancario es su única responsabilidad, tanto es asi, que nunca puede ser considerado como un tercero ajeno que exonere a las partes en la negociación cuando en la misma cláusula penal de ninguna forma o manera, se establece que por causa especifica del banco en no otorgar el crédito, o no pagar en el momento oportuno a través del préstamo que debía hacer a la optante para el saldo de precio, conllevaría una excepción de la penalidad pactada….
…Ejerce la demandante, una pretensión principal de cumplimiento de contrato. Ello es lo que podemos deducir en el petitorio, ya que demanda a mi mandante a los fines de que cumpla de su obligación legal y contractual de venderle el inmueble, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos por el banco y bajo la consideración que el documento de compra venta ya estaba consignado en la Oficina de Registro Inmobiliario y solo la negativa del banco en la entrega de los recursos puede dar por no cumplida la condición de pago del saldo de precio y extinguir la obligación de compra venta contraída.
De esta forma ejerce la demandante la pretensión principal; y al texto plasmado en el petitorio del libelo nos atenemos.
Pues bien, la parte demandante desconoce el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, que establece claramente la nulidad de la sentencia cuando sea condicional; ello es, si el petitorio para ejercer la acción de cumplir con el negocio de compra venta esta sujeto a la condición que el banco baje los recursos para el pago de saldo de precio y esperar por ello, o que el banco de la negativa para la entrega de tale recursos, y que ello se considere la extinción de la obligación; tendríamos dos situaciones que dan lugar a la inadmisibilidad de la pretensión principal.
Primero, la petición de cumplimiento sujeta a condición es inadmisible y no puede ser aceptada por el órgano jurisdiccional, en virtud que el dictamen no puede quedar sujeto a condición, y segundo; es imposible acumular en la presente pretensión principal, peticiones excluyentes, pues por un lado pretende el cumplimiento condicionado de la opción de compra venta, y por el otro una supuesta extinción de obligaciones de la optante si el banco se niega a dar los recursos de préstamo para el pago del saldo de precio.
Evidentemente, estas pretensiones son totalmente excluyentes a ejercer en la demanda por vía principal y esta prohibido por el artículo 78 ejusdem; lo que acarrea su inadmisibilidad, pero además como lo explique anteriormente tenemos que esta pretensión principal de cumplimiento de contrato sujeto a condición, es totalmente inadmisible en derecho y asi peticiono sea declarado por el Tribunal…
…El ejercicio por vía principal, porque asi consta en el petitorio del libelo de la extinción de la obligación del comprador si el banco se niega a dar los recursos, es en el fondo una pretensión resolutoria, lo que acarrea la imposibilidad de ejercer en una misma demanda por vía principal pretensiones excluyentes, como lo es el cumplimiento y la resolución del mismo contrato, aun cuando la parte demandante lo llame extinción de obligaciones; con esto queda claro la inadmisibilidad absoluta de la pretensión principal.
En forma subsidiaria; que es lo que podemos inferir del petitorio del libelo, pretende la parte actora que mi mandante convenga en dar por extinguida la obligación contraída en el contrato, reintegrándole la cantidad pagada, es decir, los NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.90.000,oo) sin que exista penalidad alguna, pues a su entender no le es imputable el hecho resolutorio y pretende además los intereses generados por esta cantidad y la indexación.
Efectivamente, el articulo 78 del Código de Procedimiento Civil permite que acumules en un mismo libelo, dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otras.
En este caso esta claro, que la pretensión principal es inadmisible por las razones antes descritas, pero a su vez niego, rechazo y contradigo la pretensión subsidiaria ce resolución del contrato de opción de compra venta tal como fue ejercida por la demandarle, aun cuando la parte demandante lo plantea como una extinción de obligaciones, para después manifestar que es un hecho resolutorio el no pago del precio definitivo en la venta. Por cuanto si bien es cierto que existe la misma voluntad por parte de mi mandante en no materializar la negociación; y en ello estamos contestes, la cláusula penal si debe ser pagada por la optante, tal como se pactó en el contrato de opción de compra venta, ya que es única y exclusiva responsabilidad de su persona obtener el préstamo bancario para el pago del saldo de precio.
