TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.764.678, domiciliado en Puerto Cabello, Estado Carabobo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA.-
LUIS RAMON BAPTISTA SALAS y JESUS RAFAEL LEON, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 9.835 y 24.276, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA.-
FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.617.343, domiciliado en Puerto Cabello, Estado Carabobo.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA.-
ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, MARTHA COROMOTO LEAL TORRES y MARIA GRATEROL GUTIERREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 21.055, 22.264 y 47.651, respectivamente.
MOTIVO.-
NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
EXPEDIENTE: 10.235
VISTO con informes de la parte actora.-

El abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, el día 29 de septiembre de 2006, demandó por Nulidad de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra y Daños y Perjuicios, al ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada el 04 de octubre de 2006.
El Abog. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ, en su condición de Juez Temporal del referido Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, en fecha 04 de octubre de 2006, se inhibió de conocer la presente causa, fundamentándose en la causal contenida en el ordinal 4º del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil; por lo que, vencido como fue el lapso de allanamiento el presente expediente fue remitido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, donde se le dio entrada en fecha 17 de octubre de 2006, y en ese mismo acto, declaró con lugar la inhibición formulada por el precitado Juez Temporal, Abog. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ.
Consta asimismo que, el referido Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, en fecha 31 de octubre de 2006, dictó un auto, en el cual admitió la presente demanda, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, después que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda.
El Juzgado “a-quo”, a solicitud de la parte actora, en virtud de la imposibilidad de la práctica de la citación personal del accionado, en fecha 30 de enero de 2007, dictó un auto, en el cual ordenó la citación del demandado mediante carteles.
El abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor, el día 12 de febrero de 2007, consignó los carteles de citación publicados en los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, los cuales fueron agregados a los autos por el Juzgado “a-quo”, el día 13 de febrero de 2007.
La Secretaria del Juzgado “a-quo”, por diligencia de fecha 05 de marzo de 2007, dejó constancia de haberse trasladado a la dirección del accionado, y de haber fijado el correspondiente cartel de citación.
En fecha 28 de marzo de 2007, la abogada ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, consignó a los autos instrumento poder que le fue conferido por la ciudadana ROSA EUGENIA AMPUEA DE OLIVEIRA, en nombre y representación del ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO.
Consta igualmente que, el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor, en fecha 20 de abril de 2007, presentó escrito contentivo de reforma del libelo de demanda; el cual fue admitido por el precitado Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, mediante auto dictado el día 25 de abril de 2007, ordenando el emplazamiento del accionado, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes, después que conste en autos la práctica de su citación, a dar contestación a la demanda y su reforma; ordenando asimismo la notificación del Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 30 de abril de 2007, dicho Tribunal dictó un auto, en el cual a los fines de subsanar el error material, revocó por contrario imperio la compulsa de citación librada en fecha 25 de abril de 2007, dejándolo sin efecto de conformidad con lo establecido en el artículo 310 del Código de Procedimiento Civil, y con pleno efecto todas las actuaciones acordadas en el auto de fecha 25 de abril de 2007, quedando emplazada la parte demandada para la contestación de la demanda y su reforma, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 343 ejusdem.
La abogada ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial del accionado, en fecha 17 de junio de 2007, presentó escrito contentivo de contestación de demanda y reconvención;
El Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, en fecha 20 de junio de 2008, dictó un auto, en el cual declaró inadmisible la reconvención formulada por la apoderada judicial de la parte demandada.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron; y vencido como fue el lapso de evacuación de pruebas y de informes, el Juzgado “a-quo”, dictó sentencia definitiva, en fecha 13 de julio de 2009, en la cual declaró sin lugar la presente demanda; contra dicha decisión apeló 15 de julio de 2009, el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor; recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto dictado el 22 de julio de 2009, razón por la cual el presente expediente fue remitido al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, quien como distribuidor lo remitió a este Tribunal, dándosele entrada el 06 de agosto de 2009, bajo el No. 10.235, y el curso de Ley.
En esta Alzada, en fecha 14 de octubre de 2009, el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor, presentó escrito contentivo de informes, y encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, pasa este Sentenciador a decidir, previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA:
En el presente expediente corren insertas, entre otras actuaciones, las siguientes:
a) Escrito libelar, presentado por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, en el cual se lee:
“…Es el caso, ciudadano juez, que en fecha 08 de septiembre de 2005, conjuntamente con los ciudadanos: ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ… mi mandante celebró Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, con el ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO… representado en dicho acto por el ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO… sobre un inmueble constituido por un terreno… que tiene una superficie de OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (8.752,47 Mts. 2) ubicado en la Urbanización Cumboto II entre las Avenidas 01 y 04 y el depósito de PEPSI COLA, en jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, del Municipio Autónomo Puerto Cabello del Estado Carabobo… tal como se desprende del documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 08 de Septiembre del año 2005, anotado bajo el N° 43, Tomo 67 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría… El uso del inmueble especificado en la cláusula primera del referido contrato… como Almacén de Depósito General y estacionamiento de mercancía Autopropulsada ya nacionalizada y/o cualquier otra actividad de licito comercio, afín o conexas a la antes expresada, con una duración o vigencia de Un (1) año contado a partir del 10 de Octubre de 2005 y hasta el 10 de Octubre del 2006, fecha en la cual se realizará la negociación de Compra - Venta del mencionado Inmueble, con un canon de arrendamiento de OCHO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 8.000.000,00) mensuales, tal como se evidencia del Contenido de las Cláusulas Segunda y Tercera del aludido Contrato Arrendaticio. Conforme a la Cláusula Décima Tercera, de Contrato de Arrendamiento en mención los Arrendatarios pagaron al Arrendador y éste recibió la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 32.000.000,00)… por concepto de Tres (3) meses de depósito más Un (1) mes por cánon adelantado. Ahora bien mi representado PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, que se encargó de tramitar la permisologia correspondiente para el uso de Almacén de Depósito General y Estacionamiento de Mercancías Autopropulsada y nacionalizada y/o cualquier otra actividad de licito comercio, afín o conexa a le antes expresadas, actuando de buena fe comenzó por acondicionar el inmueble e mención al extremo de que la División e Investigación de Siniestros del Cuerpo de bomberos del Municipio Autónomo Puerto Cabello, Estado Carabobo, le otorgó el correspondiente CERTIFICADO DE CONFORMIDAD N° 1248-2005, en fecha 28 de Octubre de 2005… Tan pronto se celebró el Contrato de Arrendamiento sobre el referido terreno en fecha 08 de Septiembre de 2005… entre ellos, mi mandante, constituyeron una sociedad comercial denominada “CLI ALMACÉN, COMPAÑÍA ANÓNIMA”… inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de Octubre de 2005, bajo el N° 74, Tomo 281-A… y cuyo objeto principal de estricto carácter comercial consiste en la explotación de todas aquellas actividades mercantiles reguladas por la Ley de Almacenes Generales de Depósitos; así como el Almacenaje y depósito de mercancías antopropulsadas, contenerizada y carga suelta en general con cualquier tipo de embalaje; Regímenes Aduaneros; Depósitos Aduaneros In Bond, y demás actividades de licito comercio relacionada con las antes mencionados, siendo que dicho objeto mercantil principal de dicha sociedad mercantil fue seleccionado… conforme al uso para el cual fue destinado el inmueble arrendado… Mi preidentificado poderista… se dirigió por ante la División de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha 18 de Noviembre de 2005 y… solicito la permisologia correspondiente a la actividad comercial antes aludida, esto es, la Patente de Industria y Comercio… en la mencionada División… le informaron que el Área de la zona ubicada en la Urbanización CUMBOTO II, entre las avenidas 01 y 04 y el depósito de PEPSI COLA, en Jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza del Municipio Puerto cabello, era una zona en la cual estaba prohibido ese tipo de uso. Mi representado… en fecha 14 de Junio de 2006, solicitó… por ante la Oficina Municipal de Planeamiento Urbano del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo…: 1) Zonificación y destino al cual corresponde un inmueble constituido por un terreno cercado totalmente de bloque de concreto y un portón de hierro; que tiene una superficie de OCHO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y DOS METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y SIETE CENTÍMETROS CUADRADOS (8.752,47 Mts. 2) ubicado en la Urbanización Cumboto II entre las Avenidas 01 y 04 y el depósito de PEPSI COLA, en jurisdicción de la Parroquia Goaigoaza, del Municipio Autónomo Puerto Cabello del Estado Carabobo… y 2) Si en el terreno antes descrito está permitido la permisologia para ser utilizado como Almacén de Depósito General y Estacionamiento de mercancía autopropulsada ya nacionalizada o cualquier otra actividad de licito comercio, a fin o conexa a la antes expresada... Dicha oficina de Planteamiento Urbano antes aludida en fecha 16 de Junio de 2006, mediante oficio N° 27906, le extendió la respuesta… se le informa que según el nuevo Plan de Ordenación Urbanística (POU), al mismo le corresponde una zonificación AR-4 C1 C2, cuyo uso es residencial con comercios hasta la categoría 2 y densidad bruta máx. 200 Hab/Hlá…
…Mi mandante… solicitó nuevamente… por la tantas veces nombrada Oficina… información respecto de: La fecha exacta… en que entró en vigencia el Nuevo Plan de Ordenamiento Urbanístico (POU)… ambas divisiones de Planeamiento Urbano y de Ingeniería Municipal de dicha Alcaldía, le respondieron mediante oficios números: 407/06 y 408/06 en fecha 08 de Agosto de 2006:
“...Sobre el particular se le informa que según la Normativa Vigente al Nuevo Plan de Ordenamiento Urbanístico, para el eje Puerto Cabello - Morón, lo elaboro MINFRA - CARABOBO…
…se pudo constatar que la zona en cuestión se encuentra clasificada en el Plan Rector del Area Metropolitana Puerto Cabello – Morón, como AR-4 (C1-C2), correspondiente a lo enmarcado por el Ministerio de Desarrollo Urbano, a través de la Dirección General de Desarrollo Urbano, a través de la División General Sectorial de Desarrollo Urbanístico de fecha 20 de Abril de 1967, por la cual establece que las actividades de Almacenajes y Depósitos tipo Industriales, que se relacionan con el campo naviero de importación - explotación, transporte y equipos pesados, NO ES PROCEDENTE, su funcionamiento en la dirección antes descrita, ya que la misma está clasificada para cumplir sus operaciones en áreas netamente industriales”…
…nos encontramos frente a la ausencia de uno de los elementos esenciales a la validez del referido Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra celebrado entre el ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO… y los ciudadanos: PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, mi representado en este acto; ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA Y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ… esto es, por vicios del consentimiento del contrato en cuestión, toda vez que el Arrendador FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, estaba en conocimiento de que el uso destinado al inmueble objeto del referido contrato… para la fecha 08 de Septiembre de 2.005, estaba prohibido por cuanto la zona de ubicación del inmueble objeto de dicho contrato arrendaticio, se encuentra clasificada en el Plan Rector del Área Metropolitana Puerto Cabello - Morón, como AR-4 (C1 - C2) correspondiente a lo enmarcado por el Ministerio del Desarrollo Urbanístico de fecha 20 de Abril de 1.967… de allí que fue el arrendador FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, quien con su conducta omisiva sobre una prohibición legal sobre el uso del inmueble de su propiedad, indujo en error a mi mandante, junto con sus co arrendatarios y fue tan determinante dicho error que si éstos arrendatarios hubiesen sido advertidos, no hubiesen prestado su consentimiento para la celebración del contrato de marras, por lo que el mismo está viciado de nulidad, y tanto ni poderdante, como sus co arrendatarios están legitimados para pedir la nulidad de dicho contrato con base a lo establecido en los artículos 1146 y 1147 del Código Civil…
2. Que como colorario de lo anterior la obligación del arrendador, antes identificado a que se contraen los artículos 1579 y 1585, ordinal 3º del Código Civil, resulto de imposible cumplimiento, y como consecuencia de ello, ni mi mandante, ni los coarrendatarios ya mencionados no han podido, ni podrán hacer uso del inmueble, por lo menos, para el cual se pacto en dicho contrato arrendaticio; por lo que se hace procedente su nulidad con la exigencia de la devolución del dinero dado al arrendador por concepto de depósito y de pago de canon adelantado con los siguientes daños y perjuicios materiales derivados del referido incumplimiento imputable solamente al arrendador por el error cometido para logra un consentimiento por parte de los coarrendatarios….
…4. Que la obligación contraída por los arrendatarios en forma conjunta, la hace indivisible, por lo que están obligados conjunta por la totalidad a tenor de Articulo 1254 del Código Civil…
…Los arrendatarios, entre ellos mi representado, invirtieron y pagaron la cantidad de TREINTA Y UN MILLONES CIENTO TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS VEINTINUEVE BOLÍVARES CON CUARENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 31.131.829,48), en concepto de gastos varios en el acondicionamiento del terreno objeto del contrato en cuestión, para explotación del uso determinado y pactado en el referido contrato arrendaticio, los cuales especifico a continuación:
a) Facturas por compras de contado, enumeradas del 1 al 67 ambas inclusive,
b) Relación de gastos y pagos varios, incluidas los montos de las facturas mencionadas en el literal anterior…
3. Mi mandante también… en su condición de Vicepresidente de CLI ALMACENES, C.A. oficio los servicios de Almacenaje y Depósito de Mercancías autopropulsadas, contenerizada y carga suelta en general con cualquier tipo de embalaje, regímenes aduaneros; depósitos In Bond, etc, en fecha 16 de Diciembre de 2005 en la entidad Mercantil Técnicos Especialistas en Servicios Aduanales, C.A. TES ACA… le informaron por comunicación escrita del 19 de Diciembre de 2.005, que abran aprobado utilizar los servicios como Almacén General para sus exigencias a la de sus clientes, en general que deseen usar sus servicios, siendo que en fecha 21 de Diciembre de 2005, le solicitaron la lista de precios de los Servicios de Almacenaje General y convenio de pago por los 3.000 M2, solicitados en comunicación anterior del 18 de Diciembre de 2005, por lo que mi poderista actuando en representación de CLI ALMACÉN, C.A. en fecha de Diciembre de 2.005, en comunicación escrita es extendió la lista de precio por dichos servicios de Almacenaje General, a saber:
a) Contenedor: De 01 X 40’ He 80.000,00 Bs.- Diarios a partir de la fecha antes señaladas 23/12/05, esto es a contar desde el 02 de Enero de 2.006.
b) Contenedor: 01 X 40’ 75.000,00 Bs. Diarios, igualmente a partir del 02 de Enero de 2.006
c) Contenedor: De 01 X 20’ He 70.C00,00 Bs. Diarios, a partir de la fecha 02 de Enero de 2.006.
d) La Mercancía a carga Suelta vacía su precio por el espacio cúbico que ocupe. Tal como se evidencia las respectivas comunicaciones entre ambas empresas que anexo marcadas con las letras “P”, “Q”, “R” y “S” respectivamente, todos estos precios por los servicios y rubros antes especificados ascienden a un monto aproximado de CINCUENTA Y SEIS MILLONES OCHOCIENTOS SESENTA Y OCHO MIL CIENTO SETENTA BOLÍVARES CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (Bs. 56.868.170,52) brutos mensuales. Los daños y perjuicios antes especificados suman en su conjunto la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 120.000.000,00), en cuya cuantía estimo la presente demanda de nulidad…
…Con fundamento en las razones de hecho y de derecho antes expuestas es por lo que en nombre de mi prenombrado mandante, en su carácter de arrendatario con Opción a Compra del inmueble especificado en el referido contrato de arrendamiento con opción a compra… es por lo que procedo a demandar, como en efecto DEMANDO JUDICIALMENTE, al ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO… en su carácter de arrendador, para que este tribunal declare, en caso de no convenir en ello, en lo siguiente: 1º La Nulidad Absoluta del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, celebrado entre el ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO… y los ciudadanos PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA Y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ… sobre el inmueble igualmente descrito en dicho capitulo I del libelo de esta demanda, y autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo en fecha 08 de Septiembre de 2005,bajo el No 43,Tomo 67, de los libros de autenticaciones respectivos; 2º por concepto de daños y perjuicios, especificados con anterioridad, la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (120.000.000,00) causados por el incumplimiento culposo en el que incurrió el arrendador FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO… al celebrar un contrato de arrendamiento con Opción a Compra sobre el inmueble en referencia a sabiendas de que sobre el mismo existe prohibición legal para el uso de Almacenaje y Depósito General y Estacionamiento de Mercancía autopropulsada ya nacionalizada y/o cualquier otra actividad de lícito comercio, afín o conexa a la antes expresada, lo cual hace nulo dicho contrato…”
b) Escrito contentivo de reforma del libelo de demanda, presentado por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana ALICIA CAROLINA HERRERA ARRAEZ, en los términos siguientes:
“…Ratificó en todas y cada sus partes el contenido del Capitulo I del libelo de la demanda, referido a los hechos, y le agrego lo siguiente: Pero es que hay más, Ciudadana Jueza, resulta que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento con opción a compra venta, antes aludido fue adquirido por el arrendador por compra que le hizo a la entidad mercantil CONSTRUCTORA D' OLIVEIRA C.A. (CDEOCA), según documento protocolizado bajo el No 30, Folios 225 al 228, Protocolo 1º, Tomo 4º en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 12 de Mayo del 2000… Pues bien, cabe resaltar que la mencionaba CONSTRUCTORA D' OLIVEIRA C.A. (CDEOCA) a su vez hubo el referido inmueble del Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), por documento protocolizado en fecha 21 de Julio de 1993, bajo el No 12, Folios del 63 al 69, Protocolo 1º, Tomo 4º, por ante la indicada Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, tal como se acredita del referido documento que se anexa marcado “U”, a este escrito, para que surta los efectos legales consiguientes.
Ahora bien, Ciudadana Jueza, es el caso que conforme al Articulo 16 de la Ley del Instituto Nacional de la Vivienda: “...El Instituto Nacional de la Vivienda tiene derecho de preferencia para readquirir los inmuebles que haya vendido en cumplimiento del objetivo fundamental que le asigna esta ley, dentro de los Veinticinco (25) años siguientes a la operación de compra-venta. A tal efecto el comprador interesado en vender el inmueble adquirido, lo notificará al instituto, a fin de que éste, dentro de los Noventas (90) días siguientes a contar de la fecha de la notificación, ejerza el derecho aquí establecido o entregue al interesado constancia de que no esta dispuesto a ejercerlo...”. Por su parte el articulo 17, ejusdem, preceptúa que: “...El Registrador no protocolizará documento alguno de enajenación de inmuebles a que se refiere el articulo anterior, sino le fuese presentada 1® constancia escrita de que el referido Instituto no tiene interés en la correspondiente readquisición. La protocolización en contravención de lo dispuesto en este articulo se tendrá como no hecha...”. Es por ello que al evidenciarse de la protocolización de los documentos antes aludido que no consta el requisito legal de que el Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI) haya otorgado la constancia escrita de no tener interés en la readquisición del mencionado inmueble; aunado a ello, la falta de notificación a dicho Instituto por parte del comprador para que aquél ejerciera su derecho legal de preferencia para readquirir el inmueble de marras, se consuma otro vicio del contrato de arrendamiento con opción a compra, cuya acción nos ocupa, siendo que tal vicio solo es imputable a la persona del arrendador con Opción a Compra, pues indujo en error a mi mandante y sus co-arrendatarios con opción a compra, pues se les otorgó un derecho de compra del inmueble en perjuicio del derecho preferencial que legalmente le asiste al Instituto Nacional de la Vivienda (INAVI), y por lo tanto, como lo establece el articulo 17 de la Ley de dicho Instituto, la protocolización de la adquisición del inmueble en cuestión, por parte de el arrendador y cualesquiera otras que se hayan protocolizado con prescindencia de tal ‘requisito legal, se tendrá como no hechas, y ello hace que, tanto el arrendamiento como la opción de compra celebrado entre mi poderista y el demandado sea nulo de nulidad absoluta y así se lo pidió al Tribunal que lo declare…
…En la parte de las conclusiones insertas en el capitulo III del libelo de la demanda, ratificó el contenido integro del mismo…”
c) Escrito de contestación a la demanda, presentado por la abogada ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial del accionado, en los términos siguientes:
“PRIMERO: Rechazo, niego y contradigo, la demanda intentada en contra de mi representada y su reforma, tanto en los hechos como en el derecho. Fundamentalmente en el hecho de que se basa la temeraria demanda sobre un contrato cuya vigencia y vida ha concluido. Si honorable Magistrada, la presente acción es intentada contra una convención o contrato que ya finalizó y no tiene vigencia alguna. Vale decir, que entre mi poderdante y los ciudadanos Pablo Alfredo González Pimentel, Iltch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, se celebró un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble descrito en el, ubicado en la urbanización Cumboto II, avenidas 01 y 04, Parroquia Goaigoaza, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, cuyo tiempo de duración la pactaron desde el día 10 de Octubre de 2005 hasta el 10 de Octubre de 2006. Pero resulta que para el 16 de Mayo de 2006, es decir, a los siete (07) meses y seis (06) días de duración de dicha convención, libérrima y voluntariamente el ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ, demandante de autos, ENTREGO al ciudadano Antonio de Oliveira, arrendador y representante del propietario del inmueble Florentino de Oliveira Rascado, el inmueble que les fue arrendado, e hizo formal entrega de las llaves del mismo; hecho este que como lógica consecuencia se debe tomar como la finalización anticipada y unilateral por su parte y, de acuerdo con motivos que no vienen al caso, del contrato de arrendamiento cuya nulidad absurdamente pretende el demandante. En este sentido, se admite de que entre el actor y mi representada si existió una relación arrendaticia, el que riela a los autos, pero dicha relación y contrato ya feneció, ya concluyó, por revocación unilateral, cuando el mismo querellante deshizo y dio por terminado dicho contrato al entregar las llaves del inmueble. Al efecto, el artículo 1.159 del Código Civil establece… En este caso en concreto, se desprende de la documental, firmada de puño y letra del actor, como el quiso finalizar para el 16 de Mayo de 2006 el contrato cuya nulidad absurdamente se pide, y mi representada al tomar las llaves sin mayor comentario, convino en finalizar anticipadamente el mismo, debiendo interpretarse esta entrega y recibo, como una revocación consentida o por mutuo consentimiento y; así pido sea declarada en la definitiva por ese honorable Tribunal.
En el mismo orden de ideas, se requiere para intentar una acción de nulidad como la que se pretende, que la convención este vigente y exista. Así se desprende del artículo 1.346 del Código Civil… se desprende en forma por demás categórica que para poder anular o declarar nula una convención esta debe tener vigencia o vida. Para el caso in concreto, resulta honorable Jueza, que para el 16 de Mayo de 2006, al entregar el accionante las llaves del inmueble dio demostraciones inequívocas de dar por concluido y terminada la relación arrendaticia que se desprendía del contrato cuya nulidad se pide. Aunado a lo expuesto cuando invocamos el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, también podemos establecer como una causa de extinción del arrendamiento “el mutuo disenso”…
…Se anexa marcado “A” original y copia simple de la documental donde se demuestra la entrega del inmueble y la extinción o terminación del contrato de marras, para que una vez que este Tribunal las confronte y así lo haga constar, me devuelva el original, y la copia, una vez certificada, se sirva agregarla al expediente. Esta situación se plasma sin ninguna duda de igual manera en el Aviso publicado por el mismo actor, en el diario el Carabobeño de fecha 18 de Abril del año 2006, N° 25.810, pagina 5, cuerpo “D”, en el cual el querellante da aviso a los otros co arrendatarios de sus intenciones de dar por terminado el presente contrato cuya nulidad se pretende, y que materializo el mencionado 16 de Mayo de 2006; siendo el contenido de dicha publicación la siguiente: “AVISO. Señores: Luis Salazar Vásquez, Carlos Miguel Sánchez, Ilitch Vargas... Se les agradece ponerse en contacto con el señor Pablo González, a fin de tratar asunto legal que les concierne. Urgente (finiquitar contrato de arrendamiento).”. Este Aviso fue acompañado a la carta que anexe marcada “A”, - tal como se desprende de su contenido donde el actor le entrega a mi representada el inmueble y las llaves de dicho inmueble arrendádole, dándose así por extinguido, terminado o concluido el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado y, cuya nulidad se pide. Se acompaña marcado “B” el ejemplar completo del periódico en cuestión.
Por lo antes dicho, al no tener objeto la presente acción de nulidad, pues el contrato de arrendamiento cuya nulidad se pide se encuentra extinguido por mutuo disenso, es por lo que pido sea declara sin lugar la presente demanda.-
SEGUNDO: Niego, rechazo y contradigo, que en la celebración del contrato de arrendamiento de marras, se haya inducido en error al demandante co-arrendatario, en cuanto al uso del inmueble especificado en la cláusula primera, y así como se niega y rechaza la invocación de los artículos 1.146, 1.147, 1.579 y 1.585, ordinal 3º, todos del Código Civil. Al respecto la primera premisa que debe traerse a colación es que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral donde el arrendador le entrega la cosa arrendada, a conservarla conforme al fin arrendado y a mantener el goce pacífico de la cosa al arrendatario durante el tiempo del contrato. Todas estas obligaciones en los siete (07) meses “de los doce (12) pactados” que duró por voluntad del actor al entregar anticipadamente el inmueble y las llaves del mismo a mi poderista, fueron cumplidas por la persona demandada que represento. Vale decir, se le entregó la cosa arrendada, se le conservó e incluso se le autorizó a realizar mejoras y, contratar servicios que requiera el inmueble para su uso (Cláusulas: Séptima, Octava y Décima Segunda) y se le mantuvo en el goce pacífico. Por ello resulta temeraria la demandad de nulidad fundamentada en el error inducido, como si fuera una única clase a la que asistió el querellante. No obstante, informa en su libelo, que el error al que indujo la parte demandada a su mandante fue el que no le fue advertido por el arrendador que el uso industrial del inmueble tenia limitaciones o prohibiciones legales, que debió haber conocido, y que consisten en que la División de Administrativa del Municipio Puerto Cabello le informara con ocasión de solicitar la permisología referida a la patente de Industria y Comercio para la empresa CLI ALMACEN. COMPAÑIA ANONIMA respondiéndosele que en el área de la zona ubicada en el inmueble de marras estaba prohibido ese tipo de uso. Ratificada esa situación por la oficina de Planeamiento Urbano del mismo Municipio, le comunicó que: “Según el nuevo Plan de Ordenación Urbanística la zonificación que le corresponde es residencial con comercios vecinal, locales y oficinas, edificios docentes...”. A este respecto quiere ser clara y categórica la defensa de la accionada, en el sentido de señalar que, en ningún momento del contrato se desprende que haya sido el arrendador quien definió el uso para el cual fue arrendado el inmueble en cuestión. Es práctica y costumbre en la relación arrendaticia, que es el arrendatario quien contrata definiendo el uso que le va a dar a la cosa arrendada, por supuesto, como exige nuestra normativa sustantiva civil, que no se trate de usos deshonestos, ilegales, etc... pero nunca podría decirse que es el arrendador quien impone el uso, pero es que tampoco de las normas contractuales que estuvieron vigentes entre las partes, se desprende esa imposición de voluntad destinar solo y únicamente el uso de dicho inmueble a Almacén, pues se estaría limitando boba y torpemente el radio de acción y probabilidad comercial del bien inmueble y la capacidad de negociarlo o colocarlo en el mercado inmobiliario. Por otro lado y como se2unda premisa, resulta absolutamente sin sentido, el que el arrendatario demandante pretenda soportar una carga sobre los hombros de mi poderdante, toda vez que no era él quien debía acudir ante las autoridades municipales a ver si el uso que el actor necesitaba para que funcionara su empresa, era el uso permitido en el área o zona donde esta ubicado el inmueble que le fue arrendado; pues quien debe velar por la salud de la empresa es su dueño, que según el actor es él y otras personas, y quienes debieron hacer todas las diligencias de permisología y constatación de variables urbanas y uso, ante las autoridades municipales competentes, antes de la contratación arrendaticia; ni pudiendo alegar esa torpeza a su favor. En último caso ciudadana Jueza, la definición del uso es contractualmente convenido entre las partes, pero repito, nunca fue impuesto o prometido por el arrendador que patrocino, al no haber ninguna cláusula contractual que así lo disponga; lo que verdaderamente ocurrió es que los ciudadanos arrendatarios Pablo Alfredo González Pimentel, Iltch Javier Vargas Pérez, Carlos Miguel Sánchez García y Luis José Salazar Vásquez, le solictaron la celebración de un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble descrito en el, ubicado en la urbanización Cumboto H, avenidas 01 y 04, Parroquia Goaigoaza, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, cuyo tiempo de duración la pactaron desde el día 10 de Octubre de 2005 hasta el 10 de Octubre de 2006, para dedicarlo a Almacenaje y en virtud de ello, se le alquilo; pero sin comprometerse mi defendida en sacar patente ni darle uso conforme, pues no es ninguna autoridad municipal. Lo que hizo mi poderista fue arrendar un inmueble, de su propiedad, que le fue solicitado para el funcionamiento de un almacén, el cual le arrendó al demandante y otros, al tratarse de una actividad de licito comercio e industria, que no le comprometía en nada. Era de esperar que los interesados, arrendatarios, hayan acudido ante las autoridades competentes a los fines de chequear el uso conforme en el mismo, pues repito, es actividad privativa y exclusiva, de quien arrienda o compra, quien debió actuar para con su empresa como un buen padre de familia y, no tenía mi representada estar metida en la Cámara Municipal para conocer o tener conocimiento de algo, que incluso esta representación sabe, debido al alto grado de confidencialidad en que se discuten dichas normas urbanísticas, que tampoco fue notificada mi representada de discusión o modificación de uso o en la materia respectiva.
A todo evento y, a tenor de las últimas líneas inmediato anteriormente escritas, debo señalar a este Tribunal, que ciertamente, tal como así lo pruebo con el Anexo “C” que acompaño a esta contestación de demanda, en el inmueble objeto del contrato cuya nulidad se pide, funciono legal y legítimamente, con toda la permisología municipal correspondiente, una Almacenadora denominada ALMACEMADORA CDEOCA C.A., tal como se desprende de las patentes municipales Nos. 0071921-05-407-002- 001, años: 94, 95, 96, 97; de donde se infiere, categóricamente, que el uso conforme del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que se demanda en nulidad, si admite el ejercicio de la actividad de Almacenaje. Que si hubo cualquier cambio en la Ordenación Urbanística del Municipio Puerto Cabello, este ni le competía a mi representada, ni estaba a su alcance el impedirlo, mucho menos se comprometió contractual ni materialmente, pues es una competencia pública que niego y rechazo haya sido ni conocida ni estado bajo el dominio de mi poderdante, eximiéndosele de cualquier culpa al respecto. Insisto, era obligación privativa de los arrendatarios el comportarse como un buen padre de familia para con su supuesta empresa de almacenaje y, acudir ante las autoridades competentes a informarse de todo lo relacionado al sitio probable de funcionamiento de su ente comercial, antes de contratar. Nobleza obliga y torpeza no exime.
TERCERO: Rechazo, niego y contradigo, el argumento expuesto por la parte demandante en cuanto al Derecho de Preferencia invocado, que supuestamente tiene INAVI sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuya anulación se pide. Al efecto, ni goza el actor de la titularidad de ese derecho de invocar el derecho preferente, ni es el momento procesal para invocarlo, ni contractualmente fue pactado por las partes.
En cuanto a la falta de titularidad, creo que es suficientemente claro que esta invocación, en todo caso, el derecho de hacerla le pertenece es al Instituto Nacional de la Vivienda. Al margen de cualquier consideración, al no tener ninguna cualidad ni capacidad o aptitud procesal, que le indique a este honorable Tribunal la legitimación activa sobre el asunto, la misma debe desestimarse per se.
Por otro lado, resulta groseramente extemporánea por anticipada o por tardía la invocación de dicha preferencia, toda vez, en un supuesto negado, si asumimos esta como una carga o responsabilidad a cumplir por mí representada, el momento para cumplirla era cuando se procediera a vender, al plazo dado, el inmueble en cuestión. Veámoslo de esta manera, Honorable Jueza. El contrato cuya nulidad se pide se trata de un contrato de arrendamiento sobre un inmueble con OPCION A COMPRA, siendo la fecha de esta última operación, según el fenecido contrato, el 10 de Octubre del 2006. Es para esa fecha y no para otra que se debería exigir el cumplimiento de ese supuesto requisito. Pero es que resulta que el mismo ni puede ser invocado, ni se puede exigir, por cuanto el demandante de autos, personalmente, quiso culminar el contrato de arrendamiento al entregar el inmueble de marras y sus llaves al arrendador, quedando extinguido o en el mejor de los casos, revocado, resuelto, el contrato de marras, por mutuo disenso. Lo que hace es improcedente dicho argumento y así pedimos sea declarado por este Tribunal.
Pero es que resulta algo más significativo, ciudadana Jueza, y es que en el contrato que el Instituto Nacional de la Vivienda vende el terreno, se lo vende a una empresa: Constructora D' Oliveira; y esta a su vez le vende a mi representado, según Anexos “D” y “E”, pero en el primero - mucho menos en el segundo - No se establece ninguna cláusula que establezca la obligación de ofrecimiento preferente, por ser esa una norma en desuso, que incluso la propia jurisprudencia y nuevas normas legales, tanto en el ámbito municipal como en toda materia como la concreta, la han proscrito, al resultar impráctica, ineficiente e inútil Y asi pido sea declarado por ese Tribunal.
CUARTO: Niego, rechazo y contradigo, que deba mi poderista cantidad alguna de dinero por concepto de gastos en el acondicionamiento del terreno, la cual alcanza a la cantidad de Bs. 31.131.829,48. Ciertamente admito en nombre y representación de mi poderdante, que en el contrato de arrendamiento con opción a compra se pacto el reconocimiento de la cantidad de Bs. 16.000.000,00, deducibles de los cánones de arrendamiento, conforme a lo establecido en la cláusula Décima Segunda. Pero se da el caso, ciudadana Jueza, que además de estar limitada contractualmente dicha cantidad a reconocer solo la cantidad de Bs. 16.000.000,00. Por este concepto, la misma ya fue deducida de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses cuyo vencimiento correspondieron al 10 de Noviembre y el 10 de Diciembre, del año 2005.
QUINTO: Niego, rechazo y contradigo, que mi defendida deba cancelar cantidad alguna por concepto de unos supuestos daños y perjuicios, en la cantidad de Bs. 120.000.000. Al efecto, al haberse extinguido dicho contrato de arrendamiento por la acción unilateral del demandante, al no ser carga de mi poderdante el ocuparse de tramitar y consultar la información y permisología, ante las autoridades municipales y otras autoridades nacionales o estadales; entonces quiere decir que mi representada no puede ser víctima del cobro de unos supuestos daños y perjuicios demandados.
De igual manera, al establecerse que los daños fueron ocasionados a una supuesta entidad mercantil, rechazo, niego y contradigo los benditos daños y perjuicios demandados, toda vez que la empresa CLI ALMACEN, COMPAÑÍA ANONIMA ni es arrendataria, por lo que no tiene cualidad activa para demandar el resarcimiento de unos daños, ni puede demandar en su carácter de Vicepresidente, daños supuestamente ocasionádoles a dicha empresa. En este sentido OPONGO LA DEFENSA DE FONDO DE FALTA DE CUALIDAD E INTERES, contenida en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
En el mismo tenor, OPONGO LA FALTA DE CUALIDAD del ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel, para demandar la nulidad de un Contrato, el que trata este juicio, en nombre de los ciudadanos ILITCH JAVIER VARGAS PEREZ, CARLOS MIGUEL SANCHEZ GARCIA y LUIS JOSE SALAZAR VASQUEZ, en virtud que de autos no se desprende la legitimación requerida, toda vez que al ser varios los ex arrendatarios, se conforma un litis consorcio activo necesario, que exige a todos los litigantes interesados actuar, para impedir proliferación de controversias y sentencias contradictorias. Esta Defensa de Fondo la opongo conforme al contenido del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil…”
d) Sentencia definitiva dictada en fecha 13 de julio de 2009, por el Tribunal “a-quo”, en la cual se lee:
“…este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad que le concede la Ley, declara SIN LUGAR la pretensión por Nulidad de Contrato de Arrendamiento y Daños y Perjuicios interpuesta por el ciudadano Pablo Alfredo González Pimentel… contra el ciudadano Florentino De Oliveira Rascado, cédula de identidad No. 8.599.186. Se condena al pago de las costas, a la parte perdidosa, con fundamento en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
e) Diligencia de fecha 15 de julio de 2009, suscrita por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado por el Tribunal “a-quo” en fecha 22 de julio de 2009, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado actor, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de julio de 2009.

SEGUNDA.-
Observa este Sentenciador, que fue sometida al conocimiento de esta Alzada, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia definitiva dictada en fecha 13 de julio de 2009, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Agrario y Bancario de esta Circunscripción Judicial, en la cual declaró sin lugar la demanda incoada por el ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, contra el ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO.
De la revisión de las actas procesales que corren insertas en el presente expediente, se observa que la abogada ZORAIDA STELA SANCHEZ MORENO, en su carácter de apoderada judicial del accionado, con fundamento a lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opuso la defensa de fondo de falta de cualidad e interés de la sociedad mercantil CLI ALMACEN, COMPAÑÍA ANONIMA, dado que al no ser arrendataria, no tiene cualidad activa para demandar el resarcimiento de unos daños, ni puede demandar su Vicepresidente daños supuestamente ocasionado a dicha empresa. Asimismo opuso la falta de cualidad del ciudadano PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, para demandar la Nulidad del Contrato objeto del presente juicio, en nombre de los ciudadanos ILITCH JAVIER VARGAS PEREZ, CARLOS MIGUEL SANCHEZ GARCIA y LUIS JOSE SALAZAR VASQUEZ, en virtud que de a los autos no se desprende la legitimación requerida, toda vez que al ser varios los ex arrendatarios, se conforma un litis consorcio activo necesario, que exige a todos los litigantes interesados actuar, para impedir proliferación de controversias y sentencias contradictorias.
En este sentido, la legitimación ad causam (cualidad) constituye junto a las condiciones de la acción, un presupuesto procesal que expresa la relación de identidad lógica entre la persona a quien la Ley le concede el derecho de accionar y la persona contra quien efectivamente se acciona (cualidad pasiva), tal como lo manifiesta el “DICCIONARIO JURIDICO VENELEX, 2003”, Tomo I, página 685, al conceptuar “LEGITIMATIO AD CAUSAM Y LEGITIMATIO AD PROCESSUM”, en el cual se lee:
“La Legitimatio ad causam implica la aptitud de ser parte en un proceso concreto. La Legitimatio ad processum, implica la aptitud genérica de ser parte en cualquier proceso. Tales aptitudes vienen determinadas por la posición en que se encuentren las partes respecto de la pretensión procesal, por lo que sólo las personas que mantengan determinada relación con la pretensión están legitimadas en el proceso en que la misma se deduce.”
Asimismo, el precitado diccionario a la página 310, al definir la LEGITIMACION PROCESAL”, señala:
“Condición jurídica que se halla una persona con relación al derecho que invoca en juicio, ya sea en razón de su titularidad o de otras circunstancias que justifican su pretensión. También podría decirse que es la aptitud o idoneidad para actuar en un proceso, en el ejercicio de un derecho propio o en representación de otro…”
En este orden de ideas, se puede afirmar que el proceso judicial esta regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestido de cualidad o legitimatión ad-causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la Ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, constituye entonces la cualidad uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos estos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar.
En este orden de ideas, la Sala de Casación Social de la Antigua Corte Suprema de Justicia, en sentencia dictada el 09 de agosto de 1989, asentó:
“…cuando la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en del demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad de que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta el examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador, si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada…”
Y siendo, criterio jurisprudencial sentado por la Sala Constitucional N° 3592, en sentencia de fecha 06 de diciembre de 2005, expediente N° 04-2584, caso: Carlos Eduardo Troconis Angulo y otros; el que la cualidad esta estrechamente vinculada a los derechos constitucionales de acción, a la tutela judicial efectiva y defensa, materia ésta de orden público que debe ser atendida y subsanada incluso de oficio por los jueces, pasa esta Alzada a analizar el que si efectivamente o no la parte actora tiene cualidad para intentar la presente acción.
En este sentido se observa que, en el caso sub-judice, el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, demandó al ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, por NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN A COMPRA, que celebró con los ciudadanos PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA Y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo en fecha 08 de Septiembre de 2005, bajo el No 43, Tomo 67, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; así como también demandó los daños y perjuicios causados por el supuesto incumplimiento culposo en que incurrió el arrendador, ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, al celebrar un contrato de arrendamiento con Opción a Compra sobre el inmueble identificado en autos, a sabiendas de que sobre el mismo existe prohibición legal para el uso de Almacenaje y Depósito General y Estacionamiento de Mercancía autopropulsada ya nacionalizada y/o cualquier otra actividad de lícito comercio, afín o conexa a la antes expresada.
Se observa del contenido del contrato de arrendamiento con opción a compra, cuya nulidad se demanda, que el mismo fue celebrado entre el ciudadano FLORENTINO DE OLIVEIRA RASCADO, como arrendador, y los ciudadanos PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ, como arrendatarios; lo que hace necesario precisar quienes serían, en principio, los legitimados para actuar como demandantes o demandados en la presente causa, y con ello, determinar si era necesario la integración del litisconsorcio activo necesario, a los fines de precisar si existe o no la falta de cualidad esgrimida por el accionado de autos.
En este sentido se observa que, si bien según criterio sentado por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 5007, de fecha 15 de diciembre de 2005: “...la cualidad no se pierde por el hecho de que en una comunidad, alguno de los comuneros ejerza su derecho como medio de protección de sus intereses particulares…”, el mismo está referido a cuando los efectos del fallo, que dirima los derechos de uno cualesquiera de los comuneros, recaigan sólo sobre éste sin que afecte los derechos o intereses de los demás comuneros.
Ahora bien, considera este Sentenciador necesario destacar que, ante la pluralidad de partes en una causa (litis consorcio), bien sea activa, pasiva o mixta y que según el doctor RENGEL ROMBERG, viene dada ante la situación jurídica en que se hayan diversas personas, vinculadas por una relación sustancial común o por varias relaciones sustanciales conexas, que actúan conjuntamente en el proceso, voluntaria o forzosamente, como actores o como demandados o como actores de un lado y como demandados del otro.
Siguiendo el precitado procesalista RENGEL ROMBERG, el litis consorcio puede ser necesario o forzoso; cuando existe una relación sustancial o estado jurídico único para varios sujetos, en tal forma que las modificaciones de dicha relación o estado jurídico, para hacer eficacia deben operar frente a todos sus integrantes, y por lo tanto, al momento de plantearse en juicio la controversia, la pretensión debe hacerse valer por uno o por varios de los integrantes de la relación frente a todos los demás.
En nuestro Código de Procedimiento Civil, el litis consorcio necesario, se encuentra consagrado en los artículos 146 y 148, los cuales preceptúan:
146.- “Podrán varias personas demandar o ser demandadas conjuntamente como litisconsortes:
a) Siempre que se hallen en estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa;
b) Cuando tengan un derecho o se encuentren sujetas a una obligación que derive del mismo título;
c) En los casos 1º, 2º y 3º del artículo 52.”
148.- “Cuando la relación jurídica litigiosa haya de ser resuelta de modo uniforme para todos los litisconsortes, o cuando el litisconsorcio sea necesario por cualquier otra causa, se extenderán los efectos de los actos realizados por los comparecientes a los litisconsortes contumaces en algún término o que hayan dejado transcurrir algún plazo.”
También existe el litis consorcio forzoso o necesario en la disolución de la comunidad de bienes que consagra el artículo 768 del Código Civil, en la partición de bienes de herencia ab intestato o testamentaria y otros casos.
En este sentido, el autor patrio RAFAEL ORTIZ-ORTIZ, en su obra “Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos”, comenta:
“…El litisconsorcio será necesario cuando, por imperio de una disposición de ley o por la estructura y naturaleza de la pretensión misma, la integración de un mismo proceso no pueda realizarse sino con la presencia de todas las personas vinculadas por una misma pretensión. En este supuesto, todas las personas deben concurrir al proceso como demandantes o demandados, por tratarse del ejercicio conjunto y no separado de la misma pretensión jurídica. Se habla de que el litisconsorcio es forzoso porque no depende de la voluntad de los sujetos intervinientes sino por una disposición expresa de la ley, o cuando por necesidad de la actuación material que la pretensión comporta, se requiera la integración de todas las personas vinculadas. Se denomina, igualmente, “necesario” porque, de no existir la integración del proceso con todas las personas que deben integrarlo, la sentencia que se dicte no será eficaz frente a los litisconsortes omitidos. Por último, como lo veremos más adelante, este tipo de litisconsorcio se denomina también “simple”, precisamente, porque la pretensión es única aún cuando los sujetos sean múltiples”. (p. 690-691).”
Ahora bien, ¿Porqué se hace necesario precisar si existe o no un litisconsorcio activo necesario? No es más que para determinar la legitimatio ad causam, que es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión (entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido, y el demandado la obligación que se le trata de imputar); se trata pues, de una valoración que debe realizar el sentenciador sobre la pretensión, para poder proveer sobre la petición en ella contenida.
No debe ser confundido la legitimación con la capacidad, en virtud que la primera consiste en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o un poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, en cambio la capacidad procesal es la actitud que tiene una persona para ejercitar actos procesales validos.
La capacidad procesal es un presupuesto procesal, una condición de validez de los actos procesales, en cambio la legitimación, es una condición de admisibilidad de la pretensión.
Siendo que, en el caso de marras, las resultas del juicio incoado por el accionante de autos, en su condición de arrendatario, por Nulidad de Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra y Daños y Perjuicios, derivados del contrato celebrado, conjuntamente con los ciudadanos ILITCH JAVIER VARGAS PÉREZ; CARLOS MIGUEL SÁNCHEZ GARCÍA Y LUIS JOSÉ SALAZAR VÁSQUEZ, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, Estado Carabobo, en fecha 08 de Septiembre de 2005, bajo el No 43, Tomo 67, de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría; afectaría a todos los demás co-arrendatarios; si bien con relación a los daños la cualidad no se pierde por el hecho de que exista una comunidad, puesto que, alguno cualesquiera de los comuneros pudiese ejercer sus derechos como medio de protección de sus intereses particulares, siempre que el fallo dirima sus pretendidos derechos, recaigan sólo sobre éste, sin que afecte los derechos o intereses de los demás comuneros; no así la pretensión de nulidad, puesto que dicho fallo tendría efectos no solo sobre los derechos del accionante en particular, sino que los mismos se extenderían a los demás co-arrendatarios; lo que hace forzoso concluir que nos encontramos ante un litisconsorcio activo necesario; lo que deviene en la falta de cualidad del hoy accionante, ciudadano PABLO ALFREDO GONZÁLEZ PIMENTEL, para demandar por si solo la Nulidad del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra; dada la pluralidad de personas que se hallan en relación con el objeto del litigio, y en virtud de la cual se exige, para que la pretensión procesal pueda ser examinada en cuanto al fondo, que sean dichas personas las que figuren como partes en el proceso; Y ASÍ SE DECIDE.
Decidido lo anterior, con fundamento en que, la acción no debe ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley (presupuestos procesales para acceder a la jurisdicción), y que la inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación; es por lo que, al no haberse constituido en la presente causa el litisconsorcio activo necesario, en inobservancia, por parte del accionante de autos de la norma contenida en el artículo 146 del Código de Procedimiento Civil, que regula la figura del litisconsorcio, la cual es de estricto orden público, con base en el artículo 212 ejusdem, en concordancia con los artículos 341 ibídem, esta Alzada concluye, que la presente acción de Nulidad del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, incoada por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, contra el ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO, debe ser declarada INADMISIBLE, tal como se señalará en el dispositivo del presente fallo; Y ASI SE DECIDE.
Como corolario de lo antes decidido, es de observarse que, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha sentado en Sentencia No. 3122, de fecha 07 de noviembre de 2.003, dictada en el Expediente No. 03-2242 con Ponencia del Magistrado JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, que:
“…A partir de la última reforma del Código de Procedimiento Civil en el año 1987 en materia procesal civil, la naturaleza del auto de admisión de la demanda, es la de un auto decisorio, el cual no requiere de fundamentación, y al momento de pronunciarse el juez verificará, que la petición no sea contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley para que se tramite, tal como lo dispone el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de lo cual, el auto que admite la demanda no puede ser considerado un auto de mera sustanciación o de mero trámite que pueda ser revocado o reformado de oficio o a petición de parte por el tribunal que lo haya dictado, por lo que en caso de que una de las partes advierta la existencia de un vicio en el auto de admisión que no pueda ser reparable a través de la oposición de cuestiones previas, y la correspondiente decisión que las resuelva, o mediante la sentencia definitiva que sobre el mérito de la controversia deba dictarse, en aplicación del principio de la concentración procesal, la parte podrá pedir la nulidad de dicho auto, y el juez si encontrare elementos suficientes, tendría la posibilidad de anular el auto de admisión írrito… y así se declara…”.
En consecuencia, siendo que esta Alzada declaró la inadmisibilidad de la demanda de Nulidad del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra, incoada por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, contra el ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO, es por lo que en aplicación del criterio jurisprudencial traído a colación como fundamento del presente fallo, DECLARA LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, en fecha 31 de octubre de 2006, y demás actuaciones subsiguientes. Dejando a salvo para el accionante el ejercicio que pueda corresponderle derivado del Contrato de Arrendamiento con Opción a Compra acompañado al escrito libelar; Y ASI SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OPCION A COMPRA, incoada por el abogado JESUS RAFAEL LEON, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano PABLO ALFREDO GONZALEZ PIMENTEL, contra el ciudadano ANTONIO DE OLIVEIRA RASCADO.- SEGUNDO: LA NULIDAD del auto de admisión de la demanda, dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en Puerto Cabello, en fecha 31 de octubre de 2006, y demás actuaciones subsiguientes.
Líbrese Oficio al Juzgado “a-quo” informándole sobre las resultas del presente fallo.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES Y/O A SUS APODERADOS, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 233, ejusdem. Líbrese las boletas de notificación y entréguese al ciudadano Alguacil.
PUBLIQUESE y REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiocho (28) días del mes de febrero del año dos mil trece (2013). Años 202° y 153°.
El Juez Titular,

Abg. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:00 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Fueron libradas las boletas de notificación y entregadas la ciudadano Alguacil a los fines legales consiguientes. Se libró Oficio No. 111/13.-
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO