TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, 23 de mayo de 2013
203º y 154º

ASUNTO: AP11-V-2012-000216

PARTE ACTORA: ALFREDO JOSE LEAL MARIN, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-12.71.819.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: PABLO SOLORZANO ESCALANTE y WILMER RUIZ VALERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 3.194 y 28.577, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSE MARTINEZ SIMON, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. V-3.155.670.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: NAKARYD VALENTINA PINEDA y GLADYS YOLANDA PINEDA, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 148.087 y 25.375, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

- I –
SINTESIS DEL PROCESO

Se inició el presente proceso mediante demanda introducida por el ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, en fecha 1º de marzo de 2012, mediante la cual demanda por cumplimiento de contrato al ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON. Dicha demanda fue admitida en fecha 12 de marzo de 2012.
En fecha 25 de julio de 2012, un alguacil de este circuito judicial hizo constar haberse trasladado a la dirección proporcionada por la parte actora, a los fines de practicar la intimación del demandado, consignando en autos la respectiva compulsa y su recibo debidamente firmado.
En fecha 10 julio de 2012, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda y reconvención. Así, en fecha 17 de julio de 2012, este juzgado admitió la reconvención propuesta. Posteriormente, en fecha 27 de julio de 2012, la parte actora reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 10 de agosto de 2012, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas. Asimismo, lo anterior fue efectuado por la parte actora en fecha 21 de septiembre de 2012. Seguidamente, en fecha 26 de septiembre de 2012, este tribunal admitió las pruebas promovidas por la parte demandada y desechó, por extemporáneas, las pruebas promovidas por la actora.
En fecha 13 de septiembre de 2012, la parte actora presentó escrito de informes.
En fecha 18 de febrero de 2013, la parte actora solicitó el pronunciamiento de sentencia.
- II -
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DEL JUICIO PRINCIPAL

En síntesis, como hechos constitutivos de la pretensión de la actora, se afirma en el libelo de demanda lo siguiente:

1. Que suscribió con los ciudadanos demandados, un contrato denominado promesa bilateral de compraventa.
2. Que la venta fue estipulada en la cantidad de Bs.F. 550.000,00, a ser pagados en dos partes: Bs.F. 137.000,00 pagados en el acto de autenticación del documento; y Bs.F. 412.000,00, pagaderos al momento de la protocolización del documento definitivo de compraventa ante la Oficina de Registro Subalterno.
3. Que siendo que se estipuló en el referido contrato un precio y una inicial imputable al mismo, nos encontramos en presencia de un contrato de definitivo de compraventa.
4. Que no ha sido posible la protocolización del documento de compraventa, por cuanto el demandado no ha cumplido con su obligación de otorgar el documento definitivo de la misma, ni ha liberado la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, constituyéndose una violación a la cláusula del contrato que establece la obligación del vendedor de entregar el bien inmueble libre de gravámenes.

En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó lo siguiente:

1. Negó, rechazó y contradijo, todos los argumentos de hecho y de derecho que la parte demandante esgrimió en su libelo de demanda.
2. Convino en la existencia del contrato de promesa bilateral de compraventa, el precio del inmueble, la forma en que se realizarían los pagos y el momento de la entrega del inmueble.
3. Que en contradicción a los dichos de la actora, la hipoteca no constituye impedimento para celebrar la venta.
4. Que el verdadero obstáculo para la celebración de la venta, es que para el momento de la materialización de la misma el demandante no disponía de la cantidad de Bs.F. 412.500,00, correspondiente al segundo y último pago para la adquisición del inmueble.
5. Que no existe prueba en autos del cumplimiento de las obligaciones por parte del demandante y por lo tanto no es procedente el pedimento de que la presente decisión se tenga como título de propiedad del inmueble.
6. Que no está obligado a otorgar documento definitivo de compraventa, por cuanto el bien objeto del contrato de marras ha subido de precio en los últimos cinco (5) años.

