TSJ Regiones - Decisión

PARTE ACTORA: CORPORACION 1120 C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 30 de enero de 2003, bajo el Nº 21, Tomo 6-A-Pro.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ANTONIO CASTILLO CHAVEZ Y GLIZET CASTILLO CHAVEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el inpreabogado bajo los Nros. 45.021 y 37.570, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: TAIHSMARY CARINA RAMIREZ BECERRA, venezolana, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Nro. V- 14.453.321 y abogado en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nro. 139.888, actuando en su propio nombre y representación.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos GEOVANNY EULALIA NUÑEZ MAITA y ANGEL MENDOZA FIGUEROA, abogados en ejercicio e inscrito en el inpreabogado bajo los Nros. 139.887 y 37.015, respectivamente.

MOTIVO: Apelación interpuesta por la parte demanda contra la sentencia de fecha 07.12.2012 dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la acción de Resolución de contrato que intentare en su contra la Sociedad Mercantil Corporación 1120 C.A.

CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA.

EXPEDIENTE: AP71-V-2012-000359.

CAPITULO I
NARRATIVA

Se inicia el presente proceso por demanda de Resolución de Contrato de compraventa intentada por la Sociedad Mercantil Corporación 1120 C.A. contra la ciudadana TAIHSMARY CARINA RAMIREZ BECERRA, mediante libelo de demanda introducido en fecha 05 de marzo de 2012, por ante el Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio.
Habiendo correspondido el conocimiento de la causa al Juzgado Décimo Sexto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas.
Dicha demanda fue admitida por auto de fecha 09 de marzo de 2012, mediante el procedimiento ordinario ordenándose la citación de la parte demandada.
El 12 de marzo de 2012, la actora dejó constancia de proporcionar los emolumentos al alguacil para practicar la citación del demandado.
Por diligencia de fecha 15.03.12, la secretaria dejó constancia de librar boleta de citación de la parte demandada.
El alguacil en fecha 28 de marzo de 2012, consignó boleta de citación sin firmar.
En virtud de ello y previo requerimiento de la actora por auto de fecha 03 de abril de 2012 el Tribunal libro cartel de citación a nombre del demandado.
La secretaría del Tribunal dejó constancia de haber cumplido con los extremos del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil en fecha 11 de mayo de 2012.
Posteriormente en fecha 30.05.2012., se le designa defensor ad-litem al demandado.
Cumplidos los trámites para la citación del defensor, este quedó citado en fecha 11.06.12.
No obstante, por diligencia de fecha 15.06.12., la demandada se da por citada de la demanda.
En fecha 20.07.12, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda y reconvención.
Por auto de fecha 30 de julio de 2012, el Tribunal admite la reconvención propuesta por la parte demandada.
La actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención en fecha 06.08.12.
A tal efecto por auto de fecha 16.09.12., el Tribunal de cognición fija el quinto día para que tenga lugar la audiencia preliminar llevándose a cabo el 25.09.12.
En fecha 02.10.12., el Tribunal fijó los límites de la controversia dejando establecido que el mismo recae en la causa del atraso en el cumplimiento del contrato.
En virtud de ello, en fecha 10.10.12., ambas partes presentaron escrito de pruebas.
El 16.10.12., la actora presentó escrito de oposición a la pruebas de la demandada reconviniente.
Consta en acta de fecha 19.11.12., audiencia oral celebrada en la sede del Tribunal de cognición declarando parcialmente con lugar la demanda y sin lugar la reconvención
En fecha 07.12.12., se publicó el texto íntegro del fallo.
En virtud de ello, en fecha 13.12.12., la parte demandada apela del mismo.
A tal efecto en fecha 19.12.12., oye la apelación en ambos efectos y remite las actuaciones al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Bancario del Area Metropolitana de Caracas.
Dichas actuaciones fueron recibidas en fecha 15.01.13., por la Unidad de Recepción y Distribución de los Juzgados Superiores Civiles, Mercantiles, Tránsito y Bancario de Caracas.
Realizada la insaculación, correspondió conocer del recurso a este Tribunal, quien recibe las actuaciones en fecha 16.01.13 y fija el vigésimo día de despacho siguiente para que las partes consignen sus respectivos informes.
De tal manera, ambas partes en fecha 20.03.13., presentaron informes y en fecha 12 y 15 de abril de 2013 presentaron observaciones.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Alega la actora en el libelo de demanda, que en fecha 18 de mayo de 2006 suscribió conjuntamente con la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra un contrato de compromiso de compra-venta mediante la cual las partes se comprometieron por una parte a comprar y otra a vender un apartamento que formaría parte del edificio denominado LORD, el cual estaría ubicado en el piso 07 y distinguido con la letra y numero 7-D, con una superficie de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72mts2) aproximadamente compuesto por una Sala-comedor, lavandero, cocina, tres dormitorios, dos baños y 2 puestos de estacionamiento.
Indica que igualmente se convino que el precio de la venta fue por la cantidad de Bs. 185.150,00 y que la compradora se comprometió a pagar de la siguiente manera: Bsf. 17.000,00 que entregó en ese acto y el saldo es decir la cantidad de Bsf. 168.150,00 serían cancelados de la siguiente manera: 24 cuotas de Bs. 2.154,32 a partir del día 30 de mayo de 2006, mensuales y consecutivas. Tres (3) cuotas semestrales de Bs. 9.500,00 cada una con vencimiento la primera el día 30 de diciembre de 2006 y 30 de diciembre de 2007, y el saldo es decir la cantidad de 87.946,25 al momento de la firma del documento definitivo de compra-venta.
Continúa narrando que se convino igualmente en que ese precio era fijo y no podría ser modificado, y fue establecido de igual forma que la vendedora debía ejecutar la obra en un término de 30 meses contados desde la fecha de inicio de construcción que fue el día 30 de septiembre de 2005, salvo que por causas mayores no imputables a su responsabilidad le impusieren un retraso temporal y así una vez terminada la construcción la vendedora dispondría de un plazo adicional de 90 días para tramitar la protocolización del documento de condominio, la constancia de determinación de la obra, las solvencias de hidrocapital y del Derecho de frente y una vez obtenidas éstas, procedería a otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento por ante la Oficina Subalterna de Registro siempre y cuando la compradora hubiere dado cumplimiento a las obligaciones que por ese contrato asumió.
Continúa exponiendo que la actora obtuvo de la Alcaldía de Caracas, Dirección de Gestión de Infraestructura, Dirección de Control Urbano en fecha 14 de octubre de 2010 la constancia de culminación de obra y en fecha 25 de octubre de 2010, fue protocolizado el respectivo documento de condominio de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal por ante la Oficina de Registro Público del Quinto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Capital y posteriormente procedió a notificar a la ciudadana Taihsmary Carina Ramírez Becerra quien no manifiesto su interés en comprar el inmueble.
Señala la actora haber citado dos veces a la compradora para la entrega de los documentos y recaudos necesarios, a saber 1. mediante comunicación entregada en su lugar de trabajo recibida por el Sr. Gerardo y 2. en fecha 10.02.12, se procedió a notificar legalmente a la ciudadana TAIHSMARY CARINA RAMIREZ BECERRA, a través del Notario Publico 37 del Municipio Libertador informándole que el plazo otorgado para la formalización se encontraba vencido y que debía entregar los recaudos necesarios para poder procesar el documento de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y que hasta la presente fecha no ha obtenido respuesta.
Por todo ello acude a los órganos jurisdiccionales a los fines de pedir la resolución del contrato con fundamento a lo establecido en los artículos 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil.
Igualmente pide como consecuencia de ello se condene a la demandada a recibir la suma de SESENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES CON OCHENTA Y UN CENTIMOS (Bs. 63.251,81) en base a lo establecido en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

