REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros. V5.534.703 y V-5.313.111, y con domicilio
APODERADOS JUDICIALES: JOSE MORIN INFANTE, ALBERTO MORIN TORTOLERO, MARITZA CHAVEZ PINEDA, LUIS MORIN INFANTE y ANDREINA TERESA MORIN TORTOLERO, Inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros.2.010, 16.203, 35.110, 8.016 y 57.772 y todos de este domicilio.
DEMANDADO: EMPRESA LOS CAMORUCOS, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de mayo de 1994, quedando anotada bajo el número 17, Tomo 10-A; representada por las ciudadanas: NORA IDA LOPEZ y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros. V-5.054.977 y V-4.225.522 y ambas de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: EDUARDO BORGES PAZ, ANTONIO JATAR, MAGALLY BORGES, DAVID RUTMAN CISNEROS y BEATRIZ ACUÑA DE BORGES, inscritos en el instituto de previsión social del abogado bajo los Nros. 9.068, 54.850, 61.284, 61.285 y 61.573 respectivamente, y todos de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
EXPEDIENTE: No. 42.390
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
Se inicia el proceso mediante demanda interpuesta en fecha 13 de agosto de 1996, por la abogada MARITZA CHAVEZ actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO por cumplimiento de contrato de Compra Venta contra la Sociedad Mercantil EMPRESA LOS CAMORUCOS, C.A.
Previa distribución la causa quedó asignada al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dándole entrada y admitiéndose en fecha 14 de agosto de 1996.
Mediante diligencia de fecha 10 de octubre de 1996, comparece la apoderada judicial de la parte actora consigna las direcciones de la demandada de autos.
Mediante diligencia de fecha 18 de octubre de 1996, el alguacil de ese despacho deja constancia de haberse trasladado a la dirección de la demandada, siendo infructuosa dicha citación.
Mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 1996, la apoderada judicial de la parte demandante solicita la citación por carteles.
Por auto de fecha 21 de noviembre de 1996, el Juzgado que conocía de la causa acuerda la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 13 de diciembre de 1996, la apoderada judicial de la parte actora consigna a los autos las paginas del periódico donde aparecen publicados el cartel de citación las cuales fueron agregados a los autos en la misma fecha.
En fecha 21 de febrero de 1.997, la secretaria del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial deja constancia de la fijación de los carteles de citación en la dirección de la demandada.
Mediante Diligencia de fecha 10 de abril de 1997, el apoderado judicial de la parte demandante solicita que se nombre defensor judicial de la parte demandada.
Por auto de fecha 16 de abril de 1997, el juzgado que conocía de la causa designó como defensor judicial de la demandada al abogado LUIS DOVALE HERNANDEZ.
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 1997, el alguacil del Juzgado que conocía la causa deja constancia que notificó al abogado LUIS DOVALE HERNANDEZ defensor judicial de la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 30 de abril de 1997, el abogado LUIS DOVALE HERNANDEZ, acepta el cargo de defensor judicial de la parte demandada y presta el juramento de ley.
Mediante diligencia de fecha 05 de mayo de 1997, la apoderada judicial de la parte actora solicita se libren las compulsas a los fines de la citación del defensor judicial.
Por auto de fecha 12 de mayo de 1997, se acordó la citación del defensor judicial designado, para que de contestación a la demanda.
Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 1997, el alguacil de este tribunal consigna a los autos el recibo correspondiente a la compulsa donde fue citado el ciudadano LUIS DOVALE en su carácter de defensor judicial designado.
Mediante diligencia de fecha 14 de mayo de 1997, comparece la abogada BEATRIZ ACUÑA, consigna poder que le fuera otorgado por la sociedad de comercio LOS CAMORUCO, C.A, el cual fue agregado a los autos en la misma fecha.
En fecha 15 de mayo de 1997, la abogada BEATRIZ ACUÑA presenta escrito en el cual se opone a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial. Dicho escrito fue agregado a los autos en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 19 de mayo de 1997, la apoderada judicial de la parte actora impugna el poder presentado por la apoderada judicial de la demandada de autos.
En fecha 21 de mayo de 1997, la abogada MARITZA CHAVEZ actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora solicita sea desestimada la oposición a la medida presentada por la parte demandada. El cual fue agregado a los autos en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 27 de mayo de 1997, las apoderadas judiciales de la parte demandada ratifican en todas y cada una de sus partes el poder consignado y otorgado por la demandada.
En fecha 27 de mayo de 1997, el abogado ANTONIO JATAR, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de de rechazo a impugnación de poder que hiciera la parte actora. El cual fue agregado en la misma fecha.
En fecha 17 de junio de 1997, las ciudadanas NORA IDA LOPEZ CHOURIO y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA, actuando en su carácter de Directores Gerentes de la Sociedad de Comercio LOS CAMORUCOS, C.A., asistidas por el abogado ANTONIO JATAR. Presenta escrito en el cual opone cuestión previa. El cual fue agregado a los autos en la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 30 de junio de 1997, la abogada MARITZA CHAVEZ, actuando con su carácter de autos, subsana la cuestión previa opuesta por la parte demandada.
Mediante diligencia de fecha 02 de julio de 1997, el abogado ANTONIO JATAR, actuando con el carácter de autos, solicita al tribunal se suspenda la causa por cuanto no fue subsanada correctamente la cuestión previa opuesta.
Por auto de fecha 03 de julio de 1997, el tribunal que conocía de la causa considera que fue bien subsanada la cuestión previa opuesta.
Mediante diligencia de fecha 04 de julio de 1997, el apoderado judicial de la demandada apela del auto donde el tribunal declaró subsanada la cuestión previa.
Por auto de fecha 04 de julio de 1997, no oye la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada contra la subsanación de la cuestión previa opuesta.
En fecha 08 de julio de 1997, las ciudadanas NORA IDA LOPEZ CHOURIO y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA, actuando en su carácter de directores gerente de la Sociedad de Comercio LOS CAMORUCOS, C.A. presenta escrito de contestación a la demanda y reconvención a la demanda. El cual fue agregado por auto de la misma fecha.
Mediante diligencia de fecha 09 de julio de 1997, el abogado ANTONIO JATAR actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, solicita copia fotostática certificada.
Por auto de fecha 29 de julio de 1997, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.
Por auto de fecha 05 de agosto de 1997, se acordó copias fotostáticas certificadas solicitadas en la causa.
En fecha 07 de agosto de 1997, la abogada MARITZA CHAVEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presenta escrito de contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.
En fecha 14 de agosto de 1997, El Juez Provisorio del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial se inhibe del conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 26 de septiembre de 1997, se le dio salida a la presente causa al juzgado distribuidor de Primera Instancia.
Por auto de fecha 07 de octubre de 1997, se le dio entrada a la presente causa por ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Por auto de fecha 16 de diciembre de 1997, el Juez de este despacho se avoca al conocimiento de la presente causa y solicita cómputo al tribunal que conocía la presente causa.
Por auto de fecha 19 de marzo de 1998, se agregó a los autos el cómputo remitido por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 07 de mayo de 1998, dada la paralización de la presente causa se acordó la continuación del mismo y se ordena la notificación de las parte de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de junio de 1998, la abogada MARITZA CHAVEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte actora presenta escrito de promoción de pruebas.
En fecha 10 de junio de 1998, el abogado EDUARDO JULIO BORGES PAZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito de pruebas.
Por autos de fecha 15 de junio de 1998, se agregó a los autos los escritos de pruebas presentadas por las partes.
Por autos de fecha 25 de junio de 1998, se admitieron los escritos de pruebas presentados por las partes.
Por auto de fecha 25 de enero de 2001, el juez provisorio designado de este despacho abogado RAFAEL RICARDO GIMENEZ se avoco al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 26 de abril de 2002, se fijó para el décimo quinto día de despacho siguiente a que conste en autos la última de las notificaciones de las partes para que las mismas presenten sus informes.
Mediante diligencia de fecha 23 de enero de 2003, el abogado ALBERTO MORIN, RECUSA al Juez Provisorio de este despacho abogado RAFAEL RICARDO GIMENEZ. Seguidamente el Juez Provisorio abogado RAFAEL RICARDO GIMENEZ, emite el informe referente a la recusación presentada en su contra, y se inhibe de seguir conociendo la presente causa.
Por auto de fecha 04 de febrero de 2003, y transcurrido como fue el lapso de allanamiento se ordenó la remisión del presente expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia, y copia fotostática certificada al Juzgado Superior respectivo.
Por auto de fecha 28 de octubre del 2003, la Juez Suplente Especial del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial se avoca al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 26 de marzo de 2004, se agregó a los autos computo de los días de despacho transcurridos por ante este tribunal, teniendo el conocimiento de la presente causa para ese momento el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial.
Por auto de fecha 10 de agosto de 2004, la Juez Suplente Especial del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial se avoca al conocimiento de la presente causa.
Por auto de fecha 01 de octubre de 2009, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, procedió a remitir la presente causa a este Juzgado, por cuanto había cesado la causal de inhibición.
Por auto de fecha 20 de enero de 2010, se le dio entrada a la presente causa.
Por auto de fecha 03 de mayo de 2010, el Juez Provisorio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial se aboca al conocimiento de la presente causa.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES.