La mayor obligación de la optante JENNYS JURANCY ANDREA, era obtener el préstamo bancario, esa en el fondo es su principal obligación; y asi se obligo en la cláusula segunda del contrato de opción de compra venta; consta que se obligó a pagar mediante un crédito bancario, es decir, por intermedio de un préstamo, una obligación ineludible a su persona, es ella, y únicamente la optante la persona indicada de obtener el préstamo bancario, y así solicito sea dictaminado…
…es evidente en la presente causa que los hechos narrados en el libelo han sido aceptados por mi mandante, es decir, la celebración del negocio, la forma de pago, la obligación de la optante de obtener el préstamo, la introducción del documento definitivo en el registro y la no materialización de la venta; lo que si fue contradicho es el derecho; es decir, que la demandante pueda excepcionarse en el pago de la cláusula penal pactada, visto su incumplimiento en el pago del precio… visto que en la presente causa tiene la Juez todos los elementos a mano para dictar sentencia de fondo, declarar resuelto el contrato de opción de compra venta; y a su vez que solo deba ser reintegrado por mi mandante, a la demandante la suma de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) los cuales desde ya pongo a disposición del Tribunal, tal como lo estipula la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta y que se condene en costas a la parte demandante por haber resultado vencida; en virtud que perdió claramente el punto medular del debate correspondiente al pago de la cláusula penal. Quedando claro que es imposible reconvenir a la demandante por resolución, en virtud que la misma lo ha peticionado por vía subsidiaria y asi debe ser declarado…
…Como indique la resolución del contrato va a ser declarada por el Tribunal; y el único punto a dictaminar es el pago de la cláusula penal; por lo cual solo queda de la ciudadana Juez indicar lo concerniente a la procedencia de este monto pactado por penalidad y es en este sentido que se cumplirá por la sentencia definitiva por lo que existiendo mutua petición y no existiendo ningún hecho nuevo, el rechazo de mi mandante solo se circunscribe a la exoneración pretendida por la demandante sobre el pago de la cláusula penal, lo cual es rechazado y con fundamento a aplicar el contenido del contrato en todo su rigor.
Por estas razones solicito se declare inadmisible las pretensiones ejercidas por vía principal, y sin lugar la pretensión subsidiaria en lo que se refiere al no pago de la clausula penal por la demandante que es en realidad el fondo del juicio, declarando resuelto el contrato de opción de compra venta, y el pago de la cláusula penal por parte de la optante, y se condene en costas a la parte demandante…”
c) Sentencia definitiva dictada en fecha 11 de enero de 2012, por el Juzgado “a-quo”, en la cual se lee:
“…este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO contra la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE, ambas debidamente identificados en autos.
SEGUNDO: SE ORDENA a la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, a devolver a la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE, la cantidad de Bs. CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,00), como saldo restante luego de deducir el 50% de la cantidad dada en arras, o sea, NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,00), ello en aplicación de la penalización dispuesta en la cláusula 3º del contrato de opción, objeto del presente juicio…”
d) Diligencias de fechas 02 de febrero de 2012, y 1º de marzo de 2012, suscritas por la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada actora, en las cuales apela de la sentencia anterior.-
f) Auto dictado por el Juzgado “a-quo” en fecha 19 de marzo de 2012, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia de fecha 11 de enero de 2012.-

SEGUNDA.-
Observa este Sentenciador que, que la presente apelación lo fue contra la sentencia definitiva dictada el 11 de enero de 2012, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia e lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual declaró sin lugar la demanda incoada por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE.
La ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, asistida por las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ, en el escrito libelar alega que suscribió con la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, un contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 07 de julio de 2009, por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, Estado Carabobo, bajo el N° 58, tomo 230, por un (01) inmueble de su propiedad, constituido por un (01) apartamento, distinguido con el número PB-2-11, ubicado en la planta baja, torre N° 11, del Conjunto Residencial Los Tulipanes, construido en un lote de terreno, que forma parte de tres (3) lotes de terrenos integrados, ubicados en el Sector Guayabal, en jurisdicción del Municipio Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo del Estado Carabobo; que el precio de la compra-venta de dicho inmueble fue pactado en la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,oo), pagaderos de la siguiente manera: la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo) como reserva que pagó en fecha 03 de marzo de 2009, y la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 75.000,oo), que pagó con cheque de gerencia, al momento de la firma del contrato; y el saldo del precio, o sea, la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,oo), que debía ser pagado a través de crédito bancario a ser solicitado por su persona, dentro de ciento ochenta (180) días consecutivos, contados a partir de la fecha de autenticación del contrato, más treinta (30) días de prórroga que se le otorgaba al efecto, por lo que haciendo el respectivo cómputo, la opción se extinguía en fecha 03 de enero de 2010, y su prórroga automática el 02 de febrero de 2010, estipulándose que cumplido dicho plazo o antes, si así lo decidieran las partes, se debía protocolizar la venta ante el respectivo Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo; que en el parágrafo único de la mencionada cláusula se estipuló que el lapso podía prorrogarse en el caso de que hubiese demora en la revisión y tramitación interna del registro, por causas no imputables a las partes; que en la cláusula tercera de el contrato, denominada Cláusula Penal, se estableció que en el caso de que la venta no se realizare por causas imputables a “LA OFERENTE”, ésta debía devolver el cien por ciento (100%) de la suma recibida, o sea, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 90.000) y además pagar a “LA OPTANTE” la cantidad de cuarenta y cinco mil Bolívares (Bs. 45.000) adicionales como justa indemnización por daños y perjuicios; que si por el contrario la causa fuere imputable a “LA OPTANTE”, “LA OFERENTE” podía retener el cincuenta por ciento (50%) de la cantidad recibida y en tal caso devolver a “LA OPTANTE” solo la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 45.000,oo); que más de cinco (5) meses de anticipación a la extinción del término otorgado en el contrato, le fue aprobado, por Ley de Política Habitacional, por el Banco Occidental de Descuento, el crédito por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (197.000,oo), entregándole dicho ente bancario, a finales del mes de octubre de 2009, el documento de compra venta elaborado para su revisión en registro, el cual fue revisado y calculado en la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, sin observaciones, permaneciendo dicho documento en la mencionada oficina de registro, hasta el 05 de febrero de 2010, fecha posterior a la expiración del contrato; que el banco informó no poderlo suscribir en tal momento por no tener la disponibilidad en razón de que los fondos no le habían sido bajados del Banco Nacional de Vivienda y Habitat, y que se debía esperar; que en esa espera expiró la opción y su prórroga, y dado que el crédito ya estaba aprobado, el banco solicitó que se prorrogase algunos días el contrato, proponiendo la renovación del trámite por la Ley de Deudor Hipotecario y Habitat, proposición ésta que no fue aceptada por “LA OFERENTE”; que siempre ha tenido disponible la diferencia del saldo del precio, es decir, la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,oo), y no obstante que la situación que impidió la protocolización del documento de compra-venta no le es imputable y por lo tanto no se inserta en ninguna de las situaciones sancionatorias tipificadas en la cláusula penal referida; que demandada le manifestó que tenía un nuevo comprador para el inmueble y que le aplicará la cláusula penal devolviéndole el cincuenta por ciento (50%) de la inicial que le pagó; que en el presente caso, el pago del saldo del precio fue sometido voluntariamente por las partes contratantes a una condición suspensiva, mixta y futura, tipificada en los artículos 1.197, 1.198 y 1.199 del Código Civil, que debe