• Negó rechazó y contradijo que la parte actora haya cumplido con lo establecido en la cláusula cuarta del compromiso de compra-venta donde se estipula que la obra se ejecutaría en un término de 30 meses, es decir si la construcción se inició el día 30.09.05 la obra debió terminarse el 30.03.08., hecho que no ocurrió sino por el contrario a decir del demandado el actor demoró 60 meses en terminar la construcción del edificio.
• Negó, rechazó y contradijo que la actora haya cumplido con hacerle llegar una notificación escrita dentro del plazo establecido en el contrato cláusula Novena para que se perfeccionara la venta.
• Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya dirigido un escrito de citación a su lugar de trabajo y agrega que dicha notificación está dirigida a la dirección de su residencia y jamás fue presentada allí y que la misma fue firmada por Sr. Identificado como Gerardo sin apellido y sin número de cedula de identidad y aclara que en su residencia jamás ha vivido ni vive ese señor.
• Alega que la parte actora no sólo incumplió con el contrato sino que además su petición es infundada, malintencionada y temeraria.
• Aduce que la demora del constructor en finalizar la obra y entregar el inmueble le generó un grave perjuicio y muchos problemas debido a que la tardanza ha sido exagerada y ha tenido que padecer las consecuencias que trae el no poseer una vivienda propia siendo madre soltera de un menor de edad, el impacto económico ha sido inclemente.
• El interés de la parte demandante en la resolución ilícita del contrato objeto de la demanda, es utilizar el retraso en su cumplimiento para vender el inmueble al precio actual del mercado y obtener un beneficio ilícito en su perjuicio.
• Alega la exepción non adimpleti contractus, establecida en el articulo 1168 del Código Civil, porque si bien la última cuota debe cancelarse al momento de la protocolización del documento definitivo de compra-venta no es menos cierto que la misma no es exigible porque la actora no cumplió con las obligaciones contractuales establecidas.
Por todo ello pide se declare sin lugar la demanda y se ordene a la demandante que pague la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por cada día de atraso que transcurra en la entrega del inmueble calculados desde el día que se venció el plazo en que debió notificar y otorgar el documento definitivo de compra-venta que fue el día 1º de agosto del año 2008, hasta la fecha de entrega del inmueble y de no ser aceptado sea condenado por el Tribunal. Asimismo ordene a la demandante a proceder de inmediato a la protocolización del inmueble a nombre de Taihsmary Carina Ramírez Becerra en el registro inmobiliario correspondiente.

DE LA RECONVENCIÓN

La parte demandada reconvino a la actora a que convenga en su cumplimiento con cada una de sus obligaciones contraídas en el contrato, en que pago cada una de las cuotas mensuales y semestrales establecidas en el contrato.
Asimismo, pide que la parte demandante proceda de inmediato a la protocolización del inmueble a nombre de Taihsmary Carina Ramírez Becerra en el registro inmobiliario correspondiente y le pague por concepto de indemnización por la demora en el cumplimiento de su obligación la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 300,00) por cada día de retraso que ha transcurrido en la entrega material del inmueble calculados desde el día que se venció el plazo en que debió notificar y otorgar el documento definitivo de compra venta que fue el día 1 de agosto de 2008 hasta la fecha en que entregue el inmueble.
Pide al Tribunal se condene a la actora al pago de las costas y costos del proceso y que en caso de que la parte demandante no convenga en los pedimentos formulados sea condenada a ello.
Para tal fin de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil estimó la demanda en la cantidad de Bs. 185.000,00.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCIÓN

La actora reconvenida alega que la reconvención propuesta por la parte demandada no debió ser admitida por el Tribunal en virtud que la misma no cumple con los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y por otra parte no se señala que tipo de acción es la materia reconvencional.
Además de ello arguye que es improcedente la corrección monetaria de las cantidades demandadas (cantidades que no se saben cuales son) y que ello se calcule desde la fecha de admisión de la demanda hasta la fecha de la sentencia definitiva por no tratarse la reclamación de una deuda de valor y su expectativa o derecho a cobrarla es incierta.
En cuanto al incumplimiento que imputa la demandada a la actora de no haber terminado la obra en la oportunidad prevista en el contrato de fecha 28 de mayo de 2006, aducen que en el contrato se previo la posibilidad de cumplir después de la fecha prevista por cuanto para nadie es un hecho desconocido las dificultades que en esos tiempos confrontaban los constructores en el país por la escasez de materiales de construcción y otras vicisitudes que se presentan con los trámites y permisologia por ante los organismos gubernamentales respectivos y en razón de ello se estableció la cláusula CUARTA, y de allí que a consideración del actor se encuentra exonerada de culpa por el incumplimiento que se le imputa de no haber terminado la obra en la oportunidad establecida en la cláusula antes citada que reza: “…salvo que causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad le impongan un retraso temporal…”.
Agrega que como un tercer respaldo entre las partes contratantes para el supuesto de incumplimiento por parte del vendedor en el tiempo establecido para la culminación de la obra, se estableció en la cláusula sexta literal “a” el reintegro de las cantidades entregadas por la contratante y los intereses que se causaren por ese tiempo establecido por el Banco Fondo Común para cuentas de ahorro y en razón de ello la reconvención no debe prosperar.
Por otra parte señala que para el supuesto de prosperar y tenerse como cierto ese incumplimiento solo se previo como contraprestación para la vendedora lo establecido en la cláusula SEPTIMA literal “d” y que en virtud de ello, en todo caso sólo correspondía al vendedor cumplir con los términos del contrato y ello fue cabalmente cumplido con la consignación del cheque que consta en este expediente.
En relación al desconocimiento de las notificaciones hecha por la demandada, el actor arguye que la notificación efectuada a través del Notario Publico Trigésimo Séptimo de Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 07 de febrero de 2012, fue efectuada en la dirección que contractualmente se convino para ello (Cláusula Novena), cuya dirección es la misma que ahora establece como domicilio procesal la demandada y cuya notificación reconoce y confiesa además que fue recibida por la señora carmen encargada de mantenimiento y cuido de ese apartamento.
Expone que la demandada no evidenció en forma alguna que antes o después de la notificación haya cumplido en entregar los derechos, tasas o contribuciones necesarios para la protocolización

HECHOS ADMITIDOS:
• La celebración de un contrato de compromiso de compra-venta sobre un apartamento que forma parte del edificio LORD ubicado en el piso 7 distinguido el Nro. 7-D.
• Que la parte demandada entrego a la vendedora diecisiete mil Bolívares (Bs. 17.000,00) por concepto de reserva de la compra del apartamento.
• Que la obra no se cumplió en el plazo establecido en el contrato.
• Que el vendedor se obligó a notificar y otorgar el documento definitivo de compra venta dentro del plazo de 90 días después de obtener la constancia de terminación de obra.
• Que el saldo restante por cancelar es de Bs. 87.946,25.

DE LOS INFORMES

La actora presentó escrito de informes en el cual sólo reseñó los actos acaecidos en el presente juicio, alegó que el a-quo no debió admitir la reconvención intentada por la demandada y por último solicitó se declare sin lugar la apelación interpuesta y se confirme la sentencia del a-quo.
En sus observaciones indica que la demandada fue debidamente notificada a los fines de la celebración de la protocolización del documento de venta previa la presentación de los recaudos necesarios y que la misma lo reconoce en su escrito de contestación y lo confiesa en posiciones juradas ante el juez de causa.
La demandada en su escrito de informes arguyó que el juez de causa declaró resuelto el contrato sin tomar en cuenta el incumplimiento del mismo por parte de quien pide la resolución del contrato y que en razón de ello hizo una incorrecta aplicación del artículo 1.167 del Código Civil.
Señaló que la actora no cumplió con la obligación de ejecutar la obra en un término de 30 meses contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el 30 de septiembre de 2005, y que tampoco cumplió en hacer la notificación y otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento dentro del plazo de 90 días después de obtener la constancia de terminación de obra establecida en la cláusula cuarta del contrato.
Continúa indicando que después de casi 5 años de incumplimiento el demandante lo que estaba era preconstituyendo una prueba con la notificación en la cual el Juez respalda su decisión, ya que dicha notificación se hace en víspera de carnavales y sólo dando el lapso de 3 días hábiles siguientes para presentar los recaudos y al 10º día hábil siguiente ya estaban interponiendo una demandada en su contra.
Aduce que la intención del demandante es utilizar el retraso en su cumplimiento para beneficiarse del precio actual del inmueble y poder vender el apartamento a otras personas mucho más costoso debido a que e inmueble ha adquirido durante todo este tiempo un valor superior.
Por último y en virtud de los argumentos anteriores pide a esta alzada declare nula la sentencia emitida por el juez a-quo.
Por otra parte en sus observaciones alude que el incumplimiento de la actora en realizar la notificación y otorgar el plazo conforme a lo pactado en la cláusula cuarta, le cercenó su derecho de tramitar un crédito hipotecario y en razón de ello pide se declare con lugar la reconvención intentada contra la actora y fundamentada con la exepción non adimpleti contractus, ya que la demandante no cumplió en la terminación de la obra.

CAPITULO II
MOTIVA

Consideraciones para decidir:
Consta al folio 220 de las actas que conforman el presente expediente, sentencia proferida por el Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en fecha 07 de diciembre de 2012, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda que por Resolución de Contrato incoara la Sociedad Corporación 1120, C.A. en contra de la ciudadana Taihmary Carina Ramírez Becerra, bajo los siguientes términos:
….OMISSIS….
Es por todo lo anterior que, al existir plena prueba de los hechos alegados por la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, la pretensión del actor debe ser declarada con lugar en la dispositiva. Así se establece.
En relación a la pretendida reconvención, relativa a que el demandado sea condenado a que cumpla con el contrato y en consecuencia se proceda a suscribir el contrato definido de compra venta, cabe señalar que, al haber incurrido la demandada reconveniente en una causal de resolución del contrato, y así habiendo sido declarado por este Tribunal, no puede pretender el incumplimiento de una obligación que ella incumplió, y cuyo incumplimiento ha conllevado a la declaratoria de la resolución del contrato. Por lo tanto, la reconvención propuesta se declara sin lugar. Así se establece.

Establecido los motivos que fundamentan la decisión del juzgado de cognición pasa esta alzada resolver el fondo del asunto previo las siguientes consideraciones:

DE LAS PRUEBAS
La pretensión de la presente acción de Resolución de Contrato de Compromiso de compra venta es resolver el contrato celebrado entre las partes por falta de cumplimiento. Por esta razón las partes deben traer a los autos pruebas que demuestren o desvirtúen dicho incumplimiento.
De tal forma, a los fines que este Juzgador conozca el alcance de sus pretensiones y/o excepciones pasa de seguidas a pronunciarse sobre las pruebas traídas al proceso conforme a lo establecido en el artículo 506 y 507 del Código de Procedimiento Civil, teniendo como norte en la valoración el contenido del artículo 12 ejusdem.
En consecuencia, la parte actora junto al libelo de demanda presentó:
• Marcado con letra “A”, original de documento poder que acredita la representación de la parte actora. Dicho instrumento fue presentado a la contraparte y por cuanto no fue impugnado ni tachado de falso este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y así se establece.
• Marcado con letra “B”, copia simple de contrato de compromiso de compra venta celebrado entre las partes en fecha 18.05.06, sobre un apartamento que forma parte del edificio LORD CENTER el piso 7 distinguido con el Nro. 7-D, ubicado en la venida Vollmer y Lago con la Avenida Urdaneta en la Urbanización San Bernardino, Parroquia Candelaria, Municipio Libertador, con el cual se pretende demostrar la relación contractual de compra venta celebrada entre las partes. En relación a ello este Tribunal observa que es un hecho admitido, por lo tanto su contenido hace plena prueba respecto a lo pedido en la demanda y la reconvención y así se establece.
• Marcado con letra “C”, original de comunicación de fecha 23 de enero de 2012 emanada por el vendedor ciudadano Antonio Castillo Chávez y dirigida a la compradora Taihsmary Carina Ramírez Becerra, con el fin de demostrar las gestiones de notificación a la compradora. En relación a esta documental este Juzgador se abstiene de pronunciar valor probatorio conforme al principio de alteridad por cuanto nadie puede procurarse unilateralmente una prueba favorable a su pretensión sin la intervención de un sujeto distinto de quien pretende aprovecharse del medio de prueba, aunado a ello, la mencionada misiva aparece recibida por una persona que no es parte en el presente juicio. En efecto, la fuente de la prueba debe ser ajena a quien la promueve y así se establece.
• Marcado con letra “D”, original de notificación judicial de fecha 10.02.12 realizado por el Notario Publico 37 del Municipio Libertador, con el cual se pretende demostrar que el vendedor cumplió en informarle a la demandada que el plazo otorgado para la formalización se encontraba vencido y que debía entregar los recaudos necesarios para procesar el documento de venta por ante la oficina de Registro correspondiente. Dicho instrumento fue presentado a la contraparte y por cuanto no fue impugnado ni tachado de falso este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y así se establece.
En el lapso de pruebas la parte actora presentó:
• Hace valer el documento de compromiso de compra venta celebrada entre las partes.
• Hace valer la notificación notarial materializada por la Notario Público 37 del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10.02.12.
En relación a las pruebas ut supra el Tribunal se abstiene de otorgar valor probatorio por cuanto en relación a su valoración se pronunció en líneas anteriores. Así se establece.
• Promueve prueba de posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue evacuada en fecha 19.11.12., por el Tribunal de causa en el cual la parte demandada confesó los siguientes hechos: 1. Que en el contrato de compromiso de compra venta objeto de controversia se estableció que una vez notificada debía entregar los derechos, tasas y contribuciones a los fines de proceder a la protocolización del documento definitivo. 2. Que igualmente en el mismo contrato de compromiso se estableció que en caso de incumplimiento de la compradora, la parte actora debía o podía demandar la resolución del contrato, reintegrar las cantidades que había cancelado menos un 20% por concepto de indemnización. 3. Que la dirección que se indicó a los efectos de notificación en el contrato de compromiso de compra-venta es la misma dirección donde se trasladó la notaría pública a los efectos de notificarle sobre el compromiso de entregar los recaudos para firmar el documento definitivo de compra-venta y es la misma dirección que se señalo para domicilio procesal. 4. Que la notificación notariada fue realizada en fecha 10.02.12 en la dirección que la demandada señaló como domicilio procesal.
• Por su parte la actora confesó que 1. “no” han transcurrido más de 2 años desde el momento que la empresa había obtenido la permisología para entregar los inmuebles y para protocolizarlos. 2. “no” han transcurrido más de 2 años desde la fecha de culminación de obra. 3. Que “no” es cierto que la obra culminó el 14.10.10. 4. Que no es cierto que el inmueble “no” debió entregarse dentro de los 30 meses después de haber terminado la obra.

Por su parte la demandada presentó junto con el escrito de contestación a la demanda las siguientes documentales:
• Marcado con letra “A”, f. 75, original del contrato de compromiso de compra-venta objeto de controversia. Con relación a esta documental este Juzgado se pronunció en líneas anteriores.
• Marcado con letra “B”, f. 80, original del recibo de pago por la cantidad de 17.000,00 por concepto de reserva de la compra del apartamento en fecha 24.04.2006. Este Juzgado se abstiene de dar valor probatorio por cuanto es un hecho admitido por las parte y en consecuencia relevado de pruebas y así se establece.
• Marcado con letra “C”, f. 101, copias simples de las siguientes letras de cambio emitidas por el actor en fecha 01.04.2006, cuyos originales cursan en la caja fuerte del tribunal de causa identificada bajo los Nros: 1/24 de fecha; 2/24, 3/24, 4/24, 5/24, 6/24, 7/24, 8/24, 9/24, 10/24, 11/24, 12/24, 13/24, 14/24, 15/24, 16/24, 17/24, 18/24, 19/24, 20/24, 21/24, 22/24, 23/24, 24/24, todos por un monto de Bs. 2.154,32; y 1/3, 2/3, 3/3 por un monto de Bs. 9.500,00. Dichas letras constituyen un instrumento privado y por cuanto no fueron impugnadas ni tachadas de falsas este Tribunal le otorga pleno valor probatorio y lo tiene por reconocido de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363 y 1.364 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
• Marcado con letra “D” f 82, copia simple de la constancia de culminación de obra emanada por la Alcaldía de Caracas Dirección de Gestión de Infraestructura Dirección de control Urbano, con la cual se pretende demostrar la fecha de culminación de la obra. En virtud que dicho instrumento constituye un documento administrativo este Juzgado le otorga valor probatorio conforme lo establece la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante fecha 16 de mayo de 2003, Exp. 2001-000885.
• Marcado con letra “E”, f.84, fotos impresas de la página web WWW.LORDCENTNER.COM, con el cual se pretende demostrar el estado de la obra para abril de año 2008. Este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
• Marcado con letra “F”, (115) original de informe médico de Taihsmary Carina Ramírez Becerra, emanado por el Dr. Alexander M Peña, con el cual se pretende demostrar que para el momento de la notificación la demandada no se encontraba en su residencia. En relación a esta documental emanada por un tercero ajeno al juicio, este Tribunal lo desecha del presente proceso por cuanto no se encuentra ratificado en autos tal como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
• Marcada con letra “G”, (F.92), notificación hecha por medio de la Notaría Trigésima del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 10 de febrero de 2012, solicitada por la Sociedad Mercantil Corporación 1120 C.A. para notificar a Taihsmary Carina Ramírez Becerra. Este Juzgado se abstiene de pronunciar valor probatorio alguno por cuanto ya lo realizó en líneas anteriores.
En el lapso probatorio presentó:
• Promueve y reproduce original de contrato de compromiso de compra-venta suscrito entre las partes.
• Promueve y produce original de recibo de pago de reserva realizado por la compradora por la cantidad de Bs. 17.000,00.
• Promueve y reproduce constancia de culminación.
• Promueve y reproduce fotos impresas de la página web.
• Promueve y reproduce prueba de informe médico.
• Promueve y reproduce prueba de notificación judicial realizada a su nombre.
En relación a todos los anteriores instrumentos, este Juzgado se pronunció al respecto.
Culminado el análisis probatorio pasa esta alzada a resolver el fondo de la presente apelación bajo las siguientes consideraciones:
En el caso de marras, la parte actora pretende la Resolución de un contrato de compromiso de compra-venta suscrito con la demandada sobre un inmueble ubicado en la avenida Urdaneta Urbanización San Bernardino, Parroquia la Candelaria, Municipio Libertador, apartamento distinguido con el Nro. 7-D, situado en el piso 7 que forma parte del edificio LORD, a causa del incumplimiento por parte de la compradora en la entrega en el plazo establecido en el contrato del pago del saldo deudor de la venta y los documentos fundamentales para protocolizar la compra-venta definitiva y como consecuencia de ello pide se condene a la demandada a recibir la suma de 63.251,81 por concepto de indemnización señalada en la cláusula sexta del contrato.
Por su parte la demandada excepciona su cumplimiento en base a la excepción non adimpleti contractus sosteniéndolo en el hecho del incumplimiento de la actora en la terminación de construcción de la obra, de la efectiva notificación y del lapso que se le diera a objeto de la protocolización del contrato de compra-venta establecido en la cláusula cuarta. Asimismo basa su reconvención en la demora del actor en el cumplimiento de su obligación en la construcción de la obra exigiendo la indemnización por la demora en el cumplimiento de la obligación por la cantidad de Bs. 300,00 por cada día de retraso.
Así las cosas, del acervo probatorio y hechos admitidos se observa que las obligaciones establecidas en la cláusula tercera del contrato objeto de controversia como son el pago por reserva del apartamento, el pago de las cuotas mensuales y semestrales se encuentran cumplida por la parte demandada; el atraso en la construcción de la obra y que la misma fue terminada el 14 de octubre de 2010 es un hecho que se encuentran admitido; mientras que la notificación judicial realizada por la vendedora mediante notaria publica a la compradora en fecha 10.02.12., es un hecho confesado por la parte demandada en posiciones juradas.
No obstante, si bien es cierto que mediante las posiciones juradas quedó establecido que la notificación de la parte demandada, se realizó judicialmente en la dirección señalada como domicilio procesal, como bien lo señaló el a-quo, ello no significa que la notificación se haya realizado conforme lo estipula la cláusula cuarta del contrato de compromiso y siendo que la parte demandada en su contestación de la demandada como en informes ante esta alzada alude el incumplimiento del vendedor hoy actor en el cumplimiento de dicha cláusula este Tribunal pasa a analizar la misma.
Así contempla la cláusula Cuarta del contrato de compromiso lo siguiente:
“EL CONSTRUCTOR deberá ejecutar la obra en un término de treinta (30) meses, contados desde la fecha de inicio de la construcción que fue el 30 de septiembre de 2005, salvo que causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad, le impongan un retraso temporal. Terminada la construcción EL CONSTRUCTOR dispondrá de un plazo adicional de noventa (90) días para tramitar la protocolización del documento de condominio, la constancia de terminación de obra, las solvencias de Hidrocapital y del Derecho de Frente y una vez obtenidas éstas procederá a otorgar el documento definitivo de compra-venta del apartamento a que se contrae este documento ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, siempre y cuando EL COMPRADOR haya dado cumplimiento a las obligaciones que por este contrato asume. En caso de El comprador esté tramitando un crédito hipotecario este deberá ser aprobado, en el término de noventa (90) días, a partir de la constancia de terminación de obra. (Negrillas y cursivas de este Juzgado).

Asimismo establece la cláusula SEPTIMA del mencionado contrato en su literal “b” (vto f. 10) lo siguiente: Son causas justificadas de resolución de este compromiso para el comprador:
“Que EL CONSTRUCTOR interrumpa la obra por un periodo mayor de noventa (90) días, a menos que se trate de causas de fuerza mayor no imputable a su responsabilidad. En dicho caso se comunicará a EL COMPRADOR por escrito y este decidirá sobre la resolución o no del contrato”

Conforme a la interpretación concatenada de ambas cláusula se aprecia en primer término que el vendedor estaba obligado a terminar la obra en el plazo de 30 meses contados a partir de la fecha de su iniciación, siendo la única forma de retrasar temporalmente su culminación la ocurrencia de causas de fuerza mayor no imputables a su responsabilidad. No obstante, en caso de ocurrir dicha eventualidad el vendedor estaba en la obligación de comunicar la causa de fuerza mayor al comprador por escrito a objeto que decidiese sobre la resolución o no del contrato.

En el caso de marras, si bien la actora reconoce el retraso en la construcción de la obra excepcionando su responsabilidad en la situación precaria que para ese tiempo confrontaban los constructores y que se configuraban por la escasez de los materiales de construcción, dificultades en los trámites y permisología por ante los organismos gubernamentales, de autos se observa que no trajo al proceso prueba alguna que demostrara la ocurrencia de dicha situación, ni mucho menos se evidencia que conforme a lo establecido en la cláusula séptima literal “b” el actor haya comunicado la situación que dificultaba la ejecución de la obra; y a falta de ello era imposible para la compradora decidir sobre la resolución o no del contrato.
En segundo orden, se evidencia que en la misma cláusula cuarta establece que una vez el constructor terminara la obra dispondría de un plazo adicional de noventa (90) días para tramitar la protocolización del documento de condominio, la constancia de terminación de obra, las solvencia de Hidrocapital y del Derecho de Frente y una vez que la obtuviera se procedería a otorgar el documento definitivo siempre y cuando el comprador hubiese cancelado la reserva, cuotas mensuales y cuotas semestrales y una vez que fueran obtenidas se otorgaría el documento definitivo. Asimismo estableció que en caso que la compradora estuviera tramitando un crédito hipotecario debía ser aprobado en un término de 90 días a partir de la constancia de la terminación de la obra.
Ahora bien, la parte demandada en su escrito de informes y observaciones alega que el incumplimiento en la construcción de la obra así como el incumplimiento en otorgarle el plazo establecido en la cláusula cuarta le vulneró el derecho de solicitar un crédito hipotecario.
En este orden de ideas, como bien quedó demostrado, la obra culminó en fecha 14 de octubre de 2010, de manera que posterior a dicha fecha conforme lo instituido en el contracto era deber del vendedor comunicar a la compradora de la fecha de culminación de obra, en virtud de no haberse culminado en el plazo fijado, a los fines que esta procediera a solicitar el crédito por la entidad bancaria o en todo caso gestionado el pago.
No obstante, fue el 10 de febrero de 2012 como quedó demostrado en causa que la vendedora logró notificar a la compradora comunicándole además que tenía tres (03) días hábiles siguientes a la entrega de dicha notificación para que consignase en su oficina entre otros recaudos, la fotocopia el cheque de gerencia con la suma de Bs. 93.500,75, cantidad ésta correspondiente a la deuda pendiente para la venta definitiva, siendo lo correcto otorgarle los 90 días para que la compradora tramitara su crédito ante la entidad bancaria, contraviniendo de tal forma la ejecución del contrato de buena fe establecida en el artículo 1.160 de la ley sustantiva.
De tal forma estima esta alzada que por cuanto la parte actora no culminó la obra en el plazo pactado, ni otorgó el plazo establecido en el contrato para la tramitación de un crédito conforme estaba pactado en la cláusula cuarta del contrato de compromiso, incumplió con el contenido del artículo 1.159 del Código Civil.
De tal forma que no le asistía el derecho de pedir la ejecución de la obligación conforme lo consagra el artículo 1.167 del Código Civil, por tal razón no debió el juez a-quo declarar con lugar la demanda de resolución de contrato conforme a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, sino por el contrario procedente la excepción non adimpletis contractus alegada, pues para que la compradora cumpliera con el pago definitivo de la compra venta necesariamente dependía de la ejecución de la vendedora en la construcción de la obra y su notificación y así se decide.
De otra parte se aprecia que la sentencia apelada (f.220) expresa: “Por otra parte, la demandada alegó que la culminación de la obra se realizó con atrasó(sic) y fuera de los lapsos estipulados en el contrato, a lo que cabe señalar que, de ser cierto este hecho, habría creado a su favor el derecho a pedir el cumplimiento o la resolución del contrato, no pudiendo excusar su incumplimiento en este hecho.” Tal aseveración adolece de certeza, pues del análisis de las actas procesales se desprende claramente que el atraso en la culminación de la obra es un hecho admitido y cierto, que independientemente de que la actora tenga el derecho de acción por cumplimiento o resolución del contrato suscrito, el atraso trajo consecuencias definidas y previstas en el contrato, siendo una de ellas, el derecho de la demandada a tener un plazo de noventa días para gestionar crédito hipotecario a los fines de pagar el saldo deudor, mientras que la actora en la comunicación efectuada a la demandada, le otorga un plazo de tres días para la entrega de dicha suma, con lo cual desnaturaliza la obligación contraída al modificar unilateralmente las condiciones suscritas, por lo tanto, tal determinación que además se utiliza como argumento para demandar la resolución del contrato objeto de la presente demanda, desconoce los derechos de la demandada, de modo que lo que queda evidenciado y demostrado en la presente causa es que en efecto se culminó la obra, pero con retraso, y que la demandada reconviniente tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato, es decir, a la entrega del inmueble objeto del mismo previo el pago del saldo deudor reconocido por ambas partes.
Finalmente se aprecia que en el escrito de contestación a la demanda, solicita se declare sin lugar la demanda y el pago de una indemnización de Bs. 300 diarios desde el día que venció el lapso en que debió notificar y otorgar el documento definitivo de compra venta que en su decir debió ser el día 1º de agosto de 2008, éste pedimento lo hace también en la reconvención conjuntamente con otros pedimentos.
Respecto a la reconvención se aprecia que la misma consta al folio 71 de la pieza principal, la actora al contestar la misma alega que la misma no debió ser admitida por cuanto en su decir no cumple los requisitos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no señala el tipo de acción; los particulares primero y segundo contienen una declaración de mera certeza; el tercero una obligación de hacer, solicitando que su representada entregue el inmueble pero nada dice del pago del saldo restante; y solicita el pago de Bs. 300,00 diarios desde el 1º de agosto de 2008 hasta la entrega definitiva del inmueble; y la corrección monetaria que a su decir no señala cuales son.
Respecto a la inadmisibilidad por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, se observa que el artículo 366 eiusdem no señala tal motivo como causal de inadmisibilidad, no obstante, conforme a lo dispuesto en el artículo 257 constitucional, in fine, la justicia no puede sacrificarse por la omisión de formalidades no esenciales, de modo que la falta de cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 340, en concordancia con lo establecido en el 365, ambos del Código de Procedimiento Civil, no impide el ejercicio de la acción, de allí que se puede apreciar que la reconvención se basa en la solicitud de cumplimiento del contrato que dio origen a la demanda principal, es decir, que versa sobre el mismo objeto.
Así las cosas, resulta un hecho no controvertido la existencia de la deuda a favor de la actora por el saldo deudor, es decir la cantidad de Bs. 87.946,25, por lo tanto, mal puede la demandada reconviniente exigir el cumplimiento del contrato de compraventa sin antes manifestar de manera clara e inequívoca su intención de dar cumplimiento a sus obligaciones, y al no estar dicha manifestación expresamente señalada en el escrito reconvencional, no puede este Tribunal acordar lo solicitado sin incurrir en ultrapetita y en reformatio in peius, por lo tanto la reconvención debe ser decalrada sin lugar. Así se decide.

CAPITULO III
DISPOSITIVA

Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, por autoridad de la Ley y de conformidad con los Artículos 12, 242, y 243 del Código de Procedimiento Civil y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, declara:

PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la apelación intentada por la demandada reconveniente plenamente identificada en autos y actuando en su propio nombre contra la sentencia de fecha 07.12.12, dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato intentare CORPORACION 1120, C.A. contra la ciudadana TAIHSMARY CARINA RAMIREZ.

TERCERO: SE REVOCA la sentencia de fecha 07.12.12, dictada por el Tribunal Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.

CUARTO: SE DECLARA SIN LUGAR LA RECONVENCION intentada por la parte demandada reconveniente plenamente identificada en autos y actuando en su propio nombre.

QUINTO: SE CONDENA EN COSTAS a ambas partes de conformidad con lo establecido en el artículo 275 del Código de Procedimiento Civil.

Déjese copia certificada de la presente sentencia, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 ejusdem.

Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Séptimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas al primero (1º) de julio de dos mil trece (2013).- 203º y 154º.-
EL JUEZ,

VICTOR JOSE GONZALEZ JAIMES
EL SECRETARIO,

ABG. RICHARS MATA
En la misma fecha, siendo las 2:00 PM., se publicó y registró la anterior sentencia, como está ordenado.-
EL SECRETARIO,

Abg. RICHARS DOMINGO MATA