En el libelo de la demanda alega los siguientes hechos:
1. Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de la ciudad de Valencia, de fecha 6 de junio de 1995, la celebración de contrato preliminar de compra venta, con la empresa LOS CAMORUCOS, C.A. representada por los ciudadanos NORA IDA LOPEZ y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA, quien para los efectos del citado documento se denomina la propietaria y se comprometen de acuerdo con los términos de la opción en vender y los ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, en comprar un inmueble constituido por un Town-House distinguido con el número 8 del Conjunto Residencial Altos del Bosque, ubicado en el segundo sector de la Urbanización El Bosque, jurisdicción de la Parroquia San José Municipio Autónomo Valencia, Estado Carabobo, constituido sobre la parcela distinguida con el número 278, la cual tiene una superficie aproximada de UN MIL SETECIENTOS SESENTA METROS CUADRADOS CON SETENTA Y SIETE DECÍMETROS CUADRADOS (1.760, 77 mts2).
2. Que el inmueble objeto de la presente negociación tiene una superficie aproximada de doscientos cuarenta metros cuadrados (240 mts2) y consta de las siguientes dependencias: piso de parquet y cerámica, ventanales panorámicos. Primer Nivel: sala y comedor, cocina, lavandero, baño visita y baño de servicio; Segundo Nivel: Salón estar, cuarto estudio, habitación de baño. Tercer Nivel: Habitación principal con vestier, baño, salón estar, dos (2) habitaciones auxiliares con baño y closets, balcón. Además cuenta con tres (3) puestos de estacionamiento techados, casilla de vigilancia, portón eléctrico, parrillera y reja de dos (2) puertas en la fachada de Town-House y se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con fachada norte de la edificación; Sur: Con fachada sur de la edificación; Este: Con fachada oeste de la edificación y salida de los estacionamientos; Oeste: Con Town-House Nro. 7.
3. Que en el citado contrato de opción se establece un término de duración de cuatro (4) meses para la entrega del inmueble, y si llegado este término a la propietaria no le fuere posible la entrega, la opción se prorrogaría por treinta (30) días continuos. La cláusula octava de la citada opción establece que la propietaria notificará con cinco (5) días hábiles de anticipación a los pre-compradores el sobrante o faltante según el caso, al momento de la protocolización del documento definitivo de venta. De la misma manera la propietaria notificara a los pre-compradores el día, hora y lugar para que se realice el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Esta notificación se hará mediante correspondencia, carta o telegrama con acuse de recibo a la siguiente dirección: Urbanización El Parral, Avenida Río Ventuari, Residencia Alto Ventuari, Quinta Nro.7, Valencia Estado Carabobo, y de esta manera se entenderá suficientemente notificado los pre-compradores los cuales quedan obligados a concurrir al acto de protocolización de la venta. Si no fuere posible hacerle entrega a los pre-compradores de esta carta o telegrama, dicha notificación podrá hacerla la propietaria con la publicación de un aviso en cualquiera de los diarios de Valencia y también por intermedio de un tribunal competente. La publicación en el diario o la constancia de acuse de recibo del telegrama, tendrá el mismo valor que el de la aceptación de la notificación por parte de los compradores.
4. Que los accionantes entraron en posesión del bien adquirido y que la accionada no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento de venta definitivo.
5. Que el inmueble presenta irregularidades de construcción.
6. Que la propietaria, LOS CAMORUCOS C.A., hasta la fecha de la presentación de la demanda, no ha cumplido con lo pautado en la cláusula octava del citado documento de opción, teniendo en ascuas a los optantes quienes en ningún momento han recibido comunicación de la empresa vendedora para la firma del citado documento definitivo; a pesar de haber cumplido con las obligaciones a que se contrae la cláusula segunda del contrato de opción, cancelando las sumas que indican en el mismo y que viene a representar casi lo total del precio pactado el cual corresponde a las siguientes cantidades: CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que en virtud de la reconversión monetaria experimentada por nuestro país hoy representan la suma de CIEN BOLIVARES FUERTES (Bs. F 100,00); NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. F 9.900.000,00), los cuales en virtud de la reconversión monetaria representan la suma de NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 9.900,00); y UN GIRO POR CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), que hoy representan la suma de CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 5.000,00), lo que arroja un total de QUINCE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 15.000.000,00), que en la actualidad representan QUINCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 15.000,00) y con ellos conjuntamente el pago de la planilla de liquidación de derecho de registro efectuada el día 13 de febrero de 1996.
7. Que se presenta un cuadro crítico sobre el estado del inmueble al percibirse mediante informe técnico, elaborado por el Ingeniero Civil HUMBERTO GARZARO, los daños e irregularidades alcanzan un monto superior a los SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 7.000.000,00), que hoy representan la suma de SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. F 7.000,00).
8. Que el contrato que suscribió con la demandada es un verdadero contrato de venta ya que hubo consentimiento de las partes en vender y comprar el inmueble y que se estableció el precio de venta y la oportunidad de su pago para el momento del otorgamiento del documento definitivo.
9. Solicita Primero: Que se reconozca que el contrato de fecha 6 de junio de 1.995, celebrado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia. Segundo: Que como consecuencia del petitorio se reconozca que el ciudadano MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ de SUANNO ser legítimos propietarios del inmueble objeto de la compra venta. Tercero: Que reconozca que los demandantes han cancelado en la forma señalada la suma de QUINCE MILLONES SETECIENTOS OCHENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 15.789.200,00), como parte del precio de venta del mencionado inmueble. Cuarto: Que se les otorgue a los demandantes el documento de compra venta definitivo del referido inmueble dentro de un plazo que solicito sea fijado por el tribunal en sentencia definitiva. Quinto: Que en el supuesto que la demandada no de cumplimiento a la obligación contenida en el petitorio cuarto en etapa de ejecución de la sentencia se expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble proceder a su protocolización por ante la oficina subalterna respectiva. Sexto: Que como consecuencia de dicha acción por cumplimiento de contrato de compra venta sea condenada la demandada en reparar las irregularidades en la construcción del inmueble de marras. Séptimo: Demanda igualmente por vía subsidiaria de conformidad con el artículo 1.167 de la Ley Sustantiva Civil a la empresa demandada los Camorucos C.A., el pago de daños y perjuicios derivados por irregularidades o vicios en la construcción del inmueble de marras que se especifican los cuales montan la suma de siete millones ciento cincuenta y seis mil quinientos bolívares (7.156.500, oo Bs.) Octavo: demanda las costas y costos procesales. Asimismo, solicita que las cantidades que definitivamente sean condenados a pagar sean sometidas a la correspondiente corrección monetaria para compensar los efectos de la inflación y devaluación de la moneda. Ocurridas desde el momento de la definitiva, calculadas esta corrección de acuerdo con el índice de precio al consumidor. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar.
El día 08 de Julio de 1997 las ciudadanas NORA IDA LÓPEZ y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA, asistidas por el Abogado EDUARDO BORGES PAZ actuando con su carácter de apoderado judicial de la parte demandada Empresa LOS CAMORUCOS C.A., dan contestación a la demanda, la cual plantean en los siguientes términos:
10. Que es cierto que su representada celebró con los demandantes una opción contentiva de promesa bilateral de compra venta, referida a la adquisición de un inmueble constituido por un Town-House distinguido con el N° 8, del Conjunto Residencial Altos del Bosque, ubicado en el segundo sector de la Urbanización El Bosque, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo.
11. Rechazan por no ser cierto, que los demandantes hayan cumplido a cabalidad con los términos del prenombrado contrato de promesa bilateral de compra venta.
12. Que es falso y rechazan que las demandadas no haya cumplido con la cláusula octava del citado documento de opción.
13. Es falso que los demandantes hayan cancelado la totalidad del precio pactado. La operación de venta definitiva no se llevó a cabo, por cuanto los pre compradores no pusieron a disposición los gastos, a que están obligados para realizar los pagos necesarios y requeridos tendientes a protocolizar el documento definitivo de venta tal como lo establece la cláusula octava del contrato señalado.
14. Que los pre compradores no suministraron a su representada la fotocopia de la cédula de identidad, de su inscripción en el R.I.F y de la certificación del impuesto sobre la renta tal como lo establece la cláusula séptima del tantas veces mencionado contrato.
15. Que los pre compradores no pagaron la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00) hoy CINCO MIL BOLIVARES (Bs.F 5.000,00), a la firma del citado documento, la cual se llevó a cabo el 6 de junio de 1.995.
16. Que los pre compradores incumplieron con la cláusula undécima del mencionado contrato en virtud de que no le entregaron los documentos y dinero necesario para la protocolización definitiva de venta a la Sociedad Mercantil ANCOVEN C.A.
17. Es falso que el mencionado documento contenga los requisitos de una venta con todos sus efectos, en virtud de que el contrato referido no encuadra entre el presupuesto establecido en el artículo 1.447 del Código Civil, sino dentro del artículo 1.137 eiusdem.
18. Es falso y lo rechazan, que su representada este en mora en relación con los demandantes.
19. Es falso y lo rechazan, que su representada este incursa en el artículo 1.269 del Código Civil.
20. Es falso que los demandantes sean legítimos propietarios del inmueble objeto de la promesa de venta.
21. Que la acción por cumplimiento intentada por los demandantes, no es procedente toda vez que los términos de la promesa de venta son muy claros y precisos sobre los efectos del presunto incumplimiento.