cumplirse como las partes han querido o entendido verosímilmente que se cumpliese, tal cual estipula el artículo 1.205 eiusdem, que estando en trámite en el respectivo registro inmobiliario la protocolización del documento, ello ocasionó el inicio de la prórroga indefinida, por no tener expresa fijación de duración tal prórroga extra, conllevando ello que solo la certeza de que no sucediera la condición, es decir, el efectivo otorgamiento del crédito; que de conformidad con el artículo 1.271 del Código Civil, el deudor no está obligado a pagar daños y perjuicios cuando, a consecuencia de un caso fortuito o fuerza mayor, ha dejado de dar o hacer aquello a lo que estaba obligado, en virtud de lo cual, habiendo convenido las partes contractuales en establecer que el pago del saldo del precio lo pagaría la optante, a través de crédito bancario a ser solicitado por ella, habiendo diligentemente tramitado y logrado la aprobación del crédito con anticipación a la fecha de extinción del contrato, habiendo entregado al ente financiero todos los recaudos necesarios a la protocolización del respectivo documento de compra-venta del inmueble, no siendo común ni ordinario que un crédito aprobado bajo Ley de Política Habitacional, que establece derechos al afiliado al sistema y solicitante del crédito, no sea liquidado al ente financiero al cual se aprobó, constituyendo un evento de rara ocurrencia que se ha presentado en forma súbita y sorpresiva, “LA OFERENTE” ha debido respetar la prórroga que iniciaba con la presentación en registro del documento de compra-venta, pero sin que pudiera, en tal caso, penalizar a “LA OPTANTE” procediendo a la inmediata devolución de la inicial pagada en razón del contrato, incluidos intereses y compensación indexatoria, por no existir soporte contractual ni legal para la penalización que se le pretende imponer; razones por las cuales es por lo que la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, demanda subsidiaramente, dejando alternativamente a la demandada la elección del respectivo cumplimiento, a la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: 1.-) cumplir con su obligación legal y contractual de venderle el inmueble antes descrito, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos por el banco, habida consideración que el correspondiente documento de compra-venta, estaba consignado en la respectiva oficina de registro inmobiliario; y en defecto de ello; 2) dar por extinguida la obligación contraída en el contrato, reintegrándole la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo), pagada como inicial de la negociación, sin poder deducir de la misma penalidad alguna por no serle imputable el hecho resolutorio y adicionalmente a ello los intereses generados por dicha cantidad y la procedente indexación de la misma.
A su vez, la abogada MIRVIC KATIUSKA LEON OLMOS, en su carácter de apoderada judicial de la accionada, en el escrito de contestación a la demanda, señaló que efectivamente, su mandante celebró un contrato de opción de compra venta con la demandante JENNYS JURANCY ANDREA, sobre un apartamento distinguido con el N° PB.2.11 ubicado en la Planta Baja de la Torre N° 11, del Conjunto Residencial Los Tulipanes ubicado en el Sector Guayabal, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo; otorgado por ante la Notaría Publica Quinta de Valencia Estado Carabobo el 7 de julio del 2009, bajo el N° 58, Tomo 230, acompañado por la parte accionante, fijándose como precio de venta la cantidad de TRESCIENTOS QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 315.000,oo) de los cuales entregó NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo), tal como lo alega la demandante en el libelo, quedando a deber la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,oo), que debían ser pagados por la demandante dentro de los (180) días consecutivos a partir de la fecha de autenticación de la opción de compra venta, es decir, el 07 de julio de 2009, mediante un crédito bancario que seria solicitado por la demandante de autos; que la principal obligación de la optante era la de obtener el dinero a través de un préstamo de una institución financiera bancaria; que las partes fijaron otro plazo de (30) días de prorroga, además de los (180) días antes aludidos para materializar el negocio de opción de compra venta, que según la cláusula segunda del referido instrumento, cumplido dicho lapso, las partes se comprometían a otorgar y protocolizar la venta ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, determinándose claramente en la referida clausula un parágrafo único, que es del tenor siguiente: “Asi mismo, LAS PARTES acuerdan que este lapso podrá prorrogarse en el caso de que exista demora en la revisión y tramitación interna del Registro, por causas