-III-
ALEGATOS DE LAS PARTES RESPECTO DE LA RECONVENCIÓN

En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte demandada reconviniente, en su escrito de reconvención alegó lo siguiente:

1. Reconvino a la parte actora al cumplimiento de la cláusula penal del contrato de promesa bilateral de compraventa. Dicha cláusula establece que el comprador podrá retener la cantidad de Bs.F. 137.000,00, por concepto de daños y perjuicios, cuando la operación de compraventa prometida no se verificare por causas imputables a los compradores.

En la oportunidad correspondiente, la representación judicial de la parte actora reconvenida, en su escrito de contestación a la reconvención, alegó lo siguiente:

1. Que según cláusula segunda del contrato de marras en concordancia con el artículo 1.159 del Código Civil, el vendedor se obligó a liberar el inmueble de cualquier gravamen y de no hacerlo sería causal de incumplimiento.
2. Que el demandado no ha cumplido con su carga probatoria de demostrar que liberó la hipoteca.

-IV-
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACION

Establecidos como han sido los límites de la controversia, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 78, Tomo 179, contentivo de un contrato denominado promesa bilateral de compraventa, celebrado por el ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON; y los ciudadanos ALFREDO LEAL ALZURO y ALFREDO LEAL MARIN, en fecha 13 de diciembre de 2007. Al respecto, este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
• Copia fotostática de cheque cursante al folio dieciséis (16) del presente expediente. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho instrumento por cuanto no constituye el tipo de instrumento que puede ser promovido en copia fotostática a tenor de los establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de: (i) Registro de Información Fiscal de los ciudadanos JOSE MARTINES SIMON y ALFREDO JOSE ALZURU, (ii) Cédulas de identidad de JOSE MARTINES SIMON, ALFREDO JOSE ALZURU LEAL y ALFREDO JOSE ALZURO MARIN. Al respecto, este sentenciador valora dichos instrumentos en virtud de su carácter de copia fotostática de documentos administrativos, con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 17, Tomo 36, contentivo de una prórroga de noventa (90) días, más treinta (30) para el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, contenida en el contrato valorado supra. Al respecto, este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 22, Tomo 75, contentivo de una segunda prórroga de noventa (90) días; más treinta (30) para el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, contenida en el contrato valorado supra. Al respecto, este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
• Original de documento autenticado ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Baruta, bajo el No. 8, Tomo. 145, contentivo de una tercera prórroga de noventa (90) días; más treinta (30) para el cumplimiento de la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa, contenida en el contrato valorado supra. Al respecto este juzgado otorga valor probatorio al referido instrumento de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de documento auténtico.
• Tarjeta de presentación cursante al folio veintiséis (26) del presente expediente. Al respecto, siendo que dicho documento carece de estampa de sello o rúbrica que haga presumir su autoría, el mismo constituye un instrumento anónimo, carácter que se encuentra prohibido en el artículo 57 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, razón por la cual se niega su efectividad probatoria.

Luego de una revisión de las actas procesales del presente expediente, este sentenciador observó que en fecha 26 de septiembre de 2012, fueron declaradas extemporáneas las pruebas promovidas por la parte actora, razón por la cual este sentenciador se abstiene de efectuar valoración alguna de los documentos cursantes desde los folios ciento seis (106) al ciento ocho (108) ambos inclusive.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

