TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren
de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 21 de Junio de dos mil trece
203º y 154º

ASUNTO : KP02-N-2011-000063

Fue interpuesto en fecha 08-02-2011 libelo de demandada por el ciudadano FABIO MARTIGNANI, titular de la cédula de identidad No. E-1.040.891, actuando con el carácter de representante legal de la firma mercantil TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORES ESSIL, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Lara en fecha 02-06-1982, bajo el N° 56, Tomo 15-A, asistido por la abogada Carmen Rosalía Alvarez, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 126.110, contentivo del RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE NULIDAD CONJUNTAMENTE CON MEDIDA CAUTELAR, contra el acto administrativo de efectos particulares contenido en la Resolución No. 049-2010-I emanado de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 16-12-2010, con fundamento en que el mencionado acto administrativo que resolvió la regulación de alquiler solicitada por el ciudadano Italo Palazzolo C. en su condición de propietario del inmueble que ocupa su representada, fijó un canon de arrendamiento mensual en la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES CON SESENTA Y TRES CENTIMOS (Bs. 5.563,06) señalando que el mismo es superior al que corresponde al no tomarse en consideración los factores determinantes establecidos en la ley referidos a las características, condiciones y valor actual del inmueble.
En tal sentido sostiene que la mencionada Resolución No. 049-2010-I es ilegal pues no se ciñe a lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al fijar un canon de arrendamiento excesivo sin ajustarse a los valores del mercado arrendaticio inquilinario sin apegarse a los datos, valoraciones, ponderaciones, origen de los cálculos, metodología, uso, clase, calidad, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos a fin de fijar su justo valor. Señala que el informe técnico sobre el cual se sustenta la fijación impugnada, carece de fundamento técnico y valuatorio real actual para determinar el valor cierto que se le debió dar al inmueble, por lo que sostiene que sobre una base errada se fijó el canon máximo por la Oficina de Inquilinato al no tomar en cuenta las operaciones de compra venta de inmuebles similares en los dos últimos años, ni el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud de la regulación, por lo que afirma que el informe de avalúo está viciado y en tal sentido lo impugna por no cumplir con los parámetros legales.
En este mismo orden de ideas alega que los funcionarios expertos que elaboraron el informe técnico se fundamentan en unas características y condiciones que no se corresponden con el inmueble signado con el Nº 4 objeto del arrendamiento, según se evidencia del contrato, pues en el informe se refieren al local signado con el Nº 5, cuyas condiciones y elementos generales son distintos al del inmueble que ocupa su representada; por lo que señala que el texto del informe erróneamente se refiere a un área que no es real, además de indicar como parte del inmueble un área de mezanina, que no es tal construcción, y que además de indicarse un factor de depreciación de 20 años, del documento de propiedad se evidencia que los locales comerciales fueron construidos en el año 1972 de lo que resulta un factor de depreciación de 38 años.
Con base a los anteriores hechos narrados afirma la recurrente que el informe técnico está viciado desde el momento en que el funcionario se apartó de las formalidades que la ley exige cumplir y sacar elementos técnicos inexistentes y errados, lo que constituye un vicio en el procedimiento y violación al debido proceso, con la consecuencia directa de afectar de nulidad el mencionado avalúo por lo que formalmente lo impugna por contener vicios de ilegalidad que afectan su validez al infringir el ordenamiento jurídico contenido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. En tal sentido sostiene que el falso supuesto es el principal vicio del acto impugnado, el cual consiste en la falsedad de los supuestos motivos sobre los cuales se basó la Administración actuante para dictar su decisión así como en una mala apreciación de los elementos materiales existentes en el procedimiento administrativo, por lo que afirma que de haberse apreciado correctamente los hechos la decisión hubiese sido distinta a la dictada y el canon fijado sería inferior; todo lo cual lleva a la consecuencia directa de afectar de nulidad absoluta el avalúo efectuado y que constituyó la única prueba que sirvió de base para fijar el canon máximo de arrendamiento, lo que a su vez vicia el acto dictado.
Fundamenta la acción en los artículos 19 y 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia; ordinales 1º y 3º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos; 30, 77 y 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 78, 79 y 80 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa.
Admitida la demanda en fecha 26-04-2011 se ordenó la notificación de la ciudadana DIRECTORA DE INQUILINATO DE LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA en su carácter de ente emisor del acto cuya nulidad se solicita, a los fines de su comparecencia en la oportunidad de la realización de la audiencia de juicio a objeto de esgrimir sus exposiciones y motivos. Así mismo se le requirió la remisión del expediente administrativo respectivo a cuyo efecto se le concedió un lapso de diez (10) días hábiles contados a partir de la fecha del recibo del oficio. Igualmente se ordenó la notificación a los fines de comparecer a la audiencia de juicio del ciudadano FISCAL DUODÉCIMO DEL MINISTERIO PÚBLICO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA y de la ciudadana SÍNDICA PROCURADORA MUNICIPAL DEL MUNICIPIO IRIBAREN DEL ESTADO LARA, a quien se le otorgó un lapso de cuarenta y cinco (45) días continuos, para darse por notificada de conformidad con el artículo 152 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. Asimismo se ordenó librar cartel de emplazamiento por ser un asunto que versa sobre la nulidad de un acto administrativo que afecta los intereses de terceras personas, conforme al artículo 80 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
En fecha 02-05-11 la parte actora consigna los fotostatos respectivos a los fines de la notificación, siendo librados oficios el día 09-06-11. En fecha 28-06-11 el alguacil deja constancia de haber entregado los oficios de notificación, anexando las copias debidamente firmadas; librándose Cartel de Emplazamiento en fecha 08-07-2011. En fecha 13-07-11 se dictó auto agregando oficio Nº 129/11 librado por la recurrida con anexo copia certificada expediente administrativo respectivo. En fecha 14-07-11 la parte actora deja constancia de haber retirado Cartel de Emplazamiento, cuya publicación y consignación se realizó en fecha 15-07-11. En fecha 28-07-11 el Tribunal dicta auto ordenando la notificación mediante oficio del ciudadano ITALO PALAZZOLO C. por tener interés directo en el asunto en su condición de propietario del inmueble, a los fines de que compareciera a exponer sus motivos en la audiencia de juicio de conformidad con el ordinal 3º del artículo 78 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa; modificándose el auto de admisión de fecha 26-04-11. En fecha 30-09-11 la parte actora otorga poder apud acta a las abogadas Carmen Rosalía Álvarez, Magaly Álvarez y Natalia Galeo, inscritas en el IPSA bajo los Nº 126.110, 19.534 y 119.408 respectivamente; oportunidad en la cual consigna recaudos para la notificación del propietario del inmueble, siendo librado oficio el día 05-10-11; consignando el alguacil en fecha 24-10-11 oficio respectivo y sus anexos, quien manifestó la imposibilidad de lograr la notificación ordenada. En fecha 25-10-11 comparece el abogado Julio César Colina Aguilar, inscrito en el IPSA bajo el Nº 138.603 a fin de darse por notificado en la presente causa, a cuyo efecto consigna poder autenticado, por lo que en fecha 07-11-11 se fijó oportunidad para tener lugar la audiencia de juicio, la cual se verificó el 29-11-11 con asistencia de la abogada Carmen Rosalía Álvarez, en su condición de apoderada de la recurrente y la abogada Ingrid Gómez en su condición de Fiscal Auxiliar Duodécima del Ministerio Público, fijándose oportunidad para que las partes ejercieren el control contradictorio de las pruebas; siendo consignado escrito de pruebas por la demandante con anexo documentales. Posteriormente, en fecha 30-11-11, compareció la abogada Lorena Margarita Rivas Cordido, inscrita en el IPSA bajo el Nº 90.290 levantándose acta al efecto, quien solicitó la reposición de la causa por haberse efectuado extemporáneamente la audiencia de juicio por error en el cómputo de los lapsos procesales; por lo que el Tribunal una vez efectuado por secretaría el cómputo respectivo y conforme a los artículos 26 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 206 del Código de Procedimiento Civil, declaró la nulidad de la audiencia de juicio celebrada y fijó oportunidad para tener lugar nuevamente la misma. Posterior a ello, comparece el abogado Julio César Colina y sustituye el poder que le fue conferido en el presente asunto en el abogado Rafael Álvarez Almao, inscrito en el IPSA bajo el Nº 71.592, reservándose el ejercicio del mismo.
En fecha 06-12-2011, siendo la oportunidad fijada para ello, tuvo lugar la audiencia de juicio con asistencia del ciudadano Fabio Martignani Alessandrini, representante legal de la firma mercantil demandante TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORES ESSIL, S.R.L. asistido por la abogada Carmen Rosalía Álvarez así como los abogados Lorena Margarita Rivas en su condición de apoderada judicial de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara; Rafael Víctor Álvarez y Julio César Colina con el carácter de apoderados judiciales del ciudadano Italo Palazzolo Cataldo y Rainer Vergara en su condición de Fiscal Duodécimo del Ministerio Público del Estado Lara. Una vez declarado abierto el acto, la apoderada judicial del accionante procede a realizar la exposición oral de los hechos esbozados en el libelo de demanda por lo cual solicita la nulidad del acto administrativo que fijo el canon de arrendamiento del local que ocupa por los errores en que incurrieron los funcionarios al momento de realizar el informe técnico, como lo es el área real del inmueble las condiciones y características específicas como la construcción del inmueble que tiene una data de más de treinta y ocho años y así se evidencia en el capitulo quinto del documento de propiedad del inmueble el cual señala que los locales comerciales fueron construidos en 1972, en el informe de avalúo de la Oficina de Inquilinato señala que dicho inmueble tiene una data de construcción de veinte años, manifestando que así como este error se evidencia otros errores cometidos por dicho funcionario en dicho informe de avalúo, subsumiéndose en consecuencia en el falso supuesto al momento de emitir dicha providencia, por lo que solicita sea declarado nulo el mismo y se proceda a ordenar que se realice un nuevo avalúo a dicho inmueble. Consigna escrito de pruebas, ratificando informe de avalúo realizado por el ingeniero JOSE GIL QUINTERO el cual consta en autos en los folios 183 al 234 del expediente en curso, en el cual el Ingeniero tomó en consideración los datos reales del inmueble, hizo el avalúo con el mismo procedimiento técnico que usaron los funcionarios públicos.
Por su parte, la representante de la Sindicatura del Municipio Iribarren tanto al momento de hacer su exposición oral como en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice que el referido acto 049-2010-I, adolezca de nulidad por ilegalidad puesto que el mismo llena todos los parámetros establecidos en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues se tomaron en cuenta características como uso, clase, calidad y aquellos factores determinantes para fijar dicho gravamen y todas las circunstancia influyentes en las operaciones y cálculos necesarios para calcular su justo valor; sosteniendo que los cálculos del informe de avalúo se efectuó sobre base cierta pues afirma que sí se tomó en cuenta las operaciones de compra y venta realizados en los últimos años por lo que asevera que el acto administrativo cumple con todos los parámetros establecidos en la ley. Niega que los expertos que elaboraron el informe técnico se hayan fundamentado en características y condiciones que no correspondan al local identificado con el Nº 4, puesto que afirma que los técnicos comenzaron su estudio primeramente a través de un informe de inspección detallando los aspectos generales del local Nº 4, señalando de manera puntualizada del inmueble, ubicación geográfica, uso, linderos, entre otros, además de evaluar los datos del terreno, sus linderos y actividad de la zona y que posteriormente se elaboró un plano del local con la finalidad de plasmar en forma visual a ciencia cierta que está construido dentro del local y luego los técnicos desarrollaron un cuadro detallado de la tipología de la construcción y una tabla de las áreas del inmueble; por lo que reconoce que hubo errores materiales involuntarios en el informe de avalúo, pero no sustanciales que lo haga adolecer de nulidad absoluta puesto afirma que se colocó por equivocación en partes del avalúo la palabra local Nº 5 pero en realidad los técnicos siempre se refirieron al local Nº 4, puesto que los datos del inmueble señalados en el encabezamiento del avalúo, en la ubicación y código catastral son los correspondientes al local Nº 4.
Por otra parte, señala que la accionante argumenta que los locales fueron construidos en el año 1972 resultando así un factor de depreciación de 38 años, hecho éste que según su punto de vista determina las faltas o vicios en el informe de avalúo. En tal sentido señala que tanto en el informe técnico como en el avalúo se señala la edad de veinte años, el cual se tomó en cuenta como una edad estimada, puesto que el inmueble ha sufrido mejoras y restituciones lo que hace que esa edad estimada sea disminuida; situación que ejemplica con el hecho de una casa colonial que tenga más de 100 años de construcción y en teoría habría consumida su vida útil y no tendría valor, pero esta a lo largo del tiempo ha sufrido mejoras y restituciones de elementos constructivos y éstos hacen que su vida estimada sea modificada.
En cuanto al área de mezzanina, la cual afirma que existe, lo que probará en su debido momento legal y oportuno, negando además que se le haya violado el derecho a la defensa al recurrente quien en todo momento tuvo acceso al expediente administrativo en el que expuso sus alegatos y defensas; por lo que solicita sea declarado Sin Lugar el Recurso Contencioso de Nulidad Interpuesto; al no existir falso supuesto de hecho. Consigna en la oportunidad de la audiencia escrito de promoción de pruebas.
Por su parte, el Tercero Interesado señala como punto previo, tanto en la Audiencia de Juicio como en el escrito de contestación, un punto grave ocurrido dentro del proceso en relación al artículo 81 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa que establece que la parte demandante tiene 3 días para retirar el cartel de emplazamiento. Indica que en esos tres días la parte actora no retiró el cartel, sino al 4º día, de esa manera se desistió el recurso. Invoca jurisprudencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia por lo que solicita que se declare el desistimiento tácito del recurso y el archivo del expediente.
Por otra parte señala en su escrito de alegatos que no está probada la legitimación del recurrente al sostener que el presente recurso lo ejerce supuestamente la sociedad mercantil TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORES ESSIS, S.RL., destinataria del acto administrativo por ser arrendataria del local comercial regulado por la resolución impugnada, por lo tanto y con base al artículo 138 del Código de Procedimiento Civil, señala que la persona natural que actúe en el proceso en representación de la sociedad mercantil, debe demostrar su carácter de representante legal trayendo los documentos respectivos que acrediten su representación. En tal sentido aduce que el ciudadano Fabio Martignani recurre en nulidad alegando ser el representante estatutario de la actora y a fin de demostrarlo incorpora al proceso copias simples de un acto cuyo origen no está certificado, las cuales impugna conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tanto afirma que al no haber prueba legal de esta legitimación procesal requerida para accionar el recurso se debe entender como no interpuesto por persona habilitada y debe declararse que tal acto quedó firme y es inimpugnable conforme al artículo 77 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En cuanto a los vicios alegados por el recurrente, estima que el recurso fue interpuesto con el objetivo de dilatar la aplicación del nuevo canon de arrendamiento, pues sostiene que no existen elementos que vicien el acto administrativo por lo que afirma que los señalados en el libelo se presentan de manera efectista, inflada, sin sustancia jurídica; afirmando que el acto administrativo fue dictado por la autoridad competente, respetando el derecho a la defensa de las partes y utilizando los criterios técnicos y legales exigidos.
Por otra parte señala que la actora alega que no se tomó en cuenta las negociaciones de los inmuebles durante los últimos dos años para la regulación de los mismos, ni el valor declarado o aceptado por el propietario, ni el valor establecido en los actos de administración de la propiedad realizados por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud de regulación, señalando que tan solo una lectura del folio 33 del expediente judicial se observa lo falso de dicho señalamiento. Por otra parte señala que el actor ha querido elaborar un vicio de falso supuesto por los señalamientos de la administración pública referidos a la edad del inmueble, aduce que esos señalamientos son referenciales pues dicho valor se establece como aproximado; cuyo particular no está establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que no sería un vicio de nulidad. Manifiesta que de los estudios y constataciones técnicas sobre el inmueble hechos por los peritos, tomando en cuenta múltiples criterios materiales que concatenados elevan a la conclusión lógica que el canon de arrendamiento ha debido subir de precio pues se trata de un inmueble de amplias dimensiones establecido en un punto céntrico sobre una de las avenidas más transitadas de la ciudad; alegando además que por sentido común se desprende la pertinencia de las conclusiones emanadas del informe, las cuales son denunciadas de una manera general y vaga sin precisar ni identificar realmente vicios concretos que afecten el criterio técnico.
También señala que el falso supuesto es un vicio grave que afecta al elemento causa del acto administrativo, siendo necesario para que se configure que el error haya sido determinante en la toma de la decisión de manera que haya condicionado el criterio de la Administración.
Por último, se opone a la medida cautelar de suspensión de los efectos al señalar los motivos exiguos en que se base el recurso de nulidad que denotan la no verificación de ninguna forma el requisito cautelar del fumus bonis iuris ni del periculum en mora, señalando que el recurso se planteó con el objeto de dilatar el cumplimiento del acto administrativo para no pagar un canon justo, por lo que aduce que al suspenderse los efectos del acto se le ha causado a su representado un perjuicio injusto suspendiendo el cobro del canon justo sin garantías de que llegando el momento de responder por la suma suspendida, pague realmente el canon al que está obligado; razón por la cual y con fundamento en los artículos 602 del Código de Procedimiento Civil y 106 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa se opone a la medida de suspensión de los efectos dictada, la cual reiterará en el cuaderno de medidas, solicitando además que el recurrente de garantía suficiente para responder por el perjuicio económico sufrido por su representado conforme al artículo 81 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en caso de que el tribunal considere persistir en la misma
Por su parte el representante del Ministerio Público, manifiesta que de conformidad con los artículos 80 y 81 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa se establece la oportunidad para el retiro del cartel. Invoca la sentencia caso OSMAR ENRIQUE GOMEZ DENIS del Tribunal Supremo de Justicia que se refiere al debido proceso, a los lapsos procesales que no son meras formalidades sino elementos temporales rectores del debido proceso. Aduce que el cartel fue emitido oportunamente pero no fue publicado dentro de los tres días siguientes. Invoca a la doctrina y habla del principio de igualdad de medios y de armas y dice que el Juez debe mantener igualdad de las partes, las reglas deben ser iguales para las partes. Cita dos sentencias de Alzada Natural de Contencioso Administrativo, no es irrelevante la edad del inmueble, hay deterioros internos en los inmuebles. Los materiales de construcción se deterioran con el tiempo. Más el número de años es importante. Tiene impedimentos legales.
En tal sentido y en la oportunidad de consignar el respectivo informe contentivo de su opinión fiscal sobre el presente asunto, ratifica que la presente acción debe ser declarada desistida en virtud de la rigidez de los lapsos procesales.
Ahora bien y finalizando la Audiencia de Juicio, el Juez toma la palabra considera que sería un mayor gravamen seguir un proceso que está viciado para que al final decidir lo que ya estaba invocado, por lo que en aras de la celeridad procesal y luego de efectuar una revisión a los actos procesales constata que efecto el cartel de emplazamiento fue retirado al cuarto día de despacho siguiente a su emisión y estando conteste en la rigurosidad de la norma especial, declara DESISTIDO el presente recurso y ordena el archivo del expediente, consignando a todo evento los escritos traídos por las partes.
En fecha 07-12-11 la parte actora interpone recurso de apelación sobre la sentencia interlocutoria dictada en la Audiencia de Juicio, siendo oída en ambos efectos en fecha 09-12-11, cuyo auto fue dejado sin efecto el día 13-12-11 a fin de que transcurrieran íntegramente el lapso procesal previsto en los artículos 87 y 89 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa; por lo que en fecha 19-12-11 y oída la apelación, se remitió el expediente al Juzgado Superior Civil Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial; realizándose cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 09-02-2011 al 19-12-2011 ambas fechas inclusive.
Recibido el asunto en dicha superioridad y cumplidos con los trámites de ley, en fecha 17-04-2012 el Tribunal Superior difirió el pronunciamiento del fallo por 30 días de despacho siguientes conforme al artículo 93 de la Ley Especial por lo que en fecha 23-07-2012 se publicó el fallo que resolvió la apelación interpuesta por la parte actora, en cuya motivación estimó la Alzada la errónea aplicación del artículo 80 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa al presente caso, por ser éste de efectos particulares y no generales y más aún por haber ordenado el Tribunal la notificación mediante oficio del tercero interesado, ciudadano Italo Palazzolo, quien compareció a darse por notificado en autos a través de su apoderado judicial; por lo que al considerar ilegal la publicación cartelaria que impuso una carga procesal en la parte demandante contraria a lo exigido en el señalado artículo; revocó el desistimiento contenido en la Audiencia de Juicio celebrada el día 06-12-11 y en atención a los principios de celeridad, justicia expedita sin dilaciones indebidas y reposiciones inútiles declaró la validez de la audiencia celebrada salvo el pronunciamiento revocado; por lo que en el dispositivo del fallo el Juez Superior dictaminó lo que a continuación se transcribe parcialmente:

SEGUNDO: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto.
TERCERO: Se REVOCA la sentencia interlocutoria con fuerza definitivia dictada en fecha 06 de diciembre de 2011, por el Juzgado Primero de Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, manteniéndose la validez del restante contenido de la audiencia de juicio celebrada.
CUARTO: Se ORDENA al Juzgado a quo continuar con el procedimiento legalmente establecido, de conformidad con lo previsto en el artículo 84 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.

Efectuadas las notificaciones respectiva, en fecha 13-11-2012 el ad quem dicta auto declarando firme la sentencia dictada, por lo que una vez recibido el expediente, este Tribunal le dio entrada mediante auto de fecha 06-12-12, abocándose quien suscribe al conocimiento de la causa. En fecha 18-12-12 y en acatamiento a la sentencia dictada por el Juez Alzada, se dictó auto de admisión a las pruebas presentadas por las partes, fijándose oportunidad para la evacuación de las testimoniales de los ciudadanos JOSE EDUARDO GIL QUINTERO, NORBERTO E. NUÑEZ A., MIGUEL ANGEL FONSECA, GILBERTO LEON y LUIS CUICAS. Así también, se fijó oportunidad para la inspección judicial solicitada. Verificada la oportunidad prevista, comparecieron a rendir declaración los ciudadanos JOSE EDUARDO GIL QUINTERO, NORBERTO E. NUÑEZ A. y MIGUEL ANGEL FONSECA; siendo practica la inspección judicial en fecha 17-01-2013. En fecha 01-02-2013 la parte actora consignó escrito de informes. En fecha 20-03-13 del tribunal difirió el pronunciamiento del fallo para el trigésimo día de despacho siguiente.
Concluidas así las etapas del juicio y planteada la controversia en los términos expuestos tanto en el libelo de demanda como en el escrito de contestación de la recurrida y vistos los alegatos expuestos por el Fiscal del Ministerior Público y por el tercero interesado al momento de celebrarse la Audiencia de Juicio así como en el escrito consignado en dicho acto y en atención a los mismos, es menester entrar a resolver como punto previo al fondo la ilegitimidad del recurrente que ha sido opuesta por el tercero con fundamento en el artículo 138 del Código de Procedimiento Civil quien señala que la persona natural que actúe en el proceso en representación de la sociedad mercantil, debe demostrar su carácter de representante legal trayendo los documentos respectivos que acrediten su representación estatutaria y siendo que el recurrente consigna copias simples a tal fin, las cuales impugnó conforme al artículo 429 eiusdem, es por lo que sostiene que al no existir prueba legal de dicha legitimación procesal requerida para accionar el presente recurso, el mismo debe entenderse como no interpuesto.
Al respecto observa quien decide que la ilegitimad opuesta se circunscribe únicamente a la falta de demostración o acreditación en autos de la condición que se arroja el ciudadano Fabio Martignani como representante legal de la firma mercantil recurrente TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORE ESSIL, S.R.L. dada la impugnación que efectuara el tercero interesado en fecha 06-12-11 a las copias simples de la respectiva Acta Constitutiva que fueron incorporadas al proceso conjuntamente con el libelo de demanda y que rielan a los folios 13, 14, 15 y 16 de los autos. Ahora bien, establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio en originales o en copia certificada expedida por funcionario competentes con arreglo a las leyes” y añade la norma que “las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario…” (resaltado de este Tribunal)

De acuerdo a lo anterior, perfectamente le estaba dado al recurrente incorporar copia simple del documento público como lo es el acta constitutiva de la empresa a los fines de demostrar quien ejerce su representación estatutaria, de suerte que, la mencionada copia simple pierde su eficacia al momento de ser impugnada; por lo que cuando se impugna una copia simple de un documento público, lo que corresponde a la contraparte es presentar el original, carga que puede cumplir hasta los últimos informes, conforme lo dispone el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil que de seguidas se transcribe:

“Artículo 435. Los instrumentos públicos que no sea obligatorio presentar con la demanda, ya por no estar fundada en ellos la misma, ya por la excepción que hace el artículo 434, podrán producirse en todo tiempo, hasta los últimos informes”.

En tal sentido se observa que la recurrente en fecha 13-12-2011 reprodujo en autos el original del Acta Constitutiva de la firma mercantil TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORE ESSIL, S.R.L. protocolizada por ante el Registro Mercantil del Estado Lara bajo el Nº 56, Tomo 15-A en fecha 02-06-1992; documento que fue desglosado por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Región Centro Occidental, dejando copia certificada en su lugar cursante desde el folio 351 al folio 355 de los autos; por lo que dicha documental surte eficacia jurídica en autos y así se establece. Ahora bien revisado el contenido del mencionado documento público, se constata que la referida sociedad mercantil se encuentra constituida por un Presidente y un Vicepresidente, quienes ostentan las mismas atribuciones de representación de la firma mercantil tanto en sede administrativa como judicial, las cuales pueden ejercerlas de forma conjunta o separada, observándose también que el ciudadano Fabio Martignani; titular de la cédula de identidad Nº 1.040.891 ostenta la condición de Presidente; por lo que al estar probada la representación que se atribuye el ciudadano Fabio Martignani, la ilegitimación procesal opuesta por el tercero debe quedar desechada y así se decide.
Resuelto lo anterior, corresponde a este Juzgado resolver la oposición efectuada por el tercero a la medida preventiva decretada en fecha 08-08-2011 y que suspendió los efectos de la Resolución Nº 049-2010-I, ello en virtud de haberse efectuado dicha oposición en la oportunidad de celebrarse la Audiencia de Juicio y no en el Cuaderno Separado de Medidas signado con el alfanumérico KN01-X-2011-000151, que se abrió a tal efecto de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 105 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contenciosa Administrativa.
Ahora bien y por remisión expresa del artículo 106 de la mencionada Ley Orgánica, la oposición a la medida se rige por las disposiciones del Código de Procedimiento Civil y en tal sentido se observa que el artículo 602 del Código Adjetivo establece lo siguiente:
Dentro del tercer día siguiente a la ejecución de la medida preventiva, si la parte contra quien obre estuviere ya citada; o dentro del tercer día siguientes a su citación, la parte contra quien obre la medida podrá oponerse a ella, exponiendo las razones o fundamentos que tuviere que alegar.
Haya habido o no oposición, se entenderá abierta una articulación de ocho días, para que los interesados promuevan y hagan evacuar las pruebas que convengan a sus derechos […] (resaltado de este Juzgado)

De acuerdo con la norma transcrita se observa que existen dos momentos para que la parte contra quien obre la medida preventiva dictada se oponga a ella y, éstos a su vez, están supedidatos al momento en que se verifique la citación de la respectiva parte; de suerte que, al ser dictada la aludida medida preventiva el día 08-08-2011 y al haberse efectuado la notificación del tercero en autos el día 25-10-2011 por haber comparecido su apoderado judicial a tal efecto, es a partir de dicha oportunidad que comenzó a correr el lapso de tres días para que el tercero interesado compareciese a efectuar oposición a la medida, cuya articulación probatoria de ocho días se abrió ope legis sin que la parte interesada promoviera prueba alguna al respecto; razón por la cual la oposición efectuada por el tercero interesado al momento de celebrarse la Audiencia de Juicio en fecha 06-12-2011 resulta a todas luces extemporánea y en consecuencia se tiene como no hecha; por lo que la medida preventiva decretada continúa ejerciendo sus efectos jurídicos y así se establece.
Resuelto lo anterior, corresponde a este Tribunal pronunciarse sobre el fondo de lo discutido y en tal sentido se observa que la recurrente TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORE ESSIL, S.R.L. solicita la nulidad absoluta de la Resolución Nº 049-2010-I emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara con fundamento en los ordinales 1º y 3º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, bajo el argumento de que dicho acto está viciado de ilegalidad al haberse configurado el falso supuesto consistente en la falsedad de los motivos sobre los cuales se basó su decisión de fijar el canon de arrendamiento máximo sobre el local que ocupa, al tomar como único medio de prueba para ello el informe técnico levantado por los funcionarios designados quienes, según su decir, no observaron los parámetros exigidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y además se basaron en unas características y condiciones que no se corresponden con el inmueble objeto de la Regulación.
Por su parte la recurrida niega, rechaza y contradice en todas sus partes la acción ejercida en su contra, manifestando el cumplimiento cabal de los requisitos legales, admitiendo la existencia de errores materiales en el Informe Técnico de Avalúo que, según su decir, son perfectamente subsanables por la Administración sin que ello lo vicie de nulidad absoluta. Por su parte el tercero interesado manifiesta igualmente el cumplimiento cabal de los requisitos legales, lo que se corrobora con una simple lectura del informe técnico, señalando además que la edad del inmueble es un valor referencial al no estar establecido como un particular en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo que niega que se configure el falso supuesto de hecho en el acto recurrido, sosteniendo que para ello, se requiere que el error haya sido determinante en la toma de la decisión. Respecto a la opinión del Ministerio Público, su representante manifestó que no es irrelevante la edad del inmueble toda vez que el inmueble sufre deteriores internos, pues los materiales de construcción se deterioran con el tiempo, por lo que tiene impedimentos legales.
Ahora bien y previo al examen de los argumentos resumidos, es menester revisar la doctrina desarrollada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia respecto al concepto de falso supuesto, en sus dos manifestaciones. El falso supuesto de hecho ha sido interpretado "como un vicio que tiene lugar cuando la Administración se fundamenta en hechos inexistentes, o que ocurrieron de manera distinta a la apreciación efectuada por el órgano administrativo, o finalmente, cuando la Administración se fundamenta en una norma que no es aplicable al caso concreto. Se trata, entonces, de un vicio que por afectar la causa del acto administrativo acarrea su nulidad absoluta. (Sentencia Nro. 00465 de fecha 27/03/2001, Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia)
Bajo premisa, se hace necesario examinar si la configuración del acto administrativo se adecuó a las circunstancias de hecho probadas en el expediente administrativo, en especial el Informe Técnico de Avalúo realizado por los funcionarios expertos designados a tal fin, el cual sirvió de base para la Resolución dictada por el órgano administrativo y, consecuencialmente, revisar si el falseamiento de los hechos afecta o no el resultado del proceso administrativo, de manera tal que condujeran a la Administración a producir un resultado distinto al que estaba obligado por la realidad de los propios hechos; a cuyo efecto se procede se seguidas a analizar las pruebas aportadas al proceso conforme lo dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido, la recurrente reproduce conjuntamente al libelo copias simples que corresponden en parte al expediente administrativo identificado con el Nº 042/10 cursantes desde el folio 17 al 46, siendo remitidas por la recurrida copias certificadas de todo el expediente las cuales cursan en autos desde el folio 75 al folio 140, siendo nuevamente incorporadas por la recurrida en la oportunidad probatoria e insertas a los folios 265 al 331 de los autos. Dicha documental se valora como documento público administrativo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, con la advertencia de que a los fines de llevar un orden secuencial sobre la valoración del mencionado instrumento probatorio en la presente decisión, se hará referencia a las copias certificadas insertas desde el folio 75 al 140 y así se establece.
Ahora bien, una vez revisado el respectivo expediente administrativo y de acuerdo con su contenido se constata (folio 76) que en efecto el ciudadano Italo Palazzolo G. solicitó la regulación del canon de arrendamiento por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara sobre el inmueble de su propiedad ubicado en la Avenida Venezuela entre calles 30 y 31, acera Sur, Centro Comercial ICO, local 4 de esta ciudad ocupado por TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORES ESSIL, S.R.L. en su condición de arrendataria, datos que se corroboran con las copias simples cursantes a los folios 51 y 52 de los autos correspondiente al contrato de arrendamiento celebrado entre las partes de forma auténtica, cuyas copias son valoradas por este Tribunal al no haber sido impugnadas por la parte contraria. También se incorporó al mencionado expediente administrativo copia del documento de propiedad del inmueble así como el documento de condominio del Centro Comercial ICO, propiedad del solicitante; documentos que también surten valor probatorio en la presente causa.
También se observa que una vez iniciado el procedimiento administrativo y notificada la arrendataria, ambas partes reprodujeron sus escritos de pruebas; ratificando el solicitante la regulación del canon de arrendamiento de acuerdo a las realidades del país y la arrendataria por su parte solicitó que se tomase en cuenta el tiempo de construcción del inmueble de acuerdo al título de propiedad; por lo que se observa que el inquilino fue notificado del procedimiento administrativo y ejerció su derecho a la defensa. Cumplidos los trámites para la práctica de la inspección del inmueble, los expertos consignan el Informe de Inspección (folio 103) en el cual detallan los aspectos generales del inmueble, cuya dirección e identificación se corresponde con el local que ocupa la recurrente, vale decir local Nº 4; en donde también se señala que tiene una edad aproximada de 20 años y mantenimiento como regular. En cuanto a los datos del terreno se señalan diversas características, entre ellas, sus linderos y extensiones así mismo las variables de la zona como actividad y acceso.
En relación a las características de la construcción, dejaron asentado que es de clase comercial, su estructura es de concreto y metálica, pisos rústicos, paredes de bloques en obra limpia, techos de acerolit, 1 pieza sanitaria, 2 puertas tipo Santa María, instalaciones eléctricas embutidas, escaleras metálicas, acabado interior sin frisos y exterior mantenimiento de pintura; dejando una observación inconclusa sobre el canal de desagüe y centro piso del baño. También se observa que al folio 104 corre el plano levantado por los expertos, plasmando en él las características de la construcción, sus áreas y medidas, presentando los cálculos de dichas áreas así como su tipología cuyo cuadro corre a los folios 105 y 106.
Asimismo se observa que fue agregado al expediente administrativo el Informe de Avalúo suscrito por el Arquitecto Norberto E. Nuñez A., el cual riela desde el folio 107 al 123 de los autos, quien además compareció en fecha 24-01-2013 (folios 38 al 41) como testigo a fin de ratificar el contenido del informe, cuya testimonial se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil; quien respondió lo siguiente al momento de formulársele la pregunta segunda en los siguientes términos:

“… Diga el Testigo si realizó el informe de Avalúo del inmueble ubicado en la Avenida Venezuela entre 30 y 31, Centro Comercial ICO, local Nº 4 y en caso de que su respuesta sea afirmativa, explique el procedimiento que realizó para el cálculo del canon de arrendamiento” contestó lo siguiente: “Si realicé el avalúo y el procedimiento se basa en la inspección y medición del inmueble, donde se toman las características constructivas, estado de conservación y de mantenimiento del inmueble. Con esta información se realiza el avalúo conforme lo establecido en los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos de Inmuebles, en los cuales se toma en consideración el valor fiscal, el valor de transmisión y el valor de mercado. El valor Fiscal fue tomado de acuerdo a lo establecido a la Ordenanza de Impuestos de Inmuebles Urbanos. El valor de transmisión el observado en el documento de condominio y el valor de mercado a través de la metodología de comparación para obtener el valor del terreno y de reposición a nuevo para la determinación del valor de la construcción. Estos dos valores se sumaron para determinar el valor del inmueble de mercado. Luego estos tres valores fueron ponderados para obtener el valor que sería dividido entre las Unidades Tributarias para determinar el porcentaje de rentabilidad que le correspondería según el artículo 29. Determinado el porcentaje, multiplicamos éste por el valor ponderado para determinar la rentabilidad anual y éste a su vez, lo dividimos entre doce para determinar el canon mensual.”

Ahora bien y partiendo de lo anterior, procede quien decide a examinar el contenido del informe técnico de avalúo, observándose del mismo que el experto avaluador explica la metodología y cálculos que utilizó para su desarrollo. También se observa que dentro de las variables que tomó en cuenta para tal fin se encuentran la topografía, forma del terreno, acceso, zonificación, uso, linderos generales, área del terreno, área comercial, entre otros. Así mismo hizo referencia al valor fiscal del inmueble en la cantidad de Bs. 564.638,02 y Bs. 5.000,00 como valor establecido a la propiedad en los actos de transmisión realizado por lo menos seis meses antes de la fecha de la solicitud.
En cuanto a los precios medios en que se hayan enajenados inmuebles similares en los últimos años, explicó la metodología a aplicar, señalando además que la misma se obtendría de forma separada para determinar el valor del terreno y el valor de la construcción. En tal sentido utilizó para la primera, el método de comparación de mercado de inmuebles enajenados similares al de estudio cuya metodología, cálculos y anexos se encuentran explicados en los folios 111, 112, 113, 118, 119, 120, 121 y 122 con lo cual determinó como precio unitario del terreno un valor medio de 1.986,46 Bs/m2, que multiplicado por el área de del terreno de 130,00 m2 arrojó un total de Bs. 258.239,80 como valor del terreno, observándose además al folio 119 (anexo 1) que señala la zonificación, el inmueble y el área, éstas se identifican como R-2; local Nº 5 y 32,96 respectivamente, observándose que el valor al que denominan TOTAL aparece señalado como #REF!.
Ahora bien para determinar el valor de la construcción, el experto avaluador explica que éste se determinó reflejando el costo actual requerido para hacer una réplica exacta de la construcción bajo estudio, para luego ser sometida a depreciación por el hecho de no ser recién construidas. En tal sentido explicó que el método de depreciación que utilizó en el informe es de “Ross-Heidecke que toma en cuenta la vida útil transcurrido y la vida útil probable así como también el factor de corrección por el estado de conservación.” (Sic.) Ahora bien y aún cuando en el informe se explica y se muestra la fórmula a fin de obtener el valor actual de la construcción, no hay evidencia en el mismo ni en sus anexos sobre las operaciones de cálculos que realizó el experto para llegar a sus resultados, por lo que no es claro para quien aquí decide cómo los obtuvo, toda vez que refleja los siguientes valores para los tipos de construcción que de seguidas se especifican:
Para la Construcción A y B, refleja un precio unitario de Bs. 2.300,00/ms; para la Construcción C refleja un precio unitario de Bs. 2.900/ms y para la Construcción D refleja un precio unitario de Bs. 3.600,00/ms; valores éstos que fueron sometidos a un factor de depreciación determinado con una vida efectiva de 20 años, una vida probable de 65 años y un factor de conservación de 8,09 %; para así obtener un “PRECIO MODIFICADO” de 1.918,64 Bs/m2 para los tipos de Construcción A y B; de 2.419,16 Bs/m2 para la Construcción C y 3.003,09 Bs/m2 para la Construcción D; los cuales al ser multiplicados por el “AREA” de cada uno de los tipos de construcción, arrojaron los siguientes resultados de acuerdo a los cálculos señalados en los folios 114 y 115 del presente expediente:
CONSTRUCCION A: con un área de 130,00 m2 multiplicado por el precio modificado de 1.918,64 Bs/m2, arroja un VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN A de Bs. 249.423,50.
CONSTRUCCION B: con un área de 30,00 m2 multiplicado por el precio modificado de 1.918,64 Bs/m2, arroja un VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN B de Bs. 57.559,27.
CONSTRUCCION C: con un área de 6,00 m2 multiplicado por el precio modificado de 2.419,16 Bs/m2, arroja un VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN C de Bs. 14.514.95.
CONSTRUCCION D: con un área de 3,30 m2 multiplicado por el precio modificado de 3.003,09 Bs/m2, arroja un VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN D de Bs. 9.910,20.
Ahora bien, con la sumatoria de los anteriores valores se obtiene el valor de la construcción total de las bienhechurías, por lo que este juzgado al realizar la respectiva operación de adición obtiene un resultado total de Bs. 331.407,86 el cual, al ser adicionado al valor total del terreno de Bs. 258.239,80, arroja un total de Bs. 589.647,66. Sin embargo se observa también en el Informe Técnico de Avalúo que el experto, luego de plasmar el valor de los tipos de construcción, señala que le será aplicada la corrección de uso de acuerdo a los valores establecidos en una TABLA DE COEFICIENTE DE CORRECCION POR USO, presentando de seguidas un resultado, cuyos cálculos no muestra y que refleja de siguiente manera:

“VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN = VALOR DE LA CONSTRUCCION * coeficiente. VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES = 698.599,17. Seguidamente a ello, se muestra la siguiente tabla:

TIPO INMUEBLE USO AREA POR USO AJUSTE POR USO AREA TOTAL PRECIO UNITARIO VALOR ACTUAL
TERRENO 130,00 1,00 130,00 2.093,98
CONSTRUCCION A 100,00 2,50 100,00 1.918,64
LOCAL CONSTRUCCION B 30,00 2,50 30,00 1.918,64
Nº 5 CONSTRUCCION C 6,00 2,50 6,00 2.419,16
CONSTRUCCIOND 3,30 2,50 3,30 3.003,09
TOTAL 956.838,97

Al respecto observa quien decide que multiplicada cada una de las áreas detalladas en el anterior cuadro (ÁREA TOTAL) por el PRECIO UNITARIO respectivo y posteriormente totalizados, se obtiene como resultado la cantidad de Bs. 546.066,75; monto diferente al arrojado en la tabla como total; observándose también que el experto al adicionar al valor de la construcción de Bs. 698.599,17 con el valor del terreno de Bs. 258.239,80 arroja el mismo resultado del “VALOR ACTUAL”, vale decir Bs. 956.838,97; monto sobre el cual el experto pondera el valor rental del inmueble de 87,21% tal como dijo en la respuesta a la pregunta segunda de su interrogatorio y detallada en el anexo 4 del informe, obteniendo como total el valor rental del local Nº 5 en la cantidad de Bs. 834.459,27; monto que dividido por la Unidad Tributaria de Bs. 65,00, se obtuvo su valor expresado en unidades tributarias de 12.440, 73 UT que, al aplicarle el Porcentaje de Rentabilidad Anual de 8% (aún cuando se escribió 9% en el informe) se obtiene el resultado de Bs. 66.756,74, que dividido entre 12 meses arroja el canon mensual de Bs. 5.563,06.
En relación con lo anterior, promovió la parte recurrente un informe técnico de avalúo realizado sobre el inmueble objeto de la regulación administrativa, el cual fue suscrito por el Ing. José Eduardo Gil Quintero e incorporado al proceso desde el folio 185 al 234 de los autos, el cual constituye un documento privado emanado por un tercero y que fue ratificado en juicio a través de la prueba testimonial en fecha 08-01-2013 cuya acta levantada al efecto cursa a los folios 15, 16 y 17 de la Segunda Pieza del expediente, quien reconoció el contenido y la firma del referido informe como elaborado y suscrito por él, prueba que además no fue impugnada por la parte contraria, por lo que surte pleno valor probatorio en la presente causa a la luz de los artículos 431 y 508 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido se observa que en la oportunidad de ser interrogado el experto tercero sobre la metodología utilizó para elaborar el informe, éste contestó lo siguiente:

“Este es un informe técnico de avalúo sobre un inmueble ubicado en la avenida Venezuela con calle 31 en el Centro Comercial ICO correspondiente a un local comercial. Para la elaboración de un avalúo existen dos aspectos bien definidos que son la valoración del terreno y la valoración de la edificación, o sea, lo que está construido sobre ese terreno. Para la formación del valor del terreno yo apliqué el método del Mercado Comparativo de las Ventas, lo cual consiste específicamente en la ubicación o consecución de operaciones de compra-venta de inmuebles similares lo cual se encuentra en el Registro Inmobiliario y una vez obtenido esas operaciones, éstas son sometidas a métodos estadísticos para obtener el valor unitario del inmueble tomando en cuenta su ubicación, eso para efecto de determinar el valor del terreno. En mi caso, el método estadístico aplicado fue la REGRESSAO Linear e Redes Neurais y se obtuvo el valor estimado del precio unitario. Según el documento de propiedad del terreno que corresponde a dicho local comercial, el área es de 130,00 m2 y según mediciones in situ hecha por mi, es de 103,20 m2 diferencia que considerando el valor del terreno en ese sector es significativamente determinante en el monto del arrendamiento. Para calcular el valor de la construcción, fue utilizado el método denominado Valor de Reposición empleándose para esto una información especializada y publicada por CINPRONET, C.A., en lo cual se estableció el valor de la construcción, tomando en cuenta su tipo, que correspondería al valor actual de la construcción, el cual es sometido a depreciación tomando en cuenta el tipo de construcción, estado de conservación, la edad de la construcción (en este caso 39 años) y el mantenimiento general. El método aplicado se denomina Método de ROSS-HEIDECKE, con lo cual se estableció el valor del inmueble en tiempo actual. Una vez obtenido el área real utilizada por la empresa de Silenciadores y Escape, que es de 103,20 m2 y el valor depreciado de la construcción, el resultado final es la suma de estos dos valores, la cual corresponde al valor real del inmueble ocupado.”

Ahora bien, una vez revisado el contenido del mencionado informe se observa que el experto también especifica cada una de las variables requeridas para su elaboración conforme al artículo 30 la ley especial inquilinaria, razonando y explicando el método a aplicar, siendo coincidente con el utilizado en el informe elaborado por la recurrida, a fin de obtener el valor del terreno y el de la construcción, utilizando para este último cuatro (4) categorías o tipos de construcción, cuyo valor final se determinó también en función de la calidad de los materiales, método de construcción, entre otros. Una vez obtenido el valor del terreno a través del método de comparación y el de cada uno de los tipos de construcción y con la sumatoria de éstos obtuvo un valor total de inmueble menor. Al respecto se observa a los folios 196, 216, 217, 218, 219 y 220 se detalla la metodología, fórmulas y cálculos efectuados a fin de obtener el valor de terreno, cuya medición señala haber obtenido en 103,20 metros cuadrados por lo que arroja un valor por metro cuadrado de 1.189,67 Bs/m2 por lo que arroja un valor al terreno de Bs. 122.773,94.
En cuanto al valor de la construcción aplica la misma metodología utilizada en el informe de avalúo elaborado por la administración (Ross-Heidecke), el mismo valor de reposición, tipos de construcción y medición de las mismas con excepción de la Tipo “A” cuya área señala tener 94,20 metros cuadrados; una edad cronológica o efectiva de 39 años, vida útil de 65 años, un estado de conservación de 18,10%; arrojando un valor para cada uno de los tipos de construcción A, B, C y D de Bs. 104.487,73; Bs. 33.347,15; Bs. 8.409,28 y Bs. 5.567,52 respectivamente para un total obtener como valor de la construcción de Bs. 151.811,68 y del inmueble de Bs. 274.585,62 (folios 197 al 199 y 212 al 215)
De acuerdo con todo lo anteriormente analizado, constata quien aquí decide que en efecto, tanto en el informe técnico de avalúo como el informe técnico de inspección elaborada por la recurrida, cumplen con las variables previstas en la ley a los fines de determinar el valor del inmueble y la subsiguiente fijación del canon de arrendamiento; pero también es cierto que se reflejan montos errados y cifras cuyos cálculos no aparecen efectuados, los cuales deben ser especificados o demostrados en el informe con el objeto de ilustrar y demostrar al juez de dónde devienen dado su carácter pericial; aspectos que fueron clarificados con el informe técnico traído a juicio por la recurrente y suscrito por el tercero.
También se observa la existencia de algunos errores en los que incurrió el perito avaluador al tomar como base para determinados cálculos, características que no se correspondían con el inmueble bajo estudio. Tal es caso de la dimensión del área caracterizada como CONSTRUCCION A, donde señala un área de 130,00 m2 cuando ésta se corresponde con la dimensión del terreno según se refleja tanto en el documento de condominio como por la medición efectuada por los peritos cuyo levantamiento planimétrico corre al folio 104 del presente expediente.
Otro error que se observa en la elaboración del informe se encuentra en la segunda tabla de resultados plasmada al folio 116, la cual fue previamente transcrita en la presente decisión, en donde además de señalar al local Nº 5 como inmueble en estudio, se le coloca al terreno un precio unitario de Bs. 2.093,98 cuando previamente y a través del método de comparación de mercado el experto determinó un precio unitario de Bs. 1.986,46 por metro cuadrado; a lo que hay que agregar que el monto total allí reflejado de Bs. 956.838,97 no coincide con el resultado obtenido por este juzgador arriba detallado de Bs. 589.647,66; no resultando claro para este tribunal de dónde se obtiene el valor de la construcción en la cantidad Bs. 698.599,17, cuando al sumar los diferentes tipos de construcción anteriormente analizados se obtiene un resultado diferente y que por demás, inferior de Bs. 331.407,86.
Ahora bien los aspectos antes detallados y en virtud de sus características y efectos, pueden ser subsanados a la luz del artículo 84 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por constituir meros errores de cálculos o de datos tal como lo afirma la recurrida, lo cual se resuelve con realizar nuevamente las operaciones aritméticas respectivas, con base a los datos correctos. No obstante ello, también se observa la utilización de datos distintos al informe emanado por la administración; entre los cuales se encuentran la medida del inmueble lo que constituye un punto controvertido dentro del proceso. En tal sentido se observa que con respecto a la medida del terreno según se evidencia en el documento constitutivo del condominio del centro comercial y por las medidas reflejadas en el plano elaborado por la administración, es de 130 m2; siendo que en el informe técnico de avalúo elaborado por el tercero, éste afirma que según la medición efectuada in situ el terreno mide 103,20 m2. En cuanto a la medida del área de construcción tipo A, se observa que en el levantamiento planimétrico efectuado por la recurrida, aún cuando se especifican las medidas exactas de cada una de las áreas construidas en el inmueble, los expertos señalan que el área de trabajo caracterizada como construcción tipo A, mide 100,00 mts; en cambio el informe presentado por el tercero indica que la mencionada área mide 94,20 m2,
Otro aspecto debatido dentro del proceso está referido a la existencia o no de la mezzanina. Al respecto se observa que en el levantamiento planimétrico (folio 104) los expertos señalan un área a la que denominan mezzanina y que mide 30,00 m2; así también en el informe técnico de avalúo (folio 115) se hace referencia a la misma área a la que califican como una construcción tipo B y que consiste en una estructura metálica, paredes de bloque, techo de acerolit, cemento rústico y acabada rústico. De igual forma el informe levantado por el experto tercero, se refiere a la misma área de 30,00 m2 como una placa de concreto y que también caracteriza como construcción tipo B.
Ahora bien, observa quien aquí decide que independientemente del vocablo que haya utilizado cada uno de los expertos en sus respectivos informes para referirse al área de construcción que ambos identifican como tipo B y que mide 30,00 m2, lo cierto es que la respectiva área existe no sólo por lo coincidente en la información dada por ambos expertos, sino que también su existencia ha sido corroborada por este Tribunal al momento de practicar la inspección judicial el día 17-01-2013 cuya acta corre al folio 22 de la segunda pieza del expediente, donde se observó un elemento horizontal en material de concreto que divide la parte del fondo del local en dos espacios y que no contiene paredes que lo cierren y que tiene acceso a la parte superior a través de una escalera metálica; lo que se evidencia de las reproducciones fotográficas tomadas tanto en la inspección judicial y consignadas posteriormente por el perito fotógrafo designado (folios 26 al 37 II pieza) así como de las fotografías anexadas por el informe traído por la recurrente (folios 223 al 234 I pieza) las cuales son valoradas en juicio conforme 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Otro punto controvertido dentro del juicio, está referido al factor depreciación. Al respecto es necesario indicar aquí que por el hecho de no estar la depreciación especificada dentro de los factores establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, no significa que no sea un factor importante para determinar el valor real de un bien, pues por las más elementales y generales nociones económicas y contables, es sabido que todo bien, sea mueble o inmueble, sufre depreciación en su valor económico en virtud del uso y desgaste producido en el transcurso del tiempo (vida efectiva) independientemente de que aún tenga vida útil (vida probable), cuyo valor real depreciado se obtiene sometiendo el valor actual del bien a cálculos aritméticos tomando como base la edad efectiva del mismo. En tal sentido se expresó el representante del Ministerio Público al momento de emitir su opinión en la oportunidad de celebrarse la Audiencia de Juicio en la presente causa, quién claramente expresó que la edad del inmueble es importante pues los materiales de construcción se deterioran con el tiempo, sufriendo deterioros internos el inmueble, señalando que ello tiene impedimentos legales.
En tal sentido se constata que en el documento de condominio reproducido en el expediente administrativo, que constituyó base documental para la elaboración del informe de avalúo, se dejó constancia en la cláusula quinta que los locales que integran al Centro Comercial ICO fueron construidos en el año 1972 según permiso de habitabilidad Nº 0656 de3 fecha 22-09-1972 (folio 83 vto.) lo que quiere decir que para el momento de practicarse tanto el informe de inspección y como el de avalúo, el inmueble tenía una edad de construcción 38 años.
También se observa que en el Informe de Inspección se colocaron datos que resultan a todas luces contradictorios entre sí, pues se estipuló como edad aproximada del inmueble la de 20 años, un mantenimiento regular (folio 103) y un estado de conservación como bueno (folio 105). También se observa a los folios 113 y 114 que el experto explica que conforme al método de depreciación utilizado (Ross-Heidecke) se tomo en cuenta como variable para la depreciación, la vida útil transcurrida de 20 años en virtud de que el inmueble tiene una edad de construcción de 20 años, y que dadas las condiciones del inmueble y la edad del vecindario, se supondría una vida útil probable de 65 años y un estado de conservación que fue ponderado en 8,09% debido a que el inmueble presenta un estado de conservación y de refacción regular.
Lo anterior se contrapone con lo declarado por el experto avaluador al momento de contestar las repreguntas cuarta, quinta, sexta y séptima (folio 40 de la segunda pieza del expediente) donde al ser interrogado sobre cuál fue el criterio que utilizó para considerar la antigüedad del inmueble, éste responde reiterativamente que se basó en la edad aparente del inmueble debido a las reparaciones efectuadas en el techo, al evidenciarse sustituciones de elementos del mismo lo “que eleva la vida efectiva o expectante del inmueble y a su vez se presenta una disminución de la vida efectiva por cuanto tenemos elementos constructivos de diferentes edades.”
Ante tal situación, debe advertir quien aquí juzga que es totalmente contradictoria la declaración dada por el experto cuando fue llamado como testigo con lo señalado por él en el Informe Técnico de Avalúo, por cuanto en ninguna parte del mismo hizo mención que la variable que utilizaría para determinar la edad efectiva transcurrida del inmueble, se basaría en su apariencia sino que claramente señaló que ésta se definía por la edad efectiva o transcurrida del mismo; situación que se patentiza aún más mediante la declaración testimonial presentada por el ciudadano Miguel Ángel Fonseca Torres (folios 42 y 43) la cual se valora conforme al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, quien actuó como experto en el informe de avalúo y a través de su declaración admitió no haberse utilizado el documento de condominio en lo que respecta a la edad del inmueble, afirmando además que ésta es una edad aparente que el arquitecto hace.
Así mismo resulta necesario agregar aquí que en el Informe Técnico de Avalúo tampoco el experto dejó constancia de las mejoras que menciona en el interrogatorio ni de otra especie; a lo que hay que agregar que, ciertamente y en virtud de que el inmueble sufra una mejora en alguna parte de su estructura vale decir, se efectúe sustitución de algún elemento de construcción, ello mejora la vida expectante del mismo y puede incrementar hasta su valor comercial, pero no por ello disminuye su edad, por cuanto la misma es proporcional al tiempo transcurrido desde la fecha de su construcción; lo que en todo caso podría tener una edad menor, es precisamente el elemento de construcción que ha sido sustituido y no el inmueble en su totalidad.
Como colorario de lo anterior, el estado de conservación o mantenimiento del inmueble quedó evidenciado en autos a través de las tomas fotográficas consignadas tanto por el experto tercero, de las cuales se observa el estado regular de mantenimiento y de conservación del mismo (folios 226, 230, 232, 233) lo que no concuerda con lo aseverado en el informe sobre su estado de conservación y apariencia del mismo.
Por todo lo anterior y bajo las premisas antes esbozadas, constata quien aquí decide, que en efecto existe un error relevante en los resultados arrojados en el informe de avalúo, determinado por el factor de depreciación utilizado y que sirvió de base para obtener el valor de cada uno de los tipos de construcción lo que a su vez, determinó el valor total de la construcción y por ende, el del inmueble. De suerte que, al afectar dicha variable todos los resultados posteriores de los cálculos efectuados, no es meramente subsanable, toda vez que con base a un resultado errado, la Administración tomó una decisión distinta a la que estaba obligada por la realidad de los hechos, cuya ejecución resultaría ilegal a la luz del ordinal 3º del artículo 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues resulta a todas luces evidente que no puede obtenerse un mismo resultado sobre la depreciación del inmueble cuando se toma para tal fin como base la edad de 20 años y la que en realidad tenía para el momento de efectuarse el informe técnico de avalúo, como lo era de 38 años.
En consecuencia y conforme a lo antes razonado, considera este Tribunal que se configuró el falso supuesto en la decisión tomada por la Administración en la Resolución Nº 049-2010-I, mediante al cual se reguló el canon de arrendamiento mensual sobre la base del valor dado al inmueble objeto de la misma el cual se obtuvo mediante datos errados al ser apreciados de un modo distinto al que la realidad de los hechos obligaba; por lo que indefectiblemente debe este juzgador declarar la nulidad del mencionado acto administrativo y ordenar sea dictado nuevamente; a cuyo efecto deberá practicarse un nuevo Informe Técnico de Avalúo como la Inspección pertinente al inmueble, los cuales deberán tomar en cuenta todos los aspectos y variables que puedan influir en el resultado final estipulados en la Ley Especial que rige la materia como todos los aspectos detallados en esta decisión, en especial el estado de mantenimiento y conservación del inmueble, medidas exactas del terreno y de las áreas construidas en el mismo y su edad cronológica conforme a la cláusula quinta del documento constitutivo del Centro Comercial ICO y así queda establecido.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR el RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE NULIDAD interpuesto por la firma mercantil TUBOS DE ESCAPE Y SILENCIADORES ESSIL, S.R.L. representada por el ciudadano FABIO MARTIGNANI en contra del ACTO ADMINISTRATIVO DE EFECTOS PARTICULARES contenido en la Resolución No. 049-2010-I emanado de la OFICINA DE INQUILINATO DE LA ALCALDÍA DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA en fecha 16-12-2010. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de esta decisión. Se ordena notificar a las partes conforme al artículo 86 de la Ley Orgánica de la Jurisdicción Contencioso Administrativa.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintiún (21) días del mes de Junio del año dos mil trece (2013) Años 203° y 154°
EL JUEZ,

ABG. LUÍS FERNANDO MARTÍNEZ AROCHA
LA SECRETARIA,

AUDREY LORENA PINTO
En la misma fecha se publicó, siendo las 2:50 p.m.
La Sec.
*ls