TSJ Regiones - Decisión

INICIO
Se inició la presente acción, mediante libelo de demanda presentada en fecha 09-12-2011, por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.251.084, debidamente asistida por el abogado JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 80.185, procediendo en nombre y representación de la comunidad sucesoral que se formo por el deceso de su esposo JUAN FRANCISCO FREYTEZ, quien era venezolano, titular de la Cédula de Identidad No 405.607, y quien falleciera ab-intestato el 29 de Junio del 2006, en ésta ciudad de Barquisimeto, condición que acredita tal y como se evidencia de poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto, Estado Lara, el día Diez (10) de Octubre de 2.008, anotado bajo el Nº 87, Tomo 190, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, de la declaración Sucesoral y declaración de Únicos y Universales Herederos, expedida por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 09-11-2011, las cuales consignó marcada con la letra “A”, por motivo de CUMPLIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL, en contra del ciudadano JIN QIANG FENG, de Nacionalidad China, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No E-81.943.080.
SÍNTESIS DEL ESCRITO DE DEMANDA
Alega como PUNTO PREVIO que el día 28 de Junio de 2010, su hijo ÁNGEL ALBERTO FREITEZ AMARO, procedió a demandar por cumplimiento de contrato al ciudadano JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, y una vez admitida la demanda, se libró la boleta de citación al demandado, en fecha 27-01-2011, el demandado antes mencionado comparece por ante el tribunal y otorga poder apud-acta a sus abogados de confianza, los cuales proceden a dar contestación a la demanda en la cual señalan que si es cierto que es arrendatario de un local comercial Nº 1, ubicado en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la ciudad de Barquisimeto, que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado, puesto que los arrendadores del difunto JUAN FRANCISCO FREYTEZ, dejaron en posesión del inmueble a su representado, y alegan la falta de cualidad del ciudadano ÁNGEL ALBERTO FREITEZ AMARO, por cuanto no posee la cualidad para demandar en nombre y representación de la sucesión que dice representar.
Que el tribunal antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, pasa a analizar la falta de cualidad alegada por el demandado, para lo cual concluye que estamos en presencia de un litis consorcio activo necesario, por tratarse de una sucesión y al pretender actuar en nombre y representación de los sucesores, se ha debido acompañar la declaración sucesoral, para lo cual declaro con lugar la defensa de falta de cualidad del actor invocada por el demandado en la contestación de la demanda, e inadmisible la demanda, cuya sentencia consigno en este acto marcada con la letra “B”.
Como ACCIÓN PRINCIPAL arguye la actora, que desde el 01 de Marzo del 2002, hasta 01 de Marzo del 2008, la firma Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L, empresa mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el día 11 de Marzo de 1977, bajo el No 44, Tomo 1-B, en nombre y representación de su difunto Padre, previamente identificado, suscribió con JIN QIANG FENG, anteriormente identificado, celebro contratos de arrendamiento sobre un inmueble constituido por el local No 1 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara. Cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, siendo el último contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes de forma, el día 01-03-2007, el cual se anexa en original marcado con la letra “C”.
Que el último canon de arrendamiento fijado fue la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200,oo) mensuales y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales, obviamente, los mismos fueron recibidos por la Sucesión Juan Francisco Freytez en donde se indicaba que cancelaba los meses correspondiente a la prorroga legal.
Que es de resaltar que la inmobiliaria que en ese entonces administraba el inmueble, notificó al precitado ciudadano el05-09-2007 que el mismo no sería renovado a su vencimiento el 01-03-2008, señalando que comenzaría a correr la prorroga legal, la cual le correspondía por ley Dos (02) años, a través de telegrama con acuse de recibo, sobre el cual el 11 de Septiembre del 2.007 IPOSTEL nos responde que el telegrama fue debidamente recibido en fecha 07-09-2.007, entregado el 10-09-2.007 y firmado por JIN QIANG FENG C.I 81.943.080, anexos que acompaño al escrito libelar, marcados “D”.
Que sucede que EL ARRENDATARIO hizo uso de su PRÓRROGA LEGAL, por el lapso de tiempo comprendido entre el 01 de Marzo del año 2.008 hasta el día 01 de Marzo del año 2.010, esto es, por el lapso de DOS (02) AÑOS conforme lo establecido en el artículo 38, ordinal “C” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Resaltó la actora, que todos los recibos desde la fecha 01 de Marzo del 2008, se indicó claramente en los mismos la cancelación de los meses de la prorroga legal, para evitar equívoco alguno.
Que conforme a lo expuesto, EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO VENCIÓ EN FECHA 01 de Marzo DEL AÑO 2008, pero por efectos de los derechos establecidos en el ordinal “C” del artículo 38 de la Ley Sobre Arrendamiento Inmobiliario, SE PRORROGÓ OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR (sic) hasta el día 01 DE MARZO DEL AÑO 2010, quedando en consecuencia, vigente en todas sus partes los derechos y obligaciones contenidos e indicados en el contrato de arrendamiento sobre el cual operó la prórroga legal.(subrayado y resaltado por la parte actora)
Asimismo, alegó que conforme lo establecido en el artículo aludido, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las parte en el contrato original, (sic) salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación.
Que sucede que el arrendatario JIN QIANG FENG, antes identificado, a pesar de haber finalizado el lapso del CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y de su PRÓRROGA LEGAL, aún continúa en ocupación del mismo, lo cual hace procedente la acción de cumplimiento de contrato.
Que en efecto, se cumplen los requisitos legales para la procedencia de esta acción, pues estamos en presencia de:
Que la naturaleza del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado.(sic)
Que “EL ARRENDATARIO” tenga conocimiento de vencimiento del LAPSO DE DURACIÓN ORIGINAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y esté en uso de la prórroga legal.(sic)
Que era obligatorio para “EL ARRENDADOR” dar cumplimiento al lapso de la PRÓRROGA LEGAL prevista en el ORDINAL “C” DEL ARTÍCULO 38 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, esto es, el lapso de DOS AÑOS LUEGO DE CUMPLIDA LA ÚLTIMA PRÓRROGA DEL CONTRATO. (sic)
Que “EL ARRENDATARIO” debió entregar el inmueble objeto de LA PRÓRROGA LEGAL LUEGO DE FINALIZADO EL USO DE LA PRÓRROGA LEGAL, esto es, el día 01-03-2010. (sic)
Que la ley sobre arrendamiento inmobiliario establece que esta prórroga legal, se verifica de pleno derecho, y en forma obligatoria para el arrendador, (sic) determinándose que:
Que estemos frente a un contrato de arrendamiento por tiempo determinado.(sic)
Que se trate de algunos de los inmuebles previstos en el artículo 1 de la Ley sobre arrendamientos inmobiliarios.
No estar incurso en incumplimiento de las obligaciones legales o contractuales.
Arguyó que en el presente caso, el arrendatario JIN QIANG FENG, HIZO USO DEL LAPSO DE LA PRÓRROGA LEGAL EN SU INTEGRIDAD, esto es, DESDE EL DÍA 01 DE MARZO DEL AÑO 2.008, HASTA EL DÍA 01 DE MARZO DEL AÑO 2.010, (sic) situación que se determina DEL PROPIO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre las partes.
Que por tal razón y agotadas las diligencias amigables realizadas para la entrega voluntaria del bien inmueble, ocurrió ante este Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demandó al ciudadano JIN QIANG FENG, ya identificado, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, en:
EN CUMPLIMIENTO DEL ÚLTIMO CONTRATO SUSCRITO EN FECHA CUYO VENCIMIENTO CONTRACTUAL ERA EL 01 DE MARZO DEL 2.008, GOZANDO DE UNA PRORROGA LEGAL DE DOS (02) AÑOS EL CUAL FENECIÓ EL 01 DE MARZO DEL 2010 y en consecuencia en la entrega del (sic) un inmueble constituido por el local No 01 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, libre de cosas y personas. (sic)
Demandamos por daños y perjuicio una suma igual al último canon mensual por no darnos entrega en forma oportuna el inmueble, el cual es de MIL SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) mensuales. (sic)
Las costas y costos del proceso.(sic)
Igualmente se reservaron en reclamar por separado y demandar los daños y perjuicios causados por este incumplimiento.
Que a fin de dar cumplimiento a las previsiones en el artículo 340 numeral 5° del Código de Procedimiento Civil, la relación de los hechos son los que quedan anteriormente explanados, los fundamentos de derecho son el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 38 ordinal “C” de la citada ley de arrendamiento, que consagra un plazo de prórroga legal de dos (2) años, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de más de Cinco (5) años y menos de Diez (10) AÑOS; los artículos 1167 del Código Civil, relativo a la ejecución o resolución de los contratos bilaterales derivados del incumplimiento de una de las partes, y el artículo 1264 ibidem, que contempla el cumplimiento de las obligaciones, en la forma exacta como han sido contratadas.
Que de conformidad con lo establecido en el artículo 39 de la LEY SOBRE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, solicitó al Tribunal decrete MEDIDA DE SECUESTRO sobre el inmueble dado en arrendamiento, cuyos datos y demás especificaciones constan al inicio del presente escrito y dio por reproducidos en su condición de propietario del mismo, debiendo quedar afectado para responder al arrendatario por los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Solicitaron la tramitación y sustanciación del presente proceso a través del PROCEDIMIENTO BREVE, previsto en el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo pautado en el 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De conformidad con lo previsto en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, se estima la presente acción en la suma de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,00) ó VEINTIDÓS PUNTO TREINTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (22,36 U.T) Por último, solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
Asimismo, la parte actora como ACCIÓN SUBSIDIARIA alegó en el supuesto negado el tribunal considere que la relación se convirtió a tiempo indeterminado, en forma subsidiaria procedió igualmente a solicitar el desalojo del inmueble constituido por el local No 1 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, por las razones que a continuación esbozó:
Que la Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L, empresa mercantil, inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, el día 11 de Marzo de 1977, bajo el No 44, Tomo 1-B, en nombre y representación de la SUCESIÓN DE JUAN FRANCISCO FREYTEZ, R.I.F. Nº J-31648387, suscribió con JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería, este contrato se suscribió por ambas partes de forma privada, el día Primero (01) de Marzo de 2.007.
Que es el caso, que para la fecha del vencimiento del mencionado contrato no se suscribió un nuevo contrato escrito, transformándose de esta forma en un contrato a tiempo indeterminado, el último canon de arrendamiento por el inmueble arrendado, fue establecido en la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo), mensuales y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales.
Que el demandado para tratar de cumplir con su obligación principal, ha venido consignando los cánones de arrendamiento del inmueble anteriormente descrito, tal como se acredita según Expediente Nº KPO2-S-2010-004794- Consignación Nº 669, a nombre de su difunto esposo JUAN FRANCISCO FREYTEZ, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren, cuyas copias consignó marcadas con la letra “E”.
Que en el último contrato suscrito, el cual quedo debidamente reconocido por el demandado por cuanto el mismo no fue desconocido en el acto de la contestación de la demanda. Se estableció la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.200, oo), mensuales, y en el caso de que el arrendatario se acogiera a la prorroga legal el canon de arrendamiento durante la misma se estableció en la suma de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales. Lo cual desde el primer momento comenzaron a consignar de manera irregular, por cuanto han consignado la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000, oo), consignaciones estas que no cumplen con lo establecido en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia de copias certificadas que anexó a la presente marcadas con la letra “D”.
Que el ciudadano JIN QIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, en flagrante violación de la cláusula tercera dejó de cancelar los cánones de arrendamiento, incumpliendo con su principal obligación en cualquier relación arrendaticia, es decir, la cancelación de los cánones de arrendamiento que legalmente se encuentra comprometido.
Que el demandado no ha querido cumplir con su principal obligación en cualquier relación arrendaticia, es decir, la cancelación de los cánones de arrendamiento que legalmente se encuentran comprometidos. En cuanto a los cánones de arrendamiento no cancelados, preciso que los mismos son los meses DE, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE y DICIEMBRE del año 2.010, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y NOVIEMBRE DEL AÑO 2.011. (sic)
Que es evidente que el arrendatario se encuentra INSOLVENTE (sic)en el pago de los cánones arrendamiento indicados, pues las consignaciones efectuadas adolecen de una serie de vicios, a saber, no está consignando el monto exacto, es decir, la suma de UN MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES, POR CUANTO SE DEBEN TENER COMO EXTEMPORÁNEAS a tenor de lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y deben reputarse, como ilegítimamente realizados, pues además, no se hizo la publicación del cartel de notificación que prevé el artículo 53 en su parágrafo único de la referida Ley. (Sic)
Que en virtud de que ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento por más de dos mensualidades consecutivas, circunstancia que de acuerdo a lo previsto en el artículo 34 ordinal “a” de la Ley de Alquileres de Arrendamientos Inmobiliarios, hace procedente la DESOCUPACIÓN DEL INMUEBLE constituido por un (01) local comercial distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería. Y consecuencialmente la extinción de la relación arrendaticia que vinculaba a la partes, por lo que agotadas las diligencias amigables realizadas para la entrega voluntaria del bien inmueble, de su propiedad y de sus hijos ocurro ante este Tribunal, a los fines de demandar como en efecto demandó al ciudadano JIN QIANG FENG, ya identificado, para que convenga o a ello sea condenado en:
La DESOCUPACIÓN DE UN INMUEBLE CONSTITUIDO POR UN (01) LOCAL COMERCIAL, (sic) distinguido con el Nº 01, ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, cuyo destino exclusivo del local es para el desarrollo de Confitería y Quincallería. En vista de la causal antes expuesta, y consecuencialmente en el desalojo del inmueble libre de personas y cosas. por la falta de pago durante la relación arrendaticia(sic) en la forma contractualmente convenida, de los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE, y DICIEMBRE DEL AÑO 2.010, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, y NOVIEMBRE del año 2011, y en consecuencia, entregue libre de cosas y personas el bien inmueble arrendado.
Por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000, oo) (sic), que es el equivalente a los cánones insolutos, por el uso de la cosa arrendada sin el cumplimiento de su contraprestación, lo que equivale conforme lo ha establecido la Jurisprudencia Nacional reiterativa y así aparece reflejado en el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera al monto adeudado por concepto de cánones de arrendamiento no pagados durante la vigencia del contrato.
Las costas del proceso.
Fundamentó su acción en los artículos 1264 y 1592 ordinal 2 del Código Civil, en concordancia con el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
A tenor de lo establecido en el ordinal séptimo del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, y en virtud de la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses mencionados, solicitó al Tribunal decrete MEDIDA DE SECUESTRO sobre el local dado en arrendamiento, cuyos datos y demás especificaciones constan al inicio del presente escrito y que dieron por reproducidos.
Estimó la presente demanda en la suma de VEINTICUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 24.000, oo), equivalentes a 315, 78 U/T, que es el equivalente a los cánones insolutos.
Señala domicilio procesal de las partes.
RESEÑA DE LOS AUTOS:
A los folios 12 al 143, rielan los instrumentos fundamentales motivo de la presente acción.
Al folio 144, riela auto de admisión de la demanda, por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
Al folio 145, riela poder apud acta otorgado por la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, a los abogados JUAN CARLOS RODRÍGUEZ SALAZAR, JOSÉ NAYIB ABRAHAN ANZOLA, JOSÉ ANTONIO ANZOLA CRESPO y MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO.
Al folio 146, la parte actora diligenció solicitando medida.
Al folio 147, el alguacil del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, consignó recibo de citación de la parte demandada, quien se negó a firmar.
Riela al folio 149, diligencia donde el apoderado actor solicitó al Tribunal se complemente la citación del demandado, conforme lo establece el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordado dicho pedimento por auto de fecha 27-01-2012.
Al folio 152, la secretaria del Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, dejó constancia de haber citado a la parte demandada.
Riela a los folios 153 al 159, escrito de contestación a la demanda, con anexos que corren insertos en autos a los folios 160 al 164.
Al folio 165, la parte demandada otorgó poder apud acta a los abogados AMÉRICO CASTILLO, AMÉRICA CASTILLO y MARIA INÉS CASTILLO.
Riela a los folios 166 al 219, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, presentado por la parte actora, siendo admitidas por auto de fecha 17-02-2012.
A los folios 221 y 22, riela escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte demandada.
Al folio 223, riela diligencia estampada por la parte demandada, mediante el cual impugnó los 19 recibos marcados con la letra “F”, promovidos por la parte actora.
Al folio 224, riela diligencia estampada por la parte actora, mediante la cual solicita al Tribunal se pronuncia sobre la medida peticionada.
Al folio 225, se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada, en fecha 22-02-2012.
Riela al folio 226, auto acordado por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, donde ordenan devolver los originales solicitados previa su certificación en autos.
A los folios 227 al 235, riela Sentencia Definitiva, dictada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante la cual declaró INADMISIBLE la presente acción.
A los folios 248 al 268, rielan resultas de Amparo Constitucional intentado por la parte actora, contra la Sentencia dictada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, mediante el cual ordenaron dictar nuevo fallo, siendo agregadas al presente expediente por auto de fecha 05-11-2012.
Al folio 270, la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, se inhibió en la presente causa, correspondiéndole el conocimiento del presente asunto a este Tribunal, quien lo recibe en fecha 13-11-2012.
Al folio 273, la Juez de este despacho, se abocó al conocimiento de la presente causa y ordenó la notificación de ambas partes.
Riela a los folios 274 al 330, las resultas de la inhibición planteada por la Juez Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue declarada CON LUGAR, siendo agregadas en autos en fecha 08-01-2013.
En fecha 15-01-2013, el alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber notificado a la parte actora y demandada, de su abocamiento y de la reanudación de la presente causa.
Reanudada como se encuentra la presente causa, este Juzgado fijó para dentro de los DIEZ DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES AL AUTO DE FECHA: 14-02-2013, la Sentencia en la presente causa.
…………………………
Llegada la oportunidad legal correspondiente, esta Juzgadora procede a dictar Sentencia y lo hace en los siguientes términos:
SÍNTESIS DEL ESCRITO DE CONTESTACIÓN
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano JINQIANG FENG, de nacionalidad China, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E-81.943.080, asistido por el Abogado AMÉRICO CASTILLO HERNÁNDEZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 86.370, expuso:
En cuanto a la ACCIÓN PRINCIPAL, CAPITULO I: Impugnó el contrato de arrendamiento celebrado 01 de Marzo de 2.007, documento fundamental de la demanda marcado con la letra “C”, toda vez que dicho contrato de arrendamiento la Sucesión Juan Francisco Freytez U., para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.
Expuso que ante tal situación, se desprende del contrato de arrendamiento Sucesión Juan Francisco Freytez U., Rif J-31648387-8 al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.
Arguyó que el supuesto poder autenticado otorgado a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, es un poder especial de administración el cual fue otorgado ante la Notaría Publica Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y el irrito contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano JINQIANG FENG y la Sucesión Juan Francisco Freytez U, es de fecha 01/03/2007. Es decir, el supuesto contrato de arrendamiento donde se basa la pretensión es de fecha antes (01/03/2007) de que le otorgaran el Poder Especial de Administración a la ciudadana María de la Cruz Amaro de Freytez fecha 10/10/2008 es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento.
De igual manera, impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2.007 por no haber sido autorizado y/o facultada por todos los coherederos a la celebración de dicho contrato de arrendamiento, por lo que el mismo no tiene ningún efecto legal entra las partes contratantes. Y así pidió se declare.
Impugnó copia fotostática del poder especial de administración otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/ 2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, el cual fue otorgado a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, marcad con la letra “A”, documento fundamental de la demanda por ser copia simple.
Asimismo, opuso para ser resuelto al fondo de la controversia la Falta de Cualidad de la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, cédula de identidad Nº V-1.251.084, para representar en juicio a la sucesión JUAN FRANCISCO FREYTEZ. Que la legitimación ad causam o cualidad es la condición especial para el ejercicio de la acción, es decir, que la misma debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar validamente en juicio y que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Por lo que pidió, declare con lugar la falta de cualidad de la ciudadana María de la Cruz Amaro de Freytez por todo lo antes expuesto, así se declare.
Que la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ tendría legitimidad para otorgar Poder apud acta a los abogados para que la representen a ella únicamente mas no a la Sucesión, ya que solo se le tendrá con respecto a ella como coheredera, y que dichos documentos se limitan a la mitad de los derechos del testador sobre los bienes de la herencia; porque la otra mitad, corresponde a todos los descendientes del de cuyus, en este caso los descendientes JUAN FRANCISCO FREYTEZ, tal como lo establece el artículo 883 y 884 del Código Civil.
Negó, rechazó y contradijo que el último contrato de arrendamiento celebrado sea el de fecha 01 de marzo del año 2007, toda vez, que el mismo se tiene como inexistente por no ser autorizado para la celebración del mismo por todos los coherederos de la Sucesión Juan Francisco Freitez U.,lo que significa que el contrato de arrendamiento vigente hasta la actualidad fue el que se celebró en fecha 01/03/2002, 01/03/2003; 01/03/2004, 01/03/2005; 01/03/2066 siendo este año 2006 el último vigente, así consignó y opuso contratos de arrendamientos en originales celebrados entre el Sr. Juan Francisco Freytez U y Jinqiang Feng antes identificados, constante de cinco 05 folios útiles marcados como anexos “A”, “B”, “C”, “D” y “E” con el objeto de demostrar la continuidad de la ocupación pacifica, publica e ininterrumpida del inmueble dado en arrendamiento; lo que significa que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado paso a ser un contrato a tiempo indeterminado siendo el último vigente el celebrado el 01/03/2006, con un canon de arrendamiento de Un Millón de Bolívares hoy en día Mil Bolívares Fuertes (1.000,oo Bs/F); ya que el ciudadano Jinqiang Feng siguió ocupando el inmueble después del fallecimiento del arrendador ciudadano Juan Francisco Freytez sin oposición del arrendador (en este caso los herederos), lo que significa que operó la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, tal como lo señala el Artículo 1.600 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1614 eiusdem.
Negó, rechazó y contradijo que su representado le adeude la cantidad de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (1.700, oo BsF), por concepto de daños y perjuicios. Así pidió se declare.
Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga que cancelar las costas y costos del proceso. Así pidió se declare.
Hizo formal oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora en la acción principal, por todo los antes señalado.
Que por todo lo antes expuesto, solicitó se tenga como negada, rechazada, contradicha e impugnada la presente demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Prorroga Legal y se declara SIN LUGAR la presente demanda en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley.
En cuanto al Capitulo II, el cual denominó ACCIÓN SUBSIDIARIA, arguyó, que es conveniente señalar que el accionante demanda Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Prorroga Legal como acción principal y demanda también como acción subsidiaria de Desalojo, que es importante señalar, que la parte actora o demandante incurrió en una acumulación indebida de pretensiones, tal como lo establece el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto, citó una sentencia de fecha 13 de marzo del 2.006 de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en el expediente Nº AA20-C-2004-000361, con ponencia de la Magistrado Isbelia Pérez Caballero, así como también citó textualmente el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil. Así pues toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Que se entiende entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria (sic).
Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda.
Que de la norma transcrita ut supra, del criterio jurisprudencial citado y de lo demandado, se infiere que se esta en presencia de una inepta acumulación de pretensiones, por cuanto el caso de marras tal y como se desprende del libelo de demanda, el accionante o demandante demanda CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, así como el DESALOJO (desocupación del inmueble).
Que la parte accionante demandó por cumplimiento de contrato de arrendamiento conjuntamente con el desalojo el pago de cánones insolutos y daños y perjuicios, se constata que la parte demandante incurrió en inepta acumulación de pretensiones, pues el Desalojo tiene un carácter extintivo, ya que persigue finiquitar la relación arrendaticia en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto por cuanto el arrendatario supuestamente dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos mensualidades consecutivas , tal y como lo dispone el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, la pretensión del pago de los cánones adeudados lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que se cumpla su obligación pactada, en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé que en el contrato de bilateral cuando una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar ; quiere decir, que el actor puede escoger entre exigir cumplimiento forzoso o solicitar la resolución, lo que implica que ambos procedimiento se excluyen mutuamente, pues como ya se dijo el desalojo es extintivo mal puede solicitar el cumplimiento del contrato.
Igualmente, opuso para ser resuelto al fondo de la controversia la falta de cualidad de la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, cédula de identidad Nº V-1.251.084, para representar en juicio a la sucesión JUAN FRANCISCO FREYTEZ. Que la legitimación ad causam o cualidad es la condición especial para el ejercicio de la acción, es decir, que la misma debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio y que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de merito a favor o en contra. Por lo que pidió se declare con lugar la falta de cualidad de la ciudadana Maria de la Cruz Amaro de Freytez.
Que la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ tendrá legitimidad para otorgar poder apud acta a los abogados para que la representen a ella únicamente mas no a la Sucesión, ya que solo se le tendrá con respecto a ella como heredera, y que dichos documentos se limitan a la mitad de los derechos del testador sobre los bienes de la herencia; porque la otra mitad, corresponde a todos los descendientes del de cuyus, en este caso los descendientes de JUAN FRANCISCO FREYTEZ, tal como lo establece el código civil en los artículos 883 y 884.-
Negó, rechazó y contradijo que el ciudadano Jinqiang Feng este insolvente en sus obligaciones arrendaticias, por cuanto la parte demandante invoca y demanda en base a un contrato de arrendamiento inexistente, ya que el contrato de arrendamiento que se encuentra vigente es el celebrado en fecha 01/03/2006, debido que el Contrato de Arrendamiento que se pretende hacer valer por la parte actora arrendador (sucesión) no cumplió con los requisitos formales del Contrato de arrendamiento, no fue ni bilateral, ni consensual (todos los coherederos), debido que la Inmobiliaria PINEDA & CISNEROS S.R.L, para el 1 de marzo del año 2007, no tenía facultad para representar a la SUCESIÓN JUAN FRANCISCO FREYTEZ U, hecho este que explicaron en el Capitulo I de su contestación.
Impugnaron el contrato de arrendamiento marcado con la letra “c” de fecha 01/03/2007, toda vez que en dicho contrato de arrendamiento la Sucesión Juan Francisco Freytez U., para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.
Que se desprende del contrato de arrendamiento que la Sucesión Juan Francisco Freytez U., Rif J-31648387-8 al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda & Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.
Que el supuesto poder autenticado otorgado a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, es un poder especial de administración el cual fue otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y el irrito Contrato de Arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano JINQIANG FENG y la Sucesión Juan Francisco Freytez U, es de fecha 01/03/2007. Que el supuesto contrato de arrendamiento donde se basa la pretensión es de fecha antes (01/03/2007) que le otorgaran el Poder Especial de Administración a la ciudadana María de la Cruz Amaro de Freytez fecha 10/10/2008 es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento.
De igual manera impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2007 por no haber sido autorizado y/o facultada por todos los coherederos a la celebración de dicho contrato de arrendamiento, por lo que el mismo no tiene ningún efecto legal entre las partes contratantes. Así pidió se declare.
Que el único contrato de arrendamiento que existe y prevalece por ser consensual, bilateral (donde hubo el consentimiento de las partes) oneroso, y de tracto sucesivo, por estar firmado por su representado JINQUIANG FENG con JUAN FRANCISCO FREYTEZ, por medido de la INMOBILIARIA PINEDA & CISNEROS S.R.L, fue el que se celebró en fecha 1 de marzo del año 2006, donde se estableció un canon de arrendamiento de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000,oo Bs.) de los viejos, o sea MIL BOLÍVARES FUERTES (1.000,oo BsF) de los nuevos y que es lo que se viene depositando en este Tribunal, en el expediente Nº KP02-S-2010-004794. Así pidió se declare. (sic)
Negó, rechazó y contradijo los daños y perjuicios por la suma igual al último canon mensual por no dar entrega en forma oportuna el inmueble por la cantidad de 1.700 Bs mensuales.
Negó, rechazó y contradijo que deba cancelar las costas y costos del proceso.
Hizo formal oposición a la medida de secuestro solicitada por la parte actora en la acción principal y subsidiaria por todo lo antes señalado y explicado en su escrito de contestación.
En suma, solicitó se tenga como negada rechazada, contradicha e impugnada la presente demanda de Desalojo por falta de pago.
PUNTOS PREVIOS
Tomando en cuenta las impugnaciones alegadas por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, así como en el escrito de promoción de promoción de pruebas, esta Juzgadora, pasa a decidir las mismas como PUNTO PREVIO, y lo hace de la siguiente manera:
PRIMERO: Impugnó el contrato de arrendamiento celebrado el 01 de Marzo de 2.007, documento fundamental de la demanda marcado con la letra “C”, toda vez que dicho contrato de arrendamiento la Sucesión Juan Francisco Freytez U., para esa fecha no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.
Que se desprende del contrato de arrendamiento Sucesión Juan Francisco Freytez U., Rif J-31648387-8 que al momento de celebrar dicho Contrato la Sucesión antes nombrada, no estaba representada por ninguno de sus representantes legales, en este caso, la persona autorizada, facultada para representar la sucesión y autorizar la celebración del contrato de arrendamiento, donde se facultó a la Inmobiliaria Pineda Cisneros S.R.L a celebrar dicho contrato con el Sr. Jinqiang Feng.
Asimismo, que el supuesto poder autenticado otorgado a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, es un poder especial de administración el cual fue otorgado ante la Notaría Publica Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría y el irrito contrato de arrendamiento supuestamente suscrito entre el ciudadano JINQIANG FENG y la Sucesión Juan Francisco Freytez U, es de fecha 01/03/2007. Es decir, el supuesto contrato de arrendamiento donde se basa la pretensión es de fecha antes (01/03/2007) de que le otorgaran el Poder Especial de Administración a la ciudadana María de la Cruz Amaro de Freytez fecha 10/10/2008 es posterior a la celebración del supuesto contrato de arrendamiento.
De igual manera, impugnó el contrato de arrendamiento de fecha 01/03/2.007 por no haber sido autorizado y/o facultada por todos los coherederos a la celebración de dicho contrato de arrendamiento, por lo que el mismo no tiene ningún efecto legal entra las partes contratantes. Y así pidió se declare.
Igualmente, impugnó copia fotostática del poder especial de administración otorgado ante la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 10/10/ 2.008 quedando anotado bajo el Nº 87, Tomo 190 de los libros de autenticaciones llevados por ante esa notaría, el cual fue otorgado a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, marcado con la letra “A”, documento fundamental de la demanda por ser copia simple.
Así las cosas, evidencia quién Juzga que el referido contrato de arrendamiento al cual hace alusión la representación judicial de la parte demandada, celebrado el día 01 de Marzo de 2.007, y marcado con la letra “C”, riela en autos al folio 57, evidenciándose que fue debidamente celebrado entre la SECESIÓN JUAN FRANCISCO FREITEZ U., Rif. Nro. J-31648387-8, con el carácter de ARRENDADOR, representado por la INMOBILIARIA PINEDA CISNEROS S.R.L y el ciudadano JIN QIANGH FENG, con el carácter de ARRENDATARIO, ambos identificados anteriormente, sobre un inmueble constituido por el local Nro. 1, ubicado en el Edificio Fedanel, carrera 22 con calle 31, Nº 31-20, de esta ciudad Barquisimeto, Estado Lara, de manera privada, el cual fue impugnado porque a decir del accionante la Sucesión no se encontraba representada por ninguno de sus sucesores.
Sobre esto el Tribunal observa que el Código de Procedimiento Civil regula de forma clara, la forma y manera como se deben atacar los instrumentos bien sean privados o públicos. Desde el artículo 429 del texto normativo en referencia, pasando por el procedimiento establecidos en el 438 sobre la tacha de falsedad establece la forma como debe atacarse los instrumentos que la parte contra quien se obren. De esa manera frente a un instrumento privado; opuesto por una de las partes; quien contra ella obre tiene dos camino claro a seguir: El desconocimiento; es decir señalar que el instrumento no es cierto, que no fue suscrito por ella, que su contenido es falso y por ello se desconoce. Y el segundo término la tacha de falsedad.
En el presente caso la parte contra quien se le presenta los documento simplemente los impugna no por falsos, o por no ser su firma o ser su contenido cierto, sino que, a su juicio, la persona quien lo suscribe no tiene legitimación para hacerlo o más bien capacidad de suscribir el documento. Por lo que no es procedente por no ser la vía idónea la impugnación efectuada. Lo anteriormente indicado se esbozaría más como la falta de cualidad e interés que como una impugnación documental; defensa igualmente opuesta, por la parte demandada; la cual pasa éste Tribunal a considerar. Así se decide.
SEGUNDO: La posibilidad que un comunero pueda suscribir un contrato y/o demandar judicialmente ya ha sido dilucidada con claridad tanto por la doctrina como por la Jurisprudencia nacional y que parte del entendimiento de lo que significa este tipo de propiedad, a saber, la comunidad.
En efecto, la comunidad refiere a un derecho real que se encuentra distribuido entre varios, de manera que la titularidad en vez de pertenecer a una persona, es de un grupo de ellas, lo que no significa que el derecho de propiedad esté dividido en partes materiales o ideales, sino que cada propietario tiene un derecho de propiedad pleno, cualitativamente igual al derecho del propietario exclusivo y cuantitativamente diverso, al estar limitado por la concurrencia de los derechos iguales de los otros copropietarios, de manera que el derecho de cada comunero se refiere y afecta a toda la cosa, no a una fracción de la misma, pero que al deber coexistir con los derechos de los otros comuneros, es un derecho restringido en cuanto a la extensión de sus facultades.
En caso bajo examen, el contrato referido fue suscrito por una administradora en nombre de la Sucesión. Lo que es importante establecer en ésta oportunidad es que dicha administradora FUE SIEMPRE EN TODOS LOS CONTRATOS LA MISMA, por lo cual era conocida por las partes la relación entre LA ADMINISTRADORA y LA PROPIETARIA. Si fuera cierto lo indicado por la demandada, todos los contratos, y no sólo el último serían inexistentes (que es la consideración perseguida), ya que tal como se encuentra acreditado en autos, el bien le pertenecía en partes iguales no sólo al difunto sino a su Viuda, parte accionante en partes iguales. Esa determinación sobre la suscripción del contrato de arrendamiento por parte de un comunero, se encuentra resuelta por el Código Civil en su artículo 764 del Código Civil que le otorga a la mayoría de derechos la administración de la Cosa en común. Incluso se ha permitido aun sólo cónyuge la administración sola del inmueble, establecido la Ley responsabilidad por su administración de la cosa en común del otro Cónyuge véase los artículos 168 y siguientes del Código Civil. Por tal razón se decide que es válido el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de Marzo del 2007, suscrito por la Administradora INMOBILIARIA PINEDA & CISNEROS, S.R.L la cual administra o administró el bien objeto del presente contrato. Así se Establece.
En sentencia dictada en ésta misma jurisdicción se sostuvo lo siguiente: Así las cosas, se hace necesario en primer lugar definir el tema de la cualidad, para lo que resulta revelador el parecer expuesto por José Andrés Fuenmayor G., en su estudio intitulado “Algo más sobre el Concepto de Cualidad Procesal” (Caracas, enero de 2005), en donde ha comentado el punto en estos términos:
“Partiendo de la idea de que necesariamente la “cualidad” no es el derecho sino un medio procesal de acercar la sentencia lo más posible a la realidad jurídica.
Para ello propongo este concepto:
“La cualidad es la concatenación lógica que debe existir, activa y pasivamente, entre la pretensión procesal y la titularidad del Derecho material cuya aplicación se persigue con la demanda”.
Doctrina que acoge plenamente esta Sentenciadora, resultando menester transcribir el contenido del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Podrán presentarse en juicio como actores sin poder: el heredero por su coheredero, en las causas originadas por la herencia, y el comunero por su condueño, en lo relativo a la comunidad.
Por la parte demandada podrá presentarse además sin poder, cualquiera que reúna las cualidades necesarias para ser apoderado judicial; pero quedará sometido a observar las disposiciones pertinentes establecidas en la Ley de Abogados.”
De lo que se colige que se encuentra expresamente permitido por la Ley que la parte actora, en su condición de coheredera de la sucesión mencionada, haya intentado la pretensión establecida en el libelo de la demanda, esto es, el desalojo de un inmueble objeto de un contrato de arrendamiento, siendo improcedente la declaratoria de falta de cualidad de la actora de autos, como consecuencia de lo cual tampoco puede existir el litisconsorcio activo necesario que reputa la demandada, por cuanto al haberse identificado en el libelo de demanda la actora, como integrante de la sucesión de FRANCISCO FREITEZ, ello le permite proceder en representación de los restantes coherederos al amparo del preinserto, máxime si se advierte que la decisión que el presente recaiga resolverá de manera uniforme para todos los integrantes de esa sucesión la situación jurídica controvertida. Por las razones antes expuestas se declara sin lugar la defensa de la falta de Cualidad e interés opuesta. Así se declara.
TERCERO: Igualmente la demandada opone como defensa la indebida acumulación de acciones por haberse acumulado una acción principal y otra accesoria.
A pesar de que según el ordinal 6to del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se debe entender que se trata de una defensa que sería una cuestión previa, la inepta acumulación de acciones ha sido desarrollada más como una causal de inadmisibilidad que como una defensa previa.
Ahora bien, en cuanto a la inepta acumulación de pretensiones que se excluyen entre sí, y la posibilidad de acumular acciones en un mismo libelo una como acción principal y otra en forma eventual.
El artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, permite la acumulación de pretensiones al disponer:
“El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos”.
Igualmente el artículo 78 señala que: No podrán acumularse en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del tribunal; ni aquellos cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí:
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimiento no sean incompatible entre sí.
Según Rengel-Romberg, en este supuesto existe la posibilidad de que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que la primera sea procedente, por ejemplo: “la pretensión de nulidad del testamento, acumulada con la petición de herencia ab-intestato; la pretensión de reconocimiento de la paternidad natural planteada contra los herederos del padre, acumulada con la petición de legítima hereditaria correspondiente”; o por el contrario, que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada la otra, por ejemplo: “el actor demanda al vendedor por no haber recibido la cosa objeto de la compra-venta y eventualmente, para el caso de ser desestimada esta pretensión, plantea la redhibitoria por vicios ocultos en la que recibió”.
Igualmente señala el precitado actor que la acumulación es eventual o subsidiaria cuando el actor hace valer en primer término una sola pretensión, pero subsidiaria o eventualmente para el caso de que sea acogida o desechada, se otra pretensión. (Véase Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano pag. 123 y siguientes Tomo II)
De esta forma es posible proponer una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por prórroga legal en forma principal, y de manera subsidiaria y para el caso que no considerare el Juzgador procedente la acción principal, demandar el desalojo del inmueble no sólo es procedente sino que va a favor de la economía procesal y concentración procesal, evitar otros procesos. Sin embargo, es necesario distinguir entre acumulación de procesos incompatibles, es decir, aquellos cuya tramitación es distinta, caso por ejemplo del juicio ordinario y el procedimiento monitorio y las pretensiones incompatibles, las cuales pueden dilucidarse a través del mismo procedimiento pero que por su naturaleza no pueden ejercerse en una misma demanda salvo que sea solicitada su resolución como subsidiaria una de la otra. Vale decir cuando se solicita que en caso de que la primera no prospere se declare con lugar la otra por ejemplo cuando se ejerce la acción paulina y subsidiariamente la oblicua, contenidas en el Código.
Es de resaltar que la Sala de Casación Civil se ha pronunciado varias veces sobre la posibilidad de accionar en forma principal y subsidiaramente, entre ellas podemos citar la sentencia de fecha 11 de Mayo del 2000 con ponencia del Dr. FRANKLIN ARRIECHE. Expediente No 99-978, la sentencia de fecha 13 de Marzo del 2006 Exp. Nº 361 con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez de Caballero, donde se dejó sentado:
“…debe verificarse si la acumulación se ajusta a derecho, esto es, que se trate de pretensiones compatibles, que no se contraríen o excluyan entre sí, y que puedan ser tramitadas en un mismo procedimiento.
En efecto, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, dispone que el tribunal admitirá la demanda “si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley”. De lo contrario deberá negar su admisión expresando los motivos de su negativa.
Por su parte, el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; cuando, por razón de la materia, no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Así pues, toda acumulación de pretensiones realizada en contravención a lo dispuesto por la mencionada Ley adjetiva, es lo que la doctrina denomina inepta acumulación.
Se entiende, entonces, que la acumulación de pretensiones incompatibles, no puede darse en ningún caso, es decir, ni de forma simple o concurrente, ni de manera subsidiaria. Por tanto, la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda…”
Por las razones antes expuestas la acumulación de pretensiones una en forma principal y otra en forma subsidiaria no sólo es procedente sino que favorece los principios de concentración y economía procesal. Lo que simplemente se debe asentar es que sólo se conocería de la acción eventualmente ejercida (la subsidiaria) si la acción ejercida como principal no prosperara, y siendo que en presente caso el procedimiento es el mismo, tal como lo dispone el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en criterio de esta operadora de justicia no existe acumulación indebida de pretensiones en el asunto bajo examen. ASÍ SE RESUELVE.
DEL FONDO DEL ASUNTO
Establecido la validez del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Marzo del 2007, el cual se vencía el último de Febrero del 2008, y no suscrito ningún otro contrato de arrendamiento se debe establecer el alcance y duración de la prorroga legal para determinar si al vencimiento de ella EL ARRENDADOR hubiera cobrado pensión de algún canon de arrendamiento para que el contrato se convirtiera a tiempo indeterminado.
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
Establecen los artículos 506 de Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

En tal sentido, pasa esta Sentenciadora a valorar el material probatorio presentado por ambas partes y lo hace en los siguientes términos:
La parte accionante en la oportunidad legal correspondiente, promovió lo siguiente:
I.- Instrumentales:
1) consigna en copia certificada acta de matrimonio, del de cuyus JUAN FRANCISCO FREYTEZ y la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, marcada con la letra “A”, siendo la misma una documental publica, la cual cumple las solemnidades de ley, por ser emanada de un funcionario publico, y al no ser impugnada se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil Venezolano. Así se establece.
2) documento mediante el cual el causante compró el bien objeto de la acción, cursante a los folio 169 vto y 170 vto, al no ser impugnada ni tachada se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
3) Original de la declaración de impuestos de sucesiones y donaciones así como el certificado de solvencia, si bien, se trata de un documento administrativo, el mismo es autorizado por un funcionario con plena facultad y por lo tanto al no ser impugnado ni tachado es merecer de todo acervo probatorio. Así se decide.

II.-Instrumentales, consigna marcado como anexo “D”, poder donde los coherederos e hijos le otorgan a la ciudadana MARIA DE LA CRUZ AMARO DE FREYTEZ, por lo cual al constar en autos la copia debidamente certificada, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

III. Instrumentales: consigna marcado “E”, original de la declaración de Únicos y Universales Herederos, con el objeto de demostrar quienes son los integrantes de la secesión JUAN FRANCISCO FREYTEZ, la cual cursa a los folios 181 al 199, no siendo esta impugnada, esta juzgadora le concede pleno valor probatorio de acuerdo a lo pautado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
IV. Instrumentales, consigna marcado con la letra “F”, varios recibos de pago de los cánones de arrendamiento del demandado. Observa esta juzgadora que dichas facturas fueron impugnadas por el apoderado accionado, ahora bien, en cuanto a la valoración de las facturas, cursante desde el folio 201 al 219, las cuales al provenir de la parte contraria y ser estos instrumentos privados, no esta estipulado para las instrumentales privadas las disposiciones en cuanto a impugnación, siendo lo correcto la tacha y reconocimiento de instrumentos privados, por lo tanto se desecha la impugnación ejercida por el apoderado actor y se tienen como reconocidas, por lo se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
Por su parte el Apoderado accionado, presenta escrito de promoción de pruebas, divido en cuatro (04) capítulos, en los siguientes términos:
Capitulo I: reproduce el merito favorable de autos: Con respecto con la solicitud de apreciación del mérito favorable que emerge de las actas procesales, invocado por la parte accionada, esto no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema venezolano y que el juez esta en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, no se otorga valor alguno. Así Se Decide.
Capitulo II: insiste en la impugnación del Contrato de Arrendamiento celebrado el 01-03-2007, documento fundamental de la demanda, marcada con la letra “C”, así como también insiste en la impugnación por ser copia fosotatica del Poder Especial de Administración otorgado a la ciudadana Maria de la Cruz Amaro de Freytez, marcado con la letra “A”, por no ser este un medio de prueba de los aplicados en nuestro sistema judicial, no hay pruebas que valorar. Así se establece.
Capitulo III: Promueve y opone Contratos de Arrendamiento en originales celebrados entre el Sr. Juan Francisco Frytez U. (sic) y Jinqiang FENA, los cuales se encuentran insertos en el expediente y los mismos fueron consignados en el escrito de contestación de la demanda, constante de cinco (05) folios útiles marcados como anexos “A”, “B”, “C”, “D” y “E”. Este Tribunal observó de la revisión del escrito de contestación de la demanda y sus anexos, que se trata de cinco (05) contratos de arrendamientos los que fueron suscritos a lo largo de la relación arrendaticia, y donde el arrendador siempre estuvo representado por la INMOBILIARIA PINEDA & CISNEROS S.R.L, suscritos de manera privada. Dichos contratos no fueron tachados ni impugnados por las partes, al contrario, fueron reconocidos por las partes, por lo cual no es un hecho controvertido, la existencia de la relación arrendaticia, y siendo así el Tribunal les otorga pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
MOTIVA
Consta de autos que ambas partes aceptan que la relación contractual comenzó el 01 de Marzo del 2002, siendo la fecha del vencimiento de la relación contractual establecida, el 29 de Febrero del 2008, por ser el último contrato de arrendamiento firmado el 01-03-2007, con una duración de un (01) año. Por lo cual al ser la relación contractual mayor de cinco (5) años y menor de Diez (10) años le corresponde según el contenido del artículo 38 ordinal C de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, Dos (2) años de prorroga legal, el cual se presupone que vencieron el 28 de Febrero del 2010. Es de indicar que a pesar de que para quien Juzga el ejercicio de la prorroga legal no está revestida de ninguna formalidad por la Ley, y así lo dispone el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más que la decisión del EL ARRENDATARIO de seguir ocupando el inmueble, quien fungía como administradora el 05 de septiembre del 2007, mediante telegrama, el cual es valorado y apreciado por esta juzgadora, notificó que el contrato no sería prorrogado y en consecuencia comenzaría en esa fecha la prorroga legal que como bien se indico era de dos (2) años y siendo la prorroga legal una extensión legal del contrato donde se mantiene la relación del contrato por efecto de la Ley, se tiene que la relación contractual fue a tiempo determinado hasta el 28 de Febrero del 2010. Así se Decide.
Establecido lo anterior, hace falta determinar cual es el pedimento de la parte actora que se transcribe a continuación:
• El cumplimiento del último contrato suscrito en fecha cuyo vencimiento contractual era el 01 de marzo del 2.008, gozando de una prorroga legal de dos (02) años el cual feneció el 01 de marzo del 2010 y en consecuencia en la entrega del un inmueble constituido por el local No 01 ubicado en el edificio Fedanel, en la carrera 22 con calle 31, identificado con el Nº 31-20 en Barquisimeto, Estado Lara, libre de cosas y personas.
• Demandan por daños y perjuicio una suma igual al último canon mensual por no darnos entrega en forma oportuna el inmueble, el cual es de MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.700,oo) mensuales.
• Las costas y costos del proceso.
Siendo como ha sido precisado que el contrato de arrendamiento tenía como fecha de vencimiento el mismo que fue requerido, queda por determinar si EL ARRENDADOR posterior a esa fecha cobro un canon de arrendamiento, lo cual traería como consecuencia que el contrato dejaría de ser a tiempo determinado para convertirse a tiempo indeterminado; siendo ello carga del demandado probarlo y acreditarlo. En autos no consta ningún recibo fechado con posterioridad al 01 de Marzo del 2010, todo lo contrario lo que consta es que desde la precitada fecha comenzó el demandado a consignar UN MIL BOLÍVARES (Bs.1000,oo) por ante este Tribunal Segundo de Municipios Iribarren del Estado Lara en el expediente Nº KP02-S-2010-004794, tal como la misma parte alega y acepta.
Siendo claro que la pretensión por vencimiento de prorroga se ajusta a lo establecido en el análisis hecho por éste tribunal, es forzoso para esta juzgadora declarar con lugar la demanda por motivo de cumplimiento de contrato, ya que desde la fecha en que se venció la prorroga legal, el 28 de Febrero del 2010, la parte demandante no ha realizado ningún acto que se entienda que consciente la permanencia de la parte demandada en el inmueble dado en arrendamiento, como sería el recibo de un canon de arrendamiento o el retiro del monto consignado a su favor. Así se declara.
En cuanto a los daños y perjuicios demandados se resuelve que tal como supra se menciono, el contrato suscrito con fecha 1 de marzo del 2007 es válido y eficaz por lo cual, tal como se estableció en dicho contrato, el demandado tenía un canon de arrendamiento durante la prorroga legal de UN MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.700, oo) tal como se estableció en la parte final de la cláusula tercera del ultimo contrato de arrendamiento suscrito. Si el demandado tenía la intención de liberarse de los eventuales daños por la demora que éste produce por la no entrega en el término previsto durante el contrato y la prorroga legal, debía al menos consignar el mismo monto que durante la prorroga legal estaba establecido. Como se observa de autos el monto consignado se limita a la cantidad de UN MIL BOLÍVARES (Bs. 1.000,oo) mensuales, monto menor al previsto en el contrato de marras; por lo que no puede tener el efecto liberatorio perseguido, por lo que se declara con lugar la indemnización por daños y perjuicios. Así se decide.
En cuanto a la acción pretendida como subsidiaria al ser declara la acción principal con lugar, esta juzgadora se abstiene de su pronunciamiento. Así se decide.