• Copia fotostática de documento contentivo de hipoteca de primer grado constituida en favor del Banco Nacional Hipotecario, S.A. hoy Banesco, Banco Universal sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda; protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda en fecha 16 de junio de 1967, bajo el No. (Ilegible), tomo: (Ilegible), sobre; y copia fotostática de documento contentivo de la liberación de dicha hipoteca, protocolizado ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 7 de febrero de 2007, bajo el No. 53, Tomo. 44. Este Juzgado le otorga valor probatorio a dichos instrumentos de conformidad con el artículo 429 el Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de su carácter de copias fotostáticas de documentos públicos.
• Original de oficio suscrito por el Registrador Mercantil Quinto del Distrito Capital, dirigido a la representación judicial de la parte demandada, contentivo de la negativa de expedir las copias certificadas del expediente de la empresa TECNICA MONTECARLO, C.A., por razones de inundación y mudanza. Este Juzgado otorga valor probatorio a dicho instrumento de conformidad con el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en virtud de su carácter de documento administrativo.
• Copia fotostáticas de tres (3) cartas misivas suscritas por la parte actora del presente litigio y dirigidas al ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON. Al respecto, luego de una revisión de dichas probanzas, este sentenciador niega el valor de las mismas por cuanto no constituyen el tipo de instrumento que pueden ser promovidos en copias fotostáticas a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de oficio suscrito por el Registrador Mercantil Quinto del Distrito Capital, en respuesta a un informe requerido por el Juez Sexto en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Al respecto, este sentenciador valora dichos instrumentos en virtud de su carácter de copia fotostática de documentos administrativos, con fundamento en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Prueba de informes dirigida a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario, a los fines de que informara a este tribunal de lo siguiente: (i) sobre las instituciones bancarias en las cuales posee cuenta el ciudadano ALFREDO LEAL MARIN; (ii) Los estados de cuenta o saldos mensuales que poseía el ciudadano ALFREDO LEAL MARIN, desde el 13 de diciembre de 2007, fecha en la que se celebró la promesa bilateral de compraventa, hasta el 2 de febrero de 2009, fecha en la cual quedó completamente vencido y sin nueva prórroga dicho documento; (iii) Si en alguna de esas entidades financieras entre el 13 de diciembre de 2007, al 2 de febrero de 2009, fue otorgado al ciudadano ALFREDO LEAL MARIN, crédito hipotecario para la adquisición del inmueble objeto de la demanda. Al respecto fue recibida respuesta, en fecha 5 de noviembre de 2012, informándose que realizó las labores correspondientes al caso a los fines de recabar la información solicitada, requiriendo la colaboración de todas las instituciones bancarias mediante circular enviada a las mismas. En consecuencia, se ha recibido respuesta por parte de múltiples instituciones, de las cuales sólo las mencionadas a continuación, informaron tener instrumentos financieros registrados a nombre del ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, a saber:
o Informe del Banco Provincial, C.A., cursante desde los folios ciento noventa y cuatro (194), hasta el trescientos cuarenta y tres (343), ambos inclusive, mediante la cual se evidenció la existencia de seis (6) cuentas a nombre del ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, anexando estados de cuenta de las mismas.
o Informe del Banco del Tesoro, C.A., mediante el cual se evidenció que el ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, posee una cuenta dicha entidad a nombre de Producciones Bossa, C.A. Anexó estados de cuenta de la misma.
o Informe del Banco Banesco, Banco Universal, C.A. mediante el cual se evidenció la existencia de una cuenta de ahorros a nombre del ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN. Anexó estados de cuenta de la misma.
Este sentenciador le otorga valor probatorio a la información suministrada por dicha sociedad mercantil de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
• Copia fotostática de carta suscrita por el ciudadano ALFREDO LEAL, cursante al folio ciento cuarenta y siete (147), del presente expediente. Al respecto, este sentenciador niega el valor probatorio de dicho documento, por cuanto no constituye el tipo de instrumento, que puede ser producido en copia fotostática de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Certificación de gravámenes, expedida por el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 1º de octubre de 2012, en la cual se evidencia que el apartamento distinguido con el No. 62, situado en la planta sexta, del edificio de la Residencias Carla, ubicado en la Urbanización Caurimare, Municipio Baruta, posee una hipoteca de segundo grado, a favor de la sociedad mercantil TECNICA MONTECARLO, C.A. Al respecto, este juzgado otorga pleno valor probatorio a dicho instrumento en virtud de su carácter de documento auténtico, a tenor de lo dispuesto por el artículo 1.357 del Código Civil.

- IV -
MOTIVACION PARA DECIDIR EL MERITO DEL CONTROVERTIDO

De la lectura del libelo de demanda se colige como pretensión de la parte actora el cumplimiento de un contrato de opción de compraventa. Dicha parte alegó haber cumplido con su obligación en lo que respecta al pago de la cantidad otorgada en arras, sin embargo, la parte demandada no ha manifestado voluntad de otorgar el documento definitivo de compraventa. Además, al decir del demandante, la existencia de una hipoteca de segundo grado sobre el inmueble objeto del contrato constituye un incumplimiento del demandado de sus obligaciones contractuales, toda vez que las cláusulas segunda y quinta, hacen referencia a que el inmueble se entregará libre de gravámenes.
Por su parte, la demandada refutó los argumentos de la actora arguyendo que ésta nunca ha tenido el dinero para pagarle el precio del inmueble; que la hipoteca que pesa sobre el mismo no impide su venta; que el crédito hipotecario se encuentra prescrito; y que el inmueble ha subido de valor.
Ahora bien, a los fines de resolver el fondo de la controversia, observa este Tribunal que la norma rectora de la pretensión de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

En ese orden ideas, la doctrina nacional y extranjera han establecido los requisitos necesarios para que prospere la pretensión de resolución de contrato, manifestando lo siguiente:

“Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación, no habrá lugar a la resolución. En este sentido, el artículo 141 del Código de Comercio establece la resolución de pleno derecho en la venta a favor de la parte que antes del vencimiento del contrato haya ofrecido a la otra parte, de la manera acostumbrada en el comercio, la entrega de la cosa vendida, o el pago del precio si ésta no cumple su obligación.” (Maduro Luyando, Eloy. Curso de Obligaciones Derecho Civil III, U.C.A.B, 1986, p. 515).

(Subrayado y negrillas del tribunal)

De igual forma, el autor Luís Diez-Picaso ha señalado sobre el particular anterior lo siguiente:

“...De acuerdo con la letra del art. 1.124, el ejercicio de la facultad resolutoria en él prevista exige solamente que entre las partes exista una relación obligatoria de carácter sinalagmático u ‘obligaciones recíprocas’, como el artículo las denomina; y que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. Sin embargo, la reiterada aplicación del precepto, que ha dado lugar, como ya hemos dicho, a una copiosísima jurisprudencia, obliga a matizar esa inicial simplicidad.

Resumiendo algunas anteriores afirmaciones, la STS de 16 de abril de 1991 ha dicho que la jurisprudencia ‘exige para la viabilidad de la acción resolutoria la prueba de los siguientes requisitos; a) la existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; b) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; c) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine, y e) que quien ejercita la acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho a la resolución de su adversario y lo libera de su compromiso.’ Aun cuando estas afirmaciones requieren alguna puntualización, constituyen un buen pórtico para introducirse en el tema, en el cual deben ser básicamente estudiadas tres cuestiones: el ámbito de aplicación de la resolución por incumplimiento; la legitimación activa para el ejercicio de la acción, y las características que el incumplimiento debe revestir para que pueda ser caracterizado como incumplimiento resolutorio.
(Omissis)
“Señala U. Carnevalli que no es infrecuente que en el proceso en que se ventilan las cuestiones relativas a la resolución, el demandado se defienda imputando al actor la acusación de que éste ha incidido en incumplimiento. En la jurisprudencia española el tema no es tampoco infrecuente y el TS ha dicho, matizando la máxima de que la legitimación activa corresponde al contratante cumplidor y la pasiva al contratante incumplidor, que puede ser también demandante en la resolución el contratante que no ha cumplido cuando su incumplimiento se encuentra causado o es consecuencia del incumplimiento del demandado. De esta manera, parece que se debe valorar la relación causal del doble incumplimiento, para tratar de justificar una decisión y privar de justificación a la otra; decisión que puede ser la desestimación de la demanda de resolución si el demandante era incumplidor previo, anterior o con inferior justificación al demandado también incumplidor. No resulta fácil saber si la privación de la facultad resolutoria se produce por el juego de una excepción inadimpleti contractus, que se da frente a la pretensión de cumplimiento y que se alarga para determinar la acción resolutoria o si se trata de un problema de falta de acción por no darse las condiciones que la ley requiere.

El problema se complica en los casos en que las dos partes, en el mismo proceso, ejercitan acciones o facultades resolutorias, el actor en la demanda y el demandado por vía reconvencional, si bien, como es lógico, en cada uno de los casos para imputar las consecuencias a la otra parte. En una situación como la descrita, puede procederse a un examen de los presupuestos de cada una de las acciones, admitiendo o estimando una de ellas y rechazando la otra bien o bien rechazando ambas, por falta de fundamento y dejando el contrato vigente entre las partes. Sin embargo, frente a ello se ha señalado con acierto que, cuando existen dos contrapuestas demandas de resolución, mantener el contrato y la relación contractual entre las partes resulta paradójico y, finalmente, contradictorio con la voluntad de las mismas, por lo que algún sector doctrinal ha propuesto que en tales casos se acepte la demanda de resolución por imposibilidad sobrevenida de la ejecución del contrato.

Por lo demás, ante un enfrentamiento de dos acciones resolutorias, puede seguirse también la vía de una valoración comparativa de los incumplimientos, para decidir cuál de ellos debe considerarse prevalente para pronunciar la resolución. Para llevar a cabo esta valoración comparativa se han propuesto los criterios de la prioridad cronológica (el primer incumplimiento en sentido temporal es que debe producir la resolución); criterios de causalidad (debe producir la resolución el que es causa de los demás), y criterios de proporcionalidad, de acuerdo con los cuales debe considerarse incumplimiento resolutorio aquel que incida en mayor medida sobre el equilibrio sinalagmático o, si se prefiere decirlo así, sobre la economía del contrato.”(Diez-Picaso, Luís. Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, volumen II, Editorial Civita, Madrid, 1996, p.p. 706 y 721).

(Subrayado y negrillas del Tribunal)

Del texto de la norma precedente, así como de los criterios doctrinarios antes explanados, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizados por la doctrina, para que resulte procedente la pretensión de resolución, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral.
2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación.
3. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de resolución de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.
Respecto del primer elemento, este juzgado observa de una revisión de las actas que conforman el presente expediente, la existencia de un contrato bilateral, por cuanto la parte actora estaba obligada a entregar una determinada cantidad de dinero y la demandada se comprometía a vender el inmueble objeto de contrato de marras, tal y como lo establece la cláusula primera del mismo, la cual reza lo siguiente:
“PRIMERA: `EL VENDEDOR´ promete vender a `LOS COMPRADORES´ y estos a su vez prometen comprar…”

En segundo término, respecto del siguiente requisito de procedencia para la presente acción, vale decir, que la parte accionante haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, este sentenciador observa que mediante la autenticación del contrato de opción de compraventa quedó demostrado el pago de la cantidad de Bs.F. 137.500,00, por la parte actora, por cuanto de su contenido se desprende que dicha cantidad fue entregada al momento de la autenticación. Sin embargo, de una lectura de las actas procesales no se evidencia documento probatorio que acredite el pago de la cantidad restante pactada en el contrato de opción de compraventa, es decir Bs.F. 412.500,00, no obstante la parte actora manifestó estar dispuesta a pagar dicho diferencial de precio.
En contraste con lo anterior y de conformidad con los principios jurisprudenciales precedentemente transcritos resulta menester analizar en el presente caso si el incumplimiento de la actora, ha sido consecuencia de un incumplimiento previo por parte del demandado. En ese sentido, de la simple lectura del contrato de marras se evidencia lo siguiente:

“SEGUNDA: … B) la suma de CUATROCIOENTOS DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 412.500.000,00) que pagaran “LOS COMPRADORES” a “EL VENDEDOR” en dinero efectivo, o Cheque de Gerencia, en el Acto de Protocolización por ante la Oficina de Registro Subalterno correspondiente, del definitivo documento de compra venta (sic) y con la entrega material del inmuebles objeto de esta operación libre de cargas y gravámenes y no adeudando nada por concepto de impuestos nacionales ni municipales…”

Por su parte la cláusula quinta del referido contrato establece:

“QUINTA: “EL VENDEDOR” declaran (sic) expresamente que el inmueble prometido en venta esta libre de cargas, censos, gravámenes y servidumbres y que nada adeuda por concepto de impuesto nacionales ni municipales ni por ningún otro concepto.”

Así, no escapa a la atención de este juzgador, que el contrato cuyo cumplimiento se demanda contiene la obligación por parte del vendedor, de entregar el inmueble objeto del mismo libre de gravámenes, tal y como se ha declarado en el contrato. Ahora bien, mediante la certificación de gravámenes que compone el acervo probatorio del presente juicio, se ha demostrado plenamente la existencia de un gravamen hipotecario de segundo grado sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se pretende. Entonces, no pasa desapercibido para este juzgado el contenido de la cláusula quinta ut supra transcrita, declaración que disipa la existencia de algún tipo de carga o gravamen, pese a que quedó probada la existencia de una hipoteca sobre dicho bien.
La parte actora, sin embargo, en la fase cognoscitiva del juicio alegó que dicha hipoteca se encuentra prescrita, lo cual no ha quedado probado.
Así las cosas, la jurisprudencia anteriormente transcrita ha sido clara respecto de los criterios sobre la base de los cuales se debe fundamentar un análisis en caso de incumplimientos simultáneos, a saber, el criterio de la prioridad cronológica, el criterio de la causalidad y el criterio de la proporcionalidad. Procurando la aplicación de dichos criterios se observa que en el presente caso, es la prioridad cronológica el aspecto prominente para determinar el incumplimiento del contrato de marras.
En ese preciso sentido, si bien es cierto que la actora no ha demostrado el pago de la cantidad restante del precio del inmueble, no es menos cierto que, el demandado tenía la obligación de liberar el inmueble del gravamen que pesa sobre él, tal y como lo declara en el contrato, en dos oportunidades, la primera, en la cláusula primera, con un sentido necesario para poder protocolizar el inmueble objeto del contrato; y la segunda, en la cláusula quinta, con un sentido declarativo, en el que se colige que el inmueble ya se encuentra libre de gravámenes, cuando verdaderamente no es el caso.
En consecuencia, en virtud de los argumentos fácticos y jurídicos anteriormente explanados este sentenciador observa que el demandado incumplió primero, al no liberar el gravamen hipotecario del inmueble objeto del contrato bajo análisis. Ergo, la pretensión del demandante resulta a todas luces procedente, lo cual debe necesariamente ser declarado en la parte dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Por otro lado, en atención al pedimento de que sea liberada la hipoteca que pesa sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, este sentenciador estima necesario acoplar a la presente decisión el artículo 1.877 del Código Civil, el cual se lee al tenor siguiente:
“Artículo 1.877.- La hipoteca es un derecho real constituido sobre los bienes del deudor o de un tercero, en beneficio de un acreedor, para asegurar sobre estos bienes el cumplimiento de una obligación.
La hipoteca es indivisible y subsiste toda ella sobre todos los bienes hipotecados, sobre cada uno de ellos y sobre cada parte de cualquiera de los mismos bienes.
Está adherida a los bienes y va con ellos, cualesquiera que sean las manos a que pasen.”

(Subrayado y negrillas del tribunal)

A mayor abundamiento, el artículo 1.267 del Código Civil, prohíbe las estipulaciones contractuales donde una persona se compromete a no enajenar ni gravar bienes determinados en virtud de una negociación con préstamo con hipoteca.
En síntesis, observa este sentenciador que en el presente caso, la hipoteca que pesa sobre el bien objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda no constituye impedimento para la celebración de una compraventa sobre el mismo. Por lo tanto, el pedimento relacionado con la liberación de la hipoteca resulta improcedente. Así se decide.
-V-
MOTIVACION PARA DECIDIR LA RECONVENCIÓN

De la lectura del escrito contentivo de la reconvención se colige como pretensión de la parte demandada reconviniente, que la parte actora reconvenida cumpla la cláusula penal del contrato de marras, en virtud de que en su opinión, fue ésta la responsable de que la compraventa definitiva no se celebrara. Dicha cláusula, establece lo siguiente:

“SEPTIMA: “(…).Para el caso de que “LOS COMPRADORES” se negaron a verificar la operación de compra venta aquí prometida y/o por causas imputables a ellos, salvo el caso fortuito o la fuerza mayor o el hecho del príncipe, esta no se pudiese verificar dentro del plazo establecido, “EL VENDEDOR” tendrán (sic) derecho a retener para si, la suma de CIENTO TREINTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 137.500.000,00) como justa indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de “LOS COMPRADORES” y como UNICA CLAUSULA PENAL APLICABLE. En ambos supuestos, este contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA (sic) quedará resuelto de pleno derecho y no podrá, ninguna de las partes reclamar a la otra por su incumplimiento, ninguna indemnización distinta a las aquí establecidas.”

Ahora bien, de la lectura del texto precedente se desprende que el demandado reconviniente, tendría el derecho de retener la suma de Bs.F. 137.500,00, por concepto de daños y perjuicios si el incumplimiento del contrato se produce por causas imputables al demandante reconvenido. Sin embargo, tal y como ha quedado decidido en el capítulo anterior el demandado reconviniente tenía la obligación primigenia de liberar el gravamen que pesa sobre el inmueble objeto del contrato, a los fines de que la compraventa definitiva se celebrase en el lapso pactado; y al no haberse demostrado en autos tal circunstancia, mal podría establecerse que el incumplimiento es imputable al demandante reconvenido y consecuentemente condenarlo al contenido de la cláusula ut supra transcrita. En consecuencia, la presente reconvención necesariamente debe ser declarada sin lugar tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo.

- VI -
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda incoada por el ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, en contra del ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON. En consecuencia:
PRIMERO: Se condena al ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON a otorga el documento definitivo de compraventa del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 62, ubicado en la planta piso seis (6) del edificio Residencia Carla, ubicado en la avenida principal de la Urbanización Caurimare, número de catastro 203-03-11, construido sobre la parcela número A-129, en el plano general de la Urbanización Caurimare.
SEGUNDO: Se condena al ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN, a pagar al ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON, la cantidad de CUATROCIENTOS DOCE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 412.500,00) por concepto de diferencial del precio estipulado en el contrato de promesa bilateral de compraventa, para la adquisición del bien inmueble discriminado en el punto PRIMERO del presente capítulo
TERCERO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.266 del Código Civil y 529 del Código de Procedimiento Civil, en defecto del cumplimiento voluntario de la parte demandada de la presente sentencia, servirá esta decisión como título traslativo de propiedad, la cual se ordenará protocolizar una vez que se haga constar que la misma se encuentra definitivamente firme y ejecutoriada.
CUARTO: Se declara SIN LUGAR el pedimento relacionado con la liberación de la hipoteca de segundo grado que pesa sobre el inmueble discriminado en el punto PRIMERO del presente capítulo.
QUINTO: Se declara SIN LUGAR la pretensión contenida en la reconvención propuesta por el ciudadano JOSE MARTINEZ SIMON en contra del ciudadano ALFREDO JOSE LEAL MARIN.
Debido a la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
Regístrese y publíquese. Notifíquese a las partes. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil trece (2013).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ.
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ.

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las________.-

LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ.

LRHG/Rincones.