TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
PODER JUDICIAL
CIRCUITO JUDICIAL CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO EXTENSION PUERTO CABELLO
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA
Puerto Cabello, 22 de julio de dos mil trece
203º y 154º
ASUNTO PRINCIPAL: GP31-V-2013-000076
ASUNTO: GP31-V-2013-000076
DEMANDANTE: Sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 2007, bajo el Nº 67, Tomo 319-A, representada por la ciudadana SUKUN RASCHED AHMAD KAUFASH, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 13.079.900, de este domicilio, en su carácter de Gerente General.
APODERADO JUDICIAL: Abog. MARCO ROMAN AMORETTI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.615.
DEMANDADOS: MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO y HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.154.072 y 11.296.132 respectivamente, ambos de este domicilio,
APODERADOS JUDICIALES: JUAN CARLOS RODRIGUEZ SALAZAR y JOSE ANTONIO ANZOLA CRESPO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 80.185 y 29.566 respectivamente.
MOTIVO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE: GP31-V-2013-000076
RESOLUCIÓN No.: 2013-000056 DEFINITIVA
I

Se inicia la presente causa por demanda incoada por la Sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de mayo de 2007, bajo el Nº 67, Tomo 319-A, representada por la ciudadana SUKUN RASCHED AHMAD KAUFASH, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº 13.079.900, de este domicilio, en su carácter de Gerente General, asistida del Abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.615, contra los ciudadanos MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO y HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.154.072 y 11.296.132 respectivamente, ambos de este domicilio, por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, sobre un inmueble consistente en: local comercial distinguido con el Nº 2 y su mezzanina, conformado por dos (2) salas de baño equipadas, escalera de hierro con pasamanos del mismo material y dos (2) santa maría, ubicado en la Avenida bolívar, edificio Don Juan, Parroquia Fraternidad de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Puerto Cabello, del Estado Carabobo.
En fecha 6 de mayo de 2013 fue presentada la demanda ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito Judicial, correspondiendo su conocimiento a este tribunal, admitiéndose en fecha 09 de mayo de 2013, ordenándose el emplazamiento de los demandados, a fin de que al 2º día de despacho siguiente a la constancia en autos de la última de las citaciones, tuviese lugar la contestación de la demanda.
Por auto separado, que consta en el cuaderno de medidas, en fecha 6 de junio de 2013, se acordó medida cautelar de Prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de esta causa.
En fecha 4 de junio de 2013, se cumplió la citación personal de la codemandada ciudadana María Milagros Vieito, posteriormente en fecha 11 de junio de 2013, ambos codemandados le otorgaron poder apud acta a varios Abogados, entre los cuales se encuentran quienes los representaron en esta causa, Abogados Juan Carlos Rodríguez Salazar y José Antonio Anzola Crespo, quedando con esta actuación citados ambos codemandados en esta causa.
En fecha 13 de junio de 2013, el apoderado de la parte actora dio contestación a la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose en su oportunidad.
Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, se procede a ello, con base en lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, bajo las siguientes consideraciones:

II
Señala la parte actora en su escrito de demanda, que es arrendataria del inmueble consistente en: local comercial distinguido con el Nº 2 y su mezzanina, conformado por dos (2) salas de baño equipadas, escalera de hierro con pasamanos del mismo material y dos (2) santa maría, ubicado en la Avenida bolívar, edificio Don Juan, Parroquia Fraternidad de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Puerto Cabello, del Estado Carabobo, primero por un contrato verbal a tiempo indeterminado, convenido el 25 de mayo de 2008 y posteriormente firmaron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en fecha 29 de enero de 2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, y luego por notificación realizada por la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello la arrendadora le hizo una oferta de venta del local alquilado, como condición el precio de Un Millón Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 1.800.000,oo) pagaderos de contado y que tenía 15 días a contar de esa notificación para manifestar su aceptación, cumpliendo así lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega además la demandante que posteriormente en fecha 26 de junio de 2012, se suscribió otro contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, por un año, el cual se cumple el 25 de mayo de 2013, no siendo este contrato una prórroga legal sino un nuevo contrato.
Narra la actora que en fecha 26 de abril de 2013, la ciudadana MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO, le entregó una misiva donde le manifestaba que el local había sido vendido y que debía entregar el inmueble en fecha 25 de mayo de 2013. Le notificó verbalmente que el documento constaba por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, bajo el Nº 102, Tomo 78, data 24 de abril de 2012. Que en dicho documento autenticado la arrendadora le ofrece en venta al ciudadano HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, dos inmuebles, uno constituido por el local comercial distinguido con el Nº 2 y su respectiva mezzanina y el otro el apartamento Nº 1, ubicado en la calle Valencia, el cual tiene un área de 108.98 m2 con su respectivo puesto de estacionamiento.
La actora basa su demanda en el artículo 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Por tales razones demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO a los ciudadanos MARIA MILAGROS VIETO ALONZO y HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, antes identificados, en la subrogación de Mercantil San Pablo, C.A. en lugar del ciudadano Héctor José Teran Castellanos y se le acredite a aquella la propiedad del local comercial Nº 2 y su respectiva mezzanina, cuyo frente es la Av. Bolívar de la Parroquia Fraternidad Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo y, de no convenir los demandados en ello la sentencia haga las veces de título de propiedad. Pide se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble. Estima la demanda en la suma de Ochocientos Mil Bolívares (Bs. 800.000,oo). Acompaña a la demanda copia de los estatutos sociales de Mercantil San Pablo, C.A,., copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de enero de 2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo el Nº 44, Tomo 11; copia de la notificación de fecha 29 de febrero de 2012 realizada por la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello; copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de julio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello Estado Carabobo, bajo el Nº 70, Tomo 111; original de comunicación de fecha 25 de abril de 2013; copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello Estado Carabobo, de fecha 24 de abril de 2012, bajo el Nº 102, Tomo 78; copia de documento de propiedad de la arrendadora del inmueble arrendado, suscrito en fecha 13 de febrero de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo, bajo el Nº 37, folios 248 al 254, Tomo 6º; original de los recibos de cánones de arrendamiento del local comercial objeto de la demanda correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de 2013.
El apoderado de los ciudadanos HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS y MARIA MILAGROS VIETO ALONZO, en escrito de fecha 13 de junio de 2013, dio contestación a la demanda, indica que la parte demandante celebró contrato de arrendamiento sobre el local comercial, antes identificado, con prórroga legal hasta el 21 de enero de 2012, que le ofreció en venta el inmueble a la accionante en fecha 29 de febrero de 2012, sin que hubiese obtenido respuesta y que al no haber recibido aceptación a al oferta, en fecha 26 de julio de 2012, celebró un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, todo esto como hechos narrados por la actora en su libelo.
Hizo un rechazo genérico de la demanda y señaló que no es procedente el retracto por tratarse de una futura negociación que aún no se ha perfeccionado, no puede retractar de lo que todavía no está perfeccionado. Asimismo alegó que no sería procedente el retracto legal arrendaticio, por tratarse de un caso de transferencia global de la propiedad de un inmueble del cual forma parte el local comercial arrendado, de conformidad con lo establecido en los artículos 48 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que se trata de la opción por la totalidad global de un inmueble en donde parcialmente y sin que exista documento de propiedad horizontal se encuentre dividida la propiedad. Señala que conforme lo previsto en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de ventas globales de la propiedad, admitiendo la propia actora que ocupa una parte de la totalidad del inmueble, por ser arrendataria solo del local comercial y no del apartamento Nº 1. Pide se declare sin lugar la demanda.
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Pruebas de la parte actora:
Con el libelo:
¬- copia de los estatutos sociales de Mercantil San Pablo, dicho documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido ante un funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 29 de enero de 2010, por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, bajo el Nº 44, Tomo 11, ese documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido ante un funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- copia de la notificación de fecha 29 de febrero de 2012 realizada por la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello, el presente documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido ante un funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- copia del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 26 de julio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello Estado Carabobo, bajo el Nº 70, Tomo 111, el presente documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido por ante un funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- original de comunicación de fecha 25 de abril de 2013, esta comunicación al ser un documento privado, por no haber sido tachada, quedó reconocido por la contraparte, se le da plena validez de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
- copia certificada del documento de opción de compra venta suscrito ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello Estado Carabobo, de fecha 24 de abril de 2012, bajo el Nº 102, Tomo 78, ese documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido por funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- copia de documento de propiedad de la arrendadora del inmueble arrendado, suscrito en fecha 13 de febrero de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo, bajo el Nº 37, folios 248 al 254, Tomo 6º. Dicho documento ha sido efectuado con las solemnidades legales, como lo es, emitido ante un funcionario público, lo que le da fe pública, valorándose de conformidad con lo preceptuado en el artículo 1.357 del Código Civil, y por cuanto se evidencia en autos el no haber sido tachado en el curso del juicio, hace plena fe, así entre las partes, como respecto de terceros, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.359 eiusdem; y así se decide.
- original de los recibos de cánones de arrendamiento del local comercial objeto de la demanda, tales documentos no fueron impugnados ni tachados por la parte contraria, por lo cual se la da validez de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.
En la etapa de pruebas:
Promovió los documentos que acompañó al libelo, que ya fueron valorados, se tiene por reproducida su valoración.
Pruebas de la parte demandada:
En el lapso de promoción de pruebas, la parte demandada promovió el documento de propiedad de la arrendadora del inmueble arrendado, suscrito en fecha 13 de febrero de 2007, por ante el Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo, bajo el Nº 37, folios 248 al 254, Tomo 6º. Dicho documento ya ha sido valorado y se da por reproducida su valoración.
III

Establecido los términos en que quedó planteada la controversia, debe esta sentenciadora pronunciarse sobre el mérito de lo debatido. Pretende la actora que los demandados convengan en el derecho preferente de aquél a subrogarse en el inmueble ubicado en local comercial distinguido con el Nº 2 y su mezzanina, conformado por dos (2) salas de baño equipadas, escalera de hierro con pasamanos del mismo material y dos (2) santa maría, ubicado en la Avenida bolívar, edificio Don Juan, Parroquia Fraternidad de la Jurisdicción del Municipio Autónomo Puerto Cabello, del Estado Carabobo; solicitando que el precio se determine por peritos; asimismo pide se le acredite como propietaria del local comercial de marras y en caso que el demandado no cumpla con su obligación que la sentencia a dictarse haga las veces de título de propiedad.
La parte demandada niega tales pretensiones aduciendo que:
- El documento firmado entre los demandados es un documento de opción de compra venta y no una venta.
- Que se trata de una venta global de un inmueble, por tanto, conforme el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inquilinarios no goza la arrendataria de tal derecho de preferencia.
Las partes para probar sus respectivas afirmaciones de hecho aportaron documentos que ya fueron valorados y se les atribuye pleno valor probatorio a tenor de lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, al no haber sido impugnados por los adversarios a quienes se les opuso, debiendo señalarse que la relación locativa existente entre las partes no ha sido controvertida. Así se establece.
Del contrato de arrendamiento (folios 24 al 25), se evidencia que la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO, C.A., es arrendataria de un “…Local Comercial distinguido con el Nº 2 y su respectiva mezzanina, cuyo frente es la Av. Bolívar, el cual tiene un área aproximada de 145,54 Mts.2, …”. Así se establece.
El documento de opción de compra venta en el que pretende el accionante subrogarse se contrae a la opción de compra venta de dos inmuebles (folios 29 al 31) al cual se le atribuye pleno valor probatorio, se evidencia que la opción de compra venta tuvo por objeto “…un Local Comercial distinguido con el Nº 2 y su respectiva mezzanina, cuyo frente es la Av. Bolívar de la Parroquia Fraternidad, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, el cual tiene un área aproximada de 145,54 mts2 y el apartamento Nº 1, ubicado en la calle Valencia, el cual tiene un área aproximada de 101,98 mts2, con su respectivo puesto de estacionamiento…” Así se decide.
De tales instrumentos puede inferirse con meridiana claridad que el aquí demandante ocupa en calidad de arrendatario una porción de la totalidad del inmueble dado en opción de compra venta. Así se resuelve.
El Retracto Legal arrendaticio, señala la doctrina, es el “…derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en la persona del tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, cuando ocurra cualesquiera de los supuestos a que el artículo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios se refiere…” (Gilberto Guerrero Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Volumen I. Página 376).
Del concepto doctrinario antes reseñado se derivan tres (3) elementos distintivos de la institución como son:
a) Derecho de subrogación;
b) El arrendatario se subroga en las mismas condiciones estipuladas; y,
c) Que se trate de cualquier acto de transferencia inmobiliaria.
Asimismo el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala:
“El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.
Este artículo, constituye una excepción a la oferta preferente del bien arrendado al arrendatario y al derecho que tiene éste de subrogarse en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado, excepción que opera cuando existe una enajenación total del inmueble, del cual forma parte el área arrendado.
Señala la doctrina que:
“…El principio in generi del artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se encuentra excepcionado por el artículo 49 eiusdem, cuando el bien arrendado forme parte del inmueble objeto de transmisión o transferencia en su globalidad, si el arrendado consiste en vivienda, oficina o local comercial…
…La regulación tiene sentido debido a que si cualesquiera de tales inmuebles forma parte del que los comprende, carecería de objeto alguno ofrecer al arrendatario el recibido en arrendamiento, cuando el inmueble global no lo ocupa con tal carácter.
…El artículo 42 de la Ley establece que el arrendatario tiene derecho preferente para que se le ofrezca en venta “en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa”, con lo cual se indica que la preferencia se refiere al inmueble que ocupa en calidad de inquilino y no a otro, aun cuando aquél forme parte de éste. Es la ocupación en concreto, en atención al objeto y no a otro diferente en cuanto a su uso y goce, con un fin tuitivo especialmente del propietario que se encontraría obstaculizado de modo ostensible para disponer de la nuda propiedad en su globalidad y que a lo mejor el arrendatario no tendría interés en adquirir o no estaría en condiciones de pagar su precio, en cualesquiera de cuyas situaciones el más afectado sería el propietario que únicamente dio en arrendamiento una parte del todo o globalidad que pretende vender, al concederse un derecho al arrendatario que no tiene la condición de tal con el inmueble en su totalidad…” (Gilberto Guerrero
Quintero, Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. Página 389-390).
En el caso de autos, debemos revisar el contrato de arrendamiento suscrito por la actora, cuál fue el objeto o bien cedido en calidad de arrendamiento, para determinar la procedencia o no del derecho de Retracto Legal invocado. Así se observa, como se señalara supra, que de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se infiere que le fue arrendado un local comercial distinguido con el Nº 2, es decir, que no le fue arrendado el apartamento Nº 1. Los bienes objeto de controversia fueron divididos para ser alquilados por partes, tal división no opera para la venta, pues de acuerdo al documento de propiedad se trata de un inmueble que no puede ser dividido, al no existir documento de condominio registrado que permita la enajenación de los inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal y como consecuencia de ello no es susceptible de ser vendido uno solo de ellos. Así se establece.
Al respecto se ha pronunciado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia con Ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondón Haaz, en el recurso de revisión intentado por el ciudadano AHMAD ALI, contra la decisión del 4 de agosto de 2006, del Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes:
“…En el asunto de autos, el objeto de la solicitud de revisión lo constituye el veredicto que expidió, el 4 de agosto de 2006, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, en la que declaró, en segunda instancia, con lugar la demanda de retracto legal arrendaticio. El tribunal contencioso administrativo basó su decisión en una interpretación particular del artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Al respecto, señaló:
En el caso de auto la acción propuesta se contrae a un inmueble integrado por tres locales comerciales, los cuales no pueden individualizarse y que fueron fraccionados para lograr ventajas económicas y comerciales, pero sin llegar a la situación condominial de la Ley de Propiedad Horizontal, no existe documento alguno que reglamente su funcionamiento. Por lo que se debe aplicarse los supuestos previstos en el artículo 1546 del Código Civil que establece: El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo Por que de lo contrario, no sería lógico, ni justo en derecho que un inquilino que tenga más de 14 años ocupando un local comercial que junto con otros locales constituyan un inmueble único, que no esta regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, no tenga derecho preferente a un tercero extraño para adquirir el inmueble. Por las razones de hecho y derecho es forzoso concluir que la defensa opuesta de Prohibición expresa de la Ley de Admitir la Acción Propuesta no puede Prosperar. Así se decide (sic).
La Sala observa que el artículo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, señala:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad de inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

De la confrontación de la normativa previa con la decisión que se sometió a revisión, la Sala encuentra que existe una errónea aplicación del precepto legal, por cuanto pese a que existe una precisión expresa del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que consiste en que el retracto arrendaticio no opera en los casos en que la venta corresponda a la totalidad del inmueble del cual una de sus partes o divisiones está arrendada, el Juzgado Superior Civil y Contencioso Administrativo de la Región de Los Andes, aun con conocimiento de que el inmueble correspondía al supuesto que preceptúa la norma, esto es, que lo que había sido arrendado al demandante no era la totalidad del inmueble sino una sola de sus divisiones, declaró procedente el retracto que se pretendió.
Al respecto, la Sala reitera que en todo Estado de Derecho, debe reconocerse y respetarse el principio a la seguridad jurídica, según el cual la normativa vigente debe ser aplicada con la mayor certeza y transparencia posible…” (negrillas del Tribunal).

De manera que, debe concluir esta sentenciadora que no es aplicable el derecho de preferencia invocado por la parte actora, cuando arrendado un inmueble, este documentalmente debe ser vendido junto con otro, independientemente de la persona a quien se realice la venta.
Basa esta Juzgadora su criterio en sentencia emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, con Ponencia del Magistrado Luis Ortiz, de fecha 23 de mayo de 2012 que estableció.
“…Al respecto debe insistir esta Sala en que tanto la preferencia ofertiva como el retracto legal arrendaticio son derechos que existen por disposición legal, no por voluntad del arrendador ni del propietario del bien arrendado, de modo que, la circunstancia de que la propietaria arrendadora le haya ofrecido en venta el inmueble al arrendatario antes de transferirle la propiedad del mismo a un tercero, no le hace nacer el derecho de preferencia que alega tener, ni mucho menos hace procedente el derecho de retracto.
En efecto, el derecho de retracto legal arrendaticio se presenta por lo general como una consecuencia de la preferencia ofertiva que tiene el arrendatario, por no haber sido efectuada conforme a derecho, lo que hace que ambas figuras se presenten en una relación de sucesividad la una de la otra, aún cuando son autónomas.
Así, la preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, con lo cual se indica que la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a ningún otro, aun cuando aquél forme parte de éste.
Por su parte, el retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.
Ahora bien, el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que se delata como falsamente aplicado establece que el retracto legal arrendaticio no procede en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado.
En el presente caso, la juez de la recurrida confirmó la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda luego de que determinó que el arrendatario ocupaba parte, mas no la totalidad del inmueble vendido, con lo cual no hizo mas que aplicar la norma jurídica destinada a regir el hecho concreto que en este caso no es otro que la venta del bien en bloque o de manera global, que en modo alguno puede verse afectada por la circunstancia de que dicho bien le haya sido ofrecido en venta previamente al arrendatario, toda vez que, la arrendadora no estaba obligado a hacerle tal ofrecimiento, precisamente porque la prelación o preferencia está referida al inmueble que ocupa el arrendatario con tal carácter y no a la totalidad del mismo, que fue objeto de venta, aun cuando el inmueble arrendado forme parte de esa globalidad, lo que conduce a la desestimación de la infracción delatada. Así se decide….”
Lo anterior lleva irremediablemente a deducir que la condición de arrendataria parcial de los bienes ofertados en venta, como quedó demostrado en los documentos que fueron valorados ya en el presente fallo, no es una condición que esté prevista en la norma sobre la cual está fundamentada la presente acción para que la misma prospere en derecho. Así se decide.
Es importante resaltar que la parte actora celebró con la codemandada MARIA MILAGROS VIETO ALONZO, un contrato de arrendamiento que de acuerdo a lo señalado y probado por las partes no ha sido contradicho; no corresponde a quien decide en este juicio determinar la terminación de dicho contrato de arrendamiento, ni cuando termina la prorroga legal del mismo de haber derecho a ella, por lo que quedan a salvo los derechos y las acciones que por resolución o cumplimiento puedan incoar las partes, toda vez que no es materia del retracto el cumplimiento o no por parte de los suscriptores de dicho documento de arrendamiento. Así se establece.
En mérito de todo lo expuesto, visto que el inmueble ocupado por la demandante de autos, constituye sólo uno de los inmuebles opcionados en venta al ciudadano HECTOR JOSE TERAN CASTELLANOS, tal como se desprende de las pruebas traídas a los autos por las partes y que ésta Juzgadora valoró en los párrafos que anteceden, se concluye, sin lugar a dudas, que el caso sub examen se encuentra subsumido en la hipótesis de la excepción prevista por el legislador en el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; y por ende la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO, C.A., no tiene derecho al ejercicio del retracto legal Arrendaticio, y como consecuencia de ello, dicha demanda ha de ser declarada sin lugar, y de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante. Así se decide. En consecuencia se levanta la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar decretada en fecha 6 de junio de 2013 (folios 2 al 7 del cuaderno de medidas), una vez quede firme la presente decisión se oficiará lo conducente al Registrador Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello Estado Carabobo. Así se decide.
IV
Por las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, extensión Puerto Cabello, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR LA DEMANDA de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por la sociedad de comercio MERCANTIL SAN PABLO, C.A., contra los ciudadanos MARIA MILAGROS VIEITO ALONZO y HECTOR JOSE TERAN CASTELLANO, todos identificados al inicio de este fallo.
Se condena en costas a la parte actora al resultar totalmente vencida, conforme lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo extensión Puerto Cabello, a los veintidós (22) días del mes de julio del dos mil trece a las 2.31 minutos de la tarde. Años 203 de la independencia y 154 de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abogada LUCILDA OLLARVES VELASQUEZ

La Secretaria,

Abogada RAIZA LENA DELGADO

En la misma fecha se hizo lo ordenado.

La Secretaria,

Abogada RAIZA LENA DELGADO