no imputables a LAS PARTES”; que es cierto que se estableció en la cláusula tercera del referido instrumento, la cláusula penal, consistente en que de que no materializarse el negocio por causas imputables a la oferente, es decir, a su mandante, ésta debía devolver el 100% de la suma recibida, ello es los NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) antes descritos, y además debía pagar a la optante, es decir, a la demandante la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo) adicionales, ello como justa indemnización por daños y perjuicios, estableciéndose que si por el contrario la venta no se llegare a realizar por causas imputables a la optante esta debía pagar la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo), es decir, el 50% del dinero entregado, y en consecuencia su mandante solo debía devolver la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 45.000,oo), como justa indemnización por daños y perjuicios; que es verdadero, que la optante tramitó el crédito bancario para el pago del saldo de precio a través del Banco Occidental de Descuento (BOD) y entregó todos los recaudos requeridos por tal institución para tales fines y le fue aprobado por Ley de Política Habitacional por parte del banco el crédito respectivo, por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 197.000,oo); y consta a su vez que fue revisado y calculado sin observaciones, el documento de compra venta definitivo elaborado por el abogado ante la Oficina Inmobiliaria de Registro, permaneció dicho documento en la mencionada oficina de Registro hasta el 05 de febrero de 2010; que es cierto lo alegado por la demandante en cuanto a que, encontrándose listo el documento para ser protocolizado, el banco le informó que no lo suscribiría en virtud de que no disponía de los fondos por parte del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BAÑAVIH) y que se debía esperar para ello y que con motivo de esa espera, expiró la opción y su prorroga, solicitándole al banco que se prorrogase algunos días el contrato, proponiendo la renovación del tramite por la ley del deudor hipotecario y hábitat, proposición que aduce no fue aceptada por su representada; que lo que no es cierto es el derecho que alega la demandante a su favor, refiriendo a no ser culpable de la materialización del negocio de venta, dado que sí es su responsabilidad la falta de pago del saldo de precio; que la obligación del comprador, tal como lo dispone el articulo 1527 del Código Civil, es pagar el precio en el día y en el lugar determinado por el contrato; que por parte de su mandante cumplió con todas las obligaciones, es decir, se cumplió con la entrega de todos los recaudos para verificar la tradición; que se deduce del petitorio del escrito libelar, que la demandante, intenta como pretensión principal la de cumplimiento de contrato, ya que demanda a su mandante a los fines de que cumpla de su obligación legal y contractual de venderle el inmueble, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos por el banco y bajo la consideración que el documento de compra venta ya estaba consignado en la Oficina de Registro Inmobiliario y solo la negativa del banco en la entrega de los recursos puede dar por no cumplida la condición de pago del saldo de precio y extinguir la obligación de compra venta contraída; que la parte demandante desconoce el articulo 244 del Código de Procedimiento Civil, que establece la nulidad de la sentencia cuando sea condicional; dado que al pretender cumplir con el negocio de compra venta, el mismo esta sujeto a la condición que el banco baje los recursos para el pago de saldo de precio y esperar por ello, o que el banco de la negativa para la entrega de tale recursos, y que ello se considere la extinción de la obligación; señalando que, la petición de cumplimiento sujeta a condición es inadmisible, en virtud que el dictamen no puede quedar sujeto a condición, y segundo; es imposible acumular en la presente pretensión principal, peticiones excluyentes, pues por un lado pretende el cumplimiento condicionado de la opción de compra venta, y por el otro una supuesta extinción de obligaciones de la optante si el banco se niega a dar los recursos de préstamo para el pago del saldo de precio; por lo que, al ser dichas peticiones totalmente excluyentes, lo cual esta prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, acarrea su inadmisibilidad.
En el caso sub examine, considera este Sentenciador necesario señalar que, la doctrina pacífica y constante de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en cuanto a los trámites esenciales del procedimiento, ha señalado la rigurosidad de su observancia, dado el carácter de orden público que lo reviste; entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales.
