TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticinco de julio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : KP02-V-2011-003752

Fue interpuesta demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, en fecha 21-11-2011 por las empresas INVERSIONES ZETA EFE C. A. firma mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 01 de agosto de 1.988, bajo el Nº 2, Tomo 5-A y C. A. EFE ZETA INVERSIONES, firma mercantil debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 03 de mayo de 1.977, bajo el Nº 60, Tomo 1-A, representadas por la abogada SARAY UGEL G., inscrita en el IPSA bajo el Nº 31.952 contra el ciudadano NILDO RAFAEL CASTILLO, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.261.829, por cuanto su representada celebró un contrato de arrendamiento en fecha 03-08-2007, por un lapso de un (1) año, fijo contado a partir del 1 de julio de 2008, cuyo objeto lo constituye el local identificado con el Nº 34, situado en el Centro Comercial Obelisco, ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre las calles 54 y 55 de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara.
Continúa manifestado la demandante que siendo notificado oportunamente el arrendatario del vencimiento del contrato, se le solicitó la entrega del inmueble y en virtud de la prórroga legal que debe ser otorgada a los arrendatarios según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es de TRES (3) AÑOS, toda vez que el contrato tiene más de DIEZ (10) años y la prórroga legal venció en fecha 01-09-2011 por lo cual demanda al ciudadano NILDO RAFAEL CASTILLO, para que sea condenado por este Tribunal, PRIMERO: En el cumplimiento del Contrato de Arrendamiento celebrado entre su representada y el ciudadano NILDO RAFAEL CASTILO, ya identificado, en consecuencia cumpla con su obligación de hacer entrega del inmueble dado en arrendamiento. SEGUNDO: La entrega del inmueble dado en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento en que fue recibido y solvente en todos sus servicios. TERCERO: El pago de las costas y costos del presente juicio. CUARTO: A los fines de garantizar las resultas de este juicio, solicita se ordene el Secuestro del bien indicado.
Fundamentando su pretensión en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil así como en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estimando la demanda en la cantidad de CATORCE MIL QUINIENTOS SESENTA BOLIVARES (Bs. 14.560,00) equivalentes a DOSCIENTAS VENTICUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (224 UT)
En fecha 09-12-2011 el Tribunal admite la demanda y ordena citar al demandado para que comparezca EL SEGUNDO DÍA DE DESPACHO SIGUIENTE A SU CITACIÓN Y CONSTE EN AUTOS LA MISMA a dar contestación a la demanda. En fecha 17-01-2012 la abogada de la parte actora, consigna copia del libelo de demanda a los fines de elaborar la compulsa. En fecha 01-02-2012 se libró la compulsa respectiva. En fecha 06-03-2012, el demandado presenta diligencia mediante la cual confiere poder Apud-Acta a los abogados en ejercicio BERWIN EDUILBERT MANZANARES DURAN y JESUS EDUARDO CARRASQUERO GONZÁLEZ, inscritos en el IPSA bajo los Nº 126.052 y 127.476, respectivamente para que lo representen en el presente juicio. En la misma oportunidad el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado.
En fecha 12-03-2012, los abogados BERWIN EDUILBERT MANZANARES DURAN y JESUS EDUARDO CARRASQUERO GONZÁLEZ, inscritos en el IPSA bajo los Nº 126.052 y 127.476, respectivamente, en su condición de apoderados judiciales del ciudadano NILDO RAFAEL CASTILLO, dan contestación a la demanda en los términos siguientes: Aducen que su representado ha sido demandado de manera temeraria por parte de una empresa que no ha tenido participación directa en la relación arrendaticia siendo que INVERSIONES ZETA EFE C. A., y C. A. EFE ZETA INVERSIONES, han sido siempre representadas por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., para que ésta última gestione todo lo relativo al arrendamiento de un local comercial identificado con el Nº 34 dentro del Centro Comercial Obelisco, Ubicado en la Avenida Pedro León Torres, entre calles 54 y 55, siendo suscrito el primer contrato de arrendamiento en fecha 01-09-1989, siendo un acto de mala fe de las demandantes, pretender demandar unos cánones de arrendamiento que han sido consignados por parte de su representado dentro del lapso correspondiente de pago, no encontrándose en mora alguna con quienes pretenden exigir el cobro de mensualidades atrasadas, utilizando sociedades mercantiles para ensombrecer la realidad que no es más que el hecho de que su representado está solvente con los pagos de los cuales han cancelado a la sociedad mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S.A., tal como se evidencia de la Consignación Arrendaticia Nº KP02-S-2011-7229, el cual es de conocimiento de este mismo Tribunal de Municipio y que de esta haya derivado la no recepción del pago del canon de arrendamiento para crear una situación jurídica y proceder a un desalojo arbitrario, al tener conocimiento que se está realizando un procedimiento de consignación casualmente en este mismo Tribunal, desde el mes de septiembre del año 2011, si resultare que la sociedad mercantil GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., no está entregando el cobro de canon a INVERSIONES ZETA EFE C. A., y C. A. EFE ZETA INVERSIONES, resulta improcedente que sea demandado el ciudadano NILDO RAFAEL CASTILLO, identificado en autos, por un pago que la empresa autorizada por la demandada ha recibido dentro de lapso estipulado para el pago, siendo que se está pretendiendo realizar un pago doble de canon de arrendamiento configurándose un “pago de lo indebido”, de igual forma no se notificó de ningún tipo de desahucio por parte del propietario del inmueble.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Niega y rechaza que adeude los cánones de arrendamiento correspondientes en virtud de que los mismos se encuentran consignados en el Tribunal Primero de Municipio del Estado Lara, en el asunto Nº KP02-S-2011-7229. Opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 5º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas a la ilegitimidad del actor por no tener capacidad necesaria para comparecer en juicio; a la falta de caución o fianza para proceder en juicio y la prohibición de la ley para admitir la acción propuesta.
Señala el artículo 1.600 del Código Civil para sostener que ha operando la Tácita Reconducción renovándose el contrato vencido en sus mismas condiciones y por el mismo plazo, señalando además que se le debe dar el tratamiento de “relación indeterminada”; observando además que los requisitos para que opere la tácita reconducción son de la siguiente forma: 1.- Que se dejase sin oposición al Arrendador y Arrendatario seguir ocupando el inmueble, por lo menos 15 días seguidos luego de la fecha de expiración, en las mismas condiciones del contrato fenecido. 2.- Que el arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del contrato.
Solicita que el escrito de contestación a la demanda sea admitido y sustanciado conforme a derecho en todos y cada uno de sus partes, solicita que no sea acogida la medida de secuestro solicitada por los demandantes, por no ser procedente la misma, por cuanto opera la tácita reconducción en vista que el arrendatario no ha dejado de ocupar el inmueble referido, ni se le ha notificado de ningún tipo de desahucio, por lo que ratifica que se encuentra solvente de los cánones de arrendamiento señalados en el libelo como insolutos. Por lo que pide sea declarada SIN LUGAR la demanda por temeraria.
En fecha 09-04-2012 el suscrito se aboca al conocimiento del expediente, de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 10-04-2012 la apoderara judicial de la parte actora presenta su escrito de pruebas en los siguientes términos: Ratifica el mérito favorable de autos del Contrato de Arrendamiento, el cual prueba la relación arrendaticia y las condiciones de la misma, la cualidad de arrendador y de arrendatario de las partes y la obligación del arrendatario de cumplir con el mismo. Ratifica el mérito favorable del telegrama enviado al demandado a los fines de probar la intención de la arrendadora de poner fin a la relación arrendaticia; presentando en fecha 10-04-2012, las cuales fueron admitidas en fecha 13-04-2012.
En fecha 17-04-2012, los abogados de la parte demandada, presentan su escrito de pruebas en los siguientes términos: Reproducen el mérito favorable en autos y en especial el Escrito de Contestación que cursa en autos. Promueven documentos privados consistentes en los contratos de arrendamiento de los años 1989, 1.993, 1996, 1997, 1998, 1999, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005, 2007 en originales dados por el arrendador al arrendatario y las empresas mercantiles INVERSIONES Y VIVIENDAS S. R. L., GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., y cuya pertinencia radica en demostrar que INVERSIONES ZETA EFE Y ZETA EFE INVERSIONES, no han suscrito contrato directamente con el hoy demandado, han utilizado la figura de mandatarios, por lo que es menester de los mandantes verificar los pagos realizados en su nombre y representación. Promueve el mérito favorable de la consignación inquilinaria signada con el Nº KP02-S-2011-7229, el cual solicita por medio de prueba de informe, establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para verificar que la misma cursa ante este Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la pertinencia de esta prueba es demostrar la tácita reconducción y demostrar que durante la relación arrendaticia se han suscitado novaciones que inciden sobre la misma y con la necesidad de realizar la consignación inquilinaria mencionada a favor de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., debidamente facultada para recibir el pago por parte de su mandante, para que se verifique la solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento hasta la fecha. Promueven copia simple del Poder Especial que se lo otorga EDDY MARIA FIOR ZULIAN en representación de INVERSIONES ZETA EFE C. A., y ATILIO GIOVANNI FIOR ZURLO, actuando como Director de C. A. EFEZETA INVERSIONES, donde facultan a GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., para arrendar y recibir pagos referente al Centro Comercial Obelisco, identificado en autos, para ello solicita mediante prueba de informe se oficie a la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, para que se constate de la autenticidad de ese Poder el cual quedó autenticado con el Nº 14 Tomo 5 de fecha 06 de enero de 2005. Promueve en copia simple contentivo de cheques de gerencia y depósitos realizados a favor de GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA S. A., en los cuales se hace el pago de los cánones de arrendamiento del local identificado en autos.
En fecha 17-04-2012 el Tribunal admite a sustanciación las pruebas presentadas por la parte demandada, con excepción de la prueba de informe solicitada en el particular tercero, por no constituir ésta el medio probatorio idóneo a fin de demostrar los hechos que pretende.
Concluida así la sustanciación del expediente y vistos los alegatos y defensas opuestas, debe primeramente quien aquí decide, entrar a resolver las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º, 5º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. En relación a la primera de ellas, se observa que el demandado opone la ilegitimidad del actor por carecer de la capacitad necesaria para comparecer en juicio, por cuanto el demandante no tiene legitimidad para exigir el pago de un supuesto pago insoluto a su representado ya que no existe correlación alguna entre la demandada y demandante.
Ahora bien y en relación a la cuestión previa alegada, debemos señalar que cuando el Legislador se refiere a la falta de capacidad necesaria para comparecer en juicio, se refiere a que la persona que se presenta como actor es un incapaz, vale decir, que no tiene el pleno goce de sus derechos civiles y por lo tanto no está en condiciones de actuar solo en juicio sino que requiere representación legal para ello, tal como el menor de edad, quien para ejercer alguna acción debe actuar a través de su representante legal. En esta misma categoría entran los entredichos y demás sujetos que no tienen capacidad legal plena, mientras que la discusión a cerca de la titularidad del derecho de quien viene a juicio a ejercer una pretensión, es un problema de legitimación a la causa, no de legitimación procesal, es por tanto un problema de fondo que no puede resolverse como cuestión previa ya que es una defensa de falta de cualidad que no encuadra en el presupuesto procesal que quiere hacer valer el demandado, por lo que la cuestión previa debe ser desechada al no ajustarse el alegato esgrimido por el demandado al presupuesto contenido en la norma y así se establece.
Opuso igualmente el demandado la cuestión previa contenida en ordinal 5º referida a “la falta de caución o fianza necesaria para proceder al juicio” con fundamento en que las medidas solicitadas por la parte demandante causa un gravamen irreparable ya que afecta el derecho como inquilino solvente que posee su representado. Al respecto debe señalarse que la referida caución a la que se contrae la señalada cuestión previa, es a la solvencia judicial que es aquella que exige el artículo 36 del Código Civil a las personas extranjeras, naturales o jurídicas, para poder interponer demanda en Venezuela, como garantía de responsabilidad procesal en caso de sucumbir en su pretensión. En tal sentido señala el doctrinario Leoncio Cuenca en su libro “Las Cuestiones Previas en el Procedimiento Civil” que: “La finalidad de esta restricción, es evitar que el extranjero sin arraigo en la nación, es decir, sin bienes o industria, pueda eludir el pago de las costas y gastos que origine al demandado. También nos señala que para la procedencia de esta cuestión previa es necesario que se den tres requisitos, señalados por la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, expresados en sentencia de fecha 21 de Noviembre de 1.996:
1. La demanda debe ser de naturaleza civil, pues cabe recordar que a tenor del artículo 1102 del Código de Comercio tal caución resulta inaplicable en materia mercantil.

2. El demandante no debe estar domiciliado en Venezuela con independencia de su nacionalidad.

3. Exige la norma en cuestión que el demandante no posea en el país bienes en cantidades suficientes.”

Por lo tanto la cuestión previa alegada debe quedar desechada al no encuadrar en este caso, toda vez que se opone en virtud de haberse solicitado la medida preventiva de secuestro y que además no fue decretada por este Tribunal.
En cuanto a la cuestión previa relativa a la “prohibición de la ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean alegadas en la demanda”, se observa que al oponer la misma el demandado no hace fundamento de hecho alguno; sin embargo y en atención al principio de exhaustividad que debe revestir la sentencia de mérito, quien aquí decide procede a analizar la referida cuestión previa; comenzando por señalar que la referida cuestión previa es procedente en aquellos casos en los cuales el régimen jurídico expresamente elimina toda posibilidad de intentar la acción. Tal es el caso de las obligaciones nacidas de deudas de juego, las cuales no pueden reclamarse judicialmente por expresa prohibición contenida en el Artículo 1801 del Código Civil en donde se dispone “La Ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en una apuesta”. El otro supuesto es el de aquellos casos en los que sólo es posible interponer demanda por causales taxativamente determinadas en la Ley, como el caso del divorcio ya que el encabezamiento del Artículo 185 del Código Civil señala que son causales únicas de divorcio las que allí se enumeran; de manera que es a este tipo de prohibición al que se refiere la ley. Particularmente en el caso que nos ocupa, el actor pretende el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término contractual y el de la prórroga legal, lo que está totalmente ajustado a las previsiones legales toda vez que el Artículo 1167 del Código Sustantivo establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Por lo que la pretensión deducida obedece a un interés jurídicamente tutelado y en consecuencia la cuestión previa propuesta debe quedar desechada y así se declara.
Resuelto lo anterior, debe proceder quien decide a analizar el fondo de lo debatido; sin embargo y en vista de lo aseverado por la parte demandada en su escrito de contestación, quien alega que la presente demanda interpuesta por las empresas INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES es temeraria por cuanto nunca han tendido una participación directa en la relación arrendaticia; puesto que han sido representadas por GESTIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA, S.A. para que sea ésta quien gestione todo lo relativo al arrendamiento del local número 34 del Centro Comercial Obelisco. Sostiene además que resulta una acción de mala fe de las empresas INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES quienes pretenden demandar unos cánones de arrendamiento que han sido consignados a favor de GESTIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA, S.A. desde el mes de septiembre de 2011 por ante este tribunal, sosteniendo que la demanda persigue un pago doble del canon de arrendamiento configurándose así un pago de lo indebido por parte del propietario del inmueble.
Ante tal argumentación y aún cuando no resulta claro para quien esto decide qué pretende oponer o enervar con ello la parte la demandada, toda vez que la pretensión deducida por la accionante no está dirigida a obtener el pago de cánones de arrendamiento insolutos; sin embargo y en vista de que el juez está obligado a resolver todas las excepciones que se opongan aún hasta informes si éstas influyen en la resolución del conflicto y siendo que la parte demandada, aún hasta en el escrito de pruebas, menciona que las empresas INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES no han suscrito contrato directamente con el arrendatario-demandado toda vez que han sido siempre representadas por GESTIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA, S.A. para que sea ésta quien gestione todo lo relativo al arrendamiento, considera este tribunal importante analizar como PUNTO PREVIO el tema de la representación y de la cualidad puesto que, aun cuando la parte demandada no lo opone directamente, entiende quien decide que ésta última ha sido cuestionada. Por tal razón y considerando que el concepto de cualidad toca el fondo del derecho, pues se relaciona con la posibilidad jurídica de plantear la pretensión en virtud de constituir un juicio de “relación” y no de “contenido”, cuya resolución permite dilucidar la pretensión deducida o por el contrario desecharla sin necesidad de resolver el fondo de la controversia.
Como colorario de lo anterior y revisadas las documentales incorporadas en autos, se constata que en relación a la representación que ejerce GESTIONES INMOBILIARIA LA PRIMERA, S.A., ciertamente ésta se configura en el contrato de mandato, toda vez que sus mandantes a través del poder autenticado inserto a los folios 106 y 107, le encargaron en su nombre y representación el desempeño o realización de la administración de un inmueble de su propiedad denominado Centro Comercial Obelisco, facultades ampliamente determinadas en el nombrado documento y que van desde la administración general en la celebración de contratos de arrendamientos hasta la representación judicial, pudiendo desistir, convenir, transigir y recibir cantidades de dinero.
Ahora bien, sobre el alcance y efectos de los actos que ejecuta el mandatario, el Código Civil es muy claro en establecer que los actos cumplidos por el mandatario en nombre de su mandante y si éstos son ejecutados dentro de los límites del mandato, producen efectos directamente en provecho o en contra de éste último conforme lo dispone el artículo 1169 eiusdem, por lo que el mandatario no queda obligado frente al tercero ni tiene acción contra él. Ahora bien, cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquéllos con quienes ha contratado el mandatario ni éstos contra el mandante, sino que el mandatario queda obligado directamente frente a la persona con quien ha contratado como si el negocio fuera suyo propio, conforme lo dispone el artículo 1691 del Código Sustantivo, pues la representación es una forma de sustitución en la actividad jurídica por la cual, una persona ocupa el lugar de otra para realizar un acto en nombre y por cuenta de ella; lo que significa que todos los actos que hayan sido ejecutados por Gestiones Inmobiliaria La Primera, S.A. en nombre y representación de sus mandantes INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES, dentro de los límites de las facultades que le fueron conferidas en el poder notariado en fechas 06-01-2005 y 12-05-2005, producen efectos directos en estas últimas, bien sean de un modo favorable o adversos en la gestión que le fue encomendada.
En tal sentido, se desprende de los autos que la parte actora reprodujo conjuntamente al libelo de demanda un contrato de arrendamiento privado (folio 07) el cual tiene pleno valor probatorio en el presente juicio toda vez que no fue impugnado por la parte demandada conforme a las previsiones del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de cuyo contenido se constata que la representación que ejerció Gestiones Inmobiliaria La Primera, S.A. en dicho contrato, la efectuó dentro de los límites del mandato que le fue conferido por sus mandantes INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES mediante poder notariado en fechas 06-01-2005 y 12-05-2005, por lo que dicha actuación y todas las demás que haya ejecutado la mandataria en relación a la relación de marras producen efectos sobre las mandantes como si éstas las hubiesen realizado directamente. En tal sentido se valoran las documentales traías por el demandado y no desconocidas por la parte actora, las cuales que corren desde el folio 81 al 86 y 99 al 101 de los autos y así se establece.
Ahora bien y en cuanto a las demás documentales traídas por el demandado a los fines de demostrar la representación que ha ostentado Gestiones Inmobiliaria La Primera S.A., este tribunal desecha las documentales que corren a los folios 46 al 57, 97 y 98 por constituir documentos apócrifos y no revisten ningún valor probatorio, como tampoco lo ostentan las documentales que van desde 71 al 80; 87 al 96; 102 al 105 y 108 al 111 por constituir copias simples de documentos privados en armonía con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
También se desechan las documentales insertas desde el folio 38 al 45 y 58 al 70 del expediente al estar suscritas por persona distinta a la parte actora, quien actúa en su propio nombre, no constando en autos que la actuación a las que se contraen dichos documentos se efectuaron por mandato de la propietaria o en su representación, por lo tanto no le son oponibles a las demandantes conforme a los dispuesto en el artículo 1691 del Código Civil en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así queda establecido.
Ahora bien y como colorario de lo anteriormente analizado, hay que advertir en torno al tema de cualidad, que en la parte inicial del aludido contrato se asentó lo que a continuación se transcribe:
Entre INVERSIONES ZETA EFE C. A. inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Edo. Lara, el 01 de Agosto de 1.988, bajo el Nº 2, Tomo 5-A y C. A. EFE ZETA INVERSIONES, empresa inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el día 3/05/1977, bajo el Nº 60, Tomo 1-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal con el Nº J-08529476-7, representada en este acto por GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., Empresa Mercantil inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara el día 10 de noviembre de 1.995, bajo el Nº 43, tomo 128-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal con el Nº J-30304194-9, representación que consta por instrumento poder debidamente autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barato. Edo. Lara, el 06 de Enero del 2005 bajo el No. 14, Tomo 02, y el 12 de Mayo del 2005, bajo el Nº 49, tomo 24, ante la Notaría Pública Quinta del Municipio Autónomo Sucre del Edo. Miranda, empresa mercantil ésta que a su vez esta representada por su factor mercantil IMPERIO CECILIA SALDAÑA, venezolana mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad No. V-4.736.310, según consta en Documento registrado ante la Oficina subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Iribarren del Edo. Lara el 27-2-96, bajo el No. 32, Folios 1 al 1 Vto, Protocolo 3º, y quien adelante y para efectos de este Contrato se denominará “LA ARRENDADORA”, por una parte y por la otra: el Sr. NILDO RAFAEL CASTILLO, venezolano, mayor, de edad titular de la Cédula de Identidad No. V-1.261.829, inscrito en el Registro de Información Fiscal con el Nº V-01261829-4, domiciliado en: […], y que en lo adelante se denominará “EL ARRENDATARIO” se ha convenido en celebrar el contrato que se rige por las siguientes cláusulas:

De acuerdo a lo anterior, no existe dudas para quien aquí decide que la condición de arrendadora la ostentan INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES por haber quedado así expresado en el contrato suscrito en fecha 03 de agosto de 2007, quienes estuvieron representadas en dicho acto por la empresa GESTIONES INMOBILIARIAS LA PRIMERA, S.A., quien estaba facultada para ello mediante poder autenticado que se enunció en el mismo cuerpo del contrato y que ya fue objeto de valoración, cuya copia certificada corre a los folios 116 al 118 por haberlo solicitado el demandado mediante la prueba de informes, a lo que hay que advertir que a juicio de quien esto decide, era indistinto que ésta hubiese comparecido a ejercer la presente acción en vista de las facultades conferidas a la mandataria. En todo caso y de acuerdo a la forma que se redactó el contrato que sirve como instrumento fundamental de la acción y siendo que la cualidad en sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción, concluye quien decide que INVERSIONES ZETA EFE C.A. y C.A. EFEZETA INVERSIONES tienen cualidad para intentar y sostener la presente demanda, pues en concreto han venido a juicio afirmando ser titular de un interés jurídico propio en su condición de arrendadoras, lo cual se constata del contrato traído a los autos de fecha 03-08-2007, no existiendo en autos otro contrato suscrito entre las partes con fecha posterior a ésta y que indique lo contrario y así queda establecido.
Establecido lo anterior, procede de seguidas quien decide a resolver el fondo de lo debatido observando que la pretensión de la parte demandante consiste en obtener la entrega material del inmueble cedido en arrendamiento por tiempo determinado en vista del incumplimiento en que incurrió el arrendatario-demandado quien, habiendo sido notificado oportunamente del vencimiento del contrato, se ha negado en hacer la entrega una vez vencido el término de la prórroga legal de tres (03) años, ello en virtud de haberse mantenido la relación arrendaticia por más de más diez (10) años.
Por su parte el demandado, niega y rechaza en todas su partes la demanda, alegando que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento que han sido consignados por ante este tribunal desde el mes de septiembre de 2011 en el asunto KP02-S-2011-7229, negando que se le haya notificado de ningún tipo el desahucio por parte del propietario del inmueble.
Por otra parte afirma que operó la tácita reconducción contenida en el artículo 1600 del Código Civil, el cual renueva el contrato a tiempo indeterminado, alegando que sus efectos ocurren de manera automática. En tal sentido aduce que, como quiera que ni nuestro Código Civil ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establecen desde cuál momento se aplicaría la tácita reconducción una vez fenecido el contrato, estima que la apreciación de cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que la parte arrendadora no hiciere oposición a la continuidad arrendaticia, tome dos direcciones, a saber: la apreciación que haga el juez como director del proceso y buscador de la verdad, quien de acuerdo a la naturaleza del arrendamiento y las circunstancias que lo rodean, lo estime; y por otra parte se apoya en la doctrina y legislaciones afines (española, mexicana y argentina) para aproximarse a conclusiones certeras dentro de los supuestos, concluyendo que opera la tácita reconducción en los siguientes supuestos: a) si el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin oposición del arrendador por lo menos 15 días después de vencido el contrato y b) que el arrendador hubiere recibido el pago del mes siguiente a la expiración del contrato, por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.
Ante tales alegatos, debe este Tribunal como primer aspecto determinar la naturaleza jurídica del contrato y consecuencialmente analizar la procedencia o no de la acción intentada, tomando en cuenta la actividad probatoria de las partes en armonía con dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil relativo a la carga que pesa sobre las partes, quienes tienen el deber de probar sus dichos o afirmaciones de hecho. Al respecto, resulta oportuno citar al procesalista patrio Aristides Rengel Romberg quien en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa:

En el régimen del proceso, la afirmación de los hechos o estado de cosas es una carga importantísima, que pesa sobre las partes, porque el ordenamiento jurídico liga las consecuencias jurídicas a la realización de los hechos correspondientes, supuestos en abstracto por la norma, de modo que quien pretende una consecuencia jurídica a su favor, tiene la carga de afirmar o alegar los hechos cuya realización supone la norma” y agrega además que, “la carga de la afirmación de los hechos es correlativa a la carga de la prueba de los mismos por lo que quien afirma un hecho, tiene la carga de probarlo y no puede probarse un hecho que no haya sido afirmado anteriormente por la parte.

En armonía con lo anterior, se procede de seguidas a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia conforme a los elementos probatorios incorporados por las partes en el juicio. En tal sentido se observa de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento reproducido por la actora y que sirve como instrumento fundamental de la acción y que ya fue objeto de valoración, que las partes convinieron en lo siguiente:

El término fijado para la duración de este contrato es de UN (1) AÑO a partir 01-09-2007, prorrogable automáticamente por períodos de Un (1) año convenido desde ahora, siempre y cuando una de las partes no lo notificare por escrito y por lo menos con Un (1) mes de anticipación, su deseo de no prorrogarlo. Bastará para dicha notificación el libramiento de un telegrama a la dirección de las partes contratantes, sin que pueda alegarse la falta de notificación por no haberlo recibido personalmente […]

De acuerdo con lo anterior se constata que las partes voluntariamente convinieron que dicho contrato tendría una duración de un año fijo y determinado, estableciendo además la posibilidad de que se produjera la llamada “prórroga convencional”, que no es más que la posibilidad de que dicho contrato se prorrogara de forma automática y consecutiva por períodos iguales de un año baja la condición de que no se produjera la aludida notificación, manteniendo de ese modo el contrato por tiempo determinado hasta que una de las partes notificara a la otra su voluntad de no prorrogarlo más. Por lo que en el caso de producirse la referida notificación, se daría por terminado el contrato de arrendamiento y al vencer el plazo de vigencia estipulado, comenzaría a correr el plazo de la prórroga legal correspondiente conforme a las disposiciones contenidas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En tal sentido se observa que la parte actora también reprodujo con el libelo dos (02) documentales que corren insertas a los folios once (11) y doce (12) del expediente y que también quedaron reconocidas en juicio al no haber sido desconocidas ni tachada por la parte demandada, conforme lo estipulan los artículos 430, 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Dichas documentales constan de dos (2) telegramas remitidos por INVERSIONES ZETA EFE, C.A. y C.A. EFE ZETA INVERSIONES, cuyo destinatario lo constituye el ciudadano NILDO CASTILLO en la siguiente dirección: Av. Pedro León Torres, Entre Calles 54 y 55 CC Obelisco Local No 34. Barqto. Edo. Lara, sellados por la Oficina Postal Telegráfica (IPOSTEL) observándose del primero de ellos (folio 11) que fue fechado por ésta el 29 JUL. 2008; en cuyo cuerpo se lee lo siguiente:

A los fines legales acorde a la Cláusula Quinta coma notificamos Vencimiento el 31-08-2008 contrato de arrendamiento inmueble ubicado Av. Pedro León Torres Entre Calles 54 y 55 CC Obelisco Local No 34 Barqto. Edo Lara coma el cual no renovaremos punto Agradecemos Contactarnos.

Así también del cuerpo del telegrama que cursa al folio 12, el cual aparece fechado 15 JUL 2008, se lee lo siguiente:

CUMPLIMOS CON INFORMARLE QUE AL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTABLECIDO EN SU CONTRATO DE ARREDAMIENTO POR EL LOCAL No 34 DEL CC OBELISCO ASI COMO DE SU PRORROGA LEGAL HABRA FINALIZADO DEFINITIVAMENTE LA RELACION CONTRACTUAL OPORTUNIDAD EN LA QUE DEBERA ENTREGAR EL INMUEBLE

De acuerdo a las anteriores probanzas, queda claramente demostrado que en efecto la arrendadora notificó al arredatario de su intención de no prorrogar más el contrato de arrendamiento mediante dichos telegramas, la cual se repuntaría como oportunamente efectuada si ésta se realizaba antes del día primero de agosto de 2008 (01-08-2008) acorde al plazo establecido por las partes en la cláusula quinta; lo que efectivamente se cumplió por cuanto de los telegramas incorporados a los autos se observa que los mismos fueron enterados en las Oficinas de Ipostel para ser entregado a la arrendataria en la dirección establecida en la cláusula novena del contrato, los días 15 y 29 de julio del año 2008; sin que conste en autos otro medio probatorio que contraríe lo alegado y probado por la actora y que haga valer lo alegado por la parte demandada, quien negó haber sido notificada del desahucio por parte del propietario del inmueble.
En consecuencia, debe concluir quien aquí dictamina que las partes celebraron un contrato a tiempo determinado con una vigencia de un año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, el cual culminó el día 01-09-2008 por el efecto que produjo la notificación efectuada; oportunidad en la cual comenzó a correr el plazo de la prórroga legal de tres (03) años cuyo vencimiento se verificaría el día 01-09-2011; conforme al hecho aceptado por las partes de que la relación arrendaticia se había mantenido por más de diez (10) años y de acuerdo a la norma contenida en el ordinal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.
Ahora bien y en atención a lo anteriormente explanado, debe quedar desechado el argumento presentado por la parte demandada en torno al hecho de que se indeterminó el contrato de arrendamiento al operar la tácita reconducción contenida en el artículo 1600 del Código de Procedimiento Civil, por haber intentado la parte actora la presente demanda dos meses después de haber vencido la prórroga legal, toda vez que la arrendadora al momento de enviar el primer telegrama el día 15-07-2008 le dio a conocer al arrendador su voluntad de terminar la relación contractual, debiendo entregar el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, se tiene como hecha oposición a la permanencia del arrendador en el inmueble lo que adminiculado con el hecho de que una vez vencida la misma el 01-09-11, la arrendadora no le recibió el pago del canon de arrendamiento posterior a dicha fecha, lo que se evidencia del expediente de consignación arrendaticia KP02-S-2011-7229 promovido por la parte demandada el cual cursa por ante este Tribunal y que es valorado conforme al artículo 1357 del Código Civil de cuyas actas se constata que la primera consignación la efectúa el inquilino en fecha 10-10-11 ante la negativa por parte de la administradora del inmueble en recibir el canon, por lo que en base a ello y a juicio de quien decide se cumplen los extremos necesarios para impedir la tácita reconducción establecida en el artículo 1600 eiusdem, como lo es, dejar al inquilino que ocupe el inmueble sin ningún tipo de oposición y que el arrendador le reciba el pago del canon mensual una vez vencido el término de la prórroga legal y así se establece.
Como consecuencia del análisis antes realizado, quedó demostrado en juicio que la naturaleza de la relación que une a las partes a través del último contrato de arrendamiento es por tiempo determinado, cuyo vencimiento se verificó el 01-09-2008 así como el de la prórroga legal el día 01-09-2011, por lo que indefectiblemente concluye quien juzga que la parte demandada se encuentra en mora de cumplir la obligación contractual contraída como lo es entregar el inmueble dado en arrendamiento por vencimiento del término del contrato y el de la prórroga legal y en consecuencia, con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar y en consecuencia condenarse a la demandada a la entrega del inmueble arrendado y así queda decidido.
En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la cuestión previa contenida en ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 5º del artículo 346 ibídem y SIN LUGAR la cuestión previa del ordinal 11º del artículo 346 eiusdem. Se declara CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato arrendamiento, intentada por las sociedades mercantiles INVERSIONES ZETA EFE C.A y C.A EFE ZETA INVERSIONES contra el ciudadano NILDO RAFAEL CASTILLO, todos identificadas en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia, se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial identificado con el Nº 34, situado en el Centro Comercial Obelisco ubicado en la Avenida Pedro León Torres entre calles 54 y 55 de esta ciudad, en el mismo buen estado que lo recibió y solvente en todos sus servicios. Se condena en costas al demandado por haber vencimiento total. Por cuanto la presente decisión es dictada fuera del lapso de ley, se ordena notificar a las partes de acuerdo al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veinticinco (25) días del mes de julio del año dos mil trece (2013) Años 203° y 154°
EL JUEZ,

ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA
LA SECRETARIA,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 12:36 p.m.
La Sec.

*liliana