TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dos de julio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : KP02-V-2010-003009

Fue interpuesta demanda por DESALOJO en fecha 2 de Agosto de 2010, por el ciudadano DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.823.020, procediendo en su carácter de representante judicial de la empresa SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 14 de junio de 195, bajo el Nº 112, Tomo 15-B, asistido por el Abogado MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO, inscrito en el IPSA bajo el Nº 31.267, contra el ciudadano RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-9.189.449 y de este domicilio.
Admitida la demanda en fecha 16-09-2010, se ordenó el emplazamiento de la demandada de autos para el segundo día de despacho siguiente a su citación y constare en autos la misma, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 27-09-2010, comparece el demandante asistido de abogado a fin de consignar escrito de Reforma de la Demanda, oportunidad en la cual procede a otorgar poder apud acta a los abogados José Antonio Anzola Crespo, Miguel Adolfo Anzola Crespo y José Nayib Abraham Anzola, inscritos en el IPSA bajo los Nº 29.566, 31.267 y 131.343 respectivamente.
En fecha 13-10-2010, se admite la Reforma de la Demanda emplazándose al demandado para que comparezca ante este Tribunal el SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A SU CITACION Y CONSTE EN AUTOS LA MISMA, a los fines de dar contestación a la demanda. En fecha 05-11-2010, el abogado de la parte actora solicita al Tribunal se sirva requerir al Alguacil constancia de haber recibido los emolumentos; librándose compulsa y recibo de citación en fecha 10-11-2010. En fecha 20-01-2011 se recibe escrito del abogado MARIO SEGUNDO BRACHO QUINTERO, solicitando se le expida copia certificada de los folios Nº 83, 84, 85, 50, 51, 59, 60, 62, 63, y 64 los cuales se refieren a la solicitud de retiro del dinero consignado a favor del arrendador DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA y de las autorizaciones de este Tribunal para el retiro de los cánones de arrendamientos consignados. En fecha 31-01-2011 el Alguacil del Tribunal expone que en fecha 05-11-2010 le fueron entregados los emolumentos para practicar la citación de la parte demandada, consigna recibo de citación sin firmar por negarse a ello el demandado; por lo que en fecha 03-02-2011 el apoderado del demandante solicita el complemento de la citación conforme al artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 17-02-2011 el abogado MARIO SEGUNDO BRACHO QUINTERO, actuando en nombre y representación del ciudadano, RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, mediante diligencia se da por notificado, de acuerdo a lo establecido en el artículo 217 del Código de Procedimiento Civil, a cuyo efecto consigna poder autenticado; quien en la misma oportunidad consigna escrito de contestación a la demanda. Abierta la causa a pruebas, ambas partes reproducen sus respectivos escritos, los cuales fueron agregados al expediente y evacuadas las pruebas presentadas.
En fecha 03-05-2012 el apoderado del demandante solicita el abocamiento del suscrito juez, por lo que en fecha 17-05-2012 se estampa el respectivo auto ordenando la notificación de la parte demandada a fin de la reanudación del proceso, la cual se verificó el día 21-06-2012.
Concluidas las etapas del juicio y estando este tribunal en la oportunidad de dictaminar observa:
Manifiesta el demandante en su escrito de reforma que conforme consta en documento público autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 10 de marzo de 1.999, bajo el Nº 33 Tomo 18 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, su mandante en su condición de ARRENDADORA celebró un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, con el ciudadano RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, agregando además que el ciudadano HECTOR ARCILA DELGADO, de nacionalidad Colombiana, mayor de edad, de este domicilio, de estado civil, soltero y titular de la cédula de identidad Nº 82.075.146 acudió en su condición de FIADOR Y PRINCIPAL PAGADOR, con la finalidad de garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones suscritas por el arrendatario.
En tal sentido manifiesta que dicho contrato versa sobre un inmueble propiedad de su representada, constituido por un local comercial que forma parte de uno de mayor extensión, situado en la Torre “A” del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, conformado de la siguiente manera: un primer cuerpo ubicado en el nivel 1 del centro comercial, distinguido con el Nº 1A-14, que comunica internamente a través de una escalera con su mezzanina con el local Nº 2A-16, y un segundo cuerpo ubicado en el nivel 2 del mismo centro comercial, distinguido con el Nº 2A-16. Ambos locales ocupan un área aproximada de 500 M2 y la parte de menor extensión que aquí se da en arrendamiento está constituida por un área de 260 M2, distribuidos así: En el nivel 1 ocupa 90 M2 aproximadamente el local 1A-14, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Local 1A-13, SUR: Con la parte restante del local 1A-14, ESTE: Fachada Este, y OESTE: Pasillo de circulación interno Nº 1 y en el segundo nivel ocupa 172 M2 aproximadamente que conforman parte de la mezzanina del local 1A-14 y el local 2A-16, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación Nº 2-4 y Local 1A-13, SUR: Local 2A-17 y con parte restante de la mezzanina del local 1A-14, ESTE: Locales 1A-13M y 1A-14M, y OESTE: Con pasillo de circulación Nº 2-5.
Así mismo manifiesta que la duración del contrato se estableció por el plazo de tres (03) años prorrogable por un (1) año y siendo que el mismo expiró el 09-03-2003, consumiendo la prórroga legal establecida, operó la tácita reconducción y el contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por efectos de que el arrendatario se mantuvo ocupando el inmueble y la arrendadora recibiendo el canon.
Manifiesta igualmente el demandante que el arrendatario RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, anteriormente identificado se encuentra en flagrante violación a la Cláusula Octava y Décima Quinta de dicho contrato de arrendamiento, pues dejó de pagar las cuotas ordinarias de condominio correspondiente a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO JULIO Y AGOSTO DE 2010; por lo que alega que dicha situación genera las causas suficientes para exigir el DESALOJO DEL INMUEBLE; razón por la cual procede a demandar al ciudadano RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, para que convenga o en su defecto a ello lo condene el Tribunal en el desalojo del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, esto es, un Local Comercial, que forma parte de mayor extensión, situado en la Torre “A” del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyas especificaciones ya fueron descritas, libre de personas y cosas, en vista del incumplimiento en la cancelación oportuna de los cánones de arrendamiento establecidas en dicho contrato. Igualmente solicita la condenatoria en costas y costos del proceso.
Fundamenta su acción en los artículos 1.167 del Código Civil, el ordinal segundo del artículo 1.592 ejusdem, artículo 1264 ibidem, así como también el artículo 34 ordinal F) de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; solicitando la tramitación por el procedimiento breve previsto en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Por último, estima la demanda en la cantidad de VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 27.500,00) equivalentes a la cantidad de 500 UNIDADES TRIBUTARIAS.
En la oportunidad de la contestación, el apoderado judicial de la parte demandada procede a dar contestación a la demanda y a la reforma del libelo de demanda interpuesta por la SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, representada por su director principal DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, sin que su presencia de manera alguna convalide los vicios de que adolece el presente juicio, y mucho menos que se entienda como aceptación alguna de las acciones intentadas en el presente juicio, da contestación a la demanda de la siguiente manera:
PRIMERO: Vista la acción por Desalojo interpuesta en contra de su representado, contenidas en el libelo de la demanda que riela al folio 02 al 06 y la Reforma al Libelo de la demanda, que riela al folio 25 al 28, en cuanto a lo alegado por el actor en el folio 03 del libelo de la demanda, conviene única y exclusivamente en lo alegado por el actor en cuanto al monto del canon de arrendamiento que en la actualidad es la suma de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000,00), y así solicita sea declarado por este Juzgado, cifra o mensualidad esta que debe regir la relación arrendaticia existente entre las partes. En nombre de su representado conviene única y exclusivamente en lo alegado por el autor en cuanto que el contrato de arrendamiento que fue suscrito por las partes y que expiró el 09-03-2003, se transformó por tiempo indeterminado pues operó la tácita reconducción.
SEGUNDO: Vista la acción por Desalojo interpuesta en contra de su representado, contenidas en el libelo de demanda y en la reforma de la demanda, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la pretensión del ciudadano DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, representante de la SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, ya que las mismas son ambiguas y temerarias, con el propósito de obtener por cualquier modo que le sea concedido la entrega de un inmueble constituido por un local comercial identificado, que forma parte de mayor extensión, situado en la Torre A, del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto, identificado con las letras y número 1A-14 y 2A-16 y plenamente identificado en autos.
Sostiene lo antes expresado en el contenido de la demanda y su reforma, donde se evidencia que no está claro lo que pretende el demandante, ya que tanto en el libelo de demanda como en su reforma, utiliza dos acciones que son contrarias entre si, como es la ACCIÓN DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO, conforme al artículo 1.167 del Código Civil y al mismo tiempo alega la Acción de Desalojo conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que a todas luces configura una INEPTA ACUMULACION de acciones de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que ha quedado sentado en nuestras Jurisprudencias y con el amparo de la Ley, que la acción de Desalojo debe ser ventilada conforme lo indicado taxativamente por el artículo 34 en sus ordinales mientras que la Resolución de Contrato es conforme a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil; por lo que sostiene que tanto una acción como la otra no son compatibles y mucho menos tienen el mismo tratamiento o procedimiento y recurso; alegando que la parte actora pretende confundir al legislador, y ponerlo en la situación de decidir cual de las dos acciones en el presente caso correspondería, derivándose de esto una parcialidad del juzgador lo cual no está permitido conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ya que se ratificaría un estado de indefensión para su representado, por la ambigüedad ilegalmente demandada entre dos acciones no acumulables, y así solicita sea declarado por el Tribunal.
Alega que de lo antes expuesto se desprende que para solicitar la resolución de un contrato, el mismo debe encontrarse vigente, pero en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, por lo que existiendo una gran diferencia entre las acciones por Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado, las cuales se fundamentan en el artículo 1.167 del Código Civil y las acciones de desalojo tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cual solicita sea declarado sin lugar el pedimento de la actora, ya que ella basa su pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil, cuando se está en presencia de un Contrato a Tiempo Indeterminado.
TERCERO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes, lo alegado por la parte actora, por cuanto no es cierto que su representada se encuentre incursa en violación de la cláusula Cuarta del referido contrato de arrendamiento, que por demás queda sentado entre las partes que dicho contrato de arrendamiento expiró el 09-03-2003, y mucho menos que haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo junio y julio de 2010 y de ningún otro canon de arrendamiento consiguiente. La parte actora desde el mes de mayo de 2010, se negó a recibir el pago correspondiente a los cánones de arrendamiento, por lo que su representado de conformidad con los artículos 51 y 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esta consignando por ante este mismo Juzgado en el expediente signado con el Nº KP02-S-2010-005899, donde fue consignada y consta el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2010, por la cantidad de DOCE MIL BOLÍVARES (Bs. 12.000,00) cada una de estas consignaciones. Aunado a lo expuesto el ciudadano DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, en su carácter de Representante Legal de la SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, ha venido realizando los retiros, aceptación y disposición de las cantidades pagadas por concepto de cánones de arrendamiento desde el mes de mayo, tal y como consta en el Expediente Nº KP02-S-2010-005899.
CUARTO: Niega, rechaza y contradice, en todas y cada una de sus partes lo alegado por la actora en su Capitulo II del libelo de Reforma de Demanda, ya que no es cierto que su representada se encuentre en violación de la cláusula Octava del contrato de arrendamiento ya extinto, y que no haya cancelado las cuotas ordinarias de condominio correspondiente a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto, de 2010, niega, rechaza y contradice los hechos señalados por la parte actora en el capítulo II del Escrito de Reforma de Demanda, ya que no se precisan las pretensiones que se reclaman y pretende la parte actora. Al respecto aduce que de ser exigible tal reclamación, menciona la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia del Magistrado IVAN RINCON URADNETA, de fecha 28-02-2002, resulta que las deudas provenientes de las cuotas de condominio, en virtud del carácter de título ejecutivo que le otorga la Ley de Propiedad Horizontal se les debe aplicar el procedimiento por vía ejecutiva, con todas las exigencias de dicho procedimiento, como es presentar el título que se pretende realizar el cobro y en este caso no han sido presentados estos recibos de las cuotas de condominio y mucho menos es quien tiene la potestad de realizar dicha cobranza, ya que esto le corresponde a la Junta de Condominio del Centro Comercial Cosmos I y no a la parte actora; a lo que afirma que el cobro de los recibos de pago de condominio, no han sido exigidos, ni presentados por la Junta de Condominio del Centro Comercial Cosmos I, a quien le corresponde tramitar los mismos; alegando que a su representado no le han realizado cobranza alguna por parte de la Junta de Condominio, ni la arrendadora, en consecuencia, no le han hecho entrega de los recibos correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, para así proceder a su pago, ya que estaría en estado de indefensión pagar lo que inciertamente le pretende exigir la parte actora.
QUINTO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la actora, en su Capitulo III de su Reforma ya que no es cierto que su representado esté incurso en el INCUMPLIMIENTO EN LA CANCELACIÓN OPORTUNA DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO, ya que consta en el expediente signado con el Nº KP02-S-2010-005899, de este mismo Juzgado el cual se encuentra debidamente consignado con la respectiva notificación al arrendador, que en el caso presente se encuentra plenamente notificado, constituyen la plena prueba que su representado ha cumplido fielmente con su obligación. El actor ha retirado las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento, lo que de conformidad con el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es una clara renuncia o desistimiento al aceptar y disponer de lo consignado, de que el arrendatario está cumpliendo con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento por lo tanto se encuentra solvente, lo que hace improcedente la acción de desalojo.
SEXTO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte actora en el Capítulo IV del libelo de reforma de demanda, ya que no es cierto que su representado esté incurso en la Violación o el Incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del Inmueble, ya que nada tienen que ver el pago de los cánones de arrendamiento con el Reglamento Interno del inmueble del cual su presentado es arrendatario.
SEPTIMO: Rechaza, niega y contradice y se opone a la cuantía establecida por la actora, ya que en los procedimientos de Desalojo, se estima la demanda en base a los cánones de arrendamiento que se demandan y no alegremente como fue estimada por la parte actora. Finalmente pide sea declarada SIN LUGAR la presente demanda por desalojo.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe resolver este Tribunal antes de entrar a conocer el fondo de lo planteado la impugnación que hiciera el demandado de la cuantía, ya que de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, debe el juez proceder en primer término a resolver el aspecto relativo a la estimación de la demanda haciendo la expresa salvedad de que dicho pronunciamiento se hace en virtud de que la impugnación de la cuantía fue alegada dentro de la contestación al fondo de la demanda. En tal sentido, este Tribunal acoge el criterio establecido en la Sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 13 de abril de 2000, expediente Nº 00-001 con ponencia del Magistrado Franklin Arrieche en la cual se estableció entre otras cosas, que “si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor”
En el presente caso se observa que la parte demandada al momento de contestar su demanda en la parte final del escrito, rechaza la estimación de la demanda hecha por la actora, por cuanto en el procedimiento de desalojo se estima la demandada en base a los cánones de arrendamiento que se demandan; sin embargo tal y como quedó establecido en la sentencia antes citada, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo el cual debe ser probado en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma; por lo que si nada prueba el demandado, queda firme la estimación que hizo el actor; por lo que a juicio de este juzgador no existen elementos que permitan establecer una cuantía distinta a la propuesta por la actora en virtud de que el rechazo efectuado por la parte demandada es un rechazo puro y simple al no aportar elementos probatorios que permitan fijar una estimación distinta a la efectuada por la parte actora, por lo que en consecuencia queda firme la estimación de la demanda establecida en el libelo y así se declara.
Establecido lo anterior, este Tribunal procede a resolver como PUNTO PREVIO la inepta acumulación alegada por el apoderado judicial de la parte demandada con fundamento en que el demandante interpuso demandas ambiguas, temerarias y contrarias entre sí como se desprende del contenido del libelo de demanda y su reforma, pues utiliza la acción de resolución de contrato conforme al artículo 1167 del Código Civil y la de desalojo conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, acciones que además de ser contradictorias entre sí, no tienen el mismo tratamiento o procedimiento y recurso; alegando que ello coloca al juez en la situación de decidir cuál de las dos acciones corresponde, derivándose de esto una parcialidad del juzgador lo cual no le está permitido de acuerdo al dispositivo legal contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Ante tal alegato, resulta necesario hacer algunas consideraciones de carácter procesal sobre el alcance y efectos de la reforma a la demandada establecida en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, el doctrinario Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano señala lo siguiente:

Cuando se habla de reforma de la demanda, en realidad se quiere significar la reforma de la pretensión que se hace valer en la demanda” […] “La demanda es el acto de la parte en el cual se hace valer la pretensión y tiene naturaleza instrumental, en cuanto sirve de medio para el planteamiento de aquella; de tal modo que solo en sentido figurado puede hablarse de la reforma de la demanda, para expresar una realidad que no afecta al continente sino a lo contenido en aquel acto instrumental. […] Conviene distinguir también entre reforma y cambio de la demanda (rectius: pretensión), porque la reforma supone modificación de alguno o algunos de los elementos del objeto reformado, dejando inalterados los demás, mientras que el cambio implica la substitución del objeto por otro distinto”

De lo anterior se tiene que cuando el demandante reforma la demandada, lo hace a los fines de alterar de un modo parcial o total la pretensión deducida en el libelo primitivo, y en el segundo de los supuestos, implica la substitución completa de la pretensión por la modificación de todos sus elementos. En tal sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 01541, expediente 11317, de fecha 04 de julio de 2000, citando el criterio establecido por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, en sentencia del 8 de abril de 1987, recaída en el Caso: Nike International Ltd. Contra Sport Center, C.A., la cual expresamente indicó lo siguiente:

“...Esta Sala de Casación comparte en principio el criterio de la Sala Político-Administrativa de no ser procedente la admisibilidad de una segunda reforma de la demanda, pero considera que tal criterio es sólo aplicable al caso de estar para ese momento citado el demandado, pues si no lo está, el actor a su conveniencia puede reformar la demanda cuantas veces lo desee antes de la contestación.
En efecto, la facultad de reformar la demanda antes de que haya sido contestada, es una consecuencia del derecho que se reconoce al actor en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, de poder retirar su libelo, sin el consentimiento del demandado, antes de acto de la contestación. Para Borjas, ‘quien puede retirar su demanda en igual forma y en otra, con los mismos o con diferentes pedimentos, puede desde luego sustituir una demanda con otra, o limitarse a reformar simplemente la primera, pues ello queda comprendido dentro de aquélla facultad del demandante. Para obviar a éste el trabajo de retirar primero una demanda, y promover luego la otra, se le permite de una sola vez hacer reformas sobre la primera, lo cual, por lo demás, no le quita aquel derecho, de que podrá usar libremente si las reformas que necesita hacer fueren tales que requieran hacer desaparecer en su totalidad el libelo primitivo’. (resaltado de este Tribunal)

Bajo las anteriores premisas y revisadas exhaustivamente las actas que conforman al presente expediente, observa quien aquí decide que si bien es cierto que fue interpuesta demanda primigenia en contra del demandado en fecha 02-08-2010, cuya pretensión estaba deducida a obtener la entrega del inmueble cedido en arrendamiento a tiempo indeterminado, en virtud del incumplimiento por parte del demandado consistente en la falta de pago de cuatro pensiones de arrendamiento consecutivas, fundamentándola en los artículos 1167, 1592, 1264 del Código Civil y 34, ordinal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario y admitida por el Tribunal en fecha 16-09-2010; también es cierto que dicha pretensión fue retirada o sustituida por el accionante cuando procedió a reformar la demandada en fecha 28-09-2010; mediante la cual también pretende obtener la entrega del inmueble cedido en arrendamiento a tiempo indeterminado, pero esta vez se fundamentó en la relación de hechos distintos a los narrados en el escrito libelar; cuya obtención persigue en virtud del incumplimiento por parte del demandado de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, quien en violación de las CLAUSULAS OCTAVA Y DECIMA QUINTA DEL CONTRATO ha dejado de pagar cinco cuotas ordinarias de condominio, fundamentándose para ello en los supuestos de hechos contenidos en los artículos 1167, 1592, 1264 del Código Civil y 34, ordinal “F” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario; lo que en modo alguno conlleva ambigüedad en la presente causa ni representa indefensión a la parte demandada, quien en la oportunidad de la contestación opuso excepciones tanto para el libelo como para la reforma, razón por la cual este Tribunal advierte que por razón de orden procesal, hará caso omiso a las excepciones presentadas por el demandado relativas a la pretensión contenida en el libelo de demanda, la cual como se dijo antes, no tiene ningún efecto jurídico en la presente causa en vista de la reforma presentada por el demandante y así queda establecido.
Establecido lo anterior y en vista de la afirmación que realiza el demandado en su escrito de contestación en relación a la inepta acumulación de pretensiones al utilizar la acción resolutoria y la de desalojo, las cuales además de no ser compatibles entre sí y no tener el mismo procedimiento, deben ser ventiladas cada una conforme a las previsiones legales taxativamente establecidas para ellas, a saber la resolutoria conforme al artículo 1167 del Código Civil y la de desalojo conforme a los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; debe proceder quien decide a analizar el contenido del escrito de reforma a fin de verificar lo afirmado por el demandado; no sin antes indicar aquí que por disposición expresa del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios todas las demandas arrendaticias, entre ellas las de desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos o suburbanos, se tramitarán bajo un procedimiento único, a saber, el procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil; por lo que no es cierto lo alegado por la parte demandada que las referidas acciones deban tramitarse por procedimientos distintos.
Ahora bien y revisado como ha sido el escrito de reforma a la demanda, se observa que el demandante cuando narra los hechos fundamenta su pretensión de desalojo, tratándose de una relación a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción, en virtud de que el arrendatario ha incumplido las disposiciones del reglamento interno del Centro Comercial Cosmos I por cuanto ha dejado de cancelar las cuotas ordinarias de condominio de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, en la proporción del 1,85% del total de las cargas y gastos comunes del Centro Comercial Cosmos I, conforme a lo establecido en las cláusulas octava y décima quinta del contrato; fundamentándose para ello en los artículos 1167 del Código Civil relativo a la ejecución o resolución de los contrato bilaterales derivados del incumplimiento de las partes; en el ordinal 2º del artículo 1592 eiusdem relativo al pago del canon convenido en los términos contractuales establecidos, al artículo 1264 ibídem que contempla el cumplimiento de las obligaciones en la forma exacta como han sido contratadas, así como también en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, encontrándose la relación de arrendamiento a tiempo indeterminado, hecho éste que además fue expresamente convenido por el actor y en vista de la pretensión deducida por el actor, no sólo se verifica que no existe ni error en los planteamientos de los hechos como tampoco existe error en la fundamentación legal, tampoco existe la inepta acumulación de pretensiones en el escrito de reforma a la demanda, pues claramente se desprende del mismo que el demandante pretende el desalojo del inmueble dado en arrendamiento conforme al supuesto de la norma contenido en el literal “F” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; a lo que hay que agregar aquí que no resulta lógico pensar que por el hecho de encontrarse el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y estar establecidas las causales para solicitar su terminación en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no pueda invocarse el fundamento legal que rige las reglas generales de los contratos bilaterales y menos aún las establecidas para los contratos de arrendamiento; pues si bien es cierto que en los contratos a tiempo determinado se les debe aplicar el artículo 1167 del Código Civil para plantear judicialmente su cumplimiento (ejecución) o resolución, precisamente en virtud de la temporalidad que los caracteriza, no es menos cierto que la pretensión de desalojo está claramente contenida en la narración de los hechos plasmados en el escrito de reforma a la demanda, conforme al supuesto normativo previsto en el literal “f” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, la inepta acumulación de pretensiones alegadas debe quedar desechada y así se establece.
Entrando a resolver el fondo de lo planteado y tal como se dijo antes, el fundamento de su demanda lo constituye la existencia de una relación contractual a tiempo indeterminado pactada con el demandado quien ha incumplido las disposiciones del reglamento interno del Centro Comercial Cosmos I por cuanto ha dejado de cancelar las cuotas ordinarias de condominio de los meses de abril, mayo, junio, julio y agosto de 2010, en la proporción del 1,85% del total de las cargas y gastos comunes del Centro Comercial Cosmos I.
Por su parte el demandado acepta la existencia de la relación arrendaticia por tiempo indeterminado, pero niega que se encuentra insolvente en el pago de las referidas cuotas de condominio; sosteniendo además que la Junta de Condominio del Centro Comercial Cosmos I, no le ha presentado los recibos de condominio para proceder a su cancelación ni les ha realizado cobranza alguna a fin de exigir el respectivo pago, ya que estaría en estado de indefensión proceder a pagar lo que inciertamente pretende exigir la parte actora. En este orden de ideas señala que es la mencionada junta la que tiene la potestad de realizar dicha cobranza y que en virtud de que las deudas provenientes de las cuotas de condominio, ostentan el carácter de título ejecutivo otorgado por la Ley de Propiedad Horizontal, se les debe aplicar el procedimiento por vía ejecutiva debiendo presentar el título que se pretende realizar el cobro, agregando además que en el presente caso no se han presentado los mismos careciendo así la demanda del documento fundamental de la acción.
Siendo ello así, debe indicarse nuevamente que la pretensión del demandante se circunscribe a los hechos antes narrados lo que en ningún modo constituye el cobro de las mencionadas cuotas de condominio, sino es precisamente en virtud del incumplimiento en el referido pago al que el demandado estaba obligado a cumplir, no sólo por las disposiciones internas del Centro Comercial por estar sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, sino también por constituir una obligación contractual al haberse obligado a ello el inquilino a través del contrato de arrendamiento autenticado que cursan en autos a los folios 17 al 21, el cual quedó expresamente reconocido por el demandado; constituyendo éste y no otro documento, el instrumento fundamental de la demanda pues es en él donde se establecieron todas y cada una de las recíprocas concesiones a las que las partes se obligaron en virtud de la relación arrendaticia locativa y así queda establecido.
Ahora bien, establecido lo anterior y siendo que el demandado se ha excepcionado del incumplimiento que le imputa el actor, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho tal como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y agrega la norma que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, por lo que de seguidas procede este Tribunal a valorar el acervo probatorio traído a los autos por las partes y en tal sentido, se observa de la cláusula octava del contrato de arrendamiento, el arrendatario se obligó a lo siguiente:

OCTAVA: Serán por cuenta de EL ARRENDATARIO todo lo relativo al servicio y pago de energía eléctrica, aseo urbano, gas, teléfono, agua, cuotas ordinarias de condominio, en la proporción del 1,85% del total de las cargas y gastos comunes del referido Centro Comercial Cosmos I, y cualquier otro servicio público y privado del que haga uso, siendo condición expresa que al entregar el inmueble desocupado, debe presentar los recibos cancelados de todos los servicios antes mencionado, hasta el momento de la desocupación definitiva.

Ahora bien, probada la existencia de la obligación alegada por el demandante y siendo que el artículo 34, literal “F” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble, sometidos a Régimen de Propiedad Horizontal; le corresponde al arrendatario la carga de probar el cumplimiento de su obligación, vale decir, demostrar el pago de las señaladas cuotas ordinarias de condominio o el hecho extintivo de su obligación; observándose que al respecto del demandado promovió copia certificada de la consignación arrendaticia signada con el número KP02-S-2010-5899 tramitada por ante este Tribunal la cual se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil sin embargo, aún cuando el objeto de la prueba es demostrar el pago del canon de arrendamiento, lo cual no constituye fundamento de la acción; no obstante ello y en virtud del principio de exhaustividad que debe observar el juez al momento de dictaminar, se constata al folio 163 de los autos que el arrendatario consignó depósitos en el procedimiento consignatario inquilinario a objeto de pagar las cuotas de condominio de los meses de que van desde julio a octubre del año 2010 especificando en su escrito el monto correspondiente a cada uno de los meses, trámite que no fue admitido por el Tribunal quien mediante auto de fecha 23-11-2010 (folio 170) le advirtió que dicho pago debía tramitarlo por procedimiento distinto, con lo cual queda evidenciado que no es cierto lo aseverado por el inquilino quien sostuvo que desconoce el monto que debía pagar por concepto de condominio por cuanto no le fue presentado a su cobro los respectivos recibos; no constando en autos que éste haya efectuado el respectivo pago a la Junta de Condominio por otro medio o trámite procesal. En tal sentido, reprodujo el demandado una documental la cual cursa al folio 208 de los autos, con el objeto de demostrar el pago de las cuotas de condominio de los meses de abril, mayo y junio de 2010 y que según su decir el pago lo efectuó a la ciudadana Eddy Torres persona autorizada por el demandante; de suerte que, por constituir dicha documental un documento privado emanado de un tercero ajeno al proceso, debió ser ratificada mediante la prueba testimonial conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y al no haberlo hecho, forzosamente debe quedar desechada dicha prueba y así se establece.
En este mismo orden de ideas, el demandado promovió inspección judicial, la cual fue evacuada por este Tribunal el día 21-03-2011 cuya acta levantada cursa al folio 210 del expediente, la cual tuvo por objeto tener a la vista el libro Diario de Venta que lleva la administración central del condominio del Centro Comercial Cosmos I a los fines de verificar si el demandado se encuentra en estado de morosidad respecto a la cuota parte del condominio que le corresponde, sin embargo la inspección se llevó a cabo por medio del sistema de recaudación y cobranza del centro comercial, dejándose constancia que el inquilino no se encontraba solvente; prueba que adminiculada con la prueba de informes solicitada por la parte actora dirigida a la Junta de Condominio del Centro Comercial Cosmos I la cual cursa a los folios 211 y 213 de los autos, mediante la cual informa que el demandado Rafael Alberto Rodríguez Arévalo en su condición de inquilino de los locales 1A-14 y 2A-16 se encuentra insolvente con el pago de condómino. Como colorario de lo anterior y siendo que demandado tenía la carga de probar que había pagado las cuotas de condominio que se reputan como insolvente y al no haber demostrado la solvencia que alegó en la contestación, indefectiblemente la acción intentada en su contra debe prosperar y así queda establecido.
En fuerza de lo antes expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de desocupación de inmueble interpuesta por el ciudadano DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA, procediendo en su carácter de representante judicial de la empresa SOCIEDAD EN NOMBRE COLECTIVO DIOMAR RIBEIRO DE SOUSA contra el ciudadano RAFAEL ALBERTO RODRIGUEZ AREVALO, todos identificados al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a este último a entregar el inmueble arrendado, un local comercial que forma parte de uno de mayor extensión, situado en la Torre “A” del Centro Comercial Cosmos I, ubicado en la calle 25 entre carreras 21 y 22 de esta ciudad de Barquisimeto, conformado de la siguiente manera: un primer cuerpo ubicado en el nivel 1 del centro comercial, distinguido con el Nº 1A-14, que comunica internamente a través de una escalera con su mezzanina con el local Nº 2A-16, y un segundo cuerpo ubicado en el nivel 2 del mismo centro comercial, distinguido con el Nº 2A-16. Ambos locales ocupan un área aproximada de 500 M2 y la parte de menor extensión dada en arrendamiento está constituida por un área de 260 M2, distribuidos así: En el nivel 1 ocupa 90 M2 aproximadamente el local 1A-14, comprendido dentro de los siguientes linderos NORTE: Local 1A-13, SUR: Con la parte restante del local 1A-14, ESTE: Fachada Este, y OESTE: Pasillo de circulación interno Nº 1 y en el segundo nivel ocupa 172 M2 aproximadamente que conforman parte de la mezzanina del local 1A-14 y el local 2A-16, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Pasillo de circulación Nº 2-4 y Local 1A-13, SUR: Local 2A-17 y con parte restante de la mezzanina del local 1A-14, ESTE: Locales 1A-13M y 1A-14M, y OESTE: Con pasillo de circulación Nº 2-5; totalmente libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte perdidosa por haber vencimiento total. Por cuanto el presente fallo es publicado fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese y Regístrese.

Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dos (02) días del mes de Julio del año dos mil trece (2013) Años: 203º y 154º
EL JUEZ,

ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA
LA SECRETARIA,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 12:30 p.m.
La Sec.

*liliana

LA SUSCRITA SECRETARIA DEL JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA, CERTIFICA LA EXACTITUD DE LA COPIA ANTERIOR. Fecha Ut Supra.

La Secretaria,