Siguiendo al Maestro CHIOVENDA, habría que señalar que no hay un proceso convencional sino por el contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos; por lo que su alteración quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, acarreando la nulidad de las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las partes, que es el interés primario en todo juicio.
De conformidad con el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, y que en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Siendo criterio jurisprudencial, específicamente de la Sala Político-Administrativa, en sentencia de fecha 04 de octubre de 2001, con ponencia del Magistrado Hadel Mostafá Paolini Exp. N° 2001-0104, el que: “la revisión de las causales de inadmisibilidad, proceden en cualquier estado y grado de la causa por ser dichas causales de orden público; aún cuando haya sido admitida la demanda”; por lo que, siendo que, la inadmisibilidad de la demanda, puede ser declarada por el Juez competente de oficio o a solicitud de parte, no solo cuando la misma sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley, sino que también, cuando resulte contraria al orden público y a las buenas costumbres, este Juzgado actuando de conformidad con lo establecido en el precitado artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, pasa a analizar la acción interpuesta por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, asistida por las abogadas PHILOMENA CLEMENCIA DE FREITAS FERNANDES y/o GERALDINE TOTESAUT LOPEZ.
A tales efectos se observa, que la parte actora en el escrito libelar demanda a la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a: “…1) cumplir con su obligación legal y contractual de venderme EL INMUEBLE, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos por EL BANCO, habida consideración que el correspondiente documento de compra-venta estaba consignado en la respectiva oficina de registro inmobiliario en consecuencia a lo cual, más allá del término de curación de EL CONTRATO, solo la definitiva negativa de EL BANCO en la entrega de tales recursos podía dar no cumplida la condición de pago del saldo del creció y extinguida la obligación de compra-venta contraída; y en defecto de ello; 2) dar por extinguida la obligación contraída en EL CONTRATO, reintegrándome la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) por mi pagada como inicial de la negociación, sin poder deducir de la misma penalidad alguna por no serme imputable el hecho resolutorio y adicionalmente a ello los intereses generados por dicha cantidad y la procedente indexación de la misma, que deberá ser calculada como experticia complementaria la fallo…” (negrillas de esta Alzada).
En este sentido, el artículo 1167 del Código Civil establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos.”
Constituyendo el fundamento legal para intentar tanto, la acción de cumplimiento de contrato, como la de resolución de contrato y si hubiere lugar a ello; con cada una de estas acciones los daños y perjuicios, entendiéndose que, la pretensión cuando se demanda el cumplimiento de un contrato, es que se cumpla con lo establecido o acordado por las partes en el mismo, teniendo efectos hacia el futuro, y cuando se demanda la resolución de un contrato, lo es el de retrotraer la situación al estado en el que se encontraba antes de celebrar el contrato, como si este no se hubiese firmado.
La acción es un derecho subjetivo público, por lo cual se requiere de la intervención del órgano jurisdiccional, para la tutela de una pretensión jurídica. La doctrina al establecer que el Estado a través del Poder Judicial protege los derechos de las personas, significa que protege tanto al demandante como al demandado.
En efecto, el mérito del Derecho Alemán en materia contractual y específicamente en materia de cumplimiento de contrato, consiste en haber sabido distinguir entre la función de la acción resolutoria (prevenir el daño que significaría para el acreedor la pérdida de lo que el mismo ha dado se ha obligado a dar a cambio de la prestación de su deudor que resulto incumplida), y la función que corresponde a la acción por cumplimiento (proporcional al acreedor el cumplimiento en especie no satisfecho por el deudor); para tal concepción implícita en el BGB (Código Civil Alemán), el acreedor que opta por la resolución, automáticamente excluye toda pretensión de incumplimiento, pues al anularse retroactivamente el contrato, parece hacerse imposible toda referencia a la privación de la ventaja que para el acreedor pudieran haberse derivado del contrato de forma directa o indirecta.
En este sentido, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“...No podrá acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquéllas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí...”
