TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 4 de julio de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-R-2013-000006

PARTE ACTORA RECONVENIDA: FRANCISCO WAGNER HOYOS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad No. V-15.582.387.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: Abogado IBRAHIN RODRIGUEZ PULIDO, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 5.370.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, inscrita ante la Oficina Subalterna de Registro del Segundo Circuito del departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 07 de noviembre de 1952, bajo el No. 42, folios 106 al 110, Tomo 04, Protocolo Primero.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: MARIA HENRIKA CARABALLO, MIRIAM BALI DE ALEMÁN y ELIZABETH ALEMÁN BALI, abogadas en ejercicio, de este domicilio, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 37.426, 284 y 58364, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN).

- I –
SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda incoada ante el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas por el ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS, en fecha 21 de noviembre de 2005, mediante la cual demanda por cumplimiento de contrato a la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA. Dicha demanda fue admitida en fecha 15 de mayo de 2006.
En fecha 30 de noviembre de 2005, el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, admitió la presente demanda.
En fecha 09 de diciembre de 2005, se libró compulsa de citación a la parte demandada.
En fecha 21 de abril de 2006, compareció el alguacil accidental del a-quo y a los fines de manifestar la imposibilidad de practicar la citación personal de la parte demandada. En esa misma fecha, compareció la parte actora, y solicitó al tribunal una medida cautelar innominada.
En fecha 10 de mayo de 2006, la parte actora solicitó la citación de la parte demandada mediante carteles, lo cual fue acordado por el a-quo, en fecha 15 de mayo de 2006.
En fecha 06 de julio de 2006, luego de resultar infructuosas las gestiones realizadas para lograr la citación de la parte demandada, el tribunal a-quo, designó defensora ad-litem.
En fecha 19 de julio de 2006, la propia parte demandada contestó la demanda y formuló reconvención a la parte actora. En consecuencia, en fecha 25 de julio de 2006 tuvo lugar el acto de contestación a la reconvención.
En fecha 26 de julio de 2006, la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de julio de 2006, el tribunal a-quo admitió las pruebas consignadas por la parte actora.
En fecha 31 de julio de 2006, la parte demandada se opuso a la admisión de la testimonial del ciudadano Víctor Díaz. Adicionalmente, en esa misma fecha la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 02 de agosto de 2006, el a-quo admitió las pruebas presentadas por la parte demandada, fijando la oportunidad para la evacuación de las declaraciones testimoniales promovidas.
En fecha 14 de agosto de 2006, el a-quo dictó auto mediante el cual negó la admisión de la prueba testimonial promovida por la parte actora reconvenida.
En fecha 21 de septiembre de 2006, el juzgado a-quo difirió la oportunidad para dictar sentencia definitiva en la presente causa.
En fecha 28 de mayo de 2012, el juzgado a-quo dictó sentencia definitiva en el presente juicio. Seguidamente, en fecha 18 de marzo de 2013, la parte actora apeló de dicha decisión. Dicha apelación fue oída en ambos efectos, en fecha 04 de abril de 2013.
En fecha 02 de mayo de 2013, previa distribución de Ley, este Juzgado le dio entrada a la presente causa.
Vencida la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, este Tribunal procede a emitir la misma en los términos que se desarrollan a continuación.

- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES

En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:

1. Que el ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS, desde el año 1992, es arrendatario del inmueble constituido por el área de piscina, instalaciones y equipos, del Centro Juvenil Don Bosco, ubicado en la Avenida Rómulo Gallegos, sector Boleita, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del Estado Miranda, en virtud de contrato de arrendamiento celebrado con la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGOGICA, relación que se mantuvo hasta la celebración del último contrato de arrendamiento de fecha 22 de noviembre de 2000.
2. Que en el último contrato de arrendamiento, las partes acordaron que el tiempo de duración del mismo sería desde el 1º de noviembre de 2000, hasta el día 30 de junio de 2001. Al término del contrato este se renovaría automáticamente por períodos sucesivos de un año, desde el 1 de julio de cada renovación hasta el 30 de junio del año siguiente, excepto cuando una de las partes manifieste a la otra, por escrito, su decisión de no renovar el mismo, con un mínimo de noventa días de anticipación a la fecha de vencimiento, quedando expresamente convenido que la renovación automática no se efectuaría si a la fecha del vencimiento del contrato o de las últimas de sus prórrogas, el arrendatario no hubiese cancelado íntegramente todos los cánones de arrendamiento y las demás obligaciones de pago derivadas del contrato, sin que en esos casos el arrendador estuviese obligado a dar al arrendatario ningún aviso previo.
3. Que la arrendadora, de conformidad con el contrato notificó al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato a su próximo vencimiento, mediante notificación judicial evacuada el 31 de marzo de 2005, por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
4. Que ante la manifestación de la parte actora de optar por el beneficio de la correspondiente prórroga legal, la arrendadora actuó de manera ajena a lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
5. Que tal conducta se puede constatar en cartas misivas que en forma continua le dirige a la parte demandada, donde sin justificación alguna prohíbe la realización de cualquier evento en las áreas arrendadas, restringiendo a su vez el horario convenido entre ambas partes y rechazando actividades conexas que desde inicio de la relación arrendaticia la parte actora ha realizado en el inmueble, con el objeto de que esta renuncia al beneficio de la prórroga legal.
6. Que la parte demandada mantiene una conducta de acoso, tanto a la parte actora, como con los empleados que trabajan a cargo de la misma.

Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada contestó en los siguientes términos:

1. Que a excepción de lo aceptado en su escrito, rechaza y contradice en todas sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda interpuesta por el ciudadano Francisco Wagner Hoyos.
2. Que efectivamente el ciudadano Francisco Wagner Hoyos es el arrendatario de la piscina con sus instalaciones y equipos actuales, ubicada en los terrenos del Centro Juvenil Don Bosco, situado en de la Avenida Rómulo Gallegos, Sector Boleìta, Municipio Leoncio Martínez, Distrito Sucre del Estado Miranda.
3. Que la demandante manifestó mediante Notificación Judicial realizada por el Juzgado Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, su voluntad de no renovar a partir del día 30 de junio de 2005, el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos.
4. Que es falso lo dicho por el arrendatario en cuanto a que la parte demandada haya asumido una actitud ilegal u hostil, ajena a la letra contractual, ante la decisión del arrendatario de optar por disfrutar del beneficio de la prórroga legal a partir del día 30 de junio de 2005.
5. Que es falso que las misivas enviadas por la parte demandada a la parte actora sean prueba de dicha conducta ilegal e irracional, por cuanto es incierto que se le haya prohibido la realización de algún evento en el área arrendada.
6. Que el falso que la demandada haya restringido el horario convenido o haya rechazado la realización de actividades, que el actor haya estado realizando en el inmueble, desde un principio de la relación arrendaticia.
7. Negó que mantenga una actitud de acoso hacia el actor y sus empleados, que los haya agredido verbalmente, o haya puesto el buen nombre del arrendatario o de sus empleados ante los padres y representantes de los niños inscritos en las actividades deportivas que efectúa el arrendatario.
8. Negó que las comunicaciones de fecha 04 de mayo de 2005 y 06 de junio de 2005 constituyan una violación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o que pretendan cambiar las condiciones pactadas en el contrato.
9. Negó que la demandada con la misiva de fecha 21 de agosto de 2005 impidió el desarrollo las actividades vacacionales y de piscina libre, ya que con la misma lo que se pretendió fue ratificar la cláusula octava del contrato, en el entendido de que las actividades vacacionales se realizan en el mes de agosto, y señalar la causa especial a que se refiere la cláusula séptima del contrato de marras, relacionada con el mantenimiento de las instalaciones.
10. Que la parte actora es quien incumplió con sus obligaciones contractuales, por cuanto pretendió mediante pancartas promocionar una actividad vacacional bajo el nombre y la reputación de la demandada, así como realizar otras actividades sin la autorización correspondiente, por lo que al ser negadas las referidas actividades, la parte actora lo que ha hecho es atender al contenido del contrato de marras y ejercer los derechos previstos en el mismo.
11. Que la parte actora subarrendó sin autorización la piscina a la Academia de Deportes de la Asociación Civil David Hoyos, pretendió utilizar la piscina en el período vacacional del mes de diciembre, en el que nunca hubo actividades vacacionales, e irrespetó las exigencias estipuladas en el contrato en cuanto a la moralidad, seguridad e higiene, como por ejemplo, no teniendo el personal de salvavidas requerido y suficientemente capacitados para vigilar a los usuarios de la piscina y permitiendo el uso de ropa interior y bikinis a los usuarios de la misma, lo cual es contrario al espíritu de un colegio católico.
12. Que aceptan que la parte actora tiene un lapso de tres (3) años de prórroga legal, contados a partir del 30 de junio de 2005.

- III-
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN

En el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada planteó reconvención en los siguientes términos:

1. Que consta de contrato de arrendamiento que la parte demandada reconviniente dio en arrendamiento a la parte actora reconvenida la piscina con sus instalaciones y equipos actuales, ubicada en los terrenos del Centro Juvenil Don Bosco, en la Avenida Rómulo Gallegos, Sector de Boleíta, hoy Municipio Sucre del Estado Miranda.
2. Que dicho espacio deportivo fue arrendado bajo las siguientes condiciones:
 El canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Bs. 600.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 600,00, el cual fue aumentado de acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de marras, siendo la cantidad actual de Bs. 3.000.000,00, hoy equivalentes a Bs.F. 3.000,00.
 Con la prohibición de ceder el contrato o subarrendar el inmueble arrendado.
 La cláusula décima cuarta del contrato, obliga al arrendatario a mantener para seguridad de los usuarios, durante el uso de la piscina dos (2) salvavidas capacitados.
 Que el arrendatario estaría obligado a velar para que los usuarios y el personal de la piscina observen las normas de la misma.
 Que el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato y de sus anexos, daría el derecho de reclamo correspondiente así como exigir la reparación del daños causado. Además, la reincidencia en el incumplimiento otorga el derecho al arrendador de rescindir unilateralmente el contrato.
3. Que en fecha 31 de marzo de 2005, la parte demandada reconviniente, mediante notificación judicial practicada por el Juez Quinto de Municipio de esta Circunscripción judicial, le participó al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento y por ello, la parte demandada reconvenida desde el 30 de junio de 2005, está gozando del beneficio de prórroga legal correspondiente. Sin embargo, el demandante ha ido incumpliendo reiteradamente las cláusulas del contrato de arrendamiento.
4. Que en varias oportunidades la parte demandada reconviniente se vio en la necesidad de advertirle al demandante reconvenido la obligación que tenía de cumplir con su contrato.
5. Que por todo lo antes expuesto ocurren a reconvenir a los fines de que la parte actora reconvenida convenga: (i) en que sin la autorización de la parte demandada reconviniente, cedió o sub-arrendó el inmueble objeto de la presente demanda; (ii) en que ha incumplido con la obligación que tiene de mantener dos (2) salvavidas capacitados, para el cuidado y vigilancia de los usuarios de la piscina; (iii) en que ha infringido las normas de moralidad, seguridad e higiene a que le obliga el contrato de arrendamiento; (iv) que en virtud de dichos incumplimientos el contrato de arrendamiento quedó resuelto y en consecuencia debe entregar a la parte demandada reconviniente, la piscina objeto del contrato de arrendamiento con las instalaciones y equipos actuales y; (v) que convenga en pagar las costas, costos y honorarios profesionales causados por este procedimiento.

Así, en la oportunidad correspondiente la parte demandante reconvenida contestó la reconvención en los siguientes términos:

1. Rechazó y contradijo la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, en todas y cada una de sus partes por ser inciertas y contrarias tanto en los hechos como en derecho.
2. Que no es cierto que la parte actora reconvenida haya cedido el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia.
3. Que no hubo sub-arrendamiento celebrado por la parte actora reconvenida, por cuanto la misma sólo se limitó a contratar a la academia Davis Hoyos para la continuación en forma conjunta, en las actividades en el inmueble en autos, es decir, auxiliándose con esta última, a los fines de poder continuar con las actividades propias.
4. Que no es cierto que la parte actora reconvenida, ni ninguna persona bajo su supervisión, hayan violado las normas de seguridad de la piscina, pues permanentemente tanto en la actividad de natación dirigida, en las actividades de piscina libre y eventos especiales, se cuenta con personal especializado para resguardar la seguridad de los usuarios y se cumple con las normas de higiene de la piscina cuyo mantenimiento se hace en forma periódica.

-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Original de documento privado constituido por un contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos ENRIQUE PARRAVANO MARINO y FRANCISCO WAGNER HOYOS en fecha 20 de noviembre de 2000. Al respecto, este sentenciador le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento privado.
• Copia fotostática de notificación judicial solicitada por la Asociación Civil Sociedad Pedagógica, contentiva de un desahucio respecto del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de noviembre de 2000, dirigida a el ciudadano Francisco Wagner Hoyos y practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del área Metropolitana de Caracas, en fecha 31 de marzo de 2005. Al respecto este Juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en virtud de su carácter de copia fotostática de documento judicial en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de carta misiva suscrita por el ciudadano FRANCISCO HOYOS, en fecha 27 de mayo de 2005, remitida a la Asociación civil Sociedad Pedagógica. Al respecto, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil en lo que respecta al requisito de que las cartas misivas deben estar dirigidas por una de las partes a la otra, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto de una revisión del mismo no se evidencia claramente que el receptor de la carta constituya representante de la parte demandada del presente juicio.
• Original de cartas misivas suscritas por el ciudadano FRANCISCO JAVIER GONZÁLEZ, en su carácter de Director del Centro Juvenil Don Bosco, en fechas 04 de mayo de 2005, 06 de junio de 2005, 14 de noviembre de 2005, 21 de agosto de 2005 y 23 de abril de 2006, dirigidas a el ciudadano FRANCISCO HOYOS. Al respecto este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto se encuentra suscrito por un tercero ajeno a la presente controversia y en tal virtud debió haber sido ratificado de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de documento privado constituido por un contrato de servicios administrativos suscrito por los ciudadanos DAVID HOYOS y FRANCISCO HOYOS, en fecha 15 de septiembre de 2005. Al respecto este sentenciador otorga valor probatorio a dicho instrumento en virtud de que fue debidamente ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de carta misiva suscrita por el ciudadano ENRIQUE JOSE PARRAVANO, en fecha 30 de septiembre de 2005, remitida al ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS. Al respecto, de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil en lo que respecta al requisito de que las cartas misivas deben estar dirigidas por una de las partes a la otra, este sentenciador le otorga valor probatorio de dicho instrumento por cuanto de una revisión del mismo se evidencia rúbrica en señal de recepción, la cual no fue desconocida por el antagonista en la oportunidad correspondiente de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de currículo del ciudadano HECTOR SANCHEZ BELLO. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicha probanza en virtud de que no constituye el tipo de documento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, permite promover en copia fotostática.
• Copias fotostáticas de cartas misivas suscritas en fechas 26 de julio de 2005 y 26 de agosto de 2005, cursantes a los folios ciento cuarenta y uno (141) y ciento cuarenta y dos (142). Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dichas probanzas en virtud de que no constituyen el tipo de documento que el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, permite promover en copia fotostática.
• Original de carta misiva suscrita por el ciudadano FRANCISCO JAVIER GONZÁLEZ remitida al ciudadano FRANCISCO WAGNER en fecha 8 de julio de 2006. Al respecto este sentenciador le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, en virtud de que cumple con los requisitos establecidos en la Ley para la promoción de cartas misivas en el presente juicio por estar dirigida a la parte contraria.
• Original de carta misiva suscrita por el ciudadano FRANCISCO WAGNER, dirigida al ciudadano FRANCISCO JAVIER GONZÁLEZ, de fecha 24 de agosto de 2006, recibida en fecha 29 de agosto de 2005. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto no cumple con el requisito establecido en el artículo 1.371 del Código Civil, respecto de que debe estar dirigida de una parte a la otra.
• Original de carta misiva suscrita por Francisco Hoyos, y dirigida a Enrique Parravano, en fecha 3 de noviembre de 2005. Al respecto este sentenciador le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.371 del Código Civil, en virtud de que cumple con los requisitos establecidos en la Ley para la promoción de cartas misivas en el presente juicio por estar dirigida a la parte contraria, y en virtud de que la firma evidenciada en el documento en señal de aceptación no fue desconocida en la oportunidad correspondiente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de carta misiva suscrita por Francisco Hoyos y dirigida a Francisco Javier González, en fecha 21 de abril de 2006. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto no cumple con los requisitos establecidos en el artículo 1.371 del Código Civil, por cuanto dicha carta no se encuentra remitida entre las partes del presente juicio.
• Promovió las declaraciones testimoniales del los ciudadanos Víctor Díaz, David Hoyos, Héctor Bello y Bartolomé Martínez. Dentro de los hechos pertinentes al presente caso, este sentenciador observó numerosos hechos relacionados con la actividad laboral desplegada en el Centro Juvenil Don Bosco, horarios de trabajo, cantidad de alumnos de las clases de natación, entre otros aspectos relacionados con el contrato de arrendamiento. Al respecto, este sentenciador otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido de que a los fines de su valoración se ha tomado en consideración si las deposiciones de los testigos concuerdan entre si y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejercen y demás.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Anuncios publicitarios, cursantes desde los folios sesenta y uno (61) hasta el sesenta y tres (63). Al respecto este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto se encuentra en contravención del artículo 1.368 del Código Civil en lo que respecta al requisito establecido para los documentos privados de que los mismos deben estar suscritos por las partes.
• Original de inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 06 de julio de 2006, mediante solicitud efectuada por la Asociación Civil Sociedad Pedagógica en la sede del Centro Juvenil Don Bosco. Al respecto este sentenciador otorga valor probatorio a dicha probanza de conformidad con el artículo 472 del Código Civil, respecto de los hechos evidenciados por el Juez a través de sus sentidos, haciendo constar que la misma tiene carácter indiciario por cuanto la contraparte no tuvo la posibilidad de controlarla en el acto de su evacuación.
• Original de carta misiva suscrita por el ciudadano FRANCISCO WAGNER, en fecha 05 de octubre de 2005, remitida al ciudadano ENRIQUE JOSE PARRAVANO. Al respecto este sentenciador le otorga valor probatorio a dicho instrumento en virtud de que no fue desconocido por su antagonista en la oportunidad correspondiente, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de documento constitutivo de la Asociación Civil David Hoyos, debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Autónomo Plaza del estado Miranda, Guarenas, en fecha 12 de febrero de 2001, bajo el No. 13, folio No. 44 al 60, Tomo 12. al respecto este Juzgado le otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil en virtud de su carácter de copia fotostática de documento público.
• Original de documento privado constituido por un contrato de servicios administrativos suscrito por los ciudadanos DAVID HOYOS y FRANCISCO HOYOS, en fecha 15 de septiembre de 2005. Al respecto este sentenciador otorga valor probatorio a dicho instrumento en virtud de que fue debidamente ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
• Inspección judicial en la sede del Centro Juvenil Don Bosco, para que con la ayuda de un práctico fotógrafo el tribunal deje constancia de los siguientes particulares:
o Avisos publicitarios que existen en el muro que delimita el área del portón de entrada del Centro Juvenil Don Bosco y del contenido del mismo.
o Del contenido de los avisos, pancartas y demás existentes, ubicados en el área de la piscina y sus adyacencias y del contenido de los mismos.
o De cualquier otro particular a que hiciere referencia en el momento en que se realice la inspección solicitada.
Al respecto, este sentenciador otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil, respeto de los hechos presenciados por la autoridad judicial, en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
• Promovió las declaraciones testimoniales de los ciudadanos IRMA BALDEON, JAIME FEGUEREIDO y LUIS ROJAS, las cuales fueron evacuadas en fecha 7 de agosto de 2006. Dentro de los hechos pertinentes al presente caso, este sentenciador observó la existencia de numerosas irregularidades en el área de la piscina tales como la ingesta de bebidas alcohólicas en el complejo deportivo y el ingreso al área de la piscina con indumentaria inadecuada. Al respecto, este sentenciador otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en el entendido de que a los fines de su valoración se ha tomado en consideración si las deposiciones de los testigos concuerdan entre si y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que

En síntesis, es de precisar por este sentenciador que una vez analizadas todas probanzas aportadas por las partes involucradas en el presente asunto, quedaron demostrado los siguientes hechos pertinentes:
• La celebración de un contrato de arrendamiento entre las partes del presente juicio de fecha 22 de noviembre de 2000, con duración hasta el 30 de junio de 2001.
• La notificación judicial de la parte actora verificada en fecha 30 de junio de 2005, respecto del desahucio del contrato de marras.
• El contenido de los carteles publicitarios evidenciados en el área de la piscina del Centro Juvenil Don Bosco, acreditados mediante inspección judicial practicada por el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
• La voluntad del demandado de ratificar el carácter intuitu personae del contrato de marras, establecido en su cláusula novena, mediante carta misiva que prohíbe el subarrendamiento y cesión del mismo.
• La celebración de un contrato de administración de servicios celebrado entre el ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS, y el ciudadano DAVID HOYOS, para la administración de los programas vinculados al área de la piscina del Centro Juvenil Don Bosco.
• El requerimiento de información respecto de la anterior relación contractual, efectuado por el demandado mediante carta misiva de fecha 30 de septiembre de 2005.
• Los hechos pertinentes respecto de los avisos publicitarios evidenciados en la inspección judicial promovida por la parte actora.
• Los hechos pertinentes respecto de las obligaciones contractuales cuyo cumplimiento se pretende en el presente juicio, indicados por los testigos evacuados por las partes de ley previa consideración de los mismos de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

- V –
RESPECTO DE LA PERENCION DE LA INSTANCIA

Con relación a la perención de la instancia solicitada en el presente juicio este sentenciador luego de una revisión del presente expediente evidenció que a partir del 18 de mayo de 2009, hasta el 6 de diciembre de 2010, no hubo actuaciones procesales de las partes. En ese sentido, este juzgado considera menester incorporar a la presente decisión el artículo 267 del código de procedimiento civil, el cual textualmente transcrito se lee al tenor siguiente:
“Artículo 267 Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.”
De la simple lectura del anterior dispositivo legal se pueden apreciar los dos elementos constitutivos de la norma, a saber:
a) Un supuesto de hecho: El transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes; y,
b) Una consecuencia jurídica: La extinción de la instancia por obra de la perención.

Sin embargo, este sentenciador evidenció que la fase procesal en la cual se encontraba la presente causa, para el momento de la inactividad procesal delatada, constituye la fase de sentencia, es decir, una vez evacuados los medios probatorios promovidos, y vencido el lapso para presentar informes, por lo cual se configura el supuesto de hecho de la parte in fine del precitado artículo que establece: “La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención.” y en consecuencia mal podría este sentenciador declarar la perención en el presente caso. Así se hace constar.

- VI-

MOTIVACION PARA DECIDIR EL JUICIO PRINCIPAL

Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:
La pretensión evidenciada en el libelo de demanda constituye el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por cuanto al decir de la parte actora, el demandado en su condición de arrendador no ha permitido el desenvolvimiento adecuado de las actividades inicialmente pactadas en el contrato cuyo cumplimiento demanda. Al respecto, de una lectura del referido contrato se observa que dichas actividades estaban vinculadas a la utilización de las áreas arrendadas para el desarrollo de programas deportivos de diferente categoría vinculados a la natación.
Ahora bien, como quiera que en fecha 30 de junio de 2005, fue notificado al demandante la voluntad de no prorrogar el contrato en cuestión, al día siguiente comenzó de pleno derecho a computarse el beneficio de la prorroga legal de tres (3) años, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual es un hecho aceptado por las partes.
Sin embargo, al decir del demandante, durante el período de la prorroga legal, el demandado a manifestado actitudes ajenas al contenido del contrato, a los fines de obstruir el desarrollo habitual de las actividades programadas para ser desarrolladas en el área arrendada.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecidos los requisitos necesarios para que prospere la acción de cumplimiento de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).
(Resaltado Tribunal)

De igual forma, el autor Luis Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:
“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luis. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

(Resaltado Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral;
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus obligaciones.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este tribunal que mediante la producción de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, en el cual el demandado se obligó a arrendar, y el demandante, a pagar un determinado canon de arrendamiento ha quedado fehacientemente probada en este proceso, la existencia de la relación contractual sinalagmática alegada en el libelo de la demanda.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de cumplimiento de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con su obligación o manifieste cumplirla, este sentenciador debe necesariamente incorporar a la presente decisión el contenido del referido contrato, especialmente las obligaciones estipuladas en sus cláusulas novena y décima cuarta, las cuales establecen lo siguiente:

“NOVENA: Este contrato se entiendo celebrado “intuitu personae” en lo que respecta a EL ARRENDATARIO, en consecuencia este no podrá ceder el presente contrato, ni subarrendar los bienes arrendados, ni total, ni parcialmente, sin consentimiento escrito de EL ARRENDADOR, el cual queda facultado para fijar limitaciones y poner las exigencias que considere convenientes. La violación de esta regla, aunque fuere de larga duración, no puede constituir un derecho adquirido.

…(omissis)…

DÉCIMA CUARTA: EL ARRENDATARIO, se obliga al buen funcionamiento de la piscina, según las normas vigente de seguridad e higiene. Para seguridad de los usuarios, EL ARRENDATARIO mantendrá, durante el uso de la piscina, dos salvavidas suficientemente capacitados. El agua deberá ser controlada todos los días y analizada periódicamente según las normas que rigen esta materia; los resultados de los análisis deber ser expuestos en lugar visible a los usuarios.”

Las premencionadas cláusulas, constituyen la principal defensa del demandado ya que a su decir el arrendatario subarrendó o cedió el contrato de arrendamiento de marras a la asociación civil DAVID HOYOS, y no cumplió con lo establecido en el contrato respecto de la obligación de proporcionar los dos (2) salvavidas capacitados, durante el uso de la piscina. Al respecto, el demandante convino en el hecho de que contrató a la asociación civil DAVID HOYOS, únicamente bajo la figura del contrato de administración de servicios, mas no subarrendó ni cedió el contrato de marras a la indicada asociación civil.
Ahora bien, si bien es cierto que mediante las fotos que complementan la inspección judicial producida junto al libelo de demanda, y los hechos evidenciados en la inspección judicial promovida en el a-quo, se evidencian varios carteles publicitarios, con la denominación “ACADEMIA DE DEPORTES D.H.”, “ACADEMIA DE DEPORTES DAVID HOYOS, y comunicados con el sello de la asociación civil DAVID HOYOS, no es menos cierto que dichas circunstancias únicamente tienen valor indiciario, mas no constituyen plena prueba respecto de la cesión o subarrendamiento del contrato de marras.
Por otro lado, respecto de si la parte actora incumplió con su obligación de mantener dos (2) salvavidas capacitados para la seguridad de los usuarios de la piscina, luego de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, no se evidenció medio probatorio tendiente a demostrar que se usara la piscina sin presencia de salvavidas, por lo cual no quedó probado que el demandado haya incumplido con dicha obligación.
En virtud de lo anteriormente analizado este sentenciador tiene por satisfecho el segundo elemento concurrente para la procedencia de la presente demanda, es decir, que el demandante haya cumplido con su obligación, en virtud de que no fueron aportados elementos de convicción suficientes para acreditar lo contrario.
En relación al último requisito concurrente para la procedencia de la presente demanda, es decir, que el demandado no haya cumplido con sus obligaciones, lo cual al decir del demandante constituye su obstaculización a las labores habituales desempeñadas en el área arrendada, este sentenciador observa luego de una revisión del acervo probatorio presentado en autos, la inexistencia de medio probatorio dirigido a acreditar tal circunstancia, ya que si bien es cierto se observan numerosas cartas misivas que hacen referencia a lo denunciado, las mismas carecen de valor probatorio por los motivos anteriormente indicados. Respecto de lo anterior, se observa en las declaraciones de los testigos aportados al presente juicio, que el demandado se mostraba incómodo o inconforme ante determinadas situaciones evidenciadas en el inmueble arrendado, mas no que haya impedido las actividades desarrolladas en el mismo. Lo anterior, evidentemente constituye una violación al principio de que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, el cual se encuentra contemplado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y debe necesariamente transcribirse a continuación:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, al no haber producido oportunamente los correspondientes medios de prueba suficientes para demostrar los hechos alegados en su libelo de demanda, este sentenciador debe necesariamente declarar improcedente la pretensión contenida en la presente demanda. Así se decide.

- VII –
MOTIVACION PARA DECIDIR LA DEMANDA RECONVENCIONAL

De la lectura del escrito de reconvención se colige como pretensión de la parte demandada reconviniente, la resolución del contrato de marras, por cuanto a su decir el demandante reconvenido cedió o subarrendó el mismo y no cumplió con la obligación de proporcionar los dos (2) salvavidas capacitados, durante el uso de la piscina, obligaciones establecidas en las cláusulas novena y décimo tercera, respectivamente.
En ese sentido, este sentenciador observa que en este caso los elementos fáctico - jurídicos concurrentes y necesarios para la procedencia de la pretensión principal, guardan perfecta relación de identidad con los elementos fáctico - jurídicos concurrentes y necesarios para la procedencia de la pretensión reconvencional. En tal virtud, siendo que no quedó probado en el capítulo anterior, que la parte actora reconvenida haya cedido o subarrendado el contrato de marras, o no haya proporcionado los salvavidas a que hace referencia la cláusula décimo tercera, por cuanto los medios probatorios aportados no fueron suficientes para acreditar tal circunstancia, la pretensión deducida en el juicio reconvencional resulta a todas luces improcedente. Así se decide.

- VIII -
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara, SIN LUGAR la apelación ejercida en contra de la decisión proferida por el Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 28 de mayo de 2012. En consecuencia:
PRIMERO: Se confirma el fallo apelado.
SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por el ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS, en contra de la asociación civil SOCIEDAD PEDAGOGICA.
TERCERO: Se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda reconvencional incoada por la asociación civil SOCIEDAD PEDAGOGICA, en contra del ciudadano FRANCISCO WAGNER HOYOS.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora, respecto de la presente apelación.
Regístrese y Publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los cuatro (4) días del mes de julio de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.
EL SECRETARIO,

JONATHAN ALEXANDER MORALES JAUREGUI.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las 2:48 p.m.-
EL SECRETARIO,

JONATHAN ALEXANDER MORALES JAUREGUI.

LRHG/Rincones.-