22. Niegan y rechazan que el inmueble objeto de la promesa de venta, tenga los presuntos daños referidos en un informe presentado por el Ingeniero HUMBERTO GARZARO, y que acompañaron los demandantes con la letra “G”, informe este que impugnan y rechazan por ser falso y además por tener el Ingeniero HUMBERTO GARZARO, interés directo en las resultas de este juicio.
23. Rechazan e impugnan la Inspección Judicial, por ser una Inspección unilateral a la cual no tuvo acceso su representada.
24. Niegan y rechazan las falsas afirmaciones contenidas en el numeral quinto, del capitulo primero del libelo de la demanda ya que su representada no ha invadido terrenos de los colindantes, tal como afirman los demandantes en su libelo.
25. Impugnan y rechazan los anexos “C”, “D” y “F”, respectivamente, al igual niegan y rechazan el anexo “F”, por cuanto es una simple fotocopia que no revela nada jurídico.
26. Oponen la falta de cualidad e interés en los demandantes para intentar la acción de daños y perjuicios, y de reparación de daños toda vez que los mismos no son propietarios del inmueble.
27. Oponen la falta de cualidad e interés de los demandantes, para ejercer la acción de incumplimiento, toda vez que de acuerdo a la promesa de venta los pre compradores renunciaron a cualquier acción teniendo, solo derecho a ejercer la acción resolutoria.
28. Oponen a los demandantes la excepción NON ADIMPLETI CONTRACTUS, ejerciendo de esta manera el derecho que tiene su representada de negarse a cumplir sus obligaciones en razón de que los demandantes no cumplieron con las suyas.
29. Reconvienen a los ciudadanos MARIO SUANNO VIANCO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, identificados en autos. En los siguientes términos:
29.1. Que los pre compradores no pagaron el 06 de junio de 1995 la suma de cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00), suma que debía ser pagada a la firma del contrato.
29.2. Que los accionantes violaron la cláusula décima del contrato ya que ocupan el inmueble sin haberse otorgado el documento definitivo de venta ante el Registro Subalterno respectivo.
29.3. Que en uso de la cláusula quinta de la promesa de venta y en ejercicio de la acción de resolución de contrato reconvenienen a los actores anteriormente identificados, para que convengan o en su defecto sean condenados por este Tribunal en lo siguiente:
29.3.1. En desocupar y entregar el inmueble objeto de la opción de compra venta formado por el Town House distinguido con el Nro.98 del Conjunto Residencial Altos del Bosque. B- En pagar la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000, oo) por la ocupación uso y disfrute del referido Town House. C- La suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000, oo) que es el 20% de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 20.000.000, oo) establecido como precio de venta y que se estipulo como cláusula penal de conformidad con la cláusula quinta del tanta veces nombrado contrato de promesa bilateral de venta. D- Las costas y costos procesales. Asimismo, solicita que las cantidades que en definitiva sean condenados a pagarle sean sometidas a la corrección monetaria tomándose como índice inflacionario el que señale el Banco Central de Venezuela.
29.4. Como fundamento de derecho en los cuales se soporta la presente reconvención o mutua petición, señalan lo siguiente: Las Cláusulas quinta, séptima, segunda, undécima del contrato de pre venta. El artículo 1159, 1160, 1165 y 1167 del Código Civil.
En fecha 07 de agosto de 1997 la abogada MARITZA CHAVEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos MARIO y ADRIANA SUANNO, presenta escrito de contestación a la reconvención:
30. En cuanto a las defensas de fondo opuesta por la demandada se observan que: La falta de cualidad e interés de los actores para interponer la presente acción. Tal defensa la rechaza por ser improcedente y contraria a derecho, ya que la cualidad la tiene quien es titular de la acción, esto quiere decir, que la cualidad se origina de la norma legal o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se demanda, donde se demuestra las circunstancias relevantes de exigir el cumplimiento del convenio, es decir, la causa de la acción, guarda relación con el interés que motiva el ejercicio de la acción para impulsar el proceso.
31. En el caso de autos, se observa no solamente se demanda limitadamente la acción por cumplimiento directo a cargo de la demandada de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, particularmente en lo relativo al otorgamiento ante el Registro Público del respectivo documento traslativo de propiedad, sino además se formula expresamente la petición de que sino cumple voluntariamente con su obligación, el tribunal lo condene.
32. En cuanto a la excepción Nom Adimpleti contratus de igual forma la rechaza, tanto en los hechos como en el derecho y observo al tribunal que la parte demandada excepcionante se coloca con su excepción en el reconocimiento de la existencia de una obligación que no cumplió y no puede legalmente alegar que los actores no han cumplidos puesto que su obligación ha sido cumplida a cabalidad de acuerdo con los términos del contrato.
33. Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la reconvención intentada por la demandada reconviniente, basado en la cláusula quinta del contrato de marras y en ejercicio de la acción resolución de contrato, en efecto, de conformidad con lo estatuido en el contrato de marras, es importante, en este caso, determinar a quien corresponde cumplir primero su obligación; si al vendedor, quien debía hacer la tradición legal mediante el otorgamiento del título o a los compradores, quien debía pagar el saldo del precio.
34. Que se demuestran los pagos convenidos los cuales se encuentran anexos a la demanda y no fueron desconocidos y se imputan a los actores como parte del precio, ya que para la firma del convenio, efectuado el día 6 de junio de 1995, entregaron la suma de diez millones de bolívares (Bs.10.000.000,00), incluyendo desde luego la reserva y al mes siguiente cancelaron una letra de cambio por un valor cinco millones de bolívares (Bs.5.000.000,00), quedando un saldo que sería cancelado para el momento de la protocolización, por lo que le correspondía a la vendedora hacer la tradición legal del inmueble y no podía negarse válidamente la vendedora a cumplir dicha obligación y a exigir previamente la cancelación total del precio del inmueble, porque incurriría en las sanciones penales que establece la Ley de Propiedad Horizontal y mas cuando, habiendo vencido todos los plazos para efectuar la venta nos encontramos que el documento de condominio no estaba registrado, hecho este que ocurrió el día 20 de diciembre de 1995, o sea un mes después de haberse vencido la prorroga que señala la cláusula sexta del contrato.
35. Que nunca fueron notificado de la relación de los gastos a que hace referencia la cláusula octava del contrato y fue el día 13 de agosto de 1996, o sea, mas de un año de haberse firmado el documento objeto de la presente acción, cuando la demandada consideró notificar por medio de un tribunal para exigir el saldo y obviar la responsabilidad de los vicios ocultos sobre los cuales tenia conocimiento por medio de carta dirigida a la empresa Ancoven.
36. Rechaza la suma de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.2.400.000,00), hoy DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F 2.400,00), por la ocupación del uso y disfrute del inmueble, por ser contrario a derecho e igualmente, rechaza la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.4.000.000,00), hoy CUATRO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 4.000,00), que reclama la demandada por concepto de cláusula penal.
37. Que los ciudadano MARIO y ADRIANA SUANNO, cumplieron a cabalidad todas sus obligaciones, porque de lo contrario, la demandada no hubiese movilizado un tribunal para notificar que la firma del documento definitivo sería el día 20 de agosto de 1996, lo cierto que para esa fecha la empresa Los Camorucos, C.A., se encontraba demandada. Por lo tanto, habiendo pagado los compradores parte del precio, la siguiente obligación correspondía a la vendedora y consistía en hacer la tradición del inmueble vendido, ya que la operación de compra venta sobre el inmueble objeto del juicio, quedó perfeccionada desde el momento en que ambas partes emitieron su consentimiento, quedando consumada con el pago y con la entrega material del inmueble.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos y por tanto exentos de prueba:
1. La relación contractual suscrita por las partes litigantes en este juicio por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 6 de junio de 1995, inserto bajo el Nro.30, Tomo 166 y cuyo objeto es un inmueble constituido por un Town House distinguido con el número 08 del Conjunto Residencial Altos del Bosque ubicado en el Segundo Sector de la Urbanización El Bosque, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo.
2. La ocupación de los accionantes reconvenidos sobre el inmueble descrito en el contrato identificado como el Town House número 08 del Conjunto Residencial Altos del Bosque ubicado en el Segundo Sector de la Urbanización El Bosque, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
1. Falta de cualidad e interés de los demandantes para ejercer la acción de cumplimiento de contrato.
2. La naturaleza del contrato.
3. El incumplimiento reciproco que se atribuyen las partes del contrato celebrado el 6 de junio de 1995, ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, quedando anotado bajo el Nro.30, Tomo 166 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría y la excepción de contrato no cumplido que alega en su defensa la demandada reconviniente.
4. Los daños y perjuicios demandados por los accionantes.
5. Reconvención propuesta contra los demandantes contentiva de resolución de contrato por la falta de cumplimiento de las obligaciones contractuales.
IV
ANÁLISIS PROBATORIO.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Con la demanda:
Marcado con la letra “A”, Poder otorgado por los accionantes a los Abogados JOSÉ MORIN INFANTE, ALBERTO MORIN TORTOLERO, MARITZA CHAVEZ PINEDA, LUIS MORIN INFANTE y ANDREINA TERESA MORIN TORTOLERO, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 30 de julio de 1996, bajo el Nro.77, Tomo 103. Este instrumento se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y acredita la representación de los accionantes por los abogados mencionados en el mismo, sin embargo, el mismo no fue impugnado y por lo que no es punto controvertido la representación judicial de los accionantes.
Marcado con la letra “B”, original de Contrato preliminar de compra venta celebrado entre la sociedad mercantil LOS CAMORUCOS, C.A. representada por sus directores gerente NORA IDA LOPEZ CHOURIO y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA por una parte, y por la otra los ciudadanos MARIO SUANNO BIANCO y ADRIANA PAZ DE SUANNO, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de la Ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 06 de Junio de 1995, quedando inserto bajo el Nro.30, Tomo 166 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría. Este instrumento no fue impugnado por la parte accionado, siendo expresamente reconocido, por tanto, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se le confiere pleno valor probatorio y en el mismo establecieron cantidades de dinero que no están expresadas en bolívares fuertes y en el mismo se desprende: 1°) que las partes litigantes suscribieron un contrato que denominaron promesa bilateral de compra venta y cuyo objeto lo constituye un inmueble constituido por un Town House distinguido con el número 8 del Conjunto Residencial Altos del Bosque ubicado en el segundo sector, de la Urbanización El Bosque jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo; 2°) que el precio de la venta fue por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.20.000.000,00) y que serían pagados de la siguiente manera: a) como reserva la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES MEDIANTE CHEQUE NÚMERO 77078763 del Banco Mercantil, b) En calidad de opción la cantidad de NUEVE MILLONES NOVENCIENTOS MIL BOLIVARES; c) el saldo restante, es decir, la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES serían pagados de la siguiente manera: 1.- el 26 de julio de 1995, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES; 2.- Saldo a la firma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES y que para mayor facilidad en cuanto al cobro se emite letra única de cambio con igual monto y vencimiento sin que ello signifique novación alguna; 3°) que la duración de la opción sería de cuatro (4) meses contados desde la firma del referido contrato, mas treinta días continuos si llegado este término a la propietaria no le fuere posible la entrega del inmueble; 4°) que el documento fue suscrito por ante la Notaria Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo el seis (6) de junio de 1995, e inserto en los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría bajo el 30, Tomo 166. Y así se establece.
Marcado con la letra “C y D”, copia de los cheques. Estos documentos son copias simples de documentos privados, los cuales fueron impugnados por la parte accionada, por lo tanto, carecen de valor probatorio, en consecuencia, se desechan. Y así se establece.
Marcado con la letra “E”, letra de cambio original, causada por la venta de Town House, por CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (5.000.000,00 Bs.), este instrumento no fue impugnado por la parte accionada, por tanto, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, tiene pleno valor probatorio en virtud de su reconocimiento y que al estar causada con el contrato objeto del presente litigio permiten determinar que por encontrarse en posesión de la parte accionante acreditan el pago de la obligación contenida en ese título valor. Y así se establece.
Marcado con la letra “F”, pago de la planilla de liquidación de derecho de registro efectuada el día 13 de Febrero de 1996. Este documento es copia simple y fue impugnado por la parte accionada, razón por la cual carece de valor probatorio. Y así se establece.
Marcado con la letra “G”, informe técnico, elaborado por el Ingeniero Civil HUMBERTO GARZARO, este documento privado emanado de un tercero fue impugnado por la parte accionada por cuanto lo consideró falso y tener interés el mencionado ingeniero en el presente juicio. Al respecto observa este Tribunal que la parte actora promovió la testimonial del ciudadano HUMBERTO GARZARO, para que ratificara en su contenido dicho instrumento, todo ello de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y a tal efecto comparece el día 10 de agosto de 1998. Una vez examinado el instrumento como las declaraciones observa este Juzgador que la experticia fue realizada sin conocimiento de la parte demandada, razón suficiente para que este Juzgador considere que viola el derecho de la parte accionada al control y contradicción de la prueba y por ende su derecho a la defensa, por consiguiente, dicho medio probatorio resulta ilegal y por vía de consecuencia se desecha. Y así se establece.
Marcado con la letra “H”, carta de reclamo realizada a la empresa ANCOVEN C.A.; este Tribunal observa que se trata de una carta dirigida a un tercero que no es parte en el proceso y no consta en las actas procesales que exista su autorización por lo tanto de conformidad con el artículo 1.372 del Código Civil, carece de eficacia probatoria en virtud de la falta de autorización. Y así se establece.
Marcado con la letra “I”, resultado de inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, este instrumento fue impugnado por la parte accionada, y este Juzgador aprecia que la parte accionante no insistió en su validez, razón por la cual se desecha.
Marcado con la letra “J”, Inspección Judicial realizada por el Juzgado de los Municipios Valencia, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y Libertador de esta Circunscripción Judicial. Este instrumento fue impugnado por la parte accionada con fundamento en el hecho que fue evacuada sin que tuviera acceso a la misma. Este Tribunal observa que en el contenido de la solicitud de la inspección ocular la parte accionante no dio cumplimiento al artículo 1.429 del Código Civil, que obliga para aquellos casos que desee valerse una inspección extra litem, en señalar las razones por las cuales tema que pueda desaparecer los hechos sobre los cuales desea dejar constancia de su existencia, haciendo en consecuencia que la inspección judicial evacuada sin el cumplimiento de dicho extremo legal sea inadmisible por ilegal. Y así se establece.
Con las pruebas:
El mérito favorable de los autos, en todo aquello que beneficia a los accionantes y muy especialmente todos los recaudos se acompañan a la demanda. Ahora bien, conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar, y en virtud que ya fueron valorados todos esos instrumentos este Tribunal les reitera el mérito concedido.
Ratifica la inspección judicial que se acompaña a la demanda, evacuada por el Juzgado de los Municipios Valencia, Naguanagua, Los Guayos, San Diego y Libertador de esta Circunscripción Judicial. Por cuanto la misma ya fue valorada se reitera el mérito concedido.
Solicita inspección judicial en el Town House distinguido con el Nro.8 del Conjunto Residencial Altos del Bosque, de la Urbanización El Bosque, jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo. La cual fue evacuada el 27 de julio de 1998, este Tribunal observa que con la referida inspección la parte actora pretende dejar constancia de una serie de daños que presenta el inmueble, sin embargo, no es con este medio de prueba que la parte accionada puede utilizar para establecer la existencia de los daños, así como las causa que los producen, ya que ello sólo puede realizarlo mediante la prueba de experticia, y por tal razón se considera inconducente para la demostración de los daños que alega la parte accionante mediante una inspección judicial. Y así se establece.
Promueve con fundamento a lo establecido en el artículo 431 de la Ley Adjetiva Civil, la testimonial del ciudadano Ingeniero HUMBERTO GARZARO, a fin de que comparezca por ante este Tribunal, en la oportunidad legal correspondiente, para que ratifique el contenido y firma de la experticia realizada en fecha 19 de Julio de 1996. Este testimonio ya fue valorado al examinar el documento cuya ratificación fue solicitada por parte del tercero, razón por la cual se reitera el mérito concedido. Y así se establece.
Solicita de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se oficie al Cuerpo de Bombero de la ciudad de Valencia. Cuya respuesta corre inserta a los autos a los folios (151 al 162), en los mismos se observa que en la inspección realizada por ese organismo el 27 de junio de 1996, se hizo una serie de observaciones al inmueble, asimismo se evidencia que le advierte a los accionados que deben cumplir con las normas covenin vigentes para que dicho organismo pueda otorgar el certificado de conformidad y así también se aprecia que dicho organismo confiere el certificado de conformidad. Ahora bien, con este instrumento se demuestra que como lo denomina el Cuerpo de Bomberos, existen “anormalidades”, pero posteriormente confiere el certificado de conformidad, lo que hace irrelevante, este instrumento para la existencia de los daños para el momento de la interposición de la demanda. Y así se establece.
Solicita de conformidad con lo establecido en el artículo 416 del Código de Procedimiento Civil, posiciones juradas a los ciudadanos NORA IDA CHOURIO y XIOMARA CLARET ROMERO QUIJADA. No consta en las actas procesales la evacuación de esta prueba razón por la cual no existe que valorar. Y así se establece.
Promueve la prueba de experticia a fin de que los expertos designados determinen en el inmueble de marras los daños correspondientes a los vicios o defectos que pesan sobre el inmueble. La cual fue realizada por los expertos designados y consignadas por los mismos el 22 de octubre de 1998, y cuyo informe corre agregado a los autos desde los folios 8 al 48 de la pieza principal Nro.2, de donde destaca que en la misma los expertos llegaron a la siguiente conclusión: “Como resultado de las investigaciones, cálculos y análisis realizados, esta comisión llega a la conclusión de que con relación a la Experticia sobre los daños, vicios y defectos ocultos sobre el Town House # 8 y demás particulares antes descritos, expresamos lo siguiente:
1. La inexistencia de un sistema que impida el paso de las aguas subterráneas, lo cual ha generado una serie de filtraciones y daños en las pinturas, frisos, maderas, etc. En algunos sectores del inmueble, lo cual ocasiona una dificultad del uso y disfrute de estas áreas del inmueble por parte de los propietarios los cuales actualmente la habitan.
2. La falta de impermeabilización en los muros existentes del inmueble Town-House # 8, lo cual acelera el proceso de filtración de las aguas hacia las paredes.
3. Se determinó que en él calculo de las estructuras del Town-House # 8, se incurrieron en algunos errores, omitiendo las normativas vigentes de las NORMAS COVENIN-MINDUR, lo cual trajo como consecuencias la presencia de vicios en la vivienda tales como: a.- la flexión en el volado de entrepiso, disminuyendo de esta manera el uso del baño de la habitación principal; b.- la inexistencia de las vigas de amarre de las columnas centrales, lo cual por Norma es necesario realizar para garantizar la estabilidad de la estructura.
4. Se determinó la existencia de una tubería de 2” en los baños de planta de Servicio, lo cual va en contra de las normas sanitarias vigentes, la cual establece tubería de diámetro 4”.
5. La falta de una pendiente adecuada en las áreas de baños y cocina no es la adecuada, lo cual origina un estancamiento de las aguas en las superficies de los pisos.
6. Las maderas utilizadas para los closets, puertas, pasamanos de escaleras, presentan rajaduras, alabeos y cambios dimensionales indeseables.
7. Que el monto de los daños calculados hasta la fecha 22 de Octubre de 1998, es por la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 11.412.000,00).”
Este Tribunal valora el dictamen emitido por los expertos de conformidad con el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.425 del Código Civil y con el mismo se evidencia que los daños por los vicios en la construcción del inmueble objeto del presenten litigio de acuerdo con lo estimado por los expertos eran para el 22 de octubre de 1998, la suma de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.412.000,00), los cuales en la actualidad representan de acuerdo con la reconversión monetaria experimentada en nuestro país la suma de ONCE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 11.412,00). Y así se establece.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve requerimiento de informe a la empresa ANCOVEN, C.A., para que informara si consignaran los recaudos consignados por los accionantes y si la empresa recibió de los demandantes la suma de Bs. 100.000, por concepto de reserva. No consta en las actas procesales respuesta de la dicha prueba de informes. Y así se establece.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve el requerimiento de informe al Banco Citibank, cuya respuesta corre agregada a los autos de los folios 63 al 65 de la pieza principal Nro. 2 y de conformidad con la expresada norma se valora y de la respuesta emitida por la referida entidad financiera se evidencia que la parte accionada Los Camorucos, C.A., cobró mediante deposito el cheque de gerencia n° 0049406, por la suma de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.900.000,00), emitido por órdenes de la parte accionante. Y así se establece.
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promueve requerimiento de informe al Banco Mercantil, cuya respuesta cursa inserta al folio 81 de la pieza principal Nro. 2 y de conformidad con la norma antes mencionada se valora y de la misma se evidencia que el cheque de gerencia N° 090308383, de fecha 28 de julio de 1995, no endosable, librado a favor de Los Camorucos, C.A., por la suma de Bs. 4.989.200,00, fue cobrado mediante deposito por la parte accionada. Y así se establece.
Promueve y consiga copia fotostática de la notificación practicada por la abogada CARMEN IRAIDA RIVERO apoderada de la empresa Los Camorucos, C.A., este instrumento se valora por ser reconocido por ambas partes y de la misma se evidencia que la parte accionada notificó el 13 de agosto de 1996, a los demandantes con el propósito de hacer de su conocimiento que el acto de protocolización del documento definitivo de venta del Town House N° 8 del Conjunto Residencial Altos del Bosque tendría lugar el día marte 20 de agosto de 1996 a las once de la mañana en el local donde funciona la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia. Y así se establece.
Parte demandada:
Con las pruebas:
El mérito favorable de los autos. Ahora bien, conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar, y en virtud que ya fueron valorados todos esos instrumentos este Tribunal les reitera el mérito concedido.
Consigna notificación efectuada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 1.996, en el cual el tribunal se traslado y constituyó en la urbanización el Bosque, avenida 114, La Ceiba en jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, con el fin de notificar a los ciudadanos ADRIANA PAZ DE SUANNO y MARIO SUANNO BIANCO, de lo siguiente: “…Que el acto de de protocolización del documento definitivo de venta del TOWN HOUSE, Nro.8, del Conjunto Residencial Altos del Bosque, tendrá lugar el día martes 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., en el local donde funciona la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo…” . Se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con dicho instrumento se evidencia que la parte accionada notificó a los accionantes de la oportunidad en la cual se tendría lugar la venta definitiva del inmueble. Y así se establece.
Carta enviada por los demandantes a la sociedad mercantil Ancoven, C.A., este Tribunal observa que se trata de una carta dirigida a un tercero que no es parte en el proceso y no consta en las actas procesales que exista su autorización por lo tanto de conformidad con el artículo 1.372 del Código Civil, carece de eficacia probatoria en virtud de la falta de autorización. Y así se establece.
El testimonio del ciudadano EUDES GONZALEZ, para que declare sobre la forma como recibió la carta marcada con la letra “H” y la que consigna con las pruebas. Este Juzgador observa que el referido ciudadano no rindió declaración en el presente juicio, razón por la cual se reitera el mérito concedido a la documental marcada con la letra “H”, ya que se trata de una carta dirigida a un tercero que no es parte en el proceso y no consta en las actas procesales que exista su autorización, por lo tanto, de conformidad con el artículo 1.372 del Código Civil, carece de eficacia probatoria en virtud de la falta de autorización. Y así se establece.
De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie a la firma ANCOVEN, C.A., no consta en autos respuesta y por consiguiente no existe medio probatorio que valorar. Y así se establece.
De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se oficie al Instituto de Educación al Consumidor; y consta en autos la respuesta del folio 83 al 149 de la pieza principal Nro 2. Este tribunal la valora conforme a la norma antes indicada y de la misma se evidencia que dicho organismo no emitió pronunciamiento alguno y limitó su actuación a la remisión de copias certificadas de la denuncia que cursa ante dicho organismo entre las mismas partes contendiente en el presente juicio; razón por la cual considera este Juzgador que nada aportan a la resolución de la controversia. Y así se establece.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Este Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones:
Punto Previo.
DE LA FALTA DE CUALIDAD E INTERES.
La parte demandada planteó la falta de cualidad de los demandantes, argumentando que los ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ DE SUANNO carecen de legitimidad para demandar por cuanto los demandantes (pre compradores) renunciaron a cualquier acción, teniendo solo derecho a ejercer la acción resolutoria, asimismo alegan la falta de cualidad e interés para intentar la acción de daños y perjuicios, ya que los mismos no son propietarios del inmueble objeto de la presente demanda.
Para el autor patrio Luis Loreto la cualidad es “…en este sentido procesal expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción.”.
En igual sentido considera el mencionado autor que: “….es innegable que la llamada excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad, no constituye una excepción en sentido sustancial sino una defensa absoluta de la demanda, por medio de la cual se niega al actor el fundamento mismo de su derecho de acción y la titularidad del derecho”.
La exposición de motivos del Código de Procedimiento Civil señala que:
“...se destaca en esta última disposición la regla de que junto con las defensas invocadas por el demandado en su contestación, puede este hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio. Así estas defensas que en el código vigente constituyen excepciones de inadmisibilidad, que pueden proponerse como previo pronunciamiento, dando lugar a una incidencia o bien como de fondo junto con las demás perentorias ahora (…) son defensas que necesariamente deben oponerse en la contestación al mérito de la demanda, junto con las demás perentorias, pues han sido eliminadas como cuestiones previas en el artículo 346…”.
En el mismo sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia ha establecido que:
“…se ha dicho innumerables veces que la cualidad es inherente al fondo de la controversia, siendo que en contadísimas oportunidades en vigencia del código abrogado, era posible escindir este respeto del derecho reclamado sin adelantar opinión, éste fue el motivo por el cual la excepción fue incluida en el nuevo Código de Procedimiento Civil como punto previo al fondo de la controversia, y eliminada como defensa a tramitarse in limine litis”. (sentencia de fecha 5 de mayo de 1988. Cao María del Socorro Prato de Obando y otros contra Seguros Venezuela C.A., ratificada en sentencia RC.00003-180106, Caso Cecilia Doncella de Castro).
También sentencia de fecha 18 de diciembre de 2007, dictada por la Sala Constitucional del T.S.J. caso: J.C. Paparoni y otros.): “…es evidente pues, que en nuestro ordenamiento jurídico actual la falta de cualidad constituye una defensa de fondo que puede ser opuesta o no por el demandado y que, por tanto, de no ser alegada, no puede ser suplida o advertida de oficio por el Juez…”.
Establecido lo anterior de conformidad con las cargas de la prueba previstas en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil corresponde a la demandada demostrar la existencia de la falta de cualidad invocada de los demandantes.
En relación con la falta de cualidad opuesta por la demandada en la contestación de la demanda alegando que la parte actora renunció a cualquier acción, teniendo solo derecho a ejercer la acción resolutoria así como tampoco tiene atribuida la condición de propietaria del inmueble, por lo que considera que los actores no pueden tener la cualidad e interés para intentar la presente acción, así como la de daños y perjuicios.
Observa este juzgador que la presente causa tiene por objeto el cumplimiento de un contrato que fue calificado al momento de suscribirlo las partes como de opción de compra venta por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, en fecha 06 de junio de 1995, sin embargo, en la presente acción una de las pretensiones de los accionantes consiste en que dicho instrumento sea calificado como un contrato de venta y exigen su cumplimiento, razón por la cual al existir identidad lógica entre las partes que los suscriben y quienes comparecen en el presente juicio para exigir su cumplimiento, no existe la falta de cualidad alegada por la parte accionada, ya que la cualidad de los actores emana de dicho contrato, por lo tanto, en virtud de lo antes expuesto la defensa por falta de cualidad del actor para intentar la acción no puede prosperar. Y ASÍ SE DECIDE.
DEL FONDO DE LA CAUSA.
PRIMERO: Para resolver sobre la Naturaleza del contrato se observa que la parte actora en la presente causa demanda el cumplimiento de un contrato celebrado con la demandada en fecha 06 de junio de 1995, por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia del Estado Carabobo, quedando inserto bajo el Nro.30, Tomo 166, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, contrato que riela inserto a los autos a los folios 12 al 15 de la primera pieza principal, y siendo que la demandada de autos al dar contestación a la demanda admite la existencia del mismo queda demostrada su existencia del contrato y las obligaciones que las partes se atribuyeron recíprocamente en el mismo, razón por la cual este juzgador procederá examinar e interpretar las obligaciones derivadas del referido contrato con la finalidad de fijar su naturaleza.
Así de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil se establece que:
“...En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe...”.
La Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia en fecha: 14/01/2009. Con ponencia de Carlos Oberto Velez. Exp. 2008-000464, ha establecido lo siguiente:
“En este sentido, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, atribuye a los jueces de instancia la interpretación de los contratos, para realizar la labor de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes al establecer determinadas obligaciones y derechos. Los Tribunales del fondo son los únicos que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.”.
No obstante, se debe destacar la diferencia o distinción entre la calificación de un contrato e interpretación de un contrato, ya que la calificación del contrato conforma una cuestión de derecho y consiste en la subsunción que el Juzgador realiza de los hechos específicos por él establecidos y apreciados soberanamente, para enmarcarlos en algunos de los tipos del contrato, es decir, se trata de establecer cuál es la naturaleza del contrato y qué normas jurídicas son aplicables, así como las consecuencias jurídicas que emanan de la voluntad de las partes; y estamos en presencia de interpretación de los contratos, cuando la labor que debe realizar el juez para fijar el sentido de lo querido y manifestado por los contratantes, consiste en establecer lo que se ha querido decir efectivamente con las expresiones que ellos utilizaron en su texto; por consiguiente, para que el Jurisdicente pueda fijar su naturaleza debe utilizarse la facultad de interpretación.
Por lo antes expuesto, correspondiéndole a este Juzgador pronunciarse en relación a la naturaleza del contrato celebrado por las partes, y el cual constituye el objeto de este juicio, es necesario distinguir entre el contrato de compra venta y el contrato de opción de compra- venta o como se ha denominado en doctrina “contrato preliminar de compraventa”.
Define el Profesor Luciano Lupini, en su trabajo “El Contrato Preliminar de Compraventa, su autonomía, función y ejecución forzosa”, contenido en la obra Derecho de las Obligaciones, publicado por la Academia de Ciencias Políticas y Sociales, Serie Eventos, 2007, pág. 143, que el contrato preliminar consiste “en obligar a ambos contratantes o a uno solo de ellos, a concluir el contrato especificado en el preliminar, en un segundo momento, engendra a cargo de quienes intervienen en él, la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer) para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o desean aún concluir.”. En sintonía con lo anterior, la doctrina lo define como el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.
Asimismo se ha establecido que en el caso de promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo; mientras que en relación al contrato de compra-venta, el Código Civil en el artículo 1.474 establece:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” (artículo 1474 del Código Civil).
Es definido por la doctrina patria, representado por Dr. José Luis Gorrondona, en su obra Derecho Civil IV, Contratos y Garantías, Universidad Católica Andrés Bello, 1996, pág. 143 “Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero”.
Así las cosas, para proceder a examinar las obligaciones que existen originalmente en el contrato antes mencionado y que une a las partes en el presente litigio, es menester hacer uso de la facultad de interpretación de los contratos que la doctrina y jurisprudencia venezolana están contestes en conferir al Juez de Instancia para los casos que sea necesaria analizar el contrato por ser oscuro o ambiguo en sus términos, ya que ello es necesario para fijar su naturaleza. Por su parte, la doctrina en manos de Ramón Marcano Rodríguez, en su obra: “Apuntaciones Analíticas sobre las materias fundamentales y generales del Código de Procedimiento Civil” Caracas, 1960, páginas 69 y 70, señala sobre la facultad de interpretación los siguiente:
“…De la circunstancia de que el artículo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto deducese que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que de el juez de los términos y cláusulas de aquel, escapa a la censura de la Casación.
Pero este poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal corrección y enlace que las unas se desprendan inmediata y lógicamente de las otras…”.
Así aprecia este Juzgador que en el contrato objeto de la presente acción en la cláusula primera establece: “La propietaria se compromete a vender a EL (LOS) PRE-COMPRADOR (ES) y este (estos) a comprar un inmueble constituido por un Town-House distinguido con el numero 08 de Conjunto Residencial Altos del Bosque Ubicado en el Segundo Sector, de la Urbanización El Bosque Jurisidicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia (antes Distrito) del Estado Carabobo,…”. En la transcrita disposición contractual se evidencia que las partes con claridad determinaron el objeto sobre el cual recae el contrato, constituido por el inmueble que describen.
En cuanto al precio de venta, las partes contendientes en el presente juicio establecen en la cláusula segunda lo siguiente: “El precio de venta del inmueble antes descrito es por la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00) los cuales seran (sic) pagados por EL (LOS) PRE-COMPRADOR (ES) de la siguiente manera: a) como reserva la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), mediante cheque N° 77078763, del Banco Mercantil. b) En calidad de Opción la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL (Bs. 9.900.000,00), mediante cheque nominal o dinero efectivo. c) El saldo restante es decir la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) seran (sic) pagados de la siguiente manera: 1) El 26 de julio de 1995, la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00). 2) Saldo a la firma CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00). Para mayor facilidad en cuanto al cobro se emite Letra Unica de Cambio con iguale (sic) monto y vencimiento sin que ello signifique novación alguna, cuando esta letra de cambio no sean pagada oportunamente causara gastos operacionales vigentes para el momento de su pago. En la transcripción que antecede se evidencia como las partes fijaron un valor total al inmueble y únicamente fraccionaron su pago, fijando con precisión la oportunidad para el último pago y la tradición del inmueble por ante la oficina de registro respectiva, dejando expresamente establecido el precio del bien y como debía ser pagado por la parte accionante reconvenida. Y así se establece.
En relación con la vigencia del contrato ambas partes señalan en la cláusula sexta lo siguiente: “…El término de duración de la presente Opción es de Cuatro (4) meses, contados a partir de la firma del presente contrato. Si llegado este termino a LA PROPIETARIA no le fuere posible la entrega del inmueble la presente Opción se prorrogará por Treinta (30) días continuos en cuyos caso LA PROPIETARIA pagará a EL (LOS) PRE-COMPRADORES el canon de arrendamiento del inmueble en el cual son arrendatarios previa presentación del recibo correspondiente. Si transcurrida esta prorroga LA PROPIETARIA no ha entregado el inmueble EL (LOS) PRE-COMPRADORES podrán (sic) por resuelto este contrato en cuyo caso se le devolverán las cantidades recibidas por LA PROPIETARIA como parte de pago y la indemnización establecida como clausula Penal. Ocurrido este supuesto EL (LOS) PRE-COMPRADORES no podran intentar ninguna acción legal ni otra indemnización en contra de LA PROPIETARIA…”, en la transcripción que antecede la parte accionada somete la duración del contrato al término de cuatro (4) meses, contados a partir de la firma del contrato, es decir, a partir del día 06 de junio de 1995, lo que implica que dicho término concluía el día miércoles cuatro (4) de octubre de 1995, siendo hasta esa fecha la oportunidad en la cual debía ser suscrito por ante la oficina de registro competente el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Y así se establece.
Como colofón observa este Tribunal que la demandada reconviniente mediante notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 1.996, hizo del conocimiento de los accionantes reconvenidos que el acto de protocolización del documento definitivo de venta del TOWN HOUSE, Nro.8, del Conjunto Residencial Altos del Bosque, tendría lugar el día martes 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., en el local donde funciona la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo.
Ahora bien, de su conducta se infiere con toda claridad los siguientes hechos: en primer lugar, que si el contrato fue suscrito el día seis (6) de junio de 1995, los cuatro meses de vigencia vencían el miércoles 4 de octubre del mismo año, lo que implica que para la fecha en que la accionada reconviniente fija la oportunidad para hacer la tradición del inmueble por ante la Oficina de Registro competente, valga decir, para el día 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., ya había vencido con creces el lapso para el cual se había obligado para su otorgamiento.
En segundo lugar, en los términos en que fue pactada la venta entre las partes contendientes en este juicio, se colige el hecho cierto que para que los demandantes tuvieran derecho a la tradición del inmueble por ante la oficina de registro, debían cumplir con las obligaciones asumidas en el contrato, valga decir, con la obligación de pagar las cantidades establecidas en la Cláusula Segunda; con la obligación de suministrar toda la documentación útil y necesaria dentro de los treinta días consecutivos a partir de la firma del contrato, valga decir, la copia de la cédula de identidad, el R.I.F. y lo relativo a la declaración de impuesto sobre la renta, establecidas en la Cláusula Séptima; que debía haber pagado los gastos inherentes a la protocolización del contrato de la venta, así como todos los gastos que ocasionó la negociación incluidos los aranceles y honorarios de abogado por la redacción del documento de conformidad con las Cláusulas Octava y Undécima; por consiguiente, cuando la demandada reconviniente sociedad mercantil LOS CAMORUCOS, C.A., fijó la fecha de protocolización del documento definitivo de venta para el día martes 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., en el local donde funciona la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, y a pesar de estar vencido con creces el término en el cual debía hacerlo, ello no impide que con su conducta hizo el reconocimiento expreso del cumplimiento de las obligaciones contractuales antes descritas por parte de los demandantes reconvenidos MARIO SUANNO BIANCO y ADRIANA PAZ de SUANNO. Y ASÍ SE DECIDE.
Es preciso destacar que la parte accionada reconviniente señala que en la oportunidad de la autenticación del contrato, valga mencionar nuevamente, el 6 de junio de 1995, los demandantes reconvenidos no hicieron el pago para aquel entonces de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00), a los cuales se refiere el expresado contrato. A tal efecto observa este Juzgador, además de lo expresado previamente, que en el contrato se aprecia que los contendientes establecieron textualmente en la cláusula segunda los pagos que serían realizados al momento de suscribirlo así: “… la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 9.900.000,00), mediante nominal o dinero en efectivo.”; razón por la cual, entiende quien decide que al suscribir el contrato la parte accionada reconviniente dio su señal de aquiescencia y por ende su firma en el contrato es prueba inequívoca de haber recibido la expresada suma de dinero así como su consentimiento legítimamente manifestado en la venta del inmueble. Y ASÍ SE DECLARA.
Para concluir, es necesario señalar que el artículo 1.161 del Código Civil, establece:
“En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”. (Destacado del Tribunal).
En las disposiciones contractuales antes transcritas con claridad se aprecia que las partes fijaron como objeto del contrato el bien inmueble constituido por un TOWN HOUSE distinguido con el N° 8 del Conjunto Residencial Altos del Bosque, que el valor convenido de la venta fue para aquel entonces de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000.000,00), fraccionando el pago de dicha suma de dinero y fue establecido con certeza para ambas partes la oportunidad en que debían ser realizados cada uno de los pagos por parte de los demandantes, hecho que como se indicó fue demostrado e incluso la parte accionada permitió a los demandantes tomar posesión del inmueble objeto del contrato, y solo estaba pendiente la oportunidad del registro del documento para hacer la tradición legal del inmueble de acuerdo con el artículo 1.488 del Código Civil, circunstancias de hecho que llevan a la convicción a este Juzgador que al haber las partes manifestado su consentimiento legítimo en el contrato suscrito el 6 de junio de 1995, con arreglo al artículo 1.161 eiusdem, realizaron una venta. Y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Al respecto del incumplimiento reciproco que se atribuyen las partes y la excepción de contrato no cumplido que invoca a su favor la parte accionada, este Tribunal observa que la parte accionante reconvenida alega haber cumplido con las obligaciones que se derivan del contrato que suscribió con la accionada reconviniente el 6 de junio de 1995, y que es la accionada reconviniente quien se encuentra en mora de efectuar la tradición del inmueble por ante la oficina de registro respectiva; mientras que por su parte la demandada reconviniente alega que los demandantes incumplieron con el pago de los CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), que debían entregar en la oportunidad en que suscribieron el contrato el 6 de junio de 1995, así como también debían entregar las copias de sus cédulas de identidad y del impuesto sobre la renta y pagar los gastos que ocasione la venta, todo ello de conformidad con las cláusulas séptima, undécima.
Así las cosas, al momento de establecer la naturaleza del contrato como de compra venta, se indicó que con la notificación judicial practicada por el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Urbanos de Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 13 de agosto de 1.996, hizo del conocimiento de los accionantes reconvenidos que el acto de protocolización del documento definitivo de venta del TOWN HOUSE, Nro.8, del Conjunto Residencial Altos del Bosque, tendría lugar el día martes 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., en el local donde funciona la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo; se infiere con claridad los siguientes hechos: en primer lugar, que si el contrato fue suscrito el día seis (6) de junio de 1995, los cuatro meses de vigencia vencían el miércoles 4 de octubre del mismo año, lo que implica que para la fecha en que la accionada reconviniente fija la oportunidad para otorgar el documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro competente para el día 20 de agosto de 1996, a las 11:00 a.m., ya había vencido con creces el lapso para el cual se había obligado para su otorgamiento, pero se entiende que la accionante había cumplido con sus obligaciones.
En segundo lugar, que los accionados habían entregado la documentación necesaria para la elaboración del documento de venta por conceptos de honorarios profesionales del abogado para la redacción del documento de compra venta, así como los aranceles de registro, ya que de lo contrario la parte accionada no habría fijado la oportunidad para la protocolización de la venta; así como el hecho que los accionantes habían efectuado a cabalidad todos los pagos previstos en el contrato por concepto del valor del inmueble, hecho por demás también corroborado con las respuestas a las pruebas de informes dirigidas a las entidades bancarias CITIBANK y BANCO MERCANTIL, lo que por vía de consecuencia permite deducir que si de acuerdo a los términos en se establecieron las obligaciones en el contrato de venta, la demandada reconviniente solo tendría la obligación de hacer la tradición del inmueble por ante la oficina de registro respectiva una vez cumplida por parte de los accionantes reconvenidos todas sus obligaciones contractuales, y como se explicó previamente, al fijar la oportunidad para la protocolización dio por cumplidas las obligaciones de los demandantes.
Así las cosas, de lo anterior se infiere que la accionada reconviniente LOS CAMORUCOS C.A., había incumplido con su obligación de fijar la oportunidad para la tradición legal del inmueble, mientras que los accionantes MARIO SUANNO BIANCO y ADRIANA PAZ de SUANNO, estaban solventes y solo restaba el pago pactado para la oportunidad de la protocolización. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, establecido el hecho que los accionantes reconvenidos se encontraban solventes en sus obligaciones pero no así la demandada reconviniente debe hacer las siguientes precisiones conceptuales sobre la excepción de contrato no cumplido, y al efecto, el artículo 1.168 del Código Civil la establece y esta norma, permite que se suspenda la obligación una de las partes contratantes en cumplir su prestación, hasta tanto el demandante no cumpla con la suya. Es una justificación a la posición jurídica del demandado, en no dar cumplimiento a su prestación, encontrando apoyo en un primigenio incumplimiento de su co-contrantante.
El Dr. José Melich Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, Caracas 2006, págs. 772 al 782, el cual en relación a las condiciones de aplicación de la excepción non adimpleti contractus expresa lo siguiente:
“… ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA EXCEPCIÓN. La exigencia de la bilateralidad del contrato. El artículo 1.168 del C.C. nos señala explícitamente que la excepción non adimpleti contractus “sólo se da en los contratos bilaterales”. El contrato bilateral lo define 1.134 C.C. como aquél contrato en que las partes se obligan “recíprocamente”… la nota caracterizante es la correspectividad de las obligaciones;…
La excepción non adimpleti contractus implica mas que la correspectividad de las obligaciones surgidas del mismo contrato, pues la excepción, lo mismo que la resolución, postulan el llamado sinalagma (sic) funcional, esto es, que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar (voluntaria o involuntariamente) la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación (resolución) o de rehusar el cumplimiento de la misma hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya (exceptio) …debe, pues, rechazarse que uno de los contratantes pretenda justificar su propio incumplimiento cuando la relación cronológica evidencia que el ha sido el primero en incumplir (inaddimpleti non est adimplendum), pero además de la comprobación del incumplimiento del excepcionado es la verdadera causa que ha determinado al excipiens a oponer la excepción, comprobación que exige obviamente una adecuación causal entre el propio incumplimiento del excipiens y aquel de su contraparte con el cual él pretende justificarlo…”.
Así las cosas, en el caso de marras vemos que por las razones previamente expresadas los accionantes estaban solventes en sus obligaciones y el incumplimiento cronológico de las obligaciones derivadas del contrato resultó atribuible a la accionada reconviniente LOS CAMORUCOS, C.A., por lo tanto, de acuerdo con la norma y la doctrina sobre la excepción de contrato no cumplido, no existe un incumplimiento previo del otro co-contratante, y constituye razón suficiente para que este juzgador considere que no es procedente la excepción alegada por la demandada. Y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: La parte demandante reconvenida reclama de la accionada reconviniente el pago de daños y perjuicios derivados por irregularidades o vicios en la construcción del inmueble objeto del contrato y alega en el libelo que los mismos alcanzan la suma de SIETE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 7.156.500,00), que dada reconversión monetaria experimentada en el país son SIETE MIL CIENTO CICUENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs.F 7.156,50).
La parte accionante reconvenida a los fines de demostrar la existencia en el inmueble de los daños derivados en los vicios en la construcción realizada por la parte accionada reconviniente, la cual fue consignada por los expertos el 22 de octubre de 1998, y cuyo informe corre agregado a los autos desde los folios 8 al 48 de la pieza principal Nro.2, de donde destaca que en la misma los expertos determinaron su existencia y realizaron su estimación, tal y como se desprende de su conclusión, cuando señalan:
“Como resultado de las investigaciones, cálculos y análisis realizados, esta comisión llega a la conclusión de que con relación a la Experticia sobre los daños, vicios y defectos ocultos sobre el Town House # 8 y demás particulares antes descritos, expresamos lo siguiente:
1. La inexistencia de un sistema que impida el paso de las aguas subterráneas, lo cual ha generado una serie de filtraciones y daños en las pinturas, frisos, maderas, etc. En algunos sectores del inmueble, lo cual ocasiona una dificultad del uso y disfrute de estas áreas del inmueble por parte de los propietarios los cuales actualmente la habitan.
2. La falta de impermeabilización en los muros existentes del inmueble Town-House # 8, lo cual acelera el proceso de filtración de las aguas hacia las paredes.
3. Se determinó que en él calculo de las estructuras del Town-House # 8, se incurrieron en algunos errores, omitiendo las normativas vigentes de las NORMAS COVENIN-MINDUR, lo cual trajo como consecuencias la presencia de vicios en la vivienda tales como: a.- la flexión en el volado de entrepiso, disminuyendo de esta manera el uso del baño de la habitación principal; b.- la inexistencia de las vigas de amarre de las columnas centrales, lo cual por Norma es necesario realizar para garantizar la estabilidad de la estructura.
4. Se determinó la existencia de una tubería de 2” en los baños de planta de Servicio, lo cual va en contra de las normas sanitarias vigentes, la cual establece tubería de diámetro 4”.
5. La falta de una pendiente adecuada en las áreas de baños y cocina no es la adecuada, lo cual origina un estancamiento de las aguas en las superficies de los pisos.
6. Las maderas utilizadas para los closets, puertas, pasamanos de escaleras, presentan rajaduras, alabeos y cambios dimensionales indeseables.
7. Que el monto de los daños calculados hasta la fecha 22 de Octubre de 1998, es por la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 11.412.000,00).”.
Así pues, en las actas procesales fue válidamente demostrada la existencia de los daños en el inmueble propiedad de los demandantes y que son imputables a la accionada por los vicios en la construcción, así como que los mismos ascienden a la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.412.000,00), los cuales en la actualidad representan de acuerdo con la reconversión monetaria experimentada en nuestro país la suma de ONCE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 11.412,00), y por vía de consecuencia, resulta responsable la demandada al pago de los mismos para con los demandantes. Y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: En cuanto a la resolución del contrato reconvenida por los demandados este Juzgador en los particulares precedente estableció con certeza el hecho que los accionados habían satisfecho todas sus obligación ya que la parte accionada fijo la oportunidad para llevar a cabo la tradición del inmueble objeto del contrato, por consiguiente, si el cumplimiento del contrato de venta fue solo imputable a los accionados reconvinientes por no haber fijado en la oportunidad contractual la tradición del inmueble, así como el hecho que el mismo presentaba una serie de daños que le son imputables, la resolución del contrato que pretenden no puede prosperar y por tal razón será declarada sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Y así se decide.
SEXTO: Finalmente observa este Juzgador que la accionante reconvenida exige en el libelo de la demanda que la sentencia que recaiga en la presente causa sirva como documento definitivo de propiedad del inmueble objeto de su acción a los efectos de la protocolización, no obstante, por una parte se aprecia que los accionante reconvenidos tienen un pago pendiente de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), a la firma, es decir, pago pendiente para el momento de la tradición del inmueble por ante la oficina de Registro competente, que hoy razón de la reconversión monetaria representan CINCO MIL BOLIVARES FUERETES (Bs. 5.000.000,00); y por otra parte, se aprecia que en el curso del proceso fue determinada la existencia de daños en el inmueble propiedad de los demandantes por la cantidad de ONCE MILLONES CUATROCIENTOS DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 11.412.000,00), los cuales en la actualidad representan de acuerdo con la reconversión monetaria experimentada en nuestro país la suma de ONCE MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 11.412,00). En consecuencia, al ser deducidos la cantidad que adeudan los accionantes de los daños a los cuales fueron condenados los demandados, arroja como resultado la cantidad de SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 6.412,00), que por concepto de daños debe pagar la demandada, y así se establece.
Una vez compensada la cantidad adeudada por los accionantes con los daños a los cuales fueron condenados la demandada, queda a favor de los accionantes la suma de SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 6.412,00), y en el libelo de la demanda exigen su indexación, al respeto este Tribunal observa que la inflación es un hecho notorio en nuestro país, razón suficiente para considerar procedente la corrección monetaria sobre la cantidad de dinero que por concepto de daños y perjuicios debe cancelar la accionada y es por lo que ordena que se realice la EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO, una vez que quede firme la presente decisión y previa a su ejecución, por lo que ordena de conformidad con lo previsto con el artículo 249 en concordancia con el artículo 455 del Código de Procedimiento Civil que sea realizada por un Único Experto tomando en consideración los índices de precio al consumidor (IPC) establecido desde el momento de la admisión de la demanda hasta el mes inmediatamente anterior de aquel en el cual solicite su ejecución. Y así se decide.
En conclusión, por las razones expresadas en el presente fallo resultó procedente la pretensión de los accionantes razón por la cual será declarada con lugar la demanda y condenada la demandada al pago de la cantidad SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 6.412,00), por concepto de daños y su indexación mediante experticia complementaria del fallo, así como el presente fallo de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil esta sentencia hará de título.
VI
DECISIÓN
Por las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato incoada por los ciudadanos MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ de SUANNO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° 5.534.703 y 5.313.111, respectivamente, mediante su apoderada judicial MARITZA CHAVEZ, abogada en ejercicio inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 35.110 contra la sociedad mercantil LOS CAMORUCOS, C.A., debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 18 de mayo de 1994, bajo el N° 17, tomo 10-A. En consecuencia, ORDENA que el presente fallo produzca los efectos del contrato no cumplido y sea título suficiente para acreditar la propiedad de los accionante sobre el bien inmueble constituido por un Town-House distinguido con el número 08 de Conjunto Residencial Altos del Bosque Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Autónomo Valencia (antes Distrito) del Estado Carabobo, con un área aproximada de DOSCIENTOS CUARENTA METROS CUADRADOS (240 MT2), consta de tres (3) plantas: Planta de Servicio: Conformada por las siguientes dependencias: Sala, Hall, Comedor, Cocina, Cuarto de Servicio con baño, Un (1) baño visitas, lavadero y jardín ornamental. Planta Baja: en ella se encuentran las dependencias siguientes; Estar, Habitación con baño y closets, Cuarto de Estudio. Planta Alta: Con la dependencias nombradas a continuación: Habitación Principal con baño, Jacuzzi y vestier, Dos (2) Habitaciones con closets las cuales se comunican entre sí a través de un balcón, Estar, T.V., Un (1) baño, Un (1) lavamanos externo. Igualmente le corresponde Tres (3) puestos de estacionamiento para vehículos automotores distinguidos con las mismas siglas del Town-House situado en la fachada sur de la edificación. Se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con la fachada norte de la edificación; SUR: Con la fachada sur de la edificación; ESTE: Con la fachada oeste de la edificación y salida de los estacionamientos y OESTE: Con el Town-House Nro.7. Así mismo le corresponde un porcentaje de condominio de DOCE ENTEROS CON CINCO DECIMAS POR CIENTO (12,5%) sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio. El descrito inmueble le pertenece a la demandada sociedad de comercio LOS CAMORUCOS, C.A. por haberlo adquirido según consta de documentos protocolizados por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 21 de agosto de 1995, bajo el Nro. 47, Folios 1 al 2, Tomo 36, Protocolo Primero, y 20 de diciembre de 1995, bajo el Nro.33, Protocolo Primero, Tomo 72.
Así mismo ORDENA a la parte accionada pagar la suma que resulte de indexar los daños que tiene el inmueble que ascienden a la suma SEIS MIL CUATROCIENTOS DOCE BOLIVARES FUERTES (Bs.F 6.412,00), razón por la cual se ordena que la corrección monetaria se realice mediante una experticia complementaria del fallo una vez quede firme la presente decisión y previo a su ejecución, por lo que ordena de conformidad con lo previsto con el artículo 249 en concordancia con el artículo 455 del Código de Procedimiento Civil que sea realizada por un Único Experto tomando en consideración los índices de precio al consumidor (IPC) establecido desde el momento de la admisión de la demanda hasta el mes inmediatamente anterior de aquel en el cual solicite su ejecución del presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por resolución de contrato propuesta por la sociedad mercantil LOS CAMORUCOS, C.A., debidamente constituida por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 18 de mayo de 1994, bajo el N° 17, tomo 10-A, contra MARIO SUANNO y ADRIANA PAZ de SUANNO, plenamente identificados en el presente fallo.
Se condena en costas a la parte accionada por haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil trece (2.013). Años 202º y 153º.
El Juez Provisorio,
Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,
Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.)
La Secretaria,
Exp. Nro. 42.390
PP/mo/aa.-
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