Entendiendo por acumulación de acciones, desde el punto de vista doctrinario, la pluralidad de pretensiones en una misma demanda, puesto que la acción que estimula al órgano jurisdiccional es una sola, toda vez que al ocurrir al órgano jurisdiccional se ejercita de una sola vez con la interposición de una o más pretensiones; como colorario de ello, se puede señalar que hay una acumulación de acciones cada vez que en un proceso se reúnen una o varias pretensiones, las cuales pueden estar desvinculadas entre sí, ya que para que puedan acumularse es necesario que tengan una relación, a través de alguno de los elementos de la acción, bien sea la identidad de partes, identidad de objeto y proceder el mismo título o causal.
En tal sentido, el doctrinario Arístides RENGEL ROMBERG, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, señala: “La prohibición de acumulación de procesos que tengan procedimientos incompatibles, se justifica igualmente por la necesidad de la unidad de procedimiento que debe seguirse para los procesos acumulados. Sería imposible esta unidad si se acumulasen, v.gr., un cobro de bolívares que se sigue por el procedimiento ordinario, con otro de ejecución de hipoteca que se sigue por el procedimiento especial”.
Debiendo concluirse que, no son acumulables las acciones o pretensiones que se excluyan mutuamente o que deban ser tramitadas mediante procedimientos legales incompatibles entre sí; dado que la exigencia de la unidad del procedimiento es de tal entidad en esta materia, que si bien se permite la acumulación subsidiaria de dos o más pretensiones incompatibles entre sí, esta acumulación tampoco es posible cuando no hay unidad de procedimientos, ex art. 78 del C.P.C.
En cuanto a su naturaleza, la acumulación de acciones es de eminente orden público, tal como ha señalado la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia, en sentencia dictada en fecha 22 de octubre de 1.997, al asentar que:
“…La doctrina pacífica y constante de la Sala ha sido tradicionalmente exigente en lo que respecta a la observancia de los trámites esenciales del procedimiento, entendido el proceso civil, como el conjunto de actos del órgano jurisdiccional, de las partes, y de los terceros que eventualmente en él intervienen, preordenados para la resolución de una controversia, el cual está gobernado por el principio de la legalidad de las formas procesales. Esto, como lo enseña Chiovenda, que no hay un proceso convencional sino, al contrario, un proceso cuya estructura y secuencia se encuentra preestablecidas con un neto signo impositivo, no disponible para el juez, ni para las partes. Así, la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia del proceso civil, es obligatoria en un sentido absoluto, tanto para las partes como para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos.
Es por lo expresado que la Sala ha considerado tradicionalmente que la alteración de los trámites esenciales del procedimiento quebranta el concepto de orden público, cuya finalidad tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado sobre los intereses particulares del individuo, por lo que su violación acarrea la nulidad del fallo y las actuaciones procesales viciadas, todo ello en pro del mantenimiento de la seguridad jurídica y de la igualdad entre las parte, que es el interés primario en todo juicio....”
En el caso sub examine, se hace necesario acotar que, la máxima iura novit curia viene a ser la consecuencia natural del proceso lógico de la sentencia que se traduce según los tratadistas en la otra expresión latina da mihi factum, dabo tibi ius, (dame los hechos, para darte el derecho).” Siendo que la Casación Venezolana ha venido sosteniendo que la vinculación del Juez al derecho no significa que ha de atenerse exclusivamente a las disposiciones legales y argumentos de derecho que le sometan las partes.
La ley no prohíbe a los jueces suplir argumentos de derecho que no hubieren sido alegados y, por el contrario, en su misión jurisdiccional están en el deber de aplicar preceptos de la legislación positiva (iura novit curia) aunque no hubiesen sido alegados por las partes. En efecto, en virtud del principio iura novit curia, los jueces están totalmente facultados para elaborar argumentos de derecho en base a fundamentar en ellos su decisión, pues a ello se contrae su deber jurisdiccional; aplicar el derecho no alegado por las partes, o interpretar de diversa forma las normas que las partes invoquen, no implica necesariamente el que se estén supliendo defensas no alegadas por ellas, ya que a la iniciativa de las partes corresponde únicamente el alegato y prueba de los hechos, pero no la determinación e interpretación de las normas jurídicas aplicables.
En el caso sub examine, tal como fue señalado, la accionante pretende por una parte, el que la accionada cumpla con su obligación legal y contractual de venderle el inmueble, objeto del presente juicio, manteniendo la condición de esperar la entrega de los recursos necesarios para la cancelación del saldo deudor; lo cual a todas luces constituye una acción de cumplimiento. Ahora bien, a su vez, pretende que se de por extinguida la obligación contractual contenida en la cláusula TERCERA, reintegrándole la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 90.000,oo) pagada como inicial de la negociación, efecto extintivo éste propio de la acción de resolución; lo que hace forzoso concluir, que en el presente juicio, se procedió a la acumulación indebida de dos (2) acciones, que si bien, se siguen por el mismo procedimiento, al producir cada una de ellas un efecto diferente, se excluyen mutuamente; Y ASI SE ESTABLECE.
Establecido lo anterior, es de observarse que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 1618, expediente N° 03-2946, de fecha 18 de Agosto de 2004, caso Industria Hospitalaria de Venezuela 2943, señaló:
“…La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda, el Juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa… En vista de lo anterior, cuando el Juzgado de Retasa constituido en el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, no se pronuncio respecto de la inepta acumulación de pretensiones, conculco a la accionante su derecho al debido proceso…”
Por lo que, al no poder acumularse en una misma causa pretensiones que se excluyan mutuamente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, se violentó el orden público procesal, razón por la cual este Tribunal de Alzada, en estricta aplicación a las disposiciones contenidas en los artículos 11 y 14 del Código de Procedimiento Civil, debe declarar la inadmisibilidad de la referida demanda, puesto que el cumplimiento de los requisitos de admisibilidad constituyen materia de orden público; tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASÍ SE DECIDE.
Como corolario de lo antes decidido, es de observarse que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sentado en Sentencia No. 3122, de fecha 07 de noviembre de 2.003, dictada en el Expediente No. 03-2242 con Ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, que:
“…A partir de la última reforma del Código de Procedimiento Civil en el año 1987 en materia procesal civil, la naturaleza del auto de admisión de la demanda, es la de un auto decisorio, el cual no requiere de fundamentación, y al momento de pronunciarse el juez verificará, que la petición no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley para que se tramite, tal como lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual, el auto que admite la demanda no puede ser considerado un auto de mera sustanciación o de mero trámite que pueda ser revocado o reformado de oficio o a petición de parte por el tribunal que lo haya dictado, por lo que en caso de que una de las partes advierta la existencia de un vicio en el auto de admisión que no pueda ser reparable a través de la oposición de cuestiones previas, y la correspondiente decisión que las resuelva, o mediante la sentencia definitiva que sobre el mérito de la controversia deba dictarse, en aplicación del principio de la concentración procesal, la parte podrá pedir la nulidad de dicho auto, y el juez si encontrare elementos suficientes, tendría la posibilidad de anular el auto de admisión írrito… y así se declara…”.
En consecuencia, siendo que esta Alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda incoada por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, contra la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO, es por lo que en aplicación del criterio jurisprudencial traído a colación como fundamento del presente fallo, DECLARA LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2010, y demás actuaciones subsiguientes. Dejando a salvo para la accionante el ejercicio de las acciones que puedan corresponderle derivadas del contrato de opción de compra venta acompañado al escrito libelar; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda incoada por la ciudadana JENNYS JURANCY ANDREA, contra la ciudadana LETICIA COROMOTO FALCONETTE BLANCO.- SEGUNDO: LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 10 de marzo de 2010, y demás actuaciones subsiguientes.
Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251, del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233 ejusdem.
Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
DÉJESE COPIA.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de febrero del año dos mil trece (2013). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 2:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. Se libró Oficio No. 098/13.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO.