TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 203º y 154º

DEMANDANTE: INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., inscrita por ante Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 14 de enero de 1986, bajo No. 64, Tomo 3-A-Sgdo.
APODERADOS
JUDICIALES: LEOPOLDO MICETT CABELLO y DARRY ARCIA GIL, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 50.974 y 98.464, respectivamente.

DEMANDADA: INVERSORA LAO, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 3 de agosto de 1981, bajo No. 82, Tomo 59-A-Sgdo., en la persona de su Presidente BEATRIZ FORTUNA OSORIO DE BELLO.

DEFENSORA
JUDICIAL: MILAGROS COROMOTO FALCON, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 46.785.

MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES

MATERIA: CIVIL-DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AC71-R-2009-000031

I
ANTECEDENTES

Conoce esta superioridad de las presentes actuaciones, en virtud del recurso ordinario de apelación interpuesto en fecha 9 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE,C.A., en contra de la decisión proferida en fecha 19 de enero de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “… PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda intentada por la sociedad mercantil CONDOMINIOS INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A. en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de CUATRO MILLONES VEINTIDOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 4.022.696,06) actualmente equivalentes a CUATRO MIL VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (BsF. 4.022,69) por concepto de capital adeudado por deuda de condominio. TERCERO: Se NIEGA la pretensión de la parte actora relativa al pago de los intereses moratorios, así como los gastos de cobranza y no comunes facturados en los recibos de condominio demandados. CUARTO: Se ACUERDA el pedimento de la parte demandante referente al respectivo ajuste inflacionario o indexación, de acuerdo al índice general de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela, de los recibos de condominio reclamados; el cual deberá calcularse a través de experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil…”, expediente Nº AH12-V-2007-000099 (nomenclatura del aludido juzgado).

El referido medio recursivo fue oído en ambos efectos por el a quo mediante auto dictado en fecha 14 de octubre de 2010, ordenando la remisión del expediente al Juzgado Superior Distribuidor de Turno en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta misma Circunscripción Judicial, para el sorteo de ley.

Verificada la insaculación de causas, el conocimiento y decisión de la apelación in comento fue asignado en fecha 22 de octubre de 2010 a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, por lo que en fecha 27 de octubre 2010 se recibieron las actuaciones y se fijó el vigésimo (20º) día de despacho para que las partes presentaran sus Informes.

En fecha 20 de diciembre de 2010, la representación judicial de la parte actora consignó su escrito de Informes, alegando lo siguiente:

Que en fecha 19 de enero de 2012, el juzgado a quo declaró parcialmente con lugar la demanda impetrada por su representada en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., por haber negado la pretensión de su mandante relacionada con el pago de los intereses moratorios, así como los gastos de cobranzas y no comunes facturados en los recibos de condominio reclamados.

Que tanto los intereses moratorios como los gastos de cobranza, y no comunes indicadas en los recibos de condominio demandados, son conceptos que fueron acordados por la comunidad del edificio BELLO HORIZONTE, y se puede evidenciar que la parte demandada ni tachó, ni impugnó, así como tampoco desconoció dichos recibos de condómino, dándoles a éstos su justo valor probatorio y aceptando tácitamente el cobro de los referidos montos, en ese sentido se puede observar que el sentenciador de primera instancia suplió las defensas que en ningún momento realizó la parte demandada.

Que el juzgador de primera instancia incurrió en el vicio de incongruencia negativa e invocó la sentencia dictada en fecha 23 de noviembre de 2001, por la Sala de Casación Civil.
También indicó que las planillas de condominio son consideradas por nuestra Ley de Propiedad Horizontal por el Máximo Tribunal de Justicia como títulos ejecutivos, que pueden ser exigidos compulsivamente, tanto por la vía ejecutiva como por cualquier otro procedimiento a escogencia del acreedor, y que bastan por si solos para probar íntegramente la pretensión de su mandante, por tanto no requiere de otra prueba, y de ellos se desprende una presunción favorable para al actor.

Por todo lo expresado, solicitó a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, sea revocada la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, específicamente en su particular tercero, en consecuencia, se declare con lugar la demanda interpuesta por ante el referido tribunal.

II
SÍNTESIS DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso mediante demanda por cobro de bolívares (vía ejecutiva) impetrada en fecha 22 de octubre de 2007, por la representación judicial de la parte actora sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., en contra de la empresa INVERSORA LAO, S.R.L., mediante la cual explanó lo siguiente:

Que su mandante es administradora del condominio del “Edificio Residencias Bello Horizonte”, ubicado en la Avenida Francisco Fajardo de la Urbanización San Bernandino, Parroquia San José, Caracas.

Que la demandada es la propietaria de un apartamento ubicado en el edificio Residencias Bello Horizonte, identificado con el No. 5, piso 5, con un área de 182 mts2 que ocupa la totalidad de la quinta planta del referido edificio, con una carga de la comunidad de 14,885% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 28 de junio de 1965, bajo el No. 23, Tomo 13, Protocolo Primero, mediante el cual se establece a cargo de todos y cada uno de los propietarios la obligación de satisfacer los pagos de condominio, para el buen y normal desenvolvimiento de las actividades de la comunidad.

Que consta de los recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que su mandante realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del referido edificio, así como la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionados recibos, y la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., por ser propietaria del ut supra mencionado apartamento y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio debe pagar hasta por el monto de su alícuota lo que le corresponda por estos gastos comunes, sin embargo, a pesar de haber intentado el cobro amistoso de las cuotas de condominio adeudadas por la demandada, las mismas resultaron infructuosas, adeudando la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVES BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 12.410.369,78) que hoy representan la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARESCON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.12.410,37) correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004.

Por todas razones expuestas, alegó la actora que procedió a demandar a la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., para que convenga en pagar o en defecto de ello sea condenado por el tribunal a pagar lo siguiente: “… PRIMERO: La suma de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 12.410.369,78) por concepto del monto total de las cuotas de condominio adeudadas y no pagadas, especificada anteriormente. SEGUNDO: Al pago de las costas y costos procesales que se causen en este juicio incluyendo los honorarios de abogados…”. Igualmente, peticionó de conformidad con lo previsto en el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, medida de embargo ejecutivo sobre el inmueble propiedad de la demandada. Estimó la cuantía de la presente causa en la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE BOLIVARES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 12.410.369,78) hoy DOCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.12.410, 37). También solicitó la corrección monetaria o indexación en las cantidades demandadas conforme lo tiene asentado el Tribunal Supremo de Justicia desde el 24 de octubre de 1991, por cuanto el fenómeno inflacionario es un hecho notorio no sujeto a prueba alguna, lo cual ha producido un desmejoramiento de nuestro signo monetario, la cual deberá ser realizada mediante experticia complementaria al fallo en su oportunidad.

Esta demanda fue fundamentada en los artículos 7, 11, 14, 15 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal en concordancia con los artículos 1.264, 1.271, 1.273 y 1.277 del Código Civil y 630 del Código de Procedimiento Civil.

Consignados como fueron los recaudos para la admisión de la demanda, la misma fue admitida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante auto de fecha 31 de octubre de 2007, emplazando a la parte demandada sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., en la persona de su Presidente BEATRIZ FORTUNA OSORIO DE BELLO para que diera contestación a la demanda en un lapso de veinte (20) días de despacho siguientes a aquel en que conste en autos su citación.

Agotada la citación personal de la accionada a solicitud de la parte actora, el juzgado a quo libró cartel de citación en fecha 24 de marzo de 2008, los cuales fueron consignados por dicha parte en fecha 11 de abril de 2008, no lográndose dicho cometido, en consecuencia, la secretaria del referido juzgado fijó el cartel de citación dejando constancia de haberse cumplido con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, por lo que En fecha 9 de junio de 2008, la parte actora solicitó se le nombrara un defensor ad-litem, lo cual ocurrió en fecha 20 de junio de 2008, recayendo tal responsabilidad en la abogada MILAGROS COROMOTO FALCON, quien aceptó y juró cumplir bien y fielmente dicho cargo.

En la oportunidad de contestar la demanda, esto es, el 24 de octubre de 2008, la defensora judicial designada a la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo que sigue:

Que desde que aceptó el cargo de defensora ad-litem no ha logrado contacto alguno con su representado, a pesar de las modificaciones realizadas, sin embargo, negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho. Anexó telegrama de fecha 1º de octubre de 2008.

Abierta ope legis la causa a pruebas, la parte actora hizo uso de su derecho en fecha 12 de noviembre de 2008 y promovió los medios probatorios que consideró pertinentes, de la manera siguiente:

• Marcada con la letra “A”, copia fotostática del documento de condominio del edificio RESIDENCIAS BELLO HORIZONTE.
• Recibos insolutos de condominio correspondiente a los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004.

Dichas pruebas fueron admitidas mediante auto de fecha 9 de junio de 2009.

Llevada a cabo las fases procesales que anteceden, el tribunal de cognición emitió su fallo en fecha 19 de enero de 2010.
Cumplido los trámites procedimentales en Segunda Instancia para sentencias definitivas, se entró a la fase decisoria que nos ocupa.

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Encontrándose en fase procesal para fallar, procede a ello este ad quem con base en los razonamientos y consideraciones que se exponen de seguida:

Se defieren al conocimiento de esta Alzada las presentes actuaciones, en razón del recurso ordinario de apelación ejercido en fecha 9 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., en contra de la decisión proferida en fecha 19 de enero de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: “… PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda intentada por la sociedad mercantil CONDOMINIOS INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A. en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L. SEGUNDO: Se condena a la parte demandada al pago de CUATRO MILLONES VEINTIDOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON CERO SEIS CENTIMOS (Bs. 4.022.696,06) actualmente equivalentes a CUATRO MIL VEINTIDOS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (BsF. 4.022,69) por concepto de capital adeudado por deuda de condominio. TERCERO: Se NIEGA la pretensión de la parte actora relativa al pago de los intereses moratorios, así como los gastos de cobranza y no comunes facturados en los recibos de condominio demandados. CUARTO: Se ACUERDA el pedimento de la parte demandante referente al respectivo ajuste inflacionario o indexación, de acuerdo al índice general de precios al consumidor del Banco Central de Venezuela, de los recibos de condominio reclamados; el cual deberá calcularse a través de experticia complementaria del fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil…”, con base a las siguientes consideraciones:

“… Se desprende del escrito de demanda presentado por la apoderada judicial de la parte actora que el objetivo del mismo obedece a demostrar que el demandado no ha pagado las cuotas de condominio que corresponden a los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003; enero a octubre de 2004, y que estos montos se encuentran reflejados en los comprobantes de gastos comunes de condominio consignados por la actora y que corren insertos del folio 7 al 32 del presente expediente.
Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal se establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio, los cuales se entienden causados para el cuido y mantenimiento del bien sometido al régimen legal de la propiedad horizontal y, de acuerdo al artículo 13 eiusdem, todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble porque la Ley lo dispone, debido a que los gastos del mismo son solidarios con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que también se justifica por necesidad y obligación para el copropietario de pagar puntualmente el recibo de condominio a fin de permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio para así garantizar el suministro ininterrumpido de los mismos, a lo cual se refiere el documento de condominio.

(Omissis)

Ahora bien, una vez establecido lo anterior, observa este Tribunal que se originó el proceso bajo estudio con motivo de demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.
La obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal el cual se trascribe a continuación:
“Artículo 7°.- A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.”

(Omissis)

Cómo vemos los gastos particulares, no podrán ser probados mediante la planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de título ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, solo en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le dio valor alguno para probar lo presuntamente adeudado por la demandada por gastos particulares o no comunes. Establecido esto y visto que la parte actora no promovió prueba alguna, que demostrara los “gastos particulares” que intenta cobrar a la demandada, este Tribunal considera, que la demandada sólo deberá pagar el condominio de los meses demandados…”.

Expuesto lo anterior, debe fijar previamente este ad quem los límites en que ha quedado planteada la presente controversia o thema decidendum, los cuales se establecen con base a la pretensión deducida por la accionante en el libelo de la demanda, que consiste en el pago de las cuotas de condominio que corresponden a los meses de septiembre a diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004, los cuales se encuentran reflejados en los recibos de condominio que fueron consignados por la actora junto con el escrito libela y que corren insertos del folio 7 al 32 del presente expediente.

Esta pretensión fue rebatida por la defensora ad-litem de la parte demandada, quien negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.

Asimismo, en la oportunidad de presentar informe ante esta Alzada la parte actora atacó la sentencia hoy recurrida alegando el vicio de incongruencia negativa invocando el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23 de noviembre de 2001, alegando que el a quo suplió defensas que en ningún momento su contraparte realizó, ya que esta ni tachó, ni impugnó ni desconoció los gastos de cobranzas y no comunes facturados en los recibos de condominio demandados, son conceptos que fueron acordados por la comunidad del edificio BELLO HORIZONTE e insistió que las planillas de condominio son consideradas por la Ley de Propiedad Horizontal, la jurisprudencia y la doctrina como títulos ejecutivos que se bastan por si solo para probar íntegramente su pretensión, por lo que -a su decir-, no necesitan de otra prueba y de ello se desprende una presunción favorable para su mandante.

Determinado lo anterior, pasa quien aquí decide a fijar el orden decisorio de la presente causa, por lo que se dilucidara como punto previo el vicio de incongruencia negativa, que de resultar improcedente se pasara a realizar el análisis probatorio de las pruebas aportadas al proceso, para luego dirimir el mérito de autos que consiste en la obligación o no de la parte demandada de pagar los recibos de condominios presuntamente adeudados.

PUNTO PREVIO: Pasa esta Alzada a emitir pronunciamiento respecto a la solicitud declarativa de nulidad de sentencia, en virtud de haber alegado la recurrente accionada que en la misma se incurrió en vicio de incongruencia negativa u omisión de pronunciamiento invocando el criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 23 de noviembre de 2001, que establece: “… Sostiene que tal alegato fue expresado en el escrito de informes y fue omitido por la recurrida. En consecuencia -en su criterio- en la recurrida se encuentra presente el vicio de incongruencia negativa. La sala observa: Al respecto, observa la Sala que ni la sentencia dictada por el Tribunal de la causa ni la recurrida se pronunciaron sobre el alegato de reposición hecho por la parte demandada….”

Igualmente, alegó el vicio de incongruencia negativa por cuanto el a quo suplió defensas que en ningún momento su contraparte realizó, ya que esta ni tachó, ni impugnó ni desconoció los gastos de cobranzas y no comunes facturados en los recibos de condominio demandados, conceptos que fueron acordados por la comunidad del edificio BELLO HORIZONTE e insistió que las planillas de condominio son consideradas por la Ley de Propiedad Horizontal, la jurisprudencia y la doctrina como títulos ejecutivos que se bastan por si solo para probar íntegramente su pretensión, por lo que -a su decir-, no necesitan de otra prueba y de ello se desprende una presunción favorable para su mandante.

Al respecto debe indicar este ad quem, que la doctrina ha establecido que la obligación de expresar los motivos de hecho y de derecho que fundamentan a un fallo judicial según exigencia expuesta en el ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, cumple dos propósitos esenciales: uno político y otro procesal. El primero, consiste en permitir a las partes y a la comunidad entender las razones de la decisión, de manera tal que la sentencia pueda cumplirse no sólo por el peso de la autoridad de la cual emana, sino también para que convenza con la fuerza de la razón. El objetivo procesal, determinante para el examen de casación, consiste en permitir que la Sala de Casación pueda controlar la legalidad, porque ésta al resolver el recurso por infracción de ley debe limitarse a lo expresado en el fallo de alzada, salvo los casos de excepción en los cuales puede extender su examen al establecimiento y apreciación de los hechos.

Habiendo alegado la recurrente el vicio de incongruencia negativa u omisión de pronunciamiento en la sentencia de primera instancia, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 250 de fecha 23 de julio de 2003, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, determinó lo siguiente:

“...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5º, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda...”. (Negrillas por esta superioridad)

Pues bien, efectuada una revisión exhaustiva a la sentencia recurrida observa quien aquí decide que el vicio delatado no encuentra en el vicio de incongruencia negativa, ya que el tribunal de primer grado de conocimiento analizó los recibos de condominio y a su decir consideró que los gastos particulares no podían ser probados mediante planilla de condominio, ya que está solo sirve de prueba con valor de titulo ejecutivo para la cobranza de los gastos comunes al edificio administrado y le dio valor probatorio a dichas planillas solo en lo que se refiere al pago de condominio que le corresponde a la demandada, pero no se le otorgó valor probatorio para probar presuntamente lo adeudado por la accionada, por dichos gastos y concluyendo el a quo que los intereses moratorios y los gastos de cobranza no pueden ser cobrados a través de las planillas de liquidación de condominio ni a través de la vía ejecutiva, por cuanto no son gastos comunes a los copropietarios y solo deberá pagar la demandada a la actora los conceptos de cuotas de condominio insolutas desde el mes de septiembre de 2002 hasta el mes de octubre de 2004, la cantidad de CUATRO MILLONES VEINTIDOS MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SEIS CENTIMOS (Bs. 4.022.696,06) que en la actualidad equivalen a CUATRO MIL VEINTIDOS BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (Bs. 4.022,69), lo que implica que el juzgador de primera instancia se pronunció sobre dichos gastos al analizar las planillas de condominio adjuntas como instrumentos fundamentales de la demanda, pretensión que fue rechazada en forma genérica por la defensora judicial.

En sintonía con lo anterior, forzosamente este juzgador declara improcedente el vicio de incongruencia negativa alegado por la actora, y así se declara.

Ahora bien, fijado el orden decisorio como ya fue expuesto este sentenciador pasa al análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes, en el orden que sigue:

PARTE ACTORA: Con el escrito libelar consigno los siguientes recaudos:

• Copia simple del Registro de Información Fiscal expedido por El Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria o SENIAT, prueba que demuestra el registro ante dicha institución de la empresa INMOBILIARIA DATA HUOSE, C.A., y constituye un documento público administrativo, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.
• Veintiséis (26) recibos de condominio insolutos correspondiente a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002; enero a diciembre de 2003 y enero a diciembre de 2004, cada uno por los montos indicados en los mismos que corren insertos desde el folio 7 al 32, los cuales son de plazo vencido. Estos instrumentos que gozan de ejecutividad demuestran que en efecto la parte demandada adeuda los montos reclamados por la actora, así mismo se observa que no fueron impugnados o tachados por dicha parte accionada, por lo que se valoran de conformidad con los artículos 1.363 y 1.370 del Código Civil y el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, y así se declara.

En el lapso probatorio promovió lo siguiente:

• Reprodujo e hizo valer los recibos de condominio insolutos de condominio anexos al libelo de la demanda, y así se declara.

PARTE DEMANDADA: Se desprende de las actas procesales que la parte demandada en la oportunidad procesal probatoria no promovió prueba alguna que desvirtuara pretensión de la actora.

Ahora bien, Determinado lo anterior y analizadas las pruebas aportadas en este juicio, quien aquí juzga pasa a dirimir el fondo de la presente controversia, para lo cual observa, que la actora alegó que se desprende de los recibos de condominio, liquidaciones o planillas, que su mandante realizó una serie de erogaciones para el mantenimiento y mejoramiento de las cosas comunes del referido edificio, así como la satisfacción de los gastos que son inherentes a la comunidad, los cuales se encuentran detallados en los mencionados recibos . Que la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., por ser propietaria del ut supra mencionado apartamento y por mandato de las reglas contenidas en el documento de condominio debe pagar hasta por el monto de su alícuota, lo que le corresponda por estos gastos comunes, sin embargo, a pesar de haber intentado el cobro amistoso de las cuotas de condominio adeudadas por la demandada, las mismas resultaron infructuosas, adeudando la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVES BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 12.410.369,78) que hoy representan la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.12.410,37) correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de septiembre a diciembre de 2002 y enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004.

Al respecto, el artículo 11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son gastos comunes para todos los propietarios, los siguientes: a) Los que correspondan a la administración, conservación, reparación de cosas comunes; b) Los que hubieren sido acordados como tales por el 75% de los propietarios, por lo menos; c) Los declarados comunes por la ley o por el documento de condominio.

Igualmente, el artículo 13 eiusdem, es del tenor que sigue:

“…La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de los gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquel hubiere realizado por tal concepto. Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en mora enajene el apartamento…”.

La norma transcrita dispone que todo copropietario está obligado a pagar el condominio de su inmueble por mandato de la ley, en razón de que los gastos del mismo son adherentes con la propiedad del apartamento o local, aun cuando se hayan causado con anterioridad a su adquisición, lo que implica la obligación para el copropietario de pagar en forma temporánea el recibo de condominio para así permitir el pago oportuno de los servicios que deben prestarse en el edificio y de esa manera garantizar el suministro ininterrumpido de dichos servicios.

Por otra parte, cabe destacar que todo pago implica una deuda y cuando no se realiza oportunamente nace para el acreedor un verdadero perjuicio, por cuanto en efecto su acervo patrimonial se contrae, por ello basta la demostración de una deuda liquida y exigible para que nazca ipso facto la obligación de pagar intereses, que constituyen una contraprestación del deudor por el uso del dinero.

Ahora bien, el sentenciador de primera instancia explanó su criterio, el cual es compartido por este juzgador conforme a lo que de seguidas se explana:

“… Se debe tomar aquí en cuenta que en las obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, los daños y perjuicios causados por el retardo en el cumplimiento consiste en el pago de intereses sobre la cantidad debida, salvo convenio de las partes o disposiciones especiales en el contrato. Estos intereses pueden ser fijados de 2 formas:
A. Bien por la ley: Interés Legal (3%), o B. Bien por las partes: Interés Convencional, supuesto este que correspondía, en el caso que nos ocupa, a lo pautado entre la administradora y la junta de condominio.
Ahora bien, en el supuesto de que efectivamente el calculo de los recibos de condominio que constituyen el documento fundamental de la demanda estuviese errado, esto no es óbice para que el demandado no cumpla con su obligación de cancelar dichas cuotas condominiales, lo cual lo hace evidentemente responsable de los supuestos contemplados en el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal y en los artículos 1264, 1269 y 1278 del Código Civil referente al cumplimiento de las obligaciones.
En consecuencia, al no estar probado efectivamente que el demandado hubiese cumplido con su obligación como copropietario del apartamento destinado a vivienda ubicado en el “Edificio Residencias Bello Horizonte”, Urbanización San Bernardino, Municipio Libertador, Distrito Capital, distinguido con el No. 5, del piso 5, con un área de 182 mts2 que ocupa la totalidad de la quinta planta del mencionado Edificio, con una carga de la comunidad de 14,885% sobre los derechos y cargos adquiridos establecidos en el documento de condominio, de pagar las cuotas de condominio reclamadas por la parte actora y establecida en el documento de condominio del mencionado inmueble….”.

Establecido lo anterior, se desprende de las actas procesales que conforman el presente expediente que la controversia se inició con motivo de la demanda por cobro de bolívares por vía ejecutiva de las cantidades adeudadas por la demandada en relación al condominio de un apartamento de su propiedad, basándose en recibos de condominio no pagados, consignados junto al libelo de la demanda.

En ese sentido, se debe indicar que la obligación del propietario de un apartamento de contribuir con las cargas comunes del edificio en relación a su alícuota, está establecido en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que dispone:

“… A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime...”.

Así, el artículo 14 eiusdem, establece la forma como se deberán cobrar dichos gastos:

“Artículo 14.- Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario.
Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva…”.

De los artículos anteriormente trascritos, se desprende, que las planillas de condominio sólo deben referirse a los gastos comunes del edificio y no a otros rubros, en tal sentido, quien aquí decide, trae a colación para una mejor ilustración lo que con respecto a las planillas de liquidación con ocasión a los gastos comunes, ha dejado asentado la Sala Constitucional en sentencia N° 2675 de fecha 28 de octubre de 2002, de la manera siguiente:

“… La lesión constitucional, a juicio de esta Sala radica en que el auto del 15 de junio de 2000, limitó el derecho de acceso a la justicia y violó el derecho al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, cuando desconoce la fuerza ejecutiva de los recibos de condominio a que expresamente dispone el artículo 14 de la Ley de Propiedad –Horizontal- y por ende, niega la admisión de la demanda por cobro de contribuciones de condominio incoada por la vía ejecutiva, conforme lo dispone el artículo 630 del Código de Procedimiento Civil, bajo el erróneo argumento de que como los recibos de condominio no se encuentran dentro de la enumeración de los títulos ejecutivos a que hace referencia el mencionado artículo 630, no pueden ser considerados como tales, cuando se insiste, es la propia Ley de Propiedad -Horizontal- la que otorga el carácter de título ejecutivo… “
Estos títulos ejecutivos, deben ser entendidos como las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, y, para efectos del cobro de las mismas, la morosidad del deudor debe constar en las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, así lo establece el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, del cual se lee lo siguiente:
Artículo 14. Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva...”.

Bajo este escenario legal y jurisprudencial, las planillas de liquidaciones o recibos, deben ser pasadas por el administrador del condominio, este hecho debe ser precisado en la planilla, siendo deber del administrador certificar haber pasado la planilla, la cual una vez certificada la planilla, liquidación o recibo, para efectos del cobro de los mismos harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, ello constituye la voluntad del legislador.
Sobre este particular la Sala de Casación Civil, en sentencia dictada en fecha 5 de abril del año 2001, con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche G. expediente No. 00-09, estableció:

“… Por otra parte, la expresión “siempre que la petición del demandante no sea contraria derecho”, lo que realmente significa es que la acción propuesta esté amparada por la ley, y en el caso concreto, la pretensión procesal se basa en el contenido del único parágrafo del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el cual se expresa que:
“…las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.
Por consiguiente, acompañadas al libelo de la demanda dichas liquidaciones, surge para la empresa mercantil demandada la obligación de pagar la cantidad líquida reclamada con plazo ya cumplido, más los intereses debidos por la mora en que incurrió en el cumplimiento de esa obligación…”.

En sintonía con todo lo anterior, esta Alzada precisa que el sentenciador de primera instancia en el fallo recurrido estableció, que conforme a la ley, los propietarios pueden reconocer la existencia de gastos no comunes, los cuales corresponde pagar únicamente al propietario por alguno de los propietarios previa aceptación escrita del propietario afectado, aspecto este que no fue alegado por la parte demandada, para descartar los gastos particulares, es por esta razón que en el capítulo anterior se le dio dicho valor probatorio a las planillas de condominio, en lo que se refiere al pago del condominio que le corresponde a la demandada, y visto que la parte accionada no promovió prueba alguna, para desvirtuar los “gastos particulares” que intenta cobrar la demandada, considera esta Alzada que resulta procedente el cobro peticionado por el actor por lo que se modifica en este aspecto el fallo recurrido.

Mes Año Condominio total del Edificio (Bs.) Monto correspondiente al apartamento No 5 (14,885%)

Septiembre 2002 1.042.317,87 251.386,80
Octubre 2002 980.079,96 246.923,70
Noviembre 2002 1.776.529,42 369.998,20
Diciembre 2002 1.073.604,32 273.447,80
Enero 2003 1.012.254,21 269.256,85
Febrero 2003 1.103.352,36 287.482,80
Marzo 2003 1.521.622,32 354.816,30
Abril 2003 976.162,37 280.566,55
Mayo 2003 1.088.621,62 301.811,15
Junio 2003 727.282,07 253.033,75
Julio 2003 632.649,96 392.342,75
Agosto 2003 837.620,70 280.323,65
Septiembre 2003 809.296,11 279.994,55
Octubre 2003 801.355,94 583.094,60
Noviembre 2003 1.093.229,29 339.280,95
Diciembre 2003 885.409,67 313.391,00
Enero 2004 813.455,40 306.796,60
Febrero 2004 816.769,68 311.084,90
Marzo 2004 875.893,09 323.694,45
Abril 2004 673.458,55 297.636,05
Mayo 2004 897.206,47 334.109,95
Junio 2004 939.866,63 344.628,90
Julio 2004 1.157.290,71 496.033,64
Agosto 2004 1.049.821,98 485.392,10
Septiembre 2004 1.237.317,22 517.342,49
Octubre 2004 1.326.995,63 536.378,65
___________
Total Bs.12.410.369,78

En cuanto a los intereses moratorios y la indexación judicial o corrección monetaria, el criterio del a quo, fue el siguiente: “…no es procedente, debido a que la petición de intereses bancarios e indexación judicial son excluyentes entre si. Al respecto, sostiene Eloy Maduro Luyando y Emilio Pittier Sucre, en su obra “Curso de Obligaciones”, Derecho Civil III, que si el acreedor pretende el pago de los intereses moratorios u otro, está pretendiendo un doble correctivo a la inflación o devaluación de la moneda, viéndose perjudicado el deudor, ya que deberá pagar dos veces el efecto de la inflación, y el acreedor se verá doblemente beneficiado, sin que exista una verdadera causa jurídica para ello. De conformidad con lo anterior, este Tribunal estima que vista la exclusión de los intereses respecto de las planillas de pago de condominio, tal y como se estableció en párrafos anteriores, a la parte actora solo le corresponde la indexación de las cantidades condenadas en el dispositivo de la presente sentencia calculados a través de una experticia complementaria del fallo. Así se decide.-…”.

Al respecto, destaca quien aquí decide que tal correctivo resulta procedente conforme a la jurisprudencia y la doctrina, sosteniendo el tratadista James Otis Rodner en su monografía “Correctivos por inflación en las obligaciones de dinero y en las obligaciones de valor” quien planteó que la corrección monetaria tan sólo corresponde ser aplicada con el propósito de lograr una restitución justa al equilibrio del patrimonio del acreedor, quien debido a la inflación y a la mora del deudor, ve mermado injustamente su patrimonio, aún cuando este posteriormente en el tiempo proceda a pagar la deuda.

En este mismo orden de ideas, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, en expediente Nº AA20-C-2012-000134 sentencia dictada en fecha 6 de agosto de 2012, señaló:

“…De la sentencia recurrida parcialmente transcrita, se observa que el juez superior negó a la parte actora la indexación solicitada “…en virtud de que en el presente fallo –ya había- sido acordado el pago de intereses moratorios…”.

A propósito de lo decidido por el juez superior, esta Sala debe dejar claro que dado que prosperó la primera denuncia de infracción de ley, respecto a la falta de aplicación del artículo 128 de la Ley del Banco Central de Venezuela, tratada en el capítulo primero de esta decisión, en el cual se dejó establecido respecto de las cantidades cifradas en dólares en el documento constitutivo de la obligación –facturas aceptadas- que mientras no medie convención especial en contrario, el deudor se liberará entregando el equivalente de la moneda de cuenta, a la tasa oficial aplicable en el lugar de la fecha de pago, lo cual hace improcedente la indexación sobre las cantidades debidas y demandadas en dólares por el monto de ($ 67.050,37), por cuanto la previsión de la moneda extranjera como moneda de cuenta funciona como una formula de ajustes frente a las variaciones del valor de la moneda, interpretar lo contrario implicaría conceder un doble pago sobre el mismo concepto.

Efectivamente, el reajuste al nuevo valor del dólar y la indexación, ambos son mecanismos de ajuste del valor de la obligación para la oportunidad de pago, a diferencia de los intereses legales cuya naturaleza es resarcitoria -lo cual se explicará de seguida-, por lo que al tener la misma causa y fin –reajuste del valor de la moneda e indexación-, esto es: el ajuste de las cantidades reclamadas para el momento en que se dicta la sentencia y se condena al pago, uno por la variación del dólar y el otro por el retardo procesal, la aplicación de uno excluye al otro. Por tanto, si se ajusta la cantidad al nuevo valor del dólar para el momento de la condena de pago, se restablece el equilibrio económico para esa oportunidad y, por ende, no podría proceder la indexación. Lo mismo al contrario, si el juez acuerda la corrección monetaria del monto en bolívares estimado en la demanda, no procedería el ajuste al nuevo valor del dólar, por cuanto como -se explicó- uno excluye al otro.”

Ello, debe ser así, por cuanto en virtud de la mora del deudor no se debe propiciar un injusto desequilibrio patrimonial para el acreedor y un ilegítimo enriquecimiento sin causa para el deudor. Esa pérdida del valor adquisitivo de la moneda es consecuencia de la inflación y como tal, es perfectamente determinable –como en el presente caso- tomando en cuenta los índices de inflación –índices de precios al consumidor IPC- habidos durante el período de la mora los cuales están oficialmente señalados por el Banco Central de Venezuela, y que en el sub iudice se aplicará en el lapso antes indicado, solo en lo que respecta a la cantidad demandada excluyendo los intereses indicados en cada recibo de condominio desde la fecha de admisión de las demanda 31.10.2007, exclusive, hasta la fecha del presente fallo, mediante experticia complementaria del fallo que se ordena practicar conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por expertos designados por el juzgado a quo.
En atención a lo antes expuesto, resulta procedente en los términos ut supra indicados la solicitud de indexación realizada por la parte actora en el libelo de demanda, razón por la cual se declara con lugar el medio recursivo ejercido por la actora, y se modifica la sentencia recurrida en los términos expuesto en el presente fallo, resultando forzoso declarar ha lugar la demanda conforme a lo previsto al artículo 254 eiusdem y así se hará constar en forma expresa positiva y precisa en el capítulo siguiente. Y ASÍ EXPRESAMENTE SE DECIDE.

IV
DISPOSITIVO DEL FALLO

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área metropolitana de Caracas, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la autoridad de ley, declara:

PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación en fecha 9 de marzo de 2010 por la representación judicial de la parte demandante, sociedad mercantil INMOBILIARIA DATA HOUSE,C.A., en contra de la decisión proferida en fecha 19 de enero de 2010 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, la cual queda modificada.

SEGUNDO: HA LUGAR la demanda por cobro de cuotas de condominio interpuesto por la sociedad mercantil CONDOMINIOS INMOBILIARIA DATA HOUSE, C.A., en contra de la sociedad mercantil INVERSORA LAO, S.R.L., ambas identificadas precedentemente. En consecuencia, se condena a la parte demandada el pago de la cantidad de DOCE MILLONES CUATROCIENTOS DIEZ MIL TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVES BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS (Bs. 12.410.369,78) que hoy representan la cantidad de DOCE MIL CUATROCIENTOS DIEZ BOLIVARES CON TREINTA Y SIETE CENTIMOS (Bs.12.410,37) correspondientes a las cuotas de condominio de los meses de septiembre a diciembre de 2002 , enero a diciembre de 2003 y enero a octubre de 2004.

TERCERO: Se ACUERDA el pedimento de la parte demandante referente a la indexación judicial, solo en lo que respecta a la cantidad demandada excluyendo los intereses indicados en cada recibo de condominio, tomándose en cuenta los índices de precios al consumidor (IPC) emanados del Banco Central de Venezuela para el período comprendido desde la fecha de admisión de la demanda 31.10.2007, exclusive, hasta la fecha del presente fallo, mediante experticia complementaria del fallo que se ordena practicar conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, por expertos designados por el juzgado a quo.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.

Por cuanto la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso procesal respectivo, se ordena la notificación de las partes conforme con lo previsto en los artículos 251 y 233 eiusdem.

Expídase por Secretaría copia certificada del presente fallo, a los fines de su archivo en el copiador de sentencias definitivas que lleva este juzgado, tal como lo dispone el artículo 248 eiusdem.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Años: 203º de la Independencia y 154° de la Federación. En la ciudad de Caracas, a los treinta y uno (31) días del mes de julio de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

ARTURO MARTÍNEZ JIMÉNEZ
LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

En esta misma fecha, siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.) se publicó, registró y agregó al expediente la anterior sentencia, constante de catorce (14) folios útiles.

LA SECRETARIA,

Abg. MILAGROS CALL FIGUERA

EXP. No. AC71-R-2009-000031
AJMJ/MCF.-